DIT WAS
JAARVERSLAG SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJ ONS ONDERDAK
2020 1
Colofon Verantwoordelijke uitgever: Ons Onderdak – Peter Pillen – Ter Waarde 65, Ieper Realisatie: otwee.be – druk: Cuvelier Graphics – Ieper
Voorgelegd aan de Algemene Vergadering der aandeelhouders op 11 juni 2021.
DIT WAS
JAARVERSLAG SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJ
2020
1
IN HO UD 4 Voorwoord
80 Onze klanten
8 Huurwoningen
100 Onze werking
60 Koopwoningen en sociale leningen
136 Budgetten
Voorzitter Philip Bolle en de directeur Peter Pillen blikken terug op 2020. Een jaar als geen ander dat ons allemaal dwong om op een andere manier samen te leven en samen te werken.
Ons Onderdak verhuurt 1.524 woningen. Woningen en appartementen, van 1 tot 5 slaapkamers, in 6 gemeenten, … u leest er meer over in dit hoofdstuk.
Acht unieke appartementen in Poperinge en een inbreidingsproject van vijf woningen in Wijtschate: twee mooie voorbeelden van de vele tientallen woonprojecten die het voorbije decennium werden gerealiseerd.
2
Wat is het profiel van de huurder en koper van Ons Onderdak? En wie zijn de 950 kandidaat-huurders? Gezinsgrootte, leefijd, nationaliteit, … We geven u graag een extra woordje uitleg.
Een pluim van de visitatiecommissie voor Ons Onderdak en haar medewerkers. We gaan er in dit hoofdstuk wat dieper op in. We vertellen u ook meer over de werking van onze sociale dienst en de extra inzet op bewonersparticipatie.
Wie zich wil verdiepen in het financiële reilen en zeilen van Ons Onderdak vindt in dit hoofdstuk heel wat nuttige informatie.
150 Jaarrekening 2020
9
4
59
79
99
123 3
VOOR WO ORD Dat 2020 geen gemakkelijk jaar was, zal wellicht niemand ontkennen. Het jaar typeerde zich als moeilijk en onvoorspelbaar, maar daagde vooral uit. Iedereen onder ons werd er tot in de kleinste details van zijn/haar dagelijkse activiteit mee geconfronteerd. En nog we zijn er niet van af. Ook de organisatie van onze vennootschap ging gebukt onder de coronapandemie. De vele en vaak wijzigende maatregelen om het virus een halt toe te roepen, hadden impact op het samenleven en -werken. Aan telewerk en thuiswerk moesten we wennen. Online vergaderen en les volgen was voor velen nieuw. Maar we slaagden erin.
Philip Bolle
4
Ook onze huurders werden gedwongen om op een andere manier door het leven te gaan. Waar vroeger een babbel in de inkomhal, op wacht voor de lift of op straat het samenleven aangenamer maakte, werd dit plots taboe. Verscholen achter een mondmasker diende elk contact gemeden. Niet iedereen kon daar goed mee om. Ongeziene effecten als vereenzaming, achterstelling en huiselijk geweld moeten we durven benoemen, maar het is evenzeer onze plicht om te remediëren en perspectief te bieden.
2020 in een notendop
In dit jaarverslag wordt het belang van de huurderskrant onderlijnd. Vier exemplaren belandden in de bus van elke huurder. Eén krantje werd volledig gewijd aan de pandemie. Met tips en tricks werden de huurders bijgestaan. Om vereenzaming tegen te gaan, werden alle senioren opgebeld om een babbel te slaan. Dit initiatief werd goed onthaald.
Introductie van het digitale platform voor projectopvolging. Met dit project van de VMSW zijn we als SHM in staat om elk project zowel bouwkundig als financieel op te volgen.
Zoals in het jaarverslag 2019 werd aangekondigd, veranderde de huurprijsberekening voor onze huurwoningen grondig. De marktwaarden van ons huurpatrimonium worden sinds 1 januari 2020 nl. bepaald door ‘de huurschatter’. Deze toepassing wil zowel huurder als verhuurder een houvast bieden bij het beoordelen of bepalen van de huurprijs voor elke woning.
Halverwege het jaar werden we geconfronteerd met de faling van bouwonderneming ‘Frans Verhelst bvba’ uit Koekelare.
Niet minder dan zeven werven zijn getroffen door deze tegenslag. Ook aannemer ‘Desodt & Zoon nv’ uit Ieper ging failliet. Hier werden twee werven getroffen. Vanaf 1 augustus moet bij een ingrijpende renovatie een E60 peil worden gehaald. Met deze ambitie loopt onze sector vóór op de private woningbouw. Deze omslag sluit ook perfect aan bij de vroeger geformuleerde doelen van onze vennootschap: steeds bijna-energieneutraal bouwen! De belangenvereniging van de sociale huisvestingssector in Vlaanderen, de VVH, richtte op 26 oktober 2020, samen met 67 SHM’s waaronder Ons Onderdak, de coöperatieve vennootschap ASTER op. ASTER wil op het bestaande patrimonium sociale woningen 733.481 (!) zonnepanelen plaatsen, dit met het oog op het behalen van de klimaatdoelstellingen. Na de actualisatie van 2019 ging de samenwerking met het lokale bestuur van Ieper definitief van start. In 2020 waren alle administratieve euvels - het Vlaamse sociaal woonbeleid is een kluwen van regeltjes - weggewerkt. Het administratief beheer, inschrijven en toewijzen verloopt vlot. Op basis van deze positieve ervarin-
gen engageerde Ons Onderdak zich om dezelfde dienst te verlenen aan het lokale bestuur van Heuvelland. Naast de gedwongen aanpassingen omwille van COVID-19, was 2020 ook een belangrijk jaar van verandering binnen het Vlaamse woonbeleid. Zo werd de Vlaamse Woonlening integraal ondergebracht in het Vlaams Woningfonds (VWF). Vanaf 1 januari 2021 verstrekt de VMSW geen nieuwe sociale leningen meer. Voor een nieuwe sociale lening kunnen de kandidaat-ontleners nog steeds terecht bij Ons Onderdak, maar de kredietgever wordt het VWF. Op 18 december werd door de Vlaamse regering principieel beslist dat tegen uiterlijk 1 januari 2023 alle SHM’s en sociale verhuurkantoren (SVK’s) één woonactor moeten vormen binnen één werkingsgebied van een zgn. woonmaatschappij (WM). De VMSW en Wonen-Vlaanderen startten daaromtrent samen met de VVSG het ondersteuningstraject voor de lokale besturen, de SHM’s en de (regionale) SVK’s. Over de contouren van de werkingsgebieden valt in 2022 een definitieve beslissing. De nieuwe woonmaatschappijen zullen als juridische vorm de besloten vennootschap (BV) aannemen.
Peter Pillen
Philip Bolle Peter Pillen voorzitter directeur
5
ONS ONDERDAK IN 21 medewerkers 1 directeur
18 bedienden 2 arbeiders
92 vennoten 13 bestuurders 6 leden directiecomité
13 openbare besturen 64 particulieren 15 organisaties
1.011
woningen
omzet: € 8.646.744,19 huursector: € 6.162.339,78 koopsector: € 2.484.404,41 courant verlies: -266.129,09
€ 331,26
513
appartementen € 267,80
3
1.524 gemiddelde huurprijs
huurwoningen € 309,90
Vleteren huur koop Poperinge huur koop
Heuvelland huur koop 6
EEN OOGOPSLAG 98 kandidaat-kopers
31 sociale leningen
950 kandidaat-huurders
€ 4.795.586,05
totaal bemiddeld leenbedrag:
54 inschrijvingen kandidaat-kopers 322 inschrijvingen kandidaat-huurders
gemiddeld: € 154.696,32 / lening € 654,32 / maand 24,06 jaar 1,90 % rente
4 gestarte werven 3 huurprojecten 1 koopproject
5 afgewerkte werven 4 koopprojecten 1 gemengd project
364 huisbezoeken en bureelcontacten huur
8 koopwoningen 5 huurwoningen 17 huurappartementen 21 koopwoningen 8 koopappartementen 7 huurappartementen
770 technische tussenkomsten 532 aan woningen 88 aan gemene delen 57 aan voorbereiding plaatsbeschrijving 93 aan plaatsbeschrijvingen
Houthulst huur koop Langemark-Poelkapelle koop Ieper huur koop
Zonnebeke huur koop Wervik koop
grondreserves: 9,19 ha - goed voor ± 420 woningen 7
HUUR WONI NGEN 10 Renovatiestrategie en de Vlaamse klimaatdoelstellingen 2050 14 Ons Onderdak verhuurt 1.524 woningen 25 Samenwerken tegen frictieleegstand
(Woonwoord – magazine voor sociaal wonen – april 2021)
35 Het huurpatrimonium volgens eerste bewoning 38 De verkoop van huurwoningen 40 Sociale huurders houden van huisdieren. En dit is maar goed ook! 42 Steeds minder huurders beschikken over een eigen wagen 44 Renovatie van sociale huurwoningen 51 Bouwactiviteiten van huurwoningen en gemengde projecten 56 Projecten in de steiger: bouwactiviteiten van huurwoningen en gemengde projecten
8
9
Renovatiestrategie en de Vlaamse klimaatdoelstellingen 2050 De Europese ‘Green Deal’ ambieert dat de
Europese Unie tegen 2050 ‘klimaatneutraal’ wordt, ook op vlak van woningbouw!
De Europese commissie zal dan ook een
Europese klimaatwet voorstellen en aan de lidstaten vragen deze om te zetten in een
regelgevend kader. Dit moet een stimulans
zijn voor bijkomende investeringen, ook in de sociale woningbouw.
Om de doelstelling van de ‘Green Deal’ te bereiken moeten alle economische sectoren (energie, afval, gebouwen, industrie en mobiliteit) actie ondernemen. Voor de bouwsector betekent dit concreet om een ‘renovatiegolf’ en ‘vervangbouwprogramma’ op gang te brengen. Gebouwen staan immers in voor 40 % van het totale energieverbruik. De Europese doelstellingen worden op nationaal niveau onderschreven in het ‘Nationaal Energieen Klimaatplan’ en op Vlaams niveau in de ‘Vlaamse renovatiestrategie 2050’. Deze strategie bepaalt dat alle woningen klimaatneutraal moeten zijn tegen 2050, wat een EPC-score impliceert die kleiner is dan 100 kWh/m². Binnen het Vlaamse sociale huisvestingslandschap betekent dit dat 90 à 95 % van alle woningen moeten gerenoveerd of vervangen worden over een periode van 30 jaar wat omgerekend ruim
10
90.000 renovaties per jaar betekent waarmee reeds duidelijk het héél ambitieuze karakter van deze doelstellingen wordt aangegeven. Een concrete bedreiging voor het welslagen is dan ook de timing; in een periode van 30 jaar moeten immers evenveel woningen worden vervangen of gerenoveerd als er in de afgelopen 60 jaar werden gebouwd. Om dit te kanaliseren moeten factoren als financiële draagkracht, personeelsbestand van de SHM’s - en later woonmaatschappijen (WM) - en de capaciteit van de bouwsector in verhouding staan of worden gebracht. Een zeer grote uitdaging. Anticiperend hierop heeft Ons Onderdak een renovatiestrategie opgezet die een ambitieus doch haalbaar scenario uitrolt. Door een gelijkmatige spreiding in de tijd van de renovatieen/of vervangingsbouwprojecten kunnen inzet van mensen en middelen binnen haalbare proporties worden gebracht. Voor Ons Onderdak betekent dit concreet de uitrol en handhaving van een renovatiedebiet van een 35 à 40-tal woningen per jaar. Binnen ons patrimonium van in totaal 1.524 woningen voldoen 111 woningen (=7,3 %) aan de gestelde EPC-eis. Een 217 woningen (14,1 %) hebben een EPC-score lager dan 200 en kunnen met kleine interventies tot op de gewenste EPCscore worden gebracht, bv. door de plaatsing
zonnepanelen via het ASTER-project. Een 100-
aspecten van duurzaamheid (waterhuishouding,
tal woningen zijn strategisch aangeduid om te
mobiliteit, afval, sociale waarde,…) naast het
worden verkocht. De overige woningen (ca. 72 %)
energetische
zijn te renoveren of te vervangen. De methodiek
totaalontwerp kunnen worden gerealiseerd.
die hierbij wordt gehanteerd is om de woningen
Voorbeelden
met de slechtste conditiescores en de slechtste
verhaal van
herconditionering
via
een zijn
een
geïntegreerd
dergelijke de
stedelijke
vervangingsbouw
EPC-scores het eerst aan te pakken. Het betreft
projecten in Rustenhove (12 appartementen)
immers ook de oudere woningen binnen het
en in de Kerselaar (50 appartementen). Een
patrimonium met de grootste renovatienoden.
grote opportuniteit ligt bij de toekomstige ver
De woningen met de beste conditiescores komen
vangings bouw in de Torrepoortlaan waar het
laatst.
centrale plein en de groene bomenas van de Acacialaan aan elkaar kunnen worden verbonden met verdichtende woningbouw aan dit nieuw ontstane groen. Win-win situaties zijn ook te vinden in de Robrecht van Bethunelaan waar de vervangingsbouw van de 20 bestaande
Binnen het Vlaamse sociale huisvestingslandschap betekent dit dat 90 à 95 % van alle woningen moeten gerenoveerd of vervangen worden over een periode van 30 jaar.
seniorenwoningen volgens het reeds uitgevoerde ontwerpend onderzoek de ruimte vrijmaakt om de bestaande basisschool, het woonzorgcentrum en het nieuwe verdichtende bouwblok rond een centrale groene ruimte te organiseren. Een grote kans is er absoluut te vinden in de Azalealaan waarbij de toekomstige vervangingsbouw van 24 woningen en 54 appartementen mogelijkheden schept om het ganse wijkdeel te herdenken en mogelijks de nu onzichtbare Vijverbeek een plaats te geven in de nieuwe publieke ruimte. De ‘klimaatdoelstellingen 2050’ brengen alzo een ganse renovatiecyclus in een stroom
Voor de periode 2021-2030 betekent dit dat onder meer grote delen van de TorrepoortwijkKalfvaartwijk, de Posthoornwijk en de Hoveland wijk worden gerenoveerd, de oudste wijken in Ieper. Gezien de schaal van deze wijken, respectievelijk 103, 164 en 231 woningen, bieden deze renovaties strategische kansen om te opteren voor kleinere wooneenheden in relatie tot het profiel van onze kandidaat-huurders. Via
versnelling
die,
scepticisme
over
niettegenstaande het
welslagen
van
het deze
mogelijks te ambitieuze doelstelling, ook de belofte van talrijke opportuniteiten in zich draag die we als sociale verhuurder, steden bouwkundige
en
beleidsmaker
moeten
omarmen. Het wordt dan ook een belangrijke doelstelling de samenwerkingsbanden aan te halen zodat de kansen van stadsvernieuwing ten volle worden geëxploiteerd, dit ten gunste
verdichtingsoperaties kunnen hele wijkdelen
van de toekomstige bewoners van onze nieuwe
worden
‘rood’
wijken. We doen hiermee een appel op de
plaats maakt voor kwalitatief publiek ‘groen’, wat
respectieve gemeentebesturen, administraties
niet alleen de woonomgeving in haar totaliteit
en intergemeentelijke samenwerkingsverbanden
opwaardeert maar waarbij ook alle andere
om er samen de schouders onder te zetten.
geherconditioneerd
waarbij
11
Aster en het zonneactiveringsplan De plaatsing van zonnepanelen is één van de mogelijke ‘quickwins’ om woningen die net niet de gewenste EPC-score van < 100 halen, tot onder deze drempel te brengen. Op 26 oktober 2020 trad Ons Onderdak toe tot de coöperatieve vennootschap “Access tot Sustainability for Tenants through Energy Effective Retrofit” of kortweg “ASTER”. Het
12
doel van ASTER is om het zonnepotentieel op de daken van de sociale woningen in Vlaanderen (in totaal 244 mWp) te activeren voor de massale plaatsing van zonnepanelen, in totaal een investering van 231 miljoen euro en een jaarlijkse groenestroomproductie van 207 gigawattuur. Via een concessieovereenkomst met de aandeelhoudende SHM’s die hun daken ter beschikking stellen is de installatie en het beheer van de fotovoltaïsche installaties overgedragen aan ASTER cv. In overeenstemming met de wetgeving overheidsopdrachten worden de
fotovoltaïsche zonne-energiesystemen aan be steed door ASTER cv waarbij de grote schaal van de werken een optimaal prijs- en kwaliteitsniveau moet garanderen en in de eerste plaats voor al onze sociale huurders. Het geïnstalleerde fotovoltaïsche vermogen zal worden afgestemd op het ‘genormaliseerde verbruik’ welke afhankelijk is van aantal bewoners dat zijn hoofdverblijfplaats heeft in de sociale woning die wordt uitgerust met zonnepanelen. Hierdoor wordt enerzijds het businessmodel van
ASTER cv haalbaar doordat de vergoeding voor de injectering op het net van het fotovoltaïsche vermogen buiten het genormaliseerde verbruik zorgt voor een dekking van de investeringskosten. Anderzijds zorgt de geoptimaliseerde dimensionering voor een verhoging van het direct verbruik van de zonnestroom zonder dat deze op het net geïnjecteerd wordt zodat de sociale huurders minder netkosten zullen betalen. Samengevat, een deel van de opbrengsten van de zonnepanelen gaan naar ASTER cv en een deel naar de sociale huurder en dit laatste volgens het ‘genormaliseerde verbruik’. Voor
Aster plaatst vanaf 2021 op vier jaar tijd 733.481 zonnepanelen.
de overblijvende elektriciteitsbehoefte zal de sociale huurder zoals gewoonlijk vrij hun eigen energieleverancier kunnen kiezen. Vanaf 2021 zal via ASTER cv de sociale huis vestingssector op vier jaar tijd 733.481 zonne panelen op 58.004 gebouwen met sociale woningen (ééngezinswoningen en appartemens gebouwen) plaatsen. Met het zonneactiveringsplan brengt ASTER cv de voordelen van zonnestroom bij zo veel mogelijk huurders met aldus een reductie van de (energie)armoede en wordt tegelijk structureel bijgedragen aan een beter klimaat met een beoogde jaarlijkse CO2-reductie van 39.667 ton.
13
2.1. Ons Onderdak verhuurt 1.524 woningen In april 2020 werden de zes leegstaande woningen in de Veurnseweg te Brielen gesloopt. Op deze plaats zullen vijf nieuwe huurwoningen worden gebouwd, telkens met twee slaapkamers. Voor de allereerste keer werd in Jonkershove een meergezinswoning gerealiseerd door Ons Onderdak. In juni 2020 mochten zeven gezinnen intrekken in hun nieuw appartement. Twee appartementen hebben één slaapkamer, vier appartementen hebben twee slaapkamers en één appartement heeft drie slaapkamers en een uitgebreid terras met weids uitzicht. In mei 2020 werd de woning Tuinwijk 5 te Geluveld verkocht onder de noemer “kooprecht zittende huurder”. De woning gelegen in Brouckhof-Noord 1 te Passendale werd ook via deze weg verkocht in september. Driemolenstraat 9 te Ieper werd op het einde van 2020 verkocht via de procedure “vrijwillige verkoop van verhuurbare sociale huurwoningen”. In 2020 hadden we helaas te maken met het faillissement van aannemer bvba Frans Verhelst uit Koekelare. Omwille van deze reden en het onttrekken van de zes woningen in Brielen en de verkoop van de drie woningen komen we in totaal uit op wat minder aantal woningen dan vorig jaar. Echter staan er in 2021 heel wat huurwoongelegenheden (46) op de agenda die zullen opgeleverd en bewoond kunnen worden.
Aantal woningen of appartementen in eigendom Ieper centrum GROEP 11 - RUITERSKWARTIER Tegelstraat, Ieperleestraat
Woning
Appartement
1 slaapkamer
2
en Wateringstraat
2 slaapkamers
3
3 slaapkamers
8
16
13
3
GROEP 12 - TORREPOORTWIJK/KALFVAARTWIJK
Woning
Appartement
1 slaapkamer
2
3 slaapkamers
8
5 slaapkamers
2
Lindendreef
3 slaapkamers
9
4 slaapkamers
5
5 slaapkamers
3
Pennestraat
Torrepoortlaan
1 slaapkamer
3
11
3 slaapkamers
4 slaapkamers
7
Nikolaas de Kanonnierlaan
3 slaapkamers
8
4 slaapkamers
2
14
11
GROEP 12 - TORREPOORTWIJK/KALFVAARTWIJK
Woning
Appartement
Rozenlaan
3 slaapkamers
3
4 slaapkamers
1
5 slaapkamers
1
Brugseweg
4 slaapkamers
1
Basculestraat
3 slaapkamers
1
Vrijheidsstraat
2 slaapkamers
1
3 slaapkamers
1
Rustenhove
1 slaapkamer
7
Kalfvaart
1 slaapkamer
3
2 slaapkamers
4
91
82
9
GROEP 13 - LIGYWIJK
Woning
Appartement
Ligywijk
2 slaapkamers
4
3 slaapkamers
2
6
2
4
GROEP 14 - POSTHOORNWIJK
Woning
Appartement
1 slaapkamer
12
Azalealaan
3 slaapkamers
1
4 slaapkamers
23
1 slaapkamer
10
2
2 slaapkamers
3
Anjelierenlaan
3 slaapkamers
11
5 slaapkamers
6
Viooltjeslaan
3 slaapkamers
13
Posthoornstraat
Orchideeënlaan De Sterre - Narcissenlaan
42
1 slaapkamer
2
2 slaapkamers
2
studio
6
1 slaapkamer
2 slaapkamers
12
3 slaapkamers
6
164
64
13
100
15
GROEP 15 - KALFVAARTWIJK
Woning
Acacialaan
3 slaapkamers
13
4 slaapkamers
35
5 slaapkamers
4
1 slaapkamer
3
2 slaapkamers
2
Lindendreef Beukenlaan
1 slaapkamer
4
2 slaapkamers
2
63
GROEP 16 - INTRA MUROS Bukkerstraat 25 - 33 - 35
57
Woning 1 slaapkamer
6
Appartement 4
4 slaapkamers
1
Elverdingsestraat 91
4 slaapkamers
1
Molenwal
studio
3
1 slaapkamer
39
3 slaapkamers
5
ABC-straat
1 slaapkamer
7
Doorgangstraat
1 slaapkamer
4
2 slaapkamers
2
1 slaapkamer
5
2 slaapkamers
2
1 slaapkamer
2
2 slaapkamers
14
1 slaapkamer
1
2 slaapkamers
9
3 slaapkamers
2
2 slaapkamers
11
3 slaapkamers
3
1 slaapkamer
5
2 slaapkamers
5
3 slaapkamers
1
1 slaapkamer
2
2 slaapkamers
8
Werkhuizen Vansteenkiste/Weverijstraat
2 slaapkamers
17
Oude Veurnestraat
1 slaapkamer
4
2 slaapkamers
7
3 slaapkamers
1
Augustijnenstraat ’t Houten Paard Bukkerstraat 21
Velodroomstraat Sportstraat
Westkaai
165
16
Appartement
2
163
GROEP 17 - HOVELANDWIJK Robrecht van Bethunelaan
Kerselaar Voedermonthoeve
Driemolenstraat Hovelandlaan
Tramstraat
Woning 1 slaapkamer
8
2 slaapkamers
23
3 slaapkamers
38
4 slaapkamers
22
2 slaapkamers
11
3 slaapkamers
8
1 slaapkamer
Appartement
42 2
2 slaapkamers
1
3 slaapkamers
2
4 slaapkamers
1
2 slaapkamers
19
1 slaapkamer
14
3 slaapkamers
16
4 slaapkamers
12
1 slaapkamer
3
2 slaapkamers
21
243
GROEP 18 - EXTRA MUROS
133
110
Woning
Appartement
Fazantenlaan
2 slaapkamers
10
Leeuweriklaan
2 slaapkamers
10
3 slaapkamers
9
4 slaapkamers
1
Roodstaartplein en Zwaluwlaan
Merellaan Nachtegaallaan
1 slaapkamer
3
2 slaapkamers
1
1 slaapkamer
4
59
GROEP 19 - DE VLOEI Faunastraat
Florastraat 27
41
18
Woning
Appartement
1 slaapkamer 3 slaapkamers
Aquastraat
4
2 3
2
1 slaapkamer
7
2 slaapkamers
5
1 slaapkamer
5
2 slaapkamers
3 3
24
17
IEPER CENTRUM
Totaal 834
Woning 397
Appartement 437
Ieper Deelgemeenten GROEP 21 - DIKKEBUS Windeweg Berkenwijk
Zorgvlietstraat Hazenbilk Neerplaats
Woning 4 slaapkamers 1 slaapkamer
4 14
4 slaapkamers
8
3 slaapkamers
3
4 slaapkamers
7
2 slaapkamers
4
3 slaapkamers
13
1 slaapkamer
2
2 slaapkamers
3
63 GROEP 22 - HOLLEBEKE
du Parcwijk
Woning
Appartement
2 5
0
Woning
Appartement
3 slaapkamers
38
4 slaapkamers
19
5 slaapkamers
4
1 slaapkamer
9
2 slaapkamers
3
2 slaapkamers
7
3 slaapkamers
4
GROEP 24 - ZILLEBEKE
18
5
4 slaapkamers
84
Hoge Voute
58
3
GROEP 23 - VLAMERTINGE
Kasteelweg
1
3 slaapkamers
5
Streuvelswijk
4
3 slaapkamers
3 slaapkamers
Wielewaalstraat
Appartement
84
0
Woning
Appartement
2 slaapkamers
5
3 slaapkamers
7
4 slaapkamers
17
5 slaapkamers
6
GROEP 24 - ZILLEBEKE L age Voute
Woning 2 slaapkamers
7
3 slaapkamers
18
2 slaapkamers
1
3 slaapkamers
2
Wervikstraat
3 slaapkamers
4
Vermotestraat
2 slaapkamers
8
Wulvestraat
75 GROEP 25 - ELVERDINGE Sint-Jorisstraat
Heidestraat d’Ennetièresplein
4 slaapkamers
4
2 slaapkamers
1
2
3 slaapkamers
8
1
1 slaapkamer
3
2 slaapkamers
2 45
8
Woning
Appartement
1 slaapkamer
6
3 slaapkamers
15
4 slaapkamers
13 34
0
Woning
Appartement
2 slaapkamers
5
3 slaapkamers
3
8 GROEP 28 - ZUIDSCHOTE
0
8
Woning
Appartement
1 slaapkamers
1
2 slaapkamers
2
3
Appartement
19
GROEP 27 - BOEZINGE
IEPER DEELGEMEENTEN
Woning
3 slaapkamers
34
Relemeers
0
13
GROEP 26 - BRIELEN
Diksmuidseweg - Boezingestraat
75
2 slaapkamers
53
Breydelhofstraat
Appartement
3
0
Totaal
Woning
Appartement
325
304
21
19
Poperinge GROEP 31 - PROVEN
Woning
Baron Mazemanlaan
3 slaapkamers
5
4 slaapkamers
3
1 slaapkamer
8
3 slaapkamers
17
4 slaapkamers
9
Eekhoute
42
GROEP 32 - RENINGELST Koster Cuvelierwijk
42
Woning
1 slaapkamer
7
4 slaapkamers
11
Disbos
3 slaapkamers
8
Baljuwstraat
Appartement
0
Appartement
1 slaapkamer
2
2 slaapkamers
2
30
26
4
GROEP 33 - ROESBRUGGE
Woning
Appartement
Dr. J. Gheysenstraat
3 slaapkamers
6
4 slaapkamers
5
1 slaapkamer
4
3 slaapkamers
10
Vandenbusschestraat
25 POPERINGE
0
Totaal
Woning
Appartement
97
93
4
GROEP 41 - GELUVELD
Woning
Appartement
4
8 2
25
Zonnebeke
Tuinwijk
2 slaapkamers
3 slaapkamers
4
4 slaapkamers
15
5 slaapkamers
3
Kouterstraat
3 slaapkamers
6
1 slaapkamer
4
2 slaapkamers
4
50
32
18
Polderweg
20
GROEP 42 - PASSENDALE Brouckhof-Noord
Schagegoed/Oude Moorsledestraat Karabiniersstraat
Woning 1 slaapkamer
8
2 slaapkamers
4
3 slaapkamers
5
4 slaapkamers
15
1 slaapkamer
1
2 slaapkamers
3
1 slaapkamer
2
2 slaapkamers Passendaleplaats
4
3
1 slaapkamer
2
2 slaapkamers
3
50
ZONNEBEKE
Appartement
36
14
Totaal
Woning
Appartement
100
68
32
Woning
Appartement
Houthulst GROEP 51 - JONKERSHOVE Vinkeniersstraat
Toekomststraat Merkemstraat
2 slaapkamers
5
3 slaapkamers
8
5 slaapkamers
4
3 slaapkamers
14
5 slaapkamers
2
1 slaapkamer
2
2 slaapkamers
4
3 slaapkamers
1
40
33
7
Totaal
Woning
Appartement
40
33
7
GROEP 61 - DE KLIJTE
Woning
Appartement
HOUTHULST
Heuvelland
Kleikouter
2 slaapkamers
8
3 slaapkamers 32
24 32
0
21
GROEP 62 - KEMMEL
Woning
Willebeek
2 slaapkamers
6
3 slaapkamers
7
4 slaapkamers
3
Nieuwstraat
3 slaapkamers
2
4 slaapkamers
2
20
GROEP 63 - DRANOUTER
20
Woning
Baroeneput
2 slaapkamers
2
3 slaapkamers
8
10
GROEP 64 - NIEUWKERKE
10
Woning
Vogelweelde
2 slaapkamers (senioren) 4
2 slaapkamers
3
3 slaapkamers
7
14 GROEP 65 - WULVERGEM
14
Appartement
0
Appartement
0
Appartement
0
Woning
Appartement
Hooghofstraat
2 slaapkamers
2
3 slaapkamers
1
3 GROEP 66 - WESTOUTER
3
Woning
Appartement
Blauwpoortakker
3 slaapkamers
3
Blauwepoortstraat
3 slaapkamers
3
Hellegatstraat
2 slaapkamers
11 GROEP 67 - LOKER Dikkebusstraat Blauwepoortstraat 4
22
0
5 6
5
Woning
Appartement
1 slaapkamer
2
2 slaapkamers
2 0
4
HEUVELLAND
Totaal
Woning
Appartement
94
82
12
GROEP 71 - WOESTEN
Woning
Appartement
Vleteren
Groenerf
1 slaapkamer
2
2 slaapkamers
13
3 slaapkamers
12
4 slaapkamers
7
34
34
0
Totaal
Woning
Appartement
34
34
0
Totaal aantal woongelegenheden
Totaal
Woning
Appartement
1.524
1.011
513
VLETEREN
Algemeen totaal
23
Leegstaande woningen Ieper - centrum - 38 wooneenheden Ieperleestraat 20
Te herbestemmen
Pennestraat 5
Verkoop
Pennestraat 11
Opslagplaats technische dienst
Pennestraat 15
Renovatie (in verhuur 03/2021)
Pennestraat 17
Renovatie: verbouwen van 1 naar 2 woningen
Lindendreef 16
Renovatie
Torrepoortlaan 29
Renovatie
Torrepoortlaan 39
Voormalig kunsthuis, vervangbouw
Torrepoortlaan 45
Vervangbouw
Torrepoortlaan 55
Vervangbouw - sinds oktober 2020 in gebruik door schilderclub Anton Art
Torrepoortlaan 57
Aangekocht voor vervangbouw
Rozenlaan 2B
Vervangbouw
Brugseweg 116
Verkoop
Rustenhove 3 en 5
Vervangbouw
Azalealaan 2 GLV B - 8 2A - 10 GLV C - 12 GLV B
Vervangbouw
Anjelierenlaan 12
Renovatie
Robrecht van Bethunelaan 51
Verkoop
Kerselaar 14 - 23 - 28 - 33
Vervangbouw
Hovelandlaan 11 - 11/1A en 1B - 13 - 13/1A en 1B - 15 - 15/1A en 1B - 17 - 17/1A en 1B
BEN-renovatie: fase 1
Hovelandlaan 7 1B
BEN-renovatie: fase 2
Ieper - Hollebeke - 1 wooneenheid Wielewaalstraat 10
Verkoop
Poperinge - Proven - 2 wooneenheden Baron Mazemanlaan 29
Renovatie
Eekhoute 7
Renovatie
Op 31/12/2020 waren er 4 leegstaande huurwoningen in afwachting van de toetreding van een nieuwe huurder (= frictieleegstand *): • • • •
Driemolenstraat 1 te Ieper (van 1/12/2020 tot en met 31/12/2020) Sint-Jorisstraat 7 te Elverdinge (van 1/09/2020 tot en met 28/02/2021) Tuinwijk 27 te Geluveld (van 1/12/2020 tot en met 31/01/2021) Passendaleplaats 1/0001 te Passendale (van 1/10/2020 tot en met …)
* Frictieleegstand: opgemerkt wordt dat de frictieleegstand (0,25 %) in onze vennootschap in vergelijking met Vlaanderen zeer laag is. Binnen de private verhuring bedraagt deze ± 3 %. Binnen de sociale verhuring is 1,5 % een uitgangspunt.
24
Samenwerken tegen frictieleegstand Artikel uit: Woonwoord – magazine over sociaal wonen – april 2021
Elke sociale huisvestingsmaatschappij (SHM) krijgt te maken met frictieleegstand, door
verhuizen of overlijdens. We interviewden drie SHM’s die uitzonderlijke lage scores
Structurele leegstand is leegstand door renovaties aan het patrimonium. Frictieleegstand is de leegstand die voortvloeit uit de dynamiek van de woningmarkt, door verhuizen of overlijdens.
behalen hiervoor. Hoe pakken zij dit aan? Wat is de sleutel tot succes?
De sociale woninghuurmarkt is voortdurend in beweging. Mensen verhuizen om tal van redenen. Ze kopen een woning, vinden een partner, zoeken andere oorden op of wonen te klein door gezinsuitbreiding. Door die continue verandering kan er leegstand ontstaan. Er zijn twee soorten leegstand: structurele leegstand en frictieleegstand.
“We verwachten dat frictieleegstand zal verhogen door de toenemende armoede.” Op zoek naar sterke praktijkvoorbeelden, interviewden we Anja Schoeters, directeur van Volkswoningbouw, Peter Pillen en Linda Strumane, directeur en diensthoofd nazorgverhuur van Ons Onderdak en Veerle Pauwels, coördinator dienst verhuring van Volkswelzijn.
Welke cijfers behalen jullie op frictieleegstand? Peter: “Idealiter ligt de frictieleegstand tussen de 2,5 à 3 %, dan loopt alles nog vlot. Wij slagen erin om het cijfer op 0,5 % te houden. Al verwachten we wel dat de frictieleegstand zal verhogen door de toenemende armoede, waardoor er geen reserves zijn om eigen herstellingen uit te voeren.”
Filip Uzeel
Anja: “Wij hebben een cijfer van quasi 0 % voor frictieleegstand. Als een pand vrijkomt, bekijken we meteen de mogelijkheden om verder te verhuren.”
25
Veerle: “Het cijfer is bij ons ook quasi 0%. Het gebeurt zelden dat er geen nieuwe huurder klaarstaat voor niet-verhuurde panden.”
sociale dienst of het pand verhuurbaar is of niet. Iemand van de sociale dienst gaat ter plaatse bij de bezichtiging, en leert zo ook de toekomstige huurders kennen. De opvolging gebeurt door de huurdersdienst, en ik krijg als directeur maandelijks een rapport van alle genomen acties. Zo spelen we kort op de bal als er iets niet in orde is.”
“De dienst verhuring belt de kandidaten op om zo snel mogelijk te laten weten of ze de woning aanvaarden.” Peter Pillen
Wie volgt binnen jullie shm de frictieleegstand op? Veerle: “De dienst verhuring volgt op welke panden verhuurd zijn en zoekt nieuwe kandidaten. Dit doen ze in samenwerking met de technische dienst, om te bekijken of een pand meteen verhuurd kan worden zodra de zittende huurder vertrekt. De hoofdtaak ligt bij de dienst verhuring, maar door de samenwerking met andere diensten loopt alles vlotter.”
Je moet een team hebben dat communiceert en samenwerkt.
Anja: “Idem bij ons. Je moet een team hebben dat communiceert en samenwerkt. Anders lukt het niet. De dienst verhuur volgt dit op. Komt er een opzegbrief binnen, dan vragen zij bij de
26
Peter: “Onze werking is gelijkaardig, maar onze sociale dienst gaat niet mee bezichtigen. Twee tot drie dagen na de opzegbrief gaat iemand van de technische dienst met sociale skills langs bij de vertrekkende huurder. Hij adviseert hem of haar om zoveel mogelijk in orde te brengen zonder grote kosten. De kandidaat en de vertrekkende huurder regelen de bezichtiging onder elkaar. De dienst verhuring belt de kandidaten op om zo snel mogelijk te laten weten of ze de woning aanvaarden.”
Als een zittende huurder zijn opzeg geeft, hoe volg je hem en de woning dan op? Peter: “We plannen een voorbezoek in, waarbij we wijzen op de verantwoordelijkheid van de vertrekkende huurder. Na het bezoek koppelen we terug naar de technische dienst over de mankementen die de woning vertoont. We schrijven kleinere leveranciers aan om een aantal herstellingen te doen. Zijn deze kosten voor de vertrekkende huurder? Dan sporen we die aan om Peter Pillen als besparing zo veel mogelijk zelf te klussen.”
Linda: “Als de huurder een begeleidende dienst heeft, dan verwittigen we die ook, zodat zij kunnen ondersteunen. Zo winnen we tijd en is er extra opvolging.” Veerle: “Nadat een huurder zijn opzeg geeft, krijgt hij binnen twee à drie dagen een brief met alle praktische info. De technische dienst maakt een afspraak met de huurder, kijkt welke werken nodig zijn en bepaalt of we onmiddellijk kunnen verhuren. De vertrekkende huurder geeft twee momenten door waarop kandidaten kunnen bezichtigen. Als het om een zwakkere huurder gaat, gaat er een medewerker van de sociale dienst mee.” “Soms willen vertrekkende huurders sneller hun sleutels afgeven. Onze aannemers staan dan al klaar om bijvoorbeeld de vloerbekleding te vervangen. Kleinere herstellingen gebeuren binnen de week of twee weken, ook als de huurder het pand nog bewoont.” Anja: “Ik sluit mij daarbij aan. Van zodra een opzegbrief binnenkomt, sturen we de huurder een schriftelijke bevestiging met allerlei informatie. Intern koppelen we terug of het pand verhuurbaar is en bekijkt de sociale dienst met de vertrekkende huurder wanneer de kandidaten het pand kunnen bezichtigen. Als er kleine klusjes nodig zijn, voeren we deze uit binnen de 14
“Als de huurder een begeleidende dienst heeft, dan verwittigen we die ook, zodat zij kunnen ondersteunen. Zo winnen we tijd en is er extra opvolging.” dagen na intrek van de nieuwe huurder. Als het pand sneller vrij is, kunnen we al voor het einde van de opzegtermijn weer verhuren. Zo moet de vertrekkende huurder geen dubbele huur betalen en kan de nieuwe huurder sneller in het pand.” Veerle: “Meestal is de verhuis op twee maanden rond. Soms wil de vertrekkende huurder ook een extra maand, om bijvoorbeeld opnieuw te schilderen.”
Speelt het proces van toewijzing ook mee? Veerle:
“We
hebben
twee
directiecomités
per maand waar we onze toewijzingslijsten voorleggen. Nadien nodigen we kandidaten uit. We sturen soms tien kandidaten een aanbod, om zo snel mogelijk zicht te krijgen op wie interesse heeft.” Anja: “Wij schrijven ook een tiental kandidaten tegelijk aan. De toewijzingen gebeuren nu door de administratie zelf en niet meer via het directiecomité. Zo kan je sneller schakelen en moet je de toewijzingslijsten niet maandelijks voorleggen. Toewijzingen melden we wel op de raad van bestuur. We plannen de bezichtiging in met meerdere kandidaat-huurders tegelijk. Ze krijgen een brief met een tijdstip. We laten dit Linda Strumane
niet over aan de vertrekkende huurder, want dat zorgde in het verleden voor problemen.”
27
Wat zijn nog bepalende momenten in het proces?
Linda: “Wij hebben een onderhoudscontract met een firma voor centrale verwarming, elektriciteit en sanitair. Zij doen ook meldingen.”
Veerle: “Wij voeren eventuele werken langs onze kant uit in de eerste weken. Daarom is het zo belangrijk om het plaatsbezoek bij de vertrekkende huurder zo snel mogelijk in te plannen. Als de huurders zelf alles in orde willen brengen, plannen we nog een tweede plaatsbezoek in ter controle. We moedigen onze huurders zoveel mogelijk aan om het zelf te doen om kosten te besparen.”
Veerle: “Wij werken regelmatig met kleinere regionale aannemers die zaken melden. Daarnaast hebben we een erg goede samenwerking met OCMW en CAW, zodat er een netwerk van hulpverlening is.”
Linda: “Wij sturen bij de bevestiging van de opzegbrief meteen een checklist mee met wat er moet gebeuren. We overlopen die bij de préconstat.”
Tot slot, kort en krachtig, wat is voor jullie dé sleutel tot zo weinig mogelijk frictieleegstand? Peter: “Aanklampend werken en niet laks zijn.” Anja: “Kort op de bal spelen en communiceren.” Linda: “Goede en consequente afspraken, zowel intern als extern.” Veerle: “Communicatie!”
5 TIPS VOOR EEN VLOTTE OVERGANG Gino Matton
Is er nog iets dat voor jullie echt het verschil maakt? Peter: “Veel hangt af van de kwaliteit van je woningbestand.” Anja: “Bij ons is die woningkwaliteit vrij goed in orde omdat wij werken met renovatiepakketten per wijk. Als de kwaliteit van de panden behoorlijk is, krijg je geen frictieleegstand. Een eigen klusjesdienst is ook heel belangrijk. Als zij langsgaan om pakweg een kraan te herstellen, brengen ze de sociale dienst op de hoogte als er problemen zijn. Ook dat is een manier om frictieleegstand zo laag mogelijk te houden, want je vat de koe meteen bij de hoorns.”
