Danmarks fremtidige boligmarked

Danmarksfremtidige boligmarked

Sammenfatning

Danmarksbefolkningnærmersighastigt6mio.indbyggere.Derforstigerbehovetforboliger,såderi2030 vilværebehovfor60.000flereboliger.

Boligbyggerieterpåreturefteretkraftigtboomiårene2019-2023,ogdererudsigttilmindrenybyggerii dekommendeår.Alligevelerderrisikoforfleretommeboliger,fordidettagertidforbyggerietattilpasse sigbehovet.

Dererstoreforskellepåudviklingenilandetskommunerdekommendeår.Tikommunerstårformereend halvdelenafvæksteniboligbehovet,mensderi27kommunerbliverbrugforfærreboliger.Bestandenaf boligerventesatvokseinæstenallekommuner.

Boligformerneharændretsig.Efterspørgslenefterprivatelejeboligererstegetmarkantsiden2010,mens væksteniejerboligerharværetmoderat.Udviklingenskalsesilysetafatlejeboligererblevetenrelativt billigereboligformiforholdtilejerboliger.Denøkonomiskebalancemellemlejeogejeerdogmeget forskelligilandetskommuner.

Newsec’skøbekraftsindeksviseratentypiskfamiliesmulighedforatkøbeenejerboligvariererbetydeligt mellemlandetskommuner.Indeksetviser,atboligmarkedeter”strammettil”ideflestekommunersiden 2022,menatdetletterensmulei2024og2025.

Langsigtedeprognoserfremmod2050tyderikkepåatbehovetforboligervilfaldepålandsplan.

Befolkningsudviklingenøgerbehovetforboliger

Danmarksbefolkningnærmersig6mio.

Danmarksbefolkningvokser. Folketalleter stegetmed 0,43 mio. siden2010, og nåede5,96mio. i startenaf2024. Indbyggertalletventesatrundede 6 mio. i 2028ifølgedensenesteprognosefra DanmarksStatistik.I 2030vil folketalletvære på 6,02 mio., og vækstenventesogsåatfortsættepå længeresigtherefter.

Fleremenneskerogmindrehusstandebetyderstørrebehovforboliger

Derer 2,83 mio. husstandei Danmark. Detsvarer stortsettil antalletafbeboedeboliger,og boligbenyttelsen– målt somantalbeboedeboliger– udvikler sigheltparalleltmed antalletafhusstande.Siden2010 er der kommet 10,1% flerehusstande,mensantalletafbeboedeboligerer vokset med 10,5%.

Siden2010 er udviklingengåeti retningaf mindrehusstande.Dengennemsnitligehusstandsstørrelseer faldetfra 2,15 til 2,10 personer.Detbetyder,atantalletaf husstande– og dermedboligbehovet– er voksetlidthurtigereend detsamledefolketal.

Behovfor60.000flereboligeri2030

Boligbenyttelsener forøgetmed 269.000 beboedeboligersiden2010.Det svarertil enårligvækst på 19.000 beboedeboliger.

Enfremskrivningafbefolkningengiver enklar indikationafbehovetfor boligerfrem mod 2030.

Hvishusstandsstørrelsenfortsættermed atfalde i samme tempo,vil der være behovfor10.000 flere boligerhvert år frem mod 2030.Boligbehovetaftager,fordi befolkningstilvækstenbliver laverei de kommendeår. En mindre husstandsstørrelsehardenmodsatteeffekt.

Newsec’s prognosefor boligbehovetviser,at der i 2030vil væreefterspørgselefter60.000 flere boliger sammenlignetmed 2024.

Figur1. Befolkningoghusstandsstørrelsei Danmark2010-2030(1.000personer)

Figur2.Boligbehov Danmark2010-2030(1.000boliger)

Kilde: Danmarks Statistik,Newsec.

Kilde: Danmarks Statistik,Newsec.

Boligbyggerieterpåretur

Boligbyggerieterpåreturefteretkraftigtboomiårene2019-2023

Derblevbygget41.000 boligeri Danmarki 2022.Detvar dethøjesteniveausiden1976 og kulminationenpå et byggeboomi årene2019-2023,hvor der blevfuldført188.000 boliger.Det svarertil over 37.000 nye boligerhvert år.

