Ons onderdak - Jaarverslag 2017

JAARVERSLAG

2017 Sociale huisvestingsmaatschappij Ons Onderdak

1

JAARVERSLAG

2017 Sociale huisvestingsmaatschappij Ons Onderdak

Voorgelegd aan de Algemene Vergadering der aandeelhouders op 8 juni 2018

1

Colofon verantwoordelijke uitgever: Ons Onderdak - Peter Pillen – Ter Waarde 65, Ieper realisatie: otwee.be – druk: Cuvelier Graphics – Ieper

22

Inhoud

3 1

2

1. Voorwoord

5

2. Huurwoningen

9

3. Koopwoningen en sociale leningen 55 4. Onze klanten

79

5. Onze werking

99

6. Budgetten

121

7. Jaarrekening 2017

133

4

5

6 3

Meten is weten. Een visie ontwikkelen, een beleid uitstippelen of belangrijke beslissingen nemen: het gebeurt best allemaal op basis van geverifieerde feiten en cijfers. Daarom valt de waarde van een jaarverslag niet te onderschatten. Een goed jaarverslag bevat een degelijk overzicht van de werking van een organisatie van het voorbije jaar aan de hand van heel wat relevante data. Zo krijgen alle geïnteresseerden inzicht in de werking van het voorbije jaar en aan de hand van de opeenvolgende verslagen in de ontwikkeling van de organisatie over de jaren heen.

Ook dit jaarverslag bevat weer heel wat cijfers. Cijfers die ook besproken worden tijdens de vergaderingen van het Directiecomité en de Raad van Bestuur. Cijfers zijn belangrijk: het aantal woningen in ons patrimonium, het aantal huurders en kopers, het aantal kandidaat-huurders en –kopers, financiële cijfers, verkoopcijfers, huurcijfers, de gemiddelde wachttijd,…

Allemaal verschaffen ze ons de nodige informatie om tot besluiten te komen die de werking van Ons Onderdak bepalen maar ook ingrijpen op het dagelijks leven van mensen. Ook daarvan moeten we ons bewust zijn.

Eén cijfer heeft dit voorbije jaar een bijzondere indruk gemaakt op de leden van de Raad van Bestuur. Het is een uitzonderlijk cijfer dat eigenlijk voor de eerste keer berekend werd omdat het een evolutie van de voorbije 17 jaar weergeeft.

Begin 2000 beschikte Ons Onderdak over 1.185 woongelegenheden en huisvestten we daarin 2.882 bewoners. Eind 2017 telt Ons Onderdak 1.462 woongelegenheden in zijn patrimonium en bieden we daarin onderdak aan 2.890 bewoners. In 18 jaar bouwden we dus 277 woningen bij maar konden we slechts aan 8 extra personen een dak boven het hoofd bieden!

Achter elk cijfer schuilen verschillende verklaringen. Ook deze cijfers wijzen op enkele belangrijke tendensen. Een eerste is de vergrijzing, die zich zeker in onze streek doorzet. Niet alleen leven mensen langer en blijven ze langer gezond, dat betekent ook dat ze langer thuis blijven wonen en ook in de woningen van Ons Onderdak blijven wonen. Bovendien is het zo dat de langstlevende in ons patrimonium blijft wonen en dus vaak alleen overblijft in een woning die vroeger een heel gezin huisvestte.

Een tweede evolutie is de gezinsverdunning, niet in het minst door echtscheiding. Gezinnen gaan uit elkaar waardoor twee nieuwe gezinnen ontstaan. Vaak gaat het dan, zeker in een eerste periode, om eenoudergezinnen waar de kinderen afwisselend voor een korte periode bij één van de ouders verblijven. Elke ouder heeft dus – minstens tijdelijk – een aparte woning nodig.

