Servicehåndbogen 2017-18 by Min Boligforening

FRA KØKKENBORD TIL BIOGAS AF TEKNIK- OG MILJØBORGMESTER, KØBENHAVNS KOMMUNE

SIDE 10

VÆR PÅ FORKANT MED DEN LØBENDE VEDLIGEHOLDELSE AF EJENDOMMEN AF TRIO ARKITEKTER

SPAR PENGE OG ENERGI MED INTELLIGENT ENERGISTYRING AF ENERGISPRING

SIDE 62

SIDE 18

for andelsog ejerlejlighedsforeninger

2017-18 37. årgang

BRUG GAS TIL KOMFURET OG I VASKERIET FOR MILJØETS SKYLD AF HOFOR

SIDE 82

KAN VI IKKE FÅ BRIKKER I STEDET FOR NØGLER?

PAS PÅ DIN EJENDOM AF BK CONSULT A/S

AF MEJLSHEDE LÅSE A/S

SIDE 92

SIDE 46

SERVICEHÅNDBOGEN INDEHOLDER RELEVANTE ARTIKLER OM FX MILJØ, RENOVERINGER, NYE TAGE, BEKENDTGØRELSER M.M. FOR ANDELS – OG EJERBOLIGFORENINGER. SERVICEHÅNDBOGEN ER DEN ENESTE BOG, DER GRATIS SENDES TIL BESTYRELSEN I ANDELS- OG EJERBOLIGFORENINGER.

for andelsog ejerboligforeninger

2017-18 37. ĂĽrgang

Servicehåndbogen for andels og ejerboligforeninger 2017 – 18, 37. årgang Udgiver: Servicehåndbogen A/S, Nyvej 16C, 2., 1851 Frederiksberg C E-mail: info@servicehaandbogen.dk www.servicehaandbogen.dk Oplag: 7.300 Layout og tryk: Kolofon Group Distribution: PostNord A/S Ansvarshavende redaktør: Flemming Nielsen Eftertryk af artikler og billeder i Servicehåndbogen må kun finde sted efter forudgående aftale. 4

Servicehåndbogen. Ny viden og events for bestyrelsesmedlemmer Velkommen til den nyeste udgave af Servicehåndbogen, der igen i år har artikelbidrag fra en lang række fageksperter, interesseorganisationer samt kommunale politikere og embedsmænd. Servicehåndbogen er en håndbog målrettet bestyrelsernes arbejde i andelsog ejerboligMange venlige hilsner foreningerne, og i dette års udgave har vi samAnsvarshavende redaktør let en lang række relevante artikler, hvor indFlemming Nielsen holdet er mangeartet og kommer omkring de fleste af de emner, der har betydning for bestyrelsesarbejdet i boligforeningerne. Med Servicehåndbogen vil vi inspirere bestyrelserne til at finde nye muligheder og løsninger og samtidig gøre det nemmere at finde eksperternes syn på problemstillinger, der løbende hen over året kan opstå i en andels- eller ejerboligforening. Blandt de mange artikler i dette års udgave kan du blandt andet finde nyt om Københavns Kommunes nye bioaffaldsordning, en vejledning til energirenoveringsprojekter fra Energispring og Teknologisk Institut, en artikel fra Trio Arkitekter om, hvordan man kan være på forkant med den løbende vedligeholdelse, om hvilke besparelser, der er ved et nyt vaskeri fra L’EASY, om forsikringsforhold ved skybrud fra Codan og meget, meget mere inspirerende og informativt indhold. Bagerst i Servicehåndbogen er listet vores annonceindeks, hvor I finder seriøse leverandører, der med mange års erfaring kan levere kvalitet og god rådgivning til gavn og nytte for boligforeningerne. I foråret 2017 kom SHB Magasinet på gaden. Det vil fremover udkomme 3-4 gange om året og hver gang med et konkret tema. Magasinet er blevet taget overordentligt godt imod hos vores boligforeninger, der har givet magasinets layout og indhold god feedback. I foråret 2018 vil SHB Magasinet behandle ”Valg af Administrator” og ”Facility Management”, hvor boligforeningerne kan få dybere indsigt i vigtige parametre ved henholdsvis vurdering af en kommende boligadministrator samt indsigt i, hvordan facility management kan gøre det lettere og billigere at drive og vedligeholde en boligforening. Det sidste Gå-Hjem møde for i år afholder vi d. 15. november 2017 i samarbejde med Codan, og tilmelding til denne inspirationsaften - der er gratis - er allerede åben på vores hjemmeside www.servicehaandbogen.dk. Overvejer din forening i nær fremtid en udskiftning af stigstrenge eller faldstammer, tilbyder vi et eksklusivt VidensSeminar med afsluttende gourmetmiddag på vores kursuscenter Holberggård, hvor særligt udvalgte fagfolk giver dig værdifuld viden om produkter, økonomi og byggestyring. Tilmelding til vores arrangementer sker på www.servicehaandbogen.dk. Vi ønsker dig god læselyst, og alle vi på Servicehåndbogen glæder os til igen at møde dig til vores kommende arrangementer. Servicehåndbogen 2017-2018

ProBo Prosedos nye kommunikationssystem til foreninger, er et moderne værktøj der hjælper dig med at spare tid og ressourcer. Samtidig gavner det miljøet når printeren står stille.

Digitalisér og automatisér de ressourcekrævende opgaver 2

Foreningsnavn

Beskeder

Peter Poulsen Bestyrelsesmedlem

Sagahus

Dashboard

Indstillinger

Hjælp

Website

Dashboard

Beskeder

Dokumentarkiv

Anne Guldager (2)

Bilagsgodkendelse

Karsten Pedersen (3)

Akut SMS

Oprettede beboere

Økonomiske data

Nyhedsbrev

Emne

referater og vedtægter.

60%

Skriv tekstbesked

Bestyrelsen Indkaldelse til generalforsamling

Navn og efternavn Lorem ipsen tekst tekst tekst

Vis alle

Økonomiske data

Vis liste

Send

Digital underskrift

Økonomiske data

Faciliteter

Realiseret

Senest tilføjede dokumenter

2000

Sælg bolig

Opret generalforsamling

2014.09.29 Nye priser pr. 01.01.2015.pdf - 527kb

1500

2014.09.29 Ny legeplads.pdf - 527kb

1000

Indtægter

Udgifter

Online bilagsgodkendelse

Årets resultat

Anmeld forsikringsskade Vis oversigt

Digital og automatiseret godkendelse af bilag

Vis alle

Meningsmåling

Foreningssider

sen døgnet rundt.

2014.09.29 Meredokument.pdf - 527kb

Administrer sider

nomiske data, som kan tilgås af alle i bestyrel-

2014.09.29 Nye priser pr. 01.01.2015.pdf - 527kb

500

Opgangsskærm

Systematiseret oversigt over foreningens øko-

Dokumentarkiv Budgetteret

Årets resultat: 1.944.000 kr. Senest opdateret: 24. maj 2017

Booking

Begivenheder

Et brugervenligt online arkiv, hvor administrator deler dokumenter - f.eks. indkaldelser,

Sendes til

Tag udbygningsprojektplan - …

Generelle vilkår opdaterets jf …

Serviceopgaver

Dokumentarkiv

som for eksempel udlæg.

Mine bookinger Facilitet Vaskemaskine 2

3. maj

Kl. 11.30-13

Fjern

Vaskemaskine 2

3. maj

Kl. 13-14.30

Fjern

Vaskemaskine 2

3. maj

Kl. 14.30–16

Fjern

Vis alle

Til Toppen

Beskeder Den personlige beskedboks gør kommunikation internt mellem beboerne let - helt uden, beboerne skal kende andres mail eller mobil.

Endnu bedre kommunikation med foreningens beboere Beboerprofiler Beboerne opretter sig og noterer selv mailaddresse og telefonnummer til fremtidig kommunikation. Beboerne vedligeholder selv deres kontaktinformationer, så bestyrelsen slipper for det arbejde, og endelig slettes beboerne automatisk ved fraflytning fra ejendommen. SMS Administrator og bestyrelse kan sende SMS direkte til beboerne. F.eks. påmindelse om planlagte møder eller orientering om akut lukning for forsyninger til ejendommen eller om oversvømmelser. Nyvej 16 C

www.prosedo.dk

1851 Frederiksberg C

info@prosedo.dk

ProBo Prosedos nye kommunikationssystem til foreninger, er et moderne værktøj der hjælper dig med at spare tid og ressourcer. Samtidig gavner det miljøet når printeren står stille. Følgende ejendomsadministratorer benytter allerede ProBo kommunikationssystemet. A ADLEX-MÜRSCH ADVODAN GLOSTRUP ADVODAN HELSINGØR ADVODAN HILLERØD ADVOKATERNE I ROSENBORGGADE ADVOKATFIRMAET SVENDSEN ANDELSBO

S SALLING EJENDOMSADMINISTRATION SJELDANI BOLIGADMINISTRATION SPAR NORD EJENDOMSADMINISTRATION

B BJØRNSHOLM BOELSKIFTE ADMINISTRATION A/S BOLIGADMINISTRATORERNE A/S BOLIGEXPERTEN ADMINISTRATION A/S

W WANTZIN EJENDOMSADVOKATER WIND ADMINISTRATION WTC ADVOKATERNE

C CUBUS ADMINISTRATION APS D DRACHMANN EJENDOMSADMINISTRATION A/S F FREDE TELLEFSEN H HALDGUTTENBERG ADVOKATER HUPFELD & HOVE L LEA EJENDOMSPARTNER A/S N NORD EJENDOMSADMINISTRATION A/S

V VALDAL EJENDOMSADMINISTRATION VEST ADMINISTRATIONEN A/S

Ø ØENS EJENDOMSADMINISTRATION

Indholdsfortegnelse

Side Servicehåndbogen - Ny viden og events for bestyrelsesmedlemmer. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 Fra køkkenbord til energi og gødning, Morten Kabell, Teknik- og Miljøborgmester, Københavns kommune. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 Altaner - krav til arkitektur og til dokumentation for de udførte arbejder, Lillian Rasch Madsen, Frederiksberg kommune. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14 Spar penge og energi med intelligent energistyring, Mariann Anderson, Koordinator, Klimaenheden i Teknik- og Miljøforvaltningen og Jens Akkermann, Key Account Manager, HOFOR. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18 En god samarbejdspartner er sund fornuft, Carsten Nygaard, Storkundechef, Lån & Spar Bank. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22 Nye vaskerimaskiner bruger omkring det halve i vand og strøm, Sten Rosenkvist, Erhvervschef, L'EASY Business A/S. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28 Forbedret styring og optimering af varmeanlæg i etageejendomme, Ida Bach Sørensen, Civilingeniør, Energi, Damgaard Rådgivende Ingeniører. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33 Vedligeholdelse af asfaltbelægninger, Ivan Gottschalk, Pankas A/S . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36 Det perfekte samarbejde findes… eller findes det ikke?, Henrik Bjørndal, Sales manager, Kontech Altaner. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38 Etablering af altaner i andelsboligforeninger Patrick Kuklinski, Direktør, Administrationshuset A/S . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42 Pas på din ejendom, Egon Christensen, B.K. Consult A/S. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46 Din egen altan - Fra idé til virkelighed, Johan Söderling, Adm. direktør, Balco A/S. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48 Synlighed sænker forbruget, Per Sahl-Madsen, Salgsdirektør, Techem Danmark A/S. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52 Har I jeres på det tørre ved skybrud?, Henrik Bundgaard, Skadedirektør, Codan Forsikring. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54 Ejendommens værdi i regnskaber for andelsboligforeninger, Jesper Buch, Partner og statsaut. revisor, BDO Statsautoriseret Revisionsaktieselskab. . . . . . . . . . . . 58 Vær på forkant med den løbende vedligeholdelse af ejendommen, Ole Brockdorff, Partner og arkitekt, Trio Arkitekter. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62 Bliv klædt på til energibesparelser, Vagn Holk, Leder af Videncenter for Energibesparelser i Bygninger. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66 Relevant problemstilling vedrørende driften af andelsboligforeninger, Jørgen Andersen, Senior Manager og Morten Egholm Alsted, Statsaut. revisor, Beierholm. . . . . . . . 68 Se dit energiforbrug på mobilen, Hans Henrik Finne, Salgs- og Marketingdirektør, ista Danmark A/S . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70 Bæredygtighed i andelsboliger, Maj Jakobsen, DGNB-Auditor, AI a/s. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72 Mindre Varmeregning med en god byggeproces, Niels Samsø Nielsen, Arkitekt MAA, Sbi, Aalborg Universitet København. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 78 Brug gas til komfuret og i vaskeriet for miljøets skyld, Palle Hansen, Energiplanlægger, HOFOR A/S. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 82 Sluk for varmen og tør tøjet hurtigere, Kirsten Tolstrup, Munters A/S. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 86 8

Side Sikkerhed, Salgskonsulent Kenneth Freund, Freund Elektronik A/S. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88 Hvorfor anvende en rådgivende ingeniør?, Hartvig Consult A/S. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 90 Kan vi ikke få brikker i stedet for nøgler?, Gert Mejlshede, Mejlshede Låse A/S . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92 Renovering- og stilladsarbejder kræver planlægning, Benny Kallehave Ivert, Arbejdsmiljøkoordinator, PWJ Tømrer & Murerfirma A/S. . . . . . . . . . . . . . . . . . 96 Etablering af tagboliger i eksisterende pulterrum/tørrelofter, Philippe Gary, Medindehaver, Falkon A/S Rådgivende Ingeniører F.R.I.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 102 Minimer udgifterne ved reparationer i højden, Jacob Vestervang, Direktør, Rebteknikeren ApS. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 106 Effektiv energianalyse, Jørn Aarup, Energikonsulent, EnergiRådgivning Danmark . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 110 Din maler kan hjælpe dig til et bedre og varmere indeklima, John Petersen, Malermester, Malerfirmaet John Petersen ApS. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 112 Spar penge på energien, Morten Kidal, Senior Press Advisor, DONG Energy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 116 Nyt fællesvaskeri, hvor høj kvalitet er billigst på den lange bane, Kurt Laugesen, MIELE Professional. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 120 Vurderingsprincipper og 18 måneders reglen Hans Trebbien, Ejendomsmægler og valuar MDE. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 124 Bedre drift og vedligehold af større ejendomme, Iben Østergaard, Ingeniør, Teknologisk Institut. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 128 Har jeres forening miljøvenlig kommunikation? Christian Ringbæk, Partner og konsulent, Prosedo ApS. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 132 Tilstandsrapport og vedligeholdelsesplan? Anders Bang Olsen, Civilingeniør og Ann Krista í Dali, Cand.comm., Bang & Beenfeldt A/S. . . . . . . 134 Om bestyrelsesansvar i andelsog Niels Ole Sloth, forsikringsmægler, Forsikringsmæglerselskabet Assurance Partner A/S ejerlejlighedsforeninger. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 138 Byggesager. Typiske spørgsmål (FAQ). Timmy Lund, advokat, Vest Administrationen A/S og Lene Raahauge, administrator, Vest Administrationen A/S . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 142 Brandtekniske udfordringer ved ombygning af altaner og svalegange Allan Anton Hansen, Af brandteknisk rådgiver, DBI (Dansk Brand- og sikringsteknisk Institut). . . 144 Vedtægtsændringer ved Airbnb Patrick Kuklinski, Direktør, Administrationshuset A/S . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 148 Ferieudlejning, Airbnb og anden korttidsudlejning – Hvad må du? Rasmus Juul Nyholm, Direktør, Administrationshuset A/S og Finn Träff, Advokat, Administrationshuset A/S . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 150 Normalvedtægt for en privat andelsboligforening. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 154 Normalvedtægt for ejerforeninger. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 168 Fagregister . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 172 Servicehåndbogen 2017-2018

Fra køkkenbord til energi og gødning Hver gang vi smider køkkenrulle, blomster, knogler, frugt og teposer ud, spilder vi vigtige ressourcer, der kan genanvendes som gødning til jorden. Derfor er det vigtigt, at københavnerne sorterer bioaffaldet, så ressourcerne bliver genanvendt.

Morten Kabell Teknik- og Miljøborgmester, Københavns Kommune

For lang tid siden smed vi alt vores skrald i floder og søer eller bare på gaden. For ikke lang tid siden smed vi batterier, metal og madrester i samme spand. Og først for nylig begyndte vi at frasortere plast og elektronik i vores affald. Det, at vi sorterer vores affald i mange forskellige grupper, er faktisk noget rimeligt nyt. Men 10

det er til gengæld noget, som for de fleste af os er temmelig indlysende smart. I 2012 indførte Københavns Kommune frasortering af plast, metal og elektronik i det københavnske affald. Det skete for det første, fordi denne type affald forurener utroligt meget, hvis man bare smider det på en losseplads el-

ler putter det med i forbrændingen. For det andet blev frasorteringen etableret, fordi en stor del af affaldet kan bruges igen. Og det giver simpelthen bare god mening ikke at lave noget nyt, hvis man allerede har noget i hånden. Vi skal blive bedre Der er endog meget positive erfaringer med Servicehåndbogen 2017-2018

genanvendelsen af plast, metal og elektronik i København. Og da tidligere undersøgelser har vist, at 80 % af københavnerne gerne vil sortere og genanvende bioaffald, er det oplagt, at vi også kan bruge denne ressource på en bedre måde. Derfor skal vi i gang nu. Henover efteråret 11

vil der blive sat op mod 25.000 nye beholdere til bioaffald og ca. 280.000 små køkkenkurve med bioposer og information ud til de københavnske boliger. Etageboligerne får de nye beholdere først, og umiddelbart efter følger villaer og rækkehuse. Det betyder, at hele København får adgang til at sortere bioaffald så hurtigt som muligt.

Køkkenskraldet er en kæmpe ressource For vores biologiske affald – som omfatter alt fra grøntsager, æggeskaller og madaffald til afskårne blomster, brugt køkkenrulle og kaffegrums – er en kæmpe ressource. Det biologiske affald udgør cirka 40 % af husholdningsaffaldet i København. Når det sorteres og afleveres i beholderne til bioaffald, bliver det kørt til et bioforgasningsanlæg, hvor det laves om til elektricitet, varme og gødning. På den måde kan vi lave køkkenaffaldet om til nye ressourcer og samtidig sørge for, at de vigtige næringsstoffer, der er bundet i det, kommer tilbage til jorden, hvor det gør nytte. Er man villaejer med egen have, kan store dele af bioaffaldet fra køkkenet selvfølgelig også med fordel smides på kompostbunken eller bruges til at fodre de høns, man måske har i baghaven. Naturen er sådan set ligeglad med, hvordan vi får sat næringsstofferne i cirkulation igen – bare de kommer tilbage til jorden.

Hvad sker der med bioaffaldet? Det køkkenaffald, som vi indtil nu ikke har genanvendt, vil fremover blive kørt til behandling på et biogasanlæg i Vestsjælland, hvor det kan omdannes til fjernvarme og elektricitet– og det overskydende restprodukt kan køres på marken som gødning. Med den nuværende behandling af bioaffald i Hashøj fortrænges naturgas fra den lokale produktion af el og varme. Det betyder, at hvert ton københavnsk bioaffald giver et fald i udledningen af CO2 på 186 kg. Ved transporten af bioaffaldet til Hashøj udledes kun 14 kg CO2 12

per ton bioaffald. Dermed giver københavnernes indsats stadig et markant bidrag til at nedbringe udledningen af CO2 i Danmark. Og med til historien hører, at de 188 ton bioaffald, vi har indsamlet i august, kun har betydet 6-10 transporter fra omlastningsstedet i Glostrup til Hashøj. Alt i alt regner vi med at indsamle 20.000 ton bioaffald om året i Københavns Kommune i 2020. Når transporten til Hashøj er trukket fra vil det give en CO2-reduktion på 3.000 ton. Det svarer til det årlige varmeforbrug i 1.300-1.400 lejligheder. For mig, så er det altså ret godt klaret på æbleskræller og æggeskaller – også selvom alle selvfølgelig gerne ville have undgået at køre det tværs over Sjælland.

Bedre sortering, bedre klima Ifølge beregningerne vil den ordning, vi er i gang med at indføre, hjælpe med at løfte vo-

res genanvendelse af husholdningsaffaldet fra 36 pct. i dag til 45 pct. allerede i 2018. For at nå det mål skal vi blot have fingre i 25 pct. af det husholdningsaffald, der i dag ryger til forbrænding. Den CO2-reduktion, som vi opnår, er selvfølgelig en del af Københavns plan om at blive verdens første CO2-neutrale hovedstad i 2025, men den kommer også til at have nogle meget konkrete resultater til følge. Biogas kan eksempelvis erstatte diesel som drivmiddel for busser og lastbiler. Allerede i dag kører 75 % af Københavns skraldebiler på biogas, og brugen af biogas i busser og lastbiler er en vigtig brik i arbejdet med at sikre ren luft til københavnerne. Endnu er det ikke muligt at omsætte københavnernes bioaffald direkte til biogas til busser og lastbiler, men vi arbejder på at kommer til at kunne ske i fremtiden. Servicehåndbogen 2017-2018

Vi har ikke nogen forestilling om, at det her bliver nemt. Der er gamle vaner, der skal brydes. Der skal findes plads til en spand mere under køkkenvasken og til nye affaldsbeholdere i gårdene. Det kommer til at blive en smule mere besværligt, men vi må og skal nedbringe spildet af ressourcer. For affald er ikke bare skrald. Det er en ressource. Og det er en opgave, som vi alle sammen kan tage del i. Så vi alle sammen kan sige, at vi er stolte af en grøn og bæredygtig by. n

Altaner – krav til arkitektur og til dokumentation for de udførte arbejder Mange andelsog ejerforeninger søger i disse år om opsætning af altaner på deres ejendom. Desværre viste der sig i begyndelsen af 2016 en række sager, hvor altaner ikke blev monteret i overensstemmelse med byggetilladelsen, dette har medført skærpede krav til dokumentationen. Hvilket ansvar har foreningen som ansøger?

Lillian Rasch Madsen, Afdelingschef for By, Byggeri og Ejendomme i Frederiksberg Kommune

Igennem de seneste 3-4 år er det sket en støt stigning i antallet af ansøgninger om byggetilladelse til altaner på etageejendommene i København og Frederiksberg. Ejendomsmæglere 14

ServicehĂĽndbogen 2017-2018

oplyser, at lejligheder med altan sælges hurtigere og til en højere pris end lejligheder uden – og at udgiften til altanen i de fleste tilfælde hurtigt er tjent ind igen.

Drømmen om altan Når drømmen om altaner er opstået hos beboerne, er det vigtigt at tage et realitetstjek på forventningerne. Mange bliver inspireret af en altan, de har set på en anden ejendom: En altan der gjorde indtryk, fordi den var stor eller frodig, eller fordi man kunne se, at altanen blev anvendt til udfoldelse af det gode liv. Men alle ejendomme har deres særpræg, og måske passer den altan, man har forelsket sig i, ikke til den ejendom, man selv bor i. Realitetstjekket kan med fordel begynde med, at man i andels- eller ejerforeningen stiller sig ud på gaden eller i gården og ser på sin facade: Er der nogle særlige forhold ved ejendommen – det kan være gesimsbånd, murede vinduesbuer eller andre udsmykninger - som bør bevares? Overordnet set handler det om, at de nye altaner ikke må ødelægge det harmoniske og helstøbte, som den pågældende facades stilart udtrykker. Altanerne skal naturligt tilpasse sig bygningens arkitektur. I Frederiksberg Kommune udarbejdede vi i 2013 en letlæst altanmanual, som beskriver alle faserne i et altanprojekt: Fra idé til ibrugtagning. Et nyttigt værktøj for altangruppen i foreningen.

Hensynet til andre Der er mange hensyn at tage i et altanprojekt: Når man træder ud på sin store altan, ser man alle dens fordele ”indefra”, men husk, at der er mange mennesker, som færdes på gaden eller i gården, som skal kigge på altanen udefra hver dag, ligesom genboer og naboer ser altanen med andre øjne og måske ser den som meget voluminøs og for voldsom til ejendommen. Mange glemmer også hensynet til de nær16

meste naboer og gårdfællesskabet. Etableringen af altaner bevirker, at noget af det fælles liv i gården flyttes op på altanerne. Mange bruger altanen som det nye udekøkken – eller måske rummet hvor der må ryges eller tales i mobiltelefon – somme tider til gene for naboerne. Som andels- eller ejerforening er det nyttigt at have talt om disse ting, inden ansøgningen om byggetilladelse sendes til kommunen, for ikke alle forhold er reguleret i Byggeloven. Det er derimod forhold som indbliksgener og dagslys. En altan må ikke tage for meget af lyset inden i lejlighederne, hverken i den lejlighed hvor altanen opsættes eller hos andre. Disse hensyn kan være vanskelige at løse og kan fordre, at altanerne skal være smallere eller mindre.

Krav til dokumentation for udførelse af altanarbejder I begyndelsen af 2016 modtog København og Frederiksberg Kommune desværre flere henvendelser om altanprojekter, hvor altanerne ikke var opsat i overensstemmelse med

byggetilladelsen. Der har været tale om opsætning af altaner, som går igennem murværket og er fastgjort mellem gulvbjælkelaget. I flere tilfælde har et efterfølgende syn (efter optagning af gulvbrædderne) vist, at fastgørelsen til bjælkelaget ikke var udført i overensstemmelse med det godkendte. Den kommunale bygningsmyndighed vil ikke normalt foretage tilsyn af de enkelte byggearbejder, men udstede byggetilladelse på baggrund af en ansøgning (ofte udarbejdet af det altanfirma som andels- eller ejerforeningen har indgået aftale med), ledsaget af en erklæring om de statiske forhold, underskrevet af en anerkendt statiker. Det skal fremhæves, at altanfirmaet søger med baggrund i en fuldmagt fra ejendommens ejer, hvilket typisk vil være en tegningsberettiget fra andels- eller ejerforeningen. Frederiksberg Kommune har besluttet at skærpe kravene til dokumentation for udførelsen af altanarbejderne. Der vil således forventeligt blive stillet krav om følgende fotodokuServicehåndbogen 2017-2018

mentation inden ibrugtagningstilladelse bliver givet: • Etagebjælkernes tilstand (er der evt. råd, svamp eller fugt i bjælkerne, således at disses bæreevne er forringet?) • Er der anvendt bjælkeforlængere af stål? • Dokumentation for, at kantafstande i samlinger er i overensstemmelse med normer • Antal og størrelse af bolte i alle samlinger • Lyd- og brandisolering: Ved indskud af altaner ses det, at indskudsleret fjernes, og det skal sikres, at der i så fald reetableres lyd- og brandisolering • Korrosionsbeskyttelse.

Hvad med de ældre altaner? Desværre blev 2016 også året, hvor en altan kollapsede i Nykøbing Sjælland. Frederiksberg Kommune er ved tidspunktet for trykningen af dette års udgave af Servicehåndbogen i dialog med Grundejernes Investeringsfond om udarbejdelse af en vejledning til altanejere om kontrol af eksisterende altaner. n 17

Spar penge og energi med intelligent energistyring - kom med i Energispring Den billigste energi er nu en gang den, man ikke bruger, og der kan være mange penge at spare ved at optimere vandog energiforbruget i boligforeninger ved hjælp af intelligent energistyring. Kom med i Energispring – og få styr på energien.

Mariann Anderson Koordinator Energibesparelser, Klimaenheden i Teknik- og Miljøforvaltningen

Ved jeres bestyrelse, hvad der foregår i jeres varmecentral? Har I dårlig afkøling og betaler for meget på varmeregningen? Og fik I nu sommerlukket? Kører ventilationsanlægget for fuld tryk døgnet rundt? Der er mange steder man kan sætte ind og optimere, hvis man først kender sit energiforbrug.

Få jeres bygning med i Energispring De største andelsboligforeninger i København kan via Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF) få deres bygning med i Energispring, og hermed få adgang til: • Workshops, hvor partnerne i Energispring deler viden og hvor eksperter præsenterer den nyeste viden om intelligent og energibesparende drift • Uddannelse i energirigtig drift, som HO18

Jens Akkermann Key Account Manager, Kundeløsninger & Salg HOFOR

FORs energirådgivere er ansvarlige for. • Benchmark: Når I sammenligner jeres ejendoms energiforbrug med tilsvarende ejendomme, kan det sætte gang i mange gode ideer til at spare energi. Københavns Kommune og HOFOR A/S etablerede i 2016 partnerskabet Energispring sammen med byens største bygningsejere og nogle af byggeriets interesseorganisationer, herunder Andelsforeningernes Fællesrepræsentation. Energispring er et forum med fokus på at nedbringe energiforbruget efter devisen, at de bedste løsninger skaber vi i fællesskab. Partnerskabet har i dag over 20 af de største aktører med, om alle har skrevet under på at mindske energiforbruget det første år med 3 %. “ABF fandt det helt naturligt at være en del af

Energispring, siger Jan Hansen, direktør i ABF. Med en miljørigtig dagsorden og muligheden for at en andelsboligforening kan spare direkte på varmeregningen, rammer Energispring direkte plet i forhold til de emner, der optager rigtig mange private andelsboligforeninger, slutter Jan Hansen. Partnerne er i dag ABERDEEN, Arup & Hvidt, By & Havn, Bygningsstyrelsen, Castellum, CPH Containers, Colliers International, Corpus Development, Danica Pension, Dansk Byggeri, administratorerne DEAS og DATEA, DR, Karberghus, Klimakarreen på Østerbro, Københavns Ejendomme & Indkøb, KLP Ejendomme, PensionDanmark, P+, (JØP og DIP ), PKA, Steen & Strøm Danmark, Vest Administration samt Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF), Bygherreforeningen, Grundejernes InveServicehåndbogen 2017-2018

steringsfond, Lejernes LO København, HOFOR og Københavns Kommunes Teknik- og Miljøforvaltning. Direktør i Karberghus, Andreas Just Karberg, har blandt andet udtalt: ’Benchmarking og den gode case, det lærer jeg noget af i Energispring. Vores ventilation trak store ekstraregninger indtil jeg kom med i Energispring’.

Stil diagnosen inden operationen Med intelligent energistyring får man med data fra den fjernaflæselige måler overblik og mulighed for at sætte ind præcist dér, hvor effekten vil være størst uden, at det koster en masse penge. Ordet “intelligent” understreger, at man skal tænke sig om inden, man går i gang med spareprojekter. Ligesom lægen undersøger sin patient og stiller en diagnose inden han eller hun afgør den bedste behand19

Verdens første CO2-neutrale Hovedstad

København skal være CO2-neutral i 2025. Men kommunen kan ikke nå målet alene. Det kræver opbakning fra københavnere og virksomheder, og der er hårdt brug for, at der spares energi i byens bygninger. Københavns Kommune er selv i gang med at installere intelligent energistyring i alle kommunens ejendomme, der hjælper varmemestrene til at optimere energiforbruget. Energispring skal dække 17 procent af Københavns bygningsmasse. Derfor inviterer vi de største bygningsejere med. Energisprings første partnere repræsenterer tilsammen et areal på ca. 4 millioner kvadratmeter, hvilket svarer til mere end 10 procent af den samlede bygningsmasse i København. Over 100 ejendomme er i dag med i Energisprings benchmark. 20

ling. Denne rækkefølge lyder indlysende for de fleste. Men når det gælder energibesparelser, så starter mange faktisk ofte omvendt – og går bare i gang med fx at lægge isolering på loftet. Det fører til mange fejlslagne behandlinger af sygdommen “energi-spild”. Det kan blive dyrt for boligforeningen, uden den ønskede effekt. “Det er rigtigt spændende at være med i Energispring, og i vores Andelsforening bruger vi først og fremmest HOFOR S energistyringsværktøj, ForsynOmeter til at fastholde viden om vores drift og energiforbrug til brugsvand og varme, uden at bestyrelsen behøver at bruge tid på det selv”, siger Thomas Sørensen, der er næstformand i A/B Kretahus 2 og driftsog vedligeholdelsesansvarlig i bestyrelsen. Med ForsynOmeter kan vores data nemt fastholdes og findes, selvom dele af bestyrelsen eller viceværten skiftes ud, så vi har overvågning af anlæggenes forbrug med en detal-

jeringsgrad, vi ikke selv kunne lave. Desuden kan vi hente hjælp til at optimere driften hos HOFOR . Det fungerer ligesom en ekstra kvalitetssikring af vores daglige samarbejde med husets vicevært og faste VVS’er, som servicerer anlægget.” Få hjælp til intelligent energistyring – og spar på regningen En ejendom kan typisk spare 10 % på regningen ved at optimere energiforbruget med et energistyringsværktøj, som fx ForsynOmeter. Med et databaseret energistyringsværktøj, kan man følge ejendommens vandog energiforbrug på en computer, tablet eller smartphone. Via en alarmfunktion får man besked om et afvigende forbrug – og det betyder kroner sparet. Vær med til at gøre København CO2-neutral og spar penge på energiregningen – kom i gang med intelligent energistyring. n

INFO Vil du vide mere om Energispring, så kontakt projektleder Annette Egetoft på 27112859, aneget@tmf.kk.dk eller Mariann Anderson på 30339544, marian@tmf.kk.dk Du kan også læse mere om Energispring her: www.kk.dk/energispring Vil du vide mere om intelligent energistyring, så kontakt Jens Akkermann, HOFOR på 33953395, jeak@hofor.dk Se mere om intelligent energistyring på www.forsynometer.dk Servicehåndbogen 2017-2018

En god samarbejds partner er sund fornuft Andels- og ejerboligforeninger bruger løbende forskellige rådgivere. Men et decideret samarbejde kan være en rigtig god ide. Vi har spurgt Lån & Spar om, hvad en boligforening får ud af at arbejde tæt sammen med en bank.

Carsten Nygaard Storkundechef Lån & Spar Bank

Der er meget at se til i en boligforening. Bestyrelsen har mange opgaver. Mange informationer at holde styr på og beslutninger at træffe. Heldigvis har flere boligforeninger allieret sig med professionelle ejendomsadministratorer. Men hvad angår økonomiske beslutninger, er det ikke alene rart, men også fornuftigt at være i god dialog med banken. Økonomien er jo, 22

som bekendt, det, der afgør mangt og meget i en boligforening.

Det handler om tillid Tillid er limen i ethvert samarbejde. Det kan vi vist alle blive enige om. Et samarbejde handler dog også om, at begge parter kender sin egen rolle og respekterer den andens.

”Selvom vi er en bank – en virksomhed, handler et samarbejde stadig om mennesker. Basalt set handler det jo om at kunne hjælpe hinanden på en ordentlig måde. Også selvom vi rent faktisk har kunde- og leverandørkasketterne på. Det er vores udgangspunkt, når vi samarbejder med boligforeninger rundt omkring i landet,” siger Carsten Nygaard, StorkunServicehåndbogen 2017-2018

dechef hos Lån & Spar. En bank, der har specialiseret sig i boligøkonomi, og som hver dag arbejder tæt sammen med adskillige større og mindre andelsog ejerboligforeninger.

En seriøs sparringspartner ”Her i banken tror vi på den gode relation til vores kunder. En forpligtende relation, hvor 23

vi forventningsafstemmer løbende. Og det er vigtigt, hvis vi skal arbejde sammen mod et fælles mål. Forstår vi at råde og vejlede boligforeningen i stort og småt? Være en konstruktiv sparringspartner og en naturlig samarbejdspartner i projekter som f.eks. energiforbedringer eller altaner? - Ja, så har vi nået vores mål”, smiler Carsten Nygaard og fortsætter; ”Man kan sige, at vores fornemste opgave er at finde balancen mellem søde drømme og de barske realiteter. Og til det skal vi både være ærlige og snusfornuftige, tænke langsigtet, men også kunne lytte og give plads”.

Den glade boligforening Forstår man at udnytte det økonomiske potentiale, har man ikke alene en fornuftig boligforening. Man har også mulighed for at investere i den og øge værdien til gavn for både foreningen og for den enkelte andelshaver eller ejer. ”Uanset hvordan man vender og drejer det, er det kroner og ører, der giver ekstra luft i økonomien. Stemmer tallene og er økonomien stabil, ja så er der oftest også plads til enten værdiforøgelse eller vedligeholdelse. Med andre ord: et godt budget skaber rammerne og forudsætningerne for, hvad vi kan tillade os at gøre rent økonomisk og sætter barren for, hvor realiserbare vores drømme i virkeligheden er,” siger Carsten Nygaard.

Begyndelse på et godt samarbejde ”Et nyt samarbejde starter med at lære hinanden at kende. Derfor anbefaler vi da også at få lavet en vedligeholdelsesplan med tilhørende budget. På den måde lærer vi, som samarbejdspartner, også selve ejendommen at kende. Men vi vil til enhver tid anbefale boligforeningen at få lavet et økominitjek. Her er der måske penge at hente. Samlet set er det vejen til et godt og solidt økonomisk samarbejde,” siger Carsten Nygaard. Servicehåndbogen 2017-2018

Nye øjne – nye muligheder En vedligeholdelsesplan og en værdiansættelse laves på baggrund af den enkelte boligforenings situation. Samtidig vurderes økonomien og de forskellige finansieringsmuligheder. ”Det er kun sundt at se tingene lidt fra oven en gang imellem. Ja, måske endda få vendt dem lidt på hovedet. Langt de fleste gange finder boligforeningen nye veje at gå, der kan gøre alverden til forskel,” siger Carsten Nygaard og fortsætter; ”Hver boligforening er jo sin egen med hver deres forudsætninger og begrænsninger, midler og mål – og drives også som sådan. Der hersker derfor også en hvis fleksibilitet, når man sammen skal komme frem til den bedste løsning.”

Hvordan fungerer et økonomitjek? Har boligforeningen et realkreditlån og/eller banklån og penge på driftskontoen, er det en god ide at få kigget tingene igennem. Ifølge Carsten Nygaard skal lånevilkår og betingelserne selvfølgelig være i orden. ”Man kigger som udgangspunkt på, om økonomien er skruet fornuftigt sammen. Om foreningen har den rette finansiering og får nok ud af deres penge? Og om man ved en mindre omlægning kan gøre det bedre – uden selvfølgelig at gå på kompromis med foreningens likviditet. Der er ikke tale om en større, forkromet plan eller et langstrakt forløb, men om en forholdsvis enkel og overskuelig proces for alle parter.”

Udnyt likviditeten til glæde for alle Det handler om at udnytte likviditeten bedst muligt. ”Et skridt i den rigtige retning er at skabe et overblik over de forskellige finansieringsmuligheder. Er der f.eks. mulighed for at få nogle langt mere attraktive vilkår på både ind- og udlån, kan banken måske skræddersy en mere fornuftig finansiering end den eksisterende.” ”Har boligforeningen f.eks. behov for økonomisk fleksibilitet, kan en kassekredit være en god løsning. En kassekredit til likviditetssty26

ring. Så man i stedet for hvert år at overbudgettere opretter en kassekredit til at styre udsvingene i driftens over- og underskud. Det kræver naturligvis en nøje gennemgang af budgettet, så man ikke risikerer for store udsving.” fastslår Carsten Nygaard og tilføjer; ”Helt grundlæggende handler det jo om at have en så fornuftig økonomi som muligt. Også for en boligforening. Sådan at man har et større råderum og dermed fleksibiliteten til at kunne realisere nogle af drømmene som f.eks. den ekstra cykelparkering, webergrillen, eller måske endda altanerne – til glæde for alle i foreningen,” smiler Carsten Nygaard.

Gør det let at drive en sund forening Boligforeninger kan være meget forskellige sat sammen. Men har de en nogenlunde fornuftig økonomi, kan langt de fleste opnå en eller flere fordele ved et godt samarbejde med tilhørende vedligeholdelsesplan og økonomitjek. ”For os handler det om at være en god forretnings- og samarbejdspartner for både administratoren og bestyrelsen. En der gør det let at drive en økonomisk sund boligforening. Og en der ser muligheder og går med i nye projekter, så længe der er styr på økonomien selvfølgelig”, afslutter Carsten Nygaard smilende.

Vil I vide mere… … er I selvfølgelig velkommen til at kontakte Lån & Spar på tlf. 33 78 23 88. De stiller også gerne op til f.eks. generalforsamlinger eller beboermøder i foreningen og forklarer nærmere. n

ServicehĂĽndbogen 2017-2018

Nye vaskerimaskiner bruger omkring det halve i vand og strøm Ligesom med hårde hvidevarer og elpærer, er det ofte den vaskemaskinemodel, der umiddelbart er dyrest – der hurtigt viser sig at være den billigste. Her sparer du fra første dag så meget på vandog strømforbruget, at det straks kan ses på driftsbudgettet. Desuden gør du miljøet en stor tjeneste, da CO2-udslippet fra strømproduktionen til de nye maskiner er en brøkdel af det, de gamle modeller lukker ud i atmosfæren.

Sten Rosenkvist Erhvervschef L’Easy Business A/S

Store besparelser på driftsbudgettet Med nye vaskerimaskiner opnår du meget store driftsbesparelser. Alene på el- og vandforbruget kan du let spare mere end 8.000 kr. om året pr. maskine. En ny maskine bruger op til 100.000 liter mindre vand om året end en ældre model.

Væsentligt mindre CO2-udslip

Vi udleder bl.a. CO2, når vi producerer varme og el. En del af den CO2, der dannes på jorden, optages af jordens planter, der bruger den, når de vokser. Men ikke alt bliver optaget, og det 28

medfører uhensigtsmæssige klimaforandringer. I regneeksemplet kan du se, at ved at skifte bare 2 gamle vaskemaskiner + 1 tørretumbler ud til nye modeller, kan du spare atmosfæren for over fem tons CO2, hvilket er mere CO2, end tre parcelhuse sparer årligt ved at skifte fra naturgas til jordvarme. Færre udgifter til reparationer og vedligeholdelse Det er med vaskemaskiner som med biler. Jo ældre de er, jo større er udgifterne til service og vedligeholdelse. Nye maskiner er billigere i reparationer og bruger kun omkring det halve i el og vand. Og du slipper for driftsstop og utilfredse brugere, som

Regneksempel for 2 vaskemaskiner + 1 tørretumbler Forbrug pr. vask

Årgang 2000

Årgang 2011*

Vandforbrug pr. dag

1284 liter ~ 54,57 kr.

576 liter ~ 24,48 kr.

Elforbrug pr. vask pr. dag

20,4 kWh ~ 42,84 kr.

12,0 kWh ~ 25,20 kr.

Forbrug i alt pr. dag til vask

97,41 kr.

49,68 kr.

Elforbrug pr. tørring pr. dag

40,96 kWh ~ 86,02 kr.

12,8 kWh ~ 26,88 kr.

Besparelse i kr. pr. dag pr. vask

47,73 kr.

Besparelse i kr. pr. dag pr. tørring

59,14 kr.

Besparelse i kr. pr. dag i alt

106,87 kr.

Besparelse i CO 2 - udledning i vaskeriet pr. år

> 5 ton

Besparelse for vaskeriet pr. år

38.473,20 kr. ~ 58 %

Servicehåndbogen 2017-2018

Forudsætninger: Pris pr. kwt = kr. 2,10 Pris pr. m 3 vand = kr. 42,50 2 stk. 8 kg vaskemaskiner koldtvandstilslutning 60°C øko.vask uden forvask 6 vaske pr. dag pr. maskine 360 dage pr. år 1 stk tørretumbler, T4300LE 8 tørringer pr. dag à 8 kg 360 dage pr. år

* Beregningen tager udgangspunkt i den miljøvenlige og ekstra energibesparende varmepumpetumbler model T4300LE. 29

“Jeg har kørt i ejendomsbranchen i 20 år, og ofte oplevet store udfordringer med drift og service af vaskerier. Det her fungerer bare.” Kim K. Falden Ejendomschef TG Brentwood / Thylander Gruppen 30

får afbrudt deres vaske. I det hele taget bliver alle brugere gladere, fordi de nye maskiner er så enkle at betjene.

Undgå at binde penge og likviditet i vaskeriet Ønsker boligforeningen at undgå selv at stå med investeringen i nyere vaskerimaskiner, så findes der forskellige muligheder for driftsog finansieringsaftaler. En leasingaftale kan typisk indeholde levering, installering, fuld service og

ClickWash giver Thylander Gruppen store fordele

forsikring i hele leasingperioden. Yderligere er der mulighed med de fleste nye vaskesystemer at inkludere betalingssystem, der sikrer korrekt afregning af forbrug, mulighed for online-reservation, sms-service og meget mere. Ved et fuldstændigt brugerbetalt vaskeri, hvor aftalen afregnes pr. vask inkl. levering, installering og fuld service, slipper boligforeningen helt for investerings- og driftsudgifter. n

Servicehåndbogen 2017-2018

“Vaskeriet er en service til beboerne og skal fungere optimalt. Derfor er det for os en stor fordel, at en ekstern udbyder varetager driften. Yderligere kan vi tilbyde beboerne de nyeste maskiner og det nyeste betalingssystem – uden at vi skal have en krone op af lommen. Vi har fået 5 vaskemaskiner og 3 tørretumblere inkl. betalingssystem. Det giver brugerne mulighed for bestilling af vasketider i vaskeriet, på tavle eller via computer/app. Vi slipper for administration med betaling og afregning. Vi startede med at gennemgå vores behov med L’EASY Business. Efterfølgende vendte de hurtigt tilbage med forslag til løsning og en kontrakt. De gennemgik lokation med os og kom med forslag til indretning og installation. Herefter sørgede de ellers for både installation og indretning, uden vi skulle være til stede. Det tog ikke mere end 2-3 dage, før det nye vaskeri var oppe og køre. Beboerne fik god information i form af introduktionsbreve og møder, hvor beboerne får vist løsning og funktioner. Der bliver sørget for at alle forstår, hvordan det hele fungerer – og sikrer at der altid er superbrugere i beboelsen, der har indgående kendskab til systemet. For os har det været en rigtig god løsning.” I artiklen er taget udgangspunkt i Electrolux vaskemaskiner og tørretumbler med energibesparende varmepumpeteknologi samt L’EASY Business’ drift- og finansieringsløsning. 31

Forbedret styring og optimering af varmeanlæg i etageejendomme Ved at skabe et større fokus og mere optimering af styring af varmeanlæg i etageejendomme, er det muligt at skabe bedre afkøling, sænke varmeregningen og være med til at præge den grønne omstilling.