28
Een goede overgang tussen het einde van een huurovereenkomst (de huurder zegt op) en de start van een nieuwe huurovereenkomst (toewijzingsprocedure en toeleiding van kandidaat-huurder) is belangrijk. Zet hierop in met deze tips: • Behoud een uitstekend zicht op je patrimonium. • Bundel de krachten en communiceer, zodat elke dienst zijn bijdrage levert. • Werk aanklampend, bij de vertrekkende én bij de nieuwe huurder. • Plan tijdig plaatsbezoeken in, zodat je weet waar je voor staat. • Zorg dat de toewijzingsprocedure zo vlot mogelijk loopt. ©VMSW - Woonwoord april 2021. Tekst: Dien Van Dyck, deskundige huren en verhuren, en Hanne Coenegrachts, jurist
Woningen buiten sociaal huurstelsel Ieper - centrum - 10 woongelegenheden Nachtegaallaan 38 – 40/1A – 40/1B – 42
bijzondere doelgroep - Begeleid wonen
Hovelandlaan 3
bijzondere doelgroep - Beschut Wonen
Faunastraat 38 B
bijzondere doelgroep - Beschut Wonen
Florastraat 2 GLV A – GLV B – 1A – 1B
bijzondere doelgroep - Beschut Wonen
Poperinge - 1 woongelegenheid Koster Cuvelierwijk 30 Reningelst
noodopvang - OCMW Poperinge
Woningen voor de verschillende doelgroepen Woongelegenheden voor senioren IEPER CENTRUM
Woning
Appartement
Ruiterskwartier
1
Ligywijk
2
Posthoornwijk Lindenhof en Beukenlaan
30 5
2
Molenwal – Bukkerstraat – ABC-straat - Doorgangstraat
49
Augustijnenstraat – Velodroomstraat – Sportstraat – Weverijstraat - Westkaai
13
Hoveland
20
Fazantenlaan - Leeuweriklaan
20
IEPER - DEELGEMEENTEN Dikkebus
Woning
Appartement
6
Vlamertinge
12
Zillebeke
11
Elverdinge
5
Brielen
6
Boezinge POPERINGE
14
2 3
Woning
Proven
8
Reningelst
6
Roesbrugge
4
Appartement
29
ZONNEBEKE Passendale HOUTHULST Jonkershove HEUVELLAND
Woning
Appartement
12
6
Woning
Appartement
5 Woning
De Klijte
6
Kemmel
6
Dranouter
2
Nieuwkerke
4
VLETEREN
Woning
Woesten
Appartement
Appartement
9
TOTAAL 269
147
122
Woning
Appartement
Woongelegenheden voor alleenstaande senioren IEPER - CENTRUM Torrepoortwijk
16
Posthoornwijk
9
Molenwal 39
11 3
25
14
Woongelegenheden voor personen met mobiliteitsbeperking IEPER - CENTRUM
Woning
Posthoornstraat 49
1
Appartement
Aalmoezeniersstraat 20 bus 6
1
Velodroomstraat 16A/GLB
1
Sportstraat 15A(17A) - 15 GLVA
2
Weverijstraat 11
1
Robrecht van Bethunelaan 200 – 202 – 204 – 206 - 148
5
Oude Veurnestraat 49 GLVA
1
Tramstraat 30 GLVA – 1A – 2A
3
Roodstaartplein 1 – 7 - 9
30
3
IEPER - DEELGEMEENTEN
Woning
Dikkebus: Hazenbilk 9 – 15
Appartement
2
Dikkebus: Neerplaats 17/GLV B - 17/1B - 17/2B
3
Vlamertinge: Kasteelweg 20
1
Elverdinge: d’Ennetièresplein 32 GLVC
1
TOTAAL 25
12
13
Woongelegenheden voor personen met een problematiek die vallen onder het stelsel van zelfstandig of beschermd wonen IEPER - CENTRUM
Woning
Appartement
11
1
1
2
Ruiterskwartier: Ieperleestraat 24 – 30 – 44 – 46 + Tegelstraat 26 – 41 – 47 - 51 + Wateringstraat 12 – 20,2A + Kanonweg 13 - 15 Torrepoortwijk: Pennestraat 9 - 25A - 25 De Sterre: 2 GLVL D – 1D – 2D – 3D – 4D – 5D
6
ABC-straat: 1.1.A - 2.1.A
2
Bukkerstraat: 21 2C
1
Velodroomstraat: 16A/1A – 16A/1B
2
Westkaai: 3/5B
1
Merellaan: 7 GLVL A - GLVL B - 1A - 1B
4
31
12
19
Woning
Appartement
Woongelegenheden voor dakloze personen/gezinnen Wijk / Straat / Gemeente Torrepoortlaan 12 - 45
2
Rustenhove 6
1
Azalealaan 2 GLVL A - 8 GLVL B
2
Westkaai 3/5A
1
6
3
3
31
Woongelegenheden buiten het sociaal huurstelsel voor personen met een problematiek die vallen onder het stelsel van zelfstandig of beschermd wonen
Wijk / Straat / Gemeente
Woning
Hovelandlaan 3
Appartement
1
Nachtegaallaan 38 – 40,1A – 40, 1B – 42
4
5
1
4
Samenvattende tabel patrimonium sociale huur volgens ligging Groep Wijk/Straat/Gemeente
Verhuurd Woning
Verkocht
Totaal
Appartement
IEPER - CENTRUM 11
Ruiterskwartier
13
12 Torrepoortwijk/Kalfvaartwijk 13
Ligywijk
82
3
49
9
65
47
2
4
14 Posthoornwijk
64
100
104
268
15
Kalfvaartwijk
57
6
59
122
16
Intra muros
2
163
17 Hovelandwijk 18
Extra muros
19
De Vloei
133
110
41
18
3 Totaal
138
34
6
165 277
59
24
27
397
437
293
1.127
58
5
40
103
IEPER - DEELGEMEENTEN 21
Dikkebus
22
Hollebeke
5
5
10
23
Vlamertinge
84
32
116
24
Zillebeke
75
7
82
2
55
2
36
25 Elverdinge
45
26
Brielen
34
27
Boezinge
28
Zuidschote
32
Totaal
8 8
8
3
3
88
413
304
21
POPERINGE 31
Proven
42
32 Reningelst 33
26
Roesbrugge
Totaal
4
21
63
11
41
25
7
32
93
4
39
136
ZONNEBEKE 41 Geluveld
32
18
17
67
42 Passendale
36
14
12
62
68
32
29
33
7
40
33
7
0
40
Totaal
129
HOUTHULST 51
Jonkershove Totaal
HEUVELLAND 61
De Klijte
32
4
36
62
Kemmel
20
1
21
63
Dranouter
10
10
64
Nieuwkerke
14
14
65
Wulvergem
3
3
66 Westouter
6
5
11
67 Loker
4
4
Totaal
82
12
5
99
34
1
35
34
0
1
35
Opgerichte verhuurbare woongelegenheden
1.979
Verhuurbare woongelegenheden
1.524
Verkochte woongelegenheden
455
VLETEREN 71
Woesten Totaal
TOTAAL
33
Samenvattende tabel patrimonium sociale huur volgens aantal slaapkamers Woningen Aantal slaapkamers Ieper
1
2
3
4
Appartementen
5 studio
1
2
3
4
41 91 149 100 16 9 151 141 124 12
Dikkebus
4
Hollebeke 9
31
19
2
3
63
3
2
5
10
42
19
4
84
75
Zillebeke
21
31
17
6
Elverdinge
14
27
4
15
13
Brielen
6
Boezinge
834
4
Vlamertinge
Totaal
3
4
1
53 34
3
8
Zuidschote
1
2
3
Proven
8
22
12
Reningelst
7
8
11
2
2
Roesbrugge
4
16
5
Geluveld
4
10
15
3
4
12
2
50
Passendale
4
5
19
5
9
50
2
4
1
40
8
6
5
42
30 25
Jonkershove
5
22
De Klijte
8
24
32
Kemmel
6
9
5
20
Dranouter
2
8
10
Nieuwkerke
7
7
14
Wulvergem 2 1 3 Westouter
6 5
11
Loker 2 2 4 Woesten Totaal
2
13
12
7
90
191
447
248
1.011
34
35 9
34
171 189 132 12 513
1.524
2.2. Het huurpatrimonium volgens eerste bewoning In het zogenaamde Ruiters kwartier te Ieper staan de oudste woningen van Ons Onderdak. De eerste bewoners trokken er in 1935 in. Pas in de jaren ’50 volgden er nog woningen in de Torrepoortwijk en de Pennestraat. In de daaropvolgende jaren breidde het patrimonium van Ons Onderdak fors uit dankzij tal van nieuwe initiatieven. Residentie Molenwal (1969) in Ieper was het allereerste appartementsgebouw van de sociale huisvestingsmaatschappij, gevolgd door residentie De Sterre (1977). In de jaren ’70 en ’80 Wijk of gemeente of stad
Woesten, Jonkershove en de dorpen in Heuvelland,.
werden heel wat nieuwe sociale woningen gebouwd in de Posthoornwijk, Kalfvaartwijk en Acacialaan en Hovelandwijk. Na de Ieperse deelgemeenten breidde Ons Onderdak zijn actieterrein uit naar Proven, Reningelst, Roesbrugge, Geluveld en Passendale. Later volgden
Ook de millenniumwisseling breidde het patrimonium zienderogen uit. De focus lag vanaf toen ook meer op kleinere woningen en 2-slaapkamer appartementen. Hiermee speelde Ons Onderdak in op de demografische evolutie. De laatste 13 jaar werden zo’n 243 woongelegenheden, waarvan 186 appartementen, voor de eerste maal bewoond, verdeeld over 20 wijken/straten.
Straat
Jaar
IEPER - CENTRUM Ruiterskwartier
Ieperleestraat, Tegelstraat, Kanonweg
1935
Wateringstraat 20
1994
Torrepoortwijk/Kalfvaartwijk
Pennestraat
1953
Lindendreef
1956
Torrepoortlaan, Kanonnierlaan, Rozenlaan
1957
Brugseweg, Basculestraat, Vrijheidsstraat
1957
Rustenhove
1961
Torrepoortlaan (senioren)
Kalfvaart
2001
Ligywijk
Ligywijk
1999
Posthoornwijk
Azalealaan (woningen)
1966
Azalealaan (appartementen)
1967
Posthoornstraat (senioren)
1970
Viooltjeslaan
1973
Anjelierenlaan
1974
Posthoornstraat (hoek), Orchideeënlaan
1972
Azalealaan (appartementen 14 - 16)
1974
Narcissenlaan 2 (De Sterre)
1977
Kalfvaartwijk
Acacialaan
Beukenlaan, Lindendreef (senioren)
Intra muros
Molenwal
Bukkerstraat 35
1991
Bukkerstraat 33
1998
1962-1963
1973-1974 1978 1969 en 1989
35
Intra muros
Hovelandwijk
Extra muros
De Vloei
ABC-straat Doorgangstraat Augustijnenstraat t Houten Paard Bukkerstraat 21 Elverdingsestraat 91 Velodroomstraat Sportstraat Westkaai Weverijstraat Oude Veurnestraat Bethunelaan (17 01) Kerselaar (17 02) (duplex) Bethunelaan (17 03) (senioren) Bethunelaan (17 04) Hovelandlaan (17 05) Bethunelaan (17 06) Kerselaar (17 07) (woning) Voedermonthoeve Driemolenstraat Hovelandlaan (17 11) Bethunelaan (17 12) Tramstraat Fazantenlaan, Leeuweriklaan Roodstaartplein Merellaan Nachtegaallaan Faunastraat Aquastraat Florastraat
1992 1996 1997 1999 2000 2004 2007 2008 2009 2009 2014 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1989 1988 1990-1991 2001 2011 2014 1993 2012 2013 2015 2018 2019 2019
Berkenwijk, Zorgvlietstraat Zorgvlietstraat (BA) Hazenbilk Neerplaats Wielewaalstraat Streuvelswijk Kasteelweg Streuvelswijk (bel-etage) du Parcwijk (4 woningen) du Parcwijk (7 woningen) Hoge Voute (24 01) Hoge Voute, Lage Voute, Wulvestraat Werviksestraat, Vermotestraat Sint Jorisstraat Heidestraat d Ennetièreplein Heidestraat (5 woningen)
1973-1974 1987 2002 2016 1971 1973-1974 1978 1981 2017 2017 1979 1983 2003 1981-1982 1983 2001 2017
IEPER - DEELGEMEENTEN Dikkebus
Hollebeke Vlamertinge
Zillebeke
Elverdinge
36
Brielen
Breydelhofstraat
1982
Veurnseweg
2010
Boezinge
Boezingsestraat, Diksmuidseweg
2003
Zuidschote
Relemeersstraat
2019
POPERINGE Proven
Reningelst
Roesbrugge
Mazemanlaan
1971-1972
Eekhoute
1980
Eekhoute (31 05)
2000
K. Cuvelierwijk
1974
K. Cuvelierwijk (32 02)
1979
K. Cuvelierwijk (senioren)
1980
Disbos
2007
Baljuwstraat
2012
Dr. J. Gheysenstraat
1975
V. Vandenbusschestraat
1980-1981
Tuinwijk
1973-1974
ZONNEBEKE Geluveld
Passendale
Kouterstraat, Tuinwijk (41 04)
1983
Polderweg (41 05)
2011
Tuinwijk (10 appartementen)
2018
Brouckhof Noord
1978
Brouckhof Noord (senioren)
1979
Oude Moorsledestraat
2006
Helminghe
2009
Vinkeniersstraat, Toekomststraat
1980
Vinkeniersstraat (senioren)
1984
Merkemstraat
2020
Kleikouter
1982
Kleikouter (senioren)
1996
Kleikouter
2009
Nieuwstraat, Willebeek
1984
HOUTHULST Jonkershove
HEUVELLAND De Klijte
Kemmel
Willebeek (senioren)
1996
Dranouter
Baroeneput
2002
Nieuwkerke
Vogelweelde
2006
Wulvergem
Hooghofstraat
2016
Westouter
Blauwpoortakker/Blauwepoortstraat
2017
Hellegatstraat
2018
Dikkebusstraat
2018
Groenerf
1983
Groenerf (senioren)
2000
Loker VLETEREN Woesten
37
2.3. De verkoop van huurwoningen Verkoop van huurwoningen in het kader van het kooprecht van de huurder De sociale huurder kan onder voorwaarden zijn huurwoning aankopen zonder dat de SHM dit kan weigeren. De belangrijkste voorwaarden bestaan eruit dat de huurder nog geen eigendom heeft en de woning al minstens vijf jaar betrekt alsook dat de woning zelf al minstens vijftien jaar een sociale huurwoning was. In 2020 verkocht Ons Onderdak twee woningen in het kader van het kooprecht van de huurder nl. de woning gelegen in Brouckhof-Noord 1 te Passendale en de woning gelegen in Tuinwijk 5 te Geluveld. Dit laatste dossier was reeds gestart in 2019, maar de akte werd verleden in 2020. In 2020 informeerden zeven huurders naar de mogelijkheid om hun huurwoning aan te kopen. In vier van de zeven dossiers kon geen gebruik gemaakt worden van het kooprecht van de huurder gezien zij niet voldeden aan de voorwaarden bepaald in de overgangsbepaling. Deze huurders konden verder geholpen worden via de procedure vrijwillige verkoop van huurwoningen (zie verder). De andere drie dossiers voldeden wel aan de overgangsbepaling en in één dossier werd uiteindelijk beslist de woning aan te kopen nl. Brouckhof-Noord 1 te Passendale.
Passendale (Zonnebeke) - Brouckhof-Noord 1 • Type woning: eengezinswoning met 4 slaapkamers • Bouwjaar: 1978 • Verkoopprijs: 170.000,00 euro
Geluveld (Zonnebeke) - Tuinwijk 5 • Type woning: eengezinswoning met 4 slaapkamers • Bouwjaar: 1973 • Verkoopprijs: 160.000,00 euro
Het wettelijke kader Het kooprecht zittende huurder werd afgeschaft met de inwerkingtreding van het besluit van de Vlaamse Regering van 3 februari 2017 tot wijziging van diverse besluiten met betrekking tot wonen. Er is echter een overgangsbepaling. De sociale huurder die op 24 april 2017 voldoet aan de voorwaarden om het kooprecht uit te oefenen, kan zijn kooprecht nog uitoefenen tot en met 31 december 2021.
38
Vrijwillige verkoop van huurwoningen Een sociale huisvestingsmaatschappij kan sociale huurwoningen vrijwillig verkopen in twee gevallen. Ten eerste kan zij verhuurbare sociale huurwoningen verkopen als zij de woning ten minste vijftien jaar als sociale huurwoning verhuurde. Ten tweede kan zij onverhuurbare sociale huurwoningen onmiddellijk verkopen als een renovatie niet wenselijk is. Een woning is onverhuurbaar als zij niet voldoet aan de vereisten van artikel 3.1 van de Vlaamse Codex Wonen. Wegens de coronacrisis organiseerde Ons Onderdak in 2020 geen openbare verkopen. De voorziene openbare verkopen zullen normaliter in de loop van 2021 worden georganiseerd. Het gaat om woningen gelegen in Pennestraat 5 te Ieper, Lindendreef 16 te Ieper, Robrecht van Bethunelaan 51 te Ieper, Brugseweg 116 te Ieper, Wielewaalstraat 10 te Hollebeke en Eekhoute 7 te Proven. In 2020 informeerden voorts vier huurders om hun huurwoning aan te kopen die niet voldoen aan de overgangsbepaling voor het kooprecht van de huurder. Deze huurders kunnen aldus enkel hun huurwoning aankopen als Ons Onderdak hiertoe positief beslist. Dit resulteerde uiteindelijk in één verkoop zijnde een woning gelegen in de Driemolenstraat 9 te Ieper waarvan de akte verleden werd in het najaar van 2020.
Ieper – Driemolenstraat 9 • Type woning: eengezinswoning met 2 slaapkamers • Bouwjaar: 1990 • Verkoopprijs: 175.000,00 euro
Het wettelijke kader Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.
39
Sociale huurders houden van huisdieren. En dit is maar goed ook! Er is veel onderzoek gedaan naar de relatie tussen huisdier en mens. Veel analyses leiden tot de conclusie dat een gezelschapsdier een positieve invloed heeft op zowel de fysieke
als mentale gezondheid van mensen en in het bijzonder op kinderen, senioren, zieken, ... Het hebben van een huisdier en daarvoor kunnen zorgen, wordt ervaren als een enorme verrijking.
Er wordt ons vaak de vraag gesteld of er in een sociale huurwoning of huurappartement van Ons Onderdak huisdieren mogen worden gehouden. Het antwoord luidt onomwonden: Ja! Meestal gaat het over een hond of een poes die de huurders, of één van de gezinsleden, reeds jaren bezitten en goed verzorgt. Dat bij intrek van een sociale woning, hetzij in eigendom van Ons Onderdak, hetzij behorend tot het patrimonium van het lokale bestuur, de huurder zou afstand moeten doen van een geliefkoosd huisdier is dan ook een brug te ver. Dit zou heel confronterend en pijnlijk zijn. De meeste huisdieren worden goed verzorgd en zorgen niet voor de minste overlast zelfs in appartementencomplexen en duplex woningen. Dit neemt niet weg dat af en toe door buren of medebewoners geklaagd wordt over hinder en dat Ons Onderdak geconfronteerd wordt met schade die huisdieren hebben aangebracht … Dit kan niet de bedoeling zijn.
40
Maar hoe zit dit juridisch in elkaar? Er wordt wel eens gezegd dat huisvestingsmaatschappijen als de pest huisdieren mijden. Klopt dit? Bart Dochy, Vlaams volksvertegenwoordiger vroeg het enige tijd terug aan toenmalig minister van Wonen, Liesbeth Homans. De minister stelde onomwonden dat de huurder het recht heeft om een huisdier te houden. Een kat, een hond of een kanarie, het maakt niet uit. Dit behoort immers tot de privésfeer van de bewoner van het pand, zoals gewaarborgd door artikel 8 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens en artikel 22 van de Belgische Grondwet. Maar dat recht is uiteraard niet onbegrensd. Buren en medehuurders hebben evenzeer het recht op het rustig genot van hun woning. Bepaalde huisdieren (bijvoorbeeld voortdurend blaffende honden of honden die een dermate agressief gedrag vertonen, wat menig buur (vaak kinderen) angst inboezemt) kunnen dat recht in het gedrang brengen.
De sociale huisvestingsmaatschappij heeft net zoals elke andere verhuurder het recht op de bescherming van zijn onroerend goed. Kleine huisdieren zullen daar geen aantasting van zijn, grotere huisdieren kunnen uiteraard wel schade toebrengen aan de woning. Bijgevolg worden kleine huisdieren in principe steeds getolereerd door de verhuurder en de medehuurders (een cavia, een goudvis, een kat of een kleine hond). Het risico op schade van de huurwoning is beperkt. Mocht die er toch zijn, is de huurder verplicht om de schade op het einde van de huur te herstellen. Grote huisdieren kunnen wel verboden worden door de verhuurder, aangezien er dan wel risico op schade aan de huurwoning of risico op overlast is. Dit risico hangt uiteraard af van het type van de huurwoning (woning met grote tuin tegenover een studio in meergezinscomplex) en de locatie (aan de rand van het dorp of in het stadscentrum). Een (te) grote hond op een appartement waarvan opgemerkt wordt dat die te vaak blaft, kan de verhuurder verbieden. Indien er discussie ontstaat tussen huurder en verhuurder over een door de huurder gehouden huisdier en er wordt na bemiddeling geen compromis bereikt, zal uiteindelijk het houden van een “storend” dier voor de vrederechter gebracht moeten worden. De vrederechter zal oordelen, rekening houdend met al de genoemde belangen. De vrederechter kan dan de verwijdering van het huisdier bevelen.
van huisdieren. Meer dan één derde van onze huurders heeft een huisdier (zie grafiek).
Honden en katten komen het meeste voor als huisdier. 14,63 % huurders hebben een hond, 9,98 % huurders een kat. Sommige huurders zijn liefhebbers van meer exotische diersoorten (slangen, leguanen,…) maar deze dieren worden om gekende redenen wat onder de radar gehouden. Tot slot stellen we vast dat als er meer huisdieren worden gehouden bij alleenstaanden en bij grotere gezinnen, wat ons brengt bij de geest van de aanhef van dit artikeltje: huisdieren zijn gezelschap.
De verhuurder kan de ontbinding van de huurovereenkomst evenwel niet vorderen omdat ontbinding een te zware sanctie zou zijn. In Ons Onderdak houden we het eenvoudig: in het huurcontract voor alle huurders is opgenomen dat het verboden is om huisdieren te houden als zij voor overdreven burenhinder zorgen. In het kader van de jaarlijkse huurprijsberekening hebben we nagegaan hoe het zit met het bezit
41
Steeds minder huurders beschikken over een eigen wagen In het kader van de jaarlijkse huurprijsberekening ging Ons Onderdak na hoeveel van onze huurders beschikken over een eigen wagen. 58 % van onze huurders zegt een eigen wagen te bezitten. Bij iets minder dan 40 % van onze huurders is dit niet het geval. Een kleine 3 % gaf geen antwoord op de vraag. Het staat statistisch als een paal boven water dat het autobezit afneemt naarmate het besteedbaar inkomen van onze huurders daalt. Refererend naar de kengetallen verderop in dit jaarverslag verwachten we dan ook dat naarmate kansarmere gezinnen instromen, het autobezit geleidelijk aan zal afnemen.
Totaal aantal met of zonder eigen auto of geen antwoord (%)
wagenpark van de sociale huurders is er iets uitgebreider. 2. Het aandeel van de huurders met een wagen stijgt naarmate de afstand tot voorzieningen (bv. middelbare school) groter wordt. De woonkernen van Heuvelland, met nadruk op Nieuwkerke, Westouter, Dranouter en in (iets) mindere mate De Klijte en Kemmel vertonen een relatief hoog wagenbezit. De cijfers voor Loker en Wulvergem zijn statistisch moeilijk te interpreteren omwille van het zeer beperkte woningaanbod (4 en 3 woningen). 3. Naar gelang het aandeel van senioren in de geënqueteerde populatie van een kern toe neemt, daalt het wagenbezit. Zo bezit slechts 15 % van de Ieperse senioren (nog) een wagen. Ook in Woesten is er omwille van het significant aandeel van senioren een relatief laag wagenbezit.
Aantal auto’s per deelgemeente zonder het stedelijke gebied van Ieper
Drie vaststellingen zijn frappant: 1. Naarmate de woonkern beter is uitgerust qua voorzieningen is het autobezit lager. Van de sociale huurders die in het stedelijke gebied van Ieper wonen, beschikt niet de helft over een wagen (375 op 796 of 47 %). Deze vuistregel geldt in hoge mate ook voor de kernen in het landelijke gebied van de regio. Zo is Brielen minder uitgerust dan bv. Vlamertinge, Passendale of Proven maar het
42
Het wagenbezit van onze huurders is in vergelijking met de doorsnee in de regio (veel) beperkter. Hieruit moeten we conclusies durven trekken m.b.t. het investeringsbeleid van onze SHM. Als het klopt dat de streek kampt met mobiliteitsarmoede, dan moet in het kader van
het aanbodbeleid van sociale woningen met bijzondere aandacht overwogen worden voor welke doelgroep waar nog wordt geïnvesteerd in nieuwe projecten dan wel in vervangbouw door een andere typologie. Dat wagenbezit in hoge mate het mobiliteits comfort garandeert in de meest landelijke kernen van de regio is een uitgangspunt. Het is evenzeer een uitgangspunt dat in het stedelijke gebied van Ieper en de voldoende uitgeruste kernen er minder nood is aan “automobiliteit”. Aan het gebruik van de wagen is logischer wijze een nood aan parkeervoorziening gekoppeld. Dalend autobezit impliceert minder nood aan parkeerfaciliteit op privaat domein, maar ook op het publieke domein. Het is dan ook logisch dat naar mate het autobezit daalt, de parkeerfaciliteit zou moeten dalen. Daaruit volgend pleiten we om de parkeernorm (= verhouding tussen aantal verwachte wagens en aantal te voorzien woonentiteiten) drastisch naar onder bij te stellen voor wat betreft de sector van de sociale woningbouw. Parkeernormen van 2,0; 1,6 of 1,0 zijn voor de sector veel te hoog. Een norm die aansluit bij de CROW-parkeernorm voor serviceflats is een goede basis bij het beoordelen van nieuwe projecten. Met kritische toepassing van deze norm wordt dood kapitaal vermeden: Het voorzien van ongebruikte (ondergrondse) parkeerplaatsen is onverantwoord net zoals het bovengronds niet benutten van deze ruimte voor sociale woningbouw en/of bv. speelvoorzieningen.
Enkele concrete cijfers: Ons Onderdak beheert in totaal 337 stalplaatsen voor auto’s, waarvan 276 garages en 61 al dan niet overdekte stalplaatsen. Van de 337 garages zijn er 228 verhuurt aan huurders van Ons Onderdak en 63 aan buitenstaanders. 38 stalplaatsen blijven onbezet, alhoewel de huurprijzen ervan in vergelijking met de private aanbieders laag zijn (± de helft). Tot slot functioneren 8 garages als gemeenschappelijke fietsenberging. Conclusie: Een 100-tal parkeerplaatsen of 30 % van het aanbod wordt niet sociaal benut. Dit aanbod moet worden aangewend wanneer in de directe omgeving een nieuw sociaal woningbouwproject is gepland en daarbij parkeerfaciliteit in functie van een perkeernorm (bv. 0,6) kan ingeruild worden voor woningen.
De stelling, geponeerd in het jaarverslag 2019, dat sociaal wonen het resultaat dient te zijn van regionaal aangestuurde planning waarbij een weldoordachte spreiding van het aanbod in het landelijke gebied complementair is aan stedelijke initiatieven blijft overeind. Aanbod van sociaal wonen in landelijk gebied staat in relatie met de uitrustingsgraad van de kern in kwestie en het mobiliteitsaanbod. Verminderd beschikbaar inkomen verhoogt te druk om in goed uitgeruste kernen in sociale woningen te investeren. Op dat vlak bieden de dorpen Passendale en Vlamertinge potenties.
Onderbezette, maar dure ondergrondse parkeerplaats in de Tramstraat te Ieper
43
2.4. Renovatie van sociale huurwoningen Naast nieuwbouwprojecten voert Ons Onderdak ook talrijke renovatieprojecten uit. Deze renovaties vertalen zich in meerdere strategieën van verschillende schaal, snelheden van uitvoering en budget.
Renovatieprojecten voorlopig opgeleverd in 2020 Woesten - Groenerf en Ieper - Voedermonthoeve en Hollebeke - Wielewaalstraat • project: renovatie buitenschrijnwerk negenendertig woningen • architect: Ons Onderdak • aannemer: Bekaert Building Company nv - Waregem • voorlopige oplevering: 11 februari 2020 • kostprijs: 446.501,51 euro
Woesten - Groenerf • project: dakrenovatie en dakisolatie zevenentwintig woningen • architect: Ons Onderdak • aannemer: Koen Delanghe - Boezinge • voorlopige oplevering: 14 augustus 2020 • kostprijs: 128.867,57 euro
Ieper - Acacialaan - Viooltjeslaan en Dikkebus - Berkenwijk • project: dakrenovatie drieëndertig woningen • architect: Verba bvba - Ardooie • aannemer: Logghe-Prinsie bvba - Torhout • voorlopige oplevering: 15 juli 2020 • kostprijs: 336.951,03 euro
Dikkebus - Berkenwijk
44
Ieper - Voedermonthoeve
Grote renovatieprojecten in 2020 Ieper – Hovelandlaan • project: BEN-renovatie vierentwintig galerijwoningen • architect: Cnockaert Architecture - Kortrijk
De aannemer Desodt ging in faling waardoor een nieuwe aanbesteding moest worden uitgeschreven voor de afwerking van de twaalf appartementen van de eerste fase en de volledige renovatie van de twaalf appartementen van de tweede fase. De aanbesteding gebeurde op 3 december 2020. Begin 2021 wordt het werk besteld aan de firma Bekaert Building Company uit Waregem voor een bedrag van 1.653.986,42 euro. Voor de afwerking van de eerste fase werd voor het binnenschrijnwerk de opdracht gegeven aan Nuytten bv uit Menen voor een bedrag van 43.847,25 euro, voor de vloeren aan Vanhulle uit Tielt voor 78.735,35 euro en het keukenmeubilair aan Yelba uit Poperinge voor de prijs van 23.722,71, dit telkens na een onderhandelingsprocedure zonder bekendmaking.
Ieper – Houten Paard • project: dakrenovatie • architect: Stefan Feliers - Ieper
Naar aanleiding van de faling van aannemer Desodt is overgegaan tot een prijsvraag voor het uitvoeren van de resterende, beperkte werkzaamheden aan het dak. Het directiecomité besliste in zitting van 16 september 2020 om deze werken te gunnen aan Tectum Constructors bvba voor het bedrag van 46.406,10 euro.
Ieper - Hovelandlaan
45
Patrimonium Ons Onderdak • project: renovatie elektrische installaties • ontwerper: Tim Fastré Ons Onderdak
In 2020 startte een tweede renovatiegolf. Hierbij worden de resterende oudere installaties (rest woningen < 1981) gerenoveerd.
Ieper – Robrecht van Bethunelaan • project: dakrenovatie en gevelrenovatie drieëndertig woningen • architect: Filip De Leeuw - Poperinge • aannemer: PIC - Laarne • aanbesteding: 2 april 2020 • start der werken: 23 september 2020 • kostprijs: 686.513,21 euro
Om de woningkwaliteit en het wooncomfort te verhogen werd beslist om in de Robrecht van Bethunelaan te Ieper over te gaan tot de renovatie van de platte daken met isolatie, de kroonlijsten en goten, alsook een gevelrenovatie en spouwmuurisolatie van drieëndertig woningen. Deze werken werden besteld aan PIC uit Laarne op 7 september 2020. De uitvoeringstermijn bedraagt 150 kalenderdagen.
Ieper – Robrecht van Bethunelaan
46
Kleine renovatieprojecten in 2020 Ieper - Posthoornstraat - Ruiterskwartier en Hollebeke - Wielewaalstraat • project: plaatsen dakisolatie • architect: technische dienst Ons Onderdak • aanbesteding: onderhandelingsprocedure zonder bekendmaking 4/11/2019 • start der werken: 27 januari 2020 • aannemer: Isolteam nv - Kortemark • kostprijs: 24.627,24 euro • voorlopige oplevering: 16 juli 2020
Ieper - Azalealaan 9 • project: renovatie leegstaande woning • architect: technische dienst Ons Onderdak • aanbesteding: onderhandelingsprocedure zonder bekendmaking 25/11/2019 • start der werken: 3 februari 2020 • aannemer: Debovan - Poperinge • kostprijs: 68.694 euro • voorlopige oplevering: 16 juli 2020
Ieper - Nikolaas de Kanonnierlaan 18 • project: renovatie leegstaande woning • architect: technische dienst Ons Onderdak • aanbesteding: onderhandelingsprocedure zonder bekendmaking 25/11/2019 • start der werken: 3 februari 2020 • aannemer: Debovan - Poperinge • kostprijs: 94.617,65 euro • voorlopige oplevering: 16 juli 2020
47
Ieper - Torrepoortlaan 11 • project: renovatie leegstaande woning • architect: technische dienst Ons Onderdak • aanbesteding: onderhandelingsprocedure zonder bekendmaking 12/11/2019 • start der werken: 13 januari 2020 • aannemer: Bryon Dries - Geluveld • kostprijs: 82.969,70 euro • voorlopige oplevering: 12 juni 2020
Ieper - Torrepoortlaan 25 • project: renovatie leegstaande woning • architect: technische dienst Ons Onderdak • aanbesteding: onderhandelingsprocedure zonder bekendmaking 3/12/2019 • start der werken: 13 januari 2020 • aannemer: Bryon Dries - Geluveld • kostprijs: 97.614,99 • voorlopige oplevering: 12 juni 2020
Ieper - Lindendreef 34 • project: renovatie leegstaande woning • architect: technische dienst Ons Onderdak • aanbesteding: onderhandelingsprocedure zonder bekendmaking 12/11/2019 • start der werken: 13 januari 2020 • aannemer: Bryon Dries - Geluveld • kostprijs: 86.251,63 euro • voorlopige oplevering: 12 juni 2020
48
Ieper - Pennestraat 15 • project: renovatie leegstaande woning • architect: technische dienst Ons Onderdak • aanbesteding: onderhandelingsprocedure zonder bekendmaking 30/03/2020 • start der werken: 10 augustus 2020 • aannemer: Maes & Coucke - Markegem • kostprijs: 78.520,43 euro • voorlopige oplevering: begin 2021
Ieper - Pennestraat 11 • project: renovatie leegstaande woning • architect: technische dienst Ons Onderdak • aanbesteding: onderhandelingsprocedure zonder bekendmaking 2/11/2020 • start der werken: na ontruiming woning - wordt heden gebruikt als archiefruimte Ons Onderdak • aannemer: Bryon Dries - Geluveld • kostprijs: 92.061,41 euro
Ieper - Ieperleestraat 30 • project: vernieuwen buitenschrijnwerk • architect: technische dienst Ons Onderdak • aanbesteding: onderhandelingsprocedure zonder bekendmaking 3/12/2019 • start der werken: na overleg met technische dienst • aannemer: Vanderjeugt schrijnwerken - Boezinge • kostprijs: 9.867 euro • voorlopige oplevering: juni 2020
Ieper - Pennestraat
Ieper - Pennestraat
49
Renovatieprojecten in de nabije toekomst Ieper - Pennestraat 17 • project: verbouwen van woning tot twee appartementen • architect: Luc Leleu - Vlamertinge • aanbesteding: 18 februari 2021
De leegstaande ééngezinswoning met drie slaapkamers wordt omgebouwd tot twee appartementen met één slaapkamer en met een aparte ingang. De werken zullen van start gaan in 2021.
Proven - Baron Mazemanlaan • project: dakrenovatie en dakisolatie acht woningen • architect: Verba bvba - Ardooie • aanbesteding: herhaling soortgelijke werken • start der werken: voorjaar 2021 • aannemer: Logghe & Prinsie - Roeselare • kostprijs: 147.026,42 euro
Proven - Eekhoute • project: gevel- en dakrenovatie acht seniorenwoningen • architect: technische dienst Ons Onderdak • aanbesteding: voorjaar 2021
Ieper - Pennestraat
50
2.5. Bouwactiviteiten van huurwoningen en gemengde projecten In deze rubriek vindt u alle projecten met betrekking tot huurwoningen en gemengde projecten huur-koop in aanbesteding of uitvoering in de loop van 2020.
Jonkershove - Merkemstraat - 7 huurappartementen en 3 koopwoningen • project: gemengd project van zeven huurappartementen (2x1 en 4x2 en 1x3 slaapkamers) en drie koopwoningen met drie slaapkamers • architect: Karen Willemyns - Merkem • aannemer: Verhelst Frans bvba - Koekelaere • start der werken: 23 april 2018 • uitvoeringstermijn: 680 kalenderdagen • oplevering: 20 mei 2020 • kostprijsraming: 1.569.250,25 euro • aanleg wegenis- en infrastructuurwerken - ontwerper studiebureau Jonckheere - Brugge
Dit gemengde project van drie koopwoningen en zeven huurappartementen is gestart in 2018 en afwerkt in 2020. Het project werd in fasen uitgevoerd. De ruwbouw van de huurappartementen en de drie koopwoningen eerst, dan de aanleg van de infrastructuur en omgeving en daarna de afwerking van de huurappartementen. De appartementen zijn betrokken vanaf juni 2020, de koopwoningen zijn verkocht in mei 2020. De aanleg van de infrastructuur gebeurde door de firma Desot uit Boezinge.
51
Ieper - Goesdamstraat - 8 huurappartementen • project: bouwen van acht huurappartementen (3x1 en 5x2 slaapkamers) • architect: Janis Filieux - Veurne • aannemer: Coudron nv - Ieper • aanbesteding: 19 juni 2018 • start der werken: 7 januari 2019 • uitvoeringstermijn: 460 kalenderdagen • kostprijsraming: 1.032.675,22 euro
Het project betreft een inbreidingsgericht project van acht huurappartementen, nabij het station van Ieper. De werkzaamheden zijn gestart begin 2019 en doorliepen het ganse jaar 2020. De woongelegenheden zullen met vertraging worden opgeleverd in het voorjaar van 2021.
Vlamertinge - Westbrandhoek - 4 huurwoningen en 2 koopwoningen • project: gemengd project van vier huurwoningen (2x1 en 2x2 slaapkamers) en twee koopwoningen (3 slaapkamers) met doorsteek naar de Poperingseweg • architect: Karel Vandewynckel architecten - Poperinge • aannemer: Verhelst Frans bvba - Koekelare • aanbesteding: 5 juli 2018 • start der werken: 4 februari 2019 • uitvoeringstermijn: 500 kalenderdagen • kostprijsraming: 910.788,52 euro
Op een perceel in de verkaveling Westbrandhoek bouwt Ons Onderdak twee koopwoningen en een kleine bouwblok met vier appartementen. Tussen de woningen en de appartementen loopt een fiets/voetgangersweg van de verkaveling naar de Poperingseweg. De werken zijn gestart begin 2019 en zouden in 2020 worden afgewerkt. De aannemer Verhelst Frans ging echter in faling waardoor de werken niet werden verder gezet. In 2021 wordt met verschillende aannemers/onderaannemers het project verder afgewerkt.
52
Ieper - De Vloei Aurorastraat - 12 huurappartementen en 10 koopappartementen • project: bouwen van twaalf huurappartementen (1x1, 10x2 en 1x3 slaapkamers) en tien koopappartementen (6x2 + 4x3 slaapkamers) • architect: M-Atelier - Brussel • aannemer: Bekaert Building Company nv - Waregem • aanbesteding: 6 november 2018 • start der werken: 23 april 2019 • uitvoeringstermijn: 530 kalenderdagen • kostprijsraming: 3.768.688 euro
Dit project wordt als het ware een Poort tot de duurzame wijk de Vloei genoemd. Op het einde van de Hovelandlaan maken twee appartementsblokken, één aan elk één kant een blikvanger van de wijk. Eén blok betreft de twaalf huurappartementen, het andere de tien koopappartementen. De bouwwerken zijn gestart in 2019 en doorlopen het ganse jaar 2020. Begin 2021 zullen de huurappartementen worden bewoond en start van verkoop van de koopappartementen.
Ieper - De Vloei Aquastraat - 12 huurappartementen • project: bouwen van twaalf huurappartementen (1x1, 11x2 slaapkamers) • architect: architectenbureau Toon Breyne - Ieper • aannemer: Lemahieu bvba - Kemmel • aanbesteding: 24 oktober 2019 • start der werken: 12 maart 2020 • uitvoeringstermijn: 450 kalenderdagen • kostprijsraming: 1.719.985,19 euro
Ook op de duurzame wijk de Vloei bouwen we op lot 85 in de Aquastraat twaalf huurappartementen. De bestelbrief aan aannemersbedrijf Lemahieu uit Kemmel werd opgestuurd op 25 februari 2020 om de werken te starten op 12 maart 2020. Eind 2021 wordt de urban villa in gebruik genomen. Dit is het derde appartementsgebouw op de Vloei die door kandidaat-huurders van Ons Onderdak zal worden betrokken.
53
Hollebeke - Wielewaalstraat - 5 huurwoningen • project: bouwen van vijf huurwoningen (3x2 en 2X3 slaapkamers) • architect: architectenbureau A1 planning - Oostende • aannemer: Lemahieu bvba - Kemmel • aanbesteding: 5 december 2019 • start der werken: 30 maart 2020 • uitvoeringstermijn: 440 kalenderdagen • kostprijsraming: 800.005,06 euro
In de Wielewaalstraat werden twee leegstaande gezinswoningen uit ons bestaand patrimonium afgebroken. Op die plaats en hun achterliggende grote tuinen worden vijf ééngezinswoningen gebouwd. Op 10 maart 2020 deed Ons Onderdak de gunning aan aannemer Lemahieu, die de werken startte op 30 maart 2020. Om deze vijf woningen te verwezenlijken moet ook een nieuw deel infrastructuur en omgeving worden aangelegd. Daarvoor werd studiebureau Jonckheere uit Brugge door de VMSW, die opdrachtgever is van de wegeniswerken, aangeduid. De aanbesteding voor de aanleg van de infrastructuur vindt plaats in januari 2021.
