Prospekt Købmagergade 23 by Newsec Advisory A/S

SALGSPROSPEKT KØBMAGERGADE 23 I 1150 KØBENHAVN K I MSDK90077 I CSC / JJE

STRØGEJENDOM – STOR UDSKUDT SKAT OG ÉN LEJER

NEWSEC ADVISORY A/S Silkegade 8, 1113 København K - Tlf.: 33 14 50 70 Banegårdspladsen 20A, 8000 Aarhus C - Tlf.: 87 31 50 70 www.newsec.dk - info@newsec.dk

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

SALGSPROSPEKT - Sagsnr. MSDK90077

KØBMAGERGADE 23, KØBENHAVN K ▪

Strøgejendom – fuldt udlejet til én lejer

▪

Lav risiko for tomgang

▪

Samlet areal på 458 m²

▪

Gennemsnitlig leje på kr. 3.193 pr. m²

▪

Mulighed for selskabshandel – udskudt skat på ca. kr. 8.000.000

▪

Ved selskabshandel og 60% belåning giver den investerede kapital et afkast på over 10% - se side 13

Kontantpris: kr. 40.000.000 Startafkast: 3,21%

SALGSPROSPEKT - Sagsnr. MSDK90077

EJENDOMMEN Unik beliggenhed på Købmagergade mellem Rundetårn og Storkespringet og med kun 50 meter til Illum. Ejendommen er udlejet til én lejer, som benytter ejendommen til restaurant, kontor og bolig. Ejendommen er opført i 1825 og består af en fireetagers bygning i tre fags bredde. Ejendommen består oprindelig af et forhus samt et baghus, men er siden sammenbygget med en mindre mellembygning opført i 2003. Stueetagen i forhuset og mellembygningen er indrettet til restaurant med spisepladser og køkken. Baghuset ligger i forskudt plan, og fra mellembygningen er der adgang til nyistandsatte kundetoiletter ½ etage ned og yderligere siddepladser ½ etage op. Fra stueetagen i forhuset er der intern trappe til 1.sal, som ligeledes benyttes til siddepladser til restaurantens gæster. Herfra er der desuden adgang til tagterrasse på ca. 25 m², som er beliggende ovenpå mellembygningen. 2. sal er indrettet som et stort åbent kontor med tekøkken og toilet. 3. og 4.sal i forhuset er indrettet som bolig, som er udlejet til samme lejer på en separat lejekontrakt. I baghuset findes restaurantens grovkøkken på 1. og 2.sal. Her er desuden også køle- og fryseboks. 3. sal benyttes til lager og 4.sal er indrettet som personalerum. I baghuset er der installeret madelevator mellem etagerne. Under forhuset findes desuden kælder, som benyttes til lager for drikkevare, tørvarer, service mv. Ejendommen er udlejet på to separate kontrakter til Falafel House ApS, som har benyttet ejendommen i ca. 20 år.

SALGSPROSPEKT - Sagsnr. MSDK90077

OMRÅDET OG TRAFIKALE FORHOLD KØBENHAVN - INDRE BY Indre by omfatter Københavns ældste kvarter med små, smalle stræder og skæve huse. I centrum finder du et mylder af gode shopping gade, top-seværdigheder, hyggelige cafeer, restauranter, foruden parker, hyggelige kanaler og en moderne havnefront. Hovedåren i city er gågaden Strøget, der løber fra Rådhuspladsen til Kongens Nytorv.

CITYRINGEN Cityringen vil med sin 15,5 kilometer lange underjordiske tunneler forbinde København H, Indre By, Østerbro, Nørrebro, Vesterbro og Frederiksberg. Den nye metrolinje får 17 underjordiske stationer, og på to af stationerne, Frederiksberg og Kongens Nytorv, kan man skifte til de eksisterende metrolinjer. Hele Cityringen vil være i tunnel, i modsætning til etape 1 og 2 som også har overjordiske strækninger, og etape 3 som består af både tunnel, overgrundsbane og bane i terrænniveau.

