Ons Onderdak: Jaarverslag 2015

JAARVERSLAG

2015 Sociale huisvestingsmaatschappij Ons Onderdak

1

JAARVERSLAG

2015 Sociale huisvestingsmaatschappij Ons Onderdak

Voorgelegd aan de Algemene Vergadering der aandeelhouders op 10 juni 2016

1

Colofon verantwoordelijke uitgever: Ons Onderdak - Peter Pillen – Ter Waarde 65, Ieper realisatie: otwee.be – druk: Cuvelier Graphics – Ieper

22

Inhoud

3

Inhoud 2015

4

2. Huurwoningen

9

3. Koopwoningen en sociale leningen 51

1

2

4

4. Onze klanten

73

5. Onze werking

89

6. Budgetten

111

7. Jaarrekening 2015

125

5

6

3

2015: een sleuteljaar vol verandering!

Sociale huisvesting is anno 2015 zoveel meer geworden dan de taak van “de bouwmaatschappij” van weleer: bouwen van woningen voor woonbehoeftigen.

Ons Onderdak is een sociale huisvestingsmaatschappij die het recht op betaalbaar wonen voor heel wat gezinnen op het terrein kwaliteitsvol aanbiedt, in een sterk wijzigende (demografische) omgeving en beleidscontext.

Gezinnen verdunnen Dat het inwonersaantal in ons werkgebied amper stijgt, staat als een paal boven water. Toch wonen er meer dan 2.000 extra gezinnen ten opzichte van 2005. Ook het profiel van de kandidaat-huurder – onze toekomstige huurders – evolueert en wijkt significant af van het profiel van de zittende huurder. Een aantal grafieken verder in dit jaarverslag maken dit duidelijk. De toetredende huurder is jong, weinig bemiddeld, éénouder of alleenstaand, zorgbehoevend en vaker van allochtone afkomst.

De zittende huurder veroudert, wordt minder mobiel en woont vaak te groot, dus onaangepast.

Deze demografische uitdagingen nopen tot een vraaggestuurd “aangepast” woningaanbod.

Vervreemding We zullen blijvend (meer) allochtone inwoners in ons land, de Westhoek en in de steden en gemeenten van ons werkgebied ontvangen. De humanitaire crisis die zich het voorbije jaar voltrok in (Zuid)-Europa laat zich ook bij ons voelen. De meeste allochtone gezinnen hebben vaak meer kinderen die terecht moeten kunnen in ons “groter”, maar ook ouder huurpatrimonium, waar onze oudere bewoners wijken.

Verarming Ondanks de vaststelling dat Ons Onderdak samen met de andere aanbieders van sociale huurwoningen een hoog bereik heeft in de streek, blijft het aantal kandidaten hoog – zeker in stedelijk gebied – en zijn de wachttijden voor gezinnen in woningnood (te) lang. De groep kansarme gezinnen neemt toe, zij kunnen niet (meer) op de private huurmarkt terecht wat ongewild de druk op ons huurpatrimonium doet toenemen.

We stellen vast dat de Vlaamse overheid (voorlopig) geen extra middelen naar de sector toeschuift, ondanks de vaststaande zekerheid dat de huurinkomsten zullen blijven dalen.

4

Nieuwe woonvormen Ons Onderdak kiest er resoluut voor om in te spelen op nieuwe woonvormen die een antwoord moeten bieden op tal van uitdagingen. Een (sterk) verouderende bevolking behoeft zorg. Betaalbare zorg.

Woonvormen zoals kangoeroewoningen, co-housing of zorgwonen bieden daartoe oplossingen. Verder blijft Ons Onderdak inzetten op het aanbod van woonformules ten gevolge van de beleidskeuze om de zorg te vermaatschappelijken.

Ook de aangekondigde klimaatwijziging heeft zijn impact op woonconcepten. Het moet compacter, energievriendelijker (en daardoor technischer) maar bovenal sociaal sterk. In 2015 werd de infrastructurele basis gelegd voor de duurzame wijk De Vloei. In de komende jaren zullen individuele woningen en meersgezinswoningen er als paddenstoelen uit de grond schieten.

Nieuwe regels Tot slot het immer wijzigende woonbeleid en zijn regelgevend kader: 2015 is op dat vlak een mijlpaal.

De overgangsmaatregel met betrekking tot de afschaffing van de sociale koopverrichtingen kreeg verder zijn beslag. De meeste ontworpen bouwprojecten kunnen – hopelijk – tot een goed eind gebracht worden, ze werden niet geschrapt.

Op 18 december 2015 keurde de Vlaamse regering een voorontwerp van decreet houdende wijziging van diverse decreten met betrekking tot wonen goed. Daarin zijn onder andere opgenomen: de tijdelijke huurcontracten (3-6-9), de opzeg omwille van ‘te hoog’ inkomen, de aanpak van sociale fraude en een regeling rond de onderbezetting,…

Dit Jaarverslag 2015 biedt een terugblik op een goedgevuld jaar. Ons Onderdak kijkt ook vooruit naar de toekomst, altijd onder het motto ‘Meer dan wonen’.

Dominique Dehaene Peter Pillen voorzitter directeur

5

2015...

Ons Onderdak in één oogopslag 16 medewerkers 1 directeur

10 bedienden 5 arbeiders

78 vennoten 16 bestuurders 7 leden directiecomité

12 openbare besturen 51 particulieren 15 organisaties

1.020

woningen

omzet: € 8.596.122,08 huursector: € 5.214.321,12 koopsector: € 3.381.800,96 winst: € 678.803,00

€ 291,32

452

appartementen € 238,37

60

1.472 gemiddelde huurprijs

huurwoningen € 275,06

Vleteren huur Poperinge huur koop

Heuvelland huur koop 6

129 kandidaat-kopers

58 sociale leningen

565 kandidaat-huurders

€ 7.920.333,26

totaal bemiddeld leenbedrag: gemiddeld: € 136.557,47 / lening € 545,46 / maand 26 jaar 2,02 % rente

38 inschrijvingen kandidaat-kopers 238 inschrijvingen kandidaat-huurders

4 gestarte werven

6 koopwoningen 15 koopappartementen 14 huurwonigen

2 huurprojecten 1 koopprojecten 1 gemengd project

3 afgewerkte werven 3 koopprojecten 19 koopwoningen

1.108 opdrachten technische dienst

05 huisbezoeken of bureelcontacten

694 aan woningen 256 aan gemene delen 66 aan voorbereiding plaatsbeschrijving 92 aan plaatsbeschrijvingen

Houthulst huur

Langemark-Poelkapelle koop Ieper huur koop

Zonnebeke huur koop Wervik koop

grondreserves: 17ha - goed voor ± 600 woningen

7

8

2. Huurwoningen

Inhoud Project de Merellaan: sociaal wonen en groepswonen met ondersteuning

14

2.1.

Ons Onderdak verhuurt 1.472 woningen

16

2.2. Het huurpatrimonium volgens eerste bewoning

32

2.3.

De verkoop van huurwoningen

35

Tot uw dienst!

37

2.4.

Renovatie van sociale huurwoningen

39

2.5.

Bouwactiviteiten van huurwoningen

44

2.6.

Projecten in de steiger: bouwactiviteiten van huurwoningen en gemengde projecten 46

9

10

Kernversterkende inbreidingsgerichte projecten in sociale woningbouw Een project van Ons Onderdak werd genomineerd…

In januari 2016 reikt VVH de Prijs Inspirerend Sociaal Wonen uit aan het meest inspirerende kernversterkende inbreidingsgerichte project. Een inbreidingsgericht woonproject wordt ontwikkeld in een bestaande woonkern op een ruimte die vrijgekomen is na sloop en/of herbestemming van bestaande gebouwen. Dit dossier gaat hier dieper op in. We laten ook de externe juryleden aan het woord: Hubert Lyben, Pascal De Decker en Bernard Hubeau. En we stellen de vier genomineerde projecten voor.

‘De verhouding tussen inbreidings- en uitbreidingsgerichte projecten varieert sterk volgens de ruimtelijke omgeving (vb. stad versus platteland)’, vertelt Hubert Lyben, voormalig gedelegeerd bestuurder van de VMSW. ‘Gemiddeld schat ik de verhouding op 50/50.’ ‘Bij Woonhaven is bijna 100% van de nieuwe huurprojecten inbreidingsgericht’, voegt Wouter Gehre, directeur van Woonhaven toe. ‘Ofwel worden de sociale huurwoningen opgenomen in nieuwe inbreidingsgerichte stadsprojecten, ofwel worden de projecten door Woonhaven zelf ontwikkeld met de aankoop van bestaande percelen.’ Georges Feucht, directeur van SHM Nieuw Sint-Truiden: ‘Op enkele uitzonderingen na heeft Nieuw Sint-Truiden de laatste jaren enkel nog inbreidingsgerichte nieuwbouw- of vervangingsbouwprojecten gerealiseerd.’ ‘Bij onze SHM’, aldus Peter Pillen, directeur Ons Onderdak in Ieper, ‘is 87% van alle nieuwe (vaak kleinschalige) projecten inbreidingsgericht. Via decretale voorkooprechten werd in een aantal gevallen ook aan krotopruiming gedaan.’

Is een quotum opleggen zinvol?

Bernard Hubeau, voorzitter van de Vlaamse Woonraad: ‘Kernversterkende inbreidingsprojecten zijn vaak het gevolg van opportuniteiten in samenwerking met externe partners die niet altijd lang op voorhand kunnen voorzien worden. Een zekere flexibiliteit moet daarom behouden blijven. In Nederland werkt men met een streefdichtheid die niet verstikkend zou mogen werken. Stedelijke dichtheid is echter een relatief begrip, zo blijkt uit een artikel “Hoogstedelijk zonder stapelen” van Overdijk in het blad “Binnenlands Bestuur” van 1 mei 2009.’

Wanneer is een project kernversterkend?

Lyben: ‘Een project is kernversterkend als het de (woon-)kwaliteit van de bestaande omgeving verhoogt, zeker als tegelijk ook gemeenschapsondersteunende functies worden aangeboden zoals bijvoorbeeld onderwijs (scholen), diensten (kinderopvang, winkels).’ Pascal De Decker, socioloog, ruimtelijk planner en doctor in de politieke en sociale wetenschappen: ‘Bij kernversterking komen er meer mensen in de kern wonen waardoor het draagvlak van de kern vergroot. Vaak kan ook de mobiliteit daardoor verbeterd worden. Inbreiding is cruciaal voor projecten voor ouderen, omdat de zorg dan geconcentreerd wordt.

Dit levert schaalvoordelen op.’ Hubeau: ‘Kernversterking zou één van de basiscriteria moeten zijn voor inbreiding waarbij de woonkwaliteit van de bewoners moet gegarandeerd blijven, zowel van de nieuwe bewoners van het inbreidingsproject als van de omwonenden.

11

‘Voor een sociaal inbreidingsgericht woonproject ligt de meerwaarde in het (meestal) grotere draagvlak voor het bouwproject’

Hierbij speelt privacy en inkijk- of geluidsproblematiek een zeer belangrijke rol.

Essentieel daarbij is het draagvlak bij beide groepen.

Inbreiding en verdichting moeten met mate en op menselijke maat gebeuren. In de stad Antwerpen wordt dit “slim verdichten” genoemd.

Het gaat om behoorlijk omgaan met groeiende steden aan de ene kant en schaarse ruimte aan de andere kant.’

Wat zijn de voordelen van een kernversterkend inbreidingsgericht project?

Lyben: ‘De bewoner huurt of koopt een woning in een bestaande wijk waar diensten en collectieve voorzieningen aanwezig zijn.

Zijn mobiliteitsproblemen worden beperkt. De herwaardering van de woonomgeving stimuleert private eigenaars om te renoveren en om extra dienstenaanbod te voorzien met weinig kosten voor nieuwe infrastructuur.’ Hubeau: ‘Inbreidingsgerichte projecten snijden geen nieuwe ruimtes aan. Dat is een groot voordeel in tijden van schaarse ruimte. Vaak is er bij vervangingsbouw ook een grotere integratie in een bestaand stedelijk of landelijk weefsel. De sociale mix wordt daardoor evidenter. Ten slotte is er ook meer nood aan gedifferentieerde voorzieningen en daar kan verdichting toe bijdragen. Of het nu gaat om stedelijke herverkavelingen, hergebruik of reconversie, maatwerk is alleszins aangewezen.’

Zijn er ook nadelen?

Lyben: ‘Doordat het vaak om invulbouw gaat en het ontwerp stedenbouwkundig en technisch moet aansluiten op de bestaande bebouwing, zijn inbreidingsprojecten vaak complexer en meestal duurder. Dat is zeker het geval als de grond nog moet verworven worden en er sloopkosten moeten ingecalculeerd worden. Ook de bouwkost ligt vaak hoger. Hubeau: ‘Als het een bewuste en

12

kwaliteitsvolle keuze is, hoeft de prijs niet per se nadelig te zijn. Men mag wél de compactheid niet overdrijven en zoals in Nederland moet men opletten voor het “hoogstedelijk stapelen”.

Daarom wordt er in sommige steden en gemeenten, zoals bijvoorbeeld Groningen, geinvesteerd in compacte laagbouw, vanuit het motto “een stad moet ook herbergzaam zijn”. Dicht bouwen mag dus niet per se gelijkstaan met hoog bouwen. In Nederland wordt ook het voorstel gedaan “neem als eis in je stedenbouwkundige programma op dat woningen uitbreidbaar moeten zijn”. Opnieuw flexibiliteit als motto dus. Inbreidingsprojecten vereisen creatief maatwerk en een solide draagvlak bij bewoners en omwonenden.’

Is er nood aan extra communicatie met omwonenden?

De Decker: ‘Draagvlak helpt het “nimbysyndroom” tegengaan, het “Not In My Back Yard”principe, gebaseerd op de angst van mensen voor veranderingen bij hen in de buurt.’ Feucht: ‘Bij een inbreidingsgericht project zijn de omwonenden nauwer betrokken. Een goede communicatie, zowel voorafgaand bij de opmaak van de plannen als tijdens de werken zelf, kan heel wat problemen voorkomen.’

Zijn er voordelen bij een samenwerking met een externe partner?

Hubeau: ‘Door de samenwerking met bijvoorbeeld een welzijnsorganisatie kan men meer oog hebben voor bepaalde doelgroepen. Vooral de uitwisseling van terreinkennis, de aandacht voor andere dimensies dan louter wonen is een extra troef.’ Lyben: ‘Een externe partner heeft zowel voor- als nadelen. De nog hogere complexiteit en het nog meer noodzakelijke overleg zijn zeker nadelig. Er is ook het risico dat de externe partner een andere visie heeft of de gemaakte

afspraken niet nakomt (faling). Uiteraard zijn er ook voordelen. Met twee (of meer) heb je meer ideeën, zie je meer mogelijkheden en ook meer mogelijke valkuilen. De win-winsituatie vloeit vooral voort uit de gebundelde krachten, de kostendrukkende schaalgrootte van het project en de betrokkenheid van de andere partner (lokaal bestuur, overheidsinstantie, school). Voor sociaal wonen ligt de meerwaarde zeker in het (meestal) grotere draagvlak voor het bouwproject.’

Hoe kan je gedeelde financiering organiseren?

Lyben: ‘Voor zover ik weet, bestaat er geen wettelijke regeling inzake externe projectfinanciering. Dat biedt opportuniteiten, maar kan ook risico’s inhouden. Een opportuniteit

‘Ik hoop dat uit de aanpak van deze genomineerden enkele beleidsaanbevelingen voor de sector zullen volgen’ is zeker dat het maatwerk toelaat want geen enkel dossier is identiek. Absoluut noodzakelijk in dergelijke projecten is een samenwerkingsen financieringsovereenkomst waarin afspraken en engagementen zijn vastgelegd, inclusief de eventuele compensatieregelingen. Mogelijke risico’s zijn de klassieke bouwrisico’s, verhoogd met het reeds eerder aangehaalde “partnerrisico” (faling, niet-tijdigheid subsidie, andere politieke inzichten). Gemakkelijk is het zeker niet, een uitdaging is het zeer zeker.’

Is inbreidingsgericht bouwen duurder?

Feucht: ‘De aankoop van gronden en/of gebouwen voor een inbreidingsgericht project is duurder. Ook bij de uitvoering liggen de kosten vaak hoger (vb. overname van gemene muren, financiële kosten bij inname openbaar domein

voor werfinrichting). Ook zit je vaak met een meer complexe architectuur doordat het project op alle vlakken moet ingepast worden op de locatie.

Meer dan bij klassieke nieuwe verkavelingen moet je dan rekening houden met de omgeving. Pillen: ‘Onze ervaring leert dat inbreidingsprojecten in een stedelijk gebied (vb. Ieper) of een dorp (vb. Passendale) niet noodzakelijk duurder zijn, integendeel. Tal van sites werden via het decretaal recht van voorkoop tegen (zeer) gunstige condities verworven .Ook de renovatiekost is niet altijd hoger. Wel is er het gegeven van het schaalnadeel en de complexiteit. Kleinere initiatieven zijn qua bouwkost per woongelegenheid relatief duurder.’

Is het complexer?

Gehre: ‘Inbreidingsprojecten hebben door de bestaande context een hogere complexiteit.

Het ontwerp op een harmonische manier in de aanwezige bebouwing inpassen, vereist aanpassingen naar bouwhoogte en -diepte.

De aanwezige bebouwing zorgt soms voor verrassingen zoals bijvoorbeeld archeologische vondsten, grondvervuiling of onvoldoende fundering van de buurgebouwen. Voorafgaand onderzoek is geen overbodige luxe.’ Pillen: ‘Een inbreidingsproject vraagt aan een SHM geen andere aanpak. Voor de ontwerpers is de invloed van de bestaande bebouwing een aandachtspunt (vb. architecturale benadering, privacy, stabiliteit, gemene muren). De nodige aandacht voor het juiste “fundament” en een nette werf zijn absoluut noodzakelijk. Als SHM hameren wij er voortdurend bij het bouwteam op dat de overlast voor de buurt tijdens de bouwwerken tot een minimum moet worden beperkt.’

Is er extra voorbereiding nodig?

Gehre: ‘Bij inbreidingsprojecten is een doorgedreven analyse van de context volgens de bepaling van de randvoorwaarden noodzakelijk om niet tijdens het proces stappen te moeten terugzetten. Een nauwe samenwerking met bijvoorbeeld de dienst vergunningen van de gemeente vanaf de start van het proces is onontbeerlijk. Doe tijdig de noodzakelijke

13

onderzoeken (vb. grondverzet, archeologie) om verrassingen te voorkomen.’ Pillen: ‘Wissel creatieve en grensverleggende ideeën uit met potentiële partners. Veranker deze beleidsmatig op verschillende niveaus (huisvestingsdienst, lokale overheid, raad van bestuur). Blijf alert voor moeilijkheden en valkuilen (intern en extern). Koppel terug naar vroegere afspraken en stuur deze desnoods bij.’

Project de Merellaan: sociaal wonen en groepswonen met ondersteuning Het gemengde project in de Merellaan in Ieper biedt woonondersteuning aan de bewoners van 4 sociale appartementen en 7 kamerwoningen met gemeenschappelijke ruimtes. Peter Pillen, directeur van Ons Onderdak in Ieper: ‘Het project is het resultaat van een jarenlange samenwerking tussen Ons Onderdak en actoren uit de welzijnsector, waaronder vzw Den Ommeloop. Door zijn kleine schaal werkt dit woonproject sociaal integrerend in de gemengde Vogelzangwijk van de stad Ieper.

Inbreidingsgericht De Merellaan ligt midden in de “Stadsverkaveling - Omloopstraat” die vijf jaar geleden tot stand kwam. ‘Dit centraal gelegen aanbod sprak vooral kleine gezinnen en alleenstaanden aan, een groep van kandidaat-huurders die jaarlijks toeneemt in Ieper. De stad Ieper wilde binnen deze stadsuitbreiding, naast sociale woningen, ook woongelegenheid voorzien voor personen met een problematiek. Dankzij dit inbreidingsgericht woonproject kwam sociaal wonen positief in de kijker en werkte het inspirerend voor andere ontwikkelingen in het centrum. Bouwen binnen de bestaande bebouwing zorgde bovendien voor een opwaardering van het bestaande patrimonium (gemeentehuis, klooster, school).’

Externe partner: vzw Den Ommeloop ‘We realiseerden, in overleg, in één project twee programma’s: één op maat van onze SHM (4 huurappartementen verhuurd binnen het sociaal huurstelsel) en één op maat van vzw Den Ommeloop (groepswonen met 7 kamerwoningen). Het unieke aan de samenwerking op het terrein is dat wij als

14

“klassieke bouwmaatschappij” het bouwen tegen de juiste prijs in de vingers hebben. Vzw Den Ommeloop daarentegen beheerst de woonbegeleiding en weet hoe ze moeten omgaan met personen met een beperking.

Dit project leerde ons beter om te gaan met onze eigen kwetsbare sociale huurders. Doordat vzw Den Ommeloop in hetzelfde project gehuisd is, kunnen onze sociale huurders door de nabije begeleiding toch zelfstandig wonen.’

De win-win voor SHM en externe partner ‘Dankzij de grotere schaal (11 woningen in plaats van 4) konden beide partijen een betere aanbestedingsprijs krijgen. De aannemer heeft de samenwerking nooit als vertragend ervaren. De projectleider onderhandelt met twee “gelijkgestemde” partijen.’

Financiering ‘De financiering van dit samenwerkingsproject was simpel. We werkten samen, maar betaalden apart: één aanbesteding, twee rekeningen. De financiering van de 4 sociale woningen gebeurde met een NFS2-lening.’

Is er een collectieve grondinbreng?

‘Ons Onderdak kocht van de stad Ieper tegen gunstige voorwaarden een kavel van 523 m2 om er 4 woongelegen op te bouwen. Vzw Den Ommeloop kocht aan dezelfde voorwaarden een aanpalende kavel van 497 m2 om er 7 kamerflats met gemeenschappelijke ruimten te bouwen.

Er was een duidelijke boedelscheiding zonder erfpacht, zonder bouwrecht en zonder inbreng van een derde partij.’

Wat maakt dit project inspirerend?

In dit project huren de cliënten rechtstreeks van de SHM binnen het sociaal huurstelsel via het lokale toewijzingsreglement van de stad Ieper. In tegenstelling tot andere samenwerkingsmodellen is gekend welke woningen binnen een inclusieve setting aan welke doelgroep worden toegewezen. Daardoor kan zorg en begeleiding op een efficiënte wijze worden aangeboden in de onmiddellijke omgeving van een steunpunt van de begeleidende organisatie.