54
Poperinge - Krombekestraat - 5 huurappartementen • project: bouwen van vijf huurappartementen (5x1 slaapkamer) • architect: Karel Vandewynckel architecten - Poperinge • aannemer: Maes & Coucke bvba - Markegem • aanbesteding: 14 november 2019 • start der werken: 20 april 2020 • uitvoeringstermijn: 600 kalenderdagen • kostprijsraming: 857.238,78 euro
In 2015 kon Ons Onderdak via het recht van voorkoop de leegstaande woning Krombekestraat 72 (oude voormalige herberg) aankopen. Deze hoekwoning is in 2020 gesloopt en een zorgwoning met vijf kleine huurappartementen wordt op deze plaats gebouwd door de firma Maes & Coucke die de bestelling kreeg toegestuurd op 24 februari 2020. In samenspraak met De Lovie zullen deze appartementen aan hun cliënteel worden verhuurd al dan niet buiten het sociale huurstelsel.
55
2.6. Projecten in de steiger: bouwactiviteiten van huurwoningen en gemengde projecten De geprogrammeerde huurprojecten die worden gebouwd op grondreserves, nieuwbouwwoongelegenheden dus, zijn bijna allemaal van start gegaan. Omwille van enerzijds de klimaatdoelstellingen die geformuleerd zijn vanuit het Vlaamse (sociale) woonbeleid en anderzijds de demografische druk om kleiner te bouwen - 60 % van onze kandidaat-huurders zijn alleenstaand - wordt de focus van onze bouwactiviteit van nieuwbouw en renovatie verlegd naar vervangbouw. Grote uitdagingen staan voor ons: meergezinscomplexen in de Azalealaan en de Kerselaar zullen op middellange en lange termijn worden vervangen door duurzame en compacte woonentiteiten en een publieke groene omgeving met aandacht voor de noden van bijzondere groepen. Zo voorzien we vervangbouwwoningen voor huurders met een zorgvraag in de nabijheid van een woonzorgcentrum.
Ieper Ieper - De Vloei Aurorastraat - 12 huurappartementen • project: bouwen van twaalf huurappartementen (8x1, 4x2 slaapkamers) • architect: Volt architecten - Gent • ontwerp: uitvoeringsdossier • kostprijsraming: 1.581.460 euro
Ieper - De Vloei Aquastraat - 3 huurwoningen • project: bouwen van drie huurwoningen • architect: Spoor 9 architecten - Poperinge • ontwerp: voorontwerp • kostprijsraming: 524.000 euro
56
Ieper - Rustenhove - 12 huurappartementen • project: sloop van zeven seniorenwoningen en bouwen van twaalf huurappartementen (6x1 + 6x2 slaapkamers) • architect: TV Balcaen/De Wandel/Pillen - Gent • ontwerp: basisaanbesteding • kostprijsraming: 1.914.196 euro
Ieper - Kerselaar - 50 huurappartementen • project: vervangingsbouw van tweeënveertig duplexen naar appartementsgebouw met vijftig appartementen • architect: procedure tot aanstelling ontwerper is in 2020 gestart via een niet-openbare procedure in twee fasen nl. fase 1 kandidaatstelling (indiening vraag tot deelneming 20 mei 2020) en fase 2 gunningsfase (begin 2021).
57
Deelgemeenten Ieper Brielen - Veurnseweg - 5 huurwoningen • project: sloop zes kleine woningen en nieuwbouw vijf huurwoningen met twee slaapkamers • architect: Fien Vandenberghe - Ieper • ontwerp: basisaanbesteding • kostprijsraming: 798.991 euro
Heuvelland Westouter - Blauwpoortakker + Kemmel - Willebeek - 2 x 4 huurappartementen • project: nieuwbouw twee appartementsblokken met vier appartementen (1 in Westouter en 1 in Kemmel) • architect: procedure tot aanstelling van ontwerper gestart in september 2020 – effectieve aanstelling begin 2021.
58
Vleteren Woesten – Groenerf (Tramstatie) - 6 huurappartementen • project: bouwen zes huurappartementen • architect: Stefan Feliers - Ieper • ontwerp: voorontwerp • kostprijsraming: 1.052.000 euro
Projecten op langere termijn In Elverdinge en Boezinge hebben we nog een stuk restgrond waar we woningen op zullen bouwen en in Roesbrugge hebben we enkele jaren terug enkele leegstaande woningen gekocht om er later een project met De Lovie uit te werken. Een planning voor de start van deze projecten is op heden niet gekend. • Elverdinge - Bourgondiëstraat: bouwen zes huurwoningen • Boezinge - Vannestestraat: bouwen vijf huurwoningen • Roesbrugge - Bergenstraat: vervangingsbouw tot huurappartementen voor begeleide personen • Vlamertinge - Kasteelweg: vervangbouw nabij woonzorgcentrum • Ieper - Robrecht van Bethunelaan: vervangbouw nabij woonzorgcentrum • …
59
KOOP WONI NGEN
63 Nieuwe realisaties van Ons Onderdak in de koopsector 65 Het overzicht van koopwoningen volgens eerste bewoning 67 Aanbod van 29 nieuwe koopwoningen in 2020 70 Inkanteling van onze woonleningen in het Vlaams Woningfonds 72 Koopwoningen in opbouw 75 Projecten in de steiger: toekomstige bouwactiviteiten van koopwoningen 76 Sociale leningen in cijfers
60
61
62
3.1. Nieuwe realisaties van Ons Onderdak in de koopsector In de nieuwe woonontwikkeling aan de standsrand van het stedelijke gebied van Poperinge, Henri Permeke, werkten we in 2020 een derde project af. Er werd een appartementsblok gerealiseerd met acht unieke appartementen. In een andere, bijkomende verkaveling, dat zich ook aan de westelijke stadsrand van Poperinge bevindt, Bommelbilk, werden acht woningen gebouwd om te verkopen. Na dit project hebben we nog drie resterende zones waarmee we in woonaanbod kunnen voorzien. In Wijtschate werd een inbreidingsproject met vijf koopwoningen gerealiseerd. Ondertussen zijn hiervan vier woningen verkocht en staat nog één te koop. In Geluwe werden in het verleden reeds drieënvijftig woningen gebouwd en verkocht door de Zuidwesthoek, dat in 2007 fusioneerde met Ons Onderdak. Er werd in de Stampkotstraat nieuwe wegenis aangelegd waar wij in drie fases eenentwintig woningen zullen bouwen. De eerste acht zijn opgeleverd in 2020 en worden in 2021 verkocht.
Ieper Wijk, straat of gemeente
Aantal woongelegenheden
Witte huizen 187 Brugseweg 4 Grasmuslaan 23 Pascarishof 8 Steendam 15 Faunastraat 4 Aquastraat 7 Dikkebus 53 Voormezele 24 Zillebeke 8 Elverdinge 6 Boezinge 3 Zuidschote 2 Totaal
344
Poperinge Wijk, straat of gemeente Aantal woongelegenheden Abeelseweg 8 De Lijster 70 Appelgoedje 56 Sint-Sebastiaanshof 4 Burgemeester Mahieuplein 6 Henri Permekeplein 19 Bommelbilk 8 Reningelst 14 Watou 4 Totaal
189
63
Heuvelland Gemeente Aantal woongelegenheden Dranouter 8 Nieuwkerke 21 Westouter 86 De Klijte 4 Wijtschate 5 Totaal 124
Houthulst Wijk, straat of gemeente Aantal woongelegenheden Jonkershove Totaal
3 3
Wervik Wijk, straat of gemeente Aantal woongelegenheden De Molenmeerschen 150 Hansbeke- en Wallestraat 37 Magdalenastraat 8 Kruisekestraat 3 Stationsstraat 3 Kasteelstraat 11 Geluwe 61 Totaal 273
Samenvattende tabel volgens ligging Stad of gemeente
Woongelegenheden
Totaal
Ieper 248 Dikkebus 53 Voormezele 24 Ieper 344 Zillebeke 8 Elverdinge 6 Boezinge 3 Zuidschote 2 Reningelst 14 Poperinge 171 Poperinge 189 Watou 4 Dranouter 8 Nieuwkerke 21 Westouter 86 Heuvelland 124 De Klijte 4 Wijtschate 5 Wervik 212 Wervik 273 Geluwe 61 Jonkershove 3 Houthust 3
64
Totaal
933
3.2. Het overzicht van koopwoningen volgens eerste bewoning Sinds de fusie met de Zuid-Westhoek, ondertussen al 14 jaar geleden, werden er 180 koopwoningen afgewerkt. In Ieper en Wervik werden sindsdien de meeste woningen gebouwd. In Wijtschate bouwden we voor het eerst woningen en net zoals vorig jaar zijn er in Poperinge koopwoningen bijgekomen, daar ligt momenteel nog steeds het zwaartepunt van de koopactiviteit. Een primeur voor Poperinge, want daar werd voor het eerst in de geschiedenis van Ons Onderdak een appartementsgebouw gerealiseerd met acht sociale koopappartementen.
Ieper Stad of gemeente Wijk Witte Huizen Ieper Centrum Oost West Boezinge Voormezele Zillebeke Elverdinge Zuidschote Abeelseweg De Lijster Poperinge Appelgoedje
Straat Sittingbournelaan, Siegenlaan Sittingbournelaan, Europalaan Sint-Omerlaan, Zesde Lansierslaan Sint-Omerlaan Sint-Omerlaan, Zesde Lansierslaan Pascarishof Steendam Brugseweg De Vloei, Faunastraat De Vloei, Aquastraat Grasmuslaan Grasmuslaan Grasmuslaan Diksmuidseweg Kalleputstraat A. Struyestraat de Gheusstraat de Gheusstraat, Kalleputstraat Van Wonterghemstraat Heidestraat Relemeersstraat Abeelseweg De Lijster De Lijster Appelgoedje Appelgoedje Appelgoedje Appelgoedje Appelgoedje Appelgoedje Appelgoedje
Jaar 1972 1974 1978 1980 1982 2015 2016 2002 2017 2018 2009 2011 2015 2012 1990 1999 2003 2007 2018 2017 2019 1950 1976 1978 1985 1990 1992 1995 1999 2003 2007
65
Henri Permekeplein 2019 Henri Permekeplein 2020 Centrum Sint-Sebastiaanshof 2016 Poperinge Burgemeester Mahieuplein 2018 Bommelbilk 2020 Reningelst Disbos 2012 Dranouter Baroeneput 1983 Poperingestraat 1951 Begoniapark 1972 Viooltjesveld 1974 Viooltjesveld 1975 Heuvelland Westouter Viooltjesveld 1978 Begoniapark 1983 Begoniapark 1991 Blauwpoortakker 2004 Blauwpoortakker 2008 Blauwpoortakker 2017 Bloementuil 1977 Nieuwkerke Vogelweelde 1981 Wijtschate Ieperstraat 2020 Molenmeersenstraat 1974 Molenmeersenstraat, Oorlogsduikerstraat 1975 Molenmeerschen Sint-Jansstraat 1978 Sint-Jansstraat 1980 Hansbekestraat 1991 Hansbekestraat 1992 West-Barrière Hansbekestraat 1996 Wervik Hansbeke- en Wallestraat 2002 Wallestraat 2010 Centrum Magdalenastraat 1999 Kruisekestraat 2005 Stationsstraat 2007 Derde Lansierstraat 1989 Derde Lansierstraat 1990 Moerput 1993 Geluwe Moerput 1997 Moerput 2001 Moerput 2003 Moerput 2005 Moerput 2009 Moerput 2016 Stampkotstraat 2020 Houthulst Jonkershove Merkemstraat 2019
66
3.3. Aanbod van 29 koopwoningen in 2020
In 2020 werden vier sociale koopprojecten afgewerkt en voorlopig opgeleverd. In totaal werden éénentwintig koopwoningen en acht koopappartementen gebouwd en verkocht.
Poperinge - Henri Permekeplein - 8 koopappartementen Op de verkaveling Henri Permekeplein, waar ook de WVI, de Mandel en de stad Poperinge woningen bouwen en/of gronden verkopen, hebben we ons eerste appartementsgebouw met koopappartementen in Poperinge opgetrokken. Het gebouw, ontworpen door Volt Architecten uit Gent, bestaat uit drie bouwlagen en een ondergrondse parkeergarage met staanplaatsen voor de auto’s van de kopers. Op het gelijkvloers bevinden zich drie appartementen met twee slaapkamers. Eén appartement is ontworpen als rolstoelbewoonbaar. Op de eerste verdieping zijn er vijf duplexappartementen waarvan op verdieping één de slaapkamers en badkamer zijn gelegen en op de tweede verdieping de leefruimte - met weids uitzicht - en keuken, te bereiken met binnentrap. Typerend voor dit gebouw is dat elk appartement uniek is, geen enkel appartement heeft dezelfde indeling of grootte. Een traditionele info- en kijkdag kon niet doorgaan omwille van de maatregelen die werden genomen naar aanleiding van het corona-virus. Een individueel kijkmoment met zeven geïnteresseerde kandidaatkopers kon plaatsvinden in mei 2020. We kregen positieve feedback over de lichtinval en grootte van de appartementen alsook over het uitzicht op de Heuvellandse bergen. Als negatief werd het te kort aan een lift ervaren. In 2020 werden twee appartementen verkocht, begin 2021 staan nog drie verkopen gepland.
67
Poperinge - Bommelbilk - 8 koopwoningen In de verkaveling Bommelbilk bouwden we de eerste acht koopwoningen. De verkaveling betreft een gemengde verkaveling met koopwoningen van Ons Onderdak, huur- en koopwoningen van de Mandel en kavels van de stad Poperinge. Onze maatschappij heeft vier zones waarop we koopwoningen kunnen bouwen. De woningen zijn ontworpen door architect Filip De Leeuw uit Poperinge en hebben een eerder traditionele vormgeving bestaande uit één bouwlaag en hellend dak. Het zijn de enige koopwoningen in Poperinge die door ons gebouwd worden met een hellend dak met daaronder drie slaapkamers, badkamer, een heel ruime berging en een grote zolder, iets dat de kopers zeker appreciëren. De keuken bevindt zich aan de voorkant/straatkant. In de verkaveling vallen de woningen op omwille van hun architectuur met hellend dak en hun grootte. Het perceel loopt schuin af wat maakt dat de eerste woningen een heel grote tuin hebben en deze verminderen naar de laatste woningen toe. Net zoals de andere koopprojecten kon ook hier een traditionele info- en kijkdag niet doorgaan. Een individueel kijkmoment met veertien kandidaat-kopers vond plaats midden juni 2020. De verkoop was een groot succes, alle woningen waren in een mum van tijd verkocht.
Wijtschate - Ieperstraat - 5 koopwoningen In de Ieperstraat te Wijtschate bouwden we een inbreidingsproject van vijf koopwoningen, op grond van een gesloopte woning en voormalige slagerij. De woningen zijn van de hand van Karel Vandewynckel architecten uit Poperinge. Eén woning bevat twee slaapkamers, de ander vier woningen hebben vier slaapkamers. Het betreffen vijf rijwoningen met een mooie, hedendaagse architectuur met hellend dak waarop een zonneboiler ligt, en veel lichtinval. De woningen zijn smal maar hoog en lang. Ze hebben allemaal een mooie, grote aflopende tuin naar de achterliggende garages, die te bereiken zijn via een toegangsweg aan de zijkant van het perceel. Een individueel kijkmoment met zes kandidaat-kopers werd gepland midden juni 2020. Drie kandidaturen werden na dit kijkmoment ontvangen. Ondertussen zijn vier woningen verkocht waaronder de woning met twee slaapkamers en drie met vier slaapkamers.
68
Geluwe - Stampkotstraat - 8 koopwoningen In de Stampkotstraat werd een nieuwe weg aangelegd waaraan eenentwintig koopwoningen door Ons Onderdak worden gebouwd en tien huurwoningen van de huisvestingsmaatschappij De Leie. De eenentwintig koopwoningen worden in drie fasen gebouwd nl. 8, 8 en 5. De eerste acht woningen zijn afgewerkt. Vijf woningen situeren zich in de Derde Lansierstraat en drie woningen in de Stampkotstraat. Een wandel- en fietspad maakt de verbinding tussen de twee straten. Het is er zeer rustig wonen. De woningen zijn ontworpen door Boens & Michiels architecten uit Wervik. Ze hebben allen drie slaapkamers, garage en zolder, gezien het hellend dak. De woningen hebben een traditionele architectuur met uitbouw van keuken achteraan. Alle woningen hebben een mooie, grote tuin. Tevens bevinden zich op het dak acht zonnepanelen van elk 320 Wp, dewelke reeds voorzien in het grootste deel van het huishoudelijk elektriciteitsverbruik. In oktober 2020 werd met zes kandidaten een kijkmoment afgesproken. Vier kandidaten uit de gemeente Wervik/Geluwe wensten een woning aan te kopen. Begin 2021 zijn de vier overgebleven woningen ook verkocht. Gezien de vlotte verkoop van de eerste fase, kan de tweede fase van acht koopwoningen in 2021 worden gestart. Dit gebeurt via herhaling van soortgelijke werken door dezelfde aannemer Damman.
69
Inkanteling van onze woonleningen in het Vlaams Woningfonds In het Vlaams Regeerakkoord 2019-2024 en de Beleidsnota Wonen werd voorzien om de dienstverlening betreffende de Vlaamse Woonlening integraal onder te brengen bij het Vlaams Woningfonds (VWF). Hierdoor dienden zowel de budgetten als de administratieve ondersteuning (backoffice) vanuit de VMSW overgeheveld te worden naar het VWF. Enkel voor bestaande leningen kunnen ontleners nog te rade bij de VMSW onder de vorm van wederopnames.
Vanaf 1 januari 2023 zal het volledige beheer van de VMSW-leningen overgaan naar het VWF waarvan de voorbereiding al in 2020 startte. Met bovenstaande beslissing was het onduidelijk welke gevolgen dit zou hebben voor de vierentwintig kredietbemiddelende sociale huisvestingsmaatschappijen in Vlaanderen. Gezien de sociale huisvestingsmaatschappijen instaan voor een maximale ondersteuning en begeleiding van de doelgroep, was het voor de sector duidelijk dat de kredietverstrekking ook door hen moest worden verdergezet. Immers is de koppeling van de verkoop van een sociale koopwoning en het verstrekken van een sociale lening een “uniek product” die in het belang van de koper best wordt gehandhaafd. Op 17 december 2020 werd het programma decreet bij de begroting 2021 goedgekeurd door het Vlaams Parlement. Dit decreet bepaalt onder meer dat de Vlaamse Regering voortaan sociale huisvestingsmaatschappijen kan erkennen om op te treden als kredietbemiddelaar van het VWF bij het verstrekken van de bijzondere sociale leningen. Voorts is bepaald dat de bestaande 24 SHM’s die bemiddelen in naam van de VMSW, vanaf 1 januari 2021 erkend zijn om op te treden als kredietbemiddelaar van het VWF. De betrokken SHM’s blijven leningsaanvragen samenstellen en zullen deze ter beoordeling en beslissing overmaken aan het VWF. Het verlijden
70
Resultaten Vlaams Woningfonds 2020 WOONKREDIETEN HET KREDIET
DE ONTLENER
1.743
DE WONING
3,62
Totaal aantal toegekende kredieten
223.154 EUR
Gemiddeld aantal personen per ontlenersgezin
302.680.127,50 EUR Totaal ontleend bedrag
Gemiddelde totale kostprijs pand
306.629 EUR
Gezinssamenstelling:
Gemiddelde kostprijs woning Vlaams Gewest
173.654,69 EUR
Gemiddeld kredietbedrag
Hoe wordt de woning gefinancierd?
926 (53%)
Tweeoudergezin
24,33 JAAR Gemiddelde kredietduur
1,88%
Gemiddelde rentevoet
735,84 EUR Gemiddeld maandgeld
BEHEER VAN ALLE KREDIETEN
437 (25%)
Eenoudergezin
380 (22%)
Gezin zonder kinderen / alleenstaanden
27,60%
Verhouding maandgeld t.o.v maandelijks netto-inkomen
82%
Actieve gebruikers
Totaal aantal terugbetaalde kredieten
2,21%
Aandeel kredieten met betalingsachterstand (>1 maand)
2.743
Aantal kredieten met coronabetalingsuitstel
Eigen inbreng
10%
Andere tussenkomsten
• lenen vanaf 1,60%
32.299 2.235
12,18%
Voordelen Vlaamse woonlening
DIGITAAL PLATFORM
Totaal aantal lopende kredieten
77,82%
Krediet Vlaams Woningfonds
• u kunt lenen tot 100% van de kostprijs (in voorkomend geval inclusief btw, registratierechten en notariskosten) of van de waarde van de woning • kosteloze schatting van de woning • besparing van enkele lagere kredietakte- en dossierkosten
dankzij de
• lenen zonder bancaire verplichtingen Beheer je krediet online via MijnWoningfonds op vlaamswoningfonds.be
van de leenakte en de opvolging van de sociale leningen worden de exclusieve bevoegdheid van het VWF. De transitie werd in de loop van 2020 concreet uitgewerkt onder de vorm van een intense overlegstructuur tussen de SHM’s via de belangenvereniging VLEM en het VWF. Zo werden de werkwijzen op elkaar afgestemd, om de klantvriendelijkheid, de laagdrempelige communicatie en de optimale afhandeling van de dossiers te garanderen. Eind 2020 werden er theoretische en praktische opleidingen voorzien voor de SHM’s en ook in 2021 vinden nog steeds vergaderingen overlegmomenten plaats om de samenwerking te verbeteren en kinderziektes uit het nieuwe systeem te weren. Een verbetering tegenover de VMSW is dat de ontlener nauw betrokken is bij het kredietproces: elke ontlener kan digitaal zijn dossier raadplegen en nagaan in welke fase het kredietdossier zich bevindt.
Samen met de collega SHM’s en het VWF moeten we er blijven over waken dat elkeen die recht heeft op een Vlaamse Woonlening er ook kan van genieten, t.t.z. blijft Ons Onderdak inzetten op klantvriendelijke en laagdrempelige dienstverlening. Het cijfermateriaal van het VWF hierboven is te vergelijken met de statistieken van de VMSW. Er werden in 2020 in totaal 3.464 nieuwe sociale woonkredieten afgesloten waarvan 1.743 bij het VWF en 1.721 bij de VMSW. Ook het gemiddeld kredietbedrag van 173.654 euro en het gemiddelde maandelijkse aflossingsbedrag t.w.v. 735,84 euro zijn quasi gelijk bij de VMSW. Gezien de VMSW bijna de helft van het totaal aantal woonkredieten heeft afgesloten, blijft er een belangrijke rol weggelegd voor de SHM’s om de vraag van ontleners te voldoen. Verder in het jaarverslag (hoofdstuk 3.6) worden de bemiddelingscijfers van Ons Onderdak en de VMSW uiteengezet.
71
3.4. Koopwoningen in opbouw Vier projecten zijn in de loop van het jaar 2020 voorlopig opgeleverd. Er werden maar liefst eenentwintig koopwoningen en acht koopappartementen opgeleverd. De koopwoningen van gemengde projecten vindt u onder het hoofdstuk “Bouwactiviteiten van huurwoningen en gemengde projecten”.
Poperinge - Henri Permekeplein - 8 koopappartementen • project: bouwen van acht koopappartementen met twee slaapkamers • architect: Volt architecten - Gent • aannemer: Lemahieu bvba - Kemmel • oplevering: 3 maart 2020 • kostprijsraming: 1.264.411,91 euro
Poperinge - Bommelbilk - 8 koopwoningen • project: bouwen van acht koopwoningen met drie slaapkamers • architect: Filip De Leeuw - Poperinge • aannemer: Verhelst Frans bvba - Koekelare (in faling) • oplevering: 14 september 2020 • kostprijsraming: 1.271.279,53 euro
Wijtschate - Ieperstraat - 5 koopwoningen • project: bouwen van vijf koopwoningen (1x2 en 4x4 slaapkamers) • architect: Karel Vandewynckel architecten - Poperinge • aannemer: Verhelst Frans bvba - Koekelare (in faling) • oplevering: 14 september 2020 • kostprijsraming: 929.622,14 euro
Geluwe - Stampkotstraat - 8 koopwoningen • project: bouwen van éénentwintig koopwoningen met drie slaapkamers (in verschillende fasen) - fase 1: acht koopwoningen • architect: architectenburo B+M (Boens & Michiels) - Wervik • aannemer: Damman nv • oplevering: 15 september 2020 • kostprijsraming: 1.239.102,13 euro
Hieronder is een overzicht gegeven van projecten gebouwd, gestart en/of aanbesteed in de loop van 2020.
72
Ieper - Aurorastraat (de Vloei) - 12 koopwoningen • project: bouwen van twaalf koopwoningen (3x2 en 7x3 en 2x4 slaapkamers) • architect: Claeys Architectenbureau - Zonnebeke • aannemer: Verhelst Frans bvba - Koekelare (in faling) • start der werken: 4 maart 2019 • uitvoeringstermijn: 510 kalenderdagen • kostprijsraming: 1.916.922,78 euro
In het meest zuidelijke deel van de duurzame wijk de Vloei bouwt onze maatschappij twaalf koopwoningen. Vijf koopwoningen liggen aan een zogenaamde hoofdweg en hebben een carport, zeven woningen liggen aan een erfweg en hebben geen stalplaats doch een grote fietsen-/tuinberging vooraan. De woningen hebben een verschillende typologie. Hoewel de werken in 2019 zijn gestart, zijn deze omwille van het faillissement van de aannemer nog niet afgewerkt en lagen de werken een groot deel van 2020 stil. In de loop van 2021 zal via een onderhandelingsprocedure zonder bekendmaking (mogelijk na faillissement) een nieuwe aannemer worden aangesteld en kunnen de werken weer worden opgestart.
73
Poperinge - Henri Permekeplein - 8 koopwoningen • project: bouwen van acht koopwoningen met drie slaapkamers • architect: Janis Filieux - Veurne • aannemer: Siemoens bvba - Aarsele • start der werken: 11 mei 2020 • uitvoeringstermijn: 480 kalenderdagen • kostprijsraming: 1.243.693,20 euro
In 2020 zijn we begonnen met het derde project op het Henri Permekeplein namelijk acht koopwoningen. De woningen, zes halfopen bebouwing en twee rijwoningen, hebben allemaal drie slaapkamers en garage. De werken werden aan Siemoens besteld op 31 maart 2020 om te starten met de bouw op 11 mei 2020. De woningen zullen in de zomer van 2021 worden verkocht.
Poperinge - Bommelbilk - 9 koopwoningen • project: bouwen van negen koopwoningen met drie slaapkamers • architect: Spoor 9 architecten - Poperinge • aannemer: Damman nv - Deerlijk • aanbesteding: 22 oktober 2020 • start der werken: voorjaar 2021 • uitvoeringstermijn: 440 kalenderdagen. • kostprijsraming: 1.388.119,25 euro
Nadat de eerste acht woningen op de Bommelbilk te Poperinge heel vlot verkocht zijn, kunnen we starten met het tweede project van negen koopwoningen. Het project bestaat uit drie woningblokken van telkens drie woningen. De woningen, zes halfopen en drie rijwoningen, zijn qua typologie identiek. De elektronische aanbesteding gebeurde op 22 oktober 2020. De werken worden in januari 2021 aan Damman nv besteld. Het is de bedoeling deze woningen in de zomer van 2022 te verkopen.
74
3.5. Projecten in de steiger: toekomstige bouwactiviteiten van koopwoningen
De realisaties van koopwoningen dooft uit, gezien de Vlaamse overheid subsidiëring voor infrastructuurwerken, de verwerving en een subsidie voor de kopers met betrekking tot koopwoningen heeft stopgezet. Tenzij het regelgevend kader met betrekking tot de subsidiëring opnieuw ten goede zou keren, worden in de toekomst geen nieuwe projecten verwacht, tenzij op de door Ons Onderdak uitgeruste gronden in de Stampkotstraat te Geluwe en op de gronden van het Henri Permekeplein in Poperinge alwaar we investeerden - zonder subsidies - in infrastructuur.
Wervik Geluwe - Stampkotstraat - 8 koopwoningen • project: bouwen van eenentwintig koopwoningen met drie slaapkamers (in verschillende fasen) - fase 2: acht koopwoningen • architect: Jurgen Michiels - Wervik • aannemer: Damman nv uit Deerlijk • aanbesteding: herhaling soortgelijke werken als uitbreiding van aanbesteding fase 1 • kostprijsraming: 1.173.411,11 euro
Geluwe - Stampkotstraat - 5 koopwoningen • project: bouwen van eenentwintig koopwoningen met drie slaapkamers (in verschillende fasen) - fase 3: vijf koopwoningen • architect: Jurgen Michiels - Wervik
75
3.6. Sociale leningen in cijfers De Vlaamse Woonlening wordt verstrekt door de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW) en het Vlaams Woningfonds. In 2020 werden er door de VMSW 1.721 leningen toegekend met een gemiddeld leningsbedrag ter waarde van 174.150,00 euro. Dat is gemiddeld 4.593,81 euro meer dan het jaar voordien. De leningen werden afgesloten voor een gemiddelde duur van 24,5 jaar. Er werden 483 leningen minder afgesloten tegenover vorig jaar (-22 %) en de daling was het sterkst in West-Vlaanderen (-42 %). Een belangrijke reden voor de algemene daling is de uitbraak van de corona-crisis, die de toegang tot de vastgoedmarkt bemoeilijkt heeft. Van de 28.026 leningen in beheer bij de VMSW, werd vanwege corona betalingsuitstel gegeven in 3.145 leningen (11,22 %). Overzicht van de leningen verstrekt door de VMSW per provincie: VMSW Aantal leningen
%
482
28 %
52
3%
West-Vlaanderen
258
15 %
Oost-Vlaanderen
499
29 %
Limburg
430
25 %
1.721
100 %
Aantal akten
Aandeel in totaal
Aankoop sociale koopwoning
499
29 %
Aankoop woning
241
14 %
Aankoop woning met renovatie
654
38 %
69
4%
258
15 %
1.721
100 %
Provincie Antwerpen Vlaams-Brabant
Totaal Overzicht van de leningen verstrekt door de VMSW per soort:
Vlaams Gewest
Behoud woning Renovatie eigen woning Totaal
76
Ons Onderdak heeft als verbonden subagent van de VMSW (FSMA) 12,02 % van het aantal sociale leningen in West-Vlaanderen verstrekt in 2020 t.o.v. 13,51 % in 2019. Het bemiddelingspercentage in West-Vlaanderen bleef stabiel, maar ook bij ons was er dus ook een sterke daling in aantal (-48 %). Vanaf 1/01/2021 zal Ons Onderdak optreden als verbonden subagent van het Vlaams Woningfonds.
Jaar
Aantal Ons Onderdak
Aantal West-Vlaanderen
% Ons Onderdak
Bedrag
2016
39
476
8,19 %
6.539.765
2017
51
439
11,61 %
8.092.398
2018
46
498
9,23 %
7.288.113
2019
60
444
13,51 %
10.353.468
2020
31
258
12,02 %
4.795.586
Onderstaande tabel toont de evolutie van het aantal leningen in de laatste jaren voor Ons Onderdak. Overzicht sociale leningen Leningen aankoop en renovatie / renovatie eigen woning Bedrag Gemiddeld Groepsbouw/ sociale koopwoningen/ verkoop aan zittende huurder Bedrag Gemiddeld Totaal Bedrag Gemiddeld
2016
2017 30
2018 30
2019 24
2020 36
18
4 436 830,00 4.599.220,91 2.585.990,00 4.948.475,00 2.038.146,44 147 894,33
153 307,36
107.749,58
137.457,64
113.230,36
9
21
22
24
13
2 102 934,55 3.493.177,53 4.702.123,00 5.404.993,28 2.757.439,61 233 659,39
166.341,79
213.732
225.208,05
212.110,74
39
51
46
60
31
6 539 764,55
8.092.398,44
7.288.113
10.353.468,28
4.795.586,05
167 686,27
158.674,48
158.437
172.557,80
154.696,32
77
Sociale leningen bij verkoop sociale koopwoningen De sterke daling van het aantal leningen is te wijten aan twee factoren: de corona-crisis en het verminderd aanbod van onze sociale koopwoningen. In 2020 werden twaalf sociale koopwoningen verkocht waarvan tien gefinancierd met een sociale lening. Er werden ook drie sociale huurwoningen verkocht aan de zittende huurder, beleend met een sociale lening. Ondanks een aangepaste lagere intrestvoet (afhankelijk van de looptijd) blijft het concurreren met de lage intrestvoeten van de private banken.
Belastbaar Inkomen Het gemiddeld belastbaar inkomen van onze ontleners is gestegen tegenover vorig jaar. Koppels verdienen nu gemiddeld jaarlijks 38.492,00 euro (27.403,60 euro in 2019) en alleenstaanden hebben een belastbaar inkomen van 25.078,74 euro (23.564,00 euro in 2019). Alleenstaanden die een lening aangingen bij Ons Onderdak voor de financiering van een sociale woning hebben een gemiddeld belastbaar inkomen die iets lager ligt dan het gemiddelde in Vlaanderen. Voor de overige financieringen van een sociale woning hebben de alleenstaande ontleners van Ons Onderdak een hoger gemiddeld inkomen dan het gemiddelde in Vlaanderen.
Ons Onderdak
Sociale leningen 2020
Private koop of Koppels renovatie Alleenstaanden Sociale koop
Aantal
Gemiddeld leningsbedrag
Duurtijd
Maandelijkse aflossing
Intrest
Gemiddeld Belastbaar maandinkomen inkomen
5
56.544,40
21,00
259,29
1,89 %
40.905,36
3.296,78
13
135.032,65
24,62
558,01
1,92 %
23.913,88
1.829,76
Koppels
6
219.976,50
24,00
963,26
1,87 %
36.480,87
2.939,51
Alleenstaanden
7
205.368,66
25,29
850,56 1,90 %
27.242,06
2.046,35
Bovenstaande tabel maakt duidelijk dat bij private koop vooral alleenstaanden een beroep doen op de sociale lening. Slechts één van de vijf leningen bij koppels betrof een aankoop van een woning. De overige vier waren wederopnames van bestaande leningen. Op de private markt vinden koppels dus een oplossing bij de banken om hun woning te kopen, terwijl dit bij alleenstaanden niet evident is. Met betrekking tot de sociale koop is de verdeling min of meer gelijk. Gezien het ontleningsbedrag bij de sociale nieuwbouwwoningen hoger ligt dan bij (te renoveren) privéwoningen, opteren koppels ook de sociale lening.
78
79
ONZE KLAN TEN
82 De woonmaatschappij: gedachtenwisseling over proces en doel 84 Het profiel van de huurders van een sociale woning 92 Het profiel van de kandidaat-huurders van een sociale woning 96 Het profiel van de kopers van een sociale woning 98 Het profiel van de kandidaat-kopers van een sociale woning
80
81
82
De woonmaatschappij: gedachtewisseling over proces en doel Het Vlaamse Regeerakkoord en de beleidsnota Wonen 2019-2024 schetsen de krijtlijnen voor de integratie van de sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM’s) en de sociale verhuurkantoren (SVK’s) tot woonmaatschappijen als een cruciale bestuurlijke verandering in het beleidsveld “sociaal wonen”. Zo wil de Vlaamse regering dat per gemeente slechts één sociale woonactor actief is. Eengemaakte woonmaatschappijen en/of nieuw op te richten woonmaatschappijen zouden tegen 1 januari 2023 instaan voor een optimale de dienstverlening ten aanzien van huurders, kopers en kandidaten. Deze hertekening van het werkveld moet de transparantie en de efficiëntie van de sociale huisvestingssector ten goede komen. De Vlaamse overheid stelt in het traject naar de woonmaatschappij vier doelstellingen voorop: 1. De integratie SHM’s en SVK’s met toepassing van één toewijzingssysteem. 2. Enkel publieke aandeelhouders kunnen
“woonmaatschappij”. De SHM’s brachten heel wat fundamentele bedenkingen, opmerkingen, bezorgdheden, vragen, maar ook ideeën en suggesties naar voren. Het secretariaat verwerkte alles in een nota met basisprincipes en sneuvelcriteria. Deze nota is een houvast voor elk overleg dat de sector voert en zal voeren met de Vlaamse overheid met het oog op het behartigen van de belangen en verwezenlijkingen van de sector en deze van de (toekomstige) klanten in het bijzonder. Zo gebruikten vertegenwoordigers van VVH deze nota als uitgangspunt bij de twee gedachtewisselingen over de woonmaatschappij die plaatsvonden in de commissie Wonen van het Vlaams Parlement. Het document is dus de inhoudelijke leidraad die de visie van de SHM’s reflecteert in de verschillende stuur- en werkgroepen met het beleid en de administratie die de woonmaatschappijen tegen 2023 vorm moeten geven.
toetreden als vennoot in de nieuwe woonmaatschappij; 3. Eén woonactor per gemeente; 4. Afbakening van nieuwe werkingsgebieden via richtinggevende criteria zoals referentieregio en aanééngeslotenheid.
Op 22 september 2020 organiseerde VVH in Grobbendonk voor al haar leden een coronaveilige gedachtewisseling over het implementatietraject
Binnen de sector groeit de gedachte dat we samen voor een immense uitdaging staan. Zowel bestuur, personeel als (toekomstige) klanten zullen in de komende jaren de impact van dit veranderingsproces ondergaan. Met oog voor de “juiste” ambities zal onze vennootschap deze uitdaging opnemen.
83
4.1. Het profiel van de huurders van een sociale woning De volgende grafieken geven een beeld van het sociaal-economisch profiel van onze huurders. Eind 2020 huisvestte Ons Onderdak 1.479 gezinnen, 45 woningen stonden leeg in afwachting van een (grondige) renovatie (= structurele leegstand) of van een verhuis (= frictieleegstand). We merken op dat de structurele leegstand van jaar tot jaar toeneemt, dit in tegenstelling tot de frictieleegstand die zeer laag blijft en schommelt rond de 0,50 % (0,25 % per 31/12/2020). Relatief weinig opzeggen, wat bemoedigend is, en de aanklampende inzet van de dienst verhuring zijn daarvoor een verklaring.
Gezinsgrootte
Het aantal hurende gezinnen neemt normaal gezien jaar na jaar toe, in 2019 steeg het aantal gezinnen dat een woning huurt in ons patrimonium nog met 1,5 %. Dit jaar is het anders, we huisvestten 1.479 gezinnen, dit zijn vijf gezinnen minder dan in 2019. Dit komt enerzijds doordat ons patrimonium is verminderd met enkele woningen: maar liefst zes woningen werden in Brielen gesloopt omdat hier plaats werd gemaakt voor het bouwen van vijf nieuwe huurwoningen. We verkochten dit jaar ook drie huurwoningen, nl. in Ieper, Geluveld en Passendale. Anderzijds hadden we dit jaar een faling van twee aannemers, waarvan één faling een enorme impact had op onze nieuwbouwprojecten voor huurwoningen. Hierdoor konden dit jaar minder huurwoningen worden opgeleverd. Enkel in de Merkemstraat in Jonkershove konden zeven gezinnen hun intrek nemen in de nieuwe appartementen. Daarnaast moet er ook vermeld worden dat er woningen leeg staan. Dit is in afwachting van verkoop, maar het grootste deel hiervan staat op leegstand in afwachting van een ingrijpende renovatie of vervangbouw waarbij meerdere woningen in de buurt/hieraan samenhangend zullen worden aangepakt. Slechts vier leegstaande woningen waren op het einde van 2020 het gevolg van de overgang van de uittredende naar de intredende huurder (= frictieleegstand).
84
Gezinstype
Ondertussen is het aantal alleenstaande huurders stilletjes aan boven de helft van het totale huurdersbestand van Ons Onderdak gestegen. In 2009 was dit aandeel van de huurders nog maar 40 % van het totaal aantal gezinnen. Gezien er verschillende woningen structureel op leegstand worden gehouden voor vervangbouwprojecten of totaalrenovaties, zal met deze blijvende demografische evolutie rekening worden gehouden bij het ontwerp van elk nieuw project.
Alleenstaanden in vergelijking met de kandidaat-huurders (%)
De alleenstaanden vormen zowel bij de huurders (50,51 %) als kandidaat-huurders (60,11 %) de grootste groep. Bij de huurders stijgt deze groep elk jaar. Bij de kandidaat-huurders zien we een relatief sterke daling van het aantal alleenstaanden (- 3,46 % tegenover vorig jaar). Wellicht is een trend ingezet en zullen we het percentage van 2017 (65 %) nooit meer halen. Het gezinstype van de kandidaat-huurder van niet-Europese origine is hiervoor één van de verklaringen.
85
Nationaliteit
De nationaliteiten van onze huurders zijn niet sterk gewijzigd tegenover 2019. Het aantal huurders met de Belgische nationaliteit is met 0,51 % gestegen. Het aantal EU-burgers en niet Belgen is ook heel licht gestegen, nl. met 0,28 %. Het aantal niet EU-burgers daalde met 0,79 %.
Personen ten laste
De vaststelling van vorige jaren dat ongeveer 3/4 geen huisgenoten ten laste heeft, zet zich ook dit jaar voort.
86
Leeftijd
De leeftijdsgroep (= de leeftijd van het gezinshoofd) van 50-plussers neemt 65 % van het totaal in beslag. De groep onder de 30 jaar bedraagt slechts 5 %. In de leeftijdscategorie van 30 tot 50-jarigen hebben we een percentage van ongeveer 29. Dit ligt volledig in dezelfde lijn van voorgaande jaren.
