Det danske ejendomsmarked 1. halvår 2019 by Newsec Advisory A/S

2019 DET DANSKE EJENDOMSMARKED

THE DANISH PROPERTY MARKET

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

FORORD

Der opleves fortsat god efterspørgsel efter investeringsejendomme. Den forsatte positive udvikling i den danske økonomi kombineret med politisk stabilitet samt et sundt realkreditsystem er et godt grundlag for et fortsat godt marked for ejendomsinvesteringer i 2019. På trods af en aftagende global vækst, så ser vækstmålene for 2019 stadig fornuftige ud om end risikoen for en potentiel afmatning af økonomien er tilstede. Danmark, som en lille åben økonomi, er sårbar overfor en afmatning af den globale økonomi. Dog vurderes Danmark at være godt rustet til en potentiel afmatning, hvor både forbrugere og virksomheder besidder fornuftige opsparinger. En stigende risikoaversion kan mærkes blandt investorerne, som er mere afventende og foretager stadig grundigere due diligences og salgsprocesserne er længere end for 12 måneder siden. Dette afspejles også i en faldende transaktionsvolumen i det første halvår af 2019. Transaktionsvolumen faldt i første halvår

2019 med ca. 30-40 pct. sammenlignet med samme periode sidste år. Det er vores opfattelse, at den underliggende efterspørgsel er tilstede. Nedgangen i transaktionsvolumen skyldes bl.a. et fald i omsætningen af boligudlejningsejendomme, hvor der især stilles spørgsmål ved den høje markedsleje, når finansieringen skal opnås. Boligudlejningsejendomme er dog stadig det største segment. Mens transaktionsvolumen i 2018 var stærkt præget af stor interesse fra udenlandske investorer, så har udenlandske investorer i 2019 haft sværere ved at nå deres krav til afkast af den investerede kapital, hvilket er en af årsagerne til en lavere transaktionsvolumen i første halvår. Transaktioner hvor udenlandske investorer har været involveret er næsten halveret i forhold til 2018, hvor udenlandske i 2018 stod for ca. 50% af transaktionsvolumen mod 30% i første halvår 2019. Dette vurderes bl.a. at være forårsaget af usikkerhed omkring §5.2 renoveringer og

den nye ejendomsbeskatningslov samt det høje markedslejeniveau. Kapitalen er dog tilstede. Globalt set er allokering af kapital mod ejendomsinvesteringer stor, samtidig bliver gode alternativer til attraktive risikovægtet kapitalafkast færre. Dette vurderes også at være en af årsagerne til, at sælgere i større grad er tilbageholdende med at sælge. Den lange rente har netop bevæget sig under 1 pct. og forventningerne i markedet er, at de lave renteniveauer forsætter i en årrække. Dette sammenholdt med en generel solid efterspørgsel efter investeringsejendomme gør, at vi vurderer at transaktionsvolumen for 2019 når i niveauet 60 mia. kr. hvilket er under 2018 niveauet der nåede 70-75 mia. kr. I vores temaartikel i denne udgivelse sætter vi fokus på den udenlandske interesse for danske boligudlejningsejendomme.

the high market rent is questioned especially in the case of obtaining financing. Although, residential is still the largest segment. While transaction volume in 2018 was strongly affected by the high interest from foreign investors, then the foreign investors in the first half of 2019 have been challenged to reach their targets for internal rate of return, which is one of the reasons for a lower transaction volume in the first half. Transactions involving foreign investors have almost halved compared to 2018 where foreign investors in 2018 was involved in 50 pct. of the transaction volume the number in 2019 is around 30 pct. This is considered among other things to be caused by uncertainty about section 5(2) renovations and the new property tax law. However, there is a lot of capital in the market. Globally, the allocation of capital towards real estate investments is large, while good

alternatives to attractive risk-weighted returns are diminishing. The long-term interest rate just dropped below 1 pct. and the market expectation is a continued low level of interest rate in the year to come. This, combined with a general solid demand for investments in real estate, make us comfortable estimating a transaction volume around DKK 60 billion for 2019. This is below the 2018 level, which reached DKK 70-75 billion. In our theme article in this publication, we focus on the foreign interest in Danish rental properties.

Morten Jensen, Adm. direktør, seniorpartner

PREFACE Demand for investment properties continues. Despite a slowing growth globally, the growth targets for 2019 still look reasonable, although the risk of a potential economic downturn is present. Denmark, as a small open economy, is vulnerable to a potential downturn in the global economy, however Denmark is well-suited for a potential downturn where both consumers and businesses have reasonable savings. An increasing risk aversion can be felt among investors who are more pending and are undertaking more thorough due diligence and the sales processes are longer than 12 months ago. This development is also reflected in the transaction volume which decreased by around 30 - 40 pct. in the first half of 2019 compared to last year. Nevertheless, we believe that the underlying demand is present. The largest part of the decline is due to a fall in the turnover of residential properties, where

Morten Jensen Managing Director Head of Advisory Denmark 3

18 6-17 Dansk Ă&#x2DC;konomi The Danish Economy

Ejendomsfinansiering

20-21

Real estate financing

19 Transaktionsvolumen Transaction Volume

30-37

Segmentfordeling Segment distribution

22-29 Kontor Office

Produktion, lager og logistik Production, stock and logistics

38-45 Detail

54-57

Retail

Investering

46-53 Bolig Residential

66-70 TEMA

Investment

58-65 Det nordiske ejendomsmarked The Nordic Property Market

Buy it, fix it, sell it

DANSK ØKONOMI I STABIL FREMGANG Danmark er inde i en stabil økonomisk periode med forsat vækst og en offentlig gæld, som er faldet stødt med 17,5 milliarder kr. fra 1. kvartal 2018 til 1. kvartal 2019.

Ifølge Danmarks Statistik peger BNP-indikatoren på en realvækst på 0,8 pct. i andet kvartal sammenlignet med første kvartal 2019. Ifølge Danmarks Statistik peger BNPindikatoren på en realvækst på 0,8 pct. i andet kvartal sammenlignet med første kvartal 2019. Beskæftigelsesindikator viser samtidig en vækst i den samlede beskæftigelse på 0,2 pct. i samme periode.

Fremgangen i BNP ses bredt i økonomien, hvor industri og transport bidrager særligt til den markante vækst. Væksten for første halvår 2019 blev 2,0 pct. i forhold til første halvår 2018.

FORSAT STIGENDE PRIVATFORBUG Det danske samlede privatforbrug har aldrig været større. Dog ses der samtidig en aftagende forbrugertillid, som ikke har været lavere siden 2016.

Ifølge vismandsrapporten for Dansk økonomi 2018 spår de en vækst på omkring 2% i 2019 og 2020

Forbrugerne forventer stadig, at Danmarks økonomiske situation er bedre om et år, selvom tilliden generelt er aftagende.

Danmark er yderst afhængig af den politiske og økonomiske udvikling i de omkringliggende lande. Danmark er som en lille åben økonomi, sårbar over for en afmatning af den globale økonomi. De første af vore større eksportlande: Tyskland, Sverie og Storbritannien har oplevet negativ vækstrate i 2. kvartal 2019.

De nordiske lande har generelt haft en stigende tendens i forbrugertillid gennem det sidste år. De nordiske lande har generelt haft en stigende tendens i forbrugertillid gennem

THE DANISH ECONOMY IN STEADY GROWTH Denmark is in a stable economic period with increased growth and a public debt, which has fallen steadily by DKK 17.5 billion from first quarter of 2018 to first quarter of 2019.

According to Statistics Denmark, the GDP indicator points to real growth of 0.8 per cent. in the second quarter compared to the first quarter of 2019. According to Statistics Denmark, the GDP indicator points to real growth of 0.8 per cent. in the second quarter compared to the first quarter of 2019. 6

Employment indicator also shows a growth in total employment of 0.2 per cent during the same period. The rise in GDP is widely seen in the economy, where industry and transport contribute especially to the marked growth. Growth for the first half of 2019 was 2.0 per cent. compared to the first half of 2018. According to the economy report from 2018 from Det Økonomiske Råd (Danish Economics Councils), they forecast growth of around 2% in 2019 and 2020. Denmark is highly dependent on the political and economic development in the neighboring countries. Denmark is a small open econimy vulnerable to a slow down in the global economy. The first of our largest trading partners experienced negative growth rates in the second quarter of 2019.

INCREASING CONSUMER CONFIDENCE The Danish private consumption has never been greater. However, at the same time a lower consumer confidence has not been since 2016.

The Nordic countries have generally had an increasing trend in consumer confidence over the last year. Consumers are still expecting the Danish financial situation will be better in a year, although confidence in general is diminishing. The Nordic countries have generally had an increasing trend in consumer

FIGUR 1.1: NATIONALREGNSKABETS HOVEDPOSTER FIGURE 1.1: THE NATIONAL ACCOUNTS PRINCIPAL ITEMS

Realvækst i %/Real growth in %

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

Bruttonationalprodukt, BNP/Gross Domestic Product, GDP

0,2

0,9

1,6

2,0

2,2

1,9

1,8

1,7

Import af varer og tjenester/Imports of goods and services

2,8

1,4

3,9

1,9

3,8

4,1

2,7

2,2

3,6

Eksport af varer og tjenester/Exports of goods and services

1,3

1,6

3,1

2,4

2,9

4,6

-0,2

2,8

2,6

Privat forbrugsudgift/Household consumtion

0,4

1,0

1,7

2,3

1,5

2,3

2,2

2,3

Offentlig forbrugsudgift/Public consumption

0,8

-0,1

1,9

1,1

0,3

1,1

0,4

0,5

0,6

Faste bruttoinvesteringer mv./Gross fixed asset formation, etc.

3,7

2,7

3,1

6,0

2,1

4,1

3,3

3,5

Kilde/Source: Danmarks Nationalbank

REAL VÆKST I BNP I PROCENT REAL GDP GROWTH IN PER CENT 3

2,5

1,5

2020

2019

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2018*

0,5

FIGUR 2.1: REAL VÃ&#x2020;KST I BNP I PROCENT FIGURE 2.1: REAL GDP GROWTH IN PER CENT

-1

-2

-3 Q1

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

Q1 2019

Kilde / Source: Danmarks Statistik

FIGUR 2.2: PRIVATFORBRUG FIGURE 2.2: PRIVATE CONSUMPTION Mia./Billion DKK

300 290 280 270 260 250 240 230 220 210 200 Q1

2012 Kilde / Source: Danmarks Statistik

2013

2014

2015

2016

2017

2018

Q1 2019

FIGUR 2.3: OFFENTLIG GÃ&#x2020;LD FIGURE 2.3: PUBLIC DEBT Mia./Billion DKK 950

900

850

800

750

700

650 Q1

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

Q1 2019

FIGUR 2.4: FASTE BRUTTOINVESTERINGER FIGURE: 2.4: GROSS FIXED ASSET INVESTMENTS Mia./Billion DKK

140 120 100 80 60 40 20 0 Q2

2012

Q4 2013

Q4 2014

Q4 2015

Q4 2016

Q4 2017

Q4 20 18

Q1 2019

Kilde / Source: Danmarks Statistik

Nationalbanken fastholder det lave renteniveau for udlånsrenten The National Bank of Denmark maintains the low level of interest rates on the lending rate

det sidste år. Dette er igen en god indikator på, at der er en stigende tillid til den nordiske økonomi, hvilket dertil også skaber et positivt fundament for året 2019. DANMARKS OFFENTLIGE GÆLD Danmarks offentlige bruttogæld (ØMUgælden) var senest opgjort til 754 milliarder kr. i 1. kvartal af 2019, hvilket er et fald fra 1. kvartal af 2018 med 17,5 milliarder kr.

Ved udgangen af 2018 udgjorde den offentlige gæld 33 pct. af det samlede BNP, hvilket er markant lavere end EU’s grænse på 60%.

confidence over the last year. This is again a good indicator for an increasing confidence in the Nordic economy, which also creates a positive foundation for 2019. DENMARK’S PUBLIC DEBT Denmark’s public gross debt (ØMUdebt) was at DKK 754 billion in the first quarter of 2019, which is equivalent to a fall of DKK 17.5 billion in Q1 of 2018 to Q1 of 2019.

At the end of 2018, government debt amounted to 33 pct. of the total GDP, which is remarkably lower than the EU limit of 60%. 10

Ved udgangen af 2018 udgjorde den offentlige gæld 33 pct. af det samlede BNP, hvilket er markant lavere end EU’s grænse på 60%. Således var Danmark blandt kun 13 EU-lande, der opfylder den fastsatte grænse og er også landet på den 6. laveste gældsrate i EU. Dette er også en af de primære årsager til, at Danmark har den højest mulige kreditvurdering (AAA/Aaa) hos de internationale kreditvurderingsbureauer om en robust gældsstruktur og et attraktivt investeringsmarked for investorer med lav risikoappetit. FASTE BRUTTOINVESTERINGER OG BETALINGSBALANCEN De faste bruttoinvesteringer omfatter investeringer til opførelse af nye bygninger

At the end of 2018, government debt amounted to 33 pct. of the total GDP, which is remarkably lower than the EU limit of 60%. Thus, Denmark was among only 13 EU countries that meet the set limit – Denmark is number sixth when we look at the lowest rate of debt in all of EU. This is also one of the primary reasons why Denmark has the highest possible credit rating (AAA/Aaa) among the international credit rating agencies, which is a robust debt structure and an attractive investment market for investors with low risk appetite. FIXED GROUND INVESTMENTS AND PAYMENT BALANCE The regular gross investments comprise capital spending for the construction of new buildings, plants, and installations, as well as the

og anlæg samt køb af transportmidler, maskiner, software og inventar. De faste bruttoinvesteringer steg fra 120,6 milliarder kr. i 1. kvartal af 2018 til 123,3 milliarder kr. i 1. kvartal 2019 (Fig. 2.4) – og har de sidste 3 år ligget et godt stykke over 100 milliarder kr., hvilket kun er set før 2008. Det er primært investeringer i bygninger og anlæg samt software, som trækker investeringerne op.

De faste bruttoinvesteringer steg fra 120,6 milliarder kr. i 1. kvartal af 2018 til 123,3 milliarder kr. i 1. kvartal 2019

purchasing of means of transport, machines, software and furniture.

