SALGSPROSPEKT INDUSTRIGRENEN 15 + 17 - 19 I 2635 ISHØJ I ISIK90087/ISIK90088 I KLU/OHA
KONTOR- OG LAGEREJENDOMME I ISHØJ – LIGE VED RING 4
NEWSEC ADVISORY A/S Silkegade 8, 1113 København K - Tlf.: 33 14 50 70 Banegårdspladsen 20A, 8000 Aarhus C - Tlf.: 87 31 50 70 www.newsec.dk - info@newsec.dk
THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE
ISIK90087/ISIK90088
2
INDUSTRIGRENEN 15, 2635 ISHØJ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪
Ejendommen er ejet af Orkla Care 2.894 m² totalareal inkl. tør anvendelig kælder - heraf 626 m² lager (3,5m med port) Vareelevator, fra kælder og op Gennemgribende vedligeholdt Ventilation 30-40 p-pladser på befæstet terræn Mange anvendelsesmuligheder/Muligt flerbrugerhus Tæt på Motorring 4 og Holbækmotorvejen Mulighed for kantineaftale på Industrigrenen 10
INDUSTRIGRENEN 17 – 19, 2635 ISHØJ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪
Ejet af Orkla Care Industrigrenen 19: 2.643 m² højlager med 5,8m til loft Industrigrenen 17: 919 m² opbevaring eller byggeretter I alt 3.562 m² under tag. Uudnyttede byggeretter 6 stk. 4m porte i ejendommen Fuldt befæstet med adgang omkring ejendommen Overtagelse snarest muligt
Samlet pris kr. 35.000.000
ISIK90087/ISIK90088
3
EJENDOMMENE INDUSTRIGRENEN 15 Ejendommen er opført i 1973, med tilbygning i 1979. Ejendommene er opført i gule mursten med built-up tag, som er belagt med tagpap. Ejendommen er opført symmetrisk, med to ”kontorfløje” i to etager (øst/vestvendt) med kontor oppe og nede. Jf. BBR er de to kontorbygninger med 490 m² i grundplan og anslået 436 m² på 1. sal. Hermed er der i alt 1.852 m² kontor. Imellem de to ”tvillingeejendomme” er der bygget lager/opbevaring i ét plan med porte og en vareelevator. Her er i alt ca. 626 m² lager med 3,5 meter til loft. Hertil kommer 416 m² i kælder som er tør, med fuld etagehøjde og meget anvendelig. Ejendommens kontorer er stort set indrettet som cellekontorer i forskellige størrelser (typisk 1, 2 og 3 mands enheder)med tilhørende mødefaciliteter, mulig reception, showroom, tekøkkener, print/teknikrum. Her er naturligvis toiletter på alle etager, ligesom her er bad, cykelopbevaring i kælder, fitnessrum med mere, der er naturlige på en moderne arbejdsplads. Som det fremgår af plantegningerne i prospektet, så er hele ejendommen indrettet i mindre enheder, som i det store hele kan nedbrydes og åbnes op, hvis dette måtte ønskes. Ejendommen selv og indretning i øvrigt fremstår aldeles vedligeholdt og er umiddelbart anvendeligt. Ejendommen er fuldt befæstet, og trafik er mulig omkring hele ejendommen fra indkørsel. Tillige er her gode parkeringsmuligheder på grundens i alt 4.004 m².
INDUSTRIGRENEN 17-19 Ejendommen Industrigrenen 17 er opført i 1970. Den er indrettet til lager/opbevaring i 4 ”celler” og består af i alt 810 m² og 109 m² kælder. Ejendommen er opført i metalplader på ydersiden og er i mindre god stand. Ejendommen har 4 funktionelle porte. Ejendommene er næsten fuldt befæstet, og trafik er mulig omkring ejendommen Industrigrenen 19 fra indkørsel. Tillige er her gode parkeringsmuligheder på grundens i alt 8.504 m². Ejendommen beliggende Industrigrenen 19 er opført i 1984. Ejendommen er en klassisk lager/produktionsejendom, kvadratisk, indrettet med mellem 4,8 - 5,8m til loftet, samt i alt 6 funktionelle porte i bygningen. Gulvet i ejendommen er dels beton og dels fliser i gennemkørselsområdet i bygningens vestlige side. Det totale bygningsareal er 2.591 m² med indrettet ”værkførerkontor” på anslået ca. 150 kvm indbygget i det totale areal. Hertil et mindre indskudt dæk, således at det totale areal er 2.643 m². Ejendommen er opført med brune facadehøje betonelementer og taget er built-up, med tag af tagpap. Ejendommens stand er god og vedligeholdt, og dette indbefatter tag og ovenlys.
