Magasinet Min Boligforening #25 - Ejendommens drift & vedligehold

Boligforening

h vorf o r er en e r g io verv å g n i n g det ny e sort i e jend oms -

br an c he n?

side 52

Bestyrelsens opgaver

Forretningsorden, husorden & årshjul side 21

Bestyr else ns g u i de t i l ve d l i g eh o l de lse s p l an er

side 48

g o d r e n g ørin g er g o d v edli g e ho lde ls e

side 38

tema : ejendommens drift og vedligehold

Ejendommen danner rammerne om hjemmet, fællesskabet og beboernes hverdag. Derfor er effektiv drift og løbende vedligehold også afgørende for beboernes trivsel såvel som ejendommens tilstand og værdi.

BOLIGEXPERTEN

Danmarks største administrationsselskab, som udelukkende administrerer andelsboligforeninger og ejerforeninger

• Administration udelukkende af foreninger

• Én fast administrator, som trækker på et bagland af egne eksperter inden for økonomi, jura og byggeteknik

• Markedets førende digitale platforme

• Korte svartider og høj tilgængelighed

• Administration af ca. 500 foreninger og ca. 23.000 lejligheder

Boligexperten er det naturlige valg, hvis foreningen ønsker et rådgivningshus med mere end 30 års erfaring, hvor alle eksperter er samlet under samme tag, og hvor dagligdagen kun handler om at servicere bestyrelser og beboere i andelsboligforeninger og ejerforeninger.

Udfyld tilbudsformularen allerede i dag og få et uforpligtende tilbud: www.boligexperten.dk

Camilla Kornerup Johansen, salgsansvarlig ckj@boligexperten.dk

Telefon 44 22 97 16

b oligforeningernes dag - messen for andels- og ejerboligforeninger samt almene boligforeninger gør det nemmere at være bestyrelsesmedlem i boligforeningen

l ørdag d. 1. mar T s

fra 9-17 i f orum København

graTis enTré!

Vil du holdes opdateret på de seneste nyheder?

Tilmeld dig vores nyhedsbrev på www.bfdag.dk

a rrangeres i samarbejde med:

side 11

Indholdsfortegnelse

dri F t og vedligeholdelse a F belægninger

side 26

side 15

Undgå dyre overraskelser

side 22

Ekstratillæg:

s tyrk organiseringen a F bestyrelsesarbejdet

side 30

side 34

Ejerforening Bestyrelse

Ekstratillæg:

hU sorden - et vigtigt redskab i bolig F oreningen

Ekstratillæg:

e t årshj U l er vejen til tryghed

Ekstratillæg:

b ør bestyrelsen have en F orretningsorden?

side 38

g od rengøring er god vedligeholdelse - s ådan vedligeholder d U din ejendom med korrekt rengøring og pleje

side 48

side 43

d ri F t og vedligehold a F elevator

side 52

energiovervågning: det nye sort

side 56

b estyrelsens g U ide til vedligeholdelsesplaner

nøglen til en s U nd ejendom

PRESSEMEDDELELSE

TRIO

ARKITEKTER

FORETAGER ET GENERATIONSSKIFTE OG BLIVER TIL ETPLUS

Efter 25 succesfulde år som byggeteknisk rådgivningsvirksomhed, foretager den veletablerede tegnestue Trio Arkitekter et generationsskifte. I den forbindelse markeres en strategisk beslutning om at forny og optimere virksomheden ved etablering af et nyt firma – ETPLUS.

Den 1. marts 2024, på Trio Arkitekters 25-års fødselsdag, overtog ETPLUS officielt opgaver og projekter for Trio Arkitekter. Bygherrer og samarbejdspartnere kan forvente den samme kvalitet i opgaveløsningerne, da ETPLUS også overtager Trio Arkitekters kompetente og erfarne medarbejdere, samt de grundværdier, der har drevet firmaet; Ordentlighed, Tillidsfuldhed og Menneskelighed.

Grundlæggeren af Trio Arkitekter, Ole Brockdorff, overdrager formelt ledelsesansvaret til Kasper Haslebo og Stine Gjesten, begge erfarne partnere i Trio Arkitekter igennem mange år.

Årsagen til det påbegyndte generationsskifte og stiftelsen af ETPLUS begrunder Ole Brockdorff med, at “Det er afgørende at kunne trække sig tilbage, mens virksomheden blomstrer og det går godt, samtidig med at der er vigtige og spændende projekter i pipelinen. Jeg forbliver en del af det nye firma, men med reduceret arbejdstid og ansvarsområde. Jeg er jo kravlet en lille smule over de 60 år, og ønsker derfor at drosle ned på timer og projekter.”

Kasper Haslebo og Stine Gjesten går ind i generationsskiftet og grundlæggelsen af det nye firma ETPLUS med ønsket om at forblive en markant aktør på markedet for byggeteknisk rådgivning for primært andelsbolig- og ejerforeninger, samt private bygherrer. Stine Gjesten udtaler, “Vi vil fortsat levere den bedste rådgivning til vores kunder, det er der ingen tvivl om. Vi ønsker stadig at være de byggetekniske rådgivere, boligforeningerne foretrækker, og som de vil anbefale til deres naboer og venner. Så vi skal fortsat være dygtige og skarpe på prisen og have fokus på vores værdier og faglighed.

For at omfavne den aktuelle tidsånd og symbolisere et nyt kapitel, er det nye firma blevet til ETPLUS. Kasper Haslebo uddyber, “Ved navneændringen går vi fra et statisk og mere konservativt navn, Trio Arkitekter, til et dynamisk navn, ETPLUS. Navnet er et subtilt ordspil, der signalerer, at når I vælger ETPLUS, tilføjer I ”et plus” i opgaveløsningen, og sammen udgør vi et positivt resultat. Vi mener selv, at det for boligforeninger og andre samarbejdspartnere vil være ”et plus” at have ETPLUS med på holdet.”

ETPLUS ser frem til en ny og spændende tid, især med henblik på at fortsætte Trio Arkitekters store engagement og synlighed i branchen, både overfor vores værdsatte kunder og dygtige samarbejdspartnere. Vi vil fortsat fokusere på ekspertise, innovation og vedvarende ordentlighed for at sikre succes i alle vores byggeprojekter. Vi håber, I vil følge vores arbejde på de sociale medier samt vores hjemmeside for at holde jer opdateret.

De bedste hilsner ETPLUS

Læs mere på etplus.dk

r ettidig vedligehold og effektiv drift

fre M tidssikrer jeres forening

ejendommen udgør hjertet af boligforeningen og er mere end blot beton og mursten - den er også hjemmet, fællesskabet og rammen for hver enkelt beboers hverdag. I dette magasin retter vi opmærksomheden mod ejendommen, herunder den daglige drift og vedligeholdelse.

e ffektiv drift og løbende vedligehold er hjørnestenene i en sund og velfungerende ejendom. fra kælder til kvist spiller hver opgave en afgørende rolle for ejendommens tilstand og værdi. d et gælder alt fra den ugentlige trappevask til en mere omfattende facaderenovering. Men hvordan navigerer bestyrelsen bedst i disse opgaver?

Ekspertrådgivning og planlægning i tide d et er vigtigt at erkende, at bestyrelsen ikke kan være eksperter på alle områder. fra tekniske detaljer til juridiske spørgsmål kan der opstå komplekse udfordringer, som kræver specialiseret viden og erfaring. Men det betyder ikke, at bestyrelsen står alene.

f ra tekniske detaljer til juridiske spørgs M ål kan der opstå ko M plekse udfordringer, so M kræver spe C ialiseret viden og erfaring.

Med den rette rådgivning fra eksperter kan bestyrelsen sikre både den daglige drift, de større byggeprojekter og en langsigtet planlægning.

I dette magasin kan I bl.a. læse en guide til udarbejdelse af vedligeholdelsesplan i artiklen fra et P l U s på side 48. d erudover kan I på side 43 blive klogere på, hvad drift og vedligehold af elevatorer kræver i artiklen fra Min e levator. I l uccons artikel på side 11 kan I desuden blive klogere på, hvordan I holder belægningerne ved ejendommen i god stand.

e kstratillæg: Bestyrelsens opgaver I Magasinet Min Boligforenings ekstratillæg sætter vi fokus på emner inden for bestyrelsesarbejdet i andels- og ejerboligforeninger. d enne gang stiller vi skarpt på de forskellige opgaver, som bestyrelsen står over for og hvilke tilgængelige værktøjer, der kan lette arbejdet.

r igtig god læselyst!

Carsten V. Jagerkilde

Carsten v jagerkilde, ansv. redaktør, Magasinet Min boligforening

Magasinet Min Boligforening, 25. udg., maj 2024 t ema: Ejendommens drift og vedligehold Forsidefoto: Katrine Sofia Degnegaard Udgiver: Min Boligforening ApS, Gammel Køge Landevej 55, 4. sal, 2500 Valby, tlf.: 70 22 82 00 a nsvarshavende redaktør: Carsten V. Jagerkilde r edaktør: Emma R. Hansson, emma@minbf.dk l ayout: Anja Ley Christensen d istribueret oplag: 7.500 a nnoncesalg: Carsten V. Jagerkilde, carsten@minbf.dk, Jeanette Knudsen, jeanette@minbf.dk, Morten Philipsen, morten@minbf.dk s enior projektleder: Siw Wahl Egede, siw@minbf.dk p rojektkoordinator: Katrine Degnegaard, katrine@minbf.dk, Jacob Kystgaard, jacob@minbf.dk o pdatering af foreningsoplysninger: info@minbf.dk issn : 2596-5549 t ryk: Strandbygaard d istribution: Bladkompagniet A/S a rtikelbidrag: Artikler er udarbejdet i samarbejde med eksterne bidragsydere og annoncører (benævnt Advertorial). Min Boligforening Aps er medlem af Danske Medier.

En førende aktør indenfor kloak- og spildevandsindustrien

Vores lokale tilstedeværelse, ekspertise, digitale teknologier og engagement i bæredygtighed gør os til din foretrukne partner indenfor bl.a.:

rEnsning Af Afløb • KloAKsErvicE • Tømning Af brøndE rEnsning Af fAldsTAmmEr • Tv-inspEKTion ...og meget mere!

Få hjælp til opgaverne af vores eksperter:

ve dl i g eho ldel s e af B el æ g ni n g e r drift og

a lle typer af belægninger skal vedligeholdes, uanset om det er brolægning udført i granit- eller betonmaterialer, eller om det er en belægning udført i asfalt.