The regular gross investments increased from DKK 120.6 billion in Q1 of 2018 to 123.3 billion in Q1 of 2019 The regular gross investments increased from DKK 120.6 billion in Q1 of 2018 to 123.3 billion in Q1 of 2019 and for the past 3 years has been well over DKK 100 billion, which is only seen before 2008. It is pri-marily expenses for buildings and plants as well as software that pulls up the investments. The Danish net surplus again shows a significant surplus on the balance of

FIGUR 2.5: BETALINGSBALANCENS LØBENDE POSTER FIGURE: 2.5: CURRENT ACCOUNT BALANCE Mia./Billion DKK 60.000

50.000

40.000

30.000

20.000

10.000

0 Q1

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

Kilde / Source: Danmarks Statistik

FIGUR 2.6: ERHVERVSBYGGERI FIGURE 2.6: COMMERCIAL CONSTRUCTION KVM / SQ M 450.000 400.000 350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0 Q1

2012

Kilde / Source: Danmarks Statistik

2013

2014

Påbegyndt byggeri

2015

Fuldført byggeri

2016

2017

2018

2019

Tilladt byggeri 11

Arbejdsmarkedet i fremgang The labor market is booming

Det danske nettooverskud viser igen et signifikant overskud på betalingsbalancen, hvilket har været tilfældet i en lang årrække. Dansk eksport af varer og tjenester stiger også stødt, og dette er selvom, vi har Brexit lurende. Den danske eksport til særligt Tyskland har i mange år været medvirkende til en stabil dansk økonomi. RENTE PÅ FORTSAT LAVT NIVEAU Nationalbanken fastholder det lave renteniveau for udlånsrenten, hvilket har en stor sammenhæng med den Europæiske Centralbanks (ECB) pengepolitik. ECB fastholder det lave renteniveau og en rentestigning er ikke i sigte det næste stykke tid. Nettoopkøb under ECB’s opkøbsprogram sluttede i december 2018, men

payments, which has been the case for several years. Danish exports of goods and services are also rising steadily, and this is even though we have Brexit looming. For many years, Danish exports to Germany have contributed to a stable Danish economy. INTEREST ON CONTINUOUS LOW LEVEL The National Bank of Denmark maintains the low level of interest rates on the lending rate, which is closely linked to the European Central Bank’s (ECB) monetary policy. The ECB maintains the low interest rate level and an interest rate increase is not expected for the next while. Net purchases under the ECB’s acquisition program ended in December 2018, but the pro-gram is continued as the 12

programmet er forsat, da afdragene på hovedstolen fra værdipapirer opkøbt inden for det, geninvesteres fuldt ud. Renten forventes ikke at stige foreløbigt og slet ikke med de seneste væksttal for EU-landene. Udviklingen for inflationen ligger for Danmark under 1% for 2018, hvilket er lavt, men frem til efteråret 2019, spår man, at inflationsniveauet vil ligge på omkring 2%, hvilket er målet for Danmarks Nationalbank samt mange andre europæiske centralbanker. Dog ses der stadig efter 1. halvår 2019 et lavt inflationsniveau stadig under 1 pct. BESKÆFTIGELSEN ER HØJ Arbejdsmarkedet har været i fremgang over de seneste par år. Antallet af

principal repayments from securities purchased within it are fully reinvested. The interest rates are not expected to increase for a while and especially not within the latest growth rates for the EU counties. The development for the level of inflation in Denmark was below 1% in 2018, which is significantly low, but looking forward to autumn 2019, it is pre-dicted that that the inflation level will be around 2%, which is the ECB’s goal for inflation, as well as the goal for several other national banks all over EU. Yet, it is hard to predict anything about the inflation level, but at the given time, the level of inflation has been decreasing with 0.3%, which is a sign of a stable Danish economy.

beskæftigede i aldersgruppen 15-64 år er steget med over 42.000 mellem 2017 og 2018, og for de sidste fem år er beskæftigelsen steget med over 190.000 personer, hvilket bl.a. kan have en sammenhæng med de forskellige tiltag, som den tidligere regering har lavet for at få øget arbejdskraften.

Der er et opsving i verdensøkonomien, også givet de små rystelser der har været på aktiemarkedet gennem det seneste år. Den faldende arbejdsløshed kan også læses på fuldtidsledigheden, som er op-

EMPLOYMENT IS HIGH The labor market is booming. The number of employees within the age of 15-64 has increased by more than 42.000 between 2017 and 2018, and for the last five years, employment has risen by over 190,000 people, which has a great correlation with the various initiatives the government has made, where their plan is to get as many people as possible to work. Statistics Denmark has calculated the fall in unemployment shown on the graph. Gross unemployment has dropped by 2.1 percent point in the period from 2013- 2018 and was latest calculated to 3.8 pct. in Q2, 2019.

There is an ongoing raise in the world economy, also given the

FIGUR 2.7: RENTEUDVIKLING FIGURE 2.7: INTEREST RATE DEVELOPMENT

FIGUR 2.7: RENTEUDVIKLING FIGURE 2.7: INTEREST RATE DEVELOPMENT % 8,00

7,00

6,00

5,00

4,00

3,00 2,00

1,00

-1,00

2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2010 2010 2010 2010 2010 2010 2010 2011 2011 2011 2011 2011 2011 2012 2012 2012 2012 2012 2012 2012 2013 2013 2013 2013 2013 2013 2014 2014 2014 2014 2014 2014 2014 2015 2015 2015 2015 2015 2015 2015 2016 2016 2016 2016 2016 2016 2017 2017 2017 2017 2017 2017 2017 2018 2018 2018 2018 2018 2018 2019 2019

0,00

Kilde/Source: Danmarks Nationalbank

Kort rente / Short term rate

Lang rente / Long term rate

FIGUR 2.8: FORBRUGERINDEKS INFLATION FIGURE 2.8: CONSUMER PRICE INFLATION % 7 6 5 4 3 2 1 0

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019E

Kilde / Source: Danmarks Statistik

FIGUR 2.9: BESKÆFTIGELSE, 15-64 ÅRIGE, 1.000 PERSONER FIGURE 2.9: EMPLOYMENT, AGE 15-64, 1,000 PERSONS Personer i 1.000, 15-64 år / 1,000 persons, age 15-64 2.850

Employment, age 15-64, 1,000 persons

2.800 2.750

2.700 2.650 2.600 2.550

2012

Kilde / Source: Danmarks Statistik

2013

2014

2015

2016

2017

2018

Q1 2019

Fortsat, men afdæmpet vækst i verdensøkonomien Continued but slowing growth in the world economy

gjort af Danmarks Statistik. Bruttoledigheden er faldet med 2,1 procentpoint i perioden 2013-2018 og er senest opgjort til 3,8 pct. i 2 kvartal 2019 (Fig. 2.10). Bruttoledigheden kan aldrig komme ned på 0 pct., og det kan tyde på at ledigheden har nået det lavest mulige niveau, og ifølge Dansk Erhverv ligger forklaringen bl.a. i, at der findes en gruppe af ledige, som er svære at få ind på arbejdsmarkedet, og fastholdes på dagpenge eller kontanthjælp, hvorfor man på arbejdsmarkedet i stigende omfang søger udenlandsk arbejdskraft. OPSVING OG RYSTELSER I VERDENSØKONOMIEN Der er et opsving i verdensøkonomien, også givet de små rystelser der har

small disturbances there has been in the stock market throughout the last few years. Gross unemployment can never fall to 0 pct., which may indicate that unemployment has reached the lowest possible level and according to Dansk Erhverv (The Danish Chamber of Commerce), there is a group of unemployed, who are difficult to get to work and are happy with aid from the state, and that is the reason why countries like Denmark looks elsewhere to find labour.

været på aktiemarkedet gennem det seneste år. Væksten har det seneste år igen været med til at løfte estimaterne højere end det historiske gennemsnit. Globalt drives væksten på tværs af de forskellige lande og sektorer af de samme forhold som Danmark, nemlig de lave renter, høj beskæftigelse og positive tillidsindikatorer. Til trods for meget uro omkring USA’s præsident Donald Trump, har der endnu en gang været en bedring i amerikansk økonomi. Arbejdsløsheden er faldet markant, og selvom Trump truer med at hæve skatterne på import og eksport, har det ikke sat en stopper for væksten. Danmark lever højt af eksport til USA, især på medi-cinalfronten er USA en vigtig brik for Danmark. Frihandelsaftalen mellem EU og USA er ikke kommet tættere på en

UPSURGE AND UPHEAVEL IN THE WORLD ECONOMY There is an ongoing raise in the world economy, also given the small disturbances there has been in the stock market throughout the last few years. The growth during the last couple of years have been a part of raising the estimates higher than the historical mean. Globally, growth is driven across the various countries and sectors by the same conditions as Denmark, namely low interest rates, high asset prices and positive confidence indicators. Despite much turmoil about US President Donald Trump, there has once again been a recovery in the US economy. Unemployment has fallen marginal-ly, and although Trump threat-ens to raise taxes on imports and exports, it has not put a stop to the increase in growth. Denmark’s export of medicine to US and

afslutning, og Trump truer stadig med ekstra skatter på ”ikke amerikanske varer”, men det er svært at forudsige, hvad det præcist ender ud i.

Til trods for meget uro omkring USA’s præsident Donald Trump, har der endnu en gang været en bedring i amerikansk økonomi. Arbejdsmarkedet i USA er i stabil fremgang. Siden præsident Donald Trump kom til magten er arbejdsløsheden blandt de amerikanske statsborgere faldet.

many other countries around the world is a huge factor of the growth in the economy. The free trade agreement between the EU and the US has not come closer to an end, and Trump still threatens extra taxes on “non-American goods”, but it is dif-ficult to predict exactly what it ends up with. The labour market in the US is in steady growth. Since President Donald Trump came to power, unemployment among US citizens has fallen.

Despite much turmoil about US President Donald Trump, there has once again been a recovery in the US economy. 15

FIGUR 2.10: FULDTIDS BRUTTOLEDIGE I % FIGURE 2.10: UNEMPLOYMENT IN %

7 7 6 6 5 5 4 4 3

M9 M11 M1

2012

M9 M11 M1

2013

M9 M11 M1

2014

M9 M11 M1

2015

M9 M11 M1

2016

M9 M11 M1

2017

M9 M11 M1

2018

2019

Kilde / Source: Danmarks Statistik

FIGUR 2.13: AMERIKANSKE OG EUROPÃ&#x2020;ISKE CENTRALBANKRENTE FIGURE 2.13: US AND EU CENTRALBANK INTEREST RATE %

4 3,5 3 2,5 2 1,5 1 0,5 0 -0,5

2008 16

2009

2010

2011

Kilde/Source: U.S. Energy Information Administration

2012

2013

FED IORR RATE

2014

2015

ECB Fund Rate

2016

2017

2018

M07

M04

M01

M10

M07

M04

M01

M10

M07

M04

M01

M10

M07

M04

M01

M10

M07

M04

M01

M10

M07

M04

M01

M10

M07

M04

M01

M10

M07

M04

M01

M10

M07

M04

M01

M10

M07

M04

M01

M10

M07

M04

M01

M10

-1

2019

Økonomien i EU er generelt i vækst men ramt af afmatning The economy of EU is in a steady but slowing growth

Den amerikanske rente FED IORR steg i 2018 med cirka 0,9 procentpoint. Der er dog ikke udsigt til kommende rentestigninger fra FED som i slutningen af juli meldte et rentefald på 25 basispoint ud. Eurozonen har siden efteråret 2017 oplevet en større grad af stabilitet på grund af en bekræftet tilknytning fra både Tyskland og Frankrig. Siden valget om Brexit i 2016 er finansdistriktet i Europa desuden i større grad rykket til Frankfurt i Tyskland, da man frygter konsekvenserne af Brexit.

The American FED IORR is throughout the last year increased by approximate 0.9 percentage points. However, there are no prospects of future increase in interest rate from the Fed, which announced a fall in interest rates of 25 basis points at the end of July. The Euro zone have since autumn 2017 experienced a greater degree of stability because of a confirmed support from both Germany and France. Since the election on Brexit in 2016, the financial district in Europe has, to a greater extent, been moved to Frankfurt in Germany, fearing the consequences of Brexit.

EJENDOMSFINANSIERING REAL ESTATE FINANCING

TABEL 3.1: FINANSIERINGSSKEMA TABLE 3.1: FINANCING TABLE

Milliarder DKK / Billions DKK

2014

2015

2016

2017

2018

2019

Samlet udlån for kontorog forretningsejendomme i mia. DKK Total loans for commercial properties in DKK billions

272,5

274,0

274,3

274,7

276,5

276,9

1,1%

1,8%

1,6%

1,8%

2,1%

59,4%

56,3%

52,8%

47,2%

42,2%

40,5%

Fastforrentet med afdrag Fixed interest rate with repayments

7,8%

9,6%

11,3%

13,7%

15,6%

16,9%

Rentetilpasset med afdrag Variable interest rate with repayments

31,7%

32,3%

34,1%

37,5%

40,4%

40,6%

42,9%

38,4%

36,5%

34,8%

30,3%

30,1%

Rentetilpasset over 1 år op til og med 5 år Variable interest rate from 1 year up to and including 5 years

13,5%

15,3%

14,7%

11,2%

10,6%

9,0%

Renteilpasset over 5 år Variable interest rate more than 5 years

3,0%

2,7%

1,7%

1,2%

1,4%

24,4%

21,7%

21,8%

24,2%

26,2%

26,5%

Rentetilpasset over 1 år op til og med 5 år Variable interest rate from 1 year up to and including 5 years

6,4%

9,6%

11,3%

12,3%

13,3%

13,1%

Renteilpasset over 5 år Variable interest rate more than 5 years

0,9%

Fordeling af udlån / Share of total loans Fastforrentet med afdragsfrihed Fixed interest rate without repayments Rentetilpasset med afdragsfrihed Variable interest rate without repayments

Andel af rentetilpasset med afdragsfrihed / Share of total interest free loans Rentetilpasset op til og med 1 år Variable interest rate up to and including 1 year

Andel af rentetilpasset med afdrag / Share of total installment loans Rentetilpasset op til og med 1 år Variable interest rate up to and including 1 year

Kilde/Source: Realkreditrådet

TRANSAKTIONSVOLUMEN TRANSACTION VOLUME

FIGUR 4.1: DEN DANSKE TRANSAKTIONSVOLUME I DKK MIA. FIGURE 4.1: THE DANISH TRANSACTION VOLUME IN DKK BILLION

100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 2008

2009

2010

2011

2012

Danmark

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019E

Copenhagen

Kilde/Source: Newsec Advisory A/S

SEGMENTFORDELING SEGMENT DISTRIBUTION

12% ANDET/OTHER 12% INDUSTRI/ INDUSTRIAL

6% DETAIL/ RETAIL

48% BOLIG/ RESIDENTIAL

22% KONTOR/ OFFICE

48%

BOLIG/ RESIDENTIAL

DETAIL/ RETAIL

22%

KONTOR/ OFFICE

12%

INDUSTRI/ INDUSTRIAL

12%

ANDET/ OTHER

FIGUR 4.2: DEN DANSKE TRANSAKTIONSVOLUMEN I DKK MIA. FØRSTE HALVÅR 2019 FIGURE 4.2: SEGMENT BREAKDOWN IN PERCENT BY VOLUME FIRST HALF OF 2019 21

KONTOR OFFICE

TABEL 5.1: TRANSAKTIONSEKSEMPLER PÅ KONTOREJENDOMME TABEL 5.1: TRANSACTION EXAMPLES OF OFFICE PROPERTIES

By/City

Etageareal/GLA

Taastrup

Kontantpris/Price in DKK

Forrentningskrav/Yield

43.890

60.000.000

8,00%

København/Copenhagen

7.675

294.000.000

4,10%

Aalborg

7.798

85.000.000

5,12%

Aarhus

16.000

60.900.000

4,10%

Kolding

2.703

20.300.000

8,45%

Kastrup

2.676

20.900.000

6,27%

By/City

Etageareal/GLA

Primær nettoleje, DKK/m

Prime net rent DKK/sqm København/Copenhagen

707

1.600,00

Allerød

2.433

850,00

Lyngby

2.570

1.450,00

Aarhus

743

1.290,00

KONTORMARKEDET I KØBENHAVN I STÆRK FREMGANG I København falder udbuddet af ledige kontorlokaler fortsat, og den øgede efterspørgsel kan ses i prisudviklingen for lejeniveuaet, som holder en høj pris. Prisen for primære kontorer i København ligger på 1.600-2.100 kr. pr. kvadratmeter (+ driftsomkostninger), hvilket er en stigning på over 10% på bare tre år. Tendensen bærer præg af, at processerne er lange, da interessen fra det internationale marked stiger, hvilket dertil også er med til at gøre beslutningsprocessen længere, da der kommer mere juridisk rådgivning samt mere konsulentrådgivning om ejendommens forhold. Forretningskravet er stagneret i løbet af 2018 og ligger gennemsnitligt mellem 3.75-5.5% for indre København. Tallene viser, at investorerne fortsat er interesseret i kontorejendomme på trods af lavere forretningskrav og høje ejendomsværdier

for de mest attraktive kontorejendomme. Udviklingen viser, at virksomhederne vælger at dele sig op i mindre enheder, typisk omkring 20-30 mand, så de kan få kontorplads i de bedst beliggende ejendomme i indre by.

