Magasinet Min Boligforening #6 by Min Boligforening

Magasinet

januar 2019

Min Boligforening 6. udgivelse

til bestyrelser i

Er en teknisk rådgiver

et fordyrende led?

andels- og ejerboligforeninger

Gratis Magasin!

Hvem skal være administrator

for vores forening?

Forkert belåning koster mange

boligforeninger dyrt

tema:

Valg af rådgivere

BolIgexperten Danmarks største administrationsselskab, som udelukkende administrerer andelsboligforeninger og ejerforeninger

Alt hvad I som andelsboligforening eller ejerforening har brug for – ét sted

Kontakt os allerede i dag og få et uforpligtende tilbud:

Adm. direktør Preben Løth preben@boligexperten.dk

Tlf: 33 22 99 41

Skift til en engageret administrator! Professionalisme og personligt engagement kendetegner vores tilgang til ejendomsadministration. Til daglig hjælper vi ca. 400 foreninger i alle størrelser med at administrere mere end ca. 20.000 lejligheder. Vi kan også hjælpe jer - og det er nemt at skifte administration! Lad os tale sammen om hvordan vi kan gøre en positiv forskel for jeres forening! Bestil et gratis tilbud på ejendomsadministration eller arrangér et uforpligtende personligt møde.

Derfor skal I vælge Boligexperten! • Vi er specialister - vi administrerer kun foreninger • Førende IT-løsninger til PC, tablet og smartphone - alt er digitalt • Full service administration - administratorer, økonomer, advokater og byggeteknikere • Fast kontaktperson til foreningen • 29 års erfaring med foreningsadministration – en vigtig faktor ved rådgivning

Tlf: 33 22 99 41 preben@boligexperten.dk

Det siger kunderne - se udtalelserne på boligexperten.dk/det-siger-kunderne

Vesterbrogade 12 • 1620 København V

Boligvaskeri uden bekymringer Lad L’EASY Business varetage drift, vedligehold og service af jeres vaskeri – og nyd godt af en fleksibel og enkel løsning med tilfredse beboere. Leveret, installeret og serviceret.

Få en løsning, der matcher jeres behov

Levering og installering.

Ingen boligforeninger er ens. Derfor samarbejder vi både med Miele og Electrolux Professional, så vi med markedets bedste og bredeste udvalg, kan skræddersy løsninger, der dækker jeres behov. Vi varetager drift, vedligehold og service i hele perioden. Det betyder færre bekymringer og tilfredse beboere.

Fri service og reservedele i hele leasingperioden. Telefonsupport og hjælp til fejlfinding. All-risk forsikring der bl.a. dækker brand, tyveri, vandskade og uheld.

Betalingssystem

Installationstjek

– med mange muligheder

– optimering af vaskerum

Flytning og bytning

– af maskiner ved ændret behov

Operationel leasing

Brugerbetalt vaskeri

Levering, installering, service, reservedele og fuld forsikring af jeres vaskeri. Til små månedlige ydelser.

Levering, installering, service, reservedele og fuld forsikring, afregnet automatisk per vask. I skal ikke have en krone op af lommmen!

72 15 11 15

boligvaskeri.dk

Løsninger til erhvervslivet

VEL K O M M E N

“

Igen og igen er det påvist, at god rådgivning ikke er en udgift, men

en investering i og sikring af at et byggeprojekt ikke løber af sporet.

Kære bestyrelsesmedlem

”

MAGASINET MIN BOLIGFORENING FOKUSERER I DENNE UDGAVE PÅ RÅDGIVERE, DER KAN VÆRE AF AFGØRENDE BETYDNING FOR EN ANDELS- ELLER EJERBOLIGFORENING.

dministratorer, tekniske rådgivere (dvs. arkitekter og rådgivende ingeniører)

samt finansielle rådgivere er de 3 grupper af rådgivere, vi sætter fo-

kus på i dette magasin, og det gør vi af flere grunde. For det første er det en gruppe af rådgivere, der indbyrdes er i løbende kontakt og samarbejder gennem f.eks. en boligforenings byggesag. Her arbejder en byggesagkyndig rådgiver, byggesagsadministration og en finansiel rådgiver tæt sammen som en forudsætning for en problemfri byggesag. For det andet har flere og flere boligforeninger fokus på, hvordan de mere langsigtet kan planlægge de renoveringer og forbedringer,

troværdige og erfarne rådgivere, der

Ligeledes kan I også møde Bjarne

der skal til for at vedligeholde de-

kan tage bestyrelsen i hånden og

Fritzbøger, der gennem mange år

res ejendom på en bæredygtig og

anvise brugbare løsninger tilsvaren-

har været formand i andelsboligfor-

rentabel måde.

de stort. Igen og igen er det påvist,

eningen Avedørelejren. Ham har vi

For det tredje så kan det for

at god rådgivning ikke er en udgift,

taget en snak med, da de for nylig

mange bestyrelser være en nær-

men en investering i og sikring af at

efter grundige overvejelser og mar-

mest uoverstigelig opgave at vide

et byggeprojekt ikke løber af spo-

kedsundersøgelser valgte at skifte

for og imod brugen af rådgivere,

ret, at bygherre ikke betaler over-

til en ny administrator. Læs mere

samt hvordan de får valgt netop

priser til leverandørerne, og at der

om det på side 30 i magasinet.

den rådgiver eller administrator, der

er forsvarlig back-up, hvis noget

matcher deres boligforenings behov.

skulle gå galt i processen.

Troværdige og erfarne

rådgiver” tema kan I som bestyrelse

rådgivere gør en forskel

få baggrundsviden om markedet for

Bestyrelser sidder som lægfolk

administratorer (side 8, 24 og 27), få

med et stort ansvar både juridisk

input til hvordan en teknisk rådgiver

og økonomisk. Både for forenin-

kan gøre en forskel (side 20, 41 og

gens drift, men også for sikring

45), samt hvordan I på det finansielle

af at ejendommen vedligeholdes

område kan spare mange penge på

og udvikles. Derfor er behovet for

bl.a. låneomkostninger (side 16 og 34).

Rigtig god læselyst!

Med artiklerne i dette “Valg af

va l g a f

r å d g i v e r e

Carsten V. Jagerkilde Carsten V. Jagerkilde Ansv. redaktør Magasinet Min Boligforening

P S . H v a d v i l d u g e r n e l æ s e om i næste udgave af M agasinet M in B oligforening ? S k r i v d i t f o r s l a g ind til os på info@minbf.dk

Valg Valg af af ny ny

ADMINISTRATOR ADMINISTRATOR Vælg os hvis I ønsker: Vælg os hvis I ønsker: • Fokus på foreningsadministration • Fokus på foreningsadministration

Vi tilbyder alene administration af foreninger - hos os forsvinder jeres Vi tilbyder alene administration af foreninger - hos os forsvinder jeres forening derfor ikke i mængden blandt investeringsejendomme, forening derfor ikke i mængden blandt investeringsejendomme, butikscentre m.v., eller i ønsket om salg af ejendomsservice og butikscentre m.v., eller i ønsket om salg af ejendomsservice og byggeteknisk rådgivning. byggeteknisk rådgivning.

• Én primær kontaktperson • Én primær kontaktperson

Hvis I vælger os, er jeres kontaktperson altid én og samme person, Hvis I vælger os, er jeres kontaktperson altid én og samme person, uanset om jeres henvendelse vedrører lejlighedsoverdragelse, betaling uanset om jeres henvendelse vedrører lejlighedsoverdragelse, betaling af fakturaer, forsikringssager eller andet. Det er enkelt og sikrer stort af fakturaer, forsikringssager eller andet. Det er enkelt og sikrer stort personligt kendskab. personligt kendskab.

• Stabilitet og høj faglighed • Stabilitet og høj faglighed

Vores medarbejdere har mange års erfaring, og ancienniteten hos os Vores medarbejdere har mange års erfaring, og ancienniteten hos os er høj. Det sikrer stor faglighed og stabilitet i tilknytningen. er høj. Det sikrer stor faglighed og stabilitet i tilknytningen.

• Korte svartider • Korte svartider

Vi garanterer en hurtig tilbagemelding på jeres henvendelser. Vi garanterer en hurtig tilbagemelding på jeres henvendelser.

• Let kommunikation • Let kommunikation

Adgang til markedets bedste løsning inden for digital kommunikation, Adgang til markedets bedste løsning inden for digital kommunikation, fakturagodkendelse, webadgang, dokumentarkiv m.v. fakturagodkendelse, webadgang, dokumentarkiv m.v.

KONTAKT OS GERNE FOR ET UFORPLIGTENDE TILBUD: KONTAKT OS GERNE FOR ET UFORPLIGTENDE TILBUD: Boligadministratorerne A/S • Nyropsgade 13, 1. • 1602 København V Boligadministratorerne A/S • Nyropsgade 13, 1. • 1602 København V Att.: Vibeke Hassel • Tlf.: 33 38 11 12 • vh@boadm.dk Att.: Vibeke Hassel • Tlf.: 33 38 11 12 • vh@boadm.dk

I N D H O LD

Indholdsfortegnelse side 8

s i de 16

side 20

Hvem skal være administrator

Forkert belåning

Hvad skal vi med

for vores forening?

koster dyrt

en arkitekt?

side 27

s i de 30

side 34

Sådan er du garanteret en

ikke hverdagskost at

En god samarbejdspartner

professionel administrator

udskifte sin administrator

skaber værdi

side 37

s i de 41

side 45

Er forenin g e n k l a r

Hvad kan man forvente

5 v i g t i g e f o rh o l d i

til GDPR?

af en teknisk rådgiver?

e n t i l s t a n d s r a p p o rt

Magasinet Min Boligforening, 6. udgivelse, januar 2019 Tema: Valg af rådgiver Forsidefoto: iStock Photos Udgiver: ARENA Marketing Aps, Nyvej 16B, 1851 Frederiksberg C, tlf. 70 22 82 00 Ansvarshavende redaktør: Carsten V. Jagerkilde Layout: Anja Ley Christensen Distribueret oplag: 7.200 Annoncesalg: Carsten V. Jagerkilde, carsten@minbf.dk, Hans Lundqvist, hans@minbf .dk, Jeanette Knudsen, jeanette@minbf.dk Projektkoordinatorer: Sarah Yadgar, sarah@minbf.dk, Timian Ø. Olesen, timian@minbf.dk, Sebastian Christensen, sebastian@minbf.dk Distribution og opdatering af foreningsoplysninger: info@minbf.dk Tryk: KLS Pureprint A/S Distribution: Bladkompagniet A/S Artikelbidrag: Artikler er udarbejdet i samarbejde med eksterne bidragsydere og annoncører (benævnt Advertorial). ARENA Marketing Aps er medlem af Danske Medier.

va l g a f

r å d g i v e r e

VALG AF AD M I N I S T RA T O R

Hvem skal være administrator for vores forening?

I Storkøbenhavn er der mere end 100 udbydere af ejendomsadministration og heraf har kun ca. halvdelen mere end 5 medarbejdere. De største i branchen er kommet til gennem de seneste 30 år - primært gennem opkøb - og ejes alle af fonde eller udenlandske selskaber.

K Flemming Nielsen

Flemming Nielsen Partner, Center for vækst og udvikling

Har været leder og direktør i administratorbranchen igennem 20 år og varetaget administrationen af mindre og mellemstore administrationsfirmaer, samt af en af de største i branchen. Siden 2009 har Flemming Nielsen været ejer af og direktør for Center for Vækst og Udvikling samt Prosedo, der er tæt på Administratorbranchen, og som årligt udarbejder brancheanalyser.

