INTERVIEW

«Die Wirkung im Fokus»

DanielKusioistGeschäftsführereines Immobilienunternehmens,dasin LiegenschaftenfürsozialeInstitutionen investiert.MitgünstigemWohn-und LebensraumundhohemAnspruch andieNachhaltigkeitschafftdieFirma Mehrwert–nichtnurfürihreAnleger

Residence: DassogenannteImpactInvesting hat sich als Form der nachhaltigen Geldanlageetabliert.WasbedeutetderAnsatzim ZusammenhangmitImmobilien?

Daniel Kusio: Mit Investitionen in Immobilien, die wir mit und für eine VielzahlvonunterschiedlichensozialenInstitutionen tätigen, steht die konkrete Wirkung im Fokus, der Impact. Bei allen Projekten achtenwiraufeinenmöglichsthohensozialen Nutzen. Impact Immobilien ist gerade zehn Jahre alt geworden.WeroderwasgabdenAnstosszur GründungdesUnternehmens?

Die Erkenntnis, dass es in der Schweiz mehr bezahlbaren und bedürfnisgerechten Wohn- und Arbeitsraum für Menschen braucht, die in irgendeiner Form sozial benachteiligt oder körperlich beeinträchtigt sind. Soziale Institutionen, die sich dieser Menschen annehmen, stehen vor erheblichen Herausforderungen, geeignete Räumeanzubieten.Wirunterstützensiebeider FinanzierungundderRealisierungentsprechender Projekte. Wer sind heute Ihre Investoren, und welche ZieleverfolgenSiemitIhremEngagement?

NebendenAnkeraktionären,dieseitBeginn dabei sind, hat Impact Immobilien heuteeinbreitesAktionariat,darunterzahlreicheprivateAnlegerundStiftungensowie einige Pensionskassen und institutionelle Investoren. Sie eint der Anspruch, unternehmerischen mit sozialem Nutzen zu verbinden.BeiKapitalerhöhungenverzeichnen wir jeweils ein hohes Interesse. WelchesozialenInstitutionenstehenimFokus?

Die Referenzliste ist inzwischen ebenso breit wie lang. Im Portfolio befinden sich Einrichtungen für ältere Menschen, aber auchfürKinderundJugendliche,fürsolche mit körperlichen und psychischen Beeinträchtigungen.NebenWohnraumschaffen wir auch Aufenthalts- und Arbeitsräume, die den besonderen Bedürfnissen der jeweiligen Gruppe gerecht werden. DieAnsprücheunterscheidensichmanchmal erheblich. Welche Herausforderungen gilt es beisolchenProjektenzumeistern?

Dank den vielen Projekten und jahrelanger Erfahrung kennen wir die unterschiedlichen Anforderungen gut. Bewährt hat sich der Ansatz des nutzerbegleitenden Bauens,beidemeseinesehrengeZusammenarbeit mit den späteren Trägern einer Einrichtung gibt. Das beginnt bei der ersten PlanungsrundeundgehtbiszumEndausbau unddarüberhinaus.WirbringendasKnowhowmitundkoordinierenmitdenArchitektenunddenausführendenGesamtleistern. Sie streben mit Kunden eine Partnerschaft aufAugenhöhean.WiesiehtdieZusammenarbeitkonkretaus?

Ein Beispiel: Zusammen mit der Nathalie-StiftunghabenwirinGümligenbeiBern eine heilpädagogische Schule mit Internat für Kinder und Jugendliche mit Autismus realisiert.NachDefinitionderGrundanforderungen haben wir Angebote eingeholt und gemeinsam ein Kostendach definiert. Wir haben dann die nötigen Kompetenzen zusammengebracht, für die Finanzierung gesorgt und mit der Burgergemeinde das BaurechtfürdasGrundstückausgehandelt.

Die Umsetzung erfolgte in enger Abstimmung mit den Verantwortlichen der Stiftung, die in allen Phasen mitentscheiden konnten. Dies ist für uns eine der Grundlagen für erfolgreiche Projekte. KönnenSieunsweitereBeispielenennen?

In einer Gemeinde am Bielersee sind wir alsInvestorinfürdenBaueinesPflegehotels beigezogen worden. Die Aufgabe war, ein bestehendes Projekt auf die Kosten hin zu optimieren. Dies haben wir gemeinsam mit dem ausführenden Partner für die Gesamtleistung geschafft, ohne dass es zu Abstrichen beim Ausbau und bei den Komfortansprüchen gekommen wäre. Ein anderes Beispiel ist ein Kindergarten, dem Schulräume für Kinder mit einer Körper- und Mehrfachbehinderung angegliedert sind und den wir gemeinsam mit einem versierten Holzbauunternehmen in nur neun Monaten für die Stiftung Aarhus realisiert haben, ebenfalls in Gümligen. Eines der Ziele ist, kostengünstige Mieten möglichzumachen.Wasbrauchtesdazu?