4

Voorwoord

Vanuit de hogere overheid en verschillende instanties is een vermaatschappelijking van de zorg aan de gang. Mensen worden vroeger ontslagen uit de zorginstellingen waar ze terecht kunnen en worden op zichzelf en hun naaste omgeving aangewezen. Meestal gaat het daarbij om alleenstaande personen. Eén van hun eerste en belangrijkste bekommernissen is dan om een (geschikte) woning te vinden en dan komen ze heel vaak bij sociale huisvesting terecht. Ook dat is een niet te verwaarlozen instroom van mensen die nood hebben aan kleine woningen.

Tot slot is er ook een licht verhoogde instroom van alleenstaande jongeren ten opzichte van vroeger.

Deze evoluties tonen aan dat de samenwerking tussen verschillende overheden en instanties cruciaal is om de verschillende uitdagingen – huisvesting en zorg – het hoofd te kunnen bieden. Beslissingen van de ene hebben gevolgen (op het werkveld) voor de andere. Daarom moeten alle beslissingen goed overwogen worden en de impact ervan voor alle betrokkenen goed ingeschat. Alle instanties moeten inschatten hoe ze best omgaan met nieuwe situaties. En eens de gevolgen van genomen beslissingen duidelijk worden, moeten ze geëvalueerd worden en waar nodig moet het beleid bijgestuurd worden.

Voor Ons Onderdak is de opdracht duidelijk: we moeten voldoende en voldoende snel woongelegenheden bijbouwen willen we de maatschappelijk en demografische evoluties kunnen bijhouden. Het bestaande patrimonium moeten we waar mogelijk ombouwen: van meerkamerwoningen naar eenkamerwoningen.

Daarnaast moeten we de lijn aanhouden waarbij we naast verhuurder van woningen ook een zorgtaak op ons nemen. Binnen onze expertise kan die zorg heel concreet zijn, maar voor problematieken die onze kennis en opdracht te boven gaan, blijven de signaalfunctie aanhouden zoals altijd.

We signaleren die problematieken aan de instanties die onze cliënten wel verder kunnen helpen.

Ons Onderdak is nooit de sociale huisvestingsmaatschappij geweest die enkel bekommerd is om de stenen. Het gaat ons meer dan ooit ook om de mensen en de zorg die we voor hen koesteren. Dat willen we ook in de toekomst zo houden.

Dominique Dehaene Peter Pillen voorzitter directeur

5

2017...

Ons Onderdak in één oogopslag 19 medewerkers 1 directeur

15 bedienden 3 arbeiders

87 vennoten 16 bestuurders 7 leden directiecomité

13 openbare besturen 59 particulieren 15 organisaties

1.020

woningen

omzet: € 11.452.625,70 huursector: € 5.476.170,21 koopsector: € 5.976.455,49 winst: € 1.122.609,08

€ 296,70

463

appartementen € 241,64

47

1.483 gemiddelde huurprijs

huurwoningen € 279,53

Vleteren huur koop Poperinge huur koop

Heuvelland huur koop 6

109 kandidaat-kopers

49 sociale leningen

643 kandidaat-huurders

€ 7.925.769,44

totaal bemiddeld leenbedrag: gemiddeld: € 161.750,40 / lening € 689,77 / maand 25 jaar 2 % rente

63 inschrijvingen kandidaat-kopers 231 inschrijvingen kandidaat-huurders

6 gestarte werven 3 huurproject 3 koopprojecten

24 koopwonigen

21 huurwoningen

7 afgewerkte werven 4 huurprojecten 3 koopprojecten

14 koopwonigen

14 huurwoningen 7 huurappartementen

844 opdrachten technische dienst

76 huisbezoeken of bureelcontacten

557 aan woningen 128 aan gemene delen 43 aan voorbereiding plaatsbeschrijving 116 aan plaatsbeschrijvingen

Houthulst huur koop Langemark-Poelkapelle koop Ieper huur koop

Zonnebeke huur koop Wervik koop

grondreserves: 14,50 ha - goed voor ± 570 woningen

7

HUUR WONINGEN

8

2. Huurwoningen

Inhoud De Sterre brandt 10 2.1.

