DET DANSKE EJENDOMSMARKED
AF MORTEN JENSEN, CEO NEWSEC ADVISORY DENMARK & NIELS BELLING, ANALYTIKER NEWSEC ADVISORY DENMARK
DAGENS PROGRAM
2
08.30
Ankomst og registrering
09.00-09.45
“Det danske og nordiske ejendomsmarked” af analytiker Niels Belling og Adm. direktør Morten Jensen
09.45-10.15
“Lokalplanlægning – optimér værdierne” af Henrik Lumholdt, tidligere chef for byudvikling i Odense Kommune (10 år). I dag partner og senior rådgiver i Newsec
10.15-10.30
Pause, te og kaffe
10.30-11.15
“European real estate market” – in English by RICS Economist Tarrant Parsons
11.15-11.30
Seminaret slutter
DET DANSKE EJENDOMSMARKED ▪ Dansk økonomi ▪ Investeringsmarkedet ▪
Nordiske investeringsmarked
▪ Industri og logistik ▪ Bolig ▪ Kontor ▪ Detail
3
DANSK Ă˜KONOMI RealvĂŚkst i % Real growth in % Bruttonationalprodukt, BNP
Gross Domestic Product, GDP Import af varer og tjenester Imports of goods and services Eksport af varer og tjenester Exports of goods and services
Privat forbrugsudgift Household consumtion Offentlig forbrugsudgift Public consumption Inflation Source: Nationalbanken
4
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
0,2
0,9
1,6
1,6
2,0
2,2
1,5
1,8
1,5
1,5
2,8
1,4
3,9
1,9
3,8
4,1
3,3
0,1
3,4
3,2
1,3
1,6
3,1
2,4
2,9
4,6
0,1
2,5
2,1
2,3
0,4
0,4
1,0
1,7
2,3
1,5
2,2
1,6
2,2
2,1
0,8
-0,1
1,9
1,1
0,3
1,1
0,9
0,8
0,9
0,7
2,4
0,8
0,6
0,5
0,3
1,1
0,8
0,8
TRANSAKTIONSVOLUMEN 2019 87
DKK billion
76
74 64
64
52 38 17 2003
36 29
22
2004
15 15 2005
2006
2007
2008
5
10
2009
▪
2019 volumen er 25% mindre end 2018 niveauet
▪
Påvirket af politisk debat omkring lejeniveauer
▪
Tøvende investorer i starten af 2019
17
11
2010
Danmark
18
23
20 11
12
2011
2012
18
2013
2014
2015
Tegn på et sundt marked, hvor investorerne agerer ud fra den tilgængelige information
56% af transaktionsvolumen i København 2019
▪
70% af transaktionsvolumen i København eller Storkøbenhavn 2019
45 31
22
Copenhagen
▪
55
35
32
32
Source: Newsec Advisory
▪
48
47 35
30
58
2016
2017
2018
2019
TRANSAKTIONSVOLUMEN -UDVIKLING I SEGMENT FORDELING
Transaktionsvolumen (mia. kr.) 20 22 32 100% 90%
10%
12%
7%
6%
7% 7%
80% 70%
64
87
5% 5%
3% 6%
8%
15%
15%
5% 8%
31%
28%
24%
55 12% 8%
26%
29%
24%
5%
74
16%
22%
20%
60% 50%
47
9%
25%
29%
44%
46%