Ida Bach Sørensen Civilingeniør, Energi Damgaard Rådgivende Ingeniører ibs@damgaard-ri.dk

Det 20. århundrede har været præget af stort forbrug af og manglende kontrol med forbruget af kul, olie og gas. I det 21. århundrede er der stort fokus på at mindske afhængigheden af fossile brændstoffer, samt nedbringe global opvarmning. Derfor undersøges der forskellige måder at imødekomme verdens energibehov, såsom vedvarende energikilder. Som led i den danske energistrategi fra den danske regering (2011) ønsker Danmark at have en 100% fossilfri varmesektor inden 2050. Desuden ønsker København ligeledes også at være en af verdens første CO2-neutrale hovedstæder inden 2025 (CTR 2014). For at imødekomme energipolitikken gennemgår energisektoren i Danmark en omlægning fra fossile brændstoffer til biomasse brændsel, hvilket Servicehåndbogen 2017-2018

kan ses som det første skridt hen imod en mere bæredygtig og fossilfri energiproduktion. Fjernvarmenet har en væsentlig rolle i overgangen fra udfasning af fossile brændstoffer til indførelse af vedvarende energikilder i varmesektoren. Ved at skabe en bedre afkøling i fjernvarmesystemet, vil det være muligt at sænke forsynings- og returtemperaturen i fjernvarmenettet (lavtemperaturfjernvarme), hvorved det er muligt at indarbejde overskudsvarme, samt varme fra variable energikilder (såsom eksempelvis varmepumper), hvilket i sidste ende resulterer i et mere energieffektivt system og giver fordele på et økonomisk og miljømæssigt niveau. Lavtemperaturfjernvarme er en fantastisk mulighed for at omdanne energiforsynin33

gen til en bæredygtig løsning med en billigere investering end andre typer teknologier. For at opnå lavere temperaturer i fjernvarmenettet skal returtemperaturen sænkes ved at opnå en bedre afkøling af fjernvarmen i bygningerne. Når returtemperaturen er blevet sænket tilstrækkeligt, er det også muligt at sænke forsyningstemperaturen. Dette fokus og udvikling afspejles i forsyningsselskabernes varmeafregningsstruktur. Flere forsyningsselskaber er påbegyndt at ændre deres varmeafregningsstruktur, således at deres kunder bliver afregnet baseret på deres afkøling af fjernvarmevandet. Eksempelvis har Høje Taastrup Fjernvarme a.m.b.a. indført en meget målrettet afregning, som både inkorporer afgift og bonus. Derved sikrer Høje Taastrup Fjernvarme, at kunder som har en stor afkøling modtager bonus og kunder som har en lav afkøling modtager afgift. Dette kan ligeledes ses i andre forsyning selskaber over hele landet. Forskellige barrierer er forbundet med at skabe bedre afkøling i eksisterende etageejendomme. Oftest ses dårlige styrede varmecentraler, misinformerede beboere vedrørende styring af radiatorer, samt manglende fokus på det overordnet varmesystem i bygning, som årsag til dårlig afkøling. Nyere forskning har ligeledes fastslået, at funktionsfejl i driften og installationer inde i etageejendomme i byområder er en af de største hindringer for at skabe bedre afkøling af fjernvarmenettet. Flere forskellige fejl kan ligge 34

til grund for en dårlig afkøling. Kortslutninger i stigstrenge; Denne problematik kan oftest ses, hvor eksempelvis beboere selv har foretaget ændringer i varmeanlægget. Dette kunne eksempelvis være installationer foretaget af en uautoriseret VVS-montør og sløjfning eller opsætning af radiatorer. Sådanne ændringer kan potentielt medføre kortslutninger, som kan gå ubemærket hen, men have stor betydning for hvorledes den overordnet bygning afkøler. Placeringsproblematikker i forhold til radiatorer; Placering af radiatorer har ligeledes også stor indflydelse på hvorledes rumopvarmningen foregår. Selv, hvis en radiator er placeret under en vindueskarm reduceres varmeudledningen. Desuden, kan placering ligeledes forårsage at termostater måler en ukorrekt temperatur og derfor leverer mere energi til rummet end nødvendigt. Dette resulterer i at mediet i radiatoren ikke afkøles tilstrækkeligt og sender derfor en høj returtemperatur afsted, som giver en dårlig afkøling. Eksempel er afbildet i nedenstående termografi billede af en radiator placeret under en vindueskarm. Operative problematikker med radiatorer; Såfremt, at styring på radiatorerne ikke er tilstrækkelig eller ufuldstændig, vil der kunne observeres operative fejl. Nedenstående billeder viser hvorledes der er operative fejl, hvor termostaterne er indstillet ens, har samme ydelse og er placeret i samme rum, men leverer forskellige temperaturer. Dette indikerer at styrin-

gen ikke er tilstrækkelig og skal efterses. Energioptimering af varmecentralen; Ikke korrekt dimensionering, projektering samt styring af en given varmecentral, har også stor indflydelse på hvorledes det overordnede varmesystem afkøler. Fejl såsom overdimensionering af varmtvandsbeholdere og reguleringsventiler, samt ikke korrekt styring af pumper kan medføre store varmeudgifter for den pågældende etageejendom. Førnævnte fejl kan udbedres ved forbedret styring af varmesystemerne. Derudover, er det vigtigt at beboere informeres om den korrekte måde at drifte deres radiatorer, samt afdække eventuelle generelle misforståelser. I nedenstående punkter er der eksempler på, hvilke informationer/råd til beboere kunne afhjælpe en eventuel lav afkøling: • Når der udluftes, er det vigtigt at beboerne slukker for deres radiatorer. Ydermere er det ikke nødvendigt at udlufte mere end typiske 15 minutter (max. 30 minutter), før luften i et givent rum er udskiftet. Desuden sikres den nødvendige ventilation uden at øge varmeforbruget. Såfremt der udluftes længere, sker der en afkøling af rummet, herunder bygningsdelene, hvilket øger varmeforbruget, da mere energi er nødvendig for at opvarme rummet igen. • Brug alle lejlighedens radiatorer, da fjernvarmen udnyttes bedre og der ikke er besparelser i at skrue op og ned for radiatorerne. • Hvis der ønskes et koldt soveværelse, kan Servicehåndbogen 2017-2018

termostaten stilles lavere i rummet, men det er dog vigtigt at døren forbliver lukket til rummet, således de tilstødende rum/radiatorer ikke forsøger at varme rummet op.

• Det

er ikke fordelagtigt at anvende natsænkning i boliger i fjernvarmeområder. Dette skyldes, at der ikke er store besparelser at hente ved temperatursænkning i kortere perioder. Årsagen til dette skyldes, at bygningen bliver afkølet i løbet af den kolde periode og derefter skal der bruges mere energi til at opvarme igen i stedet for blot at have bibeholdt radiatoren på en given temperatur. Ovenstående fejl, samt menneskelig adfærd kan bidrage til at hele varmesystemet i en etageejendom giver en dårlig afkøling og derved medfører økonomiske konsekvenser i form af afgifter fra forsyningsselskaber. På sigt vil etageejendommene motiveres gennem afgifter/ bonus fra forsyningsselskaberne til at optimere styringen af deres varmesystemer for at imødekomme den grønne omstilling. Der kan være store besparelser at hente nu og i fremtiden, ved at sikre varmeanlæggene er optimeret til fremtidens varmeforsyning og afregningsstruktur. Det anbefales at der rettes henvendelse til rådgivende ingeniører med speciale i optimering af varmesystemer i etageejendomme, som kan være behjælpelig med at sikre at varmesystemet kører optimalt. n 35

Vedligeholdelse af asfaltbelægninger Det kan betale sig at holde øje med sine asfaltbelægninger. Handler du i tide, kan du spare mange penge.

Ivan Gottschalk Pankas A/S

Asfaltbelægninger slides af belastninger fra trafikken og stillestående køretøjer, containere og andet.Vejret spiller også en afgørende rolle; varme og kuldepåvirkninger slider ligeledes på belægningen og er i den grad med til at nedbryde den. For at sikre en komfortabel og sikker færdsel skal man løbende efterse sine belægninger og udbedre de skader, der opstår. En løbende vedligeholdelse medvirker desuden til at forlænge belægningens levetid.

Varme belægninger om sommeren Specielt nyudlagte belægninger kan være følsomme over for vridpåvirkninger fra skarpt drejende køretøjer. Parkerede køretøjer kan også skabe trykmærker i belægningen. Som forebyggelse kan belægningen, eller dele af den, afstrøes med et tyndt lag finkornet sand, som fejes bort igen, når temperaturen falder.

Statiske belastninger Asfaltbelægningens delvis fleksible karak36

ter gør, at man skal være forsigtig med kraftige punktbelastninger fra støtteben på motorcykler, containere og tunge, stillestående køretøjer. Hvis det er muligt, bør punktbelastningerne reduceres ved at anvende trykfordelende plader.

Olie og kemikaliepåvirkninger Asfaltbelægninger er følsomme over for olier og organiske opløsningsmidler. Al spild på belægningerne bør undgås. Hvis uheldet er ude, bør det fjernes hurtigst muligt ved opsugning med fx kattegrus.

Almindelig slidtage Asfaltbelægninger slides, og diverse skader kan opstå i form af stentab, revner, krakeleringer, udtørring og slaghuller. Risikoen for, at vand kan sive ned under belægningen og gøre endnu mere skade, med store omkostninger til følge, er stor. Skaderne bør derfor repareres, når de opstår.

Slaghuller Af sikkerhedsmæssige årsager bør slaghuller fyldes så hurtigt som muligt. Om vinteren kan man - som foreløbig udbedring - anvende lappeasfalt, som fås i spande. (Før anvendelse rengøres hullet med en kost eller vandspuling. Derefter fyldes lappeasfalt i hullet i en lagtykkelse på minimum 1 cm. Asfalten stampes med en skovl eller andet egnet udstyr. Afstrøes efterfølgende med sand.) Resten af året vil det være muligt at hente en mindre portion asfalt på et asfaltværk i nærheden. Hvis slaghullerne er alt for store, og der er en del af dem i belægningen, bør man kontakte en asfaltvirksomhed for en hurtig og kosteffektiv udbedring af skaderne.

Tørre belægninger Ved samlinger og kanter er der en risiko for, at bindemidlet i belægningen udvaskes og ef-

Servicehåndbogen 2017-2018

terlader en udtørret og svag belægning. Medmindre udtørringen er meget voldsom, kan man genopfriske belægningen med tyndtflydende forseglingsemulsion.

Revner og krakelerede arealer Ligesom med tørre belægninger udbedres revner og krakelerede arealer med en tyndtflydende forseglingsemulsion. Husk at rengøre arealerne.

Sporkøring Sporkøring i form af langsgående fordybninger, hvor belastningen fra trafikken har fundet sted, udgør ikke en direkte fare. Udbedring kan derfor udsættes til det tidspunkt, hvor fordybningen bliver meget stor, eller der opstår krakeleringer og revner. For opretning af sporkørte belægninger bør man kontakte en asfaltvirksomhed. n

Det perfekte samarbejde findes… eller findes det ikke? I en altan verden som er blandet af betingelser, almene meningsdannelse, aftaler, forbehold, juridiske spidsfindigheder, som i bund og grund skal udmunde i en tilfreds bygherre kan det for alle parter være en rigtig lang og svær proces.

Henrik Bjørndal Sales manager, Kontech Altaner

Med mere end 35 år på altanmarkedet ser man mange forhold og mange typer af mennesker, der går fra at være de bedste venner i verden til i nogen tilfælde at være det værste… 38

ServicehĂĽndbogen 2017-2018

Hvad er rigtigt og hvad er forkert? Processen starter ofte ved at en gruppe mennesker ønsker at få frisk luft og en lille terrasse i højden… et frirum i nærheden af deres hjem… i takt med tiden er der i kommunerne blevet lukket mere og mere op for altan mulighederne… delvist et pres som er skabt af byens borgere. Forventninger og det etiske… igen har vi en gruppe mennesker der ønsker sig at kunne komme uden for så meget ud som det er muligt... altså forventninger. Vi som altanleverandør og rådgiver har ikke kun de faktiske forhold at arbejde med, men i høj grad også det etiske aspekt, udtrykket af det vi betragter nedefra når vi passerer forbi på gaden…. bygningens udtrykket… Når jeg sidder i en lejlighed og skal danne mig et indtryk af altan muligheden indefra, eller skal vurdere andres mulighed for altan, så er der ingen grænser for hvor stort det kan blive, men står jeg på gaden og betragter ejendommen kan jeg da godt se at det muligvis vil se fjollet ud… Vi stiller forventninger op for bygherre som ikke altid er afstemt med det som grundlæggende kan lade sig gøre, for at tilfredsstille noServicehåndbogen 2017-2018

gens behov… vi lader os flyde med strømmen, strømmen af det som naboejendommen fik, eller måske fordi en anden leverandør kan (måske). Vilkårene er meget bestemt af ydre faktorer og ikke altid det vi selv syntes. Men er det rigtig eller forkert? Personligt har jeg oplevet rigtig mange meninger og forhold i salgsfasen, selv fra ”professionelle” samarbejdspartnere, og til dels os selv. Vi skal være bedre til at læse de retningslinjer der findes i kommunerne, kommunikerer med dem som har baggrunden og ikke mindst interessen i at bevare et bybillede som vi kan være bekendt. noget af det, vi som branche selv har haft en direkte eller indirekte indflydelse på.

Vi skal lede, ikke vildlede… Når bygherre kontakter os for en aftale, er balancen mellem det at sælge (og være i konkurrence med andre), og vejlede bygherre en væsentlig faktor som spiller ind i værdien og beslutningsprocessen. Er det pris eller kvalitet? Du skal vælge det som du er mest tryg ved. Jeg ved godt hvad jeg ville vælge. Vi ses på altanen. n 41

Etablering af altaner i andelsbolig foreninger Opsætning af nye altaner på eksisterende ældre ejendomme er enormt populært disse år. Nye løsninger, mere lempelige regler og gode finansieringsvilkår har gjort altanen til det, alle i byen ønsker.

Patrick Kuklinski Direktør, Administrationshuset A/S

Administrationshuset A/S er årligt med til at realisere en del altanprojekter i ejendomme vi administrerer. Da altanprojekter både er teknisk, økonomisk og foreningsmæssigt komplicerede sager med mange muligheder, har vi i denne artikel prøvet at samle op på vores erfaringer. 42

Altansager er komplicerede Altansager adskiller sig på flere måder fra almindelige byggesager. Der er ofte tale om en bygningsdel, som reelt leveres til beboeren og ikke foreningen. Herved er beboerne ofte meget involverede i projektet og har betydelige interesser i og indflydelse på projektets udform-

ning. Der kan af samme årsag være mange individuelle valg og tilvalg, som komplicerer økonomien og leverancestyringen. Det er derfor af afgørende betydning, at rollerne og mandaterne omkring et altanprojekt klarlægges meget tidligt, og at der skabes en balance mellem at mobilisere engagerede beboere og sikre en stram styring. Servicehåndbogen 2017-2018

Brug af rådgivere En altan er ikke bare en altan! Vi ser, ofte at uprofessionelle engagerede beboere og bestyrelser kommer meget langt i beslutningsprocessen uden, at man egentlig har afklaret alle behov og tekniske muligheder. Altaner findes i meget forskellige udformninger og kvaliteter, 43

og man vil ofte skulle afveje og prioritere imellem forskellige hensyn, hvad gælder alt fra lysindfald, vandtæthed, ophængningens æstetik og opmærksomheden omkring, at en stor letvægtsaltan typisk opfører sig meget anderledes end en mindre og mere solid stål- eller betonaltan. Det er vigtigt, at man i foreningen engagerer den nødvendige professionelle bistand. Først og fremmest bør en administrator, el44

ler anden med foreningsjuridisk kompetence, bistå med at lave den rette juridiske og økonomiske løsning og med indgåelse af aftaler, med håndtering af pengestrømmen osv. Desuden anbefaler vi også, at en teknisk rådgiver, arkitekt eller ingeniør med erfaring i altaner, involveres i processen, så der ud fra et fagligt synspunkt kan ses på alle tekniske valg/tilvalg, og der kan føres tilsyn selve opsætningen af altanerne.

Finansiering i andelsboligforeninger I forbindelse med finansieringen af altanprojekter i andelsboligforeninger er der flere løsningsmuligheder, men indledningsvis skal det besluttes, hvorvidt altanerne er en del af den fælles, faste ejendom eller en individuel forbedring. Hvis altanen er en individuel forbedring, der købes og betales af den enkelte andelshaver (egenfinansiering), har foreningen intet mellemværende i projektet. I denne meget simple løsning vil altanen være en individuel forbedring, og altanens anskaffelsespris noteres som en forbedring, der lægges til andelen ved salg. Det er ikke vores anbefaling, at der afskrives på ny-opsat altan. Altanen består og har sin værdi så længe, den er der og i øvrigt vedligeholdes. Ønsker man en individuel løsning, hvor der ikke skal afskrives på en altan, skal dette vedtages som en del af altanprojektet og tilføjes foreningens vedtægter. Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF) siger i deres retningslinjer omkring vurderinger af altaner, at disse skal afskrives over 30 til 40 år, hvor der er tale om individuelle forbedringer. Det er muligt at vedtage andet i foreningens vedtægter, da ABF’s anvisninger udelukkende er retningslinjer, og vi mener, at man med rette kan gøre altanen til en varig forbedring. Teoretisk set er der mulighed for, at en individuel forbedring kan finansieres i foreningen ved, at foreningen låner penge i kreditforeningen og videreudlåner disse penge til andelshaveren mod sikkerhed i et pantebrev. Dette mener vi ikke er tilrådeligt, idet foreningen nødvendigvis må skulle forholde sig til den enkelte andelshavers kreditværdighed, og det kan ofte være vanskeligt at opnå den nødvendige pantsikkerhed. Dertil er løsningen kompliceret og dyr i administration. En ofte anvendt mulighed, særligt når en stor andel af andelshaverne ønsker altan er, at altanprojektet udføres som et fælles køb med Servicehåndbogen 2017-2018

fælles finansiering, og hvor altanerne bliver en del af den fælles ejendom. Her vil de andelshavere, der får en altan, komme til at betale en ekstra boligafgift svarende til finansieringsudgiften på deres altanløsning. Finansieringsudgiften bør svare til ydelsen på det fast forrentede lån, som foreningen optager til at finansiere købet. Der skal her være tale om fast rente, da forskydninger i renten ellers vil betyde udgifter/gevinst for de andelshavere, der ikke er med i altanprojektet. Ovenstående er en ren og god løsning, som ikke stiller krav til andelshavernes kreditværdighed, og foreningen er via den ekstra boligafgiftsopkrævning sikret sin finansiering, når man også har tilpasset vedtægterne i overensstemmelse hermed. En fordel er også, at man reelt finansierer altanerne med en lav fast rente via realkredit i stedet for, at den enkelte andelshaver tager et andelsboliglån i banken. Problemet med løsningen er, at andelshaver ikke får rentefradrag for renteudgiften. Dertil kan optagelsen af det nye lån påvirke egenkapitalen og andelskronen, hvis ejendommen ikke stiger med et beløb der svarer til det nye lån. Det vil ejendommen dog alt andet lige gøre, da altanerne er en forbedring og berettiger til en øget værdi i SKAT’s vurdering og en øget leje ift. en eventuel valuars beregning. Vores erfaring har været, at det ikke har givet problemer at opskrive ejendommene med et beløb svarende til altanernes omkostning.

Priser og økonomi I andelsboligforeninger ser vi attraktive finansieringsmuligheder, da det nu er muligt at optage et 2,5% fastforrentet realkreditlån i 30 år med afdrag. Dvs. man i en andelsboligforening, ved finansiering igennem foreningen og betaling af en ekstra ”altanboligafgift”, pr. måned må forventes at skulle betale ca. 412535 kr./md for en altan, som i anskaffelse koster ca. 100.000 til 120.000. n 45

Pas på din ejendom Som bestyrelse i en andels- eller ejerforening bør du gå en tur rundt om ejendommen 1 gang om året, samt i alle fællesrummene, trapper, kælder og loft, for at sikre, at drift- og vedligeholdelsen overholdes.

Egon Christensen B.K. Consult A/S

Det er vigtigt, at omfattende renovering sker hverken for tidligt eller for sent. Skråner terrænet rigtigt væk fra bygningen, så vandet ledes bort? Er sokkelpudsen intakt overalt, eller er der tydelige afskalninger, løst sokkelpuds eller revner i denne. Er evt. revnedannelser gennemgående skal disse undersøges nærmere, går revnedannelserne videre op i bygningens facade, skal disse også undersøges nærmere af en ingeniør eller anden bygningssagkyndige. Er der misfarvet puds i kælderen, dette kan varsle fugtskader. Er der pudsafskalninger på væggene og i lofterne i kælderen? Er alle rørenes isolering i kælderen og i loftrummene intakte? Konstateres defekte og utætte vand-, varmeog afløbsrør i kælder og på loftet? Er de fælles maskiner til vask og tørring intakte. Er fælles elinstallationerne sikre i kælder og på trappeop-gange? Er belysningen på opgangene intakte, er hoveddørene til de enkelte lejligheder tætte, så evt. røg fra opgangen ikke kan trænge ind i 46

lejlighederne samt er den fælles belysning på gade og i gården intakte? Er der forvitrede mursten eller fuger mellem disse i facaderne? Er evt. puds på facaderne fastsiddende eller er der skruk mellem puds og de bagvedliggende mursten eller lignende. Er vinduernes maling tæt, er der meget afskalning, således at disse trænger til at blive malet. Er der 2 lag glas overalt. Er kalfatringsfugerne omkring vin-duer og døre, både på gadeog gårdsiden, intakte og tætte? Er sålbænkene under vinduerne intakte, således at regnvan-det fra vinduerne kan løbe fra? Altaner på bygningens facader mod gården og gaden skal jævnligt efterses for revner i betonen eller rustdannelser i de bærende dele, langs murværket eller langs de bærende jern i betonen. Gelænderet omkring altanerne bør også eftergås jævnligt for fastgørelsen og rustdannelser. Er lyskasser til kældervinduer intakte, og er der revne mellem lyskasse og sokkel? Er der af-

løb fra lyskasse, og er lys-kasseriste intakte, og er bæringer for lyskasseriste intakte? Er tagrender renset og tætte? Er tagnedløb intakte og tilslut-tet afløbet korrekt? Er bygningens tagbeklædning tæt, og løber regnvandet korrekt i tagrenderne. Skorstenene skal eftergås og revnedannelser m.m. udbedres således, at der ikke siver skadeligt røggas ind i de enkle lej-ligheder. Er centralinstallationen for varme intakt, er alle rør i boiler-rummet (fyrrummet) tætte og isolerede? Er der tilsluttet en forsyningskyndig, der passer indstillingerne, så varmeforbru-get reguleres korrekt? Er hovedkablet for ejendommens elforsyning stort nok, mange af beboerne udvider dagligt med EDB, fryse- og køleskab, husholdningsmaskiner og andre elforbrugende apparater. Tag en snak med ejendommens elinstallatør. Er der sikkerhedsrelæer på alle elinstallationer i bygningen? Bygningen repræsenterer en væsentlig værdi for ejerne, og er derfor vigtig at holde i en god vedligeholdelsesstand. Servicehåndbogen 2017-2018

Der findes et omfattende materiale, som kan belyse mange af de problemer, en bygningsejer kan stå overfor. I det følgende er der henvisning til nogle relevante BYG-ERFA infor-mationsblade. Er bygningen efterisoleret bedst muligt, og er der taget højde for kondensering og ventilering i lejlighederne?

Aftaler med rådgivere og håndværkere Valg af håndværkere kan foregå på flere måder, alt efter opgavens karakter. Nogle bygningsejere har gennem årene oparbejdet et godt tillidsforhold til en eller flere hånd-værksmestre. Til udførelse af den aktuelle opgave vil det være naturligt at bede den pågældende fagmand om at afgive et tilbud. På basis af projektet kan håndværkerne vurdere arbejdets omfang og karakter og fremkomme med priser på materialer og arbejdsydelser m.m. Prisindhentning kan være i form af underhåndsbud eller en licitation. Som dokumentation for aftalen med håndværksmester bør der udformes en kontrakt, som vedlægges håndværkerens til-bud. n 47

Din egen altan – Fra idé til virkelighed Det er næppe tilfældigt, at ”altan” er et af de mest populære søgeord, når folk er på jagt efter en ny bolig. Mæglerne, vi har kontaktet, får ofte at vide, at den lejlighed, de handler med, ville være helt perfekt, hvis den havde en altan. Ud over en øget livskvalitet for beboerne forhøjer den også værdien af ejendommen, og gør lejlighederne attraktive. En altan er altid en god investering.

Johan Söderling Adm. direktør, Balco A/S

Altaner er mere populære end nogensinde. For byboere er den vinduet mod verden udenfor. En unik plads, som tilføjer en spændende dimension til hjemmet. En plads til social omgang og fest samt afkobling og rekreation. Altaner har formodentligt lige så mange anvendelsesmuligheder, som der findes mennesker, og ingen altaner ligner hinanden. Måske fordi den er en arena for personlige udtryk i en arkitektonisk sammenhæng, som ellers giver få muligheder herfor. For byboeren giver altanen naturligvis en fantastisk mulighed for at komme ud i det fri, føle sollyset og indånde den friske luft. En plads, som du kan tilbringe sommeraftenerne på, eller hvor du måske kan dyrke din hobby? Urban Gardening bliver mere populært år efter år, og altanen egner sig udmærket til en lille køkkenhave eller til at dyrke frugt og grøntsager. Hvad mange ikke tænker på er, at en altan 48

faktisk påvirker hele lejligheden. Da en ny altan ofte indebærer, at et vindue udskiftes med en stor altandør, vælger man at arbejde med glas og lyse farver, som reflekterer meget lys. På den måde bidrager altanen til at gøre lejligheden lysere. Placeringen påvirker også flowet i lejligheden. Hvis udgangen placeres og udformes korrekt, bidrager samspillet mellem altan og lejlighed til et mere attraktivt boligmiljø både inden- og udendørs. De personer, der allerede har en altan, kan ikke forestille sig et liv uden den. Og de personer, som ikke har nogen altan føler ofte, at der mangler noget. Derfor står altanen højt på ønskesedlen hos beboere i den indre by. At montere altaner på en ejendom er et ret omfattende projekt. Men med det rette udstyr og den rette viden og erfaring kan man bygge altaner på de fleste huse. Når man bygger altaner, er det vigtigt at tage hensyn til arkitekturen. Ofte stræber man efter

ServicehĂĽndbogen 2017-2018

at bevare bygningens følelse og identitet samtidig med, at man vil skabe moderne og velfungerende altanløsninger. Det er derfor vigtigt at gå forsigtigt til værks for hvert projekt. Men det betyder ikke, at det er nødvendigt at have begrænsede valgmuligheder. For at møde efterspørgslen hos en voksende målgruppe i den indre by har Balco udviklet en fleksibel serie byaltaner i stål, som passer til de fleste behov. Døre, vinduer, værn, gelændere, gulv samt tilbehør vælger kunderne selv. Farvevalget er i princippet ubegrænset, så man kan finde de præcise nuancer, man vil sætte op og matche. Hvad gør man så, hvis man er interesseret i at få sin egen altan? Det første du skal gøre er at finde ud af, om der er flere i din forening, som også er interesserede i at få en altan. Derefter danner I en altangruppe, som får mandat til at arbejde videre med at indhente forslag og tilbud. Med en erfaren leverandør af altaner som Balco ved jeres side bliver proceduren naturligvis betydeligt nemmere. Så behøver I ikke gøre så meget mere end at tage stilling til de sager, vi spørger jer om hen ad vejen. Vores job er at vejlede jer hele vejen fra idé til virkelighed, så I får den bedste og mest økonomiske altanløsning, der passer til jeres behov. Kontakt os gerne så tidligt som muligt i processen, så sparer I både tid og penge. Den næste store udfordring for altangruppen bliver at få afklaret, hvad de øvrige beboere vil være med til. Her er det vigtigt, at du og dit team er klædt rigtig godt på, og at I føler jer trygge ved jeres projekt. I den fase hjælper vi jer med at finde den løsning, som I mener vil få størst opbakning blandt beboerne. Vi deltager gerne ved bestyrelses- eller beboermøder, så I ikke skal stå alene med alle spørgsmålene fra de øvrige beboere. Hvis I har brug for rådgivning og vejledning vedrørende finansiering, har vi flere samarbejdspartnere, som vi også gerne tager med til sådanne møder. Vores arkitekt kan lave skitsetegninger af je50

res ejendom med jeres nye altaner, så I og alle beboerne kan se, hvordan jeres altanprojekt kan komme til at se ud. I det hele taget vil vi meget gerne støtte og hjælpe jer hele vejen frem til, at I finder den rigtige løsning for jer og for så mange af beboerne som overhovedet muligt. Når I så har besluttet jer, skal I indhente tilladelser fra jeres kommune. Til dette skal der bruges en række ingeniørberegninger og tegninger, men også her skal vi nok sørge for at få det

hele på plads så let og hurtigt som muligt. Vores mange års erfaringer med dette gør, at vi kan få tingene igennem systemet en del hurtigere, end hvis man ikke har prøvet det før. Når alle godkendelser og tilladelser er på plads, tager vores rutinerede montører og vores ligeledes rutinerede projektledere over, og I behøver blot se på, mens jeres altanprojekt bliver realiseret. Vi tilbyder en totalentreprise, og hjælper kunden gennem hele byggeprocessen fra de Servicehåndbogen 2017-2018

første usikre spørgsmål frem til afleveringen. Totalentreprisen er en tryghed for kunden, som her kun skal holde styr på en kontakt. Det er også en fordel for os som leverandør, eftersom vi har kontrol over alle dele i processen og kan garantere, at arbejdet bliver udført korrekt. Dermed kan vi også give gode garantier på vores arbejder. Vi ved, at kunden har fået kvalitet hele vejen igennem, og vi har det godt med, at kunden trygt kan nyde sin altan i mange, mange år. n 51

Synlighed sænker forbruget Der er stor efterspørgsel efter synlighed og gennemsigtighed i alt, hvad vi gør. Det gælder også, når vi ønsker kontrol over vandog energiforbruget.

Per Sahl-Madsen Salgsdirektør, Techem Danmark A/S

Beboere i flerfamilies ejendomme ønsker i højere grad kontrol over deres vandog energiforbrug. Med fjernaflæste målere er dette muligt online, og man kan desuden opsætte forbrugsmål og sammenligne sit forbrug med ejendommens gennemsnit.

Få en push-besked på mobilen, hvis du har et uregelmæssigt forbrug

Techem - jeres vandog varmeregnskabsleverandør - har udviklet en app til fordel for beboerne.

Med fjernaflæste målere i ejendommen kan den enkelte beboer opsætte et individuelt forbrugsmål for sin lejlighed og derved få en alarmbesked, hvis det angivne forbrug bliver overskredet. På den måde opdager man hurtigt et uregelmæssigt forbrug.

over ejendommens forbrug, kan man med fordel bruge versionen til pc’en. Man kan eksempelvis se rum, der står uden opvarmning. Man får et overblik over alarmer og mulighed for aktivt, at løse opgaver for at opretholde et godt indeklima i de enkelte lejligheder.

Brugervenlighed er afgørende

Der er penge at spare

Den fjernaflæste måler kan følges via en app på smartphone eller tablet. Den enkelte beboer får et brugernavn og et password og kan så selv holde øje med forbruget og opsætte individuelle forbrugsmål. Er man administrator af en ejendom, og vil man gerne have et overblik

Med de individuelle forbrugsmål kan beboeren hurtigt se på sit forbrug, hvis der eksempelvis et toilet, der løber eller en vandhane, der drypper. Forbrugere der får mulighed for at følge og sammenligne deres forbrug løbende er tilbøjelige til at nedsætte deres samlede for-

brug. Erfaringer viser, at beboernes adfærdsændringer kan betyde en forbrugsnedsættelse.

Tilfredse beboere Den øgede synlighed og bevidsthed gør, at besparelserne kan følges på tæt hold og i sidste ende være til glæde for både den enkelte beboer men også for miljøet. Det er også vigtigt, at indeklimaet vedligeholdes, og at der eksempelvis ikke er rum i lejligheden, der står uden opvarmning – det er i alles interesse, at hele ejendommens værdi beskyttes.

Nem administration Mange spørgsmål omkring vand og energiforbruget kan besvares, hvis man selv har adgang til at følge det online. Forbruget kan følges i hver enkelt lejlighed og helt ned til den enkelte måler. Som administrator kan en sammenligning med gennemsnittet i ejendommen også give anledning til gode råd og vejledning til de enkelte beboere – råd og vejledning de også finder i Techem Beboer App. n Servicehåndbogen 2017-2018

”Forbrugsmål” din Beboer App Du kan hente app’en ”Forbrugsmål” til din smartphone eller tablet i Google Play eller Apples App Store. Kontakt dit Techem Team for at høre mere eller få adgang til app’en. Tlf. 87 44 77 05. 53

Har I jeres på det tørre ved skybrud? Vejret er ikke, hvad det har været. Og det bliver sandsynligvis endnu værre i fremtiden. Læs her om, hvad I som forening selv kan gøre for at minimere vandskader.

Henrik Bundgaard Skadedirektør Codan Forsikring

Du har sikkert lagt mærke til, at der gennem de senere år har været mange voldsomme vejrfænomener både herhjemme og i udlandet. Skybruddet over København og Sjælland i 2011 var ekstremt, men alting tyder på, at vi skal vænne os til, at det kan ske hyppigere i fremtiden. Det berører ikke kun villaejere, men også boligforeninger, og så gælder det om at have sit på det tørre.

Hvad kan der ske? Ser vi på foreninger som andelsboligforeninger, kan skybrud give vandskader på flere måder. Dels kan meget store vandmængder trænge ind ved sokkel og kældervinduer. Dels kan kloaksystemet blive så presset, at kloakvand stiger op nedefra. Begge dele kan give store ødelæggelser af alt, hvad der bliver opbevaret i Servicehåndbogen 2017-2018

kælderrummene. I foreninger med meget lave stuelejligheder kan disse også blive berørt. Under alle omstændigheder kan det gå ud over de genstande og værdier, som man opbevarer i kælderen, ligesom det kan koste penge at få alting repareret, udtørret og istandsat.

Hvad kan man gøre? Her ser vi på, hvad man kan gøre for at undgå skader i kælder og lave stuelejligheder. Tag, facade og altaner skal også være tæt og i orden, men ved et decideret skybrud vil det typisk gå hårdest ud over kælderrummene. Som andelsboligforening kan man gøre en del for at modvirke, at der sker skader ved usædvanlige vejrfænomener, og ifølge vores eksperter, der besigtiger ejendommene, rådgiver foreningerne og indsamler erfaringer fra skadesanmeldelser, falder de mest effektive forholdsregler i tre trin. 1) Rettidig vedligeholdelse Det gælder om at få set afløb og kloakker grundigt efter. Man bør i god tid få tjekket rør og installationer, og så bør man sikre sig, at alle installationer, rørføringer, afløb, riste og så videre kan løse den opgave, de er beregnet og dimensioneret til. Man skal med andre ord forberede sig stille og roligt på, at det værste kan ske. 2) Supplerende foranstaltninger Få undersøgt, om foreningen kan træffe andre foranstaltninger til at undgå store ødelæggelser i forbindelse med skybrud og andre voldsomme vejrfænomener. Kan man lukke af for vandindstrømning? Er det måske en idé at installere et såkaldt højvandslukke, der træder i funktion ved store vandmasser? 3) Ryd op i kælderen Få alle andelshavere til at gennemgå deres kælderrum grundigt og tjek også eventuelle fællesrum, som foreningen har ansvaret for. Få 56

alting op og væk fra gulvet, som ikke kan tåle vand. Installér reoler til tingene og hold værdifulde ting væk fra risikozonen. Hvis det kun er plastichavestole og lignende, der står i vandet, er skaden til at overse. Hvis man følger anbefalingerne inden for de nævnte tre områder, er man allerede langt i foreningen med hensyn til at modvirke vandskader og hindre skader på værdierne. Sæt det eventuelt på dagsordenen på bestyrelsesmøder og generalforsamling, så alle er med til at prioritere arbejdet.

Der er to slags vand Store mængder regnvand, der trænger ned i kælderen fra vej og fortov, er overfladevand. Det udgør et problem, hvis det ikke kan komme ned i kloaksystemet, men blot bliver presset videre og ’finder’ det nærmeste sted, det kan sive ned. Det kan anrette store skader, men er ikke nødvendigvis sundhedsfarligt. Det forholder sig anderledes med ’det sorte vand’, det vil sige kloakvand, der bliver presset opad nede fra kloaksystemet på grund af et ekstraordinært stort pres på systemet. Det er ikke sundt, det lugter slemt, og det giver af samme grund også vandskader, som er vanskeligere at fjerne generne fra bagefter.

Yderligere inspiration Som nævnt i starten er det langt fra kun villaejere, der er udsat for vandskader i kælderen ved skybrud. Derfor kan man for eksempel i en andelsboligforening hente god inspiration fra de videoer om forebyggelse, vi har lagt på Codans hjemmeside. Her fortæller den fra tv kendte handyman Erik Peitersen i tre enkle film om, hvordan du leder vandet væk fra bygningen, hvordan du undgår kloakvand i kælderen, og hvordan du gennem vedligeholdelse bedre kan holde de store vandmængder stangen.

Hvad med forsikringen? Den typiske forsikring dækker vandskader efter voldsomt skybrud, hvor vandmængden stiger op gennem afløb eller oversvømmer bygningen. Et skybrud beskriver man typisk som 30-40 mm regn på et døgn eller som 1 mm regn pr. minut. Det forudsætter naturligvis, at afløb ikke er tilstoppede, at de er godt vedligeholdt, og at der ikke er andre revner eller former for misligholdelse, der giver vandmængderne let spil. Men ligesom det er en god idé at gå bygningen nøje efter og foretage rettidig vedligeholdelse, er det også en rigtig god idé at finde forsikringspolicerne frem for at tjekke, hvordan foreningen egentlig er dækket i tilfælde af skyServicehåndbogen 2017-2018

brud og efterfølgende vandskader. Der kan være store forskelle fra police til police, og der kan også være sket ændringer i nærheden af bygningen, der kan give større vandmængder. Hvis en nærliggende græsplæne er blevet bebygget, belagt med fliser eller asfalteret, kan vandet måske ikke komme væk som tidligere, og så kan bygningen være mere udsat. Hos Codan kommer vores rådgiver gerne ud for at se på forholdene og rådgive omkring de optimale forholdsregler. Rådgiverne har en uvurderlig og bred erfaring med, hvor de udsatte steder kan være, og hvordan man sikrer sig bedst, og det giver god mening at bruge den ekspertise, før det brager løs med lyn, torden og store vandmængder næste gang. n 57

Ejendommens værdi i regnskaber for andelsbolig foreninger Hvorfor er der i nogle regnskaber forskel på den værdi, ejendommen optages til i regnskabet for andelsboligforeninger og den værdi, ejendommen optages til i andelskroneberegningen?

Jesper Buch partner og statsautoriseret revisor, BDO Statsautoriseret revisionsaktieselskab

Vi bliver som revisorer ofte spurgt om, hvordan det kan være, at foreningens ejendom indgår med forskellige værdier i regnskaber for andelsboligforeninger. Der kan være en værdi i regnskabet under aktiverne, og så kan foreningens ejendom have en anden værdi i andelskroneberegningen. I Erhvervsstyrelsens modelregnskab og vejledning til opstilling af et andelsboligforenings-regnskab er udgangspunktet, at vær58

dien af ejendommen skal være den samme i regnskabet og i andelskroneberegningen. Dette er dog ikke altid muligt. Årsagen til dette er, at regnskaber for andelsboligforeninger skal aflægges efter både Lov om andelsboligforeninger og Årsregnskabsloven. Det giver til tider udfordringer, da de 2 love ikke altid spiller sammen. Nedenfor er derfor en beskrivelse af forskellene i de 2 love.

Årsregnskabsloven Årsregnskaber for andelsboligforeninger er omfattet af Årsregnskabsloven, og foreningen er derfor forpligtet til at anvende Årsregnskabslovens regler for indregning af ejendomme. I henhold til Årsregnskabsloven skal ejendommen indregnes til enten kostpris eller til dagsværdi. Der kan ikke skiftes mellem værdiansættelsesmetoderne fra det ene år til det andet år uden en særlig begrundelse. Dette vil i Servicehåndbogen 2017-2018

givet fald være en ændring af anvendt regnskabspraksis, som skal begrundes i anvendt regnskabspraksis.

Kostpris Kostprisen er den værdi, foreningen oprindeligt har givet for ejendommen. Til den værdi kan tillægges de forbedringer, der er foretaget på ejendommen i andelsboligforeningens ejertid. 59

Kostprisen på ejendommen skal gennemgås hvert år for at afgøre, om der er indikationer på, at ejendommen er faldet i værdi (nedskrivningstest). Er dette tilfældet, skal ejendommen i regnskabet nedskrives til denne lavere værdi. Nedskrivning kan forekomme, hvis foreningen har købt ejendommen dyrt, og markedet for udlejningsejendomme har udviklet sig negativt.

Dagsværdi Dagsværdien på ejendommen er den værdi, den ville kunne indbringe i en handel mellem 2 uafhængige parter. En dagsværdi kan være en vurdering foretaget af en ejendomsmægler/valuar. Til denne værdi kan tillægges eventuelle for60

bedringer foretaget på ejendommen efter vurderingen er foretaget. Dagsværdien skal opgøres hvert år. Den offentlige vurdering er ikke en værdiansættelsesmetode og kan ifølge FSR og Erhvervsstyrelsen som udgangspunkt ikke anses for et udtryk for dagsværdien. Den seneste offentlige ejendomsvurdering kan eventuelt anvendes som værdiindikator eller til kontrol af den beregnede dagsværdi, men kan altså umiddelbart ikke stå alene. Det betyder, at anvender foreningen den offentlige vurdering i regnskabet, skal revisor lave en afkastberegning til understøttelse af værdien. Er der således ikke foretaget en vurdering af ejendommens dagsværdi, og vurderer foreningen og revisor, at den offentlige vurdering ikke

c) Den seneste ansatte ejendomsværdi (offentlig vurdering) Til de anførte værdier kan tillægges værdien af forbedringer udført på ejendommen efter anskaffelsen eller vurderingen. Det betyder, at uanset hvilken værdi ejendommen er optaget til i regnskabet (under aktiverne), kan ejendommen i andelskroneberegningen altid optages til en af de 3 ovenstående værdier. I andelskroneberegningen vil man typisk vælge den af ovenstående værdier, der giver den højeste formue i foreningen.

Afslutning

svarer til en dagsværdi, vil ejendommen typisk blive optaget til kostprisen i regnskabet.

Lov om andelsboligforeninger Som en note til årsregnskabet skal andelsboligforeninger opgøre andelenes værdi. Denne note og opgørelsen af andelenes værdi udarbejdes på baggrund af Lov om andelsboligforeninger, § 5. I henhold til Lov om andelsboligforeninger § 5 stk. 2 kan foreningens ejendom til brug for beregning af andelens værdi optages til en af følgende værdier: a) Anskaffelsesprisen b) Den kontante handelsværdi som udlejningsejendom (valuarvurdering) Servicehåndbogen 2017-2018

Som det fremgår af ovenstående, er der forskelle i reglerne for værdiansættelse af foreningers ejendom efter Årsregnskabsloven og Lov om andelsboligforeninger. Forskellene betyder, at det kan være nødvendigt at foretage korrektioner til opgørelsen af foreningens formue opgjort efter Årsregnskabsloven for at nå frem til foreningens formue opgjort efter Lov om andelsboligforeninger. Der kan være tilfælde, hvor ejendommen i regnskabet optages til kostpris, idet der ikke findes en dagsværdi på ejendommen, men hvor ejendommen i andelskroneberegningen optages til den offentlige vurdering, idet denne er højere end kostprisen. Vi oplever også tilfælde, hvor vi i regnskabet bliver nødt til at foretage en nedskrivning af kostprisen på ejendommen, idet markedet for udlejningsejendomme, efter foreningen har anskaffet ejendommen, er faldet. I andelskroneberegningen kan ejendommen så igen opskrives til den oprindelige kostpris. Et sidste eksempel kan være, hvor der findes en dagsværdi på ejendommen, og ejendommen optages til denne værdi i regnskabet. Har foreningen en renteswap med en meget negativ markedsværdi kan det være, at ejendommen i andelskroneberegningen optages til kostpris, da dette vil give den højeste andelskrone. n 61

Vær på forkant med den løbende vedligeholdelse af ejendommen En vedligeholdelsesplan giver boligforeningen det gyldne overblik over hvad der er vigtigt at vedligeholde og ikke mindst hvornår.

Ole Brockdorff Partner, arkitekt MAA, Trio Arkitekter

Står du som medlem af bestyrelsen i din boligforening til tider overfor udfordringen om hvilke bygningsdel på ejendommen der skal vedligeholdes først og mangler grundlag for beslutningen? I så fald kan det være en god investering at få udarbejdet en vedligeholdelsesplan. På Frederiksberg og i København er en stor del af de ejendomme som enten er andels- eller ejerforeninger, bygget omkring år 1900. Disse ejendomme er normalt udført med tegleller skifertag, murede facader (enten blanke eller pudsede), malerbehandlede trævinduer og faldstammer i støbejern. Alle disse materialer er generelt fornuftige og er blevet brugt fordi de har en lang levetid. Men materialernes forfald har nu så fremskreden, at boligforeninger på nuværende tidspunkt vil opleve at deres bygningsdele trænger til enten vedligeholdelse eller udskiftning. Og manglende vedligeholdelse, uanset om den er ufrivillig eller ej, vil være medvirkende 62

til at værdien af ejendommen og lejlighederne bliver reduceret. Endvidere kan indtrykket af en misligholdt ejendom vanskeliggøre et eventuelt salg, da den nye ejer/andelshaver må forvente fremtidige udgifter, i forbindelse med en efterfølgende gennemførelse af vedligeholdelsesarbejder på ejendommen. Alt dette kan som bestyrelsesmedlem være svært at overskue, og det kan også virke uoverkommeligt at skulle tage stilling til, hvad der skal vedligeholdes eller udskiftes og ikke mindst hvornår. Det kræver byggeteknisk erfaring, at gennemgå ejendommens kælder, facader og tag, tekniske installationer osv., for at danne sig et overblik over tilstanden, og efterfølgende kunne lægge en plan for den fremtidige vedligeholdelse af ejendommen. Bestyrelsen, og resten af boligforeningens beboere, får et retvisende overblik over hvilke bygningsdele samt tekniske installationer der vurderes at skulle vedligeholdes eller udskiftes

ServicehĂĽndbogen 2017-2018

ved at få udarbejdet en vedligeholdelsesplan. At få udarbejdet en vedligeholdelsesplan er en væsentlig forudsætning for at bestyrelsen kan træffe de rigtige beslutninger om hvad der skal vedligeholdes og ikke mindst hvornår. Vedligeholdelsesplanen er et uundværligt arbejdsredskab. Det anbefales at vedligeholdelsesplanen udarbejdes af et uvildigt byggeteknisk rådgivningsfirma som f.eks. et arkitekt- eller ingeniørfirma. Erfaringer viser, at man kan undgå en masse ærgrelser og mange spildte kræfter i boligforeningens bestyrelse, hvis man fra starten benytter sig af en uafhængige byggetekniske rådgiver, der arbejder i boligforeningens interesse. Vedligeholdelsesplanen bør være opbygget således at det er let forståeligt og synliggjort hvordan tilstanden er på hele ejendommen, samt på de enkelte bygningsdele og tekniske installationer.

Endvidere skal prioriteringen af hvilke bygningsdele, der skal vedligeholdes først og hvilke, der kan vente, være synliggjort, da dette er af afgørende betydning, hvis man vil undgå unødige fejltagelser, som kan have store tidsmæssige, og i værste fald også økonomiske omkostninger, for bestyrelsen og boligforeningen. Derudover bør vedligeholdelsesplanen endvidere indeholde økonomiske overslag på, hvad det vil koste enten at vedligeholde eller udskifte de enkelte bygningsdele samt et vedligeholdelsesbudget, hvor det er muligt at se hvilke udgifter, der skal forventes fremadrettet. Vedligeholdelsesplanen giver bestyrelsen og boligforeningen følgende fordele:

• Planen giver et overblik over ejendommens

tilstand set med uvildige og byggeteknisk professionelle øjne. • Planen giver et overblik over nødvendige

vedligeholdelsesog renoveringsprojekter de næste 10 år. • Planen giver et overblik over de økonomiske udgifter fordelt både pr. år og samlet over de næste 10 år. • Planen giver en langsigtet plan for vedligeholdelse af ejendommen, på tværs af skiftende bestyrelser. Efter udarbejdelse og overdragelse af vedligeholdelsesplanen, bør bestyrelsen sammen med dennes administrator og den udførende byggetekniske rådgiver, gennemgå vedligeholdelsesplanen, for at få besvaret alle tekniske og økonomiske spørgsmål, samt for at få lagt en strategi for den fremtidige planlægning af vedligeholdelsesprojekterne. Det er af stor betydning hvordan vedligeholdelsesarbejderne bliver planlagt, da dette kan give foreningen økonomiske besparelser. Det vil f.eks. være formålstjenstligt at benytte et stillads til at foretage flere forskellige typer vedligeholdelse, Servicehåndbogen 2017-2018

der alle kun kan udføres fra stillads. Dette sikrer at der ikke skal etableres stillads flere gange. Derudover vil den tekniske rådgivers udarbejdelse af et komplet udbudsmateriale indeholdende angivelser af korrekt valgte udførelsesmetoder samt materialer til udførelse af vedligeholdelsesarbejderne også kunne spare foreningen for unødige omkostninger. Anvendelse af forkerte materialer og udførelsesmetoder kan resultere i at arbejdet skal laves om. Da ingen ønsker sig ubehagelige økonomiske overraskelser, er det vigtigt at få lagt en 10års vedligeholdelsesplan. En boligforening kan spare mange penge på at have en professionel styret vedligeholdelsesplan, der også indeholder forslag til energisparende renoveringer, modernisering/udvikling af ejendommen mm. Vedligeholdelse er en opsparing, da en ejendom meget hurtigt kan få udhulet sin værdi, hvis den misligholdes og får lov til at forfalde. n 65

Bliv klædt på til energibesparelser Når en boligejendom skal renoveres, er det en enestående chance for at opnå energibesparelser og et bedre indeklima. Men hvordan bliver boligselskabet klædt på til det?