Louise Via Borchersen

di ndbydende, s M ukke og vedligeholdte o M råder o M kring jeres forening hæver salgsværdien betydeligt. “ ”

et er dyrt at være fattig, og det er dyrt ikke at vedligeholde sine belægninger rettidigt. d ette er gældende for både beton-, granit-, grus- og asfaltbelægninger. Ønsker I som forening, at jeres belægninger skal holde i mange

år, er det vigtigt at alle typer belægninger vedligeholdes regelmæssigt. Belægninger, der ikke vedligeholdes, nedbrydes, og i værste tilfælde, er det meget omkostningsfuldt at istandsætte dem fra bunden. o fte vil det kræve en total renovering.

g enerelt har en hyppigt vedligeholdt belægning en væsentlig længere levetid end en belægning, der ikke vedligeholdes.

Drift- og vedligeholdelsesplan d et kan skabe værdi at få udarbejdet en drift- og vedligeholdelsesplan. Planen indeholder en gennemgang, med tilstandsregistrering af eksisterende forhold, hvor skader og restlevetid vurderes. e fterfølgende udarbejdes en kapitalisering af jeres økonomiske behov.

Planen opbygges efter jeres specifikke behov og over det antal år, I ønsker at skabe økonomisk overblik over.

Planen inddeles i belægningstyper og/eller områder, og det vil altid være muligt at identificere området via billedet i planen.

Nye belægninger skal også vedligeholdes Uanset om belægningerne er nyetablerede eller af ældre dato, skal der altid foretages en løbende drift- og vedligeholdelse, ellers vil belægningen nedbrydes samtidig med, at udseende hurtigt forringes.

Vedligeholdelsen indebærer blandt andet drift og vedligeholdelse af fuger samt lapning af

huller. tætte fuger er med til at binde belægningssten sammen og fugerne hindrer, at der trænger vand ned i de underliggende gruslag, der giver huller/lunker og forringer bæreevnen.

træer i nærheden af belægninger er med til at nedbryde belægningen. r ødderne finder altid vej de mest uhensigtsmæssige steder.

d et anbefales derfor, at træernes rødder sikres mod at kunne trænge ind under de nyetablerede belægninger, hvilket er gældende for alle typer af belægningerbrolægning som asfalt.

Konstateres der lunker i belægningerne, anbefales det, at de udbedres hurtigst muligt. l unker kan fremkomme af indtrængende rødder fra buske og træer og fra for stor trafikbelastning eller utætte kloakrør.

d et bør tilstræbes at lunker udbedres, så vand ikke bliver liggende.

g enerelt har en hyppigt vedligeholdt belægning en væsentlig længere levetid end en belægning, der ikke vedligeholdes.

Vedligeholdte belægninger øger desuden handicapvenligheden samt forebygger person-faldskader.

Indbydende, smukke og vedligeholdte områder omkring jeres forening hæver salgsværdien betydeligt.

o mrådet vil desuden syne mere indbydende og lækkert at opholde sig i.

Bygherrerådgivning

s om forening kan det være en jungle at bevæge sig rundt i. Belægningsarbejdet udføres af specialister og er lige så specifikt som udbud og udførelse af f.eks. en facade- eller tagrenovering.

s om forening har I mulighed for at entrere med en bygherrerådgiver med speciale indenfor det område, I ønsker at istandsætte.

Indgår I en aftale med en rådgiver, vil rådgiveren være i stand til at lede jer igennem de forskellige faser fra start til slut. Vedligehold jeres belægninger på samme måde, som I drifter og vedligeholder jeres bygninger og andre anlæg. n læs mere på www.luccon.dk

Udarbejdelse af drift- og vedligeholdelsesplan med økonomisk kapitalisering vil klæde foreningen på i forhold til fremtidige drift- og vedligeholdelsesomkostninger. Planen kan benyttes til generalforsamlingen eller til optagelse af lån i forbindelse med gennemførelse af istandsættelsesarbejder. Planen tilpasses jeres økonomiske behov og råderum.

Slå genvej til grønne gevinster og store besparelser

Slå genvej til grønne gevinster og store besparelser

Slå genvej til grønne gevinster og store besparelser

Få fuldt overblik over ejendommens energiforbrug og CO2-udledning med Brunata Energy Management

Få fuldt overblik over ejendommens energiforbrug og

Få fuldt overblik over ejendommens energiforbrug og

CO2-udledning med Brunata Energy Management

CO2-udledning med Brunata Energy Management

Hvorfor ikke vinke farvel til det store og tunge arbejde med at indhente og analysere forbrugsdata fra målere og anlæg rundt om i jeres ejendomme?

Hvorfor ikke vinke farvel til det store og tunge arbejde med at indhente og analysere forbrugsdata fra målere og anlæg rundt om i jeres ejendomme?

Hvorfor ikke vinke farvel til det store og tunge arbejde med at indhente og analysere forbrugsdata fra målere og anlæg rundt om i jeres ejendomme?

Med Brunata Energy Management kan I med få klik få fuldt overblik og dybere indsigter. Og stikker forbruget stikker af et sted, får I besked med det samme.

Med Brunata Energy Management kan I med få klik få fuldt overblik og dybere indsigter. Og stikker forbruget stikker af et sted, får I besked med det samme.

Med Brunata Energy Management kan I med få klik få fuldt overblik og dybere indsigter. Og stikker forbruget stikker af et sted, får I besked med det samme.

Systemet viser også, hvor I kan effektivisere energiforbruget, og hvordan I kan skære ned på CO2-udledningen. For den grønneste energi, er den man ikke bruger.

Systemet viser også, hvor I kan effektivisere energiforbruget, og hvordan I kan skære ned på CO2-udledningen. For den grønneste energi, er den man ikke bruger.

Systemet viser også, hvor I kan effektivisere energiforbruget, og hvordan I kan skære ned på CO2-udledningen. For den grønneste energi, er den man ikke bruger.

Lær mere om Brunata Energy Management på brunata.dk

Lær mere om Brunata Energy Management på brunata.dk

Lær mere om Brunata Energy Management på brunata.dk eller ring til os på 77 77 70 00

eller ring til os på 77 77 70 00

eller ring til os på 77 77 70 00

Skal jeres forening også have fibernet?

Opgrader til fremtidens internet & tv og få en skræddersyet løsning til jeres forening

Er du udlejer, administrator eller bestyrelsesmedlem i en boligforening?

Så kan du hjælpe din forening med at få lynhurtigt fibernet fra BornFiber.

Vi har stor erfaring med at hjælpe foreninger i hele landet med at komme på fremtidens internet. Vi hjælper jer hele vejen – med alt fra udformning af tilbud, dialog med bestyrelse og beboere, indsamling af bestillinger, etablering, installation og meget mere. Så kan I nemt få en fremtidssikret forbindelse, som giver den bedste internetoplevelse for alle beboere.

Vi hjælper jer hele vejen

Rådgivning og kommunikation med beboere

Dialog med bestyrelse og administration

Salgsmaterialer, oplæg og åbent hus Udarbejdelse af skræddersyede tilbud

Hjælp til opsigelse af nuværende tv- og internetløsning

u ndgå dyre overraskelser

- e ffektiv drift & vedligeholdelse

af rør, faldsta MM er og kloak

n år man står og betragter en ejendom med en velholdt facade og et nyt tag, er det nemt at overse den skjulte infrastruktur, der ligger bag murene og under jorden. m en netop her gemmer sig en afgørende del af ejendommens funktion og værdi - nemlig ejendommens rør, kloak og faldstammer.

f or at afsløre potentielle proble M er so M revner, brud eller tilstopninger, er en tv -inspektion af rørsyste M et en effektiv løsning.

”

rJohnnyPetersen

johnny petersen afdelingschef serwent

ørsystemer, kloakker og faldstammer udgør rygraden i enhver ejendom og spiller en afgørende rolle i dens daglige funktion. d isse systemer sørger for at bortskaffe spildevand og sikre, at vandforsyningen fungerer problemfrit. Men ligesom enhver anden del af ejendommen kræver de også regelmæssig

vedligeholdelse for at fungere optimalt og undgå alvorlige problemer. Uden korrekt vedligeholdelse risikerer man potentielt dyre reparationer og betydelige gener for beboerne samt risiko for skader på ejendommen. d erfor er det vigtigt at boligforeningen prioriterer vedligeholdelsen af rør, faldstammer og kloaksystemer, der indebærer regelmæssig inspektion, rengøring og løbende reparationer. d ette vil ikke blot sikre, at systemerne fungerer optimalt, men også forhindre potentielle problemer i at udvikle sig og blive større og dyrere at løse på sigt.

Konsekvenser ved manglende vedligeholdelse Manglende vedligeholdelse af rør, faldstammer og kloaksystemer kan have vidtrækkende konsekvenser for enhver ejendom. d ette kan inkludere hyppige tilstopninger, lækager, korrosion og endda skader på bygningens struktur. h vis faldstammer ikke bliver vedligeholdt, kan de blive utætte og forårsage vandskader i hele ejendommen. På samme måde kan en forsømt kloak give driftsproblemer som tilstopninger og langsomt afløb af vand. h vis sandfangsbrøndene ikke tømmes regelmæssigt, kan det føre til oversvømmelser i

Effektiv drift & vedligeholdelse

kælderen og fugtskader på grund af brøndens manglende evne til at håndtere de store regnskyl, vi oplever i dag. d erfor er den regelmæssige vedligeholdelse afgørende for at forhindre disse problemer i at opstå og undgå de potentielt dyre reparationer eller udskiftninger, de kan kræve.

Hyppighed af vedligeholdelse Når det kommer til vedligeholdelse af ejendommens rør, faldstammer og kloaksystemer, er det vigtigt at finde den rette balance. En årlig rensning af kloakken eller faldstammen kan virke som en simpel løsning, men det er ikke hensigtsmæssigt. d en kraft, der anvendes under spulingen, kan nemlig slide på systemet, så det er bedst at undgå unødvendig belastning.

Generelt er det tilstrækkeligt at få faldstammer renset og inspiceret hver 5.-10. år, medmindre der opstår driftsproblemer. d erimod bør alle typer brønde, herunder tagbrønde, vejbrønde og sandfangsbrønde, renses og tømmes årligt for at sikre, at de fungerer optimalt og ikke stopper til. d et er vigtigt, at vedligeholdelsesopgaver som disse indgår i foreningens plan, så bestyrelsen har mulighed for at identificere potentielle problemer i tide og træffe de nødvendige beslutninger for at forhindre skader.