Bron: ‘Fundamenten’, januari 2016. Auteur: Els Matthysen.

15

2.1. Ons Onderdak verhuurt 1.472 woningen In april 2015 nam Ons Onderdak vier appartementen in de Nachtegaallaan te Ieper in gebruik.

Projectontwikkelaar Hectaar nv uit Roeselare bouwde deze vier zorgappartementen samen met een reeks andere private woningen in het kader van het ondertussen opgeheven Gronden Pandendecreet uit 2009. Dit decreet bepaalde dat bij elke private ontwikkeling van meer dan een halve hectare een zogenaamde ‘sociale last’ moest worden ingevuld. Na de voorlopige oplevering werden de appartementen verkocht aan Ons Onderdak en verhuurd als zorgwoningen aan Vondels, een centrum voor woonondersteuning voor volwassenen met een mentale problematiek.

Aantal woningen of appartementen in eigendom Ieper centrum GROEP 11 - RUITERSKWARTIER Tegelstraat, Ieperleestraat

1 slaapkamer

Woning 2

en Wateringstraat

2 slaapkamers

1

3 slaapkamers

10

16

GROEP 12 – TORREPOORTWIJK/KALFVAARTWIJK Pennestraat

Appartement

13

3 3

Woning

Appartement

1 slaapkamer

2

3 slaapkamers

8

5 slaapkamers

3

Lindendreef

3 slaapkamers

7

4 slaapkamers

6

5 slaapkamers

5

Torrepoortlaan

1 slaapkamer

11

3 slaapkamers

4 slaapkamers

9

Nikolaas de Kanonnierlaan

3 slaapkamers

3

4 slaapkamers

7

Rozenlaan

3 slaapkamers

4

4 slaapkamers

1

5 slaapkamers

1

Brugseweg

4 slaapkamers

1

Basculestraat

3 slaapkamers

1

16

11

GROEP 12 – TORREPOORTWIJK/KALFVAARTWIJK

Woning

Appartement

Vrijheidsstraat

2 slaapkamers

1

3 slaapkamers

1

Rustenhove

1 slaapkamer

7

Kalfvaart

1 slaapkamer

2 slaapkamers

3

96

GROEP 13 - LIGYWIJK

87

4 9

Woning

Appartement

Ligywijk

2 slaapkamers

4

3 slaapkamers

6

GROEP 14 - POSTHOORNWIJK Azalealaan

2 2

4

Woning

Appartement

1 slaapkamer

12

3 slaapkamers

42

4 slaapkamers

24

1 slaapkamer

10

2

2 slaapkamers

3

Anjelierlaan

3 slaapkamers

11

5 slaapkamers

6

Viooltjeslaan

3 slaapkamers

13

Posthoornstraat

Orchideeënlaan

De Sterre - Narcissenlaan

1 slaapkamer

2

2 slaapkamers

2

studio

6

1 slaapkamer

2 slaapkamers

3 slaapkamers

164

64

13 12 6 100

17

GROEP 15 - KALFVAARTWIJK

Woning

Acacialaan

3 slaapkamers

13

4 slaapkamers

36

5 slaapkamers

5

1 slaapkamer

3

2 slaapkamers

2

Lindenhof

Beukenlaan

Appartement

1 slaapkamer

4

2 slaapkamers

2

65

59

6

GROEP 16 - INTRA MUROS

Bukkerstraat 25 - 33 - 35

Woning

Appartement

1 slaapkamer

4

4 slaapkamers

1

Elverdingsestraat 91

4 slaapkamers

1

Molenwal

studio

3

1 slaapkamer

35

2 slaapkamers

4

3 slaapkamers

5

ABC-straat

1 slaapkamer

7

Doorgangstraat

1 slaapkamer

4

2 slaapkamers

2

1 slaapkamer

5

2 slaapkamers

2

1 slaapkamer

2

2 slaapkamers

14

1 slaapkamer

1

2 slaapkamers

9

3 slaapkamers

2

Velodroomstraat

2 slaapkamers

11

3 slaapkamers

3

1 slaapkamer

5

2 slaapkamers

5

3 slaapkamers

1

1 slaapkamer

2

2 slaapkamers

8

Werkhuizen Vansteenkiste/Weverijstraat

2 slaapkamers

17

1 slaapkamer

4

2 slaapkamers

7

3 slaapkamers

1

2

163

Augustijnenstraat

’t Houten Paard

Bukkerstraat 21

Sportstraat

Westkaai

Oude Veurnestraat

165

18

GROEP 17 - HOVELANDWIJK

Robrecht van Bethunelaan

Woning

1 slaapkamer

8

2 slaapkamers

23

3 slaapkamers

38

4 slaapkamers

22

Kerselaar

2 slaapkamers

11

3 slaapkamers

8

Voedermonthoeve

1 slaapkamer

Appartement

42

2

1 slaapkamer

14

3 slaapkamers

16

4 slaapkamers

12

2 slaapkamers

2

3 slaapkamers

2

4 slaapkamers

1

Driemolenstraat

2 slaapkamers

21

Hovelandlaan

Tramstraat

1 slaapkamer

3

2 slaapkamers

21

136

110

246

GROEP 18 - EXTRA MUROS

Woning

Appartement

Fazantenlaan

2 slaapkamers

10

Leeuweriklaan

2 slaapkamers

10

Roodstaartplein en Zwaluwlaan

2 slaapkamers

11

6

3 slaapkamers

9

4

4 slaapkamers

1

1 slaapkamer

3

2 slaapkamers

1

Merellaan

Nachtegaallaan

1 slaapkamer

55

41

43 18

IEPER CENTRUM

Totaal

Woning

Appartement

817

404

413

19

Ieper Deelgemeenten GROEP 21 - DIKKEBUS

Woning

Windeweg

4 slaapkamers

5

Berkenwijk

1 slaapkamer

4

3 slaapkamers

14

4 slaapkamers

8

Zorgvlietstraat

3 slaapkamers

3

4 slaapkamers

7

Hazenbilk

2 slaapkamers

4

3 slaapkamers

14

59

GROEP 22 - HOLLEBEKE

59

Woning

Appartement

0

Appartement

Wielewaalstraat

3 slaapkamers

3

4 slaapkamers

4

7

7

0

GROEP 23 - VLAMERTINGE

Woning

Appartement

Streuvelswijk

3 slaapkamers

38

4 slaapkamers

19

5 slaapkamers

4

1 slaapkamer

9

2 slaapkamers

3

Kasteelweg

73

GROEP 24 - ZILLEBEKE

73

Woning

Hoge Voute

2 slaapkamers

5

3 slaapkamers

7

4 slaapkamers

17

5 slaapkamers

6

L age Voute

2 slaapkamers

7

3 slaapkamers

18

Wulvestraat

2 slaapkamers

1

3 slaapkamers

2

Wervikstraat

3 slaapkamers

4

Vermotestraat

2 slaapkamers

8

75

20

75

0

Appartement

0

GROEP 25 - ELVERDINGE

Woning

Appartement

Sint-Jorisstraat

2 slaapkamers

13

3 slaapkamers

19

4 slaapkamers

4

Heidestraat

2 slaapkamers

1

3 slaapkamers

6

1 slaapkamer

3

2 slaapkamers

2

d’Ennetièresplein

48

43

5

GROEP 26 - BRIELEN

Breydelhofstraat

Woning

1 slaapkamer

6

3 slaapkamers

15

4 slaapkamers

13

Veurnseweg

1 slaapkamer

40

GROEP 27 - BOEZINGE

Appartement

6 40

0

Woning

Appartement

Diksmuidseweg - Boezingestraat

2 slaapkamers

5

3 slaapkamers

3

8

0

8

Totaal

Woning

Appartement

310

297

13

GROEP 31 - PROVEN

Woning

Appartement

IEPER DEELGEMEENTEN

Poperinge

Baron Mazemanlaan

3 slaapkamers

5

4 slaapkamers

4

1 slaapkamer

8

3 slaapkamers

17

4 slaapkamers

10

Eekhoute

44

44

0

21

GROEP 32 - RENINGELST

Koster Cuvelierwijk

Woning

1 slaapkamer

7

4 slaapkamers

12

Disbos

3 slaapkamers

8

Baljuwstraat

1 slaapkamer

2

2 slaapkamers

2

31

GROEP 33 - ROESBRUGGE

27

Woning

Dr. J. Gheysenstraat

3 slaapkamers

6

4 slaapkamers

5

1 slaapkamer

4

3 slaapkamers

12

Vandenbusschestraat

27

POPERINGE

Appartement

Appartement

0

Totaal

Woning

Appartement

102

98

4

GROEP 41 - GELUVELD

Woning

Appartement

27

4

Zonnebeke

Tuinwijk

1 slaapkamer

8

2 slaapkamers

4

3 slaapkamers

4

4 slaapkamers

16

5 slaapkamers

3

Kouterstraat

3 slaapkamers

6

1 slaapkamer

4

2 slaapkamers

4

Polderweg

49

22

41

8

GROEP 42 - PASSENDALE

Brouckhof-Noord

Woning

1 slaapkamer

8

2 slaapkamers

4

3 slaapkamers

5

4 slaapkamers

16

Schagegoed/Oude Moorsledestraat

Helminghe/ /Karabiniersstraat/ Passendaleplaats

1 slaapkamer

1

2 slaapkamers

3

1 slaapkamer

4

2 slaapkamers

4

6

51

ZONNEBEKE

Appartement

37

14

Totaal

Woning

Appartement

100

78

22

GROEP 51 - JONKERSHOVE

Woning

Appartement

Houthulst

Vinkeniersstraat

2 slaapkamers

5

3 slaapkamers

8

5 slaapkamers

4

Toekomststraat

3 slaapkamers

14

5 slaapkamers

2

33

HOUTHULST

Totaal

33

Woning

0

Appartement

33 33

0

Heuvelland GROEP 61 - DE KLIJTE

Woning

Kleikouter

3 slaapkamers

24

2 slaapkamers

8

32

32

Appartement

0

23

GROEP 62 - KEMMEL

Woning

Willebeek

2 slaapkamers

6

3 slaapkamers

7

4 slaapkamers

3

Nieuwstraat

3 slaapkamers

2

4 slaapkamers

2

20

GROEP 63 - DRANOUTER

20

Woning

Baroeneput

2 slaapkamers

2

3 slaapkamers

8

10

GROEP 64 - NIEUWKERKE

Woning

2 slaapkamers (senioren) 4

2 slaapkamers

3

3 slaapkamers

7

HEUVELLAND

Totaal

0

Appartement

10

Vogelweelde

14

Appartement

0

Appartement

14

Woning

0

Appartement

76 76

0

Vleteren GROEP 71 - WOESTEN

Groenerf

Woning

1 slaapkamer

2

2 slaapkamers

13

3 slaapkamers

12

4 slaapkamers

7

34

VLETEREN

24

34

Appartement

0

Totaal

Woning

Appartement

34

34

0

Algemeen totaal Totaal aantal woongelegenheden

Totaal

Woning

Appartement

1.472

1.020

452

Leegstaande woningen Ieper – centrum – 9 woningen Ieperleestraat 38

renovatie – verhuur januari 2016

Tegelstraat 47

renovatie

Wateringsstraat 12

renovatie

Pennestraat 11

opslagplaats technische dienst

Pennestraat 21

te verkopen – verkoopsovereenkomst 2016

Pennestraat 31

renovatie

Lindendreef 10

te verkopen – verkocht 2016

Nikolaas de Kanonnierlaan 9

renovatie – verhuur februari 2016

Torrepoortlaan 28

renovatie – verhuur februari 2016

Ieper – deelgemeenten - 6 woningen Wielewaalstraat 22 + 24 Hollebeke

deel van nieuw project

Veurnseweg 193 – 195 – 197 – 201 Brielen

deel van nieuw project

Geluveld – 8 woningen Tuinwijk

deel van nieuw project –

18 – 20 – 22 – 24 – 26 – 28 – 30 – 32

start van de werken in 2016

Woningen buiten sociaal huurstelsel Ieper – centrum - 5 woningen Lindendreef 26 Nachtegaallaan 38 – 40/1A – 40/1B - 42

Ieper – deelgemeenten - 2 woningen Veurnseweg 199 – 203 Brielen

Poperinge – 2 woningen Koster Cuvelierwijk 30 Reningelst Eekhoute 43 Proven

25

Woningen voor de verschillende doelgroepen Woongelegenheden voor senioren

IEPER CENTRUM

Woning

Appartement

Ruiterskwartier

1

Ligywijk

2

Posthoornwijk Lindenhof en Beukenlaan

30 5

2

Molenwal – Bukkerstraat – ABC-straat - Doorgangstraat

49

Augustijnenstraat – Velodroomstraat – Sportstraat – Weverijstraat - Westkaai

13

Hoveland

20

Fazantenlaan - Leeuweriklaan

20

IEPER - DEELGEMEENTEN Dikkebus

Woning 12

Zillebeke

11

Elverdinge

5

Brielen

6

Boezinge

Woning 8

Reningelst

6

Roesbrugge

4

Geluveld Passendale

HOUTHULST Jonkershove

26

2 3

Proven

ZONNEBEKE

Appartement

6

Vlamertinge

POPERINGE

14

Woning

Appartement

Appartement

8 12

6

Woning

Appartement

5

HEUVELLAND

Woning

De Klijte

6

Kemmel

6

Dranouter

2

Nieuwkerke

4

VLETEREN

Woning

Woesten

Appartement

Appartement

9

TOTAAL 277

155

122

Woning

Appartement

Woongelegenheden voor alleenstaande senioren

IEPER - CENTRUM Torrepoortwijk

16

Posthoornwijk

9

Molenwal 39

11 3

25

14

Woongelegenheden voor personen met mobiliteitsbeperking

IEPER - CENTRUM

Woning

Posthoornstraat 49

1

Appartement

Aalmoezeniersstraat 20 bus 6

1

Velodroomstraat 16A/GLB

1

Sportstraat 15A(17A) - 15 GLVA

2

Weverijstraat 11

1

Robrecht van Bethunelaan 200 – 202 – 204 – 206 - 148

5

Oude Veurnestraat 49 GLVA

1

Tramstraat 30 GLVA – 1A – 2A

3

Roodstaartplein 1 – 7 - 9

3

27

IEPER - DEELGEMEENTEN

Woning

Dikkebus: Hazenbilk 9 – 15

2

Vlamertinge: Kasteelweg 20

1

Elverdinge: d’Ennetièresplein 32 GLVC

Appartement

1

TOTAAL 22

12

10

Woongelegenheden voor personen met een problematiek die vallen onder het stelsel van zelfstandig of beschermd wonen

IEPER - CENTRUM

Woning

Appartement

11

1

1

2

Ruiterskwartier: Ieperleestraat 24 – 30 – 44 – 46 + Tegelstraat 26 – 41 – 47 - 51 + Wateringstraat 12 – 20,2A + Kanonweg 13 - 15 Torrepoortwijk: Pennestraat 9 - 25A - 25 De Sterre: 2 GLVL D – 1D – 2D – 3D – 4D – 5D

6

ABC-straat: 1.1.A - 2.1.A

2

Bukkerstraat: 21 2C

1

Velodroomstraat: 16A/1A – 16A/1B

2

Westkaai: 3/5B

1

Merellaan: 7 GLVL A - GLVL B - 1A - 1B

4

Nachtegaallaan 38 – 40,1A – 40, 1B - 42

4

35

12

23

Woning

Appartement

Woongelegenheden voor dakloze personen/gezinnen

Wijk / Straat / Gemeente Ieperleestraat 20

1

Torrepoortlaan 12 – 13 - 45

3

Rustenhove 6

1

Pennestraat 31

1

Azalealaan 2 GLVL A - 8 GLVL B

2

Westkaai 3/5A

1

Brielen: Veurnseweg 197

1

10

7

28

3

Woongelegenheden buiten het sociaal huurstelsel voor personen met een problematiek die vallen onder het stelsel van zelfstandig of beschermd wonen

Wijk / Straat / Gemeente

Woning

Veurnseweg 199 - 203

2

2

2

Appartement 0

Samenvattende tabel patrimonium sociale huur volgens ligging Groep Wijk/Straat/Gemeente

Verhuurd Woning Appartement

Verkocht

Totaal

IEPER - CENTRUM 11

Ruiterskwartier

13

12 Torrepoortwijk/Kalfvaartwijk 13

Ligywijk

87

3

49

9

65

42

2

4

14 Posthoornwijk

64

100

104

268

15

Kalfvaartwijk

59

6

57

122

16

Intra muros

2

163

17 Hovelandwijk 18

Extra muros Totaal

138

31

6

165

136

110

277

41

18

55

404

413

283

1.100

IEPER - DEELGEMEENTEN 21

Dikkebus

59

38

97

22

Hollebeke

7

5

12

23

Vlamertinge

73

32

105

24

Zillebeke

75

7

82

2

50

2

42

25 Elverdinge

43

26

Brielen

40

27

Boezinge Totaal

5

8

8

297

13

86

396

29

POPERINGE 31

Proven

44

32 Reningelst

27

33

27

Roesbrugge

19

63

4

10

41

5

32

Totaal 98 4

34

136

ZONNEBEKE 41 Geluveld

41

42 Passendale Totaal

8

16

65

37

14

11

78

22

27

62

33

33

33

0

0

33

127

HOUTHULST 51

Jonkershove Totaal

HEUVELLAND 61

De Klijte

32

4

36

62

Kemmel

20

1

21

63

Dranouter

10

10

64

Nieuwkerke

14

14

Totaal

76

0

5

81

34

1

35

Totaal

34

0

1

35

Opgerichte verhuurbare woongelegenheden

1.908

Verhuurbare woongelegenheden

1.472

Verkochte woongelegenheden

436

VLETEREN 71

Woesten

TOTAAL

30

Samenvattende tabel patrimonium sociale huur volgens aantal slaapkamers Woningen

Appartementen

Totaal

Aantal slaapkamers 1 2 3 4 5 studio 1 2 3 4 Ieper Dikkebus

45 91 147 105 20 9 129 137 116 18

813

4

4

31

20

59

3

4

7

9

3

38

19

4

73

Zillebeke

21

31

17

6

75

Elverdinge

14

25

4

12

15

5

Proven

8

22

14

Reningelst

7

8

12

2

2

Roesbrugge

4

18

5

Geluveld

8

4

10

16

3

4

4

49

Passendale

8

24

5

5

9

51

Jonkershove

5

22

6

De Klijte

8

24

Kemmel

6

9

Dranouter

2

Nieuwkerke

Hollebeke Vlamertinge

Brielen Boezinge

Woesten

13

3

2

3

40

48 8 44

31 27

33

32

5

20

8

10

7

7

14

2

13

12

7

34

Totaal 103

202

435

241

1.020

39 9

143 159 119 18 452

1.472

31

2.2. Het huurpatrimonium volgens eerste bewoning In de Ieperleestraat, Tegelstraat en Kanonweg in Ieper staan de oudste woningen van Ons Onderdak. De eerste bewoners trokken er al in 1935 in. Pas in de jaren ‘50 volgden er nog woningen in de Torrepoortwijk en de Kalfvaartwijk. In de daaropvolgende jaren breidde het patrimonium van Ons Onderdak fors uit dankzij nieuwe initiatieven.

De Molenwal in Ieper was het allereerste appartementsgebouw van de sociale huisvestingsmaatschappij.

In de jaren ‘70 werden heel wat nieuwe sociale woningen gebouwd in de Posthoornwijk en de Kalfvaartwijk.

De Hovelandwijk ontstond in dezelfde periode.

Na de Ieperse deelgemeenten breidde Ons Onderdak zijn actieterrein uit naar Proven, Reningelst, Roesbrugge, Geluveld en Passendale. Later volgden Heuvelland, Woesten en Jonkershove.

Na de millenniumwisseling breidde het patrimonium zienderogen uit. De focus lag ook vanaf toen ook meer op kleinere woningen en 2-slaapkamerappartementen. Hiermee speelde Ons Onderdak in op de demografische evolutie.

Wijk of gemeente of stad

Straat

Jaar

IEPER - CENTRUM Ruiterskwartier

Ieperleestraat, Tegelstraat, Kanonweg

1935

Wateringstraat 20

1994

Torrepoortwijk/Kalfvaartwijk

Pennestraat

1953

Lindendreef

1956

Torrepoortlaan, Kanonnierlaan, Rozenlaan

1957

Brugseweg, Basculestraat, Vrijheidsstraat

1957

Rustenhove

1961

Torrepoortlaan (senioren)

Kalfvaart

2001

Ligywijk

Ligywijk

1999

Posthoornwijk

Azalealaan (woningen)

1966

Azalealaan (appartementen)

1967

Posthoornstraat (senioren)

1970

Viooltjeslaan

1973

Anjelierenlaan

1974

Posthoornstraat (hoek), Orchideeënlaan

1972

Azalealaan (appartementen 14 - 16)

1974

Narcissenlaan 2 (De Sterre)

1977

Kalfvaartwijk

Acacialaan

Beukenlaan, Lindendreef (senioren)

Intra muros

Molenwal

Bukkerstraat 35

32

1962-1963

1973-1974 1978 1969 en 1989 1991

Intra muros

Bukkerstraat 33

1998

ABC-straat

1992

Doorgangstraat

1996

Bukkerstraat 33

1998

ABC-straat

1992

Doorgangstraat

1996

Augustijnenstraat

1997

t Houten Paard

1999

Bukkerstraat 21

2000

Elverdingsestraat 91

2004

Velodroomstraat

2007

Sportstraat

2008

Westkaai

2009

Weverijstraat

2009

Oude Veurnestraat

2014

Hovelandwijk

Bethunelaan (17 01)

1978

Kerselaar (17 02) (duplex)

1979

Bethunelaan (17 03) (senioren)

1980

Bethunelaan (17 04)

1981

Hovelandlaan (17 05)

1982

Bethunelaan (17 06)

1983

Kerselaar (17 07) (woning)

1989

Voedermonthoeve

1988

Driemolenstraat

Hovelandlaan (17 11)

2001

Bethunelaan (17 12)

2011

Tramstraat

2014

Extra muros

Fazantenlaan, Leeuweriklaan

1993

Roodstaartplein

2012

Merellaan

2013

Nachtegaallaan

2015

1990-1991

IEPER - DEELGEMEENTEN Dikkebus

Berkenwijk, Zorgvlietstraat

1973-1974

Zorgvlietstraat (BA)

1987

Hazenbilk

2002

Hollebeke

Wielewaalstraat

1971

Vlamertinge

Streuvelswijk

Kasteelweg

1978

Streuvelswijk (bel-etage)

1981

Zillebeke

Hoge Voute (24 01)

1979

Hoge Voute, Lage Voute, Wulvestraat

1983

Werviksestraat, Vermotestraat

2003

1973-1974

33

Elverdinge

Sint Jorisstraat

1981-1982

Heidestraat

1983

d Ennetièreplein

2001

Brielen

Breydelhofstraat

1982

Veurnseweg

2010

Boezinge

Boezingsestraat, Diksmuidseweg

2003

POPERINGE Proven

Mazemanlaan

1971-1972

Eekhoute

1980

Eekhoute (31 05)

2000

Reningelst

K. Cuvelierwijk

1974

K. Cuvelierwijk (32 02)

1979

K. Cuvelierwijk (senioren)

1980

Disbos

2007

Baljuwstraat

2012

Roesbrugge

Dr. J. Gheysenstraat

1975

V. Vandenbusschestraat

1980-1981

Geluveld

Tuinwijk

1973-1974

Kouterstraat, Tuinwijk (41 04)

1983

Polderweg (41 05)

2011

Passendale

Brouckhof Noord

1978

Brouckhof Noord (senioren)

1979

Oude Moorsledestraat

2006

Helminghe

2009

Jonkershove

Vinkeniersstraat, Toekomststraat

1980

Vinkeniersstraat (senioren)

1984

De Klijte

Kleikouter

1982

Kleikouter (senioren)

1996

Kleikouter

2009

Kemmel

Nieuwstraat, Willebeek

1984

Willebeek (senioren)

1996

Dranouter

Baroeneput

2002

Nieuwkerke

Vogelweelde

2006

Woesten

Groenerf

1983

Groenerf (senioren)

2000

ZONNEBEKE

HOUTHULST

HEUVELLAND

VLETEREN

34

2.3. De verkoop van huurwoningen Verkoop van huurwoningen aan de bewoner Als een sociale huurder meer dan vijf jaar een woning betrekt en de woning ouder is dan vijftien jaar heeft de bewoner sinds 2006 de mogelijkheid om de woning aan te kopen. De vraag hiertoe komt van de huurder zelf. Ons Onderdak kan een huurder hier niet toe aanzetten.

