SALGSPROSPEKT MARSALLE 60 I 8700 HORSENS I MSIA90053 I HFS / MJO
STOR LAGER OG LOGISTIK EJENDOM – ATTRAKTIV PLACERING I HORSENS
NEWSEC ADVISORY A/S Silkegade 8, 1113 København K - Tlf.: 33 14 50 70 Skanderborgvej 277, 8260 Viby J - Tlf.: 87 31 50 70 www.newsec.dk - info@newsec.dk
THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE
MSIA90053
2
MARS ALLÉ 60, 8700 HORSENS ▪ Ca. 18.600 m² erhvervsbygning – primært højloftet lager ▪ Velbeliggende i attraktivt erhvervsområde i Horsens Syd ▪ Ca. 20 porte/sluser i ejendommen ▪ Beliggende få 100 meter fra Ringvej Syd med forbindelse til E-45 ▪ God vedligeholdelsesmæssig stand – både inde og ude ▪ Velrenommeret og solid hovedlejer – Reitan Distribution A/S
▪ Ca. 1.000 m² kontor til købers disposition ▪ Samlet årlig nettoleje omkring kr. 5,5 mio. Salgspris: DKK 70.000.000
MSIA90053
Startafkast: 8,0%
3
EJENDOMMEN Ejendommen Marsalle 60, 8700 Horsens er opført i 1988 med større om-/tilbygning i 2008, hvor bygningen blev udvidet med ca. 4.000 m² højloftet lager – geografisk placeret i ejendommens vestlige ende. Den samlede ejendom består i dag af 18.624 m² (jf. BBR), primært indrettet med lagerfaciliteter, 2 indskudte dæk. I ejendommens nordøstlige hjørne findes desuden kontor på 963 m².
Lejer benytter desuden 2 mindre indskudte dæk, og har en smule personalefaciliteter i form af kontor og omklædning I ejendommens nordøstlige hjørne er et kontorområde på ca. 963 m², der fremstår som en integreret del af ejendomme dog med særskilt indgang, p-pladser osv. Lokalerne står pt. ledige og dermed til ejers fulde disposition. Lokalerne er indrettet med præsentabel indgangsparti/ receptionsområde og derudover primært som mindre/cellekontorer i varierende størrelse – lokalerne ligger primært i stueplan, udad 3 kontorgange og vil både kunne anvendes af én lejer, flere mindre eller evt. som kontorhotel´. Kontorerne er typisk indrettet med tæpper på gulvene og gipslofter samt rockfon plader i lofter.
Ejendommen fremstår som én sammenhængende bygning, med 7 lagerhaller hver på ca. 2.000 - 2.700 m², i god og vel vedligeholdt stand såvel inde som ude. Ydervæggene er opført i betonelementer og taget er med tagpap med stor hældning. Her er en vurderet loftshøjde på 6-7 meter, dog kun ca. halvdelen under de indskudte dæk. Facaden mod hovedvejen brydes af ca. 20 læsseporte, mens facaden i kontordelen brydes af store vinduespartier der giver et godt lysindfald. På siden af bygningen er desuden yderligere 4 læsseporte.
Grunden er primært befæstet med asfalt / sten til parkering og lastning af varer og ellers begrønnet. Det samlede grundareal udgør 35.635 m².
Bygningens primære arealer – ca. 18.000 m² lager, er fuldt udlejet og anvendes af Reitan Distribution A/S (Rema 1000), der anvendes til korttids opmagasinering af kampagnevarer – arealerne er primært er opdelt som store søjlefrie beton haller med port, perfekt til store og lagerførende virksomheder, med højt aktivitetsniveau. Gulvet er hård beton og lofterne af beton og aluminium.
MSIA90053
Marsallé 60 er beliggende midt i et større og veludbygget erhvervsområde i den sydvestlige del af Horsens. Området huser mange og store lagerførende virksomheder, værksteder, produktion og lignende - overfor ligger bl.a. ”Vola-Academy” hvis bygninger afspejler produkternes stilrene arkitektur. Reitan Distribution A/S har ligeledes sit hovedkontor inkl. et stort antal 1000 m² lagerfaciliteter på Marsallé 32.