Ons Onderdak verhuurt 1.483 woningen

14

2.2.

Het huurpatrimonium volgens eerste bewoning

31

2.3.

De verkoop van huurwoningen

34

“Praten helpt�

36

2.4.

Renovatie sociale huurwoningen

40

2.5.

Bouwactiviteiten van huurwoningen

46

2.6.

Projecten in de steiger: bouwactiviteiten van huurwoningen en gemengde projecten

50

9

k – woensdag 26 juli 2017

bron: Het Laatste Nieuws Westhoe

10

De Sterre brandt…

Dinsdag 25 juli 2017: een datum die niemand zal vergeten. Om exact 16.33 uur kreeg de brandweer van Ieper van een alerte bewoner de melding van een uitslaande brand in residentie “De Sterre” op de hoek van de Tulpenlaan en de Narcissenlaan.

Tien minuten later waren de eerste brandweerlui ter plaatse en startten de blus- en reddingswerken.

De omstandigheden waren evenwel niet gunstig: er waaide een hevige noorderwind en door het concept van de zinken gevelafwerking (houtenkeperwerk met geventileerde spouw) kon het vuur zich ongezien vlug over alle verdiepingen langs de gevels verspreiden.

Iedereen werd door de brandweer - ondertussen bijgestaan door de korpsen uit de brede omgeving - geëvacueerd, beginnend met de appartementen die het dichtst bij de vuurhaard(en) waren gelegen en hun oudste bewoners. De beelden van de brand waren hallucinant, de rook was hevig en hinderend, maar gelukkig niet giftig. In dat opzicht is het voorval geenszins te vergelijken met de verschrikkelijke drama die de Grenfell Tower trof in London alwaar door het zeer brandbare isolatiemateriaal giftige rook ontstond.

Het menselijke leed, de vertwijfeling en de angst was bij momenten groot. De schade aan het gebouw was aanzienlijk. Een 15-tal huurders werden overgebracht naar het Jan Yperman ziekenhuis voor de eerste zorgen en/of observatie.

Dankzij de inzet van verenigde krachten (beroepsmensen en vrijwilligers) van de vele hulporganisaties werd tegen de late avond duidelijk dat

er geen dodelijke slachtoffers waren en niemand ernstig gewond was of blijvend bevangen was door rook.

Nog dezelfde avond werd voor de 37 ontheemde gezinnen een slaapplaats gevonden. Er heerste op het einde van de dag een sfeer van opluchting en dank. Het komt goed en we zijn er nog…

Iets na half twee ‘s nachts (woensdag 26 juli) kon de laatste brandweerpost de plaats van onheil verlaten. In totaal zetten niet minder dan 45 brandweermannen en -vrouwen hun beste beentje voor om de brand onder controle te krijgen.

Over de oorzaak van de brand bestaat geen twijfel.

Accidenteel trof een stuk stof vuur bij aanraking van een verwarmingstoestel in een gelijkvloers appartement. Wellicht brak er paniek uit bij de bewoners waardoor in eerste instantie niet werd gehandeld zoals zou kunnen verwacht worden.

Het gebouw is door Ons Onderdak voldoende verzekerd. Door de zgn. clausule van afstand van verhaal en de uitbreiding ervan ten voordele van de huurder enerzijds en anderzijds het toepassen van de conventie zoals afgesproken onder verzekeringsmaatschappijen leed niemand - ook niet de huurders die een inboedelverzekering afsloten - objectieve schade, behoudens een franchise.

En dan…, the day after.

Het besef groeide vlug dat onze huurders - minstens in hun beleving - veruit de grootste dupe waren van de zware brand die het appartementsgebouw en

11

12

in het bijzonder hun appartement, trof. De dagen nadien werd onder impuls van Ons Onderdak menig overleg gepleegd met alle betrokken diensten, huurders en familie, opkuisfirma, aannemers, verzekeraars,… om zo vlug als mogelijk de gevolgschade te beperken en de door de brand toegebrachte schade te herstellen.