Vagn Holk Leder af Videncenter for Energibesparelser i Bygninger

Når en boligejendom skal renoveres, er det om at gribe chancen for energibeparelser, da der oftest går mange år inden næste renovering. Det er om at maksimere energibesparelserne, fx når facaden skal fornyes, vinduer og døre skal udskiftes, eller de tekniske installationer som varme-, belysnings- og ventilationsanlæg skal erstattes eller opgraderes. I de fleste tilfælde er det lovpligtigt ifølge Bygningsreglementet at forbedre bygningens energimæssig standard, når man renoverer. Men selv om et boligselskab følger lovgivningen, er der risiko for at begå fejl i processen, og det kan føre til, at både indeklimafordele og energibesparelser udebliver. Ikke overraskende bliver beboerne så ikke tilfredse med resultatet. Derfor er det en god ide som boligselskab at sætte sig lidt ind i energiforbedringer og indeklima, før man hyrer rådgivere og entreprenører til sit byggeprojekt. 66

Fasthold fokus gennem hele processen Det er helt afgørende for et godt resultat at træffe de rette beslutninger i byggeprojektets første faser, hvor alle muligheder er åbne. Til gengæld er der stor usikkerhed om både økonomi og tidshorisont, og måske må der foretages ændringer i projektet undervejs. Her viser erfaringen, at det er centralt ikke at miste fokus på energibesparelser og indeklima.

Hvor store energibesparelser kan I forvente? Når et boligselskab vil vurdere de potentielle energibesparelser, er der hjælp at hente flere steder. Start med at kigge i ejendommens energimærke, der giver anbefalinger til energisparetiltag samt overslag over besparelser og investeringer. Man kan evt. hyre energikonsulenten bag rapporten til at uddybe mulighederne. Boligselskaber kan også benytte ByggeriO-

gEnergi.dk, som er hjemmesiden for Videncenter for Energibesparelser i Bygnin- ger. Her er der bl.a. en uvildig besparelsesberegner, hvor man ved at indtaste data om ejendommen og vælge forskellige forbedringer kan beregne en estimeret besparelse. På siden kan man også sammenligne sin ejendoms energimærke med andre ejendommes energimærker.

Tjek i energiløsningerne og guider hvordan man gør Desuden kan boligselskaber orientere sig om energirenovering ved at tjekke Videncentrets Energiløsninger, der er korte beskrivelser af, hvordan man konkret gennemfører forskellige energibesparende projekter. Der er energiløsninger om 24 forskellige energisparetiltag i boligejendomme – fx efterisolering af loft og andre bygningsdele, isolering af facader, udskiftning af varmecentraler og ventilationsanlæg. Der er Servicehåndbogen 2017-2018

fra Videncentret også udgivet en stribe guider bl.a. om funktionsafprøvning af tekniske anlæg. Det er en god metode for et boligselskab til at teste, at et nyt eller renoveret teknisk anlæg nu også fungerer effektfuldt i praksis. Alt i alt er der masser af gode værktøjer, der kan hjælpe boligselskaber med viden og overblik til deres energirenoveringsprojekter. n

Få gratis vejledning På ByggeriOgEnergi.dk finder du gratis energiløsninger, guider og beregnere. Senere i år udgiver Videncenter for Energibesparelser i Bygninger en energirenoveringsguide rettet mod boligselskaber. Kontakt Videncentret på tlf. 7220 2255 eller info@byggeriogenergi.dk for gratis råd og vejledning. 67

Relevant problemstilling vedrørende driften af andelsboligforeninger Nærværende artikel omhandler en kortfattet gennemgang af en overset problemstilling omkring andelsboligforeningers regnskabsmæssige og skattemæssige forhold, når der skal træffes beslutning om, hvorvidt sidste, udlejede lejlighed skal genudlejes eller sælges som en andel.

Jørgen Andersen

Morten Egholm Alsted

senior manager, Beierholm

statsaut. revisor, Beierholm

Det relevante spørgsmål er, hvilken skat skal der betales, såfremt en andelsboligforening ophører med udlejning af lejelejligheder? Selve skatteberegningen er yderst kompleks, og vil ikke blive beskrevet i denne artikel. Det er af væsentlig betydning for foreninger, hvor der er en eller ganske få udlejede beboelseslejemål at få vished for, hvad andelsboligforeningen skal betale i skat, såfremt udlejningsaktiviteten ophører. Kendskab til den skat, der skal betales, sikrer, at andelsboligforeningens bestyrelse kan træffe den rigtige beslutning, når den sidste, udlejede lejlighed bliver ledig. I praksis er det vores erfaring, at netop rådgivningen vedrørende salg af sidste, udlejede lejlighed i andelsboligforeninger er af meget svingende kvalitet. Vi er bekendt med en række forespørgsler fra bestyrelsesmedlemmer i andelsboligforeninger omkring beskatning ved afståel68

se af sidste lejlighed. De modtagne svar spænder fra ”skatten er alt for høj” til ”det tillader jeres vedtægter ikke” til enkelte kvalificerede skøn og konkrete beregninger. Det mest grelle eksempel, vi har oplevet, er fra en andelsboligforening, som vi efterfølgende er blevet revisor for. Vi modtog en forespørgsel fra et bestyrelsesmedlem. Vedkommende var ikke helt tryg ved det svar, der var modtaget fra foreningens rådgivere. ”Skatten er for høj, og en konkret beregning er dyr” (læs over DKK 25.000). Vores første estimat over skattebetalingen udgjorde DKK 150.000 inkl. rentetillæg. Den ledige lejelejlighed kunne overdrages til en ny andelshaver for DKK 800.000. Med andre ord ville et salg tilføre andelsboligforeningen DKK 650.000 ekstra likviditet. Det påtænkte salg af lejligheden ville ydermere øge andelsbolig-foreningens indtægter med ca. DKK 3.000

om måneden svarende til det beløb, som en fremtidig boligafgift oversteg den hidtidige lejeindtægt med. Som det fremgår af eksemplet, er det en vanskelig situation, andelsboligforenin gens bestyrelse bliver stillet ovenfor, nården modtager uklare svar fra sine rådgivere. Det er vores vurdering, at andelsboligforeningers bestyrelser i en sådan situation bør kræve, at der som minimum bliver udarbejdet et estimat af foreningens skattebetaling i forbindelse med ophør med udlejning. Erfaringsmæssigt vanskeligøres estimater og konkrete beregninger af, at relevante informationer i form af gamle årsrapporter og konkrete skatteforhold fra tidligere perioder, ikke længere kan fremskaffes. Derfor vil prisen for en konkret beregning ofte blive højere, jo længere tid andelsboligforeningen venter med at få afdækket deres potentielle skattebetaling. Kendskab til skattebetalingen ved salg af sidste, udlejede lejlighed medfører, at andelsboligforeningen har mulighed for at indarbejde informationen i foreningens årsrapport. Nedenfor er konkrete eksempler fra andelsboligforeningers regnskaber, omkring oplysninger om skatteforpligtelse i forbindelse med ophør med udlejning, gengivet: Eksempel 1. Note vedrørende eventualforpligtelser ”Ejendomsavancebeskatning I henhold til retspraksis vil overdragelse af det sidste lejemål med udlejning til ikkemedlemmer medføre ejendomsavancebeskatning af alle foreningens lejemål overgået efter 19. maj 1994. Der er ikke indregnet udskudt skat som følge heraf, idet foreningen som følge af en vedtægtsbestemmelse ikke kan afhænde den sidste, ledige lejelejlighed. Der er afhændet xx lejligheder siden den 19. maj 1994, og foreningen udlejer fortsat yy lejligheder til ikke-medlemmer.” Eksempel 2. Note vedrørende udskudt skat ”Udskudt skat I henhold til lov om ejendomsaServicehåndbogen 2017-2018

vancebeskatning påhviler der foreningen en udskudt skat på ca. DKK 500.000. Den udskudte skat bliver aktuel ved salg af den sidste lejelejlighed til andelslejlighed, såfremt der i øvrigt ikke er erhvervsmæssige udlejningsindtægter til ikke-andelshavere. Andelsboligforeningen vil fremover opretholde udlejning til ikke-andelshavere, hvorfor udskudt skat ikke er indregnet, da det betragtes som en eventualforpligtelse.” Eksempel 3. Uddrag af balance (hensatte forpligtelser) ”Udskudt skat 500.000 DKK” De to sidste eksempler dækker over en konkret beregning af den forventede skattebetaling, såfremt sidste lejelejlighed afstås. Det sidste eksempel sikrer endda imod fald i andelskroneværdien som følge af skattebetaling ved et eventuelt salg af sidste lejelejlighed. Ovenstående eksempler er medtaget for at illustrere, at den valgte regnskabspraksis kan have væsentlig betydning, hvis andelsboligforeningens bestyrelse skal træffe et valg omkring genudlejning eller salg af sidste udlejede lejlighed. Efter vores opfattelse bør alle foreninger få estimeret eller beregnet den potentielle skattebetaling, såfremt frasalg af sidste, udlejede lejlighed vurderes at kunne blive aktuelt inden for en tidshorisont på 1-5 år. Fokus bør øges markant, såfremt andelsboligforeningens årsregnskab indeholder en note, som den i eksempel 1 beskrevne. En enkelt detalje udover selve beregningen af skattebetalingen bør afklares. Det bør undersøges, om andelsboligforeningens vedtægter indeholder en bestemmelse, der hindrer salg af den sidste, udlejede lejlighed. Er det tilfældet, skal det ændres ved en generalforsamlings-beslutning, inden et salg af sidste, udlejede lejlighed kan ske. Det er ærgerligt, at en vedtægtsbestemmelse skal forhindre en andelsboligforening i at træffe en planlagt og økonomisk velbegrundet beslutning om salg af den sidste, udlejede lejlighed. n 69

Se dit energiforbrug på mobilen Vand og varme bliver dyrere og dyrere. Derfor er det vigtigere end nogensinde at kunne følge sit forbrug. Til det formål har Ista udviklet en forbrugs-app, der gør det nemt for den miljøbevidste beboer hele tiden at holde øje med energiforbruget via sin smartphone.

Hans Henrik Finne Salgs- og Marketingdirektør, ista Danmark A/S

Priserne på vand og varme stiger, det kan mærkes på pengepungen. Samtidig har vi alle et ansvar for at passe på miljøet og på de ressourcer, vi har. For at hjælpe forbrugerne med både at spare penge og samtidig værne om vores jord, har vi udviklet en app, der på ganske enkel vis giver beboerne mulighed for at holde øje med eget forbrug så ofte, de har lyst døgnet rundt. I app’en kan man som beboer i en ejendom let se, om ens eget forbrug ligger inden for rammerne af ejendommens gennemsnit, og røde, gule eller grønne smileys indikerer ganske tydeligt, om forbruget er fornuftigt, eller om der er behov for justeringer. I app’en findes forskellige visningsmuligheder som; forbruget året til dato og forbruget på månedsbasis, man kan se forbruget pr. lokale, eller man kan sammenligne perioder, hvis man vil have en mere detaljeret information. Med forbrugs-appen har hver enkelt beboer således mulighed for selv at overvåge sit forbrug døgnet rundt. Man kan få hurtige her-ognu statusbilleder og smarte detailvisninger, eller Servicehåndbogen 2017-2018

man kan få en oversigt over forbruget igennem en længere periode, så man kan få en klar fornemmelse af, i hvilken retning, det bevæger sig.

Opdag lækager Fordelen ved at følge forbruget er naturligvis, at man kan reagere hurtigt på et unaturligt forbrug. Det kan være, man blot skal overveje, hvordan man selv og familien bruger vand og varme i det daglige, men forbruget kan også være så højt, at det indikerer utætheder eller defekter. Ved at man nu har mulighed for at gøre noget ved det i tide, gavner det ikke kun miljøet, men bestemt også økonomien.

Sådan får du app’en Hvis du har adgang til vores webportal istaonline.dk, kan du hente app'en på App Store eller på Android Market og bruge den med det samme. Hvis ikke, så kontakt din administrator eller ista Danmark på telefon 77 32 33 00 eller salg@ista.dk for mere information. n 71

Bæredygtighed i andelsboliger Er det muligt at opnå certificering af en andelsbolig?

Maj Jakobsen DGNB-Auditor AI A/S

Den private bygherre/investor og til dels også den offentlige bygherre har fået fokus på de bæredygtige løsninger og byggerier. Dette er bl.a. sket ved indførelsen af certificeringsordning DGNB, som er en certificeringsordning for bæredygtige byggeri. Certificeringsordningen DGNB er et tysk certificeringssystem, som blev lanceret i Danmark i foråret 2012, og siden er der gennemført ca. 50 DGNB certificeringer i Danmark. Derudover 72

er der udført certificeringer efter nogle af de andre kendte udenlandske certificeringsordninger som LEED og BREEAM. Siden den danske version af DGNB kom på markedet har flere og flere bygherrer valgt at få deres byggeri certificeret. Og flere og flere bygherrer benytter ligeledes principperne og udvalgte kriterier fra DGNB for at sikre de bæredygtige tiltag. DGNB gør det muligt at måle/ skemalægge de ønskede bæredygtige tiltag

gennem en anerkendt certificeringsordning og dermed undgå greenwashing. Flere bygherrer bruger også DGNB i forbindelse med udbud, da det herigennem bliver muligt for dem at sammenligne og vurdere de bæredygtige tiltag i de forskellige tilbud.

DGNB kriterierne DGNB består af ca. 40 kriterier fordelt på 5 grundlæggende kvaliteter/områder: økonomi, Servicehåndbogen 2017-2018

miljø, social, teknik og proces. Det er muligt at opnå en, sølv, guld eller platin certificering, alt efter hvor mange kriterierne byggeriet opnår og til hvilket niveau. DGNB kan beskrives som bæredygtighed på skemaform, og det giver alle involverede parter i et byggeprojekt et fælles sprog. Dette fælles sprog optimerer og forbedrer hele processen fra design til udførelse. Er DGNB eller bæredygtighedscertificeringerne så også vejen frem for andelsboligerne, 73

og er det overhovedet muligt at certificere en andelsbolig? Alt er muligt, men er det relevant at kaste sig ud i en certificering? Hvis der er tale om nybyggeri er det yderst relevant at arbejde med fx DGNB, men hvis udgangspunktet er en renovering (større eller mindre), kan man ved første indskydelse overveje, hvor relevant det egentlig er. Det er min erfaring og overbevisning, at det giver værdi for den enkelte andelsbolig og for hele foreningen at arbejde med dele af DGNB. 74

Byggeriet kan kun opnå en certificering, hvis der arbejdes med den fulde certificeringsordning. Men der er stadig en stor værdi at opnå for alle parter og for samfundet generelt, hvis andelsboligmarkedet begynder at arbejde med dele af DGNB. Ved at tage udgangspunkt i DGNB får foreningerne et større fokus og måske også kendskab til bæredygtighed, og de får også et redskab til at indarbejde og vurdere de bæredygtige tiltag. Med hjælp fra en DGNB auditor, som er uddannet i DGNB og har certificeret byggeri før,

kan andelsboligforeningen udvælge de kriterier, der er relevante og giver værdi til netop deres forening. Omfanget at bæredygtige kriterier vil selvfølgelig afhænge af størrelsen på renoveringen og foreningens ønske om at indarbejde bæredygtige tiltag inden for den økonomiske ramme. Det vil være oplagt at få lavet en langsigtet plan, som ikke nødvendigvis kun indeholder de enkelte kriterier, som foreningen har besluttet at arbejde med ved denne renovering. En langsigtet plan indeholder alle de kriterier, foreningen ønsker at arbejde med fremadrettet. Og en langsigtet plan sikrer et langsigtet mål for bæredygtighed og bygningens levetid. Det giver samtidig en synlighed og forståelse for evt. nye medlemmer af foreningen. Plus det dokumenterer den viden og de overvejelser, der er gjort i en tidlig fase.

Eksempler på kriterier Herunder følger eksempler på nogle af de kriterier, der kunne være relevante for en andelsboligforening. Der er valgt kriterier ud fra alle de 5 områder for at illustrere den brede bæredygtighed. Der er ligeledes valgt nogle kriterier, der ikke omkostningstunge, og som hverken kræver meget tid eller dokumentation, men som kan anvendes uden tilretning for en forening. Nedenstående er en kort beskrivelse af mulige relevante kriterier.

PRO1.3 – Vurdering og optimering af kompleksitet i planlægning I dette proceskriterie gives point for at have vurderet, regnet og integreret koncepter for energi, vand, dagslys, affald, klimasikring, rengørings- og vedligeholdelsesvenlighed samt fleksibilitet i forhold til ombygning, nedrivning og genanvendelse. Derudover gives point for vurderinger af alternative løsninger ift. LCA (livscyklusvurderinger) og LCC (levetidsomkostninger). Denne vurdering kan både være en øjenåbServicehåndbogen 2017-2018

ner for den kommende renovering, men den kan også danne ramme om en fremtidig plan for disse områder. Dette kriterie har ikke en direkte påvirkning på driftsøkonomien, men de fleste af koncepterne og LCC vurderingen vil være med til at nedbringe driftsomkostningerne, hvis løsningerne bliver udført.

ENV2.2 – Drikkevandsforbrug og spildevandsudledning I dette miljøkriterie beregnes behovet for drikkevand samt spildevandsudledning. Begge forsøges minimeret fx ved brug af armaturer med lavt vandforbrug samt genbrug af regnvand og spildevand. For spildevand er det desuden relevant, hvilke overflader der er valgt på grunden, og om der er nedsivning af regnvand på grunden. Kriteriet kan hjælpe foreningen med at overveje alternative løsninger til at nedbringe vandforbruget og spildevandsudledningen, og kriteriet har derfor en direkte effekt på driftsøkonomi.

ECO2.2 – Robusthed I dette økonomikriterie vurderes levetiden for facade, tag og vinduer/døre. Det er ligeledes muligt at opnå point ved valg af robuste løsninger som fx at bygge tunge vådrum m.m. Det giver også point at vælge passive designstrategier, der sikrer et lavt energiforbrug eller et godt indeklima med reduceret behov for teknik. Kriteriet har en direkte påvirkning på driftsøkonomien. Hvis andelsforeningen vælger løsninger med lange levetider og energiforbruget mindskes, reducerer det driftsomkostningerne.

SOC1.1 – Termisk komfort I dette sociale kriterie opnås point ved at sikre et godt termisk indeklima samt undgå trækgener og asymmetrisk strålingstem- peratur. Kriteriet er med til at sikre og forbedre indeklimaforholdene i boligerne. Ved etablering af 75

mekanisk ventilation med varmegenvinding kan det have driftsøkono- misk gevinst. Men ellers ligger gevinsten i, at beboerne får et bedre indeklima og derved øget livskvalitet.

SOC1.4 – Visuel komfort Dette sociale kriterie går på indeklimaet i boligen, ligesom det forrige. I dette kriterie opnås point i forhold til dagslysniveauet, udsyn ift. evt. solafskærmning, farvegengi- velse og antal timer med direkte sollys. Kriteriet har ikke nogen direkte påvirkning på driftsøkonomien, men hvis der fx etableres større og bedre vinduer kan dette reducere varmebehovet. Det er dog vigtigt at skele til, at når dagslysniveauet stiger, kan der opstå problemer med overtemperatur. Ved at kigge på de to kriterier for indeklima samtidig, SOC1.1 og SOC1.4, sikrer man et godt dagslysniveau og tager hensyn til det ter- miske indeklima. Ligesom det forrige kriterie er dette kriterie med til at forbedre boligens indeklima og dermed 76

den enkelte beboers livskvalitet.

SOC1.6 – Kvalitet i udearealerne Dette sociale kriterie omfatter udendørsarealerne på bygningen og rundt om bygningen. Der gives bl.a. point for aktivering af tagfladerne - fx til grønt tag, tagterrasse, solceller og teknik samt altaner/terrasser, udendørs anlæg (fx legeplads med mulighed for skygge, siddepladser m.m.). Og der gives point for beplantning af terræn, tag og facade. Ligesom de andre sociale kriterier påvirker dette kriterie ikke direkte driftsøkonomien. Men tilbuddet om gode udearealer og fælles udendørsfaciliteter giver social værdi i form af livskvalitet gennem grønne områder og natur samt muligheden for et fælleskab med naboerne.

TEC1.3 – Klimaskærmens kvalitet I dette tekniske kriterie opnås point ved at mindske varmetabet (u-værdier og linjetab),

fugtsikring og tæthed. Kriteriet er med til at mindske driftsomkostningerne til opvarmning. Det sikrer, at der bliver tænkt over den rigtige løsning i forhold til fugtsikring og tæthed. Ovenstående er eksempler på kriterier, der kan være relevante for en andelsboligforening at arbejde med. I nogle tilfælde vil det give mening at arbejde med færre, flere eller andre kriterier end de nævnte. I andre tilfæl- de vil det give mening at tilpasse kriterierne eller helt indføre egne kriterier. Det er derfor vigtigt at få defineret og klarlagt foreningens ønsker, og hvordan de bedst kan udføres og dokumenteres. Det gode ved DGNB er, at der helt sikkert er nogle af kriterierne, man direkte kan bruge i forbindelse med egen udførsel. Disse er skemalagt og kendt af branchen, og derved er det lidt lettere at komme i gang.

DGNB værktøj på vej til beboere DGNB´s kriterier kan nogle gange blive meget tekniske, og de henvender sig normalt også til byggebranchen. Derfor kan det være svært for den enkelte andelsboligejer at forholde sig til dem. Men der er et nyt værktøj på vej, som kommer i efteråret 2017, der bl.a. henvender sig til beboere. Det er flere aktører i branchen, der er gået sammen om at udvikle et værktøj til den almene boligsektor. Her bliver beboerne involveret i DGNB kriterierne på en mindre teknisk måde i form af et slags spil, hvor de tilkendegiver, hvad der er vigtigt for dem i forhold de 5 grundlæggende områder i DGNB: økonomi, miljø, social, teknik og proces. Resultatet af spillet bliver så overført til DGNB, og projektteamet står nu med brugernes vægtning af, hvilke kriterier de prioriterer højest. Det gør det meget lettere for alle parter at ende ud med et tilfredsstillende resultat. Værktøjet er oplagt at bruge også i andelsforeninger. Værktøjet er beskrevet og kan hentes Servicehåndbogen 2017-2018

på følgende hjemmeside, når det bliver tilgængeligt: http://almennet.dk/nyheder/2017/5/ baeredygtighed-i-oejenhoejde/

Fælleskab i andelsboligforeninger Noget af det, jeg personligt synes en andelsboligforening kan, er at støtte op om fællesskabet. Men det er desværre også min opfattelse, at den fælles tankegang er forsvundet lidt i andelsboligerne. Og det er ikke fordi, beboerne ikke ønsker fælles- skabet, men fordi de mangler redskaber til at få italesat deres ønsker. Jeg tror, at ved brug af DGNB som værktøj og før omtalte spil er det muligt at bringe fællesskabet tilbage i andelsboligforeningerne sammen med de bæredygtige løsninger. Hvis andelsforeningerne får hjælp til at opstille deres bæredygtighedsmål for den kommende renovering og måske også lavet en langsigtet plan, er det min overbevisning, at de opnår de sammen fordele, som resten af byggebranchen har opnået ved at anvende DGNB. Resultatet af DGNB som redskab er, at man har en plan, som er let for alle parter at gå til. Det er defineret, hvem der skal levere hvad og til hvilket niveau. Det resulterer i en optimeret proces, hvor hele projektteamet snakker samme sprog, og andelsboligejerne får de løsninger, de efterspurgte. Så i forhold til spørgsmålene om bæredygtighedscertificering også er vejen frem for andelsboligerne, og om det overhovedet er muligt at certificere en andelsbolig? Så vil mit svar være ”ja”. Det vil i alle tilfælde give værdi at arbejde med udvalgte kriterier, da dette hjælper andelsboligejerne til at få italesat deres prioriteringer og ønsker i forhold til bæredygtighed og fællesskabet i foreningen. Ved at klarlægge omfanget kan foreningen opnå det ønskede resultat med en styret og optimeret proces. Det samme gælder i de til- fælde, hvor det giver mening at arbejde med den fulde certificering med muligheden for at opnå selve DGNB certifikatet. n 77

Mindre varmeregning med en god byggeproces En manglende plan for hvordan energirenoveringsprojektet gribes an, er ofte årsagen til at forventningerne til energibesparelser i boligforeninger ikke indfries.

Niels Samsø Nielsen Arkitekt MAA SBi, Aalborg Universitet København

Når ejendomme med andelsog ejerlejligheder renoveres for at opnå energibesparelser, er der flere eksempler på, at beboernes forventninger til en mindre varmeregning ikke bliver indfriet. En årsag er ofte, at der ikke fra starten har været en klar plan for, hvordan renoveringsprojektet skulle gribes an. Dette er baggrunden for udgivelsen af den nye SBi-anvisning 269, ’Energirenovering af større bygninger – metode og proces’. Anvisningen samler viden og værktøjer om energirenovering og opstiller fem faser med angivelse af relevante aktører og fokusområder, som beboerne og deres rådgivere kan tage udgangspunkt i. Servicehåndbogen 2017-2018

En forudsætning for et energirenoveringsprojekts evne til at indfri de opstillede mål er, at man lægger et præcist spor for den kommende byggeproces, lyder opfordringen fra energichef Hans Andersen fra ejendomsforvaltningsselskabet DEAS.

Energibesparelse er ikke et enkelt tal Anvisningens retningslinjer bygger på input fra en bred kreds af byggeriets parter. Desuden er der inddraget erfaringer og viden fra dansk og international forskning om emnet. “Erfaringerne viser, at i de tilfælde, hvor energirenoveringsprojekter møder udfordringer, så skyldes det fte, at viden går tabt i overgangene mellem faserne og i skiftet mellem de forskellige aktører. Det skal anvisningen være med til at forebygge ved at opliste meget klart, hvem der skal levere hvad i hvilken fase, og hvordan den opsamlede viden løbende dokumenteres”, siger forskningschef Søren Aggerholm fra SBi. “Samtidig må beboerne også gøre sig klart, at en forventet energibesparelse ikke på forhånd kan opgives som et enkelt tal. Energibesparelsen vil altid være et spænd med en vis usikkerhed, der afhænger af, hvor præcise data der er til rådighed, og hvor detaljeret de anvendes”, forklarer Søren Aggerholm og understreger, at energirenovering især bliver rentabel, når tiltagene gennemføres i forbindelse med almindelig renovering.

Afstem forventninger tidligt Energichef Hans Andersen fra ejendomsforvaltningsselskabet DEAS har i en række konkrete energirenoveringsprojekter oplevet, hvor vigtigt det er med en god proces og præcise forudsætninger. “Vi ser det som en absolut forudsætning for et energirenoveringsprojekts evne til at indfri de opstillede mål, at man lægger et præcist spor for den kommende byggeproces”, forklarer Hans Andersen og fremhæver, at den nye SBi-anvisning ansporer bygherren til at bruge tid på at forventningsafstemme i de tidlige faser. “Mange af anvisningens konklusioner er de samme, som vi kender fra kender fra vores energiprojekter. Det er en god investering at bruge tid på forventningsafstem-

Det er en god investering at bruge tid på forventningsafstemningen tidligt i processen. ningen tidligt i processen. Her er SBi-anvisningen en stor hjælp, fordi den forklarer, hvordan man analyserer dynamikkerne i energiforbruget. Jeg kan kun anbefale andre at tage den i brug allerede i udbudsmaterialet for at sætte retningen”, siger Hans Andersen.

ligevel skal renoveres. Det er derfor vigtigt at sikre, at renoveringsprocesserne tilrettelægges således, at man opnår så mange energibesparelser som muligt”, forklarer kontorchef Henrik Andersen fra Energistyrelsen, der med støtte fra Grundejernes Investeringsfond har finansieret anvisningen. Anvisningen er resultatet af et samarbejde mellem bygherreforeningen, Grundejernes investeringsfond, Foreningen af Rådgivende Ingeniører, SBi, Dansk Byggeri, Bygningsstyrelsen og Energistyrelsen. Rådgivningsfirmaerne Niras og Moe har udarbejdet materialet til anvisningen, som herefter er udgivet af SBi. n

Lejligheder har stort energiforbrug Bygninger står for omkring 40 pct. af Danmarks samlede energiforbrug, hvoraf den største del går til opvarmning. Det er især i de mange boliger fra byggeboomet i 1960’erne og -70’erne, hvor energiforbruget er stort, og der er et stort potentiale for at opnå energibesparelser. “Reduktion af bygningers energiforbrug er et vigtigt element for at nå de politiske mål om, at Danmark bliver uafhængig af fossile brændstoffer i 2050. Energibesparelser gennemføres bedst og billigst, når bygninger alServicehåndbogen 2017-2018

Du kan læse mere om energirenovering og SBi-anvisning 269, ’Energirenovering af større bygninger – metode og proces’ på www.sbi. dk/anvisninger/269. På hjemmesiden er der link til en liste med en lang række publikationer og værktøjer til, hvordan der kan spares på varmen i andelsog ejerlejligheder. 81

Brug gas til komfuret og i vaskeriet for miljøets skyld I København og på Frederiksberg er bygas det miljørigtige valg til komfuret, tørretumbleren, pejsen og terrassevarmeren.

Palle Hansen energiplanlægger, HOFOR A/S

Bygassen er en blanding af naturgas, biogas og luft og giver ved brug meget mindre CO2 end tilsvarende brug af el. Bygassen er derfor et oplagt valg til mange formål. HOFOR har besluttet at gøre bygassen endnu mere grøn ved øget anvendelse af biogas, og målet er en 100% CO2-neutral bygas senest i 2025. 82

Dermed lever HOFOR op til Københavns Kommunes målsætning om en CO2-neutral hovedstad.

Gas gavner gastronomien I dag bruger ca. 300.000 københavnere gas hver dag i køkkenet. HOFOR håber, at flere vil

skifte til gaskomfur på grund af gassens miljøfordele. Dermed hjælper vi kommunen med at opfylde klimaplanens målsætninger, og så er der jo noget særligt ved at lave mad over åben ild. Varmen kan reguleres lynhurtigt og alle ved jo at ”gas gavner gastronomien” - bare spørg en kok. Læs mere om gas og madlavning på hofor.dk, Servicehåndbogen 2017-2018

og bliv inspireret af gasentusiasterne på Facebook. Gå ind på facebook.dk/gasentusiasterne. Langt de fleste ejendomme i København har bygas, så i de fleste lejligheder er det bare et spørgsmål om at få sat en måler op og trukket et par meter rør. Du kan kontakte en VVS’er for at få et tilbud. 83

Gas til fast pris Nu tilbyder HOFOR gas til fast pris, hvilket indebærer, at der kun skal betales et halvårligt abonnement, uanset forbrugets størrelse. Kunden slipper samtidig for at aflæse måleren, og HOFOR slipper for at behandle de mange måleraflæsninger. Det giver besparelser på administrationen, og HOFOR kan derfor tilbyde en 84

lavere pris til kunder, der vælger fast pris. Fast pris tilbydes alle private gaskunder, der kun bruger gas til komfur eller gaskogeplader. Foreløbig har over 80.000 kunder valgt fast pris. Gasmåleren skal blive siddende i installationen ved fast pris. Det er et krav fra EU, så kunden på et senere tidspunkt har mulighed for at gå tilbage til afregning efter målt forbrug.

ler og samtidig spares over 1.100 kg. CO2. På gastumbler.dk kan boligforeninger og andre hurtigt få et overblik over den mulige besparelse ved skift til gastørretumblere. En gastørretumbler kan fås til samme pris som en eltumbler, så merinvesteringen ved skift til gas er hurtigt tjent hjem. En konsulent fra HOFOR besøger gerne boligforeningen og fortæller om gassens fordele, både økonomisk og miljømæssigt og giver gode forslag til placering af gasmåler og vejledning omkring gasinstallation og aftræk. Nu kan der også fås en gastørretumbler til husholdningsbrug til bygas. Den kan ses på gasbutik.dk. Denne tumbler kan være et alternativ i mindre boligforeninger.

Flere apparattyper Flere apparattyper kan nu fås til bygas. Fx terrassevarmere, hvor der hidtil mest er anvendt flaskegasmodeller. Flaskegassen er besværlig at håndtere og oplagre. Her har bygassen fordele med enkel håndtering – der fås bl.a. modeller med elektrisk tænding, hvor varmeren tændes på en vægkontakt, som ved elektriske varmere. Der er bl.a. opsat terrassevarmere til bygas i Tivoli, og terrassevarmere til bygas kan også erstatte flaskegas- eller el-varmere i haven eller gården. Udover terrassevarmere er det nu også muligt at få en pejs eller grill til bygas. Kontakt HOFOR og hør nærmere om forsyningsmuligheder og priser.

Nybyggeri og renovering Gas til vaskeriet Indenfor de seneste år er der tilsluttet over 500 gastørretumblere til bygas. Mange fællesvaskerier vælger at skifte eltørretumblere ud med gastørretumblere. Gassen er billigere end el og samtidig spares miljøet for CO2. Vi har beregnet, at med et gennemsnitsforbrug kan der spares mere end 9.000 kr. om året pr. gastumbServicehåndbogen 2017-2018

Som noget nyt tilbyder HOFOR at finansiere gasstik og gasinstallationer i ejendomme, hvor der bruges gas til madlavning. Ordningen gælder for nye installationer – både ved nybyggeri og renovering. Hvis ejendommen får dispensation, kan gasmåleren undværes i den enkelte lejlighed og derved fås en billigere gasinstallation. Ejendommen betaler et årligt finansierings-tillæg til HOFOR. n 85

Spar på energien i tørrerummet Sluk for varmen og tør tøjet hurtigere

Kirsten Tolstrup, Munters A/S

Lyder det modsætningsfyldt? Med Munters’ affugtningsløsning bliver opvarmning af tørrerummet overflødig, og energiforbruget reduceres dermed drastisk. Opvarmningen kan helt undværes, da Munters’ affugtning fungerer med høj tørrekapacitet også i uopvarmede lokaler. Løsningen, der er baseret på en sorptionsaffugter og en cirkulationsventilator, er et højeffektivt alternativ til dyre og traditionelle løsninger som opvarmning og tørretumbling. Løsningen kan etableres både i nye og eksisterende tørrerum og kræver ikke andet end 230V strømforsyning og en mulighed for afkast af den varme, våde luft til det fri via en lille væggennemføring. Ved at installere soprtionsaffugtning i tørrerummet holdes luftfugtigheden nede på et niveau, hvor mug og skimmel ikke kan forekomme, og man forhindrer hermed fugtskader på bygningen. Ved opvarmning eller kondensaffugtning opsuges der fugt i vægge og lofter, 86

hvorfor man ofte ser mug og skimmelvækst i tørrerum.

Hvordan fungerer det? Metoden skaber de tilstande, vi kender fra en solrig og blæsende sommerdag, hvor vasketøjet på tørresnoren tørrer på rekordtid. Tør luft cirkuleres rundt i rummet, hvor tøjet er hængt til tørre, og sikrer en hurtig og skånsom tøjtørring. Hermed undgår man de ulemper, som traditionelle løsninger indebærer: Tørretumbling giver f.eks. et unødigt slid på tøjet, og kan ikke anvendes til alle tekstiltyper på grund af de høje temperaturer.

Til kampuniformer, hverdagstøj og flyverdragter Tørremetoden blev oprindeligt udviklet af Munters til det danske militær, der også i dag i stor udstrækning bruger metoden til tørring af bl.a. udstyr og tøj. Forsvaret har et stort antal

En sorptionsaffugter fjerner vandet i luften ved at suge rumluften gennem en fugtabsorberende rotor, hvorefter en modsatrettet og opvarmet luftstrøm blæses igennem en del af denne rotor og fjerner fugten, der blæses ud til det fri. Sorptionsaffugteren indeholder altså ingen kølemidler eller køleflade som en traditionel kondensaffugter, og har derfor ingen temperaturmæssige driftbegrænsninger. Det betyder, at rummet, der skal affugtes, kan være koldt og uopvarmet – affugteren ville stadig fjerne vand, selvom den stod i frostvejr.

tørrerum, hvor bl.a. uniformer og dykkerdragter skal tørres på kortest muligt tid til færrest mulige kroner. Boligforeninger med fælles tørrerum, kollegier, private virksomheder og daginstitutioner gør i større og større omfang brug af metoden, da tøjet tørrer meget hurtigere end før, dvs. ”gennemløbstiden” bliver kortere, så flere kan få tørret tøj end tidligere. Det bliver mere behageligt at opholde sig i tørrerummene, der ikke længere virker tropiske med både høj temperatur og høj luftfugtighed. Derudover er energiomkostningerne, som tidligere nævnt, voldsomt reducerede i forhold til opvarmning.

Færdig løsning Sammen med affugteren leveres et konsol til vægmontering samt en lille styreboks med en indbygget, elektronisk hygrostat - foruden føler, timer, startkontakt og driftslampe, der sikrer en enkel og brugervenlig betjening af anlægget. Servicehåndbogen 2017-2018

Desuden leveres én eller flere cirkulationsventilatorer af passende størrelse med konsol. Hvis det ønskes, monterer Munters A/S’ egne serviceteknikere gerne anlægget inklusive de nødvendige kanaldele til montagen, og de kan sørge for opstart og indregulering af hele systemet. Fordelene ved et affugtet tørrerum • Store energibesparelser ift. opvarmning • Meget kort tørretid • Tørremetoden er velegnet til alle tekstiler og tøjtyper • Automatisk start/stop • Nem installation • Nem vedligeholdelse n

For flere informationer: kontakt Munters på tlf. 4495 3355 eller læs mere på www.munters.dk/toerrerum 87

Sikkerhed Hvordan boligforeninger kan opnå større sikkerhed både ude og inde.

Kenneth Freund Salgskonsulent, Freund Elektronik A/S

I over 30 år har vi lavet sikkerhedsløsninger overalt i Danmark. Vores produkter skal have et højt niveau med hensyn til design, kvaliteten skal være i top og så skal produkterne være enkle at bruge. Alle vore produkter er ledende på markedet. Vores konsulenter hjælper gerne igennem hele projektet fra idefase til produkterne er monteret og hele anlægget er i drift.

Porttelefonanlæg Det første der møder beboere og gæster ved indgangen er porttelefonanlægget – det må gerne se godt ud. FERMAX Skyline er det modulopbyggede system der helt individuelt kan opbygges som kunden ønsker det. Anlægget kan laves som audio eller farve video løsning som flere og flere vælger i dag. Taster fås som enkelt- eller dobbelt taster hvis man ønsker en mere kompakt dørstation. Herudover kan man også kombinere dørstationen med et kodetastatur. Dørstationen Marine som er absolut vandalsikker, den består af en 2,5mm tyk rustfri stålfront. Dørstationerne produceres på egen fabrik og kan laves helt individuelt f.eks. med hus nr. eller vejnavn. Alle dørstationer kan indmu88

res eller frembygges. Messing eller kobber er andre materialer dørstationen kan fremstilles i. Svarapparater kan fås fra den helt enkle telefon, hvorfra man kan tale med gæster og åbne døren, til en farvemonitor hvor man kan se og tale med gæsten, tænde trappelys eller lave andre funktioner. Svarapparater fås med eller uden rør og i mange forskellige design. Smile monitor er udført i virkelig lækkert design og har derfor også vundet flere internationale design priser. Smile fås som 3,5" eller 7" farveskærm uden rør og med kapacitive taster. VEO er det nyeste skud på stammen, med mulighed for en 4,3" stor farveskærm, der har alle de kendte og brugte funktioner såsom åbne dør,

JANTAR, der med sit forhandlernet i Europa er garant for høj kvalitet, enkel og let brugerflade samt flot design. Adgang fås via kort eller brik, i Danmark er brik-løsningen den mest benyttede. Løsningen kan også klare store komplekse systemer i boligforeninger med mange opgange og kælderdøre. Det hele kan styres centralt via internettet, det gør vedligeholdelse nem ved ind- og udflytning samt når brikker er blevet væk eller stjålet. Softwaren er selvfølgelig på dansk og kan integreres i en vores dørstation så man opnår en ensartet helhed. Alle hændelser gemmes i softwaren så man efterfølgende kan se hvad der er sket. Du opnår med denne adgangskontrol at kun folk med gyldigt ærinde får adgang til ejendommen.

Røgalarm

tænde trappelys, nat afbryder med mere. Når døren åbnes af beboeren bydes gæster velkommen med ”døren er åben” selvfølgelig på dansk. Anlægget er meget drift sikkert og sælges i over 85 lande. Gæster, specielt de ubudne er opmærksom på om området er overvåget. Ved indgangsdøren kan man opnå en præventiv effekt ved at opsætte en dørtelefon med video. Det giver en general tryghed specielt for ældre beboere og mindsker risikoen for tricktyverier.

Adgangskontrol Hvis I kun har en enkelt eller få døre kan man med fordel bruge et stand-alone system fra Servicehåndbogen 2017-2018

Røgalarmen forsynes med 230V og har batteri back-up for større sikkerhed. Hvis man ønsker flere alarmer i en lejlighed kan de serie-forbindes og det er muligt at kombinere dem med en varmemelder. Vores røgalarm er certificeret i henhold til BS og EN standarder og godkendt i forhold til bygningsreglementet i Danmark. Siden 2004 har det været et lovkrav at der installeres en godkendt røgalarm i alle nybyggede boliger/lejligheder. Til hele den eksisterende boligmasse har man også mulighed for at installere samme type røgalarmer. En røgalarm i hver lejlighed er en sikkerhed for alle i hele opgangen. Her i vinterhalvåret og specielt omkring jul bruger vi meget levende lys i Danmark. Der kan let opstå en farlig situation hvis der går ild i en juledekoration. En røgalarm kan redde liv. Vores budskab er helt enkelt, at vi forstår hinanden igennem sikkerhed og vi kommer derfor gerne forbi og rådgiver uden beregning til jeres næste opgave. n 89

Hvorfor anvende en rådgivende ingeniør? Det sker ofte, at formænd og bestyrelser i andelsog ejerboligforeninger skal træffe vigtige beslutninger om gennemførelse af projekter. De mange, forskelligartede projekter, der skal sættes i gang, kræver specialistviden, og det kan ikke forventes, at bestyrelserne rundt omkring sidder inde med den.

www.hartvigconsult.dk hc@hartvigconsult.dk

De har naturligt nok forslag, input og idéer, men ofte begrænset - eller slet ingen - forudgående viden omkring projektering, håndtering og gennemførelse af opgaverne. Beslutningerne har ofte store, økonomiske konsekvenser, og man kan derfor ofte have brug for at få hjælp fra personer med faglig indsigt. En specialiseret, rådgivende ingeniør vil kunne hjælpe bestyrelserne med at tilvejebringe det rette grundlag at træffe beslutningerne ud fra. Ved at tage kontakt til en specialiseret rådgiver vil man få en sparringspartner, der ikke kun hjælper med at vælge den rette løsning, men som også ser på projekterne i en større sammenhæng og måske finder løsninger, der ikke har været til overvejelse. Med den rette rådgiver vil man også have en sparringspartner, der kender reglerne på det givne område. I mange tilfælde skal myndighederne involveres for at sikre godkendelse af 90

projekterne, og rådgiveren kan derfor også stå for myndighedsbehandlingen med alle de udfordringer, der nu følger med dette. Mange er fejlagtigt af den opfattelse, at en rådgivende ingeniør er et fordyrende mellemled. Men med et markedskendskab, et stort netværk og en viden om at vælge den rette løsning, kan rådgiverne ende med at spare andelsog ejerboligforeninger for mange penge. Rådgiverens honorar spares gennem valg af rigtige løsninger, myndighedsbehandling, valg af den rigtige håndværker til den rigtige pris og ikke mindst jævnlige tilsyn med entreprenøren for at sikre, at projektet overholder indgåede aftaler, når arbejdet er i gang. Hartvig Consult er specialiseret rådgiver med mange års erfaring i at rådgive andelsog ejerboligforeninger foruden almene boligselskaber og industrivirksomheder. Hartvig Consult har haft succes med nicherådgivning, hvor

man har specialiseret sig i rådgivning om belægninger, kloakker og faldstammer, populært sagt meget af det øjet ikke ser. ”Vi har valgt at specialisere os, og dermed er det naturligt, at vi besidder en stor, faglig viden indenfor vores kernekompetencer” forklarer Peter Hartvig, indehaver af Hartvig Consult. ”Vi har arbejdet med kloakker og belægninger i snart 20 år, så vi kender alle udfordringer i sådanne projekter. Derfor kan vi også finde de rette løsninger til de rigtige priser. Vores opgave er at spare penge for vores kunder på kort og lang sigt, og derfor rådgiver vi således, at kunderne har det rette beslutningsgrundlag. Et helt simpelt eksempel kan være en grundejerforening, der vælger at få lagt ny asfalt, fordi den eksisterende er nedslidt og har revner og huller. Men er tilstanden af kloakledninger-

Vi sørger for at skabe et overblik, så man får synliggjort, hvad der skal laves i årene frem, og dermed ved man, hvordan økonomien kommer til at se ud i fremtiden. ne undersøgt? Det vil være ærgerligt at få ny asfalt, hvis man kort tid efter skal grave op for at renoverer kloakker eller udskifte vejbrønde! For udover belægningen, som alle kan se tilstanden af, så ligger der en masse kloakledninger i jorden, der ofte er i langt dårligere stand, end vi tror. Men vi hjælper med at give det rette beslutningsgrundlag”. Økonomien er ofte et af de vigtigste parametre bag de beslutninger, der bliver truffet. Derfor er det også vigtigt, at der tænkes langsigtet, og her kan det være værdiskabende at bruge en sparringspartner med den rette viden. Hartvig Consult kender levetiden af de forskellige elementer og kvaliteter og kan også hjælServicehåndbogen 2017-2018

pe med en drift- og vedligeholdelsesplan, der sikrer, at kunden kender økonomien til renoveringer og udskiftninger i mange år frem. ”Med vores erfaring ved vi, hvilke løsninger der virker, og hvor de kan bruges” fortæller Peter Hartvig. ”For eksempel i forhold til de mange, forskellige typer af asfalt, og måden vejen er bygget på. Vi vurderer bl.a., om asfalten har det rette underlag, og dermed bæreevne, og om tykkelsen af de respektive gruslag i en vejopbygning er, som vejreglerne anbefaler eller foreskriver. Vi vurderer også, om belægningen skal skiftes eller blot renoveres. I tilfælde hvor kloakkerne er en del af projekterne, så er vores erfaring, at en TV inspektion i kloakkerne ikke løser problemerne, medmindre man er klar over, hvordan data skal behandles eller, at hele kloaknettet ikke er filmet. Vi sørger for at skabe et overblik, så man får synliggjort, hvad der skal laves i årene frem, og dermed ved man, hvordan økonomien kommer til at se ud i fremtiden”. Ved siden af arbejdet med projektering af gamle anlæg, arbejder Hartvig Consult også med rådgivning i nye projekter. Der udføres projekter som specialist ved nybyggerier, hvor udstykker står for infrastrukturen. Her sørges for, at de nye husejere får kloakker, veje, fortove og områder i en kvalitet, som er forventet og afstemt med bygherre. Ofte sker det desværre også, at rådgiveren først bliver kontaktet, når problemerne ude hos kunderne allerede er opstået, eller beslutningstagerne er blevet uenige med entreprenøren om en leveret vare. I de tilfælde kan rådgiveren hjælpe med at give en uvildig vurdering og samtidig finde løsninger for hermed at sikre, at arbejder bliver udført efter de gældende standarder og kvaliteter. Hvis man derfor som bestyrelse i andelsog ejerboligforeninger føler, at man har behov for den nødvendige, faglige viden, og vil spare penge, så vil det i mange tilfælde være fornuftigt at kontakte en rådgivende ingeniør. n 91

Kan vi ikke få brikker i stedet for nøgler? Mange af os er vant til at benytte nøglebrikker eller nøglekort i hverdagen på arbejdet, i den offentlige transport, i kantinen eller i idrætsklubben. Hvorfor ikke også bruge det på dørene i ejendommen?