Tendensen bærer præg af, at processerne er lange, da interessen fra det internationale marked stiger, hvilket dertil også er med til at gøre beslutningsprocessen længere

medført udfordringer for virksomhederne med at tiltrække arbejdskraft fra oplandet – medmindre de benytter sig af offentlig transport. STORKØBENHAVN I OPDELING I den nordlige del af København, især i Lyngby, Hellerup og Gentofte oplever man stor tomgang. Dette hænger sammen med, at mange af kontorbygningerne er gamle og trænger til en renovering, så de passer til de krav, der stilles i 2019. DTU i Lyngby er dog med til at trække, fra den teknologisk og medicinske industri, til området. Dette har en positiv effekt på blandt andet hotelbyggebranchen, hvor man ser en forøgelse i bebyggelsen af hoteller i området.

En udfordring, som er ved at blive stor, er manglen på parkeringspladser, som har

OFFICE MARKET IN COPENHAGEN IN SIGNIFICANT PROGRESS In Copenhagen, the supply of vacant office space continues to fall, and the increased demand can be seen in the increasing prices for rent, which keeps a great high price. The price for primary offices in Copenhagen is DKK 1,600-2,100 per square meter (+ operating costs), which is an increase of over 10% in just three years. The tendency is characterized by the fact that the processes are long, because the interest from the international market is increasing, which makes the decision making longer, because of the legally and consulting part. The business requirement has stagnated during 2018 and is on average between 3.75-5.5% for inner Copenhagen. The numbers show that investors are still interested in office properties despite lower business requirements and high property values for the most attractive 24

office properties. The development shows that companies choose to split up into smaller units, typically around 20-30, so they can get office space in the best located properties in the inner city.

In the Greater Copenhagen West, progress is seen, which primarily concerns newer and modern offices, while buildings from the 80s and 90s are difficult to rent because of their condition.

The tendency is characterized by the fact that the processes are long, because the interest from the international market is increasing, which makes the decision making longer

A challenge that is becoming big is the lack of parking spaces that have caused challenges for companies to attract labor from the hinterland - unless they use public transport. GREATER COPENHAGEN IN DIVISION The northern part of Copenhagen, especially Lyngby, Hellerup and Gentofte are experiencing a high vacancy rate. This is due to the fact that many of the office buildings are old and need a refurbishment to suit the requirements set in 2019. However, The Technical University of Denmark in Lyngby helps to draw

FIGUR 5.1: KONTORTOMGANG I PROCENT FIGURE 5.1: VACANCY RATE FOR OFFICE PROPERTIES IN PER CENT 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 Q1

Q2 Q3 Q4

2012

Q2 Q3 Q4

2013

Østjylland

Q2 Q3 Q4

2014

Q2 Q3 Q4

2015

København by

Q2 Q3 Q4

2016

Københavns omegn

2017

Nordsjælland

Q2 Q3 Q4 2018

Fyn

2019

Hele landet

Kilde / Source: Ejendomstorvet.dk

FIGUR 5.2: FORRENTNINGSKRAV PÅ PRIMÆRE KONTOREJENDOMME I PROCENT FIGURE 5.2: YIELD FOR PRIMARY OFFICE PROPERTIES IN PER CENT

7,00

6,00

5,00

4,00

3,00

2,00

1,00

0,00 Q1

2012

2013

2014

Aarhus

Kilde / Source: Newsec Advisory A/S

2015

København/Copenhagen

2016

2017

2018

2019

Trekantsområdet/Triangle Area

Kontormarkedet i Aarhus buldrer fremad med mange spændende projekter og kontorhuse i udvikling The office market in Aarhus is booming with many exciting projects and office buildings in development

Det ses også, at Tuborg havn er i fremgang med mindre lejemål i moderne byggerier efter en stillestående periode.

I Storkøbenhavn-Vest ses en fremgang, hvilket primært omhandler nyere og moderne kontorer, mens byggerier fra 80’erne og 90’erne er svære at udleje på grund af deres tilstand. I Storkøbenhavn-Vest ses en fremgang, hvilket primært omhandler nyere og moderne kontorer, mens byggerier fra

companies to the area from the tech and medical industry among others. This has a positive effect on the hotel construction industry, where we see an increase in the construction of hotels in that area.

In the Greater Copenhagen West, progress is seen, which primarily concerns newer and modern offices, while buildings from the 80s and 90s are difficult to rent because of their condition. 26

80’erne og 90’erne er svære at udleje på grund af deres tilstand. Her ses et øvre lejeniveau, som ligger omkring 1.100-1.200 kr. (+ driftsomkostninger). Lejeniveauet ligger i gennemsnit på 700-950 kr. pr. kvadratmeter. Primær tomgang i Storkøbenhavn består af kontorer, som ligger i industriområder, hvor kontorafdelingen hænger sammen med et lager. Her støder man ofte på problemet, at vægtningen er skæv, hvilket betyder, at kontoret er for stort kontra lageret. En anden årsag til tomgang er en stigning i efterspørgslen af især højloftede lagerbygninger på 12 meter. Tomgangen er historisk lav i Storkøbenhavn, hvor både lager og kontor har et lejeniveau på ca. 400 kr. pr kvadratmeter for lager og 700 kr. pr.

We do also see that Port of Tuborg in Hellerup is experiencing a progress after a slow period, where this especially applies to smaller leases in modern buildings. In the Greater Copenhagen West, progress is seen, which primarily concerns newer and modern offices, while buildings from the 80s and 90s are difficult to rent because of their condition. Here is an upper rent level, which is around DKK 1,100-1,200 (+ operating costs). The rent level is on average at DKK 700-950 per square meter. Primary vacancy rate in Greater Copenhagen consists of offices located in industrial areas where the office department is linked to a warehouse. Here you often encounter the problem that the weighting is skewed, which means that the office is too big versus the warehouse. Another reason for vacancy

kvadratmeter for kontor på lange kontrakter med en levetid på 10-15 år. AARHUS BULDRER FREMAD Kontormarkedet i Aarhus buldrer fremad med mange spændende projekter og kontorhuse i udvikling, og på trods af at der bliver tilføjet flere kontorkvadratmeter til Aarhus, så er tomgangen i området omkring Østjylland fortsat lav. For primære beliggende kontorejendomme i Aarhus ligger forrentningskravet på 4,5%, hvor det andre steder i Østjylland er omkring 5,0-6,5%. Regionens byudvikling har i høj grad bidraget til den stigende efterspørgsel på både boliger og kontorer, hvilket gør området yderst interessant for investorer.

is an increase in demand for especially high ceiling warehouses of 12 meter. The vacancy rate is historically low in Greater Copenhagen, where both warehouse and office have a rental level of approx. DKK 400 per square meter for warehouses and DKK 700 per square meter for office on long contracts with a lifetime of 10-15 years. AARHUS IS BOOMING The office market in Aarhus is booming with many exciting projects and office buildings in development, and despite the fact that several office square meters are being added to Aarhus, the vacancy in the area around East Jutland is still low. For primary office properties in Aarhus, the interest rate requirement is 4.5%, where elsewhere in East Jutland is around 5.0-6.5%. The region’s urban development has largely contributed to

FIGUR 5.3: LEJENIVEAUER PÅ PRIMÆRE KONTOREJENDOMME I DKK FIGURE 5.3: RENTAL LEVELS FOR PRIMARY OFFICE PROPERTIES IN DKK

2.500

2.000

1.500

1.000

500

2012

2013

Aarhus

2014

2015

København/Copenhagen

2016

2017

2018

2019

Trekantsområdet/Triangle Area

Givet det markante fald i tomgangsniveauet over de sidste tre år, er kontormarkedet fortsat stærkt Given the notable decrease in the vacancy rate over the last three year, the office market remains strong

Lejeniveuaet for kontorer i Aarhus er fortsat lavere end i København, men gennemsnitligt ligger de bedst placerede ejendomme på et niveau omkring 1.4001.600 kr. pr. kvadratmeter (+ driftsomkostninger), mens gennemsnitslejen generelt ligger i intervallet 900- 1.100 kr. pr. kvadratmeter. DET MAKROØKONOMISKE ASPEKT Udviklingen i Danmark siden finanskrisen i 2008 har været præget af, en optimisme fra virksomhederne. Dette afspejler sig også på kontormarkedet, hvor vi har set, især i indre København og Storkøbenhavn, at virksomhederne gerne vil have deres kontorer placeret i områder, hvor der er stor tilstrømning. Den historisk lave tomgang i Storkøbenhavn er bare en af de faktorer, som er afspejlet i økonomien. Siden 2012 er beskæftigelsen steget

the increasing demand for both housing and offices, which makes the area extremely interesting for investors. The rental level for offices in Aarhus is still lower than Copenhagen, but on average, the best-placed properties are at a level of around DKK 1,400-1,600 per square meter (+ operating costs), while the average rent is generally in the range of 900-1,100 DKK per square meters. THE MACROECONOMIC ASPECT The development in Denmark since the financial crisis in 2008 has been characterized confidence and opstism from the companies. This is also reflected in the office market, where we have seen, especially in inner Copenhagen and Greater Copenhagen, that the companies want their offices located in areas where there is a large inflow. The historically low vacancy rate in Greater Copenhagen is 28

markant. Dette tyder også på, at virksomhederne ser lyst på fremtiden. Når beskæftigelsen stiger, betyder det også, at virksomhederne skal bruge mere plads.

Centrale kontorbygninger er i høj kurs, hvilket også afspejler sig på det Københavnske marked, hvor forretningskravet er stagneret og lejeniveauerne er steget med 10%. Dette ses tydeligt med den lave tomgang, som opleves på kontormarkedet. Med

just one of the factors reflected in the economy. Since 2012, the employment rate increased radically. This also indicates that companies look bright on the future. When employment rate increases, it also means that companies need more space.

Central office buildings are highly rated, which is also reflected in the Copenhagen market, where the business requirement has stagnated and the rent levels have increased by 10%. This is clearly seen with the low vacancy rate in the office market.

historisk lave afkast samt et højere lejeniveau tyder det på, at det går godt. Centrale kontorbygninger er i høj kurs, hvilket også afspejler sig på det Københavnske marked, hvor forretningskravet er stagneret og lejeniveauerne er steget med 10%. Det samme ses også i Aarhus og resten af Østjylland, hvor kontortomgangen er markant aftagende. 4. kvartal af 2018 bød på et fald på hele 3,9% fra forrige kvartal, og hele 5,1% fra 4. kvartal fra 2015 til 4. kvartal fra 2018. Dette tyder på, at tomgangsniveauet på kontorejendomme gennem de sidste tre år har været i markant bedring. Dette hænger sammen med den nedadgående kurve for arbejdsløsheden og ledighedsniveauet, (se figur 2.9 og 2.10). Den faldende afkastgrad i hele landet er et tegn på, at der er en generel fremgang og et generelt fald i udbud af

Historically low returns and a higher rental level is a sign of the fact that it is going well in Denmark. Central office buildings are highly rated, which is also reflected in the Copenhagen market, where the business requirement has stagnated and the rent levels have increased by 10%. The same is also seen in Aarhus and the rest of East Jutland, where office vacancy is markedly decreasing. Q4 of 2018 offered a decrease of 3.9% from the previous quarter, and a total of 5.1% from the fourth quarter of 2015 to the fourth quarter of 2018. This indicates that the vacancy level in office properties through the last three years have been markedly improved. This is related to the downward curve of unemployment and unemployment levels (see figures 2.9 and 2.10). The declining rate of return across the country is a sign that there is a general improvement and a

kontorejendomme, hvilket det faldende forretningskrav på primære kontorejendomme viser. Når forretningskravet falder, betyder det, at efterspørgslen er så stor, at man ikke frygter længerevarende tomgang.

og fleksible lejekontrakter. Denne trend er med til at skabe et nyt marked for investorer og giver muligheder på fremtidens kontormarked – både som udlejer såvel som lejer.

KONTORMARKEDET STÅR STÆRKT Givet det markante fald i tomgangsniveauet over de sidste tre år, er kontormarkedet fortsat stærkt. Der er en stigende tendens til, at flere selvstændige, enkeltmandsvirksomheder og partnerskaber vælger co-working-områder som arbejdsplads, hvor man deler flere fællesarealer som mødelokaler og kantine. Flere iværksættere og mindre virksomheder vælger en udflytning fra hjemmekontor eller store omkostningstunge kontorer til kontorfællesskaber, der tilbyder en lang række faciliteter sammen med korte

general decline in the supply of office properties, reflecting the declining business requirements for primary office properties. When the business requirement falls, it means that the demand is so great that one does not fear long-term vacancy.

helps create a new market for investors and provides opportunities in the future office market – both as a landlord and a tenant.