4
5 MSIA90053
5
TRAFIKALE FORHOLD Københavns Centrum
ØSTJYSKE MOTORVEJ
Friheden Station
Avedøre Station
MARSALLE 60 Amagermotorvejen
Københavns Lufthavn
Stamholmen 175
UDVALGTE AFSTANDE FRA EJENDOMMEN: km
min.
km
min.
Udvalgte afstande fra ejendommen km 4,6 km km 5,0 km
min. 5 min. min. 9 min.
Midtjyske motorvej
19,4 km
13 min.
Vejle
26,3 km
23 min.
Billund lufthavn
49,4 km
36 min.
Østjyske motorvej Horsens
MSIA90053
6
OMRÅDET Horsens er en by i Midt-/Østjylland, der med sine 59.449 indbyggere (2020), er Danmarks 8. største by og den 3. største by i Midtjylland efter Aarhus og Randers. Horsens er placeret for enden af Horsens Fjord ved Jyllands østkyst. Det er hovedbyen i Horsens Kommune (90.966 indbyggere – 2020), placeret I region Midtjylland. Byen blev første gang nævnt i det 12. århundrede og var en betydende middelalder by med flere klostre og fæstningsanlæg. En række stadigt eksisterende patricier huse, bl.a. Jørgensens hotel, vidner om at Horsens også var en “købmændenes” by op igennem det 17. og 18. århundrede.
Man har her formået at kombinere gågade og indkøbscenter, således bl.a. gågadenettet ikke oplever samme stilstand og tomgang som ses i mange andre mellemstore byer.
I dag er byen inde i en udviklingsfase af dimensioner uden fortilfælde, med ny industri der flytter til byområdet eller udvikling af allerede eksisterende aktiviteter. Mange veletablerede og -renommerede virksomheder flytter fra ældre og slidte erhvervsområder med central placering i centrum af Horsens, til nye lokationer nær motorvejsnettet. Transportsektoren er I de sidste år flyttet fra Trekantområdet til Horsens, der bl.a. huser DSV´s store Transportcenter. Byen har desuden en stor elektronik industri og en del grafiske firmaer.
De mange nybyggerier af specielt boliger fra bl.a. entreprenørvirksomheden Casa, er et af de markante fysiske tegn på byens udvikling. Horsens har en befolkningstilvækst på ca. 1.000 nye indbyggere årligt, hvilket de omfattende byggeaktiviteter skal forsøge at finde beboelse til. Her bliver ældre og ofte nedslidte erhvervsområder omdannet til moderne og fashionable områder, hvilket bl.a. er tilfældet omkring Horsens havn hvor ejerlejligheder bliver solgt for priser på over kr. 30.000 pr. m². Horsens er i sandhed ved at blive omformet fra en kedelig, arbejder/beton by, til en moderne by med mange kulturelle tilbud, nye luksus lejligheder osv. og i et tempo hvor både København og Aarhus har svært ved at følge med.
I den nordlige del af byen på en bakketop ses det tidligere Horsens Statsfængsel, der var i brug som “Straffeanstalt” fra 1853 indtil den sidste fange forlod fængslet i 2006 – I 2012 åbnede Horsens Statsfængsel for offentligheden som “Fængslet”, nu indrettet som museum og kulturhus, hvor store koncerter med promente navne og kulturfestivaler, så som den årlige middelalderfestival, afholdes.
Horsens har I Søndergade det bredeste hovedstrøg/ gågade, hvor bl.a. byens største indkøbscenter – Bytorv Horsens, ligger.