42%
2017
2018
16%
21%
40% 30% 20%
40%
33%
44%
40%
49%
10% 0% 2012
2013
Residential Source: Newsec Advisory
6
2014
2015
Office
Retail
2016
Industrial
Other
2019
TRANSAKTIONSVOLUMEN
- GEOGRAFISK FORDELING MELLEM SEGMENTERNE 25
DKK billion
20 15
10 5
Office
2017
2018
Rest of Denmark
Aarhus
Greater Copenhagen
Copenhagen
Rest of Denmark
Residential
Source: Newsec Advisory
▪ Stor efterspørgsel efter kontor
Aarhus
Greater Copenhagen
Copenhagen
Rest of Denmark
Aarhus
Greater Copenhagen
Copenhagen
0
Retail
2019
▪
Transaktionsvolumen for boliger faldt med 53% i København
▪ Handlen med detailejendomme faldt med næsten 50%
▪
Handlen med OMK ejendomme faldt med 80% i København
▪ 57% af detailejendomme er handlet i København eller Storkøbenhavn
▪ Stigning på 50% i kontor volumen ▪ 78% af kontor transaktionsvolumen er placeret i København 7
▪ 87% i København og Storkøbenhavn
TRANSAKTIONSVOLUMEN 2019 -UDENLANDSKE OG INDENLANDSKE INVESTORER
24% 39%
38%
42%
44% 56%
50%
48%
50%
52%
2018
2019
76% 61%
62%
58%
56% 44%
2012
2013
2014
2015 Denmark
Source: Newsec Advisory
8
2016 Foreign
2017
TRANSAKTIONSVOLUMEN 2019 -UDENLANDSKE OG INDENLANDSKE INVESTORER France 3%
Other 7%
USA 4%
Norway 7% Great Britain 5%
Denmark 48%
Sweden 26%
Source: Newsec Advisory
9
COMMERCIAL REAL ESTATE INVESTMENT* IN 2019 SWEDEN
+41%
NORWAY
+3%
DENMARK
-26%
FINLAND
-32%
GERMANY
+19%
UNITED
KINGDOM
FRANCE
FINLAND
ICELAND
8.9
RUSSIA
2.2
SWEDEN
13.3
+19%
ITALY
+41%
0.8
SPAIN
4.2
IRELAND
4.7
UNITED KINGDOM
59.9
NETHERLANDS
13.0
+5%
POLAND
GERMANY
-2%
IRELAND
4.2 BELGIUM
+84%
FRANCE
CZECH REP.
3.0
1.4 SWITZERLAND
3.3
AUSTRIA
4.3
UKRAINE
0.4 HUNGARY
1.2
SOUTH EAST EUROPE
LUXEMBOURG
-27%
ITALY
€3-6bn
€15-50bn
€1-3bn
€6-15bn
< €1bn
*excludes residential investment
Source: BNP Paribas
1.5
ROMANIA
0.5 BULGARIA
0.3
12.2
PORTUGAL
≥ €50bn
0.2
SLOVAKIA
41.5
-3%
BELGIUM
7.2
73.4
LUX.
POLAND
+2% vs 2018
BALTICS
DENMARK
-28%
€279bn
NORWAY
-18%
NETHERLANDS
EUROPE – 2019
4.7
0.1
3.1 SPAIN
10.7
GREECE
0.5 Source : BNP Paribas Real Estate, Newsec
COMMERCIAL REAL ESTATE INVESTMENT* PER CAPITA IN 2019 FINLAND
ICELAND
843
37 NORWAY
1655
RUSSIA
15
SWEDEN
1322
BALTICS
128
DENMARK
729
IRELAND
956
UNITED KINGDOM
885
NETHERLANDS
758
POLAND
GERMANY
CZECH REP.
LUX.