Netto belastbaar inkomen
Iets minder dan 60 % van de huurders heeft een inkomen tussen 10.000 en 20.000 euro, deze groep vormt al jarenlang het grootste aandeel qua inkomen. 3,85 % van de huurders heeft een lager inkomen dan 10.000 euro. 1/5 van de huurders heeft een inkomen tussen 20.000 en 30.000 euro en 16,7 % heeft een inkomen boven de 30.000 euro.
87
Reëel betaalde huurprijzen (= inclusief vaste kosten)
De huurprijs wordt bepaald door het inkomen (NBI), de gezinsgrootte (gezinskorting) en de marktwaarde van de woning (patrimoniumkorting). De maandelijks te betalen huurprijs is de som van de reële huurprijs plus de vaste huurlast. De gemiddelde huurprijs in 2020 bedraagt 331,26 euro voor een woning en 267,80 euro voor een appartement. Met de huurlasten komt dit op respectievelijk 346,80 euro en 309,21 euro te betalen huurprijs. Met betrekking tot 240 energiezuinige woningen wordt een energiecorrectie toegepast tussen de 1,19 euro en de 33,12 euro. De huurprijzen zijn meer gestegen in vergelijking met vorige jaren. De gemiddelde huurprijs voor onze woningen en appartementen in 2019 was 287,32 euro, dit is een stijging van 22,58 euro. Deze is te verklaren door de nieuwe methode van huurprijsberekening die vanaf 2020 werd toegepast, met name de huurschatter die de marktwaardes bepaalt. 42,8 % van alle huurders betaalt een reële maandelijkse huurprijs tussen 175 en 250 euro. 14 % van alle huurders betaalt een reële maandelijkse huur van meer dan 500 euro. 8,39 % betaalt de maximale huur (= marktwaarde) en 22,80 % betaalt omwille van het zeer lage inkomen de minimum huur.
88
Vergelijking maandelijks te betalen huur met aangrenzende sociale huisvestingsmaatschappijen Woningen
Wanneer we de te betalen huur vergelijken met een aantal andere West-Vlaamse huisvestings maatschappijen, dan zien we dat bij drie van de vijf maatschappijen deze een stuk lager liggen dan de andere. De twee maatschappijen die de hoogste gemiddelde te betalen huur hebben situeren zich beiden dicht bij de kust, alwaar de vastgoedprijzen beduidend hoger liggen en dus ook de marktwaarden. De nieuwe methode van huurprijsberekening die vanaf 1 januari 2020 werd toegepast, met name de huurschatter die de marktwaardes bepaalt, verklaart voor Ons Onderdak de stijging (gemiddeld 12 euro) van de huurprijzen van woningen in vergelijking met vorige jaren. Bij IJzer en zee is er echter een daling met 4 euro, bij De Mandel is de stijging slechts 6 euro. De stijging bij IZI-Wonen is 9 euro en bij Woonwel zien we de grootste stijging met 22 euro.
89
Appartementen
De huurprijzen voor onze appartementen is gemiddeld met 28 euro gedaald. Bij IJzer en zee zien we een forse daling (77 euro), bij De Mandel een stijging van 19 euro en bij Woonwel daalt te betalen huur voor appartementen gemiddeld met 3 euro. Hiervoor zijn de verklaringen minder eenduidig. Wellicht ligt de methodiek van schatten hier ten grondslag aan. In het jaarverslag 2019 werd een uitvoerig artikel gewijd aan de huurprijsberekening bij wijze van de huurschatter.
Vergelijking huurlast met aangrenzende sociale huisvestingsmaatschappijen Woningen
De gemiddelde huurlast voor een woning bij Ons Onderdak bedraagt 15,54 euro. Twee maatschappijen hebben slechts een huurlast van 9 euro voor woningen. Wellicht is bij de andere drie met de iets hogere huurlast voor woningen, de kostprijs van de inzet van een onderhoudsdienst inbegrepen. Bij Ons Onderdak wordt dit verzorgd door de firma Six uit Izegem.
90
Appartementen
Daar waar de gemiddelde huurlast voor een woning bij Ons Onderdak 15,54 euro is, bedraagt deze voor een appartement 41,41 euro. Het grote verschil tussen een woning en een appartement is te verklaren doordat de huurders van een woning enkel huurlasten betalen voor de zogenaamde “afstand van verhaal” die bovendien is uitgebreid ten voordele van de huurder (huurdersaansprakelijkheid en brandverzekering) binnen onze verzekeringspolis en het onderhoud van de centrale verwarming, elektriciteit en sanitair (onderhoudscontract met firma Six uit Izegem). Voor huuders van een appartement kunnen hierbij nog het groenonderhoud, de schoonmaak van gemene delen, elektriciteit en het onderhoud van de liften,… komen. Ons Onderdak heeft t.o.v. de collega-maatschappijen de laagste gemiddelde huurlast bij de appartementen.
91
4.2 Het profiel van de kandidaat-huurders van een sociale woning Onder dit hoofdstuk staan enkele grafieken afgedrukt die een statistisch beeld geven van de 950 (!) kandidaat-huurders op datum van 31/12/2020. Op het einde van 2020 hebben we 950 kandidaat-huurders, dit zijn er 165 meer dan in 2019. De reden dat er 165 meer kandidaat-huurders zijn in vergelijking met vorig jaar is omwille van het feit dat inschrijven op onze wachtlijst iets minder omslachtig was dan andere jaren. Door de Corona-maatregelen die maandenlang aanhielden kon er geen fysiek gesprek in ons kantoor doorgaan. Kandidaten moesten zich niet verplaatsen tot bij ons kantoor in Ter Waarde te Ieper, want ze kregen na een telefoontje of mail een inschrijvingsbundel met de nodige uitleg toegestuurd. Tevens kregen we van andere sociale huisvestingsmaatschappijen heel wat inschrijvingen doorgestuurd. Kandidaten kunnen namelijk sinds halfweg 2020 aangeven bij elke inschrijving voor een sociale woning om ook bij andere maatschappijen ingeschreven te worden. Er moet hierbij wel gezegd worden dat de inschrijving op zich wel vlotter ging omwille van de digitale kanalen, maar dat het echte verhaal en de sociale context van de kandidaat hiermee grotendeels verloren gaat en niet tot bij onze sociale dienst komt, wat eigenlijk in vele situaties soms noodzakelijk is voor een optimale woonbegeleiding. Met andere woorden Ons Onderdak bepleit een sterke “intake”. Optimale afstemming van de woningvraag van een gezin en ons aanbod is een noodzaak! Samenspraak tussen inschrijvende instanties evenzeer.
Gezinsgrootte
De alleenstaanden blijven nog steeds de grootste groep (60 %). Net zoals bij de huurders nam deze groep sinds 2000 geleidelijk aan toe. Vanaf 2017 stellen we een stagnatie vast. Dit jaar zet zich kennelijk een lichte daling in.
92
Nationaliteit
Het aantal niet EU-burgers daalt dit jaar opnieuw, ditmaal met iets meer dan 4 % ten opzichte van 2019. Deze relatief sterke daling zou kunnen worden verklaard door de verminderde migratiebeweging omwille van de Corona-crisis. Het aantal kandidaat-huurders met een Belgische nationaliteit stijgt dan weer met een grote 4 %. Het aandeel EU-burgers/niet-Belgen blijft ongeveer hetzelfde in vergelijking met vorig jaar.
Personen ten laste
Bijna 23 % van de kandidaat-huurders heeft twee of meer personen ten laste. Bij de huurders is dit nog lager, namelijk 15,48 %.
93
Leeftijd
Het aantal kandidaat-huurders jonger dan 31 jaar blijft jaarlijks lichtjes stijgen, dit jaar met + 2,11 %. De oudste leeftijdsgroep (> 61 jaar) is ongeveer even groot (23,89 %) als de jongste groep (26,95 %). De aantallen per leeftijdsgroep nemen proportioneel wel ongeveer dezelfde lijn aan zoals vorig jaar.
Netto belastbaar inkomen
Ongeveer 33 % van de kandidaat-huurders hebben een inkomen lager dan 10.000 euro, dit is een stijging van 4,5 % ten opzichte van vorig jaar! De grootste groep kandidaat-huurders (= 47,16 %) hebben een netto belastbaar inkomen tussen 10.000 en 20.000 euro.
94
Netto belastbaar inkomen in vergelijking met de huurders (%)
Zowel bij huurders (= 57,88 %) als kandidaat-huurders (= 47,16 %) hebben de meesten een gezinsinkomen tussen 10.000 en 20.000 euro. Het grootste verschil ligt bij de lagere inkomens, onder de 10.000 euro, daar hebben de kandidaat-huurders een aandeel van 33,16 % (een stijging van 4,5 % (!) ten opzichte van 2019) en de huurders “slechts” een aandeel van 3,85 %. Het verschil tussen huurders en kandidaat-huurders bedraagt 29,31 %. Deze vaststelling staaft de uitspraak, net zoals vorige jaren waar dezelfde vaststelling werd gedaan, dat meer sociale woningen nodig zijn, zodat de kansarmere gezinnen (iets) meer financiële ademruimte krijgen en dat daardoor het kansarme-risico afneemt. Een verklaringsgrond voor deze vaststelling kan het gegeven zijn dat een aanzienlijk aandeel van de kandidaten van niet-Belgische origine de eerste jaren na hun aankomst geen inkomen hebben.
95
4.3 Het profiel van de kopers van een sociale koopwoning In 2020 werden er negenentwintig woningen opgeleverd voor verkoop. Er werden negentien eenzijdige beloftes tot aankoop getekend met betrekking tot de verkoop van onze nieuwbouwwoningen, namelijk voor drie appartementen en acht woningen in Poperinge, voor vier woningen in Wijtschate en tevens voor vier in Geluwe. De afdeling Vastgoedtransacties van het Vlaamse gewest komt tussen voor de opmaak en het verlijden van de notariële akten. Begin 2021 verkochten we nogmaals vier woningen in Geluwe en twee appartementen in Poperinge. Volgende grafieken geven een beeld van het profiel van onze kopers in 2020.
Gezinsgrootte
We hadden 19 kopers in 2020, waarvan 11 alleenstaanden en 8 koppels.
Gemiddelde leeftijd
De gemiddelde leeftijd bij de alleenstaande kopers is met ongeveer 5 jaar gestegen ten opzichte van 2019. Dit jaar is het verschil in leeftijd tussen alleenstaanden en koppels nog groter, gemiddeld zijn de alleenstaanden 7 jaar ouder dan de koppels.
96
Gemiddeld belastbaar inkomen
Het verschil tussen alleenstaanden en koppels bij de kopers qua netto belastbaar inkomen is ongeveer 10.000 euro. Het gemiddelde netto belastbaar inkomen van de alleenstaanden is ten opzichte van vorig jaar gestegen met ongeveer 4.600 euro. Bij de koppels is er een daling ten opzichte van 2019 met ongeveer 4.100 euro.
97
4.4 Het profiel van de kandidaat-kopers van een sociale koopwoning Volgende grafieken geven een beeld van het profiel van onze kandidaat-kopers in 2020. Op het einde van het jaar waren er 98 geïnteresseerden ingeschreven op onze verschillende kandidatenlijsten.
Gezinstype
Op het einde van het jaar hadden we 98 kandidaat-kopers, dit zijn er 14 minder dan in 2019. Ongeveer de helft van deze kandidaten zijn alleenstaanden met of zonder kinderen. Deze trend (50/50) zien we al sinds enkele jaren. De verdeling van gezinnen met (50) en zonder kinderen (48) volgt ook terug dezelfde 50-50-trend.
Gemiddelde leeftijd
De alleenstaanden zijn gemiddeld een viertal jaar jonger dan de koppels.
98
Jaren op de lijst ingeschreven
Zeventig van onze kandidaat-kopers (71 %) staan minder dan 3 jaar op onze wachtlijst. Eens een kandidaat-koper meer dan drie jaar is ingeschreven, neemt de kans toe dat hij afhaakt en dus niet ingaat op een aanbod. Het is daarom van groot belang voldoende - en op maat - publiciteit te blijven maken voor onze projecten, zodat de kandidatenlijst op niveau blijft. Deze commerciële benadering toont aan dat een gespreid en gevarieerd aanbod van sociale koopwoningen succesvol is.
Kandidaten op de wachtlijst
Kandidaat-kopers kunnen zich op verschillende wachtlijsten inschrijven, waardoor het totaal ingeschreven kandidaten op alle lijsten op 134 komt. We zien ook hier, net als vorige jaren, dat de meeste interesse uitgaat naar woningen in het stedelijke gebied van Ieper en Poperinge, alwaar het grootste koopaanbod zich situeert. De vuistregel dat aanbod vraag opwekt, is wellicht valabel.
99
ONZE WER KING
102 Eindresultaat visitatie 109 De werking van de sociale dienst 120 De beschikbare grondreserves 125 De klachtenbehandeling 127 De vennoten 130 De raad van bestuur, het directiecomité en de statutaire benoemingen 134 De medewerkers
100
101
Eindresultaat visitatie Ben je een (kandidaat) huurder of koper,
een openbaar bestuur, een vennoot, … elke burger of instantie is gebaat met een goed functionerende sociale dienstverlening.
Corona-tijden hebben dit nog maar eens
extra in de verf gezet. Ook onze sector wil
en moet professioneel werken. De missie van sociaal verhuren, verkopen en verstrekken van sociale leningen mag en moet dan ook
regelmatig kritisch én onafhankelijk worden geëvalueerd.
Met de prestatiebeoordeling van sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM) wil de Vlaamse overheid doorgedreven evalueren en transparantie creëren. Op deze manier blijft het draagvlak voor ‘volkshuisvesting’ bestaan en zijn de essentiële drijfveren van de sector onderbouwd: sociale huisvesting lost armoede op en vermindert het risico op sociale uitsluiting. Daar gaan we voor, ook hier in het werkingsgebied van Ons Onderdak, met name het Zuiden van de Westhoek. Om bij de prestatiebeoordeling een zo objectief mogelijk beeld te krijgen van de werking van een SHM ontwikkelde de Vlaamse Regering drie instrumenten: het draaiboek voor de prestatiebeoordeling van SHM’s (versie 04/05/2017), de visitatieraad en de prestatiedatabank. Bij een visitatie worden zoveel mogelijk objectieve en geijkte gegevens gebruikt die onderling vergelijkbaar zijn tussen de SHM’s. De methode biedt ook ruimte voor interpretatie van de gegevens in functie van de historische achtergrond en de lokale context van een SHM.
Objectieve gegevens maken een onderlinge vergelijking tussen SHM’s mogelijk. Om prestaties te beoordelen, maakt de visitatiecommissie gebruik van data over een periode van minstens vijf jaar (2014-2018) voorafgaand aan het moment waarop de visitatie plaats vindt. Indien ze dit nodig acht, kan de visitatiecommissie ook gebruikmaken van recent datamateriaal (2019) waarvoor nog geen onderlinge positionering tussen SHM’s beschikbaar is. Copyright VMSW
102
De visitatie bij Ons Onderdak vond plaats op 16 en 17 januari 2020. De voorbereiding, die heel wat inzet van het personeel vergde, gebeurde in november en december 2019. De drie visitatoren, Wouter Coucke (voorzitter), Tom Raes (voorzitter visitatieraad) en Brecht Vandekerckhove beschikken samen over de
Doel van de prestatiebeoordeling • de SHM’s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren;
• de minister alle relevante informatie
volgende deskundigheid: 1) kennis van sociale aspecten en welzijnsaspecten van wonen, namelijk leefbaarheid, woonzekerheid, integratie en gelijke kansen van bewoners; 2) kennis van financiën, bedrijfskunde en bestuurskunde en ervaring in het bedrijfsleven; 3) kennis van de organisatie en financiering van de sociale huisvesting en 4) kennis van de verkoop en verhuring van onroerende goederen en ervaring met de ontwikkeling van woonprojecten. Het visitatierapport werd toegelicht aan de raad van bestuur van onze vennootschap op 20 mei 2020. Het rapport is te consulteren op www. wonenvlaanderen.be/visitatie-rapporten. Het eerste visatierapport kan er ook gedownload worden.
te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling;
• transparante en eenduidige
informatie te verschaffen over de werking van alle SHM’s voor de geïnteresseerde burgers;
De goede beoordeling is het resultaat van hard en nauwgezet werk.
• de minister toe te laten de
prestaties van de SHM’s te meten en te volgen.
Beoordeling van 6 prestatievelden aan de hand van strategische en operationele doestellingen 1. de beschikbaarheid van woningen 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving 3. de betaalbaarheid 4. het sociaal beleid 5. de financiële leefbaarheid 6. de klantgerichtheid
De resultaten van de tweede visitatie van onze SHM zijn gekend … en we mogen (opnieuw) terugblikken op een gunstige beoordeling. We zijn trots op het resultaat. Het verbeterpunt ‘bewonersparticipatie’ is weggewerkt en voor twee aspecten (de kostprijsbeheersing van onze koopen huurwoningen en woonzekerheid) oordeelt de visitatiecommissie dat Ons Onderdak duidelijk veel beter preseert dan de minimale vereisten. De goede beoordeling is het resultaat van hard en nauwgezet werk. Met visie en onze missie voor ogen is blijvende inzet geleverd door alle collega’s op de werkvloer, de raad van bestuur en leden van het directiecomité. Ook de lokale en bovenlokale besturen en administraties hebben hun steentje bijgedragen. Ons Onderdak wenst iedereen hiervoor te bedanken. Hierbij geven we wat duiding bij het rapport zoals het door de visitatoren werd samengevat en waarbij alle ‘prestatievelden’ kort worden geduid.
103
Meer dan 90 jaar ervaring in sociale huisvesting Ons Onderdak werd in 1929 opgericht en biedt anno 2018 1.507 sociale huurwoningen aan in de steden Ieper en Poperinge en in de gemeenten Zonnebeke, Houthulst, Heuvelland en Vleteren. De SHM is een gemengde maatschappij die ook instaat voor koop en leningsactiviteiten. Dat doet ze in dezelfde gemeenten als haar huuractiviteiten, maar ook in Wervik en Langemark-Poelkapelle. Op 31/12/2018 had Ons Onderdak 20 medewerkers (of 17 VTE’s) in dienst. Bijna 90 % van de aandelen zijn in handen van openbare besturen waarbij de stad en het OCMW Ieper en in tweede instantie het Vlaams Gewest de grootste aandeelhouder zijn. Particulieren bezitten iets meer dan 5 % van de aandelen en de overige 5 % is verdeeld over een aantal organisaties uit het middenveld. Het werkingsgebied van de maatschappij kenmerkt zich door een zwakkere bevolkingsaangroei. De inwoners zijn gemiddeld iets ouder dan in de rest van Vlaanderen. De regio heeft wel een lagere werkloosheidsgraad, een lager aandeel leefloners en lagere vastgoedprijzen in vergelijking met de rest van Vlaanderen. Het patrimonium van de maatschappij telt vooral woningen (68 %) en in mindere mate appartementen (32 %). Ongeveer 6 op de 10 wooneenheden in het patrimonium van Ons Onderdak beschikt over drie of meer slaapkamers. De samenstelling van de doelgroep (huurders, kopers en ontleners) is vergelijkbaar met de rest van Vlaanderen, maar het aandeel alleenstaande huurders is lager dan de mediaan uit de sector. Bij de vorige visitatie scoorde de maatschappij ‘voor verbetering vatbaar’ bij bewoners participatie. Ons Onderdak leverde voor deze doelstelling bijkomende inspanningen en behaalt ondertussen hierop een ze goede score. De SHM scoort ook goed op 15 andere
104
operationele doelstellingen. Voor kostprijsbewust bouwen en het zich inzetten voor een zo groot mogelijke woonzekerheid vindt de visitatiecommissie dat Ons Onderdak een zeer goede prestatie neerzet.
Ons onderdak heeft het bouw en renovatieproces onder controle Ons Onderdak heeft het bouw- en renovatie proces duide lijk onder controle. Via tal van boordtabellen en fiches houdt de maatschappij de vinger aan de pols. Ook doorheen het bouwproces heeft de maatschappij in elk van de stappen de nodige aandacht voor kostprijsbewust bouwen. Eerder uitzonderlijk is ook het aftoetsen van de bouwkostramingen aan de eigen nacalculaties en het bijhouden van een globale overzichtstabel met de conformiteitspercentages van alle projecten, in elk van de fases van het ontwikkelings- en bouwproces. Bovendien beschikt de maatschappij voor elk project over een aparte inlichtingenfiche, zodat de informatie snel en duidelijk beschikbaar is voor de directie en de raad van bestuur. De visitatiecommissie erkent hierin een goede praktijk.
Een aparte inlichtingsfiche per bouwproject is een voorbeeld van goede praktijk. In de periode 2014-2018 realiseerde Ons Onderdak 93 huurwoningen en daarnaast heeft de maatschappij 126 woningen op de korte termijnplanning, meerjarenplanning of in uitvoering. In de periode 2014-2018 realiseerde Ons Onderdak 90 koopwoningen. Eind 2018 stonden nog 34 koopwoningen aangemeld en 68 koopwoningen op het uitvoeringsprogramma.
In dezelfde periode verkocht Ons Onderdak (slechts) 1 kavel en bemiddelde de SHM in 259 VMSW-leningen. Ons Onderdak houdt bij nieuwe projecten nauwgezet rekening met haar wachtlijsten. De woningkwaliteit van het patrimonium van Ons Onderdak is tijdens de afgelopen visitatieperiode sterk verbeterd. De SHM zette daarvoor in op zowel renovaties als op vervangingsbouw. Naar de toekomst toe zijn een aantal vervangingsbouwprojecten cruciaal om de laatste woningen die niet voldoen aan de ERP2020-normen (ca. 3 %) ook op kwaliteitsniveau te brengen. Ons Onderdak zet ook sterk in op energiezuinig en duurzaam bouwen en renoveren en dit zowel voor huur- als voor koopprojecten.
De maatschappij heeft een sterke visie en een sociale missie Voor de realisatie van haar projecten werkt Ons Onderdak vanuit een visie waarbij ze in de stedelijke kernen een hoger percentage sociale woningen nastreeft dan in de kleinere kernen. De SHM ontwikkelt haar patrimonium in nauw overleg met de gemeenten in haar werkingsgebied en in alle gemeenten lijkt dit te volstaan om het bindend sociaal objectief (BSO) te behalen. Ons Onderdak heeft een sterke visie op de leefbaarheid van wijken in de toekomst. Bij nieuwe projecten en verkavelingen wordt een gemengd publiek/privaat partnerschap aangegaan om tot een goede (sociale) mix van aanbod en typologieën te komen. De SHM doet dit met kwaliteitsvolle architectuur en inbreidingsgerichte en kleinschalige projecten. Vanuit de overtuiging dat woonbehoefte en welzijnsnood samenhangen, zet Ons onderdak ook in op specifiek doelgroepprojecten met welzijnsorganisaties uit de regio. De SHM beschikt over diverse types woningen die aangepast zijn aan de noden van senioren of minder mobiele
bewoners. Ons Onderdak heeft in haar aanbod ook woningen voor daklozen en voor huurders met een specifieke begeleidingsnood. De SHM heeft verder een plan van aanpak voor onder- of overbezetting, maar rolt deze op vandaag niet uit om de zorgvuldige balans in de wachttijden niet te verstoren.
Ons Onderdak kiest voor kwaliteitsvolle architectuur, inbreiding en kleinschaligheid. De maatschappij ziet het als haar opdracht om huurders zo goed mogelijk te begeleiden. Ons Onderdak besteedt bijzondere zorg aan de inschrijving van kandidaten en ziet dit eerder als een intakegesprek. Ze biedt de nodige ondersteuning bij inhuurneming en de eventuele verhuis naar aanleiding van renovatie of onderbezetting. Ons Onderdak sensibiliseert haar huurders rond gezond en milieubewust wonen en hebben oog voor de specifieke ondersteuningsbehoeften. De SHM geeft huurders een goed zicht op de kosten, het onderhoud en de huurprijsberekening. Naar aanleiding van de nieuwe huurprijsbepaling 2020 werden alle huurders geïnformeerd via de huurderskrant en uitgenodigd op een informatiemoment. Wanneer huurders betalingsmoeilijkheden ondervinden, hanteert de maatschappij een aanklampende en tegelijk klantgerichte benadering, met als allerlaatste middel de uithuiszetting. Woonzekerheid bieden is een bewuste beleidsoptie van Ons Onderdak. Wanneer huurders kleine leefbaarheidsproblemen ondervinden, onderneemt de maatschappij gerichte acties en betrekt ze daarbij de bewoners. Hierbij werkt Ons Onderdak nauw samen met allerhande woon- en welzijnsactoren uit de regio.
105
Meer bewonersbetrokkenheid en actieve participatie Bij de vorige visitatie was bewonersbetrokkenheid een aandachtspunt. Ons Onderdak leverde bijkomende inspanningen op dit vlak. Naar aanleiding van een renovatie worden bewoners geïnformeerd. De SHM organiseert huurdersvergaderingen die meer dan een informatief karakter hebben. In de voorbije drie jaar nam Ons Onderdak 26 initiatieven voor huurders. Rond de thema’s energie, huurprijsberekening, samenleven, … werden in verschillenden wijken bewonersvergaderingen georganiseerd. Ons Onderdak bracht ook de gezinnen samen naar aanleiding van een brand in één van haar appartmentsgebouwen. In totaal organiseerden we een vijftal
De participatieconsulent verankert het overlegmodel in de organisatie. bewonersvergaderingen verspreid over 2017 en 2018. Dit werd bijzonder geapprecieerd door de getroffen huurders. Ons Onderdak wil transparant communiceren en in overleg gaan met haar bewoners. Een nieuwe traditie van overleg kreeg de voorbije jaren stilaan ingang. Er werd een participatieconsulent aangetrokken aan om het overlegmodel in de organisatie te verankeren. Woonactoren en lokale beleidsverantwoordelijken bevestigen een actieve participatie van de maatschappij in woonoverleg en andere fora. Deze aanpak wordt sterk gewaardeerd: de inbreng wordt omschreven als actief, maar ook: voorbereid, onderbouwd, vanuit een sterke visie, dynamisch en kritisch tegelijk. De SHM heeft
106
daarbij aandacht voor doelgroepen, analyse van wachtlijsten, nieuwe maatschappelijke ontwikkelingen en ruimtelijke inzichten.
Laagdrempelige communicatie Ons Onderdak beschikt over een mix aan communicatiekanalen die recent uitgebreid werd met de bewonerskrant. Naast algemene informatie worden medewerkers voorgesteld en komen meer praktische tips (huurprijsberekening, selectief verzamelen van afval, …) aan bod. Alle huurders beschikken over diverse folders en een uitgebreide Huurdersmap, met een eigen herwerking van het Ziezo!–boekje. De website van de maatschappij bevat alle essentiële informatie. Daarnaast grijpt de maatschappij tal van communicatiemomenten aan om in dialoog te gaan met haar huurders en kopers. Bewoners, woon- en welzijnsactoren bevestigen de klantvriendelijke benadering van de personeelsleden van Ons Onderdak. Het jaarverslag van Ons Onderdak verrast door zijn aanpak, stijl en inhoud. Het is meer dan een klassiek overzicht van feiten, projecten en centen van het voorbije jaar. Het legt de ziel van de SHM bloot met aandacht voor zowel bakstenen als mensen. Inhoudelijke bijdragen geven duiding bij elk onderdeel van het jaaroverzicht.
De klantvriendelijke benadering van de personeelsleden wordt geapprecieerd. Ervaringsdeskundigen, huurders, kopers en werknemers komen aan het woord. De SHM ging hiervoor een samenwerking aan met een communicatiebureau. Het jaarverslag is als een geïllustreerd kijkboek opgevat en juist daardoor krijgt het de bedoelde aandacht en bereik.
De oederstaaede tabel bevat de opeeevolgeede Prestatdeveldee (PV) ee geeft per Operatdoeele Doelstelldeg (OD) de beoordeldeg. (v.v.v. = voor verbeterdeg vatbaar, e.v.t = edet vae toepassdeg) beoordeldeg De SHM …
huur
koop
1. BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN OD 1.1.
… realdseert edeuwe socdale huurwoedegee
goed
e.v.t.
OD 1.2.
… bdedt vormee vae socdale edgeedomsverwervdeg aae
e.v.t.
goed
OD 1.4.
… verwerft groedee ee paedee om socdale wooeprojectee te realdseree
goed
goed
OD .1.5
… stemt haar aaebod af op de eodee vae verschdlleede groepee
goed
goed
goed
e.v.t.
zeer goed
Zeer goed
goed
N.v.t.
goed
e.v.t.
zeer goed
e.v.t.
2. KWALITEIT VAN DE WONINGEN EN DE WOONOMGEVING OD 2.1.
… staat de voor het oederhoud, herstel, reeovatde, verbeterdeg, aaepassdeg of vervaegdeg vae het socdaal woedegpatrdmoedum waar eoddg
3. BETAALBAARHEID OD 3.1.
… bouwt prdjsbewust
OD 3.2
… verhuurt prdjsbewust
4. SOCIAAL BELEID OD 4.1.
… bdedt hudsvestdegsoedersteuedeg aae bewoeers
OD 4.2.
… zet zdch de voor eee zo goed mogeldjke wooezekerhedd
OD 4.3.
… voorkomt leefbaarheddsproblemee ee pakt ze aae
goed
e.v.t.
OD 4.4.
… betrekt bewoeersgroepee bdj socdale huurprojectee ee bdj wdjkbeheer
goed
e.v.t.
5. FINANCIËLLE LEEFBAARHEI OD 5.1.
… ds fdeaecdeel leefbaar.
goed
goed
OD 5.2.
… beheerst haar kostee goed
goed
goed
OD 5.3.
… voorkomt ee bestrdjdt huurdersachterstal, socdale fraude ee domdcdldefraude
goed
e.v.t.
OD 5.4.
… heeft ee gebrudkt eee goed fdeaecdeel plae
goed
goed
6. KLANTGERICHTHEID OD 6.1.
… deformeert burgers seel ee duddeldjk
goed
goed
OD 6.2.
… deformeert beleddsdestaetdes ee aedere belaeghebbeede orgaedsatdes seel ee duddeldjk
goed
goed
OD 6.3.
… meet de tevredeehedd vae klaetee
goed
goed
(T Tabel 1 overzdcht vae de beoordeldegee - huuractdvdtedtee)
_________________________________________________________________________ VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING ONS ONDERDAK (3200)
PAGINA 10 VAN 63
107
De visitatiecommissie weerhoudt het jaarverslag van Ons Onderdak als een goede praktijk.
Een solide financiele basis De financiële leefbaarheid van Ons Onderdak is goed. De FiGI steeg van 46,5 in 2014 naar 50 in 2018. De maatschappij beschikt over een voldoende grote financiële buffer en heeft ook voldoende omzetbare grondvoorraad. De financiële planning van de VMSW toont dat de vrije cashflow en de investeringscashflow in de toekomst negatief zullen evolueren door de investeringen in eigen middelen en het wegvallen van de inkomsten uit de koopactiviteiten. Op basis van een weloverwogen analyse heeft de maatschappij een aantal woningen aangeduid
pport Visitatiera dak (3200) r e d n O s n O Ieper
rekken op Visitatiegesp nuari 2020 16 en 17 ja
108
die ze in de toekomst zal verkopen om het verlies aan middelen gedeeltelijk te compenseren. De voornoemde financiële planning houdt slechts gedeeltelijk rekening met de renovatieplanning van de maatschappij op langere termijn, en dat vindt de visitatiecommissie een belangrijk aandachtspunt. De maatschappij heeft niettemin een goed zicht op haar financiële situatie op korte termijn. Elke zes maanden wordt een tussentijds resultaat bepaald door het hoofd van de financiële dienst en op basis van deze resultaten wordt er ook elke zes maanden gerapporteerd aan de raad van bestuur. Daarbij is er o.a. aandacht voor huurdersachterstallen, werkingskosten en leegstand. De financiële planning wordt eveneens gebruikt om de financiering voor de koopsector vast te leggen.
De wil om de werking te verbeteren Ons Onderdak peilt op een objectieve en systematische manier naar de tevredenheid van de klanten, vertaalt de resultaten van die peilingen in concrete verbeteracties en voert die uit. Uit die peilingen en uit de gesprekken die de visitatiecommissie had met enkele huurders blijkt dat de tevredenheid bij de huurders groot is. Toch noteerde de raad van bestuur een aantal werkpunten, met name het verhogen van de responsegraad van de enquête bij de huurders ouder dan 70 jaar, het verbeteren van de communicatie bij herstellingswerken uitgevoerd door externe firma’s en de beperkte openingsuren van de maatschappij. Algemeen vindt de visitatiecommissie dat Ons Onderdak en haar medewerkers voldoende inspanningen leveren om vanuit een sterke visie en betrokkenheid een goede woning, dienstverlening en begeleiding aan te bieden aan de sociale huurders, kopers en ontleners.
5.1. De werking van de sociale dienst Zoals de regelgeving voorschrijft, staat de sociale dienst minstens garant voor de uitvoering van de basisbegeleidingstaken binnen de sociale huisvestingsmaatschappij. Deze kerntaken hebben betrekking op het laagdrempelig en klantvriendelijk onthalen en informeren van kandidaat-huurders en huurders, het ondersteunen van huurders bij het nakomen van hun huurdersverplichtingen, het organiseren van huurdersvergaderingen en het ondersteunen van bewonersinitiatieven. Drie medewerkers (2,5 VTE) van de sociale dienst besteden bijzondere aandacht aan de individuele begeleiding en ondersteuning van de (kandidaat-)huurders bij de inschrijving en toeleiding tot een sociale huurwoning. Gedurende de huurperiode kunnen onze huurders steeds bij hen terecht met allerlei vragen (leefbaarheid, onderhoud van de woning, betalingsmoeilijkheden, technische raad, …). Onze huurders zijn globaal genomen kansarmer. Hun vaardigheden naar onderhoud en communicatie evolueren naar ons aanvoelen niet gunstig. De maatschappelijk werkers besteden aan deze trends bijzondere aandacht. Zij doen zo nodig - nog meer dan vroeger - een beroep op een extern hulpnetwerk. Dit zijn diensten als OCMW, CAW, gezinshulp, poetsdienst, klusjesdienst,… In het kader van leefbaarheid zijn er helaas ook vaker contacten met politiediensten.
Inschrijvingen op de kandidatenlijst Sinds begin 2018 worden zowel de inschrijvingen als toewijzingen van de 55 sociale huurwoningen van het Lokaal Bestuur van Ieper (vroegere OCMW Ieper) uitgevoerd door het personeel van Ons Onderdak. In het voorjaar van 2019 kwam daar ook de OCMW vereniging Wieltjesgracht bij, met name de 24 aanleunwoningen van “Residentie Goudinegracht”. In 2020 waren er 322 nieuwe inschrijvingen van kandidaat-huurders. Dit is een forse stijging tegenover vorige jaren. De afgelopen zeven jaar schommelden het aantal inschrijvingen tussen 220 en 255. In 2013 hadden we 224 inschrijvingen, zowel in 2014 en 2015 waren er 238 inschrijvingen, in 2016 had de sociale dienst er 227, in 2017 waren er 231, in 2018 waren er 242 en vorig jaar klopten we af op 254 inschrijvingen. Het duidelijk toegenomen aantal inschrijvingen heeft meerdere oorzaken: • Het telefonisch inschrijven bij Ons Onderdak tijdens corona werkte drempelverlagend. • Sinds februari 2020 wordt gedecentraliseerd ingeschreven door Habito en Woondienst Zonnebeke. Er gebeurden 62 inschrijvingen via Habito en 17 via Woondienst Zonnebeke. • Er werden in 2020 168 dossiers (!) doorgestuurd door hetzij SHM De Mandel, De Leie, sociaal verhuurkantoor Roeselare en Woonsleutel. Van de 168 doorverwezen kandidaten leidden uiteindelijk slechts 27 dossiers effectief tot inschrijving. Daaruit blijkt dat de arbeidsintensieve opvolging van deze doorverwijzingen niet efficiënt zijn.
109
De toewijzing van een sociale woning Door het directiecomité zijn er in 2020 in totaal 115 toewijzingen van een huurwoning gebeurd. Hiervan waren er 61 gewone toewijzingen (= 53 %) en 54 betroffen een eerste verhuring van een nieuwbouwproject of renovatie. Twaalf nieuwe appartementen in de Aurorastraat in de ecologische wijk De Vloei te Ieper werden in december toegewezen. Deze 12 appartementen zullen begin 2021 voor het eerst worden bewoond. Er werden 17 woningen opnieuw toegewezen na een grondige renovatie en 1 woning werd toegewezen na een kortere renovatie. Er werden 11 woningen niet meer toegewezen aan nieuwe kandidaat-huurders: 3 woningen omwille van leegstand in afwachting van vervangbouw, 2 omwille van een geplande grote renovatie, 1 woning zal worden verkocht en 5 woningen zullen een beperkte renovatie ondergaan. Met toepassing van het lokaal toewijzingsreglement, gebeurden er 4 toewijzingen bij de doelgroep “daklozen” en was er 1 toewijzing voor de doelgroep “begeleid zelfstandig wonen.” Er waren interne mutaties, waaronder 6 die vielen onder de categorie “overbewoning” zoals omschreven in de Vlaamse Codex Wonen. In 2020 werden voorts 4 positieve afwijkingen toegestaan: 1 iemand kreeg versneld een woning toegewezen omwille van een brand (art. 19, 1e lid, 6° KSH) en 3 anderen omwille van bijzondere omstandigheden van sociale aard (art. 24 § 1 KSH). Er was ook 1 negatieve afwijking. Dit ging over een ex-huurder met hoge schuld die tevens ernstige leefbaarheidsproblemen veroorzaakte in een vroegere huurperiode. Er was 1 toewijzing met voorrang voor een kandidaat-huurder uit de Jeugdzorg - Contextbegeleiding Autonoom Wonen. Er werden 5 woningen van het patrimonium van het Lokale Bestuur van Ieper toegewezen en er werd 1 woning van Residentie Goudinegracht toegewezen. Tot slot werden 2 kleine woningen in Rustenhove te Ieper, in afwachting van een vervangbouwproject, ter beschikking gesteld aan het project “Back on Track” onder auspiciën van vzw Oranjehuis uit Heule.
Opzeg en ontbinding van het huurcontract In 2020 ontving Ons Onderdak 62 opzeggen van de huurder. Hiervan: • 19 omwille van opname rusthuis of serviceflat • 4 omwille van aankoop woning • 21 omwille van het huren van een private woning • 17 omwille van ongekende reden • 1 opzeg van het OCMW Poperinge. Dit betrof een woonst die buiten sociaal stelsel aan hen verhuurd werd. Deze woonst wordt nu terug binnen het reguliere sociaal huurstelsel verhuurd.
110
Daarnaast gaf Ons Onderdak zelf 6 keer opzeg aan huurders. Zie hierover meer onder “een overzicht van de juridische dossiers”. Binnen de sector valt het op dat er weinig opzeggen worden gegeven door onze vennootschap, wat mogelijk wijst op een vrij hoge opvolging van de huurders in problematische situaties. Naast opzeg door de huurder of Ons Onderdak, kan een huurcontract ook ontbonden worden. Een ontbinding kan door de vrederechter uitgesproken worden nadat Ons Onderdak een gerechtelijke procedure startte. In 2020 vond zo 1 ontbinding plaats. Ook kan het huurcontract in bepaalde wettelijke gevallen van rechtswege ontbonden worden. Dit betekent dat het huurcontract automatisch ontbonden door een bepaalde gebeurtenis die zich voordoet (bv. overlijden, interne mutatie …). Elk jaar dient Ons Onderdak voor een indicator in het prestatierapport haar cijfers over de ontbindingen van rechtswege in te vullen. De indicator hoort bij de operationele doelstelling “4.2 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid”. In onderstaande tabel staat een overzicht van de ontbindingen van rechtswege door Ons Onderdak in 2020: Ontbinding van rechtswege (artikel 6.35 Vlaamse Codex Wonen) 1° Laatste huurder overlijdt
2° Huurder betrekt woning niet langer als hoofdverblijfplaats (geen opzeg) en er blijft nog een huurder over
3° Gezin muteert intern
Aantal
A) Bij de ontbinding blijven er bewoners over en wordt er een bezettingsovereenkomst opgemaakt
2
B) Bij de ontbinding blijven er geen bewoners over
15
Ontbinding van rechtswege ten opzichte van de huurder die de woning niet langer als hoofdverblijfplaats gebruikt en geen opzeg heeft gegeven wegens schrapping uit het bevolkingsregister of vreemdelingenregister
0
Ontbinding van rechtswege ten opzichte van de huurder die de woning niet langer als hoofdverblijfplaats gebruikt en geen opzeg heeft gegeven wegens andere reden dan schrapping uit het bevolkingsregister of vreemdelingenregister
2
De laatste huurder, samen met zijn gezinsleden, verhuist naar een andere sociale huurwoning van dezelfde verhuurder en sluit voor die woning een nieuwe huurovereenkomst
17
De huisbezoeken door de sociale dienst
Een kerntaak van de sociale dienst is het begeleiden en ondersteunen van huurders bij het nakomen van hun huurdersverplichtingen. Net als vorige jaren waren het opvolgen van de huurachterstallen, het opvolgen van het onderhoud van de woningen en het bemiddelen bij leefbaarheidsproblemen hierin de hoofdtaken. Ook inwoning, niet-bewoning van woningen en de nodige administratie hierrond moeten worden opgevolgd.