ISIK90087/ISIK90088
4
TRAFIKALE FORHOLD OG OMRÅDET Københavns Centrum
Industrigrenen 15 + 17-19
Friheden Station
Motorring 4 Avedøre Station
Køge Bugt Motorvejen
Amagermotorvejen
Københavns Lufthavn
Ishøj station
Udvalgte afstande fra ejendommene Ishøj station UDVALGTE
Stamholmen 175
2,5 km AFSTANDE FRA EJENDOMMEN:
5 min.
Motorring 4
km 1,5 km
min.
Køge Bugt Motorvejen
km 1,4 km
min.
3 min.
Holbæk Motorvejen
km 3,4 km
min.
5 min.
Københavns Lufthavn
23 km km
min.
21 min.
3 min.
Ishøj er en bydel i Storkøbenhavn med 20.835 indbyggere (2019) ved Køge Bugt Strandpark i Ishøj Kommune. Bydelen grænser op til Vallensbæk, Hundige, Greve Strand og Taastrup. Fra Ishøj er der ca. 18 kilometer til København Centrum mod nordøst. Bydelen er bl.a. kendt for Sydkysten Gymnasium, sin badestrand, en stor lystbådehavn og kunstmuseet Arken.
Der er S-togs- og busforbindelser via Ishøj Station. Stationen ligger centralt i Ishøj og er bygget sammen med Ishøj Bycenter. På den anden side af stationen ligger en stor busterminal. Stationen ligger på Køge Bugtbanen og betjenes af linje A og E. Ishøj Station bliver den sydlige endestation for Ring 3 Letbane, der er planlagt til at åbne i 2025. I den forbindelse bliver der anlagt en letbanestation med to spor og en perron ved den nordlige side af busterminalen. Udkørslen bliver langs den sydlige side af Vejlebrovej, hvor der bliver en sporkrydsning, og videre i midten af Ishøj Stationsvej Store dele af Ishøj er forbundet med stisystemer for cyklister og gående. ISIK90087/ISIK90088
5
OFFENTLIGE OPLYSNINGER | 15 AREALOPGØRESLE Ejendommen er beliggende Industrigrenen 15, 2635 Ishøj, matr. nr. 12ag, Ishøj By, Ishøj. Ejendommens grundareal udgør 4.004 m², heraf vej 0 m². Ejendommens areal jf. BBR:
BYGNING
ANVENDELSE
BEBYGGET AREAL M²
SAMLET BYGNINGSAREAL M²
KÆLDERAREAL M²
ERHVERVSAREAL I ALT M²
1 2 I alt
Lager Kontor
626 980 1.606
626 1.852 2.478
58 358 416
684 2.210 2.894
SAMLET OFFENTLIG VURDERING PR.01.10.2017 Ejendommens ejendomsværdi og grundværdi fordeler sig som følgende: Ejendomsværdi Grundværdi
kr. kr.
9.050.000 2.002.000
FORSIKRINGSFORHOLD Ejendommen er forsikret i koncernaftale under Orkla Care og kan dermed ikke overtages.
VANDFORSYNING Ejendommen forsynes med vand fra alment vandforsyningsanlæg. Oplyst 2018 forbrug er 253 m3
VARMEFORSYNING Ejendommen opvarmes med centralvarme fra eget anlæg. Oplyst 2018 forbrug er 190.506 kWh
ENERGIMÆRKE Foreligger ej. Er bestilt.
