«Immobilienkäuferwollen rundum betreutwerden»

DieneuenMedienwerdeninderBranchekünftigvielesverändern,

glaubtJörgJanser,LeiterWohnimmobilienbeiWalde&Partner

Residence: DieStimmungimMarktfür Wohnimmobilienhatsicheinwenig abgekühlt,ineinigenSegmentenundan manchenOrtensinkendiePreise.Weshalb?

JörgJanser: Mitdem Niederstwertprinzip, dasvorgibt, dass fürden Belehnungswerteiner Liegenschaftneu dertiefere Wert ausder bankinternen Schätzungoder demKaufpreis herangezogenwerdenmuss, isteineweitereHürde fürdie Käufer von Immobilien geschaffenworden. Zudemist im Luxussegment dasAngebot grösserals noch vorein paar Jahren.Auch dieAbschaffung derPauschalbesteuerung im Kanton Zürich hatdie Nachfrageregionalabgekühlt. Generell istdie StimmungimMarkt aber nach wievor gut. Verflogenist die Euphorie, wasimSinne allerMarktteilnehmerjedochbegrüssenswertist.

Es kommen immerviele neue Eigentumswohnungen aufden Markt. Welche AnstrengungenmüssenVermittler unternehmen, um für sieKäuferzufinden?

Neue Marktteilnehmer drängenindie Vermittlung vonLiegenschaften.Könnensichdie Konkurrentenetablieren?

Siesindvor allemimGrossraum Zürichund in derZentralschweiz tätig. Diesebeiden Regionen habenzuletzt einerobuste Nachfrageverzeichnet.Wie schätzenSie hier die Marktentwicklungein?

Die Marktentwicklung seheich positiv, da beide Regionen wirtschaftlich starksind undsich auch weiterhingut entwickeln werden.Zudemist dasEigenheimeinegute Möglichkeit, seinGeld anzulegenund die Wohnkosten im Vergleich zurMietezu reduzieren.Ich rechne damit,dasssich bei marktgängigenLiegenschaftendie Preise in nächsterZeitseitwärtsbewegenbeziehungsweiseleichtsteigendentwickeln

Beiden Neubau­Eigentumswohnungen unterscheidenwir zwischenEntwicklungsundVermarktungsphase. Es müssen Wohnungen geplantwerden, dienachgefragt werden.Die wichtigstenKriterien sind Flächenbedarf, Anzahl Zimmer,Grundriss. Fürwen werden dieWohnungen gebaut? WelcherAusbaustandardist adäquat? Welche Preise werden vomMarkt aufgenommen? Diese Fragen müssen lange vorder Vermarktung beantwortetwerden. Dazu müssen wirtschaftliche unddemografische Entwicklungen eingeschätzt undantizipiertwerden. Die zweiteentscheidende Phase istdie Vermarktung,welche wichtigerist alsbisherund oftschonsehrfrüh beginnt. Es genügt nichtmehr, nurdie Vorteile eines Projekts hervorzuheben.Immobilienkäufer wollen rundum betreutund beratenwerden–auchinFragender Finanzierung. Undsie wollen sichersein, einklugesInvestmentzutätigen.

DieRegulierungsdichtehat in denletzten Jahren deutlichzugenommen. WelchenEinfluss hat sieauf dieFinanzierung vonWohneigentumunddenMarkterfolg?

Die Tragbarkeit wird vonden Banken heute sehr genaugeprüft.Das istzunächst sinnvoll, da niemandInteresseaneiner Immobilienblasehat.Was dadurchsteigt, istdie Vermarktungsdauer.Dochdie Regulierungsdichte istmittlerweileextrem hoch, dieRestriktionen sind hinund wiederschwierig nachzuvollziehen. Immobilien werden vonden Bankensehrunterschiedlich eingeschätzt.Kaufinteressenten müssen verschiedene Offerten einholen undvergleichen.