Byggerietfaldtfra 2022til 2023,og denudviklingser ud til atfortsættei de kommende par år, da omfangetaf igangværendeboligbyggerier lavt.

Udsigttillaverenybyggerifremmod2030

Denlave byggeaktivitetpeger i retningaf, atder kommer markantfærrenye boligeri 2024og 2025.Hvadder sker herefterafhængeraf, hvad bygherrernebeslutteratigangsættefra nuaf.

Newsec’s analyserpegerpå atder kanforventes21.000 nye boligeri gennemsnithvertår fremmod 2030.Til sammenligningblevder i perioden2010-2023bygget25.000 boligerårligt.

Forskelligescenarierforbyggeriet

Prognoserforbyggeriet,der rækker mere end 1-2 år ud i fremtiden,er behæftetmed betydeligusikkerhed.Derfor beregnerNewsecscenarier,der analysererkonsekvenserunderforskelligeforløb.Figur 4 viserudviklingeni boligbyggerietundervarierendeantagelser.

Figur 4 viser,atder underalleomstændighederkanforventesetfaldi byggeriet 2024.Derudoverviser analysen enforskelmellemdethøjesteog lavesteforløbpå 69.000nybyggedeboligerfra 2024-2029.

Scenarierneviser,hvor følsomprognosenfordetfremtidigebyggerier i forholdtil forskelligeantagelser.Analyseni dennerapportbaserersig,hvor intetandeter nævnt, på hovedscenariet,somNewsecvurderer sommestrealistisk, mendetved vi i sagensnaturførsti 2030.Makroscenarietvurderessommindstsandsynligt.Detre scenarierer beskrevetnærmerepå side12.

Kilde: Danmarks Statistik,Newsec.

Figur3.Byggeri2010-2029(1.000boliger)

Figur4.Scenarierforboligbyggeri2024-2029(1.000boliger)

Kilde: Danmarks Statistik,Newsec.

2. Trendscenarie 1. Hovedscenarie

Makroscenarie Gns. 2010-2023

Risikoforfleretommeboliger-trodslaverebyggeaktivitet

Risikoforfleretommeboligeridekommendeår

I startenaf2024stod6,6%afalleboligeri Danmark tomme. Andelenaftomme boligerhar væretstigende siden2017 somfølgeaf detomfattendenybyggeri,der har betydet,atantalletaf boligerer voksethurtigereend boligbehovet.

Newsec’sprognoseviser, atudviklingenmed flere tomme boligerkanforventesatfortsættei de kommende år – på trodsafenlaverebyggeaktivitet.

Tomgangsprocentenventesatstigetil 7,9% i 2028for derefteratfaldetil 7,8% i 2030. Detsvarertil 45.000 fleretomme boligeri 2030sammenlignetmed nu.

Dettagertidforboligbyggerietattilpassesigbehovet

Stigendetomgangsrisikovil, altandetlige,påvirke omfangetafigangsatnybyggeri. Newsecforventer imidlertid,atboligbestandenikke kan nåat reagere hurtigtnokpå, atboligbehovetkommer til at voksei et langsommeretempo i de kommende år, fordi boligbyggeriethar enbetydelig”bremselængde”.

Detafsluttedebyggerii 2024og 2025er stortset alleredebestemtafdetigangværendebyggeri,menpå længeresigtvil bygherrernesforventningertil det fremtidigeboligmarkedpåvirke omfangetafigangsat byggeri.

Derbyggesogsåiområdermedfaldendeindbyggertal

Byggerietkanogsåafspejl,atbehovettil boligbestanden ændrersigmed tiden.

Deter Newsec’s vurdering,atendelaf tomgangener strukturel– dvs. tomme boliger,der reeltikke kansælges ellerlejesudi detpågældendemarked.

Udviklingensiden2010 viser,at der byggesboligerselvi kommunermed faldendebefolkningog stigende tomgang.Detafspejlersandsynligvisenforventning blandtbygherrerneom, at der er etbehovforboliger, menatdeneksisterendeboligmasseikke tilfredsstiller denneefterspørgsel.

Benyttede boliger

Alle boliger

Tomgang, % (h.a.)

Figur5.Boligbestand,boligbehovogtomgang2010-2030(1.000boliger)

Kilde: Danmarks Statistik,Newsec.