In 2015 verkocht Ons Onderdak één huurwoning aan de huurder:

Ieper – Acacialaan 20 • type woning: ééngezinswoning met vier slaapkamers • bouwjaar: 1973 • verkoopprijs: 175.000 euro

De netto-opbrengt uit de verkoop van sociale huurwoningen moet verplicht worden geherinvesteerd.

Gezien het ruime bouwprogramma van onze vennootschap wordt ruimschoots voldaan aan deze voorwaarde.

Behalve voor de verkochte woning, werden geen schattingen aangevraagd door huurders voor hun woning in 2015.

Vrijwillige verkoop van huurwoningen Ons Onderdak organiseerde in 2015 ook een openbare verkoop van twee woningen, maar beide woningen werden niet verkocht omdat de openbare verkoop niet de venale waarde opleverde. Ook via de daaropvolgende procedure van de bieding onder gesloten envelop, werden de woningen niet verkocht. Beide woningen werden in het voorjaar van 2016 onderhands verkocht.

Ieper – Lindendreef 10 • type woning: ééngezinswoning met 4 slaapkamers • bouwjaar: 1957

Ieper – Pennestraat 21 • type woning: ééngezinswoning met 3 slaapkamers • bouwjaar: 1953

Het wettelijke kader Besluit van de Vlaamse Regering dd. 29/09/2006 en zijn wijzigingen betreffende de voorwaarden voor de overdracht van onroerende goederen door de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen en de sociale huisvestingsmaatschappijen ter uitvoering van de Vlaamse Wooncode.

35

36

Tot uw dienst!

Gino en Filip… zonder hen zou Ons Onderdak niet zijn wat het is. Technisch medewerkers, manusjes-van-alles. Allicht is niemand meer vertrouwd met de meer dan 1.500 huurwoningen en de meer dan tien appartementsgebouwen van Ons Onderdak. En allicht is ook niemand van Ons Onderdak zo goed gekend bij de duizenden bewoners. Soms worden ze met open armen ontvangen, soms is ondank en bitterheid hun deel. Zo gaat dat. Welkom in het leven zoals het is… het leven van Gino en Filip.

Filip: “Onze werkdag start zoals die van veel mensen, om 8 uur. We krijgen onze werkopdrachten en gaan op weg. We rijden van woning naar woning om allerhande werken uit te voeren. Soms kleine klusjes, soms grotere werken. En dat tot omstreeks 16 uur. Het gebeurt dat we nadien nog worden opgeroepen voor noodgevallen, maar gelukkig zijn dit uitzonderingen. Mijn takenpakket bestaat vooral uit het opmaken van wat wij preconstats noemen. Dit is het oplijsten van de nodige herstellingswerken na een huurbeëindiging. Ik volg ook de renovatieprojecten op of ga de baan op met de Sociale Dienst.

De tijd die overblijft, spendeer ik aan allerhande klusjes, net zoals Gino” Gino: “Ik voer enkel klussen uit. En dit mag je echt ruim zien. Noem mij een klus en ik voer hem uit.

Lood van een schoorsteen herstellen, lampen vervangen, scharnieren van ramen bijregelen, opzoeken van lekken in leidingen, enzovoort, enzovoort. Daarnaast zijn er seizoensgebonden klussen: in de winter ruim ik sneeuw en strooi ik zout bij onze appartementen. In het najaar reinig ik de goten en in het voorjaar verwijder ik groenaanslag van muren. Gaat een klus m’n petje te boven, omdat hij te technisch of te tijdrovend is, dan schakelen we onderaannemers in. We beschikken daarvoor over een uitgebreid netwerk van professionals.”

Als je takenpakket zo ruim is en de klanten zo divers, dan kom je vast wel verrassingen tegen?

Gino en Filip: “Ja, verrassingen zijn er inderdaad. Soms leuke, maar helaas ook slechte. Het komt wel eens voor dat we iemand moeten bevrijden uit een lift bijvoorbeeld. Dan ben je natuurlijk de held, de redder in nood. Maar ook kleinere zaken, zoals ervoor zorgen dat een deur niet meer sleept of dat de kat veilig van het dak komt, kunnen veel voldoening geven, zowel voor de klant als voor mij. Helaas worden we ook met ellende en frustraties geconfronteerd. Opgeroepen worden om een deur te openen wanneer er een vermoeden van overlijden is, daar wen je nooit aan. Storend vinden we het als ik in het openbaar, tijdens m’n vrije tijd, wordt aangeklampt door huurders met klachten. En ronduit stuitend is het om met verbale agressie te maken te krijgen wanneer een klant niet tevreden is.”

Filip Uzeel, 53 jaar

Gino Matton, 53 jaar

Woont in Brielen Heeft drie kinderen en vijf kleinkinderen

Woont in Ieper Heeft één dochter

37

Jullie hebben dus niet alleen kennis van talloze technieken, ook mensenkennis en diplomatie zijn essentiële kwaliteiten in dit beroep. Genoten jullie een opleiding in die richting?

Filip: “Ik volgde de opleiding metser. Voor ik bij Ons Onderdak werkte, leverde ik timmerwerk af en was ik werkzaam in industriebouw en openbare werken. In de 14 jaar die ik voor Ons Onderdak werk heb ik gaandeweg de stiel geleerd.

Gino: “Mijn verhaal is gelijkaardig. Voor ik 22 jaar geleden bij Ons Onderdak begon te werken deed ik schilderwerken. Gaandeweg groeide ik uit tot wie ik nu ben: iemand die voor tal van problemen de oplossing kent, iemand die heeft leren zwijgen wanneer klanten grof of onbeleefd zijn maar ook iemand die ervan geniet als zijn werk wordt gewaardeerd.”

Op aanwijzen van een huurder gaat Filip op zoek naar knaagdieren.

Daar komt in dit geval wat graafwerk bij kijken.

Slot kapot. Meestal repereren we zoiets zelf. Wordt het te moeilijk, dan schakelen we een slotenmaker in.

38

Aquadrains vereisen permanente aandacht.

Om de drie à vier maanden worden ze leeggeschept en gespoeld.

Zo vermijden we ondergelopen garages.

2.4. Renovatie van sociale huurwoningen Zoals in het jaarverslag van 2014 reeds gemeld, is er voor renovatieprojecten momenteel geen tekort aan kredieten van de Vlaamse overheid.

We kunnen onze planning van renovatieprojecten in de toekomst verder uitwerken. De twee grote renovatieprojecten waar Ons Onderdak in 2015 mee bezig was, zijn telkens een uitbreiding op een eerder project waardoor een langere duurtijd, door bijvoorbeeld aanbesteding of dergelijke, niet van toepassing was.

Met betrekking tot de isolatieprojecten hebben we in 2015 onze doelstelling niet volledig bereikt. In 2016 zullen we hiervoor een inhaalbeweging doen. Consequenties tot de premies heeft dit niet. De extra dakisolatiepremie van 10 euro/m² die we in 2014 nog konden krijgen, bestaat niet meer. Enkel de REGpremie van de VMSW en de premie voor gewone dakisolatie bestaan nog.

We hebben in 2015 wel een inhaalbeweging gedaan wat betreft het renoveren van leegstaande woningen. Maar liefst 5 leegstaande woningen werden gerenoveerd en een zesde werd aanbesteed via een onderhandelingsprocedure zonder bekendmaking. De start is hier voorzien begin 2016.

Hieronder wordt een overzicht gegeven van de renovatieprojecten uitgevoerd in 2015 samen met deze die in de nabije toekomst gepland zijn.

Renovatieprojecten in 2015 Zillebeke – Hoge Voute • project: vervangen buitenschrijnwerk 23 woningen • architect: Pierre De Rynck uit Ieper • aannemer: Cartoflex bvba uit Gent • start der werken: 21 mei 2015 • voorlopige oplevering: 30 september 2015 • kostprijs: 324.101 euro

Dit project is een uitbreiding op de 1ste fase van het project Zillebeke (63 woningen uitgevoerd in 2014). De bestelbrief werd gericht op 23 maart 2015 om de werken aan te vatten op 21 mei 2015 met een uitvoeringstermijn van 120 kalenderdagen.

De voorlopige oplevering vond plaats op 30 september 2015.

39

Jonkershove – Brielen – Roesbrugge • project: renovatie gevels 28 woningen Toekomststraat en Vinkeniersstraat Jonkershove + 6 seniorenwoningen Brielen + 4 seniorenwoningen Roesbrugge • architect: Pierre De Rynck uit Ieper • aannemer: Desodt nv uit Ieper • start der werken: 2 maart 2015 • gunningsbedrag: 807.217 euro

Dit project is een uitbreiding van de 2de fase van het project Brielen. De bestelbrief werd verstuurd op 19 januari 2015 om de werken aan te vatten op 2 maart 2015. De uitvoeringstermijn bedraagt 510 kalenderdagen. De 6 seniorenwoningen te Brielen en de 4 te Roesbrugge werden reeds afgewerkt in 2015. De werken aan de woningen in Jonkershove zijn in 2016 volop aan de gang. De voorlopige oplevering wordt verwacht in de 2de helft van 2016.

Isolatieprojecten 2015 In 2015 hebben we 1 isolatieproject uitgevoerd nl. de wijk Eekhoute in Proven.

Het betreft het isoleren van de zoldervloeren en/of hellende daken. Via een onderhandelingsprocedure zonder bekendmaking werden een aantal firma’s aangeschreven en gevraagd hun offerte in te dienen.

Het bestek werd opgemaakt door de technische dienst van Ons Onderdak, die ook de werken opvolgde.

Proven: Eekhoute (14 woningen) • aannemer: Goed Wonen uit Brussel (afdeling Westhoek) • kostprijs: 14.605,43 euro

40

Kleine renovatieprojecten renovatie leegstaande woning Kanonnierlaan 2 Ieper • aannemer: Debovan uit Poperinge • kostprijs: 51.956,16 euro • start der werken: 23 februari 2015 • voorlopige oplevering: 25 juni 2015

renovatie leegstaande woning Kanonnierlaan 8 Ieper • aannemer: Debovan uit Poperinge • kostprijs: 53.474,16 euro • start der werken: 23 februari 2015 • voorlopige oplevering: 25 juni 2015

renovatie leegstaande woning Kanonnierlaan 9 Ieper • aannemer: Debovan uit Poperinge • kostprijs: 57.608,13 euro • start der werken: 1 oktober 2015 • voorlopige oplevering: 26 januari 2016

renovatie leegstaande woning Torrepoortlaan 28 Ieper • aannemer: Debovan uit Poperinge • kostprijs: 41.363,04 euro • start der werken: 1 september 2015 • voorlopige oplevering: 6 januari 2016

renovatie leegstaande woning Ieperleestraat 38 Ieper • aannemer: Mylleville bouwwerken bvba uit Beselare • kostprijs: 78.756,28 euro • start der werken: 17 augustus 2015 • voorlopige oplevering: januari 2016

renovatie hellende daken garages Vinkeniersstraat Jonkershove • aannemer: Desodt uit Ieper • kostprijs: 60.955,76 euro • start der werken: 7 december 2015 • voorlopige oplevering: 11 maart 2016

41

Renovatieprojecten in de nabije toekomst Leegstaande woningen De opmaak van de bestekken en opvolging van de werken gebeurt binnen de eigen technische dienst van Ons Onderdak.

• Tegelstraat 47 te Ieper: onderhandelingsprocedure zonder bekendmaking najaar 2015 – start van de werken begin 2016 – aannemer Bryon Dries • Wateringstraat 12 te Ieper: onderhandelingsprocedure zonder bekendmaking midden 2016 – start van de werken najaar 2016 • Pennestraat 31 te Ieper: onderhandelingsprocedure zonder bekendmaking najaar 2016 – start van de werken voorjaar 2017 • Torrepoortlaan 39 te Ieper: onderhandelingsprocedure zonder bekendmaking najaar 2016 – start der werken voorjaar 2017

Isolatieprojecten 2016 • project: isoleren van de hellende daken en/of zoldervloeren van de huurwoningen in Roesbrugge, Reningelst, Passendale en Vlamertinge • architect: technische dienst Ons Onderdak • ontwerp: lastenboeken in opmaak

Grote renovatieprojecten Vlamertinge – Stijn Streuvelswijk • project: renovatie van de balkons (perceel 1), de trappen naar de tuin toe (perceel 2), de opritten (perceel 3) van 24 bel-etagewoningen • architect: Pierre De Rynck uit Ieper • perceel 1: aanbesteding 1 oktober 2015 – aannemer PIC – bestelbedrag 82.548,82 euro – start van de werken begin 2016 – 60 kalenderdagen uitvoeringstermijn • perceel 2: aanbesteding 1 oktober 2015 – aannemer Lemahieu – bestelbedrag 160.568,86 euro – start van de werken voorjaar 2016 – 90 kalenderdagen • perceel 3: uitvoeringsdossier goedgekeurd door de VMSW – aanbesteding na werken perceel 1 & 2 in de loop van 2016

Vlamertinge – Geluveld – Kemmel + Ieper (Robrecht van Bethunelaan) • project: renovatie goten en afleiders woningen te Vlamertinge, Geluveld en Kemmel + vervangen buitenschrijnwerk 14 woningen in de Robrecht van Bethunelaan te Ieper • architect: Pierre De Rynck uit Ieper • aannemer: Cartoflex bvba uit Gent

42

• ontwerp: uitbreidingsdossier op 1ste fase van het project Zillebeke – start van de werken in de loop van 2016 • kostprijsraming: 253.068,92 euro

Elverdinge – Sint Jorisstraat-Heidestraat • project: renovatie daken, geveldeel en buitenschrijnwerk 43 woningen • architect: Stefan Feliers uit Ieper • ontwerp: voorontwerp in opmaak

Ieper – Azalealaan • project: studie in opmaak renovatie vervangingsbouw 54 appartementen

Ieper – Kerselaar • project: studie in opmaak renovatie vervangingsbouw 44 appartementen

Ieper – Hovelandlaan • project: renovatie daken, gaanderij en buitenschrijnwerk galerijwoningen • architect: aan te stellen in 2016

De Klijte – Kleikouter • project: renovatie buitenschrijnwerk 23 woningen • architect: Pierre De Rynck uit Ieper • ontwerp: schetsontwerp in opmaak

43

2.5. Bouwactiviteiten van huurwoningen In deze rubriek vindt u de projecten met betrekking tot huurwoningen in uitvoering gedurende het jaar 2015.

Dikkebus - Neerplaats • project: nieuwbouw vijf appartementen en één woning • architect: Stefan Feliers – Ieper • aannemer: Siemoens bvba – Aarsele • start der werken: 20 oktober 2014 • uitvoeringstermijn: 420 kalenderdagen • kostprijs: 818.676,58 euro

Dit project, reeds gestart in 2014, bestaat uit het bouwen van zes woongelegenheden: vijf appartementen waarvan twee met één slaapkamer en drie met twee slaapkamers en één woning met drie slaapkamers.

Gedurende het ganse jaar 2015 werd aan deze woongelegenheden gebouwd. De voorlopige oplevering zal plaatsvinden begin 2016.

Wulvergem - Hooghofstraat • project: vervangingsbouw schoolgebouw tot drie huurwoongelegenheden waarvan twee met twee slaapkamers en één met drie slaapkamers • architect: DBArchitecten - Wevelgem • aannemer: Verhelst Frans bvba – Koekelare • start der werken: 17 augustus 2015 • uitvoeringstermijn: 440 kalenderdagen • kostprijs: 361.055,30 euro

44

In 2007 kocht Ons Onderdak het oude schoolgebouw in de Hooghofstraat te Wulvergem aan. Op het perceel worden drie woongelegenheden gebouwd. Op 15 januari 2015 vond de aanbesteding plaats. De werken startten op 17 augustus 2015. Verwacht wordt dat de woningen kunnen bewoond worden eind 2016.

Westouter - Blauwpoortakker • project: bouwen zes huurwoningen met drie slaapkamers in eerste fase verkaveling • architect: Jean-Pierre Vanhamme - Westouter • aannemer: Lemahieu bvba - Vlamertinge • start der werken: 28 september 2015 • uitvoeringstermijn: 365 kalenderdagen • kostprijs: 819.542,38 euro

Op nog twee resterende stukken grond in de eerste fase van de verkaveling Blauwpoortakker gerealiseerd door de WVI en de Zuid-Westhoek worden twee maal drie huurwoningen gebouwd met drie slaapkamers.

De aanbesteding gebeurde op 24 april 2015, de werken werden besteld op 20 augustus 2015. In het najaar van 2016 zal het project voorlopig worden opgeleverd en de woningen verhuurd.

45

2.6. Projecten in de steiger: bouwactiviteiten van huurwoningen en gemengde projecten De komende jaren worden nog heel wat huurwoongelegenheden door Ons Onderdak gebouwd.

Gezien in het huidige Vlaamse beleid de financiering voor koopwoningen wordt afgebouwd, ligt de nadruk in de toekomst op de bouw van huurwoningen. Gemengde projecten huur-koop worden nog wel gesubsidieerd door de Vlaamse overheid, vandaar dat onze maatschappij hier ook op inzet.

Ieper Ieper - De Vloei • project: bouwen van zeven lage-energie huurwoningen – twee met één slaapkamer en vijf met drie slaapkamers • architect: Yves Catry - Ieper • aanbesteding: 16 november 2015 – start der werken voorjaar 2016 – aannemer Verhelst Frans bvba • kostprijs: 797.620,10 euro

Ieper - De Vloei • project: bouwen van twaalf huurappartementen – zeven met één slaapkamer en vijf met twee slaapkamers • architect: Yves Catry - Ieper • ontwerp: uitvoeringsdossier goedgekeurd door VMSW • aanbesteding: voorjaar 2016 • kostprijsraming: 1.461.077 euro

Ieper - De Vloei • project: bouwen zes huurappartementen (4x1 en 4x2 slaapkamers) + één woning (hoeve) met vijf slaapkamers • architect: Toon Breyne architecten - Ieper • ontwerp: voorontwerp in opmaak

Ieper - De Vloei • project: bouwen van twaalf huurappartementen • architect: Toon Breyne architecten - Ieper • ontwerp: schetsontwerp in opmaak

Ieper - Goesdamstraat • project: bouwen van negen huurappartementen • architect: Janis Filieux - Veurne • ontwerp: negatief advies met betrekking tot stedenbouwkundige vergunning – nieuw ontwerp in opmaak

46

Deelgemeenten Ieper Vlamertinge - Du Parc • project: renovatie van schuur tot vier huurwoningen met twee slaapkamers • architect: José Deschildre - Ieper • ontwerp: uitvoeringsdossier goedgekeurd door VMSW • aanbesteding: januari 2016 • kostprijsraming: 467.014,16 euro

Vlamertinge - Du Parc • project: nieuwbouw van zeven huurwoningen – drie woningen met twee en vier met drie slaapkamers • architect: Eddy Demeyere - Ieper • ontwerp: uitvoeringsdossier goedgekeurd door VMSW • aanbesteding: januari 2016 • kostprijsraming: 1.083.813,56 euro

Vlamertinge - Westbrandhoek • project: gemengd project van vier huurwoningen en twee koopwoningen met doorsteek naar de Poperingseweg • architect: Karel Vandewynckel architecten - Poperinge • ontwerp: voorontwerp goedgekeurd door VMSW • kostprijsraming: 726.053 euro

Zuidschote - Relemeersstraat • project: gemengd project van drie huurwoningen (2x2 en 1x1 slaapkamer) en twee koopwoningen met drie slaapkamers • architect: Fien Vandenberghe - Ieper • ontwerp: voorontwerp goedgekeurd door VMSW • kostprijsraming: 617.102 euro • wegenis wordt uitgevoerd door bureau Cnockaert – Ons Onderdak opdrachtgever – voorontwerp ingediend bij VMSW

Zonnebeke Geluveld - Tuinwijk • project: bouwen tien huurappartementen (8x2 en 2x3 slaapkamers) na sloop van acht seniorenwoningen • architect: Mieke Gotelaere - Ieper • aanbesteding: 1 oktober 2015 – start der werken voorjaar 2016 – aannemer Verhelst Frans bvba • kostprijs: 1.252.135,04 euro

47

Heuvelland Westouter - Blauwpoortakker • project: bouwen acht huurwoningen met drie slaapkamers in tweede fase verkaveling • architect: DB-Architecten - Wevelgem • ontwerp: voorontwerp in opmaak • kostprijsraming: 925.000 euro

Westouter - Hellegatstraat (Gemeenteschool) • project: vervangingsbouw school tot vijf huurwoningen met twee slaapkamers • architect: Eddy Demeyere - Ieper • ontwerp: uitvoeringsdossier goedgekeurd door VMSW • aanbesteding: midden 2016 • kostprijsraming: 546.002 euro • stuk omgevingswerken ook aan te leggen – bureau Cnockaert ontwerper

Loker - Dikkebusstraat (de Galoye) • project: vervangingsbouw tot vier huurappartementen (1x2 en 3x2 slaapkamers) • architect: Stefan Feliers - Ieper • ontwerp: voorontwerp goedgekeurd door VMSW • kostprijsraming: 575.725 euro

Houthulst Jonkershove – Merkemstraat • project: gemengd project van 8 huurwoningen (2x1 en 6x2 slaapkamers) en drie koopwoningen met 3 slaapkamers • architect: Karen Willemyns – Merkem • ontwerp: voorontwerp goedgekeurd door VMSW • kostprijsraming: 1.306.739 euro

Projecten op langere termijn Van onderstaande projecten moet een ontwerper worden aangesteld.