362 BELGIUM FRANCE
189
878 292
2329 SWITZERLAND
385
AUSTRIA
483
UKRAINE
64 HUNGARY
121
636 SOUTH EAST EUROPE
≥ €1,000/person
€250-499/person
€750-999/person
€100-249/person
€500-749/person
< €100/person
*excludes residential investment
ITALY
3
SLOVAKIA
54
ROMANIA
53 BULGARIA
36
202
PORTUGAL
298 SPAIN
230
GREECE
53 Source : BNP Paribas Real Estate, Newsec
Source: BNP Paribas
GENNEMSNITLIG KAPITAL ALLOKERING I EJENDOMME I NORDEN
Source: Newsec Advisory
12
TRANSAKTIONSMARKEDET -FALDENDE AFKASTNIVEAUER 7,00% 6,50% 6,00% 5,50% 5,00%
4,50% 4,00% 3,50% 3,00% 2,50% Q1
Q2
Q3
2015
Q4
Q1
Q2
Q3
2016
Office Source: Newsec Advisory
13
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
2017
Residential
Q2
Q3
2018
Retail
Logistic
Q4
Q1
Q2
Q3
2019
Q4
Q1 2020
14
KONTOR TRANSAKTIONSMARKEDET = KÃ&#x2DC;BENHAVN
15
KØBENHAVN
- KONTORMASSEN OG KONTOR BESKÆFTIGELSEN 5.800.000
220.000
215.000 5.600.000
210.000
Kontormasse
200.000 5.200.000
195.000 190.000
5.000.000
185.000 180.000
4.800.000
175.000 4.600.000
170.000
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Kontormasse i brug
16
2014
2015
2016
Beskæftigelse I alt
2017
2018
2019
Beskæftigelse
205.000
5.400.000
KONTOR LEJEMARKEDET KØBENHAVN -UDBUD OG EFTERSPØRGSEL 11,0%
700.000
600.000 9,0% 500.000
Tomgang 7,0%
5,0%
300.000
200.000
Efterspørgsel kontor
3,0%
100.000
Nettotilgang af kontor
1,0%
Planlagt kontorbyggeri -
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
-1,0%
(100.000) Vacancy %
Vancant square meters
Source: Newsec Advisory, Staistics Denmark, Byggefakta, Ejendomstorvet
17
2021
Supply office
Demand office (assuming 25 m² per Individual)
Planned construction
m²
Vacancy
400.000
KONTOR LEJEMARKEDET -LEJENIVEAUER 2.100,00 1.900,00
DKK/m2 p.a.
1.700,00 1.500,00 1.300,00 1.100,00 900,00 700,00 Q1
Q2
Q3
2015
Aarhus
Source: Newsec Advisory
18
Q4
Q1
Q2
Q3
2016
København/Copenhagen
Q4
Q1
Q2
Q3
2017
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
2018
Trekantsområdet/Triangle Area
Q2
Q3
2019
Aalborg
Odense
Q4
Q1 2020
KONTOR LEJEMARKEDET I KÃ&#x2DC;BENHAVN
19
21
2 INDUSTRI OG LOGISTIK EJENDOMME >12.000 M 441 EJENDOMME
Source: Bisnode
22
2 INDUSTRI OG LOGISTIK EJENDOMME >12.000 M 188 EJENDOMME I HOVEDMARKEDERNE
Source: Bisnode
23
TRANSAKTIONSMARKEDET â&#x20AC;&#x201C; I&L 2019: 4,4 MIA. KR. Transaktionsvolumen (mia. kr.) 20 22 32 100%
10% 90%
7%
12% 6%
5% 5%
7% 7%
15%
80% 70%
64
87
3% 6%
8%
15%
20%
5%
74 5% 8%
55 12% 8%
16%
22%
26%
9%
29%
60% 50%
47
31%
28% 25%
24%
24%
29%
16%
21%
40% 30% 20%
40%
33%
44%
40%
49%
44%
46%
2017
2018
42%
10% 0% 2012
2013
Residential
24
2014
2015
Office
Retail
2016
Industrial
Other
2019
M1 M2 M3 M4 M5 M6 M7 M8 M9 M10 M11 M12 M1 M2 M3 M4 M5 M6 M7 M8 M9 M10 M11 M12 M1 M2 M3 M4 M5 M6 M7 M8 M9 M10 M11 M12 M1 M2 M3 M4 M5 M6 M7 M8 M9 M10 M11 M12 M1 M2 M3 M4 M5 M6 M7 M8 M9 M10 M11 M12 M1
INDUSTRIENS PRODUKTIONSINDEKS
130
125
120
115
110
105
100
95
90
2015
25 2016 2017
Industri 2018
Trend 2019 2020
INDUSTRI OG LOGISTIK -LEJENIVEAUER 800,00
700,00
600,00
DKK/m2 p.a.