Pas godt på jeres faldstammer

Foreningens beboere kan også hjælpe med at passe på faldstammerne ved at undgå at smide skadelige materialer ned i afløbene. d et gælder særligt faldstammen i køkkenet, hvor man bør undgå, at der kommer for meget fedt og madrester i afløbet. s ørg derfor for at få skrabet madresterne i skraldespanden og få tørret panden med olie af med et stykke køkkenrulle, inden der bliver vasket op. d erudover kan det være en god idé at

Sugning af isolering og indskudsler i forbindelse med tagrenovering.

hælde kogende vand i vasken og gulvafløb med jævne mellemrum for at opløse opbygget fedt og snavs i rørene. Faldstammerne på toilettet er ikke lige så udsatte som dem i køkkenet, da de fleste er klar over, hvad der må ryge ned i kummen. d et betyder at ting som vatpinde, tamponer og den slags ikke hører til i toilettet, da det både gør skade på faldstammen og skaber problemer på rensningsanlægget eller andre steder i systemet. Overordnet set bør man undgå at komme hårde kemikalier i afløbene, herunder rengøringsmidler som afløbsrens, kaustisk soda og klorin, da de gør skade på rørene og miljøet.

Reparation af skadede rør og faldstammer

Når der opstår skader på rør og faldstammer, er det vigtigt at handle hurtigt for at undgå yderligere problemer. h vis et rør eller en faldstamme begynder at lække, kan en vvs ’er udføre en punktreparation ved at anvende en bandage eller udskifte den beskadigede del af røret. d ette er den mest omkostningseffektive løsning, især hvis lækket er let tilgængeligt. a lternativt kan man vælge at få lagt en strømpeforing eller en spray coating ned igennem hele faldstammen, der laver et helt nyt rør inde i det gamle. d ette er en ideel løsning, hvis den beskadigede faldstamme er indstøbt eller hvis ejendommen generelt har brug for udskiftning af faldstammerne.

I disse tilfælde vil denne metode ikke blot være den mest økonomisk fordelagtige, men også den beboervenlige løsning for foreningen.

En TV-inspektion kan tjekke rørenes tilstand

For at afsløre potentielle problemer som revner, brud eller tilstopninger, er en tv-inspektion af rørsystemet en effektiv løsning. Efter

TV-inspektion af kloakrør kan give et indblik i rørenes tilstand og vedligeholdelsesbehov.

Effektiv drift & vedligeholdelse

at faldstammerne er blevet renset, kan man få kameraoptagelser af rørenes tilstand. d et er ikke altid nødvendigt at renovere rørene efter rensningen, men med en tvinspektion kan man få en rapport om faldstammens tilstand. s elv hvis der ikke er behov for umiddelbare reparationer, giver rapporten et estimat på faldstammens levetid, og hvornår en renovering kan blive nødvendig. d et samme gælder for kloakken i jorden, hvor inspektionen kan give et klart billede af dens nuværende tilstand. Med denne rapport kan bestyrelsen forhøre sig hos en rådgiver for at fastlægge fremtidige vedligeholdelsesbehov og renoveringsplaner. På den måde kan tilstandsvurderingen fra en tv-inspektion integreres i foreningens drifts- og vedligeholdelsesplan, så kommende renoverings- og vedligeholdelsesopgaver kan planlægges i overensstemmelse med rørenes tilstand, og bestyrelsen kan handle i tide.

Serviceaftaler til drift og vedligeholdelse

For at sikre en regelmæssig og korrekt vedligeholdelse af rør,

kloak og brønde i boligforeninger kan bestyrelsen overveje at indgå serviceaftaler med en vvs -virksomhed som en integreret del af drifts- og vedligeholdelsesplanen. typisk vælger boligforeninger at indgå en fast aftale om årlig tømning af brønde, hvilket ikke kun sikrer, at denne opgave bliver håndteret, men også giver mulighed for at få en rapport over brøndens tilstand. s elvom det ikke er nødvendigt med årlige rapporter, kan en indledende gennemgang af brønden være afgørende for at

f oreningens beboere kan også hjælpe M ed at passe på faldsta MM erne ved at undgå at s M ide skadelige M aterialer ned i afløbene.

identificere potentielle problemer og komme de omkostningstunge reparationer i forkøbet.

En velfungerende boligforening kræver mere end blot et smukt ydre. d et kræver en velplejet infrastruktur, herunder rør, faldstammer og kloaksystemer. ved at prioritere regelmæssig vedligeholdelse og samarbejde med professionelle kan bestyrelsen sikre, at foreningen fortsætter med at være et trygt og behageligt hjem for alle beboere.

Læs mere på www.serwent.dk

Gør det let for jer selv

– vælg en bank, der er specialister inden for boligforeninger

I Lån & Spar sidder vi et helt team af erfarne specialister inden for boligforeningers økonomi. Det giver klare fordele – naturligvis. Vi kender alt til finansiering og drift af ejendomme.

Så uanset om I har brug for rådgivning af større eller mindre projekter, så kan vi hjælpe jer på rette vej.

3378 2388

b estyrelsens opg a ver:

Forretningsorden, husorden & årshjul

i dette ekstratillæg kan i B landt andet B live klogere på:

• o rganisering af bestyrelsens opgaver

• Forretningsorden for bestyrelsesarbejdet

• å rshjul for boligforeninger og meget mere!

i denne udgave af m agasinet m in b oligforeninger sætter vi i ekstratillægget fokus på de forskellige opgaver, som bestyrelsen står over for og hvilke tilgængelige værktøjer, der kan lette arbejdet.

Styrk organiseringen af bestyrelsesarbejdet

ved at engagere fællesskabet

i en boligforening er der masser af opgaver tilknyttet bestyrelsesarbejdet, og det kan være svært at holde styr på, hvem der har ansvar for hvad. m en med en god organisering kan både bestyrelsesmedlemmer og beboere dele ansvaret og samtidig styrke fællesskabet i foreningen.

s elv M ed dedikerede beboere

i bestyrelsen er ekspertviden afgørende for a t kunne træffe velovervejede og ansvarlige beslutninger.

bKatrine Sofia Degnegaard

estyrelsesarbejdet udgør en væsentlig del af en velfungerende boligforening. Men det er også et frivilligt arbejde, der ofte hviler tungt på nogle få skuldre. h er kan organiseringen af bestyrelsens opgaver gøre en forskel. e n velorganiseret bestyrelse sikrer nemlig ikke kun en mere effektiv drift, men gør også

hverdagen mere overskuelig for de beboere, der har valgt at engagere sig i bestyrelsesarbejdet.

Klare roller og ansvarsområder for en velfungerende bestyrelse er det afgørende at have klare roller og ansvarsområder. for mange kan det virke som en overvældende eller uoverskuelig opgave at være frivilligt bestyrelsesmedlem, men ved at etablere tydeligt definerede roller og specifikke opgaver bliver det klart, hvad ens ansvarsområder er, og hvilke opgaver der tilhører andre. d ette gør det mere overskueligt og reducerer

overlap og usikkerhed internt i bestyrelsen. s amtidig kan de klare roller og ansvarsområder være med til at skabe engagement, da medlemmerne kan bidrage dér, hvor de har ekspertise og interesse. for eksempel kan en tidligere bankrådgiver være godt rustet til at håndtere det økonomiske overblik, mens en stærk kommunikatør vil være god til at varetage beboerkommunikationen. d et er også en fordel at kommunikere disse roller og ansvarsområder til beboerne, så de ved, hvem de skal henvende sig til ved spørgsmål eller problemer.

n år beboerne føler sig involverede og hørte, er de M ere tilbøjelige til a t engagere sig aktivt i foreningen.

Regelmæssige møder n år man afholder regelmæssige bestyrelsesmøder, eksempelvis den første onsdag i måneden, sætter det en struktureret ramme for bestyrelsesarbejdet. d et sikrer både, at bestyrelsen løbende holdes opdateret og giver mulighed for, at medlemmerne kan diskutere aktuelle emner og koordinere igangværende eller kommende opgaver. d e månedlige møder styrker desuden samarbejdet og sammenholdet i bestyrelsen, da alle kan mødes ansigt til ansigt og vise deres engagement. n år hver enkelt bestyrelsesmedlem prioriterer

sin tid og deltagelse, skaber det en følelse af et fælles mål, som gør det lettere at samarbejde.

Effektiv kommunikation g rundlaget for en handlekraftig og velorganiseret bestyrelse er effektiv kommunikation. d et er essentielt for samarbejdet internt i bestyrelsen, og når det drejer sig om beboerne, er åben og klar kommunikation lige så vigtig. d et giver beboerne mulighed for at være informerede om, hvordan det står til i foreningen, samtidig med at det fremmer dialogen mellem bestyrelse og beboere. n år beboerne føler sig involverede og hørte, er de mere tilbøjelige til at engagere sig aktivt i foreningen.

Arbejdsgrupper og udvalg e n praktisk tilgang til organisering af bestyrelsens opgaver er gennem arbejdsgrupper og udvalg, særligt når det gælder større projekter. Ved at opdele opgaverne i mindre grupper gør det lettere at organisere og fordele arbejdet. d et kunne eksempelvis være et altanudvalg, der undersøger mulighederne for at få altaner på ejendommen og senere deler deres fund med bestyrelsen, inden det tages med til en generalforsamling. Man kan med fordel invitere beboerne til at deltage i disse udvalg og arbejdsgrupper, så flere kan bidrage og føle sig involveret i fællesskabet og i foreningens projekter. s ærligt i mindre foreninger er det af stor betydning, når alle bidrager og løfter deres del af ansvaret i foreningen.

s elv med dedikerede beboere i bestyrelsen er ekspertviden afgørende for at kunne træffe velovervejede og ansvarlige beslutninger.

s elvom bestyrelsen har etableret regelmæssige møder, tydelig ansvarsfordeling og arbejdsgrupper, erkender den velorganiserede bestyrelse også, hvornår der skal inddrages specialiseret viden fra professionelle rådgivere.

e ksempler på u d valg og ar B ejdsgrupper:

• Udvalg til diverse kommende projekter i foreningen, f.eks. et altanudvalg, solcelleudvalg mv.

• Bæredygtighedsudvalg, der undersøger muligheder og grønne tiltag i foreningen og bidrager til at sikre, at kommende projekter samt foreningens drift er baseret på bæredygtige valg.

• Socialudvalg, der sørger for, at arbejdsdage og andre sociale aktiviteter i foreningen arrangeres.

• Velkomstgruppe for nye beboere, der er med til at sikre, at alle bliver taget godt imod og lærer foreningen at kende.

• Have- og gårdgruppe, der f.eks. sørger for at havemøbler tages ind/ud eller står for nye blomster og planter eller andre tiltag, der gør gården til et godt, fælles opholdssted.

Når rollerne i bestyrelsen er tydeligt definerede, har medlemmerne mulighed for at bidrage med deres individuelle styrker og kompetencer.