Ziel ist, die Mieten so anzusetzen, dass dieanspruchsvollenRaumbedürfnisseauch mit den bestehenden Ansätzen aus Sozialversicherungen wie IV und AHV zu finanzieren sind. Dazu ist ein gemeinsames Verständnis aller Beteiligten nötig, nicht das maximal Mögliche, sondern das realistisch Machbare zu realisieren. Voraussetzung ist zudem,dassesParzellengibt,diefürdenErwerboderdieNutzungimBaurechtbezahlbar sind.

Zur Person

Daniel Kusio ist Geschäftsführer der Impact Immobilien AG in Bern. Daneben ist er als Mitglied der Geschäftsleitung und Mitinhaber des Vermögensverwalters Invethos AG tätig. Kusio hat an der Universität Bern Betriebswirtschaft, Informatik und Volkswirtschaft studiert. (dst.) impact-immobilien.ch

Welche Rolle kommt bei solchen Vorhaben deröffentlichenHandzu?

Gemeinden und Institutionen können bei der Bereitstellung geeigneter Grundstückehelfen.EinBeispielhierfüristDerendingen (SO). Hier hat sich der Gemeindepräsident persönlich eingesetzt, um ein Stück Land für Arztpraxen und Alterswohnungenbereitzustellen.DerErwerbder

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Parzelle wurde danach von der Gemeindeversammlung angenommen. Inzwischen gibtesmittenimDorf23altersgerechteund erschwinglicheWohnungensowieeineärztliche Gruppenpraxis. SiearbeitennachdemDesign-to-Cost-Ansatz. WasverbirgtsichhinterdiesemBegriff?

Nach diesem einfachen Prinzip wird zu Beginn gemeinsam definiert, was ein geplantes Objekt kosten darf. Nach diesem Kostenziel richten sich dann alle Arbeiten. DiesonstüblichenKostenüberschreitungen soll es bei uns nicht geben. Wir haben in mehrerenjüngstumgesetztenProjektendieses Ziel sogar unterschritten. Bei minimalem Budget braucht es den Verzicht auf alles, was nicht zwingend nötig ist. GehtdasnichtzulastendesKomforts?

Nein! Bei unseren Neubauten entsprechen wir sämtlichen technischen Anforderungen, Normen und Komfortansprüchen und erfüllen oft sogar anspruchsvolle Standards wie etwa Minergie. WiemessenSiedas?

Impact Immobilien hat ein ScoringSystemimEinsatz,dasdetailliertAuskunft über den Nutzen in den drei Nachhaltigkeitsdimensionen gibt. Bezüglich Umwelt etwa erreichen wir über das ganze Portfolio hinweg einen Ausstoss von 10 kg je m2 pro Jahr. Das ist etwa halb so viel wie ein vorbildlicher Branchendurchschnitt. Unser SchwerpunktliegtaberseitjeaufdemSozialen. Diesem Teil der Nachhaltigkeit wird nach meiner Beobachtung in vielen Unternehmen – und auch in der Immobilienwelt –nochzuwenigBeachtunggeschenkt. NochgiltwirkungsorientiertesInvestierenals Nische.WosehenSieweiteresPotenzial?

Das Bedürfnis, mit Investitionen nicht nur Geld zu verdienen, sondern auch Nutzen zu stiften, wächst zweifellos. Dies spüren wir nicht nur bei privaten Anlegern, sondern auch bei Institutionen. Wir schaffen Transparenz und Nähe zu den Institutionen. Das Potenzial, für kostengünstigen WohnraumundfürInklusionzusorgen,ist erheblich.BeidesgehörtzuunserenStärken. Interview:DavidStrohm

Alterszentrum mit Komfortanspruch: Das Pflegehotel in Sutz-Lattrigen bei Biel.

EsbrauchteingemeinsamesVerständnis derBeteiligten,nichtdasmaximalMögliche, sonderndasMachbarezurealisieren. DiesonstüblichenKostenüberschreitungen sollesbeiunsnichtgeben.

Tageslicht im Untergeschoss

Alle haben es, doch nur wenige nutzen sein volles Potenzial: das Untergeschoss.

Kein Wunder, allzu einladend sind diese Räume nun mal nicht, fernab vom wohligen Tageslicht. Doch das muss nicht sein. Der patentierte «Spiegelschacht» von Heliobus® verwandelt dunkle, ungenutzte Kellerräume in behagliche und taghelle Wohnflächen. Ob Hobby- oder Fitnessraum, Spiel- oder Kinderzimmer, Homeoffice oder Wellnessoase – die Möglichkeiten sind endlos dank dem Wohlfühleffekt von Tageslicht.

Der Spiegeleffekt: so einfach wie genial

Ein allseitig verspiegeltes Modul leitet natürliches Tagesund Sonnenlicht über den Lichtschacht ins Untergeschoss. Gleichzeitig erlaubt die Geometrie der Spiegel vom Keller aus die Aussenwelt wahrzunehmen. Je nach Situation ist sogar ein freier Blick zum Himmel möglich. Frischluft zur Belüftung der Räume kann weiterhin über die Lüftungsschlitze im Abdeckungsrahmen zufliessen. Zudem ersetzt eine begehbare Glasabdeckung den tristen Gitterrost und gliedert sich harmonisch in die Aussenumgebung ein.