500,00
400,00
300,00
200,00
100,00
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 2012
2013
2014
København/Copenhagen Source: Newsec Advisory
26
2015
2016
2017
Trekantsområdet/Triangle Area
2018
2019
2020
INDUSTRI OG LOGISTIK MARKED -TOMGANG 8,0%
7,0%
6,0%
5,0%
4,0%
3,0%
2,0%
1,0% Q1
Q2
Q3
2012
Q4
Q1
Q2
Q3
2013
Q4
Q1
Q2
Q3
2014
Denmark Source: Ejendomstorvet
27
Q4
Q1
Q2
Q3
2015
Q4
Q1
Q2
Q3
2016
Greater Copenhagen
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
2017
North Zealand
Q1
Q2
Q3
2018
Q4
Q1
Q2
Q3
2019
Q4
SPEKULATIVT BYGGERI TAULOV DRY PORT (TREKANT OMRÅDET) ▪
49.300 m2 i første stadie
▪
Planlagt 250.000 m2
▪ ▪
ISHØJ DISTRIBUTION CENTER
▪
100.000 m2
▪
13.520 m2
▪
MG Real Estate
▪
NREP
▪
Lofthøjde 12,24 m
▪
Lofthøjde 10 meter
▪
286 m2 kontor
Samarbejde mellem PFA og ADP Planlagt at investere 1,5 -2,0 mia.
kr. over de næste år i området
28
GREVE DISTRIBUTION CENTER (GDC)
▪
Lofthøjde på 10,5 meter
▪
Muligt at leje minimum 2000 m2
PRIVATFORBRUGET 300 290 280
DKK MIA / DKK BN
270 260 250 240 230 220 210 200 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 2012
30
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
E-HANDLENS ANDEL AF PRIVATFORBRUGET 300
250
DKK milliarder
200
150
100
50
28%
50%
32% 50%
0 2016
2017
E-handel
Source: BNP Paribas
31
Privatforbrug
2018
FORDELING AF E-HANDEL 2019 Varer 34%
Rejser 50%
Services 16%
32
DETAIL LEJEMARKEDET -LEJENIVEAUER 25.000,00
21.000
DKK/m2 p.a.
20.000,00
15.000,00
10.000,00
6.750 5.000,00
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 2012
2013
2014
2015
Aarhus
Source: Newsec Advisory
33
2016
København/Copenhagen
2017
2018
2019
2020
DETAIL LEJEMARKEDET -TOMGANG 7,0% 6,5%
6,0% 5,5% 5,0% 4,5% 4,0% 3,5% 3,0% 2,5% 2,0% Q1
Q2
Q3
2012
Q4
Q1
Q2
Q3
2013
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
2014
Denmark Source: Ejendomstorvet
34
Q1
Q2
Q3
2015
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
2016
Copenhagen City
Q2
Q3
2017
Q4
Q1
Q2
Q3
2018
Q4
Q1
Q2
Q3
2019
Q4
TOP 20 0VER KOMMUNER MED DEN STØRSTE NETTOTILFLYTNING SET OVER DE SIDSTE 3 ÅR 2019
2013
2014
2015
2016
2017
2018
Nr. 1
Aarhus
1.536
2.015
448
382
859
983
1.628
1.304
1.305
Nr. 2
Aalborg
1.156
1.389
837
610
351
358
855
1.263
825
Nr. 3
Silkeborg
-286
-151
-82
40
-9
416
639
522
526
Nr. 4
Rødovre
319
81
-33
57
316
564
517
398
493
Nr. 5
Skanderborg
-222
-161
213
196
401
354
430
348
377
Nr. 6
Middelfart
-102
65
64
-133
142
69
304
471
281
Nr. 7
Hillerød
-60
144
165
161
16
313
223
283
273
Nr. 8
Horsens
511
240
107
306
278
45
273
485
268
Nr. 9
Syddjurs
-116
-101
-162
-50
-74
335
273
184
264
Nr. 10 Solrød
-82
113
114
18
209
267
417
107
264
Nr. 11 Faxe
-47
-73
40
60
205
157
372
136
222
Nr. 12 Roskilde
245
297
426
538
415
449
-29
233
218
Nr. 13 Vejle
276
221
132
366
350
194
61
343
199
Nr. 14 Lyngby-Taarbæk
290
184
175
-22
-224
17
175
345
179
-250
-398
-161
510
620
4
207
304
172
Nr. 16 Lejre
-85
30
73
-11
0
82
235
194
170
Nr. 17 Næstved
-21
-4