“

endetegnet for administratormar-

I 2018 har vi igen set at det har været

kedet er, at vi, som i bankverde-

muligt for de store spillere i markedet at

nen, har 2 meget store spillere

opkøbe nogle af de større mellemstore

nemlig Newsec Datea A/S og DEAS,

administrationsfirmaer. Newsec har bl.a.

som kan sammenlignes med Nordea og

købt Salling Ejendomsadministration med

Danske Bank. Newsec Datea og DEAS

overtagelse 1. oktober 2018 og DEAS har

omsætter mere end alle de ca. 40 andre

overtaget administrationen af Nordea

selskaber – målt efter antal ejendomme i

Ejendomme.

administration - på markedet tilsammen.

Det har dog været en udfordring for

Da begge selskabers primære omsæt-

disse store selskaber at holde på kun-

ning kommer fra drift af udlejnings- og

derne efter et opkøb. Vi har været vidne

erhvervsejendomme, kan Newsec Datea

til, at op til 30 - 40 % af kunderne har

og DEAS godt kalde sig specialister i

opsagt administrationsaftalerne inden for

udlejningsejendomme, idet mindre end

de første 2 år, bl.a. fordi de ofte har følt,

30 % af deres omsætning kommer fra

at de bliver en ”lille kunde” i et stort sy-

administration af boligforeninger.

stem. Mange boligforeninger har derfor

De store selskaber har gennem de sene-

søgt tilbage til en mindre eller mellem-

ste 25 år primært vækstet ved, at selska-

stor administrator eller til et advokat-

bernes ejere, bestående af kapitalfonde,

firma, hvor foreningens kontaktperson

pensionskasser eller ejendomsselskaber,

kender til alle forhold omkring ejendom-

har købt ejendomme og lagt administra-

men. Foreningerne kan generelt godt

tionen hos deres egne selskaber. Herud-

lide at føle sig som en ”vigtig” kunde og

over er væksten kommet gennem opkøb af

samtidig vide, at det er let at få kontakt

andre ejendomsadministrationsfirmaer.

til ejeren af administrationsfirmaet.

En god ”kemi” og administrators evne til sætte sig ind i foreningens behov, er afgørende for et effektivt bestyrelsesarbejde.

MIN

B O LIGF O RE N I N G

JA N UAr

2 0 1 9

”

AR T I K EL

va l g a f

r Ã¥ d g i v e r e

Nye krav fra lovgivning og flere

eningen er dataansvarlig. Det

ydelser hos administrator:

giver en lang række udfordrin-

Gennem de sidste 30 år har bran-

ger for bestyrelsen at overholde

chen udviklet sig således, at de

dataforordningen, idet de fleste

ydelser, som en administrator kan

frivillige valgte bestyrelsesmed-

tilbyde, er blevet mangfoldigere,

lemmer naturligt ikke er klar over

og mange bestyrelser forventer

hvilke persondata, der behandles i

desuden, at en ejendomsadmi-

forbindelse med administrationen

nistrator kan rådgive om langt

af deres ejendom. Endvidere har

flere sagsområder end tidligere.

foreningen typisk ikke udarbejdet

Der er kommet øget lovkrav, bl.a.

procedurer og forretningsgange

regler om hvidvaskning og i 2018

for, hvordan bestyrelsesmedlem-

desuden GDPR (der omhandler

merne må behandle persondata

beskyttelse af persondata og

og hvordan de sikrer disse data.

datasikkerhed) og boligforenin-

F.eks. skal relevante persondata

gerne stiller stadig større krav

slettes, når bestyrelsesmedlemmer

til ejendomsadministrator om at

afgår.

stille data og systemer til rådighed

Har din bestyrelse indgået de

for bestyrelserne og ejendom-

nødvendige databehandleraftaler

mens beboere for dermed at gøre

eller forventer I at administrator

det lettere at være bestyrelse og

tager sig af dette?

beboer.

De fleste foreninger forventer at

I henhold til den nye datafor-

administrator kan rådgive for-

ordning, står det også klart for

eningen og bestyrelsen i forhold

brancheforeningen at boligfor-

vedrørende GDPR.

Væsentlige ændringer siden analysen: • S i d e n 2 0 1 7 h a r N e w s e c

i D a n m a r k , d e r a d m i n i strerer

opkøbt Salling Ejendomme. • C o b b l e s t o n e e r u l t i m o 2 0 1 8 vokset til estimeret 125-140 medarbejdere.

• Ve s t A d m i n i s t r a t i o n e n A /S h a r k ø b t 2 m i n d r e e j e ndomsa d m i n i s t r a t i o n e r , s v a rende

• A d m i n i s t r e a e r s o l g t t i l

1 0

egne ejendomme).

t i l c a . 5 m e d a r b e j d e r e. Vest

3 6 0 No r th ( k a p i t a l f o n d e n

Ad m i n i s t r a t i o n e n e r s peciali -

Blackstone’s datterselskab

s t e r i f o r e n i n g s e j e n d omme.

MI N

B O LIGF O RE N I N G

JA N UAr

2 0 1 9

VALG AF AD M I N I S T RA T O R

“

Vælg et selskab i

fremdrift,

dvs. vækst i omsætningen.

Der er meget små marginaler i indtjeningen på ejendomsadministration. Det kræver stor indsigt i både arVælg en administrator som kan

af de ejendomme i administratio-

bejdsopgaver, jura og IT at tjene pen-

holde på kunderne, primært

nen, der kommer fra storkunder,

ge i branchen. Konkurrencen er hård,

administrerer foreninger og som

pensionsselskaber og fonde, idet

hvilket kan ses af, at grundhonoraret

udvikler sig

der er en helt naturlig tendens til at

for at administrere en ejendom stort

Som det ses af ovenstående graf,

sætte sine bedste medarbejdere på

set har været uændret gennem de

har væksten gennem de seneste

disse kunder. Der er en risiko for,

seneste 20 år på trods af, at der er

år primært ligget hos de mellem-

at foreningskunden bliver betjent

kommet ca. 30 - 40 % flere opgaver

store administrationsselskaber.

af de ”yngste” medarbejdere, der

som følge af lovgivningen. Når I skal

Det skyldes bl.a., at det har været

ikke i alle tilfælde har de fornødne

ud og vælge en ny administrator, vil

vanskeligt for de største i branchen

kompetencer til at være proak-

I erfare, at der er meget stor forskel

at finde selskaber, der var villige til

tive ved optimering af foreningens

på, hvordan administrationsaftalerne

at sælge deres administration. Min

drift, ved omlægning af lån og ved

er skruet sammen. Brancheforeningen

opfattelse er, at det er en fordel at

rådgivning i forbindelse med større

har udarbejdet og anbefalet brug af

blive administreret af et firma, der

byggesager.

en standardkontrakt, men den bliver

har stabilitet og udviser en jævn

kun benyttet i meget ringe omfang.

udvikling over årene. Det er ty-

Tjener administratorerne

Der er også meget stor forskel på,

pisk også dem, der udvikler deres

mange penge?

hvad der skal betales for serviceydel-

produkter og systemer til gavn for

Man kunne forestille sig, at admi-

ser ud over selve grundhonoraret.

kunderne og samtidig dem, der har

nistrationsselskaberne, lige som

Men alt i alt er det min opfattelse,

været bedst til at holde på kunder-

bankerne, tjener mange penge. Det

at det samlede honorar for at ad-

ne. Derfor er det også vigtigt før

kan man dog ikke ligefrem sige, idet

ministrere en ejendom er meget ens

valg af administrator at søge op-

afkastet af omsætningen gennem de

for 80 % af administrationsselska-

lysning om kundestabiliteten. Husk

seneste år for de største firmaer kun

bernes vedkommende.

tillige at få oplysning om andelen

i gennemsnit har udgjort 10,0 %. Er de store så bedre end de mellemstore som følge af stordriftsfordele? Det kan man bestemt ikke sige. Hvis det skulle være tilfældet, ville det kræve, at man, som i bankverdenen, kunne skille sig ud fra de øvrige ved større og mere effektive IT-systemer og ved at tilbyde specialister med særlig viden. Som det kan ses af nedenstående graf, er omsætningen pr. medarbejder i de mellemstore administrationsselskaber næsten 20 % større end i de 2 største selskaber. va l g a f

r å d g i v e r e

1 1

”

VALG AF AD M I N I S T RA T O R

Det skyldes, at alle i branchen benyt-

ralforsamlinger, bestyrelsesmøder,

ministrator ud fra et ønske om, at

ter de samme 3 IT systemer til at ud-

rådgivning i forbindelse med byg-

der er en person, der er tæt på

føre den daglige administration med.

gesager, lån og GDPR m.v. En række

ejendommen, og som er den, der

Der er således ikke ét IT system, der

af de mindre og mellemstore firmaer

udfører de fleste af arbejdsopga-

kan opveje de mange uproduktive led

har tilknyttet jurister tæt på de

verne på ejendommen og således

og det øgede krav til kommunikation i

enkelte foreninger. Endvidere kan

er dybt inde i foreningens forhold.

en større organisation.

flere af disse tilbyde en del selvbe-

En sådan tilknytning giver ofte en

tjeningsværktøjer på nettet i form af

nemmere kommunikation og letter

Hvad bør vi så gå efter, når vi

beboerboks og kontaktoplysninger,

bestyrelsen i deres arbejde.

skal vælge en ny administrator?

som gør arbejdet hurtigere og nem-

Foreningerne bør altid forsøge at

mere for bestyrelserne og beboerne.

tage et møde med administrator, før

finde det advokatfirma eller admini-

Flere af disse kan nu tilbyde nogle

I beslutter hvilken administrator,

strationsselskab, der er bedst til at

af markedets bedste værktøjer, der

I skal bruge fremadrettet. En god

opfylde de konkrete behov, for-

kan hjælpe bestyrelserne i forenin-

”kemi” og administrators evne til

eningen har. Behovene er forskellige

gerne med at opfylde regler i den

sætte sig ind i foreningens behov,

fra forening til forening i forhold

nye persondataforordning.

er afgørende for et effektivt besty-

til hjælp i forbindelse med gene-

Mange foreninger vælger ad-

Jeg vil anbefale bestyrelsen at

relsesarbejde. n

Herudover bør I som minimum få afklaret følgende hos administrator: • A n t a l m e d a r b e j d e r e . • A n t a l f o r e n i n g s e j e n dom me i administration. • A n t a l l e j e m å l i administration. • Ge n n e m s n i t t e l i g v æ kst (vælg et selskab i fremdri f t ) .

• K u n d e s t a b i l i t e t (sikrer at administrator har tilfredse kunder).

• B l i v e r d e r s t i l l e t ø k onom i s k e d a t a t i l g æ n g e lige o n l i n e f o r b e s t y r e l s en? • H j e m m e s i d e i n t e g r e r et med a d m i n i s t r a t o r s s y s temer. • S t i l l e s b e b o e r k o n t a kto p l y s n i n g e r n e t i l r åd i g he d f o r e v t . v i c e vært og bestyrelser. • D i g i t a l k o m m u n i k a t i on m e d f o r e n i n g e r n e (let t e r bestyrelsens arbejde betyd e l i g t ) .

• J u r i s t /A d v o k a t t i l k nyttet. • T i l b y d e s b y g g e s a g s administration. • R å d g i v n i n g i f o r h o l d t i l GDPR. 1 2

MI N

B O LIGF O RE N I N G

JA N UAr

2 0 1 9

Vidste du?