Gert Mejlshede Mejlshede Låse A/S

Hvad er der galt med vores nuværende låse? Der er ikke nødvendigvis noget galt med den løsning, din ejendom har i dag. Langt de fleste ejendomme har en form for mekanisk låsesystem, hvor nøglerne ikke bare kan kopieres på nærmeste gadehjørne, og det er sådan set et helt fint system, så længe der er styr på nøglerne. Systemnøgler er lidt smådyre, men låsene er lette at vedligeholde og holder generelt i lang tid. Ulempen er, at det ikke er muligt, eller 92

det er dyrt og besværligt, at fjerne adgangen for nøgler, der er blevet stjålet, eller som på anden måde er blevet væk. Ofte må man omlægge hele låsesystemet blot for at fjerne adgangen for en stjålen nøgle. Hvorfor så nøglebrikker? For den almindelige beboer er det bare en nøglebrik, men retteligt er det et adgangskontrolsystem, ejendommen køber. Her er nøgle-

brikkerne billigere i indkøb end almindelige systemnøgler, og de kan programmeres ind og ud af låsene lige så tosset, man ønsker det. I praksis betyder det, at taber fru Nielsen sin nøglebrik, kan man blot kode hendes gamle brik ud af systemet og lægge en ny brik ind, uden at det påvirker adgangen for de andre nøglebrikker. Hvis det ofte sker, at ejendommen skal indkøbe ekstra systemnøgler, så er det jo et svind Servicehåndbogen 2017-2018

af nøgler, der finder sted, og netop derfor er nøglebrikker en rigtig god idé. Lige så snart man ved, at en brik er væk, kan den spærres. Samtidig er det ganske enkelt at ændre på adgangsforholdene, hvis man ønsker det. F.eks. kan man forestille sig en ejendom med et fælles vaskeri. Dem der betaler for vaskeriet, kan så få tilføjet adgang til dette. Er der en af personerne, der ikke længere ønsker at betale til ordningen, kan man let slette brikkens adgang 93

til netop dette område, uden at det berører adgangen til de øvrige fællesdøre. Men jeg vil ikke have leverandører ind i weekenden Ikke noget problem! – De fleste fabrikater af elektronisk adgangskontrol tilbyder ur- eller dagstype styring. På den måde kan du f.eks. definere, at postens nøglebrik kun må fungerer mandag til lørdag og kun ml. kl. 0700 og 1500. Tilsvarende er det også muligt at definere, at bestemte døre f.eks. skal stå ulåste på hverdage ml. 09-18, eller man kan bestemme, at en dør skal stå konstant åben fra man viser sit kort, til man viser det igen. Tidsstyring er ikke normalt forekommende på ejendomme, men bruges til gengæld næsten altid i virksomheder. Det kan derfor være en god idé at tænke igennem om det er nødvendigt med tidsstyring. Der er nemlig enkelte fabrikater, der ikke tilbyder det, men som til gengæld har andre fordele som f.eks. meget 94

lave installationsomkostninger. Hvad koster det? Der kan ikke gives noget entydigt svar på omkostningerne, da alle ejendomme er forskellige. Det er dog klart, at hvis man er en ejendom med relativt mange beboere i forhold til antal fællesdøre, så vil elektronisk adgangskontrol ofte være billigere end et mekanisk låsesystem, blot fordi nøglebrikkerne koster en del mindre end systemnøgler. Der findes også hybride systemer, hvor nøglerne indeholder en chip. Her vil nøglerne typisk koste det samme eller mere end en normal, mekanisk systemnøgle. Til gengæld er installationsomkostningen mindre end for andre former for elektronisk adgangskontrol. Det er derfor et spørgsmål om at finde den rette balance for hver enkelt ejendom mellem udgiften til systemnøgler og mekaniske låse på den ene side og nøglebrikker og elektroniske låse på den anden side. I nogle ejendomme

give det god mening at investere i relativt dyre, elektroniske låse, fordi nøglebrikkerne til gengæld er billige, mens det for andre ejendomme giver mere mening, at låse og installation skal holdes nede i pris, mens nøglebrikkerne til gengæld gerne må koste lidt mere. De fleste adgangskontrolsystemer har berøringsfri teknologi, hvilket betyder, at nøglebrikken kun skal hen i nærheden af læsehovedet. I praksis betyder det, at kortlæseren ikke udsættes for slid på samme måde som en mekanisk cylinder, hvor nøglerne skal indføres for at åbne. De andre komponenter som håndtag, låsekasse m.m. udsættes for stort set samme slid, uanset om der er elektronisk adgangskontrol eller ej. Udgiften til vedligehold af elektronisk adgangskontrol må derfor forventes at ligge på nogenlunde samme niveau som for et mekanisk låsesystem. Dog kører mange systemer på batterier, hvilket i givet fald skal lægges oven i prisen for vedligehold. Det er normalt, at ejendommen tegner en

Servicehåndbogen 2017-2018

servicekontrakt med leverandøren på årlig batteriskift og servicering for at holde udgiften nede. De fleste typer af adgangskontrolsystemer kan også leases på fornuftige vilkår, så der ikke skal lige så mange penge op af lommen i første omgang. Kan vi kombinere det med vores dørtelefon? Man kan godt kombinere dørtelefon og elektronisk adgangskontrol i samme enhed. Det er bare ikke altid sikkert, at det kan betale sig. Hvis ejendommen alligevel skal investere i nyt dørtelefonsystem og har ønsker om nøglebrikker til beboerne, vil det give mening at kombinere de to. Ellers er det ofte svært og uskønt at forsøge en sammenbygning efterfølgende. De to kan dog sagtens eksistere side om side i samme dørmiljø, og har man valgt en batteridreven adgangskontrol, er der slet ikke nogle udfordringer med forskellige strømkilder osv. n

Renovering- og stilladsarbejder kræver planlægning Stilladsarbejde er farligt arbejde – og det er ikke kun fordi man kan falde ned af stilladset. Der sker mange ulykker ved fald fra stillads, men der sker også mange ulykker ved faldende genstande fra stilladser. Og her er det ikke kun håndværkeren som bliver ramt. Det kan lige så godt være dig eller din bil m.v., såfremt der ikke er dækket ordentligt af og afskærmet tilstrækkeligt i forhold til der hvor arbejdet pågår.

Benny Kallehave Ivert Arbejdsmiljøkoordinator, PWJ Tømrer & Murerfirma A/S

Der sker også mange arbejdsulykker på stilladser grundet forkert eller dårlige arbejdsstillinger, tunge løft f.eks. ved vinduesudskiftninger m.v. Der er mange faldulykker på stilladser, fordi man snubler/falder i ledninger eller falder over materialer, affald m.v. der ligger og flyder i adgangsvejene. Et korrekt opsat stillads til det givne arbejde er alfa og omega for arbejdet som sådan og i særdeleshed for sikkerheden. Et stillads kan sættes op på forskellige måder afhængig af hvilket arbejde der skal udføres. Dels kan bredden variere, afstanden til muren og ikke mindst belastningsevnen på stilladsdækkene. Der er nemlig stor forskel på om stilladset skal bruges i forbindelse med tagudskiftning, vinduesudskiftning eller facaderenovering. Prisen på de forskellige typer af stilladsop96

sætninger varierer, specielt i forhold til hvilken belastningsklasse/evne stilladset skal have. Mange foreninger vælger typisk at få lavet flere typer af opgaver når man nu har fået sat stilladset op. Det giver rigtig god mening f.eks. at få renoveret facaden samtidig med f.eks. en vinduesudskiftning, netop fordi stilladsopsætningen og stilladslejen er meget væsentlig andel af renoveringsbudgettet. Man skal så være klar over at der undervejs så vil komme nogle ekstraomkostninger til omstilling af stilladset. Håndværkeren som arbejder på stilladset må nemlig ikke selv begynde at omstille på stilladset. Det kræver uddannelse og kvalitetssikring. Servicehåndbogen 2017-2018

Så det er noget stilladsfirmaet skal komme og gøre. Det er stilladsfirmaet som har det primære ansvar for at et stillads opfylder de lovmæssige sikkerhedskrav. På stilladset skal være placeret et grønt godkendelsesskilt, hvorpå den sikkerhedsansvar-

lige for stilladsfirmaer har angivet hvilken belastningsklasse stillads der er opstillet, hvilken type arbejde stilladset er opsat til, samt hvornår stilladset er opsat og kontrolleret. Hvis dette ikke er i orden, så må ingen gå op på stilladset.

Udover det grønne godkendelsesskilt, så skal stilladset/ byggepladsen være skiltet med den udførende entreprenørs regler omkring brug af værnemidler m.v. Boligforeningen har som bygherre ansvar at stilladsarbejde på foreningens ejendom foreServicehåndbogen 2017-2018

går lovligt og forsvarligt – også som sikkerhed for ejendommens egne beboere. Det er derfor vigtigt at man som boligforening sætter krav og forventninger op i forhold til den entreprenør som skal arbejde på ens ejendom. 99

Det er vigtig at få drøftet og planlagt flere såvel sikkerhedsmæssige som praktiske forhold: • Hvordan kan adgangsvejene til byggepladsen og stilladset placeres således at man sikrer bedst muligt arbejdsmiljø og sikkerhed for såvel entreprenørens medarbejdere som ejendommens beboere? Friholdelse af opgangsfelter så beboerne frit kan gå ud og ind? • Hvordan kan færdsel tilrettelægges? Hvor kan toilet- og skurfaciliteter placeres? Hvor kan evt. materialecontainere placeres? Hvor skal byggematerialer placeres når de leveres? Kan de kranes direkte op på stilladset hvor de skal benyttes? Kan man lave hejs eller lift på stilladset? • Hvor kan byggepladsstrøm placeres? Kan ledninger trækkes eller ophænges således at man udgår risikoen for faldulykker? • Skal byggeriet forgå i den mørke tid? Hvorledes tilrettelægges korrekt opsætning af lys på adgangsveje og på stilladset? På adgangsveje/transportveje skal der være en belysning på mindst 25 lux. Arbejdsbelysningen skal være på mindst 50 lux. På en overdækket arbejdsplads skal der være minimum 200 lux. • Skal der afskærmning på stilladset i form af net eller plastik? Skal det alene være net for at mindske risikoen for faldende genstande eller skal det være plastik i forhold at sikre mod vejrforhold og/eller byggestøv? • Skal der etableres vinterforanstaltninger? Det er som hovedregel tilfældet i perioden 1/11 – 31/3. • Ofte vil foreninger vælge at få lavet stilladsoverdækning/stilladstag ved større tagrenoveringer, for at eliminere risikoen for vandskade i forbindelse med regn. • Trods det, at stilladset har overdækning og er beklædt med plastik, betyder det ikke, at der ikke kan trænge vand/sne ind forskelli100

ge steder. Det er selvfølgelig begrænset hvor meget vand/sne, der trænger ind, men det kan trænge ind gennem samlinger og steder, hvor man har været nødt til at skære i plasticen. • Som boligforening bør man derfor sørge for at tegne en særskilt entrepriseforsikring, lige som man naturligvis skal sikre sig at entreprenøren har en behørig ansvarsforsikring. • Vil der være specielle støjgener i forbindelse med arbejdets udførelse? Kan man gøre noget for at mindske støjgenerne? Skal der laves aftaler om i hvilket tidsrum der må støjes?

•

Større entreprenører vil typisk have en arbejdsmiljøkoordinator ansat, som deltager i såvel tilrettelæggelsen samt byggepladsens etablering, således at det tilsikres at det højst mulige sikkerhedsniveau er tilsted. Arbejdsmiljøkoordinatoren vil ligeledes under hele byggesagens forløb lave løbende tilsyn og sikkerhedsrunderinger for at sikre at såvel arbejdsmiljøet som byggepladsen forhold og sikkerhed er i orden. Arbejdsmiljøkoordinatoren vil endvidere deltage i de lovpligtige sikkerhedsmøder som der skal holdes på byggepladsen, typisk hver 14 dag. Som boligforening/bygherre som skal have udført en større renovering hvor der kræves stillads, så er der rigtig mange forhold som der skal tage stilling til. De fleste foreninger vælger ofte at knytte en rådgiver til opgaven, som i samarbejde med entreprenøren kan sørge for at planlægge og tilrettelægge de fleste af ovennævnte forhold. Renovering koster mange penge og skal holde i mange år, det er derfor vigtig at få arbejdet udført i en ordentlig kvalitet og på en ordentlig måde. Som foreningsbestyrelse er det derfor vigtig at vælge de rigtige samarbejdspartnere, så man til en hver tid kan stå på mål for de beslutninger man har truffet. n

ServicehĂĽndbogen 2017-2018

101

Etablering af tagboliger i eksisterende pulterrum/ tørrelofter Mange foreninger har mulighed for at udnytte de eksisterende forhold, hvor der findes pulterrum og tørrelofter, til at etablere tagboliger.

Philippe Gary medindehaver, Falkon A/S rådgivende Ingeniører F.R.I

Hvordan kan dette lade sig gøre? Der er flere muligheder for at kunne realisere et sådant projekt: • Salg af loftareal til et development firma. • Foreningen sørger selv for at realisere projektet. • Delvist salg af lofter til enkeltpersoner/familier • Knopskydning/duplex

Salg af loftareal til et developmentfirma Mange foreninger vælger denne metode, da der kan være mangel på både økonomisk kapacitet eller overskud til at gennemføre en større tagboligsag. FALKON A/S har udført flere opgaver af denne art. Foreninger bør hyre en bygherrerådgiver til at udarbejde udbudsmateriale, som sendes til flere development firmaer for at kunne opnå et fordelagtigt tilbud. Konkurrenceparametre kan være en lav salgspris samt nogle modydelser, som f.eks. udskiftning af tagbeklædning. 102

Development firmaer, som kommer med et fordelagtigt tilbud, skal sørge for at opfylde de krav, som er beskrevet i udbudsmaterialet. Det er vigtigt, at foreninger har en juridisk rådgiver til at gennemgå de forskellige juridiske dokumenter, som skal udarbejdes undervejs i projektet. Bygherrerådgiveren fører det overordnede tilsyn, og der afholdes månedligt møder med bygherren, således at foreningerne kan følge byggesagen i byggeperioden. Bygherrerådgiverens rolle er dels at sikre, at der kan opnås et fordelagtig tilbud på lige vilkår fra flere interessenter og dels at sikre kvaliteten af de arbejder, den vindende developer udfører på ejendommen. Ikke mindst det sidste er vigtigt. Vores firma har oplevet en byggesag, hvor foreningen solgte tageralet fra til et development firma uden byggeteknisk bistand. Efter 8 år opstod der vandskader og skimmelsvamp i den forholdsvis nye tagkonstruk-

ServicehĂĽndbogen 2017-2018

103

tion, så foreningen var nødt til at starte forfra med at skifte taget på ny. Der var ikke hjælp at hente fra forsikringsselskabet, og developer var i mellemtiden gået konkurs.

Foreningen sørger selv for at realisere projektet FALKON A/S har også stået for etablering af tagboliger, hvor foreninger selv har været bygherrer. Disse er blevet assisteret af et advokatfirma og et rådgiverteam (arkitekter/ingeniører), hvor der er blevet udarbejdet et detaljeret projekt, som er blevet sendt til prissætning hos hovedentreprenører som erfaringsmæs104

sigt har ekspertisen med denne type opgaver. Ved etablering af nye tagboliger er der en række krav som skal opfyldes, jævnfør gældende byggelovgivning. Det gælder bl.a. lyd i forhold til underliggende lejemål, varmeisolering, brandmæssige forhold etc.. Rådgiverteamet varetager myndighedsbehandling, styring og tilsyn under byggeperioden frem til aflevering.

Delvist salg af lofter til enkeltpersoner/ familier En tredje mulighed er, at foreninger kan sælge noget af loftet til en enkeltperson/fami-

rende bolig, hvis den befinder sig under et pulterrumsloft. Det kræver en forhandling med foreningen om mulighed for at købe loftetagen. Udvidelse kan ske ved opsættelse af en intern trappe op til det inddragede areal på loftet. Indledningsvis skal det undersøges, ved hjælp fra en rådgiver, om bygning/tagrum er velegnet til en udvidelse. Denne løsning er tit lempeligere end nye separate boliger i forhold til myndighedskrav, da det er udvidelse af en eksisterende bolig.

Hvilke myndighedskrav stilles der til nye tagboliger Mange myndighedskrav stilles i forbindelse med etablering af tagboliger/knopskydninger: • Lokalplaner for området • Bebyggelsesprocent • Bygningsreglementet, herunder krav til lyd, isolering og brandmæssige forhold. • Yderligere skal husets bærende konstruktioner eftervises, for at kunne bære en ændret anvendelse af loftarealer.

lie. Dette kan indarbejdes i forbindelse med f.eks. tagudskiftning, hvor foreninger ikke har overskud til et større projekt, men sælges lidt ad gangen ved f.eks. at indbygge nogle større ovenlysvinduer til kommende nye tagboliger. Denne løsning er tit lempeligere end nye separate boliger i forhold til myndighedskrav, da det er udvidelse af en eksisterende bolig. Den byggerådgiver, som er tilknyttet tagprojektet, bør også ansøge den pågældende kommune om opsætning af større ovenlysvinduer.

Knopskydning/duplex En anden mulighed er at udvide den nuvæServicehåndbogen 2017-2018

For at overskue ovennævnte krav kan en gnidningsfri gennemførelse frembringes ved: • Kontakt til en erfaren byggerådgiver • Aftale med myndighederne f.eks. ved et dialogmøde • Forhåndsgodkendelse inden forslaget fremlægges på en generalforsamling • Få redegjort alle detaljer ved projektering (bygherre- og myndighedskrav) • Vær opmærksom på den lange myndighedsbehandlingstid • Inddragelse af en kompetent hovedentreprenør • Samarbejde mellem de involverede parter i byggesagen n 105

Minimer udgifterne ved reparationer i højden I England er det helt normalt at se professionelle rebteknikkere fire sig ned og reparere bygninger. I Danmark er der stadig mange som stopper op og ser, hvad vi laver oppe på taget eller ved skorstenen. Formålet med at anvende håndværkere i reb er, at lift og stillads er sparret væk

Jacob Vestervang direktør, Rebteknikeren ApS 106

Københavns boligforeninger står meget tæt, og det er dyrt at få lavet en skorsten på taget eller tætnet en utæthed. Stillads koster hurtigt en formue, og en lille opgave kan blive en dyr, uventet omgang. Oftest har boligforeningerne fået udarbejdet en vedligeholdelsesplan, så flere store opgaver som vinduer, tag og facade bliver løst samtidig for at minimere udgiften på stillads eller lift. Vi tilbyder vores kunder at få løst deres opgaver uden denne dyre stilladsregning. Rebteknikerens håndværkere er certificeret IRATA rebteknikkere, og de er uddannet i at lave deres egen adgang til opgaven. Man får derfor både en håndværker + adgang til opgaven i én og samme pris.

Nu kan vedligeholdelsesplan og økonomi hænge bedre sammen Mange af vores kunder ændrer i deres vedligeholdelsesplan, efter de har mødt os. Utætheder i taget har tidligere tvunget boligServicehåndbogen 2017-2018

foreninger til at få fremskyndet projekter som facaderenovering eller nye vinduer, fordi det ville være alt for dyrt at skulle betale for stilladset nu og igen om 3 år, når vinduer skal skiftes. Det betyder, at vinduer bliver skiftet, selvom de godt kunne side 3-5 år endnu, fordi det kan svare sig på den lange bane pga. udgiften til stillads. De er glade for at kunne få repareret fx skorstene og brandvægge det ene år, malet kviste året efter, og derefter stadig at kunne vente 5 år med at få sat et stort facadestillads op og skiftet dårlige vinduer. Det skaber fleksibilitet i både i økonomi og vedligeholdelsesplan.

Boligforeningen på Lange-Müllers Gade I bestyrelsen for andelsboligforeningen stod man med et dilemma. Taget var utæt, og de betalte stadig af på et lån for udskiftning af kviste for 11 år siden. At skifte et helt nyt tag ville koste over 20 millioner. Nu kom der vand ind flere steder på loftet og ned til flere beboere. Rebteknikeren blev tilkaldt 107

for at tætne taget i de områder, hvor der trængte vand ind hos beboerne. Efter at vandskaderne blev stoppet udefra, blev hele taget gennemgået for at få et overblik over tagets tilstand. Firmaets tømrer og murer gennemgik taget inde fra tørreloftet og kunne konstatere, at understrygningen samt overstrygning var løs og de fleste steder manglende. Det betød, at de ca. 2400 m2 tagflader var meget utætte, og et nyt tag var tiltrængt. Et nyt tag var ikke en mulighed, og det var et utæt tag heller ikke. Derfor udarbejdede vi et overslag over, hvor meget det ville koste at tætne alle 2400 m2 tegltag med en bitumen fugemasse.

Luft i økonomien Vores pris blev sammenlignet med en anden entreprenørs pris, som skulle anvende et stillads. Dernæst regnede bestyrelsen på om det kunne svare sig at få det nye tag nu og samtidig optage et nyt lån. Bestyrelsens beregninger viste, at løsningen med håndværkere i reb var den bedste løsning. Boligforeningen slap for at stifte et nyt lån, og der ville nu være råd til at få afdraget på det eksisterende lån, inden der blev behov et nyt. I 2015 blev tagfladerne tætnet på den første blok, og det blev helt klart, hvor mange m2 tag en håndværker kunne tætne hængende i reb. Det gav os et godt billede af slutprisen, når alle 2400 m2 var tætnet. En billeddata-rapport kunne vise, hvordan resultatet af første blok så ud udefra, og da den estimerede slutpris stadig så rentabel ud, blev arbejdet på de resterende tagflader iværksat her i 2016. I samme ombæring får foreningen gennemgået de 34 skorstene og repareret de, der trænger.

Sikkerhed og uddannelse At blive ansat i Rebteknikeren kræver sin håndværker. Foruden at være fagudlært og dygtig i et fag som tømrer, murer eller maler skal man være 108

i god fysisk form. Alle mand er certificeret og uddannet i IRATA systemet, hvilket er det ældste og meste stringente industriklatrersystem. Alle opgaver bliver løst af minimum 2 mand, som alle er uddannet til at redde hinanden i tilfælde af et ildebefindende.

Rapelling eller faldsikring? Industriklatring må på ingen måde sammenlignes med rapelling eller faldsikring. I rapelling firer en mand sig ned i ét reb og udstyr lavet til kortvarig anvendelse. Industriklatring blev i sin tid lavet til at skaffe sig adgang til opgaver på søens boreplatforme. Hele IRATA systemet er udarbejdet til at kunne imødekomme de høje sikkerhedskrav, der er til højde arbejde i olie og gas sektoren. Udstyret vi anvender, er fx lavet til at kunne låse sig fast på rebet, så begge hænder kan anvendes til at løse opgaven. Alt værktøj sidder fast til mandens sele med en stålwire, der er udviklet til formålet, så en skruemaskine ikke kan tabes. Industriklatring er den sikreste måde at løse opgaver i højden på. Langt mere sikker end arbejde fra stillads. En certificeret rebteknikker anvender et toreb system. De to reb hænger i nogle ankerpunkter, som teknikkeren selv har monteret og testet før brug. Uddannelsen, samt det faktum, at rebteknikeren selv skal hænge i ankerpunkterne, gør, at alt udstyr, reb og ankerpunkter bliver kontrolleret mere end én gang inden teknikkeren hægter sig på systemet.

Små opgaver Størstedelen af de opgaver vi laver, er småopgaver som simple tagreparationer på 1-3 dage. Det kan være et tegl, som er gledet ned efter en storm, eller en skorsten som igennem tiden har fået frostsprængninger.

Mellemstore opgaver. Nogle Boligforeninger har udsat løbende vedligeholdelse af brandvæge, skorstene og kviste i Servicehåndbogen 2017-2018

flere år, fordi budgettet ikke har været til det. I de tilfælde oplever vi tit, at der er mange opgaver på taget, som kræver en del opmærksomhed. Her deler vi så alle opgaverne op i tilbuddet og prioriterer dem for kunden. Typisk har de afsat et beløb til årlig vedligeholdelse, så den bedste løsning for kunden er, at vi løser de opgaver, som haster mest her og nu, og at vi så kommer tilbage året efter og får løst de sidste opgaver, som trænger, men som kan vente.

Store eller komplekse opgaver.

Andre boligforeninger har flere bygninger og mange forskellige opgaver på tage og facader. De mest komplekse opgaver vi løser, løser vi ofte sammen med rådgivende arkitekter på bevaringsværdige- eller helt fredede ejendomme. Her stilles der store krav til vores tømreres og mureres faglighed, og det kan de godt lide. Skal en boligforening have skiftet et helt tag, kan det betale sig at få opført et stillads. Kan den samme boligforening nøjes med at tætne taget, så kan det betale sig at ringe til os.

Hvad siger Arbejdstilsynet? “Arbejdstilsynet kommer forbi vores pladser i gennemsnit 2-3 gange om året. Når de møder op på en plads, ønsker de typisk at se vores redningsplan og risikoanalyse samt høre nærmere om, hvad vi laver. Derefter kører de igen. De er jo til for at opretholde sikkerheden, og det sætter vi faktisk pris på, da vi gør det samme. Nogle tilsynsførende ved mere om denne type højdearbejde end andre, men de fleste kender godt til vores IRATA uddannelse og sikkerhedsniveau. Vi fik også for første gang et besøg af AT i Juli måned på firmaadressen, hvor vores interne sikkerhedsprocedurer samt lager med udstyr blev gennemgået. Her var der intet sikkerhedsmæssigt at bemærke. Vi har dog indført en ny politik omhandlende solcreme til vores ansatte, som jeg ikke vidste, jeg skulle tage stilling til”, udtaler Jacob Vestervang smilende. n 109

Effektiv energianalyse Med et skarpt fokus på udskiftning af lysstofrør til LED har Tårnby Kommune sikret sig en årlig besparelse på næsten 500.000 kroner i udgifter alene til belysning.

Jørn Aarup Energikonsulent EnergiRådgivning Danmark

En udskiftning af ældre lysstofrør til lavenergi LED-rør på tre skoler og et enkelt idrætsanlæg har skåret knap en halv million kroner af Tårnby Kommunes udgifter alene til belysning. – Fra vi første gang tog kontakt til kommunen og til projektet var gennemført, gik der under en måned, siger Jørn Aarup. Han er energikonsulent i EnergiRådgivning Danmark, som er et konsulent- og salgshus, der har specialiseret sig i energibesparende projekter. Ved hjælp af virksomhedens værktøj ”Energi Ide katalog” foretager virksomheden en effektiv, men grundig gennemgang af kundens bygninger – og den danner grundlag for udførelsen af selve projektet.

En unik proces

tigt overblik over den enkelte bygning, uden at vi selv skulle bruge halve og hele dage eller dyre konsulenttimer på det. To dage efter at vore bygninger var gennemgået, fik vi en præcis energirapport, der viste os betingelserne for projektet og den konkrete besparelse, siger Claus Birch, som er energichef i Tårnby Kommune. Han er godt tilfreds med projektet, hvor EnergiRådgivning Danmark både stod for kontakten til den autoriserede elektriker, der skiftede lyskilderne, håndterede tilskudsordninger fra energiselskaberne og sørgede for at bortskaffe de gamle lyskilder. – EnergiRådgivning Danmark styrede projektet til alles fulde tilfredshed og mindst mulig gene for kommunens ansatte på de enkelte institutioner, siger Claus Birch.

Det unikke ved processen med EnergiRådgivning Danmark var, at vi fik et meget hur-

De ti største bygninger

110

Den gratis energianalyse tog afsæt i et møde med kommunen, hvorefter EnergiRådgivning Danmark foretog en bygningsscreening af kommunens 10 største bygninger. Et vigtigt kriterie for screeningen var, at bygningen fortrinsvis havde lysstofrør, som kunne bygges om eller udskiftes med LED paneler. – Vi ved af erfaring, at det klart er her, de allerstørste besparelser er. Kunden kan spare op til 60-70 procent på at skifte lysstofrør ud med LED-rør eller nye LED-armaturer, siger Jørn Aarup. Ud af de 10 bygninger valgte EnergiRådgivning Danmark de tre skoler samt et idrætsanlæg. Alle bygninger blev gennemgået rum for rum sammen med en driftsansvarlig.

Projektet i tal Tårnby Kommune sparede i alt 472.000 kroner i de fire bygninger. Kommunen fik tilskud på 121.000 kroner fra energiselskaberne, og den gennemsnitlige tilbagebetalingstid var 20 måneder.

Hvad blev der gjort Først blev kilder optalt og registreret. Denne grundige optælling varer typisk op til tre timer og giver et overblik over de enkelte lyskilders type, watt, armatur, hvor mange timer i døgnet de brænder, pris på el samt, hvor ofte lyskilderne bliver udskiftet. – Alle disse data danner grundlag for en beregning af bygningens nuværende forbrug, og analysen viser samtidig, hvor meget man sparer ved at skifte til LED. Kunden får et overblik over den årlige besparelse i kroner, den årlige besparelse i kilowatttimer, den årlige besparelse af CO 2 samt investeringens tilbagebetalingstid, siger Jørn Aarup. I Tårnby viste analysen, at Tårnby Kommune samlet kunne spare 472.000 kroner på de fire bygninger, og at tilbagebetalingstiden i gennemsnit var under 20 måner. Det var nok til at overbevise energichefen. En måned senere var projektet, der alene på SkelgårdsServicehåndbogen 2017-2018

skolen indebar udskiftning af godt 1.600 lyskilder, gennemført.

Skift til LED EnergiRådgivning Danmark anvender kun kvalitetsprodukter med garanti og lang levetid. Jørn Aarup fortæller, at der er allermest at hente både i energibesparelse og komfort ved at sætte fokus på udskiftning af lysstofrør, som både giver dårligt lys og har en kort levetid og et højt forbrug af watt. Samtidig er det farligt affald, da der er kviksølv i lysstofrør. Hvis du skifter et 1.500 mm T8-lysstofrør, der bruger 58 watt ud med et på 22 watt, kan du spare energi og samtidig opnå bedre lys. Ligesom lysstofrør leveres LED-rør i 3000, 4000 og 6000 kelwin - altså nøjagtig samme lysfarver som lysstofrør. Man kan også skifte T5-lysstofrør ud med de nye T85 LED-rør, der har en rekordhøj effektivitet på op til 160 lumen pr. watt. Her kan du i bedste tilfælde gå fra 80 watt til 35 watt.

Fokus på driften på alle energiområder Ud over ”Gratis Energi Analyse på Lys” tilbyder EnergiRådgivning Danmark vore kunder et ”Energi Idekatalog”, der er en energirapport for alle energikilder i bygningen. Denne rapport er omfattende og foretages af en uddannet ingeniør, EnergiRådgivning Danmark dog har lavet aftaler med en EU fond, der dækker en stor del af udgiften til denne rapport. ”Energi Idekataloget” koster dermed et minimum for kunden. ”Energi Idekataloget” er en nøglefærdig rapport på alle energiforbrugs områder i en bygning med tilhørende implementeringsplan/tilbud og beregninger på tilbagebetalingstiden. Kunden kan benytte elementer fra idekataloget via os eller andre leverandører, siger Jørn Aarup – vi er et One Stop Shopping Energi tilbud. Når projektet er implementeret kan kunden tilkøbe et ”Energi Control Program”, hvor vi eller kunden selv sikrer besparelserne opnåes og vi løbende kan kontrollere og evaluere indsatser og rette til. n 111

Din maler kan hjælpe dig til et bedre og varmere indeklima Ved brug af allergivenlig maling og med tapet, der virker isolerende, kan din bolig på kort tid blive et rarere og på sigt et mere sundhedsvenligt sted at bo.

John Petersen Malermester, Malerfirmaet John Petersen ApS.

Særligt gamle boliger kan have et dårligt indeklima og være dårligt isolerede, og man kan opleve, at der opstår skimmel i kolde vinterdage. Dette sker som en kombination af utilstrækkelig isolering, utætheder, og når kolde vægge bliver mødt af et varmt indeklima, så der opstår kondens og heraf skimmelsvamp. Et bedre indekli112

ma kan skabes og skimmelsvamp kan forebygges ved at sikre, at fugten, der opstår under opvarmning kommer ud af lejligheden. Hyppige udluftninger over dagen er altid at anbefale, men yderligere kan skimmelsvamp forebygges med isolerende og skimmelhindrende tapet, fortæller malermester John Petersen. Det behøver

ikke være omfattende og kan endda gøres for et forholdsvis lille beløb, da det oftest blot er en enkelt væg eller to, der skal behandles. Og i modsætning til normal isolering, hvor der bruges flere fagmænd, kan der her nøjes med en maler. Det koster 500,- kr. pr. kvadratmeter, hvor det til sammenligning koster 250,- kr. med glasfilt. Servicehåndbogen 2017-2018

I modsætning til normal isolering, hvor der bruges flere fagmænd, kan der her nøjes med en maler. 113

Positiv effekt på indvendig opvarmning Kolde ydervægge kan være umulige at varme op – og en stor del af den indvendige opvarmning går tabt, men med opsætning af tapetet kan man øge opvarmningen øjeblikkeligt. Der er lavet undersøgelser, der viser, at op mod 80 % af boligens energi bruges på opvarmning, og har en bolig meget kolde ydervægge, bruges en stor del af energien til at opvarme disse. Det betyder, at megen af opvarmningen går tabt. Dette kan afhjælpes ved at behandle de kolde vægge med tapet med isolerende effekt. Og der kan måles en effekt allerede lige efter tapetet er sat op. Med et infrarødt termometer kan man måle temperaturen før og efter behandling og se en forskel.

God investering ved istandsættelse Står lejligheden for at skulle istandsættes, er det en fornuftig investering at få behandlet de kolde vægge på samme tid. Det tager 3 dage at behandle en væg inklusiv tørretid, og det er kun kolde ydervægge, dette skal gøres ved. Der er ingen grund til at sætte op på de øvrige vægge, som blot skal have normal behandling – alt efter ønske og behov. Gammelt tapet skal renses væk først, og det isolerende tapet sættes op, spartles og males eller tapetseres ef-

Væg + tapet 114

terfølgende, som man nu ønsker det. Herefter kan man glæde sig over, at den væg, der før var kold, nu er blevet varmere – og et smukt ensartet udseende af hele rummet.

Ingen rumreduktion Tapetet kan ikke erstatte almindelig isolering, og kræver en bolig isolering, skal dette gøres. Men ved kolde ydermure med en kold indvendig væg, kan man med denne behandling afhjælpe problemet ved op til 27 % bedre isolerende effekt – uden at opsætte tykke isoleringsplader, som kan reducere et rums mål væsentligt. Dette kan være et problem ved små kamre og når man kun råder over få kvadratmeter, hvor isolering med tykke isoleringsplader tager pladsen til eksempelvis en seng. Dette tapet er kun 4 millimeter tykt, så man vil ikke opleve en rumreduktion, og yderligere behøver man ikke længere at bekymre sig over at sætte møbler op ad denne væg, hvor det ellers kan dannes skimmelmærker bag møbler op ad en kold væg, netop fordi der opstår kondens. Ingen kondens – ingen skimmel! Op til 75 % hurtigere opvarmning er målt, efter en væg er blevet tapetseret med energienergioptimerende vægtapet. Men her skal man naturligvis tage højde for, at en måling skal ske, hvor der

Væg, KlimaTec KV 600 + tapet

KlimaTec energibesparelse

Rum med KlimaTec

reelt er en kold væg. Det er derfor godt at vente til det bliver frostvejr, og væggene er rigtig kolde. Så kan man måle effekten meget tydeligt efter.

Bedre indeklima efterspørges Vi har haft rigtig gode erfaringer med at vægbehandle boligkomplekser, fortæller malermester John Petersen, og efterspørgslen stiger, som det bliver afprøvet, og der opleves en effekt med det. Vi begyndte at arbejde med det sidste år, og der har været god respons på det allerede. Vi tror på produktet, så vi anbefaler det gerne til vores kunder, og hvis der i en boligforening er usikkerhed omkring det, foreslår vi at lave en testlejlighed, som man så kan opleve effekten af, før man beslutter sig for at lave det i alle lejligheder. Vi er startet op med nog-

Rum uden KlimaTec

le enkelte boligselskaber i Storkøbenhavn, og dem, der har taget det til sig, har været meget begejstret for det. Man kan ikke se forskel på en væg med dette produkt og en væg med filt. Og man kan sagtens tapetsere oven på det – også med filt, hvis man ønsker det. Det er dog ikke nødvendigt, og som noget ekstra godt at sige, kan dette isolerende tapet også bruges til at overbygge revner på op til 4 mm – på samme måde som glasfilt. Så visuelt gør det ingen forskel i forhold til andre pæne vægge. Det er dejligt at teknologien er nået så langt, så vi også kan bidrage til et bedre og mere økonomisk indeklima nu. Vi er meget optaget af at bruge produkter, som bidrager til et godt indeklima. Derfor bruger vi også svanemærkede malinger, og med dette tapet kan vi yderligere forebygge Skimmelsvamp. n

Kilder: http://www.bolius.dk/indvendig-efterisolering-kan-give-skimmelsvamp-19390/ Servicehåndbogen 2017-2018

115

Spar penge på energien Elforbrug til kommunikation og underholdning fylder mere og mere på elregningen. Men med små tiltag kan man undgå overflødigt forbrug.

Morten Kidal Senior Press Advisor, DONG Energy

Fladskærmene kører selv om vi ikke ser fjernsyn eller også står de stand by og bruger strøm. Det samme gælder for computere, tablets, smartphones, spilkonsoller og musikanlæg. En ny undersøgelse fra DONG Energy viser, at underholdnings og kommunikationsteknolo116

Teenagere udgør et sparepotentiale – de bruger ca. 20 % mere El og 10 % mere vand end resten af familien.

gierne nu bruger næsten lige så meget strøm som madlavning, køl-frys og tøjvask i hjemmet. Undersøgelsen viser, at der gennem de seneste 10 år har været nogle markante ændringer af strømforbruget. For 10 år siden stod underholdning og kommunikation for 26% af det

samlede forbrug i en villa. I dag er vi oppe på 39%, og i lejligheder er tendensen endnu mere tydelig. Her kan forbrug til de sjove ting udgøre helt op til 50% af elregningen. Hvis man vil undgå overflødigt elforbrug til underholdning og kommunikation, så kan det Servicehåndbogen 2017-2018

betale sig bruge bærbare computere eller tablets i stedet for stationære, der bruger dobbelt så meget strøm som bærbare. Og forskellen er endnu større ved brug af tablets. Husk også at indstille strømstyringen, så computeren går i sleep mode efter 10-15 minutter 117

uden brug. Hvis du skal købe nyt, kan det betale sig at gå efter det blå Energy Star-mærke, der er din garanti for, at computeren er blandt de mest energieffektive på markedet. Besparelsen vil typisk ligge på 110-125 kr. om året. Et andet besparende tiltag er at slukke på afbryderne, når trådløse musikanlæg og spilkonsoller ikke er i brug. I værste tilfælde kan det koste op mod 2000 kr. om året, hvis en spilkonsol er konstant tændt. Sluk også for kontakten, når du tager mobilen eller tabletten ud af opladeren. De lidt ældre opladere bruger strøm, selvom mobilen er fjernet. Med elspareskinner kan du være sikker på, at dine apparater er helt slukkede og ikke bruger standby-strøm. Skinnen kan bruges til pc, skærm, printer, modem, 118

router, højttaler, tv, dvd, musikanlæg og spilkonsoller. I en typisk husstand med to voksne og et eller to børn er der op til 800 kr. at spare om året på standby-strøm.

Teenagere fører an i energiforbrug Er der teenagere i husstanden, så er der helt sikkert også potentiale for at spare på strømmen. De er nemlig nogle af hjemmets store energislugere. De bruger cirka 20 procent mere el og 10 procent mere vand end resten af familiens medlemmer. Heldigvis er der mange måder at hjælpe dem med at skære ned på forbruget uden, at de behøver at gå på kompromis med komfort og livsstil. Hvad angår de unge, så er det mest effektive at sætte ind over

hængig af kvaliteten holder de helt op til 25 år og koster som regel mellem 100 og 300 kr stykket. Til sammenlingning holder en sparepære 6-10 og en halogenpære cirka to år. Du kan således spare cirka 100 kr om året for hver 60 watt glødepære, du skifter ud med en A+mærket LED pære. Det kan hurtigt blive til mange penge. Hvis du skifter tre 20 watt halogenpærer ud med 15 watt sparepære er der også cirka 100 kr at hente om året.

Tøjvask er en strømsluger Der er også noget at tage fat på ud over belysningen. Skru godt ned for den elektriske gulvvarme og håndklædetørrere i sommermånederne – det er etpar af hjemmets store strømslugere. Fyld vaskemaskinen op inden den tændes. Vask hellere tre fyldte maskiner i stedet for 6 halvfyldte maskiner. Det betaler sig at købe A++ eller A+++ hvis du skal udskifte en mere end fem år gammel opvaskemaskine. Besparelsen er på næsten 700 kr om året. Oftest er det nok at vaske kulørt ved 30 grader. Hvis du bruger tørretumbler, hvor tøjet i forvejen er centrifugeret ved 1600 omdrejninger i stedet for ved 1000 omdrejninger kan du spare cirka 280 kr. om året. I det hele taget handler energifor overdreven tøjvask og badning. Det giver gevinst på regningen, reducerer risikoen for allergi og tør hud, og tager hensyn til vores miljø. Og igen er det vigtigt at holde øje med forbrug til standby.

Spar på andet forbrug

Du kan spare cirka 100 kr om året for hver 60 watt glødepære, du skifter ud med en A+mærket LED pære. Det kan hurtigt blive til mange penge.

Hvad så med forbrug, der ikke handler om kommunikation og underholdning? Her er der også stort potentiale for at finde besparelser, og der sker især meget på belysning. De nye LEDpærer kan spare dig for helt op til 90% af dit forbrug i forhold til de gamle glødepærer, og der er også en pæn besparelse ved at udskifte sparepærer med LED. Besparelsen kommer især i kraft af LED-pærernes lange levetid. Af-

besparelser om gode vanerog om at være opmærksom på dit forbrug. Det kan den gratis app “Min energi” fra DONG Energy være med til. Med en bliver det nemt at holde øje med dit el og/eller naturgasforbrug, du kan se, hvor dit forbrug ligger ift. gennemsnittet og tjekke dit standby-forbrug af strøm. Og så er der også flere gode sparetips app’en. n

Servicehåndbogen 2017-2018

119

Miele Professional – høj kvalitet og billigst på den lange bane Nu også med mulighed for at betale pr. vask

Kurt Laugesen Miele Professional

Mange tror, at vaske- og tørretumblerne fra Miele Professional er dyre. Men den påstand er ikke korrekt. Det skyldes det faktum, at maskinerne fra Miele er af en rigtig høj kvalitet, som gør, at de fungerer hver dag - året rundt i rigtig mange år. Den lange holdbarhed gør, at prisen pr. vask er meget lav og vel nok markedets billigste. Miele har i mange år været førende inden for fællesvaskerier på det danske marked. Miele har installeret over 6.000 fællesvaskerier, så arbejdet med projektering, håndtering og servicering af fællesvaskerier er del af hverdagen i Mieles projektafdeling. For os er det rigtig vigtigt, at brugerne er tilfredse, så de har lyst til at købe Miele igen næste gang de skal udskifte deres professionelle vaske- og tørretumbler. I 120

Vaskerimaskiner kan sammensættes efter behov og plads. Maskinerne med kapacitet på 5,5, 6,5 og 8 kg kan sættes ved siden af hinanden eller i søjle og der kan indbygges reservationsog betalingssystemer med features som internetreservation, sms service, pris differencering m.v. efter ønske. Servicehåndbogen 2017-2018

121

den forbindelse har vi fået udarbejdet en analyse af det uafhængige institut Mercuri International, som viste, at hele 97% af vores eksisterende kunder, vil købe en maskine fra Miele Professional igen.

Miele Complete – betal pr. vask Selvfølgelig koster det nogle penge, når man skal etablere et fællesvaskeri i en boligforening. Derfor har Miele også lyttet til brugernes ønske om at få et koncept, hvor man betaler pr. vask – og lader Miele ordne resten. Vi kalder konceptet for Miele Complete. Her får boligforeningen en skræddersyet totalløsning med det antal vaskemaskiner, tørretumblere og en betalingsløsning, som vi gennem en behovsafdækning når frem til, vil være den mest optimale løsning for beboerne. Det eneste boligforeningen skal gøre er at lægge lokaler til og betale en fast pris pr. vask. Det er nemt, og beboerne kan hver dag glæde sig over at have adgang til førsteklasses maskiner.

Derfor vælger boligforeningerne Miele Professional Grunden til at vores mange brugere af Miele fællesvaskerier er så glade for deres løsning er, at de oplever, at de har: • Færre driftstop og mindre bøvl med maskinerne. Mieles maskiner holder til hverdagen og mange forskellige brugere • Langtidsholdbare maskiner som er konstrueret til mange års hårdt slid. Når først maskinen er installeret, så kører den bare. År efter år. • Maskiner som er billigst på den lange bane. Med længere holdbarhed, færre driftstop og mindre energi-, vandog sæbeforbrug bliver Mieles maskiner hurtigt en god forretning

21 forskellige vaskeprogrammer og sprogvalg Der er ofte mange forskellige brugere af fæl122

lesvaskerierne, og det skal være nemt og intuitivt for alle at benytte maskinerne. Derfor sætter vores brugere også rigtig stor pris på de 21 forskellige vaskeprogrammer, som vi kan tilbyde - og en stor sprogpakke, så alle nationaliteter bliver tilgodeset.

Bedre vaskeresultat Mieles maskiner passer på tøjet. Slitage, huller og irriterende trådudtræk – det hele mindskes med Mieles unikke SoftCare Tromle. Det giver brugerne det allerbedste vaskeresultat med mindst muligt slid. SoftCare-tromlen sikrer exceptionel skønsom vask. Mieles tromlekonstruktion giver en helt ny oplevelse af, hvad skånsom vask betyder. SoftCare tromlen er konstrueret efter helt nye principper, og Miele har haft verdenspatent på denne unikke konstruktion i 20 år.

SoftCare tromlen – den store forskel Der er de traditionelle tromler – og så er der SoftCare tromlen. De traditionelle tromler består af en masse huller, som, afhængig af deres størrelse, har en tendens til at slide unødigt på tøjet. Under centrifugeringen presses tøjet ud i de små huller. Det kan resultere i irriterende trådudtræk.

SoftCare tromlen er designet til at passe på tøjet Under vask danner den særligt hvælvede konstruktion en vandfilm mellem tøjet og tromlen. Det nedsætter friktionen og dermed slitagen på tøjet i forhold til vask i en traditionel tromle. De færre og mindre huller i tromlen gør, at tøjet ikke presses fast mod væggen, og at trådudtræk reduceres i videst muligt omfang, også ved de højeste centrifugeringshastigheder. En yderligere gevinst ved Mieles SoftCare tromle er, at fremmedlegemer som fx. BH-bøjler ikke kan gå gennem hullerne og sætte sig fast i afløbsventilen, med dyre reparationer til følge. Det er ikke unormalt, at en sådan repara-

I en traditionel vasketromle presses tøjets fibre ud gennem de mange huller ved høje centrifugeringsomdrejninger. Derved sker et øget slid på tøjet. Som det ses af billedet til højre sker det stort set ikke i en SoftCare-tromle med færre og mindre huller.