De taken werden onder de medewerkers verdeeld met één doel voor ogen: ervoor zorgen dat de huurders zo spoedig mogelijk terug naar huis kunnen, naar hun vertrouwde stek.

Op 1 augustus nodigden we alle getroffen gezinnen uit in zaal “Familiekring” in de Crescendostraat voor een stand van zaken en de communicatie over wijze van aanpak en timing. De opkomst was groot, de zaal gevuld. Een aantal huurders liet zich bijstaan door familie, vrienden of begeleidende diensten.

De gemaakte analyse over het schadebeeld werd uitvoerig aan de bewoners toegelicht en geduid a.h.v. een presentatie.

Deze analyse stelde ons in staat een strategie van aanpak te definiëren, m.n. het gebouw in twee fasen te herstellen en opnieuw bewoonbaar te maken: Fase 1: absolute voorrang voor het herstel van de volledige linkervleugel van het gebouw dat in grote mate gevrijwaard is gebleven van brandschade, maar waar door rookontwikkeling een (scherpe) brandgeur was alsook roetneerslag. Ook de meeste voordeuren van de appartementen waren geforceerd.

Fase 2: daarna een grondige renovatie van de 7 appartementen in de rechtervleugel (zijnde de huisnummers met extensie B en het dakappartement). Deze appartementen zijn het zwaarst getroffen door de brand en de gevolgschade van de bluswerkzaamheden. De gevel van deze rechtervleugel is over zijn volledige gevellengte tot aan de trappenhal vernield en dus te vervangen.

Alle zeven de appartementen zijn door brandinslag, roetaanslag, hitte en

waterschade zo goed als volledig vernield en voor lange tijd onbewoonbaar. De appartementen moeten worden gestript en integraal opnieuw worden gerenoveerd.

De geleden schade wordt voorlopig geraamd op 1.098.140,32 euro, incl. BTW. Op de bewonersvergadering werden vragen gesteld en antwoorden werden gegeven. Om geduld en begrip werd gevraagd. De solidariteit onder elkaar (bewoners, hulpverleners, verhuurder, leveranciers,…) haalde spontaan de bovenhand.

Het besef groeide dat we er samen best en snelst uitkomen.

Het voorwoord in het jaarverslag 2016 was haast profetisch: bewonersparticipatie helpt mee om de individuele belangen van bewoners af te stemmen op de collectieve belangen van de gemeenschap in een residentie. Elke vraag moet beantwoord worden, elke bekommernis begrepen. Luisteren is daarbij een basisbegrip. Dit pad hebben we naar aanleiding van de ramp in De Sterre consequent maar met succes bewandeld. Participatie loont.

Er volgden nog twee bewonersvergaderingen op 22 augustus en 19 september. Op maandag 25 september, dag op dag twee maand na de ramp, konden 30 van de 37 gezinnen opnieuw hun woning betrekken nadat de burgemeester de onbewoonbaarheid van het complex grotendeels had opgeheven. De burgemeester oordeelde op advies van de brandweer dat aan alle gestelde voorwaarden voldaan is, t.t.z. de compartimentering is hersteld, er is glasbreukbeveiliging, de alarminstallatie werkt, branddeuren zijn gekeurd, de noodverlichting werkt,….

Een vierde bewonersvergadering vond plaats op 13 december, ter evaluatie van alle ondernomen acties, t.t.z. opkuis, herstellingen, verhuis,… Er werd een glas geheven.

Vier van de zeven gezinnen die in de meest getroffen appartementen woonden, hebben een definitieve stek gevonden in het huurpatrimonium van Ons Onderdak. Drie gezinnen spreken de wens uit om terug te keren naar het gerenoveerde appartement, eind 2018.

13

2.1. Ons Onderdak verhuurt 1.483 woningen In de eerste maand van 2017 werden vijf nieuwe woongelegenheden voor het eerst bewoond door een huurder in de Heidestraat in Elverdinge. Daar werden twee woningen en drie appartementen gebouwd.