-14
184
-76
157
98
253
169
19
75
149
145
43
169
377
-45
167
Nr. 19 Herlev
341
699
270
208
-56
81
228
159
156
Nr. 20 Odense
682
1.053
163
-184
-39
230
26
208
155
Nr. 15 Holbæk
Nr. 18 Allerød
Source: Danmarks Statistik
36
2012
Gennemsnitlig 2019 Nettotilflytning sidste 3 år 2017-2019
UDVIKLING I NETTOTILFLYTNING BLANDT TOP 20 1400 1200 1000
Individer
800 600 400 200 0 -200
Gennemsnitlig nettotilflytning pr. år 2015-2017
Source: Danmarks Statistik
37
Gennemsnitlig nettotilflytning pr. år 2016-2018
Gennemsnitlig nettotilflytning pr. år 2017-2019
BOLIGMARKEDET -TRANSAKTIONSVOLUMEN 25
DKK billion
20
15
10
5
0 Copenhagen
Greater Copenhagen
Aarhus Residential
2017 Source: Newsec Advisory
38
2018
2019
Rest of Denmark
DE 20 KOMMUNER MED LAVETS NETTOTILFLYTNING SET OVER DE SIDSTE 3 ÅR 2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
Nr. 80
Vejen
-259
-279
-358
-118
-363
-164
-185
-232
Nr. 81
Frederikshavn
-305
-336
-200
-230
-9
-251
-164
-182
Nr. 82
Thisted
-433
-262
-244
-329
-268
-236
-197
-173
Nr. 83
Albertslund
-200
-234
34
-110
-240
-336
-69
-208
Nr. 84
Vesthimmerlands
-104
-284
-341
-284
-156
-162
-173
-288
Nr. 85
Tønder
-452
-369
-387
-343
-186
-217
-175
-315
Nr. 86
Skive
-385
-346
-378
-239
-245
-77
-338
-317
Nr. 87
Sønderborg
-362
-496
-486
-421
-191
-304
-203
-251
Nr. 88
Høje-Taastrup
-2
-140
-200
64
-262
-281
-368
-127
Nr. 89
Aabenraa
-380
-314
-177
-280
-264
-139
-309
-347
Nr. 90
Brøndby
43
163
100
61
42
-103
-308
-409
Nr. 91
København
3.377
1.925
764
-211
436
-337
-65
-445
Nr. 92
Norddjurs
119
-158
-30
59
-108
-117
-408
-339
Nr. 93
Varde
-369
-257
-99
-287
-179
-344
-287
-268
Nr. 94
Hjørring
-437
-457
-315
-328
-258
-342
-416
-176
Nr. 95
Viborg
-105
-351
-88
-70
-19
-318
-248
-370
Nr. 96
Ringkøbing-Skjern
-501
-463
-339
-373
-447
-353
-302
-369
Nr. 97
Esbjerg
-427
-401
-264
-524
-571
-467
-520
-335
Nr. 98
Gentofte
538
536
276
-43
-307
-338
-480
-506
Nr. 99
Frederiksberg
491
292
-579
-317
-1.140
-1.313
-1.141
-785
Source: Danmarks Statistik
39
2012
BEFOLKNINGSTILVÆKST KØBENHAVN Nettotilflytning
4926
4794
5391
Nettoindvandring
Fødselsoverskud
5770 6270
6409 6392
6784 3011
4784 5112
6023
4446
4722
3377 1925
2012
Source: Danmarks Statistik
40
2013
764
-211
2014
2015
436 2016
-337 2017
3836
2634
-65 -445 2018
2019
MIGRATIONSMØNSTRE ▪ Flytning fra København 45,0%
40,0%
35,0%
30,0%
2017
25,0%
2018 20,0%
2019
15,0%
10,0%
5,0%
0,0% Københavns omegn Source: Danmarks Statistik
41
Nordsjælland
Bornholm
Østsjælland
Vest- og Sydsjælland
Fyn
Sydjylland
Østjylland
Vestjylland
Nordjylland
MIGRATIONSMØNSTRE ▪ Antal fraflyttere fra byen København til København omegn fordelt efter aldersgrupper 4000
3500
3000
2017
2500
2018
2000
2019
1500
1000
500
0 0-9 år
Source: Danmarks Statistik
42
10-19 år
20-24 år
25-29 år
30-34 år
35-39 år
40-49 år
50-59 år
60-69 år
70-79 år
RANGERING AF OMEGNS KOMMUNER -FRAFLYTTERE FRA KØBENHAVNS BY RANGERING KOMMUNE
2019
2018
NETTOTILFLYTNING SIDSTE 3 ÅR
PCT.