FORURENING Ifølge Region Hovedstaden er der foretaget notering om at ejendommen ikke er kortlagt som jordforurenet.
ISIK90087/ISIK90088
6
OFFENTLIGE OPLYSNINGER | 17-19 AREALOPGØRESLE Ejendommene er beliggende Industrigrenen 17-19, 2635 Ishøj, matr. nr. 12ad, Ishøj By, Ishøj. Ejendommens grundareal udgør 8.504 m², heraf vej 0 m². Ejendommens areal jf. BBR:
BYGNING
ANVENDELSE
BEBYGGET AREAL M² SAMLET BYGNINGSAREAL M² KÆLDERAREAL M²
ERHVERVSAREAL I ALT M²
1 2 I alt
Bygning til lager Bygning til lager
810 2.591 3.401
909 2.643 3.552
810 2.643 3.453
109 0 109
*Note: BBR angiver det samlede erhvervsareal for Industrigrenen 17/bygning 1 til 909 m² trods bygningsareal tillagt kælder giver 919 m².
SAMLET OFFENTLIG VURDERING PR.01.10.2017 Ejendommenes ejendomsværdi og grundværdi fordeler sig som følgende: Ejendomsværdi 17 Grundværdi 17
kr. kr.
2.000.000 1.105.500
Ejendomsværdi 19 Grundværdi 19
kr. kr.
7.500.000 3.146.500
FORSIKRINGSFORHOLD Ejendommen er forsikret i koncernaftale under Orkla Care og kan dermed ikke overtages.
VANDFORSYNING Ejendommen forsynes med vand fra alment vandforsyningsanlæg.
VARMEFORSYNING Ejendommen IG 17 opvarmes med fjernvarme. Forbrug ukendt. IG 19 har eget gasfyr. Forbrug ukendt.
ENERGIMÆRKE Foreligger ej. Er bestilt.
FORURENING Ifølge Region Hovedstaden af d.08.03.2019 er der foretaget notering om at ejendommen ikke er kortlagt som jordforurenet.
ISIK90087/ISIK90088
7
OFFENTLIGE FORHOLD OG PLANER Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. 1.27 For erhvervsområde ved Industribuen af Ishøj Kommune. Lokalplanen indeholder følgende bestemmelser (uddrag): § 3 Områdets anvendelse
3.1 Området må kun anvendes til erhvervsformål, og der må kun opføres eller indrettes bebyggelse til industri-, værksteds- og lagerformål. 3.2 Der må indenfor lokalplanområdet kun udøves virksomhed, som efter Byrådets skøn ikke, eller kun i ubetydelig grad, medfører gener i form af røg, støj, lugt eller rystelser. § 6 Bebyggelsens omfang og placering
6.1 Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 100 %, og det bebyggede areal må ikke udgøre mere end 50 % af grundarealet. 6.2 Der må på ejendommene opføres bygninger, hvis samlede rumfang er højst 4 m3 pr. m2 grundareal. 6.3 Ingen bygning (jf. dog 6.4) må opføres med større bygningshøjde end 10 meter regnet fra terræn til skæring mellem ydermur og tagflade, eller større totalhøjde end 15 meter over terræn. Byrådet kan dog tillade, at en mindre bygning eller enkelte dele af denne opføres i større højde, såfremt særlige hensyn til virksomhedens indretning nødvendiggør dette, og det kan ske uden at medføre væsentlige ulemper for de tilstødende grunde. 6.4 Ved etablering af særlige højlagre må disses volumen bidrage til et samlet volumen for den enkelte matrikel på max. 5 m3 pr. m2 grundareal. Bygningshøjden kan for højlagre forøges til max. 30 m. 6.5 Langs motorvejen skal der udlægges et beplantet afskærmningsbælte i en bredde af mindst 15 meter. Langs Ishøj Stationsvej og Industribuen udlægges et beplantet afskærmningsbælte svarende til byggeliniearealet. Langs andre veje udlægges et beplantet afskærmningsbælte i en bredde af mindst 5 meter. Beplantningsbælter og befæstelser skal udføres efter en af Byrådet godkendt plan. 6.6 Indenfor en afstand på 40 meter fra motorvejens matrikulære vejskel må ikke opføres nogen form for bebyggelse eller indrettes oplag eller lignende. 6.7 Ved etablering af højlagre kan disse, uanset bestemmelserne i Bygningsreglementet, placeres indtil 20 m fra skel og nærmere anden bebyggelse på sammen grund end angivet i reglementet. Ejendommen er endvidere omfattet af Kommuneplan 2014 for Ishøj Kommune.