Professionel rådgivning e kspertise fra professionelle rådgivere er ofte uundværlig, især når det kommer til komplekse juridiske og finansielle spørgsmål i bestyrelsesarbejdet.

• Sikkerhedsudvalg, der er ansvarlig for eventuel overvågning, belysning, samt adgangen til foreningen, herunder porte, døre mv.

I en boligforening er der mange forskellige behov. En husorden sætter en fælles ramme for, hvordan man viser hensyn til naboerne.

Hu S orden

- et vigtigt redskab i boligforeningen

““u den en husorden ville det ellers være op til bestyrelsens M aveforne MM else, hvornår der ikke længere er tale o M a CC eptabel adfærd.

Ud over at etablere nogle retningslinjer for et godt naboskab tjener husordenen også som et nyttigt redskab for bestyrelsen til at håndtere forskellige udfordringer, der måtte opstå i foreningen.

nKatrine Sofia Degnegaard

år man flytter ind i en boligforening, er det ofte en af de første ting, man får i hånden - foreningens husorden. I denne artikel vil vi sammen med Cathrine s ejberg, juridisk ansvarlig i n ewsecs foreningsafdeling, og Marie Michlenborg, ejendomsadministrator hos n ewsec, se nærmere på husordenen og hvilken rolle den spiller i at støtte bestyrelsens arbejde og fremme trivslen i boligforeningen.

Hvad er en husorden?

“ h usordenen er et sæt spilleregler for de beboere, der er i ejendommen,” fortæller Cathrine s ejberg. d en kan regulere flere ting, men omhandler hovedsageligt brugen af fællesarealer, men også visse aktiviteter i egen bolig. “ d et handler typisk om larm, og særligt hvornår man må larme,” tilføjer Marie Michlenborg. Udover støj kan husordener indeholde alt fra brugen af vaskekælderen, rygning på fællesarealer til boldspil i gården og meget mere. h usordenens indhold varierer fra forening til forening, men dens formål er det samme: At sætte klare rammer for, hvordan beboere kan udvise hensyn og bevare et godt naboskab.

Husorden vs. Vedtægter d et er vigtigt at skelne mellem vedtægter og husorden, da de tjener forskellige formål i foreningen. Mens vedtægterne fastlægger de overordnede

d ialog er altid første skridt, hvis der opstår proble M er M ed en nabos adfærd.

”

regler og strukturer i foreningen, fokuserer husordenen mere specifikt på hverdagsanliggender. Vedtægterne er derfor mere permanente og kræver som regel en større beslutningsproces at ændre. Cathrine s ejberg forklarer: “ h usordenen vil typisk kun kræve et simpelt flertal at lave ændringer i, så den er mere agil i forhold til, hvordan livet i foreningen udvikler sig.” d et gør husordenen til et effektivt redskab til at imødekomme skiftende behov og udfordringer i foreningen.

n ogle spørgsmål kan med fordel berøres både i vedtægterne og husordenen. h er vil et spørgsmål om, hvorvidt man

må have kæledyr eller ej, egne sig til vedtægterne, men regler for, hvordan man holder dyr i lejligheden, kan specificeres i husordenen, så det nemmere kan tilpasses efter beboersammensætningen.

Et værktøj for bestyrelsen “ e n god husorden laver en forventningsafstemning medlemmerne imellem,” påpeger Cathrine s ejberg. “ d et bliver nemmere for bestyrelsen at agere, når man har en god husorden.” Uden en husorden ville det ellers være op til bestyrelsens mavefornemmelse, hvornår der ikke længere er tale om acceptabel adfærd. d ette kan være problematisk, da

En god snak med naboen over en kop kaffe kan løse de fleste overtrædelser af husordenen.

der så er “et langt større ansvar, der lægges over på bestyrelsen,” som Cathrine s ejberg understreger.

Beboernes rolle d et er ikke kun bestyrelsen, der aktivt kan gøre brug af husordenen. Marie Michlenborg fortæller, at det som beboer er nemmere at tage husorden i hånden, og gå ind til naboen og sige: “ d u vasker tøj kl. 3 om natten, og mit soveværelse ligger lige opad din vaskemaskine”.

h un tilføjer: “ d et er ikke helt så regelret, som hvis man stod med vedtægterne i hånden. Man kan nemmere løse det nabo til nabo gennem dialog.” På den

måde kan en god husorden hjælpe til, at mange udfordringer kan ordnes beboerne imellem, uden bestyrelsen behøver at blive blandet ind i det. d et forudsætter dog, at husordenen løbende opdateres og er let tilgængelig for alle beboere.

Udarbejdelse af en husorden h ar man ikke allerede en husorden i sin forening, kan man finde forskellige eksempler på husordener på nettet. Cathrine s ejberg understreger dog, at den gode husorden “tager udgangspunkt i de konkrete behov, man har i foreningen - for så vil den også være brugbar,” og uddyber: “ h ar foreningen mange byggesager, kan det være, at man skal regulere byggestøj, og er der mange yngre mennesker, der kan lide at holde fest, kan man regulere, hvad gør man i den situation, og hvornår der skal gives besked om fest.”

Uanset om det er bestyrelsen selv, der laver et udkast til en husorden eller der bliver nedsat et beboerudvalg til at løse opgaven, er det vigtigt, at foreningens beboere bliver inddraget i processen, så der bliver taget højde for, hvad der rører sig blandt beboerne. s om Cathrine s ejberg fortæller, så skal husordenen gerne være “overordnede rammer, der er nemme for alle at efterleve - og ikke blot en løftet pegefinger,” hvortil Marie Michlenborg tilføjer, at: “ d et er en fordel, at få lavet husordenen imens, man er venner”.

Forskelle i andelsog ejerforeninger Uanset om man bor i en andelseller ejerforening, vil overdreven støj og anden forstyrrende adfærd typisk være til gene for naboen. Men når det kommer

til sanktioner for overtrædelser af husordenen, er der visse forskelle mellem de to typer boligforeninger. I andelsforeninger kan gentagne eller alvorlige overtrædelser føre til eksklusion af andelshaveren, mens der i ejerforeninger er mulighed for at pålægge en bod eller i alleryderste konsekvens også eksklusion.

d et er dog vigtigt at understrege, at sanktioner normalt kun indføres i tilfælde af alvorlige overtrædelser af husordenen, og at det altid er mere alvorligt at overtræde vedtægterne end husordenen. d ialog er altid første skridt, hvis der opstår problemer med en nabos adfærd, og typisk løses overtrædelser gennem dialog, før en advarsel og eventuelle sanktioner bliver nødvendige.

h vad kan en husorden f.eks. indeholde?

b rug af fællesarealer:

• Gården

• Skralderum

• Vaskekælder

• Rygning

• Cykel- og barnevognsparkering

b rug af den enkelte lejlighed:

• Støjniveau

• Musik og fest

• Tørring af tøj i lejligheden

• Kæledyr

• Brug af altan

Husk at skabe husordenen med inddragelse af beboerne og tage udgangspunkt i foreningens konkrete behov.

Enhver boligforening kan få gavn af at have et årshjul, så planlægningen sker effektivt og struktureret.

å rshjulet kan bruges so M et planlægningsværktøj, der ru MM er alle de tænkelige opgaver, so M en bestyrelse står overfor i løbet af et kalenderår.

et år SH jul er vejen til tryghed

k alenderåret for en boligforening er fyldt med vigtige beslutninger, nøgledatoer og gøremål. d erfor er det helt essentielt, at bestyrelsen sammen med sin administrator arbejder proaktivt med kalenderåret. l øsningen kan være et effektivt og nøje tilpasset årshjul.

Aftaler vedr. regnskabsmøde og ordinær generalforsamling året efter

Varsling vedrørende antennebidrag

Budgetopfølgning (2)

Varmeregnskab udsendes

Vandregnskab udsendes

Budgetopfølgning (1)

bestyrelser i boligforeninger består hovedsageligt af frivillige kræfter, for hvem bestyrelsesarbejdet ofte foregår i de få rådige timer mellem et travlt arbejde og et rigt familieliv. d et stiller krav til, at en administrator går forrest i planlægningen af foreningens mange alsidige opgaver.

e t effektivt og skræddersyet årshjul kan være nøglen til overblikket i samarbejdet mellem bestyrelse og administrator, fordi det giver mulighed for at handle proaktivt gennem hele året. Årshjulet kan bruges som et

Ejerforening Bestyrelse

planlægningsværktøj, der rummer alle de tænkelige opgaver, som en bestyrelse står overfor i løbet af et kalenderår.

“Med årshjulet sikrer vi os, at vi sammen med bestyrelsen hele tiden kan planlægge og være på forkant med årets opgaver. d et skaber en vigtig tryghed, at vi hele tiden er et skridt foran,” siger Jesper Madsen og forklarer, at årshjulet har været et fast arbejdsredskab hos de A s i en efterhånden lang årrække.

“Vi ved, at overskuddet kan være begrænset hos bestyrelsen, og at det kan være en næsten

Regnskabsafslutning Koordinering med revisor

Indkaldelse til ordinær generalforsamling

Regnskabsmøde Regnskab og budget på plads

Ordinær generalforsamling

Regulering af fællesudgifter

Eksempel på årshjul i ejerforening.

umulig opgave selv at bevare overblikket. d et er her, vi som administrator gør en forskel,” siger Jesper Madsen, Afdelingschef for foreninger i de A s .

Vigtige begivenheder i et bestyrelsesår I alle boligforeninger er der en række faste opgaver, der gentager sig år efter år. d et gælder blandt andet regnskabs- og budgetmøder og ikke mindst den ordinære generalforsamling. s ammen spiller de centrale roller for økonomi, bygge- og renoveringsprojekter i foreningen og ikke mindst nye tiltag, vedtægter og medlemmer af bestyrelsen.

Årshjulet er et konkret værktøj til planlægningen af de faste begivenheder med nedslag i hjulet, der i god tid sørger for, at der f.eks. udarbejdes regnskab forud for generalforsamlingen, som er det primære omdrejningspunkt for enhver boligforening.

“Allerede i december viser vores årshjul, at vi skal indkalde til regnskabsmøder, så vi har god tid til at få styr på dem. På

e n nøgleopgave for en ad M inistrator er at gøre bestyrelsesarbejdet så ne M t so M M uligt for M edle MM erne.

den måde signalerer vi tryghed og tillid til bestyrelsen, og det giver en ro, som er grobund for et effektivt samarbejde i en forening,” siger Jesper Madsen.

g ennem året står ejerforeningen også over for diverse frister og krav, herunder alt det der udspringer af lovgivning såvel som foreningens egne vedtægter. Men i lige så høj grad kan der opstå pludselige og uforudsete opgaver.