I S torkøben h avn er der mere end 100 udbydere af ejendomsadministration og h eraf h ar kun c a. h alvdelen mere end 5 medarbejdere .

KONSULENT

Lasse Bengtsson arkitekt MAA

Lejlighedsvurderinger • Tilstandsrapporter • Projektering ARKIKONSULENT er en mindre arkitektvirksomhed, som udfører arkitektopgaver, der overvejende handler om vurdering af andelslejligheder, når de skal sælges, tilstandsrapporter for etageejendomme og projektering af 1-familiehuse, om- og tilbygninger. ARKIKONSULENT har Arkitekt Rådgiveransvarsforsikring i Tryg Forsikring.

HØJT NIVEAU | LAVT HONORAR ARKIKONSULENT er et 1-mandsfirma, som drives fra indehaverens bopæl, og har derfor ingen administrative udgifter i form af lønninger til medarbejdere eller til leje af kontorlokaler.

SE MERE om ARKIKONSULENT på:

www.arkikonsulent.dk

+45 26 15 38 60 arkikonsulent@gmail.com CVR 25 90 64 62 Risvangen 21, 2700 Brønshøj

advertorial

Forkert belåning

koster mange andelsboligforeninger dyrt Andelsboligforeninger har ofte store realkreditlån, så det er vigtigt at vælge det helt rigtige. Ellers kan det blive særdeles dyrt – og måske også risikabelt.

eretninger om andelsboligfor-

at undgå en sådan situation, kræver det

eninger med problematiske lån og

omhyggelig rådgivning og sparring af en

ondt i økonomien dukker jævnligt

finansiel rådgiver.

op i medierne. Især swap-lån gjorde

Jesper Olsen Vingum Jesper Olsen Vingum Andelsboligrådgiver Status

“

flere andelsboligforeninger så håbløst

Skræddersyet rådgivning og strategi

forgældede, at deres eneste udvej var en

Det vrimler med kreative og uoversku-

konkursbegæring. Men også variabelt

elige lånetyper. Men kun det klassiske

forrentede lån rummer betydelige risici,

fastforrentede 30-årige obligationslån

advarer andelsboligrådgiver i Status,

opfylder andelsboligforeningernes mest

Jesper Olsen Vingum. For en rentestig-

almindelige ønsker: 1) Foreningen har

ning betyder ikke blot, at ydelsen stiger.

fordel af såvel rentestigninger som ren-

Det betyder også, at andelsværdien

tefald 2) Andelsboligværdien beskyttes

reduceres eller måske helt forsvinder. For

i tilfælde af rentestigning og 3) Låne-

Kun det klassiske fastforrentede

30-årige obligationslån opfylder andelsboligforeningernes mest almindelige ønsker.

1 6

MIN

” B O LIGF O RE N I N G

JA N UA r

2 0 1 9

ø konom i

ydelsen er fast og får ikke bolig-

historik, andelshavernes sammen-

gen, lånemarkedet og udbuddet af

afgiften til at stige.

sætning og ejendommens stand.

finansielle produkter vil også være

Baseret på fastforrentede

Måske er der behov for vedli-

præget af ændringer. En finansiel

30-årige obligationslån har

gehold eller forbedringer, som

rådgiver kan overvåge udviklingen

rådgivningsvirksomheden Status

kan finansieres ved hjælp af en

tæt og kontakte boligforeningen så

udviklet en metodik til overvåg-

låneomlægning og uden stigning i

snart, der bør gøres noget. ”Vi har

ning og omlægning af realkredit-

boligafgiften. På dette grundlag –

et begrænset antal kunder til hver

lån, hvor andelsboligforeningen får

og i dialog med foreningen – kan

rådgiver og kan derfor overvåge

gevinst, uanset om renten stiger

vi formulere en strategi, der læg-

alle lån intensivt – i modsætning

eller falder. Rådgiver Jesper Olsen

ger sporet for en stabil økonomi i

til banker og kreditforeninger, som

Vingum fortæller: “Som uvildig

tiden fremover.”

har svært ved at pleje alle deres

rådgiver betragter vi hver enkelt

kunder med samme omhu” udtaler

omlægning i et større perspektiv

Tæt overvågning giver

og placerer lånet således, at det

skarpe omlægninger

altid vil stille andelsboligforenin-

Fremtiden er i bund og grund

Tilfredse kunder

gen fordelagtigt uanset renteud-

uforudsigelig, men én ting er sik-

bekræfter strategien

viklingen. Vi tager udgangspunkt

ker: Der kommer både rentestig-

For virksomheden Status vil man

i foreningens økonomi, finansielle

ninger og rentefald. Lovgivnin-

hellere fokusere på et begrænset

“

Jesper Olsen Vingum.

Skal der optages nye lån, oplever man ofte et behov for en uvildig rådgiver eller en “second opinion” på de oplæg,

man bliver præsenteret for af sin bank eller kreditforening.

va l g a f

r å d g i v e r e

1 7

”

Ø KO N O M I

“

En boligforening og bank kan

i praksis ikke overvåge deres lån

opinion” på de oplæg, man bliver

på daglig basis som udgangspunkt

kreditforening. I den sammenhæng

for en relevant omlægning.

præsenteret for af sin bank eller

”

kan en ekstern finansiel rådgiver, som Status, bistå foreningen som uvildig rådgiver for bestyrelsen, på generalforsamlingen eller i

antal kunder, der til gengæld er til-

deltog i det forberedende arbejde,

forhandling med bank og kredit-

fredse. En stor kundeportefølje har

præsentationen og afklaring af

forening, hvorved der ydermere

aldrig været et mål i sig selv. En af

spørgsmål fra andelshaverne på

ofte kan opnås betydeligt lavere

kunderne er andelsboligforeningen

generalforsamlingen. Under hele

gebyrer og bidragssatser.

Kanslerhus på Østerbro i Køben-

forløbet med Status blev vi lø-

”Langt de fleste andelsboligfor-

havn, hvor foreningens formand,

bende orienteret, og vi følte os

eninger er heldigvis sunde og har

Ole Foldberg, udtaler:

velorienteret og trygge, selvom det

udnyttet den lave rente til vedlige-

var store beslutninger som skulle

holdelse og forbedringer. Men de

træffes.”

færreste andelsboligforeninger har

”Hos Status blev vi præsenteret for flere løsninger, som vi ikke

en strategi for, hvordan ejendom-

havde set og hørt om før – heller ikke via vores bank og kreditfor-

Bedre finansiering med lavere

mens belåning skal indgå i den

ening. Rådgivningen var profes-

bidragssatser og gebyrer

fremtidige økonomi, og de kan i

sionel og blev præsenteret på en

Er man en boligforening med en

praksis ikke overvåge deres lån

uformel og let forståelig måde.

problematisk finansiering, eller

på daglig basis. Det kan uvildig

Status tog sig også af samarbejdet

hvis blot der skal optages nye lån,

med kreditforeningen, så den bedst

oplever man ofte et behov for en

finansiel rådgiver hjælpe med. n Find evt. mere information på

mulige løsning kunne opnås. De

uvildig rådgiver eller en “second

www.statusdanmark.dk

1 8

MIN

B O LIGF O RE N I N G

JA N UAr

2 0 1 9

Professionel rådgivning i over 70 år Hos Jørgen Nielsen Rådgivende Ingeniører A/S yder vi rådgivning indenfor byggeri, herunder projektledelse, projekteringledelse, bygherrerådgivning og byggeledelse. Vi har som langvarig aktør i branchen stor erfaring med rådgivning af andels- og ejerforeninger i forbindelse med større og mindre renoveringsprojekter, helhedsplaner samt drift og vedligeholdelse. Vi lægger vægt på den gode relation til vores kunder og et positivt samarbejdsmiljø, hvor kundens behov og forventninger løses med engagement, høj faglighed og kvalitet. Kontakt os for et uforpligtende møde omkring jeres kommende projekter. Snaregade 12, 2. sal • 1205 København K Telefon: 33 11 88 50 • info@jørgen-nielsen.dk • www.jorgen-nielsen.dk

advertorial

Hvad skal vi med en arkitekt? De er jo bare et fordyrende led

Hvilken bestyrelse har ikke drøftet brugen af og udgiften til en arkitekt eller anden teknisk rådgiver, efter at de på generalforsamlingen har fået mandat til at undersøge, hvad det vil koste at igangsætte en byggesag, som f.eks. at få gjort noget ved foreningens nedbrudte vinduer?

er skal jo bare udskiftes vinduer. Det kan entreprenøren vel godt finde ud af og arki-

tekten er jo bare et fordyrende led! Hvem har ikke i en boligforening

med rette tænkt dette? Tekniske rådgivere har hørt det mange gange

Ole Brockdorff Ole Brockdorff Arkitekt MAA Trio Arkitekter

gennem de talrige projekter og møder, de har afviklet med bestyrelser for boligforeninger. Lad os se på et så ”enkelt” projekt, som af få gjort noget ved boligforeningens nedslidte vinduer. Selv enkle projekter er komplekse Mange boligforeninger har stået i den situation, at vinduerne trænger til ”en omgang”. Her dukker første spørgsmål hurtigt op. Skal vinduerne udskiftes eller istandsættes? Hvem ønsker I skal rådgive jer i den situation? Den økonomisk infiltrerede entreprenør eller den arkitekt, der ser det fra boligforeningens perspektiv?

“

Den tekniske rådgiver er bestyrelsens faglige stand-in og garant samt

projektets tovholder i en sådan proces,

der ofte strækker sig over mange måneder.

2 0

MIN

B O LIGF O RE N I N G

JAN UA r

” 2 0 1 9

VALG AF

RÅDGIVER

Den “nemme” løsning vil være

telfuger mm.? Hvem ønsker I skal

foreskrevet? Bliver det udført

udskiftning af vinduerne, men også

rådgive jer i denne situation?

som foreskrevet? Får beboerne

her rejser sig straks flere spørgs-

Når tilbuddene så skal indhen-

løbende den nødvendige informa-

mål. Skal der ansøges om byggetil-

tes, er det vigtigt, at tilbudsmate-

tion? Er der styr på arbejdsmiljø

ladelse? Hvilken type vinduer skal

rialet er præcist, gennemskueligt

og bortskafning af miljøaffald?

vi vælge? Hvilken farve skal vi

og entydigt for at kunne sammen-

Er entreprenørens merpriskrav i

vælge? Hvilken type rude/glas skal

ligne de indkomne tilbud. Jo større

orden, hvis et projekt udvikler sig

vi vælge? Hvad er vigtigst for os;

usikkerhed om projektet, jo højere

uventet? Svarer entreprenørens

pris, æstetik eller kvalitet? Typisk

pris fra leverandørerne. Hvem skal

aconto regninger til det udførte

er karmbredden på de nye og de

udarbejde tilbudsmaterialet?

arbejde? Er bestyrelsen dækket

eksisterende vinduer ikke ens. Hvad

I den efterfølgende byggefase

ind mht. kompetencer, tid og for-

gør man så? Er der følgeprojekter

er der flere ting der skal styres,

sikring i kritiske situationer? Den

såsom udskiftning eller istandsæt-

kontrolleres og følges til dørs.

tekniske rådgiver er bestyrelsens

telse af sålbænkene, facadens mør-

Får vi produkt og kvalitet som

faglige stand-in og garant samt

“

Jo større usikkerhed

om projektet, jo højere pris

va l g a f

fra leverandørerne.