NOMINEL
PCT.
NOMINEL
PCT.
NOMINEL
Nr. 1
Gentofte
17,9%
2997
17,5%
2.941
-1,7%
-441
Nr. 2
Gladsaxe
14,0%
2344
14,4%
2.426
-0,2%
-154
Nr. 3
Hvidovre
12,2%
2040
11,6%
1.956
-0,5%
-83
Nr. 4
Rødovre
10,4%
1744
10,3%
1.728
1,8%
493
Nr. 5
Lyngby-Taarbæk
9,9%
1665
10,2%
1.706
0,0%
179
Nr. 6
Høje-Taastrup
6,6%
1108
6,5%
1.091
-0,5%
-259
Nr. 7
Ballerup
6,1%
1016
6,3%
1.062
0,4%
-10
Nr. 8
Herlev
5,0%
834
5,2%
880
0,2%
156
Nr. 9
Brøndby
4,6%
778
4,8%
810
0,1%
-273
Nr. 10
Glostrup
4,1%
689
3,7%
617
-0,1%
63
Nr. 11
Albertslund
3,8%
645
3,6%
605
0,2%
-204
Nr. 12
Ishøj
2,7%
460
3,0%
504
0,3%
-176
Nr. 13
Vallensbæk
2,6%
440
2,8%
475
0,0%
79
= top 20 blandt alle kommuner i størst nettotilflytning 43
ÆNDRING SIDEN 2015
TILFLYTNING FRA KØBENHAVN BY TIL KØBENHAVN OMEGN 4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 -
2015
44
2016
2017
2018
2019
BOLIGMARKEDET -UDBUD OG EFTERSPØRGSEL 500000
Gennemsnitlig efterspørgsel: 430.000 m2
450000 400000 350000
m²
300000
Færdigbygget 2019: 253.000 m2
250000 200000
150000
Gennemsnitlig udbud: 129.000 m2
Under opførsel: 180.000 m2
100000
Tilladt byggeri 2019: 87.000 m2
50000 0 2012
2013
2014
2015
2016
2017
Average residential demand last 5 years (assuming 40 sqm. pr. individual)
Delivered residential construction
Average residential construction last 5 years
Residential under construction
Approved residential construction
45 Source: Newsec Advisory, Statistics Denmark
2018
2019
BOLIG LEJEMARKEDET -TOMGANG 10,00% 9,00% 8,00%
Aalborg: 7,5% 7,00% 6,00%
Aarhus & København: 5% 5,00%
Danmark: 4,7%
4,00% 3,00%
Trekantområdet: 4,0%
2,00%
Odense: 1,8%
1,00% 0,00%
Q1
Q2
Q3
Q4
2014
Hele landet
Source: Ejendom Danmark
46
Q1
Q2
Q3
2015
Aarhus
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
2016
Trekantsområdet/Triangle Area
Q2
Q3
Q4
Q1
2017
Q2
Q3
Q4
2018
Copenhagen
Aalborg
Q1
Q2
Q3
2019
Odense
Q4
BOLIGMARKEDET ODENSE -UDFORDRING AF TOMGANGSSTATISTIKKEN 160000
Boligkvadratmeter leveret: 2019: 130.000 m2
140000
120000
Bolig under opførsel 2019: 90.000 m2
100000
80000
Gennemsnitlig efterspørgse 75.000 m2
60000
40000
20000
0 2011
2012
2013
Residential under construction Average supply last 5 years Approved supply
47
2014
2015
2016
Delivered residential construction Average demand last 5 years
2017
2018
2019
Residential under construction Demand
2020
BOLIG LEJEMARKEDET -LEJENIVEAUER 2.200
2.000
DKK/m2 p.a.