“ d en planlægning, som vi med årshjulet laver, skaber ikke blot et overblik og ro hos foreningen, det giver også et overskud hos os som administrator, så vi kan være der for foreningen, når det brænder på. o pstår der pludselig en akut opgave i foreningen, så

Opfølgning på vedligeholdelsesarbejder – baseret på budget

Aftaler vedr. regnskabsmøde og ordinær generalforsamling året efter

Bestilling af valuarvurdering

har vi med årshjulet helt styr på processerne,” siger Jesper Madsen og fortsætter.

“ faktisk oplever vi, at netop planlægningen gennem årshjulet gør, at vi kan eliminere mange akutte, kritiske udfordringer, fordi vi fanger dem i opløbet. takket være det overblik, som årshjulet giver os og foreningens bestyrelse.”

Det skal være nemt og sjovt at sidde i en bestyrelse e n nøgleopgave for en administrator er at gøre bestyrelsesarbejdet så nemt som muligt for medlemmerne.

d et gælder i særdeleshed for helt nye foreninger, hvor besty -

Varsling vedrørende antennebidrag

relsens medlemmer som oftest er uprøvede, og at der typisk ikke er den store erfaring med hverken økonomi, byggeri eller foreningsarbejde.

d erfor lyder opfordringen fra Jesper Madsen til enhver boligforening at få startet et årshjul op, så planlægningen fremover sker effektivt og struktureret.

“ g rundlæggende sælger vi jo som administrator tryghed og tillid - det er vores kerneopgave. o g vi kan se, hos de mange foreninger vi arbejder med, at et effektivt og skræddersyet årshjul, er vejen til at opnå netop det,” siger Jesper Madsen.

læs mere på www.deas.dk

Regnskabsafslutning

Pristalsregulering af erhvervsleje Vandregnskab udsendes Varmeregnskab udsendes

Budgetopfølgning (2)

Varsling af omkostningsbestemt leje for lejerne

Andelsbolig Bestyrelse

Budgetopfølgning (1)

Koordination med revisor Regnskabsmøde

Indkaldelse til ordinær generalforsamling

Regnskab og budget på plads

Varsling af skatter og afgifter for lejerne

Ordinær generalforsamling

Referat fra ordinær generalforsamling – regulering af boligafgifter

Eksempel på årshjul i andelsforening.

Bør bestyrelsen have en forretningsorden?

e n forretningsorden er skriftlige retningslinjer, der fastlægger de procedurer, ansvarsområder og beslutningsprocesser, som bestyrelsen skal følge. d et kan bidrage til mere effektiv planlægning og sikre sammenhæng i beslutningstagningen.

“

f orretningsordenen skaber klarhed og struktur for bestyrelsens arbejde.

”

FR.EmmaHansson

r h ansson redaktør Min boligforening

orretningsordenen skaber klarhed og struktur for bestyrelsens arbejde og mindsker risikoen for misforståelser og konflikter. Med en forretningsorden bliver besty -

relsens handlinger mere gennemsigtige både internt, men også overfor foreningens medlemmer.

Forretningsorden og vedtægter forretningsordenen adskiller sig fra foreningens vedtægter, da den er mere fleksibel.

d en kan nemt ændres eller tilpasses af bestyrelsen uden medlemmernes godkendelse, så længe det ikke krænker de overordnede regler fastsat i vedtægterne.

Vedtægterne derimod er mere permanente og kræver en grundig proces for ændringer. Vedtægterne fastlægger foreningens grundlæggende struktur og regler og kræver godkendelse fra foreningens medlemmer.

Planlægning og organisering af generalforsamling e n forretningsorden kan bidrage til bedre forberedelse inden generalforsamlingen.

I kan benytte en forretningsorden til at skabe bedre struktur og effektivitet i bestyrelsesarbejdet.

“

v ed at arbejde efter en fælles forretningsorden kan bestyrelsen bedre arbejde M ed det sa MM e for M ål og M etoder.

forretningsordenen kan bl.a. bruges til at fastlægge procedurer for mødeforberedelse, herunder indkaldelse, dagsorden og tidsplan. d et hjælper bestyrelsen med at planlægge og organisere generalforsamlingen i god tid og sikre, at alle nødvendige emner bliver behandlet.

s amtidig kan en velformuleret forretningsorden også fastlægge tidsbegrænsninger for hver post på dagsordenen til generalforsamlingen og dermed hjælpe med at fordele tiden effektivt, så I kan undgå unødvendige forsinkelser eller afbrydelser.

d et kan også være en fordel, at det i forretningsordenen er inkluderet, at bestyrelsen afgiver rapporter og dokumentation til

generalforsamlingen, så medlemmerne har adgang til vigtige oplysninger om foreningens aktiviteter, økonomi og andre relevante aspekter. d et bidrager til øget gennemsigtighed, og sikrer at alle beslutninger træffes på et velinformeret grundlag.

Fælles formål Ved at arbejde efter en fælles forretningsorden kan bestyrelsen bedre arbejde med det samme formål og metoder. d et kan bl.a. bidrage til en bedre sammenhæng i beslutningstagningen og forebygge eventuelle interne konflikter.

d erudover kan det være en fordel at definere bestyrelsens roller og ansvarsområder - både

til dagligt, men også i forbindelse med generalforsamlingen. På den måde forstår alle deres opgaver, hvilket bidrager til en mere fokuseret indsats.

n år bestyrelsen arbejder sammen med klare retningslinjer og en fælles vision, kan det føre til mere effektivt bestyrelsesarbejde, der i sidste ende skaber de bedste betingelser for en sund boligforening.

En professionel rådgiver kan sikre bestyrelsen, at der er styr på både projektets tekniske og juridiske aspekter.

s can Q r koden, og hent en skabelon til en forretningsorden, i kan bruge i jeres forening.

Luccon A/S - din beL ægningSrådgiver

Vi er specialister i vedligeholdelse og nyanlæg med rådgivning indenfor alle former for belægninger, uanset om det er granit, beton, grus eller asfalt.

Hvorfor er vedligeholdelse så vigtigt?

Belægninger, der ignoreres, forværres og kan ende med en dyr totalrenovering. Vedligeholdelse forlænger levetiden og øger værdien.

Vores ekspertise:

• Udbud • Fagtilsyn

• Bygherrerådgivning

• Projekt- og byggeledelse

• Arbejdsmiljøkoordinering

Luccon A/S tilbydder skræddersyede drift- og vedligeholdelsesplaner, der hjælper jer med forebyggelse af skader. Vi sørger for udbud, fagtilsyn, koordinering mellem forskellige aktører, tidsstyring, kvalitetssikring og meget mere, så I ikke skal bekymre jer om noget. Øg salgsværdien af din ejendom ved at sikre smukke og velholdte belægninger.

Det er afgørende, at man bruger de korrekte rengøringsmidler til de forskellige materialer.

d en daglige eller ugentlige rengøring har stor betydning for holdbarheden af ejendo MM ens gulve og fa C ader.

g od rengør i ng er

god vedligeholdelse

s ådan vedligeholder du din ejendo M M ed korrekt rengøring og pleje d e huse, vi bor i, oplever slid hver eneste dag. n oget af sliddet påfører vi selv i løbet af dagen, andet kommer fra vind og vejr, og noget slid kommer fra planter og endda dyreliv i og omkring ejendommen.

d et handler ikke kun o M æstetik, M en også o M at be v are ejendo MM ens værdi og forlænge levetiden på M aterialer og installationer.

dKimHansenMoesgaard

kim Moesgaard hansen, administrerende direktør, rengøringsagenterne

et er velkendt, at man skal vedligeholde sin ejendom for at passe på den, men hvor ofte det er relevant at vedligeholde, kommer bag på de fleste.

I denne artikel sætter vi fokus på, hvordan en boligforening kan vedligeholde ejendommens indendørs faciliteter gennem rengøring og derigennem skabe store besparelser.

Mange byggematerialer er relativt sårbare i deres rå form. d erfor beskytter man overfladerne imod skader, skidt og misfarvninger med behandlinger som maling, olie og træbeskyttelse m.m.

d isse behandlinger, som påføres relativt sjældent, er afgørende for at sikre materialernes holdbarhed. Men sandheden er, at den daglige eller ugentlige rengøring kan have lige så stor betydning for holdbarheden af ejendommens gulve og facader.

En stor del af det slid, som påvirker ejendommens faciliteter, som gulve, trapper og vægge, kommer fra skidt og snavs. d erfor begynder regelmæssig vedligehold oftest med almindelig rengøring.

d og er forkert rengøring med til at nedbryde ejendommens materialer, så det er afgørende, at man rengør korrekt. d ette inkluderer brugen af de rette plejesæber, så overfladerne ikke tager unødvendig skade, men derimod holder i rigtig mange år.

Vedligehold af gulve Når nyopførte ejendomme tages i brug i d anmark, er det ofte med enten præfabrikerede eller helt rå terrazzogulve i opgange og fællesarealer. Gulvene har ikke fået den nødvendige behandling, og 5 år efter er skaden sket. trapperne er blevet så slidte, at det er nødvendigt med en slibning, der hurtigt kan koste 60-80.000 kroner.

d ette kan nemt undgås ved at give terrazzoen en stenprimer samt at vaske gulvet regelmæssigt med plejesæbe, der mætter stenen og beskytter imod udefrakommende skidt og snavs.

Linoleum er en anden gulvtype, som kan tage permanent skade, hvis man ikke passer ordentligt på det. vejsalt udtørrer gulvet, ridser bliver til sprækker, og skidt bliver til misfarvninger i dybden, hvis ikke linoleum vedligeholdes korrekt.

d et første tegn på, at dit linoleumsgulv er misvedligeholdt med forkert rengøring, er, at gulvet

begynder at lugte surt. h vis linoleumsgulvet vaskes med en stærk basisk sæbe, mister gulvet sine naturlige bakterieafvisende egenskaber, og der begynder at vokse bakterier på overfladen. Når disse bakterier kommer i kontakt med vand, lugter de, og så ved du, at det er tid til at gøre noget anderledes! d u bevarer linoleums naturlige fedt-balance ved at veksle mellem almindelig gulvvaskesæbe og plejesæbe. d erudover har linoleum godt af at blive behandlet med linolie eller c eradur en gang om året for at sikre sin holdbarhed.

Når dit linoleumsgulv er velholdt, er det vand- og skidtafvisende, ridser lukkes med plejesæben og gulvet holder sig pænt og sundt i årevis.

d ette er bare et par af de gulvtyper, som har godt af at blive vedligeholdt regelmæssigt. a lle materialer (især naturlige) har særlige behov, når det kommer til rengøring, og derfor er det vigtigt at have en professionel leverandør, der ved, hvordan man passer på ejendommen.

