Peter L. Murray
JAV Harvardo teisės mokyklos profesorius
nekilnojamojo TurTo sandorių PRANAŠUMAI EUROPOJE Man labai malonu ir didelė garbė būti pakviestam į šį ypatingą renginį, į kurį susirinko tiek garbių svečių, ir pristatyti nekilnojamojo turto sandorių ir susijusių teisinių Europos ir JAV institucijų lyginamąją analizę. Nors mes, amerikiečiai, labai didžiuojamės daugeliu savo teisinių institutų, tačiau nekilnojamojo turto perdavimo ir finansavimo srityje kai kurių Europos šalių šiuolaikinės notarinės sistemos civilinės teisės srityje tiek savo sąnaudomis, tiek efektyvumu gerokai pralenkia anglo-amerikiečių teisinę sistemą, šiuo metu vyraujančią Jungtinėse Amerikos Valstijose ir Jungtinėje Karalystėje. Daugelį amžių notaras buvo svarbi daugelio šalių teisinių sistemų dalis civilinės teisės srityje. Civilinės teisės sistemos notariatas, kurio šaknys glūdi romėnų teisėje, per pastaruosius du tūkstantmečius išaugo į savo nacionalines formas. Tačiau beveik kiekvienoje notarinėje jurisdikcijoje nekilnojamojo turto perdavimai liko priskirti pagrindinei, dažniausiai – išimtinei notariato kompetencijai. Daugelyje jurisdikcijų nekilnojamojo turto perdavimo dokumentai buvo apibrėžiami kaip „valstybiniai dokumentai“, kuriuos gali surašyti ir kurių autentiškumą gali patvirtinti tik valstybės tarnautojai. Notarą, kaip išimtinį teisininką, tvarkantį turto perdavimo dokumentus, saugojo jo, kaip pusiau valstybės tarnautojo, įgalioto surašyti valstybinius dokumentus ir patvirtinti jų autentiš-
kumą, statusas, taip pat įvairūs kiti profesinį statusą apibrėžiantys ir profesinę veiklą reglamentuojantys įstatymai, taisyklės ir praktikos. JAV, Anglijoje ir daugelyje buvusių Anglijos kolonijų nekilnojamojo turto sandoriai nereikalauja notaro dalyvavimo, nes jie yra tik privatinės teisės dalykas. Šalims, norinčioms perduoti nekilnojamąjį turtą, padeda jų privatūs teisininkai, o neseniai tai pradėjo daryti ir ne teisinės komercinės bendrovės arba licencijuoti žemės perdavimo dokumentų tvarkymo paslaugų teikėjai. Nors Anglijoje ir JAV yra asmenys, vadinami valstybės notarais (angl. notaries public), valstybinio dokumento (angl. public document) sąvoka šioms teisinėms kultūroms iš tikrųjų yra svetima, todėl notarų teisinės kvalifikacijos ir teisinės funkcijos šiose jurisdikcijose yra nedidelės. Daugelį šimtmečių kontinentinės Europos teisinėse kultūrose nekilnojamojo turto sandoriai buvo patikėti notarams, o anglo-amerikiečių jurisdikcijose – sandorio šalims ir privatiems advokatams, beveik neatsižvelgiant į vienos ar kitos sistemos santykinius privalumus. Europoje notarų vaidmuo buvo integruotas į teisinę kultūrą. Ypač tokiose šalyse, kaip Vokietija, kur notarai anksčiau buvo ir dabar yra labai patyrę ir dirba gana efektyviai, buvo sunku įsivaizduoti, kad nekilnojamojo turto perdavimas gali vykti kokiu nors kitu būdu. Juolab kad anglo-ameri25
Tarptautinis bendradarbiavimas
NOTARIATAS