MSIA90053
7
OFFENTLIGE OPLYSNINGER AREALOPGØRESLE Ejendommen er beliggende Marsalle 60, 8700 Horsens, matr.nr. 2m, Oens By, Ølsted. Ejendommens grundareal udgør 35.635 m², heraf 0 m² vej. Ejendommens areal jf. BBR:
BYGNING
ANVENDELSE
BEBYGGET AREAL
SAMLET BYGNINGSAREAL
1
Lager
18.624
18.624
KÆLDERAREAL (M²)
TAGETAGE (M²)
70
ERHVERVSAREAL I ALT (M²) 0
18.624
SAMLET OFFENTLIG VURDERING PR.01.10.2019 Ejerlejlighedernes ejendomsværdi og grundværdi fordeler sig som følgende: Ejendomsværdi
kr.
39.500.000
Grundværdi
kr.
3.563.500
FORSIKRINGSFORHOLD Ejendommen er forsikret hos Alm. Brand under police nr. 089 572 991. For dækningsomfang henvises til forsikringspolicen.
VANDFORSYNING Ejendommen forsynes med vand fra alment vandforsyningsanlæg.
VARMEFORSYNING Ejendommen opvarmes med naturgas.
ENERGIMÆRKE
FORURENING Ifølge jordforureningsattest er der foretaget notering om at ejendommen ikke er kortlagt som jordforurenet.
MSIA90053
8
OFFENTLIGE FORHOLD OG PLANER PLANER Ejendommen er omfattet af lokalplan 2015-6 for Erhvervsområde Horsens Syd. §3 – Anvendelse 3.2. Delområde 2 må kun anvendes til erhvervsformål, såsom industri, lager og værkstedsvirksomhed, service og handelsvirksomhed. Indenfor delområdet må etableres virksomheder, som har specielle arealbehov og/eller krav om beliggenhed ved det overordnede vejnet. Endvidere kan her placeres virksomheder, der af miljømæssige årsager (støj, lugt, spildevand) ikke kan placeres i nærheden af boliger. Der må ikke etableres nogen form for bolig i området. Delområde 2 må endvidere anvendes til butikker med særlig pladskrævende varegrupper. Der må ikke etableres dagligvarebutikker i delområdet, udover butik (kiosk) i forbindelse med tankstation. §8 – Bebyggelsens omfang og placering 8.6. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 60%. 8.7. I delområderne 2 og 4 må den enkelte virksomhed have et bruttoetageareal på max. 15.000 m² til butiksformål. Derudover må den enkelte dagligvarebutik (kiosk) have et bruttoetageareal på max. 200 m². I delområde 5 må den enkelte virksomhed have et bruttoetageareal på max. 1.000 m² til butiksformål. 8.8. Det maksimale bruttoetageareal til butikker i delområde 2 er 50.000 m². 8.11. Max. bygningshøjde: Delområde 2 max. 21 m
SERVITUTTER/DEKLARATIONER DATO / LØBENR.
SERVITUT
20.11.1962-909780-55
Dok om master mv.
14.11.1969-909781-55
Dok om regulering og oprensning af Melbæk
02.7.1987-19275-55
Dok om naturgas/anlæg mv.
09.06.1988-15418-55
Dok om forbud mod videresalg, tilbageskødning mv.
01.10.2008-34773-55
Dok om spildevandsledning og brønd
MSIA90053
9
MSIA90053
10
EJENDOMMENS LEJER REITAN DISTRIBUTION A/S
LEJEVILKÅR/LEJEMÅLET:
Ca. 95 % af ejendommens samlede og lejebærende areal, herunder alle lokaler der anvendes til lager og logistik, er udlejet til Reitan Distribution A/S – CVR. nr. 39 55 42 16.
Reitan Distribution har kontor og centrallager sammen med REMA 1000 på Marsallé 32 i Horsens, og yderligere lagerkapacitet på Marsallé 60, som man flyttede ind i, i 2008 med flere udvidelser undervejs.
Reitan Distribution A/S er datterselskab af REMA 1000 Danmark A/S – Historien om REMA 1.000 starter i 1948 i Norge hvor Margit og Ole Reitan åbner deres første købmandsbutik i Trondheim. I 1994 åbner de første REMA 1000 butikker i Danmark, der i dag tæller i omegnen af 350 butikker og flere kommer løbende til.