THE OFFICE MARKET IS STRONG Given the notable decrease in the vacancy rate over the last three year, the office market remains strong. There is a growing tendency for several selfemployed, single-person companies and partnerships to choose co-working areas as a workplace, where you share several common areas such as meeting rooms and canteen. Several entrepreneurs and small businesses choose a home office relocation or large expense office space offering a wide range of facilities along with short and flexible leases. This trend 29

PRODUKTION, LAGER OG LOGISTIK PRODUCTION, STOCK AND LOGISTICS

FIGUR 6.1: INDUSTRI/LOGISTIKTOMGANG I PROCENT FIGURE 6.1: VACANCY RATE FOR INDUSTRIAL/LOGISTICS PROPERTIES IN PER CENT

8 7 6 5 4 3 2 1 0 Q1

Q2 Q3 Q4

2012

Hele landet

2013

Q2 Q3 Q4 2014

Københavns omegn

Q2 Q3 Q4

2015

Nordsjælland

Q2 Q3 Q4

2016

Fyn

Q2 Q3 Q4 2017

Q2 Q3 Q4 2018

2019

Østjylland

Kilde/Source: Ejendomstorvet 31

TILGÆNGELIGHED OG UDBUD

TILGÆNGELIGHED OG UDBUD Adgang og tilgængelighed er vigtige kvaliteter ved produktion, logistik og lagerfaciliteter. Store logistikejendomme, tæt på de større byer, er højt efterspurgte. Med ejendomme beliggende i kort afstand fra lageret til kunden, uanset om det er B2B eller B2C, bliver det muligt for virksomheder at tilpasse sig hurtigt til forandrede forbrugsmønstre og krav. Onlinehandel er den vigtigste drivkraft for logistik- og lagermarkedet, da online handel fortsat vokser, og siden 2012 er tilvæksten af online handel steget med 66,67%, hvilket viser, at adfærdsmønstret har ændret sig markant. Dette giver incitament til investeringer i smarte og moderne løsninger, som matcher kravene til virksomhedernes behov – eksempelvis behovet for et rummeligt lager, hvor der er plads til robotter, som kan holde styr på

vareenhederne, som vi ser med Jysk, Coop og andre store kæder.

Onlinehandel er den vigtigste drivkraft for logistik- og lagermarkedet, da online handel fortsat vokser, og siden 2012 er tilvæksten af online handel steget med 66,67% Lejeniveauer for logistik- og lagerejendomme varierer og afhænger af markedsefterspørgslen. Nybyggede og ledige ejendomme, der er velegnet til industrielle og logistiske formål, tæt på gode transportløsninger, er svære at finde. Dem som

findes, har derfor resulteret i stigende lejeniveauer i disse områder. Dette gælder eksempelvis Skandinavisk Transport Center i Køge eller Danmarks Transport Center i Vejle. Der ses en stigende tendes i markedslejeniveauet. En af grundene til prisstilstanden er, at mange af de mest København-nære industriområder er fuldt udbyggede, og kommuner stiller sig i vejen for at opdatere de lokalplaner, som ikke tillader at bygge så højt, som markedet ønsker i dag. Dette betyder, at det er gamle ejendomme, der skal bruges til moderne formål, og som derfor kræver betydelige ombygninger, hvis det overhovedet er muligt. Dette skaber dermed modsatrettede interesser og fastlåser markedet og lejen, idet ombygningen ikke kan supporteres under acceptable forretningskrav af udlejer.

SUPPLY AND DEMAND SUPPLY AND DEMAND Access and availability are important for production, logistics and storage facilities. Large logistics properties, close to major cities, are in high demand. With properties located a short distance from the warehouse to the customer, whether it is B2B or B2C, businesses are able to adapt quickly to changing consumption patterns and requirements. Online trading is the main driver of the logistics and warehousing market as online trading continues to grow, and since 2012, the growth of online trading has increased by 66.67%, indicating that the behavior pattern has changed significantly. This provides an incentive for investments in smart and modern solutions that match the requirements of the companies’ needs – for example, the need for a spacious warehouse, where there is room for robots that can keep track of the 32

goods units, which we see with Jysk, Coop and other large chains.

Online trading is the main driver of the logistics and warehousing market as online trading continues to grow, and since 2012, the growth of online trading has increased by 66.67% Rent levels for logistics and storage facilities varies and depends on the market demand. Newly built and available

properties, which is suited to industrial and logistical purposes, close to good transportation solutions is hard to locate. Those that exists have therefore resulted in increasing rental levels in those areas. This applies, for example, Scandinavian Transport center in Køge (Zealand), or the Danish Transport Center in Vejle (Jutland), but otherwise is it a market, where the price of rent has been steady for the last 10-15 years. However, we see a slightly increasing but fragile trend throughout the market. One of the reasons for the price situation is that many of the most Copenhagen-close industrial areas are fully developed, and municipalities stand in the way of updating the local plans that do not allow building as high as the market wants today. This means that it is old property to be used for modern purposes, and therefore requires significant

FIGUR 6.2: FORRENTNINGSKRAV PÅ PRIMÆRE INDUSTRI/LOGISTIK EJENDOMME I PROCENT FIGURE 6.2: YIELD FOR PRIMARY INDUSTRIAL/LOGISTICS PROPERTIES IN PER CENT % 8,00

7,50

7,00

6,50

6,00

5,50

5,00 Q1

2012

2013

Kilde / Source: Newsec Advisory A/S

2014 Aarhus

2015

2016

København/Copenhagen

2017

2018

2019

Trekantsområdet/Triangle Area

FIGUR 6.3: LEJENIVEAUER PÅ INDUSTRI/LOGISTIK EJENDOMME I DKK FIGURE 6.3: RENTAL LEVELS FOR PRIMARY INDUSTRIAL/LOGISTICS PROPERTIES IN DKK DKK 800 700 600 500 400 300 200 100 0 Q1

2012

2013

Aarhus

Kilde / Source: Newsec Advisory A/S

2014

2015

København/Copenhagen

2016

2017

2018

2019

Trekantsområdet/Triangle Area

Nogle investorer leder efter alternative placeringsmuligheder, for eksempel i Nordsjælland eller sekundære områder af Jylland. I de fleste tilfælde kræver disse investorer, at lejer er fundet og vil indgå lange kontrakter, før påbegyndelsen af byggerier. Et eksempel på dette er DHL Express i Allerød, bygget af Verdion. Mens mange udenlandske investorer opfatter det meste af Sjælland som Storkøbenhavn, søger danske virksomheder og investorer oftest ikke længere væk end Greve, Taastrup eller Ballerup. Her er billedet lidt anderledes i Jylland, hvor især store lager-, logistik- og produktionsvirksomheder ikke kun kigger på de største byer i Jylland. Her er der en stigende tendens til, at virksomheder og investorer søger muligheder for at bygge langs den østjyske motorvej E45, da det giver gode transportmuligheder.

refurbishment if possible. This creates conflicting interests and locks the market and rent, as the property owner cannot support the refurbishment under acceptable business requirements. Some investors are looking for alternative placement opportunities, for example in North Zealand or secondary areas of Jutland. In most cases, these investors require that tenants are found and will enter into long contracts before the start of construction. An example of this is DHL Express in Allerød, built by Verdion. While many foreign investors perceive most of Zealand as Greater Copenhagen, Danish companies and investors are often looking no longer away than Greve, Taastrup or Ballerup. Here, the picture is slightly different in Jutland, where especially large warehouse, logistics and production companies are not only 34

STORKØBENHAVN For nybyggede lager og logistikejendomme i Storkøbenhavn er lejeniveauet på 550-700 kr. pr. kvadratmeter. Afhængigt af tilstanden, bygningens højde og ramper er lejeniveauet for det eksisterende byggemateriale i gennemsnitlig stand 350-450 kr. pr. kvadratmeter. Afkastet afhænger af placeringen og varigheden af lejekontrakten. Afkastkravet er 5,75%6,25% for primær ejendom med lange kontrakter, 6,5-7,75% for gennemsnitlig lejelængde og 8,0-8,75% for under gennemsnittet. AARHUS I Østjylland spænder afkastet fra ca. 6-7% for de bedste ejendomme med lange lejekontrakter, 7-8% for middelejendomme og + 8% for under gennemsnittet. Lejeniveauet er stadig lavere i Østjylland sammenlignet med København på ca. 400-500 kr. pr. kvadratmeter til

looking at the largest cities in Jutland. In Jutland, there is an increasing tendency for companies and investors to seek opportunities to build along the East Jutland motorway E45, as this provides good transport options. GREATER COPENHAGEN For newly built warehouses and logistics properties in Greater Copenhagen, the rent level is DKK 550700 per square meters. Depending on the condition, the building’s height and ramps, the rent level for the existing building material is on average 350-450 DKK per square meters. The return depends on the location and duration of the lease. The yield requirement is 5.75% -6.25% for primary property with long contracts, 6.5-7.75% for average rental length and 8.0-8.75% for below average.

Den altoverskyggende tendens er, at man ser en stigende handel online. The all-important tendency is that we see an increasing trade online.

primærproduktion og logistikejendomme og 300 kr. pr. kvadratmeter til sekundære ejendomme. TREKANTOMRÅDET I det centrale Jylland og Trekantområdet oplever vi en stigende interesse fra danske såvel som udenlandske investorer i forhold til at investere i dette segment, da området er centralt beliggende i Danmark – hvorfra virksomheder hurtigt kan nå forbrugere over hele landet. Desuden er afkastet inden for disse områder i intervallet 7,0-8,5%, hvilket er attraktivt for investorer med større risikovillighed. Lejeniveauet er stadig lavere i Trekantområdet på omkring 400 kr. pr. kvadratmeter for de bedste beliggenheder og 280 kr. pr. kvadratmeter for de sekundære beliggenheder.

AARHUS In East Jutland, the yield is approx. 6-7% for the best properties with longterm leases, 7-8% for mediocre properties and +8% for properties below average. The rental level is still lower in East Jutland compared to Copenhagen at approx. DKK 400-500 per. square meter for primary production and logistics properties and DKK 300 per square meters for secondary properties. THE TRIANGLE REGION In the central parts of Jutland and in the Triangle Region, we see an increasing interest from Danish as well as foreign investors, as the area is centrally located in Denmark – from which companies can quickly reach consumers across the country. In addition, the yield in these fields are 7.0-8.5%, which is attractive to investors with greater risk aversion. In the 36

MAKROØKONOMISKE TENDENSER Den altoverskyggende tendens er, at man ser en stigende handel online. Dette har medført, at fragt er blevet den dominerende faktor for logistikejendomme. Ved at placere logistikejendomme nær motorvej eller lignende, kan virksomhederne følge med den store efterspørgsel. Det samme gælder for industriejendomme, da de står i samme dilemma. Efterspørgslen af moderne bygninger er blevet en væsentlig faktor. Grunden til dette er, at man ved moderne industri, logistik og lagerfaciliteter ikke har samme behov for arbejdskraft, da robotter erstatter ansatte. Lejeniveauerne på industri- og logistikejendomme er i fremgang. Siden 2012 har der været en stigning på 15% i Aarhus, 23% stigning i København og 27% stigning i Trekantområdet. Dette er et godt tegn for investorer, som ønsker

at investere i dette segment. Samtidig ser vi et fald på forretningskravet af primære industri-, lager- og logistikejendomme grundet den tiltagende efterspørgsel på de primære beliggende ejendomme inden for denne kategori, se figur 6.1, 6.2 og 6.3.

Triangle Region, the rent level is still lower with around DKK 400 per square meters for the best locations, and DKK 280 per square meters for the secondary locations.

facilities. The rental levels for industrial and logistics properties is progressing. Since 2012, there has been an increase of 15% in Aarhus, a 23% increase in Copenhagen and 27% increase in the Triangle Region. This is a good sign for investors who want to invest in this segment. At the same time, we see a decrease in the business requirement of primary industrial warehousing and logistics properties due to the increasing demand for primary properties within this category, see figures 6.1, 6.2 and 6.3.

MACROECONOMICALLY TENDENCY The all-important tendency is that we see an increasing trade online. This has led to that shipping has become the dominant factor for logistics properties. By placing logistics properties near a highway is it possible for the companies to keep up with the high demand. This same goes for industrial properties, as they are in the same dilemma. The demand for modern buildings has become a major factor. The reason is that modern industrial, logistics and storage facilities no longer needs the same amount of labor, as robots replace employees and this boosts the demand for modern

FIGUR 6.4: INDUSTRIENS PRODUKTIONSINDEKS FIGURE 6.4: THE INDUSTRIAL PRODUCTION INDEX

135 125 115 105 95 85

M9 M11 M1 M3 M5 M7 M9 M11 M1 M3 M5 M7 M9 M11 M1 M3 M5 M7 M9 M11 M1 M3 M5 M7 M9 M11 M1 M3 M5 M7 M9 M11 M1 M3 M5 M7 M9 M11 M1 M3 M5 M7 M9 M11 M1 M3 M5 M7 M9 M11 M1 M3 M5 M7 M9 M11 M1 M3 M5

75 2009

2010

2011

2012

2013

2014 Industri

2015

2016

2017

2018

2019

Trend

Kilde/Source: Danmarks Statistik

FIGUR 6.5: DANSK E-HANDELS OMSÃ&#x2020;TNING I DKK MIA. FIGURE 6.5: DANISH E-COMMERCE IN DKK BILLIONS DKK MIA / DKK BN

150

130

110

30 2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

Kilde / Source: DIBS.dk 37

DETAIL RETAIL

FIGUR 7.1: DETAILTOMGANG I PROCENT FIGURE 7.1: VACANCY RATE FOR RETAIL PROPERTIES IN PER CENT

8 7 6 5 4 3 2 1 0 Q1

Q2 Q3 Q4

2012

Q2 Q3 Q4 2013

Hele landet

Q2 Q3 Q4 2014

København by

Q2 Q3 Q4 2015

Københavns omegn

Q2 Q3 Q4

2016

Nordsjælland

Q2 Q3 Q4 2017

Q2 Q3 Q4

2018

Fyn

2019

Østjylland

Kilde/source: Ejendomstorvet 39

TILTAGENDE TOMGANG I HOVEDSTADEN

TILTAGENDE TOMGANG I HOVEDSTADEN Tomgangen i København i indre by er i det seneste år steget fra 3,5% til 4,6%, hvilket stadig er lavt sammenlignet med tomgangen på landsplan, som er på 6,4%. Dette skyldes blandt andet en stor stigning i nethandel, som gennem de seneste år er vokset markant, da flere virksomheder vælger at åbne webshops for at skabe en større kundebase. I Københavns omegn er tomgangen steget fra 3,7% til 3,9%, men det er stadig markant lavere end både Københavns centrum og landsgennemsnittet, hvilket viser et fornuftigt marked omkring København. For primære strøgejendomme, hvor beliggenheden er særdeles attraktiv, er forretningskravet på 3,5%, endda i få tilfælde lavere, mens niveauet i de sekundære områder ligger på 5,5%-6,0%. Lejeniveuaet for de

mest attraktive detailkvadratmeter i Københavns centrum ligger mellem 18.000-22.500 kr. pr. kvadratmeter. Sekundære beliggenheder ligger på omkring 10.000 kr. pr. kvadratmeter.

I Københavns omegn er tomgangen steget fra 3,7% til 3,9%, men det er stadig markant lavere end både Københavns centrum og landsgennemsnittet, hvilket viser et fornuftigt marked omkring København.