r å d g i v e r e

2 1

”

projektets tovholder i en sådan

ejendommens udseende, men også

grunde til at boligforeningen skal

proces, der ofte strækker sig over

at ændre på de byggetekniske

indgå et tættere og længerevarende

mange måneder.

forhold. Nogle gange med bogsta-

samarbejde med en arkitekt eller

veligt talt katastrofale følger.

anden teknisk rådgiver, som med

Godt begyndt er halvt fuldendt

tiden vil komme til at kende ejen-

Det er helt afgørende at komme

Bestyrelsens fornemste opgave

dommen godt og vide præcis, hvor

rigtigt i gang, når man i en bolig-

At drifte, vedligeholde og udvikle

der skal sættes ind. En rådgiver

forening overvejer at opstarte et

boligforeningens ejendom optimalt,

skal helst ikke være en person, man

byggeprojekt. Derfor er opstarten

er blandt bestyrelsens fornemmeste

ringer til, når lokummet brænder.

af denne proces vigtig, der kræ-

opgaver. Kun derved kan boligfor-

Rådgiveren skal, i tæt samarbejde

ver stort fokus, hvis man vil undgå

eningens beboeres investering give

med bestyrelsen, helst være den

unødige fejltagelser. Fejltagelser

det størst mulige afkast. Manglende

person, der forhindrer at lokummet

der kan have store tidsmæssige

drift, vedligehold og udvikling

overhovedet kommer til at brænde!

omkostninger for bestyrelsen og i

reducerer ejendommens/lejlighe-

værste fald store økonomiske kon-

dernes herligheds- og brugsværdi

Vigtige rådgivere sparer

sekvenser for boligforeningen.

samt ikke mindst den økonomiske

vigtige ressourcer

værdi. Det vanskeliggør lejligheds-

Hos Trio Arkitekter er erfaringen, at

plekse, når løsningerne skal passe

salg, da den fremtidige ejer/

man kan undgå en masse ærgrelser

arkitektonisk og byggeteknisk til

andelshaver vil have vanskeligt ved

og mange spildte kræfter i boligfor-

ejendommen samt ikke mindst øko-

at gennemskue, hvad det betyder for

eningens bestyrelse, når man allierer

nomisk matche boligforeningens

udviklingen af boligafgiften/prisen,

sig med en administrator (jura/

ressourcer. Når man renoverer,

når det forsømte skal indhentes.

økonomi/budget) og en arkitekt

Selv simple projekter bliver kom-

risikerer man ikke kun at forandre

“

Så der er mange andre gode

(byggeteknik/priser), der arbejder i

Når man renoverer, risikerer man ikke kun at forandre ejendommens udseende, men også at

ændre på de byggetekniske forhold. Nogle gange med bogstaveligt talt katastrofale følger.

2 2

MIN

B O LIGF O RE N I N G

JAN UA r

2 0 1 9

”

VALG AF

RÅDGIVER

boligforeningens interesse, og i fæl-

Udarbejdelsen af en tilstandsrap-

vedligeholdelsesudgifter og få bedre

lesskab får planlagt ejendommens

port og en vedligeholdelsesplan er

muligheder for at planlægge i god

drift, vedligeholdelse og udvikling.

en af arkitektens kerneopgaver. Har

tid og på den måde spare penge.

I forbindelse med den daglige

boligforeningen allerede en vedli-

Udviklingen af ejendommen og

drift er det altid vigtigt at have

geholdelsesplan liggende, så er det

beboernes forandrede behov er ofte

øjnene med sig, når man færdes på

med at få den op af skuffen og gøre

ikke noget foreningen eller bestyrel-

ejendommen. Jo tidligere skader/

brug af den sammen med sin tekni-

sen tænker over. Hvis det sker, så er

fejl/mangler opdages og udbedres,

ske rådgiver, den finansielle rådgi-

det ubevidst og sjældent som følge

jo billigere bliver det for foreningen.

ver og foreningens administrator.

af en planlagt strategi. Samfundet

Derfor vil regelmæssige rundture

Helt overordnet er en vedligehol-

udvikler sig, og vores behov dermed.

på ejendommens fællesarealer med

delsesplan en absolut nødvendighed

I dag vil man f.eks. ikke drømme

arkitekten, for udpegning af og

for, at boligforeningen kan lægge et

om at opføre en etageejendom med

opfølgning på ejendommens kritiske

realistisk budget, som tager højde

boliger uden altaner.

områder, være en rigtig god ide.

for ejendommens fejl og mangler,

Hos Trio Arkitekter anbefaler vi al-

så der ikke lige pludselig opstår

tid boligforeningerne at sætte sig ned

En vedligeholdelsesplan er

store uforudsete udgifter. En dårligt

med en teknisk rådgiver for at drøfte

en absolut nødvendighed

vedligeholdt ejendom kan resultere

udviklingspotentialet i deres ejen-

Ifølge normalvedtægterne for private

i, at små problemer vokser sig store

domme. Det kan være tale om altaner,

andelsboligforeninger §9 stk. 4, an-

over tid, og måske, uden varsel,

tagterrasse, tagboliger, elevator,

befales det andelsboligforeninger at

påfører foreningen en stor ubudget-

badeværelser, energioptimering m.m.,

udføre og planlægge vedligeholdel-

teret udgift. Rigtigt vedligehold er

som er projekter, der både kan for-

sesarbejder i overensstemmelse med

en god forretning. Skab et over-

bedre en ejendoms værdiansættelse

en evt. fastlagt vedligeholdelsesplan.

blik over ejendommens kommende

og forbedre beboernes rammer og liv i foreningen og det afledte sociale liv beboerne imellem. Penge investeret er penge sparet Jamen det koster jo penge! Ja det gør det, men hvem siger, at de ikke kommer igen. At udvikle og modernisere ejendommen har altid været en god forretning. I forbindelse med salg, vil den interesserede masse være meget større for en lejlighed i en moderniseret ejendom, hvilket selvfølgelig vil afspejle sig i den pris, man kan få for sin lejlighed. For nogle foreninger vil der ligefrem være en økonomisk gevinst ved etablering af f.eks. tagboliger. En gevinst der i givet fald kan kapitaliseres til vedligeholdelse eller udvikling af ejendommen. Er arkitekten eller den rådgivende ingeniør et fordyrende led? Nej. Hvis boligforeningen allierer sig med og inddrager sine rådgivere i planlægningen af ejendommens drift, vedligehold og udvikling, så er det dokumentérbart, at det vil spare boligforeningen for flere penge, end de investerer. n Se evt. mere på trioarkitekter.dk

va l g a f

r å d g i v e r e

2 3

O VER S IG T

Oversigt over hovedparten af de store foreningsadministratorer i Storkøbenhavn ADLEX-MÜRS CH Ejendomsadministration A / S

H A L D G U T T E N B E R G Advokatfirma

Administration Danmark

Herbo Administration A/S (s. 47)

Administrator Jens Arentoft

HHH A dministration

ADVODAN B irkerød

Hupfeld & Hove

ADVODAN G lostrup

I P Administration A / S

ADVODAN Helsingør

L E A Ejendomspartner A / S

Advokaterne i Rosenborggade

N aver E jendomsadministration

Advokaternes Ejendomsadministration

NEMT AB

ATB E jendomsadministration

N ew sec D atea A / S

B jørnsholm

N O R D E jendomsadministration A pS

Boel skifte Ad m i n is t r a t i o n (s . 4 3 )

N y-C E jendomsadministration

Boligadmini s t r a t o r e r n e A/ S (s . 6 )

Qvortrup E jendomsadministration A / S

Boligex p erte n A d m i n is t r a t i o n A/ S ( s . 2 - 3 )

S J ELDANI B o l i g a d m i n is t r a t i o n ( s . 4 0 )

B y & B olig Administration

Spar N ord E jendomsadministration

C EJ Ejendomsadministration A / S

Sven Westergaards Ejendomsadministration A/S

Cobblestone Administrationsh uset

V aldal A dvokatfirma

CUBUS A dministration A p S

V est A dministrationen A / S

DEAS A/S

V estegnens B oligadministration A pS

Dra chmann Ejendomsadministration A / S

Wantz in E jendomsadvokater

Egemar & Clausen

Ejendomsadministrationen 4 B A / S

W T C advokaterne A / S

Ejendomsadministrationen Andelsbo

Ø E N S Ejendomsadministration

Find yderligere detaljer for de markerede administratorer på de følgende sider: 2-3, 6, 40, 43 og 47.

2 4

MI N

B O LIGF O RE N I N G

JA N UAr

2 0 1 9

OVERVÅGNING OG OPTIMERING AF REALKREDITLÅN Få lavere bidragssats og undgå risikable og uigennemskuelige lån! Brug for sparring og uvildig rådgivning? Hånden på hjertet. Har I fået udnyttet de sidste mange års muligheder for at omlægge foreningens lån hver gang renten er steget og faldet? Har I holdt øje med bidragssatsen og undersøgt alle muligheder for at få sænket denne? Hvilken beslutningsproces gennemgik foreningen sidste gang der skulle optages et lån?

Få en gratis og uforpligtende vurdering af foreningens belåning Kontakt os på 33 13 79 50 eller info@status-kbh.dk Du kan også læse mere om vores produkter og priser på www.statusdanmark.dk

Træf de rigtige valg med en finansiel strategi I Status tager vi afsæt i foreningens samlede situation og sammen formulerer vi en finansiel strategi, som sikrer en stabil drift. En klar retning, der kan følges år efter år og sikrer mod forhastede “afstikkere”. Hos Status tager vi udgangspunkt i det klassiske fastforrentede 30 årige obligationslån, der opfylder behovet for en tryg og gennemsigtig finansiering, som de fleste andelsboligforeninger har. Det vil sige: • Et lån, som sikrer andelsværdien bedst muligt • Et lån, hvor ydelsen ikke stiger og dermed påvirker boligafgiften • Et lån, hvor foreningen kan få en gevinst, både når renten stiger og falder Særligt for selvadministrerende foreninger har vi stor erfaring i at forhandle bidragssatsen ned og vi overvåger samtidig at den forbliver på det lavest mulige niveau.

Status leverer aktiv gældspleje til private boligejere, andelsboligforeninger og ejendomsinvestorer. Vi har specialiseret os i overvågning og optimering af vores kunders realkreditlån og opererer med et meget sikkert koncept, baseret på klassiske fastforrentede obligationslån, hvor vores kunder får gevinst, uanset om renten stiger eller falder.

K O M M E N DE

EVE N T S

Tilmeld dig vores gratis events Tilmeld din boligforening online allerede nu til enten vores efterspurgte VidenSeminarer eller vores Gå-hjem møder. Alle events er GRATIS for bestyrelserne af andels- og ejerboligforeninger. Der er forplejning ved alle vores events. Hver boligforening kan tilmelde op til 2 deltagere. VidenSeminarene har et konkret tema som omdrejningspunkt, mens I ved Gå-hjem møderne kan møde en lang række forskellige leverandører og rådgivere. Alle vore eksperter og oplægsholdere har mange års erfaring med at arbejde for boligforeninger.

Vi glæder os til at se jer.