In Westouter werden door Ons Onderdak voor het eerst huurwoningen gebouwd. Deze woningen werden in de eerste maand van het nieuwe jaar betrokken door de huurders. Drie woningen werden gebouwd in de Blauwepoortstraat en drie in de Blauwpoortakker. Alle zes de woningen hebben drie slaapkamers.

In juli konden de eerste huurders in de gerenoveerde schuur in du Parcwijk in Vlamertinge intrekken. Op het einde van 2017 konden nog eens zeven nieuwe woningen betrokken worden in diezelfde wijk. Daarmee is het huurpatrimonium in Vlamertinge met elf woningen gestegen.

Aantal woningen of appartementen in eigendom Ieper centrum GROEP 11 - RUITERSKWARTIER Tegelstraat, Ieperleestraat

1 slaapkamer

Woning 2

en Wateringstraat

2 slaapkamers

1

3 slaapkamers

10

16

GROEP 12 – TORREPOORTWIJK/KALFVAARTWIJK Pennestraat

Appartement

13

3 3

Woning

Appartement

1 slaapkamer

2

3 slaapkamers

7

5 slaapkamers

3

Lindendreef

3 slaapkamers

7

4 slaapkamers

5

5 slaapkamers

5

Torrepoortlaan

1 slaapkamer

11

3 slaapkamers

4 slaapkamers

9

Nikolaas de Kanonnierlaan

3 slaapkamers

7

4 slaapkamers

3

Rozenlaan

3 slaapkamers

3

4 slaapkamers

1

5 slaapkamers

1

Brugseweg

4 slaapkamers

1

Basculestraat

3 slaapkamers

1

14

10

GROEP 12 – TORREPOORTWIJK/KALFVAARTWIJK

Woning

Appartement

Vrijheidsstraat

2 slaapkamers

1

3 slaapkamers

1

Rustenhove

1 slaapkamer

7

Kalfvaart

1 slaapkamer

2 slaapkamers

3

92

GROEP 13 - LIGYWIJK

83

4 9

Woning

Appartement

Ligywijk

2 slaapkamers

4

3 slaapkamers

6

GROEP 14 - POSTHOORNWIJK Azalealaan

2 2

4

Woning

Appartement

1 slaapkamer

12

3 slaapkamers

42

4 slaapkamers

24

1 slaapkamer

10

2

2 slaapkamers

3

Anjelierenlaan

3 slaapkamers

11

5 slaapkamers

6

Viooltjeslaan

3 slaapkamers

13

Posthoornstraat

Orchideeënlaan

De Sterre - Narcissenlaan

1 slaapkamer

2

2 slaapkamers

2

studio

6

1 slaapkamer

2 slaapkamers

3 slaapkamers

164

64

13 12 6 100

15

GROEP 15 - KALFVAARTWIJK

Woning

Acacialaan

3 slaapkamers

13

4 slaapkamers

35

5 slaapkamers

5

1 slaapkamer

3

2 slaapkamers

2

Lindenhof

Beukenlaan

Appartement

1 slaapkamer

4

2 slaapkamers

2

64

58

6

GROEP 16 - INTRA MUROS

Bukkerstraat 25 - 33 - 35

Woning

Appartement

1 slaapkamer

4

4 slaapkamers

1

Elverdingsestraat 91

4 slaapkamers

1

Molenwal

studio

3

1 slaapkamer

35

2 slaapkamers

4

3 slaapkamers

5

ABC-straat

1 slaapkamer

7

Doorgangstraat

1 slaapkamer

4

2 slaapkamers

2

1 slaapkamer

5

2 slaapkamers

2

1 slaapkamer

2

2 slaapkamers

14

1 slaapkamer

1

2 slaapkamers

9

3 slaapkamers

2

Velodroomstraat

2 slaapkamers

11

3 slaapkamers

3

1 slaapkamer

5

2 slaapkamers

5