1.800
1.600
1.400
1.200
1.000 2015
Aarhus Source: Newsec Advisory
48
2016
København/Copenhagen
2017
2018
Trekantsområdet/Triangle Area
2019
Aalborg
2020
Odense
49
FORECAST 2020 ▪
Vi forventer en volume omkring 70 mia. kr. i 2020
▪
Mangel på alternative investeringer
▪
Større accept af lavere afkast
▪
Lav volatilitet sammenlignet med andre aktivklasser 0,06 0,05
Yield
0,04 0,03 0,02 0,01 0 -0,01 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
10 year government bond yield Source: Newsec Advisory, Statistics Denmark
50
Yield residential Copenhagen (Income return)
LOKALPLANLÆGNING – OPTIMÉR VÆRDIERNE AF HENRIK LUMHOLDT, PARTNER, SENIOR ADVISOR NEWSEC ADVISORY DENMARK
UREALISERBAR KOMMUNEPLAN
52
UREALISERBAR KOMMUNEPLAN Bebyggelsesomfang Maksimale andel af grundarealet der må bebygges er 35 %
For ‘Etageboligbebyggelse’ gælder Maksimale antal etager er 2,5
Den enkle matematik …. i træskolængder ✓ Kommuneplan giver mulighed for cirka 3.000 etagem2 byggeri ✓ Markedsprisen = 20 mio. kroner Byggeretspris boliger i lokalområdet = 4.000 kroner pr. m2 Der skal bygges minimum 5.000 etagem2
Konklusion: Kommunens egen plan kan ikke realiseres. 53
UREALISERBAR KOMMUNEPLAN LOKALPLAN:
… og så var der også lige: ▪ Parkeringskravet
54
▪
Friarealkravet
▪
Den aktive facade
▪
Ensidet belyste lejligheder
▪
3 – 4,5 etager
▪
6.250 etage m²
Urealiserbar kommuneplan …ender som realiserbar lokalplan fordi: Virkelighedens matematik - forklaret på det rette ledelsesniveau – blev dokumenteret og accepteret.
Samskabelse på løsning af afledte dilemmaer.
55
DEN POLITISKE VISION HJÆLPER PÅ VEJ 2 matrikler = 1.391 m² B% = 60 => 835 etage m²
Lokalplanen skal være i overensstemmelse med kommuneplanens rammebestemmelser. Men hvad skal kommuneplanen leve op til ..?
…. kommunalbestyrelsens vision !
56
DEN POLITISKE VISION HJÆLPER PÅ VEJ Borgere og boliger Kommunalbestyrelsen vil fastholde en stabil, men begrænset befolkningstilvækst i Rudersdal. Nye
boliger skal leve op til behovet hos vores borgere og bidrage med kvalitet til lokalområderne. Rudersdal Kommune skal fortsat være en attraktiv bokommune.
Kommunalbestyrelsen
vil
derfor
give
mulighed for byggeri af nye attraktive og tidssvarende boliger
–
særligt
med
henblik
på
at
tiltrække
børnefamilier til kommunen og sikre seniorer nye boligtyper.
57
DEN POLITISKE VISION HJÆLPER PÅ VEJ Seniorfællesskaber 104.000 ældre føler sig ufrivilligt ensomme og tallet vokser… I kampagnen Rum og fællesskaber for ældre har Realdania taget pulsen på seniorliv og ensomhed i Danmark.
Seniorbofællesskaber giver op til 7 x lavere træk på offentlige udgifter til praktisk hjælp.
93% af beboerne i seniorfællesskaber oplever øget livskvalitet.
76% får bedre sociale relationer.
58
DEN POLITISKE VISION HJÆLPER PÅ VEJ
B % = 60 => 835 etage m²
3.300 etage m² 59
DEN POLITISKE VISION SKAL SKE FYLDEST Direktørniveauet sikrer det tværgående helhedsperspektiv.