HURTIGT GENNEM BYEN Metroen vil ligesom den eksisterende metro have hyppige afgange og køre uden en egentlig køreplan. Det vil tage 24 minutter at køre hele Cityringen rundt, og da metrotogene kører i begge retninger, vil den tidsmæssigt længste tur mellem Københavns H og Skjolds Plads tage 12 minutter.

FOOTFALL 2018 (pr. time målt over 12 mdr.)

4.626

2.978 4.569

4.128

4.074 7

4.402 4.264

6 1

SALGSPROSPEKT - Sagsnr. MSDK90077

OMRÅDET OG TRAFIKALE FORHOLD Kongens Have Københavns Centrum

Rundetårn

Friheden Station

Avedøre Station

KØBMAGERGADE 23 Amagermotorvejen

Københavns Lufthavn

Stamholmen 175

UDVALGTE AFSTANDE FRA EJENDOMMEN: km

min.

Christiansborg Slot

Børsen

UDVALGTE AFSTANDE FRA EJENDOMMEN:

SALGSPROSPEKT - Sagsnr. MSDK90077

Kongens Nytorv

600 m

2 min.

Gammel strand Metro (2019)

300 m

1 min.

Nørreport Metro

600 m

3 min.

Hovedbanegården

1,3 km

5 min.

Københavns Lufthavn

9,3 km

15 min.

KØBMAGERGADES HISTORIE Købmagergade er en gågade i centrum af København, der strækker sig fra Strøget til Kultorvet. På gaden ligger blandt andet Rundetårn, stormagasinet Illum, kollegiet Regensen og hatteforretningen Petitgas. Navnet Købmagergade kan sandsynligvis føres tilbage til vikingetiden, som del af vejen fra Roskilde til overfartsstedet til Amager og Skåne ved Højbro. Gaden hed oprindeligt Bjørnebrogade og en bjørn var en slags dæmning, der lå over middelalderens fæstningsgrav ved Nørrevold. Fra 1400-tallet hed den Kjødmangergade, hvilket skyldtes at slagterne her holdt til efter de i 1408 var forvist fra Vimmelskaftet. I 1451 forbød Christian 1. andre at bruge kødmanger-embedet "end de, der boede i de kjødmangerboder, som af Arilds tid har været kødmangerboder", ligesom en lavsskrå fra middelalderen fastslog, at "den, der vil være kødmanger, skal bo i Kødmangergaden i den gård, som kødmangere har boet i". Med tiden udviklede de mange slagterier inde i byen sig til et sundhedsmæssigt problem. I 1577 forbød man slagterier inden for voldene, og slagterne flyttede i stedet ud på Vesterbro. Efterhånden glemte københavnerne de gamle slagterboder, og "Kjødmangergade" blev efterhånden til "Købmagergade" (folkeetymologi). Første gang man støder på navnet "Købmagergade" er omkring 1660, men først på 1800tallet er navnet almindelig udbredt. Købmagergade blev hårdt ramt af bybranden i 1728 og kun Rundetårn står tilbage fra tiden før, ligesom gaden også ramtes hårdt under bybranden i 1795. Indtil 1871 var Lille Købmagergade navnet på den strækning, der går fra Skindergade til Kultorvet. Denne og Store Købmagergade (fra Skindergade til Amagertorv) har siden da blot heddet Købmagergade.

SALGSPROSPEKT - Sagsnr. MSDK90077

OFFENTLIGE OPLYNINGER EJENDOMSFAKTA AREALOPGØRELSE OG ANVENDELSE Ejendommen har matrikel nr. 0060, Frimands Kvarter, København. Ejendommens grundareal udgør 96m², heraf vej 0m². Ejendommens areal jf. BBR.:

BYGNINGS NR. ANVENDELSE

BEBYGGET SAMLET BYGNINGSAREAL (M²) AREAL (M²)

KÆLDERAREAL (M²)

TAGETAGE ERHVERVSAREA (M²) L I ALT (M²)

SAMLET BOLIGAREAL (M²)

Restaurant

218

199

Lager

120

144

338

343

I alt

OFFENTLIG VURDERING PR. 01.10.2017 Ejendomsværdi

kr. 8.300.000

Grundværdi

kr. 2.505.300

FORSIKRINGSFORHOLD: Ejendommen er forsikret hos Topdanmark under policenummer 9434 148 674. Forsikringen dækker: Brand, vand, storm, svamp, insekt og rørskade.