111
Contacten met cliënten tijdens huisbezoeken of via bureelcontacten nemen hierbij veel tijd in beslag. In geval van huurschuld worden huurders in eerste instantie aangeschreven in uitvoering van het debiteurenreglement. Het aanklampend werken gebeurt bij huurachterstal in hoofdzaak per telefoon of via mail. Voor afbetaalplannen of meer uitleg komen huurders vaak langs op het bureel. Indien huurders voor huurschuld op geen andere manier worden bereikt, vindt een huisbezoek plaats. Niemand zal tegenspreken dat het ‘corona-jaar’ 2020 een bijzonder jaar was. Huisbezoeken en bureelcontacten vonden enkel bij hoogdringendheid plaats. In het belang van ieders gezondheid werden de sanitaire richtlijnen van de overheid nauwgezet gevolgd. Deze precaire situatie had zijn weerslag op het opvolgen en aanklampend werken naar huurders toe. Face-to-face contacten leveren vaak een beter resultaat. Het spreekt voor zich dat ook het onderhoud van de woningen enkel ter plaatse kan worden geëvalueerd in samenwerking met huurders. Woord, wederwoord, verwachtingen en afspraken worden met het oog op het meeste succes best fysiek gemaakt. In 2020 vonden 364 face-to-face contacten plaats waaronder 124 huisbezoeken en 240 contacten op het bureel. Een pak minder dan de vorige jaren. Er werd samengewerkt met 222 gezinnen. Het aantal telefonische en digitale meldingen kende dan weer een omgekeerde trend. De sociale dienst ontving 423 oproepen rond overlast, onbehagen of problemen over huurders, meestal door buren. Dit kon opnieuw zijn tijdens een huisbezoek of bureelcontact, via telefoon of brief, per mail, enz. Van de 423 meldingen kwamen er: • 378 meldingen van huurders • 16 meldingen van niet-huurders (eigenaars uit de buurt) • 20 meldingen van diensten (begeleidende diensten, wijkagent, huisbewaarder,…) • 9 meldingen anoniem binnen
Bij een 9-tal probleemsituaties op wijk- of gebouwniveau liep het aantal meldingen op van 10 tot wel 28 (!). Onderlinge spanningen en leefbaarheidsproblemen lagen aan de basis. Vaak kenmerkten deze een onderliggende problematiek, i.c. drugs -of psychische problematiek. Voor individuele psychische problematieken werd passende begeleiding voorgesteld, evenwel niet steeds met het beoogde resultaat. Onder meer de motivatie van desbetreffende huurders speelde hierin mee. Het doen terugkeren van de rust noopte bij 4 huurders, die zich schuldig maakten aan rustverstoring en waarrond meldingen gebeurden, in 2020 of 2021 tot een opzeg of dreiging tot opzeg. Voor twee andere bewoners kwam er in 2021 een verhuis, bij één huurder werd in 2021 preventieve woonbegeleiding opgestart.
112
De problemen bij huisbezoeken en bureelcontacten • Tijdens elk huisbezoek wordt geprobeerd het onderhoud van de woning na te gaan, ook bij een andere reden dan waarvoor het huisbezoek diende. In 138 woningen werd het onderhoud geëvalueerd. Daarvan: • waren 83 woningen goed of voldoende onderhouden • was er in 32 woningen verdere opvolging nodig • was in 15 woningen het onderhoud ondermaats • werden 8 gezinnen, specifiek voor het evalueren van het onderhoud, niet bereikt • Huurachterstal bij 24 gezinnen: • met 22 gezinnen werden tijdens een huisbezoek of bureelbezoek betaalafspraken gemaakt • 2 gezinnen werden bij een huisbezoek niet bereikt • Inwoning bij 39 gezinnen: • 26 gezinnen stelden zich in regel, ofwel spontaan (15) of na een actieve interventie door Ons Onderdak (11) • in 4 gezinnen kon de inwoning niet of slechts tijdelijk worden toegestaan en werden er afspraken gemaakt rond vertrek (waarvan 2 dossiers overbewoning - verder opgevolgd in 2021) • in 9 gezinnen kon geen inwoning worden vastgesteld of ontkende de huurder • Daarnaast werd er in 5 dossiers rond inwoning gewerkt zonder dat er een huisbezoek of bureelcontact plaatsvond. Daarvan • stelden 2 gezinnen zich spontaan in regel • stelden 3 gezinnen zich in regel na een actieve interventie door Ons Onderdak • Vermoeden van niet-bewoning bij 5 gezinnen: • in 3 dossiers werd de niet-bewoning geobjectiveerd. Betreffende huurders gaven zelf opzeg en verlieten in 2020 of 2021 de woning. • in 2 dossiers was er geen sprake van niet-bewoning of kon de niet-bewoning niet worden geobjectiveerd • In 91 gezinnen had het huisbezoek tot doel ook andere zaken te bespreken (bv. mutatievraag, administratieve zaken,…). Daarvan werden 86 gezinnen bereikt, 5 gezinnen werden niet bereikt. • Beluisteren van één of meerdere meldingen van overlast of onbehagen: 38 gezinnen • 36 gezinnen werden bereikt • 2 gezinnen werden niet bereikt • Objectiveren of doorspreken van meldingen van overlast of onbehagen: 34 gezinnen • 32 gezinnen werden bereikt • 2 gezinnen werd niet bereikt via huisbezoek
113
Bewonersparticipatie: eventjes terugschakelen In het vorige jaarverslag werd bewonersparticipatie een ‘werk van lange adem’ genoemd. Een bijna visionaire titel, terugkijkend op het voorbije coronajaar. Plots schakelden we van het ‘vroegere normaal’ naar ‘code oranje’ en uiteindelijk ‘code rood’ met tussendoor eventjes het ‘nieuwe normaal’. Kernboodschap: hou afstand en blijf in je bubbel. Verwachtingen die contraproductief zijn om met elkaar in dialoog te kunnen gaan. Elkaar ontmoeten om zich te kunnen buigen over het gemeenschappelijke belang -het wonen- kon of mocht niet meer. Het participatieve werken moest eventjes terugschakelen. In het voorjaar van 2020, tijdens de eerste lockdown, werd - de nieuw aangeworven opbouwwerker Yara het telefonisch aanpreekpunt voor huurders die nood hadden aan een praatje. Zelf belde ze alle 80-plussers op, een gebaar dat sterk geapprecieerd werd. In die periode verzorgde ze ook twee edities van ‘Ons Krantje’. Eén ervan werd volledig gewijd aan de corona-epidemie en de gevolgen ervan voor bewoners. Informatie, tips en sanitaire raadgevingen werden er in opgenomen. In juni verliet Yara Bogaert Ons Onderdak voor een nieuwe uitdaging. In september werd ze vervangen door Jan Vermeulen.
Een gemis aan bewonersvergaderingen Vanaf de eerste lockdown tot nu konden er - gelet op de terecht strenge maatregelen vanwege de overheid - geen bewonersvergaderingen meer georganiseerd worden. Jammer, want het overleg tussen huurders of rond bepaalde thema’s verloopt hierdoor veel trager, afstandelijker en vooral minder efficiënt en effectief. Dit - dikwijls zeer dynamisch - groepsoverleg werd vervangen door een ketting van aparte contacten tussen de individuele huurders en de participatieconsulent. Jan verzamelt de voorstellen en bemerkingen en koppelt die terug, via brief, mail of tijdens een telefoongesprek. Op die manier kan er ook wel tot resultaten gekomen worden, maar dikwijls overheerst het gevoel dat niet alles uitgesproken werd, dat er maar een tijdelijk compromis gevonden werd of zelfs helemaal geen. Veel zaken zijn nog niet uit- en afgesproken: het is wachten op het moment dat er weer samengekomen kan worden tijdens een ‘echte’ vergadering (met een pot koffie). Deze resultaten tonen vooral de sterkte en de impact aan van een bewonersoverleg. Doordat de bewonersvergaderingen niet konden doorgaan, kon/moest er meer ingezet worden op bemiddeling tussen huurders onderling. Het viel ook op dat er door de huurders hierop meer appél gedaan werd. Dit is merkbaar in het aantal registraties van huisbezoeken en meldingen (zie hoger). We zijn er ons van bewust dat het samenbrengen van mensen tegenwoordig ook digitaal kan, bijvoorbeeld via Zoom, Teams enzovoort. Vanuit de tevredenheidsmeting van 2019 weten we echter dat meer dan een derde van de huurders digitaal moeilijk te bereiken is. Digitale bewonersvergaderingen zijn dus (nog) geen optie om tot een gedragen dialoog te kunnen komen. Dit gegeven is een realiteit die we dienen te respecteren, willen we iedereen aan boord houden. Nood breekt wet, soms moeten groepen bewoners aangesproken kunnen worden om bijvoorbeeld een verhuisbeweging aan te kondigen. De bewoners van de seniorenwoningen in de Robrecht Van Bethunelaan dienden geïnformeerd te worden van een verhuisbeweging binnen een aantal jaar. Dit door de bekendmaking van de bouwplannen van hun buur, de basisschool Sint-Jozef. Omdat verhuisbewegingen ingrijpend zijn, opteerden we niet voor een brief of telefoon. Wij wilden vooral de toekomstplannen van de buurt én van hun eigen woningen grondig kunnen uitleggen en illustreren met plannen en tekeningen. Tegelijkertijd wilden we ook de eerste reacties van de betrokkenen kunnen capteren, om hierop te kunnen terugkeren van zodra een bewonersvergadering weer mag. Daarom
114
kozen we voor voordeurgesprekken waarbij bij alle betrokkenen aangebeld werd en er de tijd genomen kon worden om zaken uit te leggen en te luisteren naar de bezorgdheden. Een samenvattende brochure met plan werd aan de 20 huurders overhandigd. Ze konden de plannen inzien met de nodige duiding.
Ons Krantje, 7 edities verder In 2020 bleef het huurderskrantje met dezelfde regelmaat (4 keer per jaar) verschijnen. De bedoeling is dezelfde gebleven: het informeren van de bewoners rond de verschillende aspecten van het sociaal huren en van de werking van Ons Onderdak. Mogelijke onderwerpen worden aangereikt vanuit het bestuur of vanuit de verschillende expertises van de diensten van Ons Onderdak. De taal in de artikels wordt eenvoudig gehouden, wat de leesbaarheid voor iedereen verhoogt. Waar mogelijk worden zaken gevisualiseerd. Wanneer een artikel verschijnt hangt sterk af van het onderwerp en de actualiteit van het moment. Meer en meer is er ook aandacht voor regionale informatie die ook de huurders aanbelangen. Denk bijvoorbeeld aan nieuwe afvalsorteerregels of vaccinatie-info. Dit wordt indien mogelijk gelinkt met specifieke huurdersinformatie. Bijvoorbeeld: de corona-regels specifiek voor een appartementsgebouw. Vaste rubrieken zijn gebleven: ‘Huurder aan het woord’ en de ontspanningspagina. Eénmaal werd er ook ingegaan op een artikelvoorstel van een bewoner. Tijdens een telefoongesprek vertelde Jean-Claude dat hij zijn kerstversiering aan het installeren was. Hij vroeg of er niet een aantal foto’s van genomen konden worden, voor “het gazetje”. Een spontaan idee waaraan gevolg werd gegeven en als voorbeeld dient voor de toekomst. Onder andere door de steeds veranderende communicatie rond de corona-maatregelen, merken we dat bepaalde informatie sneller verspreid zou moeten kunnen worden. Een driemaandelijks krantje kan hier niet tijdig op inspelen. Het opstarten van een Facebookpagina leek een interessante aanvulling te kunnen worden. De voor- en nadelen hiervan werden bevraagd onder de collega’s. Waarna we niet opstartten…. De belangrijkste redenen: opnieuw zullen we een aantal mensen nooit bereiken. Uit steekproeven bij andere SHM’s bleek daarnaast dat er slechts een beperkt aantal volgers hun pagina bezoeken. Deze geringe impact weegt te weinig op tegen de inspanningen die er gedaan moeten worden om een aantrekkelijke Facebookpagina te creëren. In het licht van de evolutie naar woonmaatschappijen adviseren media-experts nu geen nieuwe communicatiekanalen meer op te starten. Het Facebookidee wordt dus nog eventjes opgeborgen.
Geen eiland Participatie betekent ook dat kansen naar buurtbetrokkenheid aangegrepen moeten worden. Sociale huurders wonen immers niet op een eiland! In 2020 waren er contacten met de opstartende vzw Inloophuis Ieper, die in de Posthoornwijk een buurtvervlechtingsinitiatief zal opstarten. Ook met de schildersvereniging Antonart, dat zijn stek vond in een door een geplande vervangbouw leegstaande woning van Ons Onderdak. Naar hen toe werd de verwachting uitgesproken om regelmatig de buurt te gaan betrekken in hun activiteiten. Ook werden er contacten gelegd met het Mobiel Stekinitiatief vanuit het Welzijn Ieper in samenwerking met Samenlevingsopbouw. Dit initiatief wil ontmoetingskansen en dienstverlening naar de Ieperse deelgemeenten brengen. 2020 was op participatief vlak anders. De doelstelling om huurders te informeren en te betrekken bij aspecten van hun woonsituatie blijft. In de praktijk dienden we anders te gaan werken, omslachtiger en minder uitgesproken naar resultaten toe. De ambitie blijft er om weer voluit te gaan eens het weer mag. 2021 wordt op veel vlakken beter!
115
De huurachterstallen 2016
2017
2018
2019
2020
januari
36.278,01
33.730,81
31.501,64
27.982,84
36.910,16
februari
32.980,85
24.974,57
30.653,28
28.490,66
39.003,12
maart
32.466,44
26.310,53
28.508,92
28.249,64
41.941,69
april
31.793,59
26.837,78
28.319,67
29.088,71
42.164,42
mei
25.378,12
24.272,25
25.649,67
20.405,36
33.847,51
juni
25.831,42
20.778,23
21.430,73
22.185,38
34.586,95
juli
27.805,14
25.513,93
21.249,15
23.730,60
37.386,12
augustus
29.551,19
30.105,57
25.586,14
27.437,20
36.902,94
september
30.720,40
32.607,36
25.684,07
26.959,60
34.778,72
oktober
29.491,59
28.420,00
25.725,46
26.645,21
34.189,95
november
30.080,54
28.069,68
26.318,11
26.156,20
31.019,65
december
31.114,87
29.168,93
28.230,29
27.974,20
29.017,70
De huurschuld in bovenstaande tabel betreft de totale huurschuld van de zittende huurders op de eerste dag van de tweede maand volgend op de vervaldag. De vervaldag is de tiende dag van de maand waarop contractueel de huur voor de lopende maand moet zijn betaald. Rond de huurschuld van de zittende huurders van eind september werden bij de presentatie van het halfjaarlijks resultaat volgende bevindingen vermeld. De totale huurschuld t.b.v. 34.778,72 euro was verdeeld over 102 dossiers, i.c. 90 dossiers voor woningen en 12 dossiers voor garages. De huurschuld was als volgt verdeeld: • 59 huurders een huurschuld hadden kleiner dan 250,00 euro, samen voor 3.604,20 euro of 10,36 % van het totaal. • 34 huurders hadden een huurschuld > 250 euro en < 1.000,00 euro, samen voor 16.513,17 euro of 47,48 % van het totaal. • 9 huurders hadden een huurschuld > 1.000,00 euro, samen voor 14.661,35 euro of 42,16 % van het totaal.
De totale huurschuld was verdeeld over 34.205,30 euro huurachterstal voor woningen en 573,42 euro voor garages, respectievelijk 98,35 % en 1,65 %. Van deze 102 dossiers waren er in het totaal 13 huurders in collectieve schuldenregeling samen voor een huurschuld t.b.v. 9.226,30 euro of 26,53 % van het totaal. In deze 9.226,30 euro was er 3.775,94 euro nieuw opgebouwde schuld. In 36 van de 102 dossiers waren er betaalafspraken gemaakt of was er een afbetaalplan lopende, in het totaal ten bedrage van 14.831,33 euro of voor 42,64 % van de huurschuld. Van de 102 dossiers was er in 3 dossiers een gerechtelijke procedure lopende, eind oktober samen voor een totaal van 2.251,12 euro.
116
Wat betreft de 9 huurders met een huurschuld > 1.000,00 euro: • was in 2 dossiers is een afbetaalplan lopende. • was in 2 dossiers de huurschuld opgenomen in de collectieve schuldenregeling. • was de huurschuld in 1 dossier nieuw opgebouwde schuld binnen de collectieve schuldenregeling. • was in 1 dossier een gerechtelijke procedure lopende. • werd 1 huurder in gebreke gesteld. • waren 2 huurders overleden doch was de woning nog niet ontruimd n.a.v. verworpen nalatenschap, eind september 2020 samen voor een bedrag van 2959,14 euro.
In het debiteurenreglement wordt als streefdoel vooropgesteld dat de totale huurachterstal van de zittende huurders de eerste dag van de tweede maand volgend op de vervaldag niet hoger mag zijn dan 0,5 % van de inkomsten uit de verhuring van de vennootschap. Terugblikkend kende 2020 een moeilijke start. Na de collectieve sluitingsperiode tussen kerst en nieuwjaar kon het opvolgen van de huurachterstallen pas worden hervat rond half februari 2020. Een personeelslid was langer ziek waardoor huurprijsberekeningen niet konden gebeuren en geen correcte huurschulden worden opgevraagd. Daarna volgde volop corona met voor sommige huurders een beperkter inkomen en algemene inkomstenonzekerheid. Desondanks kon de hogere huurschuld van januari 2020 tegen eind december 2020 naar de beoogde doelstelling worden herleid. In december 2020 haalden we 0,47 % op basis van het omzetcijfers uit verhuring van 2020 dat 6.162.339,78 euro bedroeg. Dit duidt op het belang van blijvend aanklampend werken.
Een overzicht van de juridische dossiers Niet iedere huurder leeft de bepalingen van het huurcontract na. Sommigen bouwen huurachterstal op, anderen bewonen de woning niet of onvoldoende, nog anderen onderhouden de woning niet of zorgen voor leefbaarheidsproblemen… Vooraleer Ons Onderdak opzeg geeft en/of een gerechtelijke procedure start, geeft zij de huurder meerdere kansen om toch nog te voldoen aan zijn huurdersverplichtingen. Zo zal Ons Onderdak naargelang de situatie brieven richten aan de huurder, komt de woonbegeleider tussen om de huurder telefonisch te contacteren en/of huisbezoeken te doen. Pas als de huurder ondanks de vele gegeven kansen nalaat te voldoen aan zijn huurdersverplichtingen, wordt opzeg gegeven en/of een gerechtelijke procedure gestart. Gelukkig gebeurt dit zeer zelden.
Opgestarte en effectieve uithuiszettingen Elk jaar dient Ons Onderdak voor een indicator in het prestatierapport die hoort bij de operationele doelstelling “4.2 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid” haar cijfers over de uithuiszettingen door te geven. Hierbij worden zowel het aantal procedures die opgestart zijn als het aantal effectieve uithuiszettingen gevraagd. Daarnaast dienen ook de cijfers over de ontbindingen van rechtswege ingevuld te worden. Dit laatste kwam reeds eerder in dit jaarverslag aan bod onder de titel “opzeg en ontbinding van het huurcontract”. Het is wat verwarrend, maar met het aantal opgestarte procedures zoekt men niet alleen procedures en uithuiszettingen via gerechtelijke weg. Als Ons Onderdak een procedure start en/of de huurder verlaat de woning zonder gerechtelijke procedure, dan moet dit meegeteld worden. Uit de tabel (hierna) blijkt dat Ons Onderdak in 2020 negen procedures opstartte waarbij het kwam
117
tot twee effectieve uithuiszettingen in 2020. In beide dossiers gaf Ons Onderdak opzeg en verliet de huurder de huurwoning bij het einde van de opzegtermijn. Het betroffen dus geen uitdrijvingen met de gerechtsdeurwaarder. Dit lage cijfer ligt in de lijn met het meest recente visitatierapport van Ons Onderdak waarin wij de score “zeer goed” kregen inzake woonzekerheid. Aantal procedures opgestart (in 2020)
Aantal effectieve uithuis zettingen (2020)
A) Volledige volle eigendom of volledig vruchtgebruik van een woning of bouwgrond
0
0
B) Gedeeltelijke volle eigendom van een woning of bouwgrond
0
0
C) Bracht als zaakvoerder, bestuurder of aandeelhouder een woning of bouwgrond in zijn vennootschap
0
0
A) Domiciliefraude
2
1
B) Huurachterstal
3
0
C) Gebrek aan onderhoud van de woning
0
0
D) Veroorzaken van leefbaarheidsproblemen
2
1
E) Combinatie van huurachterstal en een of meerdere elementen uit A, C en D
1
0
F) Combinatie van twee of meerdere elementen uit A,C en D (zonder huurachterstal)
1
0
G) Andere
0
0
A) Voordelen genoten/onterecht toegelaten tot een sociale woning t.g.v. onjuiste/onvolledige verklaringen afgelegd ter kwader trouw
0
0
Beëindigingsgrond (opzegging of ontbinding) (artikel 6.33 Vlaamse Codex Wonen)
1° Voldoet niet meer aan voorwaarden inzake onroerend goed
2° Ernstige of blijvende tekortkoming aan huurdersverplichtingen
3° Fraude
Opstart gerechtelijke procedures Uit voorgaande kan men echter niet afleiden in hoeveel dossiers Ons Onderdak een gerechtelijke procedure moest starten in 2020. Met uitzondering van dossiers waarbij er enkel sprake is van huurachterstal, geeft Ons Onderdak in principe steeds opzeg aan de huurder voor het blijvend niet-naleven van de huurdersverplichtingen. Verlaat de huurder na het einde van de opzegtermijn de huurwoning niet, dan wordt een gerechtelijke procedure gestart. Betreft het een dossier met enkel huurachterstal dan wordt na het doorlopen van het debiteurenreglement geen opzeg gegeven, maar wordt meteen een gerechtelijke procedure gestart.
118
De huurschuld is tegen dan meestal aanzienlijk en zo wordt er kostbare tijd gewonnen om de huurachterstal niet nog verder te laten oplopen. Met deze toegepaste methodiek is ook de (ex-)huurder gebaat. Toegepast op de negen opgestarte procedures in 2020 waarvan eerder sprake werden door Ons Onderdak zes opzeggen gegeven en drie gerechtelijke procedures gestart. Van de zes opzeggen verliet de huurder in twee dossiers de woning na het verlopen van de opzegtermijn (= de eerder genoemde twee effectieve uithuiszettingen). Voorts mocht in één dossier de huurder uiteindelijk in de woning blijven. In de overige drie dossiers werd een gerechtelijke procedure gestart gezien de huurder de woning niet verliet na het einde van de opzegtermijn. Hiervan startte één gerechtelijke procedure in 2020 en twee gerechtelijke procedures in 2021. In 2020 werden aldus vier gerechtelijke procedures opgestart.
Verder verloop gerechtelijke procedures Wat betreft de vier gerechtelijke procedures die in 2020 gestart werden: Op 31/12/2020 was de gerechtelijke procedure die gestart werd inzake de leefbaarheids-en onderhoudsproblemen (zonder huurachterstal) nog lopende. Op 31/12/2020 was één van de drie gerechtelijke procedures over huurachterstal nog lopende. In de overige twee dossiers werd een vonnis geveld. In het ene dossier werd de huurachterstal tijdens de gerechtelijke procedure ingehaald, waardoor de huurder in de huurwoning mag blijven. In het andere dossier sprak de vrederechter de ontbinding uit waarop de huurder eind januari 2021 de woning vrijwillig verliet zodat geen uitdrijving door de gerechtsdeurwaarder nodig was. Voorts waren nog twee gerechtelijke procedures inzake huurachterstal hangende in 2020 die in 2019 gestart werden: In het ene dossier kwam het in 2020 tot een vonnis waarbij de huurder mocht blijven wonen gezien alle huurachterstal afbetaald werd lopende de procedure. Op 31/12/2020 was de andere gerechtelijke procedure nog steeds lopende.
Collectieve schuldenregeling (CSR) Sommige zittende en vertrokken huurders gaan in CSR gezien hun soms zeer aanzienlijke schuldenlast. Hierbij is er soms ook een schuld bij van Ons Onderdak. Schuldeisers (met inbegrip van Ons Onderdak) kunnen in dat geval aangifte doen. In 2020 deed Ons Onderdak aangifte in zeven dossiers: vijf voor zittende huurders en twee voor vertrokken huurders. Bij zittende huurders bestaat de mogelijkheid om een verzoek te richten aan de schuldbemiddelaar om de huurschuld prioritair te betalen. In drie van de vijf dossiers van de zittende huurders aanvaardde de schuldbemiddelaar de prioritaire betaling. Wordt of kan er geen beroep gedaan worden op de prioritaire betaling, dan dient na aangifte de minnelijke aanzuiveringsregeling te worden afgewacht om te kijken hoeveel en wanneer (een deel) van onze schuld voldaan zal worden. Op 31/12/2020 mochten wij nog geen minnelijke aanzuiveringsregelingen ontvangen.
119
5.2. De beschikbare grondreserves Naar het oordeel van de visitatiecommissie (zie hogerop in dit jaarverslag) beschikt Ons Onderdak over voldoende omzetbare grondvoorraad. Het beschikken over voldoende grondreserve is dus een troef binnen onze sector. Ons Onderdak heeft iets meer dan 9 ha grond per 31/12/2020 in eigendom. 3,14 ha kunnen we bebouwen op zgn. uitgeruste bebouwbare grond. Naast uitgeruste grond bezit de vennootschap nog ± 6 ha niet-uitgeruste grond. Samen met de respectieve gemeentebesturen, administraties en intergemeentelijke samenwerkingsverbanden moet de inzet van deze juridische bebouwbare gronden (grotendeels woonuitbreidingsgebied) op korte en middellange termijn worden tot stand gebracht.
Uitgeruste grond (toestand per 31/12/2020) Uitgeruste percelen zijn gronden die in principe na het verkrijgen van een omgevingsvergunning kunnen worden bebouwd. Ze liggen aan een “goed” uitgeruste weg al dan niet binnen de perimeter van een goedgekeurde verkaveling of een ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) met de bestemming “wonen”. De reserve aan uitgeruste bebouwbare percelen is eerder beperkt, m.n. 3,14 ha. Dit is een equivalent van ± 125 à 135 sociale huur of koop woningen. Op 0,94 ha van deze reserve bestaan er bouwplannen voor 47 woningen. Stad of gemeente
Wijk en/of straat
Stedenbouwkundige bestemming
Ieper
Grasmuslaan
verkaveling
2.255
De Vloei
verkaveling
1.660
Breydelhofstraat
woongebied - bpa
881
Veurnseweg
woongebied - bpa
398
Elverdinge
Bourgondiëstraat
woongebied - rup
838
Geluwe
Stampkotstraat
woongebied - bpa
3.640
Westouter
Blauwepoortakker
verkaveling
1.706
Kemmel
Willebeek
woongebied
899
Roesbrugge
Bergenstraat 22, 22+ en 24
woongebied
1.079
Zuidschote
Relemeers (fase 3)
verkaveling
2.495
Poperinge
Henri Permekeplein
verkaveling
9.227
Bommelbilk
verkaveling
6.358
Brielen
Totaal
120
Oppervlakte in m²
31.436
Ieper De grondreserves in de Grasmuslaan kwamen in handen van Ons Onderdak door de fusie met de cvba De Zuid-Westhoek. Het betreft de vierde en laatste fase van een gesubsidieerd sociaal koopproject gelegen in de stadsverkaveling van de Vogelzangwijk. Er is nog geen definitieve uitspraak over de toekomst ervan (t.t.z. huur, koop, doelgroep, ruil,...). In De Vloei zijn er nog twee projectzones die voorlopig onbebouwd blijven. Het betreft een perceel voor sociale appartementen m.b.t. hetwelk nog geen definitieve beslissing is genomen m.b.t. de toewijzing van de bouwwerken. Wellicht wordt het concept houtmassiefbouw verlaten. Op de andere projectzone zijn drie sociale huurwoningen gepland. Concrete plannen bestaan nog niet. In zitting van de raad van bestuur van december 2020 werd principieel beslist een ruiling tot stand te brengen met het stadsbestuur van Ieper waarbij 1.454 m² uitgeruste grond in De Vloei wordt geruild voor 4.361 m² niet uitgeruste grond in het woonuitbreidingsgebied aan de Oude Kortrijkstraat. Deze ruiling moet administratief-juridisch nog tot stand worden gebracht.
Brielen In de Breydelhofstraat, naast huisnummer 23, is een vrij groot perceel gelegen waarop tot vier sociale woningen kunnen worden gebouwd. Er bestaan nog geen plannen. De vraag in Brielen is eerder beperkt. Aan weerszijden van de insteekweg aan de Veurnseweg worden vijf nieuwe huurwoningen voorzien. Zes woningen van slechte kwaliteit dat we in 2009 verwierven zijn inmiddels gesloopt. De bouwwerken starten in 2021 nadat de infrastructuurwerken met subsidies van het Vlaamse Gewest zijn afgerond.
Elverdinge Dit perceel grond werd jegens de WVI in 2013 verworven in het kader het planologisch voorschrift (PRS) dat bij elke woonontwikkeling moest worden voorzien in een sociaal aanbod. Op het bouwperceel kunnen tot zes sociale woningen worden gebouwd.
Geluwe Daar waar dit stuk grond nog als niet-uitgerust (15.963 m²) werd opgenomen in ons jaarverslag van 2018, is er inmiddels de wegenis aangelegd en is er een principiële ruilovereenkomst met cvba De Leie tot stand gekomen. In de eerste fase van het sociaal koopproject werden acht woningen gerealiseerd en in verkoop gesteld. Er rest Ons Onderdak nog een reserve van netto 3.640 m² waarop nog dertien koopwoningen zullen worden gebouwd in twee fasen (8 in 2021; 5 later).
Westouter Ook in de verkaveling Blauwepoortakker II werd in uitvoering van de bepalingen van het PRS een sociale last opgelegd. Ook het BSO voor Heuvelland vereist een inspanning tot het realiseren van een bijkomend aanbod ondanks het gegeven dat de vraag in vergelijking met bv. stedelijk gebied in de omgeving er eerder klein is. Van de bestaande plannen die zich richtten op gezinnen met kinderen werd afgestapt. Nieuwe plannen zijn in opmaak (fase voorontwerp) met het oog op de huisvestingsbehoeften van alleenstaanden en kleine gezinnen. We voorzien in een eerste fase vier entiteiten in de plaats van drie.
Kemmel Het betreft een eerder licht hellend terrein dat aanvankelijk niet bedoeld was om te bebouwen. Evenwel biedt het perceel, juist omwille van zijn hoogteverschillen, potenties om er kleine woningen (met ondergrondse parkeerfaciliteit) te voorzien, zeer dicht bij het dorpscentrum. De plannen zijn in opmaak
121
(fase voorontwerp) met het oog op de huisvestingsbehoeften van een viertal alleenstaanden of kleine gezinnen.
Roesbrugge In de Bergenstraat werden twee panden gekocht. Het eerste in het kader van een decretaal voorkooprecht, het tweede omwille van een lage prijs. Op het perceel kan tot 50 meter diep worden gebouwd (gewestplan). De kans deed zich voor dat nog een bergplaats, geïncorporeerd in de verworven panden maar op een apart kadastraal perceel, samen met een stuk weiland kon worden aangekocht. Samen met De Lovie zullen plannen worden ontwikkeld. Het stadsbestuur van Poperinge besliste tot opmaak van een RUP waarvan de startnota in opmaak is en waarin gewag wordt gemaakt van dit gedeelde sociaal project.
Zuidschote In 2018 werden de wegenis en omgevingswerken m.b.t. dit kernversterkend project afgewerkt. Er werden drie huurwoningen gebouwd en twee koopwoningen. Deze vijf woningen zijn inmiddels bewoond. Drie sociale kavels zijn inmiddels verkocht alsook een kavel die de stad verkocht en waarvan Ons Onderdak voor ± de helft eigenaar was.
Poperinge De belangrijkste reserves van uitgeruste grond liggen op het grondgebied van de stad Poperinge. Door de fusie met de cvba De Zuid-Westhoek werden ± 4,5 ha toegevoegd aan het patrimonium van Ons Onderdak. Inmiddels leidde een globale ruiloperatie tussen vier partijen (de stad Poperinge, de WVI, SHM De Mandel en Ons Onderdak) tot de eigendomstoestand en de percelering wat ze nu is. Op drie projectzones werden intussen elf koopwoningen (verkocht) en acht appartementen door Ons Onderdak afgewerkt, waarvan er vijf reeds zijn verkocht. In het kader van de zgn. overgangsbepalingen “sociale koop” zijn acht koopwoningen in opbouw. Daarnaast kunnen op de aangegeven uitgeruste gronden nog een vierentwintig-tal woningen worden gebouwd. Op een trapveld dat tijdelijk aan de stad Poperinge ter beschikking is gesteld en binnen een perimeter van 30 m van een LPG-tank ligt, kunnen zeven woningen worden voorzien. Op de geruilde reserves in Bommebilk kunnen in de 2de, 3de en 4de fase respectievelijk negen, zeven en zes koopwoningen worden voorzien. De aanbestedingsprocedure m.b.t. de bouw van de 2de fase werd eind 2020 afgewerkt. Naast deze uitgeruste gronden zijn er hier en daar nog restpercelen - al dan niet met een functie over het werkgebied van onze huisvestingsmaatschappij verspreid. Het betreft o.a. een voetweg in de Anjelierenlaan te Ieper, een gemeenschappelijke oprit in de Orchideeënlaan te Ieper, een garageweg aan de Kalleputstraat te Voormezele, een stuk grond ter beschikking gesteld aan het FANC met het oog op de meting van radioactieve achtergrondstraling,…
122
Niet-uitgeruste percelen (toestand 31/12/2020) Niet-uitgeruste percelen zijn gronden die nog niet kunnen worden bebouwd omdat ze niet zijn voorzien van wegenis en nutsleidingen en/of waarvan er geen definitieve uitspraak is gedaan door de bevoegde overheid of deze gronden, waarin maatschappelijk werd geïnvesteerd, überhaupt ontwikkelbaar zijn. Tot op vandaag kunnen woonuitbreidingsgebieden (WU), waarvan we 3,84 ha in eigendom hebben, door een sociale huisvestingsmaatschappij ontwikkeld worden zonder dat daar bv. een Ruimtelijk Uitvoeringsplan moet voor opgemaakt worden. De reserve aan niet-uitgeruste grond is (nog) aanzienlijk: 6,05 ha. Toch moet rekening worden gehouden dat grote delen later worden overgedragen aan het openbaar domein. Niettemin kunnen er naar verwachting 250 à 300 woningen op gebouwd worden (aan > 35 woningen per hectare / > 80 appartementen per hectare). Stad of gemeente
Wijk en/of straat
Stedenbouwkundige bestemming
Ieper
Oude Kortrijkstraat
woonuitbreidingsgebied gewestplan
20.910
woonuitbreidingsgebied gewestplan
12.449
Elverdinge
Oppervlakte in m²
Brielen
Breydelhofstraat
woongebied - bpa
9.277
Poperinge
Henri Permekeplein
verkaveling
7.993
Reningelst
Disbos
woongebied - rup
1.969
Woesten
Groenerf
woongebied - rup
2.894
Poelkapelle
Schiethoek
woonuitbreidingsgebied
4.993
Totaal
60.485
Ieper Deze gronden zijn op het gewestplan Ieper-Poperinge grotendeels als woonuitbreidingsgebied bestemd. In het licht van deze bestemming enerzijds (een SHM kan er groepswoningbouw ontwikkelen) en anderzijds de aanduiding als prioritaire zoekzone in het GRS van de stad Ieper (2000 en herbevestigd in de partiële herziening van 2018) werden deze gronden in 2014 als strategische reserve verworven. Deze gronden kunnen - gezien de grootte - in het kader van een stedelijk grondbeleid van betekenis zijn. Eind 2020 werd de principiële beslissing genomen om een poging te ondernemen om een aanpalend stuk WU van ± 1,66 ha te verwerven.
Elverdinge Ook deze reserve is op het gewestplan Ieper Poperinge als woonuitbreidingsgebied aangeduid. Helaas ligt het voor onze SHM op de verkeerde plaats. Er is onvoldoende vraag naar een bijkomend sociaal huuraanbod in de deelgemeente. Het profiel van de kandidaat-huurder vraagt een locatie dichter bij de kern. Ook deze reserve kan in het kader van een stedelijk en/of regionaal grondbeleid van betekenis
123
zijn. In zitting van de raad van bestuur van 19 augustus 2020 werd de principiële beslissing genomen om 7.625 m² van de WU te ruilen met de WVI voor 2.037 m² uitgeruste grond in de Pastoor Olivierstraat te Proven en 1.013 m² uitgeruste grond in de Vannestestraat te Boezinge. De ruiling kan nog niet formeel worden voltrokken omdat eerst een verkavelingsvergunning m.b.t. het WU in Elverdinge dient verkregen. Op het WU in Elverdinge zal uitsluitend sociaal woonaanbod worden voorzien door Ons Onderdak en de WVI.
Brielen De reserves in Brielen zijn in principe ontwikkelbaar: ze zijn centraal gelegen in het dorp en liggen binnen de perimeter van een bpa (> 15 jaar oud). Ook hier is er onvoldoende vraag naar een bijkomend sociaal huuraanbod in de deelgemeente. M.b.t. een drie percelen (samen 4.366 m²), die aansluiten op een groter te ontwikkelen privaat perceel werd ontwerpend onderzoek verricht met het oog op het eventueel realiseren van woonvormen met hogere densiteit. Gronden waarop met hogere densiteit kan worden gebouwd zijn meer waard. In zitting van de raad van bestuur van 19 augustus 2020 werd beslist dat deze niet uitgeruste grond openbaar wordt verkocht met het oog op het realiseren van een architecturaal en stedenbouwkundig sterke dorpsontwikkeling. Deze openbare verkoop wordt voltrokken in 2021.
Poperinge Het betreft een binnengebied in de verkaveling van het Henri Permekeplein waarvan het programma nog niet vast staat. Het bebouwbare perceel kan een rol spelen binnen een stedelijk grondbeleid. Zowel meergezinswoningen als grondgebonden woningen kunnen er worden gerealiseerd.
Reningelst Er is onvoldoende vraag naar een bijkomend sociaal huuraanbod op deze plek. Het profiel van de kandidaat-huurder vraagt een locatie dichter bij de dorpskern. Het betreft een onontsluitbare reserve aangeduid als woongebied in een RUP. M.a.w. is er initiatief van een aanpalende eigenaar of een ontwikkelaar die handelt in zijn plaats noodzakelijk. In de loop van 2020 bood zich een kandidaatontwikkelaar aan om deze gronden samen met deze van de aanpalende eigenaar te ontwikkelen. Er werd een principiële beslissing genomen tot verkoop van dit stuk restgrond in zitting van de raad van bestuur van 16 december 2020. De verkoop wordt pas voltrokken na het verkrijgen van een omgevingsvergunning door de koper.
Woesten Omtrent deze reserve is in de loop van 2019 beslist dat we deze beperkte reserve samen met een stuk grond tussen de huurwijk Groenerf en de Elverdingsestraat zullen ontwikkelen. Deze gronden worden wellicht in 2021 verkaveld met het oog om er een zestal sociale kavels te realiseren.
Poelkapelle Deze gronden werden in 2017 geruild met SHM De Mandel in het kader van de gemengde ontwikkeling op het Henri Permekeplein (zie hoger). In Poelkapelle is Ons Onderdak tot nader orde niet actief. Deze gronden zijn te beschouwen als strategische reserve en kunnen bv. sociaal worden verkaveld mocht dit binnen het gemeentelijke woonbeleid zo worden beslist.
124
5.3. De klachtenbehandeling Ons Onderdak biedt huisvesting aan 1.479 gezinnen, we verkopen ook woningen en sociale kavels aan gegadigden. Huurders of kopers: het zijn gezinnen met of zonder kinderen, senioren, jonge mensen, alleenstaanden, mensen met een beperking… Dag in dag uit zijn onze medewerkers in de weer om woningen en appartementen in de beste condities aan te bieden, alsook een goede service en begeleiding te geven. Grondreserves moeten worden onderhouden, evenals de beste contacten met al onze buren (!). Soms gaat er iets verkeerd en blijven de zaken te lang op hun beloop naar de zin van de burger. Elke betrokkene beschikt over het wettelijk recht om in dit geval een klacht in te dienen. De weg van een klacht…
Hoe een klacht moet worden behandeld staat uitgelegd in het Bestuursdecreet. Als een klacht wordt ingediend, bevestigt de klachtenbehandelaar de ontvangst van de klacht schriftelijk binnen de tien dagen na ontvangst en registreert de klacht. De registratie van de klacht is verplicht. In het register wordt vermeld: de datum van ontvangst, (on) ontvankelijkheid, bemiddelingstraject, datum afhandeling of reden termijnsverlenging en korte analyse van de klacht. Er bestaat ook de mogelijkheid tot bemiddeling. Ook de behandeltijd van vijfenveertig dagen van de klacht kan worden verlengd tot negentig dagen mits grondige motivatie.
125
Jaarlijks dient de klachtenbehandelaar de klachten te rapporteren aan de Vlaamse Ombudsdienst. Er wordt, uiteraard op basis van alle gekende informatie en het wettelijk kader, zoveel mogelijk gestreefd naar een vlugge en correcte afhandeling van de klacht. De ervaring leert dat dit ter bevrediging van de huurder of kandidaat is.
Jaar
Gegronde klachten
Ongegronde klachten
Totaal klachten
2014 2015
0 2
2
4
2016
0
2017
2
2
2018
1
1
2019
1
1
2020
1
Jaar
Administratieve klachten
1 Sociale klachten
2014
0
2015
2
2016
0
2017
1
2018
1
2019
1
2020
1
2 Technische klachten
Financiële klachten
1
1 1
1
De klachten van 2020 betroffen een klacht ten aanzien van overlast van de onderbuur en het uitblijven van een reactie van Ons Onderdak, deze klacht werd als ongegrond verklaard. Er was ook een klacht over het poetsen van de algemene delen en de poetsvrouw, deze klacht was deels gegrond.
126
5.4. De vennoten De sociale huisvestingsmaatschappij Ons Onderdak heeft drie types van vennoten. Naast de openbare besturen die het overgrote deel van de aandelen in handen hebben, zijn ook nog particulieren en organisaties vennoot.