Die Einstiegsbarrierebei der Immobilien­Mäklerei isttief. Deswegen kommen bei guterMarktlage viele neue Teilnehmerdazu. Um sich behauptenzukönnen, muss man aber mehrseinals einmehroderweniger guterVerkäufer.Heute sind verschiedene Beratungsleistungen rund um Immobilien gefragt, unddas setztviel Fachwissen und Erfahrungvoraus. Wersich etablieren kann, wirdsich spätestens zeigen,wenndie Marktlageanspruchsvollerwird.

EinBlickindie Zukunft:Wie kauftund verkauftmanWohneigentumin20Jahren? Sicherist,dassesein komplexes Geschäft vonMensch zu Mensch bleibt, beidem viel Geld im Spiel ist und Beratung eine zentrale Rollespielt. Die neuenMedienwerdenin derImmobilienbranche vieles verändern DerKaufeiner Liegenschaftwirdein noch grösseresErlebnisseinals heute,die Inszenierungprofessionalisiert sich.Wer weiss, vielleichtkauft undverkauftman sein Eigenheimdereinst tatsächlich mitdem virtuellenEinkaufswagen wieein Buch!

Interview:DavidStrohm

JörgJanser

Der41-jährige Betriebsökonom mit einem MASinRealEstateManagement leitetden BereichWohnimmobilien bei Walde&Partner Immobilien AG.Das Unternehmen mitStandorteninZollikon, Zürich,Uster,Thalwil undLuzernzählt rund 50 Beschäftigte. (dst.) �www.walde.ch

Visuelle Kunst scheint dasLeitmedium unserer Kultur,sie gehört zurästhetischen Verfeinerung des Homo oeconomicus. Kunstmessenund Biennalenrichtensich längstnichtmehrnur an einFachpublikum, siesindzur in breitenKreisenbeliebten Freizeitbeschäftigung geworden.Auktionshäuserüberbietensich mitspektakulären Umsatzzahlen,was auf einsprunghaftgestiegenes Interesse nicht nurimoberstenSegment schliessenlässt. Wasverkauft wird,musswennnichtin Zollfreilagern, in deneigenen vier Wänden landen–als mobile Kunst,ineinem Rahmen,aufdemSockel,hinterGlas.

Eine reizvolleAlternative zumTafelbild oder zurFotografie wäre,ein Projektvon einemKünstlerpassend zu einerbestimmtenGebäudearchitektur konzipieren zu lassen.Sokönnteman dieMedici im Kleinformatspielenund mitbeteiligtseinam Entsteheneines Kunstwerks,das speziell für daseigeneHausoderdie eigeneWohnung ersonnen wurde. Positiver Nebeneffekt: ManhätteeinUnikat.

WandmalereiimWohnhaus

Wersich beiGaleristenumtut –selbst beijenen,die zusammen mitihren Hauskünstlern Kunst-und Bauprojektefür Unternehmenrealisieren–,ist erstaunt darüber,wie seltenprivate Bauherrenoder Kunstliebhabervon dieser Möglichkeit Gebrauch machen.Ugo Rondinonehat, laut derGalerie EvaPresenhuber,eineehemalige ABB-Industriehalle füreinePrivatperson gestaltet. DasKünstlerpaarLang/ BaumannrealisierteeineWandmalerei fürden Eingangsbereich im Wohnhaus des Luzerner GaleristenUrs Meile, und Hans DanuserschaffteineWandarbeit für einEngadiner Ferienhaus.Das allessind Einzelfälle. «Für viele istund bleibt das Museum dasBehältnis fürKunst», sagt der Kunstvermittler Hubert Bächler. «Dabei hätte einspeziellfür dieeigenen vier Wände konzipiertes Werk besonderesPotenzial. Kunst kann mehrals jedes Vintagemöbel: Sie bietet geistige Auseinandersetzung.» Dasspeziellfür einbewohntes Gebäude geschaffene Werk istselbstverständlich kein Neuland. Kaufleute undFürstenhaben schoninder RenaissanceWandmalereien fürihreSäleschaffenlassen, zurRepräsentation oder zurVerfeinerungdes Lebensstils.Heute wirddirektauf dieArchitekturausgerichtete Kunst in Unternehmen