Dererstoreforskellepåudviklingenilandetskommuner

DerermangeforskelligeboligmarkederiDanmark

Bag denoverordnedeudviklingi Danmarkgemmer dersig betydeligeforskellemellemlandetskommuner. Detkan derforvære misvisendeattaleom boligmarkedetudelukkendebaseretpå tal på nationaltniveau.

Boligbehovetfalderimereendhver4.kommunefremmod2030

Newsec’s analyseviser, atbehovetforboligerstigeri 71 ud af landets98kommuner,og falderi 27.

Blandtde områdermed relativtstørstvækstfindesenrække store jyske byer og i deleafHovedstadsregionen,hvor behovetstigermed 5-10%.

I denandenende afskalaenfindesendel kommuneri københavnsområdetog små kommuneri landets yderområder,hvor behovetfaldermed over2%.

Boligbestandenvokserilangtdeflestekommuner

Antalletafboligervokser i 87 kommuner ogfalder i 11. Figur 6 viser – ikke overraskende- atboligbestandentypisk vokser hurtigerei områder,hvor væksteni boligbehoveter højog vise versa.

Blandtde områdermed relativtstørstvæksti boligbestandenfindesisær enrække kommuneri Østjylland.

Områdernemed fald i boligbestandener primærtsmå kommuner, hvor nybyggerieter sålavt, at detikke kan opveje nedlæggelseog konverteringafboliger.

Tomgangenventesatstigeimangekommuner,…menoftestskyldesdetikkeatbehovetfalder

Denoverordnedeudviklingi udbudog efterspørgselpegeri retningaf, at derbliver flere tomme boligerpå landsplan.Newsec’s beregningerviser, at20 områdervil have laveretomgangi 2030sammenlignetmed 2024, mens78vil have højere.Newsec’s analysepegerpå, ati kommunermed stigendetomgangvil kunknap hver tredje have etfaldendeboligbehov.Det betyderomvendtatdenforventedestigning tomgangeni de flestekommuner ikke skyldesetfaldendebehov, menatbyggerietvokser hurtigerebehovet.

17kommuner faldende boligbehov stigendeboligbestand

70kommuner stigendeboligbehov stigendeboligbestand

10kommuner faldendeboligbehov faldendeboligbestand

1kommune stigendeboligbehov faldendeboligbestand

2024-2030(% ift.2024)

Figur7.Ændringi tomgangsprocenti kommunerne2024-2030(%-pointift.2024)

Kilde: Newsec.

Ændringer rangordnetefter de 98 kommunersudviklingi tomgangsprocent.

Kilde: Newsec.

Figur6.Ændringi boligbehovogboligbestandi kommunerne

VækstområderiDanmark2024-2030

Figur8.Ændringi boligbehovfordeltpåkommuner2024-2030(%ift.2024)

Tikommunertegnersigforoverhalvdelenafvæksteniboligbehovet

Deti hurtigstvoksendekommuner – måltpå boligbehovet– tegnersig forknap 58%afdensamledevækst frem mod 2030.Detsvarer til 35.000 flereboliger.

Deter især i enrække storejyske kommunerog i dele afHovedstadsregionen,at boligbehovetforventes atvoksehurtigt.Fællesforalleområderneer enhøj befolkningsvækst.

Fleretommeboligerivækstområderne

Newsec’s beregningerviser,atselvomboligbehovetvokser hurtigti de 10 vækstområde-kommuner (6,4%), såforventesboligbestandenat stigeendnuhurtigere(7,1%) endbehovet.Detbetyder,at andelen aftomme boligervil stigefra 5,8%til 6,4%.

Top-10kommunermåltpåvæksti boligbehov2024-2030

Kilde: Newsec, Estate Explorer. Ændring % ift. 2024.

Ændredeboligformer

Kraftigvækstiprivatelejeboligersiden2010

Densamledeboligbenyttelseer stegetmed 10,5%siden2010, menefterspørgslenefter de forskelligeboligtyperhar udvikletsigmegetforskelligt.Antalletafprivate lejeboligerer voksetmed 42,4%, og udgør21% afde beboede boligeri Danmark. Almenelejeboligerer øgetmed 7,1%.

I samme periodeer antalletafejerboligerkun stegetmed 3,7%. Ejerboligerer dogstadiglangtdenstørsteboligform trodsenreduceretmarkedsandelfra 51% til 47%. Antalletafandelsboligerer faldetmed 0,5%.