Lejemålet på i alt 18.007 m² (jf. den bagvedliggende lejekontrakt) anvendes næsten udelukkende til lager, fordelt på 7 sammenbyggede haller samt mindre indskudt dæk og kælder. Her er dog nogle få kontorpladser og personalefaciliteter.
Reitan Distribution A/S leverer varer til REMA 1000 butikkerne rundt om i Danmark, men har også andre samarbejdspartnere såsom 7-eleven, Circle-K og OK plus. I alt leveres dagligt varer til ca. 900 butikker over hele landet, hvilket naturligvis stiller store krav til logistik og lagerkapacitet. Det er bl.a. fra lokalerne på Marsvej at varerne omfordeles, pakkers og udsendes til de respektive kunder.
Lejemålet kan opsiges med 6 måneders varsel, men der er ingen indikation på at lejer ønsker at fraflytte – tværtimod udviser lejer stor tilfredshed, med et lejemål der både geografisk og indretningsmæssigt passer perfekt til formålet. Lejer forestår selv al indvendig vedligeholdelse og betaler al drift – så vidt muligt – herunder vand, varme, el og renovation direkte til de respektive forsyningsselskaber.
Reitan Distributions mission er, ”at levere et stærkt
Lejer betaler en årlig leje svarende til ca. kr. 319 år. m² en leje der årligt reguleres efter NPI, dog min. 2,5%.
varesortiment og effektive koncepter, der skaber konkurrencekraft til vores partnere med udgangspunkt i et effektivt distributionsapparat. Vores arbejde fokuserer på hele værdikæden fra ide til færdigt produkt – vi flytter ikke bare varer fra A til B”
KONTOR – LEDIGT LEJEMÅL: I ejendommens nordøstlige hjørne er ledigt lejemål på 963 m² der er indrettet til og senest har været anvendt til kontor. Lejemålets størrelse, stand og indretning gør det velegnet til mange typer virksomheder og brancher.
NØGLETAL (alle tal x1.000):
2019
2018
2017
18.235.649
16.978.596
16.115.295
Resultat af primær drift (EBIT)
95.178
71.266
113.894
Årets resultat
76.274
56.457
91.834
331.218
354.945
448.488
Overskudsgrad
0,5 %
0,4 %
0,7 %
Afkastningsgrad
2,9 %
2,5 %
4,4 %
106,7 %
109,2 %
116,3 %
9,9 %
12,4 %
17,5 %
Nettoomsætning
Egenkapital inkl. udbytte
Likviditetsgrad Soliditetsgrad
CSDÅ90031
11
MSIA90053
12
MSIA90053
13
ØKONOMISKE OPLYSNINGER SALGSVILKÅR Ejendommen udbydes til kr. 70.000.000
LEJEOVERSIGT Ejendommen er næsten fuldt udlejet til Reitan Distribution A/S, dog med mindre kontorlejemål i tomgang. Der gøres opmærksom på, at der er en mindre difference i areal mellem lejekontrakterne og BBR. Den årlige lejeindtægt pr. 1. juli 2020 udgør (aktuel og vurderet):
LEJER
BELIGGENHED ANVENDELSE
AREAL I M²
ÅRLIG LEJE
LEJE PR. M²
Reitan
Stuen
Lager
18.007
5.742.714
319
Tomgang
Stuen
Kontor
963
Total
VURDERINGSLEJE P.A.
5.742.714
DEPOSITA 1.481.921
577.800
18.970
VURDERINGSLEJE PR. M² 600
577.800
1.481.921
EJENDOMSUDGIFTER De ejer påhvilende driftsudgifter udgør:
UDGIFTER
BRUTTO EX. MOMS
LEJERANDEL
NETTO EX. MOMS
75.695
0%
75.695
Øvrige afgifter (vand, renovation m.v.)