Tilmelding Minboligforening.dk Klik på fanen “Eventoversigt”

2 6

MIN

B O LIGF O RE N I N G

JAN UA r

2 0 1 9

VALG AF AD M I N I S T RA T O R

Sådan er du garanteret en

professionel administrator

NÅR I SKAL VÆLGE NY ADMINISTRATOR TIL AT ADMINISTRERE JERES ANDELS- ELLEr EJERBOLIGFORENING, KAN DET VÆRE LIDT AF EN JUNGLE. MEN HVIS I VÆLGER EN ADMINISTRATOR, DER ER MEDLEM AF

EJENDOMDANMARK, ER I SIKRET EN PROFESSIONEL SAMARBEJDSPARTNER.

D Jannick Nytoft

Jannick Nytoft Administrerende direktør EjendomDanmark

“

e t er altid en god ide at se

etiske normer. De etiske normer

s i g om, når man skal vælge

har eksisteret siden 2007 og ud -

e n administrator til at

gør rammen for, hvordan man som

a d m i n i s t r e re sin ejer- eller andels-

administrator skal opføre sig over

b o l i g fo r e n i ng. Der er mange

for blandt andet kunder, lejere

h e n s y n , m e n hvis man vælger et

og myndigheder. A dministrator

m e d l e m a f Ejendom D anmark, er

skriver blandt andet under på, at

m a n ko m m et et meget langt stykke

klientens midler holdes adskilt fra

i fo r h o l d t i l at vælge den rigtige

egne midler, samt at virksomheden

a d m i n i s t ra t or. For som medlem

har en kriminalitets- og ansvars -

s k a l e n a d ministrator følge et sæt

forsikring. “ D et er en blåstempling at være medlem af Ejendom Danmark. Det

Kunderne skal være trygge og vide,

skal vi selvfølgelig værne om. De etiske normer skal være med til at

at hvis man vælger en administrator, der er medlem af EjendomDanmark,

så får man en ydelse af høj kvalitet. va l g a f

skabe en øget stolthed, kvalitet

”

r å d g i v e r e

og konkurrence i branchen,” siger Jannick Nytoft, der er administre rende direktør i E jendom Danmark. 2 7

VALG AF AD M I N I S T RA T O R

“

der bliver nu blandt andet

stillet større krav til uddannelse af administratorerne.

”

Et medlemskab, der forpligter

EjendomDanmark reviderede i 2016 de etiske normer, og der bliver nu blandt andet stillet større krav til uddannelse af administratorerne. Kompleksiteten i arbejdet som administrator er stærkt stigende. De etiske normer har derfor til formål at styrke administratorerne på flere områder. “Vi kan med de nye etiske normer bedre sikre, at alle administratorer har fokus på at yde en professionel indsats, og vi kan i sidste ende ekskludere et medlem, som ikke vil leve op til branchens fælles standarder”, siger Jannick Nytoft. Ejer- eller andelsboligforeninger,

Fakta:

der er utilfredse med deres administrator, har mulighed for at klage til EjendomDanmark. Der skal indbetales et mindre klagegebyr, men det

F ind din professionelle

refunderes, hvis klager får medhold.

administrator på www.ejd.dk/liste, og læs

Kig efter logoet

mere om hvad et medlemskab

Ejendomsadministratorer, der er

af EjendomD anmark indebærer

medlem af EjendomDanmark, skal

på www.ejd.dk/medlem

synligt henvise til deres medlemskab på deres hjemmeside, hvor admini-

Kig efter logoet, når du

stratorerne som oftest vil gøre det

vælger administrator

ved at bruge EjendomDanmarks logo. “Kunderne skal være trygge og vide, at hvis man vælger en administrator, der er medlem af EjendomDanmark, så får man en ydelse af høj kvalitet”, slutter Jannick Nytoft. n

Om E jendo m Danm a r k EjendomDanmark er en erhvervsorganisation for ejere, udlejere og administratorer af fast ejendom i Danmark. Organisationens medlemmer dækker cirka 85 procent af det professionelle ejendomsmarked. Som organisation sørger vi for, at branchens synspunkter bliver hørt i ministerierne og på Christiansborg. EjendomDanmark har et etableret netværk på den politiske scene i ind- og udland og et omfattende netværk af samarbejdspartnere på det danske og det internationale ejendomsmarked. En af organisationens vigtigste opgaver er at arbejde for, at branchens stemme giver genlyd i medierne og den offentlige debat. Derudover er det organisationens mål at bidrage til udviklingen af en faglig stærk og professionel ejendomsbranche.

2 8

MIN

B O LIGF O RE N I N G

JAN UA r

2 0 1 9

EJENDOMS

RENOVERING TAGRENOVERING FACADERENOVERING TAGBOLIG LAR ALTAN TAGTERRASSE VINDUESUDSKIFTNING GÅRDRENOVERING TRAPPERENOVERING ELEVATOR ENERGIRENOVERING BADEVÆRELSESRENOVERING VEDLIGEHOLDELSESPLAN BYFORNYELSE VURDERING AF ANDELS LEJLIGHED FUGT- OG SKIMMELSVAMPUDBEDRING ENERGIMÆRKNING TILSTANDSRAPPORT BYGGE- OG ØKONOMISTYRING

Skal vi være boligforeningens fremtidige samarbejdspartner vedrørende driften, vedlige holdelsen og udviklingen af ejendommen? Kontakt os for et uforpligtende møde.

Telefon 33 15 15 20 mail@trioarkitekter.dk www.trioarkitekter.dk Sankt Knuds Vej 36 st. 1903 Frederiksberg C

G BYG

ETE

ISK

RÅD

GIV

NIN

AD M I N I S T RA T O R

“

Vi havde et glimrende samarbejde med vores tidligere

administrator, indtil de blev opkøbt af et andet, større firma.

Fakta

om boligforeningen N a v n : A / B Avedørelejren I , Hvidovre Stiftet: 2001

A n t a l e nh e d e r : 4 7 lejligh eder

Fo r m a n d : Bjarne F rit zbøger gennem 1 1 år. Va r i gh e d : Haft tidligere administrator i 1 2 år (h e r a f v a r s e l s k a b e t o p k ø b t

a f a n d e t f i r m a d e 3 s i d s t e å r) . 3 0

M IN

B O LIGF O RE N I N G

JA N UA r

2 0 1 9

”

Det er ikke hverdagskost

at skifte sin administrator gennem 12 år Selvom langt størstedelen af samarbejder mellem en boligforening og en administrator er langvarige, er det altid sundt at lave et tjek i markedet hver 3-4 år. Vi har spurgt bestyrelsesformanden fra A/B Avedørelejren I, hvad der fik dem til at skifte administrator efter 12 års samarbejde.

Carsten V. Jagerkilde Carsten V. Jagerkilde Redaktør Min Boligforening

daglige drift og problemløsning

de sidste 11 år. Bjarne Fritzbøger

omkring f.eks. huslejeopkræv-

husker, at det især var den mang-

ning, regnskab, interne konflikter,

lende opfølgning ved lejligheds-

klargøring til generalforsamlinger

salg og skiftende kontaktpersoner,

og meget andet. En administrator

der gav utilfredshed i bestyrelsen.

bliver hurtigt en integreret del af

Efter flere opfølgningsmøder med

foreningen og flettet ind i små og

den tidligere administrator blev

store opgaver. Det betyder om-

det besluttet på en ekstraordinær

vendt, at det kræver grundige og

generalforsamling at finde en ny

seriøse overvejelser, førend man

administrator.

overvejer at skifte administrator, mest fordi “man ved hvad man har,

or de fleste bestyrelser i en

og ikke hvad man får”.

andels- eller ejerboligforening bygger et samarbejde

Den tidligere administrator blev

5 egenskaber ved en god administrator v/ Bjarne Fritzbøger 1. Dygtighed i arbejdet

med en rådgiver på tillid og gen-

opkøbt af en anden og større

nemsigtighed. En rådgiver, uanset

For A/B Avedørelejren I gik der nok

om det er en administrator, en

lidt for lang tid, inden beslutningen

arkitekt eller en finansiel rådgiver,

om at finde en ny administrator

2. Punktlighed (ingen sjusk)

“overlever” ofte bestyrelsen og er

blev taget. “Vi havde et glimrende

3. Serviceminded overfor

en gennemgående samarbejdspart-

samarbejde med vores tidligere

ner for flere bestyrelser gennem

administrator, indtil de blev opkøbt

årene. Det betyder, at de ved mere

af et andet, større firma. Da util-

om boligforeningen, dens stand

fredsheden først meldte sig blandt

og dens beboere end nytiltrådte

beboerne og i bestyrelsen, gik der

bestyrelsesmedlemmer.

et års tid, inden vi besluttede os

For en administrator er et tæt

Bjarne Fritzbøger, der har været

rende, da man sammen forestår den

foreningens bestyrelsesformand va l g a f

r å d g i v e r e

skabsførelse/jura etc.)

beboere og bestyrelse.

for at skifte administrator” udtaler

samarbejde med bestyrelsen afgø-

(salg af andele/regn-

4. Gerne faste kontaktpersoner som man kan lære at kende – og de kan lære os at kende. 5. Opdatering af nyt lovstof og nyheder på området – og formidling heraf.

3 1

AD M I N I S T RA T O R

Valgte 3 administratorer

Han besøgte alle 3 administrato-

Pris var af betydning,

i “lukket udbud”

rer og på hans anbefaling indbød

men ikke afgørende

“Via blandt andet at forhøre os hos

de den ene af dem til et bestyrel-

For bestyrelsen i A/B Avedørelejren

5 andre andelsboligforeninger fik

sesmøde, hvor administrator gav

I var prisen ikke vigtigste parame-

vi udvalgt 3 administratorer, som vi

en præsentation, og der var en

ter ved udvælgelsen. Som Bjarne

gerne ville møde og indbyde til at

længere dialog med dem. En enig

Fritzbøger udtaler “Det nye admini-

give et bud på administrationsop-

bestyrelse indstillede efterfølgen-

strationsfirma virkede kompetente,

gaven. En af dem vi indbød kendte

de dem som ny administrator til

de havde den nødvendige volumen,

vi lidt til fra Min Boligforenings

beslutning på en ny ekstraordinær

honoraret virkede rimeligt, og det

events”, fortæller Bjarne Fritzbøger.

generalforsamling.

var samtidig ikke et “supermarked”, hvor vi blot var et nummer i rækken.” Men pris alene var ikke det afgørende. Den nye administrator ligger små 12% over den tidligere administrators honorar og blandt de 3, der var indbudt til at byde på opgaven, lå de midt i med 10% til hver side. Den største hindring for at skifte administrator Bjarne Fritzbøger husker, hvor uoverskueligt alting var, da alle ting pegede på, at de skulle i gang med at skifte til en ny administrator. Og det er uoverskueligt, fordi der er mange administrationsselskaber at vælge imellem, og fordi de udefra kan se meget ens ud. For A/B Avedørelejren I tog det ca. et halvt år at skifte administrator, dvs. forberedelse, beslutning og opsigelse. Men selvom det kan virke uoverskueligt, så kan Bjarne Fritzbøger godt fortryde, at de ikke skiftede noget tidligere. Den tidligere administrator fik for mange chancer uden

at samarbejdet blev bedre. “Men det

etaper, der gør det nemmere at finde en ny administrator

er ikke hverdagskost at skifte sit administrationsselskab ud gennem 12 år” pointerer han.