Trådudtræk i en traditionel vasketromle

Trådudtræk i en SoftCare-tromle, vask

Tromle fra tørretumbler af ukendt fabrikant med huller i tromlevæggen og to huller revet op

SoftCare-tromle fra en Miele tørretumbler med kubeformet præget mønster og ingen huller

tion koster kr. 3.000,-, en udgift, man aldrig får på en Miele maskine.

Alle har råd til en Miele

Betalingsløsning til fællesvaskeriet Behovet for en betalingsløsning i fællesvaskeriet, som er nem at anvende og nem at administrere, står højt på ønskesedlen hos alle boligforeninger med et fællesvaskeri. MieleLogic er Mieles bud på en fremtidssikret betalingsløsning, som letter administrationen af fællesvaskeriet, og som samtidig gør det nemmere for beboerne at reservere og betale for deres vask. Den daglige brug sker helt enkelt via en portal på nettet - udviklet af Miele Professional - eller som en integreret del af boligforeningens egen hjemmeside. Man bestemmer selv, hvor avanceret løsningen skal være. Om det skal være en skærm til selvbetjening i vaskeriet med Dankort betaling, eller om det skal være en løsning med reservationer via nettet, SMS påmindelser, adgangskontrol, betaling via huslejen, MobilePay - eller noget helt tredje. Det er helt op til boligforeningen. Betalingsløsningen kan sammensættes, så den dækker den enkelte forenings behov. Servicehåndbogen 2017-2018

En boligforeningen kan finansiere et fællesvaskeri fra Miele på flere forskellige måder. Valget står mellem at købe kontant, leasing eller betaling pr. vask. Det giver den enkelte boligforening mulighed for at vælge den finansieringsform, som bedst passer til deres likviditet – og gør det samtidig muligt for alle at få adgang til et Miele fællesvaskeri.

Få hjælp til at træffe det rigtige valg Står din boligforeningen og skal til at investere i et nyt fællesvaskeri, så er der hjælp at hente på ”Fællesvaskerianvisning”. Det er en hjemmeside, hvor du skal svarer på 8 spørgsmål og til gengæld får du et fuldt overblik over: • Alt det du skal huske, tænke på og overveje • Faldgruber og muligheder • Alt fra ønsker til betalingsløsning og driftsøkonomi til servicekrav og finansiering Tag testen og få en fællesvaskeri-anvisning, som gør det nemmere at tage en beslutning. Hvad enten du vælger Miele eller ej. Du finder siden på www.faellesvaskeri.dk n 123

Vurderingsprincipper og 18 måneders reglen Hvad er det økonomisk mest hensigtsmæssige valg af vurderingsprincip for værdiansættelse af andelsejendomme – herunder 18 måneders reglen ved valuarvurdering?

Jeanette Elsner Interview af ejendomsmægler og valuar, MDE Hans Trebbien til tillægstekst. Indledning skrevet af Jeanette Elsner

Man kan som bekendt vælge mellem 3 principper ved opgørelse af A/B -ejendomsværdien og dermed beregningen af andelskroneværdien for de enkelte andelsboligejere: 1) Anskaffelsesværdien, 2) Den kontante handelsværdi som udlejningsejendom (valuarvurdering, foretaget af en ejendomsmægler og valuar), samt 3) Den senest ansatte offentlige ejendomsvurdering. Grundene til at vælge de forskellige principper kan være mange, og her er det som udgangspunkt alderen af foreningen, der retfærdiggør valgene. Ved en nystiftet forening er der fra 2013 indført regel/krav om, at anvende opgørelsesmetode nummer 1 eller 3 i de første to år, og ved en ældre forening giver det fornuft at vælge blandt 2. og 3. princip. Men om hvorvidt det 2. eller 3. princip er hensigtsmæssigt, kan forklares. 124

Hans Trebbien ejendomsmægler og valuar MDE

Konsekvenser ved valg af den offentlige vurdering som princip Mange foreninger vælger at benytte den offentlige vurdering, fordi denne allerede foreligger og ikke medfører yderligere omkostninger til en valuar. Dette valg kan dog vise sig ikke at være det bedste – og endda medføre forringede økonomiske muligheder for foreningen. I sidste ende er det de A/B-ejere, der står over for at sælge deres andel, der står med "problemet". Foreninger, der vælger den offentlige vurdering, accepterer samtidig denne som maksimalprisen, som så ligger til grund for beregning af andelskronen. Den offentlige vurdering ligger oftest under markedsprisen og for, hvad ejendommen reelt er værd, og de enkelte andelslejligheder kan sælges til. Den offentlige vurdering tager p.t. ikke højde for markedsændringer og specifikke for-

hold for ejendommen, som kan betyde en ændring i dens værdi. Og det kan yderligere være både en tung og besværlig proces at få SKAT til at godkende en eventuel værdiforøgelse ved gennemførte forbedringer, moderniseringer og ombygninger (elevatorer, altaner o.l.), hvilket betyder, at finansieringsdelen hertil vil være det eneste, der figurerer i regnskabet – og der således regnskabsmæssigt sker en udhuling af værdien ved en forringet egenkapital. Ved accept af den offentlige vurdering som værdiansættelsesprincip, accepteres en statisk situation og en fastfrysning af værdien, som kun reguleres hvert andet år. Da den offentlige vurdering oftest er sat lavt, betyder det, at sælger af en andelslejlighed går glip af en gevinst, der matcher det generelle markedsniveau – eller måske, at sælger går ud med et tab, fordi ejendommens (offentlige) vurdering er faldet siden købet. Disse forhold gør, at valget af det offentlige princip kan forringe en forenings økonomiske muligheder og skabe salgsmæssige forvridninger – både aktuelt og på sigt.

At vælge en valuar er at pleje og udnytte foreningens økonomiske potentiale Ved valg af princip nr. 2 – som er valuarvurdeServicehåndbogen 2017-2018

ringen, vælger man den mest præcise måde at værdisætte andelsboligforeningens ejendom på. En ejendomsmægler og valuar er specialist i at besigtige og vurdere ejendomme, og ved brug af en valuar til værdiansættelse af jeres ejendom sikrer I, at der er taget højde for alle tænkelige forhold, der påvirker jeres ejendoms værdi – både aktuelt og på sigt. Valuaren vurderer jeres ejendom ud fra et markedsmæssigt perspektiv ved at sammenligne med prisniveauet på lignende ejendomme på markedet– herunder lokalområdet, markedstendenser og lovmæssige forhold samt udbud og efterspørgsel. Med sin markedsmæssige knowhow og byggetekniske indsigt, har valuaren øje for ejendommens økonomiske potentiale, og kan rådgive jeres forening om hvilke områder, I skal fokusere på for – f.eks. at sikre vedligeholdelse af ejendommen – og dermed sikre en bedre markedsværdi. Valuaren tager eksisterende projekter med i sin vurdering. Hvad betyder det? Hvilken effekt vil det have? Udnyttes potentialet? Er klimaskærmen i orden? Og andre væsentlige forhold, der kan påvirke prisfastsættelsen. Alt dette afspejles i valuarvurderingen og tilrettelægges, så det er klar til revisor, der udarbejder A/B's årsrapport. 125

18 måneders regel Bestemmelsen om tidsintervallet "18 måneder" fremgår af teksten i andelsboligloven § 5, stk.2, litra b, sidste punktum: "Vurderingen må ikke være mere end 18 måneder gammel”. Med tidsfristen på 18 måneder åbnes mulighed for, at generalforsamlingen kan godkende den vurderede handelsværdi for et år ad gangen. De 18 måneder skal beregnes fra det tidspunkt, hvor der indgås aftale om overdragelse af en A/B andel. Tidsfristen blev indført under hensyntagen til, at vurderingen af handelsværdien typisk bliver foretaget i forbindelse med en

regnskabsaflæggelse, og at denne vurdering danner grundlag for prisberegning i årsrapporten, som skal være gældende et år efter dens vedtagelse. De 18 måneder skulle give mulighed for, at andelsboligforeningen ved regnskabsårets udløb lader ejendommen vurdere og så indarbejder vurderingen i regnskabet, som typisk forelægges (og vedtages) på generalforsamlingen ca. 6 måneder efter regnskabsårets udløb. Imidlertid har fortolkning - og anvendelse - af "18 måneders reglen" vist sig at være noget forskellig, og her kan nævnes eksempler:

EKSEMPEL 1

EKSEMPEL 2

afholder, jfr. vedtægter, ordinær generalforsamling inden udgangen af juni måned. • I marts 2017 udarbejdes valuarvurdering til brug for årsregnskab 2016. • Vurderingen angiver handelsværdi pr. 31. december 2016. • Vurderingen er underskrevet 15. marts 2017. • A/B vedtager 25. juni 2017 andelskroneværdi på grundlag af valuarvurderingen. • Vurderingens udløbsdato er 18 måneder, der beregnes fra årsafslutning / statusdag (31. december 2016) og er således gældende indtil 30. juni 2018.

holder, jfr. vedtægter, ordinær generalforsamling inden udgangen af oktober måned. • I august 2017 udarbejdes valuarvurdering til brug for årsregnskab 2016/17. • Vurderingen angiver handelsværdi pr. 30. juni 2017 • Vurderingen er underskrevet 15. august 2017. • A/B vedtager 25. oktober 2017 andelskroneværdi på grundlag af valuarvurderingen. • Vurderingens udløbsdato er 18 måneder efter 30. juni 2017, altså 31. december 2018.

AB kan i nyt regnskabsår for 2017 (med årsafslutnings- / statusdag 31. december 2017), der vedtages af generalforsamlingen i juni 2018, anvende denne vurdering, men får i den sidste halvår af 2018 et problem, såfremt der handles andele i den periode. Her tilrådes det, at andelsboligforeningen i forbindelse med regnskabsaflæggelse for 2017 rekvirerer ny valuarvurdering/en revurdering, så der ikke opstår en forældelsesperiode i regnskabsår 2018

A/B kan i (nyt) regnskabsår for 2017/18 (med årsafslutnings- / statusdag 30. juni 2018), der vedtages af generalforsamlingen i oktober 2018, anvende denne vurdering, men får de sidste 6 måneder af regnskabsåret 2018/19 et problem, såfremt der handles andele i den periode. Her tilrådes det, at andelsboligforeningen i forbindelse med regnskabsaflæggelse for 2017/18 rekvirerer ny valuarvurdering/ en revurdering, så der ikke opstår en forældelsesperiode i regnskabsår 2018/19.

• A/B har kalenderår som regnskabsår og • A/B har regnskabsår 1. juli - 30. juni og af-

126

Valuaren bør tages med på råd ved jeres vedligeholdelsesplan og for at sikre at jeres værdigrundlag er gyldigt – 18 måneders reglen i praksis Udover at I får en mere præcis ejendomsvurdering, er det fornuftigt at tage jeres valuar med på råd ved udarbejdelse af jeres vedligeholdelsesplan og også at indregne valuars årlige-tjek-up i bestyrelsens periodiske og fastlagte rutiner med en løbende god dialog. I bør have en frisk valuarvurdering i forbindelse med årsregnskabsafslutning hvert år for at sikre, at vurderingen lovmæssigt er gyldig. Reglen om 18 måneders-valuarvurdering kan forvirre og yderligere skabe nogle uhensigtsmæssige skævheder samt unødigt besvær i jeres forening. For at sikre, at jeres forening ikke står i en situation, hvor jeres ejendomsvurdering er ugyldig i en periode, er det vigtigt at forstå, hvad denne 18 måneders regel betyder, og hvordan I skal forholde jer til den regnskabsmæssigt. Nedenfor forklarer ejendomsmægler og valuar, MDE Hans Trebbien, hvordan 18 måneders reglen fungerer i praksis, og hvorfor værdiansættelse bør ske hver 12. måned:

Beregning af andelskroneværdi når AB bruger valuarvurdering. Skal det ske hver 18. måned eller hver 12. måned? I følge andelsboliglovens § 5 kan en andelsboligforening i forbindelse med opgørelse af andelskronens værdi (andel i foreningens formue) anvende tre forskellige principper til fastsættelse af værdien af ejendommen. Disse principper er: 1 Anskaffelsesprisen 2 Den kontante handelsværdi som udlejningsejendom (benævnt som "valuarvurdering") 3 Den seneste ansatte offentlige ejendomsvurdering Servicehåndbogen 2017-2018

Såfremt andelsboligforeningen anvender den kontante handelsværdi som udlejningsejendom, skal denne fastsættes af en ejendomsmægler, der tillige er valuar, og vurderingen må ikke være mere end 18 måneder gammel.

Ny undtagelsesregel pr. 1. juli 2013 – som værn mod spekulation i prisudvikling Fra2013 er indført en undtagelsesregel - en karensperiode på 2 år - der "begrænser" anvendelse af valuarvurdering gældende for nye andelsboligforeninger, der dels er stiftet ved erhvervelse af en udlejningsejendom, dels er stiftet efter 1. juli 2013 - efter bestemmelsens ikrafttræden. Vurderingen er som nævnt til brug for foreningens ansættelse af ejendommens værdi i årsrapporten og dermed indirekte til fastsættelse af de enkelte andelslejligheders værdi. Vurderingen skal være lavet i overensstemmelse med reglerne i andelsboliglovens § 5, stk. 2, litra b. Det betyder, at ejendommen skal vurderes til den kontantpris, den vil kunne sælges til som udlejningsejendom, idet der tages udgangspunkt i, at den ikke har status som andelsboligforeningsejendom og ikke har haft det. Det betyder også, at den ikke kan vurderes som eksempelvis en ejerlejlighedsejendom. Samtidig betyder det, at valuaren skal indhente alle relevante oplysninger om ejendommen, dvs. de samme oplysninger, som man ville indhente, hvis ejendommen skulle sælges som udlejningsejendom. Bl.a. som følge af den monopolstilling valuarer har på at udføre vurderinger af andelsboligejendomme efter andelsboliglovens § 5, stk. 2, litra b, er det vigtigt, at vurderingerne hver gang bliver så rigtige som muligt. n

127

Bedre drift og vedligehold af større ejendomme Udvikling af bedre vedligeholdelsesplaner og kurser til driftspersonale skal skabe og bevare sunde og tidssvarende bygninger. Det er grundstenen i et udvidet vedligeholdelseskoncept med undervisningsmoduler

Iben Østergaard Ingeniør Teknologisk Institut

Der er store besparelser på vedligehold i bygninger, når der indarbejdes forebyggende procedurer i den jævnlige drift. Herved reduceres antallet af utilsigtede og omkostningstunge reparationer på bygningsinstallationer og klimaskærm. Disse reparationer kan blive særligt omfattende, hvis der opstår skimmelsvamp 128

forårsaget af ringe luftskifte, indsivende regnvand eller opstigende vand/fugt, eller ved svigt af bygningsdele som altaner, tagværk mv. Hvis antallet af utilsigtede reparationer øges, nedprioriteres de forebyggende vedligeholdelsesopgaver ofte. Hermed kommer bygningen ind i en nedadgående spiral, hvor det bliver

mere og mere omkostningstungt at drive bygningen, samtidig med at tilfredsheden blandt lejerne og brugerne daler. I yderste konsekvens falder ejendommens værdi betragteligt.

De 10-årige vedligeholdelsesplaner 10-årige vedligeholdelsesplaner skal netop Servicehåndbogen 2017-2018

sikre, at ejendommen drives og vedligeholdes hensigtsmæssigt, og at renoveringsprojekter, der kan være energibesparende, eller indeklimaforbedrende eller klimasikring – mod fx oversvømmelser – at sådanne projekter planlægges og gennemføres hensigtsmæssigt. Der findes allerede mange eksempler 129

Ejendomsfunktionærer skal undervises i hensigtsmæssig drift og vedligehold – blandt andet ved bygningsgennemgang.

på gode skabeloner til vedligeholdelsesplaner, men en af udfordringerne er, at få driftspersonalets observationer inddraget i planerne, og derudfra få defineret vedligeholdelsesopgaver eller ligefrem renoveringsopgaver. Samtidig kan god drift af en ejendom medføre udskydelse af større renoveringsprojekter – og det er vigtigt, at omfattende renovering sker hverken for tidligt eller for sent. Erfaringer fra driften af bygningen skal altså bidrage til vedligeholdelsesplanen. Ved at opgradere driftsansvarliges tekniske indsigt og rettidige omhu, kan udgifter til vedligehold af bygningsinstallatio130

ner måske mindskes, beboerne kan få et bedre indeklima og bygningen kan få en længere levetid. Dermed er ejendomsfunktionærernes og servicefirmaer/ -virksomheders viden væsentlig for vedligeholdelsesplanen, og som led i projektet skal der udvikles og gennemføres kurser for såvel driftspersonale – fx ejendomsservice- teknikere – som for administratorerne af ejendommene.

Få oversigt over den samlede drift En anden mangel i vedligeholdelsesplanerne er, at den ikke inddrager den samlede drifts-

Hér er det ikke bare fliserne, der skal re-etableres; det er blevet tid til eftersyn og reparation af sokkel.

økonomi; således bør energibesparelserne ved en renovering indregnes i den fremtidige drift – og vedligeholdelsesplanen skal også fokusere på de andre fordele, som en renovering kan medføre: Miljømæssigt, indeklimafordele, bedre funktioner – ligesom eventuelle ulemper ikke skal forties. Dermed vil vedligeholdelsesplanen give mere værdi for både ejere og lejere af ejendommen. Udviklingen af den udvidede vedligeholdelsesplan samt kurserne for driftsansvarlige er gået i gang, og skal være klar til brug i juni 2018. Gode idéer fra såvel ejere, lejere, andelServicehåndbogen 2017-2018

Det er vigtigt at omfattende renovering sker hverken for tidligt eller for sent. shavere, driftspersonale samt rådgivere, der udfører vedligeholdelsesplaner er velkomne, og kan sendes til projektlederen Iben Østergaard på ibo@teknologisk.dk. Projektet er støttet af Grundejernes Investeringsfond, og det udføres i et samarbejde mellem Teknologisk Institut, Datea, DEAS, Syddansk Erhvervsskole og EUCsyd og Project Zero. n 131

Har jeres forening miljøvenlig kommunikation? - eller bruger I som de fleste to kasser papir pr. år? ProBo er en skræddersyet webløsning til boligforeninger, der gør det frivillige arbejde lettere, hurtigere og lidt mere miljøvenligt.

Christian Ringbæk Partner og konsulent, Prosedo

Miljø

Økonomi

I mange år har gennemsnitsforeningen brugt mange kasser papir og toner for at kunne kommunikere med beboerne. Alene i forbindelse med generalforsamlingerne bliver der i gennemsnit anvendt mellem 40 og 60 sider pr. beboer til indkaldelser, regnskaber, referater og bilag m.v. Et årsregnskab har gennem de seneste 10 år udviklet sig til at indeholde op mod 20 sider, som følge af ny lovgivning, revisors standardbeskrivelser m.v. Hovedparten af disse regnskaber bliver ikke læst af beboerne, men går direkte til affald. I løbet af året sendes der tilmed en række breve fra administrator til de enkelte medlemmer, ligesom bestyrelsen og viceværten printer sedler m.v. til omdeling og opslag i opgangene. Vi antager at de fleste foreninger bruger ca. 100 stykker papir pr. husstand. I Storkøbenhavn er gennemsnitsforeningen på 30 boliger. Det vil sige at der pr. ejendom anvendes ca. 3.000 stykker papir pr. ejendom pr. år. Dette svarer til hele 2 kasser papir.

Følgeudgifterne - ud over selve papiret - er, toner, kopiafgift, porto og mapper til at arkivere papirerne i. Den samlede økonomiske udgift kan ofte beløbe sig til over 10.000 kr. pr. forening. Digitaliseringen af ejendommen vil kunne sikre en miljøvenlig kommunikation. Vi tror på at digitaliseringen er kommet for at blive, ligesom internettet ikke bare er en døgnflue. Så hvorfor ikke gavne miljøet og foreningens økonomi ved at vælge en administrator, der stiller et digitalt kommunikationsværktøj til rådighed? Flere af de store ejendomsadministratorer er begyndt at arbejde på digitaliseringen af hele eller dele af administrationen. Prosedo har gennem de seneste syv år udviklet markedets førende ejendomskommunikationssystem i samarbejde med hovedparten af de 40 største private ejendomsadministrationsfirmaer i Storkøbenhavn. Systemet hedder ProBo og samler al kommunikation om ejendommen på et sted. Det betyder at beboerne kun skal holde sine oplysninger ajour et sted. Samtidig kan både

132

Følgeudgifterne - ud over selve papiret - er, toner, kopiafgift, porto og mapper til at arkivere papirerne i. Den samlede økonomiske udgift kan ofte beløbe sig til over 10.000 kr. pr. forening.

Undgå at jeres vigtige informationer drukner i mængden af printede papirer og mapper og få samtidig informationerne gjort tilgængelige for flere personer fra alle digitale enheder.

administrator, bestyrelsen og viceværten bruge disse oplysninger. Du kan på side 21 tjekke om din administrator har mulighed for at stille ProBo til rådighed. Der findes også andre systemer, så hvis du ikke kan finde din administrator på listen, kan du spørge din administrator om hvilke værktøjer de stiller til rådighed.

Andre fordele ved at bruge digital kommunikation Bestyrelsens tid: De fleste der sidder i en bestyrelse i foreningerne er aktive og travle mennesker. Det betyder, at kan man spare fem til 10 timer om året på at printe og omdele inforServicehåndbogen 2017-2018

mation, så gør man det gerne. Beboernes sikkerhed/tryghed: Der er ikke garanti for at posten leverer breve dagen efter brevene er postet. Det betyder at hvis administrator ikke har sendt manuel post, mindst en uge før indkaldelsesfristen til generalforsamlingen, så kan enkelte beboere risikere ikke at modtage indkaldelsen rettidigt. Når beboerne stiller deres kontaktinformationer i form af mails og telefonnummer til rådighed for bestyrelsen og viceværten, kan disse advisere beboerne hurtigere ved akutte hændelser. Disse hændelser kan f.eks. være vand i kælderen, strømafbrydelse eller sprængte vandrør. n 133

Tilstandsrapport og vedligeholdelsesplan – din ejendoms fundamentale tryghed Alle andelsog ejerlejlighedsforeninger bør have en tilstands rapport og vedligeholdelsesplan for deres ejendom for at sikre ejendommen og dens beboeres økonomi og tryghed. Men hvad er disse dokumenter egentlig for en størrelse? Og hvilke overvejelser skal man som andelsog ejerlejlighedsforening gøre sig, før sådan et tilbud indhentes?

Anders Bang Olsen civilingeniør, Adm. Direktør, Rådgivende ingeniørfirma Bang & Beenfeldt A/S

Hvad betyder det på almindelig dansk? For en helt almindelig andels- eller ejerlejlighedsforenings bestyrelsesformand og øvrige ikke-byggeteknisk kyndige bestyrelsesmedlemmer kan det måske være svært at gennemskue, hvad en tilstandsrapport og vedligeholdelsesplan helt konkret indebærer. Overordnet er en tilstandsrapport et notat, der gør rede for tilstanden af en ejendoms enkelte bygningsdele: klimaskærm (tag, ydervægge, døre og vinduer), installationer og fællesarealer (trappeopgange, loftsrum, kældre, varmecentral mv.). Derudover anviser til134

Ann Krista í Dali cand.comm., kommunikationsmedarbejder, Rådgivende ingeniørfirma, Bang & Beenfeldt A/S

standsrapporten forslag til vedligeholdelsesarbejder af disse bygningsdele samt prisoverslag til fremtidige arbejder. En vedligeholdelsesplan er, med udgangspunkt i tilstandsrapporten, en 5-10 års plan med vedligeholdelsesarbejder, der bør gennemføres. Disse arbejder er oplistet i prioriteret rækkefølge. Vedligeholdelsesplanen giver dermed foreningen et overblik over, hvordan den fremadrettet skal prioritere sine budgetteringer. En vedligeholdelsesplan bør som minimum opdateres hvert 5. år. Det anbefales dog, at den

opdateres én gang om året, da prioriteringerne af vedligeholdelsesarbejderne hurtigt kan ændre sig. F.eks kan fugtsikring af kældre og tage pludselig udvikles til en akut sag efter en sommer med mange skybrud. I Bang & Beenfeldts optik har en tilstandsrapport ikke megen værdi uden en vedligeholdelsesplan, og omvendt er en grundig registrering af en ejendom, som dokumenteres i en tilstandsrapport, nødvendig for udarbejdelsen af en vedligeholdelsesplan - hvilket er begrundelsen for, at vi altid udfører disse som en samlet rapport.

Hvornår er det nødvendigt og hvorfor? De fleste tænker måske, at det kun er ældre ejendomme, der har brug for en tilstandsrapport og vedligeholdelsesplan. Men faktisk kan nyere bygninger også hurtigt vise tegn på skader og generel nedbrydning, som har brug for vedligeholdelsesarbejder f.eks. som følge af dårlige byggematerialer eller blot hårdt slid. Så hvad enten I bor i en ny eller ældre ejendom, er det vigtigt at holde øje med husets øjeblikkelige tilstand. Skader, der lige nu synes små, kan hurtigt vokse sig større og dermed blive en bekostelig affære på længere sigt. En simpel gennemgang af husets tilstand og en plan for de kommende års vedligeholdelsesarbejder kan altså sikre en forening og dens beboere mod ubehagelige overraskelser, som næsten altid bliver både omfattende og dyre, hvis ikke der gribes ind i god tid. En anden god grund til at få lavet en tilstandsrapport og vedligeholdelsesplan er, at når vedligehold og evt. renoveringsarbejder arbejdes ind i en gennemtænkt plan og prioritering, så har foreningen mulighed for at udføre arbejderne på de rigtige tidspunkter af året og planlægge tingene ud fra en helhedsbetragtning. Og sidst, men ikke mindst, er det også vigtigt at pointere, at eftersom ejendommen rent faktisk udgør grundlaget for en andelsog ejerlejlighedsforenings formue og solServicehåndbogen 2017-2018

Sætningsrevne i kvaderpuds

vens, har dens tilstand også en direkte betydning for ejendommens værdi og evt. også foreningens betingelser for at optage lån m.v.

Gode råd, når I skal indhente tilbud I forbindelse med indhentning af tilbud anbefales det, at en forening bestiller et par uforpligtende tilbud på udførelse af tilstandsrapport og vedligeholdelsesplan for at få et overblik over markedet og for at se, hvad de forskellige firmaer tilbyder. Der findes nemlig ikke en fælles standard for, hvad en sådan rapport skal indeholde, og hvor gennemarbejdet den skal være. Derfor anbefales det, at I som forening ikke kun sammenligner priserne på de forskellige tilbud, men at I også kigger på, hvilke kon135

Fugtskade under facadeudsmykning

Revne på gesimsbånd

krete ydelser firmaerne tilbyder. Hvis I ikke helt kan gennemskue, hvad det præcis er, I skal kigge efter, når I sammenligner de forskellige tilbud, kan det eksempelvis være en god idé at bede om at se en rapport, som rådgiveren har udarbejdet for en tilsvarende ejendom, således at niveauet og standarden for rådgivningsydelsen synliggøres. Konkurrencen blandt byggetekniske firmaer i forbindelse med udførelsen af disse rapporter er nemlig hård, og ved en gennemarbejdet rapport vil honoraret typisk blot dække produktionsomkostningerne og lidt til. Dette skyldes blandt andet det faktum, at arbejdet med rapporten og kontakten til foreningen ofte åbner muligheder op for rådgiveren for at fortsætte som rådgiver på efterfølgende vedligeholdelsesopgaver. Vi har desværre oplevet, at ejer- og andelslejlighedsforeninger på baggrund af en tilstandsrapport og vedligeholdelsesplan har igangsat større vedli-

geholdelsesarbejder, som i virkeligheden ikke har været en nødvendighed på det pågældende tidspunkt eller i det udførte omfang. For at undgå misvejledninger som disse kan det være hensigtsmæssigt at forholde sig kritisk til ”meget” billige tilbud. Vores bedste råd i forbindelse med indhentning af tilbud er derfor: Brug jeres sunde fornuft og vær kritiske!

136

Forløbets faser Det første en andelsog ejerlejlighedsforening skal gøre, når beslutningen om at få udarbejdet en tilstandsrapport og vedligeholdelsesplan er vedtaget, er, at kontakte en eller flere byggetekniske rådgivere fra forskellige, rådgivende ingeniørfirmaer. Når foreningen har valgt den rigtige rådgiver, og en aftale er indgået, anbefales det, at rådgiver og den ansvarlige kontaktperson for foreningen i fællesskab diskuterer indholdet af rapporten, så den tilpasses

Nedbrydning på vandnæse

Skade på kvistbeklædning

den konkrete ejendoms behov og evt. også foreningens økonomiske råderum. Når besigtigelsen af ejendommen efterfølgende går i gang, forventes det typisk, at rådgiveren får adgang til alle bygningens fællesarealer. Det vil samtidig også være en fordel, hvis rådgiveren får adgang til én eller flere lejligheder, for at danne sig et indtryk af vedligeholdelsestilstanden af især installationerne i lejlighederne. Rådgiveren vil under besigtigelsen fotoregistrere bygningens tilstand med fokus på problemområderne, som vil indgå som dokumentation i tilstandsrapporten sammen med en uddybende tekst. Under gennemgangen registreres de konstruktive forhold, som f.eks. sætningsskader, revner mv. samt tilstanden af overflader, murværk, tag, vinduer, fugt i bygningsdele mv. Efterfølgende registreres bygningens VVS- og el-installationer og varmecentralen gennemgås. Når ejendommen er gennemgået og re-

gistreret, udarbejdes selve tilstandsrapporten. Afslutningsvis udarbejdes vedligeholdelsesplanen, som bygger videre på resultaterne fra tilstandsrapporten.

Servicehåndbogen 2017-2018

To fluer med ét smæk En tilstandsrapport og vedligeholdelsesplan kan med fordel for foreningen kombineres med en energimærkningsrapport, sådan at energibesparelserne tænkes direkte ind i vedligeholdelsesarbejderne. Nogle foreninger kan endda gennem disse energibesparelser få dækket mange af udgifterne for det nødvendige vedligeholdelsesarbejde, som registreres i tilstandsrapport og vedligeholdelsesplanen. Men uanset om I vælger at kombinere jeres tilstandsrapport og vedligeholdelsesplan med en energimærkningsrapport eller ej, så er det vigtigste, at I kommer I gang. Alt andet er ligefrem uansvarligt. n 137

Om bestyrelsesansvar i andelsog ejerlejlighedsforeninger Flyt den økonomiske risiko ved bestyrelsesansvaret fra bestyrelsesmedlemmets “egne skuldre” til en forsikringspolice.

Niels Ole Sloth forsikringsmægler, Forsikringsmæglerselskabet Assurance Partner A/S

I denne artikel vil jeg først give en kort orientering om bestyrelsesansvar, et bud på fremtiden og til slut en anbefaling til bestyrelsesmedlemmer om at være ekstra opmærksomme på dækningsvilkårene i bestyrelsesansvarsforsikringen. Markedet byder på store forskelle i dækningsvilkår. Hvad er bestyrelsesansvar? Bestyrelsesansvaret er det ansvar man kan ifalde som medlem af en bestyrelse. Ethvert bestyrelsesmedlem kan ifalde bestyrelsesansvar. Dette uanset om man er bestyrelsesmedlem i en stor virksomhed eller ulønnet medlem i en andelsbolig- eller ejerforenings bestyrelse. Kan krav mod bestyrelsen sende bestyrelsesmedlemmer i personlig konkurs? Ja, fordi bestyrelsesansvaret er personligt og ubegrænset. Bestyrelsesmedlemmer hæfter med hele deres formue – med alt hvad de ejer og har. 138

Kan jeg som bestyrelsesmedlem blive holdt ansvarlig for beslutninger, som jeg har stemt imod? Bestyrelsesansvaret er individuelt. Et bestyrelsesmedlem kan derfor som udgangspunkt ikke holdes ansvarlig for beslutninger, som medlemmet har stemt imod. Men det kræver naturligvis, at bestyrelsesprotokollen er ført med stor præcision. Er det ikke ført til protokols, at man som bestyrelsesmedlem har stemt imod en beslutning, så er det vanskeligt efterfølgende - måske flere år senere – at føre bevis for, at man faktisk har stemt imod en beslutning. Og så ender man med at blive holdt ansvarlig, selv om man faktisk har stemt imod det forslag, som efterfølgende medfører en sag om bestyrelsesansvar. Bestyrelsen kan holdes kollektivt ansvarlige ved enstemmige beslutninger. Hvor vanskeligt er det for sagsøger at gennemføre krav om erstatning mod bestyrelsesmedlemmer?

Trin 1: Ansvarsgrundlaget er culpa. Det vil sige, at “målestokken” for om man som bestyrelsesmedlem i en given situation har handlet korrekt eller forkert (ansvarspådragende) bedømmes efter, hvorledes en almindelig, samvittighedsfuld person ville have handlet i den tilsvarende situation. Står man som bestyrelsesmedlem foran dommeren i retten og afgiver forklaring – så er det trods alt betryggende at vide, at ansvaret ikke bedømmes strengere end for en almindelig, samvittighedsfuld person. Hvis “målestokken” peger imod, at “bestyrelsesmedlemmet i den konkrete har situation handlet, som en almindelig, samvittighedsfuld person”, så er der faktisk ikke mere for sagsøger at komme efter. Hvis derimod “målestokken” peger imod, at “bestyrelsesmedlemmet har handlet anderledes end en almindelig, samvittighedsfuld person”, så har sagsøger blot det første af flere trin på plads i forsøget på at holde bestyrelsesmedlemmet erstatningsansvarlig. Servicehåndbogen 2017-2018

Sagsøger skal som de næste trin dokumentere: Trin 2: - at sagsøger har lidt et økonomisk tab. Trin 3: - at sagsøgers tab har årsagssammenhæng med bestyrelsesmedlemmets kritiserede handling / undladelse. Trin 4: - at sagsøgers tab er påregneligt for bestyrelsesmedlemmet. Så det er ikke sådan bare lige at holde et bestyrelsesmedlem ansvarlig og få et tab dækket via forsikringen. For det enkelte bestyrelsesmedlem er forsikringen lige relevant, om det gælder dækning af omkostninger til at friholde sig for ansvar eller betaling af erstatning, hvor der er begået fejl. Advokater er dyre i drift, og har man ingen forsikring eller ikke den fornød139

ne dækning via forsikringen, er omkostningen til advokat for bestyrelsesmedlemmets egen regning. Hvilke andelsbolig- eller ejerforeningers bestyrelser vurderes i særlig risiko for bestyrelsesansvar? • Bestyrelser i andelsboligforeninger stiftet indenfor de seneste år. • Bestyrelser i andelsboligforeninger, der har negativ egenkapital, eller som er gået konkurs. • Andelsbolig- og ejerforeninger, der har gennemført mange og store forandringer. • Bestyrelser i andelsboligog ejerforeninger, der selv varetager administrationen af foreningen. • Bestyrelser i andelsboligog ejerforeninger, der ikke tager den løbende vedligeholdelse af ejendommen alvorligt og forsømmer gennemførelse af små og store vedligeholdelsesopgaver. Et bud på fremtiden! I erhvervslivet kigger man mod udlandet og frygter et stigende antal sager om bestyrelsesansvar. I udlandet – og i særdeleshed USA - findes advokatfirmaer, som har specialiseret sig i at føre sager om bestyrelsesansvar. Det er min vurdering, at efterhånden som dygtige advokater også her i landet tilsvarende specialiserer sig i sager om bestyrelsesansvar, vil antallet af sager mod bestyrelsesmedlemmer stige i antal og størrelse. Indenfor andelsboligog ejerforeninger er mit bud på fremtiden, at vi vil se sager om bestyrelsesansvar overfor bestyrelser, der ikke tager ansvar for den løbende vedligeholdelse alvorligt. At udskyde nødvendig vedligeholdelse af ejendommen er på lang sigt dyrt i forhold til at få vedligeholdelsesarbejder udført på rette tidspunkt. Ved at vente for længe kan en vedligeholdelsesopgave pludselig ændre karakter fra banal vedligeholdelse til en stor renove140

ringsopgave. Og økonomien i opgaven ændrer sig tilsvarende fra overskuelig til uoverskuelig. Et eksempel: Slidte og utætte inddækninger omkring kviste på ejendommens tag vedligeholdes ikke. Regnvand trænger ind til træværket i tagkonstruktionen, der langsomt nedbrydes af råd- og svamp. Træværk i dele af tagkonstruktion må udskiftes. Vedligeholdelse af kviste ville måske have kostet kr. 150.000. Nu lyder regningen til foreningen i stedet på udskiftning af det træværk i tagkonstruktion, som er nedbrudt af råd + vedligeholdelse af kviste kr. 1.950.000. En merudgift til foreningens medlemmer på kr. 1,8 mio. Hvis bestyrelsen har fået en arkitekt eller ingeniør til at udarbejde en vedligeholdelsesplan, som anbefalede vedligeholdelse af inddækninger ved kviste, men bestyrelsen har valgt ikke at følge vedligeholdelsesplanens anbefalinger, eller bestyrelsen helt har fravalgt at få udarbejdet vedligeholdelsesplan, kan bestyrelsesansvar måske blive relevant at drøfte. Under alle omstændigheder lever bestyrelsen med risikoen for at blive mødt med krav. Markedet for bestyrelsesansvarsforsikringer byder på store forskelle i vilkår, så bestyrelsen skal se sig godt for, når forsikring skal tegnes eller fornyes Der er bred enighed om, at kalde forsikringen for en “bestyrelsesansvarsforsikring”. Men når det gælder indholdet – altså forsikringsvilkårene / forsikringsbetingelserne – er der store forskelle på markedet. Køb ikke pr. automatik den dyreste forsikring i den tro, at den dyreste forsikring yder bestyrelsen den bedste dækning. Det er ikke min erfaring, at det hænger sådan sammen. Se i stedet bl.a. efter: Forsikringssum Summen bør ikke være under kr. 1 mio. Fravælg tilbud med passus i forsikrings-betin-

gelserne om, at der uanset summen gælder en maksimumerstatning pr. krav på f.eks. kr. 300.000 eller en maksimumerstatning pr. bestyrelsesmedlem på f.eks. kr. 50.000. Undersøg også, hvordan forsikringen dækker omkostninger og udgifter til sagens afgørelse – typisk hovedsagelig advokatomkostninger. Dækkes disse omkostninger indenfor forsikringssummen eller ud over forsikringssummen? Står der intet i forsikringsbetingelserne omkring dækning af omkostninger til sagens afgørelse, er det positivt. Så dækkes omkostningerne nemlig ud over forsikringssummen og hele forsikringssummen vil være til rådighed til dækning af erstatningskravet. Hvis forsikringsbetingelserne omtaler omkostninger til sagens afgørelse, betyder det altid, at disse omkostninger dækkes indenfor forsikringssummen. Fravælg tilbud, hvor omkostninger til sagens afgørelse dækkes indenfor forsikringssummen. Selvrisiko Selvrisiko slipper man typisk ikke for på en bestyrelsesansvarsforsikring. Fravælg tilbud, hvor selvrisiko er en procentdel af kravet og vælg tilbud, hvor selvrisiko er maksimeret til f.eks. kr. 2.500 eller op til kr. 15.000 pr. krav. Hvem er dækket - og hvem er ikke dækket. Det bør tydeligt fremgå af forsikringsbetingelserne, at forsikringen dækker såvel tidligere, nuværende som fremtidige bestyrelsesmedlemmer herunder suppleanter valgt på foreningens generalforsamling. Fravælg tilbud, hvor der ikke er en tilfredsstillende definition af bestyrelsesmedlemmer. Dækker forsikringen “fortidens synder”. Det vil sige krav, der udspringer af handlinger, begået før forsikringen er trådt i kraft Forsikringen bør dække fejl eller forsømmelser begået før forsikringens tegning, når blot Servicehåndbogen 2017-2018

bestyrelsesmedlemmerne i forbindelse med forsikringens tegning kan erklære “intet kendskab til krav på vej”. Fravælg tilbud, som ikke dækker “fortidens synder”, da et krav kan være længe undervejs. Hvis hele forsikringssummen opbruges på ét krav ved forsikringsårets start. Det bør fremgå på hvilke vilkår, bestyrelsen kan købe en ny, “frisk” forsikringssum, hvis et krav lægger beslag på hele forsikringssummen ved forsikringsårets start. Fravælg tilbud, som ikke på forhånd viser prisen for køb af ny, “frisk” forsikringssum. Undtagelser som man bør kræve fjernet fra tilbud: • Krav der skyldes, at bestyrelsesmedlemmer ved en grov uagtsomhed har fremkaldt et formuetab. • Rente eller kurstab samt tab i forbindelse med låneomlægning. • Foreningens evt. formuetab i tilfælde af bestyrelsens godkendelse af salg af andel til overpris. • Tidligere / fratrådte bestyrelsesmedlemmer. Først og fremmest skal bestyrelsesmedlemmer gøre deres bedste i det daglige bestyrelsesarbejde. Derved reduceres risikoen for, at der overhovedet opstår sager om bestyrelsesansvar. Dernæst bør bestyrelsen sikre sig en ordentligt dækkende bestyrelsesansvarsforsikring, så der er nogen at sende regningen til, hvis en sag om bestyrelsesansvar lander hos bestyrelsen. Og sidst, men ikke mindst, bør bestyrelsen, fx. hvert andet år, sætte bestyrelsesansvarsforsikringen på dagsordenen. – Gennemgå policen for at sikre, at bestyrelsen fortsat er tilfreds med både forsikringssum og forsikringsbetingelser, herunder særligt om de dækningsundtagelser, som forsikringen indeholder, fortsat matcher bestyrelsens behov. n 141

Byggesager. Typiske spørgsmål (FAQ). Når en ejer- eller andelsboligforening gennemfører en byggesag i foreningen, opstår der typisk mange spørgsmål undervejs i processen. Denne artikel kan du bruge som et opslagsværktøj under en byggesag. Bemærk at spørgsmålene alene vedrører de administrative spørgsmål, ikke de byggetekniske spørgsmål.

Timmy Lund

Lene Raahauge

advokat, Vest Administrationen A/S

administrator, Vest Administrationen A/S

I Vest Administrationen har vi rigtig mange byggesager for vore ejer- og andelsboligforeninger. Vi oplever som byggeadministratorer mange rigtig gode spørgsmål fra bestyrelserne, når vi har byggesager. Mange er tilbagevendende. Nedenfor følger et ikke-udtømmende udpluk af spørgsmålene og svarene herpå.

OPSTARTEN AF EN BYGGESAG Kan vi i bestyrelsen vedtage en byggesag, fx nye altaner, uden en generalforsamling? Nej, det kan bestyrelsen ikke. Generalforsamlingen skal altid spørges, medmindre der er helt specielle forhold, som gør sig gældende i foreningen, fx særegne vedtægter. 142

Hvordan beslutter vi en byggesag? Både i ejerforeninger og andelsboligforeninger vil vedtagelsen af en byggesag kun kunne ske på en generalforsamling. Uopsættelige arbejder er undtagelsen hertil. Beslutningen sker på grundlag af en tilstandsrapport fra en byggetekniker og gennemregnede budgetter fra administrators side. Hvornår og hvor meget stiger vores boligafgift? På den generalforsamling, hvor byggesagen vedtages, vedtages også en stigning i boligafgiften. Når byggesagen er besluttet, skal bestyrel-

sen så gøre mere? Når byggesagen er vedtaget, overtager tekniker og Vest Administrationen alle de indledende skridt til at få sagen i gang. I denne fase er det stærkt begrænset, hvad bestyrelsen skal lave.

UNDERVEJS I BYGGESAGEN Hvad sker der med andelskronen, når vi vedtager en byggesag? Et hav af ting spiller ind her. Hvor mange reserver/opsparing er der i foreningen? Hvad skal der laves under byggesagen? Hvor stor en del af byggesagen er forbedringer? Administrationen vil altid have et oplæg på, hvad der forventes at ske med andelsværdien. Hvor meget skal bestyrelsen deltage i en byggesag? Administrativt? Teknisk? Det er stærkt begrænset, hvad bestyrelsen skal foretage sig under en byggesag. Jo bedre forberedt sagen er, jo nemmere er det at være bestyrelse under sagen. Det man som bestyrelse dog altid skal forvente at skulle lave, er at tage stilling til de tvivlsspørgsmål, som opstår under sagen samt deltage i relevante byggemøder. Hvordan finansierer vi en byggesag? Andelsboligforening? Ejerforening? I andelsboligforeninger sker finansiering via realkreditlån til foreningen. I ejerforeninger sker finansieringen enten via indbetalinger fra ejerne eller via et fælleslån til foreningen fra en bank. Hvordan betaler vi arbejderne, mens byggesagen er i gang? Hvis foreningen ikke har en opsparing, optages der et byggelån til betaling af regningerne under byggesagen. Dette byggelån indfries med et realkreditlån eller fælleslån, når sagen er slut. Servicehåndbogen 2017-2018

Kan vi få støtte til at få lavet ting på vores ejendom, fx byfornyelse? I nogle tilfælde ja. Denne opgave varetager administrator. Hvad betyder byfornyelse for vores andelskrone? Når der gives byfornyelsesstøtte til arbejder i en andelsboligforening, forbliver andelsværdien som udgangspunkt på samme niveau, jf. andelsboliglovens § 5. Hvilke skader er dækket af forsikringen under en byggesag? Som udgangspunkt alle skader, også dem som entreprenørerne måtte lave. Der tegnes en såkaldt all-risk forsikring. Udgifterne hertil indgår i byggeregnskabet. Hvem holder styr på projektet undervejs, både økonomi og arbejder? Administrator holder styr på tal og budgetter undervejs samt de andre rådgivere i sagen. Byggeteknikeren holder styr på håndværkerne og selve byggeprocessen.

EFTER BYGGESAGENS AFSLUTNING Hvordan holder vi styr på, hvad byggesagen har kostet os? Byggesagsadministrator laver efter byggesagens afslutning et byggeregnskab med en oversigt over alle udgifterne i sagen. Hvorfor er det relevant at få klarlagt, hvad der er forbedringer og hvad der er vedligeholdelse i byggesagen? Dette har betydning for andelsværdien i andelsboligforeninger. Jo større udgift til vedligeholdelse (fx udskiftning af taget), jo større bliver påvirkningen af andelsværdien, da foreningens egenkapital bliver reduceret. Etablerer en forening fx altaner, vil dette udelukkende være forbedring. n 143

Brandtekniske udfordringer ved ombygning af altaner og svalegange Står jeres ejendom foran en ombygning af altaner eller svalegange? Så er det en rigtig god idé at tænke brandsikringen med fra start, da ombygningsprojekter ellers kan blive både dyrere og sværere. Men hvad er brandkravene ved ombygning af altaner og svalegange?

Allan Anton Hansen Af brandteknisk rådgiver, DBI (Dansk Brand- og sikringsteknisk Institut)

Flere boliger i storbyerne og bedre, mere energivenlige boliger med nye muligheder. Det er to af de tendenser, der præger renovering og ombygning af eksisterende etagebyggeri i f.eks. København og Aarhus, hvor hovedparten af bygningsmassen har en betydelig alder. Men ombygning af eksisterende ejendomme kan skabe brandmæssige udfordringer. 144

Fuglebakkevej 92 på Frederiksberg har fået et Balco Access-system for at beskytte mod vind og vejr – og for at spare på varmeregningen om vinteren. Beboerne kan åbne vinduessektionerne efter behov. I tilfælde af brand åbner et nødvendigt areal af vinduerne automatisk af hensyn til røgudluftning, så der derved ikke opstår risiko for ’ophobning’ af varme røggasser i svalegangen.