SERVITUTTER/DEKLARATIONER NR. DATO / LØBENR.
SERVITUT
15 + 17-19 15 + 17-19 17-19 15 15 15 17 15 + 17 15 + 17-19
Dok om bebyggelse, benyttelse, grundejerfor. Mv. Byplanvedtægt nr. 8 Dok om transformerstation mv. Dok om forsynings-/afløbsledninger mv. Dok om ændring af befæstet areal Dok om parkering Vedtægter for ejerforening tillæg Lokalplan 1.27 Servitut: tilslutning til fjernvarme
ISIK90087/ISIK90088
14.10.1966-3594-11 21.10.1967-7516-11 20.11.1969-12153-11 27.12.1974-22136-11 15.01.1975-834-11 26.03.1979-9596-11 20.02.1986-6335-11 21.04.1999-9865-11 14.01.2015-1005984999
8
INDUSTRIGRENEN 15
Køge Bugt Motorvejen Industrigrenen 15 + 17-19 Motorring 4
INDUSTRIGRENEN 15 ISIK90087/ISIK90088
9
PLANTEGNING | 15 Stueplan
ISIK90087/ISIK90088
10
PLANTEGNING | 15
ISIK90087/ISIK90088
11
INDUSTRIGRENEN 15
INDUSTRIGRENEN INDUSTRIGRENEN 17 -1519 ISIK90087/ISIK90088
12
PLANTEGNING | 19
ISIK90087/ISIK90088
13
INDUSTRIGRENEN 17 - 19
INDUSTRIGRENEN 17 - 19 INDUSTRIGRENEN 15 ISIK90087/ISIK90088
14
ØKONOMISKE OPLYSNINGER | 15 SALGSVILKÅR Ejendommen udbydes til kr. 17.500.000
LEJEOVERSIGT Nedenstående tager afsæt i et standardlejeforhold, hvor udlejer har udgifter til udvendig vedligehold/hensættelser til varmeanlæg og egen administration. Lejer afholder resten af ejendommens udgifter. Anslået lejeindtægt.
LEJER
ANVENDELSE
AREAL I M²
ÅRLIG LEJE
VURDERINGSLEJE P.A.
Ingen Ingen Ingen Ingen Total
Kontor I, 1.+2. Kontor II, 1.+2. Lager Kælder
926 926 626 416 2.894
601.900 601.900 281.700 83.200 1.568.700
650 650 450 200
EJENDOMSUDGIFTER De ejer påhvilende driftsudgifter udgør:
UDGIFTER
BRUTTO EX. MOMS
Grundskyld og dækningsafgift (estimeret) Øvrige afgifter (vand, renovation m.v.) El, gas og varme, fællesarealer Forsikringer (estimeret) Renholdelse inkl. vicevært Elevator, brandanlæg, sprinklere, mv. Øvrige udgiftsposter Henlæggelser varmeanlæg Henlæggelser tekniske installationer Udvendig vedligeholdelse, bygning Udskiftning af varme installationer Udskiftnings af tekniske installationer Indvendig vedligeholdelse, bygning Administration, estimeret 2% Udgifter i alt
5 kr./m² 2.894 m² 0 kr./m² 2.894 m² 40 kr./m² 2.894 m² 0 kr./m² 2.894 m² 0 kr./m² 2.894 m² 0 kr./m² 2.894 m²
113.032 0 0 28.940 0 0 0 14.470 0 115.760 0 0 0 29.822 302.024
NETTOLEJE Herefter kan nettolejen ved fuld udlejning beregnes til: Lejeindtægt, jf. lejeroversigt
kr.