JYLLAND KÆMPER MOD TOMGANG Markedet i Aarhus bærer generelt præg af tomgang i butikslokaler. Forklaringen ligger i, at ejerne af de store ejendomme inden for samme område ikke justerer huslejen for at finde lejere, men derimod fastholder det niveau, som de andre ligger på, hvilket ender ud i manglende lejere og tomme butikslokaler. Centralt i Aarhus ses der også eksempler på transaktioner med forrentningskrav ned til 4,0%. Markedslejen for de primære ejendomme i regionen ligger på 6.000-7.500 kr. pr. kvadratmeter. For sekundære beliggenheder er forrentningskravet på 5,3-5,75%, og her ligger lejen på 3.000-6.000 kr. pr. kvadratmeter.

RISING VACANCY RATES IN THE CAPITAL RISING VACANCY RATES IN THE CAPITAL The vacancy rate in Copenhagen in the inner city has increased from 3.5% to 4.6% in the past year, which is still low compared to the vacancy rate at national level, which is 6.4%. This is due, among other things, to a large increase in online trading, which has grown significantly in recent years, as several companies choose to open web shops to create a larger customer base. In the surrounding area of Copenhagen, the vacancy rate has increased from 3.7% to 3.9%, but this is still significantly lower than both the Copenhagen center and the national average, which shows a reasonable market around Copenhagen. For primary street property, where location is extremely attractive, the business requirement is 3.5% and even lower in few cases, while the level in the 40

secondary areas is 5.5-6.0%. The rental levels for the most attractive retail square meters in inner Copenhagen is between DKK 18,000-22,500 per square meter. Secondary locations are around DKK 10,000 per square meter.

In the surrounding area of Copenhagen, the vacancy rate has increased from 3.7% to 3.9%, but this is still significantly lower than both the Copenhagen center and the national average, which shows

a reasonable market around Copenhagen. JUTLAND IS FIGHTING AGAINST VACANCY The market in Aarhus is generally reflected by vacancy in stores. The reason is that the owners of the big properties within the same area are not willing to adjust the rent to find tenants but wishes to maintain the same rental level, as the other properties in the same area, which causes vacancy on detail locations. In the city center of Aarhus, we see examples of transactions with business requirement as low as 4%. The market rent for the primary properties in the region is DKK 6,000-7,500 per square meters. For secondary locations, the business requirement is 5.3-5.75%, and

FIGUR 7.2: FORRENTNINGSKRAV PÅ PRIMÆRE DETAIL EJENDOMME I PROCENT FIGURE 7.2: YIELD FOR PRIMARY RETAIL PROPERTIES IN PER CENT %

10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 Q1

2012

2013

2014

Kilde / Source: Newsec Advisory A/S Aarhus

2015

2016

København/Copenhagen

2017

2018

Trekantsområdet/Triangle Area

FIGUR 7.3: LEJENIVEAUER PÅ PRIMÆRE DETAILEJENDOMME I DKK FIGURE 7.3: RENTAL LEVELS FOR PRIMARY RETAIL PROPERTIES IN DKK DKK 25.000 22.500 20.000 17.500 15.000 12.500 10.000 7.500 5.000 2.500 0 Q1

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

Kilde / Source: Newsec Advisory A/S Aarhus

København/Copenhagen

Trekantsområdet/Triangle Area

Tomgangsniveauet i Østjylland er gennem det sidste år steget fra 5,5 til 6,1% og er et tegn på et presset marked. Lejeniveauet ligger på 1.259 kr. pr. kvadratmeter, hvilket er en stigning fra sidste år, hvor lejeniveauet lå på 1.082 kr. pr. kvadratmeter.

Gennem de senere år har der ikke været de store ændringer i toplejeniveauerne I Trekantområdet ligger afkast og markedsleje for de bedste placeringer på 4,8%, en middel placering ligger på 7,0% og en placering under middel er på over 8,0%. Gennem de senere år har der ikke været de store ændringer i

here the rent is DKK 3,000-6,000 per square meter.

In recent years, there have been no major changes in the top rent levels The vacancy level in East Jutland has increased over the past year from 5.5 to 6.1% and is a sign of a market under pressure. The rent level is DKK 1,259 per square meter, which is an increase from last year, when the rent level was DKK 1,082 per square meter. In the Triangle Region, return and market rent for the best locations is 4.8%, while for average locations is 7.0% and for locations below average is above 42

toplejeniveauerne, som stadig ligger på 3.000 kr. pr. kvadratmeter, mens middelniveauet ligger på 1.600 kr. pr. kvadratmeter og under middel ligger på 800 kr. pr. kvadratmeter. FREMGANG I SHOPPINGCENTRE Shoppingcentre er blevet attraktive, da de besøgende finder et udbud af forskellige butikker, spisesteder og aktiviteter samlet et sted. En stor del af centrene tilbyder i dag oplevelsesorienterede aktiviteter, såsom biograf, fitness og legeplads og oveni kommer en god beliggenhed med nem adgang og mange parkeringspladser. Antallet af shoppingcentre er steget kraftigt de seneste 10 år og udgør en fjerdel af den samlede detailhandel, hvilket forventes at stige yderligere de kommende år.

8.0%. In recent years, there have been no major changes in the top rent levels, which are still at DKK 3,000 per square meters, while the average level is DKK 1,600 per square meter. square meters and below average is DKK 800 per square meter. PROGRESS IN SHOPPING CENTERS Shopping centers have become attractive as visitors find a variety of shops, eateries and activities in one place. A large part of the centers today offer experience-oriented activities, such as cinema, fitness and playground, and in addition comes a good location with easy access and many parking spaces. The number of shopping centers has risen sharply over the past 10 years and represents a quarter of total retail trade, which is expected to increase further in the coming years.

SKÆRPET KONKURRENCE Mange detailhandlende er dog udfordret, fordi de enten overser eller ikke udnytter muligheden for en netbutik. Tomgangen for butikslokaler er stigende givet den stadig tiltagende nethandel, hvilket har medvirket til, at konkurrencen er steget markant. Ikke kun blandt fysiske butikker, men i lige så høj grad også blandt internetbutikkerne. Man ser ikke længere det samme behov for den fysiske tilstedeværelse, da det er blevet nemmere at handle hjemmefra – samtidig kan man hurtigt få et overblik over, hvor der er penge at spare. TURISME OG RESTAURATION Restauranter, caféer og madoplevelser drager fordel af den voksende turisme kombineret med økonomisk højkonjunktur og et stigende privatforbrug. Det giver plads til nye spisesteder i de store byer men også flere madmarkeder dukker op,

INCREASED COMPETITION Many retailers, however, are challenged because they either overlook or do not exploit the possibility of an online store. The vacancy rate for retail premises is increasing, given the ever-increasing online trade, which has contributed to a marked increase in competition. Not only among physical stores, but equally among the online stores. You no longer see the same need for the physical presence as it has become easier to buy from home and you can quickly get an overview of the range of offers. TOURISM AND THE FOOD INDUSTRY Restaurants, cafés and dining experiences benefit from the growing tourism combined with economic boom and increasing private consumption. It offers room for new eating places in the big cities, but also several food markets 44

blandt andet Copenhagen Food Court og senest Boltens Food Court, som er Københavns nye internationale street food-marked, som udfordrer de traditionelle supermarkeder.

Restauranter, caféer og madoplevelser drager fordel af den voksende turisme kombineret med økonomisk højkonjunktur og et stigende privatforbrug.

DEN MAKROØKONOMISKE FORKLARING Den stigende tomgang i de forskellige landsdele er et klart udtryk for, at der er ved at ske en ændring i danskernes handelsmønstre. Selvom privatforbruget har været tiltagende siden 2012 med hele 37,7 mia. kr., er det ikke afspejlet i de fysiske detailbutikker, men derimod ses stigningen i den online handel, hvor der har været en stor stigning siden 2012. I 2012 blev der samlet handlet for 44,5 mia. kr. online, og i 2018 var tallet steget med hele 89 mia. kr. til 133.5 mia. kr. (se figur 6.5). Dette er et tegn på, at danskerne i højere grad har flyttet deres fokus fra de fysiske butikker til internetbutikkerne. Sammenfattet med den stigning der har været i lejeniveauet siden 2016, har det afspejlet sig negativt i tomgangsniveuaet, som er steget med 0,9% på landsplan.

are emerging, including Copenhagen Food Court and most recently Boltens Food Court, which is Copenhagen’s new international street food market, which challenges the traditional supermarkets.

Restaurants, cafés and dining experiences benefit from the growing tourism combined with economic boom and increasing private consumption. THE MACROECONOMIC

EXPLANATION The increasing vacancy in the various parts of the country is a clear indication that there is a change in the Danes’ trade patterns. Although private consumption has been increasing since 2012 by a total of DKK 37.7 billion, this is not reflected in the physical retail stores, but on the other hand the increase sees in online commerce, where there has been a large increase since 2012. In 2012, a total of DKK 44.5 billion was traded, and in 2018 the figure had risen by just over DKK 89 billion to DKK 133.5 billion (see figure 6.5). This is a sign that the Danes have moved their focus from the physical stores to the internet stores largely. In summary, with the increase in rent levels since 2016, this has been negatively reflected in the vacancy rate, which has risen by 0.9% nationwide.

Det er vigtigt at tilføje, at det ikke kun er en tendens man ser i Danmark, men derimod en tiltagende tendens på verdensplan. Siden Amazon er kommet til Europa, og Ali-Baba har overtaget hele Asien samt de ’arabiske lande’, har tendensen til online handel været stærkt tiltagende. Det er nemmere at handle online, udbuddet er større end i de fysiske butikker, og omkostningerne til personale, lager og butik er mindre.

Den stigende tomgang i de forskellige landsdele er et klart udtryk for, at der er ved at ske en ændring i danskernes handelsmønstre The increasing vacancy in the various parts of the country is a clear indication that there is a change in the

It is important to add that it is not just a trend in Denmark but a growing trend worldwide. Since Amazon has come to Europe, and Ali-Baba has taken over Asia as well as the ‘Arab countries’, the trend of online trading has been increasing. It is easier to shop online, the supply is greater than in the physical stores, and the cost of staff, warehouse and shop is smaller.

Danes’ trade patterns

BOLIG RESIDENTIAL

TABEL 5.1: TRANSAKTIONSEKSEMPLER PÅ BOLIGUDLEJNINGSEJENDOMME TABEL 5.1: TRANSACTION EXAMPLES OF RESIDENTIAL PROPERTIES

ETAGEAREAL M2

KONTANTPRIS DKK

FORRENTNINGSKRAV %

Aarhus

1.102

24.250.000

3,27%

Odense

1.156

21.000.000

4,85%

Storkøbenhavn Greater Copenhagen

1.071

20.000.000

5,25%

Roskilde/Zealand

1.021

15.000.000

4,69%

314

15.500.000

2,77%

1.397

10.950.000

3,36%

København & Frederiksberg Aalborg

Kilde/Source: Newsec Advisory A/S

BEFOLKNINGSTILVÆKSTEN HOLDER GANG I BOLIGMARKEDET

BEFOLKNINGSTILVÆKSTEN LIGGER PRES PÅ BOLIGMARKEDET Det er efterhånden et velkendt fænomen, at der er en positiv befolkningstilvækst i de store byer. De seneste mange år er folk flyttet fra landet og ind til de store byer, hvor der er uddannelser, jobs og flere offentlige institutioner. Befolkningstilvæksten har længe sat et betydeligt pres på lejlighedspriserne især i København og Aarhus, og det stødt stigende antal studerende i København og Aarhus har skabt en strukturel mangel på mindre og billige lejligheder. Udviklingsprojekter i Sydhavnen og Ørestaden, hvor der bliver bygget billige lejeboliger til studerende og unge par, skal forsøge at imødekomme denne efterspørgsel. Det samme ser vi i Aarhus, hvor der i Risskov, Viby og Skejby også bliver

bygget lejeboliger i stor stil, som skal matche den efterspørgsel, der er kommet på markedet. Sydhavnen og Ørestaden er ved at være færdigudviklet med henholdsvis 275.000 kvadratmeter og 125.000 kvadratmeter, men der er stadig mange år til, at Nordhavnen er helt færdigudviklet. Derudover er der et stort antal familier, der ønsker at blive boende i København samt ældre, der sælger deres bolig i forstæderne for at flytte til storbyen. Samme tendenser ses også i stigende grad i Aarhus, som med Risskov Brynet har fået et nyt boligområde. Tendensen med at unge par, ældre og familier vælger at blive i byen ses også i Aarhus, hvor efterspørgslen af lejligheder til familier er steget.

BOLIGLEJEN HAR MULIGVIS NÅET SIT HØJESTE Der er dog også en del af den københavnske befolkning, der vælger at flytte fra byen, hvilket giver en stor befolkningsudskiftning i København. Priserne er blevet høje for bl.a. lavindkomstfamilier, der ønsker mere plads. Dette åbner op for de omkringliggende byer, som ser en stigende tendens i indbyggertallet. Nyere boligudlejningsejendomme har oplevet en stor stigning i lejeniveauerne de sidste par år. For større lejeboliger i disse ejendomme forventes det ikke, at der vil ske en kontinuerlig stigning over de næste år, da familier bliver økonomisk udfordret af lejepriserne. Dette er også ved at afspejle sig i især København, hvor priserne på lejligheder falder stødt og har gjort det de sidste måneder. En gennemsnitlig familie der eksempelvis søger en lejebolig på 100

THE POPULATION GROWTH PUT PRESSURE ON THE HOUSING MARKET THE POPULATION GROWTH PUT PRESSURE ON THE HOUSING MARKET It is gradually a well-known phenomenon that there is a positive population growth in the big cities. For the past many years, people have moved from the country to the larger cities where there are education, jobs and several public institutions. Population growth has long put considerable pressure on apartment prices, especially in Copenhagen and Aarhus, and the steadily increasing number of students in Copenhagen and Aarhus have created a structural shortage of small and cheap apartments. Development projects in Sydhavnen and Ørestaden, where cheap rental housing is being built for students and young couples are trying to meet this demand. We see the same thing in Aarhus, where Risskov, Viby and Skejby are 48

building large-scale rental housing trying to match the demand in the market. Sydhavnen and Ørestaden will soon be completed with 275,000 square meters and 125,000 square meters respectively, but there are still many years for Nordhavnen (North Harbor) to be fully developed. In addition, there are many families wishing to stay in Copenhagen and elderly people who sell their accommodation in the suburbs to move to the big city. The same trends are also increasingly seen in Aarhus, where the Risskov area has been completed in the Risskov area as a start. The trend of young couples, elderly and families choosing to stay in the city is also seen in Aarhus, where the demand for apartments for families has increased.