Lejeboligererblevetenrelativtbilligereboligform

Private lejeboligernesstigendepopularitetskalbl.a. sesi lysetaf, atdeter blevetenrelativtbilligereboligform. Huslejeni privatelejeboligerer stegetmindre enddentilsvarendeboligudgiftforbundetmed atbo i ejerbolig.Den væsentligsteårsaghertiler udviklingenpå ejerboligmarkedet,hvor boligprisernestegkraftigtfra midtenaf 2010’erneog frem til 2022.Stigenderenterhar dæmpetprisudviklingensiden2022,menhar samtidigpresset boligydelsenmærkbartop.

DenøkonomiskebalancemellemejerboligoglejeboligertippetiKøbenhavn

I Københavner denøkonomiskebalanceer tippetfra ejerboligtil lejebolig.Denudviklinghar været særligttydelig siden2022, jf. figur10. Figurenpegerpå,at deti høj grader de kraftigtstigenderenteri 2022, derhar påvirketden relativebalance.

Deter vurderingen,atbalancenvil tippelidttilbagei 2024og 2025fordi huslejenventesatfortsætteop,mens boligudgifteni ejerboligstagnerer.Newsec’s analysepegerpå, atlejefortsatvære enøkonomisksetmere overkommeligboligformend eje.

Balancenmellemlejeogejeermegetforskelligilandetskommuner

Denrelativeøkonomiskebalancevarierer naturligvismellemlandetskommuner. MensKøbenhavnog enrække af landetsstorebyer haroplevetmarkanteprisstigningerpå ejerboliger,har andredeleaflandethaftsvag vækst, stagnationellersågardirektefald i ejerboligpriserne.

Lejebolig Ejerbolig Finansierinsomkostning (h.a.)

Figur9.Boligbenyttelsefordeltpåejerform2010-2024(andel beboede

Ejerbolig Privat lejebolig Almen lejebolig Andelsbolig Andet

2024

Figur10.Månedligeboligudgifter i København2010-2024(kr.)

Kilde: Danmarks Statistik,Newsec.

Newsec’skøbekraftsindeksviser,atejerboligmarkedeterblevetmerestramt

Newsec’skøbekraftsindeksviseratejerboligmarkedeter”strammettil”

Newsec’s købekraftsindeksviser - ikke overraskende- at mulighedenfor at købe en ejerboligvarierer betydeligtmellem landets kommuner.

Indekset viser også, at mulighedenvariererover tid,ogat det i årene 2010-2020var relativt let for engennemsnitsfamilieat købeen gennemsnitligejerbolig.

Boligmarkedet er ”strammet til” de flestekommuner siden 2022,men forventningener,at det letter en smule 2024og2025.

OmNewsec’skøbekraftsindeks

Indekset viser i hvorhøjgrad en familiemed en gennemsnitligindkomst kan købe en ejerboligtil en gennemsnitligpris i et givetområde.

Indeks = 100% En gennemsnitligfamiliesdisponibleindkomst er tilstrækkelig til at købe en gennemsnitligbolig”.

Indeks < 100% En gennemsnitligfamiliesdisponibleindkomst er forlav tilat købe engennemsnitligboligi området.

Indeks > 100% En gennemsnitligfamiliesdisponibleindkomst er mere endtilstrækkeligtil at købe engennemsnitlig boligi området.

Kilde: Danmarks Statistik,FinansDanmark, Nationalbanken,NAR,Newsec.

Figur11.Newseckøbekraftsindeks2000-2025

Langsigtedefremskrivningertil2050

Ingenudsigttilatboligbehovetfalderpålangtsigt

Dererikke er udsigttil atboligbehovetvil faldeselvpå langtsigt.Figur 12 viser,atderi 2040vil der være behovfor165.000 flereboligeri Danmark, og 246.000i 2050.Deter enstigendebefolkningsamtmindre husstande,der øgerbehovetforflere boligermed 8,7%i 2050sammenlignetmed 2024.

I samme periodeventesboligbestandenatvoksemed 10,5%, hvilketresultereri attomgangenstigerfra 6,6%til 8,2%.

Langsigtedefremskrivningerøgerde, i forvejen,storeforskellemellemlandetskommuner (jf. side7-8).