SERVITUTTER/DEKLARATIONER 14.03.1947-10606

Dok om byggetilladelse og vilkår herfor mv.

05.11.1990-64231

Lokalplan nr. 164

12.09.1991-66744

Dok om byggetilladelse og vilkår herfor mv.

04.10.1991-913398

Dok om fundering og grundvandssænkning mv.

23.01.1995-913399

Dok om fjernvarme

07.04.2000-37451

Lejekontrakt med Falafel House. Uopsigelig til ¼-2010. Ikke til hinder for prioritering

ENERGIMÆRKNING Under udarbejdelse.

SALGSPROSPEKT - Sagsnr. MSDK90077

OFFENTLIGE FORHOLD OG PLANER Ejendommen er omfattet af Lokalplan nr. 165, vedrørende ‘Købmagergade’ af November 1990. Lokalplanen indeholder følgende bestemmelser (uddrag): §3. Anvendelse Stk.1. Stueetagen samt kælderetagen, hvor dennes loft ligger mere end 1,25m over gadeniveau, fastlægges til publikumsorienterende serviceerhverv, såsom butikker, restauranter og lignende. Ovennævnte etager må ikke anvendes til liberale erhverv, såsom pengeinstitutter, advokat- og ejendomsmæglervirksomhed, forsikringskontorer, klinikker og lignende. Stk.2. Magistraten (Plandirektoratet) kan i særlige tilfælde, uanset stk.1 – hvor den pågældende virksomhed udøves efter principper, som i særlig grad er publikumsorienterede – tillade indretning af den i stk. 1, 2. afsnit nævnte virksomhed. §4. Bebyggelsens ydre fremtræden Stk.1. Bygningernes facade mod Købmagergade, Kultorvet, en mindre del af Rosengården og Frederiksborggade skal, for så vidt angår materialer, udformning, farve og øvrige ydre fremtræden efter magistratens skøn være samstemmende med omgivelserne og områdets karakter, og eksisterende bebyggelse må i nævnte henseende ikke ændres uden Magistratens tilladelse. Stk.2. Skiltning, reklamering og facadebelysning samt sætning af markiser, udhængsskabe og andet facadeudstyr må ikke finde sted uden Magistratens godkendelse. Skilte, reklamer, lysinstallationer, markiser, udhængsskabe og andet facadeudstyr skal udformes således, at der efter Magistratens skøn tilvejebringes en god helhedsvirkning i forhold til den pågældende bygnings arkitektoniske karakter med hensyn til placering, omfang, materialer, farver, skrifttyper og lignende. Facade- og reklamebelysning samt lysskilte, herunder blinkende reklameskilte, lysaviser, signboards og lignende, må ikke ved blænding, reflekser farver eller ved sit udseende være til ulempe for omgivelserne eller virke skæmmende i forhold til gadebilledets særlige karakter og den pågældende bygnings arkitektoniske udtryk.

SALGSPROSPEKT - Sagsnr. MSDK90077

ØKONOMISKE OPLYSNINGER SALGSVILKÅR KR. 40.000.000 Ejendommen udbydes til salg på kontantbasis, men Newsec Advisory A/S er gerne behjælpelig med at undersøge finansieringsmulighederne, såfremt køber ønsker ejendommen belånt.

FORDELING AF AREALER JF. LEJEKONTRAKT LEJER

BELIGGENHED

ETAGE

ANVENDELSE

Falafel House

Forhus

Kælder

Teknik/arkiv

Falafel House

Forhus

Stuen

Restaurant

Falafel House

Forhus

1.sal

Restaurant

Falafel House

Forhus

2.Sal

Kontor

Falafel House

Forhus

3. - 4.sal

Bolig

Falafel House

Mellembygning

Stuen

Restaurant

Falafel House

Baghus

Kælder

Toiletter

Falafel House

Baghus

Stuen

Restaurant

Falafel House

Baghus

1.Sal

Køkken

Falafel House

Baghus

2.Sal

Køkken

Falafel House

Baghus

3.Sal

Lager

Falafel House

Baghus

4.Sal

Lager

Total

AREAL I M² (JF. LEJEKONTRAKT)

458

AKTUEL LEJE PR. 01.05.2019 LEJER

ANVENDELSE

Falafel House

Restaurant, kontor mv.