• Elverdinge - Bourgondiëstraat: bouwen zes huurwoningen • Brielen - Veurnseweg: sloop zes kleine woningen en nieuwbouw huurwoningen • Hollebeke - Wielewaalstraat: bouwen vijf huurwoningen • Roesbrugge - Bergenstraat: vervangingsbouw tot drie huurappartementen • Poperinge – Krombekestraat: vervangingsbouw tot drie à vier huurappartementen

48

Ieper – De Vloei – 12 huurappartementen

Vlamertinge – Westbrandhoek – 7 huurwoningen

Loker – De Galoye – 4 huurappartementen

49

Jonkershove – Merkemstraat – 3 koopwoningen + 8 huurwoningen

KOOP WONINGEN

50

3. Koopwoningen en sociale leningen

Inhoud EĂŠn jaar later: koopwoningen in de kering

53

3.2.

Het overzicht van koopwoningen volgens eerste bewoning

57

3.3.

Aanbod van 19 nieuwe koopwoningen in 2015

59

3.4.

Bouwactiviteiten van koopwoningen en gemengde projecten

62

3.5.

Projecten in de steiger: toekomstige bouwactiviteiten van koopwoningen

65

3.6.

Ons Onderdak verstrekt sociale leningen

69

51

52

Eén jaar later: koopwoningen in de kering

In het jaarverslag 2014 werd de toepassing van de regeerverklaring van 23 juli 2014 onder de aandacht gebracht. Ze luidde als volgt: “De Vlaamse regering blijft het realiseren van sociale koopwoningen belangrijk vinden, ook al wordt dit niet langer ondersteund met subsidies. Wel worden alle aangegane engagementen uit het verleden, vanaf het gunstig advies op het lokaal woonoverleg en de aanmelding bij de VMSW, verder nageleefd.”

Nu, een jaar later, werd alles in het werk gesteld om al de geplande en op stapel staande sociale koopprojecten tot een goed einde te brengen. In elk geval slaagden we erin de afgesproken engagementen vanwege de Vlaamse overheid te doen naleven voor wat betreft 9 van de 10 projecten, samen goed voor 56 woningen die werden aangekondigd ter gelegenheid van de jaarvergadering op 12 juni 2015. Voor wat betreft de SBE (=subsidie bouw en eigendomsverwerving) met betrekking tot het project van de 15 appartementen in de Steendam te Ieper bestaat nog - ten onrechte - twijfel.

Intussen zaten we niet stil. Ook de Vlaamse overheid niet. Bijkomende voorwaarden werden opgelegd.

De trechter werd smaller, de kans dat een project aan de nieuw gestelde eisen voldeed, werd kleiner.

Binnen de Vlaamse regering bestaat een akkoord (18/12/2015) om de overgang te begrenzen in de tijd.

In het principieel goedgekeurde ontwerp van programmadecreet bij begrotingsopmaak 2016, werden de volgende punten aan de bestaande overgangsregeling (zie hoger) toegevoegd: • “De werken moeten uiterlijk in 2018 besteld worden.

• De werken kunnen vanaf begin 2017 pas besteld worden nadat alle nodige vergunningen voor het geheel (bouw en omgevingsaanleg) verkregen zijn. Deze voorwaarde geldt niet voor projecten die een menging omvatten of realiseren van enerzijds sociale huurwoningen en anderzijds sociale koopwoningen of sociale kavels. Als de werken voor de bouw van sociale koopwoningen in verschillende fasen worden uitgevoerd, kan ook in afwijking hiervan de aanleg of aanpassing van wooninfrastructuur besteld worden als voor ten minste één bouwfase de vergunning is afgegeven.

• De werken kunnen vanaf begin 2018 pas besteld worden als alle nodige vergunningen eind 2017 al verkregen waren.

• Indien de beschikbare kredieten onvoldoende blijken te zijn voor de finaal voor subsidiëring in aanmerking komende projecten zal het SSI-plafond per woning verminderd worden voor bepaalde categorieën van projecten of van subsidieerbare werken (…).”

In essentie komt het er op neer dat met het besluit alle verwijzingen naar sociale koopwoningen en sociale kavels worden geschrapt. De minister van Wonen kan dus geen subsidies meer verlenen om initiatiefnemers in staat te stellen sociale koopwoningen of sociale kavels ter beschikking te stellen, m.i.v. de tussenkomst in de prefinanciering voor verwervingen.

53

Na overleg en administratieve inzet werden knopen doorgehakt voor 2, wellicht 3 zeer belangrijke gemengde sociale woningbouwprojecten waarin Ons Onderdak voorziet in het aanbod van de koopwoningen, i.c. het Henri Permekeplein (Appelgoedje) te Poperinge (58 woningen), Bommelbilk te Poperinge (30 woningen) en de Stampkotstraat te Geluwe-Wervik (20 woningen).

Ons Onderdak start binnenkort (1 à 2 jaar) of middellange termijn (3 à 6 jaar) of lange termijn (> 6 jaar) volgende bouwwerken, samen goed voor 181 bijkomende sociale koopwoningen: • Poperinge Boomgaardstraat 6 koopwoningen 2009/1574/03 • Westouter Blauwpoortakker 4 koopwoningen 2001/1101/05 • Zillebeke Taccoenstraat 8 koopwoningen 2010/0998/03 • Ieper De Vloei 4 koopwoningen 2010/1198/07 • Ieper De Vloei 7 koopwoningen 2010/1198/03 • Wijtschate Ieperstraat 5 koopwoningen 2014/0243/01 • Zuidschote 2 koopwoningen 2010/0956/02 • Jonkershove Merkemstraat 3 koopwoningen 2010/0999/02 • Wervik Kasteelstraat 11 koopwoningen 2014/0162/01 • Vlamertinge Westbrandhoek 2 koopwoningen 2010/0293/03 • Poperinge Appelgoedje 8 koopwoningen 2013/0325/03 • Poperinge Appelgoedje 11 koopwoningen 2013/0325/01 • Poperinge Appelgoedje 8 koopappartementen 2013/0325/02 • Poperinge Bommelbilk 9 koopwoningen 2013/0326/02 • Poperinge Bommelbilk 8 koopwoningen 2013/0326/01 • Geluwe Stampkotstraat 20 (2 X 10) koopwoningen 2009/1572 • 2de fase De Vloei Ieper: 6 koopwoningen + 5 koopwoningen • 2de fase De Vloei Ieper: 10 koopappartementen • 2de fase Appelgoedje Poperinge: 31 woningen • 2de fase Bommelbilk Poperinge: 13 woningen

Het tot een goed einde brengen van deze ambities is een grote uitdaging die finaal haar beslag moet kennen met de verkoop van de kwalitatieve en betaalbare woningen aan de gelukkige gegadigden.

Uit voorgaande blijkt dat de getroffen maatregel voor onze vennootschap al bij al meevalt en dat we de reserve aan projecten de volgende 10 jaar a rato van gemiddeld een 20-tal woningen per jaar hopen te realiseren en te verkopen. Immers kunnen sociaaleconomische omstandigheden ons dwingen de ambities naar beneden bij te stellen of in het slechtste geval bestaat een risico dat woningen niet verkocht geraken en bij leegstand “dood” kapitaal zijn waardoor de financiering van een volgend project in het gedrang komt.

Om alle kansen op een succesvolle verkoop gaaf te houden, is het besef gegroeid dat we ons als professionele bouwer van sociaal vastgoed, best verdiepen in een meer commerciële – maar correcte – benadering van de verkoop waarbij enerzijds ons aanbod zeker een ruimere bekendheid moet genieten en anderzijds de potentiële koper meer “goesting” moet krijgen om daadwerkelijk bij ons te kopen. Om deze dubbele doelstelling te halen werd het communicatiebureau O2 aangesproken. Ons Onderdak zal als verkoper van sociale koopwoningen meer dan vroeger zichtbaar zijn. Ook de ploeg binnen de organisatie die deze ambities moet waarmaken, wordt versterkt.

54

3.1. De realisaties van de Zuid-Westhoek en Ons Onderdak in de koopsector In 2015 werden drie koopprojecten afgewerkt. De renovatie van het oude politiecommissariaat in de Rijselstraat te Ieper leverde acht aantrekkelijke stadswoningen op. Zeven woningen werden verkocht op het einde van 2015, de laatste woning werd verkocht begin 2016. Het project van zeven nieuwe duurzame woningen in de Grasmuslaan te Ieper werd ook opgeleverd.

Alle woningen werden eind augustus 2015 verkocht. Verder waren er ook vier woningen in Sint-Sebastiaanshof te Poperinge in opbouw die op het einde van het jaar werden opgeleverd.

De belofte van aankoop voor deze vier woningen werd eind 2015 getekend, de verkoop gaat door begin 2016. In Ieper is de bouw van de vijftien appartementen in Steendam volop aan de gang, evenals de bouw van de zes koopwoningen samen met vijf huurwoningen in de Heidestraat te Elverdinge.

Ieper Wijk, straat of gemeente

Aantal woningen

Witte huizen 187 Brugseweg 4 Grasmuslaan 23 Pascarishof 8 Dikkebus 53 Voormezele 24 Boezinge 3 Totaal 302

Poperinge Wijk, straat of gemeente

Aantal woningen

Abeelseweg De Lijster Appelgoedje Sint-Sebastiaanshof Reningelst Watou Totaal

8 70 56 4 14 4 156

55

Heuvelland Gemeente

Aantal woningen

Dranouter Nieuwkerke Westouter De Klijte Totaal

8 21 82 4 115

Wervik Wijk, straat of gemeente

Aantal woningen

De Molenmeerschen 150 Hansbeke- en Wallestraat 37 Magdalenastraat 8 Kruisekestraat 3 Stationsstraat 3 Geluwe 43 Totaal 244

Samenvattende tabel volgens ligging Stad of gemeente

Woningen

Totaal

Ieper 222 Dikkebus 53 Ieper 302 Voormezele 24 Boezinge 3 Reningelst 14 Poperinge 138 Poperinge 156 Watou 4 Dranouter 8 Nieuwkerke 21 Heuvelland 115 Westouter 82 De Klijte 4 Wervik 201 Wervik 244 Geluwe 43

56

Totaal koopwoningen

817

3.2. Het overzicht van koopwoningen volgens eerste bewoning Sinds het ontstaan van sociale bouwmaatschappij Zuid-Westhoek die later opging in Ons Onderdak werden 817 sociale koopwoningen gebouwd. Ieper en Wervik namen het leeuwenaandeel voor hun rekening, gevolgd door Poperinge. Heuvelland sluit het rijtje af.

Ieper Stad of gemeente Wijk

Witte Huizen

Ieper Centrum

Oost

West

Boezinge

Voormezele

Abeelseweg

De Lijster

Poperinge

Appelgoedje

Reningelst

Dranouter

Heuvelland Westouter

Straat Sittingbournelaan, Siegenlaan Sittingbournelaan, Europalaan Sint-Omerlaan, Zesde Lansierslaan Sint-Omerlaan Sint-Omerlaan, Zesde Lansierslaan Pascarishof Brugseweg Grasmuslaan Grasmuslaan Grasmuslaan Diksmuidseweg Kalleputstraat A. Struyestraat de Gheusstraat de Gheusstraat, Kalleputstraat Abeelseweg De Lijster De Lijster Appelgoedje Appelgoedje Appelgoedje Appelgoedje Appelgoedje Appelgoedje Appelgoedje Disbos Baroeneput Poperingestraat Begoniapark Viooltjesveld Viooltjesveld Viooltjesveld Begoniapark Begoniapark Blauwpoortakker Blauwpoortakker

Jaar 1972 1974 1978 1980 1982 2015 2002 2009 2011 2015 2012 1990 1999 2003 2007 1950 1976 1978 1985 1990 1992 1995 1999 2003 2007 2012 1983 1951 1972 1974 1975 1978 1983 1991 2004 2008

57

Bloementuil

Nieuwkerke Vogelweelde

Molenmeersenstraat Molenmeersenstraat, Oorlogsduikerstraat

Molenmeerschen Sint-Jansstraat

Sint-Jansstraat

Hansbekestraat

Hansbekestraat

West-Barrière Hansbekestraat Wervik Hansbeke- en Wallestraat

Wallestraat

Centrum Magdalenastraat

Kruisekestraat

Stationsstraat

Derde Lansierstraat

Derde Lansierstraat

Moerput

Geluwe Moerput

Moerput

Moerput

Moerput

Moerput  

58

1977 1981 1974 1975 1978 1980 1991 1992 1996 2002 2010 1999 2005 2007 1989 1990 1993 1997 2001 2003 2005 2009

3.3. Aanbod van 19 nieuwe koopwoningen in 2015

In de loop van 2015 werden 19 sociale koopwoningen succesvol afgewerkt en opgeleverd.

Ons Onderdak organiseerde in hetzelfde jaar de verkoop van twee projecten, namelijk het Pascarishof te Ieper (8 stadswoningen) en de derde fase van de Grasmuslaan eveneens te Ieper (7 lage-energiewoningen).

Met betrekking tot het Sint-Sebastiaanshof te Poperinge (4 rijwoningen) werd het verkoopmoment gehouden in 2015, maar werd de verkoop gerealiseerd begin 2016.

Pascarishof Ieper – 8 stadswoningen De ligging van het tot woningen verbouwde politiekantoor, vroeger een bejaardentehuis en aanvankelijk gebouwd als een godshuis ter ere van Onze Lieve Vrouw van Nazareth, is uniek. Het ligt binnen de stadswallen van Ieper (intra muros), op loopafstand van allerlei voorzieningen en de Grote Markt en heeft een rustige ligging aanleunend bij de groene gordel van de vesting en sportaccommodaties.

Op 15 januari 2015 vond een informatieavond plaats in het dienstencentrum ‘De Kersecorf’ waar 47 kandidaat-kopers aanwezig waren.

De verwelkoming gebeurde door Dominique Dehaene, voorzitter van Ons Onderdak. Architecten Steven Verbeke en Geert Bourdeaud’hui van het ontwerpbureau VOLT uit Gent gaven heel wat informatie zowel wat betreft de architecturale opvatting als over technische aspecten van de stadswoningen. Daarna gaf mevrouw Hilde Vandenbroucke, hoofd koop en sociale kredietverlening, uitleg over de praktische kant van de aankoop (wat moet er nog gebeuren vooraleer u eigenaar wordt; voorwaarden om een sociale koopwoning te kopen; uitleg over aankoopakte en financiering, i.c. de VMSW-lening).

Op zaterdag 17 en 24 januari vonden er kijkdagen plaats waarop er 19 kandidaat-kopers aanwezig waren.

De geïnteresseerden kwamen meestal met familie: in totaal kwamen er 46 bezoekers de huizen bezichtigen.

De verkoopakten voor zeven van de acht woningen werden verleden op 8 juni 2015 door de commissaris van de afdeling vastgoedtransacties van het Vlaams Gewest. De akte van de laatste woning werd begin 2016 verleden.

59

Grasmuslaan Ieper – 7 lage energiewoningen De sociale koopwoningen in de Grasmuslaan zijn woningen gebouwd in houtskeletbouw met een laag E-peil. Dit project is de voorlaatste fase van de sociale koopverrichting in het gemeenschappelijke stadsontwikkelingsproject van de stad Ieper, Ons Onderdak en de cvba De Zuid-Westhoek aan de Omloopstraat te Ieper.

Op 16 maart 2015 vond de informatieavond plaats in het CC Het Perron te Ieper waar 25 kandidaatkopers aanwezig waren.

Net zoals bij het project Pascarishof gebeurde de verwelkoming door de heer Dominique Dehaene, de voorzitter van Ons Onderdak.

Door de architect Yves Catry uit Ieper en de heren Peter Soetaert en Luc Vandenabeele van de bouwfirma Kijk en Bouw uit Menen werd technische informatie over de woningen gegeven. Aan de hand van een presentatie werd een blik gegund in de fabriek alwaar de wanden van de woningen geprefabriceerd werden.

Ook mevrouw Hilde Vandenbroucke en de heer Eric Neels gaven nog duiding over de praktische kant van de aankoop en lichten kort de toekomstige projecten in Ieper toe.

Op 21 maart 2015 was er de kijkdag van de Grasmuslaan. Er waren 23 kandidaat-kopers aanwezig met hun familie, in totaal 56 mensen.

Luc Vandenbeele van Kijk- en Bouw gaf meer uitleg over de woningen in houtskeletbouw. De vragen van de kandidaat-kopers werden ter plaatse beantwoord. Een klein jaar na de oplevering van de woningen werd een korte tevredenheidsenquĂŞte gedaan bij alle kopers. De resultaten waren positief. Elders in dit jaarverslag wordt daar dieper op ingegaan.

De verkoopakten voor deze zeven woningen werden pas ondertekend op 26 augustus 2015. Voor alle woningen werd een sociale lening aangegaan.

60

Sint-Sebastiaanshof Poperinge - 4 woningen Deze vier woningen werden gebouwd op gronden van de WVI die later aan Ons Onderdak werden toebedeeld via een grondruil voor gronden aan het burgemeester Mahieuplein, eveneens te Poperinge.

Ook dit project situeert zich zeer gunstig t.o.v. het voorzieningenapparaat en het stadscentrum van Poperinge.

De informatieavond voor dit project vond plaats op 19 oktober 2015 in CC Ghybe te Poperinge. Er waren 14 kandidaat-kopers aanwezig.

De verwelkoming gebeurde door de voorzitter van Ons Onderdak de heer Dominique Dehaene. De technische informatie werd gegeven door architect Karel Vandewynckel uit Poperinge en Eric Neels, architect en hoofd technische dienst bij Ons Onderdak.

Uitleg m.b.t. eventuele aankoop (voorwaarden, stappen om woning te kopen, uitleg omtrent de aangeboden sociale lening en tot slot de akte(n)) werd gegeven door mevrouw Hilde Vandenbroucke, diensthoofd koop en sociale kredietverlening Ons Onderdak.

Op 24 oktober vond de kijkdag op de werf plaats. Er waren acht kandidaat-kopers aanwezig.

61

3.4. Bouwactiviteiten van koopwoningen en gemengde projecten Gedurende het jaar 2015 was onze maatschappij met verschillende projecten van koopwoningen bezig. Drie koopprojecten waarvan de bouwwerken reeds gestart waren in 2014 zijn in de loop van het jaar 2015 voorlopig opgeleverd.

Ieper – Grimminckstraat (Pascarishof) • project: renovatie oud politiekantoor tot acht koopwoningen • architect: Volt architecten – Gent • aannemer: Desodt nv – Ieper • voorlopige oplevering: 29 januari 2015 • kostprijs: 1.482.506,54 euro

Ieper - Grasmuslaan • project: nieuwbouw zeven duurzame lage-energie houtskeletwoningen • architect: Yves Catry – Ieper • aannemer: Kijk en Bouw nv – Menen • voorlopige oplevering: 27 april 2015 • kostprijs: 1.161.383,28 euro

Ieper – Grasmuslaan

Poperinge – Sint Sebastiaanshof • project: nieuwbouw vier koopwoningen • architect: Karel Vandewynckel - Poperinge • aannemer: Catteeu bvba – Lo-Reninge • voorlopige oplevering: 29 oktober 2015 • kostprijs: 526 698,37 euro

62

Poperinge – Sint-Sebastiaanshof

U vindt hieronder een overzicht van projecten gebouwd en/of gestart in de loop van 2015.

Ieper – Steendam • project: nieuwbouw appartementsgebouw met vijftien koopappartementen • architect: Frederik Grimmelprez – Blankenberge • aannemer: Damman nv – Deerlijk • start van de werken: 1 april 2015 • uitvoeringstermijn: 500 kalenderdagen • kostprijs: 1.865.027,32 euro

Voor de eerste keer bouwt Ons Onderdak een appartementsgebouw met vijftien koopappartementen.

Acht appartementen hebben twee slaapkamers, zeven appartementen hebben er elk drie.

De werken zijn gestart op 1 april 2015 en zullen vermoedelijk worden beëindigd in het najaar van 2016.

Het appartementsgebouw heeft een ondergrondse garage met staanplaatsen.

Ieper – Steendam

Geluwe - Moerput • project: bouwen van 10 koopwoningen • architect: architectenburo Boens+Michiels - Wervik • aannemer: Damman nv – Deerlijk • start der werken: 1 december 2014 • uitvoeringstermijn: 420 kalenderdagen • kostprijs: 1.524.183,31 euro

De werken startten op 1 december 2014 en zullen het ganse jaar 2015 duren. Begin 2016 zullen de woningen met drie slaapkamers voorlopig worden opgeleverd en verkocht. Bij deze is de grondreserve in de Moerput uitgeput.

63

Geluwe – Moerput

Elverdinge - Heidestraat • project: nieuwbouw 6 koopwoningen en 5 huurwoongelegenheden • architect: José Deschildere – Ieper • aannemer: Damman nv – Deerlijk • start der werken: 14 augustus 2015 • uitvoeringstermijn: 450 kalenderdagen • kostprijs: 1.340.037,11 euro

Dit betreft een gemengd project van vijf huurwoningen en zes koopwoningen op een stuk restgrond in de Heidestraat te Elverdinge.

De zes koopwoningen beschikken over drie slaapkamers, de vijf huurwoongelegenheden bestaan uit twee huurwoningen met drie slaapkamers en een appartementsgebouw met drie appartementen (2x2 en 1x3 slaapkamers).

De werken zijn gestart in de zomer van 2015 en zullen worden verkocht en verhuurd eind 2016.