1. Konkretisér utilfredsheden

ved besøg på et bestyrelses-

og gå i dialog med oprindelig

møde.

administrator om problem-

4. Bestyrelsen udarbejder for

stillingerne.

og imod et skifte, og ind-

2. Hvis det ikke hjælper, så

kalder til generalforsamling

kontakt 2–3 andre admini-

med forslag om ny admini-

stratorer, undersøg og aftal

strator

evt. besøg hos dem.

beslutningen kan skiftet ske

istrationsfirmaer, der, hver

– og så kommer al over-

for sig, kan præsentere sig

dragelsesarbejdet. M IN

B O LIGF O RE N I N G

give videre er: Vær opsøgende og afsøg markedet af administratorer og spørg i jeres netværk af boligskaber uanset hvor godt I kan lide

3. Udvælg et eller to admin-

De bedste råd Bjarne Fritzbøger vil

foreninger. Tag kontakt til flere sel-

5. Efter generalforsamligs-

3 2

Det bedste råd til andre

den første administrator I møder, og ikke mindst hav hele bestyrelsen med i forløbet. n

JA N UA r

2 0 1 9

Fremtidens grønne ventilationsløsning i boliger!

Ventilation og godt indeklima – helt enkelt Boligforeninger landet over har fået øjnene op for, at Ventilationsvinduet er fremtidens grønne løsning på at opfylde krav til godt indeklima og sunde boliger! ALENE ved at udskifte nogle af vinduerne til Ventilationsvinduer og udnytte eksisterende aftrækskanaler sikrer man et godt luftskifte og forhindrer fugtskader og skimmel. Se mere om Ventilationsvinduets unikke egenskaber på ventilationsvinduet.dk. Ventilationsvinduet har betydelige referencer og dokumentation for anvendelse i både en-familiehuse og etageejendomme. Et godt eksempel er Frederikshavn Boligforening. Ved at installere Ventilationsvinduet i flere afdelinger har de opnået betydelige besparelser på de løbende energiomkostninger og på anlægsinvesteringer, hvor ventilationsanlæg og genhusning er taget ud. Ventilationsvinduet kombineret med udsugsvarmepumper, som udnytter afkastluften til at producere f.eks. varmt brugsvand, giver hidtil usete besparelser på energien og en kort tilbagebetalingstid på investeringen. NYHED – mulighed for medfinansiering af energioptimeringsprojekter. Se mere på www.ventilationsvinduet.dk eller kontakt os i dag på telefon 81818110 og hør nærmere.

Horn Group Sortebjergvej 2 DK - 6640 Lunderskov

+45 8181 8110 info@horngroup.dk horngroup.dk

advertorial

En god

samarbejdspartner skaber

værdi

for boligforeningen

Er I rustede til uforudsete udgifter? Har I sparet op til drømmeprojekterne? Det kræver planlægning og en god finansiel samarbejdspartner at drive en sund boligforening med luft til både fornuft og luksus.

Jane Vindfeldt Jane Vindfeldt Erhvervsrådgiver Lån & Spar

lere boligforeninger allierer sig med forskellige rådgivere f.eks. en professionel ejendomsadministrator

eller teknisk rådgiver. Hvad angår økonomiske beslutninger, er det ikke alene rart, men også fornuftigt at være i løbende dialog med sin bank. Brug banken som sparringspartner “Vi tilbyder specialiseret kendskab inden for udvalgte brancher - bl.a. andels- og ejerboligforeninger. Vi har i mange år arbejdet tæt sammen med mange boligforeninger, og kender alt til bestyrelsens opgaver og hverdag. Vores erfaring gør, at vi ikke alene har en række særlige finansieringsmæssige kompetencer, men også har en stor forståelse for mange af

3 4

MIN

B O LIGF O RE N I N G

JAN UA r

2 0 1 9

Ø KO N O M I

de ønsker og drømme, en boligforening har”, siger Jane S. Vindfeldt, erhvervsrådgiver hos Lån & Spar. En vedligeholdt ejendom er penge værd Jane S. Vindfeldt fortsætter: “Som bank mener vi, at det er naturligt, at der stilles visse krav til boligforeningens drift og vedligehold. F.eks. at boligforeningen har en professionel administration, at budgetterne er i orden – og at der ligger nogle fornuftige vedligeholdelsesplaner. Det sikrer, at boligforeningen ikke pludselig står

“

ingen udgifter på netbank, ingen

etableringsomkostninger og ingen løbende eller skjulte gebyrer for transaktioner.

overfor store og uforudsete byggeprojekter, der kan slå økono-

ingredienser i et samarbejde med

Jane S. Vindfeldt og fortsætter: Vi

mien ud af kurs. Omvendt gør vi

boligforeningens bank”, mener

deltager hvert år på flere messer

det nemt at være kunde, hvor man

Jane S. Vindfeldt.

og er medarrangør på et hav af

“Vi bruger rigtigt meget tid på at

gå-hjem-møder og generalforsam-

negative renter for penge. Her er

være i dialog med boligforeninger-

linger. Så vi følger rigtig godt med

ingen udgifter på netbank, ingen

ne. Vi giver råd og vejleder i stort

i, hvad der sker på markedet.”

etableringsomkostninger og ingen

og småt – og arbejder tæt sammen

løbende eller skjulte gebyrer for

med boligforeningens mange rådgi-

Nye øjne – nye muligheder

transaktioner.”

vere og leverandører i forbindelse

Har jeres boligforening ikke al-

med byggeprojekter og vedlige-

lerede fået lavet et økonomitjek og

Den glade boligforening

hold. Vi deltager også meget gerne

fået gennemgået vedligeholdelses-

En fornuftig boligøkonomi kan øge

ved bestyrelsesmøder og general-

planer og værdiansættelse, er det

værdien til glæde for både forenin-

forsamlinger. En god finansiel for-

en klar anbefaling fra Lån & Spar.

gen og for den enkelte. Stemmer

retnings- og samarbejdspartner for

Som Jane S. Vindfeldt siger: “Det

tallene og er økonomien stabil, ja,

både administrator og bestyrelsen

er sundt at se tingene lidt fra oven

så er der ofte plads til enten vær-

er én, der gør det let at drive en

en gang imellem. Ja, måske endda

diforøgelse eller vedligeholdelse.

økonomisk sund boligforening. Én,

få vendt det hele lidt på hovedet.

Mange boligforeninger har også

der ser muligheder og går med i

Ofte finder boligforeningen nye

større indeståender og her er der

nye projekter, og det kan vi. Vi kan

veje at gå – veje, der kan gøre

flere måder at udnytte det på. “Vi

simpelthen ikke lade være,” smiler

alverden til forskel”. n

som boligforening ikke betaler

kigger bl.a. på forskellige finansieringsmuligheder og på muligheden for mere attraktive vilkår på både ind- og udlån samt på eventuelle behov for økonomisk fleksibilitet, som kan være gennem en kassekreditløsning.” tilføjer Jane S. Vindfeldt. Det skal være let at drive en økonomisk sund boligforening “Hos os tror vi på den gode relation til kunderne, hvor der løbende forventningsafstemmes. Og netop forventningsafstemning og engagement bør være to vigtige

En fornuftig boligøkonomi kan øge værdien til glæde for både foreningen og for den enkelte.

va l g a f

r å d g i v e r e

3 5

”

Vidste du?

F ravælger foreningen at benytte sig af en teknisk rådgivers kompeten c er , h ar bestyrelsen selv juridisk og økonomisk ansvar for, at projektet overh older lovgivningen

Vælg en professionel ingeniørrådgiver til dit renoveringsprojekt Skal din forening i gang

finde ressourcerne til at

med et renoverings- eller

styre projektet.

byggeprojekt? Danakons tekniske

Danakon kan hjælpe jer

rådgivere kan hjælpe

med en byggeteknisk

jer godt i gang og styre

rapport, der kan danne

projektet fra start til slut.

grundlag for renoveringens

Med Danakon som rådgiver får I hjælp med:

• Tilstandsrapport

• Prioritering af vedligeholdelsesopgaver • Indhentning af tilbud fra entreprenører • Projektering og byggeledelse

opgaver, stå på mål for

Danakon har i over 60 år rådgivet

Som boligforening kan det

projektets udformning,

bygherrer, boligforeninger, arkitekter

være svært at prioritere

kvalitet og økonomi og

og mange andre kunder med bygge-

de renoveringsopgaver,

støtte foreningen fra

og ingeniørfaglige udfordringer.

der er nødvendige og

idéfase til aflevering.

Vi kan også hjælpe din forening videre.

Danakon a/s • Taastrup Hovedgade 22 • 2630 Taastrup

Tlf: +45 43 99 22 77 • post@danakon.dk • www.danakon.dk

advertorial

L O VGIV N I N G

En andelsboligforening eller en ejerforening er dataansvarlige overfor sine beboere og bestyrelsesmedlemmer.

Er foreningen

klar til GDPR?

Alle foreninger med CVR-nummer har de samme databeskyttelsesretlige forpligtelser, som almindelige virksomheder. Omfanget kan variere afhængig af størrelse og sammensætning, men opgaverne er grundlæggende de samme. Boligforeningen som dataansvarlig

ler, hvorfor, hvilket formål de er indsam-

En andelsboligforening eller en ejerfor-

let til, hvornår de slettes osv.

ening er i denne sammenhæng dataansvar-

• Databehandleraftaler beskriver, hvordan

lige overfor sine beboere og bestyrelses-

eksterne databehandlere skal behandle

medlemmer.

persondata så det foregår i overensstemmelse med persondataforordningen.

Som dataansvarlig er bestyrelsen i forenin-

Thomas Voss Thomas Voss Konsulent Prosedo Aps

• Interne logs over sikkerhedsbrud skal

gen ansvarlige for, at følgende dokumenta-

føres af foreningen så de evt. kan gen-

tion udarbejdes og løbende holdes ajour:

nemgås af Datatilsynet. • Evt. aftaler om fælles dataansvar bruges i

• B ehandlingsfortegnelser dokumenterer

de tilfælde, hvor foreningens persondata

hvilke områder der behandles persondata

indsamles og bruges i samarbejde med en

i foreningen (f.eks. opkrævning af leje,

ekstern part med et fælles formål.

drift af hjemmeside osv.)

• Databeskyttelsespolitikker for forenin-

• O plysningsmeddelelser er information til

“

gen, der beskriver hvordan foreningens

beboere, bestyrelsesmedlemmer og andre

bestyrelse forebygger sikkerhedsbrud og

om hvilke persondata foreningen indsam-

misbrug af persondata i forhold til det fastlagte sikkerhedsniveau.

En andelsboligforening eller

I praksis vil mange foreninger bede administrator producere og vedligeholde

en ejerforening er dataansvarlige overfor sine beboere og bestyrelsesmedlemmer. va l g a f

ovenstående dokumentation for foreningen. Administrator kan tilbyde foreningen

”

r å d g i v e r e

et standard online værktøj som f.eks. DPO Advisor eller lign., der gør det enkelt og /

3 7

L O VGIV N I N G

Beboeroplysninger Undlad i størst mulige omfang at udskrive eller gemme beboerlister med navne, adresser, telefonnummer, mailadresser på mobile enheder og computere. Brug evt. systemer stillet til rådighed af administrator. Undgå at dele kopier af data på USB-nøgler o. lign. Beboersager Hold alle oplysninger om beboersager fortroligt. Lås evt. sagsakter inde, hvis disse ikke opbevares elektronisk f.eks. i systemer stillet til rådighed af administrator. økonomisk mere overkommeligt for

med dedikerede e-mail adresser for

foreningen at efterleve persondata-

alle roller i bestyrelsen. Brug aldrig

Afgang af bestyrelses-

forordningen. En god ide er derfor

private e-mail adresser til kommu-

medlemmerne

altid at høre sin administrator om

nikation, der vedrører foreningen.