Falafel House

Bolig

Total

SALGSPROSPEKT - Sagsnr. MSDK90077

AREAL I M² ÅRLIGE LEJE

LEJE PR. M²

FORUDBETALT LEJE/DEPOSITA

367

1.329.525

3.623

332.381

132.806

1.459

66.403

458

1.462.332

3.193

398.784

ØKONOMISKE OPLYSNINGER DE EJER PÅHVILENDE DRIFTSUDGIFTER UDGØR UDGIFTER

BRUTTO EX. MOMS

LEJERANDEL

NETTO EX. MOMS

Grundskyld 2019

66.208

Dækningsafgift 2019

45.372

Renovation, renhold og rottebekæmpelse 2019

11.130

100%

Forsikringer

20.293

2.290

36.640

21.935

Varmeregnskab Øvrige udgiftsposter Udvendig vedligeholdelse, bygning 80 kr./m²

458 m²

Administration, estimeret til 1,5% af den årlige leje

203.868

Udgifter i alt Driftsomkostninger pr. m², udlejer

421

NETTOLEJE Herefter kan nettolejen ved fuld udlejning beregnes til: Lejeindtægt, jf. lejeroversigt

kr. 1.462.332

Ejendommens netto udgifter

kr.

Nettoleje

kr. 1.269.593

EJENDOMMENS STARTAFKAST .

1.269.593 x 100 40.000.000 – 398.784

SALGSPROSPEKT - Sagsnr. MSDK90077

192.738

3,21 %

192.738

ØKONOMISKE OPLYSNINGER FORVENTET AFKAST AF INVESTERERET KAPITAL Ejendommens købesum: kr. 40.000.000 / 1. års nettoindtægt: kr. 1.269.593 / IRR: 10,61% Belåning

BELÅNING Fastforrentet obligationslån (20 år)

ANDEL AF KØBESUM 60%

LÅNEBELØB

RENTE

24.000.000

1,70%

Nettoindtægt efter belåning: kr. 845.748

OMKOSTNINGER VED KØB Advokat, revisor mv.

400.000

Stempelomkostninger ved lån (1,5%)*

120.000

Omkostninger total

520.000

*Allerede betalte stempelomkostninger udgør ca. kr. 11.000.000

KONTANT BEHOV Udbetaling Udskudt skat (ved selskabshandel)

16.000.000 kr. 8.000.000 kr.

Deposita

398.784 kr.

Samlede omkostninger ved køb

520.000 kr.

Total kontantbehov

IRR

8.121.216 kr.

10,61

SALGSPROSPEKT - Sagsnr. MSDK90077

YDELSE P.A. (U/AFDRAG) 407.928

OVERTAGELSE Ejendommen kan overtages efter nærmere aftale.

SELSKABSHANDEL Handlen kan evt. gennemføres som en selskabshandel efter nærmere aftale og forhandling.

MOMS Ejendommen er momsregistreret.

BESIGTIGELSE Alle henvendelser vedrørende ejendommen herunder besigtigelse bedes efter aftale med ejeren venligst rettet til:

NEWSEC ADVISORY A/S Silkegade 8 1113 København K Tlf. 33 14 50 70

CASPER SCHOUGAARD Senior investeringsrådgiver, Associate Director, Ejendomsmægler, MDE E-mail: casper.schougaard@newsec.dk Tlf.: 28 12 73 65

JESPER JENSEN Partner, seniorinvesteringsrådgiver Finansøkonom, HD, Ejendomsmægler, MDE E-mail: jesper.jensen@newsec.dk Tlf.: 30 52 19 45

SALGSPROSPEKT - Sagsnr. MSDK90077