Elverdinge – Heidestraat

64

3.5. Projecten in de steiger: toekomstige bouwactiviteiten van koopwoningen

In het artikel in het begin van dit hoofdstuk over de overgangsmaatregelen van de koopprojecten kreeg u reeds een duidelijk beeld hoe het beleid met betrekking tot koopwoningen wordt gevoerd. Hieronder vindt u een overzicht van koopprojecten in de nabij en verdere toekomst, de gemengde projecten huur-koop vindt u onder de rubriek Projecten in de steiger: bouwactiviteiten van huurwoningen en gemengde projecten.

Ieper Ieper - De Vloei • project: bouwen van zeven lage-energie koopwoningen met drie slaapkamers • architect: Yves Catry - Ieper • aanbesteding: 9 november 2015 – start van de werken voorjaar 2016 – aannemer Verhelst Frans bvba • kostprijs: 834.270,61 euro

Ieper - De Vloei • project: bouwen van vier lage-energie koopwoningen met vier slaapkamers • architect: Yves Catry - Ieper • aanbesteding: 9 november 2015 – start van de werken voorjaar 2016 – aannemer Lemahieu bvba • kostprijs: 644.892,77 euro

Ieper - De Vloei – 4 koopwoningen

Ieper – De Vloei – 7 koopwoningen

65

Deelgemeenten Ieper Zillebeke – Taccoenstraat • project: bouwen van acht koopwoningen met drie slaapkamers • architect: Cottreel & Debrabander - Ieper • ontwerp: uitvoeringsdossier goedgekeurd door VMSW • aanbesteding: midden 2016 • kostprijsraming: 1.120.000 euro • aanleg wegenis in uitvoering

Poperinge – Burgemeester Mahieuplein – 6 koopwoningen

Poperinge – Henri Permekeplein – 11 koopwoningen

Poperinge Poperinge – Burgemeester Mahieuplein (Boomgaardstraat) • project: bouwen van zes koopwoningen (3x3 en 3x4 slaapkamers) • architect: Janis Filieux – Veurne • ontwerp: uitvoeringsdossier goedgekeurd door VMSW • aanbesteding: januari 2016 • kostprijsraming: 874.143,94 euro

Poperinge – Henri Permekeplein (Appelgoedje) • project: bouwen van elf koopwoningen met 3 slaapkamers • architect: Spoor 9 architecten – Poperinge • ontwerp: voorontwerp goedgekeurd door VMSW • aanbesteding: begin 2017 • wegenis start najaar 2016 • kostprijsraming: 1.393.188 euro

Poperinge – Henri Permekeplein (Appelgoedje) • project: bouwen van acht koopwoningen met 3 slaapkamers • architect: Janis Filieux – Veurne • ontwerp: voorontwerp goedgekeurd door VMSW • aanbesteding: begin 2018 • wegenis start najaar 2016 • kostprijsraming: 1.079.309 euro

66

Poperinge – Henri Permekeplein (Appelgoedje) • project: bouwen van acht koopappartementen met 2 slaapkamers • architect: Volt architecten – Gent • ontwerp: voorontwerp goedgekeurd door VMSW • aanbesteding: begin 2017 • wegenis start najaar 2016 • kostprijsraming: 1.138.780 euro

Poperinge – Bommelbilk (Proones II) • project: bouwen van acht koopwoningen met 3 slaapkamers • architect: Filip De Leeuw – Poperinge • ontwerp: voorontwerp goedgekeurd door VMSW • aanbesteding: begin 2017 • wegenis start najaar 2016 • kostprijsraming: 1.330.164 euro

Poperinge – Bommelbilk (Proones II) • project: bouwen van negen koopwoningen met 3 slaapkamers • architect: Spoor 9 architecten – Poperinge • ontwerp: voorontwerp goedgekeurd door VMSW • aanbesteding: begin 2018 • wegenis start najaar 2016 • kostprijsraming: 810.500 euro

Poperinge – Bommelbilk – 8 koopwoningen

Heuvelland Westouter – Blauwpoortakker • project: bouwen van vier koopwoningen met 3 slaapkamers • architect: Jean-Pierre Vanhamme – Westouter • aanbesteding: 1 oktober 2015 – start der werken voorjaar 2016 – aannemer Verhelst Frans bvba • kostprijs: 532.830,28 euro

67

Wijtschate – Ieperstraat • project: bouwen van vijf koopwoningen (1x2 en 4x4 slaapkamers) • architect: Karel Vandewynckel architecten – Poperinge • ontwerp: voorontwerp goedgekeurd door VMSW • aanbesteding: najaar 2016 • kostprijsraming: 721.241 euro

Wijtschate – Ieperstraat

Wervik – Kasteelstraat

Wervik Wervik – Kasteelstraat • project: bouwen van elf koopwoningen met 3 slaapkamers • architect: architectenburo B+M (Boens & Michiels) - Wervik • ontwerp: voorontwerp goedgekeurd door VMSW • kostprijsraming: 1.579.947 euro • stukje wegenis nog aan te leggen

Geluwe - Stampkotstraat • project: bouwen van twintig koopwoningen met 3 slaapkamers (in 2 fasen) • architect: architectenburo B+M (Boens & Michiels) - Wervik • ontwerp: voorontwerp goedgekeurd door VMSW • kostprijsraming: 2.933.417 euro • wegenis nog aan te leggen

Projecten op langere termijn Voor deze projecten moet op langere termijn nog een ontwerper aangesteld worden.

• Boezinge – Vannestestraat: bouwen vijf koopwoningen

68

3.6. Ons Onderdak verstrekt sociale leningen De Vlaamse woonlening wordt verstrekt door de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen.

In 2015 werden er in de sector van de Vlaamse woonlening 2.427 leningen toegekend voor een totaalbedrag van 382.857.732 euro. Dit is een stuk minder dan in 2014, toen waren er 3.895 leningen voor een totaalbedrag van 622.929.724 euro. Er was ook gedurende één maand geen budget voor de sociale leningen waardoor er minder leningen waren in 2015 dan in 2014.

Daarnaast was er de sterkere concurrentie van de private banken wat de intrest betreft.

Een aantal wijzigingen die doorgevoerd werden in de reglementering hadden ook hun invloed: Voor 2015 stond de VMSW geen leningen meer toe voor: • De aankoop van een sociale kavel of een daarmee gelijkgestelde bouwgrond • De bouw van een woning • De terugbetaling van vroeger aangegane schulden voor de renovatie, de aankoop of de bouw van een woning (herfinanciering)

De VMSW beleent wel nog: • De aankoop of het behoud van een woning • De renovatie, de verbetering of de aanpassing van een woning

Het gemiddeld leningsbedrag was 157.749,00 euro. De gemiddelde duurtijd bedroeg 25,5 jaar.

Het grootste aandeel (39,14 %) aan sociale leningen wordt verstrekt voor aankoop en renovatie op de privémarkt. Sinds twee jaar is het ook mogelijk een sociale lening te krijgen zonder dat er renovaties nodig zijn, dit is nu goed voor 17,79 % van het totaal aantal leningen.

69

Onderstaande tabel toont de evolutie van het aantal leningen in de laatste jaren voor Ons Onderdak.

2011 2012 2013 2014 2015

Leningen aankoop en renovatie / renovatie eigen woning Bedrag Gemiddeld Groepsbouw / sociale koopwoningen / verkoop aan zittende huurder Bedrag Gemiddeld Totaal Bedrag Gemiddeld

25

23

55

60

44

3.595.304,00 143.812,16

2.457.755,00 106.858,91

7.120.820,00 129.469,45

7.737.568,00 128.959,47

4.831.137,60 109.798,58

7

9

5

14

970.039,00 138.577,00 32 4.565.343,00 142.666,97

1.390.096,00 154.455,11 32 3.847.851,00 120.245,34

720.500,00 144.100,00 65 8.458.068,00 130.124,12

3.089.195,66 220.656,83 58 7.920.333,26 136.557,47

55 7.120.820,00 129.469,45

Procentueel stijgt het aantal sociale leningen bij Ons Onderdak tegenover het totaal van de sociale leningen in West-Vlaanderen. % Ons Onderdak /WestVlaanderen

% Ons

Aantal Ons Onderdak

Aantal WestVlaanderen

2014

65

853

7,62

8.458.068

2015

58

456

12,7

Verschil

-7

-397

5,08

70

Bedrag Ons Bedrag WestOnderdak Vlaanderen

Onderdak/ WestVlaanderen

133.213.920

6,34

7.920.333

66.422.066

11,92

-537.735

-66.791.584

5,58

De onderverdeling van de leningen voor 2015 ziet er als volgt uit: sociale leningen 2015

aantal gemiddeld belastbaar inkomen

gemiddeld netto inkomen

gemiddeld bedrag lening

totaal bedrag lening

duurtijd lening

aflosgesing middeld lening rentevoet

Aankoop

10

24.938,61

1.854,51

162.023,70

1.620.237,00

27,90

638,21

2,00 %

Aankoop

17

25.247,55

2.033,36

168.169,86

2.858.887,60

26,06

693,50

2,00 %

2

26.547,08

1.718,59

28.700,50

57.401,00

18,00

157,85

2,00 %

12

27.345,99

1.755,40

21.526,00

258.312,00

23,42

102,72

2,08 %

3

31.176,58

2.127,90

12.100,00

36.300,00

21,33

58,71

2,00 % 2,00 % 2,02 %

en renovatie Lening overname onverdeelde helft + herfinanciering Renovatieleningen Wederopname Aankoop sociale

14

31.736,50

2.085,84

220.656,83

3.089.195,66

28,93

838,61

58

27.746,23

1.951,72

136.557,47 7.920.333,26

26,00

545,46

koopwoning Totaal

In 2015 werden er 14 koopwoningen gerealiseerd door Ons Onderdak. Voor de aankoop van deze woningen, werd telkens een sociale lening verstrekt.

De onderverdeling van de leningen voor 2015 werd hieronder opgesplitst in alleenstaanden en koppels: sociale leningen 2015

gemiddeld Aan- belastbaar tal inkomen

gemiddeld netto inkomen

gemiddeld bedrag lening

totaal bedrag leningen

duurtijd lening

aflossing lening

gemiddelde rentevoet

Alleenstaanden

37

23.667,55

1.655,15

115.240,29

4.263.890,60

26,35

452,11

2,00 %

Koppels

21

34.380,28

2.474,25

174.116,32

3.656.442,66

25,38

709,94

2,05 %

Bij het totaal aantal sociale leningen van de VMSW, is 34 % alleenstaand, bij Ons Onderdak is dit 63,79 %.

71

KLANTEN ONS ONDERDAK

72

4. Onze klanten

Inhoud Ons opzet met houtskeletbouw werd een succes!

75

Hoe is het om te wonen in een houtskeletwoning in de Grasmuslaan?

76

4.1.

Het profiel van de kandidaat-kopers van een sociale woning

78

4.2.

Het profiel van de huurders van een sociale woning

82

4.3.

Het profiel van de kandidaat-huurders van een sociale woning

85

73

ns Onderdak O t s ie k m ro a Wa tbouw? voor houtskele w…

Houtskeletbou

rd, isch verantwoo uik van ecolog • maakt gebr cycleerbaar natuurlijk en re energiezuinig, materiaal. gezonde en CO2-neutrale, • laat toe om basis van n te bouwen op ge in on w le be comforta e materialen. milieuvriendelijk kelijke manier op een gemak • laat toe om uwen, woningen te bo energiezuinige gkrachtige een minder draa s du ist re ve , st • is lichter lagere bouwko sulteert in een re en g in er nd fu ing. voor de funder prefabricatie bouwtijd door eden • verkort de kopers zijn tevr 74 not least: onze • en last but

Ons opzet met houtskeletbouw werd een succes!

In de Ieperse Grasmuslaan bouwde Ons Onderdak zeven houtskeletkoopwoningen. Dit soort woning komt tegemoet aan de vraag naar duurzame, laag-energiewoningen. Omdat houtskeletbouw relatief nieuw is in de sociale woningbouw in Vlaanderen waren we erg geïnteresseerd in de verhalen van de bewoners. Benieuwd wat de resultaten van de bevraging waren, waarom Ons Onderdak voor houtskelet koos en hoe de bewoners van Grasmuslaan 7 hun woning ervaren? Lees dan vooral verder.

Eric Neels is architect van Ons Onderdak. Hij was getuige van de bouw van de zeven woningen. We vroegen hem waarom Ons Onderdak koos voor houtskeletbouw.

Eric: “In eerste plaats om tegemoet te komen aan de steeds strenger wordende energieprestatienormen.

In samenspraak met de aangestelde ontwerper kozen we voor de bouw van duurzame, laagenergiewoningen in de vorm van houtskeletbouw. Deze woningen bieden niet alleen voordelen voor Ons Onderdak, ook voor de bewoners is houtskeletbouw erg interessant. Zij genieten immers van een gezonde, ecologische woning met een hoog comfortniveau en een lagere energiefactuur.”

Houtskeletbouw is nieuw voor Ons Onderdak. Wat heb je geleerd uit deze uitdaging?

Eric: “Bouwfysisch is houtskeletbouw helemaal anders dan het traditionele bouwen in baksteen. We moesten voor enkele aspecten, bijvoorbeeld de akoestische isolatie, bijzondere aandacht hebben. Dit was nodig omwille van de lichtheid van de constructie. Vochtweringen moesten ook met het nodige vakmanschap worden aangebracht. Niet verwonderlijk als je weet dat vocht de belangrijkste vijand is van hout. Ook vocht dat binnenin de woning ontstaat trouwens. Daarom zijn dampschermen aan de binnenzijde van de isolatie en een aangepast ventilatiesysteem onontbeerlijk – al moet ik eraan toevoegen dat dit laatste eigenlijk geldt voor alle goed geïsoleerde woningen. Waar we zeker extra moesten op inzetten was een aangepaste zonwering. Door het ontbreken van een grote bouwmassa – stenen muren – warmt een houtskeletwoning immers sneller op in de zomer.”

Hoe ziet het financiële plaatje eruit?

Eric: “De meeste fabrikanten die houtskeletbouw aanbieden, ontwikkelden een eigen systeem voor opbouw, materiaalgebruik en afwerking. Daar hield het lastenboek, opgemaakt door onze ontwerper, onvoldoende rekening mee en de prijszetting na een eerste aanbesteding was bijgevolg veel te hoog. Door het lastenboek - geïnspireerd op de C2008 van de VMSW - te herwerken tot een resultaatbeschrijving konden aannemers hun eigen systeem toepassen en werd de kostprijs aanzienlijk gedrukt. Op het einde van de rit bleek dat de minderuitgaven voor fundering en de meeruitgaven voor zonnewering, dampschermen, etc. elkaar compenseerden. Houtskeletbouw kost dus ongeveer evenveel als traditioneel bouwen, maar de bewoners krijgen er wel een extra goed geïsoleerde woning voor met een perfect ventilatiesysteem.”

75

Hoe is het om te wonen in een houtskeletwoning in de Grasmuslaan?

Houtskeletbouw biedt zowel voordelen voor Ons Onderdak als voor de bewoners. Maar wordt dit ook echt zo ervaren? Zijn de kopers tevreden? Hoe gaan ze om met het ‘anders zijn’ van hun woning?

Om dit te weten te komen werd, in samenwerking met communicatiebedrijf O2, een korte bewonersbevraging opgezet waarin gepeild werd naar de ervaringen van de zeven gezinnen na één jaar wonen in hun houtskeletwoning in de Grasmuslaan te Ieper. En de resultaten zijn nog positiever dan we hadden verwacht, ook al detecteerden we enkele aandachtspunten.

Positief Woont u graag in uw huis?

Vindt u de houten buitenmuren mooi?

Tevreden over de geluidsisolatie ten opzichte van de buren?

Tevreden over de geluidsisolatie ten opzichte van buiten?

Is het tijdens koude winterdagen aangenaam warm in huis?

Hebt u last van vocht in huis?

Hebt u voor de brandverzekering extra moeten betalen omdat u in een houtskelethuis woont?

Krijgt u positieve bemerkingen van anderen over uw huis?

“Mijn huis is goed voor het milieu, en daar voel ik me goed bij.”

Maar…

Op zonnige zomerdagen wordt het snel te warm in huis?

Ondervond u moeilijkheden bij het bedienen van verwarming en ventilatie?

Vindt u dat u teveel hebt betaald voor uw huis?

Uit onze ervaringen en uit de resultaten van deze bevraging leerden we dat houtbouw zowel vanuit maatschappelijk, technisch als uit belevingsoogpunt een aan te raden bouwtechniek is. De Grasmuslaan doet smaken naar meer. Wij gaan er dan ook van uit dat, mits een goede introductie en ondersteuning, de problemen met het correct gebruik van verwarming en ventilatie verholpen kunnen worden. Zonwering is een permanent aandachtspunt en wat de kostprijs betreft, dient extra uitleg inzake de prijsopbouw van het huis gecommuniceerd te worden, al dan niet inclusief een vergelijking met andere soorten woningen en de verwachte energiebesparing.

76

We hebben er nog geen moment spijt van gehad!

Annelies en Ben wonen samen met hun twee kindjes Lilith en Arden in de Grasmuslaan.

Annelies: “Vroeger woonden we in de Pilkemseweg, vlakbij het ziekenhuis. We zochten een nieuwe woning en vonden die in de Grasmuslaan. De eerlijkheid gebiedt ons te vermelden dat die keuze in de eerste plaats was ingegeven door de locatie: we wonen beiden in Ieper, ons dochtertje ging reeds naar school in de Capucienen hier vlakbij en ook onze familie woont niet ver. Toch hebben we nog geen moment spijt gehad van onze keuze. We vinden het huis met z’n houten buitenmuren mooi en we krijgen er ook positieve bemerkingen op.”

Ben: “Ons energieverbruik volgen we nauwgezet op. Nu al is duidelijk dat, dankzij de doorgedreven isolatie, we ons gasverbruik heel laag kunnen houden, zonder aan comfort in te boeten. Ons huis is goed voor het milieu, en daar voelen wij ons goed bij.”

77

4.1. Het profiel van de kandidaat-kopers van een sociale woning De volgende grafieken geven een beeld van het sociaaleconomisch profiel van de kandidaatkopers van Ons Onderdak. Eind 2015 stonden er 129 kandidaten op de wachtlijsten. Elke kandidaat-koper kan zich op verschillende wachtlijsten inschrijven.

Gezinstype Alleenstaanden; 43 %

Koppels; 57 %

Gezinsgrootte 30 %

28 %

26 %

25 % 20 %

15 %

15 % 10 % 5% 0%

78

8%

9%

7%

5%

3%

Gemiddelde leeftijd 50 45

36 jaar

35 jaar

40 35 30 25 20

Alleenstaanden

Koppels

Aantal jaren ingeschreven 25 %

24 %

25 % 21 % 20 % 15 %

12 %

10 %

9%

10 % 5% 0%

Aantal kandidaten per wachtlijst 33 %

35 % 30 % 25 % 20 %

14 %

15 % 10 % 5%

10 %

9% 8% 8% 3%

1%

1% 2%

5% 5%

2%

1%

0%

Er zijn in totaal 129 kandidaat-kopers, maar enkele van deze kandidaten zijn ook ingeschreven op meerdere lijsten. Dit geeft een totaal van 172.

79

Gezamenlijk belastbaar inkomen bij inschrijvingen 33.701,48 40.000,00

30.000,00

21.194,23

20.000,00

10.000,00

-

Alleenstaanden

Koppels (gezamenlijk inkomen)

Conclusie • Er zijn iets meer koppels als alleenstaanden ingeschreven op een register. In 2014 waren er evenveel koppels als alleenstaanden ingeschreven. De grootste groep zijn alleenstaanden en koppels zonder kinderen, gevolgd door koppels met 1 kind.

• De gemiddelde leeftijd van de kandidaat-kopers is 35 à 36 jaar.

• De meeste kandidaten zijn minder dan 3 jaar geleden ingeschreven.

• De meeste interesse gaat naar woningen in Ieper.

• De kandidaat-koper mag een maximuminkomen hebben van 36.121,00 euro (alleenstaanden) en 54.176,00 euro (koppels). De kandidaten die ingeschreven zijn zitten een heel stuk onder de maximale inkomensgrens.

80

4.2. Het profiel van de huurders van een sociale woning De volgende grafieken geven een beeld van het sociaal-economisch profiel van onze huurders.

Eind 2015 huisvestte Ons Onderdak 1.439 gezinnen.

Gezinsgrootte

Gezinstype 50 % 45 % 40 % 35 % 30 % 25 % 20 % 15 % 10 % 5% 0%

46 %

18 %

14 %

18 % 3%

Nationaliteit Niet EU-burgers; 7 % EU-burgers en niet Belgen; 3 %

Belgische nationaliteit; 91 %

81

Aantal personen ten laste 80,00 %

73,04 %

70,00 % 60,00 % 50,00 % 40,00 % 30,00 % 20,00 %

11,95 %

8,41 %

10,00 %

4,03 %

1,88 %

0,42 %

0,28 %

0,00 %

0,00 %

Leeftijd 24,81 % 25,00 %

21,33 % 17,23 %

20,00 % 15,00 %

11,47 %

10,00 % 5,00 %

20,01 %

5,07 % 0,07 %

0,00 %

Netto belastbaar inkomen 35,00 %

31,62 % 28,56 %

30,00 % 25,00 % 20,00 % 15,00 %

11,05 %

10,00 % 5,00 %

7,23 %

5,77 %

5,14 % 2,99 %

1,60 %

2,36 %

0,00 %

ReĂŤel betaalde huurprijzen 250

216

202 200

162

150 100 100 50 2 0

82

141

123 86

70

58 53

33

45 38 47

63

1,46 %

2,22 %

Vergelijking maandelijkse reĂŤle huur met aangrenzende sociale huisvestingsmaatschappijen Woning 350,00

323,00 292,00

300,00

291,32

243,00

250,00 200,00 150,00 100,00 50,00 0,00

Ijzer en Zee

De Mandel

De Mandelbeek Ons Onderdak

Appartement 350,00

335,00

323,00

300,00 238,37

250,00

212,00

200,00 150,00 100,00 50,00 0,00

Ijzer en Zee

De Mandel

De Mandelbeek Ons Onderdak

Vergelijking huurlast met aangrenzende sociale huisvestingsmaatschappijen Woning 25,00

22,00

20,00 15,00

12,00

13,00

12,19

10,00 5,00 0,00

Ijzer en Zee

De Mandel

De Mandelbeek Ons Onderdak

83

Appartement 69,00 70,00 60,00 46,00

50,00

44,00 35,56

40,00 30,00 20,00 10,00 0,00

Ijzer en Zee

De Mandel

De Mandelbeek Ons Onderdak

Conclusie • Er zijn dit jaar ongeveer evenveel huurders als in 2014. De gezinsgrootte en het gezinstype liggen in dezelfde lijn zoals vorig jaar, net zoals de nationaliteit. De huurders die geen personen ten laste hebben zijn licht gedaald en de huurders met twee personen ten laste zijn het meest gestegen sinds vorig jaar. Naarmate de leeftijd stijgt, stijgt ook het aantal huurders, dit wijst op de vergrijzing. De meerderheid van de huurders hebben een netto belastbaar inkomen tussen 10.000 en 20.000 euro.