1. Openbare besturen Nr. Naam
Adres
PC + Woonplaats
Blz. register
Aantal ingeschreven aandelen
Kapitaal ondertekend
Gestort
Blijft te storten
1
Vlaams Gewest
Koning Albert II-laan 35 bus 61 1030 Brussel
34
1.950
4.836,00
1.246,37
3.589,63
2
Provincie West-Vlaanderen
Provinciehuis Boeverbos Koning Leopold III-laan 41
8200 Sint-Andries
35
530
1.314,40
365,97
948,43
3
Stad Ieper
Ter Waarde 1
8900 Ieper
37
5.270
13.069,60
5.654,97
7.414,63
4
OCMW Ieper
Ter Waarde 1
8900 Ieper
40
2.070
5.133,60
4.966,15
167,45
5
Stad Poperinge
Grote Markt 1
8970 Poperinge
53
1.415
3.509,20
1.437,68
2.071,52
6
Gemeente Heuvelland
De Warande - Bergstraat 24
8950 Heuvelland
55
912
2.261,76
901,44
1.360,32
7
Gemeente Zonnebeke
Langemarkstraat 8
8980 Zonnebeke
59
1.288
3.194,24
1.295,05
1.899,19
8
Gemeente Vleteren
Kasteelstraat 39
8640 Vleteren
69
316
783,68
345,21
438,47
9
OCMW Poperinge
Veurnestraat 22
8970 Poperinge
118
500
1.240,00
402,75
837,25
10
Stad Wervik
Sint Maartensplein 16
8940 Wervik
119
1.250
3.100,00
1.006,92
2.093,08
11
OCMW Wervik
Steenakker 30
8940 Wervik
120
500
1.240,00
402,75
837,25
12
Gemeente Langemark- Kasteelstraat 1 Poelkapelle
8920 Langemark
121
100
248,00
80,56
167,44
13
Gemeente Houthulst
8650 Houthulst
19
400
992,00
992,00
0,00
Totaal openbare besturen
16.501
40.922,48
19.097,82
21.824,66
Markt 1
2. Particulieren Nr. Naam
Adres
PC + Woonplaats
Blz. Aantal register ingeschreven aandelen
Kapitaal ondertekend
Gestort
Blijft te storten
1
Dhr. Henry J. de Cock
Korte Torhoutstraat 6
8900 Ieper
41
36
89,28
22,35
66,93
2
Dhr. Charles Vermeulen
Diksmuidsestraat 82
8900 Ieper
42
21
52,08
13,04
39,04
3
Dhr. Philippe Donck
“Greenpark” Buizenberglaan 14
9830 St. Martens-Latem
44
30
74,40
18,62
55,78
4
Erf O.Vanderghinste-Donck M.Louise
p/a Burgemeester Pyckestraat 67
8500 Kortrijk
46
10
24,80
6,21
18,59
5
Graaf H. d’Udekem d’Acoz
Couthoflaan 50
8972 Poperinge (Proven)
52
2
4,96
0,99
3,97
6
Mevr. R.Hoornaert Deweerdt
Poperingestraat 1
8954 Heuvelland (Westouter)
71
2
4,96
1,24
3,72
127
Nr. Naam
Adres
PC + Woonplaats
Kapitaal ondertekend
Gestort
Blijft te storten
7
Dhr. Gilbert Roosebeke
Saazlaan 12
8970 Poperinge
72
15
37,20
37,20
0,00
8
Dhr. Georges Pareyn
Hospitaalstraat 8/A
8908 Ieper (Vlamertinge)
74
2
4,96
1,24
3,72
9
Dhr. Christophe Vandekerckhove
Elzerijstraat 18
8890 Moorslede
80
25
62,00
12,42
49,58
10
Dhr. Paul Robyn
Capucienestraat 103
8900 Ieper
81
25
62,00
15,52
46,48
11
Mevr. Nadine Berten
St. Franciscusstraat 4
8940 Wervik
82
5
12,40
12,40
0,00
12
Dhr. André Danneels
Klijtestraat 36
8906 Ieper (Elverdinge)
83
10
24,80
24,80
0,00
13
Mevr. Agnes Duhayon
Boeschepestraat 11
8954 Heuvelland (Westouter)
84
10
24,80
6,21
18,59
14
Mevr. Luc Vanraes - Tyberghien
Elverdingsestraat 44
8900 Ieper
89
5
12,40
3,10
9,30
15
Dhr. Jules Vansteenkiste
D’Hondtstraat 13, 2B
8900 Ieper (Sint-Jan)
91
20
49,60
49,60
0,00
16
Dhr. Daniel Boudry
Wulvestraat 16
8902 Ieper (Zillebeke)
92
10
24,80
6,21
18,59
17
Dhr. Gunter Pertry
Eikenlaan 9
8900 Ieper
95
15
37,20
37,20
0,00
18
Dhr. Jef Pollee
Jan Ypermanstraat 33
8900 Ieper
96
10
24,80
6,21
18,59
19
Dhr. Noël Delaere
Langemarkstraat 11 Bus 2
8980 Zonnebeke
97
20
49,60
49,60
0,00
20
Dhr. Paul Wydoodt
Steenstraat 22
8640 Vleteren (Woesten)
98
15
37,20
37,20
0,00
21
Mevr. Brigitta Vandamme
Vijfwegenstraat 4
8902 Ieper (Zillebeke)
99
10
24,80
6,21
18,59
22
Dhr. Jan Durnez
Capucienestraat 104
8900 Ieper
100
10
24,80
6,21
18,59
23
Dhr. Danny Nolf
Wolnzachlaan 35
8970 Poperinge
101
15
37,20
18,61
18,59
24
Dhr. Hendrik Vervisch
Olmstraat 38
9030 Mariakerke
102
15
37,20
9,31
27,89
25
Dhr. Patrick Donck
Dorp 21
8647 Reninge
103
12
29,76
7,45
22,31
26
Mevr. Anne Marie Haentjens
Kervynlaan 9
8900 Ieper
105
15
37,20
9,31
27,89
27
Dhr. Vital Verstraete
Fazantenlaan 2
8900 Ieper
107
10
24,80
6,21
18,59
28
Mevr. Marieke Cloet
Vaubanstraat 80
8900 Ieper
109
15
37,20
37,20
0,00
29
Dhr. Herman Baron
St. Livinusstraat 29
8906 Elverdinge
110
15
37,20
37,20
0,00
30
Mevr. Antoinette Leroy
Werviksestraat 94
8902 Ieper (Zillebeke)
111
15
37,20
37,20
0,00
31
Dhr. Wim Denhert
De Linde 21
8980 Zonnebeke (Geluveld)
112
15
37,20
27,91
9,29
32
Dhr. Joseph Verschoore
Stationsstraat 9
8900 Ieper
113
8
19,84
19,84
0,00
33
Dhr. Frans Durnez
Viooltjesveld 2
8954 Heuvelland (Westouter)
114
15
37,20
37,20
0,00
34
Dhr. Jan Laurens
Vannestestraat 8
8904 Ieper (Boezinge)
115
15
37,20
37,20
0,00
35
Dhr. Lieven Stubbe
Meenseweg 446
8902 Ieper (Zillebeke)
116
21
52,08
52,08
0,00
36
Mevr. Roos Devos
Stoffelstraat 28 bus 5C
8900 Ieper
136
15
37,20
37,20
0,00
37
Dhr. Jurgen Vanlerberghe
Veurnestraat 89
8970 Poperinge
139
15
37,20
37,20
0,00
38
Dhr. Hendrik Ingelbeen
Beselarestraat 170
8940 Wervik
137
15
37,20
37,20
0,00
39
Dhr. Ives Goudeseune
Zwarteleenstraat 81
8902 Ieper (Zillebeke)
140
15
37,20
37,20
0,00
40
Dhr. Raphaël Room
Schietstraat 8
8900 Ieper (Dikkebus)
2
15
37,20
37,20
0,00
41
Mevr. Brigitte Dewulf
Sint Elooisweg 56
8902 Ieper (Voormezele)
138
15
37,20
37,20
0,00
42
Dhr. Johan Vanhaverbeke
Oude Veurnestraat 39
8900 Ieper
1
15
37,20
37,20
0,00
43
Dhr. Dominique Dehaene
Capucienenstraat 37
8900 Ieper
4
25
62,00
62,00
0,00
44
Erfg. Dhr. Paul Delanote
Boomgaardstraat 48
8970 Poperinge
3
15
37,20
37,20
0,00
45
Dhr. Michel Deforche
Jan Vanderghotelaan 7
8900 Ieper
5
12
29,76
29,76
0,00
46
Mevr. Lena Boeraeve
Grote Branderstraat 25 E
8908 Ieper (Vlamertinge)
15
15
37,20
37,20
0,00
47
Mevr. Isabelle Gits
Ieperstraat 220
8980 Zonnebeke
7
6
14,88
14,88
0,00
128
Blz. Aantal register ingeschreven aandelen
Nr. Naam
Adres
PC + Woonplaats
Blz. Aantal register ingeschreven aandelen
Kapitaal ondertekend
Gestort
Blijft te storten
48
Dhr. Danny Suffys
Dikkebusseweg 464
8900 Ieper
9
10
24,80
24,80
0,00
49
Dhr. Joseph Delalleau
Oude Provenstraat 28
8978 Watou
10
15
37,20
37,20
0,00
50
Dhr. Frans Masson
Oostvleterenstraat 53
8640 Woesten
11
15
37,20
37,20
0,00
51
Mevr. Katrien Descamps
Posthoornstraat 36
8900 Ieper
12
15
37,20
37,20
0,00
52
Dhr. Bert Doise
Begoniapark 18
8954 Westouter
13
15
37,20
37,20
0,00
53
Dhr. Dimitry Soenen
Maaldestedestraat 101
8902 Zillebeke
15
15
37,20
37,20
0,00
54
Dhr. Bert Verhaeghe
Ommegangstraat 22
8940 Wervik
16
15
37,20
37,20
0,00
55
Dhr. Steven De Waele
Vermeulenstraat 3
8900 Ieper
17
15
37,20
37,20
0,00
56
Mevr. Kristien Beyens
Ypermanstraat 50
8900 Ieper
18
15
37,20
37,20
0,00
57
Dhr. Michiel Descheemaeker
Lange Dreve 8F
8980 Zonnebeke
20
15
37,20
37,20
0,00
58
Dhr. Joseph Vanhove
Oude Konijnstraat 1
8900 Ieper
24
10
24,80
24,80
0,00
59
Mevr. Sarah Bouton
Meenseweg 28 bus 1A
8900 Ieper
25
10
24,80
24,80
0,00
60
Mevr. Ann-Sophie Himpe
Pappotstraat 3
8902 Zillebeke
26
10
24,80
24,80
0,00
61
Mevr. Lien Deblaere
Rapetstraat 91
8940 Wervik
27
10
24,80
24,80
0,00
62
Dhr. Philip Bolle
Vleeshouwersstraat 10
8900 Ieper
28
10
24,80
24,80
0,00
63
Dhr. Thijs Descamps
Rijselstraat 69
8900 Ieper
29
10
24,80
24,80
0,00
64
Dhr. Joachim Jonckheere
Roeselarestraat 98
8980 Zonnebeke
30
10
24,80
24,80
0,00
Totaal particulieren
887 2.199,76 1.685,14 514,62
3. Organisaties Nr. Naam
Adres
PC + Woonplaats
Blz. Aantal register ingeschreven aandelen
Kapitaal ondertekend
Gestort
Blijft te storten
1 OKRA
p/a Vijverstraat 29
8900 Ieper
75
2
4,96
1,24
3,72
2 VZW Wijkraad “Hoveland”
Robrecht van Bethunelaan 7 8900 Ieper
78
2
4,96
1,24
3,72
3 Stedelijke Seniorenraad Ieper
p/a Kervynlaan 9
8900 Ieper
108
62
153,76
52,20
101,56
4 Vondels vzw
Ter Waarde 45
8900 Ieper
117
10
24,80
24,80
0,00
5 ABVV West-Vlaanderen
Conservatoriumplein 9
8500 Kortrijk
124
50
124,00
40,28
83,72
6 Beweging.net afdeling Ieper
p/a Lombaardstraat 28
8900 Ieper
125
100
248,00
80,57
167,43
7 Beweging.net afdeling Poperinge
Haringestraat 37
8972 Roesbrugge-Haringe
127
10
24,80
8,06
16,74
8 ACW West
Marechalstraat 7
8020 Oostkamp
129
310
768,80
266,48
502,32
9 SP.A afdeling Ieper
p/a Kalfvaart 24/2A
8900 Ieper
131
100
248,00
80,57
167,43
10 SP.A afdeling Poperinge
p/a Ieperstraat 29
8970 Poperinge
132
50
124,00
40,28
83,72
11 SP.A afdeling Wervik
Motestraat 48
8940 Wervik
133
100
248,00
80,57
167,43
12 SP.A Federatie Ieper
p/a Torrepoortlaan 18
8900 Ieper
134
100
248,00
80,57
167,43
13 Open VLD Federatie Ieper
p/a Poperingseweg 73
8900 Ieper
135
50
124,00
40,28
83,72
14 Beschut Wonen De Overweg
Poperingsweg 71 A
8900 Ieper
136
10
24,80
24,80
0,00
15 De Lovie vzw
Krombeekseweg 82
8970 Poperinge
14
10
24,80
24,80
0,00
Totaal organisaties
966
2.395,68
846,74
1.548,94
Algemeen totaal
18.354 45.517,92 21.629,70 23.888,22
129
5.5. De raad van bestuur, het directiecomité en de statutaire benoemingen Overeenkomstig de bepalingen van Besluit van de Vlaamse Regering van 16 mei 2014 tot bepaling van de nadere regels met betrekking tot de beheeraspecten van sociale huisvestingsmaatschappijen en tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen zijn de raden van bestuur samengesteld met een maximum van dertien bestuurders. Art. 14 van de statuten van onze vennootschap bepaalt dat de vennootschap wordt bestuurd door een raad van bestuur, samengesteld uit minimum negen leden. De Algemene Vergadering waakt erover dat de samenstelling van de raad van bestuur in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen. Voor Ons Onderdak werd met toepassing van deze regels het aantal bestuurders op dertien mandaten vastgesteld. Minstens vijf bestuurders zijn van een ander geslacht dan de acht andere en in de raad van bestuur is juridisch-technische, economisch-financiële en sociale expertise aanwezig. Aan het lokale bestuur van Ieper zijn zes mandaten toegewezen, aan Poperinge één, aan Wervik één en aan de gemeenten Zonnebeke en Heuvelland ook elk één mandaat. Aan het provinciebestuur is eveneens één mandaat toegewezen evenals aan een welzijnsorganisatie-vennoot. Het dertiende mandaat blijft toegewezen aan de particuliere aandeelhouders tot de Algemene Vergadering van 2026. Het voorzitterschap is toegewezen aan Philip Bolle en Thijs Descamps is ondervoorzitter. De raad komt elf keer per jaar samen. Het dagelijks bestuur is in handen van het directiecomité. Statutair wordt de raad van bestuur benoemd door de Algemene Vergadering.
De raad van bestuur Voorzitter Philip Bolle
Vleeshouwersstraat 10
8900 Ieper
Rijselstraat 69
8900 Ieper
Lena Boeraeve
Grote Branderstraat 25 E
8908 Vlamertinge
Sarah Bouton
Meenseweg 28 bus 1A
8900 Ieper
Lien Deblaere
Rapetstraat 91a
8940 Wervik
Brigitte Dewulf
St. Elooisweg 56
8902 Voormezele
Bert Doise
Begoniapark 18
8950 Westouter
Ondervoorzitter Thijs Descamps
Raadsleden
130
Ann-Sophie Himpe
Pappotstraat 3
8902 Zillebeke
Joachim Jonckheere
Roeselarestraat 98
8980 Zonnebeke
Gunter Pertry
Eikenlaan 9
8900 Ieper
Bryan Vanderhaeghe
Boomgaardstraat 13
8970 Poperinge
Joseph Vanhove
Oude Konijnstraat 1
8900 Ieper
Jurgen Vanlerberghe
Veurnestraat 89
8970 Poperinge
Sint Omerlaan 7
8900 Ieper
Directeur Peter Pillen
Het directiecomité Voorzitter Philip Bolle
Ondervoorzitter Thijs Descamps
Leden directiecomité Bert Doise Joachim Jonckheere Bryan Vanderhaeghe Joseph Vanhove
Directeur Peter Pillen
De statutaire benoemingen Om de continuïteit in de vennootschap te verzekeren is een mechanisme van uittreding van bestuurders in artikel 19 statutair geregeld. Met name staat hierin bepaald dat elk jaar 2 of 3 bestuurders tijdens de gewone Algemene Vergadering aftreden. De bestuurders zijn evenwel herkiesbaar. Overeenkomstig art. 19 werd de volgorde van uittreding de eerste maal door loting onder de bestuurders bepaald in zitting van de RVB van 26 juni 2019. In het eerste jaar - dus met de Algemene Vergadering van 2020, zijnde één jaar na de nieuwe samenstelling van de raad - zijn er twee uittredingen (m.i.v. de uittreding van Lena Boeraeve, die zetelt namens de private aandeelhouders) in het tweede jaar twee, in het derde jaar twee, in het vierde jaar twee, in het vijfde jaar twee en in het zesde jaar drie (m.i.v. de uittreding van Joachim Jonckheere cfr. beslissing van de Algemene Vergadering van vrijdag 14 juni 2019). In jaar zeven is de regeling van jaar één opnieuw van toepassing enz.
131
Jaar van uittreding 2021
2022
2023
2024
2025
2026
Mandaat voorbehouden aan
Uitgeoefend door
gemeente Heuvelland
Bert Doise
stad Wervik
Lien Deblaere
stad Poperinge
Bryan Vanderhaeghe
sector Welzijn
Brigitte Dewulf
stad Ieper
Philip Bolle
stad Ieper
Gunter Pertry
stad Ieper
Thijs Descamps
stad Ieper
Joseph Vanhove
gemeente Zonnebeke
Joachim Jonckheere
provincie West-Vlaanderen
Jurgen Vanlerberghe
stad Ieper
Sarah Bouton
privé-aandeelhouders
Lena Boeraeve
stad Ieper
Ann-Sophie Himpe
Ann-Sophie Himpe
Bert Doise
Brigitte Dewulf
Bryan Vanderhaeghe
Gunter Pertry
Joachim Jonckheere
132
Joseph Vanhove
Jurgen Vanlerberghe
Lena Boeraeve
Lien Deblaere
Peter Pillen
Philip Bolle
Sarah Bouton
Thijs Descamps
133
5.6. De medewerkers Het team van Ons Onderdak bestaat uit 21 medewerkers of 18 voltijdse equivalenten. De ploeg staat in voor de dagdagelijkse werking van de organisatie, de ontwikkeling van projecten, het beheer van het patrimonium en verzorgt de relaties met huurders, kandidaat-huurders en kopers.
Diederick Verstraete
Eric Neels
Eveline Ferrest
Filip Uzeel
Gino Matton
Griet Deschildre
Ine Vandenberghe
Isabelle Meersseman
Jan Vermeulen
134
Joyce Deceuninck
Kitty Clauw
Liesbet Blanckaert
Linda Strumane
Mariet Rapaevna Islamova
Martine Vangansbeke
Mieke Vandecandelaere
Nancy Vandenbulcke
Nelly Coffyn
Peter Pillen
Tim Fastré.
Wim Delanghe
135
BUD GET TEN
138 De financiën van Ons Onderdak in 2020 in een notendop 141 De financiële gezondheid van Ons Onderdak
136
137
6.1. De financiën van Ons Onderdak in 2020 in een notendop De tabellen in deze rubriek bevatten de financiële kengetallen van cvba Ons Onderdak over de laatste vijf jaren. Hieruit kunnen we enkele duidelijke evoluties en trends aflezen.
Overzicht resultaat van het boekjaar 2016 Resultaat v/h boekjaar
2017
2018
6
3
2
Geruilde grond:
3
1
1
- Verkoopwaarde
907.160,00
524.600,00 1.085.220,50
- Opbrengst
797.796,66
499.838,88
10
30
Verkochte sociale koopwoningen: - Opbrengst
25
4
3
24
12
2.212.521,83 5.451.855,49 5.088.347,39 4.855.100,00 2.543.443,02 193.965,26
534.578,61
383.749,51
843.919,69
168.898,64
3
Verkochte sociale kavels
162.733,00
Verkoopwaarde
71.817,62
Opbrengst Totaal opbrengsten door verkoop onroerend goed koopsector incl. grond
2020
1.777.153,81 1.664.488,04 1.717.518,00 1.260.481,06 1.111.984,66
Verkochte sociale huurwoningen
- Verkoopwaarde
2019
493.965,26
534.578,61
383.749,51
915.737,31
168.898,64
Ons onderdak verkocht 3 huurwoningen waardoor er een uitzonderlijke opbrengst gerealiseerd werd van 428.083,14 euro. Er werden 10 sociale koopwoningen en 2 sociale koopappartementen verkocht in 2020.
Verkopen 2020
Aantal
Omzet (incl. subsidie)
Bouwkost
Brutoopbrengst
Merkemstraat Jonkershove
3
613.438,61
545.983,24
67.455,37
Bommelbilk Poperinge
7
1.542.000,00
1.479.178,00
62.822,00
Henri Permekeplein Poperinge appartementen
2
388.004,41
349.383,14
38.621,27
12
2.543.443,02
2.374.544,38
168.898,64
Totaal sociale woningen
138
Overzicht van de opbrengsten Bedrijfsopbrengsten
2016
2017
2018
2019
2020
Omzet
7.571.952,93 11.452.625,70 11.722.819,45 10.680.350,05
8.646.744,19
Verkopen koopsector
2.266.286,53
5.017.833,00
2.543.443,02
5.451.855,49
5.088.347,39
524.600,00
1.085.220,50
5.305.666,40
5.476.170,21
5.549.251,56
5.662.517,05
6.103.301,17
Geproduceerde vaste activa
18.296,73
17.661,89
29.404,78
45.887,58
51.715,64
Andere bedrijfsopbrengsten
581.461,34
652.492,61
980.335,56
1.394.964,08
856.694,95
Opbrengst ruil Omzet huur
In de voorbije jaren zijn het aantal verkochte sociale koopwoningen sterk fluctuerend. In 2020 werden 12 koopaktes verleden wat in lijn lag met het aantal in 2016 (10 aktes). Tussen deze jaren werd minimum dubbel zoveel verkoopopbrengsten gerealiseerd met 30 aktes in 2017, 25 in 2018 en 24 in 2019. Zowel de corona-crisis als het faillissement van een hoofdaannemer bracht de oplevering van de werken in de war. Er wordt een sterke inhaalbeweging verwacht in 2021. De huuropbrengsten zijn tegenover vorig jaar sterk toegenomen (+7,8 %) dankzij een verhoging van de marktwaardes door het vernieuwd model van de huurschatter.
Overzicht van de kosten Kosten
2016
2017
2018
2019
2020
Aantal woningen
1.445
1.456
1.471
1479
1477
Brandverzekering
65.342,94
67.071,69
70.093,88
56.784,31
58.553,82
400.000
325.465,63
375.405,53
391.437,23
427.941,42
1.114.912,09
1.124.618,88
1.060.618,26
1.561.746,13
1.572.683,10
991.044,69
1.211.659,07
1.224.819,87
1.320.114,52
1.356.605,81
15,50
15,50
16,15
17,50
18,00
Onroerende voorheffing Onderhoudskosten Personeelskosten Full time equivalent
In 2018 werd er een aanbesteding gedaan voor de brandverzekering waarbij er een goedkopere premie werd afgedwongen voor de jaren 2019-2021. De onderhoudskosten zijn net als in 2019 gevoelig hoger dan de voorgaande jaren als gevolg van de verdere aanpak van verouderde woningkenmerken van ons patrimonium. De personeelskosten zijn gestegen met 36.491,29 euro, en komt min of meer overeen met de loonindexering van 2 %.
139
Overzicht van de financiële rekeningen Rekeningen
31/12/2016
31/12/2017
31/12/2018
31/12/2019
31/12/2020
550000 RC VMSW KT
4.166.691,40
4.181.686,04
1.774.053,32
3.871.472,02
3.401.866,36
3.000.000,00
2.000.000,00
531000 RC VMSW LT 550400 RC Huurwaarborgen
967.908,72
1.005.364,51
1.028.338,13
1.061.125,27
1.088.797,81
55 Andere
907.147,27
590.413,78
468.420,81
947.171,60
835.438,30
Totaal
6.041.747,39 5.777.464,33
843.919,69 7.879.768,89 5.326.102,47
Het totaal aan liquide middelen is sterk verminderd en staat in de laatste 5 jaar op hun laagste niveau. Dit is echter een momentopname gezien er in het eerste trimester van 2021 al 10 verkoopaktes gepland staan en deze dus voor een sterke kasinstroom zullen zorgen.
Investeringen Investeringen Terreinen en gebouwen Installaties, machines Meubilair en rollend materiaal Vaste activa in aanbouw Totaal
2016
2017
2018
2019
2020
265.922,60
375.230,56
374.850,84
360.316,71
589.158,57
129,97
-
-
607,72
-
7.706,00
8.323,25
173.908,17
9.605,73
34.207,59
4.094.508,87
5.410.872,80
8.032.943,74
5.874.464,05
4.368.267,44 5.794.426,61 8.581.702,75 6.497.830,21
Het bedrag aan investeringen in vaste activa in aanbouw betreffen bouwwerkzaamheden aan projecten in de huursector tijdens 2020. Een overzicht van de belangrijkste afgewerkte projecten: • Torrepoortwijk, Ieper - Binnenrenovatie 4 woningen (totale renovatiekost is 402.898,85 euro)
402.898,85 euro
• Acacialaan/Viooltjeslaan/Berkenwijk, Ieper - Dakrenovatie 33 woningen (totale renovatiekost is 383.006,55 euro)
366.792,60 euro
• Merkemstraat, Jonkershove - 7 nieuwbouwappartementen (totale kostprijs is 1.234.383,62 euro)
334.404,80 euro
• Groenerf, Woesten - Dakrenovatie 28 woningen (totale renovatiekost is 490.884,70 euro)
239.145,32 euro
• ’t Houten Paard, Ieper - Dakrenovatie 16 appartementen (totale renovatiekost is 229.679,71 euro)
123.213,42 euro
• Ieper/Woesten/Hollebeke - Schrijnwerkrenovatie 35 woningen (totale renovatiekost is 490.884,70 euro)
52.956,33 euro
Bij voorlopige oplevering van het project verhuizen de vaste activa in aanbouw naar de rubriek terreinen en gebouwen. In 2020 werd er in totaal 3.379.082,20 euro op die manier overgeboekt. Vanaf dit moment worden de gebouwen ook boekhoudkundig afgeschreven.
140
Een overzicht van de nog lopende projecten: • De Vloei, Ieper - 12 nieuwbouwappartementen Lot 176
1.487.486,04 euro
• De Vloei, Ieper - 12 nieuwbouwappartementen Lot 85
477.147,46 euro
• Hovelandlaan, Ieper - BEN-renovatie 24 woningen
456.152,93 euro
• Goesdamstraat, Ieper - 8 nieuwbouwappartementen
400.079,43 euro
• Wielewaalstraat, Hollebeke - vervangingsbouw 5 woningen
394.118,69 euro
• Robrecht van Bethunelaan, Ieper - Dakrenovatie 33 woningen
297.039,22 euro
• Krombekestraat, Poperinge - vervangingsbouw 6 woningen
259.861,61 euro
• Westbrandhoek, Vlamertinge - 4 nieuwbouwwoningen
136.506,84 euro
Premies in verband met investeringen in rationeel energieverbruik Premies Premie condensatieketels Premie super isolerend glas Premie dakisolatie
2016
2017
2018
12.000,00
4.000,00
183,96
17.130,75
1.460,16
45.919,87 2.863,65
Premie groendaken/groene energie
101.256,00 65.366,50
Vlaams Klimaatfonds (VKF) Totaal
2020
33.028,80
Premie Fluvius spouwisolatie
Premies EPC
2019
79.010,62
3.217,92
234.460,90
281.476,63
91.099,54
36.246,72
356.847,65
330.260,15
91.099,54
De toegekende VKF-premie heeft betrekking op dakisolatie en omvat 60 woningen.
6.2. De financiële gezondheid van Ons Onderdak De Vlaamse overheid investeert veel middelen in sociale huisvestingsmaatschappijen. Ze hecht dan ook veel belang aan hun financiële toestand. De beschikbare middelen moeten immers optimaal ingezet worden voor de sociale huurder of koper. Met de zogenaamde Financiële Gezondheidsindex (FiGi) wordt de financiële toestand van een sociale huisvestingsmaatschappij in één cijfer samengevat. De FiGi werd ontwikkeld door de VMSW en het agentschap inspectie RWO. Het systeem is uitgewerkt om alle administraties van “Wonen” van de Vlaamse overheid de mogelijkheid te geven om de financiële gezondheid van de sociale huisvestingsmaatschappijen op basis van dezelfde parameters te beoordelen. Tien financiële kengetallen die elk voor drie opeenvolgende jaren worden berekend, vormen het vertrekpunt. De FiGi’s worden ook opgenomen in de prestatiedatabank in het kader van de beoordeling door de visitatiecommissie. De gegevens die bij de financiële kengetallen worden gebruikt, komen uit de jaarrekening van de sociale
141
huisvestingsmaatschappij en hebben betrekking op de liquiditeit, de solvabiliteit, de rentabiliteit en de kostenbeheersing van de organisatie. Het eindresultaat is een score op zestig punten. Er worden ook deelresultaten berekend zodat elke maatschappij kan zien waar ze goed en minder goed scoort. Eind 2020 lanceerde de VMSW een nieuw model waarbij elke SHM een kredietwaardigheidsbeoordeling krijgt op basis van onder meer de FiGi-score. Het staat nu al vast dat Ons Onderdak ingedeeld wordt in de beste risicocategorie: “een uitstekende financiële situatie en de aanwezigheid van een buffer om financiële tegenvallers op te vangen.” Uit de databank van de VMSW wordt dit ook aangetoond: in 2019 behaalden slechts 16% van het totaal aantal SHM’s (88) een hogere FiGi-score. 73 van de 88 SHM’s scoren lager, 14 presteren beter. FIGI-score 2019 SHM’s:
Onderstaande tabel geeft de evolutie over de laatste 5 jaar weer in een onderlinge positionering. Over de laatste 5 jaar verbeterde de positie van Ons Onderdak t.o.v. de andere SHM’s in Vlaanderen.
142
De liquiditeit Current ratio Deze ratio meet of de huisvestingsmaatschappij op balansdatum voldoende liquide middelen of kortetermijnactiva heeft om de korte termijn schulden te betalen. Er wordt een correctie doorgevoerd om het effect van de waarborggelden voor de huur van woningen die gestort zijn aan de sociale huisvestingsmaatschappij te neutraliseren. Formule: (3+40/41+50/53+54/58+490/1-178-4280-4281)/(42/48+492/3-4280-4281) Beoordeling van deze ratio: < 1 voor verbetering vatbaar 1-2 behoorlijk > 2 goed
Onmiddellijke liquiditeitsratio Deze ratio meet of de huisvestingsmaatschappij op balansdatum over voldoende liquide middelen beschikt om de korte termijn schulden te betalen. Ook hier wordt een correctie doorgevoerd om het effect van de waarborggelden voor de huur van woningen die gestort zijn aan de sociale huisvestingsmaatschappij te neutraliseren. Formule: (50/53 + 54/58 – 178 – 4280 -4281) / (42/48 – 4280 -4281) Beoordeling voor deze ratio: < 0,5 voor verbetering vatbaar 0,5 - 1 behoorlijk > 1 goed
Netto kaspositie bij de VMSW De gelden die de sociale huisvestingsmaatschappij buiten de VMSW aanhoudt, zijn in principe altijd een positief bedrag omdat een maatschappij steeds een bedrag voor de dagelijkse werking mag aanhouden. Wat ze niet nodig heeft, wordt doorgestort naar haar ‘rekening courant’ bij de VMSW. Op deze wijze is de rekening courant bij de VMSW de sluitpost van haar thesauriebeheer. Een positief saldo betekent dat de sociale huisvestingsmaatschappij al haar verplichtingen van het voorbije boekjaar heeft kunnen betalen. Formule: (5310+5500-4330) Beoordeling voor deze ratio: < 0 voor verbetering vatbaar > 0 goed
143
De solvabiliteit Graad van financiële onafhankelijkheid Bij solvabiliteit wordt gemeten in welke mate een onderneming in staat is om op lange termijn aan haar financiële verplichtingen te voldoen. Formule: (10/15)/(10/49) Beoordeling van deze ratio: <5% voor verbetering vatbaar 5 %-20 % behoorlijk > 20 % goed
Zelffinancieringsgraad De zelffinancieringsgraad is een strengere benadering van de solvabiliteit. Hierbij wordt het eigen vermogen beperkt tot de reserves en in verhouding gesteld met het totaal vermogen. Deze ratio geeft op die manier weer of het bedrijf er in slaagt om eigen vermogen bij te creëren door de resultaten van het boekjaar en het verleden Formule: (13+140+141)/(10/49) Beoordeling van deze ratio: <0% voor verbetering vatbaar 0-10 % behoorlijk > 10 % goed
Dekking van het vreemd vermogen op lange termijn door de operationele cashflow uit de gewone bedrijfsoefening Hier wordt een verband gelegd tussen de grootte van het vreemd vermogen en de cashflow die beschikbaar is om dit vermogen af te lossen. Formule: (16+17-178)/(70/74-60/64+630+631/4+635/7+75-75300-7532/5-65+653+6560-6561+6209) Beoordeling van deze ratio: > 33 jaar of < 0 jaar voor verbetering vatbaar < 33 jaar goed
144
De rentabiliteit Exploitatie-cashflowmarge uit de gewone bedrijfsuitoefening Met deze ratio wordt gemeten of de kasinkomsten (bedrijfs- en financiële kasopbrengsten) van SHM voldoende zijn om de kasuitgaven (bedrijfs- en financiële kaskosten en de kapitaalaflossingen van de leningen exclusief het kapitaal van de prefinancieringskredieten) van de SHM te dekken. Formule: (60/64-6209-630-631/4-71-72)+(65-651-656) +(422+42335+42336+42390+42392+42393 +42399+42400+42402+42403+42409+42420))/((70+74) +(75-7532/5)) Beoordeling van deze ratio voor gemengde en zuivere huurmaatschappijen: > 100 % voor verbetering vatbaar 85-100 % behoorlijk < 85 % goed
Cost/income ratio uit de gewone bedrijfsoefening Bedrijfseconomisch wordt hier ook gestart vanuit een operationele marge, maar hier worden boekhoudkundige kosten zoals intresten, afschrijvingen en voorzieningen in mindering gebracht. Formule: (60/64+65-71-72)/(70/74)+75 Beoordeling van deze ratio: > 100 % voor verbetering vatbaar 85 %-100 % behoorlijk < 85 % goed
Operationele marge uit de gewone bedrijfsoefening Deze ratio geeft de verhouding weer tussen de inkomsten en de uitgaven uit gewone bedrijfsuitoefening vooraleer het vreemd vermogen is vergoed (intresten) of de activa zijn afgeschreven. Bedrijfseconomisch betreft het hier de inkomsten en uitgaven uit de operationele werking waar een onderneming greep op heeft via haar beheer van de onderneming. Deze ratio is interessant omdat hiermee kan worden nagegaan of de oorzaak van de financiële problemen het gevolg is van de operationele werking dan wel van de zware leninglasten of afschrijvingen.
Formule: (60+61+62-6209+64+65-650-651-653-656-71-72)/(70+74)+(75-7530-7532/5) Beoordeling van deze ratio voor gemengde en zuivere huurmaatschappijen: > 70 % voor verbetering vatbaar 50-70 % behoorlijk < 50 % goed Beoordeling van deze ratio voor zuivere koopmaatschappijen: > 100 % voor verbetering vatbaar 90-100 % behoorlijk < 90 % goed
145
De kostenbeheersing Werkings- en onderhoudskosten t.o.v. bedrijfsopbrengsten Met deze ratio worden werkings- en onderhoudskosten gerelateerd aan de bedrijfsontvangsten van de klassen 70 en 74. Formule: werkings- en onderhoudskosten/bedrijfsontvangsten Beoordeling van deze ratio: > 35 % voor verbetering vatbaar 25-35 % behoorlijk < 25 % goed
De financiële gezondheidsindex van Ons Onderdak Na berekening van al de financiële kengetallen komen we voor Ons Onderdak op de volgende resultaten: Ratio’s FIGI
2018
2019
2020
1. Current ratio
2,37
3,42
2,04
2. Onmiddellijke liquiditeitsratio
0,94
1,57
0,60
3. Netto kaspositie bij de VSMW
4.774.053,32
5.871.472,02
3.401.866,36
4. Graad van financiële onafhankelijkheid
26,42 %
26,14 %
26,11 %
5. Zelffinancieringsgraad
22,29 %
22,32 %
22,49 %
17,97
22,54
30,84
7. Exploitatiecashflow uit gewone bedrijfsuitoefening
84,86 %
90,03 %
96,00 %
8. Cost/income ratio uit gewone bedrijfsuitoefening
89,38 %
95,24 %
101,66 %
9. Operationele marge uit gewone bedrijfsuitoefening
62,16 %
66,17 %
66,44 %
17,63 %
23,99 %
32,92 %
Liquiditeit
Solvabiliteit
6. Dekking Vreemd Vermogen op LT door operationele cashflow uit gewone bedrijfsoefening Rentabiliteit
Kostenbeheersing 10. Werkingskosten als % van de bedrijfsinkomsten
146
De volgende stap om tot de FiGi-score te komen is een score te geven per kengetal. De scores worden als volgt toegekend: Ratio’s FIGI
Voor verbetering vatbaar Score = 0
Behoorlijk Score = 0,5
Goed Score =1
Liquiditeit <1
1-2
>2
2. Onmiddellijke liquiditeitsratio
< 0,5
0,5-1
>1
3. Netto kaspositie bij de VSMW
<0
-
>0
4. Graad van financiële onafhankelijkheid
<5%
5 %-20 %
> 20 %
5. Zelffinancieringsgraad
<0%
0-10 %
> 10 %
> 33 jaar
-
< 33 jaar
7. Exploitatiecashflow uit gewone bedrijfsuitoefening
> 100 %
85 % - 100 %
< 85 %
8. Cost/income ratio uit gewone bedrijfsuitoefening
> 100 %
85 % - 100 %
< 85 %
> 70 %
50 % - 70 %
< 50 %
> 35 %
25-35 %
< 25 %
1. Current ratio
Solvabiliteit
6. Dekking Vreemd Vermogen op LT door operationele cashflow uit gewone bedrijfsoefening Rentabiliteit
9. Operationele marge uit gewone bedrijfsuitoefening Kostenbeheersing 10. Werkingskosten als % van de bedrijfsinkomsten
Als we de scores voor Ons Onderdak dan toekennen, hebben we volgend resultaat: Ratio’s FIGI
2018
2019
2020
1. Current ratio
1,00
1,00
1,00
2. Onmiddellijke liquiditeitsratio
0,50
1,00
0,5
3. Netto kaspositie bij de VSMW
1,00
1,00
1,00
4. Graad van financiële onafhankelijkheid
1,00
1,00
1,00
5. Zelffinancieringsgraad
1,00
1,00
1,00
6. Dekking Vreemd Vermogen op LT door operationele cashflow uit gewone bedrijfsoefening
1,00
1,00
1,00
7. Exploitatiecashflow uit gewone bedrijfsuitoefening
1,00
0,50
0,50
8. Cost/income ratio uit gewone bedrijfsuitoefening
0,50
0,50
0,00
9. Operationele marge uit gewone bedrijfsuitoefening
0,50
0,50
0,50
1,00
1,00
0,50
Liquiditeit
Solvabiliteit
Rentabiliteit
Kostenbeheersing 10. Werkingskosten als % van de bedrijfsinkomsten
147
Daarna krijgen de scores per jaar een wegingsfactor. De FiGI-scores van 2018, 2019 en 2020 worden respectievelijk vermenigvuldigd met factor 1, 2 en 3.
Ratio’s FIGI
2018
2019
2020
Totaal scores
1
2
3
6
6
2. Onmiddellijke liquiditeitsratio
0,5
2
1.5
4
6
3. Netto kaspositie bij de VSMW
1
2
3
6
6
Liquiditeit
Maximum scores
Resultaat
18
88,89 %
1. Current ratio
Solvabiliteit
18
4. Graad van financiële onafhankelijkheid
1
2
3
6
6
5. Zelffinancieringsgraad
1
2
3
6
6
6. Dekking Vreemd Vermogen op LT door operationele cashflow uit gewone bedrijfsoefening
1
2
3
6
6
Rentabiliteit 7. Exploitatiecashflow uit gewone bedrijfsoefening
100,00 %
44,44 % 1
1
1,5
3,5
6
8. Cost/income ratio uit gewone bedrijfsuitoefening
0,5
1
0
1,5
6
9. Operationele marge uit gewone bedrijfsuitoefening
0,5
1
1,5
3
6
1
2
1,5
4,5
6
46,50
60
Kostenbeheersing 10. Werkingskosten als % van de bedrijfsinkomsten FIGI SCORE TOTAAL
75,00 % 77,50 %
Conclusie • De totale FiGi-score is licht gedaald van 50,5/60 naar 46,5/60. • De liquiditeit is gedaald van 94,44 % naar 88,89 %. De mindere verkoopopbrengsten en de geplande terugbetaling van de marktconforme leningen in 2021 verklaren deze daling. • Solvabiliteit blijft op 100 % en toont onze financiële onafhankelijkheid aan. • De score betreffende rentabiliteit is gezakt van 52,78 % tot 44,44 %. • De zgn. cost/income ratio toont dit jaar aan dat er een klein verlies is uit de gewone bedrijfsuitoefening. • De verlenging van de afschrijvingstermijn op gebouwen van 33 jaar naar 50 jaar zal vanaf 2021 een gunstige invloed hebben op het bedrijfsresultaat.