Italesættelsen er om borgerne og de gode levevilkår for alle livsformer.
Visionen være målet, hvor lokalplanen bliver midlet.
60
KONSULENTER â&#x20AC;&#x201C; FOREN DEM
61
KONSULENTER â&#x20AC;&#x201C; FOREN DEM
62
KONSULENTER â&#x20AC;&#x201C; FOREN DEM
63
KONSULENTER â&#x20AC;&#x201C; FOREN DEM
64
Løs opgaven, så den løses. Målet er vigtigere end midlet.
Bring fagligheder i spil – fokuseret og styret.
Fra ‘udfoldelsesbetinget’ tilgang til ‘udfoldelsesbefriende’ tilgang.
65
TAK FOR JERES OPMÃ&#x2020;RKSOMHED HENRIK LUMHOLDT PARTNER, SENIOR ADVISOR
Global and European Commercial Real Estate trends Tarrant Parsons February 2020
Global investment volumes remained solid in 2019 Global Commercial Real Estate Investment (US$ Billions)
After a slow start to the year, EMEA investment activity regathered momentum in H2 Investment volumes (US$ Billions)
Looser monetary policy pushed bond yields down in the second half of 2018 Eurozone yields and rates
Helping to support another record high year for euro area commercial real estate
The Q4 2019 Global Commercial Property Monitor results are based on feedback from 3000 professionals
• The GCPM is a quarterly sentiment survey of professionals working in real estate covering more than forty countries • It focuses on both the occupier and investor markets and also charts perceptions regarding valuation and the property cycle • As a leading indicator, the results are used by a number of major central banks in managing financial stability risk • Although RICS leads on the product, we have a number of partners around the globe including AFIRE and APREA as well as a number of professional bodies focusing on specific countries
The key conclusions of the latest survey are: • At a global level, sentiment improved modestly at the end of 2019 helped by more supportive credit conditions • There has been an increase in the share of respondents viewing their market to be in an ‘upturn’ phase of the real estate cycle • In broad regional terms, feedback regarding European commercial property remains positive as has been the case for a number of quarters • On the basis of the three ‘traditional’ sectors within the asset class, prime offices look set to continue outperforming with secondary retail lagging • International investors looking to deploy capital over the next twelve months view the UK market as particularly attractive in the wake of the decisive election result in December
We ask respondents where they believe their market is in the real estate cycle RICS Perception Regarding Position in Real Estate Cycle 40
% of contributors
35
30
25
Q3
Q4
20
15
10
5
0
Downturn
Bottom
Upturn
Peak
UK top market for deployment of international capital as political uncertainty eases RICS-AFIRE Market Expected to See Strongest Growth in Cross Border Capital Flows 40
% of respondents
35 30 25
20 15 10
5 0 APAC
Japan
Other APAC
Europe
UK
Other Europe
Americas
US
Canada
Not all respondents cited a specific country. Any country with responses amounting to less than 5% of the total has been entered the 'other' category.
Sentiment remains positive in around two-thirds of cities covered
Renewed investor demand impetus points to roughly 3% capital value growth in 2020
Although pricing is already viewed as stretched in a number of European markets
Occupier market conditions continue to tighten
Prime office and industrial rents are expected to rise firmly over the year ahead
Pressure on the retail sector looks to intensify in most parts of the world RICS Retail Rent Expectations Next 12 Months 10
%
5
0
-5 Prime
Secondary -10
-15
Factors to consider for the outlook Downside risks • Global economic growth is likely to remain subdued in 2020. Forecasts for the eurozone economy point to GDP struggling to match last year’s 1.2% rise. • Hiring intentions captured by business surveys point to a further slowdown in jobs growth which is likely to weigh on occupier demand to a certain degree. • Coronavirus could directly impact global trade due to a slowdown in Chinese imports and tourism spending. Global supply chains also likely to be effected.
Upside risks • Monetary policy may be eased further, which could help improve the relative value of commercial real estate investments • Easing in trade tensions between US and China could lift sentiment and lead to an improvement in global trade • Brexit uncertainties have diminished for the time being which could benefit CRE investment volumes across the continent