3 slaapkamers

1

1 slaapkamer

2

2 slaapkamers

8

Werkhuizen Vansteenkiste/Weverijstraat

2 slaapkamers

17

1 slaapkamer

4

2 slaapkamers

7

3 slaapkamers

1

2

163

Augustijnenstraat

’t Houten Paard

Bukkerstraat 21

Sportstraat

Westkaai

Oude Veurnestraat

165

16

GROEP 17 - HOVELANDWIJK

Robrecht van Bethunelaan

Woning

1 slaapkamer

8

2 slaapkamers

23

3 slaapkamers

38

4 slaapkamers

22

Kerselaar

2 slaapkamers

11

3 slaapkamers

8

Voedermonthoeve

1 slaapkamer

Appartement

42

2

1 slaapkamer

14

3 slaapkamers

16

4 slaapkamers

12

2 slaapkamers

1

3 slaapkamers

2

4 slaapkamers

1

Driemolenstraat

2 slaapkamers

20

Hovelandlaan

Tramstraat

1 slaapkamer

3

2 slaapkamers

21

134

110

244

GROEP 18 - EXTRA MUROS

Woning

Appartement

Fazantenlaan

2 slaapkamers

10

Leeuweriklaan

2 slaapkamers

10

Roodstaartplein en Zwaluwlaan

2 slaapkamers

11

6

3 slaapkamers

9

4

4 slaapkamers

1

1 slaapkamer

3

2 slaapkamers

1

Merellaan

Nachtegaallaan

1 slaapkamer

59

41

4 18

IEPER CENTRUM

Totaal

Woning

Appartement

810

397

413

17

Ieper Deelgemeenten GROEP 21 - DIKKEBUS

Woning

Windeweg

4 slaapkamers

5

Berkenwijk

1 slaapkamer

4

3 slaapkamers

14

4 slaapkamers

8

3 slaapkamers

3

4 slaapkamers

7

2 slaapkamers

4

3 slaapkamers

13

Zorgvlietstraat Hazenbilk Neerplaats

1 slaapkamer

2

2 slaapkamers

3

3 slaapkamers 64

GROEP 22 - HOLLEBEKE Wielewaalstraat

du Parcwijk

Woning

Appartement

2 5

0

Woning

Appartement

3 slaapkamers

38

4 slaapkamers

19

5 slaapkamers

4

1 slaapkamer

9

2 slaapkamers

2

2 slaapkamers

7

3 slaapkamers

4

GROEP 24 - ZILLEBEKE

18

5

4 slaapkamers

84

Hoge Voute

59

3

GROEP 23 - VLAMERTINGE

Kasteelweg

1

3 slaapkamers

5

Streuvelswijk

Appartement

84

0

Woning

Appartement

2 slaapkamers

5

3 slaapkamers

7

4 slaapkamers

17

5 slaapkamers

6

GROEP 24 - ZILLEBEKE L age Voute

Woning 2 slaapkamers

7

3 slaapkamers

18

2 slaapkamers

1

3 slaapkamers

2

Wervikstraat

3 slaapkamers

4

Vermotestraat

2 slaapkamers

8

Wulvestraat

75

GROEP 25 - ELVERDINGE Sint-Jorisstraat

Heidestraat d’Ennetièresplein

4 slaapkamers

4

2 slaapkamers

1

2

3 slaapkamers

8

1

1 slaapkamer

3

2 slaapkamers

2 45

8

Woning

Appartement

1 slaapkamer

6

3 slaapkamers

15

4 slaapkamers

13

1 slaapkamer

6 40

0

Woning

Appartement

2 slaapkamers

5

3 slaapkamers

3

8

Appartement

19

GROEP 27 - BOEZINGE

IEPER DEELGEMEENTEN

Woning 3 slaapkamers

40

Diksmuidseweg - Boezingestraat

0

13

GROEP 26 - BRIELEN

Veurnseweg

75

2 slaapkamers

53

Breydelhofstraat

Appartement

0

8

Totaal

Woning

Appartement

329

308

21

19

Poperinge GROEP 31 - PROVEN

Woning