THE RENT MAY HAVE REACHED IT’S HIGHEST However, there is also a part of the population in Copenhagen who choose to move from the city, which contributes to a large population change in Copenhagen. Prices have become too high for lowincome families who want more space. This also opens up for the surrounding towns, which also see an increasing trend in the population. Newer rental properties have seen a large increase in rental levels over the past few years. For larger rental properties, it is not expected that there will be a continuous increase over the next few years, as families cannot pay higher rental rates. This is also reflected in Copenhagen in particular, where the prices of apartments fall steadily and have done so in recent months. An average family, for example, seeking a rental property of 100 square meters will

kvadratmeter vil have udfordringer med at betale en årlig markedsleje, der overstiger 1.800 kr. pr. kvadratmeter, og som vil give en månedlig husleje på 15.000 kr.

Priserne er blevet for høje for lavindkomst-familier, der ønsker mere plads. Dette åbner også op for de omkringliggende byer, som dertil også ser en stigende tendens i indbyggertallet. For at sikre en større diversitet i størrelsen for nybyggede lejligheder, har der i

have challenges with paying an annual market rent that exceeds DKK 1,800 per year with a monthly rent of 15,000 DKK.

Prices have become too high for low-income families who want more space. This also opens up for the surrounding towns, which also see an increasing trend in the population. There have been rules for many years in order to ensure a greater diversity in the size of newly built apartments. Previously there was a need for larger apartments and therefore the rules are

mange år været regler om, at 75% af lejlighederne i nybyggeri i gennemsnit skal være 95 kvadratmeter, da der tidligere var behov for større lejligheder, men efterspørgslen er nu vendt, og der er indikationer på, at disse regler laves om, da lejlighedsudbuddet er et stort tema. Det er mere op i tiden for lejere at finde en lejlighed, som har en god fordeling af rummene i stedet for mange rum. Dette gælder især den stadig stigende efterspørgsel af delevenlige toværelseslejligheder, som ikke kun passer til par, men også passer til venner og bekendte, som gerne vil bo sammen. NEDGANG I PRISNIVEAU I AARHUS OG KØBENHAVN Udbuddet af centralt beliggende ejendomme med omkostningsbestemt leje til salg har været relativt begrænset, men

that 75% of the apartments in new buildings must on average be 95 square meters. But the demand is now reversed, and there are indications that these rules will be changed, as the apartment offer is a big theme. It is more up in time for tenants to find an apartment that has a good distribution of rooms instead of many rooms. There is still a growing demand for two bedroom apartments that are not only suitable for couples but also for friends and acquaintances who want to live together. DECLINE IN PRICE LEVEL IN AARHUS AND COPENHAGEN The supply of centrally located properties with cost-based rent for sale has been relatively limited, but the development may reverse in the next few years. Both major institutional investors

udviklingen kan vende de næste par år. Både store institutionelle investorer og mindre private investorer har siden 2012 været i hård konkurrence og opkøbt primære ejendomme i København og Aarhus, hvor forrentningskravet har været helt nede på 3,5-4.0%. Afkastet for disse bygninger er defineret som DCFafkast, hvor ombygningspotentialet er indregnet i ejendommens pengestrømme. Investorerne der gerne vil have realiseret gevinsten, ser en god mulighed i markedet i øjeblikket på grund af de seneste års prisstigninger. På ejerboligmarkedet har prisstigninger i de store byer de sidste par år skabt bekymring. På grund af den positive økonomiske udvikling og efterspørgsel på boliger i de store byer, er priserne for ejerboliger både steget i København og

and smaller private investors have been in fierce competition since 2012 and acquired primary properties in Copenhagen and Aarhus, where the interest rate requirement has been down to 3.5-4.0%. Returns for these buildings are defined as DCF returns, where the conversion potential is included in the property’s cash flows. Investors who want to realize the profit see a good opportunity in the market at the moment because of the recent price increases. In the owner-occupied housing market, price increases in the big cities over the past few years have caused concern. Due to the positive economic development and demand for housing in the big cities, the prices for owner-occupied homes have increased in both Copenhagen and Aarhus, but also in the suburbs of the big cities. However, there are some changes in the market, as the prices on the 49

Aarhus, men også i forstæderne til de store byer. Dog er der ved at ske lidt ændringer i markedet, da priserne på ejerboligmarkedet ligger så højt. Det har betydet, at man nu ser en nedgang i prisniveauet på ejerboliger i de store byer, Aarhus og København. Dette gælder især ejerlejlighedspriserne. Boligpriserne på for eksempel parcelhuse ligger stadig på et stabilt niveau. Finansieringsbetingelserne er dog blevet strammet af Finanstilsynet, og bankerne i Danmark er blevet mere forsigtige og strenge i deres udlånspolitik, hvilket modvirker en eventuel overophedning, som vi så under finanskrisen. BYGGEBOOM I AARHUS I Aarhus sker der en stadig byfortætning, idet der fra kommunal side er et ønske om at bygge i højden. For eksempel har Newsec i 2018 formidlet et stort areal på

owner-occupied housing market are so high. This has meant that there is now a decrease in the price level of owneroccupied homes in the big cities, Aarhus and Copenhagen. This applies especially for the prices for owner-occupied apartments. Prices for houses are still at a stable level. The financing conditions have, however, been tightened by the Danish Financial Supervisory Authority, and the banks in Denmark have become more cautious and stricter in their lending policy, which counteracts any overheating that we saw during the financial crisis. BUILDING BOOM IN AARHS In Aarhus, there is an ever-increasing urban densification, since there is a desire to build in height from the municipal side. For example, in 2018, Newsec has sold a large area on Daubjergvej, which previously was used for timber trade and 50

Daubjergvej, der tidligere har været anvendt til tømmerhandel og kontor, som nu omdannes til boligbebyggelse. Det estimeres, at Aarhus vokser i omegnen af 5.000 nye borgere hvert år de næste mange år. I løbet af 2018 var flere større byggerier afsluttet i Aarhus – og samlet set er der 3.500 nye boliger på vej – blandt andet bliver en folkeskole, et kontorkompleks og et pædagogseminarium bygget om til boliger. Om et par år står byggerier som Nicolinehus ude på Aarhus Ø også klar. Aarhus Ø er blevet en helt ny bydel i Aarhus, hvor især mange studerende har søgt ud, da der her findes flotte delevenlige lejligheder til fornuftige priser. Af igangværende byggerier kan der blandt andet nævnes Trianglen, som er et

offices, which are now being converted into residential buildings. It is estimated that Aarhus will grow in the region of 5,000 new citizens each year for the next many years. In the course of 2018, several major buildings were completed in Aarhus - and overall, there are 3,500 new accommodations on the way - among other things, a primary school, an office complex and a pedagogue seminary will be converted into residential areas. In a couple of years, buildings like Nicolinehus in Aarhus Ø will be ready. Aarhus Ø has become a completely new district in Aarhus, where many students have sought out, because of the beautiful apartments with reasonable prices that are easy to share. Among the ongoing construction projects, there is the area in Copenhagen

Høj markedsleje og lave afkast High market rent and low yield

helt nyt boligområde på 28.875 kvadratmeter fordelt på 367 boliger samt et erhvervslejemål ved Ringvejen og Søren Frichs Vej i det vestlige Aarhus på 2.000 kvadratmeter.

for en middel placering, og 5,75% for placeringer under middel. Den tilsvarende markedsleje pr. kvadratmeter pr. år for placeringerne er henholdsvis på 1.650 kr., 1.400 kr. og ned til 1.100 kr.

AFKAST OG LEJENIVEAUER KØBENHAVN Afkastet og markedslejen for København K ligger på 3,5-3,75% og 2.100 kr. pr. kvadratmeter for de bedste placeringer, 4,04,5% og 1.600-1.850 kr. pr. kvadratmeter for en middel placering og 4,75-5,0% og 1.300-1.500 kr. pr. kvadratmeter for en placering under middel.

AARHUS Afkast og markedsleje for nyopførte og større boligejendomme udgør i niveauet 3,75-4,25%. Markedslejen for velefterspurgte, moderne indrettede og centralt beliggende ejendomme kan for nogle få ejendomme nå op på 2.000 kr. pr. kvadratmeter men for majoriteten af ejendommene ligger markedslejen i niveauet 1.200-1.600 kr. pr. kvadratmeter.

Afkast og markedsleje for Københavns omegn er meget spredt alt efter område, men generelt ligger afkastet for de bedste placeringer omkring 4,75%, 5,25%

TREKANTSOMRÅDET Afkast og markedsleje for nyopførte og større boligejendomme udgør i niveauet 3,75-4,25% i Trekantområdet.

Ø called the Triangle. It is a completely new residential area of 28,875 square meters divided into 367 accommodations and a commercial lease at Ringvejen and Søren Frich’s Road in western Aarhus of 2,000 square meters.

equivalent market rent per square meters per year is DKK 1,650, DKK 1,400 and down to DKK 1,100, respectively.

RETURNS AND RENTAL LEVELS COPENHAGEN The return and market rent for Copenhagen K is 3.5-3.75% and DKK 2,100 per square meters for the best locations, 4.0-4.5% and DKK 1,600-1,850 per square meters for a medium location and 4.75-5.0% and DKK 1,300-1,500 per square meters for a location below mean. Returns and market rents for the Copenhagen harbor area are widely dispersed by area, but generally, returns for the best locations are around 4.75%, 5.25% for a mid-share location and 5.75% for below-average placements. The 52

AARHUS Returns and market rent for newly built and larger residential properties amount to approximately 3.75-4.25%. The market rent for many demanded, modernly furnished and centrally located properties can, for a few properties, reach DKK 2,000 per. square meters but for the majority of properties the market rent is in the region of DKK 1,200-1,600 per. square meters. THE TRIANGLE REGION Returns and market rent for newly built and larger residential properties amount to approximately 3.75-4.25% in the Triangle Region. The market rent for many demanded, modernly furnished and

Markedslejen for velefterspurgte, moderne indrettede og centralt beliggende ejendomme kan for nogle få ejendomme nå op på 2.000 kr. pr. kvadratmeter men for majoriteten af ejendommene ligger markedslejen i niveauet 1.200-1.600 kr. pr. kvadratmeter.

centrally located properties can, for a few properties, reach DKK 2,000 per square meters but for the majority of the properties the market rent is in the region of DKK 1,200-1,600 per square meters.

FIGUR 8.2: KVADRATMETER PRISER FOR EJERLEJLIGHEDER FIGURE 8.2: SQUARE METER PRICES FOR APARTMENTS 45.000 40.000 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000

Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1

0 2000

2001

2002

2003

2004

2005

Vejle/Triangle Area København/Copenhagen

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

Aarhus

Kilde / Source: Realkreditrådet

FIGUR 8.3: PROCENTVISE ÆNDRING IFT ÅRET FØR I ANTAL BEBOERE FORDELT PÅ BOLIGTYPE FIGURE 8.3: PERCENTAGE CHANGE IN NUMBER OF RESIDENTS BY PROPERTY TYPE 6%

-1% 2011

2012

2013

Kilde / Source: Danmarks Statistik & Newsec Advisory A/S

2014

2015

2016

2017

2018

2019

Beboet af lejer Beboet af ejer Inhabited by tenants /Inhabited by owner 53

INVESTERING INVESTMENT

FIGUR 4.1: DEN DANSKE TRANSAKTIONSVOLUME I DKK MIA. FIGURE 4.1: THE DANISH TRANSACTION VOLUME IN DKK BILLION

100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 2008

2009

2010

2011

2012

Danmark

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019E

Copenhagen

Kilde / Source: Newsec Advisory A/S 55

FØRSTE HALVÅR AF 2019 PRÆGET AF FALDENDE TRANSAKTIONSVOLUMEN FALD I TRANSAKTIONSVOLUMEN 2019 viser en tilbagegang sammenlignet med året 2018, som blev det næstbed-ste investeringssår nogensinde. Den samlede omsætning i første halvår af 2019 landede i niveauet 24 mia. kr., hvilket er en tilbagegang på omkring 40 pct. sammenlignet med 2018. Der er stadig stor interesse for ejendomsinvesteringer blandt både danske og udenlandske investorer. Dog ses en tilbagegang i mængden af transaktioner, hvor udenlandske investorer er involveret. De udenlandske investorer står for ca. 35% af volumen i første halvår 2019. Dette vurderes at skyldes, høje markedslejeniveauer, for lave afkast og usikkerhed omkring paragraf 5.2 renoveringer samt nye ejendomsskatter.

Den største del af nedgang i volumen skyldes fald i omsætningen af investeringsejendomme i hovedstadsområdet. BOLIGSEGMENTET STADIG DET STØRSTE SEGMENT Boligsegmentet står stadig for den største del af markedet med ca. 48 pct. af transaktionsvolumen. Dette er på trods af et fald i boligsegmentet som alene falder omkring 40 pct. i transaktionsvolumen. DETAILEJENDOMME ER ET UDFORDRET SEGMENT Ikke alene er den fysiske detailhandel udfordret, hvor der observeres stigende tomgang, men også markedet for transaktioner er kraftig faldende. Første halvår 2018 stod detailejendomme for 16 pct. af transaktionsvolumen, hvor den i første halvår står for kun 6 pct. Forklaring på

dette skal findes i for lave afkast niveauer, især set i lyset af den strukturelle udvikling inden for sektoren, hvor online handel overtager stigende markedsandel af detailhandlen. Usikkerheden i forhold til markedslejen er steget i takt med den strukturelle udvikling i sektoren. Dette må forventes at føre til højere afkastkrav i fremtiden. LAGER- OG LOGISTIKEJENDOMME VINDER MARKEDSANDEL Der er stor efterspørgsel på lager-, logistik- og produktionsejendomme i Danmark, da virksomhederne søger plads til øget lagerkapacitet og produktion. Den stigende efterspørgsel på logistik- og industriejendomme, har medført en knaphed af ejendomme med moderne faciliteter.