148
149
JAAR REKE NING 2020
150
151
EUR
ONS ONDERDAK
Coöperatieve vennootschap met beperkte aansprakelijkheid met sociaal oogmerk Ter Waarde
65
8900
Ieper
België Gent, afdeling Ieper
BE 0405.501.570 26
06
2015
JAARREKENING IN EURO (2 decimalen) 11
06
2021
01
01
2020
31
12
2020
01
01
2019
31
12
2019
XXXXXX
41 6.1, 6.2.1, 6.2.2, 6.2.3, 6.2.4, 6.2.5, 6.3.4, 6.4.1, 6.4.2, 6.5.1, 6.5.2, 6.7.2, 6.8, 6.15, 6.17, 6.18.1, 6.18.2, 6.20, 8, 9, 12, 13, 14, 15
Handtekening (naam en hoedanigheid)
Handtekening (naam en hoedanigheid)
OCR9002
152
BE 0405.501.570
PHILIP BOLLE Vleeshouwersstraat 10, 8900 Ieper, België
Voorzitter van de Raad van Bestuur 14/06/2019 - 09/06/2023
THIJS DESCAMPS Rijselstraat 69, 8900 Ieper, België
Ondervoorzitter van de Raad van Bestuur 14/06/2019 - 14/06/2024
PETER PILLEN (DIRECTEUR) St Omerlaan 7, 8900 Ieper, België
Zaakvoerder
GUNTER PERTRY Eikenlaan 9, 8900 Ieper, België
Bestuurder 14/06/2019 - 09/06/2023
BRIGITTE DEWULF Sint-Elooisweg 56, 8902 Zillebeke, België
Bestuurder 14/06/2019 - 10/06/2022
BERT DOISE Begoniapark 18, 8954 Westouter, België
Bestuurder 14/06/2019 - 11/06/2021
LENA BOERAEVE Grote Branderstraat 25 bus E, 8908 Vlamertinge, België
Bestuurder 12/06/2020 - 12/06/2026
SARAH BOUTON Meenseweg 28 bus 1A, 8900 Ieper, België
Bestuurder 14/06/2019 - 13/06/2025
LIEN DEBLAERE Rapetstraat 91A, 8940 Wervik, België
Bestuurder 14/06/2019 - 11/06/2021
ANN-SOPHIE HIMPE Pappotstraat 3, 8902 Zillebeke, België
Bestuurder 12/06/2020 - 12/06/2026
JOACHIM JONCKHEERE Roeselarestraat 98, 8980 Zonnebeke, België
Bestuurder 14/06/2019 - 13/06/2025
BRYAN VANDERHAEGHE Boomgaardstraat 13, 8970 Poperinge, België
Bestuurder 14/06/2019 - 10/06/2022
JOSEPH VANHOVE Oude Konijnstraat 1, 8900 Ieper, België
Bestuurder 14/06/2019 - 14/06/2024
JURGEN VANLERBERGHE Veurnestraat 89, 8970 Poperinge, België
Bestuurder 14/06/2019 - 13/06/2025
AUDITAS BEDRIJFSREVISOREN BV Nr.: BE 0464.594.366 Boomgaardstraat 14, 8800 Roeselare, België Lidmaatschapsnr.: B00364
Bedrijfsrevisor 12/06/2020 - 10/06/2022
Vertegenwoordigd door: Wim Bossuyt (Bedrijfsrevisor) Boomgaardstraat 14, 8800 Roeselare, België Lidmaatschapsnr.: A01958
First - VOL-kap2021 - 2 / 41
153
BE 0405.501.570
XXX
First - VOL-kap2021 - 3 / 41
154
Nr.
VOL-kap 3.1
BE 0405.501.570
JAARREKENING
BALANS NA WINSTVERDELING Toel.
Codes
Boekjaar
Vorig boekjaar
ACTIVA Oprichtingskosten ....................................................................
6.1
VASTE ACTIVA ...........................................................................
20 21/28
Immateriële vaste activa ..........................................................
6.2
Materiële vaste activa .............................................................. Terreinen en gebouwen ......................................................... Installaties, machines en uitrusting ........................................ Meubilair en rollend materieel ............................................... Leasing en soortgelijke rechten ............................................. Overige materiële vaste activa .............................................. Activa in aanbouw en vooruitbetalingen ................................
6.3
6.4/6.5.1 Financiële vaste activa ............................................................ Verbonden ondernemingen ................................................... 6.15 Deelnemingen ................................................................... Vorderingen ...................................................................... Ondernemingen waarmee een deelnemingsverhouding bestaat ................................................................................... 6.15 Deelnemingen ................................................................... Vorderingen ...................................................................... Andere financiële vaste activa ............................................... Aandelen ........................................................................... Vorderingen en borgtochten in contanten .........................
21 22/27 22 23 24 25 26 27 28 280/1 280 281 282/3 282 283 284/8 284 285/8
.............................
.............................
91.898.063,42
87.432.925,79
.............................
.............................
91.897.063,42 84.646.725,64 1.026,26 168.117,88 ............................. 6.929,00 7.074.264,64
87.432.925,79 82.658.680,08 1.405,60 187.028,32 ............................. 6.929,00 4.578.882,79
1.000,00 ............................. ............................. .............................
............................. ............................. ............................. .............................
............................. ............................. ............................. 1.000,00 1.000,00 .............................
............................. ............................. ............................. ............................. ............................. .............................
First - VOL-kap2021 - 4 / 41
155
Nr.
VOL-kap 3.1
BE 0405.501.570 Toel.
Codes
Boekjaar
VLOTTENDE ACTIVA ...................................................................
29/58
17.163.266,13
17.456.329,44
Vorderingen op meer dan één jaar ......................................... Handelsvorderingen .............................................................. Overige vorderingen ..............................................................
29
............................. ............................. .............................
............................. ............................. .............................
Voorraden en bestellingen in uitvoering ................................ Voorraden .............................................................................. Grond- en hulpstoffen ....................................................... Goederen in bewerking ..................................................... Gereed product ................................................................. Handelsgoederen ............................................................. Onroerende goederen bestemd voor verkoop .................. Vooruitbetalingen .............................................................. Bestellingen in uitvoering .......................................................
3
11.096.171,07 11.096.171,07 ............................. ............................. ............................. ............................. 11.096.171,07 ............................. .............................
8.867.205,45 8.867.205,45 ............................. ............................. ............................. ............................. 8.867.205,45 ............................. .............................
Vorderingen op ten hoogste één jaar ..................................... Handelsvorderingen .............................................................. Overige vorderingen ..............................................................
40/41
99.594,96 75.831,00 23.763,96
169.628,87 161.950,03 7.678,84
6.5.1/6.6 Geldbeleggingen ...................................................................... Eigen aandelen ...................................................................... Overige beleggingen .............................................................
50/53 51/53
............................. ............................. .............................
2.000.000,00 ............................. 2.000.000,00
Liquide middelen ......................................................................
54/58
5.326.102,47
5.879.768,89
490/1
641.397,63
539.726,23
20/58
109.061.329,55
104.889.255,23
Overlopende rekeningen ......................................................... TOTAAL VAN DE ACTIVA ........................................................
290 291 30/36 30/31 32 33 34 35 36 37 40 41
6.6
50
Vorig boekjaar
First - VOL-kap2021 - 5 / 41
156
Nr.
VOL-kap 3.2
BE 0405.501.570 Toel.
Codes
Boekjaar
Vorig boekjaar
EIGEN VERMOGEN .....................................................................
10/15
28.473.718,14
27.413.912,81
Inbreng ...................................................................................... 6.7.1 Kapitaal .................................................................................. Geplaatst kapitaal ............................................................. Niet-opgevraagd kapitaal 4 ................................................ Buiten kapitaal ....................................................................... Uitgiftepremies .................................................................. Andere ..............................................................................
10/11
21.629,70 21.629,70 45.517,92 100 23.888,22 101 ............................. 11 1100/10 ............................. 1100/19 .............................
21.469,27 21.469,27 45.381,52 23.912,25 ............................. ............................. .............................
Herwaarderingsmeerwaarden .................................................
12
.............................
.............................
Reserves ................................................................................... Onbeschikbare reserves ........................................................ Wettelijke reserve ............................................................. Statutair onbeschikbare reserves ..................................... Inkoop eigen aandelen ..................................................... Financiële steunverlening ................................................. Overige ............................................................................. Belastingvrije reserves .......................................................... Beschikbare reserves ............................................................
13
24.526.620,77 20.297.650,08 4.428,78 ............................. ............................. ............................. 20.293.221,30 4.228.970,69 .............................
23.414.636,11 19.185.665,42 4.428,78 ............................. ............................. ............................. 19.181.236,64 4.228.970,69 .............................
Overgedragen winst (verlies) ........................................(+)/(-)
14
.............................
.............................
Kapitaalsubsidies .....................................................................
15
3.925.467,67
3.977.807,43
Voorschot aan de vennoten op de verdeling van het netto-actief 5 ..............................................................................
19
.............................
.............................
VOORZIENINGEN EN UITGESTELDE BELASTINGEN ....................
16
564.380,53
763.274,68
Voorzieningen voor risico's en kosten ................................... Pensioenen en soortgelijke verplichtingen ............................ Belastingen ............................................................................ Grote herstellings- en onderhoudswerken ............................. Milieuverplichtingen ............................................................... Overige risico's en kosten ......................................................
160/5
349.496,06 ............................. ............................. 349.496,06 ............................. .............................
545.375,06 ............................. ............................. 545.375,06 ............................. .............................
214.884,47
217.899,62
PASSIVA
10
130/1 130 1311 1312 1313 1319 132 133
160 161 162 163 6.8
Uitgestelde belastingen ...........................................................
164/5 168
__________________________
4
Bedrag in mindering te brengen van het geplaatste kapitaal
5
Bedrag in mindering te brengen van de andere bestanddelen van het eigen vermogen
First - VOL-kap2021 - 6 / 41
157
Nr.
VOL-kap 3.2
BE 0405.501.570 Toel.
SCHULDEN ................................................................................. Schulden op meer dan één jaar .............................................. Financiële schulden ............................................................... Achtergestelde leningen ................................................... Niet-achtergestelde obligatieleningen ............................... Leasingschulden en soortgelijke schulden ....................... Kredietinstellingen ............................................................ Overige leningen ............................................................... Handelsschulden ................................................................... Leveranciers ..................................................................... Te betalen wissels ............................................................ Vooruitbetalingen op bestellingen ......................................... Overige schulden ...................................................................
6.9
Schulden op ten hoogste één jaar .......................................... Schulden op meer dan één jaar die binnen het jaar vervallen Financiële schulden ............................................................... Kredietinstellingen ............................................................ Overige leningen ............................................................... Handelsschulden ................................................................... Leveranciers ..................................................................... Te betalen wissels ............................................................ Vooruitbetalingen op bestellingen ......................................... Schulden met betrekking tot belastingen, bezoldigingen en sociale lasten ......................................................................... Belastingen ....................................................................... Bezoldigingen en sociale lasten ....................................... Overige schulden ...................................................................
6.9
Overlopende rekeningen .........................................................
6.9
TOTAAL VAN DE PASSIVA .....................................................
Codes
Boekjaar
17/49
80.023.230,88
76.712.067,74
72.090.987,53 71.027.573,33 ............................. ............................. ............................. 71.027.573,33 ............................. ............................. ............................. ............................. ............................. 1.063.414,20
71.889.523,10 70.844.665,45 ............................. ............................. ............................. 70.844.665,45 ............................. ............................. ............................. ............................. ............................. 1.044.857,65
7.088.393,39 3.337.181,78 ............................. ............................. ............................. 2.853.914,26 2.853.914,26 ............................. .............................
4.333.766,40 2.148.901,04 ............................. ............................. ............................. 1.421.073,19 1.421.073,19 ............................. .............................
17 170/4 170 171 172 173 174 175 1750 1751 176 178/9 42/48 42 43 430/8 439 44 440/4 441 46
6.9
45 450/3 454/9 47/48
674.443,11 504.014,30 170.428,81 222.854,24
Vorig boekjaar
565.040,03 313.802,01 251.238,02 198.752,14
492/3
843.849,96
488.778,24
10/49
109.061.329,55
104.889.255,23
First - VOL-kap2021 - 7 / 41
158
Nr.
VOL-kap 4
BE 0405.501.570
RESULTATENREKENING Toel.
Bedrijfsopbrengsten ................................................................ Omzet .................................................................................... 6.10 Voorraad goederen in bewerking en gereed product en bestellingen in uitvoering: toename (afname) ..............(+)/(-) Geproduceerde vaste activa .................................................. Andere bedrijfsopbrengsten .................................................. 6.10 Niet-recurrente bedrijfsopbrengsten ...................................... 6.12 Bedrijfskosten .......................................................................... Handelsgoederen, grond- en hulpstoffen .............................. Aankopen .......................................................................... Voorraad: afname (toename) ..................................(+)/(-) Diensten en diverse goederen ............................................... Bezoldigingen, sociale lasten en pensioenen ..............(+)/(-) Afschrijvingen en waardeverminderingen op oprichtingskosten, op immateriële en materiële vaste activa Waardeverminderingen op voorraden, op bestellingen in uitvoering en op handelsvorderingen: toevoegingen (terugnemingen) ..........................................................(+)/(-) Voorzieningen voor risico's en kosten: toevoegingen (bestedingen en terugnemingen) .................................(+)/(-) Andere bedrijfskosten ............................................................ Als herstructureringskosten geactiveerde bedrijfskosten ..(-) Niet-recurrente bedrijfskosten ............................................... Bedrijfswinst (Bedrijfsverlies) .......................................(+)/(-)
Codes 70/76A 70 71 72 74 76A
10.943.367,82 8.646.744,19 ............................. 51.715,64 856.694,95 1.388.213,04
Vorig boekjaar
12.793.635,09 10.680.350,05 ............................. 45.887,58 1.394.964,08 672.433,38
62
9.076.807,93 2.341.782,82 4.570.748,44 -2.228.965,62 2.236.052,74 1.356.605,81
10.721.271,53 4.151.020,25 4.716.176,50 -565.156,25 2.187.303,74 1.320.114,52
630
2.883.977,02
2.715.606,25
60/66A 60 600/8 609 61 6.10
Boekjaar
6.10
631/4
6.945,91
2.664,91
6.10
635/8
6.10
640/8
6.12
66A
-195.879,00 443.027,25 ............................. 4.295,38
-48.478,00 392.882,82 ............................. 157,04
649 9901
1.866.559,89
2.072.363,56
First - VOL-kap2021 - 8 / 41
159
Nr.
VOL-kap 4
BE 0405.501.570 Toel.
Codes
Financiële opbrengsten ........................................................... Recurrente financiële opbrengsten ........................................ Opbrengsten uit financiële vaste activa ............................ Opbrengsten uit vlottende activa ...................................... Andere financiële opbrengsten ......................................... 6.11 Niet-recurrente financiële opbrengsten ................................. 6.12
75/76B
Financiële kosten ..................................................................... Recurrente financiële kosten ................................................. Kosten van schulden ............................................................. Waardeverminderingen op vlottende activa andere dan voorraden, bestellingen in uitvoering en handelsvorderingen: toevoegingen (terugnemingen) ...............(+)/(-) Andere financiële kosten ....................................................... Niet-recurrente financiële kosten ...........................................
75 750 751 752/9 76B 65/66B
6.11
65 650
651 652/9 6.12
66B
805.559,69 805.559,69 ............................. 4.173,76 801.385,93 .............................
665.409,09 665.409,09 143,28 5.312,06 659.953,75 .............................
1.554.331,01 1.554.331,01 1.554.025,51
1.459.197,01 1.459.197,01 1.458.534,17
............................. 305,50 .............................
............................. 662,84 ............................. 1.278.575,64
780
5.914,13
5.914,13
680
.............................
.............................
11.718,04 11.718,04
24.008,71 24.316,62
9903
Onttrekking aan de uitgestelde belastingen .......................... Overboeking naar de uitgestelde belastingen ....................... 6.13
Vorig boekjaar
1.117.788,57
Winst (Verlies) van het boekjaar vóór belasting .........(+)/(-)
Belastingen op het resultaat .........................................(+)/(-) Belastingen ............................................................................ Regularisering van belastingen en terugneming van voorzieningen voor belastingen .............................................
Boekjaar
67/77 670/3 77
.............................
307,91
1.111.984,66
1.260.481,06
789
.............................
.............................
Overboeking naar de belastingvrije reserves ........................
689
.............................
5.928,83
Te bestemmen winst (verlies) van het boekjaar ..........(+)/(-)
9905
1.111.984,66
1.254.552,23
Winst (Verlies) van het boekjaar ...................................(+)/(-)
9904
Onttrekking aan de belastingvrije reserves ...........................
First - VOL-kap2021 - 9 / 41
160
Nr.
VOL-kap 5
BE 0405.501.570
RESULTAATVERWERKING Codes
Te bestemmen winst (verlies) ................................................................(+)/(-) Te bestemmen winst (verlies) van het boekjaar ...................................(+)/(-) Overgedragen winst (verlies) van het vorige boekjaar .........................(+)/(-) Onttrekking aan het eigen vermogen .............................................................. aan de inbreng ................................................................................................ aan de reserves ..............................................................................................
9906 (9905) 14P 791/2
Boekjaar
1.111.984,66
Vorig boekjaar
1.254.552,23
1.111.984,66
1.254.552,23
.............................
.............................
.............................
.............................
791
.............................
.............................
792
.............................
.............................
1.111.984,66
1.254.552,23
Toevoeging aan het eigen vermogen .............................................................. aan de inbreng ................................................................................................
691/2 691
.............................
.............................
aan de wettelijke reserve ................................................................................
6920
.............................
.............................
aan de overige reserves .................................................................................
6921
1.111.984,66
1.254.552,23
Over te dragen winst (verlies) ................................................................(+)/(-)
(14)
.............................
.............................
Tussenkomst van de vennoten in het verlies .................................................
794
.............................
.............................
Uit te keren winst ............................................................................................... Vergoeding van de inbreng .............................................................................
694/7
.............................
.............................
694
.............................
.............................
Bestuurders of zaakvoerders ..........................................................................
695
.............................
.............................
Werknemers ...................................................................................................
696
.............................
.............................
Andere rechthebbenden .................................................................................
697
.............................
.............................
First - VOL-kap2021 - 10 / 41
161
Nr.
VOL-kap 6.3.1
BE 0405.501.570
STAAT VAN DE MATERIËLE VASTE ACTIVA Codes
Boekjaar
Vorig boekjaar
TERREINEN EN GEBOUWEN xxxxxxxxxxxxxxx
Aanschaffingswaarde per einde van het boekjaar .........................................
8191P
Mutaties tijdens het boekjaar Aanschaffingen, met inbegrip van de geproduceerde vaste activa ................
8161
Overdrachten en buitengebruikstellingen .......................................................
8171
182.395,81
Overboekingen van een post naar een andere ....................................(+)/(-)
8181
3.367.128,19
Aanschaffingswaarde per einde van het boekjaar .........................................
8191
125.719.211,13
Meerwaarden per einde van het boekjaar .......................................................
8251P
xxxxxxxxxxxxxxx
Mutaties tijdens het boekjaar Geboekt ..........................................................................................................
8211
........................
Verworven van derden ....................................................................................
8221
........................
Afgeboekt ........................................................................................................
8231
........................
Overgeboekt van een post naar een andere ........................................(+)/(-)
8241
........................
Meerwaarden per einde van het boekjaar .......................................................
8251
Afschrijvingen en waardeverminderingen per einde van het boekjaar ........
8321P
Mutaties tijdens het boekjaar Geboekt ..........................................................................................................
8271
2.830.479,65
Teruggenomen ...............................................................................................
8281
928.941,12 ........................
121.933.366,17
601.112,58
........................
........................ xxxxxxxxxxxxxxx
Verworven van derden ....................................................................................
8291
Afgeboekt na overdrachten en buitengebruikstellingen ..................................
8301
103.739,13
Overgeboekt van een post naar een andere ........................................(+)/(-)
8311
........................
Afschrijvingen en waardeverminderingen per einde van het boekjaar ........
8321
41.072.485,49
NETTOBOEKWAARDE PER EINDE VAN HET BOEKJAAR ......................................
(22)
84.646.725,64
39.274.686,09
First - VOL-kap2021 - 11 / 41
162
Nr.
VOL-kap 6.3.2
BE 0405.501.570 Codes
Boekjaar
Vorig boekjaar
INSTALLATIES, MACHINES EN UITRUSTING Aanschaffingswaarde per einde van het boekjaar .........................................
8192P
xxxxxxxxxxxxxxx
Mutaties tijdens het boekjaar Aanschaffingen, met inbegrip van de geproduceerde vaste activa ................
8162
........................
Overdrachten en buitengebruikstellingen .......................................................
8172
........................
Overboekingen van een post naar een andere ....................................(+)/(-)
8182
........................
Aanschaffingswaarde per einde van het boekjaar .........................................
8192
Meerwaarden per einde van het boekjaar .......................................................
8252P
xxxxxxxxxxxxxxx
Mutaties tijdens het boekjaar Geboekt ..........................................................................................................
8212
........................
Verworven van derden ....................................................................................
8222
........................
Afgeboekt ........................................................................................................
8232
........................
Overgeboekt van een post naar een andere ........................................(+)/(-)
8242
........................
Meerwaarden per einde van het boekjaar .......................................................
8252
Afschrijvingen en waardeverminderingen per einde van het boekjaar ........
8322P
Mutaties tijdens het boekjaar Geboekt ..........................................................................................................
8272
379,34
Teruggenomen ...............................................................................................
8282
........................
Verworven van derden ....................................................................................
8292
........................
Afgeboekt na overdrachten en buitengebruikstellingen ..................................
8302
........................
Overgeboekt van een post naar een andere ........................................(+)/(-)
8312
........................
Afschrijvingen en waardeverminderingen per einde van het boekjaar ........
8322
7.915,61
NETTOBOEKWAARDE PER EINDE VAN HET BOEKJAAR ......................................
(23)
1.026,26
8.941,87
8.941,87 ........................
........................ xxxxxxxxxxxxxxx
7.536,27
First - VOL-kap2021 - 12 / 41
163
Nr.
VOL-kap 6.3.3
BE 0405.501.570 Codes
Boekjaar
Vorig boekjaar
MEUBILAIR EN ROLLEND MATERIEEL xxxxxxxxxxxxxxx
Aanschaffingswaarde per einde van het boekjaar .........................................
8193P
Mutaties tijdens het boekjaar Aanschaffingen, met inbegrip van de geproduceerde vaste activa ................
8163
22.253,63
Overdrachten en buitengebruikstellingen .......................................................
8173
........................
Overboekingen van een post naar een andere ....................................(+)/(-)
8183
11.953,96
Aanschaffingswaarde per einde van het boekjaar .........................................
8193
Meerwaarden per einde van het boekjaar .......................................................
8253P
xxxxxxxxxxxxxxx
Mutaties tijdens het boekjaar Geboekt ..........................................................................................................
8213
........................
Verworven van derden ....................................................................................
8223
........................
Afgeboekt ........................................................................................................
8233
........................
Overgeboekt van een post naar een andere ........................................(+)/(-)
8243
........................
Meerwaarden per einde van het boekjaar .......................................................
8253
Afschrijvingen en waardeverminderingen per einde van het boekjaar ........
8323P
Mutaties tijdens het boekjaar Geboekt ..........................................................................................................
8273
53.118,03
Teruggenomen ...............................................................................................
8283
........................
Verworven van derden ....................................................................................
8293
........................
Afgeboekt na overdrachten en buitengebruikstellingen ..................................
8303
........................
Overgeboekt van een post naar een andere ........................................(+)/(-)
8313
........................
Afschrijvingen en waardeverminderingen per einde van het boekjaar ........
8323
257.810,70
NETTOBOEKWAARDE PER EINDE VAN HET BOEKJAAR ......................................
(24)
168.117,88
391.720,99
425.928,58 ........................
........................ xxxxxxxxxxxxxxx
204.692,67
First - VOL-kap2021 - 13 / 41
164
Nr.
VOL-kap 6.3.5
BE 0405.501.570 Codes
Boekjaar
Vorig boekjaar
OVERIGE MATERIËLE VASTE ACTIVA Aanschaffingswaarde per einde van het boekjaar .........................................
8195P
xxxxxxxxxxxxxxx
Mutaties tijdens het boekjaar Aanschaffingen, met inbegrip van de geproduceerde vaste activa ................
8165
........................
Overdrachten en buitengebruikstellingen .......................................................
8175
........................
Overboekingen van een post naar een andere ....................................(+)/(-)
8185
........................
Aanschaffingswaarde per einde van het boekjaar .........................................
8195
Meerwaarden per einde van het boekjaar .......................................................
8255P
xxxxxxxxxxxxxxx
Mutaties tijdens het boekjaar Geboekt ..........................................................................................................
8215
........................
Verworven van derden ....................................................................................
8225
........................
Afgeboekt ........................................................................................................
8235
........................
Overgeboekt van een post naar een andere ........................................(+)/(-)
8245
........................
Meerwaarden per einde van het boekjaar .......................................................
8255
Afschrijvingen en waardeverminderingen per einde van het boekjaar ........
8325P
xxxxxxxxxxxxxxx
Mutaties tijdens het boekjaar Geboekt ..........................................................................................................
8275
........................
Teruggenomen ...............................................................................................
8285
........................
Verworven van derden ....................................................................................
8295
........................
Afgeboekt na overdrachten en buitengebruikstellingen ..................................
8305
........................
Overgeboekt van een post naar een andere ........................................(+)/(-)
8315
........................
Afschrijvingen en waardeverminderingen per einde van het boekjaar ........
8325
NETTOBOEKWAARDE PER EINDE VAN HET BOEKJAAR ......................................
(26)
6.929,00
6.929,00 ........................
........................ ........................
........................ 6.929,00
First - VOL-kap2021 - 14 / 41
165
Nr.
VOL-kap 6.3.6
BE 0405.501.570 Codes
Boekjaar
Vorig boekjaar
ACTIVA IN AANBOUW EN VOORUITBETALINGEN xxxxxxxxxxxxxxx
Aanschaffingswaarde per einde van het boekjaar .........................................
8196P
Mutaties tijdens het boekjaar Aanschaffingen, met inbegrip van de geproduceerde vaste activa ................
8166
5.874.464,00
Overdrachten en buitengebruikstellingen .......................................................
8176
........................
Overboekingen van een post naar een andere ....................................(+)/(-)
8186
-3.379.082,15
Aanschaffingswaarde per einde van het boekjaar .........................................
8196
Meerwaarden per einde van het boekjaar .......................................................
8256P
xxxxxxxxxxxxxxx
Mutaties tijdens het boekjaar Geboekt ..........................................................................................................
8216
........................
Verworven van derden ....................................................................................
8226
........................
Afgeboekt ........................................................................................................
8236
........................
Overgeboekt van een post naar een andere ........................................(+)/(-)
8246
........................
Meerwaarden per einde van het boekjaar .......................................................
8256
Afschrijvingen en waardeverminderingen per einde van het boekjaar ........
8326P
xxxxxxxxxxxxxxx
Mutaties tijdens het boekjaar Geboekt ..........................................................................................................
8276
........................
Teruggenomen ...............................................................................................
8286
........................
Verworven van derden ....................................................................................
8296
........................
Afgeboekt na overdrachten en buitengebruikstellingen ..................................
8306
........................
Overgeboekt van een post naar een andere ........................................(+)/(-)
8316
........................
Afschrijvingen en waardeverminderingen per einde van het boekjaar ........
8326
NETTOBOEKWAARDE PER EINDE VAN HET BOEKJAAR ......................................
(27)
4.578.882,79
7.074.264,64 ........................
........................ ........................
........................ 7.074.264,64
First - VOL-kap2021 - 15 / 41
166
Nr.
VOL-kap 6.4.3
BE 0405.501.570 Codes
Boekjaar
Vorig boekjaar
ANDERE ONDERNEMINGEN - DEELNEMINGEN EN AANDELEN xxxxxxxxxxxxxxx
Aanschaffingswaarde per einde van het boekjaar .........................................
8393P
Mutaties tijdens het boekjaar Aanschaffingen ...............................................................................................
8363
1.000,00
Overdrachten en buitengebruikstellingen .......................................................
8373
........................
Overboekingen van een post naar een andere ....................................(+)/(-)
8383
........................
Aanschaffingswaarde per einde van het boekjaar .........................................
8393
Meerwaarden per einde van het boekjaar .......................................................
8453P
xxxxxxxxxxxxxxx
Mutaties tijdens het boekjaar Geboekt ..........................................................................................................
8413
........................
Verworven van derden ....................................................................................
8423
........................
Afgeboekt ........................................................................................................
8433
........................
Overgeboekt van een post naar een andere ........................................(+)/(-)
8443
........................
Meerwaarden per einde van het boekjaar .......................................................
8453
Waardeverminderingen per einde van het boekjaar ......................................
8523P
xxxxxxxxxxxxxxx
Mutaties tijdens het boekjaar Geboekt ..........................................................................................................
8473
........................
Teruggenomen ...............................................................................................
8483
........................
Verworven van derden ....................................................................................
8493
........................
Afgeboekt na overdrachten en buitengebruikstellingen ..................................
8503
........................
Overgeboekt van een post naar een andere ........................................(+)/(-)
8513
........................
Waardeverminderingen per einde van het boekjaar ......................................
8523
Niet-opgevraagde bedragen per einde van het boekjaar ...............................
8553P
Mutaties tijdens het boekjaar .................................................................(+)/(-)
8543
........................
Niet-opgevraagde bedragen per einde van het boekjaar ...............................
8553
........................
NETTOBOEKWAARDE PER EINDE VAN HET BOEKJAAR ......................................
(284)
1.000,00
........................
1.000,00 ........................
........................ ........................
........................ xxxxxxxxxxxxxxx
........................
ANDERE ONDERNEMINGEN - VORDERINGEN NETTOBOEKWAARDE PER EINDE VAN HET BOEKJAAR ......................................
285/8P
xxxxxxxxxxxxxxx
Mutaties tijdens het boekjaar Toevoegingen .................................................................................................
8583
........................
Terugbetalingen ..............................................................................................
8593
........................
Geboekte waardeverminderingen ...................................................................
8603
........................
Teruggenomen waardeverminderingen ..........................................................
8613
........................
Wisselkoersverschillen .........................................................................(+)/(-)
8623
........................
Overige mutaties ...................................................................................(+)/(-)
8633
........................
NETTOBOEKWAARDE PER EINDE VAN HET BOEKJAAR ...................................... GECUMULEERDE WAARDEVERMINDERINGEN OP VORDERINGEN PER EINDE
BOEKJAAR ...........................................................................................................
(285/8)
........................
8653
........................
........................
First - VOL-kap2021 - 16 / 41
167
Nr.
VOL-kap 6.6
BE 0405.501.570
GELDBELEGGINGEN EN OVERLOPENDE REKENINGEN (ACTIVA) Codes
Boekjaar
Vorig boekjaar
OVERIGE GELDBELEGGINGEN Aandelen en geldbeleggingen andere dan vastrentende beleggingen ...... Aandelen - Boekwaarde verhoogd met het niet-opgevraagde bedrag ......... Aandelen - Niet-opgevraagd bedrag ............................................................. Edele metalen en kunstwerken .....................................................................
51
Vastrentende effecten ..................................................................................... Vastrentende effecten uitgegeven door kredietinstellingen ..........................
52
Termijnrekeningen bij kredietinstellingen .................................................... Met een resterende looptijd of opzegtermijn van hoogstens één maand ............................................................................. meer dan één maand en hoogstens één jaar .......................................... meer dan één jaar ....................................................................................
53
Hierboven niet-opgenomen overige geldbeleggingen .................................
8689
8681 8682 8683
8684
8686 8687 8688
........................ ........................ ........................ ........................
........................ ........................ ........................ ........................
........................ ........................
........................ ........................
........................
2.000.000,00
........................ ........................ ........................ ........................
........................ 2.000.000,00 ........................ ........................
Boekjaar
OVERLOPENDE REKENINGEN Uitsplitsing van de post 490/1 van de activa indien daaronder een belangrijk bedrag voorkomt Over te dragen kosten .......................................................................................................................................
78.334,33
Korting Beheersvergoeding ...............................................................................................................................
25.925,33
Intrestsubsidies FS 3 Leningen .........................................................................................................................
384.130,03
Subsidies FS3 leningen Marge ..........................................................................................................................
153.007,94
Intresten Bank ...................................................................................................................................................
0,00
First - VOL-kap2021 - 17 / 41
168
Nr.
VOL-kap 6.7.1
BE 0405.501.570
STAAT VAN HET KAPITAAL EN DE AANDEELHOUDERSSTRUCTUUR Codes
Boekjaar
Vorig boekjaar
STAAT VAN HET KAPITAAL Kapitaal Geplaatst kapitaal per einde van het boekjaar ...............................................
100P
xxxxxxxxxxxxxxx
Geplaatst kapitaal per einde van het boekjaar ...............................................
(100)
45.517,92
Codes
Wijzigingen tijdens het boekjaar 10 aandelen Denolf Willy ........................................................................... 10 aandelen Bouton Sarah ........................................................................ 10 aandelen Vanhove Jef .......................................................................... 10 aandelen Himpe An-Sophie .................................................................. 10 aandelen Deblaere Lien ........................................................................ 10 aandelen Bolle Philip ............................................................................ 10 aandelen Descamps Thijs ..................................................................... 10 aandelen Jonckheere Joachim ............................................................. Rechtzetting verschil jaarverslag ............................................................... Samenstelling van het kapitaal Soorten aandelen Vast gedeelte van het kapitaal ................................................................... Variabel gedeelte van het kapitaal ............................................................. ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... Aandelen op naam .......................................................................................... Gedematerialiseerde aandelen .......................................................................
8702 8703 Codes
Niet-gestort kapitaal Niet-opgevraagd kapitaal ................................................................................ Opgevraagd, niet-gestort kapitaal ................................................................... Aandeelhouders die nog moeten volstorten Openbare besturen .................................................................................... Particulieren ............................................................................................... Organisaties ............................................................................................... .....................................................................................................................
(101) 8712
Bedragen
45.381,52
Aantal aandelen
-24,80 24,80 24,80 24,80 24,80 24,80 24,80 24,80 -12,40
10 10 10 10 10 10 10 10 0
37.200,00 8.317,92 ........................ ........................ xxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxx
15.000 3.354 ........................ ........................ 18.354 ........................
Niet-opgevraagd bedrag
Opgevraagd, niet-gestort bedrag
23.888,22 xxxxxxxxxxxxxx
xxxxxxxxxxxxxx ........................
21.824,66 514,62 1.548,94 ........................
0,00 0,00 0,00 ........................
Codes
Boekjaar
Eigen aandelen Gehouden door de vennootschap zelf Kapitaalbedrag ...............................................................................................................................
8721
........................
Aantal aandelen .............................................................................................................................
8722
........................
Kapitaalbedrag ...............................................................................................................................
8731
........................
Aantal aandelen .............................................................................................................................
8732
........................
Gehouden door haar dochters
Verplichtingen tot uitgifte van aandelen Als gevolg van de uitoefening van conversierechten Bedrag van de lopende converteerbare leningen ..........................................................................
8740
........................
Bedrag van het te plaatsen kapitaal ...............................................................................................
8741
........................
Maximum aantal uit te geven aandelen ..........................................................................................
8742
........................
Als gevolg van de uitoefening van inschrijvingsrechten First - VOL-kap2021 - 18 / 41
169
Nr.
VOL-kap 6.7.1
BE 0405.501.570 Codes
Boekjaar
Aantal inschrijvingsrechten in omloop ............................................................................................
8745
........................
Bedrag van het te plaatsen kapitaal ...............................................................................................
8746
........................
Maximum aantal uit te geven aandelen ..........................................................................................
8747
........................
Toegestaan, niet-geplaatst kapitaal .....................................................................................................
8751
........................
Codes
Boekjaar
Aandelen buiten kapitaal Verdeling Aantal aandelen .............................................................................................................................
8761
........................
Daaraan verbonden stemrecht .......................................................................................................
8762
........................
Aantal aandelen gehouden door de vennootschap zelf .................................................................
8771
........................
Aantal aandelen gehouden door haar dochters .............................................................................
8781
........................
Uitsplitsing volgens de aandeelhouders
Boekjaar
Bijkomende toelichting met betrekking tot de inbreng (waaronder de inbreng in nijverheid) ........................................................................................................................................................................
........................
........................................................................................................................................................................
........................
........................................................................................................................................................................
........................
........................................................................................................................................................................
........................
First - VOL-kap2021 - 19 / 41
170
Nr.
VOL-kap 6.9
BE 0405.501.570
STAAT VAN DE SCHULDEN EN OVERLOPENDE REKENINGEN (PASSIVA) Codes
Boekjaar
UITSPLITSING VAN DE SCHULDEN MET EEN OORSPRONKELIJKE LOOPTIJD VAN MEER DAN ÉÉN JAAR, NAARGELANG HUN RESTERENDE LOOPTIJD Schulden op meer dan één jaar die binnen het jaar vervallen Financiële schulden ............................................................................................................................
8801
3.274.077,88
Achtergestelde leningen .................................................................................................................
8811
........................
Niet-achtergestelde obligatieleningen ............................................................................................
8821
........................
Leasingschulden en soortgelijke schulden .....................................................................................
8831
........................
Kredietinstellingen ..........................................................................................................................
8841
3.274.077,88
Overige leningen ............................................................................................................................
8851
........................
Handelsschulden .................................................................................................................................
8861
........................
Leveranciers ...................................................................................................................................
8871
........................
Te betalen wissels ..........................................................................................................................
8881
........................
Vooruitbetalingen op bestellingen .......................................................................................................
8891
........................
Overige schulden ................................................................................................................................
8901
63.103,90
Totaal der schulden op meer dan één jaar die binnen het jaar vervallen .........................................
(42)
3.337.181,78
Schulden met een resterende looptijd van meer dan één jaar doch hoogstens 5 jaar Financiële schulden ............................................................................................................................
8802
10.021.793,85
Achtergestelde leningen .................................................................................................................
8812
........................
Niet-achtergestelde obligatieleningen ............................................................................................
8822
........................
Leasingschulden en soortgelijke schulden .....................................................................................
8832
........................
Kredietinstellingen ..........................................................................................................................
8842
10.021.793,85
Overige leningen ............................................................................................................................
8852
........................
Handelsschulden .................................................................................................................................
8862
........................
Leveranciers ...................................................................................................................................
8872
........................
Te betalen wissels ..........................................................................................................................
8882
........................
Vooruitbetalingen op bestellingen .......................................................................................................
8892
........................
Overige schulden ................................................................................................................................
8902
........................
Totaal der schulden met een resterende looptijd van meer dan één jaar doch hoogstens 5 jaar .
8912
10.021.793,85
Schulden met een resterende looptijd van meer dan 5 jaar Financiële schulden ............................................................................................................................
8803
61.005.779,48
Achtergestelde leningen .................................................................................................................
8813
........................
Niet-achtergestelde obligatieleningen ............................................................................................
8823
........................
Leasingschulden en soortgelijke schulden .....................................................................................
8833
........................
Kredietinstellingen ..........................................................................................................................
8843
61.005.779,48
Overige leningen ............................................................................................................................
8853
........................
Handelsschulden .................................................................................................................................
8863
........................
Leveranciers ...................................................................................................................................
8873
........................
Te betalen wissels ..........................................................................................................................
8883
........................
Vooruitbetalingen op bestellingen .......................................................................................................
8893
........................
Overige schulden ................................................................................................................................
8903
1.063.414,20
Totaal der schulden met een resterende looptijd van meer dan 5 jaar ............................................
8913
62.069.193,68
First - VOL-kap2021 - 20 / 41
171
Nr.
VOL-kap 6.9
BE 0405.501.570 Codes
Boekjaar
GEWAARBORGDE SCHULDEN (begrepen in de posten 17 en 42/48 van de passiva) Door Belgische overheidsinstellingen gewaarborgde schulden Financiële schulden ............................................................................................................................
8921
........................
Achtergestelde leningen .................................................................................................................
8931
........................
Niet-achtergestelde obligatieleningen ............................................................................................
8941
........................
Leasingschulden en soortgelijke schulden .....................................................................................
8951
........................
Kredietinstellingen ..........................................................................................................................
8961
........................
Overige leningen ............................................................................................................................
8971
........................
Handelsschulden .................................................................................................................................
8981
........................
Leveranciers ...................................................................................................................................
8991
........................
Te betalen wissels ..........................................................................................................................
9001
........................
Vooruitbetalingen op bestellingen .......................................................................................................
9011
........................
Schulden met betrekking tot bezoldigingen en sociale lasten .............................................................
9021
........................
Overige schulden ................................................................................................................................
9051
........................
Totaal van de door Belgische overheidsinstellingen gewaarborgde schulden ...............................
9061
........................
Schulden gewaarborgd door zakelijke zekerheden gesteld of onherroepelijk beloofd op activa van de vennootschap Financiële schulden ............................................................................................................................
8922
........................
Achtergestelde leningen .................................................................................................................
8932
........................
Niet-achtergestelde obligatieleningen ............................................................................................
8942
........................
Leasingschulden en soortgelijke schulden .....................................................................................
8952
........................
Kredietinstellingen ..........................................................................................................................
8962
........................
Overige leningen ............................................................................................................................
8972
........................
Handelsschulden .................................................................................................................................
8982
........................
Leveranciers ...................................................................................................................................
8992
........................
Te betalen wissels ..........................................................................................................................
9002
........................
Vooruitbetalingen op bestellingen .......................................................................................................
9012
........................
Schulden met betrekking tot belastingen, bezoldigingen en sociale lasten ........................................
9022
........................
Belastingen .....................................................................................................................................
9032
........................
Bezoldigingen en sociale lasten .....................................................................................................
9042
........................
Overige schulden ................................................................................................................................
9052
........................
Totaal der schulden gewaarborgd door zakelijke zekerheden gesteld of onherroepelijk beloofd op activa van de vennootschap ............................................................................................................
9062
........................
Codes
Boekjaar
SCHULDEN MET BETREKKING TOT BELASTINGEN, BEZOLDIGINGEN EN SOCIALE LASTEN Belastingen (post 450/3 en 179 van de passiva) Vervallen belastingschulden ...............................................................................................................
9072
........................
Niet-vervallen belastingschulden ........................................................................................................
9073
492.914,30
Geraamde belastingschulden .............................................................................................................
450
11.100,00
Bezoldigingen en sociale lasten (post 454/9 en 179 van de passiva) Vervallen schulden ten aanzien van de Rijksdienst voor Sociale Zekerheid ......................................