ServicehĂĽndbogen 2017-2018

145

Brandsikring ved inddækning af altaner En inddækket altan har karakter af et nyt rum i boligen, uanset om altanen er opvarmet eller ej. Brandkravene er derfor de samme som for den resterende del af bygningen. Væsentligt for brandsikringen er bl.a.: • Altanpladen skal opfylde samme bærende og adskillende krav som den øvrige etageadskillelse. • Etablering af lodret brandcelleadskillelse udført mindst som bygningsdel klasse EI 60 [BD-bygningsdel 60], såfremt inddækkede altaner ved lejlighedsskel er placeret med en indbyrdes, vandret afstand på mindre end 5,0 m. • I de fleste tilfælde vil det være nødvendigt at etablere mindst ét oplukkeligt vindue, som opfylder kravene til redningsåbninger. • Åbne altaner kan fungere som redningsaltaner i etageboligbyggeri. Det kan derfor blive nødvendigt at etablere brandmæssig adskillelse af trappe fra kælder ved inddækning af altaner i bygninger, hvor gulv i øverste etage er beliggende mere end 9,6 m over terræn, og hvor der er adgang direkte fra flugtvejstrapper til kælderen. 146

Brandsikring ved inddækning af svalegange Svalegange fungerer typisk som flugtvej for personer i lejlighederne og udgør også en primær indsatsvej til brug for redningsberedskabet i tilfælde af indsats. Lejligheder, som benytter svalegangen, skal udgøre en brandmæssig enhed i form af brandcelle, adskilt fra tilstødende lejligheder med mindst bygningsdel klasse EI 60 [BD-bygningsdel 60]. Væsentligt for brandsikringen er bl.a.: • Etablering af røgudluftning af den inddækkede svalegang i tilfælde af brand for at forhindre brandspredning mellem lejlighederne. Det nødvendige åbningsareal kan dokumenteres ved brug af brandteknisk dimensionering. Alternativt kan etableres brandmæssig adskillelse mod lejligheder. • Kommunikation til beboerne om, at den inddækkede svalegang er en flugtvejsgang, som ikke må indrettes til andre formål end trafik, hvis det reducerer gangens anvendelighed som flugtvej eller medfører en væsentlig forøget brandbelastning eller brandrisiko. I praksis betyder dette, at lukkede svalegange ikke kan møbleres mv.

Ikke mindst i forbindelse med inddækning af altaner og svalegange. Det kan være komplekst at fastslå, hvilke brandkrav der er i spil ved sådanne projekter. Men som udgangspunkt gælder, at der ved deciderede ombygninger, herunder væsentligt ændret anvendelse, gælder samme regler som for nybyggeri. Ved renovering er kravet, at bygningens eksisterende sikkerhedsniveau skal opretholdes.

Nye brandkrav ved ombygning Inddækning af altaner og svalegange er en populær ombygning. En altan lukket med glas giver lejligheden en udestue eller et ekstra rum, og en inddækket svalegang reducerer bygningens energiforbrug og giver beskyttelse mod regn, sne og blæst ved adgang til lejlighederne. Begge dele vil typisk udløse nye krav til brandsikring. F.eks. bliver en inddækket altan i praksis til et nyt rum i boligen, hvorfor altanpladen nu skal overholde samme brandkrav som selve etageadskillelsen. Ellers sænkes sikkerhedsniveauet. På tilsvarende vis kan en inddækket svalegang nedsætte brandsikkerheden, hvis ikke der tages særlige hensyn. Det skyldes, at der Servicehåndbogen 2017-2018

normalt ikke er brandmæssig adskillelse mellem lejlighederne og den åbne svalegang. Derfor kan en inddækket svalegang føre til brandspredning mellem lejligheder gennem de uklassificerede bygningsdele, der vender ud mod gangarealet. På den åbne svalegang er der mindre risiko for brandspredning fra lejlighed til lejlighed, men risikoen øges, når svalegangen inddækkes. Samtidig fungerer svalegange ofte som en primær indsatsvej for redningsberedskabet i tilfælde af brand, og den funktion skal naturligvis også opretholdes.

Tænk brandsikring tidligt Brandsikkerheden kan enten dokumenteres ved at benytte de præskriptive løsninger angivet i ’Eksempelsamling om brandsikring af byggeri 2012’ eller ved en beregning/brandteknisk dimensionering. Under alle omstændigheder er det vigtigt at tænke brandsikkerheden ind tidligt i projektet. Både af hensyn til samarbejdet med bygningsmyndighederne, der skal godkende projektet, og for at undgå omprojektering sent i projektet – eller ligefrem ændringer af udført arbejde, som vi ind imellem oplever eksempler på. n 147

Vedtægtsændringer ved Airbnb Vi fremlægger her et forslag til hvordan, man kan åbne for ferieudlejning via AirBnb mv.

Patrick Kuklinski Direktør, Administrationshuset A/S

I Administrationshuset er vi hverken for eller i mod kortidsudlejning, men vi er dog tilhængere af, at man overholder reglerne der, hvor man bor. Hvis man ikke gør det, risikerer man at havne i problemer - uanset om man er lejer, ejerlejlighedsejer eller andelshaver. Vi anbefaler også på det kraftigste, at man i sin forening tager eksplicit stilling til, om man vil tillade ferieudlejning og i hvilke rammer – for udgangspunktet vil næsten altid være, at det ikke er tilladt! Det kræver således typisk en vedtægtsændring, som åbner for korttids-/ferieudlejning, før det er i overensstemmelse med vedtægterne, og bestyrelsen kan acceptere, at det foregår. 148

Ønsker man at tillade korttids-/ferieudlejning, har vi lavet vores bud på en vedtægtsbestemmelse. Bestemmelsen tager udgangspunkt i: • at man gerne vil tillade korttids- og ferieudlejningen, • at udlejningen skal foregå på en ubureaukratisk og fleksibel måde, som ikke stiller store, administrative krav til bestyrelsen, • men som samtidig sikrer, at det ikke udvikler sig til noget, der får erhvervsmæssig karakter eller karakter af et løbende udlejningsforhold eller hoteldrift og, • at foreningen og naboer på en nem måde kan følge med i udlejningsaktiviteten,

• samt at ansvarsforholdende er klare, og husorden og vedtægter i øvrigt overholdes.

Vedtægtsforslag til § XX om korttidsudlejning Stk. 1: En andelshaver/ejer kan fremleje sin lejlighed helt eller delvis i en kortere periode til ferieformål (så- som Airbnb). Udlejningen må ikke få erhvervslignende karakter eller omfang, og følgende skal iagttages: Pkt. 1. Lejligheden må højst udlejes XX (fx 10) gange og maksimalt XX (fx 49) dage i løbet af et kalenderår. Pkt. 2. Andelshaveren/ejeren skal opretholde sin folkeregisteradresse i lejligheden, og det er andelshaverens/ejerens ansvar at sikre, at lejer er bekendte med og overholder husorden og andre regler på ejendommen. Pkt. 3. Opgangens øvrige beboere skal før hver enkelt udlejning orienteres skriftligt om udlejningen. Orienteringen skal indeholde information om: Antallet af lejere, lejeperiodens længde og kontaktoplysninger til udlejende andelshaver/ejer. Orientering til beboerne skal lægges i deres postkasse eller slås op i opgangen. Desuden skal bestyrelsen forudgående skriftligt være orienteret om, at lejligheden forventes udlejet.Stk. 2: Overtrædelse af reglerne for udlejning, herunder vilkårene i stk. 1, anses for at være til alvorlig skade eller ulempe for andre medlemmer eller foreningens virksomhed. Det kan efter påkrav eller i gentagelsestilfælde medføre eksklusion i henhold til eksklusionsbestemmelsen i vedtægternes § XXXXX. Bestyrelsen kan tillige ved overtrædelse udstede forbud mod udlejning i medfør af stk. 1. Forbuddet gælder i 1 år ad gangen, og overtrædelse af forbuddet kan medføre eksklusion efter vedtægternes bestemmelser herom. Servicehåndbogen 2017-2018

Kommentarer til vedtægtsforslaget: Stk. 1, pkt. 1: Vi mener, at man skal forholde sig til både den periode, der samlet må udlejes og det antal enkeltudlejninger, der kan foretages. De 49 dage er ikke tilfældigt valgt. Det svarer til 7 uger, som er det, ministeren har meldt blødt ud er, hvad der kan tillades uden, at det betragtes som erhvervsmæssig udlejning. Antal udlejninger er sat ind, så man kan afgrænse omfanget af evt. korte udlejninger. 49 dage fordelt ud på 1-2 dages weekendudlejninger kan blive forholdsvis massivt. Vi foreslår et max på 10 udlejninger, men bestemmelsen kan undlades. Stk. 1, pkt. 3: Orienteringen af de øvrige beboere i opgangen tilsigter dels, at naboerne er orienterede om, hvorfor der er ”fremmede” i deres opgang og udgør dels en simpel kontrol og selvjustits tilgang, som skal underbygge, at reglerne rent faktisk bliver overholdt. Stk. 2: Vi anser det for nødvendigt, at man indarbejder nogle bestemmelser, der gør det muligt at skride ind overfor ejere/andelshavere, der ikke følger reglerne. De almindelige misligholdelsesregler i standardvedtægterne er ikke særlig velegnede til at fange problemer ved korttidsudlejning, da lejeren normalt er rejst igen, inden problemet bliver registreret, og foreningen kan nå at reagere. Bestemmelsen sigter særligt på at kunne bringe hotel-lignende forhold eller forhold, hvor en andelslejlighed ikke bringes til salg, selv om ejer er fraflyttet, fordi udlejning er så attraktiv. Bemærk her, at formuleringen vedr. eksklusion kun finder anvendelse i andelsboligforeninger. Bestemmelsen skal under alle omstændigheder tilpasses den konkrete forenings vedtægter, og vi anbefaler derfor, at man drøfter spørgsmålet med sin administrator, hvis der skal forberedes et forslag til vedtægtsændring, som åbner mulighed for korttidsudlejning. n 149

Ferieudlejning, Airbnb og anden korttidsudlejning – Hvad må du? Der er ingen tvivl om, at deleøkonomien er på vej frem, og at ideen med at leje sin lejlighed ud i kortere eller længere perioder, mens man selv er væk, kan være en god måde at få en økonomisk saltvandsindsprøjtning i ny og næ.

Rasmus Juul Nyholm

Finn Träff

Direktør, Administrationshuset A/S

Advokat, Administrationshuset A/S

Et stigende antal danskere benytter sig da også af disse muligheder, og det er langt fra unormalt, at man kan tjene mellem 500-1.000 kr. pr. nat ved at leje sin lejlighed ud. Det er dog ikke altid bare lige. Der er både juridiske problemstillinger og faldgruber, som kan gøre denne type udlejning problematisk. I det følgende skal vi se på nogle af disse problemstillinger og faldgruber.

af den. Man skal dog være opmærksom på, om ejerforeningens vedtægter begrænser muligheden for udlejning. Er det tilfældet, vil man alligevel ofte kunne indhente bestyrelsens samtykke. Herudover bør man også tjekke, hvorvidt eventuelle panthavere, fx banker eller ens realkreditinstitut, tillader udlejning.

Må man overhovedet leje sin lejlighed ud?

Lejelejligheder Er man lejer, er mulighederne for at fremleje ens lejelejlighed umiddelbart ikke så gode. For det første følger det af lejelovens § 26, stk.1, at man som lejer ikke uden udlejerens samtykke

Ejerlejligheder Har man en ejerlejlighed, er der generelt gode muligheder for at udleje den eller en del 150

Det normale vil dog være, at man godt må leje ud.

kan bruge det lejede til andet formål end aftalt – dvs. selv at bo i lejligheden. Herudover følger det af lejelovens § 26, stk. 2, at lejeren ikke uden udlejerens samtykke må overlade brugen af det lejede eller nogen dele heraf til andre end medlemmer af hustanden. Man kan dog under visse omstændigheder have ret til at fremleje sin lejelejlighed i indtil 2 år, men dette er ikke praktisk i forhold til korttidsudlejning. Disse regler har udgangspunkt i at lejere, med god grund, midlertidigt ikke har brug for lejligheden. Hvis lejer fremlejer sin lejlighed i strid med reglerne, kan udlejer ophæve lejemålet med den virkning, at lejeren mister sin lejlighed. Ønsker man alene at fremleje et enkelt værelse, er det lidt lettere, idet lejer ifølge lejelovens § 69, stk. 1 har ret til at fremleje »højst halvdelen af lejlighedens beboelsesrum til beboelse«, men der skal indgås en skriftlig fremlejeaftale, og udlejer skal inden fremlejeaftalens begyndelse have modtaget en kopi af fremlejeaftalen, jf. lejelovens § 61, stk. 3. Servicehåndbogen 2017-2018

Udlejningen må heller ikke få et omfang, hvor det samlede antal personer, der bebor lejligheden, overstiger antallet af værelser. Man skal også være opmærksom på, at hvis fremlejen kan betegnes om erhvervsvirksomhed, kræver det udlejerens samtykke, jf. bl.a. UfR 2004.2583 Ø, hvor fremleje af et værelse på dag-til-dag basis blev betragtet som erhvervsvirksomhed. Det var i strid med lejelovens § 26. Som lejer skal man således være forsigtig og sørge for at indhente udlejers samtykke, inden man lejer ud.

Andelslejligheder Om man har ret til at udleje ens andelslejlighed, afhænger først og fremmest af andelsboligforeningens vedtægter. Mange andelsboligforeninger har vedtægter, som begrænser adgangen til udlejning, således at den svarer til lejeres ret til fremleje i henhold til lejeloven. Det vil dog i nogle tilfælde være muligt at søge bestyrelsen om tilladelse til at udleje sin andelslejlighed. Dette beror dog dels på ved151

tægterne i andelsboligforeningen, og dels på bestyrelsens holdning til spørgsmålet. I praksis ser vi ofte, at bestyrelser og foreninger ikke har forholdt sig principielt til korttids- og ferieudlejning, og dette gør bestyrelsens evt. godkendelse vanskelig. For så vidt angår udleje af enkelte værelser, vil man ofte støde på de samme problemer som for lejelejlighedernes vedkommende. Af standardvedtægternes § 11, stk. 3 fremgår det således, at »fremleje eller fremlån af enkelte værelser kan tillades af bestyrelsen på de af den fastsatte betingelser.« I yderste konsekvens vil vedtægtsstridig fremlejning kunne medføre eksklusion. I øvrigt bemærkes, at man tillige bør sikre sig, at man har tilladelse fra sine panthavere til at fremleje. 152

Som andelshaver skal man således som udgangspunkt indhente tilladelse fra bestyrelsen eller tage initiativ til at drøfte emnet i foreningen og til, at vedtægterne bliver ændret, således at denne typeudlejning bliver tilladt.

Skatteretlige forhold Airbnb sørger for at opkræve og afregne moms. Overstiger indtægten ved udlejning et vist niveau, skal der betales skat af indtægterne. Overordnet sondres der mellem, om man er ejer eller lejer/andelshaver. Er man ejer, er der et minimumsfradrag på mindst kr. 24.000, hvilket vil sige, at indtægterne for udlejning er skattefri, så længe indtægten ikke overstiger dette minimumsfradrag.

lejereduktion. Med de priser, som figurerer på Airbnb, må man formentlig antage, at en del af disse priser overstiger markedslejen. Herudover kan det diskuteres, hvorvidt lejer har mulighed for at komme igennem med, at det tidsbegrænsede lejeforhold ikke kan begrundes i udlejerens forhold, jf. lejelovens § 80, stk. 3. Er dette ikke tilfældet, har Boligretten mulighed for at tilsidesætte tidsbegrænsningen. Er det sandsynligt, at turisten vil få prøvet dette spørgsmål? Formentlig ikke. Forekommer det? Ja. Dertil er det også væsentligt at bemærke, at man som fremlejer eller udlejer er ansvarlig for ens lejere, såfremt de måtte påføre ejendommen skade.

Konklusion

Hvis man er lejer/andelshaver, er bundfradraget 2/3 af den samlede årlige husleje eller boligafgift – inklusive a conto varme og eventuel boligstøtte.

Forsikring Da det er for bittert at få stjålet noget i forbindelse med udlejningen, er det er nok en god idé at undersøge sin dækning i forbindelse med udlejning. Godt nok reklamerer Airbnb med en værtsgaranti på 5 mio., men der gælder en række væsentlige undtagelser hertil. Markedsleje, tidsbegrænsning og andre forhold Hvis den aftalte husleje overstiger markedslejen, har turister og andre lejere principielt mulighed, som andre lejere, for at indbringe sagen for Huslejenævnet med henblik på at få en Servicehåndbogen 2017-2018

Samlet set skal man være opmærksom på, at selv om det er nemt og tillokkende, så har man ikke altid ret til at udleje sin lejlighed på korttidskontrakter. Man skal være opmærksom på, at når man udlejer på korttidskontrakt, påtager man sig en omkostning (i form af besvær og nedslidning) og en risiko, som ligner den erhvervsmæssige risiko, som man har som hotelejer. Den risiko skal man være villig til at påtage sig. Man skal også være opmærksom på, at en del af omkostningerne og risikoen kan komme til at ligge i ejerforeningen, i andelsboligforeningen eller hos udlejer, uden at de får del i den betaling, som korttidslejerne genererer, og det vil alle ikke nødvendigvis opfatte som rimeligt eller acceptabelt. I foreningerne er det en diskussion, som man må tage internt. Det er især andelsboligforeningerne, der skal tage denne diskussion, og der kan være argumenter både for og imod at tillade korttidsudlejning. Hvis man beslutter sig for at tilpasse vedtægterne, således at korttidsudlejning bliver tilladt, bør man også overveje at fastsætte konkrete rammer for hvilken udlejning, der tillades og i hvilket omfang. n 153

Normalvedtægt for en privat andelsboligforening ABF - STANDARDVEDTÆGTER for andelsboligforeninger i etageejendomme 15. januar 2010

Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation - ABF

Indledning salg ABF udarbejdede i 1979 sin første stan• Anvendelse af reguleringsklausuler dardvedtægt for private andelsboligforeninger og er siden da løbende blevet Ligesom hidtil findes ABF’s standardrevideret. Med denne udgave af stanvedtægt i to versioner: En for andelsbodardvedtægten er der foretaget justerinligforeninger i tæt/lav bebyggelse og én ger som følge af de markedsmæssige for andelsboligforeninger i etageejenvilkår, det seneste år har medført. Makdomme. Til begge versioner er der en simalpriserne er række alternative mange steder steget ABF udarbejdede i 1979 sin bestemmelser, som betragteligt, og det er anført bagerst. første standardvedtægt for er ikke ualmindeligt, Der er i forbindelse at andele bliver private andelsboligforeninger med denne revideoverdraget under ring ikke foretaget maksimalprisen. Ligeledes forekommer ændringer i disse. der flere tvangssalg/auktioner over andele. De udarbejdede vedtægter er vejledende for andelsboligforeningen. De gælder Højere salgspriser og flere tvangssalg ikke uden videre, men skal først beslutstiller nye krav til foreningernes overdrates på en generalforsamling. Bestemgelsesprocedure samt forløbet af en melserne kan bruges som inspiration for tvangsauktion. ABF har derfor tilrettet den enkelte forening, og vælger en anvedtægterne efter de nye forhold, såledelsboligforening helt eller delvis at brudes at der forsat er en fornuftig balance ge reglerne i de nye standardvedtægter, mellem hensynet til foreningens interesbør foreningen naturligvis gennemgå ser og de enkelte andelshaveres interesbestemmelserne grundigt med henblik se. på eventuelle ændringer, således at vedtægterne er i overensstemmelse Rettelserne omhandler derfor: med de særlige forhold, der kan være i den enkelte andelsboligforening. • Hvem der kan overtage en andel på en tvangsauktion • Anvendelse af bankgaranti ved køb af andel • Udbetaling af overdragelsessum • Nye frister for mangelindsigelser • Gebyr ved afgivelse af erklæring til brug ved udlæg • Ventelisteprocedure ved svigtende

154

Servicehåndbogen 2016-17

177

§ 1 Navn og hjemsted (1.1) Foreningens navn er Andelsboligforeningen.

anbringelse, forretningsrejse, studieophold, ferieophold, militærtjeneste, midlertidig forflyttelse eller lignende.

(1.2) Foreningens ....... kommune.

(3.6) Såfremt en udlejet bolig bliver ledig, skal bestyrelsen søge den overdraget til en person, der optages som andelshaver i overensstemmelse med stk. 1, medmindre boligen skal anvendes som bolig for en ejendomsfunktionær eller der er tale om det sidste udlejede lejemål.

hjemsted

§ 2 Formål (2.1) Foreningens formål er at erhverve, eje og administrere ejendommen matr.nr. ......., beliggende ....... § 3 Medlemmer (3.1) Som andelshaver kan med bestyrelsens godkendelse optages enhver, der er fyldt 18 år, og som beboer eller samtidig med optagelsen flytter ind i en bolig i foreningens ejendom, og som erlægger det til enhver tid fastsatte indskud med eventuelt tillæg. (3.2) Som andelshaver kan endvidere med bestyrelsens godkendelse optages en person eller en juridisk person, som har købt andelen på tvangsauktion som ufyldestgjort panthaver. Denne andelshaver skal betale boligafgift og andre beløb, der opkræves af foreningen, frem til det tidspunkt, hvor andelen er videresolgt. Denne andelshaver kan ikke fremleje boligen/erhvervsandelen, har hverken stemmeret eller mulighed for at stille forslag på andelsboligforeningens generalforsamling, og skal inden 6 måneder fra auktionsdagen sælge andelen til en person, som opfylder kravene i § 3 stk. 1. Såfremt andelen ikke er solgt inden 6 måneder fra auktionsdagen, overtager andelsboligforeningen salget, og bestemmer, hvem der skal overtage andel og bolig og de vilkår, overtagelsen skal ske på, hvorefter afregning finder sted som anført i § 15. (3.3) Ved beboelse forstås, at andelshaveren benytter boligen til helårsbeboelse for sig og sin husstand. (3.4) Ved flytte ind i forstås, at andelshaveren tager boligen i brug som helårsbeboelse for sig og sin husstand. (3.5) Hver andelshaver må ikke benytte mere end een bolig i foreningen og er forpligtet til at bebo boligen, medmindre andelshaveren er midlertidigt fraværende på grund af sygdom, institutionsServicehåndbogen 2017-2018

178

§ 4 Indskud (4.1) Indskud udgør et beløb, svarende til kr……….pr. fordelingstal, således som disse er fastsat ved stiftelsen. (4.2) Indskuddet skal indbetales kontant, idet dog beboere, der indtræder ved stiftelsen, kan modregne depositum, forudbetaling og indestående på indvendig vedligeholdelseskonto. (4.3) Ved optagelse af en ny andelshaver efter stiftelsen skal der ud over indskud indbetales et tillægsbeløb, således at indskud plus tillægsbeløb svarer til den pris, som efter § 14 godkendes for andel og lejlighed. § 5 Hæftelse Andelshaverne hæfter alene (5.1) med deres indskud for forpligtelser vedrørende foreningen, jfr. dog stk. 2. (5.2) For de lån i kreditforeninger eller pengeinstitutter, der optages i forbindelse med stiftelsen eller efter stiftelsen i henhold til lovlig vedtagelse på generalforsamling, og som er sikret ved pantebrev eller håndpant i ejerpantebrev i foreningens ejendom, hæfter andelshaverne uanset stk. 1 personligt og pro rata efter deres andel i formuen, såfremt kreditor har taget forbehold herom. (5.3) En fratrædende andelshaver eller andelshaverens bo hæfter for forpligtelsen efter stk. 1 og stk. 2, indtil ny godkendt andelshaver har overtaget andelen og dermed er indtrådt i forpligtelsen. § 6 Andel (6.1) Andelshaverne har andel i foreningens formue i forhold til deres ind155

►

ABF - STANDARDVEDTÆGTER for andelsboligforeninger i etageejendomme

skud. Generalforsamlingen er kompetent til at foretage regulering af andelene, således at det indbyrdes forhold mellem andelene kommer til at svare til boligernes lejeværdi. (6.2) Andelen kan kun overdrages eller på anden måde overføres til andre i overensstemmelse med reglerne i §§ 13-19, ved tvangssalg dog med de ændringer, der følger af reglerne i andelsboligforeningslovens § 6 b. (6.3) Andelen kan belånes i overensstemmelse med reglerne i andelsboligforeningsloven. Der kan ikke gives transport i et eventuelt tilgodehavende efter en overdragelse, som endnu ikke er aftalt. Der kan heller ikke anvises eller meddeles fuldmagt for nogen anden end andelshaveren til at modtage og kvittere for afregning af et sådant tilgodehavende. Foreningen kan kræve, at andelshaveren betaler gebyr for afgivelse af erklæringer til brug for tinglysning af pantebreve eller retsforfølgning i henhold til andelsboligforeningslovens § 4 a, ligesom foreningen kan kræve, at andelshaveren betaler for eventuel vurdering af forbedringer m.v. (6.4) For andelen udstedes andelsbevis, der lyder på navn. Bortkommer andelsbeviset, kan bestyrelsen udstede et nyt, der skal angive, at det træder i stedet for et bortkommet andelsbevis. § 7 Boligaftale (7.1) Foreningen kan efter generalforsamlingens bestemmelse med hver andelsha-ver oprette en boligaftale, der indeholder bestemmelser om boligens brug m.v. Indtil generalforsamlingen vedtager andet, anvendes som boligaftale sædvanlig lejekontrakt med de ændringer, der følger af disse vedtægter og generalforsamlingens beslutninger. (7.2) En bolig må udelukkende benyttes til beboelse og ikke til erhverv i nogen form. § 8 Boligafgift (8.1) Boligafgiftens størrelse fastsættes til enhver tid bindende for alle andelshavere af generalforsamlingen. 156

Servicehåndbogen 2016-17

(8.2) Det indbyrdes forhold mellem boligafgiftens størrelse for de enkelte boliger fastsættes, således at fordelingen sker i samme forhold som andelshavernes andel i tilvækst til foreningens formue, jfr. § 6, stk. 1. (8.3) Ved for sen betaling af boligafgift kan opkræves gebyr svarende til det påkravsgebyr, der ifølge lejeloven kan opkræves ved for sen betaling af leje. § 9 Vedligeholdelse (9.1) En andelshaver er forpligtet til at foretage al vedligeholdelse inde i boligen, bortset fra vedligeholdelse af centralvarmeanlæg og fælles forsynings og afløbsledninger og bortset fra udskiftning af hoved og bagdøre samt vinduer og udvendige døre. En andelshavers vedligeholdelsespligt omfatter også eventuelle nødvendige udskiftninger af bygningsdele og tilbehør til boligen, såsom f.eks. udskiftning af gulve og køkkenborde. En andelshavers vedligeholdelsespligt omfatter også forringelse, som skyldes slid og ælde. (9.2) En andelshaver er endvidere forpligtet til at vedligeholde andre lokaler eller område, som er knyttet til boligen med særskilt brugsret for andelshaveren, såsom pulterrum, kælderrum, altaner, terrasser, have og lign. For så vidt angår rum og områder i bygninger omfatter vedligeholdelsepligten dog kun vedligeholdelse af indvendige overflader. Generalforsamlingen kan fastsætte nærmere regler for vedligeholdelsen af sådanne områder. (9.3) En andelshaver har desuden pligt til at foretage andre indvendige eller udven-dige vedligeholdelsesarbejder, som efter generalforsamlingsvedtagelse er pålagt andelshaverne. (9.4) Andelsboligforeningen er forpligtet til at foretage al anden vedligeholdelse, herunder af bygninger, skure og carporte samt fælles anlæg. Vedligeholdelsen skal udføres i overensstemmelse med en eventuel fastlagt vedligeholdelsesplan.

179

(9.5) Såfremt en andelshaver groft forsømmer sin vedligeholdelsespligt, kan bestyrelsen kræve nødvendig vedligeholdelse foretaget indenfor en nærmere fastsat frist. Foretages den nødvendige vedligeholdelse ikke inden fristens udløb, kan andelshaveren ekskluderes af foreningen og brugsretten bringes til ophør med 3 måneders varsel, jfr. § 21. § 10 Forandringer (10.1) En andelshaver er berettiget til at foretage forandringer inde i boligen. Forandring skal anmeldes skriftligt for bestyrelsen senest tre uger inden den bringes til udførelse. Bestyrelsen kan gøre indsigelse efter stk. 3, hvilket skal ske inden tre uger efter anmeldelsen, og iværksættelse af forandringen skal da udskydes, indtil der er opnået enighed med bestyrelsen, eller det er fastslået, at indsigelsen var uberettiget. (10.2) Såfremt forandringerne ønskes udført af hensyn til ældre/handicappede kan bestyrelsen ikke blankt nægte godkendelse, men alene stille krav til arbejdets udførelse jf. stk. 3 og stk. 4 og alene nægte godkendelse, såfremt forandringerne medfører væsentlige gener for de øvrige beboere i ejendommen. Bestyrelsen kan betinge godkendelse af reetablering ved andelshaverens fraflytning. (10.3) Alle forandringer skal udføres håndværksmæssigt forsvarligt i overensstemmelse med kravene i byggelovgivningen, lokalplaner og andre offentlige forskrifter.

an-dre end medlemmer af sin husstand, medmindre han er berettiget dertil efter stk. 2 og stk. 3. (11.2) En andelshaver er, når han har beboet andelslejligheden i normalt mindst et halvt år, berettiget til at fremleje eller låne sin bolig med bestyrelsens tilladelse, som kun kan gives, når andelshaveren er midlertidigt fraværende på grund af sygdom, institutionsanbringelse, forretningsrejse, studieophold, ferieophold, militærtjeneste, midlertidig forflyttelse eller lignende for en begrænset periode på normalt højst 2 år. Fremleje kan således ikke tillades efter fraflytning eller dødsfald, uanset om der måtte være særlige grunde såsom svigtende salg. Hvis en andelshaver har haft sin lejlighed fremlejet, skal andelshaveren bebo lejligheden minimum 1 år, før ny fremleje kan godkendes. Bestyrelsen skal godkende fremlejetageren og betingelserne for fremlejemålet. (11.3) Fremleje eller lån af enkelte værelser kan tillades af bestyrelsen på de af den fastsatte betingelse. § 12 Husorden (12.1) Generalforsamlingen kan til enhver tid bindende for alle andelshavere fastsætte regler for husorden, husdyrhold m.v. (12.2) Bestemmelser om husdyrhold m.v. kan dog kun ændres således, at bestående rettigheder bibeholdes indtil dyrets død.

(10.4) Bestyrelsen er ikke ansvarlig for anmeldte eller godkendte forandringers forsvarlighed og lovlighed. I tilfælde, hvor byggetilladelse kræves efter byggelovgivningen eller tilladelse efter andre offentlige forskrifter, skal tilladelsen desuden forevises for bestyrelsen, inden arbejdet iværksættes, og efterfølgende skal ibrugtagningsattest forevises.

§ 13 Overdragelse (13.1) Ønsker en andelshaver at fraflytte sin bolig, er han berettiget til at overdrage sin andel efter reglerne i § 13.2 til en anden, der bebor eller samtidig med overdragelsen flytter ind i boligen. Bestyrelsen skal godkende den nye andelshaver, men nægtes godkendelse, skal en skriftlig begrundelse gives senest 3 uger efter, at bestyrelsen har modtaget skriftlig meddelelse om, hvem der indstilles.

§ 11 Fremleje (11.1) En andelshaver må hverken helt eller delvis overlade brugen af boligen til

(13.2) Fortrinsret til at overtage andel og bolig skal gives i nedenstående rækkefølge:

Servicehåndbogen 2017-2018

180

157

►

ABF - STANDARDVEDTÆGTER for andelsboligforeninger i etageejendomme

A) Den, der indstilles af andelshaveren, såfremt overdragelsen sker i forbindelse med bytning af bolig, eller til børn, børnebørn, søskende, forældre eller bedsteforældre eller til en person, der har haft fælles husstand med andelshaveren i mindst det seneste år før overdragelsen. B) Andre andelshavere, der er indtegnet på en venteliste hos bestyrelsen, således at den, der først er indtegnet på ventelisten, går forud for de senere ind-tegnede. Fortrinsretten i henhold til første punktum er dog betinget af, at den fortrinsberettigede andelshavers bolig frigøres, således at den tilbydes først til de indtegnede på ventelisterne i overensstemmelse med reglerne i denne paragrafs stk. 2 litra B og C, og derefter til den person, der indstilles af den andelshaver, der flytter ud af andelsboligforeningen jf., denne paragrafs stk. 2, litra D. C) Andre personer, der er indtegnet på en venteliste hos bestyrelsen. Den, der først er indtegnet på ventelisten, går forud for de senere indtegnede. Bestyrelsen kan fastsætte nærmere regler for administration af ventelisten, herunder bl.a. fastsætte gebyr for indtegning, fastsætte, hvor mange tilbud de indtegnede skal have fået, før de kan slettes, og fastsætte, at de indtegnede én gang årligt skal bekræfte deres ønske om at stå på ventelisten, idet de ellers slettes. D) Andre, der indstilles af den fraflyttende andelshaver. (13.3) Foreningens ventelister skal fremlægges til eftersyn for andelshaverne på hvert års ordinære generalforsamling. (13.4) Såfremt der ikke kan findes en køber til den maksimalt lovlige pris i henhold til vedtægternes § 14, eller sælger ønsker at sælge andelen under maksimal lovlig pris til personer, der ikke er nævnt i § 13, stk. 2, litra a, skal den køber, der ønsker at købe til en lavere pris, i overdragelsesaftalen være bundet af 158

Servicehåndbogen 2016-17

sit tilbud i 10 hverdage, såfremt nedsættelsen af prisen er mere end 15 % af den udbudte lovlige pris eksklusiv løsøre. De indtegnede på ventelisterne efter § 13, stk. 2, litra b og c skal herefter tilbydes andelen igen til den pris, som sælger har kunnet opnå til anden side med en acceptfrist, der udløber dagen før købers vedståelsesfrist udløber. Bestyrelsen kan beslutte, at indtegnede på ventelisten, når lejligheden udbydes første gang til ventelisterne, skal meddele, om de ønsker lejligheden tilbudt igen til en lavere pris, hvis lejligheden ikke kan sælges til den udbudte lovlige pris efter § 14. § 14 Pris (14.1) Prisen for andel og bolig skal godkendes af bestyrelsen, som desuden skal godkende eventuelle aftaler efter § 14.2. Bestyrelsen kan kun godkende en rimelig pris og højst et beløb opgjort efter nedenstående retningslinier: A) Værdien af andelen i foreningens formue opgøres til den pris med eventuel prisudvikling, som senest er godkendt af generalforsamlingen for tiden indtil næste årlige generalforsamling. Andelenes pris og eventuelle prisudvikling fastsættes under iagttagelse af reglerne i andelsboligforeningsloven og i øvrigt under hensyn til værdien af foreningens ejendom og andre aktiver, samt størrelsen af foreningens gæld. Generalforsamlingens prisfastsættelse er bindende, selvom der lovligt kunne have været fastsat en højere pris. En eventuel reguleringsklausul i overdragelsesaftalen kan alene godkendes, såfremt der i aftalen er indsat et maksimum for reguleringsbeløbet. Reguleringsklausulens formulering skal godkendes af andelsboligforeningens bestyrelse, og bestyrelsen kan beslutte, at klausulen skal oprettes på en standardformular. B) Værdien af forbedringer, jfr. § 10, ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder og slitage. C) Værdien af inventar, der er særskilt tilpasset eller installeret i boligen, fastsættes under hensyntagen til an181

skaffelsespris, alder og slitage. D) Såfremt boligens vedligeholdelsesstand er usædvanlig god eller mangelfuld beregnes pristillæg respektiv prisnedslag under hensyn hertil. (14.2) Værdiansættelse og fradrag efter stk. 1 litra B D fastsættes efter en konkret vurdering med udgangspunkt i det forbedringskatalog og de værdiforringelseskurver, der er fastlagt af Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation som vejledende. Anskaffelsesprisen for eget arbejde ansættes til den svendeløn, excl. avance og offentlige afgifter, som et tilsvarende stykke arbejde ville have kostet. (14.3) Såfremt der samtidig med overdragelse af andel og bolig overdrages løsøre eller indgås anden retshandel, skal vederlaget sættes til værdien i fri handel. Erhverver skal indtil overtagelsesdagen frit kunne afvise eller fortryde løsørekøbet eller retshandlen. Bestyrelsen skal godkende vederlaget og de øvrige aftalte vilkår. (14.4) Fastsættelsen af prisen for forbedringer, inventar og løsøre sker på grundlag af en opgørelse udarbejdet af den fraflyttende andelshaver. (14.5) Såfremt der opstår uenighed mellem overdrageren, erhververen eller besty-relsen om fastsættelse af pris for forbedringer, inventar og løsøre eller eventuelt pristillæg eller nedslag for vedligeholdelsesstand, fastsættes prisen af en voldgiftsmand, der skal være særlig sagkyndig med hensyn til de spørgsmål, voldgiften angår, og som udpeges af Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation. Voldgiftsmanden skal indkalde parterne til besigtigelse og udarbejde en vurderingsrapport, hvor prisberegningen specificeres og begrundes. Voldgiftsmandens vurdering er endelig og bindende for alle parterne. Voldgiftsmanden fastsætter selv sit honorar og træffer bestemmelse om, hvorledes omkostningerne ved voldgiften skal fordeles mellem parterne eller eventuelt pålægges én part fuldt ud, idet der herved skal tages hensyn til, hvem af parterne der har fået medhold ved voldgiften. Servicehåndbogen 2017-2018

182

§ 15 Fremgangsmåde (15.1) Mellem overdrager og erhverver oprettes en skriftlig overdragelsesaftale, der forsynes med bestyrelsens påtegning om godkendelse. Inden aftalens indgåelse skal erhverver have udleveret et eksemplar af andelsboligforeningens vedtægter, seneste årsrapport og budget, samt en opstilling af overdragelsessummens beregning med specifikation af prisen for andelen, forbedringer, inventar og løsøre, samt eventuelt pristillæg eller nedslag for vedligeholdelsesstand. Erhverver skal endvidere inden aftalens indgåelse skriftligt gøres bekendt med andelsboligforeningslovens bestemmelse om prisfastsættelse og om straf. (15.2) Alle vilkår for overdragelsen skal godkendes af bestyrelsen, der kan bestemme, at overdragelsen skal oprettes på en standardformular. Foreningen kan hos overdrager og/eller erhverver opkræve et gebyr. Foreningen kan endvidere kræve, at overdrageren refunderer udgiften til forespørgsel til andelsboligbogen, udgifter til besvarelse af forespørgsel fra ejendomsmægler m.m., samt refunderer udgifter og betaler et rimeligt vederlag for bestyrelsens og/eller administrators ekstraarbejde ved afregning til pant- eller udlægshavere og ved tvangssalg eller -auktion. (15.3) Overdragelsessummen skal senest 5 hverdage før overtagelsesdagen være indgået på foreningens konto i pengeinstitut. Såfremt overdragelsesaftale indgås mere end 2 uger før overtagelsesdagen, skal køber senest 5 hverdage efter aftalens indgåelse enten deponere købesummen eller stille standardbankgaranti for denne. Det deponerede/det garanterede beløb skal frigives til andelsboligforeningen senest 5 hverdage før overtagelsesdagen. (15.4) Andelsboligforeningen afregner – efter fradrag af sine tilgodehavender og nødvendige beløb til indfrielse af eventuelt garanteret lån med henblik på frigivelse af garantien – provenuet først til eventuelle rettighedshavere, herunder pant- og udlægshavere, og dernæst til den fraflyttende andelshaver. 159

►

ABF - STANDARDVEDTÆGTER for andelsboligforeninger i etageejendomme

(15.5) Bestyrelsen er ved afregning overfor den fraflyttende andelshaver berettiget til at tilbageholde et beløb til sikkerhed for betaling af ikke forfalden boligafgift og efterbetaling af varmeudgifter og lignende. Såfremt afregning med erhververens samtykke sker inden overtagelsesdagen, er foreningen endvidere berettiget til at tilbageholde et skønsmæssigt beløb til dækning af eventuelle krav i anledning af mangler konstateret ved overtagelsen. (15.6) Snarest muligt efter erhververens overtagelse af boligen skal denne med bestyrelsen gennemgå boligen for at konstatere eventuelle mangler ved boligens vedligeholdelsestilstand eller ved forbedringer, inventar og løsøre, der er overtaget i forbindelse med boligen. Erhververen kan kun komme med mangelindsigelser i op til og med 8 dage fra overtagelsesdagen, bortset fra indsigelser vedrørende skjulte mangler. Foreningen skal gøre erhververens og foreningens eventuelle krav gældende overfor sælger senest 14 dage efter overtagelsesdagen. Såfremt erhververen forlanger prisnedslag for sådanne mangler, kan bestyrelsen, hvis forlangendet skønnes rimeligt, tilbageholde et tilsvarende beløb ved afregningen til overdrageren, således at beløbet først udbetales, når det ved dom eller forlig mellem parterne er fastslået, hvem det tilkommer. (15.7) Overdragelsessummen med eventuelle fradrag som nævnt i stk. 4-6 skal afregnes senest 10 hverdage efter overtagelsesdagen, forudsat at beløbet er modtaget fra erhververen. § 16 Garanti for lån (16.1) I tilfælde af, at foreningen i henhold til tidligere regler i vedtægterne og andelsboligforeningsloven har afgivet garanti for lån til delvis finansiering af en overdragelsessum, og låntager ikke betaler renter og afdrag rettidigt, skal långiver underrette foreningen skriftligt om restancen. Bestyrelsen skal i så fald sende skriftligt påkrav til låntager om berigtigelse af restancen inden en angiven frist på mindst 4 dage. Såfremt restancen berigtiges inden fristens udløb, skal långiver være forpligtet til at lade 160

Servicehåndbogen 2016-17

lånet blive stående som oprindeligt aftalt. Såfremt restancen ikke berigtiges inden fristens udløb, kan bestyrelsen ekskludere låntageren af foreningen og bringe hans brugsret til ophør i overensstemmelse med reglerne i § 21 om eksklusion. (16.2) Långiver kan først rejse krav mod foreningen i henhold til garantien, når overdragelsessummen for salg af boligen er indbetalt, men dog senest 6 måneder efter, at skriftlig underretning om restancen er givet. Garantien kan kun gøres gældende for det beløb, som restgælden efter låneaftalen skulle udgøre, da underretning om restancen blev givet, med tillæg af 6 foregående månedsydelser og med tillæg af rente af de nævnte beløb. § 17 Ubenyttede boliger (17.1) Har en andelshaver ikke, inden 3 måneder efter at være fraflyttet sin bolig, indstillet en anden i sit sted, eller er overdragelse aftalt i strid med bestemmelserne herom, bestemmer bestyrelsen, hvem der skal overtage andel og bolig, og de vilkår overtagelsen skal ske på, hvorefter afregning finder sted som anført i § 15. § 18 Dødsfald (18.1) I tilfælde af en andelshavers død skal den pågældendes eventuelle ægtefælle/registrerede partner være berettiget til at fortsætte medlemskab og beboelse af boligen. (18.2) Hvis der ikke efterlades ægtefælle/registrerede partner, eller denne ikke ønsker at benytte sin ret, kan andel og bolig overtages af nedennævnte, idet der gives fortrinsret i den nævnte rækkefølge. A) Samlever, som indtil dødsfaldet havde haft fælles husstand med den afdøde mindst 3 måneder. B) Afdødes børn, børnebørn, forældre, søskende eller bedsteforældre. C) Andre personer, som indtil dødsfaldet havde haft fælles husstand med den afdøde i mindst 3 måneder. 183

D) Personer, som af den afdøde over for bestyrelsen var anmeldt som berettiget til andel og bolig ved hans død. Erhververen skal også i disse tilfælde godkendes af bestyrelsen. (18.3) Ved dødsboets overdragelse af andelsboligen til de efter forudgående stykker berettigede personer finder §§ 14 15 tilsvarende anvendelse. Ved arveudlæg til en af de efter forudgående stykker berettigede personer finder §§ 14 og 15 tilsvarende anvendelse, dog bortset fra § 15 stk. 3 7 om indbetaling og afregning, idet erhververen i disse tilfælde indtræder i afdødes forpligtelser over for foreningen. (18.4) Boligen skal overtages efter disse regler eller fraflyttes senest den 1. i den måned, der indtræder næstefter 3 måneders dagen for dødsfaldet. Er ingen ny andelshaver indtrådt forinden, bestemmer bestyrelsen, hvem der skal overtage andel og bolig og de vilkår, som overtagelsen skal ske på, hvorefter det indkomne beløb afregnes til boet efter reglerne i § 15. § 19 Samlivsophævelse (19.1) Ved ophævelse af samliv mellem ægtefæller/registrerede partnere er den af parterne, der efter deres egen eller myndighedernes bestemmelse bevarer retten til boligen, berettiget til at fortsætte medlemskab og beboelse af boligen. (19.2) Reglen i stk. 1 finder tilsvarende anvendelse ved ophævelse af samlivsforhold i øvrigt, såfremt den person, der i henhold hertil skal overtage andel og bolig, har haft fælles husstand med andelshaveren i mindst det seneste år før samlivsophævelsen. (19.3) Ved ægtefælles/registreret partners fortsættelse af medlemskab og beboelse af boligen skal begge ægtefæller/registrerede partnere være forpligtet til at lade fortsættende ægtefælle/ registrerede partner overtage andel gennem skifte eller overdragelse. Ved overdragelse i henhold hertil eller ved overdragelse i henhold til § 19 stk. 2 finServicehåndbogen 2017-2018

184

der §§ 14 15 tilsvarende anvendelse. Ved fortsættende ægtefælles/registrerede partners overtagelse gennem ægtefælleskifte finder §§ 14 og 15 tilsvarende anvendelse, dog bortset fra § 15 stk. 3 7 om indbetaling og afregning, idet fortsættende ægtefælle/registrerede partner i disse tilfælde indtræder i tidligere andelshavers forpligtelser over for foreningen og eventuelt långivende pengeinstitut. § 20 Opsigelse (20.1) En andelshaver kan ikke opsige sit medlemskab af foreningen og brugsret til boligen, men kan alene udtræde efter reglerne i §§ 13 19 om overførsel af andelen. § 21 Eksklusion (21.1) I følgende tilfælde kan en andelshaver ekskluderes af foreningen og brugsretten bringes til ophør af bestyrelsen: A) Såfremt en andelshaver trods påkrav ikke betaler eventuelt resterende indskud, boligafgift, påkravsgebyr eller andre skyldige beløb af enhver art. B) Såfremt en andelshaver trods påkrav ikke betaler skyldige renter og afdrag for lån i pengeinstitut, for hvilket foreningen har ydet garanti, jfr. § 16 stk. 1. Såfremt en andelshaver groft C) forsømmer sin vedligeholdelsespligt og trods påkrav ikke foretager den nødvendige vedligeholdelse inden udløbet af en fastsat frist, jfr. § 9. D) Såfremt en andelshaver optræder til alvorlig skade eller ulempe for foreningens virksomhed eller andre andelshavere. E) Såfremt en andelshaver i forbindelse med overdragelse af andelen betinger sig en større pris end godkendt af bestyrelsen. F) Såfremt en andelshaver gør sig skyldig i forhold, svarende til de, der efter lejelovens bestemmelser berettiger udlejeren til at ophæve lejemålet. 161

►

ABF - STANDARDVEDTÆGTER for andelsboligforeninger i etageejendomme

(21.2) Efter eksklusion bestemmer bestyrelsen, hvem der skal overtage andel og bolig, og der forholdes som bestemt i § 17. § 22 Ledige boliger (22.1) I tilfælde, hvor der skal ske overdragelse af en bolig, der tidligere har været udlejet, eller hvor den tidligere andelshaver har mistet sin indstillingsret efter § 17, § 18 eller § 21, eller har overgivet sin indstillingsret til bestyrelsen, skal bestyrelsen ved udpegning af ny andelshaver gå frem efter reglerne i § 13.2 B og C. Såfremt ingen kandidater indstilles, afgør bestyrelsen frit, hvem der skal overtage boligen. § 23 Generalforsamling (23.1) Foreningens højeste myndighed er generalforsamlingen. (23.2) Den ordinære generalforsamling afholdes hvert år inden 4 måneder efter regnskabsårets udløb med følgende dagsorden: 1. 2. 3. 4.

