¿La ciudad de Rosario dará lugar a la implementación de los conjuntos inmobiliarios?

La posibilidad surge a partir de las modificaciones al Código Civil y Comercial (CCC) de 2015, ¿Rosario debería adecuar su normativa?

La Inspección General de Justicia de la Nación (IGJ), estableció a través de una resolución general de mayo pasado que los clubes de campo, barrios cerrados y countries deberán adecuarse al “régimen de propiedad horizontal especial” y otorgó inicialmente 180 días de plazo que luego amplió a 360 días (con opción a sanciones si esto no ocurre) incluyendo a las asociaciones civiles de vecinos que en la práctica funcionan como “organizadores” de estos barrios. Esta situación surge a partir de las modificaciones al Código Civil y Comercial (CCC) de 2015, que estructuran al derecho real “Conjuntos Inmobiliarios” como derecho común para toda la Nación (federal). Rosario (ciudad) había prohibido en 2010 por Ordenanza la existencia de barrios privados o cerrados y clubes de campo sinembargo en el gran Rosario -con Funes a la cabeza, seguido por Roldán, Pueblo Esther, Zavalla, Ibarlucea y demás- se generaron muchas urbanizaciones bajo esta figura. AEV Revista entrevistó a las abogadas y asesoras en desarrollos ambientales, Eliana G. Privitera y Roxana M. Rodríguez, también docentes e investigadoras de la UNR, para explicar los alcances de este conflicto de competencias (normas nacionales vs. normativa local). ¿Los conjuntos inmobiliarios son una figura atractiva para que sectores privados puedan generar vivienda? Esta figura jurídica, ¿Abre nuevas alternativas de regulación para Rosario y la región que faciliten acceso a la vivienda en lotes urbanos con servicios?

- ¿La prohibición por Ordenanza que rige en Rosario desde 2010 para la existencia de barrios cerrados y clubes de campo, con la sanción del Código Civil y Comercial (CCC) cambia o la ciudad tiene autonomía para sostener esta ordenanza pese al Código Civil?

Para responder esta pregunta hay que hacer historia. Santa Fe fue una de las primeras provincias en legislar sobre formas asociativas de convivencia, por Decreto 1717/1983, usándose principalmente la prehorizontalidad y, por supuesto también se localizaron en la ciudad de Rosario, “Programas Por Convenio Urbanístico en Suelo Urbanizable” que las admitió por ordenanza 6.492/1997, reglamentada por Decreto del Ejecutivo Municipal No 1.542/2000, en lo referente a la figura de Barrios Privados.

En el año 2010, en Rosario se sanciona la ordenanza 8725 por la que se suprime la figura de barrios privados o cerrados y prohíbe la de clubes de campos, y ello le estaba permitido, en su momento, ya que no existía previsión expresa en el orden nacional sobre tales desarrollos.

El punto es que, con la sanción del Código Civil y Comercial (CCC) en 2015, el entramado normativo se ordena, y crea un nuevo derecho real, con características típicas, a la par que reconoce las facultades territoriales de los gobiernos provinciales y locales en cuanto a la reglamentación de lo que es precisamente su competencia, es decir las normas administrativas que rigen aspectos como: zonas autorizadas, dimensiones, cargas y demás elementos urbanísticos (art. 2075) y su localización (Art 2079).

Que quede claro que hubo todo un movimiento previo al 2015 que demandó que el legislador nacional se hiciera cargo de la carencia normativa, y fue así como se abre el debate sobre esta peculiar urbanización, y luego se plasma en el vigente CCC, el derecho real conjuntos inmobiliarios como una figura amplia que comprende las diversas modalidades existentes en los territorios, subsistiendo para los gobiernos locales la capacidad de detallar sobre su implementación. - ¿Rosario está obligado a reconocer y aceptar a los Conjuntos Inmobiliarios entonces?

Lo cierto es que el Congreso fijó el encuadre jurídico, las características tipificantes que estructuran al derecho real Conjuntos inmobiliarios como derecho común para toda la Nación. La situación particular en Rosario es que nos encontramos en un peldaño anterior, es decir no se posibilita la implementación del derecho real. Por otra parte, también hay que tener en cuenta que, a nivel provincial, se avanzó en la registración de la figura, por ejemplo, el Decreto N° 1309/2017 sienta reglas sobre confección y registración de mensura, en sus artículos 67 y 68 se plantea tanto la migración como la adecuación a CI.