Baron Mazemanlaan

3 slaapkamers

5

4 slaapkamers

4

1 slaapkamer

8

3 slaapkamers

17

4 slaapkamers

10

Eekhoute

44

GROEP 32 - RENINGELST

Koster Cuvelierwijk

44

Woning

1 slaapkamer

7

4 slaapkamers

12

Disbos

3 slaapkamers

8

Baljuwstraat

2

2 slaapkamers

2

27

Woning

Dr. J. Gheysenstraat

3 slaapkamers

6

4 slaapkamers

5

1 slaapkamer

4

3 slaapkamers

10

25

POPERINGE

Appartement

GROEP 33 - ROESBRUGGE

0

1 slaapkamer

31

Vandenbusschestraat

Appartement

Appartement

0

Totaal

Woning

Appartement

100

96

4

GROEP 41 - GELUVELD

Woning

Appartement

25

4

Zonnebeke

Tuinwijk

1 slaapkamer

0

2 slaapkamers

4

3 slaapkamers

4

4 slaapkamers

16

5 slaapkamers

3

Kouterstraat

3 slaapkamers

6

1 slaapkamer

4

2 slaapkamers

4

Polderweg

41

20

33

8

GROEP 42 - PASSENDALE

Brouckhof-Noord

Woning

1 slaapkamer

8

2 slaapkamers

4

3 slaapkamers

5

4 slaapkamers

16

Schagegoed/Oude Moorsledestraat

Helminghe/ /Karabiniersstraat/ Passendaleplaats

1 slaapkamer

1

2 slaapkamers

3

1 slaapkamer

4

2 slaapkamers

4

6

51

ZONNEBEKE

Appartement

37

14

Totaal

Woning

Appartement

92

70

22

GROEP 51 - JONKERSHOVE

Woning

Appartement

Houthulst

Vinkeniersstraat

2 slaapkamers

5

3 slaapkamers

8

5 slaapkamers

4

Toekomststraat

3 slaapkamers

14

5 slaapkamers

2

33

HOUTHULST

Totaal

33

Woning

0

Appartement

33 33

0

Heuvelland GROEP 61 - DE KLIJTE

Woning

Kleikouter

3 slaapkamers

24

2 slaapkamers

8

32

32

Appartement

0

21

GROEP 62 - KEMMEL

Woning

Willebeek

2 slaapkamers

6

3 slaapkamers

7

4 slaapkamers

3

Nieuwstraat

3 slaapkamers

2

4 slaapkamers

2

20

GROEP 63 - DRANOUTER

20

Woning

Baroeneput

2 slaapkamers

2

3 slaapkamers

8

10

GROEP 64 - NIEUWKERKE

Woning

2 slaapkamers (senioren) 4

2 slaapkamers

3

3 slaapkamers

7

GROEP 65 - WULVERGEM

0

Appartement

10

Vogelweelde

14

Appartement

0

Appartement

14

0

Woning

Appartement

Hooghofstraat

2 slaapkamers

2

3 slaapkamers

1

3

GROEP 66 - WESTOUTER

Woning

Blauwpoortakker

3 slaapkamers

3

Blauwepoortstraat

3 slaapkamers

3

6

HEUVELLAND

22

0

3

Appartement

6

Totaal

Woning

0

Appartement

85 82

3

Vleteren GROEP 71 - WOESTEN

Groenerf

Woning

1 slaapkamer

2

2 slaapkamers

13

3 slaapkamers

12

4 slaapkamers

34 VLETEREN

7 34

0

Totaal

Woning

Appartement

34

34

0

Totaal aantal woongelegenheden

Totaal

Woning

Appartement

1.483

1.020

463

Appartement

Algemeen totaal

23

Leegstaande woningen Ieper – centrum – 14 woningen Nikolaas de Kanonnierlaan 16

Renovatie – verhuur maart 2017

Lindendreef 36

Renovatie

Pennestraat 11

Opslagplaats technische dienst

Pennestraat 31