1. 568.700
Ejendommens netto udgifter
kr.
160.052
Nettoleje
kr.
1.408.648
Svarende til et afkast (fuldt udlejet) på 1.408.648/17.500.000 = 8,05%
ISIK90087/ISIK90088
15
LEJERANDEL
NETTO EX. MOMS
100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 0% 0% 0% 0% 0% 100 % 0%
0 0 0 0 0 0 0 14.470 0 115.760 0 0 0 0 160.052
ØKONOMISKE OPLYSNINGER | 17-19 SALGSVILKÅR Ejendommen udbydes til kr. 17.500.000
LEJEOVERSIGT Nedenstående tager afsæt i et standardlejeforhold, hvor udlejer har udgifter til udvendig vedligehold/hensættelser til varmeanlæg og egen administration. Lejer afholder resten af ejendommens udgifter. Anslået lejeindtægt.
LEJER
BELIGGENHED
ANVENDELSE
AREAL I M²
ÅRLIG LEJE
VURDERINGSLEJE P.A.
Ingen Ingen Ingen Total
Industrigrenen 17,1 Industrigrenen 17,2 Industrigrenen 19
Lager Lager Lager
715 194 2.643 3.552
71.500 19.400 1.189.350 1.280.250
100 100 450
EJENDOMSUDGIFTER De ejer påhvilende driftsudgifter udgør:
UDGIFTER
BRUTTO EX. MOMS
Grundskyld og dækningsafgift (estimeret) Øvrige afgifter (vand, renovation m.v.) El, gas og varme, fællesarealer Forsikringer Renholdelse inkl. vicevært Elevator, brandanlæg, sprinklere, m.v. Øvrige udgiftsposter Henlæggelser varmeanlæg Henlæggelser tekniske installationer Udvendig vedligeholdelse, bygning Udskiftning af varme installationer Udskiftning af tekniske installationer Indvendig vedligeholdelse, bygning Administration, estimeret 2% Udgifter i alt
5 kr./m² 3.552 m² 0 kr./m² 3.552 m² 30 kr./m² 3.552 m² 0 kr./m² 3.552 m² 0 kr./m² 3.552 m² 0 kr./m² 3.552 m²
152.182 0 0 35.520 0 0 0 17.760 0 106.560 0 0 0 22.962 334.984
NETTOLEJE Herefter kan nettolejen ved fuld udlejning beregnes til: Lejeindtægt, jf. lejeroversigt
kr.
1.280.250
Ejendommens netto udgifter
kr.
147.282
Nettoleje
kr.
1.132.968
Svarende til et afkast (fuldt udlejet) på 1.132.968/17.500.000 = 6,47%
ISIK90087/ISIK90088
16
LEJERANDEL NETTO EX. MOMS 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 0% 0% 0% 0% 0% 100% 0%
0 0 0 0 0 0 0 17.760 0 106.560 0 0 0 22.962 147.282
ØVRIGE OPLYSNINGER OVERTAGELSE Ejendommene kan overtages efter nærmere aftale.
MOMS Ejendommene er momsregistreret.
BILAG Der henvises til ejendommenes datarum. Kontakt Newsec Advisory for adgang.
FORBEHOLD Dette prospekt er baseret på data fra offentlige kilder og informationer modtaget fra opdragsgiver. Newsec Advisory er af den opfattelse, at oplysningerne i prospektet er korrekte og fyldestgørende, men påtager sig ikke ansvaret for eventuelle fejl eller mangler.
BESIGTIGELSE Alle henvendelser vedrørende ejendommene, herunder besigtigelse, bedes efter aftale med opdragsgiver venligst rettet til:
KLAUS ULRIK MALMSTRØM-ØSTERBALLE
Seniorrådgiver, HD (F) Ejendomsmægler, MDE Tlf.dir: 7 78 96 39 E-mail: Klaus.osterballe@newsec.dk
OLIVER HANSEN
Rådgiver Cand.merc.jur Tlf.: 28 43 53 13 E-mail: Oliver.hansen@newsec.dk
ISIK90087/ISIK90088
ISIK90087/ISIK90088
18