- ¿Con los parques industriales pasa lo mismo, la figura de Conjuntos Inmobiliarios también incluye a estos espacios como forma de organización? ¿Cómo quedan estos espacios en Rosario?

Qué es conjunto inmobiliario en Argentina lo determina el Código de fondo. No depende de la regulación local. Los parques industriales, empresariales o náuticos quedan englobados por el artículo 2073 que sienta una definición comprensiva de los emprendimientos urbanísticos que encuadran en la norma. Obviamente que es un tema sumamente sensible, y habrá que articular con reglamentaciones vinculadas al área, como la Ley 11.525 de Santa Fe, entre otras.

- ¿Qué implica esto para Rosario?

Actualmente, a nivel nacional está instalado el debate que suscita la adecuación de los Conjuntos inmobiliarios preexistentes a lo normado en el CCC, como el texto no define claramente el alcance, procedimiento y plazo de la adecuación se han suscitado muchas dudas. Este año el tema toma relevancia a partir de la Resolución 25/20 y posterior extensión de plazo por la 27/2020 de la Inspección General de Personas Jurídicas -con asiento en CABA-, que ordena plazos para la adecuación y sanciones en caso de no efectuarse, las que son cuestionadas porque sería necesario una ley del Congreso que determine forma de adecuación, plazo y sanción en su caso. Puede sostenerse que tal normativa no es aplicable en forma directa en Santa Fe, pero constituye un antecedente más que importante para que la situación se normalice.

En concreto lo que implica para Rosario, atendiendo a la experiencia previa en la ciudad en convenios urbanísticos, es la posibilidad de rediseñar su entramado normativo, acogiéndose a lo previsto por el CCC, y conjugando por ejemplo, con la Ordenanza N° 9.068 “Reordenamiento Urbanístico del Cordón Perimetral de la Ciudad de Rosario” en cuanto posibilita un régimen diferencial para los desarrollos urbanos integrados, como también reconoce la necesaria concertación entre actores públicos y privados.

-¿Los barrios creados antes de la sanción de esta ordenanza en Rosario y los que están en el gran Rosario (Funes, Roldan, Alvear, etc.) tienen que adaptar su normativa al nuevo Código Civil? ¿Qué tiempo tienen para hacerlo? ¿qué implicancias jurídicas e impositivas pueden tener si no lo hacen?

Esta pregunta es por demás de interesante, ya que sea por propia voluntad de los propietarios del conjunto inmobiliario a adecuar o, en caso de sancionarse una norma -ya sea por el congreso nacional como plantean algunos colegas o en el nivel provincial- que lo ordenase, en Rosario esta suprimida y prohibida tal figura jurídica, estamos ante un panorama incierto.

Por otra parte, suponiendo que en Rosario se rearticule normativamente, y se acepte su permisión, hay que tener en cuenta cada caso en concreto por las diversas formas de constitución – a través de derechos personales exclusivamente o con coexistencia de derechos personales y reales -previas al CCC que requerirán migración o adecuación.

Otro punto más que importante son las erogaciones que el procedimiento de adecuación conlleva en sí mismo, renovación de planos, trámites ante organismos administrativos provinciales y/o municipales, reposición de sellados fiscales, registración catastral, honorarios de agrimensores, escribanos, etc.

Por otro lado, los jueces no le reconocen el carácter de título ejecutivo al cobro de las expensas dentro de countries y barrios cerrados, por no ser consorcio, o sea, por no adecuarse a propiedad horizontal como exige el Código.

Principalmente esta situación depende de las pruebas que se ventilen en el juicio, hay antecedente jurisprudencial de Cámara, por un caso en Santo Tomé que en su ordenanza 2843/11 estableció directrices sobre Urbanizaciones Especiales Cerradas. El desarrollo urbanístico conformado como asociación civil, planteo judicialmente ante un incumplimiento de un asociado en el pago de contribuciones, expensas o cuotas sociales, y se hizo lugar a la demanda y condeno al pago.

Dra. Eliana Privitera

Dra. Eliana Privitera egprivitera@mediourbano.com •Analista de Sistemas de Computación •Abogada •Profesora Universitaria Educación Secundaria y Superior •Doctoranda del Doctorado en Derecho, Escuela de Graduados, Facultad de Derecho U.N.R.

Dra. Roxana M. Rodríguez

Dra. Roxana M. Rodríguez rmrodriguez@mediourbano.com •Abogada Litigante •Especialización en Derecho Inmobiliario Urbanístico y de la Construcción UNR (Cursado completo) •Docente Universitaria Facultad de Derecho Rosario- UNR