Dr. Heike Piasecki (Bulwiengesa AG) im Interview

Ist die Zeit der dramatischen Preisanstiege bei Münchner Immobilien bald vorbei?

DR. HEIKE PIASECKI VON DER BULWIENGESA AG IM INTERVIEW

(KF) Wohin bewegt sich der Münchner Immobilienmarkt? Seit Jahren kennen die Verkaufspreise für Wohnimmobilien nur eine Tendenz: nach oben. Dr. Heike Piasecki, Prokuristin und Niederlassungsleiterin bei der bulwiengesa AG in München, einem der größten unabhängigen Beratungs- und Analyseunternehmen für die Immobilienbranche in Deutschland, hatte in unserem Interview zumindest eine gute Nachricht: Sie rechnet innerhalb der nächsten 5 Jahre mit einer gedämpften Dynamik bzw. zum Ende des Zeitraums mit einer Preisstagnation. Werfen Sie jetzt mit uns einen Blick in die Münchner Immobilienzukunft. Frau Dr. Piasecki, der Wohnungsmarkt in München ist seit Jahren angespannt. Zugleich verfehlt die Bauwirtschaft Jahr um Jahr die politisch gesetzten Fertigstellungsziele, sodass sich ein großer Genehmigungsüberhang aufgebaut hat. 2020 wurden laut Statistik der Stadt 11.528 Wohnungen genehmigt und 8.289 fertiggestellt. Wie bewerten Sie die Situation?

Dr. Heike Piasecki: Der Rückgang der Baugenehmigungen hat im Jahr 2021 in München sogar zugenommen: Es wurden laut der Stadt München nur 8.655 Wohnungen genehmigt und 7.140 fertiggestellt. Die Dramatik dahinter: Die Stadt München hat sich mit dem wohnungspolitischen Handlungsprogramm „Wohnen München VI“ zum Ziel gesetzt, pro Jahr 8.500 Wohnungen fertigzustellen und gleichzeitig allein im Rahmen der neuen Baurechtschaff ung 4.500 Wohnungen im Jahr zu genehmigen. In den Jahren 2020 und 2021 wurden aber nur 328 Wohnungen durch die neue Baurechtschaff ung genehmigt! Die Folge ist mittelfristig eine weitere Verknappung des Angebots, auch wenn aktuell noch ein größerer Genehmigungsüberhang abzubauen ist. Die Verschärfung der neuen SoBoN (Sozialgerechte Bodennutzung) seit letztem Jahr sowie die Zunahme von Aufl agen wie etwa bei den Energiestandards werden nicht zu einem Anstieg von Bauanträgen und -genehmigungen beitragen.

Das Ziel der Klimaneutralität 2050 werden wir nur erreichen, indem wir in energieeffiziente Neubauten und in die Sanierung von Bestandshäusern investieren. Welche Fördermöglichkeiten helfen, diese kostenintensive Aufgabe zu stemmen?

HP: Vonseiten des Bundes und des Freistaats gibt es eine Reihe von Förderprogrammen zur energetischen Sanierung bzw. zum Neubau. Zu nennen sind u.a. die KfW-Programme oder die in der „Förderfi bel Umweltschutz und Energie“ des Freistaats Bayern zusammengefassten Programme.

Die Landeshauptstadt München hat mit dem „Förderprogramm Energieeinsparung“ (FES) ein zusätzliches Förderinstrument geschaff en. In Summe wurden damit seit Einführung des FES im Jahr 1989 bereits über 1,3 Millionen Tonnen CO2 eingespart. Das FES bietet Zuschüsse für die energetische Sanierung des Gebäudebestands, den Umstieg auf erneuerbare Energieträger und für einen energieeffi zienten Neubau.

Wo auch immer eine größere Fläche an Bauland frei wird, entstehen ganze Quartiere – autofrei, ökologisch, eine Verbindung von Wohnen, Freizeit und oft auch Arbeit. Wo sehen Sie vor diesem Hintergrund die Zukunft von Einfamilien- und Doppelhäusern in München?

HP: Für die nächsten 10 bis 15 Jahre erwarte ich gerade für Stadtgebiete wie etwa Waldtrudering, die heute teilweise noch Gartenstadtcharakter haben und von einem höheren Anteil an Ein- und Zweifamilienhäusern geprägt sind, eine deutliche Zunahme der Verdichtung und Aufstockung. Beispielsweise kommen Grundstücke, die in den 1950er- oder 1960er-Jahren mit einem kleinen Einfamilienhaus bebaut wurden, durch Erbfolgeregelungen auf den Markt, die dann von Bauträgern erworben und mit Doppel- oder Reihenhäusern bebaut werden. Die Ausweisung von Neubaugebieten, in denen eine größere Anzahl an Ein- und Zweifamilienhäusern errichtet werden, sehe ich im Hinblick auf die damit einhergehende Flächeninanspruchnahme, das hohe Preisniveau sowie auf ökologische Gesichtspunkte kaum noch.

+ 6,7 %

Steigerung beim bulwiengesaWohnimmobilienindex

München in 2021

Der Markt München ist abgekoppelt

Die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland sind – seit 1975 drastisch gestiegen. Bezahlte man 1975 im Mittel 1.313 €/m² für eine Eigentumswohnung, kaufte man 2021 zum Quadratmeterpreis von durchschnittlich 5.289 €/m². Das ist gegenüber 1990 ein gut 161 % höherer Preis. Wohin gehen nach Ihren Prognosen die Münchner Preise für Wohnimmobilien in den nächsten Jahren?

HP: Hatten wir in der Vergangenheit bei den Münchner Kaufpreisen im Neubausegment, aber auch bei den Bestandsimmobilien, noch jährliche Steigerungsraten von 5 % bis teilweise über 10 %, so ist in den nächsten 5 Jahren von deutlich moderateren Veränderungen auszugehen.

In unseren aktuellen Prognosen vom Frühjahr 2022, die den Zeitraum bis 2026 im Blick haben, gehen wir für München für die nächsten Jahre von einer Steigerung von 2 bis 3 % p.a. aus. Zum Ende des Prognosezeitraums erwarten wir eine Preisstagnation. Ursächlich dafür sind u.a. die zu erwartenden Zinsanstiege sowie die aktuellen Unsicherheiten durch unterbrochene Lieferketten und die Folgen des Ukraine-Kriegs für die deutsche Volkswirtschaft.

Vielen Dank für den spannenden Einblick, Frau Dr. Piasecki!