THE FIRST HALF OF 2019 WAS CHARACTERIZED BY DECLINING TRANSACTION VOLUME DECREASE IN TRANSACTION VOLUME 2019 is affected by a decline in transaction volume compared to 2018, which became the secondbest investment year ever. Total revenue in the first half of 2019 landed in the level of $ 24 billion. This is a decline of around 40 percent compared to 2018. There is still considerable interest in real estate investment among both Danish and foreign investors. However, there is a decline in the volume of transactions involving foreign investors. Foreign investors account for approx. 35% of the volume in the first half of 2019. This is due to high market rent levels, low returns and uncertainty regarding Section 5.2 renovations and new property taxes. Most of the decrease in volume is due to a decrease in the turnover of investment properties in the metropolitan area. 56

THE RESIDENTIAL SEGMENT REMAINS THE LARGEST SEGMENT The residential segment still accounts for the largest part of the market with approx. 48 percent of the transaction volume. This is in spite of a fall in the housing segment, which alone falls around 40 percent in transaction volume. RETAIL PROPERTIES ARE CHALLENGED Not only is the physical retail trade challenged, which is reflected by increasing vacancy, but also the market for transactions is falling sharply. In the first half of 2018, retail properties accounted for 16 percent of transaction volume, where it accounts for only 6 percent in the first half of 2019. Explanation of this must be found in too low return levels, especially in the light of the structural development of the sector

where e-commerce is taking on increasing market share of the retail trade. The uncertainty in relation to the market rent has increased in line with the structural development in the sector. This is expected to lead to higher required yields in the future. WAREHOUSE AND LOGISTICS PROPERTIES ARE GAINING MARKET SHARE There is great demand for warehousing, logistics and production properties in Denmark as the companies are looking for room for increased storage capacity and production. The growing demand for logistics and industrial properties has led to a shortage of properties with modern facilities within the segment. In the first half of 2019, warehouse and logistics properties account for 12 percent of the transaction volume. Furthermore,

I første halvår af 2019 står lager og logistik ejendomme for 12 pct. af transaktionsvolumen. Ydermere erfares det, at en stor del af grundsalget sker i forbindelse med etablering af lager og logistik ejendomme. Lager og logistik ejendomme er blevet et interessant marked for mange investorer, dette ses også på et faldende afkastkrav som er underbygget af en historisk lav tomgang for dette segment. KONTOR TAGER ANDEN PLADSEN Kontormarkedet står for ca. 22 pct. af transaktionsvolumen. Den historiske høje erhvervsfrekvens i den danske arbejdsstyrke og lave arbejdsløshed samt en forsat stabil økonomisk vækst i Danmark giver en stor efterspørgsel efter kontorer. Tomgangen ser ud til have stabiliseret sig i niveauet

it is experienced that a large part of the land sales is made in connection with the establishment of warehouse and logistics properties. Warehousing and logistics properties have become an interesting market for many investors, this is also reflected in a declining required yield which is supported by a historical low vacancy rate for this segment. OFFICE TAKES THE SECOND PLACE The office market accounts for approx. 22 percent of transaction volume. The historically high occupational frequency in the Danish workforce and low unemployment, together with continued stable economic growth in Denmark, gives a good demand for offices. The vacancy rate appears to have stabilized at the level of 6 percent for Copenhagen. In the rest of the country, an vacancy is experienced

6 pct. for København. I resten af landet opleves en tomgang større. Den nuværende tomgang tilskrives hovedsageligt ældre og utidssvarende kontorfaciliteter.

Der er derfor vores forventning af at transaktionsvolumen når niveauet 60 mia. kr. i slutningen af 2019.

FORVENTNING TIL EN POSITIV UDVIKLING I ANDET HALVÅR 2019 På trods af de seneste negative væksttal fra vores største eksportlande; Tyskland, Sverige og Storbritannien så vurderer vi at aktiviteten i ejendomsmarkedet i andet halvår vil være tilstede. Den lange rente har netop bevæget sig under 1 pct. og det lave rentemiljø ser ud til at forsatte en tid endnu. Samtidig er Danmark og dets borger, samt virksomheder velkonsolideret og vil stå godt i tilfælde af en globalafmatning af økonomien.

greater. The current vacancy is mainly attributed to older and out-of-date office facilities.

It is therefore our expectation that transaction volume will reach the level of DKK 60 billion at the end of 2019.

POSITIVE EXPECTATION TO THE DEVELOPMENT IN THE SECOND HALF OF 2019 Despite the recent negative growth figures from our largest export markets; Germany, Sweden and the UK, we estimate that increasing activity in the real estate market in the second half of the year will be present. The longterm interest rate has just dropped below 1 percent and the low interest rate level seems to continue for a while. At the same time, Denmark and its citizens, as well as companies, are well consolidated and they are expected to perform well in the event of a global slowdown in the economy. 57

DET NORDISKE EJENDOMSMARKED Det er ikke kun på det danske ejendomsmarked, at der ses en fremgang. Det gælder også vores naboers ejendomsmarked mod nord. Både Sverige, Norge og Finland har oplevet fremgang i nationaløkonomien. Dette gælder både en stigning i privatforbruget, en lav rente samt en lav arbejdsløshed, som har sat et positivt aftryk på den økonomiske vækst i Norden. Fremgangen afspejles også på det nordiske ejendomsmarked, hvor man har oplevet stigende priser og et lavere forrentningskrav på både bolig, kontor, logistik- og produktion end førhen.

THE NORDIC PROPERTY MARKET Progress is not only seen in the Danish real estate market but also in our neighbour’s real estate market to the north. Both Sweden, Norway and Finland have experienced progress in the national economy. This applies to both an increase in private consumption, a low interest rate and a low unemployment rate, which has had a positive impact on economic growth in the Nordic region. The improvement is also reflected in the Nordic real estate market, where there have been rising prices and lower business requirements on both housing, office, logistics and production than earlier.

Sweden Finland Norway

BNP NORDIC PERCENTAGE CHANGE

Denmark

4,5%

4,0%

3,5%

3,0%

2,5%

2,0%

1,5%

1,0%

0,5%

0,0% Q1 2015

2016

2017

Q3 2018

Q1 2019

SVERIGE Den svenske økonomi steg en smule gennem 2018, dog ikke så meget som forventet. Med en BNP-vækst på ca. 2,2 procent, fremstår den svenske økonomi stærk. Der ses dog en aftagende vækst i 2019. Givet den politiske turbulens der har været i Sverige, hvor en manglede regering har været med til at svække forventningen til den svenske BNP, ser vi stadig et positivt billede af Sveriges økonomi. Ejendomsmarkedet var markant mere aktivt i den anden halvdel af 2018 i forhold til den første halvdel. Den samlede transaktionsvolumen for året 2018 sluttede på 154 milliarder svenske kroner, som er en forbedring fra 2017, hvor volumen endte på 151 milliarder svenske kroner. De udenlandske investorer er ikke lige så aktive i Sverige, som de er i Danmark – i 2018 sad de udenlandske investorer på 27% af det samlede antal handler. Byggeriniveauet faldt desuden

med 16% fra 2017 til 2018, hvilket kan være et tegn på en mætning af nybyggeri.

SWEDEN The Swedish economy grew a little weaker than initially expected in 2018, with GDP growth of around 2.2 percent, the Swedish economy appears strong. However the growth rates are slowing i 2019. Following a politically turbulent end to 2018, where a missing government has led to weaken the expectation of Swedish GDP, we still see a positive picture of Sweden’s economy. The Swedish real estate market was significantly more active in the second half of 2018 compared to the first half. The total transaction volume for the 2018 ended at SEK 154 billion, which is an improvement from 2017, where the volume ended at SEK 151 billion. The foreign investors are not as active in Sweden as they are in Denmark - in 2018, foreign investors sat on 27% of the total number of deals. The

construction level fell by 16% from 2017 to 2018, which may be a sign of saturation of new construction.

NORGE Den norske økonomi havde i 2018 igen et stærkt år, hvor man havde en BNP-vækst på 2,7 procent, ligesom det nordiske ejendomsmarked også stod stærkt i 2018. Her så man en samlet transaktionsvolumen på 87 milliarder norske kroner, som blev fordelt på 296 ejendomshandler, hvilket var i nærheden af resultatet fra 2017. I forhold til Danmark og Sverige er de udenlandske investorer ikke i lige så høj grad interesseret i norske ejendomme, og i 2018 talte udenlandske investorer for samlet 15% af alle ejendomshandler i Norge. Dette kan være et tegn på, at det norske marked er for dyrt i forhold til de andre nordiske lande – hertil kommer, at renten steg med 0,25 procentpoint, hvilket også har en betydning for

NORWAY 2018 was another strong year for The Norwegian economy with a GDP growth of 2.7 percent, just as the Nordic real estate market also was strong in 2018. Here, we saw a total transaction volume of NOK 87 billion, which was distributed on 296 real estate transactions, which was close to the result from 2017. In relation to Denmark and Sweden, foreign investors are not as interested in Norwegian properties, and in 2018 foreign investors accounted for a total of 15% of all real estate transactions in Norway. This may be a sign of the Norwegian market being too expensive compared to the other Nordic countries - in addition, the interest rate rose by 0.25 percentage

vurderingen af det norske marked, som efter manges opfattelse er dyrt at investere i.

logistikmarkedet – hertil ser vi også et faldende forretningskrav.

FINLAND Den finske økonomi havde i 2018 også et positivt år, hvor man så en samlet BNPvækst på 2,3%, hvilket igen vidner om, at den nordiske økonomi står stærkt. Finland har også sat deres kurs mod en økonomisk vækst gennem de næste år, ligesom både Danmark, Sverige og Norge. Men Finland står også over for udfordringer – bl.a. på detailmarkedet, hvor især den øgede internethandel tvinger priserne ned – en tendens vi ser i alle de nordiske lande. Transaktionsvolumen i Finland landede på hele 55 milliarder danske kroner, hvilket bevidner om et sundt og stærkt ejendomsmarked. I Finland er der især god aktivitet på kontorog

points, which also has an impact on the Norwegian property market, which, in many people’s view, is expensive to invest in.

and logistic market – here we also see a falling business requirement.

FINLAND The Finnish economy also had a positive year in 2018 where GDP growth was 2.3%, which again shows that the Nordic economy is strong. Finland has also set its course for economic growth over the next few years, just like Denmark, Sweden and Norway. But Finland is also facing challenges – in the retail market especially where the increased e-trading forces prices down – a trend we see in all the Nordic countries. The transaction volume of 2018 in Finland landed on DKK 55 billion, which shows a healthy and strong property market. In Finland, there is particularly good activity in the office 63

FIGUR 9.1: FORRENTNINGSKRAV FOR PRIMÆRE KONTOR EJENDOMME I NORDEN I % FIGURE 9.1: YIELD FOR PRIMARY RETAIL PROPERTIES IN PER CENT 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 Q1

Q2 Q3 Q4

2012

Q2 Q3 Q4

2013

Q2 Q3 Q4

2014

Q2 Q3 Q4

2015

Copenhagen

Q2 Q3 Q4

2016

Oslo

Q2 Q3 Q4

2017

Q2 Q3 Q4 2018

2019

Stockholm

Kilde / Source: Newsec Advisory A/S

FIGUR 9.2: FORRENTNINGSKRAV FOR PRIMÆRE RETAIL EJENDOMME I NORDEN I % FIGURE 9.2: YIELD FOR PRIMARY RETAIL PROPERTIES IN PER CENT

10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 Q1

2012

2013

2014

2015

Copenhagen

Kilde / Source: Newsec Advisory A/S

2016

Oslo

Stockholm

2017

2018

2019

FIGUR 9.3: FORRENTNINGSKRAV FOR PRIMÃ&#x2020;RE INDUSTREJENDOMME I NORDEN I % FIGURE 9.3: YIELD FOR PRIMARY INDUSTRIAL PROPERTIES IN PER CENT 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 Q2 Q3 Q4

Q2 Q3 Q4

2012

2013

Q2 Q3 Q4

2014

2015

Copenhagen

Q2 Q3 Q4

2016

Oslo

Q2 Q3 Q4

2017

Q2 Q3 Q4 2018

2019

Stockholm

Kilde / Source: Newsec Advisory A/S

FIGUR 9.4: NORDISK TRANSAKTIONSVOLUME I DKK MIA. FIGURE 9.4: THE NORDIC TRANSACTION VOLUME IN DKK BILLION

400 350

300 250

200 150

100 50

Danmark/Denmark Danmark/DenmarkS

2008

Sverige/Sweden verige/SwedenN

2009

2010

2011

Norge/Norway orge/NorwayF

2012

2013

Finland inland

2014

2015

2016

Total Total

2017

2018

2019E

Kilde / Source: Newsec Advisory A/S

Skal udenlandske investorer begrænses i et vækstende marked?

Det Det europæiske boligmarked har i flere år været et meget vækstende marked, hvor der har været muligheder for at lave gode investeringer. Dette gælder også det danske boligmarked, især i de større byer som Aarhus og København. Det er derfor også én af grundene til, at mange udenlandske investorer vælger Danmark og i særdeleshed København som den by, de vil investere i. Flere udenlandske investorer har markeret sig på det danske marked gennem køb af beboelsesejendomme de senere år, men den amerikanske kapitalfond Blackstones store opkøb har tiltrukket sig størst opmærksomhed. I 2018 købte Blackstone tre ejendomme på Frederiksberg – Den Sønderjyske By med 303 lejemål, Peter Bangs Hus med 41 lejemål og Svalegården bestående af 81 lejemål. Navnlig efter disse handler

begyndte flere aktører at udtale sig om opkøbene, der har medvirket til lejere, der frygter for huslejestigninger, og flere bekymrede politikere, der ønsker at gribe ind og stoppe investorernes opkøb af boliger for at sikre, at der fortsat er billige lejligheder i storbyerne. Debatten om de udenlandske investorers indtog på det danske ejendomsmarked blussede yderligere op i marts i år, efter at FN’s særlige rapportør på boligområdet advarede den danske regering om de udenlandske opkøb. BUY IT, FIX IT, SELL IT Det danske boligmarked har i de seneste år været meget attraktivt at investere og bo i og flere udenlandske investorer har kastet kapital efter ejendomme i de større danske byer. Der er mange grunde til, at

SHOULD FOREIGN INVESTORS BE CONSTRAINED IN A GROWING MARKET? For many years, the European housing market has been a growing market with opportunities to make good investments. This also applies to the Danish housing market, especially in the larger cities such as Aarhus and Copenhagen. It is also one of the reasons why many foreign investors choose Denmark and Copenhagen in particular as the city where they want to invest. Several foreign investors have made their mark in the Danish market through the purchase of residential property in recent years, but the American private equity firm The Blackstone Group’s large acquisition has attracted the greatest attention. In 2018, Blackstone bought three properties on Frederiksberg - The Sønderjyske City with 303 leases, Peter Bangs Hus with 41 leases and Svalegården consisting of 81 leases. Particularly after these trades, several actors began to 66

comment on the acquisitions that have contributed to tenants who fear rent increases and worried politicians who want to intervene and stop residential purchases by property investors to ensure that there are still cheap apartments in the metropolis. The debate on foreign investors’ entry into the Danish real estate market further flared up in March this year, after the UN Special Rapporteur on adequate housing warned the Danish government about the foreign acquisitions. BUY IT, FIX IT, SELL IT In recent years, the Danish housing market has been very attractive to invest in - and live in - and more foreign investors have thrown capital for properties in the larger Danish cities. There are many reasons why Denmark has a good housing market, and from an investor’s point of

TEMA

BUY IT, FIX IT, SELL IT

§ BLIV KLOGERE PÅ §5.2

• Den nuværende bestemmelse i boligreguleringslovens §5.2 blev indført i 1996 for, at en leje kunne fastsættes efter det lejedes værdi ved en gennemgribende modernisering af ældre lejemål. Bestemmelsen er dermed en undtagelse til hovedreglen i lovens §5.1 vedrørende omkostningsbestemt leje. • Boligreguleringslovens §5.2 muliggør for udlejer – ved genudlejning – at fastsætte huslejen til et beløb, der ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi – i stedet for efter reglerne for omkostningsbestemt husleje, dvs. når en bolig har undergået gennemgribende moderniseringer. Dette betyder oftest et højere lejegrundlag og en lettere beregningsmodel end

• Formålet med §5.2 er at sikre lejere en rimelig husleje efter forbedringer af boligen – og samtidig at sikre udlejer et incitament til at forbedre ellers utidssvarende lejemål. • §5.2 gælder i henhold til visse nærmere definerede kriterier, og herunder som udgangspunkt kun i forbindelse med genudlejning og dermed ikke over for eksisterende lejere. • Boligreguleringsloven er en del af de danske lejelove vedrørende private lejeforhold, men hvor lejeloven ubetinget gælder i alle landets kommuner, kan kommunalbestyrelsen i

Danmark har et godt boligmarked, og fra en investors side vurderes Danmark som en sikker havn på grund af den politiske og økonomiske stabilitet og det lave renteniveau. Det er forhold, som udenlandske investorer tiltrækkes af, og som blandt andet har medvirket til, at internationale investorer i 2018 delte halvdelen af markedet med danske investorer.

forbedringer, der er foretaget i boligen. Dog er der lofter for huslejestigninger, der ikke må overstige det lejedes værdi, og en række betingelser skal være opfyldt, før en renovering kan gennemføres. Desuden kan gennemgribende renoveringer som udgangspunkt kun ske i forbindelse med fraflytning, ligesom udlejeren ikke kan sætte lejen op, medmindre der er tale om en genudlejning.