Så snart der vælges nye bestyrelses-

de kan tilbyde hjælp til at sikre

Sørg for ikke at skrive eller videre-

medlemmer, eller et enkelt bestyrel-

disse dokumenter. Det er dog stadig

sende følsomme personoplysninger

sesmedlem fratræder, skal bestyrelsen

foreningen, der i sidste ende er an-

på mail. Hvis der skal sendes via en

sikre, at alle dokumenter vedrørende

svarlig for behandlingen af forenin-

ikke krypteret forbindelse, så ved-

foreningen overleveres til den nye

gens persondata.

læg oplysningerne som et password

bestyrelse. Dokumenter og person-

beskyttet Office- eller pdf-doku-

oplysninger der ikke er relevante at

en databeskyttelsespolitik for en

ment. Password kan så sendes for

overdrage, skal slettes fra computere,

bestyrelse.

sig via SMS til modtagerne.

mobile enheder og arkiver.

Eksempel på databeskyttelses-

Generalforsamlinger

Evt. koder til administrators

politik for bestyrelsen:

Undlad at skrive personlige oplysnin-

systemer overdrages og ændres af

ger i referatet. Oplys ikke om person-

den nye bestyrelse. Såfremt forenin-

lige sager på generalforsamlingen.

gen bruger ProBo skal bestyrelsen

I det følgende er et eksempel på

Generelle anbefalinger Brug et krypteret online værktøj

oprette de nye medlemmer og slette

f.eks. ProBo, som administrator

Bestyrelsesmøder

de gamle medlemmer med status af

stiller til rådighed for foreningen.

Bestyrelsen skal sikre at referater

bestyrelsesmedlemmer.

Den højest mulige sikkerhed i

opbevares fortroligt. Undlad i størst

forhold til persondataforordnin-

mulige omfang at udskrive disse eller

der, sociale medier m.v. skal over-

gen opnås ved at bestyrelse og

lægge disse på personlige compu-

drages og ændres.

vicevært undlader at tage kopier

tere m.v. Hold personsager fortrolige

af data ud af systemet, men samler

og brug om nødvendigt anonymise-

Procedure i tilfælde

det på sådan en krypteret platform.

ring, som ikke direkte kan henføres

af sikkerhedsbrud

til en konkret beboer eller adresse.

I tilfælde af sikkerhedsbrud i

E-mail kommunikation

Evt. koder til forenings hjemmesi-

foreningen orienterer foreningen

E-mails er pr. definition usikre, da

Ansættelse af vicevært

bruddet til administrator hurtigst

trafikken i dag foregår ukrypte-

Hold alle oplysninger om ansæt-

muligt. Administrator indberetter i

ret på internettet. Der er dermed

telsesforhold fortrolige. Lås evt.

samarbejde med foreningen brud-

risiko for at indholdet opsnappes

ansættelsespapirer inde, såfremt

det til datatilsynet og informerer de

af uvedkommende, hvilket er et

disse ikke opbevares elektronisk

berørte personer, hvis det vurderes

sikkerhedsbrud. Brug et krypte-

f.eks. i systemer stillet til rådighed

nødvendigt. Bruddet logges af for-

ret system til kommunikation, som

af administrator. Sørg for at alle

f.eks. ProBo. Alternativt kan der

koder og dokumenter overdrages

eningen. n Læs mere om Probo på

bruges et krypteret mailsystem

fra den gamle vicevært til den nye.

www.prosedo.dk

3 8

MI N

B O LIGF O RE N I N G

JA N UA r

2 0 1 9

“ V i vil være innovative og forandringsparate i forhold til markedet og til kundernes fordel.” René Christoffersen

ADVICE Ejendomsadministration Vi skaber en gensidig tillid i form af løbende afrapportering, budgettering og planlægning af projekter og kommende vedligeholdelse. Vi holder løbende evalueringsmøder med indtægts øgende og omkostningsbesparende foranstaltninger for øje. ADVICE bruger den nyeste it-teknologi, hvor der blandt andet er mulighed for selv at hente ønskede rapporter og mulighed for opbevaring af dokumenter - elektronisk, så bestyrelser kan hente dokumenterne, når der er behov.

Hos ADVICE leverer vi administration på højeste niveau for private,andelsbolig-/ejerforeninger og udlejere. Vores mål er samarbejds partnere, der føler sig trygge indenfor alle facetter i forhold til deres investering

ADVICE er lokalt forankret på Sydsjælland, men administrerer foreninger på hele Sjælland og LollandFalster – i kraft af personlige netværk og mange års arbejde inden for ejendomsbranchen. Vi er altid tilgængelige og kan altid svare for en eventuelt “manglende” medarbejder. En samarbejdspartner skal føle sig tryg hos ADVICE, fordi samarbejde hos os kommer i første række. Vi administrerer ikke, fordi vi skal, men fordi vi lever af at yde service og opfylde vores samarbejdspartneres behov.

Vi sætter vores samarbejdspartnere i fokus og er behjælpelig med optimering i forhold til foreningernes/ udlejernes driftsresultat. Herunder sørger vi for genudlejning, lejefastsættelse, lejereguleringer, vedligeholdelse, budgettering og belåning m.m.

ADVICE Ejendomsadministration a/s • Rådhustor vet 4C • 4760 Vordingborg Telefon: 30 12 34 33 • E-mail: info@advice-adm.dk

Vælg en administrator,

med både hjerne og hjerte Ejendomsadministration er en hjertesag

Vi gør det nemt

Hos Sjeldani er ejendoms-

alle vores kunder får stillet

administration en hjerte-

en hjemmeside til rådighed.

sag og idealismen går

Det gør samarbejdet med

hånd i hånd med visionen,

foreningen effektivt, og

der leder os og giver os

gør det nemt at kommuni-

mulighed for at skabe

kere og dele informationer

tryghed omkring det

internt i foreningen. Hos

vigtigste for alle

SJELDANI er det nemt at

– nemlig hjemmet.

være bestyrelse

Vi arbejder selv papirløst og

SJELDANI Boligadministration AS T 33 24 21 11 • info@sjeldani.dk • www.sjeldani.dk

Kontakt Kirsten Sjeldan i dag på

Tlf.: 33 28 00 80

advertorial

RÅDGIV N I N G

Hvad kan Boligforeningen forvente af en

teknisk rådgiver? Foreninger står over for en kompleks opgave, når de skal renovere og har sjældent ressourcer og overblik til projektstyring. Der er det en fordel at vælge en rådgiver, der prioriterer opgaverne og styrer entreprenørens arbejde.

R Lisbeth Schlottmann Larsen Lisbeth Schlottmann Larsen Kommunikationsmedarbejder Danakon a/s

ådgivning kan være en nødven-

Budget og vedligeholdelsesplan

dig del af et projekt, hvis man vil

Renoverings- eller vedligeholdelsesop-

sikre, at der er styr på alle dele

gaver kan være meget forskelligartede.

af processen fra start til slut. Det gæl-

Foreningen vil derfor ofte have glæde

der både lovgivningsmæssigt, bygge-

af at få udarbejdet en tilstandsrapport

teknisk og økonomisk. Derfor er det en

af en teknisk rådgiver. På den måde kan

god idé at rådføre sig med en rådgiver,

I lægge et realistisk budget og lave en

når en boligforening planlægger et byg-

vedligeholdelsesplan, der holder. Rap-

geprojekt. Rådgiver vil være garant for,

porten gennemgår hele ejendommen og

at foreningens interesser varetages. Fra-

udpeger stærke og svage punkter. Alle

vælger foreningen at benytte sig af en

data samles i en byggeteknisk rapport,

rådgivers kompetencer, har bestyrelsen

der bruges som grundlag for vedlige-

selv juridisk og økonomisk ansvar for,

holdelsesplanen. Ofte er det tilstandsrapporten og dens

at projektet overholder lovgivningen.

data, der danner afsæt for idéerne om en renovering. Det er også ud fra rapporten, at et 10-årigt vedligeholdelsesbudget

“

Fravælger foreningen at benytte sig af

en rådgivers kompetencer, har bestyrelsen selv juridisk og økonomisk ansvar for, at projektet overholder lovgivningen. va l g a f

r å d g i v e r e

4 1

”

RÅDGIV N I N G

“

Som oftest er det nødvendigt, at der indhentes tilbud fra 3-5

entreprenører, som rådgiver eller forening har gode erfaringer med.

lægges, der kan sikre, at ejendom-

Prioritering af opgaver

opmærksom på både entreprenø-

mens værdi ikke forringes, men måske

Med en udarbejdet tilstandsrapport

rens og rådgivers ansvarsforsik-

endda forbedres. På den måde kan I

ved I, hvad det er nødvendigt at

ring, der især ved større bygge-

nemlig dokumentere, at I har forholdt

udføre og hvornår. Her kan rådgiver

og renoveringssager, skal kunne

jer til de nedslidte bygningsdele

byde ind med relevant faglig viden

dække det “værst tænkelige”.

og de skader, der måtte være.

i arbejdet med at prioritere de op-

Fakta:

Hvilke opgaver kan den tekniske rådgiver hjælpe med? • Tilstandsrapport • Vedligeholdelsesplan • Prioritering af opgaver • Indhentning af tilbud • P r o j e k t e r i n g o g byggeledelse. Re n o v e r i n g o g

ve d l i g e h o l d e l s e a f :

gaver, der skal udføres, afhængig af

Udførelse og aflevering

vedligeholdelsesbudget, restlevetid,

Under udførelsen af renoveringen

mulighed for energioptimering og

vil rådgiver bl.a. være ansvarlig for

besparelser. Som udgangspunkt er

byggeledelse, tilsyn og afholdelse

det anbefalelsesværdigt, at det er

af byggemøder. Ved aflevering vil

de rentable arbejder, der priorite-

rådgiver stå for gennemgang af

res. Renoveringsopgaverne vil des-

arbejderne. Rådgiver vil stå på mål

uden blive fremført på et beboer-

for, at udformning og kvalitet er i

møde, hvor beboerne vil blive bedt

orden, at regninger betales efter de

om at tage stilling til, hvilke tiltag,

aftalte terminer og at økonomien

de vil stemme igennem. Det er såle-

ikke overskrides. Rådgiver vil altid

des beboerdemokratiet, der i sidste

være foreningens støtte og styre

ende afgør, hvad der skal laves.

projektet fra idefase til aflevering.

Projektering og prissætning

Hvilken rådgiver skal jeg vælge?

Herefter vil rådgiveraftalen typisk

Det kan være svært at vælge rådgi-

• Vandrør

blive indgået og rådgiver vil tage

ver til et renoveringsprojekt, hvis

• Faldstammer

sig af projektering og prissætning.

I ikke allerede har gode erfaringer.

• Varmeanlæg

Det er også her, at rådgiver i sam-

Det er det vigtigt, at I har tillid til

• Installationer

arbejde med foreningen, vil finde

rådgiver, da rådgiver skal varetage

• Facade

frem til den entreprenør, der skal

foreningens interesser. Desuden

• Ind- og opgange

løse opgaven. Som oftest er det

skal rådgiver have de nødvendige

• Energioptimering

nødvendigt, at der indhentes tilbud

faglige kompetencer og I bør sikre

• Vinduer og døre

fra 3-5 entreprenører, som rådgiver

jer, at han eller hun har udført til-

• Tag

eller forening har gode erfaringer

svarende opgaver tilfredsstillende

• Skybrudssikring

med. Samtidig skal man især være

for andre foreninger. n

Rådgiver har ansvar for, at udformning og kvalitet er i orden, at regninger betales og at økonomien ikke overskrides.