5. 6. 7.

Valg af dirigent. Bestyrelsens beretning. Forelæggelse af årsrapport og eventuel revisionsberetning samt godkendelse af årsrapporten. Forelæggelse af drifts og likviditetsbudget til godkendelse og beslutning om eventuel ændring af boligafgiften. Forslag. Valg. Eventuelt.

(23.3) Ekstraordinær generalforsamling afholdes, når en generalforsamling eller flertal af bestyrelsens medlemmer eller 1/4 af andelshaverne eller administrator forlanger det med angivelse af dagsorden § 24 Indkaldelse m.v. (24.1) Generalforsamlingen indkaldes skriftligt med 14 dages varsel, der dog ved ekstraordinær generalforsamling om nødvendigt kan forkortes til 8 dage. Indkaldelsen skal indeholde dagsorden for generalforsamlingen. Datoen for afholdelse af ordinær generalforsamling og om muligt ekstraordinær generalfor162

Servicehåndbogen 2016-17

samling skal bekendtgøres ved brev eller opslag senest 4 uger før. (24.2) Forslag, som ønskes behandlet på generalforsamlingen, skal være forman-den i hænde senest 8 dage før generalforsamlingen. (24.3) Et forslag kan kun behandles på en generalforsamling, såfremt det enten er nævnt i indkaldelsen eller andelshaverne ved opslag eller på lignende måde senest 4 dage før generalforsamlingen er gjort bekendt med, at det kommer til behandling. (24.4) Adgang til at deltage i og tage ordet på generalforsamlingen samt til at stille forslag har enhver andelshaver og dennes ægtefælle eller et myndigt husstandsmedlem. De(n) adgangsberettigede kan ledsages af en professionel eller personlig rådgiver. Administrator og revisor, samt personer der er indbudt af bestyrelsen, har ligeledes adgang til at deltage i og tage ordet på generalforsamlingen. (24.5) Hver andel giver een stemme. En andelshaver kan kun give fuldmagt til sin ægtefælle/registrerede partner eller et myndigt husstandsmedlem, eller til en anden andelshaver. En andelshaver kan dog kun afgive een stemme i henhold til fuldmagt. § 25 Flertal (25.1) Generalforsamlingen træffer beslutning ved simpelt flertal, undtagen hvor det drejer sig om beslutninger som nævnt i stk. 2 4. Dog skal altid mindst 1/5 af samtlige mulige stemmer være repræsenteret. (25.2) Forslag om vedtægtsændringer, om nyt indskud, om regulering af det indbyrdes forhold mellem boligafgiften, om iværksættelse af forbedringsarbejder eller istandsættelsesarbejder hvis finansiering beregnet ud fra ydelsen på sædvanligt 30-årigt kontantlån ville kræve en forhøjelse af boligafgiften på mere end 25 %, om henlæggelse til sådanne arbejder med et beløb, der årligt overstiger 25 % af den hidtidige boligafgift og om optagelse af afdragsfrie lån, nedspa185

ringslån, rentetilpasningslån uden rentemaksimum eller andre lån, hvor udviklingen i fremtidig ydelse er usikker og uden et maksimum på fremtidig ydelse, kan kun vedtages på en generalforsamling, hvor mindst 2/3 af samtlige mulige stemmer er repræsenteret og med flertal på mindst 2/3 af ja- og nej-stemmer. Er ikke mindst 2/3 af samtlige mulige stemmer repræsenteret på generalforsamlingen, men opnås et flertal på mindst 2/3 af ja og nej stemmer for forslaget, kan der indkaldes til ny generalforsamling, og på denne kan da forslaget endeligt vedtages med et flertal på mindst 2/3 ja og nej stemmer, uanset hvor mange stemmer der er repræsenteret. (25.3) Ændring af vedtægternes § 5 kræver dog samtykke fra de kreditorer overfor hvem andelshaverne hæfter personligt. (25.4) Forslag om salg af fast ejendom eller om foreningens opløsning, kan kun vedtages med et flertal på mindst 4/5 af samtlige mulige stemmer. Er ikke mindst 4/5 af samtlige mulige stemmer repræsenteret på generalforsamlingen, men opnås et flertal på 4/5 af de repræsenterede stemmer for forslaget, kan der indkaldes til ny generalforsamling, og på denne kan da forslaget endeligt vedtages med et flertal på mindst 4/5 af de repræsenterede stemmer, uanset hvor mange stemmer der er repræsenteret. § 26 Dirigent m.v. (26.1) Generalforsamlingen selv sin dirigent.

vælger

(26.2) Sekretæren skriver protokollat for generalforsamlingen. Protokollatet underskrives af dirigenten og hele bestyrelsen. protokollatet eller tilsvarende information om det på generalforsamlingen passerede, skal tilstilles andelshaverne senest een måned efter generalforsamlingens afholdelse. § 27 Bestyrelse (27.1) Generalforsamlingen vælger en bestyrelse til at varetage den daglige ledelse af foreningen og udføre generalforsamlingens beslutninger. Servicehåndbogen 2017-2018

186

§ 28 Bestyrelsesmedlemmer (28.1) Bestyrelsen består af en formand og yderligere 2 4 bestyrelsesmedlemmer medlemmer efter generalforsamlingens bestemmelse. (28.2) Formanden vælges af generalforsamlingen for to år ad gangen. (28.3) De øvrige bestyrelsesmedlemmer vælges af generalforsamlingen for to år ad gangen, således at halvdelen af bestyrelsen afgår ved hver ordinær generalforsamling. vælger (28.4) Generalforsamlingen desuden for et år ad gangen en eller to bestyrelsessuppleanter med angivelse af deres rækkefølge. (28.5) Som bestyrelsesmedlemmer eller suppleanter kan vælges andelshavere, dis-ses ægtefæller samt myndige husstandsmedlemmer. Som bestyrelsesmedlem eller suppleant kan kun vælges een person fra hver husstand og kun en person, der bebor andelsboligen. Genvalg kan finde sted. (28.6) Bestyrelsen konstituerer sig selv med en næstformand, en sekretær og eventuelt en kasserer. (28.7) Såfremt et bestyrelsesmedlem fratræder i valgperioden, indtræder supplean-ten i bestyrelsen for tiden indtil næste ordinære generalforsamling. Ved formandens fratræden fungerer næstformanden i formandens sted indtil næste ordinære generalforsamling. Såfremt antallet af bestyrelsesmedlemmer ved fratræden bliver mindre end tre, indkaldes generalforsamlingen til nyvalg af bestyrelse for tiden indtil næste ordinære generalforsamling. § 29 (29.1) Et bestyrelsesmedlem må ikke deltage i behandlingen af en sag, såfremt han eller en person, som han er beslægtet eller besvogret med eller har lignende tilknytning til, kan have særinteresser i sagens afgørelse. (29.2)

Sekretæren skriver protokollat

►

163

ABF - STANDARDVEDTÆGTER for andelsboligforeninger i etageejendomme

for bestyrelsesmøder. Protokollatet underskrives af hele bestyrelsen. (29.3) I øvrigt bestemmer bestyrelsen selv sin forretningsorden. § 30 Tegningsret (30.1) Foreningen tegnes af formanden og to andre bestyrelsesmedlemmer i for-ening. § 31 Administration (31.1) Generalforsamlingen kan vælge en advokat eller en anden professionel ejendomsadministrator, der har tegnet ansvars- samt kautionsforsikring til som administrator at forestå ejendommens almindelige og juridiske forvaltning. Generalforsamlingen kan til enhver tid afsætte administrator. Bestyrelsen træffer nærmere aftale med administrator om hans opgaver og beføjelser. (31.2) Såfremt generalforsamlingen ikke har valgt nogen administrator, varetager bestyrelsen ejendommens administration, og reglerne i nærværende stk. 3 og 4 finder da anvendelse. (31.3) Bortset fra en mindre kassebeholdning hos et bestyrelsesmedlem skal foreningens midler indsættes på særskilt konto i et pengeinstitut, fra hvilken konto der kun skal kunne foretages hævning ved check eller brug af homebank/ netbank ved underskrift fra to bestyrelsesmedlemmer i forening. Alle indbetalinger til foreningen være sig boligafgift, leje, indbetalinger i forbindelse med overdragelse af andele eller andet, skal ske direkte til en sådan konto, ligesom også modtagne checks og postanvisninger skal indsættes direkte på en sådan konto. (31.4) Bestyrelsen kan helt eller delvis overlade bogføringen til et statsautoriseret el-ler registreret revisionsfirma, og/ eller overlade opkrævning af boligafgift, varetagelse af lønningsregnskab og udbetaling af faste (periodiske) betalinger til et pengeinstitut. I det omfang en sådan overladelse ikke er sket, skal bestyrelsen af sin midte vælge en kasserer, der er ansvarlig for bogholderi, opkrævninger, lønningsregnskaber og periodi164

Servicehåndbogen 2016-17

ske betalinger. (31.5) Som sikkerhed for bestyrelsesmedlemmernes økonomiske ansvar over for foreningen, andelshaverne og tredjemand, tegner foreningen sædvanlig ansvars og besvigelsesforsikring. Forsikringssummens størrelse skal oplyses i en note til årsrapporten. § 32 Regnskab (32.1) Foreningens årsrapport skal udarbejdes i overensstemmelse med god regnskabsskik og underskrives af administrator og hele bestyrelsen. Regnskabsåret er ... . (32.2) I forbindelse med udarbejdelse af årsrapport udarbejdes forslag fra bestyrelsen til den pris og eventuelle prisudvikling på andelene, som kan godkendes af generalforsamlingen for tiden indtil næste årlige generalforsamling, jfr. § 14. Forslaget anføres som note til årsrapporten. (32.3) Som note til årsrapporten oplyses summen af de garantier, der er givet efter § 16. (32.4) Hvert år medtages i budgettet og resultatopgørelsen et beløb til henlæggelse i en fond som en særlig post. Fonden kan efter generalforsamlingens bestemmelse anvendes til vedligeholdelse, genopretning, forbedringer og/eller fornyelser. Beløbets størrelse fastsættes hvert år af generalforsamlingen. Det i fonden opsparede beløb kan ikke medregnes ved beregning af andelsværdien. § 33 Revision (33.1) Generalforsamlingen vælger en statsautoriseret eller registreret revisor til at revidere årsrapporten. Revisor skal føre revisionsprotokol. § 34 (34.1) Det reviderede, underskrevne årsrapport samt forslag til drifts og likviditetsbudget udsendes til andelshaverne samtidig med indkaldelsen til den ordinære generalforsamling.

187

§ 35 Opløsning (35.1) Opløsning ved likvidation forestås af to likvidatorer, der vælges af generalforsamlingen. (35.2) Efter realisation af foreningens aktiver og betaling af gælden, deles den resterende formue mellem de til den tid værende andelshavere i forhold til deres andels størrelse. Således vedtaget på foreningens generalforsamling den ... og med ændringer vedtaget på generalforsamlingen den ... . I bestyrelsen:

Servicehåndbogen 2017-2018

188

165

►

ABF - STANDARDVEDTÆGTER for andelsboligforeninger i etageejendomme

ALTERNATIVE VEDTÆGTSBESTEMMELSER § 5, stk. 2. kan erstattes af: (5.2) For de lån i kreditforeninger eller pengeinstitutter, der optages i forbindelse med stiftelse eller efter stiftelse i henhold til lovlig vedtagelse på generalforsamling og som er sikret ved pantebrev eller håndpant i ejerpantebrev i foreningens ejendom, hæfter andelshaverne uanset stk. 1 personligt og solidarisk, såfremt kreditor har taget forbehold herom. § 6 stk. 3 kan erstattes af: (6.3) Andelen kan pantsættes i overensstemmelse med reglerne i andelsboligforeningsloven, men ikke som sikkerhed for lån, som overstiger 80 % af pantets værdi på lånetidspunktet. Pantets værdi er andelen i foreningens formue med tillæg af værdien af forbedringer og inventar, der er særskilt tilpasset eller installeret, alt opgjort i overensstemmelse med vedtægternes § 14, stk. 1, litra A-C. Foreningen kan kræve, at andelshaveren betaler gebyr for afgivelse af erklæring i henhold til andelsboligforeningslovens § 4 a, samt refunderer udgiften til vurdering af forbedringer og inventar, hvis det på grund af lånets størrelse er nødvendigt at tage værdien heraf i betragtning. Der kan ikke gives transport i et eventuelt tilgodehavende efter en overdragelse, som endnu ikke er aftalt. Der kan heller ikke anvises eller meddeles fuldmagt for nogen anden end andelshaveren til at modtage og kvittere for afregning af et sådant tilgodehavende. I § 8 kan tilføjes følgende bestemmelser som nye stk.: (8.4) Generalforsamlingen kan beslutte, at der ved udførelse af vedligeholdelses eller forbedringsarbejder skal være mulighed for at gennemføre fællesarbejde. Ved beslutning om fællesarbejde skal generalforsamlingen vedtage et tillæg til boligafgiften, som et engangsbeløb, der skal betales af de andelshavere, der ikke deltager i fællesarbejdet eller ikke yder en efter bestyrelsens skøn tilfredsstillende arbejdsindsats. Engangsbeløbet kan højst udgøre andelshaverens del af den besparelse, der kan opnås ved fællesarbejdet. 166

Servicehåndbogen 2016-17

(8.5) På begæring af mindst tre fremmødte andelshavere skal enkeltbesparelser, der beløbsmæssigt overstiger fem % af den årlige boligafgift, endeligt dokumenteres ved to skriftlige tilbud. Et eller flere engangsbeløb må inden for et regnskabsår ikke overstige i alt ti % af den årlige boligafgift. Betaling af beløbet sker efter bestyrelsens anvisning. (8.6) Bestyrelsen indkalder skriftligt, med mindst fire ugers varsel, til fællesarbejde. Indkaldelsen skal indeholde tid, sted, arbejdsopgaver, samt frist for tilmelding. Bestyrelsen tilrettelægger arbejdet for de tilmeldte andelshavere.” § 9 stk. 1 kan erstattes af: (9.1) En andelshaver er forpligtet til at vedligeholde boligen med maling, hvidtning og tapetsering samt til at foretage andre vedligeholdelsesarbejder, som efter lejeloven påhviler en lejer. § 10 stk. 1 kan erstattes af: (10.1) En andelshaver er ikke berettiget til at foretage forandringer inde i boligen, med mindre forandringen er godkendt af bestyrelsen, inden den bringes til udførelse. Bestyrelsen kan nægte at godkende en anmodning om forandringen, såfremt bestyrelsen skønner, at forandringen vil være uhensigtsmæssig, eller at den vil kunne stride mod andre andelshaveres interesser. Ved følgende forandringer kan bestyrelsen dog ikke blankt nægte godkendelse, men alene stille krav til arbejdets udførelse, jfr. stk. 2 og stk. 3: Udskiftning af køkken, indretning af bad i eksisterende bade eller toiletrum, forsænkning af lofter, nedrivning af vægge mellem beboelsesrum, opsætning af skabe, udvidelse af elinstallation og tilsvarende sædvanlige forandringer. Som nyt stk. 3 i § 11 kan tilføjes: (som konsekvens bliver Nuværende stk. 3 herefter ny Stk. 4.) (11.3) Den leje andelshaveren opkræver hos fremlejetageren må ikke overstige den til enhver tid gældende boligafgift for lejligheden med tillæg af 10 % af værdien af forbedringer. 189

§ 13. stk. 2 litra C kan erstattes af: C) Andre personer, der er indtegnet på en venteliste hos bestyrelsen. Tilskrivning til ventelisten kan standses, når antallet af indtegnede svarer til antallet af boliger i ejendommen. Den, der først er indtegnet på ventelisten, går forud for de senere indtegnede. Bestyrelsen kan fastsætte nærmere regler for administration af ventelisten, herunder bl.a. fastsætte gebyr for indtegning, fastsætte, hvor mange tilbud de indtegnede skal have fået, før de kan slettes, og fastsætte, at de indtegnede én gang årligt skal bekræfte deres ønske om at stå på ventelisten, idet de ellers slettes. eller af: C) Andre personer, der er indtegnet på en venteliste hos bestyrelsen efter indstilling fra en andelshaver. Hver andelshaver eller flere andelshavere, der i fællesskab ejer en andel, er kun berettiget til at have een person indstillet på ventelisten. Den, der først er indtegnet på ventelisten, går forud for de senere indtegnede. Bestyrelsen kan fastsætte nærmere regler for administration af ventelisten, herunder bl.a. fastsætte gebyr for indtegning, fastsætte, hvor mange tilbud de indtegnede skal have fået, før de kan slettes, og fastsætte, at de indtegnede én gang årligt skal bekræfte deres ønske om at stå på ventelisten, idet de ellers slettes.

sit skøn lægge vægt på størrelsen af boligen og ansøgerens husstand og på ansøgerens mulighed og holdning til deltagelse i det nødvendige fællesskab. Omkostningerne ved annonceringen afholdes af den fraflyttende andelshaver. Som nyt stk. 5 i § 14 kan indsættes: (som konsekvens bliver nuværende stk. 5 herefter nyt stk. 6.) (14.5) Fastsættelsen af prisen for forbedringer, inventar og løsøre samt eventuelle pristillæg eller nedslag for vedligeholdelsesstand fastsættes af den af foreningen sædvanligt benyttede vurderingsmand. Halvdelen af vurderingshonoraret betales af køber og halvdelen af vurderingshonoraret betales af sælger. I § 33 kan tilføjes følgende som nyt stk.: vælger (33.2) Generalforsamlingen desuden for to år ad gangen blandt andelsha-verne en intern revisor, der skal foretage revision med henblik på bedømmel-se af rimeligheden af forvaltning af midler og afholdelse af udgifter. Generalforsamlingen vælger desuden for ét år ad gangen en suppleant for den interne revisor.

■

eller af: C) Andre personer, der er indstillet af en andelshaver. Det skal ved brev eller opslag med mindst 14 dages varsel bekendtgøres, at andelshaverne kan ind-stille en kandidat til en ledigbleven bolig. Bekendtgørelsen skal angive hvilken bolig og overdragelsessummen. Hver andelshaver kan indstille een kandidat til boligen, og der trækkes lod mellem de rettidigt indstillede kandidater, der kan godkendes af bestyrelsen, jfr. § 13.1. eller af: C) Andre personer, som efter bestyrelsens skøn er bedst egnede, idet bestyrelsen indkalder ansøgere ved annoncering i dagspressen. Bestyrelsen skal ved Servicehåndbogen 2017-2018

190

167

Normalvedtægt for ejerforeninger Økonomi- og Erhvervsministeriet har udarbejdet en normalvedtægt for ejerforeninger, der gælder, hvis ejerforeningen ikke har vedtaget egne vedtægter. Du kan læse normalvedtægten her Økonomi- og Erhvervsministeriet

Bekendtgørelse om normalvedtægt for ejerforeninger I medfør af § 7 i lov om ejerlejligheder, jf. lovbekendtgørelse nr. 647 af 25. juli 1995, som senest ændret ved § 2 i lov nr. 485 af 9. juni 2004, fastsættes efter bemyndigelse: § 1. En normalvedtægt for ejerforeninger, som er omfattet af lov om ejerlejligheder, affattes i overensstemmelse med bilag 1 til denne bekendtgørelse. § 2. Bekendtgørelsen træder i kraft den 1. januar 2005. Stk. 2. Bekendtgørelse nr. 251 af 14. juni 1966 om normalvedtægt for ejerlejligheder ophæves, jf. dog stk. 3. Stk. 3. Indtil den 1. januar 2006 finder bekendtgørelse nr. 251 af 14. juni 1966 om normalvedtægt for ejerlejligheder anvendelse for ejerforeninger stiftet inden den 1. januar 2005. Erhvervs- og Byggestyrelsen, den 14. december 2004 Henning Steensig /Uffe Mark Hansen § 1. Indledning, formål, medlemskab og hæftelse Nærværende vedtægt regulerer, medmindre andet er vedtaget og tinglyst, jf. § 7 i lov om ejerlejligheder, forholdene om ejerforeningers ledelse, regnskabsaflæggelse, revision, vedligeholdelse og udgiftsfordeling mv. i det omfang, forholdet ikke er reguleret i lov om ejerlejligheder. Ejerforeningens formål er at 168

Servicehåndbogen 2016-17

administrere den fælles ejendom og øvrige fællesanliggender for medlemmerne, der er samtlige ejere af ejerlejligheder i ejendommen. Stk. 2. For ejerforeningens forpligtelser hæfter medlemmerne solidarisk, men i det indbyrdes forhold pro rata i forhold til deres fordelingstal. § 2. Generalforsamling Generalforsamlingen er øverste myndighed.

ejerforeningens

Stk. 2. De af bestyrelsen trufne afgørelser kan af ethvert medlem, hvem afgørelsen vedrører, indbringes for generalforsamlingen. Undtaget er beslutninger efter § 9, stk. 9. Stk. 3. Beslutninger på generalforsamlingen træffes ved stemmeflerhed efter fordelingstal. Stk. 4. Til beslutninger om væsentlig forandring af fælles bestanddele og tilbehør eller om salg af væsentlige dele af disse eller om ændring i denne vedtægt kræves dog, at 2/3 af de stemmeberettigede medlemmer såvel efter antal som efter fordelingstal stemmer herfor. Såfremt forslaget uden at være vedtaget efter denne regel har opnået tilslutning fra mindst 2/3 af de repræsenterede medlemmer såvel efter antal som efter fordelingstal, afholdes ekstraordinær generalforsamling inden 8 uger, og på denne kan forslaget – uanset antallet af repræsenterede – vedtages med 2/3 af de afgivne stemmer efter antal og fordelingstal. § 3. Ordinær generalforsamling Ordinær generalforsamling afholdes hvert år inden udgangen af maj måned. Dagsorden 191

for denne skal omfatte mindst følgende punkter: 1) Valg af dirigent og referent. 2) Bestyrelsens beretning for det senest forløbne år.

situationer - når bestyrelsen finder anledning dertil, når det til behandling af et angivet emne begæres af mindst ¼ af ejerforeningens medlemmer efter antal eller efter fordelingstal, eller når en tidligere generalforsamling har besluttet det.

3) Forelæggelse af årsregnskab med revisors påtegning til godkendelse.

Stk. 2. Ekstraordinær generalforsamling indkaldes skriftligt af bestyrelsen med mindst 2 ugers varsel.

4) Forelæggelse af vedligeholdelsesplan for ejendommen til godkendelse.

Stk. 3. Indkaldelsen skal angive tid og sted for generalforsamlingen samt dagsordenen.

5) Forslag, jf. § 4.

Stk. 4. Ændringsforslag kan stilles på generalforsamlingen.

6) Forelæggelse af budget til godkendelse. 7) Valg af formand for bestyrelsen i lige år. 8) Valg af andre medlemmer til bestyrelsen. 9) Valg af suppleanter til bestyrelsen. 10) Valg af revisor. 11) Eventuelt. Stk. 2. Den ordinære generalforsamling indkaldes skriftligt af bestyrelsen med mindst 4 ugers og højst 8 ugers varsel. Årsregnskab og budget udsendes sammen med indkaldelsen eller senest 1 uge før generalforsamlingen. Stk. 3. Indkaldelsen skal angive tid og sted for generalforsamlingen samt dagsordenen. § 4. Forslag Ethvert medlem har ret til at få et angivet emne behandlet på den ordinære generalforsamling. Stk. 2. Forslag til behandling på generalforsamlingen skal være bestyrelsens formand i hænde senest tre uger før generalforsamlingen. Sådanne forslag samt de forslag, som bestyrelsen stiller, skal udsendes til medlemmerne senest 1 uge før generalforsamlingen.

§ 6. Stemmeret og fuldmagt Ethvert medlem har stemmeret. Stk. 2. Stemmeretten kan udøves af et medlems ægtefælle/samlever. Stemmeretten kan desuden udøves af en myndig person eller ejerforeningens bestyrelse, som medlemmet skriftligt har givet fuldmagt hertil. Stk. 3. Afgivelse af fuldmagt er ikke til hinder for, at medlemmet selv deltager i generalforsamlingen. § 7. Dirigent og referat Generalforsamlingen vælger selv sin dirigent, der ikke behøver at være medlem af ejerforeningen. Stk. 2. Der udarbejdes referat af forhandlingerne. Referatet underskrives af dirigenten og formanden for bestyrelsen og udsendes senest 4 uger efter generalforsamlingens afholdelse.

Stk. 3. Ændringsforslag kan stilles på generalforsamlingen.

§ 8. Bestyrelsens medlemmer Bestyrelsen vælges af generalforsamlingen. Den består af 3 medlemmer foruden formanden, der vælges særskilt. Desuden vælges 2 suppleanter. Valgbare som formand, medlemmer af bestyrelsen og som suppleanter er kun ejerforeningens medlemmer, disses ægtefæller/samlevere og myndige husstandsmedlemmer.

§ 5. Ekstraordinær generalforsamling Ekstraordinær generalforsamling afholdes – ud over de i § 2, stk. 4 og § 8, stk. 3, nævnte

Stk. 2. Formanden og bestyrelsens øvrige medlemmer vælges for 2 år, således at formanden og halvdelen af bestyrelsens øvrige

Servicehåndbogen 2017-2018

192

►

169

Normalvedtægt for ejerforeninger

medlemmer afgår i lige år. Suppleanter afgår hvert år. Genvalg kan finde sted.

samt når 2 medlemmer af bestyrelsen begærer det.

Stk. 3. Ved et bestyrelsesmedlems meddelelse om ikke at ville kunne deltage i bestyrelsesarbejde i en periode på mindst 12 uger indtræder en valgt suppleant i bestyrelsen. Findes ingen suppleanter, indkaldes til ekstraordinær generalforsamling til valg af bestyrelsesmedlemmer og suppleanter. Såfremt formanden fratræder i en valgperiode, konstituerer bestyrelsen sig med en ny formand indtil førstkommende generalforsamling.

Stk. 6. Bestyrelsen er beslutningsdygtig, når mere end halvdelen af den samlede bestyrelse, herunder formanden eller næstformanden, er til stede.

Stk. 4. Bestyrelsen vælger en næstformand af sin midte.

Stk. 8. Bestyrelsen udarbejder referat af mødet. Referatet underskrives senest på det efterfølgende møde af de bestyrelsesmedlemmer, der har deltaget i mødet.

Stk. 5. Ved en forretningsorden kan bestyrelsen træffe nærmere bestemmelse om udførelsen af sit hverv. § 9. Bestyrelsens pligter Bestyrelsen har ledelsen af ejerforeningens anliggender. Stk. 2. Det påhviler bestyrelsen at sørge for god og forsvarlig varetagelse af ejendommens anliggender, herunder overholdelse af god skik og orden, betaling af fælles udgifter, tegning af sædvanlige forsikringer (herunder brandforsikring, kombineret grundejerforsikring og eventuel bestyrelsesansvarsforsikring), renholdelse, vedligeholdelse og fornyelser i det omfang, sådanne foranstaltninger efter ejendommens karakter må anses for påkrævede. Stk. 3. Bestyrelsen sørger for, at der udarbejdes budget, jf. § 3 og føres forsvarligt regnskab over de på fællesskabets vegne afholdte udgifter og oppebårne indtægter, herunder de ejerne afkrævede bidrag til fælles udgifter. Bidragene opkræves med passende varsel og forfalder til betaling den 1. i betalingsmåneden. Bestyrelsen udarbejder desuden vedligeholdelsesplan for ejendommen, jf. § 3 og husorden med almindelige ordensregler til godkendelse på generalforsamlingen. Stk. 4. Såfremt bestyrelsen ikke har antaget en administrator, vælger bestyrelsen en kasserer. Stk. 5. Bestyrelsesmøde indkaldes af formanden eller i formandens forfald af næstformanden, så ofte anledning findes at foreligge, 170

Servicehåndbogen 2016-17

Stk. 7. Beslutning træffes af de mødende bestyrelsesmedlemmer ved simpel stemmeflerhed. Står stemmerne lige, gør formandens eller i formandens forfald næstformandens stemme udslaget.

Stk. 9. Bestyrelsen kan beslutte, at ejerforeningen skal tegne bestyrelsesansvarsforsikring. Endvidere kan generalforsamlingen med tilslutning fra mindst ¼ af ejerforeningens medlemmer efter antal eller efter fordelingstal pålægge bestyrelsen at sørge for, at ejerforeningen tegner bestyrelsesansvarsforsikring. § 10. Administration Bestyrelsen kan beslutte, at ejerforeningen skal antage en administrator til bistand ved varetagelsen af ejendommens daglige drift. Endvidere kan generalforsamlingen med tilslutning fra mindst ¼ af ejerforeningens medlemmer efter antal eller efter fordelingstal pålægge bestyrelsen at antage en administrator. Stk. 2. Administrator må ikke være medlem af ejerforeningen og må ikke være dennes revisor. § 11. Tegningsret Ejerforeningen forpligtes ved underskrift af formanden eller næstformanden for bestyrelsen og et andet medlem af denne. § 12. Opsparing til vedligeholdelse og forbedring (grundfond) Når det begæres af mindst ¼ af ejerforeningens medlemmer efter antal eller efter fordelingstal, skal der til bestridelse af de fælles udgifter til vedligeholdelse og forbedring oprettes en opsparing, hvortil ejerne årligt skal bidrage med maksimalt 10 pct. af det årlige 193

ordinære fællesbidrag, indtil opsparingens størrelse svarer til det seneste års budgetterede ordinære fællesbidrag. Den enkelte ejer kan ikke disponere over grundfonden. Stk. 2. Beslutningen om benyttelse af opsparingen træffes på en generalforsamling. Herudover kan generalforsamlingen med almindeligt flertal beslutte yderligere opsparing i nødvendigt omfang til konkrete større vedligeholdelsesarbejder. § 13. Revision Ejerforeningens regnskab revideres af en revisor, der vælges af generalforsamlingen. Når det begæres af mindst ¼ af ejerforeningens medlemmer efter antal eller efter fordelingstal, skal revisor være statsautoriseret eller registreret. Stk. 2. Revisor afgår hvert år. Genvalg kan finde sted. Stk. 3. Revisor må ikke være medlem af bestyrelsen og må ikke vælges som kasserer. Stk. 4. Revisionen skal udføres i overensstemmelse med god revisionsskik, og regnskabet påtegnes af revisor. § 14. Årsregnskab Ejerforeningens regnskabsår er kalenderåret. Stk. 2. Årsregnskabet skal indeholde både resultatopgørelse og balance. Stk. 3. Det af generalforsamlingen godkendte regnskab forsynes med dirigentens påtegning om, at regnskabet er fremlagt og godkendt på generalforsamlingen. § 15. Vedligeholdelse Ejerforeningen foretager forsvarlig udvendig vedligeholdelse og fornyelse, herunder af døre mod fællesarealer, udvendige ruder og vinduer samt altaner, elevatorer, fælles forsyningsledninger og fællesinstallationer. Stk. 2. Indvendig vedligeholdelse og fornyelse af ejerlejlighederne påhviler de enkelte ejere. Den omfatter ikke alene hvidtning, maling og tapetsering, men også vedligeholdelse og fornyelse af gulvbelægning, gulvbrædder, loftpuds, forsatsvinduer, indvendige døre, egne dørlåse og alt ejerlejlighedens udstyr, herunder elledninger, elkontakter, toiletter, vaServicehåndbogen 2017-2018

194

ske, vandhaner, radiatorer, radiatorventiler, radiatormålere, brugsvandsrør, varmeforsyningsrør, afløbsrør og gasrør, hvorimod ejerforeningen sørger for vedligeholdelse og fornyelse af ejerlejlighedens fælles forsyningsledninger og fællesinstallationer indtil disses individuelle fælles forgreninger til/i de enkelte ejerlejligheder. Stk. 3. Ejerforeningen betaler for udbedring af skader i ejerlejlighederne, der skyldes forhold omfattet af ejerforeningens vedligeholdelsesog fornyelsespligt. Når ejerforeningen foretager reparationer, skal der ske retablering i sædvanligt og rimeligt omfang. Stk. 4. Hvis en ejerlejlighed groft forsømmes, eller forsømmelsen vil være til gene for de øvrige medlemmer, kan bestyrelsen kræve fornøden renholdelse, vedligeholdelse og istandsættelse foretaget inden for en fastsat frist. Kravet fremsættes skriftligt. Efterkommes bestyrelsens krav ikke, kan bestyrelsen på foreningens vegne sætte ejerlejligheden i stand for medlemmets regning. Stk. 5. Medlemmerne må ikke lade foretage ændringer, reparationer eller maling af ejendommens ydre, af ydersiderne af vinduerne eller af døre mod fællesarealer eller lade opsætte antenner, skilte, reklamer m.m. uden bestyrelsens skriftlige samtykke. § 16. Udlejning Ved udlejning af en ejerlejlighed til beboelse i sin helhed eller til erhverv, skal medlemmet senest samtidig med lejeforholdets begyndelse sende en kopi af lejekontrakten til bestyrelsens formand. § 17. Sikkerhedsstillelse (pantstiftende tinglysning af vedtægten) Vedtægten kan tinglyses pantstiftende for kr. 41.000 i hver lejlighed til sikkerhed for ethvert tilgodehavende med tillæg af renter og omkostninger, som ejerforeningen måtte få hos et medlem, herunder for krav efter § 15, stk. 4. Stk. 2. Panteretten efter stk. 1 respekterer med oprykkende panteret alene de pantehæftelser, byrder og servitutter, der hviler på de enkelte lejligheder på tidspunktet for tinglysning af panteretten.

171

Fagregister Fagregistret består af virksomheder, der har et mangeårigt erfaringsgrundlag med at servicere andelsog ejerforeninger. Ønsker du at blive optaget i fagregistret, så kontakt os blot på info@servicehaandbogen.dk eller se yderligere information på www.servicehaandbogen.dk INDHOLD Administration. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 173 Anlægsgartnermestre. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 179 Altaner/altanrenovering. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 181 Arkitekter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 183 Asfaltering/brolægning. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 186 Banker . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 187 Ejendomsservice. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 188 El-installatører. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 191 Entreprenører. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 191 Fibernet. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 193 Forsikringer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 194 Ingeniører/rådgivende . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 195 Låseservice/ Porttelefonanlæg/dørtelefoner. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 199 Malermestre. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 201 Revisorer. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 203 Tag/facader . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 206 Tømrermestre. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 207 Tørrerum/ventilation/affugtning. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 207 Valuarer. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 208 Varmemålere/varmeregnskab/vandmålere. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 209 Vaskerimaskiner. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 211 VVS-installatører. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 214

172

ADMINISTRATION

CUBUS ADMINISTRATION APS HVORFOR SKAL DU VÆLGE OS SOM ADMINISTRATOR? Cubus Administration ApS har mange års erfaringer med administration af andelsboligforeninger, ejerforeninger, udlejningsejendomme, varmelaug og gårdlaug. Cubus Administration har i dag ansat 6 ejendomsadministratorer

Steen Skals

og tilknyttet 3 advokater hos Cubus Advokaterne. C ubus Adm i n i stra ti o n t ilby de r for e ninge r ne h j e mme side r, h vor Cubus a dm i n i stra ti on sør ge r for a j our før ing a f ma t e r ia le løb e nde .

Steen Skals, Administrationschef

An dels over dra g els er, godke nde lse a f b ila g, godke nde lse a f g en era lfor s a m li n g er og r e gnsk a b e r ske r e le k t r onisk . I ndk a lde lse t il

NAVN:

g en era lfor s a m li n g er vil også k unne ske v ia for e ninge ns h j e mme side .

C U B U S A D M I N I S T RA T I O N A P S B E LI G G E N H E D :

FAKTA OM FIRMAET ANT AL ME DARBE JD E RE ANT AL E JE ND OMME I A DMIN IS TR ATIO N ANT AL LE JE MÅL/ E NH E D E R I ADMIN IS TR ATIO N

D RO N N I N GE N S T V ÆRGA D E 3 0, 5 . 1 3 02 KØ B E N HA V N K 6 130 2. 70 0

VÆKS T I OMSÆT NI NG 2 0 1 1 - 2 0 1 6

51 %

KUNDE S T ABI LI T E T I 20 1 6

9 8%

ØKONOMI SK D AT A ON LIN E TILG Æ N G E LIG

H JE MME S I D E I NT E GRE R E T ME D ADMIN IS TR ATO R S S Y S TE ME R

S T I LLE R BE BOE RKONT A K TO P LY S N IN G E R N E T I L RÅD I GH E D FOR VI C E V Æ R T O G B E S TY R E LS E R N E

DI GI T AL KOMMUNI KAT IO N ME D F O R E N IN G E R N E

JURI ST / AD VOKAT T I LK N Y TTE T

T I LBYD E R BYGGE S AGS ADMIN IS TR ATIO N

Cubus Administration.indd 1

E T A B LE R E T : 2 007 KO N T A KT O P LY S N I N G E R : T E LE F O N 3 3 2 8 3 0 04

E - MAI L S S @ L A WF I RM . D K H J E MME S I D E

WWW.CUBUSADMINISTRATION.DK

173

16/07/11 05.18

ADMINISTRATION

VEST ADMINISTRATIONEN A/S HVORFOR SKAL DU VÆLGE OS S OM ADMINIS TRATOR? “Vi vi l g ør e det n em t a t væ r e b e st y r e lse ” e r Ve st A dminist ra t ione ns

Timmy

l eve r eg el. Vi udfør er 36 0 gra de r s b oliga dminist ra t ion for e j e r- og

Lund

an dels boli g for en i n g er, og v i e r a ne r ke ndt for a t leve r e a dminist ra t ion af j er es byg g esa g er i m ege t h øj k va lit e t . H v is du e r på udk ig e ft e r e n e j en dom sa dm i n i stra tor, de r leve r e r, h vor a ndr e give r op, så e r Ve st

Timmy Lund, Administrationschef, advokat

A d mi n i s tra ti on en di t n a tur lige og sik r e va lg. NAVN:

V E S T A D M I N I S T RA T I O N E N A / S

FAKTA OM FIRMAET A N TAL ME D ARBE JD E RE A N TAL E JE NDOMME I AD MIN IS TR ATIO N A N TAL LE JE MÅL/ E NH E DE R I ADMIN IS TR ATIO N

174

B E LI G G E N H E D : 19 249 5 . 75 0

VÆKS T I OMSÆT NI NG 20 1 1 - 2 0 1 6

65%

K U ND E S T ABI LI T E T I 20 1 6

9 7%

Ø K ONOMI SK D AT A ONLI NE TILG Æ N G E LIG

HJE MME S I D E I NT E GRE RE T ME D ADMIN IS TR ATO R S S Y S TE ME R

S TILLE R BE BOE RKONT AKT OP LY S N IN G E R N E TIL RÅD I GH E D FOR VI CE VÆ R T O G B E S TY R E LS E R N E

D IGI T AL KOMMUNI KAT I ON ME D F O R E N IN G E R N E

JU RI ST / AD VOKAT T I LKNYTTE T

TIL BYD E R BYGGE S AGS ADMIN IS TR ATIO N

Vest Administrationen.indd 1

G A M M E L V A RT O V V E J 2 0 2 9 00 HE L L E RU P E T A B LE R E T : 1 9 9 0 KO N T A KT O P LY S N I N G E R : T E LE F O N 3 3 2 4 6 1 2 6

E - MAI L I N F O @ V E S T A D M . C O M H J E MME S I D E

WWW.VESTADMINISTRATIONEN.DK

16/07/11 05.25

ADMINISTRATION

T I LLI D N Æ R VÆ R E N G A G EM E N T

BOLIGADMINISTRATORERNE

A/S

HVORFOR SKAL DU VÆLGE OS S OM ADMINIS TRATOR? Fordi vi skiller os ud ved at fokusere på én hovedydelse – administration af foreninger. Dette gør, at vi alene skal varetage én interesse, at give en specialiseret og kundetilpasset foreningsadministration. Og det gør vi med stort engagement og nærvær. I får som kunde hos os én fast kontaktperson vedrørende alle forhold i foreningen, en kontaktperson, der i øvrigt sjældent skiftes, da vi har en meget lav personaleomsætning.

Vibeke Hassel, Salg og administration

Vi garanterer 100 % uvildig administration, men bistår gerne med forslag til samarbejdspartnere, som f.eks. banker, kreditforeninger, byggeteknisk

N AV N :

rådgivning eller lignende, men det er jer som kunde, der selv vælger. Kun på

B O L I GA D M I N I S T RA T O RE RN E A / S

den måde kan I være sikre på, at administrator ikke honoreres for anvisning B E LI G G E N H E D :

af samarbejdspartnere, eller har andre særinteresser blandt disse.

N Y RO P S G A D E 1 3 , 1 . 1 6 02 KØ B E N HA V N V

FAKTA OM FIRMAET ANT AL ME D ARBE JD E RE ANT AL E JE NDOMME I ADMIN IS TR ATIO N ANT AL LE JE MÅL/ E NH E DE R I ADMIN IS TR ATIO N VÆKST I OMSÆT NI NG 2 0 1 1 - 2 0 1 6 KUND E S T ABI LI T E T I 20 1 6

15 1 25 5 . 361 51 % 100%

ØKONOMI S K D AT A ON LIN E TILG Æ N G E LIG

H JE MME SI D E I NT E GRE R E T ME D ADMIN IS TR ATO R S S Y S TE ME R

ST I LLE R BE BOE RKONT A K TO P LY S N IN G E R N E T I L RÅDI GH E D FOR VI C E V Æ R T O G B E S TY R E LS E R N E

D I GI T AL KOMMUNI KAT IO N ME D F O R E N IN G E R N E

JURI S T / AD VOKAT T I LK N Y TTE T

T I LBYDE R BYGGE S AGS ADMIN IS TR ATIO N

Boligadministratorerne.indd 1

E T AB LE R E T : 2 003 KO N T AKT O P LY S N I N G E R : T E LE F O N 3 3 3 8 1 1 1 2 E - MA I L V I B E KE HA S S E L V H@ B O A D M . D K H J E MME S I D E WWW. B O A D M . D K

175

16/07/11 05.13

EK SEM PE L!

ADMINISTRATION VO K AT F I R M A E T

eld & Hove VO K AT F I R M A E T

TAKTIESELSKAB ERET FOR HØJESTERET

ET FOR HØJESTERET

ERET FOR HØJESTERET

lskabet:

ed:

ysninger:

Hupfeld & Hove Advokataktieselskab Viemosevej 62, 2610 Rødovre ? recep@hplaw.dk

BOLIGEXPERTEN Administration A/S

or skal du vælge os som administrator?

HVORFOR SKAL DU VÆLGE OS SOM ADMINISTRATOR? tion af andelsboligforeninger og ejerforeninger, herunder bl.a. stiftelse/etablering, 335 ejer- og andelsboligforeninger med mere end 17.000 lejligheder har er inkl. offentliggennem byfornyelse og alle forhold i relation til andelsboligforeninger og de seneste 27 år valgt Boligexperten til foreningens nye administrator. nger.Hupfeld & IHove Advokataktieselskab administrerer en ikke ubetydelig portefølje 2003 var Boligexperten den første administrator, som kunne tilbyde online Preben for bestyrelserneDerfor (WEB Bestyrelser). I dag er vi& stadig førende med ndelsbolig- ogløsninger ejerforeninger. har Hupfeld Hove Advokataktieselskab et Loth række IT-løsninger til PC, tableti og smartphone. Boligexperten kendskab og enen særlig ekspertise forbindelse med atbeskæftiger bistå ved privates køb af specialister med mange års erfaring i faget og vi har bl.a. økonomer, advokater Preben Løth, gheder. Adm. direktør, og teknikere med i den daglige drift af foreningerne. Men vigtigst af alt - vi er specialister - vi administrerer udelukkende ejer- og andelsboligforeninger.

*Antal*

A D M I N I S T RA T I O N A / S

OM FIRMAET Antal ejendommeFAKTA i administration

*Antal*

B E LI G G E N H E D :

A N TAL ME DARBE JDiEadministration RE Antal lejemål

50 335

A N TAL E JE ND OMME I AD MIN IS TR ATIO N

Gennemsnittelig vækst 2011-2016

A N TAL LE JE MÅL/ E NH E D E R I ADMIN IS TR ATIO N

1 7. 000

Kundestabilitet i 2016

VÆKST I OMSÆT NI NG 20 1 1 - 2 0 1 6

45 %

K U NDE S T ABI LI T E T I 20 1 6

99%

Økonomisk data online tilgængelig Ø K O NOMI SK D AT A ONLI NE TILG Æ N G E LIG

MME SI D E I NTmed E GRE RE T ME D ADMIN IS TR ATO R S S Y S TE ME R HjemmesideHJE integreret administrators systemer

ler beboerkontaktoplysningerne til rådighed for vicevært og bestyrelserne

JA JA

D IGI T AL KOMMUNI KAT I ON ME D F O R E N IN G E R N E

Jurist/Advokat tilknyttet

TIL BYDE R BYGGE S AGS ADMIN IS TR ATIO N

Tilbyder byggesagsadministration 176

S TILLE R BE BOE RKONT AKT O P LY S N IN G E R N E TIL RÅDI GH E D FOR VI CE VÆ R T O G B E S TY R E LS E R N E

Digital JU kommunikation med foreningerne RI S T / AD VOKAT T I LKNYTTE T

SHB Magasinet 2/2017.indd 36

NAVN: B O L I G E X P E RT E N

Antal medarbejdere

JA JA

V E S T E RB RO G A D E 1 2

*Antal*

1 6 2 0 KØ B E N HA V N V

*vækst i %*

E T A B LE R E T : 1 9 9 0

*stabilitet i %*

KO N T A KT O P LY S N I N G E R : T E LE F O N 3 3 2 2 9 9 4 1

Ja / Nej

E - MAI L

A D M @ B O L I G E X P E RT E N . D K

Ja / Nej

H J E MME S I D E WWW. B O L I G E X P E RT E N . D K

Ja / Nej Ja / Nej Ja / Nej Ja / Nej

16/07/11 20.00

ADMINISTRATION

Salling Ejendomsadministration A/S Vi har en værdiskabende tilgang til måden hvorpå vi udføre vores arbejde - som kunde betyder det, at du vil opleve en kompetent medspiller. Dette gælder uanset om dine værdier Værdiskabende handler om at øge ejendomsværdien og ejendomsadministration holde omkostningerne til driften af din ejendom nede eller om det handler Uanset om du ønsker at skabe et godt miljø i din ejendom eller om du omIønsker at få etableret altaner enkanejerat forbedre ejendommens økonomi,i så Colliers elEjendomssamarbejde med dig og din bestyrelse hjælpe. ler administration andelsboligforening.

udvikler ejendoms I samarbejde medvi digdin og resten af din bestyrelse,brugsværdi udvikler vi din ejendoms … brugsværdi – det skal være rart at bo i din ejendom. Vi kan bl.a hjælpe ligesom vi kan arbejde på også at med at få etableret altaner og skabe et åbent og tillidsfuldt demokrati i foreningen. udvikle ejendommens værdi. … ejendomsværdi – hvis din forening vil arbejde for at forøge ejendommens værdi, har vi mange redskaber, som kan anvendes for at opnå dette formål.

Kontakt direktør Carsten Volden på telefon 58 58 37 72 eller via e-mail > Kontakt direktør Carsten Volden cvo@colliers.dk på telefon 58 58 37 72 eller via e-mail: cvo@colliers.dk

Salling Ejendomsadministration A/S | www.ceadm.dk Mail: info@sadm.dk | Telefon: 7023 0078 Colliers Ejendomsadministration > København > Aarhus

177

ADMINISTRATION

Søger du en mere moderne og proaktiv administrator? Få et tilbud straks på www.administrationshuset.dk Vores erfaring er, at når administrator og bestyrelse arbejder smartere, får vi bedre tid til at skabe en god forening og en sund økonomi i ejendommen. Vores kunder har markedets førende online-løsning med funktioner, som ingen andre administratorer tilbyder.

Har du altid administrators oplysninger lige ved hånden?