Frekvensen af rengøring å rstidernes skiftende vejr har selvfølgelig stor indvirkning på, hvordan ejendomme bør vedligeholdes. vand, mudder og salt skader både gulv, paneler og vægge, og derfor er behovet for rengøring som oftest større om vinteren end om sommeren. d er skal vaskes hyppigere for at holde ejendommen ren og pæn, men også for at skåne den for alternativet. v i ser alt for ofte, at man nøjes med rengøring af lav frekvens og supplerer med opslidende opskuring af gulvet, når skidtet har sat sig fast. d enne ’hårdere’ rengøring slider på materialerne og forkorter desværre levetiden.

Med den nødvendige behandling vil gulvet i opgangen fremstå pæn og nydelig i mange år.

d et samme gælder for vægge, der kan skånes ved kun at vaske efter behov, i stedet for at hele væggen skal renses.

a lle M aterialer (især naturlige) har særlige behov, når det ko MM er til rengøring.

Festlokalet

Når ejendommen har et fælles festlokale, der kan lejes eller lånes, ser vi ofte, at det er et område, hvor man sparer uhensigtsmæssigt på rengøringen. d et er selvfølgelig forståeligt, at man gerne vil give/ have muligheden for at holde en fest billigt, men resultatet kan blive, at rummet tager unødvendig skade og ikke bliver pænt.

vores anbefaling er at have en åben og ærlig snak med sin leverandør om, hvor meget rengøring der er brug for - og i de tilfælde, hvor lejeren af lokalet har lov til selv at udføre rengøringen, er det vigtigt, at foreningen stiller korrekte rengøringsmidler til rådighed, så man ikke bruger det billige fra supermarkedet.

Elevatoren

h usets elevator kan hurtigt blive en dyr post, hvis den ikke rengøres ordentligt. En elevator skal have stålpleje, for ellers tørrer den ud og ruster. s elv rustfrit stål ruster over tid, hvis ikke det behandles korrekt. d er kan nemlig sætte sig

flyverust, og når først stålet er gået i stykker, kan det ikke reddes. d et er desuden afgørende for elevatorens drift, at den bliver ordentligt renset, så den kører optimalt på alle etager. d ørene skal glide godt, for hvis dørene ikke kører, som de skal, registrerer elevatoren fejlen og vil behøve tilsyn af en elevatortekniker. Grus og skidt kan desuden ødelægge motoren, der åbner og lukker elevatordøren, og den slags reparationer bliver hurtigt en dyr fornøjelse. d en slags udgifter er desværre alt for almindelige, når man har en elevator i ejendommen, men de kan altså mindskes ved hjælp af grundig og korrekt rengøring.

Vaskerum og toiletter

I vaskerummet er det vigtigt, at vaskemaskiner og tørretumblere får ekstra meget kærlighed. d e skal afkalkes i et jævnligt interval. Gummifuger og sæbeskåle skal holdes rene, og fnugfilteret i tørretumbleren skal renses - alt sammen for at sikre maskinernes holdbarhed og for at undgå, at der

opstår fejl. s anitet som toiletter og håndvaske skal afkalkes i et interval, så det altid står pænt, for ellers sætter kalken sig fast, og til sidst kan man ikke få det af.

Regelmæssig og korrekt rengøring er en essentiel del af vedligeholdelsen af en ejendom. d et handler ikke kun om æstetik, men også om at bevare ejendommens værdi og forlænge levetiden på materialer og installationer. ved at følge de bedste praksisser for vedligeholdelse og rengøring kan boligforeninger undgå kostbare reparationer og renoveringer. Læs mere på www.ren-agenterne.dk

Gulve skal vaskes hyppigere om vinteren, pga. vand, mudder og salt.

Professionel facility service der er tilpasset dine behov

Nordisk Polering hjælper med ejendomsservice, vinduespolering, rengøring og meget andet.

Vi har mere end 60 års erfaring i branchen og vægter kvalitet og sikkerhed højt.

Derfor skal du vælge os

• Kvalitet - vores gode medarbejdere sikrer altid god kvalitet

• Miljø - vi har fokus på miljøbelastning og gør alt for at minimere dette

• Mennesker - arbejdsmiljøet er vigtigt for os, så kunder får den bedste serviceydelse

Kontakt os nu for et uforpligtende tilbud og for at vide mere om vores brede vifte af services.

d

i dag betragtes en elevator af mange stadig som en luksusgode, men sandheden er, at den spiller en afgørende rolle i at sikre tilgængelighed til ejendommen for alle beboere. m en hvilke faktorer spiller egentlig ind, når det kommer til drift og vedligehold af en elevator?

e n typisk elevator

M ed C irka 100 kørsler dagligt bruger nor M alt op til 1000 kWh o M året.

iNiels Aalbæk

s ydeuropa er det nærmere reglen end undtagelsen, at der er en elevator i ejendommen, hvor det i s kandinavien er helt omvendt.

e n nylig undersøgelse foretaget af r ambøll viser, at der i København er hele 39.000 opgange uden elevator. d et svarer til cirka 90% af opgangene i byen, som en stor del af byens borgere ikke har adgang til.

Lige adgang for alle Mens vi i dag investerer milliarder i at forbedre det horisontale

‘people flow’ med cykelstier, broer og offentlig transport, forsømmer vi den vertikale tilgængelighed, hvilket skaber en udfordring for mange, især ældre og gangbesværede. n æsten hver tredje beboer i lejligheder er enten periodisk eller permanent gangbesværet, eller har et familiemedlem eller en ven, der er det. d erfor er behovet for elevatorer i beboelsesejendomme stort, men det er desværre stadig få ejendomme, der har opnået lige adgang for alle.

Drift og vedligehold af elevator

d et er klart, at der er omkostninger forbundet med at installere en elevator i en boligforening,

men samtidig er vi forpligtede til at gøre vores ejendom tilgængelig for alle. d en største udgift til en elevator er naturligvis ved selve installationen, men hvad koster en elevator i drift og vedligehold årligt?

Forskellige typer af elevatorer d er findes tre typer af elevatorer, hver med deres krav til drift og vedligehold: elevator i hovedtrappen, elevator i bagtrappen og udvendig elevator.

d e udvendige elevatorer står ude i al slags vejr og er dermed mere udsatte for slid og korrosion. s elvom vedligeholdelsesomkostningerne ikke er enorme, kræver de regelmæssig vinduespudsning cirka hvert tredje år og

løbende vedligeholdelse af elevatortårnet, herunder inspektion af stålkonstruktioner og maling efter behov.

e levatorer i hovedtrappen og bagtrappen er mere skånet for vejrforholdene, da de er placeret inde i bygningen, hvilket gør dem billigere at vedligeholde sammenlignet med udvendige elevatorer. Med disse typer elevatorer skal man normalt ikke regne med nævneværdige vedligeholdelsesomkostninger de første 10 år efter installationen.

Brandsikkerhedsomkostninger ved elevator i bagtrappen

At have en elevator i bagtrappen er en foretrukken løsning for mange, da den giver fuldstændig

niveaufri adgang til lejlighederne. d ette gør det især lettere for beboere med rollatorer, kørestole eller barnevogne, da man kan komme direkte fra gården, videre ind i elevatoren og lige ind i lejligheden. Men denne løsning indebærer også særlige driftsomkostninger forbundet med brandsikkerheden, da bagtrappen typisk fungerer som brandvej i ejendommen. n år bagtrappen fjernes for at gøre plads til elevatoren, kræver det derfor et sprinkleranlæg og sprinklere i hovedtrappen. Udgifterne til et sprinkleranlæg løber typisk op på 27.000 kr. årligt og kan servicere op til 10 hovedtrapper. s elvom der er ekstra udgifter forbundet med driften, er en elevator i bag -

n æsten hver tredje beboer i lejligheder er enten periodisk eller per M anent gangbes været, eller har et fa M ilie M edle M eller en ven, der er det.

trappen ofte den bedste løsning for at sikre fuldstændig tilgængelighed for alle beboere.

De lovpligtige sikkerhedseftersyn s om ejer af en elevator er det ens ansvar at sikre, at elevatoren er sikker at bruge. d ette indebærer regelmæssige lovpligtige sikkerhedseftersyn udført af en certificeret sagkyndig.

d isse eftersyn skal gennemføres 2-4 gange årligt for at sikre, at elevatoren altid opfylder de gældende krav på området. d e årlige omkostninger til disse eftersyn ligger omkring 5.000-7.000 kr. om året. d e bidrager ikke kun til at øge sikkerheden, men også til at forlænge elevatorens levetid og

Får man etableret elevator i bagtrappen er det nødvendigt at få installeret et sprinkleranlæg for brandsikkerhed.

e n elevator i bagtrappen er ofte den bedste løsning for at sikre fuldstændig tilgængelighed for alle beboere.

reducere potentielle driftsproblemer og omkostninger på lang sigt.

Hvor meget koster en elevator i strøm?

e fter de seneste års energikrise og et øget fokus på at spare på energien er det relevant at vide, hvor meget strøm en elevator bruger. e n typisk elevator med cirka 100 kørsler dagligt bruger normalt op til 1000 kWh om året.

I de fleste ejendomme med 8-12 lejligheder, hvor elevatoren ofte bruges omkring 50 gange om dagen, er energiforbruget tilsvarende lavere.

Hvad sker der, hvis elevatoren går i stykker?

Alle nye elevatorer er i dag tilknyttet skyen, hvor de overvåges

24 timer i døgnet året rundt for eventuelle fejl. Uanset hvornår, der opstår en fejl, registreres det automatisk i systemet, så en servicetekniker kan træde til og afhjælpe problemet. h vis fejlen skyldes mekaniske problemer, dækkes udbedringen normalt af garantien.

d e mest almindelige fejl ved elevatorer opstår typisk ved dørene, ofte som følge af et forsøg på at flytte en sofa eller andre store genstande gennem dem. for at mindske uforudsete udgifter til service, vælger mange at indgå en serviceaftale med et elevatorfirma. d isse aftaler kan tilpasses forskellige behov, men det kan dog sjældent betale sig med den dyreste løsning, medmindre der er tale om en ældre elevator.

t rods o M kostningerne er det vigtigt at huske den M er værdi, en elevator tilføjer.

”

d et er værd at bemærke, at moderne elevatorer i beboelsesejendomme normalt er af samme type som dem, der findes på de store hoteller med langt mere trafik. s å længe elevatorens bæreevne overholdes, og dørene passes på, kan de typisk modstå en betydelig mængde belastning og køre pålideligt i mange år.

n år man overvejer at investere i elevatorer til sin boligforening, er det godt at veje de økonomiske omkostninger til drift og vedligehold op imod fordelene. trods disse omkostninger er det vigtigt at huske det langsigtede perspektiv og den merværdi, en elevator tilføjer gennem øget tilgængelighed og forbedret livskvalitet for foreningens beboere. n læs mere på www.minelevator.dk

Med en elevator i bagtrappen kan man få fuldstændig niveaufri adgang til lejlighederne.