Langsigtedeprognoserøgerbehovforscenarierogklareforudsætninger

Langsigtedeprognosererbehæftetmed storusikkerhed,navnligmht. detfremtidigebyggeri. Derforer det hensigtsmæssigtatberegneforskelligescenarier,der analysererkonsekvenserunderforskelligeforløb,så følsomhedenomkring forskelligevæsentligeforudsætningerfremstår tydeligere.På denmåde kanman bedreforholdesig til, hvor realistiskprognosener – og eventueltjusteredensforudsætninger.

Newsec’s tre scenarierer beskrevetnærmerepå side12.

Kilde: Danmarks Statistik,Newsec.

Figur12.Ændringi boligbehov,boligbestandogtommeboliger2024-2050(antal boliger)

Figur13.Scenarierforboligbehovogboligbestand2024-2050(% ift.2024)

Boligbehov Boligbestand

Boligbehov Boligbestand Tomme boliger

Kilde: Danmarks Statistik,Newsec.

Omdenneanalyse

Begreber

Boligbehov =antalbenyttedeboliger/boligbenyttelse

Boligbestand =antalboliger

Tomme boliger =antalubenyttedeboliger

Metode

Newsec’s prognoserfor boligmarkederviserudviklingenfrem mod 2050 forallelandetskommuner.

Boligbehovetberegnespåbaggrundaf DanmarksStatistikssenestebefolkningsprognosesamtfremskrivningaf husstandsstørrelseog boligforbrugpr. husstand.

Boligbestandenberegnesved fremskrivningafdetnuværendeantalboligermed forventetnybyggeri og nedrivning/konverteringafboliger.

Prognosernebyggerpå data forhistorisketendenserfor enrække demografiskesamtøkonomiskefaktorer,der påvirker boligmarkederne.Newsecharanvendtmachine-learningtil atanalyseresammenhængemellemde mange forklarendefaktorer.

Data

Analysernei dennerapporter foretagetaf Newsecpåbaggrundaf offentligttilgængeligedatafra Danmarks Statistik,FinansDanmark,Nationalbankenog Økonomiministeriet.Desudenindgåregnemarkedsdatafra Newsec.

Usikkerhed

Bygge-ogboligdatafra BBR-registreter behæftetmed usikkerhedi forbindelsemed fejlregistreringer.Newsec vurderer dog,atusikkerhedenikke er afetomfang,så detpåvirker analysernei vildledendegrad.

Prognoserer pr. definitionusikre,og langsigtedeprognoserer behæftetmed stor usikkerhed,navnligmht. det fremtidigebyggeri.Newsecberegnerscenarier,der analysererkonsekvenserunderforskelligeforløb.

Scenarier

Newsechar beregnettre scenarierforbyggeriet,der analysererkonsekvenserunderforskelligeforløb:

1. Hovedscenarie–Forløb, der kombinererbyggedata,historisketendensersamtforventetlangsigtettilpasning afboligbyggeriettil efterspørgslen).

2. Trendscenarie– Forløb,hvor de historisketendenseri byggerietfortsætter.

Prognosemodel

Newsechar fremskrevetdenforventedeudviklingi boligbehovog boligbestandpå baggrundbefolkningsprognoser og kvantitativdatabaseretmodelfittingafhistorisketrendspåkommuneniveau.

Deter enbottom-upmodel,hvor der beregnesprognoserforhver enkeltkommune. Prognosenfor heleDanmarker beregnetsomsummenaflandets98kommuner.

I makroscenarietinddragesogsåmakroøkonomiskeprognoser,der anvenderdata på kommunaltniveau,hvor de foreligger(fx arbejdsløshed),meni andretilfældeanvendesnationaledata(fx BNP).

3. Makroscenarie– Forløb, hvor makroøkonomiskefaktorer bestemmerfremtidensbyggeri.

Analyseni dennerapportbaserersig,hvis intetandeter nævnt, på hovedscenariet.

Hvisduvilvidemereom fremtidensboligmarked

KontaktNewsecAdvisory

RobinRich SteenMalmberg Headof Research Headof PublicClients

20 60 57 37 20 62 20 60

robin.rich@newsec.dk steen.malmberg@newsec.dk

NewsecAdvisoryA/S

VesterFarimagsgade19, 3.2

1606 KøbenhavnK 33 14 50 70 newsec.dk