• De maandelijks te betalen huurprijs is de som van de reële huurprijs plus de huurlast. De gemiddelde huur in 2015 voor een woning bedraagt 291,32 euro, voor een appartement is dit 238,37 euro.

• De huurprijs wordt bepaald door het inkomen, de gezinsgrootte en de kwaliteit van de woning.

• De gemiddelde huurlast voor een woning bij Ons Onderdak is ± 12 euro, voor een appartement bedraagt de huurlast ± 35 euro. Het grote verschil tussen een woning en een appartement is te verklaren doordat de huurders van een woning enkel huurlasten betalen voor afstand van verhaal (huurdersaansprakelijkheid en brandverzekering) en het onderhoud van de centrale verwarming en boilers. Voor huurders van een appartement komt hierbij nog het groenonderhoud, de schoonmaak van gemene delen, het onderhoud van de liften…

• Wanneer we de reële huur vergelijken met de aangrenzende huisvestingsmaatschappijen dan zien we bij de woningen dat Ons Onderdak de tweede laagste reële huur heeft. Voor de appartementen is dit ook zo, maar het verschil met de hogere reële huren is redelijk groot.

84

4.3. Het profiel van de kandidaat-huurders van een sociale woning Net zoals bij de huurders worden enkele grafieken afgedrukt die een beeld geven van onze 565 kandidaat-huurders per 31/12/2015.

Gezinsgrootte

Gezinstype

Nationaliteit

85

Aantal personen ten laste

Leeftijd

Netto belastbaar inkomen

86

Netto belastbaar inkomen in vergelijking met de huurders (%)

Conclusie • Eind 2015 zijn er 15 kandidaat-huurders minder dan vorig jaar (-2,5 %). De alleenstaanden vormen de grootste groep (60 %).

• Dezelfde tendens zoals vorig jaar met betrekking tot de nationaliteit is ook op te merken.

Het aantal kandidaten uit niet-Europese landen blijft stijgen (20 % t.o.v. 17 % in 2014) • In de leeftijdscategorie van 61 tot 71 jaar zijn het aantal kandidaten het sterkst gestegen.

• Ongeveer 60 % van de kandidaat-huurders heeft een inkomen onder de 15.000 euro.

Bij de huurders heeft de grootste groep (ongeveer 60 %) een inkomen tussen 10.000 en 20.000 euro wetende dat de armoedegrens voor een alleenstaande 12.880 euro bedraagt en 27.072 euro voor een gezin met twee kinderen. 15 % van de Belgische bevolking valt onder deze armoedegrens, zo ook meer dan 50 % van onze kandidaat-huurders.

Hieruit kan minstens worden afgeleid dat we onze maatschappelijke rol als sociale huisvestingsmaatschappij invullen.

87

WERKING ONS ONDERDAK

88

5. Onze werking

Inhoud Kansarmoede in de sociale huisvesting: analyse van huurinkomsten van de laatste vijf jaren (2012 – 2016)

91

5.1.

De werking van de sociale dienst

97

5.2.

De beschikbare grondreserves

100

5.3.

De klachtenbehandeling

102

5.4 Klachten

103

5.5.

De raad van bestuur, het directiecomitĂŠ en de statutaire benoemingen

107

De raad van bestuur

107

5.6.

De medewerkers

109

89

90

Kansarmoede in de sociale huisvesting: analyse van huurinkomsten van de laatste Ons Onderdakvijf werd jaren gevisiteerd(2012 in 2014 … – 2016) 1. Vaststellingen en analyse De huurinkomsten stijgen van jaar tot jaar minder. Bij bepaalde groepen (senioren, toetredende huurders…) evolueren deze inkomsten zelfs negatief. De mate waarin dit een structureel karakter heeft werd nader onderzocht.

Bij het statistisch onderzoek, werd telkens de huur op 1 april vergeleken. Immers, in het begin van het jaar worden nog een aantal huren meegeteld die te hoog zijn vanwege een dalend inkomen.

De volgende gegevens werden verzameld: • Het aantal huurders per leeftijdsklasse • Het aantal huurders per inkomensklasse • Het aantal huurders per nationaliteit • Het aantal nieuwe huurders per inkomensklasse • Het aantal vertrokken huurders per inkomensklasse • Het uitgangspunt is het aantal bewoonde woningen die volgens het kaderbesluit sociale huur in het betreffende jaar worden verhuurd.

Uit deze gegevens zijn m.b.t. een aantal items volgende vaststellingen en trends op de volgende pagina’s merkbaar.

91

2. Verarming (basis = inkomen (nominaal))

Bekijken we de cijfers van het gezamenlijk netto belastbaar inkomen (of het leefloon wanneer het gezamenlijk netto belastbaar inkomen te laag is) dan valt het op dat het grootste aantal huurders (885 huurders op 1 april 2016) te vinden is in de klasse tussen 10.001 - 20.000 euro. Samen met de groep tussen 20.001 en 30.000 euro (273 huurders) vormen zij de grootste groep.

Wat betreft de gemiddelde te betalen huur per maand, valt het op dat vooral de groep met een NBI tussen 20.001 en 30.000 niet veel toeneemt t.o.v. 5 jaar geleden: op 1/04/2016 (378,29 euro t.o.v.

375,99 euro op 1/04/2012). Het is vooral in het laatste jaar dat deze groep er op achteruit gaat. In reële cijfers (= rekening houdend met de muntontwaarding) kunnen we spreken van een terugval van 16,79 euro of 4,5 % tussen 2012 en 2016.

De stijging van de huurinkomsten over de jaren wordt grotendeels (voor 40 %) verklaard door de bijdrage van de groep tussen 30.001-40.000: op 01/04/2012 waren er 101 huurders met een gemiddelde huurprijs van 467,29 – op 1/4/2016 waren er 133 huurders met een gemiddelde huurprijs van 502,83 euro. Op jaarbasis geeft dit een meeropbrengst van ca 236.161 euro.

Om de inkomenscategorieën 10.001 - 20.000 euro en 20.001 en 30.000 euro verder te analyseren, hebben we deze opgesplitst per personen ten laste.

Hieruit blijkt dat bij de groep met een NBI tussen 10.001 - 20.000 euro de meerderheid gevormd wordt door huurders met 0 personen ten laste (348 huurders) en huurders met één persoon ten laste (368 huurders). De huurders met 0 personen ten laste zijn afgenomen van 371 huurders op 1/04/2012 naar 348 huurders op 1/04/2016.

De huurders met één persoon ten laste zijn toegenomen van 336 huurders op 1/04/2012 naar 368 huurders op 1/04/2016 (= 9,5 %). Uit literatuur (EU-SILC 2013 / jaarboek armoede en sociale uitsluiting) leren we dat een éénoudergezin een risico van 38,3 % op armoede heeft. Een alleenstaande scoort 27,2 %.

Bij de groep tussen 20.001 - 30.000 euro bestaat de meerderheid eveneens uit huurders met 0 personen ten laste (100 huurders) en uit huurders met 1 persoon ten laste (90 huurders).

92

In de groep huurders met een inkomen onder de 10.000 euro (leefloon) is het zo dat de stijging ongeveer 10 % is tussen de gemiddelde huur in 2016 t.o.v. 2012. Dit komt omdat de minimumhuur ieder jaar geïndexeerd wordt.

Ook bij de huurders die de maximumhuur betalen is de indexering van de basishuur (=marktwaarde) een feit en verklaart dit deels het op peil blijven van de huurinkomsten van Ons Onderdak.

Het sociaaleconomisch profiel van de kandidaat huurder is significant zwakker dan dit van de zittende huurder (zie ook jaarverslagen 2013 en 2014). Ongeveer 60 % van de kandidaat-huurders heeft een inkomen onder de 15.000 euro (2015). Bij de huurders heeft de grootste groep (ongeveer 60 %) een inkomen tussen 10.000 en 20.000 euro, wetende dat de armoedegrens voor een alleenstaande 12.880 euro bedraagt en 27.072 euro voor een gezin met twee kinderen. 15 % van de Belgische bevolking valt onder deze armoedegrens, zo ook meer dan 50 % (!) van onze kandidaat-huurders. Hieruit kan minstens worden afgeleid dat we onze maatschappelijke rol als sociale huisvestingsmaatschappij invullen en dat deze belangrijker wordt in de toekomst.

De nieuwe huurders betalen voor 2015 gemiddeld 266,13 euro per maand terwijl de vertrokken huurders gemiddeld 294,97 euro per maand betaalden. In 2012 betaalden de nieuwe huurders gemiddeld 231,05 euro per maand terwijl de vertrokken huurders toen gemiddeld 257,63 euro betaalden. De opbrengstkloof tussen vertrokken huurders en nieuwe huurders wordt dus groter (in reële termen + 5,7 %).

De niet-senior uittredende huurder laat vaak (veel) schulden na en niet altijd een even goed onderhouden woning.

Uit bovenstaande blijkt duidelijk dat het risico op armoede bij de kandidaat-huurder groter is dan bij de zittende huurders. Deze laatste groep wijkt (geleidelijk) voor de toetredende huurder. De voorliggende statistische data zijn nog onvoldoende om eenduidige beleidsaanbevelingen te doen. Enerzijds staat vast dat het resultaat uit de gewone bedrijfsvoering van de huursector van jaar tot jaar afneemt en in zekere mate wordt dit beïnvloed door het (financieel) zwakkere profiel van de toetredende huurder.

Het valt wel op dat jongeren tussen 21 en 31 jaar gemiddeld niet veel meer huur (287,36 euro per maand) betalen dan de huurders van 70 jaar en ouder (284,43 euro per maand). Dat de kandidaat-huurder (vnl. alleenstaanden/éénouder gezinnen) solliciteert voor een kleine woning staat vast. Ook doelgroepen (senioren, begeleide bewoners en daklozen) kandideren voor dit woningtype.

3. Groeiende vergrijzing en intredende vergroening Analyse van de leeftijdsklassen maakt duidelijk dat we procentueel geleidelijk meer oudere huurders hebben dan vijf jaar geleden. Eveneens is een stijging in de klasse tussen 21 en 30 jaar merkbaar.

In 2016 zijn er 949 huurders ouder dan 50 jaar dit is 65,85 % van het totale aantal huurders. In 2012 waren dit er 896 (of 64,69 %) op 1385 huurders. De meeste nieuwe woningen die sinds 2012 in gebruik zijn genomen zijn 2-slaapkamerappartementen (o.a. Baljuwstraat, Tramstraat en Oude Veurnestraat). Bij de eerste bewoning worden ze in de meeste gevallen betrokken door niet-senioren. M.a.w. mocht ons patrimonium niet zijn toegenomen, zou dit %-aandeel een andere verdeling geven, t.t.z. ± 68 %.

Op 1 april 2016 waren er 132 huurders ouder dan 80 jaar (9,2 %).

93

De huurders bij onze woonmaatschappij blijven er wonen. Zelden vertrekt een gezin of alleenstaande omdat aan de woonvraag (comfort, grootte,…) niet wordt voldaan. Op het eerste zicht is dit een positieve vaststelling. Doorgedreven tevredenheidsonderzoek kan hier wellicht meer inzicht bieden. De leeftijdsklasse van 21 tot 30 jaar is de laatste jaren gestaag toegenomen.

Flankerend aan het doelgroepenbeleid dat met o.a. de invoering (2009) van het lokaal toewijzingsreglement (Ieper) zijn uitvoering kreeg in o.a. de bouw van kleinere woningen – meestal appartementen – ten behoeve van het toenemend aantal alleenstaanden en gezinnen met één kind, werd dit kleine woningtype qua aantal op peil gebracht van de vraag.

Het aantal seniorenwoningen werd niet substantieel vermeerderd, enkele kleine projecten terzijde gelaten (Oude Moorsledestraat, Helminghe, Baljuwstraat, Weverijstraat, Polderweg, Neerplaats,…), wel integendeel in sommige gevallen (Tuinwijk). Anderzijds werd een (gedoog)beleid gevoerd waarbij

94

senioren konden blijven wonen in het “ouderlijke” huis, eens de kinderen het huis uit waren. De diagram op voorgaande pagina geeft expliciet de onderbezetting aan van de 38 gezinswoningen met 5 slaapkamers.

Gezien het aantal 80-plussers jaar na jaar toeneemt en er niet verwacht wordt dat dit op middellange termijn zal veranderen (41 % van de huurders is tussen de 51 en 70 jaar), moet nagedacht worden over (doorgedreven) aanpassing van het bestaande ontoereikende seniorenpatrimonium (grootte, comfort) en moet structureel gehandeld worden als het gaat over de onderbezetting van de (onaangepaste) woningen door senioren.

4. Vervreemding Bij het aantal huurders per nationaliteit kunnen we ook zien dat er een procentuele stijging is in de categorie niet-Belgen (9,58 % op 1/04/2016 t.o.v. 8,25 % op 1/04/2012, 7,03 % in 2009 en 5,99 % op 1/04/2006). Het inkomen van de niet-EU-huurder is significant lager dan dit van de gemiddelde zittende huurder. Het effect op de huurinkomsten is niet zo groot als dit van de oudere leeftijdscategorieën, omdat er van deze laatste groep heel wat meer huurders zijn. Wel is een duidelijke trend merkbaar, vnl. ten gunste van de niet-EU-vreemdeling (van 2,92 % in 2006 tot 6,53 % in 2016).

Deze groep vertegenwoordigt in 2016 19,82 % van de kandidaat-huurders. Tevens is vast te stellen dat ten gevolge van de recente migratiegolf (najaar 2015) tot op vandaag amper “nieuwe” vreemdelingen zijn ingeschreven (Syrië 4). Verwacht wordt dat eens er erkenningen zijn, deze groep zich ook zal vestigen in onze streek.

95

5. Conclusie Globale verarming leidt niet noodzakelijk tot een daling van de totale huurinkomst. Ook hier geldt de vuistregel dat alle huurders samen nog in staat zijn de huurinkomsten minstens op peil te houden (+ 3,15 % in reële termen op 5 jaar) en dit zal wellicht nog een paar jaar zo zijn. Maar eveneens staat vast dat de groep “armen” berekend op basis van het reële inkomen binnen het huurdersbestand jaar na jaar toeneemt, al is dat zeer geleidelijk.

De huurders die hun inkomen verwerven uit arbeid nemen af ten voordele van de groep gepensioneerde zittende huurders en intredende huurders (alleenstaanden, eenoudergezinnen, jongeren, doelgroepers,…) met vaak een vervangingsinkomen.

Een belangrijke vraag voor de nabije toekomst is: als de oudere huurders (>80 jaar) in de volgende jaren uitvallen, wie wordt de huurder in hun plaats? En hoe wordt de verlaten seniorenwoning ingevuld (opzeg – mutatie – intrede in ruimere woning?).

• CARTOON

• CARTOON

96

5.1. De werking van de sociale dienst De sociale dienst van Ons Onderdak is bemand door twee maatschappelijk werkers (1,5 VTE). De basisbegeleidingstaken binnen de sociale huisvestingsmaatschappij vormen hun kernopdracht. Deze taken hebben betrekking op het laagdrempelig en klantvriendelijk onthalen en informeren van kandidaat-huurders en huurders, het ondersteunen van huurders bij het nakomen van hun huurdersverplichtingen, het organiseren van huurdersvergaderingen en het ondersteunen van bewonersinitiatieven.

De sociale dienst besteedt bijzondere aandacht aan de individuele begeleiding en ondersteuning van de (kandidaat-)huurders. De problematieken bij sociale huurders worden steeds complexer. Onze huurders zijn globaal genomen armer en de vaardigheden naar onderhoud en constructieve communicatie met derden nemen af.

Huurders en kandidaat-huurders vinden vaker de weg om per e-mail vragen te stellen, opmerkingen door te geven en meldingen te signaleren.

Inschrijvingen op de kandidatenlijst De voorbije jaren was er een dalende trend van inschrijvingen merkbaar. De verklaring hiervoor is de striktere beoordeling van de mutatieaanvragen (verhuis van de ene sociale woning naar een andere).

Sinds een drietal jaar lijkt het te stagneren.

In 2013 klopten we af op 224 inschrijvingen. Net zoals in 2014 landden we in 2015 op 238 inschrijvingen.

De toewijzing van een sociale woning In 2015 kende het directiecomité 101 woningen toe.

Bij de toekenning van een woning kregen drie kandidaat-huurders die in een onbewoonbaar verklaarde woning woonden voorrang.

Bij de doelgroep daklozen werd één versnelde toewijzing doorgevoerd.

Bij de doelgroep “begeleid zelfstandig wonen” waren er acht toekenningen in 2015.

Er waren in dit jaar geen toekenningen voor de doelgroep bijzondere jeugdzorg.

Zeven toekenningen zijn het gevolg van een mutatie naar een aangepaste woning en twaalf zijn het gevolg van een voorrang voor mutatie rationele bezetting.

Drie opgezegde woningen werden niet meer ter beschikking gesteld van kandidaat-huurders. Eén woning zal na grondige renovatie terug worden toegekend, twee woningen zullen worden verkocht in 2016.

Het nieuwbouwproject Neerplaats te Dikkebus werd integraal (zes appartementen) verhuurd.

97

Opzeg van het huurcontract In 2015 had Ons Onderdak 104 opzeggen. De overlijdens en de opnames in een rust- en verzorgingstehuis of een woonzorgcentrum zijn de vaakst voorkomende aanleidingen (28).

Er waren acht opzeggen door Ons Onderdak. Hiervan waren er twee omwille van aangetaste leefbaarheid, drie omwille van een vonnis verbreking huurcontract door huurachterstal, twee door niet-bewoning en één omwille van het slechte onderhoud van de woning.

De huisbezoeken door de sociale dienst De kerntaak van de woonbegeleider is het begeleiden en ondersteunen van huurders bij het nakomen van hun huurdersverplichtingen. Het opvolgen van de huurachterstallen en leefbaarheidsproblemen, contacten met cliënten door huisbezoeken of bureelcontacten nemen de meeste tijd in beslag.

In 2015 vonden 605 huisbezoeken of bureelcontacten plaats. Er werd gewerkt in 336 gezinnen. De woonbegeleider ontving ook 246 meldingen rond overlast of onbehagen over huurders. Dit kon zijn tijdens een huisbezoek, via de telefoon, een brief, enz.

Er kwamen: • 193 meldingen via andere huurders • 24 meldingen van niet-huurders (eigenaars uit de buurt, ex-partners,…)

• 16 meldingen van diensten (wijkagenten, andere sociale huisvestingsmaatschappij, milieudienst,…)

• 13 meldingen kwamen anoniem binnen

De problemen bij huisbezoeken • Opvolgen van het onderhoud in 248 woningen: • goed of voldoende onderhouden: 162 woningen (80 gezinnen nog in proefperiode) • verdere opvolging nodig: 67 woningen (29 gezinnen nog in proefperiode) • in 19 woningen was het onderhoud ondermaats (5 gezinnen nog in proefperiode) • Huurachterstal bij 47 gezinnen: • met 35 gezinnen werden tijdens een huisbezoek betaalafspraken gemaakt • 12 gezinnen werden bij een huisbezoek niet bereikt • Vermeende inwoning bij 25 gezinnen: • met 14 gezinnen werden afspraken gemaakt of ze stelden zich in regel • 2 gezinnen werden bij een huisbezoek niet bereikt • bij 9 gezinnen kon geen inwoning vastgesteld worden of huurder ontkende

98

• Vermoeden van niet-bewoning bij 17 gezinnen: • in 3 dossiers werd de niet-bewoning geobjectiveerd. Betreffende huurders verlieten de woning of kregen opzeg • in 7 dossiers kon de niet-bewoning niet geobjectiveerd worden • in 4 dossiers werden afspraken gemaakt • 3 dossiers waren nog in opvolging bij de jaarovergang • Beluisteren van één of meerdere meldingen van overlast of onbehagen: 17 gezinnen • Objectiveren of doorspreken van meldingen van overlast of onbehagen: 35 gezinnen, 10 gezinnen werden niet bereikt via huisbezoek

De huurachterstallen 2010 januari februari maart april mei juni juli augustus september oktober november december

42 831,33 41 536,73 35 964,55 34 345,22 32 526,00 31 784,19 30 169,53 37 595,22 35 017,31 33 593,66 35 261,84

2011

2012

2013

2014

2015

38 075,75 42 544,49 45 957,18 37 269,12 37 046,53 37 217,15 36 669,99

36 772,97 43 727,73 42 378,29 40 456,00 39 964,25 29 484,23 30 723,86 29 160,36 27 704,01 27 801,55 26 238,07 28 674,16

34 123,24 33 505,76 29 812,93 27 682,13 23 532,54 24 116,36 22 030,09 24 741,40 24 390,17 23 836,11 20 140,52 24 135,47

27 760,97 29 707,70 28 804,17 27 129,69 25 461,16 24 319,76 26 501,81 28 472,66 27 730,61 31 185,56 30 117,82 28 782,80

30 568,61 33 175,83 35 108,67 40 105,32 35 203,36 34 618,46 36 410,26 38 709,75 38 071,45 39 098,44 36 092,33 33 994,33

43 755,80 39 433,57 27 300,18

De huurschuld in bovenstaande tabel betreft de totale huurschuld van de zittende huurders op de eerste dag van de tweede maand volgend op de vervaldag. De vervaldag is de tiende dag van de maand waarop contractueel de huur voor de lopende maand moet betaald zijn.

In het debiteurenreglement wordt als streefdoel vooropgesteld dat de totale huurachterstal van de zittende huurders de eerste dag van de tweede maand volgend op de vervaldag niet hoger mag zijn dan 0,5 % van de inkomsten uit de verhuring van de vennootschap.

In december 2015 haalden we 0,65 % op basis van het omzetcijfers uit verhuring van 2015 dat 5.214.321,12 euro bedroeg.

99

5.2. De beschikbare grondreserves Het beschikken over voldoende grondreserve in de sector van de sociale huisvesting is een troef. Ons Onderdak heeft bijna 17 hectare grond die nog kan worden ontwikkeld, op korte en lange termijn. Daarop kunnen ± 600 woningen worden gebouwd. Voor een 180-tal woningen zijn de plannen al ver gevorderd.