Arkitekt & i ngeniører

• Altanprojekter/Tagterrasser

• VVS projekter, varme, brugsvand og faldstammer

• Kloak/dræn

• Tagudskiftning

• Facaderenovering

• Vinduesudskiftning

• Badeværelsesrenovering

• Udnyttelse af loftrum til tagboliger

• Skybrudssikring

• Energioptimering/energimærke

• Anlægsarbejde/gårdsanering

• Brandskader/brandsikring

• Skimmel og miljøsager

70 20 05 80 -

b estyrelsens guide til vedligeholdelsesplaner

v edligeholdelsesplanen fungerer som bestyrelsens usynlige samarbejdspartner, der bidrager til en effektiv drift og vedligeholdelse af ejendommen. m en hvordan kommer man fra idé til en færdig vedligeholdelsesplan?

s krevet af: s tine g jesten, p artner, b ygningskonstruktør M ak , k asper h aslebo, p artner, b ygningskonstruktør M ak l ine l yng Wieland, k o MM unikations- og Mediekonsulent

som bestyrelse i en boligforening har I ansvaret for at træffe vigtige beslutninger, der påvirker ejendommens værdi og beboernes trivsel. e n vigtig brik i dette puslespil er en opdateret vedligeholdelsesplan, der prioriterer nødvendige tiltag over en 10-års periode. Planen udarbejdes af en byggeteknisk rådgiver og hjælper bestyrelsen gennem

økonomiske beslutninger, der potentielt sparer foreningen penge på sigt ved at minimere uforudsete projekter og skader. d enne guide vil tage jer igennem de forskellige trin i udarbejdelsen af en vedligeholdelsesplan - fra den første besigtigelse af ejendommen til præsentationen af den færdige plan for foreningens beboere.

processen bag en vedligeholdelsesplan inddelt i 4 faser trin for trin

Med både overblik og struktur har i i bestyrelsen de bedste forudsætninger for at klarlægge foreningens fre M tidige vedligeholdelseso M kostninger.

1b esigtigelse

n år I skal have udarbejdet en vedligeholdelsesplan, begynder processen først og fremmest med en grundig besigtigelse af ejendommen, hvor formålet er at identificere potentielle vedligeholdelsesopgaver og fremtidige behov. På gennemgangen screener man ejendommen, herunder kælder, loft og udvalgte lejligheder. d et betyder, at der ikke bliver udført nogle destruktive indgreb, men at

2Udarbejdelse

e fter besigtigelsen udarbejder rådgiveren en detaljeret vedligeholdelsesplan i prioriteret rækkefølge ud fra data og dokumentation fra besigtigelsen. o pbygningen af vedligeholdelsesplanen kan variere fra rådgiver til rådgiver. d et vigtigste er dog, at I vælger en rådgiver, I har tillid til, og som fokuserer udelukkende på ejendommens vedligeholdelsesbehov.

Planen inddeler ejendommen i de enkelte bygningsdele og definerer

de udvalgte områder giver et godt indblik i bygningens stand generelt. h er er det afgørende med god kommunikation med jer som bestyrelse, da det giver rådgiveren mulighed for at få indblik i tidligere udførte renoveringer og tiltag samt de udfordringer eller problemer, som beboerne oplever på ejendommen i hverdagen. Alt sammen viden, der umiddelbart ikke er tilgængelig for rådgiveren, men som senere udgør vigtig infor -

tilstanden af disse områder ved hjælp af farvekoder. s amtidig beskrives de forventede omkostninger og tidsrammer for kommende projekter. r ådgiveren inkluderer også information om tidligere renoveringer og vedligehold for at sikre, at denne viden bevares til fremtidige bestyrelsesmedlemmer. d enne fremgangsmåde sikrer en struktureret tilgang til fremtidig vedligeholdelse og budgettering, som munder ud i et 10-årigt vedligeholdelsesbudget. Med både

mation i udarbejdelsen af vedligeholdelsesplanen. Under besigtigelsen registreres ejendommen og de forskellige vedligeholdelsesopgaver i en overordnet plan i prioriteret rækkefølge. Planen tager udgangspunkt i ejendommens enkelte bygningsdele, herunder klimaskærmen, fundamentet og tekniske installationer. d enne opbygning af vedligeholdelsesplanen fungerer desuden som rådgiverens egen kontrol for at sikre, at intet væsentligt overses.

overblik og struktur har I i bestyrelsen de bedste forudsætninger for at klarlægge foreningens fremtidige vedligeholdelsesomkostninger og undersøge muligheder for synergi mellem projekterne. for hvis man kan planlægge smart og udføre et projekt samtidigt med et andet, er der ofte penge at spare på stillads eller andet til fordel for foreningens økonomi. h vis I i foreningen ønsker at blive mere bæredygtige, kan rådgiveren indtænke dette i fremtidige vedligeholdelsestiltag, såfremt det er muligt.

3 p ræsentation n år den færdige vedligeholdelsesplan er klar, arrangeres et møde med jer i bestyrelsen, hvor planen præsenteres. s om rådgiver fremhæver vi de mest nødvendige og vigtigste tiltag samt giver gode råd og generelle vejledninger. I præsentationen inkluderer vi også forslag til forbedringer og

4d ri F t s om byggetekniske rådgivere indleder vi en dialog med foreningen om langsigtede løsninger og projekter, da vi ser det som et plus. d et skaber værdi både for foreningen og for rådgiveren, da det giver os et dybere indblik i ejendommen, beboernes behov og potentielle udfordringer i foreningen.

Løsningen er en langsigtet plan e n vedligeholdelsesplan udgør en vigtig del af en ejer- eller andelsboligforenings drift og vedligeholdelse. d en giver struktur og planlægning for kommende projekter og fungerer som et værdifuldt redskab for bestyrelsen. d et er afgørende, at planen aktivt bruges og opdateres regelmæs -

renoveringer, og hvordan byggepladsen bedst kan udnyttes. e r der f.eks. mulighed for at udnytte det opsatte stillads, så facaden ses efter for skader ved en tagudskiftning? formålet er at klæde jer godt på til at implementere planen i foreningen, så den kan drøftes på den kommende generalforsamling. for at sikre en effektiv kommu -

d et fremmer et værdiskabende samarbejde mellem parterne, hvilket betyder bedre rådgivning og implementering af planen, samt en bedre forståelse for foreningens ønsker og økonomiske perspektiver. d et kan kræve en del arbejde at komme videre i processen og sikre, at de mest kritiske punkter bliver præsenteret på generalforsamlingen. d et indebærer blandt andet

nikation og forståelse af planen, kan en rådgiver lave et oplæg med en beskrivelse af projektet samt et budget, som kan præsenteres på generalforsamlingen. d et vil være en stor fordel, hvis rådgiveren tilbyder at deltage aktivt på generalforsamlingen og bidrage til præsentationen af planen for foreningens medlemmer.

udarbejdelse af forslag til det projekt, der skal stemmes om. d erfor har det stor værdi at have en rådgiver, der står klar til at hjælpe bestyrelsen hele vejen fra projektets start til slut. Men det hele starter med at få en opdateret og retvisende vedligeholdelsesplan, der er til at forstå, og som foreningen kan bruge som grundlag for sin planlægning og økonomi.

sigt for at sikre dens effektivitet både nu og i fremtiden.

Ved at planlægge vedligeholdelse og renoveringsprojekter efter en langsigtet plan kan rådgiveren bidrage til at skabe værdi for både bestyrelsen og beboerne. h os et P l U s ser vi vedligeholdelsesplanen som en vigtig del af vores service, hvor

vi samarbejder tæt med bestyrelsen for at opnå økonomiske besparelser og skabe en attraktiv ejendom for alle beboere. Vi tror på, at en aktiv brug af vedligeholdelsesplanen sammen med vores rådgivning sikrer en tryg og økonomisk bæredygtig fremtid for boligforeningen. n læs mere på www.etplus.dk

h v o r fo r er energi o ver vå gn i ng

det nye sort i ejendo M sbran C hen?

Fra grønne regnskaber og tidsbesparelser i hverdagen til optimeret drift og forbrugsovervågning - et intelligent energiovervågningssystem åbner dørene til en lang række fordele, fortæller b runatas ekspert på området.

andelsforeninger og boligselskaber landet over er begyndt at indse fordelene ved energiovervågningssystemer, der giver et komplet overblik over energiforbrug og c O 2 -udledning i deres ejendomme. d et giver stor efterspørgsel på løsninger som Brunatas Energy Management.

d et overrasker ikke Brunatas energiovervågningsekspert, h enrik a sving: “I hverdagen slipper varmemesteren for at gå rundt og aflæse målere, da al overvågning og rapportering foregår automatisk via trådløse sensorer,” forklarer han. “ d et giver også betydelige fordele for administrationen, der kan glæde sig over store driftsbesparelser og lavere omkostninger på varme, vand og el.”

Et kommende EU-direktiv om bæredygtighedsrapportering er på vej, som man kender fra cs R d til virksomheder - når det implementeres, forventer han, at efterspørgslen vil stige yderligere “ d en administrative byrde ved at indsamle og rapportere data om bygningers energiforbrug og c O 2 -udledning bekymrer mange. h er kan et intelligent energiovervågningssystem gøre en betydelig forskel ved automatisk at

s krevet af: b runata

i hverdagen slipper var M e M esteren for a t gå rundt og aflæse M ålere, da al overvågning og rapportering foregår auto M atisk via trådløse sensorer.

”

Med intelligent energiovervågning kan man med få klik få et overblik over foreningens energiforbrug.

indsamle og behandle alle oplysninger til de kommende bæredygtighedsrapporter,” siger a sving.

Ejendommens digitale vagthund Ikke mindst i det daglige kan et energiovervågningssystem gøre en stor forskel.

“ d et fungerer som ejendommens digitale vagthund,” forklarer han.

“ d et kan blandt andet overvåge, om der er stigninger i varmeforbruget, brud på rørene, lækager eller fejl i ventilationssystemet,” forklarer han.

“Forleden var jeg ude hos en af vores store kunder i Københavns Nordvestkvarter. v i gik nede under bygningerne og opdagede pludselig et lokale, hvor der stod vand i en halv meters højde. ‘ s å skulle du bare se etagen nedenunder,’ sagde driftschefen.”