9076
........................
Andere schulden met betrekking tot bezoldigingen en sociale lasten .................................................
9077
170.428,81
First - VOL-kap2021 - 21 / 41
172
Nr.
VOL-kap 6.9
BE 0405.501.570
Boekjaar
OVERLOPENDE REKENINGEN Uitsplitsing van de post 492/3 van de passiva indien daaronder een belangrijk bedrag voorkomt Toe te rekenen beheersvergoeding ...................................................................................................................
3.631,25
Subsidies Koopsector ........................................................................................................................................
374.861,28
Toe te rekenen intresten ....................................................................................................................................
465.357,43
.............................................................................................................................................................................
........................
First - VOL-kap2021 - 22 / 41
173
Nr.
VOL-kap 6.10
BE 0405.501.570
BEDRIJFSRESULTATEN Codes
Boekjaar
Vorig boekjaar
BEDRIJFSOPBRENGSTEN Netto-omzet Uitsplitsing per bedrijfscategorie Omzet huur .............................................................................................. Omzet koop .............................................................................................. Omzet grondruil ....................................................................................... ................................................................................................................... Uitsplitsing per geografische markt ................................................................................................................... ................................................................................................................... ................................................................................................................... ................................................................................................................... Andere bedrijfsopbrengsten Exploitatiesubsidies en vanwege de overheid ontvangen compenserende bedragen .......................................................................................................
740
6.103.301,17 2.543.443,02 0,00 ........................
5.662.517,05 5.017.833,00 0,00 ........................
........................ ........................ ........................ ........................
........................ ........................ ........................ ........................
349.275,97
783.452,87
21 18,0 27.330
21 17,5 27.521
919.122,66 230.552,50 127.112,59 79.818,06 ........................
913.786,59 225.766,80 119.708,93 60.852,20 ........................
BEDRIJFSKOSTEN Werknemers waarvoor de vennootschap een DIMONA-verklaring heeft ingediend of die zijn ingeschreven in het algemeen personeelsregister Totaal aantal op de afsluitingsdatum ............................................................ Gemiddeld personeelsbestand berekend in voltijdse equivalenten .............. Aantal daadwerkelijk gepresteerde uren ...................................................... Personeelskosten Bezoldigingen en rechtstreekse sociale voordelen ....................................... Werkgeversbijdragen voor sociale verzekeringen ........................................ Werkgeverspremies voor bovenwettelijke verzekeringen ............................. Andere personeelskosten ...................................................................(+)/(-) Ouderdoms- en overlevingspensioenen .......................................................
9086 9087 9088
620 621 622 623 624
First - VOL-kap2021 - 23 / 41
174
Nr.
VOL-kap 6.10
BE 0405.501.570 Codes
Voorzieningen voor pensioenen en soortgelijke verplichtingen Toevoegingen (bestedingen en terugnemingen) ................................(+)/(-) Waardeverminderingen Op voorraden en bestellingen in uitvoering Geboekt ................................................................................................... Teruggenomen ......................................................................................... Op handelsvorderingen Geboekt ................................................................................................... Teruggenomen .........................................................................................
635
9110 9111 9112 9113
Voorzieningen voor risico's en kosten Toevoegingen ............................................................................................... Bestedingen en terugnemingen ....................................................................
9115
Andere bedrijfskosten Bedrijfsbelastingen en -taksen ...................................................................... Andere ..........................................................................................................
640
Uitzendkrachten en ter beschikking van de vennootschap gestelde personen Totaal aantal op de afsluitingsdatum ............................................................ Gemiddeld aantal berekend in voltijdse equivalenten .................................. Aantal daadwerkelijk gepresteerde uren ...................................................... Kosten voor de vennootschap ......................................................................
9116
641/8
9096 9097 9098 617
Boekjaar
Vorig boekjaar
........................
........................
........................ ........................
........................ ........................
25.910,89 18.964,98
27.737,18 25.072,27
........................ 195.879,00
........................ 48.478,00
432.584,14 10.443,11
392.007,82 875,00
........................ ........................ ........................ ........................
........................ ........................ ........................ ........................
First - VOL-kap2021 - 24 / 41
175
Nr.
VOL-kap 6.11
BE 0405.501.570
FINANCIËLE RESULTATEN Codes
Boekjaar
Vorig boekjaar
9126
107.420,31 693.961,77
115.162,77 544.718,72
754
........................
........................
........................ ........................ ........................
........................ ........................ ........................
RECURRENTE FINANCIËLE OPBRENGSTEN Andere financiële opbrengsten Door de overheid toegekende subsidies, aangerekend op de resultatenrekening Kapitaalsubsidies ..................................................................................... Interestsubsidies ...................................................................................... Uitsplitsing van de overige financiële opbrengsten Gerealiseerde wisselkoersverschillen ........................................................... Andere ................................................................................................................... ................................................................................................................... ...................................................................................................................
9125
RECURRENTE FINANCIËLE KOSTEN Afschrijving van kosten bij uitgifte van leningen .........................................
6501
........................
........................
Geactiveerde interesten ..................................................................................
6502
........................
........................
Waardeverminderingen op vlottende activa Geboekt ........................................................................................................ Teruggenomen .............................................................................................
6510
Andere financiële kosten Bedrag van het disconto ten laste van de vennootschap bij de verhandeling van vorderingen ............................................................................................ Voorzieningen met financieel karakter Toevoegingen ............................................................................................... Bestedingen en terugnemingen .................................................................... Uitsplitsing van de overige financiële kosten Gerealiseerde wisselkoersverschillen ........................................................... Resultaten uit de omrekening van vreemde valuta ....................................... Andere ........................................................................................................................ ........................................................................................................................ ........................................................................................................................
6511
........................ ........................
........................ ........................
653
........................
........................
6560
........................ ........................
........................ ........................
........................ ........................
........................ ........................
........................ ........................ ........................
........................ ........................ ........................
6561
654 655
First - VOL-kap2021 - 25 / 41
176
Nr.
VOL-kap 6.12
BE 0405.501.570
OPBRENGSTEN EN KOSTEN VAN UITZONDERLIJKE OMVANG OF UITZONDERLIJKE MATE VAN VOORKOMEN Codes
Boekjaar
NIET-RECURRENTE OPBRENGSTEN ....................................................................
76
1.388.213,04
672.433,38
Niet-recurrente bedrijfsopbrengsten ............................................................... Terugneming van afschrijvingen en van waardeverminderingen op immateriële en materiële vaste activa ............................................................ Terugneming van voorzieningen voor niet-recurrente bedrijfsrisico's en -kosten ............................................................................................................
(76A)
1.388.213,04
672.433,38
760
928.941,12
.............................
7620
.............................
.............................
Meerwaarden bij de realisatie van immateriële en materiële vaste activa ......
7630
428.083,14
621.203,34
Andere niet-recurrente bedrijfsopbrengsten ...................................................
764/8
31.188,78
51.230,04
Niet-recurrente financiële opbrengsten .......................................................... Terugneming van waardeverminderingen op financiële vaste activa ............. Terugneming van voorzieningen voor niet-recurrente financiële risico's en kosten .............................................................................................................
(76B)
Meerwaarden bij de realisatie van financiële vaste activa .............................. Andere niet-recurrente financiële opbrengsten ...............................................
.............................
Vorig boekjaar
.............................
761
.............................
.............................
7621
.............................
.............................
7631
.............................
.............................
769
.............................
.............................
NIET-RECURRENTE KOSTEN ...............................................................................
66
4.295,38
157,04
Niet-recurrente bedrijfskosten ......................................................................... Niet-recurrente afschrijvingen en waardeverminderingen op oprichtingskosten, op immateriële en materiële vaste activa ......................... Voorzieningen voor niet-recurrente bedrijfsrisico's en -kosten: toevoegingen (bestedingen) ........................................................................................(+)/(-)
(66A)
4.295,38
157,04
Minderwaarden bij de realisatie van immateriële en materiële vaste activa ... Andere niet-recurrente bedrijfskosten .............................................................
664/7
2.555,56
157,04
Als herstructureringskosten geactiveerde niet-recurrente bedrijfskosten ..(-)
6690
.............................
.............................
Niet-recurrente financiële kosten ..................................................................... Waardeverminderingen op financiële vaste activa ......................................... Voorzieningen voor niet-recurrente financiële risico's en kosten: toevoegingen (bestedingen) .................................................................(+)/(-)
(66B)
660
.............................
6620
.............................
.............................
6630
1.739,82
.............................
.............................
.............................
.............................
661
.............................
.............................
6621
.............................
.............................
Minderwaarden bij de realisatie van financiële vaste activa ...........................
6631
.............................
.............................
Andere niet-recurrente financiële kosten ........................................................
668
.............................
.............................
Als herstructureringskosten geactiveerde niet-recurrente financiële kosten(-)
6691
.............................
.............................
First - VOL-kap2021 - 26 / 41
177
Nr.
VOL-kap 6.13
BE 0405.501.570
BELASTINGEN EN TAKSEN Codes
Boekjaar
BELASTINGEN OP HET RESULTAAT Belastingen op het resultaat van het boekjaar .................................................................................. Verschuldigde of betaalde belastingen en voorheffingen .................................................................. Geactiveerde overschotten van betaalde belastingen en voorheffingen ........................................... Geraamde belastingsupplementen ....................................................................................................
9134
Belastingen op het resultaat van vorige boekjaren .......................................................................... Verschuldigde of betaalde belastingsupplementen ........................................................................... Geraamde belastingsupplementen of belastingen waarvoor een voorziening werd gevormd ..........
9138
9135 9136 9137
9139 9140
Belangrijkste oorzaken van de verschillen tussen de winst vóór belastingen, zoals die blijkt uit de jaarrekening, en de geraamde belastbare winst Verworpen Uitgaven ................................................................................................................(+)/(-) Onderschatting actief ..............................................................................................................(+)/(-) Intrest en kapsubsidies ............................................................................................................(+)/(-) .............................................................................................................................................................
11.148,75 11.148,75 ........................ ........................ 569,29 569,29 ........................
25.664,27 -198.311,96 -742.364,05 ........................ Boekjaar
Invloed van de niet-recurrente resultaten op de belastingen op het resultaat van het boekjaar ........................................................................................................................................................................
........................
........................................................................................................................................................................
........................
........................................................................................................................................................................
........................
........................................................................................................................................................................
........................
Codes
Bronnen van belastinglatenties Actieve latenties ................................................................................................................................ Gecumuleerde fiscale verliezen die aftrekbaar zijn van latere belastbare winsten ...................... Andere actieve latenties ................................................................................................................................................... ................................................................................................................................................... ................................................................................................................................................... Passieve latenties .............................................................................................................................. Uitsplitsing van de passieve latenties ................................................................................................................................................... ................................................................................................................................................... ...................................................................................................................................................
Boekjaar
9142
........................ ........................
9144
........................ ........................ ........................ ........................
9141
........................ ........................ ........................
Codes
Boekjaar
Vorig boekjaar
In rekening gebrachte belasting op de toegevoegde waarde Aan de vennootschap (aftrekbaar) ............................................................... Door de vennootschap ..................................................................................
9145
344.819,84 895.582,60
390.639,84 1.157.639,54
Ingehouden bedragen ten laste van derden bij wijze van Bedrijfsvoorheffing ........................................................................................ Roerende voorheffing ...................................................................................
9147
241.795,28 ........................
235.276,43 ........................
BELASTING OP DE TOEGEVOEGDE WAARDE EN BELASTINGEN TEN LASTE VAN DERDEN
9146
9148
First - VOL-kap2021 - 27 / 41
178
Nr.
VOL-kap 6.14
BE 0405.501.570
NIET IN DE BALANS OPGENOMEN RECHTEN EN VERPLICHTINGEN Codes
DOOR DE VENNOOTSCHAP GESTELDE OF ONHERROEPELIJK BELOOFDE PERSOONLIJKE ZEKERHEDEN ALS WAARBORG VOOR SCHULDEN OF VERPLICHTINGEN VAN DERDEN ........................ Waarvan Door de vennootschap geëndosseerde handelseffecten in omloop .................................................. Door de vennootschap getrokken of voor aval getekende handelseffecten ...................................... Maximumbedrag ten belope waarvan andere verplichtingen van derden door de vennootschap zijn gewaarborgd ......................................................................................................................................
9149
Boekjaar
........................
9151
........................ ........................
9153
........................
9150
ZAKELIJKE ZEKERHEDEN Zakelijke zekerheden die door de vennootschap op haar eigen activa werden gesteld of onherroepelijk beloofd als waarborg voor schulden en verplichtingen van de vennootschap Hypotheken Boekwaarde van de bezwaarde activa ......................................................................................... Bedrag van de inschrijving ............................................................................................................ Voor de onherroepelijke mandaten tot hypothekeren, het bedrag waarvoor de volmachthebber krachtens het mandaat inschrijving mag nemen .......................................................................... Pand op het handelsfonds Maximumbedrag waarvoor de schuld is gewaarborgd en waarvoor registratie plaatsvindt ......... Voor de onherroepelijke mandaten tot verpanding van het handelsfonds, het bedrag waarvoor de volmachthebber krachtens het mandaat tot registratie mag overgaan .................................... Pand op andere activa of onherroepelijke mandaten tot verpanding van andere activa Boekwaarde van de bezwaarde activa ......................................................................................... Maximumbedrag waarvoor de schuld is gewaarborgd ................................................................. Gestelde of onherroepelijk beloofde zekerheden op nog te verwerven activa Bedrag van de betrokken activa ................................................................................................... Maximumbedrag waarvoor de schuld is gewaarborgd ................................................................. Voorrecht van de verkoper Boekwaarde van het verkochte goed ........................................................................................... Bedrag van de niet-betaalde prijs .................................................................................................
91621
........................ ........................
91631
........................
91711
........................
91721
........................
91811
........................ ........................
91611
91821 91911 91921 92011 92021
........................ ........................ ........................ ........................
First - VOL-kap2021 - 28 / 41
179
Nr.
VOL-kap 6.14
BE 0405.501.570 Codes
Zakelijke zekerheden die door de venootschap op haar eigen activa werden gesteld of onherroepelijk beloofd als waarborg voor schulden en verplichtingen van derden Hypotheken Boekwaarde van de bezwaarde activa ......................................................................................... Bedrag van de inschrijving ............................................................................................................ Voor de onherroepelijke mandaten tot hypothekeren, het bedrag waarvoor de volmachthebber krachtens het mandaat inschrijving mag nemen .......................................................................... Pand op het handelsfonds Maximumbedrag waarvoor de schuld is gewaarborgd en waarvoor registratie plaatsvindt ......... Voor de onherroepelijke mandaten tot verpanding van het handelsfonds, het bedrag waarvoor de volmachthebber krachtens het mandaat tot registratie mag overgaan .................................... Pand op andere activa of onherroepelijke mandaten tot verpanding van andere activa Boekwaarde van de bezwaarde activa ......................................................................................... Maximumbedrag waarvoor de schuld is gewaarborgd ................................................................. Gestelde of onherroepelijk beloofde zekerheden op nog te verwerven activa Bedrag van de betrokken activa ................................................................................................... Maximumbedrag waarvoor de schuld is gewaarborgd ................................................................. Voorrecht van de verkoper Boekwaarde van het verkochte goed ........................................................................................... Bedrag van de niet-betaalde prijs .................................................................................................
Boekjaar
91622
........................ ........................
91632
........................
91712
........................
91722
........................
91812
........................ ........................
91612
91822 91912 91922 92012 92022 Codes
GOEDEREN EN WAARDEN GEHOUDEN DOOR DERDEN IN HUN NAAM MAAR TEN BATE EN OP RISICO VAN DE VENNOOTSCHAP, VOOR ZOVER DEZE GOEDEREN EN WAARDEN NIET IN DE BALANS ZIJN OPGENOMEN
........................ ........................ ........................ ........................ Boekjaar
........................ ........................ ........................
............................................................................................................................................................. ............................................................................................................................................................. .............................................................................................................................................................
BELANGRIJKE VERPLICHTINGEN TOT AANKOOP VAN VASTE ACTIVA
........................ ........................ ........................
............................................................................................................................................................. ............................................................................................................................................................. .............................................................................................................................................................
BELANGRIJKE VERPLICHTINGEN TOT VERKOOP VAN VASTE ACTIVA
........................ ........................ ........................
............................................................................................................................................................. ............................................................................................................................................................. .............................................................................................................................................................
TERMIJNVERRICHTINGEN Gekochte (te ontvangen) goederen ....................................................................................................
9213
........................
Verkochte (te leveren) goederen .........................................................................................................
9214
........................
Gekochte (te ontvangen) deviezen .....................................................................................................
9215
........................
Verkochte (te leveren) deviezen ..........................................................................................................
9216
........................
First - VOL-kap2021 - 29 / 41
180
Nr.
VOL-kap 6.14
BE 0405.501.570
Boekjaar
VERPLICHTINGEN VOORTVLOEIEND UIT DE TECHNISCHE WAARBORGEN VERBONDEN AAN REEDS GEPRESTEERDE VERKOPEN OF DIENSTEN
.............................................................................................................................................................................
........................
.............................................................................................................................................................................
........................
.............................................................................................................................................................................
........................
.............................................................................................................................................................................
........................ Boekjaar
BEDRAG, AARD EN VORM VAN BELANGRIJKE HANGENDE GESCHILLEN EN ANDERE BELANGRIJKE VERPLICHTINGEN .............................................................................................................................................................................
........................
.............................................................................................................................................................................
........................
.............................................................................................................................................................................
........................
.............................................................................................................................................................................
........................
REGELING INZAKE HET AANVULLEND RUST- OF OVERLEVINGSPENSIOEN TEN BEHOEVE VAN DE PERSONEELS- OF DIRECTIELEDEN Beknopte beschrijving Het pensioenplan bestaat uit een groepsverzekering en heeft betrekking op de bedienden en de directeur Dit plan gebruikt het stelsel ( vaste bijdragen ) waarbij de jaarpremie een percentage van de jaarwedde van de werknemer is. Per 31 december 2020 is er geen belangrijke onderfinanciering. Genomen maatregelen om de daaruit voortvloeiende kosten te dekken
Codes
Boekjaar
PENSIOENEN DIE DOOR DE VENNOOTSCHAP ZELF WORDEN GEDRAGEN Geschat bedrag van de verplichtingen die voortvloeien uit reeds gepresteerd werk ...................
9220
........................
Basis en wijze waarop dit bedrag wordt berekend ........................................................................................................................................................ ........................................................................................................................................................ ........................................................................................................................................................ ........................................................................................................................................................ Boekjaar
AARD EN FINANCIËLE GEVOLGEN VAN MATERIËLE GEBEURTENISSEN DIE ZICH NA BALANSDATUM HEBBEN VOORGEDAAN EN DIE NIET IN DE RESULTATENREKENING OF BALANS WORDEN WEERGEGEVEN .............................................................................................................................................................................
........................
.............................................................................................................................................................................
........................
.............................................................................................................................................................................
........................
.............................................................................................................................................................................
........................
First - VOL-kap2021 - 30 / 41
181
Nr.
VOL-kap 6.14
BE 0405.501.570
Boekjaar
AAN- OF VERKOOPVERBINTENISSEN DIE DE VENNOOTSCHAP ALS OPTIESCHRIJVER VAN CALL- EN PUTOPTIES HEEFT .............................................................................................................................................................................
........................
.............................................................................................................................................................................
........................
.............................................................................................................................................................................
........................
.............................................................................................................................................................................
........................ Boekjaar
AARD, ZAKELIJK DOEL EN FINANCIËLE GEVOLGEN VAN BUITENBALANS REGELINGEN
Mits de risico's of voordelen die uit dergelijke regelingen voortvloeien van enige betekenis zijn en voor zover de openbaarmaking van dergelijke risico's of voordelen noodzakelijk is voor de beoordeling van de financiële positie van de vennootschap .............................................................................................................................................................................
........................
.............................................................................................................................................................................
........................
.............................................................................................................................................................................
........................
.............................................................................................................................................................................
........................ Boekjaar
ANDERE NIET IN DE BALANS OPGENOMEN RECHTEN EN VERPLICHTINGEN (met inbegrip van deze die niet
kunnen worden becijferd) .............................................................................................................................................................................
........................
.............................................................................................................................................................................
........................
.............................................................................................................................................................................
........................
.............................................................................................................................................................................
........................
First - VOL-kap2021 - 31 / 41
182
Nr.
VOL-kap 6.16
BE 0405.501.570
FINANCIËLE BETREKKINGEN MET Codes
Boekjaar
BESTUURDERS EN ZAAKVOERDERS, NATUURLIJKE OF RECHTSPERSONEN DIE DE VENNOOTSCHAP
RECHTSTREEKS OF ONRECHTSTREEKS CONTROLEREN ZONDER VERBONDEN ONDERNEMINGEN TE ZIJN, OF ANDERE ONDERNEMINGEN DIE DOOR DEZE PERSONEN RECHTSTREEKS OF ONRECHTSTREEKS GECONTROLEERD WORDEN 9500
........................
Waarborgen toegestaan in hun voordeel ...........................................................................................
9501
........................
Andere betekenisvolle verplichtingen aangegaan in hun voordeel ................................................
9502
........................
Uitstaande vorderingen op deze personen ........................................................................................ Voornaamste voorwaarden betreffende de vorderingen, interestvoet, looptijd, eventueel afgeloste of afgeschreven bedragen of bedragen waarvan werd afgezien ........................................................................................................................................................ ........................................................................................................................................................
Rechtstreekse en onrechtstreekse bezoldigingen en ten laste van de resultatenrekening toegekende pensioenen, voor zover deze vermelding niet uitsluitend of hoofdzakelijk betrekking heeft op de toestand van een enkel identificeerbaar persoon Aan bestuurders en zaakvoerders ..................................................................................................... Aan oud-bestuurders en oud-zaakvoerders ......................................................................................
9503 9504
Codes
25.471,12 ........................
Boekjaar
DE COMMISSARIS(SEN) EN DE PERSONEN MET WIE HIJ (ZIJ) VERBONDEN IS (ZIJN) Bezoldiging van de commissaris(sen) ...............................................................................................
9505
Bezoldiging voor uitzonderlijke werkzaamheden of bijzondere opdrachten uitgevoerd binnen de vennootschap door de commissaris(sen) Andere controleopdrachten ............................................................................................................... Belastingadviesopdrachten ............................................................................................................... Andere opdrachten buiten de revisorale opdrachten .........................................................................
95061
Bezoldiging voor uitzonderlijke werkzaamheden of bijzondere opdrachten uitgevoerd binnen de vennootschap door personen met wie de commissaris(sen) verbonden is (zijn) Andere controleopdrachten ............................................................................................................... Belastingadviesopdrachten ............................................................................................................... Andere opdrachten buiten de revisorale opdrachten .........................................................................
95081
95062 95063
95082 95083
5.400,00
........................ ........................ ........................
........................ ........................ ........................
Vermeldingen in toepassing van het artikel 3:64, §2 en §4 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen
First - VOL-kap2021 - 32 / 41
183
Nr.
BE 0405.501.570
VOL-kap 6.19
WAARDERINGSREGELS
First - VOL-kap2021 - 33 / 41
184
Nr.
BE 0405.501.570
VOL-kap 6.19
First - VOL-kap2021 - 34 / 41
185
Nr.
VOL-kap 7
BE 0405.501.570
ANDERE OVEREENKOMSTIG HET WETBOEK VAN VENNOOTSCHAPPEN EN VERENIGINGEN NEER TE LEGGEN DOCUMENTEN JAARVERSLAG
First - VOL-kap2021 - 35 / 41
186
Nr.
VOL-kap 10
BE 0405.501.570
SOCIALE BALANS Nummers van de paritaire comités die voor de vennootschap bevoegd zijn:
339
..........
..........
..........
..........
STAAT VAN DE TEWERKGESTELDE PERSONEN WERKNEMERS WAARVOOR DE VENNOOTSCHAP EEN DIMONA-VERKLARING HEEFT INGEDIEND OF DIE ZIJN INGESCHREVEN IN HET ALGEMEEN PERSONEELSREGISTER Tijdens het boekjaar
Codes
Totaal
1.
Mannen
2.
Vrouwen
Gemiddeld aantal werknemers Voltijds .....................................................................................
1001
11,5
6,8
4,7
Deeltijds ...................................................................................
1002
9,4
0,5
8,9
Totaal in voltijdse equivalenten (VTE) .....................................
1003
18,0
7,2
10,8
Aantal daadwerkelijk gepresteerde uren Voltijds .....................................................................................
1011
17.244
9.303
7.941
Deeltijds ...................................................................................
1012
10.086
668
9.418
Totaal .......................................................................................
1013
27.330
9.971
17.359
Personeelskosten Voltijds .....................................................................................
1021
855.957,21
461.782,06
394.175,15
Deeltijds ...................................................................................
1022
500.648,60
33.158,17
467.490,43
Totaal .......................................................................................
1023
1.356.605,81
494.940,23
861.665,58
Bedrag van de voordelen bovenop het loon ...........................
1033
........................
........................
........................
Tijdens het vorige boekjaar
Codes
P. Totaal
1P. Mannen
2P. Vrouwen
Gemiddeld aantal werknemers in VTE .........................................
1003
17,5
5,8
11,7
Aantal daadwerkelijk gepresteerde uren ......................................
1013
27.521
9.374
18.147
Personeelskosten .........................................................................
1023
1.320.114,52
587.852,69
733.398,98
Bedrag van de voordelen bovenop het loon .................................
1033
........................
........................
........................
First - VOL-kap2021 - 36 / 41
187
Nr.
VOL-kap 10
BE 0405.501.570
WERKNEMERS WAARVOOR DE VENNOOTSCHAP EEN DIMONA-VERKLARING HEEFT INGEDIEND OF DIE ZIJN INGESCHREVEN IN HET ALGEMEEN PERSONEELSREGISTER (vervolg)
Op de afsluitingsdatum van het boekjaar
Codes
1.
Voltijds
2.
12
Deeltijds
3.
9
Totaal in voltijdse equivalenten
18,3
Aantal werknemers ....................................................................
105
Volgens de aard van de arbeidsovereenkomst Overeenkomst voor een onbepaalde tijd .................................
110
12
9
18,3
Overeenkomst voor een bepaalde tijd .....................................
111
........................
........................
........................
Overeenkomst voor een duidelijk omschreven werk ...............
112
........................
........................
........................
Vervangingsovereenkomst ......................................................
113
........................
........................
........................
Volgens het geslacht en het studieniveau Mannen ....................................................................................
8,0
120
8
........................
lager onderwijs ....................................................................
1200
4
........................
4,0
secundair onderwijs ............................................................
1201
........................
........................
........................
hoger niet-universitair onderwijs .........................................
1202
2
........................
2,0
universitair onderwijs ..........................................................
1203
2
........................
2,0
121
4
9
10,3
Vrouwen .................................................................................. lager onderwijs ....................................................................
1210
1
6
4,9
secundair onderwijs ............................................................
1211
........................
3
2,4
hoger niet-universitair onderwijs .........................................
1212
1
........................
1,0
universitair onderwijs ..........................................................
1213
2
........................
2,0
........................
........................
........................ 17,3
Volgens de beroepscategorie Directiepersoneel .....................................................................
130
Bedienden ...............................................................................
134
12
7
Arbeiders .................................................................................
132
........................
2
1,0
Andere .....................................................................................
133
........................
........................
........................
UITZENDKRACHTEN EN TER BESCHIKKING VAN DE VENNOOTSCHAP GESTELDE PERSONEN 1.
Uitzendkrachten
Codes
Tijdens het boekjaar
2.
Ter beschikking van de onderneming gestelde personen
Gemiddeld aantal tewerkgestelde personen ..................................................................
150
........................
........................
Aantal daadwerkelijk gepresteerde uren ........................................................................
151
........................
........................
Kosten voor de vennootschap .......................................................................................
152
........................
........................
First - VOL-kap2021 - 37 / 41
188
Nr.
VOL-kap 10
BE 0405.501.570
TABEL VAN HET PERSONEELSVERLOOP TIJDENS HET BOEKJAAR
INGETREDEN
Codes
1.
Voltijds
2.
Deeltijds
3.
Totaal in voltijdse equivalenten
Aantal werknemers waarvoor de vennootschap tijdens het boekjaar een DIMONA-verklaring heeft ingediend of die tijdens het boekjaar werden ingeschreven in het algemeen personeelsregister .....................................................................
205
Volgens de aard van de arbeidsovereenkomst Overeenkomst voor een onbepaalde tijd .................................
210
3
........................
3,0
Overeenkomst voor een bepaalde tijd .....................................
211
........................
........................
........................
Overeenkomst voor een duidelijk omschreven werk ...............
212
........................
........................
........................
Vervangingsovereenkomst ......................................................
213
........................
........................
........................
UITGETREDEN
Codes
3
1.
Voltijds
........................
2.
Deeltijds
3,0
3.
Totaal in voltijdse equivalenten
Aantal werknemers met een in de DIMONA-verklaring aangegeven of een in het algemeen personeelsregister opgetekende datum waarop hun overeenkomst tijdens het boekjaar een einde nam .............................................................
305
Volgens de aard van de arbeidsovereenkomst Overeenkomst voor een onbepaalde tijd .................................
310
2
1
2,8
Overeenkomst voor een bepaalde tijd .....................................
311
........................
........................
........................
Overeenkomst voor een duidelijk omschreven werk ...............
312
........................
........................
........................
Vervangingsovereenkomst ......................................................
313
........................
........................
........................
Volgens de reden van beëindiging van de overeenkomst Pensioen ..................................................................................
340
........................
........................
........................
Werkloosheid met bedrijfstoeslag ............................................
341
........................
........................
........................
Afdanking .................................................................................
342
........................
........................
........................
Andere reden ........................................................................... het aantal werknemers dat als zelfstandige ten minste op halftijdse basis diensten blijft verlenen aan de vennootschap .....................................................................
343
2
1
2,8
350
........................
........................
........................
2
1
2,8
First - VOL-kap2021 - 38 / 41
189
Nr.
VOL-kap 10
BE 0405.501.570
INLICHTINGEN OVER DE OPLEIDINGEN VOOR DE WERKNEMERS TIJDENS HET BOEKJAAR
Codes
Mannen
Codes
Vrouwen
Totaal van de formele voortgezette beroepsopleidingsinitiatieven ten laste van de werkgever Aantal betrokken werknemers .......................................................................
5801
........................
5811
........................
Aantal gevolgde opleidingsuren ....................................................................
5802
........................
5812
........................
Nettokosten voor de vennootschap ...............................................................
5803
203,00
5813
225,00
waarvan brutokosten rechtstreeks verbonden met de opleiding ..............
58031
........................
58131
........................
waarvan betaalde bijdragen en stortingen aan collectieve fondsen .........
58032
203,00
58132
225,00
waarvan ontvangen tegemoetkomingen (in mindering) ...........................
58033
........................
58133
........................
Totaal van de minder formele en informele voortgezette beroepsopleidingsinitiatieven ten laste van de werkgever Aantal betrokken werknemers .......................................................................
5821
........................
5831
........................
Aantal gevolgde opleidingsuren ....................................................................
5822
........................
5832
........................
Nettokosten voor de vennootschap ...............................................................
5823
........................
5833
........................
Totaal van de initiële beroepsopleidingsinitiatieven ten laste van de werkgever Aantal betrokken werknemers .......................................................................
5841
........................
5851
........................
Aantal gevolgde opleidingsuren ....................................................................
5842
........................
5852
........................
Nettokosten voor de vennootschap ...............................................................
5843
........................
5853
........................
First - VOL-kap2021 - 39 / 41
190
Nr.
BE 0405.501.570
VOL-kap 11
REMUNERATIEVERSLAG voor de vennootschappen waarin de overheid of één of meer publiekrechtelijke rechtspersonen een controle uitoefenen (artikel 3:12, §1, 9° van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen)
Zie volgende pagina.
First - VOL-kap2021 - 40 / 41
191
Nr.
BE 0405.501.570
VOL-kap 11
First - VOL-kap2021 - 41 / 41
192
193
194
195
196
197
198
199
200
www.auditas.be Verslag van de commissaris aan de algemene vergadering van de vennootschap
ONS ONDERDAK CVBA/S O C over het boekjaar afgesloten op 31 december 2020 In het kader van de wettelijke controle van de jaarrekening van de cvba Ons Onderdak (de “Vennootschap”), leggen wij u ons commissarisverslag voor. Dit bevat ons verslag over de jaarrekening en de overige door wet- en regelgeving gestelde eisen. Dit vormt een geheel en is ondeelbaar. Wij werden benoemd in onze hoedanigheid van commissaris door de algemene vergadering van 12 juni 2020, overeenkomstig het voorstel van de Raad van bestuur. Ons mandaat loopt af op de datum van de algemene vergadering die beraadslaagt over de jaarrekening afgesloten op 31 december 2022. Wij hebben de wettelijke controle van de jaarrekening van de Vennootschap uitgevoerd gedurende 4 opeenvolgende boekjaren.
Verslag over de jaarrekening Oordeel zonder voorbehoud Wij hebben de wettelijke controle uitgevoerd van de jaarrekening van de Vennootschap, die de balans op 31 december 2020 omvat, alsook de resultatenrekening van het boekjaar afgesloten op die datum en de toelichting, met een balanstotaal van 109.061.329,55 EUR en waarvan de resultatenrekening afsluit met een winst van het boekjaar van 1.111.984,66 EUR. Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van het vermogen en de financiële toestand van de Vennootschap per 31 december 2020, alsook van haar resultaten over het boekjaar dat op die datum is afgesloten, in overeenstemming met het in België van toepassing zijnde boekhoudkundig referentiestelsel. Basis voor het oordeel zonder voorbehoud Wij hebben onze controle uitgevoerd volgens de internationale controlestandaarden (ISA’s) zoals van toepassing in België. Onze verantwoordelijkheden op grond van deze standaarden zijn verder beschreven in de sectie “Verantwoordelijkheden van de commissaris voor de controle van de jaarrekening” van ons verslag. Wij hebben alle deontologische vereisten die relevant zijn voor de controle van de jaarrekening in België nageleefd, met inbegrip van deze met betrekking tot de onafhankelijkheid.
Kantoren Aalst
Keizersplein 40A bus 4, 9300 Aalst
053/ 60.63.50
aalst@auditas.be
Antwerpen
Van de Wervestraat 8 bus 16, 2060 Antwerpen
032/ 16.27.51
antwerpen@auditas.be
Roeselare
Boomgaardstraat 14, 8800 Roeselare
051/ 26.14.00
info@auditas.be
201
2/5
Wij hebben van de Raad van bestuur en van de aangestelden van de Vennootschap de voor onze controle vereiste ophelderingen en inlichtingen verkregen. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel. Verantwoordelijkheden van de Raad van Bestuur voor het opstellen van de jaarrekening De Raad van bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen van de jaarrekening die een getrouw beeld geeft in overeenstemming met het in België van toepassing zijnde boekhoudkundig referentiestelsel, alsook voor de interne beheersing die de Raad van bestuur noodzakelijk acht voor het opstellen van de jaarrekening die geen afwijking van materieel belang bevat die het gevolg is van fraude of van fouten. Bij het opstellen van de jaarrekening is de Raad van bestuur verantwoordelijk voor het inschatten van de mogelijkheid van de Vennootschap om haar continuïteit te handhaven, het toelichten, indien van toepassing, van aangelegenheden die met continuïteit verband houden en het gebruiken van de continuïteitsveronderstelling, tenzij de Raad van bestuur het voornemen heeft om de Vennootschap te liquideren of om de bedrijfsactiviteiten te beëindigen of geen realistisch alternatief heeft dan dit te doen. Verantwoordelijkheden van de commissaris voor de controle van de jaarrekening Onze doelstellingen zijn het verkrijgen van een redelijke mate van zekerheid over de vraag of de jaarrekening als geheel geen afwijking van materieel belang bevat die het gevolg is van fraude of van fouten en het uitbrengen van een commissarisverslag waarin ons oordeel is opgenomen. Een redelijke mate van zekerheid is een hoog niveau van zekerheid, maar is geen garantie dat een controle die overeenkomstig de ISA’s is uitgevoerd altijd een afwijking van materieel belang ontdekt wanneer die bestaat. Afwijkingen kunnen zich voordoen als gevolg van fraude of fouten en worden als van materieel belang beschouwd indien redelijkerwijs kan worden verwacht dat zij, individueel of gezamenlijk, de economische beslissingen genomen door gebruikers op basis van deze jaarrekening, beïnvloeden. Bij de uitvoering van onze controle leven wij het wettelijk, reglementair en normatief kader dat van toepassing is op de controle van de jaarrekening in België na. De wettelijke controle biedt geen zekerheid omtrent de toekomstige levensvatbaarheid van de Vennootschap, noch van de efficiëntie of de doeltreffendheid waarmee de Raad van bestuur de bedrijfsvoering van de Vennootschap ter hand heeft genomen of zal nemen. Als deel van een controle uitgevoerd overeenkomstig de ISA’s, passen wij professionele oordeelsvorming toe en handhaven wij een professioneel-kritische instelling gedurende de controle. We voeren tevens de volgende werkzaamheden uit: ➢
202
het identificeren en inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat die het gevolg is van fraude of van fouten, het bepalen en uitvoeren van controlewerkzaamheden die op deze risico’s inspelen en het verkrijgen van
3/5
controle-informatie die voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel. Het risico van het niet detecteren van een van materieel belang zijnde afwijking is groter indien die afwijking het gevolg is van fraude dan indien zij het gevolg is van fouten, omdat bij fraude sprake kan zijn van samenspanning, valsheid in geschrifte, het opzettelijk nalaten om transacties vast te leggen, het opzettelijk verkeerd voorstellen van zaken of het doorbreken van de interne beheersing; ➢
het verkrijgen van inzicht in de interne beheersing die relevant is voor de controle, met als doel controlewerkzaamheden op te zetten die in de gegeven omstandigheden geschikt zijn maar die niet zijn gericht op het geven van een oordeel over de effectiviteit van de interne beheersing van de Vennootschap;
➢
het evalueren van de geschiktheid van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en het evalueren van de redelijkheid van de door Raad van bestuur gemaakte schattingen en van de daarop betrekking hebbende toelichtingen;
➢
het concluderen of de door de Raad van bestuur gehanteerde continuïteitsveronderstelling aanvaardbaar is, en het concluderen, op basis van de verkregen controle-informatie, of er een onzekerheid van materieel belang bestaat met betrekking tot gebeurtenissen of omstandigheden die significante twijfel kunnen doen ontstaan over de mogelijkheid van de Vennootschap om haar continuïteit te handhaven. Indien wij concluderen dat er een onzekerheid van materieel belang bestaat, zijn wij ertoe gehouden om de aandacht in ons commissarisverslag te vestigen op de daarop betrekking hebbende toelichtingen in de jaarrekening, of, indien deze toelichtingen inadequaat zijn, om ons oordeel aan te passen. Onze conclusies zijn gebaseerd op de controle-informatie die verkregen is tot de datum van ons commissarisverslag. Toekomstige gebeurtenissen of omstandigheden kunnen er echter toe leiden dat de Vennootschap haar continuïteit niet langer kan handhaven;
➢
het evalueren van de algehele presentatie, structuur en inhoud van de jaarrekening, en van de vraag of de jaarrekening de onderliggende transacties en gebeurtenissen weergeeft op een wijze die leidt tot een getrouw beeld.
Wij communiceren met de Raad van bestuur onder meer over de geplande reikwijdte en timing van de controle en over de significante controlebevindingen, waaronder eventuele significante tekortkomingen in de interne beheersing die wij identificeren gedurende onze controle.
Overige door wet- en regelgeving gestelde eisen Verantwoordelijkheden van de Raad van bestuur De Raad van bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen en de inhoud van het jaarverslag, voor het naleven van de wettelijke en bestuursrechtelijke voorschriften die van toepassing zijn op het voeren van de boekhouding, alsook voor het naleven van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen en van de statuten van de Vennootschap.
Verantwoordelijkheden van de commissaris In het kader van onze opdracht en overeenkomstig de bijkomende norm bij de in België van toepassing zijnde internationale controlestandaarden (ISA’s), is het onze verantwoordelijkheid
203
4/5
om, in alle van materieel belang zijnde opzichten, het jaarverslag, alsook de naleving van bepaalde verplichtingen uit het Wetboek van vennootschappen en verenigingen en van de statuten te verifiëren, alsook verslag over deze aangelegenheden uit te brengen. Aspecten betreffende het jaarverslag Na het uitvoeren van specifieke werkzaamheden op het jaarverslag, zijn wij van oordeel dat dit jaarverslag overeenstemt met de jaarrekening voor hetzelfde boekjaar en is opgesteld overeenkomstig de artikelen 3:5 en 3:6 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen. In de context van onze controle van de jaarrekening zijn wij verantwoordelijk voor het overwegen, in het bijzonder op basis van de kennis verkregen in de controle, of het jaarverslag een afwijking van materieel belang bevat, hetzij informatie die onjuist vermeld is of anderszins misleidend is. In het licht van de werkzaamheden die wij hebben uitgevoerd, dienen wij u geen afwijking van materieel belang te melden. Vermeldingen betreffende de onafhankelijkheid Ons bedrijfsrevisorenkantoor en ons netwerk hebben geen opdrachten verricht die onverenigbaar zijn met de wettelijke controle van de jaarrekening, en ons bedrijfsrevisorenkantoor is in de loop van ons mandaat onafhankelijk gebleven tegenover de Vennootschap.
Andere vermeldingen ➢
➢ ➢
Onverminderd formele aspecten van ondergeschikt belang, werd de boekhouding gevoerd in overeenstemming met de in België van toepassing zijnde wettelijke en bestuursrechtelijke voorschriften. De resultaatverwerking, die aan de algemene vergadering wordt voorgesteld, stemt overeen met de wettelijke en statutaire bepalingen. Wij dienen u geen verrichtingen of beslissingen mede te delen die in overtreding met de statuten of het Wetboek van vennootschappen en verenigingen, zijn gedaan of genomen.
Roeselare, 11 mei 2021,
AUDITAS BEDRIJFSREVISOREN BV Commissaris vertegenwoordigd door Wim Bossuyt Bedrijfsrevisor
204