4 2

MI N

B O LIGF O RE N I N G

JA N UAr

2 0 1 9

”

P R O FILA N N O N C E

Boelskifte administration H vo r f o r skal d u væl ge os som admi nist rator? Boelskifte administration har branchens længste erfaring og skaber med kvalificeret rådgivning og højt serviceniveau værdi for vore kunder. I et tæt samarbejde med bestyrelsen planlægges langsigtede og holdbare strategier for ejendommens udvikling og økonomi. Som en af de få har Boelskifte in-house advokater der sammen med Boelskiftes øvrige specialister bistår med daglig og proaktiv rådgivning. Vi løfter også de mere tunge sager, hvor andre giver op. Den gode rådgivning,

Andreas Elleby Advokatfuldmægtig

medarbejdere med overskud og anvendelse af de nyeste it-løsninger

Martin Leth Hansen Advokat (H) og partner

mener vi, er årsagen til de mange loyale kunder i vores administration. Navn: B oelskifte

Vi udfører også vicevært- og ejendomsserviceydelser.

administration

fakta om firmaet

Beliggen hed: Solbjergvej 3,

Tilbydes beboerprofiler, der tillader kommunikation frit imellem beboere, bestyrelse og administrator

A dministrator og bestyrelse kan sende S M S direkte til beboerne

Beboerboks , hvor der kommunikeres uden at man skal kende hver enkelt beboers kontaktinformation

Dokumentarkiv f.eks. indkaldelser, referater og vedtægter

Online bilagsgodkendelse. Digital og automatiseret godkendelse

Økonomiske data. Oversigt over foreningens økonomiske data , der kan tilgås af bestyrelsen døgnet rundt

Hjemmeside integreret med administrators systemer

Jurist /advokat tilknyttet

Etableret: 1951

Ja advokat tilknyttet Ja

Tilbyder byggesagsadministration

va l g a f

2000 Frederiksberg

r å d g i v e r e

4 3

K ontaktoplysninger: telefon 38 16 06 16 E-mail kontakt@ boelskifteadm.dk hjemmeside www. boelskifteadministration.dk

Foråret

2019

Kommende arrangementer

Vi sætter fokus på aktuelle emner, der kan inspirere og understøtte bestyrelserne i deres arbejde for at sikre veldrevne foreninger. Tilmeld dig allerede nu Min Boligforenings gratis arrangementer i foråret 2019 og ”tank” ny viden. Det er gratis at deltage.

VidenSeminarer Tirsdag 19. februar 2019 kl. 14:00-21:00 Tema: Rør og faldstammer (Maks. 30 boligforeninger) Sted: Holberggård, Strandgaardsvej 8, 4760 Vordingborg Onsdag 20. marts 2019 kl. 14:00-21:00 Tema: Energioptimering (Maks. 30 boligforeninger) Sted: Holberggård, Strandgaardsvej 8, 4760 Vordingborg Tirsdag 23. april 2019 kl. 14:00-21:00 Tema: Altaner og Urban Gardening (Maks. 30 boligforeninger) Sted: Holberggård, Strandgaardsvej 8, 4760 Vordingborg Tirsdag 14. maj 2019 kl. 14:00-21:00 Tema: Tag. Tagbolig og tagterrasser (Maks. 30 boligforeninger) Sted: Holberggård, Strandgaardsvej 8, 4760 Vordingborg

Gå-Hjem Møde Tirsdag 4. juni 2019 kl. 17:00-20:30 Mini-messe, hvor I kan møde 12-18 forskellige rådgivere og leverandører med mange års erfaring fra arbejde med andels- og ejerboligforeninger (Maks. 80 boligforeninger) Sted: Codanhus, Gl. Kongevej 60, 1850 Frederiksberg C (tæt på Vesterport Station)

“ Jeg synes at det er rigtig godt, specielt i forbindelse med nye projekter. Her er det godt at få inspiration. Sandsynligvis vil jeg eller en anden fra bestyrelsen deltage igen. Jeg har intet at klage over, så jeg vil give det 5 stjerner.” Vi glæder os til at byde dig velkommen! Tilmelding kan foretages på www.minboligforening.dk, hvor du også har mulighed for at ændre oplysningerne om jeres forening, f.eks. ændring ved formandsskifte.

Finn Kjærsgaard, Bestyrelsesformand, A/B Kornblomsten

Min Boligforening

advertorial

t i l st a n d s r a ppo r t

vigtige forhold, der skal være på plads i en

tilstandsrapport En tilstandsrapport er det øjebliksbillede af en ejendom,

som en teknisk rådgiver udarbejder forud for f.eks. en 10-årig vedligeholdelsesplan. Her følger 5 af de vigtigste områder, hvor en rådgiver oftest finder fejl og mangler.

n erfaren rådgiver kan ofte hurtigt finde frem til de svage punkter ved en gennemgang

“

bejdelse af en tilstandsrapport

noget er utæt. Selv mindre utæthe -

mange års arbejde med tilstands-

Lasse Bengtsson arkitekt MAA Arkitektvirksomheden ARKIKONSULENT

Et godt sted at starte ved udar-

er at gå op på taget for at se om

af en boligejendom. Baseret på

Lasse Bengtsson

Nedbrudt brandkam

rapporter af ejendomme og lejlig-

der skabt af vind og vejr kan give

heder, lister ARKIKONSULENT her

anledning til nedsivning af vand

5 typiske eksempler, hvor man som

i bygningen og forårsage større

bestyrelse i en andels- eller ejerbo-

følgeskader. Oppe under taget får

ligforening skal være opmærksom.

man samtidig øje på andre mangler, som ikke er synlige fra gadeniveau. For eksempel en brandkam, der er så nedbrudt, at den er til fare ikke

I bygningsreglementet er anført

alene for selve bygningen, men også for forbipasserende cyklister og

om redningsforhold, at døre i flugtveje skal være lette at åbne uden brug af nøgle eller værktøj. va l g a f

fodgængere. En tagsten i hovedet er

”

r å d g i v e r e

4 5

ikke nogen spøg.

t i l st a n d s r a ppo r t

Fugt i tagkonstruktion H v i s b ra n d k a m m e n e r s å u t æ t , a t d e r s ive r va n d n e d

Låse i døre til flugtveje

kan det ofte løses blot ved anven -

I døre til hoved- og køk-

delse af godkendt brandbeskytten -

kentrapper er der i mange

de maling eller lak. D enne b rand -

tilfælde monteret cylinderlåse til

i gav l mu r e n , k a n t rævæ r k i l o f t-

sikring skal kunne dokumenteres.

nøgle på både yder- og indersiden.

rum b l ive a n g r e b e t a f f u g t m e d dera f fø l g e n d e r i s i ko fo r s k i m-

Dette er ikke lovligt. I tilfælde af

Alle ovenstående eksempler fra ”det

mel s va m p . De t o p d a g e r m a n i k ke

brand er flugtmuligheder for per-

virkelige liv” drejer sig om vigtige

umi d d e l b a r t , h v i s m a n s j æ l d e n t

soner uden nøgle således ikke er

forhold ved bygningerne og lejlig-

fær d e s p å l o f t e t .

tilstede. I bygningsreglementet er

hederne, som man ikke kan forvente,

anført om redningsforhold, at døre

at lægfolk har øje for eller indsigt i.

Korroderet faldstamme

i flugtveje skal være lette at åbne

Omvendt bidrager en byggeteknisk

S e l vo m m a n h a r s i n j æv n-

uden brug af nøgle eller værktøj.

rådgiver med erfaring fra lignende

lige gang i kælderen, så

har m a n fo r d e t m e s t e e t m å l r e ttet æ r i n d e i e t va s ke r u m e l l e r cykelk æ l d e r, o g h a r d e r fo r i k ke ø j e

ejendomme og kan samtidig systeTræbjælker i

matisk registrere fejl og mangler

vægge og lofter

ved ejendommen eller ved lejlighe-

I nogle tilfælde forefindes

der ved et lejlighedssalg.

b l o t t e d e stolper og bjælker i lej -

for k æ l d e r e n s m ø r ke s t e h j ø r n e r.

Jo før opståede skader og skader

l i g h e d e n . D isse skal brandbeskyt -

på vej opdages, jo mindre følge -

me, d e r ve d n æ r m e r e e f t e r s y n e r

t e s . N o r malt skal de kapsles inde

virkninger og omkostninger for

så n e d b r u d t a f ko r r o s i o n , a t d e r

a f p u d s m ørtel eller gipskartonpla -

foreningen. n

ops t å e t s p ræ k ke r i s a m l i n g e r n e .

d e r. N å r der er tale om loftetagen,

Se evt. mere på www.arkikonsulent.dk

Her k a n g e m m e s i g e n f a l d s t a m-

“

Selv mindre utætheder skabt af vind og vejr kan give anledning til nedsivning af vand i bygningen og forårsage større følgeskader.

4 6

MIN

B O LIGF O RE N I N G

JA N UAr

2 0 1 9

”

Vi er tilgængelige 24/7 - hele året!

Vi administrerer andelsboligog ejerforeninger samt udlejningsejendomme.

Administration i øjenhøjde Herbo Administration er 3. generation af ejendomsadministratorer og mestrer alle aspekter i relation til at administrere jeres ejendom på en korrekt og respektfuld måde.

Vi forhandler altid individuelle aftaler, der tager udgangspunkt i den enkelte forenings behov og ønsker. I får 24/7 adgang til regnskaber, bogføring og 24/7 telefonservice til jeres faste administrator.

Vi er en loyal samarbejdspartner, der med markedskendskab samt økonomiske og juridiske kompetencer er blandt branchens mest erfarne administratorer.

Med vores byggeafdeling kan vi rådgive og håndtere jeres byggesag på en kvalificeret og professionel måde, der sikrer jer tryghed gennem et større byggeprojekt.

Kontakt Jan Herbo i dag på tlf.:

3012 8138

Frederiksberg Allé 18-20 1820 Frederiksberg C Tlf. 3325 6311 • www.herbo.dk

Vi er branchenørder, så er det sagt! Derfor deltager vi løbende på seminarer og store messer. Vi kan simpelthen ikke lade vær’. For jo bedre dialog, desto bedre er vi til at rådgive og sparre med dig.

Brug for en bank, der har speciale i boligforeninger? Uanset om du er i bestyrelsen for en større eller mindre boligforening, kan vi hjælpe dig. Boligrådgiver Jane S. Vindfeldt og resten af teamet er bankfolk med mange års erfaring inden for boligmarkedet. I får rådgivning og sparring i øjenhøjde – lige fra optimering af ejendommens økonomi, til projekter, møder og det daglige arbejde. Får I brug for en ekspert eller et tæt samspil om en langsigtet vedligeholdelsesplan, kan I være sikre på at træffe jeres beslutninger på et solidt og professionelt grundarbejde. Kontakt erhvervsafdelingen i Lån & Spar.

3378 2388

Ring: – og få en snak med Jane S. Vindfeldt eller en af de andre i teamet. – eller gå på

lsb.dk/erhverv og book møde

Lån & Spar Bank A/S, Højbro Plads 9-11, 1200 København K, Cvr.nr. 13 53 85 30. Forbehold for trykfejl.

Bundsolid Professionel Dedikeret