Flere af de store kapitalsfondes forretningsmodel består i at købe ejendomme, sætte dem i stand og herefter sælge dem til en væsentlig højere pris end købsprisen.

MARKEDET I DAG I dag spiller udenlandske investorer en betydelig rolle på det danske ejendomsmarked, selvom danske ejendomsvirksomheder og pensionskasser fortsat ejer over 90 procent af ejendommene. En stor del af de centralt beliggende ejendomme er ejet af internationale aktører, ligesom flere danske indkøbscentre og kontorejendomme også er ejet af

For lejernes vedkommende er de omfattet af boligreguleringsloven, hvor paragraf 5, stk. 2 gør det muligt at regulere huslejen efter de gennemgribende

view, Denmark is considered as a safe haven because of the political and economic stability and the low interest rate level. Foreign investors are attracted to these circumstances, which, among other things, have contributed to international investors sharing half of the market with Danish investors in 2018. Several of the large capital funds’ business model is about buying properties, restore them and then selling them at a significantly higher price than the purchase price. The Housing Regulation Act covers the tenants, where Section 5(2) makes it possible to regulate the rent according to the substantial improvements made in the home. However, there are rules for rent increases, which must not exceed the value of the rental, and several conditions must be met before the improvements can be carried out. In addition, thorough 68

efter omkostningsbestemt husleje.

renovations can only take place in connection with relocation, just as the landlord cannot set up the rent unless it is a re-lease. THE MARKET TODAY Today, foreign investors play a significant role in the Danish real estate market, even though Danish property companies and pension funds still own more than 90 per cent of the properties. A large part of the centrally located properties are owned by international players, just as several Danish shopping centers and office properties are also owned by foreign investors, who help drive and develop these in order to secure returns. The reverse of the medal seen with the tenants’ eyes may be any rental increases that may ultimately mean that more tenants cannot afford to pay the rent

uregulerede kommuner bestemme om boligreguleringslovens kap. 2-4 (herunder reglerne omkring gennemgribende moderniserede lejemål iht. §5.2) skal være gældende eller ej. • 19 kommuner er såkaldte uregulerede kommuner. Der er tale om Billund, Fanø, Fredensborg, Greve, Herning, Holstebro, Ikast-Brande, Læsø, Mariagerfjord, Rebild, Ringkøbing-Skjern, Samsø, Solrød, Struer, Thisted, Varde, Vesthimmerland og Ærø. Her gælder Boligreguleringslovens andre regler (minus kap 2-4) bl.a. i forhold til Huslejenævn, der findes i alle kommuner. Kilde: EjendomDanmark og Velfærdsministeriet

udenlandske investorer, som er med til at drive og udvikle disse for at sikre afkast. Bagsiden af medaljen set med boliglejernes øjne kan være eventuelle huslejestigninger, der i sidste ende kan betyde, at flere lejere ikke har råd til at betale huslejeniveauet i de største byer. Men forklaringen er mest af alt strukturel, og befolkningstilvæksten betyder, at der bliver flere om buddet i de store byer, og at folk i øjeblikket står i kø for at finde en lejebolig. De nyeste tal fra EjendomDanmark viser, at tomgangen for boliger på landsplan er nede på 3,3 procent. HAR ALLE RET TIL EN BOLIG I STORBYEN? I starten af 2019 udsendte FN’s rapportør på boligområdet Leilani Farha et brev til den danske regering og til Tjekkiet, Irland,

level in the major cities. However, the explanation is mostly structural, and population growth means that there is more to bid in the big cities and people are currently queuing up to find a rental home. The latest figures from EjendomDanmark show that the vacancy rate for homes nationwide is down to 3.3 percent. DO EVERYONE HAVE THE RIGHT TO A PROPERTY IN THE METROPOLITAN AREA? In early 2019, the UN Special Rapporteur on adequate housing, Leilani Farha, issued a letter to the Danish government and to the Czech Republic, Ireland, Spain, Sweden and the United States, in which she warned the government of large capital funds’ acquisition of residential property. According to Leilani Farha, the private

§ ABOUT SECTION 5(2)

• The current provision in section 5(2) of the Housing Regulations Act was introduced in 1996 so that a rent could be determined according to the value of the rent by a thorough modernization of older leases. The provision is thus an exception to the main rule in §5.1 of the Act regarding costly rent. • Section 5(2) of the Housing Regulations Act allows the landlord - by re-rental - to set the rent at an amount that does not substantially exceed the value of the rent - instead of according to the rules for cost-determined rent, ie. when a home has undergone radical modernization. This usually means a higher rent basis and a simpler calculation model than after costly rent.

Spanien, Sverige og USA, hvori hun advarede regeringen om opkøb af boligejendomme. Ifølge Leilani Farha lever kapitalfonden ikke op til de krav, som FN stiller, og som Danmark har skrevet under på. I brevet understreger rapportøren, at boliger er en menneskeret, og når store kapitalfonde laver totalrenoveringer og herefter hæver huslejen, bliver boliger en handelsvare. Bolig-rapportøren pointerer i sit brev, at dette er problematisk og mener, at kapitalfondene handler i strid med de internationale menneskerettigheder om, at alle har ret til en bolig. Hun opfordrer derfor regeringen til at skride til handling og stoppe denne form for boligfinansiering. Ifølge de store kapitalfonde selv, der har responderet på brevet fra FN, er de med til at fremme lokal økonomisk vækst. Det

equity fund does not meet the requirements set by the UN and signed by Denmark. In the letter, the Special Rapporteur emphasizes that housing is a human right, and when large capital funds make total renovations and then raises the rent, housing becomes a commodity. The Special Rapporteur points out in her letter that this is problematic and believes that the capital funds act in violation of international human rights about that everyone is entitled to a home. She therefore urges the government to take action and stop this kind of home finance. According to the large capital funds, who has responded to the letter from the UN, they believe that they help promote local economic growth. It is difficult to measure, but foreign capital helps to ensure a higher standard in the housing stock, because the more properties that

• The purpose of section 5(2) is to provide tenants with a reasonable rent after improvements to the residential - and at the same time to provide the landlord with an incentive to improve otherwise out-of-date rents. • Section 5(2) applies in accordance with certain defined criteria, including as a rule only in connection with re-leasing and thus not with existing tenants. • The Housing Regulations Act is part of the Danish Tenancy Act regarding private tenancy, but where the Tenancy Act applies unconditionally in all the municipalities in the country, the municipal council in unregulated municipalities can decide on Chapter 2-4 of the Housing Regulations Act

er svært at måle på, men udenlandsk kapital er med til at sikre en højere standard i boligmassen, for jo flere ejendomme der forbedres og bliver solgt, jo færre vil gå i forfald. Advarslen fra FN har været omdiskuteret i medierne, og direktør i Boligøkonomisk Videnscenter, Curt Liliegreen, blandede sig i debatten på Altinget.dk: ”Der er mange boligproblemer i verden, som Leilani Farha ikke har kigget på. Hun kigger meget specifikt på gentrificeringsproblemer ud fra en juridisk vinkel, men kritikken virker ude af kontekst, når Danmark har verdens måske bedste boligstandard,” – hvortil han også lagde vægt på, at der er 57 kvadratmeter bolig per indbygger i Danmark.

are being improved and sold, the fewer will fall into disrepair. The warning from the UN has been debated in the media, and the director of The Knowledge Centre for Housing Economics, Curt Liliegreen, blended into the debate at Altinget.dk: “There are many housing problems in the world, which Leilani Farha has not looked at. She looks very specifically at gentrification problems from a legal angle, but the criticism seems out of context when Denmark has the world’s perhaps best housing standard,” – to which he also emphasized that there is 57 square meters of housing per capita in Denmark. WHAT IS THE SOLUTION FOR THIS CONFLICT? On top of several months of disagreements and debates on modernization of rental properties, the

(including the rules on radical modernized leases according to section 5(2)) or not. • 19 municipalities are so-called unregulated municipalities. These are Billund, Fanø, Fredensborg, Greve, Herning, Holstebro, Ikast-Brande, Læsø, Mariagerfjord, Rebild, Ringkøbing-Skjern, Samsø, Solrød, Struer, Thisted, Varde, Vesthimmerland and Ærø. Here the other rules of the Housing Regulations Act (besides chapters 2-4) apply, among other things in relation to the Rent Board, which is found in all municipalities. Source: PropertyDenmark and Ministry of Welfare

HVAD ER LØSNINGEN PÅ KONFLIKTEN? Ovenpå flere måneders uenigheder og debatter om moderniseringer af udlejningsejendomme, besluttede den tidligere regering sammen med Socialdemokratiet, Dansk Folkeparti, SF, Radikale Venstre og Enhedslisten at nedsætte en ekspertgruppe, der skal se på omfanget og konsekvenserne af opkøb af boligudlejningsejendomme med henblik på at foretage gennemgribende renoveringer. Ekspertgruppen gik i gang med arbejdet i april, og det forventes at blive afsluttet til oktober i år. Formålet med arbejdet er at vurdere, om der er behov for at foretage ændringer af paragraf 5, stk. 2 i boligreguleringsloven. Ole Birk Olesen, den tidligere boligminister, har udtalt om sagen: ”Vi skal aldrig lovgive i blinde. Og det gælder også, når

Government together with other political parties (Social Democratic Party, the Danish People’s Party, The Socialist People’s Party, the Radical Liberals and the Unity List) has provided an expert group to look at the scope and consequences of the purchase of housing rental properties in order to carry out a thorough renovations. The expert group began their work in April and is expected to be completed by October this year. The purpose of the work is to assess whether there is a need to make amendments to Section 5(2) of the Housing Regulations Act. The Danish Minister for Transport, Building and Housing, Ole Birk Olesen has stated on the case: “We must never legislate in the blind. And this also applies when it comes to proposals that could hit not only large investors, but also cooperative housing owners and future 69

det handler om forslag, som vil kunne ramme ikke kun store investorer, men også andelsbolighavere og kommende pensionister.” Spørger man EjendomDanmark, er det ikke kun de udenlandske investorer, der kan blive ramt. Stramninger af de nuværende regler om moderniseringer vil ifølge interesseorganisationen også ramme danske investorer og almindelige pensionsopsparere. Som udgangspunkt vil en ændring af paragraf 5, stk. 2, der fx skærper kravene til modernisering, medføre, at andelsboligejendomme vil blive værdiansat til en lavere værdi, og at nogle andelsbolighavere risikerer at blive teknisk insolvente. Det bliver derfor interessant at se ekspertgruppens anbefalinger, og hvordan et nyt Folketing vil gå til en eventuel

pensioners.” If you ask PropertyDanmark, it is not only the foreign investors that can be hit. Tightening of the current rules on modernization will, according to the interest organization, also hit Danish investors and ordinary pension savers. Based on an amendment to section 5 (2), which, for example, tightens up the requirements for modernization, means that cooperative housing properties will be valued at a lower value and that some cooperative homeowners risk becoming technically insolvent. It will be interesting to see the expert group’s recommendations and how a new parliament will go to a possible amendment of Section 5(2). Right now, there is an uncertainty among investors about whether there will be changes in the Housing Regulations Act, which has existed since 1996. There is therefore a 70

ændring af paragraf 5, stk. 2. Lige nu er der en usikkerhed blandt investorerne, om der kommer ændringer i boligreguleringsloven. Der er derfor i markedet et stort behov for en afklaring, selvom der sandsynligvis kan gå et år, førend en eventuel lovændring vil være på plads. De store kapitalfondes ”Buy it, fix it, sell it”-strategi på det danske ejendomsmarked opfattes af nogle som aggressiv. Men det er vigtigt ikke at glemme, at de store internationale ejendomsinvestorers interesse i danske ejendomme faktisk er positiv for både den danske økonomi og for udviklingen af boligmassen. Paragraf 5, stk. 2. kan blive brugt til investors fordel, men selve paragraffen kommer også boliglejere til gode, da den skaber et incitament for investor til at forbedre og modernisere boligerne. Dermed sikres

great need in the market for a clarification, although it can probably be a year before any change of law will be in place. The large capital funds’ “Buy it, fix it, sell it” strategy in the Danish real estate market is perceived by some as aggressive. Nevertheless, it is important not to forget that the large international property investors interest in the Danish property is actually positive for both the Danish economy and for the development of the housing stock. Section 5(2) can be used for investor benefit, but the pawn itself also benefits homeowners as it creates an incentive for the investor to improve and modernize the dwellingproperties. In this way, the tenants are guaranteed the right conditions to live in. It is expensive to live in the European cities, and the rent in Copenhagen is not cheap. Population growth in the big cities pushes up apartment prices upwards, and

lejerne rigtige gode forhold at bo i. Det er dyrt at bo i de europæiske storbyer, og det giver sig selv, at lejen i København ikke er billig. Befolkningstilvæksten i de store byer presser lejlighedspriserne opad, og det vil en regulering målrettet udenlandske investorer ikke lave om på. Tværtimod risikerer man at begrænse udviklingsmulighederne for en i forvejen særdeles sund ejendomsmodel i Danmark.

a regulation aimed at foreign investors will not change that. On the contrary, there is a risk of limiting the development opportunities for an already very healthy property model in Denmark.

NEWSEC ADVISORY INVESTERING & CAPITAL MARKETS

VURDERING

STRATEGISK ANALYSE

SALG & UDLEJNING

CORPORATE SOLUTIONS

PROJEKTRÅDGIVNING

NEWSEC.DK/CASES

EJENDOMSRÅDGIVERE MED SPECIALE I ERHVERVSEJENDOMME

SE VORES CASES

KØBENHAVN 33 14 50 70 Silkegade 8, 1113 København K AARHUS 87 31 50 70 Banegårdspladsen 20A, 8000 Aarhus

newsec.dk advisory@newsec.dk