Administrationshuset A/S er en full service ejendomsadministration med fokus på ejerforeninger og andelsboligforeninger. Vores

www.administrationshuset.dk • Tlf. 7022 2215

100 dygtige medarbejdere leverer ejen-

Følg os og bliv klogere på:

domsadministration, ejendomsdrift, juridisk,

178

twitter.com/admhuset

finansiel og byggeteknisk rådgivning på et

facebook.com/admhuset

højt fagligt niveau.

ADMINISTRATION

HOLM malerfirma ApS

K el d s ø v ej 24 2 10 0 Kø b en h a v n Ø Te le f o n 4 4 8 4 9 9 44 C VR -n r.: DK -2 0 6 1 2 7 97

in f o@al og h o lm ma ler f i rm a .dk

ww w. alo ghol mm al er f i r m a. dk

- første skridt på vejen til godt malerarbejde! ED GARANTI

ERE VÆRD

ANLÆGSGARTNERMESTRE

Alt udføres sikkert og professionelt på timeløn eller efter tilbud, så har du brug for en havepartner? - Ring til din anlægsgartner

Anlægsgartnerfirmaet

JOHN LARSSON Tlf. 2041 0904

Græs & grønt · Fliser & sten · Etablering & vedligeholdelse Rydning & bortkørsel · Udgravning · Stubfræsning & beskæring Hegn · Snerydning & saltning

www.johnlarsson.dk · info@johnlarsson.dk

179

180

ALTANER/ALTANRENOVERING

Fra idé til realisering af drømmen

BALCONIES

Balco A/S . Industriholmen 15 B . 2650 Hvidovre FOR Telefon 57 83 13 50 . balco@balco.dk . www.balco.dk GREATER LIVING

181

ALTANER/ALTANRENOVERING

info@kontech.dk www.kontech.dk

182

ARKITEKTER

BYGNINGSRENOVERING

N SPLA ELSE lling D L HO sti d be LIGE VED lv pris versskiftet Ha inden å

Vurdering af andelslejlighed Vedligeholdelsesplan Tilstandsrapport Energimærkning Elevator Altan Tagterrasse Tagbolig Tagrenovering Facaderenovering Vinduesrenovering og -udskiftning Trapperenovering Badeværelsesrenovering Fugt- og skimmelsvampudbedring Gårdrenovering Bygge- og økonomistyring Byfornyelse Energirenovering

Skal vi være boligforeningens fremtidige samarbejdspartner vedrørende driften, vedlige holdelsen og udviklingen af ejendommen? Kontakt os for et uforpligtende møde.

Telefon 33 15 15 20 mail@trioarkitekter.dk www.trioarkitekter.dk Sankt Knuds Vej 36 st. 1903 Frederiksberg C

B YG G E T E K N I S K R Å D G I V N I N G

183

ARKITEKTER

Grønt er godt for bundlinien Den mest grønne og mest bæredygtige løsning vil altid kræve nytænkning. Nyt, betyder ny teknologi og nye innovative metoder, der minimerer påvirkningen af miljøet – både under byggeriet og i årene fremover. Nyt bæredygtigt byggeri øger værdien for ejer, bruger og investor. Både på kort og langt sigt, så når AI bygger, bygger vi altid bæredygtigt og fremtidssikret. Resultatet kalder vi Intelligent Arkitektur. Se mere om fremtidssikret byggeri og intelligent arkitektur på ai.dk

184AI Servicehåndbogen Annonce 2017.indd 1

06-07-2017 14:42:36

ARKITEKTER

Projektering · Byggestyring Byfornyelse · Renovering · Nybyggeri Vurderinger · Tilstandsrapporter VVS anlæg · Fjernvarmeanlæg EM-konsulent · Drift - & Vedligeholdelsesplan

LARSEN & SØNDERGAARD BYGGERÅDGIVNING A/S

BYGGERÅDGIVNING

Arkitekter & Ingeniører H.C. Ørsteds Vej 33 · 1879 Frederiksberg C Telefon 33 24 34 70 www.ls-b.dk

185

ASFALTERING/BROLÃ&#x2020;GNING

186

BANKER

Er der brug for en bank, som hjælper med løsninger til bestyrelser i ejer- og andelsboligforeninger?

Personlig Professionel Bundsolid

Ring 3378 2388 hvis du vil bruge vores erfaring

Carsten Nygaard, Storkundechef. Ansvarlig for boligforeningskunder i Lån & Spar

Uanset om du er i bestyrelsen for en større eller mindre ejer- eller andelsboligforening – eller administrerer en boligforening, har du brug for en bank, som hjælper dig i dit arbejde. Storkundechef Carsten Nygaard og resten af teamet er bankfolk med mange års erfaring inden for ejer- og andelsboligmarkedet. Derfor får I en brugbar partner til boligforeningens bestyrelse og administrator. I får rådgivning og sparring i øjenhøjde – lige fra optimering af ejendommens økonomi, til projekter, møder og det daglige arbejde. Og hvis der bliver brug for en ekspert i kulissen eller et tæt samspil om en langsigtet vedligeholdelsesplan, kan I være sikre på at træffe jeres beslutninger på et solidt og professionelt grundarbejde. Så er der brug for at finde muligheder i regn skabet? Overvejer I en ny vurdering, eller måske andre lånemuligheder? Kontakt erhvervsafdelingen i Lån & Spar.

Annonce_Andelsbolig_2017.09_125x190.indd 1

RING 3378 2388 og få en snak med Carsten Nygaard eller en af de andre i teamet

187 21/09/2017 11.13

EJENDOMSSERVICE

Vi har også TJEK på komplette servicepakker til andelsboliger og ejerforeninger.       

Bygningsservice Arealpleje Vinduespolering Viceværtservice Vand, varme, belysning Trappevask Snerydning og saltning

Ring 30 67 06 66 www.tjekservice.dk 188

EJENDOMSSERVICE

RENGØRING & SERVICE V. LIS GJØL

TLF. 45 88 25 12 RENGØRING

EJENDOMSSERVICE

· · · · · · ·

Vask af trapper Hovedrengøringsopgaver Rengøring af vaskerier Vinduespolering Rengøring af lejligheder Polish behandling Graffitibekæmpelse

Fejning af udearealer Græsslåning og hækkeklipning Beboerkontakt Glatførebekæmpelse Tilsyn Rydningsopgaver Vicevært/varmemesterservice

JAGTVEJ 113 H · 2200 KØBENHAVN N · INFO@ABC-RENGOERING.DK

Fejekosten Ejendomsservice Din stabile partner! Mange års erfaring med ejendomsservice af andelsog ejerboligforeninger i Storkøbenhavn

E-mail: claus@fejekosten.dk

189

EJENDOMSSERVICE 

Det siges ofte, “at man får, hvad man betaler for!”, og med mere end 16 års erfaring indenfor servicebranchen, kan TOROCO afgjort skrive under på, at der er noget om snakken.

Erhvervsrengøring & Ejendomsservice 70 255 455 / www.toroco.dk

Hos TOROCO gennemgår vi sammen med ejendommens bestyrelse eller driftsansvarlige, de opgaver man ønsker udført. På baggrund af det, bliver et fyldestgørende og konkurrencedygtigt tilbud udarbejdet, vedlagt en detaljeret arbejdsbeskrivelse, som også vil danne grundlag for personalets arbejdsplan. Kontakt os på 70 255 455 og oplev vores professionalisme.

Toroco ApS – Smedeholm 11D – 2730 Herlev – Tlf. 70 255 455 – kontakt@toroco.dk – CVR nr. 27235387

190

EL-INSTALLATØRER

Aut. el-installatør

Ejendomsvedligeholdelse af ejerlejligheds- og andelsboligforeninger.

ELhjørnet www.elkbh.dk

Dørtelefonanlæg, Antenneanlæg, Ombygning, Reparationer, Service m.m. Godthåbsvej 57 - 2000 Frederiksberg

Tlf. 38 86 88 56

EL-INSTALLATØRER

Vilstrup Olesen (DK)............ 35 83 72 33 Tagensvej 41......................... 35 83 04 33 2200 København N Fax: .... 35 83 70 33 E-mail: el@vilstrup-olesen.dk

Aut. el-installatør El-Installationer Svagstrøm EDB-Installation El-Automatik Antenneanlæg Lys Kraft Varme

VILSTRUP OLESEN

• • • • • • • • •

W. Johansen – El Metalbuen 20A 35 Rentemestervej Telefon 38 10 79 10 2750 Ballerup 2400 København NV Telefax 38 88 26 66 www.johansen-el.dk

EL-INSTALLATIONER PORTTELEFONANLÆG K el d s ø v eEL-SERVICE j 24

ENTREPRENØRER

EDB-installationer Bolig& 2 10 0 Kø b en h av n Ø installationer H O L M Te le f o n 44 8 4 99 4 4 Dørtelefonanlæg C VR -n r. : D K-2 0 6 1 2 79 7 malerfirma ApS Belysnings anlæg in f o@al o gh o lm m ale r f ir m a.d k w ww. alo gh ol m m al e rf ir ma .dk Bredbånd Døråbner anlæg - første skridt på vejen til godt malerarbejde! Ventilation ARBEJDE Automatik

ALT

UDFØRES

35 83 72 33

ED GARANTI

ERE VÆRD

AUT. EL-INSTALLATIONSFIRMA

Lyders & Svend G. A/S

191

ENTREPRENØRER

P. Winther Jespersen A/S

Hejrevej 5 – 2400 Kbh. NV mail: kontakt@pwj.dk - www.pwj.dk

Tlf. 35 82 21 20

Solidt håndværksmæssigt arbejde i mere end 69 år - udført af egne erfarne håndværkere      

Murer, Beton og Kloak Tømrer og Snedker – eget snedkeri Tag- og facaderenoveringer Total-, hoved- og underentrepriser Specialopgaver af enhver art Rep. og vedligeholdelsesopgaver for andelsog ejerforeninger, boligselskaber Kontakt os for et uforpligtende tilbud

192

FIBERNET

INTERNETLEVERANDØR TIL BYENS FOLK SIDEN 2004

FÅ JERES EGET BOLIGNETVÆRK - OG FÅ RÅD TIL HURTIGERE INTERNET

INGEN skjulte gebyrer INGEN bindingsperiode INGEN tvungen tilmelding

Kontakt os på 33 23 00 99 eller tilbud@fiberby.dk - så hjælper vi med en skræddersyet løsning til netop jeres forening.

Fiberby leverer en 200/200 Mbit/s internetforbindelse til 120 kr. per måned per lejl. Vi er eksperter i at levere enkelt og problemløst internet til boligforeninger i Storkøbenhavn. Foreningen kommer selv til at eje bolignetværket, som kan levere endnu højere hastighed i fremtiden. Over 500 foreninger er idag tilsluttet vores fibernet.

Otto Busses Vej 5 -- 2450 fiberby.dk -- CVR. CVR.28292139 28292139 Skelbækgade 40B 1717København KøbenhavnSV V --fiberby.dk 193

FORSIKRINGER

Fleksibel forsikringsløsning – med 360 graders dækning af ejendommen. Vores udvidede ejendomsdækning er udviklet i samarbejde med vores ejendomskunder og samarbejdspartnere. Ud over standarddækningerne har forsikringen en række ekstra dækninger, fx: – Retshjælpsforsikring – Jordskadeforsikring – Ansvarsforsikring ved beboerarbejde – Genhusning.

Kundechef Søren Clausen T 30 37 78 61 E src@codan.dk

Kundechef Lars Dal T 30 37 75 04 E ldl@codan.dk

Kontakt os, og hør mere om, hvad vi kan gøre for jer. 09.17. Codan Forsikring A/S, CVR 1052 9638.

194

Servicehåndbogen_125x190.indd 1

04/09/17 11.45

FORSIKRINGER

ASSURANCE PARTNER ASSURANCE PARTNER Forsikringsmæglere med speciale Forsikringsmæglere med speciale i forsikringsløsninger til store ejeni forsikringsløsninger til store ejendomme, andelsog ejerforeninger domme, andelsog ejerforeninger

ASSURANCE PARTNER

FORSIKRINGSMÆGLERSELSKABET ASSURANCE PARTNER A/S

FORSIKRINGSMÆGLERSELSKABET Forsikringsmæglere med speciale ASSURANCE PARTNER A/S Gl.i Kongevej 160 · 1850 Frederiksberg forsikringsløsninger tilC store ejenTlf. 33 25 20 10 · Fax 33 25 20 30 Gl. Kongevej 160 · 1850 Frederiksberg C Tlf. 33 25 20 10 · Fax 33 25 20 30 domme, andelsog ejerforeninger www.assurancepartner.dk www.assurancepartner.dk

info@assurancepartner.dk

FORSIKRINGSMÆGLERSELSKABET ASSURANCE PARTNER A/S Gl. Kongevej 160 · 1850 Frederiksberg C Tlf. 33 25 20 10 · Fax 33 25 20 30 30www.assurancepartner.dk års erfaring i rådgivning Tilstandsrapport info@assurancepartner.dk Energimærkning

INGENIØRER/RÅDGIVENDE

FALKON A/S

RÅDGIVENDE INGENIØRER

Byggeledelse Drift og vedligehold Projektering og tilsyn Bygningskonstruktioner Tekniske installationer Tagboliger Altaner og tagterrasser Altan- og karnaprenovering Bygningsrenovering Nybyggeri Fjernvarmeanlæg Jordvarme Kloak Skybrudssikring Nordre Fasanvej 43  2000 Frederiksberg  Medlem af F.R.I.  CVR 25244826 Tlf 35364500  Fax 35364570  Mail falkon@falkon.dk  Web www.falkon.dk

195

INGENIØRER/RÅDGIVENDE

Specialiseret rådgiver

Troværdig sparringspartner for boligforeninger

Rådgivning om belægning og kloakker

Myndighedsbehandling

Rådgivning ved nye og gamle projekter

Udarbejdelse af drift- og vedligeholdelsesplaner

Rådgivning om faldstammer

Sparer bygherre tid og penge

ALGADE 55, 3. 4000 ROSKILDE TLF. +45 4632 5952 WWW.HARTVIGCONSULT.DK

HERLUFSHOLMVEJ 37 - 2720 VANL ØSE TLF. 38710455

W W W.BKCONSULT.DK

MAIL: ar k@ bkconsult .dk

Telefon 38 71 04 55 - mail: ark@bkconsult.dk

iv dg n in g dg rå

t ek

Ring mail for etark@bkconsult.dk gratis il for et gratis ogeller uforpligtende møde om og Telefon 38 71 04 55skiftende - mail: Et fokusområde er de byggeregulativers og byggenormers msprojekteruforpligtende og få kyndig rådgivning. møde omenergiforhold. din ejendoms betydning for en ejendom og dens

r te

s ge

goj inPr

dine ejendomsprojekter og få kyndig rådgivning. på deres ejendom.

projekter og få kyndig rådgivning.

åde er de skiftende byggeregulativers og byggenormers Vi yder byggeteknisk rådgivning i hele landet og hjælper boligejere, ejerforeninger. Ring eller mail forandelset gratis ogog uforpligtende om r en ejendom og dens energiforhold. boligejere og andelsog ejerforeninger medmøde alle tekniske forhold

-c

Vi yder byggeteknisk rådgivning for

bygningssagkyndige, arkitekter, ingeniører og energikonsulenter. betydning for en ejendom og dens energiforhold.

e fic

i rt

eteknisk rådgivning i nok hele landet og Store hjælper boligejere og andelsog med forhold Vi er små til at ejerforeninger ville. nokalle til tekniske at kunne. påejerforeninger deres ejendom. med alle tekniske forhold bygingssagkyndige. andelsog B.K. Consult er en dansk ingeniørvirksomhed med erfarne ndom. Et fokusområde er de skiftende byggeregulativers og byggenormers

eller mail for et gratis og uforpligtende møde om 71 04 55 -Ring mail: ark@bkconsult.dk dine ejendomsprojekter og få kyndig rådgivning.

n in g

n in iv ge yg B

Vi yder byggeteknisk rådgivning energikonsulenter og i hele landet og hjælper

ce ifific rrtti cee

-cOSO ISI

rå

ge rå

bygningskonstruktører, arkitekter og B.K. Consult er en dansk ingeniørvirksomhed med erfarne er en dansk ingeniørvirksomhed med erfarne bygningssagkyndige, ingeniører og energikonsulenter. kyndige, arkitekter, ingeniører energikonsulenter. ingeniører, derarkitekter, eroguddannede

erer

B.K. CONSULT A/S er et arkitekt- og

nok til at nok til at kunne. ingeniørfirma erfarne Viville. er småStore nok til med at ville. Store nok til at kunne.

y st

t es

g www.bkconsult.dk yg B

www.bkconsult.dk www.bkconsult.dk

196

INGENIØRER/RÅDGIVENDE

Skal du bygge på Frederiksberg? Se hvordan du søger og find tegninger over din ejendom på frederiksberg.dk Projektering · Byggestyring Byfornyelse · Renovering · Nybyggeri Vurderinger · Tilstandsrapporter VVS anlæg · Fjernvarmeanlæg EM-konsulent · Drift - & Vedligeholdelsesplan

LARSEN & SØNDERGAARD BYGGERÅDGIVNING A/S

BYGGERÅDGIVNING

Arkitekter & Ingeniører H.C. Ørsteds Vej 33 · 1879 Frederiksberg C Telefon 33 24 34 70 www.ls-b.dk

vvs-installatører vvs-installatører

- KLOAK - ENERGI - EJENDOMSVEDLIGEHOLDELSE - VAGTORDNING VVS -VVS KLOAK - ENERGI - EJENDOMSVEDLIGEHOLDELSE - VAGTORDNING aut. VVS-installatør og kloakmester aut. VVS-installatør og kloakmester

• Butikssalg af VVS-artikler og reservedele Butikssalg af VVS-artikler og reservedele Amagerbrogade 208, 2300 København S Amagerbrogade 208, 2300 København S 3258 9040 tlf. 3258tlf. 9040 • Showroom • Showroom og administration og administration Kirstinehøj 43 Kirstinehøj 43

•

Kirstinehøj - 2770 Kastrup - 00 32 50 56 00 Præstedfælledvej - 43 45Kastrup Kirstinehøj 43 - 43 2770 - 32 50 56

3250 5600 3250 5600 www.amagersanitetsservice.dk www.amagersanitetsservice.dk

www.tonnyjensenvvs.dk www.tonnyjensenvvs.dk 197

INGENIØRER/RÅDGIVENDE

Jeres samarbejdspartner indenfor:

Bestil elektriker eller vvs-mand på:

www.amagerelvvs.dk

• • • • • • • • • • •

Energimærkning Energirapport Solceller Byggesager Taksator / forsikringsskader Energioptimering Tilskudsmidler / rådgivning om EU midler Financiering LED – belysning Tilstandsrapporter Samt meget andet…

Book tid online til en uforpligtende snak.

R RE MU

ER AL M

TØ MR ER

Tlf. 88 51 00 52

VV S

Håndværkere indenfor alle brancher

Det hele samlet ét sted BESTIL DIN HÅNDVÆRKER HER RING 702 232 72

info@energiraadgivningdanmark.dk www.energiraadgivningdanmark.dk Tlf. 52 11 05 00

VI REALISERER DINE BADEVÆRELSESDRØMME bestil tid online på cphbad.dK

cph bad www.kbh-hs.dk

KontaKt os for uforpligtende tilbud - så Kigger vi forbi til en snaK lad os stå for det hele

INFO@CPHBAD.DK · tlF. 70 22 32 72 198

LÅSESERVICE/ PORTTELEFONANLÆG/DØRTELEFONER

FORMSTABILITET

LYDISOLERING

BRANDBESKYTTELSE

INDBRUDSSIKRING

DERFOR ER EN SIKKERHEDSDØR FRA DALOC VIGTIGERE, END DU TROR. En dør er ikke noget, som man sædvanligvis tænker på. Alligevel kan et skifte til en Daloc sikkerhedsdør gøre hjemmet til et mere hyggeligt og trygt sted, hvor man kan føle sig mere tryg end noget andet sted. Forhøj ejendommens værdi på en halv dag Vores professionelle montører udskifter døren til en lejlighed på ca. en halv dag. Så inden du får set dig om, har dørene ikke kun gjort dine

lejere glade og tilfredse, værdien af ejendommen er med sikkerhed også steget, og ofte er også energiudgifterne faldet. Alle vores døre er testede, typegodkendte og certificerede. De opfylder alle gældende regler og lovkrav.

Læs mere på daloc.com

Sikre Døre

199

L. Ukket

LÅSESERVICE/ PORTTELEFONANLÆG/DØRTELEFONER S. Krid B. Liv Ude U. Ønsket

Et vink med en vognstang L. Ukket

For ubudne gæster er en dørtelefon et tydeligt vink med en vognstang om at holde sig væk. For en dørtelefon sender et meget tydeligt signal om at her er der ikke frit spil. Hos Mejlshede Gruppen kan du For ubudne gæster er en dørtelefon et tydeligt vink skalen vi holde få rådgivning, servicering og installationet gratis af bred med en vognstang om at holde sig væk. For en dørindlæg om ejendomsssikring viftesender af produkter indenfor Og vi komtelefon et meget tydeligt signaldørtelefoner. om at her på dit næste bestyrelsesmøde? ermer der ikke frit spil. Hos Mejlshede Gruppen kan du gerne ud og holder et gratis indlæg om sikring til få rådgivning, servicering og installation af en bred ditafnæste beboermøde. Er du i at høre vifte produkter indenfor dørtelefoner. Og viinteresseret kommer gerneom ud oghvad holdervi et kan gratistilbyde indlæg omjeres sikring ejendom, til mere eller øndit næste beboermøde. Er du interesseret i at høre sker I en gennemgang af jeres nuværende anlæg, så mere om hvad vi kan tilbyde jeres ejendom, eller ønsker af jeres nuværende anlæg, så givI enosgennemgang et vink på tlf. 35 393939.

Et vink med en vognstang

skal vi holde et gratis indlæg om ejendomsssikring på dit næste bestyrelsesmøde?

giv os et vink på tlf. 35 393939.

35 39• www.mejlshede.dk 39 • www.mejlshede.dk 35 3939 39 39

688_Mejlshede_annonceServicehåndbogen.indd 1

08-08-2013 15:32:05

Rustfrit-Stål

Modulopbygget

08-08-2013 15:32:05

230V. Røgalarm m. batteri-backup

Veo - 4,3”

Porttelefon Audio eller Video

Smile - 7”

Adgangskontrol Dansk Software

Messing

8_Mejlshede_annonceServicehåndbogen.indd 1

FREUND ELEKTRONIK A/S

Godkendt iht. Bygningsreglement

Fuglebakken 119 – 5210 Odense NV – Tlf. 66 16 24 14 – Fax 66 16 29 44 – www.freund.dk – freund@freund.dk 200

MALERMESTRE

Vi er et malerfirma der har ry for at gøre det nemt for vores kunder og lægger vægt på at kvaliteten er i top og god service. Vi er et firma med gode og stabile medarbejdere der har været ansat hos os i flere år. Kontakt os gerne for et uforpligtende tilbud kontakt@malerjohn.dk • Tlf: 36 49 85 69 • Mobil: 40 42 12 49 • www.malerjohn.dk

HOLM malerfirma ApS

K el d s ø v e j 24 2 10 0 Kø b en h av n Ø Te le f o n 44 8 4 99 4 4 C VR -n r. : D K-2 0 6 1 2 79 7

in f o@al o gh o lm m ale r f ir m a.d k

w ww. alo gh ol m m al e rf ir ma .dk

- første skridt på vejen til godt malerarbejde! ED GARANTI

ERE VÆRD

201

MALERMESTRE

Skal vi tage en snak om malerarbejde?

Skal vi tageVien snak malerarbejde? har mere end om 100 års erfaring i boligvedligeholdelse.

ansen – 9710 Vi har mere end 100 års erfaring i ejendomsvedligeholdelse. Ønsker De en total istandsættelse af vinduer eller trapper, påtager vi os gerne at sørge for snedker,

Ønsker De en total istandsættelse af vinduer eller trapper, påtager vi os gerne at sørge for snedker, murer,i hovedentreprise. gulvbelægning og el-arbejder i hovedentreprise. murer, gulvbelægning og el-arbejder

Mesterlodden 44 • 2820 Gentofte • Tlf.: 39 65 71 50 • www.friedmann.dk

Citymaler.dk Hj.side: www.citymaler.dk E-mail: michaelhusum@ofir.dk Gimles Allé 1A, 2300 København S

Mobil: 20 68 48 82 Telefon: 32 97 82 90

Citymaler.dk v/ Michael Jørgensen

Godt håndværk Udføres alt malerarbejde Facader, Vinduer, Trapper, Vedligeholdelseskonto GARANTI PÅ KVALITET

P. Winther Jespersen A/S

Hejrevej 5 – 2400 Kbh. NV mail: kontakt@pwj.dk - www.pwj.dk

Tlf. 35 82 21 20

Hansen Tom Malerfirmaet

Herlev Bygade 78A, 2730 Herlev ......................................... 44 94 90 87 Telefax.................................................. 44 94 90 27 Mobil .................................................... 20 31 70 87

MALERFIRMAET TOM HANSEN

– Kvalitet & Service i top – Renovering & vedligeholdelse af Trapper • Vinduer • Facader Kontorer • Ejendomme

Gratis tilbudsgivning www.tomhansen.dk

202

Solidt håndværksmæssigt arbejde i mere end 69 år - udført af egne erfarne håndværkere      

REVISORER

Kompetent Kompetent Kompetent rådgivning rådgivning rådgivning

Vores ejendomsgruppe yder effektiv revision af regnskab Vores ejendomsgruppe yder effektiv revision af regnskab mv.ejendomsgruppe samt kompetent rådgivning ogrevision assistance vedrørende mv. samt kompetent rådgivning og assistance vedrørende Vores yder effektiv af regnskab regnskab, skat, moms, stiftelse, budgetter mv.mv. Vi betjener regnskab, skat, moms, stiftelse, budgetter Vi betjener mv. samt kompetent rådgivning og assistance vedrørende et stort antal af både småsmå ogbudgetter store andelsboligog og et stort antal afstiftelse, både og store andelsboligregnskab, skat, moms, mv. Vi betjener ejerforeninger. ejerforeninger. et stort antal af både små og store andelsboligog

ejerforeninger. Kontakt os via statsaut. revisor Morten Egholm Alsted Kontakt os via statsaut. revisor Morten Egholm Alsted eller senior manager Jørgen Andersen. eller senior manager Jørgen Andersen.

Kontakt os via statsaut. revisor Morten Egholm Alsted eller senior manager Jørgen Andersen. Gribskovvej 2 2100 Ø Ø Tlf. Tlf. 39 16 Knud Højgaards 9København 2860 Søborg Gribskovvej 2Vej2100 København 3976 1600 76 00 www.beierholm.dk www.beierholm.dk

Gribskovvej 2 2100 København Ø Tlf. 39 16 76 00 www.beierholm.dk

203

REVISORER

FÅ ET OVERSKUELIGT REGNSKAB I JERES FORENING Hos BDO rådgiver og reviderer vi årligt over 500 ejer- og andelsboligforeninger. Vores team af branchespecialister beskæftiger sig dagligt med foreninger og holder sig ajour med markedet og lovgivningen. Vores mange års erfaring samt indlevelse og indsigt på området gør, at vi kan rådgive jeres forening bedst muligt samt udforme jeres regnskab, så det er overskueligt for brugerne og i henhold til lovgivningen. Kontakt statsautoriseret revisor Jesper Buch for en uforpligtende samtale på tlf. 40 73 52 12, mail: jeb@bdo.dk eller vores kontor: Havneholmen 29, 1561 København V, tlf. 39 15 52 00 koebenhavn@bdo.dk

BDO Statsautoriseret revisionsaktieselskab, en danskejet revisions- og rådgivningsvirksomhed, er medlem af BDO International Limited - et UK-baseret selskab med begrænset hæftelse - og en del af det internationale BDO netværk bestående af uafhængige medlemsfirmaer.

204

REVISORER

DATA R EV ISION

Registrerede revisorer Medlem af FSR Pile AllĂŠ 29 danske revisorer Frederiksberg revisor@datarevision.dk

205

TAG/FACADER

FLOT TAGBEKLÆDNING, DER PRODUCERER STRØM

Gaia Solars solceller ligner til forveksling Stenis tagplader og monteres side om side med Steni Protego. Vi tilbyder et strømproducerende tag med 40 års garanti og mere end 60 års levetid. Tlf. +4570270122 – www.steni.dk

206

TØMRERMESTRE

P. Winther Jespersen A/S

Hejrevej 5 – 2400 Kbh. NV mail: kontakt@pwj.dk - www.pwj.dk

Tlf. 35 82 21 20

Solidt håndværksmæssigt arbejde i mere end 69 år - udført af egne erfarne håndværkere      

TØRRERUM/VENTILATION/AFFUGTNING

Spar på energien i tørrerummet I et affugtet tørrerum er der ikke behov for opvarmning. Tøjet tørrer som udendørs på en god sommerdag. • • • • •

Hurtig tørring, dermed større kapacitet Sluk helt for varmen Ingen slid på tøjet, som f.eks. ved tumbling Nem installation og minimal vedligeholdelse Gennemprøvet metode, anvendes i stor udstrækning bl.a. i Forsvarets tørrerum

Tlf.: 4495 3355 • info@munters.dk www.munters.dk/toerrerum 207

VALUARER

Hans Trebbien Trebbien Hans Hans Trebbien

Hans Trebbien Statsaut. ejendomsmægler og Valuar Valuar Ejendomsmægler og Valuar Hans Trebbien Statsaut. ejendomsmægler og Statsaut. ejendomsmægler ejendomsmægler og Valuar Valuar Hans Trebbien Hans Trebbien Statsaut. og Hans Trebbien Hans Trebbien Trebbien Statsaut. ejendomsmægler og Valuar Valuar Ejendomsmægler ogogog Valuar Statsaut. ejendomsmægler Hans Statsaut. ejendomsmægler Valuar de rådgivning ved valuarvurdering af andelsbolig Statsaut. ejendomsmægler Valuar dækkende rådgivning valuarvurdering af Hans Trebbienogog Statsaut. ejendomsmægler Valuar ækkende rådgivning ved valuarvurdering afandelsboligforenin andelsboligforen

de rådgivning ved valuarvurdering af andelsbolig Hans Trebbien Landsdækkende rådgivning ved valuarvurdering af andelsboligforeninger. Statsaut. ejendomsmægler og Valuar ækkende rådgivning ved valuarvurdering af andelsboligforen Landsdækkende rådgivning valuarvurdering af andelsboligforeninger. Statsaut. ejendomsmægler og Valuar Landsdækkende rådgivning ved valuarvurdering af andelsboligforeninger. andsdækkende rådgivning ved valuarvurdering af andelsboligforeninger. gering afVurdering andelskronen. Køb, salg &Valuar afkøb fast esa dering af andelskronen. Køb, salg & vurdering af fast ejendo Statsaut. ejendomsmægler og Landsdækkende rådgivning ved valuarvurdering afvurdering andelsboligforeninger. af andelskronen. andelskronen. Køb, salg &fast vurdering afkøb fast ejendom afaf andelskronen. Vurdering af ejendom ved og Vurdering af andelskronen. Køb, salg & vurdering af fast ejendom af andelskronen. Køb, salg & vurdering af fast ej Landsdækkende rådgivning ved valuarvurdering af andelsboligforeninger. Vurdering af andelskronen. Vurdering af fast ejendom ved og salg. dering andelskronen. Køb, salg & vurdering af fast ejendo Vurdering af Køb, salg & vurdering af fast ejendom Landsdækkende rådgivning ved valuarvurdering af andelsboligforeninger. Vurdering af andelskronen. Køb, salg & vurdering af fast ejendom rådgivning ved valuarvurdering andelsboligforeninger. Landsdækkende ved valuarvurdering af andelsboligforeninger. samt vurdering af forbedringer de enkelte lejligheder. samt vurdering af i de enkelte lejligheder. samt vurdering afforbedringer forbedringer i de de enkelte lejligheder. ttLandsdækkende vurdering af forbedringer de enkelte lejlighede Vurdering af rådgivning andelskronen. Køb, salg & vurdering afaf fast ejendom Vurdering af andelskronen. Køb, salg & vurdering af fast ejendom Udarbejdelse af opgørelse/rapport ved forbedringer i individuelle andelsboliger. samt vurdering af forbedringer enkelte lejligheder. samt vurdering af forbedringer i de enkelte lejligheder. Vurdering af andelskronen. Køb, salg & vurdering af fast ejendom else af opgørelse/rapport ved forbedringer i individuelle andels samt vurdering af forbedringer de enkelte lejligheder. samt vurdering af forbedringer i de enkelte lejligheder. vurdering af forbedringer i de enkelte lejlighede Medlem af DE/Dansk Ejendomsmæglerforening Vurdering af andelskronen. Køb, salg & vurdering af fast ejendom Medlem af DE/Dansk Ejendomsmæglerforening samt vurdering af forbedringer i de enkelte lejligheder. samt vurdering afDE/Dansk forbedringer i de enkelte lejligheder. Medlem af DE/Dansk Ejendomsmæglerforening Medlem af DE/Dansk Ejendomsmæglerforening Medlem af DE/Dansk Ejendomsmæglerforening Medlem af Ejendomsmæglerforening. Medlem af DE/Dansk Ejendomsmæglerforening Medlem af DE/Dansk Ejendomsmæglerforening Hans Trebbien Medlem af DE/Dansk Ejendomsmæglerforening samt vurdering af Hans forbedringer i de enkelte lejligheder. Medlem af DE/Dansk DE/Dansk Ejendomsmæglerforening Trebbien Medlem af DE/Dansk Ejendomsmæglerforening Medlem af Ejendomsmæglerforening. Statsaut. ejendomsmægler og Valuar Valuar Medlem af DE/Dansk Ejendomsmæglerforening Ejendomsmægler og Valuar Statsaut. ejendomsmægler og Tilsluttet / Member Skrams Peder GadeSkrams 27 Gade Tlf. +45 33 14 07 38 Statsaut. ejendomsmægler og Valuar Medlem af DE/Dansk Ejendomsmæglerforening Tilsluttet / Member 27 Tlf. +45 33 14 07 38 Tilsluttet / Member Skrams Peder GadeSkrams 27 Gade 27 Tlf. +45 14 07 3838 Statsaut. Valuar Tilsluttet / og Member Tlf. +45 33ejendomsmægler 14Hans 07 Trebbien Tilsluttet / Member de Tlf.K +45 1433 07 DK-1054 København Fax +45 3338 14Hans 08 05427 København K Fax33 +45 33 14 08 3838 Trebbien Tilsluttet / Member Landsdækkende rådgivning ved valuarvurdering af andelsboligforeninger. e 27 Tlf. +45 33 14 07 38 DK-1054 København K Fax +45 33 14 08 38 054 København K Fax +45 33 14 08 38 Landsdækkende rådgivning valuarvurdering af andelsboligforeninger. Statsaut. ejendomsmægler og Valuar Landsdækkende rådgivning ved valuarvurdering af andelsboligforeninger. Dansk Ejendomsmæglerforening hanstrebbien@mail.tele.dk Tilsluttet / Member Landsdækkende rådgivning ved valuarvurdering af andelsboligforeninger. Tlf. +45 33 14 07 3838 Dansk Ejendomsmæglerforening hanstrebbien@mail.tele.dk avn 27 K Fax +45 33 14 08 Tilsluttet / Member ade Tlf. +45 33 14 07 38 Statsaut. ejendomsmægler og Valuar Landsdækkende rådgivning ved valuarvurdering af andelsboligforeninger. Dansk Ejendomsmæglerforening hanstrebbien@mail.tele.dk Dansk Ejendomsmæglerforening Vurdering af andelskronen. Køb, salg & vurdering af fast ejendom hanstrebbien@mail.tele.dk Tilsluttet / Member avn K Fax +45 33 14 08 38 Vurdering af andelskronen. Køb, salg & vurdering af fast ejendom Tlf. +45 33 14 07 38 Vurdering af07 af fast ejendom ved køb og ejendom salg. Tilsluttet / Member de 27Vurdering Tlf. +45 33 14rådgivning 07 38 Vurdering af andelskronen. Køb, salg &Dansk vurdering af Landsdækkende ved valuarvurdering af andelsboligforeninger. Tilsluttet /fast Member Vurdering afandelskronen. andelskronen. Køb, salg & vurdering af fast ejendom Tlf. 33 14 38 Ejendomsmæglerforening hanstrebbien@mail.tele.dk havn K +45 Fax +45 33 14 08 38 Fax +45 33 14 08 38 Landsdækkende rådgivning ved valuarvurdering af andelsboligforeninger. samt vurdering af forbedringer de enkelte lejligheder. samt vurdering af forbedringer i de enkelte lejligheder. Vurdering af andelskronen. Køb, salg & vurdering af fast ejendom Dansk Ejendomsmæglerforening hanstrebbien@mail.tele.dk Tilsluttet / Member Tlf. +45 33 14 07 38 af opgørelse/rapport ved forbedringer i individuelle andelsboliger. samt vurdering af38af forbedringer enkelte lejligheder. samt vurdering af forbedringer idede de enkelte lejligheder. havn K Udarbejdelse Fax +45 33 af 14andelskronen. Fax +45 33 14 08 38 Vurdering Køb, salgi & vurdering af fast ejendom samt vurdering forbedringer enkelte lejligheder. Medlem af08 DE/Dansk Ejendomsmæglerforening Dansk Ejendomsmæglerforening hanstrebbien@mail.tele.dk Medlem af DE/Dansk Ejendomsmæglerforening Dansk Ejendomsmæglerforening samt vurdering af forbedringer i de enkelte lejligheder. hanstrebbien@mail.tele.dk Medlem af DE/Dansk Ejendomsmæglerforening Fax +45 33Medlem 14 08 38 Medlem af DE/Dansk Ejendomsmæglerforening Medlem af DE/Dansk Ejendomsmæglerforening. af DE/Dansk Ejendomsmæglerforening Dansk Ejendomsmæglerforening hanstrebbien@mail.tele.dk Medlem af DE/Dansk Ejendomsmæglerforening Dansk Ejendomsmæglerforening hanstrebbien@mail.tele.dk

Hans Trebbien Trebbien Hans

Fax +45 33 14 08 38 hanstrebbien@mail.tele.dk hanstrebbien@mail.tele.dk

Dansk Ejendomsmæglerfo Dansk Ejendomsmæglerfor

Renteswap og deres indflydelse Tilsluttet / Member er Skrams Peder Gade 27 Gade 27 Tlf. +45 3838på dit andelsboligkøb Tilsluttet / Member Skrams Tlf.33 +4514 33 07 14 07 Renteswap og deres indflydelse på andelsboligkøb Tilsluttet / Member r Skrams Peder Gade 27 ikke Tlf. +45 33 14 07 3838 Tilsluttet / Member DetSkrams er nødvendigvis et problem at dit købe en bolig i en som Gade 27 Tlf. +45 33 14 07 Tilsluttet /andelsboligforening, Member ade Tlf. +45 33 14 07 38 DK-1054 København K Fax +45 33 14 08 38 105427 København K Fax +45 33 14 08 38 Det erKøbenhavn nødvendigvis et problem at købe en bolig i en som Tilsluttet /andelsboligforening, Member økonomi. de 27 1433 07 har renteswap, men det kræver en af foreningens DK-1054 K +45 Fax +45 3338 14 08 38grundig granskning 1054 København KikkeTlf. Fax33 +45 14 08 38 Dansk Ejendomsmæglerforening hanstrebbien@mail.tele.dk Dansk Ejendomsmæglerforening men det af foreningens økonomi. hanstrebbien@mail.tele.dk havn K har renteswap, Fax +45 33 14kræver 08 38en grundig granskning Dansk Ejendomsmæglerforening Dansk Ejendomsmæglerforening hanstrebbien@mail.tele.dk havn K Fax +45 33 hanstrebbien@mail.tele.dk 14 08 38

Renteswapaftaler er nemlig både indgået af foreninger med en sund økonomi og Dansk Ejendomsmæglerforening hanstrebbien@mail.tele.dk Renteswapaftaler er økonomiske nemlig bådeudfordringer. indgået af foreninger med enkøbe sunden økonomi foreninger,hanstrebbien@mail.tele.dk som har Overvejer du at andel i og en Dansk Ejendomsmæglerforening som har økonomiske udfordringer. Overvejer du at købe en andel forening med renteswap, er det derfor en god ide at få en uvildig rådgiver til ati en se forening med renteswap, er det derfor en god ide at få en uvildig rådgiver til at se

foreninger, 208foreninger,

VARMEMÅLERE/VARMEREGNSKAB/VANDMÅLERE

Spar på varmeregningen og pas på miljøet - korrekt vandbehandling er løsningen

www.aquacare.dk T:43 45 16 76

209

VARMEMÅLERE/VARMEREGNSKAB/VANDMÅLERE

nemt! Reducér dit energiforbrug Ved du, hvornår du bedst kan spare på dit vandog varmeforbrug?

Techem Beboer App giver svar Udnyt at du har forbrugsmålere i din lejlighed. Sæt forbrugsmål og modtag en besked ved overskridelser. Hold dig orienteret og lad appen overvåge forbruget for dig automatisk. Forbrugsmålere fra Techem kan lidt mere!

Focus på ressourcer www.techem.dk - tlf.: 87 44 77 05

Meget mere end fordelingsregnskaber

Følg dit forbrug på smartphone

Med istas app er det let at holde øje med dit energiforbrug Bliv bevidst om dit forbrug:  Følg forbruget

af koldt/varmt vand, varme og el  Detailvisning af forbrug pr. måler  Sammenligning af aktuelt forbrug med tidligere års forbrug Kontakt din administrator og hør hvordan du får istas forbrugs-app.

ista Danmark A/S Brydehusvej 13  2750 Ballerup  Tlf.: 77 32 32 32  ista@ista.dk  www.ista.dk

210

VASKERIMASKINER

FÅ EN GASTØRRETUMBLER I FÆLLESVASKERIET SPAR MINDST 9.000 KR. OG MERE END 500 KG CO2 OM ÅRET. SE MERE PÅ HOFOR.DK

HOFOR A/S Ørestads Boulevard 35 2300 København S

kogp.dk • August 2016

Mød os på Facebook www.facebook.dk/gasentusiasterne

Telefon 33 95 33 95 www.hofor.dk

Kontakt Du kan også ringe til os på telefon 3395 2626 eller send en mail på gasservice@hofor.dk

211

VASKERIMASKINER

Miele Complete

Betal pr. vask - og lad Miele ordne resten Et professionelt skræddersyet Miele

vaskeri, hvor Miele står for det hele.

Det eneste du skal gøre er at lægge lokale til og betale en fast pris pr. vask.

Du sparer investeringen - og giver samtidig det bedste til beboerne!

Bemærk 97% af alle eksisterende kunder vil købe en maskine fra Miele Professional igen

(Rundspørge fra det uafhængige institut ”Mercuri International”)

Kontakt os på 4327 1510 Læs mere på Miele.dk/professional 212

VASKERIMASKINER

Brugerbetalt vaskeri – slip for store udgifter!

Med ClickWash fra L’EASY Business slipper du for store udgifter til etablering af vaskeri, da aftalen betales pr. vask. Du skal ikke have en krone op af lommen – vi sørger for det hele...

Aftalen er inkl. installering, løbende vedligeholdelse samt administration og afregning med brugerne.

Med ClickWash får du: Ingen udgifter – aftalen betales pr. vask. Installationstjek – gennemgang af lokation. Levering og installering.

Telefonsupport og hjælp til fejlfinding. Fri service og reservedele i hele perioden. Betalingssystem med mange muligheder.

Se mere på clickwash.dk – eller ring nu på tlf. 72 15 11 15! LB Servicehåndbogen_125x190_150817.indd 1

Løsninger til erhvervslivet 213 15/08/2017 14.57

VVS-INSTALLATØRER

vvs-installatører vvs-installatører

- KLOAK - ENERGI - EJENDOMSVEDLIGEHOLDELSE - VAGTORDNING VVS -VVS KLOAK - ENERGI - EJENDOMSVEDLIGEHOLDELSE - VAGTORDNING aut. VVS-installatør og kloakmester aut. VVS-installatør og kloakmester

•

Kirstinehøj - 2770 Kastrup - 00 32 50 56 00 Præstedfælledvej - 43 45Kastrup Kirstinehøj 43 - 43 2770 - 32 50 56

3250 5600 3250 5600 www.amagersanitetsservice.dk www.amagersanitetsservice.dk

www.tonnyjensenvvs.dk www.tonnyjensenvvs.dk

Alt i Vand, Varme og Sanitet Ejendomsservice Fjernvarme Vagtordning T E LT EE FL OENF O 70 0 0-2 W FW L D. F .D N1 2 7 021022 2 0 W - W W .W LK D.DK

Vagtordning Vagtordning . Gas . Fjernvarme . Olie .500 . Fjernvarme . Olie Gas TLFVVS 38VVS 100

TLF 3838 100 500 TLF 100 500 Valhøjs Allé 187 · 2610 Rødovre · www.dehlsen.dk Valhøjs Allé 187 · 2610 Rødovre www.dehlsen.dk · dehlsen@dehlsen.dk

Valhøjs Allé 187 · 2610 Rødovre · www.dehlsen.dk

• Fax: 7023 • vagt tlf.: tlf.: 7022 7479 7479 7026 7479 tlf.: 7022 7479 • Fax: 7023 7479 • vagt tlf.: 7026 7479 ved amagerbanen 13 • 2300 s • 2300 København ved amagerbanen 13København s • info@kbhvvsteknik.dk www.kbhvvsteknik.dk • info@kbhvvsteknik.dk www.kbhvvsteknik.dk

Ejendomsservice • Fjern-• og centralvarmeinstallationer • Gasinstallationer Ejendomsservice Fjernog centralvarmeinstallationer • Gasinstallationer Etablering / renovering af badeværelser • Tagrenovering, kobberkobber og zinkog • Døgnvagt Etablering / renovering af badeværelser • Tagrenovering, zink • Døgnvagt 214

154

Løsninger til erhvervslivet

Vaskeriløsning Leveret, installeret og serviceret

Book et møde nu og få en GRATIS brandslukker

Alt dette får I med en operationel leasingaftale: Små, faste månedlige ydelser. Levering og installering. Telefonsupport og hjælp til fejlfinding.

Fri service og reservedele i hele leasingperioden. All-risk forsikring der bl.a. dækker brand, tyveri, vandskade og hændelige uheld.

Vaskeriet er omdrejningspunktet for jeres beboere. Går det i stå, giver det ekstra arbejde for jer. Med L’EASY Business slipper I for bekymringer. I er altid garanteret fleksibel service og reparation på stedet – til et lille beløb om måneden. Så undgår I at binde penge og likviditet i vaskeriet.

Kontakt os nu og hør mere: 72 15 11 15

business@leasy.dk

leasybusiness.dk

Østre Stationsvej 1-5 · 5000 Odense C · Tlf. 72 15 11 15 · leasybusiness.dk Servicehåndbogen_haster_bagsiden_125x90_280917.indd 1

28/09/17 11:02

Gå en grønnere og billigere fremtid i møde... Få optimeret ejendommens varmeanlæg Lad Damgaard Rådgivende Ingeniører gennemgå jeres varmeanlæg, vi er specialister i tekniske anlæg, herunder fjernvarmeanlæg og optimering af afkøling.

Der er mange penge at spare - og så er det godt for miljøet Optimering af jeres samlede varmeanlæg vil medføre en energibesparelse, og samtidig sikre en bedre afkøling af fjernvarmen. Dette kan betyde en “Bonus” i stedet for en “Ekstra udgift” på fjernvarmen.

Vi kan også hjælpe med finansiering Vi kan tilbyde en finansieringsmodel hvor den fremtidige besparelse betaler for optimering af jeres anlæg.

Damgaard tilbyder også andre rådgivningsydelser – med energi i fokus: Vinduesudskiftning, tagudskiftning, etablering af altaner, facaderenovering, renovering af vand og afløbsinstallationer, miljøundersøgelser og indeklima.

Algade 43 - 4000 Roskilde - Tlf.: 46 32 04 70 - www.damgaard-ri.dk