Zukunftsträchtige Aufwertung der Immobilie

Der Trend hin zu «verdichtetem Bauen» setzt sich fort, umso wichtiger wird es, in die Höhe und Tiefe zu bauen. Dies verdeutlicht auch ein Anstieg von Kellerausbauten und Kellerumnutzungen. Der «Spiegelschacht» dient hier als effiziente und nachhaltige Lösung. Er versorgt das Untergeschoss mit dem nötigen Tageslicht, damit es sich auch wie ein zusätzlicher Wohnraum anfühlt. Und der schnelle und einfache Einbau spart Kosten.

Eine Küche im Untergeschoss eines Terrassenhauses wird dank zweier «Spiegelschächte» mit Tageslicht geflutet und kann als vollwertiger Wohnraum genutzt werden.

Montage dauert nur wenige Stunden

Kein Umbau ist nötig, denn der «Spiegelschacht» wird massgefertigt und direkt in einen bestehenden Kellerlichtschacht montiert. Die Montage dauert bei einem gewöhnlichen Schacht nur wenige Stunden. «Das ist das Schöne unserer Lösung: sie bringt maximale Effekte bei minimalem Aufwand», erklärt Rudolf Signer, CEO und Gründer der Heliobus AG.

HINTER DEN KULISSEN VON EXKLUSIV IMMOBILIEN

Luxusdiskretvermarkten undvermitteln

weitereInformationen exklusiv-immobilien.ch

Hochpreisige oder anspruchsvolle Liegenschaften fordern besonderes Fingerspitzengefühl und oft auch absolute Diskretion.

Michelle Bachmann-Vetsch, wie oft sind Sie in «geheimer Mission» unterwegs? Michelle Bachmann-Vetsch: Mittlerweile hat sich rumgesprochen, dass Exklusiv Immobilien spezialisiert ist, exklusive Immobilien erfolgreich zu verkaufen. Über 60 Prozent der Transaktionen dürfen wir ohne öffentlichen Internetauftritt vermitteln. Eine Zahl, die uns persönlich sehr freut. Ich bin also doch recht häufig in «geheimer Mission» unterwegs.

Wie werden die Käufer auf eine solche Immobilie aufmerksam? Bachmann-Vetsch: Unsere Kartei von potenziellen Käufern umfasst über 12’000 Suchkunden. Wir pflegen unser Netzwerk und diese Suchkartei sehr sorgfältig und wissen, was zum jeweiligen Zeitpunkt gerade gefragt ist. Trifft ein neues Mandat bei uns ein, bauen wir Brücken zwischen Angebot und Nachfrage.

Warum ist Diskretion manchmal so wichtig? Bachmann-Vetsch: Die unterschiedlichsten Gründe sind dafür verantwortlich. Manchmal ist es eine Veränderung in der Familie, beruflichen oder wirtschaftlichen Situation, eine neugierige Gemeinde oder Nachbarschaft. Ist eine gewisse Prominenz gegeben, ist Diskretion erst recht erwünscht.

Ein besonderes Anwesen zieht auch Prominenz an, oder? Bachmann-Vetsch: Genau, prominente Käufer wünschen oft genauso Diskretion wie berühmte Verkäufer. Eine Immobilientransaktion und ein Umzug verursachen sowieso Turbulenzen. Ein zusätzlicher öffentlicher Rummel wäre lästig. Mit einer diskreten Immobilienvermittlung vermeiden wir den und bringen möglichst eine gewisse Ruhe in den Besitzerwechsel.

Fallen Zeitungs- und Onlineportal-Inserate weg, bleiben nicht mehr viele Vermarktungsmöglichkeiten? Bachmann-Vetsch: Das Netzwerk ist in solchen Fällen elementar erfolgsentscheidend. Je genauer der Immobilienberater die Bedürfnisse der Immobiliensuchenden in seinem Netzwerk kennt, desto gezielter kann er eine Liegenschaft diskret vermitteln.

Welche Immobilien bezeichnen Sie selbst als exklusiv? Bachmann-Vetsch: In erster Linie sind für uns alle Liegenschaften exklusiv. Allenfalls sollten wir von «selten» , «speziell» ,

«nicht standardisiert» oder «nicht für die Masse» sprechen. Das sind dann eher die hochpreisigen Liegenschaften mit herausragendem Ausbau, aber auch besondere Grundstücke beispielsweise mit Seeanstoss, geschichtsträchtige Anwesen oder Renditeobjekte wie Mehrfamilienhäuser oder Geschäftsimmobilien.

Stichwort: Besichtigungstourismus. Kann jeder ein Luxusobjekt besichtigen? Bachmann-Vetsch: Tatsächlich gibt es das sonderbare Phänomen von Menschen, die Immobilienbesichtigungen als Hobby betreiben und keine Absicht haben, überhaupt etwas zu kaufen. Wir treffen bei allen Vermittlungsobjekten gezielt und durchdacht eine Vorauswahl. Gerade bei Luxusimmobilien, die unter der Hand vermittelt werden, kontaktieren wir Interessenten, von denen wir den Kaufwunsch und die Solvenz kennen.