0
100%
0
El, gas og varme, fællesarealer
0
100%
0
Forsikringer, aktuel 2020
114.157
0%
114.157
Renholdelse inkl. vicevært
0
100%
0
Øvrige udgiftsposter
0
100%
0
28 kr./m² 18.970m²
531.160
0%
531.160
2 kr./m² 18.970m²
37.940
100%
37.940
60.000
0%
60.000
Ejendomsskat – Grundskyld og rottebekæmpelse, 2020
Udvendig vedligeholdelse, bygning Indvendig vedligeholdelse, grund
Administration, estimeret – ca. 1 % af årslejen Udgifter i alt
818.952
818.952
Udlejer forestår udvendig vedligeholdelse af bygning samt renholdelse af udenomsarealer inkl. snerydning og pasning af grønne arealer. Lejer betaler a conto tilskud til snerydning – Udgifter til pasning af grønne arealer vurderes lave da grunden primært er belagt med sten og asfalt. Lejer betaler al forbrug (vand, varme, el og renovation) direkte til de respektive forsyningsselskaber
MSIA90053
14
ØKONOMISKE OPLYSNINGER NETTOLEJE Herefter kan nettolejen ved fuld udlejning beregnes til: Lejeindtægt, jf. lejeroversigt
kr.
6.320.514
Ejendommens netto udgifter
kr.
818.952
Nettoleje
kr.
5.501.562
EJENDOMMENS STARTAFKAST 5.501.562 x 100 =
8,0%
70.000.000 – 1.481.921
SKATTEMÆSSIGE AFSKRIVNINGER Kontant anskaffelsessum for bygninger, installationer og grund
kr.
70.000.000
Bygningers og installationers andel af den samlede kontante anskaffelsessum, fordelt på basis af den offentlige vurdering (91%)
kr.
63.700.000
Afskrivninger, 1. år ved 4% afskrivninger
kr.
2.548.000
Afskrivningsberegningen er vejledende og forudsætter at hele ejendommen anvendes afskrivningsberettigede formål. Newsec Advisory A/S tager forbehold for den endelige afskrivning.
til
UDSKUDT SKAT Ejendommen er placeret i selskabet 6 Z ApS, CVR.nr. 10 10 33 63. Af årsrapport for 2019 er angivet en samlet bogført værdi for grunde og bygninger på i alt kr. 48.932.192 og med en hensat udskudt skatteforpligtelse på kr. 1.966.881. Ved en pris på kr. 70.000.000 for ejendommen vil den udskudte skatteforpligtelse blive som følger: Handelsværdi kr. 70.000.000 - Bogført værdi kr. 48.932.192 = kr. 21.067.808. Heraf er skatteforpligtelsen 22 % som herefter kan opgøres som følger: kr. 1.966.881 + (21.067.808 *0,22) = Udskudt skatteforpligtelse kr. 6.601.799. Ovenstående er vejledende beregninger og Newsec Advisory indestår ikke for den endelige beregning af den udskudte skat. Det samlede og endelige beløb opgøres af sælgers revisor i forbindelse med den endelige handel. Seneste årsrapport er tilgængelig i ejendommens datarum.
MSIA90053
15
MSIA90053
16
MSIA90053
17
ØVRIGE OPLYSNINGER OVERTAGELSE Ejendommen kan overtages efter nærmere aftale.
MOMS Ejendommen er momsregistreret.
BILAG Der henvises til ejendommens datarum. Kontakt Newsec Advisory for adgang.
FORBEHOLD Dette prospekt er baseret på data fra offentlige kilder og informationer modtaget fra opdragsgiver. Newsec Advisory er af den opfattelse, at oplysningerne i prospektet er korrekte og fyldestgørende, men påtager sig ikke ansvaret for eventuelle fejl eller mangler.
BESIGTIGELSE Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder besigtigelse, bedes efter aftale med opdragsgiver venligst rettet til:
HENRIK FROST SØRENSEN Associeret partner Seniorrådgiver, MDE Tlf.dir: 27 83 84 39 E-mail: henrik.frost@newsec.dk
MIKAEL JONASSEN Senior investeringsrådgiver, Associate Director,Valuar, MDE Tlf.dir: 53 70 15 24 E-mail: mikael.jonassen@newsec. dk
MSIA90053
MSIA90053
19