“‘ h vorfor bliver det ikke pumpet væk?’ spurgte jeg. ‘ j a, nogle gange slår relæet jo fra,’ sagde han og slog ud med armene. h avde de haft energiovervågning, ville systemet have opdaget, at pumperne ikke fungerede.”

v i hjalp en stor andelsforening med at skære ned på vandspildet.

“ s ystemet, der overvåger hovedmålerne, viste, at der konstant løb vand gennem nogle af rørene. v i fandt hurtigt ud af, at flere beboere havde utætte cisterner. d et kan

hurtigt koste flere tusinde kroner om måneden, så det var godt at få dem stoppet i en fart.”

En anden gang var jeg ude hos en anden større kunde for at hjælpe dem med at implementere deres Energy Management. d a vi havde sat de fjernaflæste målere op, kunne vi se, at der konstant løb vand gennem rørene i vaskeriet. Også selvom maskinerne ikke blev brugt. d et viste sig, at ventilerne i vaskemaskinerne var kalkede til. h avde de ikke fået Energy Management, kunne der være løbet meget vand i åen, før det var blevet opdaget.”

Genvejen til de grønne regnskaber d et vides endnu ikke præcist, hvornår EU’s direktiv om virksomheders bæredygtighedsrapportering - typisk omtalt som cs R d - bliver gældende for ejendomsbranchen, men når det træder i kraft, skal boligselskaberne indrapportere deres c O 2 -udledning og klimaaftryk.

“ d e fleste forventer, at direktivet bliver gældende fra 2025,” fortæller a sving. “Og så får selskaberne og foreningerne travlt

med at indsamle data og udarbejde grønne regnskaber.”

“ d et kan blive en dyr og tidskrævende opgave både for varmemestrene og administrationen.

h er kan man få stor glæde af et system som Energy Management, der gør det enkelt at få tal om energiforbrug og c O 2 -udledning til bæredygtighedsrapporterne.”

Tre gode grunde til at investere i energiovervågning h enrik a sving savner ikke eksempler på værdien af at have et intelligent energiovervågningssystem. Men hvis han skal nøjes med tre gode grunde til at investere i en løsning som Energy Management, er han ikke i tvivl.

“Først og fremmest kan det tekniske personale spare en masse tid og besvær i hverdagen. d ernæst er det virkelig uvurderligt, at man kan opsætte alarmer og opdage energispild, lækager, oversvømmelser og meget mere i god tid. s idst, men ikke mindst, bliver det meget lettere for selskaberne, når de skal i gang med at indhente og bearbejde data til de kommende bæredygtighedsrapporter.”

Læs mere på www.brunata.dk

d

Henrik Asving er Key Account Manager i Energy Management hos Brunata.

SKAL DIN EJENDOM HAVE MILJØVENLIG RENGØRING

OG EJENDOMSSERVICE?

v e dligeholdelsesplan

er nøglen til en sund drevet ejendo M

e n vedligeholdelsesplan bør stå øverst på enhver bestyrelses agenda. e n opdateret vedligeholdelsesplan skaber værdi for boligforeningen og beboerne.

Morten Quirinus

Morten Quirinus d irektør, pro Mana bygningsrådgivning

Hvad er en DV-plan?

s elvom d rift- og Vedligeholdelsesplaner (en dV-plan) bliver mere og mere udbredte, er der stadig en del bestyrelser i boligforeninger, som har svært ved at gennemskue forholdene omkring bestilling, udførelse og igangsætning af en dV-plan.

e n d rift- og Vedligeholdelsesplan er et notat, som redegør for ejendommens tilstand på et givent tidspunkt, identificerer eventuelle skader, mislighold, vedligeholdelsesefterslæb eller alment slid og angiver en udbedringsplan for forholdene ud fra en prioriteret rækkefølge fordelt på samtlige bygningsdele i ejendommen.

“Kvaliteten af en vedligeholdelsesplan er afgørende for en professionel og ansvarlig drift af foreningens ejendom. d et er derfor væsentligt ikke at nedprioritere dette som bestyrelse,” udtaler projektleder s orin n ita fra P ro MA n A Bygningsrådgivning.

e n bygningsgennemgang i forbindelse med udarbejdelse af dVplanen inkluderer bygningsdele og steder i bygningen, som ikke er direkte synlige eller almindelig tilgængelige for beboere til daglig, men som kan medføre store udgifter i tilfælde af skader,

f.eks. utætheder ved tag, revner i skorstene, tærede installationer, mv.

Få overblik og hjælp til prioritering af projekter d e forskellige poster, som planen redegør for, bliver opstillet i et

tilhørende budget med prioriteringer fordelt på 5 eller 10 år. I princippet kan vedligeholdelsesplanen også udvides til 15-20 år, hvilket i så fald vil afspejle den løbende vedligeholdelse på visse bygningsdele. Budgettet er som regel et udtryk for, hvor akutte de forskellige

forhold på bygningen er, samt en indikation af omkostningerne ved udbedring. Mindre udbedringer kan varetages umiddelbart, større byggesager kræver oftest byggesagkyndig rådgivning og bistand. dV-planen bør udarbejdes af en uvildig byggesagkyndig og som minimum opdateres hvert 5. år. h vert år til generalforsamlingen kan bestyrelsen fremlægge bygningens status og planlagte opgaver til godkendelse.

Hvornår og hvorfor?

Bygningsvedligeholdelse er den dyreste post i regnskabet, og bør budgetteres korrekt.

Ved rettidig planlægning undgås det, at beboerne pludselig skal betale meget store beløb, enten kontant eller i form af huslejestigning, til byggeprojekter.

d et er en misforstået opfattelse, at det kun er ældre ejendomme, som behøver en dV-plan. n yere eller helt nye ejendomme bliver afleveret med tilhørende vejledninger for drift og vedligehold af alle sammenbyggede konstruktio -

e n dv -plan B ør som minimum indeholde:

• Grundlag og forudsætninger for planen.

• Vurderingskriterier/ principper.

• En sammenfatning af ejendommens tilstand.

d et er af stor betydning, hvordan vedligeholdelsesarbejderne bliver planlagt, da dette kan give foreningen økono M iske bes pa relser. “ ”

• e n detaljeret gennemgang og vurdering af hver bygningsdel med angivelse af:

• Tilstand og evt. levetid.

• Identifikation af evt. skade (billeder, beskrivelse, placering, omfang mv).

• Konklusion og anbefalinger.

• Tilhørende budgetoverslag med prioriteringer.

En DV-plan giver overblik over standen på bygningen - også steder som ikke er direkte synlige til dagligt.

ner og installationer fra vinduer, gulve, altaner til vand, varme, ventilation eller alarmsystemer mv. n ye vinduer skal gennemgås, vendebeslag og bremseskinner efterspændes, justeres og olieres, termostater skal motioneres, tagrende og brønde skal renses, komponenter i vandsystemet skal afkalkes mv. Alle opgaver i en bestemt frekvens angivet af producenter eller leverandører.

d et er yderst sjældent, at alle disse vejledninger bliver samlet i en koordineret plan, så ejendommen sikrer sig det nødvendige vedligehold og fastholder leverandørens garanti på de forskellige bygningsdele, installationer, systemer osv.

Et værktøj til planlægning giver besparelser e n dV-plan tager også højde for, ud over ejendommens almene stand, at eksisterende anvisninger, forskrifter, mv. stadig er gældende på ejendommen.

s åledes bliver dV-planen bestyrelsens værktøj til styring af ejendommens likviditet/økonomi/ andelskrone, da planlagt vedligehold altid er billigere end akut vedligehold. Jo ældre bygningerne bliver, des større opmærksomhed skal tilegnes dV-planen, da klimaforhold og udviklingen i bygge-materiale, teknologi og dansk byggelovgivning bliver mere og mere krævende.

Indhentning af tilbud dV-planen er ikke endnu omfattet af lovkrav for eksisterende ejerog andelsboligforeninger. n ystiftede andelsboligforeninger skal udarbejde en 15 årig dV-plan. d et betyder i praksis, at indhentning af tilbud på dV-plan ikke sker på ens vilkår, som f.eks. hos energimærkninger, hvor indhold, struktur, udseende mv. er veldefineret.

Indhentede tilbud fra tekniske rådgivere kan således variere en del, da de ikke afspejler samme produkt, kvalitet, mv.

d et er en god idé at kombinere dV-planen med ejendommens energimærkningsrapport, så evt. tilskudsberettigede energirenoveringer kan inddrages i dV-planen.

h vis du sidder som bestyrelsesmedlem eller formand i en forening, bør du derfor sikre dig, hvad det er for et produkt, du opnår. d et kan f.eks. ske ved at få fremsendt et eksempel på en

tilsvarende ydelse på en tilfældig ejendom fra det rådgivende firma, som man retter henvendelse til.

Bestyrelsens ansvar

d et er vigtigt at dV-planen ikke bliver udarbejdet i et alt for teknisk sprog, så brugerne uden videre kan relatere sig til materialet og få en korrekt forståelse af beskrivelser og vurderinger. dV-planen bliver som regel udarbejdet af byggesagkyndig som alene fokuserer på ejendommens stand, uden øvrige hensyn.

d et er altid en fordel at aftale et efterfølgende møde, hvor dVplanen bliver fremlagt, og boligforeningen har mulighed for at stille spørgsmål eller bidrage med yderligere viden om øvrige hensyn (økonomi, planlagte byggesager, mv), som kunne have indflydelse på den endelige prioritering af opgaverne angivet i dV-planen. s åledes vil dV-planen kunne anvendes som et egentligt værktøj og være ledetråden for vedligeholdelsesarbejder i en ejendom med mange interessenter og skiftende bestyrelser.

d et er dog altid bestyrelsens opgave og ansvar at igangsætte og følge op på ejendommens dVplan, så bygningerne fastholder deres værdi, ejendommen ser præsentabel ud, og økonomien ikke løber løbsk. læs mere på www.promana.dk

Min Boligforening arranger:

VIDENSEMINAR

Få konkret viden og rådgivning til jeres kommende projekter

Mød eksperter, der kan hjælpe jer i kommende projekter i jeres forening for at sikre, at de bliver en succes.

Tirsdag d. 28. maj

Bæredyg T ige valg: energibesparelser, solceller, ladestandere og klimatiltag inkl. skybrudssikring

Bliv klogere på, hvordan I sikrer en sund og grønnere ejendom både nu og i fremtiden!

Tilmeld dig gratis ved at scanne QR koden eller på www.minboligforening.dk /events

Få elevator i din opgang

tilgængelighed for alle • Komfort i hverdagen • Markant værdistigning

Nordre Fasanvej 39, 2000 Frederiksberg

Tlf: 40 95 03 05

kontakt@minelevator.dk