Uitgeruste percelen (toestand per 31/12/2015) Stad of gemeente

Wijk en/of straat

Stedenbouwkundige bestemming

Ieper

Grasmuslaan

woongebied (BPA)

Goesdamstraat

woongebied (gewestplan)

303

Neerplaats

woongebied (BPA)

450

Dikkebus

Oppervlakte in m² 2.255

1.393 Brielen

Breydelhofstraat Veurnseweg

Elverdinge

1.637 woongebied (BPA)

1.170

Veurnseweg 3 woningen

210

Veurnseweg 3 woningen

267

Heidestraat

woongebied (RUP)

Bourgondiëstraat

2.355 838

Voormezele

Kalleputstraat

woongebied (BPA)

185

Vlamertinge

Westbrandhoekstraat

woongebied (BPA)

1.036

Westouter

Blauwepoortstraat

woonuitbreidingsgebied (gewestplan)

1.911

Dranouter

Baroeneput

woongebied (BPA)

3.659 4.072

Wallestraat en

woongebied

Wervik

Kasteelstraat

(gewestplan)

Geluwe

Moerput

woongebied (BPA)

3.945

Wijtschate

Ieperstraat

woongebied (gewestplan)

1.375

Loker

De Galoye

landelijk woongebied (gewestplan)

250

Roesbrugge

Bergenstraat 22

woongebied (BPA)

136

Poperinge

Krobekestraat 72

woongebied (BPA)

171

Totaal

100

27.618 m²

Niet-uitgeruste percelen (toestand 31/12/2015) Stad of gemeente

Wijk en/of straat

Soort gebied

Ieper

Driemolenstraat

woongebied (RUP)

12.039

Zonnebeekseweg

7.147

Oude Kortrijkstraat

woonuitbreidingsgebied (gewestplan)

20.910

woonuitbreidingsgebied (gewestplan)

12.652

Elverdinge

Oppervlakte in m²

Brielen

Breydelhofstraat

woongebied (BPA)

4.821

Zuidschote

Relemeers (fase 2)

woonuitbreidingsgebied (gewestplan)

9.010

Vlamertinge

Du Parc

woongebied (RUP)

6.025

Geluwe

Moerput

woongebied (BPA)

15.963

Poperinge

Appelgoedje

woongebied (RUP)

46.596

Reningelst

Disbos

woongebied (RUP)

1.675

Woesten

Groenerf

woongebied (RUP)

2.208

Totaal

139.046 m²

101

5.3. De klachtenbehandeling Ons Onderdak biedt huisvesting aan 1439 gezinnen. Dit zijn gezinnen met of zonder kinderen, senioren, jonge mensen, alleenstaanden, mensen met een beperking … Dag in dag uit zijn onze medewerkers in de weer om woningen en appartementen in de beste condities aan te bieden, alsook een goede service en begeleiding te geven. Soms gaat er iets verkeerd en blijven volgens de bewoners de zaken te lang op hun beloop. Elke bewoner beschikt over het wettelijke recht om in dit geval een klacht in te dienen.

Hoe bewoners en kandidaat-huurders een klacht kunnen indienen en de manier waarop Ons Onderdak die moet behandelen is geregeld via het zogenaamde ‘klachtendecreet’ van 1 juni 2001. Dit decreet geeft éénieder het wettelijke recht een klacht in te dienen bij een bestuursinstelling (in dit geval Ons Onderdak) over de handelingen en de werking van de organisatie.

Het is aan ons om dit klachtendecreet in de praktijk om te zetten en de klachten te registreren, te behandelen en er natuurlijk een passend gevolg aan te geven.

Waarover gaat het?

Bij Ons Onderdak is een klacht een manifeste uiting (mondeling, schriftelijk of elektronisch) van een ontevreden sociale huurder of kandidaat-huurder over een (al dan niet) verrichte handeling of prestatie door Ons Onderdak. Een klacht is niet gelijk aan een melding van een mankement in of rond de woning of een vraag om informatie.

Enkele noodzakelijke vormvereisten

Een klacht is ontvankelijk als: • De naam en het adres van klachtindiener gekend is.

• De klacht een omschrijving van de feiten bevat waarover de bewoner misnoegd is.

• De klacht aan één van de volgende voorwaarden voldoet: • De bewoner gaat niet akkoord met de prestatie of de beslissing van de sociale huisvestingsmaatschappij.

• De bewoner vindt dat een prestatie of een beslissing van Ons Onderdak te lang uitblijft.

• De bewoner vindt de informatieverstrekking van Ons Onderdak ontoereikend.

• De bewoner is ontevreden over de bereikbaarheid van de sociale huisvestingsmaatschappij.

• De bewoner voelt zich onheus bejegend door Ons Onderdak.

102

Hoe gaat Ons Onderdak hiermee om?

Wanneer een ‘klacht’ wordt ingediend, stuurt onze klachtenbehandelaar de betrokkene binnen de tien kalenderdagen een brief waarin de ontvangst van de klacht wordt bevestigd. De klacht wordt ook geregistreerd.

Onze klachtenbehandelaar handelt de klacht af binnen vijfenveertig kalenderdagen na ontvangst en stelt de bewoner schriftelijk op de hoogte van de bevindingen van het onderzoek naar de klacht. Een duidelijke motivering vormt hier een onderdeel van.

Op basis van alle gekende informatie en het wettelijk kader wordt maximaal gestreefd naar een vlugge en correcte afhandeling van de klacht. En gelukkig leert onze ervaring dat dit de huurder of kandidaathuurder positief stemt.

In 2015 werden 4 klachten ingediend die volgens het klachtendecreet moesten worden afgehandeld.

Het aantal klachten in 2015 ligt in de lijn van de voorbije jaren.

Klachten Jaar

Gegronde klachten

Ongegronde klachten

2011

Totaal klachten 0

2012

1

1

2

2013

2

1

3

2014

0

2015

Jaar

2

Administratieve klachten

2010 2012

2

Sociale klacht

4

Technische klacht

FinanciĂŤle klacht

2 1

1

2013

1

2014

2

2 1

1

103

5.4. De vennoten De sociale huisvestingsmaatschappij Ons Onderdak heeft drie types van vennoten. Naast de openbare besturen die het overgrote deel van de aandelen in handen hebben, zijn ook nog particulieren en organisaties vennoot.

1 - Openbare besturen Nr. Naam

Adres

PC + Woonplaats

Blz. register

Aantal ingeschreven aandelen

Kapitaal ondertekend

Gestort

Blijft te storten

Phoenixgebouw - Koning Albert II-laan 19 bus 40

1210 Brussel

34

1.950

4.836,00

1.246,37

3.589,63

8200 Sint-Andries

35

530

1.314,40

365,97

948,43

5.270

13.069,60

5.654,97

7.414,63

1

Vlaams Gewest

2

Provincie West-Vlaanderen Provinciehuis Boeverbos - Koning Leopold III-laan 41

3

Stad Ieper

Grote Markt 34

8900 Ieper

37

4

OCMW Ieper

Rijselsestraat 38

8900 Ieper

40

2.070

5.133,60

4.966,15

167,45

5

Stad Poperinge

Grote Markt 1

8970 Poperinge

53

1.415

3.509,20

1.437,68

2.071,52

6

Gemeente Heuvelland

De Warande - Bergstraat 24

8950 Heuvelland

55

912

2.261,76

901,44

1.360,32

7

Gemeente Zonnebeke

Langemarkstraat 8

8980 Zonnebeke

59

1.288

3.194,24

1.295,05

1.899,19

8

Gemeente Vleteren

Kasteelstraat 39

8640 Vleteren

69

316

783,68

345,21

438,47

9

OCMW Poperinge

Veurnestraat 22

8970 Poperinge

118

500

1.240,00

402,75

837,25

10

Stad Wervik

Sint Maartensplein 19

8940 Wervik

119

1.250

3.100,00

1.006,92

2.093,08

11

OCMW Wervik

Steenakker 30

8940 Wervik

120

500

1.240,00

402,75

837,25

12 Gemeente LangemarkPoelkapelle

Kasteelstraat 1

8920 Langemark

121

100

248,00

80,56

167,44

16.101

39.930,48

18.105,82

21.824,66

Blz. register

Aantal ingeschreven aandelen

Kapitaal ondertekend

Gestort

Blijft te storten

Totaal openbare besturen

2 - Particulieren Nr. Naam

Adres

PC + Woonplaats

1

Dhr. Henry J. de Cock

Korte Torhoutstraat 6

8900 Ieper

41

36

89,28

22,35

66,93

2

Dhr. Charles Vermeulen

Diksmuidsestraat 82

8900 Ieper

42

21

52,08

13,04

39,04

3

Dhr. Philippe Donck

“Greenpark” Buizenberglaan 14

9830 St. Martens-Latem

44

30

74,40

18,62

55,78

4

Erf O.Vanderghinste-Donck M.Louise p/a Burgemeester Pyckestraat 67

8500 Kortrijk

46

10

24,80

6,21

18,59

5

Dhr. Georges Carlier

Brugseweg 67 glvl B

8900 Ieper

51

13

32,24

8,07

24,17

6

Graaf H. d’Udekem d’Acoz

Couthoflaan 50

8972 Poperinge (Proven)

52

2

4,96

0,99

3,97

7

Mevr. R.Hoornaert Deweerdt

Poperingestraat 1

8954 Heuvelland (Westouter)

71

2

4,96

1,24

3,72

15

37,20

37,20

0,00

2

4,96

1,24

3,72

8

Dhr. Gilbert Roosebeke

Saazlaan 12

8970 Poperinge

72

9

Dhr. Georges Pareyn

L. van Merrisstraat 20

8970 Poperinge

74

104

Nr. Naam

Adres

PC + Woonplaats

Blz. register

Aantal ingeschreven aandelen

Kapitaal ondertekend

Gestort

Blijft te storten

10

Dhr. Christophe Vandekerckhove

Elzerijstraat 18

8890 Moorslede

80

25

62,00

12,42

49,58

11

Dhr. Paul Robyn

Capucienestraat 103

8900 Ieper

81

25

62,00

15,52

46,48

12

Mevr. Nadine Berten

St. Franciscusstraat 4

8940 Wervik

82

5

12,40

12,40

0,00

13

Dhr. André Danneels

Klijtestraat 36

8906 Ieper (Elverdinge)

83

10

24,80

24,80

0,00

14

Mevr. Agnes Duhayon

Boeschepestraat 11

8954 Heuvelland (Westouter)

84

10

24,80

6,21

18,59

15

Mevr. Luc Vanraes - Tyberghien

Elverdingsestraat 44

8900 Ieper

89

5

12,40

3,10

9,30

16

Dhr. Jules Vansteenkiste

Groenestraat 23

8900 Ieper (Sint-Jan)

91

20

49,60

49,60

0,00

17

Dhr. Daniel Boudry

Wulvestraat 16

8902 Ieper (Zillebeke)

92

10

24,80

6,21

18,59

18

Dhr. Gunter Pertry

Eikenlaan 9

8900 Ieper

95

15

37,20

37,20

0,00

19

Dhr. Jef Pollee

Jan Ypermanstraat 33

8900 Ieper

96

10

24,80

6,21

18,59

20

Dhr. Noël Delaere

Drie Beloftenstraat 40

8980 Zonnebeke (Geluveld)

97

20

49,60

49,60

0,00

21

Dhr. Paul Wydoodt

Steenstraat 22

8640 Vleteren (Woesten)

98

15

37,20

37,20

0,00

22

Mevr. Brigitta Vandamme

Vijfwegenstraat 4

8902 Ieper (Zillebeke)

99

10

24,80

6,21

18,59

10

24,80

6,21

18,59

23

Dhr. Jan Durnez

Capucienestraat 104

8900 Ieper

100

24

Dhr. Danny Nolf

Wolnzachlaan 35

8970 Poperinge

101

10

24,80

6,21

18,59

25

Dhr. Hendrik Vervisch

Fazantenlaan 36

8900 Ieper

102

15

37,20

9,31

27,89

26

Dhr. Patrick Donck

Dorp 21

8647 Reninge

103

12

29,76

7,45

22,31

27

Mevr. Andréa Devos

Vijverstraat 10

8900 Ieper (Dikkebus)

104

10

24,80

6,21

18,59

28

Mevr. Anne Marie Haentjens

Kervynlaan 9

8900 Ieper

105

15

37,20

9,31

27,89

29

Dhr. Vital Verstraete

Fazantenlaan 2

8900 Ieper

107

10

24,80

6,21

18,59

30

Mevr. Marieke Cloet

Vaubanstraat 80

8900 Ieper

109

15

37,20

37,20

0,00

31

Dhr. Herman Baron

St. Livinusstraat 29

8906 Elverdinge

110

15

37,20

37,20

0,00

32

Mevr. Antoinette Leroy

Werviksestraat 94

8902 Ieper (Zillebeke)

111

15

37,20

37,20

0,00

33

Dhr. Wim Denhert

De Linde 21

8980 Zonnebeke (Geluveld)

112

15

37,20

27,91

9,29

34

Dhr. Joseph Verschoore

Stationsstraat 9

8900 Ieper

113

8

19,84

19,84

0,00

35

Dhr. Frans Durnez

Viooltjesveld 2

8954 Heuvelland (Westouter)

114

15

37,20

37,20

0,00

15

37,20

37,20

0,00

36

Dhr. Jan Laurens

Bloemendale 25

8904 Ieper (Boezinge)

115

37

Dhr. Lieven Stubbe

Meenseweg 446

8902 Ieper (Zillebeke)

116

21

52,08

52,08

0,00

38

Dhr. André Verstraete

Pannenhuisstraat 27

8900 Ieper

122

100

248,00

83,24

164,76

39

Dhr. Willy Denolf

Brielenstraat 117

8908 Ieper (Vlamertinge)

123

10

24,80

8,06

16,74

40

Mevr. Roos Devos

Stoffelstraat 28 bus 5C

8900 Ieper

136

15

37,20

37,20

0,00

41

Dhr. Jurgen Vanlerberghe

Ieperstraat 29

8970 Poperinge

139

15

37,20

37,20

0,00

42

Dhr. Hendrik Ingelbeen

Beselarestraat 170

8940 Wervik

137

15

37,20

37,20

0,00

43

Dhr. Ives Goudeseune

Zwarteleenstraat 81

8902 Ieper (Zillebeke)

140

15

37,20

37,20

0,00

44

Dhr. Raphaël Room

Schietstraat 8

8900 Ieper (Dikkebus)

2

15

37,20

37,20

0,00

45

Mevr. Brigitte Dewulf

Sint Elooisweg 56

8902 Ieper (Voormezele)

138

15

37,20

37,20

0,00

46

Dhr. Johan Vanhaverbeke

Oude Veurnestraat 39

8900 Ieper

1

15

37,20

37,20

0,00

47

Dhr. Dominique Dehaene

Capucienenstraat 37

8900 Ieper

4

25

62,00

62,00

0,00

48

Dhr. Paul Delanote

Boomgaardstraat 48

8970 Poperinge

3

15

37,20

37,20

0,00

12

29,76

29,76

0,00

49

Dhr. Michel Deforche

Jan Vanderghotelaan 7

8900 Ieper

5

50

Mevr. Lena Boeraeve

Grote Branderstraat 25E

8908 Ieper (Vlamertinge)

6

6

14,88

14,88

0,00

51

Mevr. Isabelle Gits

Ieperstraat 220

8980 Zonnebeke

7

6

14,88

14,88

0,00

791

1.961,68

1.222,80

738,88

Totaal particulieren

105

3 - Organisaties Nr. Naam

Adres

PC + Woonplaats

Blz. register

Aantal ingeschreven aandelen

Kapitaal ondertekend

Gestort

Blijft te storten

1

OKRA

St. Jacobsstraat 24

8900 Ieper

75

2

4,96

1,24

3,72

2

VZW Wijkraad “Hoveland�

Robrecht van Bethunelaan 7

8900 Ieper

78

2

4,96

1,24

3,72

3

Stedelijke Seniorenraad Ieper

Stadhuis - Grote Markt 34

8900 Ieper

108

62

153,76

52,20

101,56

4

Vondels vzw

Ter waarde 45

8900 Ieper

117

10

24,80

24,80

0,00

5

ABVV West-Vlaanderen

Conservatoriumplein 9

8500 Kortrijk

124

50

124,00

40,28

83,72

6

ACW afdeling Ieper

p/a Lombaardstraat 28

8900 Ieper

125

100

248,00

80,57

167,43

7

ACW afdeling Kemmel

Reningelstraat 58

8956 Kemmel

126

10

24,80

8,06

16,74

8

ACW afdeling Poperinge

Haringestraat 37

8972 Roesbrugge-Haringe

127

10

24,80

8,06

16,74

9

ACW West

Oude Burg 13

8000 Brugge

129

300

744,00

241,68

502,32

10

SP.A afdeling Ieper

p/a Kalfvaart 24/2A

8900 Ieper

131

100

248,00

80,57

167,43

11

SP.A afdeling Poperinge

p/a Ieperstraat 29

8970 Poperinge

132

50

124,00

40,28

83,72

12

SP.A afdeling Wervik

Motestraat 48

8940 Wervik

133

100

248,00

80,57

167,43

13

SP.A Federatie Ieper

p/a Torrepoortlaan 18

8900 Ieper

134

100

248,00

80,57

167,43

124,0

40,28

83,72

14

Open VLD Federatie Ieper

p/a Poperingseweg 73

8900 Ieper

135

50

15

Beschut Wonen De Overweg

Poperingseweg 71A

8900 Ieper

136

10

24,80

24,80

0,00

Totaal organisaties

956

2.370,88

805,20

1.565,68

Algemeen totaal

17.848

44.263,04

20.133,82

24.129,22

106

5.5. De raad van bestuur, het directiecomité en de statutaire benoemingen Ons Onderdak wordt bestuurd door een raad van bestuur onder voorzitterschap van Dominique Dehaene. De raad komt elf maal per jaar samen. Het dagelijks bestuur is in handen van het directiecomité. Statutair wordt de raad van bestuur benoemd door de Algemene Vergadering.

De raad van bestuur Voorzitter Dominique Dehaene

Capucienenstraat 37

8900 Ieper

Eikenlaan 9

8900 Ieper

Hendrik Vervisch

Fazantenlaan 36

8900 Ieper

Brigitte Dewulf

St-Elooisweg 56

8902 Voormezele

Johan Vanhaverbeke

Oude Veurnestraat 39

8900 Ieper

Lena Boeraeve

Grote Branderstraat 25E

8908 Vlamertinge

Bert Verhaeghe

Leiekaai 23 GV02

8940 Wervik

Bert Doise

Begoniapark 18

8950 Westouter

Danny Nolf

Wolnzachlaan 35

8970 Poperinge

Joseph Delalleau

Oude Provenstraat 28

8978 Watou

Steven De Waele

Vermeulenstraat 3

8900 Ieper

Katrien Descamps

Posthoornstraat 36

8900 Ieper

Kristien Beyens

Ypermanstraat 50

8900 Ieper

Frans Masson

Oostvleterenstraat 53

8640 Woesten

Michiel Descheemaeker

Lange Dreve 8F

8980 Zonnebeke

Marc Notredame

Weverijstraat 1, 2B

8900 Ieper

Sint Omerlaan 7

8900 Ieper

Ondervoorzitter Gunter Pertry

Raadsleden

Directeur Peter Pillen

Bestuurder Raphaël Matthijs nam ontslag uit de raad van bestuur. De heer Marc Notredame, werd in zitting van 20 januari 2016 aangeduid als bestuurder zodoende het mandaat van Raphaël Matthijs namens OCMW Ieper minstens tot 10 juni 2016 in te vullen.

107

Het directiecomité Voorzitter Dominique Dehaene

Ondervoorzitter Gunter Pertry

Leden directiecomité Steven De Waele Danny Nolf Brigitte Dewulf Bert Verhaeghe

Directeur Peter Pillen

De statutaire benoemingen Om de continuïteit in de vennootschap te verzekeren is een mechanisme van uittreding van bestuurders statutair geregeld. Artikel 19 van de statuten bepaalt dat elk jaar tijdens de gewone Algemene Vergadering twee of drie bestuurders moeten aftreden. Ze zijn wel herverkiesbaar.

Jaar van uittreding

Mandaat voorbehouden aan

2016 2017

2018

2019

2020

2021

108

privéaandeelhouders provincie West-Vlaanderen stad Wervik gemeente Zonnebeke stad Ieper stad Ieper stad Poperinge gemeente Vleteren stad Ieper OCMW Ieper OCMW Ieper OCMW Ieper privéaandeelhouders gemeente Heuvelland stad Ieper OCMW Poperinge

Uitgeoefend door Johan Vanhaverbeke Gunter Pertry Bert Verhaeghe Michiel Descheemaeker Steven De Waele Dominique Dehaene Danny Nolf Frans Masson Katrien Descamps Brigitte Dewulf Raphaël Matthijs Hendrik Vervisch Lena Boeraeve Bert Doise Kristien Beyens Joseph Delalleau

5.6. De medewerkers Het team van Ons Onderdak bestaat uit 16 medewerkers. Naast de directeur en het administratief personeel, beschikt onze organisatie over verschillende medewerkers die instaan voor de klantenbegeleiding en –ondersteuning. De technische dienst neemt het praktische werk voor zijn rekening.

V.l.n.r. Hilde Vandenbroucke, Griet Deschildre, Nancy Vandenbulcke, Nancy Slembrouck, Gino Matton, Ine Vandenberghe, Linda Strumane, Nelly Coffyn, Isabelle Meersseman, Liesbet Blanckaert, Martine Vangansbeke, Mariet Rapaevna Islamova, Filip Uzeel, Peter Pillen, Eveline Ferrest en Eric Neels.

109

BUDGETTEN ONS ONDERDAK

110

6. Budgetten

Inhoud 6.1.

De financiĂŤn van Ons Onderdak in een notendop

112

6.2.

De financiĂŤle gezondheid van Ons Onderdak

115

111

6.1. De financiën van Ons Onderdak in een notendop

De tabellen in deze rubriek bevatten de financiële kengetallen van Ons Onderdak over de laatste vijf jaren. Hieruit kunnen we enkele duidelijke evoluties en trends aflezen.

Overzicht resultaat van het boekjaar

Resultaat v/h boekjaar

2011

2012

-5.285.963,00

403.301,73

4

1

Aantal verkochte huurwoningen

2013

2014

2015

611.595,08 1.737.760,91

3.338.405,08

5

3

1

1

Aantal verkochte grond: Verkoopwaarde

43.725,00

Opbrengst

31.108,88 8

10

1.291.500,00

1.619.431,90

Opbrengst

395.760,31

232.717,04

Totaal opbrengsten door verkoop onroerend goed koopsector

395.760,31

232.717,04

Aantal verkochte koopwoningen: Verkoopwaarde

0

3

14

540.500,00

3.381.800,96

0

41.838,55

482.648,70

0

72.947,43

482.437,00

Ons Onderdak verkocht 1 woning (Acacialaan 20 te Ieper) aan een zittende huurder waardoor er een uitzonderlijke opbrengst gerealiseerd werd van 161.510,00 euro.

Daarnaast werd er ook nog een grondruil gerealiseerd in uitvoering van het project in De Vloei te Ieper.

Tussen de verschillende partners op De Vloei werden gronden geruild om de mix van sociale huur, sociale koop, privéverkopen van kavels en woningen mogelijk te maken. Voor Ons Onderdak ging dit om 8.641,32 m² grond die ze kreeg van de andere partners (Imfiro, Ieper, WVI) en om 8.292,53 m² die ze gaf aan de andere partners. Voor de gronden die gegeven werden, werd een meerwaarde geboekt van 2.178.898,32 euro. De gronden die we kregen, werden gedeeltelijk ingeboekt in de huursector bij het materieel vaste actief en gedeeltelijk in de koop bij de voorraad (35).

Overzicht van de opbrengsten Bedrijfsopbrengsten

2011

2012

2013

2014

2015

Omzet

5.573.243,42

6.311.274,17

4.914.306,79

5.733.249,63

8.596.122,08

Verkopen koopsector

1.127.188,83

1.619.431,99

0

586.304,73

3.381.800,96

Omzet huursector

4.446.054,59

4.691.842,18

4.914.306,79

5.146.944,90

5.214.321,12

346.318,72

323.838,86

345.781,54

568.166,18

441.128,49

Andere bedrijfsopbrengsten

112

Overzicht van de kosten Kosten

2011

2012

2013

2014

2015

Aantal woningen

1.383

1.414

1.412

1.441

1.439

Brandverzekering

76.245,06

77.925,55

81.564,87

63.095,12

66.332,16

Onroerende voorheffing

307.516,57

325.072,37

343.213,40

343.400,15

363.161,54

Onderhoudskosten

625.290,05

751.741,78

660.385,75

813.928,37

743 846,18

Personeelskosten

941.466,25

959.408,30

956.112,12

980.292,28

966.310,05

13,60

13,47

12,92

13,4

13,60

Full time equivalent

De onroerende voorheffing is toegenomen door nieuw in gebruik genomen woningen in de Tramstraat en Oude Veurnestraat, beiden te Ieper.

De personeelskosten zijn afgenomen: één van de poetsvrouwen is wegens ziekte niet komen werken en is vervangen geweest door een externe poetsfirma.

Overzicht van de financiële rekeningen Rekeningen

31/12/2011

31/12/2012

31/12/2013

31/12/2014

31/12/2015

550000 RC

1.757.607,46

1.502.066,40

3.344.621,50

1.618.811,92

3.393.891,48

531000 RC 1 J

1.400.000,00

1.700.000,00

550400 RC HWB

791.315,70

863.848,09

877.738,46

932.630,32

946.414,75

55 Andere

176.916,80

571.106,21

390.324,14

626.193,40

472.945,75

4.125.839,96

4.637.020,60

4.620.624,45

3.177.635,64

4.813.251,98

58 Intern Totaal

De liquide middelen zijn in 2015 toegenomen met 1.635.616,30 euro.

In de koopsector werden 14 woningen verkocht wat onder andere te zien is in de toename van de liquiditeiten.

Voor de koopsector wordt de bouw van de woningen nog voorgefinancierd met eigen middelen. In 2015 waren zo’n 35 woningen in opbouw.

Het ging om volgende projecten: • Poperinge - St. Andrieshof: 4 woningen • Geluwe – Moerput: 10 woningen • Elverdinge – Heidestraat: 6 woningen • Ieper – Steendam: 15 appartementen

113

Investeringen Investeringen

2011

2012

2013

2014

2015

Terreinen en gebouwen

614.068,76

1.392.021,41

858.073,47

1.241.440,53

1.840.588,00

Installaties, machines,‌

659,30

923,44

848,21

0

0

25.652,88

2.783,75

139.399,77

11.582,32

5.501,00

4.025.024,21

3.846.815,61

5.106.323,21

1.064.074,18

2.751.966,00

4.665.405,15

5.242.544,10

6.104.644,66

2.317.096,90

4.598.055,00

Meubilair en rollend materiaal Vaste activa in aanbouw Totaal

Premies in verband met investeringen in rationeel energieverbruik Premies Premie condensatieketels Premie super isolerend glas Premie dakisolatie Premie groendaken/groene energie Premies EPC Totaal

31/12/2011

31/12/2012

31/12/2013

31/12/2014

31/12/2015

10.425,00 54.723,22 45,56

29.850,00 5.228,80

7.200,00

9.600,00

4.000,00

45.702,00

196.781,28

8.787,84

762,00 53.664,00

2.410,00 208.791,28

12.787,84 12.787,84

4.000,00 6.920,00 72.113,78

39.078,80

Een aantal premies inzake condensatieketels en grote renovaties dienden nog aangevraagd te worden voor het einde van het jaar 2015.

114

6.2. De financiële gezondheid van Ons Onderdak De Vlaamse overheid investeert veel middelen in sociale huisvestingsmaatschappijen. Ze hecht dan ook veel belang aan hun financiële toestand. De beschikbare middelen moeten immers optimaal ingezet worden voor de sociale huurder of koper. Met de zogenaamde Financiële Gezondheidsindex (FiGi) wordt de financiële toestand van een sociale huisvestingsmaatschappij in één cijfer samenvat.

De FiGi werd ontwikkeld door de VMSW en het agentschap inspectie RWO. Het systeem is uitgewerkt om alle administraties van “Wonen” van de Vlaamse overheid de mogelijkheid te geven om de financiële gezondheid van de sociale huisvestingsmaatschappijen op basis van dezelfde parameters te beoordelen.

Tien financiële kengetallen die elk voor drie opeenvolgende jaren worden berekend, vormen het vertrekpunt. De FiGi’s worden ook opgenomen in de prestatiedatabank in het kader van de beoordeling door de visitatiecommissie.

De gegevens die bij de financiële kengetallen worden gebruikt, komen uit de jaarrekening van de sociale huisvestingsmaatschappij en hebben betrekking op de liquiditeit, de solvabiliteit, de rentabiliteit en de kostenbeheersing van de organisatie.

Het eindresultaat is een score op zestig punten. Er worden ook deelresultaten berekend zodat elke maatschappij kan zien waar ze goed en minder goed scoort.

De liquiditeit Current ratio Deze ratio meet of de huisvestingsmaatschappij op balansdatum voldoende liquide middelen of kortetermijnactiva heeft om de korte termijn schulden te betalen. Er wordt een correctie doorgevoerd om het effect van de waarborggelden voor de huur van woningen die gestort zijn aan de sociale huisvestingsmaatschappij te neutraliseren.

Formule: (3+40/41+50/53+54/58+490/1-178-4280-4281)/(42/48+492/3-4280-4281) Beoordeling van deze ratio: < 1 voor verbetering vatbaar 1-2 behoorlijk > 2 goed

Onmiddellijke liquiditeitsratio Deze ratio meet of de huisvestingsmaatschappij op balansdatum over voldoende liquide middelen beschikt om de korte termijn schulden te betalen. Ook hier wordt een correctie doorgevoerd om het effect van de waarborggelden voor de huur van woningen die gestort zijn aan de sociale huisvestingsmaatschappij te neutraliseren.

115

Formule: (54/58-178-4280-4281)/(42/48-4280) Beoordeling voor deze ratio: < 1 voor verbetering vatbaar 1-2 behoorlijk > 2 goed

Netto kaspositie bij de VMSW De gelden die de sociale huisvestingsmaatschappij buiten de VMSW aanhoudt, zijn in principe altijd een positief bedrag omdat een maatschappij steeds een bedrag voor de dagelijkse werking mag aanhouden.

Wat ze niet nodig heeft, wordt doorgestort naar haar ‘rekening courant’ bij de VMSW. Op deze wijze is de rekening courant bij de VMSW de sluitpost van haar thesauriebeheer.

Een positief saldo betekent dat de sociale huisvestingsmaatschappij al haar verplichtingen van het voorbije boekjaar heeft kunnen betalen.

Formule: (5310+5500-4330) Beoordeling voor deze ratio: < 0 voor verbetering vatbaar > 0 goed

De solvabiliteit Graad van financële onafhankelijkheid Bij solvabiliteit wordt gemeten in welke mate een onderneming in staat is om aan haar financiële verplichtingen te voldoen. De graad van financiële onafhankelijkheid wordt gemeten door de verhouding te berekenen tussen het eigen en het totale vermogen.

Formule: (10/15)/(10/49) Beoordeling van deze ratio: <5% voor verbetering vatbaar 5 %-20 % behoorlijk > 20 % goed

116

Zelffinancieringsgraad Bij deze ratio wordt de verhouding genomen tussen de reserves (ook opgebouwd uit het verleden) en het totaal vermogen.

Formule: (13+140+141)/(10/49) Beoordeling van deze ratio: <0% voor verbetering vatbaar 0-10 % behoorlijk > 10 % goed

Dekking van het vreemd vermogen op lange termijn door cashflow uit gewone bedrijfsoefening Hier wordt een verband gelegd tussen de grootte van het vreemd vermogen en de cashflow die beschikbaar is om dit vermogen af te lossen.

Formule: (16+17-178)/(70/74-60/64+630+631/4+635/7+75-75300-7532/5-65+653+6560-6561) Beoordeling van deze ratio: > 33 jaar of > 0 jaar voor verbetering vatbaar < 33 jaar goed

De rentabiliteit Netto vrije cashflow uit de gewone bedrijfsoefening Deze ratio is een breuk met in de teller de belangrijkste bedrijfs- en financiĂŤle kaskosten en in de noemer de belangrijkste bedrijfs- en financiĂŤle kasopbrengsten. Bedrijfseconomisch gaat het hier over de inkomsten en uitgaven uit de operationele werking waar een onderneming greep op heeft via het beheer van de onderneming.

Formule: (60+61+62+64+65-650)/(70+71+74-74930+75-7532/5) Beoordeling van deze ratio voor gemengde en zuivere huurmaatschappijen: > 70 % voor verbetering vatbaar 50-70 % behoorlijk < 50 % goed Beoordeling van deze ratio voor zuivere koopmaatschappijen: > 100 % voor verbetering vatbaar 90-100 % behoorlijk < 90 % goed

117

Cost/income ratio uit de gewone bedrijfsoefening Bedrijfseconomisch wordt hier ook gestart vanuit een operationele marge, maar hier worden boekhoudkundige kosten zoals intresten, afschrijvingen en voorzieningen in mindering gebracht.

Formule: (60/64+65)/(70/74+75) Beoordeling van deze ratio: > 100 % voor verbetering vatbaar 85 %-100 % behoorlijk < 85 % goed

Operationele marge uit de gewone bedrijfsoefening Deze ratio geeft de verhouding weer tussen de inkomsten en de uitgaven uit gewone bedrijfsuitoefening vooraleer het vreemd vermogen is vergoed (intresten) of de activa zijn afgeschreven.

Bedrijfseconomisch betreft het hier de inkomsten en uitgaven uit de operationele werking waar een onderneming greep op heeft via haar beheer van de onderneming.

Deze ratio is interessant omdat hiermee kan worden nagegaan of de oorzaak van de financiĂŤle problemen het gevolg is van de operationele werking dan wel van de zware leninglasten of afschrijvingen.

Formule: (60+61+62+64+65-650)/(70+71+74-74930+75-7532/5) Beoordeling van deze ratio voor gemengde en zuivere huurmaatschappijen: > 70 % voor verbetering vatbaar 50-70 % behoorlijk < 50 % goed Beoordeling van deze ratio voor zuivere koopmaatschappijen: > 100 % voor verbetering vatbaar 90-100 % behoorlijk < 90 % goed

118

De kostenbeheersing Werkings- en onderhoudskosten t.o.v. bedrijfsopbrengsten Met deze ratio worden werkings- en onderhoudskosten gerelateerd aan de bedrijfsontvangsten van de klassen 70 en 74.

Formule: werkings- en onderhoudskosten/bedrijfsontvangsten Beoordeling van deze ratio: > 35 % voor verbetering vatbaar 25-35 % behoorlijk < 25 % goed

De financiële gezondheidsindex van Ons Onderdak

Na berekening van al de kengetallen komen we voor Ons Onderdak op de volgende resultaten: Ratio’s FIGI

2013

2014

2015

1,63

2,06

2,62

Liquiditeit 1. Current ratio 2. Onmiddellijke liquiditeitsratio

0,98

0,59

1,05

3. Netto kaspositie bij de VSMW

3.344.621,50

2.551.442,24

3.393.891,48

4. Graad van financiële onafhankelijkheid

21,33 %

22,73 %

25,31 %

5. Zelffinancieringsgraad

15,36 %

17,07 %

20,09 %

29,00

23,31

22,06

7. Netto vrije cashflow uit gewone bedrijfsoefening

85,32 %

96,02 %

90,54 %

8. Cost/income ratio uit gewone bedrijfsuitoefening

99,25 %

95,20 %

92,78 %

9. Operationele marge uit gewone bedrijfsuitoefening

46,14 %

49,39 %

59,79 %

31,68 %

27,05 %

18,82 %

Solvabiliteit

6. Dekking Vreemd Vermogen op LT door operationele cashflow uit gewone bedrijfsoefening Rentabiliteit

Kostenbeheersing 10. Werkingskosten als % van de bedrijfsinkomsten

119

De volgende stap om tot FiGi te komen is een score te geven per kengetal. De scores worden als volgt toegekend: Ratio’s FIGI

Voor verbetering vatbaar Score = 0

Behoorlijk Score = 0,5

Goed Score =1

<1

1-2

>2

2. Onmiddellijke liquiditeitsratio

< 0,5

0,5-1

>1

3. Netto kaspositie bij de VSMW

<0

-

>0

4. Graad van financiële onafhankelijkheid

<5%

5 %-20 %

> 20 %

5. Zelffinancieringsgraad

<0%

0-10 %

> 10 %

> 33 jaar

-

< 33 jaar

7. Netto vrije cashflow uit gewone bedrijfsoefening

> 100 %

85-100 %

< 85 %

8. Cost/income ratio uit gewone bedrijfsuitoefening

> 100 %

85-100 %

< 85 %

> 70 %

50 %-70 %

< 50 %

> 35 %

25-35 %

< 25 %

Liquiditeit 1. Current ratio

Solvabiliteit

6. Dekking Vreemd Vermogen op LT door operationele cashflow uit gewone bedrijfsoefening Rentabiliteit

9. Operationele marge uit gewone bedrijfsuitoefening Kostenbeheersing 10. Werkingskosten als % van de bedrijfsinkomsten

Als we de scores voor Ons Onderdak dan toekennen, hebben we volgend resultaat: Ratio’s FIGI

2013

2014

2015

Liquiditeit

0,50

1,00

1,00

1. Current ratio

0,50

0,50

1,00

2. Onmiddellijke liquiditeitsratio

1,00

1,00

1,00

3. Netto kaspositie bij de VSMW

Solvabiliteit 4. Graad van financiële onafhankelijkheid

1,00

1,00

1,00

5. Zelffinancieringsgraad

1,00

1,00

1,00

6. Dekking Vreemd Vermogen op LT door operationele cashflow uit gewone bedrijfsoefening

1,00

1,00

1,00

Rentabiliteit 7. Netto vrije cashflow uit gewone bedrijfsoefening

0,50

0,50

0,50

8. Cost/income ratio uit gewone bedrijfsuitoefening

0,50

0,50

0,50

9. Operationele marge uit gewone bedrijfsuitoefening

1,00

1,00

0,50

0,50

0,50

1,00

Kostenbeheersing 10. Werkingskosten als % van de bedrijfsinkomsten

120

Daarna wordt er een weging gedaan volgens de ouderdom. De cijfers van het recentste jaar wordt vermenigvuldigd met drie, die van twee jaar geleden met twee en die van drie jaar geleden blijven staan.

Ratio’s FIGI

2013

2014

2015

Liquiditeit

Totaal scores

Maximum scores

Resultaat

16,00

18,00

88,89 %

1. Current ratio

1,00

3,00

3,00

5,50

6,00

2. Onmiddellijke liquiditeitsratio

1,00

1,50

3,00

4,50

6,00

3. Netto kaspositie bij de VSMW

2,00

3,00

3,00

6,00

6,00

-

18,00

18,00

Solvabiliteit 4. Graad van financiële onafhankelijkheid

2,00

3,00

3,00

6,00

6,00

5. Zelffinancieringsgraad

2,00

3,00

3,00

6,00

6,00

6. Dekking Vreemd Vermogen op LT door operationele cashflow uit gewone bedrijfsoefening

2,00

3,00

3,00

6,00

6,00

10,50

18,00

Rentabiliteit 7. Netto vrije cashflow uit gewone bedrijfsoefening

1,00

1,50

1,50

3,00

6,00

8. Cost/income ratio uit gewone bedrijfsuitoefening

1,00

1,50

1,50

3,00

6,00

9. Operationele marge uit gewone bedrijfsuitoefening

2,00

3,00

1,50

4,50

6,00

4,50

6,00

3,00

4,50

6,00

49,00

60,00

Kostenbeheersing 10. Werkingskosten als % van de bedrijfsinkomsten

1,00

1,50

FIGI SCORE TOTAAL

100,00 %

58,33 %

75,00 % 81,67 %

Conclusie • De liquiditeitsscore neemt toe van 80,56 % naar 88,89 % voornamelijk door verkoop sociale koopwoningen (toename liquiditeiten) • De solvabiliteitsscore blijft op 100 % • De kostenbeheersing gaat van 50 % naar 75 % • De rentabiliteit daalt van 63,89 % naar 58,33 % doordat de operationele marge uit gewone bedrijfsoefening gestegen is van 49,39 % naar 59,79 % vanwege de toegenomen omzet (sociale koop) • De kosten blijven ongeveer dezelfde als vorig jaar, maar de omzet is sterk toegenomen door de sociale koopwoningen • De totale score stijgt van 78,33 % naar 81,67 % of 49/60.

• Ter verduidelijking: een score vanaf 40/60 is de indicatie van een goede financiële toestand.

Ons Onderdak scoort dus globaal genomen zeer goed.

121

Zo financieel gezond zijn sociale huisvestingsmaatschappijen De recentste financiële gezondheidsindex is die van 2014. Een score onder de 20 wordt beschouwd als een indicatie van een problematische financiële situatie, een score vanaf 40 als indicatie van een goede financiële toestand. Vier SHM’s behaalden een score van minder dan 20. 51 SHM’s behaalden een score van 20 tot 39,5 en 44 SHM’s een score van 40 of meer.

122

125 123

JAARREKENING 2015

124

7. Jaarrekening 2015

125

126

127

128

129

130

131

132

133

134

135

136

137

138

139

140

141

142

143

144

145

146

147

148

149

SAMENVATTING VAN DE WAARDERINGSREGELS I. BEGINSEL De waarderingsregels worden vastgesteld overeenkomstig de bepalingen van het Koninklijk besluit van 30 januari 2001 tot uitvoering van het Wetboek van vennootschappen.

De resultatenrekening wordt niet op belangrijke wijze beïnvloed door opbrengsten en kosten die aan een vorig boekjaar moeten worden toegerekend.

De cijfers van het boekjaar zijn vergelijkbaar met die van het vorige boekjaar.

Bij gebrek aan objectieve beoordelingscriteria is de waardering van de voorzienbare risico's, mogelijke verliezen en ontwaardingen waarvan hierna sprake, onvermijdelijk aleatoir: NIHIL Andere inlichtingen die noodzakelijk zijn opdat de jaarrekening een getrouw beeld zou geven van het vermogen, de financiële positie en het resultaat van de onderneming: NIHIL II.

BIJZONDERE REGELS

Materiële vaste activa: In de loop van het boekjaar werden geen materiële vaste activa geherwaardeerd Afschrijvingen geboekt tijdens het boekjaar: 22. Terreinen en gebouwen Gebouwen: lineair op 33 (>2011), 50 (>1997 en <2011) of 66 jaar (<1997) Renovaties na 1997: lineair op 15 of 33 jaar Installaties voor CV en liften: lineair op 20 jaar Administratiegebouwen: lineair op 33 jaar Huishoudtoestellen en woninguitrusting: lineair op 10 jaar 23. Installaties, machines en uitrusting: lineair op 10 jaar 24. Rollend materieel: lineair op 5 jaar 24. Meubilair en kantoormateriaal: lineair op 10 jaar 24. Informaticamateriaal: lineair op 5 jaar Financiële vaste activa: In de loop van het boekjaar werden geen deelnemingen geherwaardeerd.

Voorraden: Onroerende goederen bestemd voor verkoop: Voorraden worden gewaardeerd tegen de aanschaffingswaarde berekend volgens de methode van de individualisering van de prijs van elk bestanddeel.

Dubieuze debiteuren: Achterstallige huren worden als dubieus geboekt indien: - de vordering op de vertrokken huurders waarvan de openstaande vordering op balansdatum ouder is dan één maand en waarvoor aan de huurder geen uitstel van betaling of afbetalingsplan werd toegestaan; - de vordering op de zittende huurders waarvan de openstaande vordering op balansdatum ouder is dan drie maand en waarvoor aan de huurder geen uitstel van betaling of afbetalingsplan werd toegestaan.

Op de dubieuze vorderingen wordt na verrekening van huurwaarborg en eventuele opbrengst van in beslag genomen goederen een 100 % waardevermindering toegepast.

Dubieuze vorderingen worden als definitief afgesloten beschouwd wanneer het definitieve verlies blijkt uit een vonnis van de rechtbank, een brief van de advocaat of een beslissing ter zake van de raad van bestuur wanneer blijkt dat de betrokken huurders verdwenen zijn of als de vordering meer dan drie jaar ongewijzigd blijft openstaan.

Kapitaalsubsidies Gedurende het boekjaar werden er geen nieuwe kapitaalsubsidies toegekend en uitbetaald.

Voorziening voor grote herstellings- en onderhoudswerken De voorziening voor grote herstellings- en onderhoudswerken wordt bepaald op basis van een concrete herstel- en onderhoudsplanning, vastgesteld met de nodige voorzichtigheid, oprechtheid en goede trouw.

Schulden: De passiva bevatten geen schulden op lange termijn, zonder rente of met een abnormaal lage rente.

150

151

152