Renovatie

Torrepoortlaan 13

Te verkopen

Torrepoortlaan 39

Renovatie

Rustenhove 5

Renovatie

Narcissenlaan 2, GLV B, 1B, 2B, 3B, 4B, 5B en 6A

Renovatie n.a.v. brand De Sterre

Ieper – deelgemeenten – 4 woningen Veurnseweg 193 – 195 – 197 – 201

Te vervangen

Poperinge – deelgemeenten – 1 woning Baron Mazemanlaan 4 Proven

Te verkopen

Op 31/12/2017 waren 5 huurwoningen leegstaand in afwachting van de toetreding van een nieuwe huurder: • • • • •

Orchideeënlaan 13, 1A Ieper Aalmoezeniersstraat 20, A2 Ieper Oude Veurnestraat 49, GVL A Ieper Robrecht van Bethunelaan 89 Ieper Brouckhof-Noord 55 Passendale

Woningen buiten sociaal huurstelsel Ieper – centrum - 4 woningen Nachtegaallaan 38 – 40/1A – 40/1B - 42 Ieper – deelgemeenten - 2 woningen Veurnseweg 199 – 203 Brielen Poperinge – 2 woningen Koster Cuvelierwijk 30 Reningelst Eekhoute 43 Proven

24

Woningen voor de verschillende doelgroepen Woongelegenheden voor senioren

IEPER CENTRUM

Woning

Appartement

Ruiterskwartier

1

Ligywijk

2

Posthoornwijk Lindenhof en Beukenlaan

30 5

2

Molenwal – Bukkerstraat – ABC-straat - Doorgangstraat

49

Augustijnenstraat – Velodroomstraat – Sportstraat – Weverijstraat - Westkaai

13

Hoveland

20

Fazantenlaan - Leeuweriklaan

20

IEPER - DEELGEMEENTEN Dikkebus

Woning 12

Zillebeke

11

Elverdinge

5

Brielen

6

Boezinge

Woning 8

Reningelst

6

Roesbrugge

4

Geluveld Passendale

HOUTHULST Jonkershove

2 3

Proven

ZONNEBEKE

Appartement

6

Vlamertinge

POPERINGE

14

Woning

Appartement

Appartement

8 12

6

Woning

Appartement

5

25

HEUVELLAND

Woning

De Klijte

6

Kemmel

6

Dranouter

2

Nieuwkerke

4

VLETEREN

Woning

Woesten

Appartement

Appartement

9

TOTAAL 277

155

122

Woning

Appartement

Woongelegenheden voor alleenstaande senioren

IEPER - CENTRUM Torrepoortwijk

16

Posthoornwijk

9

Molenwal 39

11 3

25

14

Woongelegenheden voor personen met mobiliteitsbeperking

IEPER - CENTRUM

Woning

Posthoornstraat 49

1

Appartement

Aalmoezeniersstraat 20 bus 6

1

Velodroomstraat 16A/GLB

1

Sportstraat 15A(17A) - 15 GLVA

2

Weverijstraat 11

1

Robrecht van Bethunelaan 200 – 202 – 204 – 206 - 148

5

Oude Veurnestraat 49 GLVA

1

Tramstraat 30 GLVA – 1A – 2A

3

Roodstaartplein 1 – 7 - 9

26

3

IEPER - DEELGEMEENTEN

Woning

Dikkebus: Hazenbilk 9 – 15

Appartement

2

Dikkebus: Neerplaats 17/GLV B - 17/1B - 17/2B

3

Vlamertinge: Kasteelweg 20

1

Elverdinge: d’Ennetièresplein 32 GLVC

1

TOTAAL 25

12

13

Woongelegenheden voor personen met een problematiek die vallen onder het stelsel van zelfstandig of beschermd wonen

IEPER - CENTRUM

Woning

Appartement

11

1

1

2

Ruiterskwartier: Ieperleestraat 24 – 30 – 44 – 46 + Tegelstraat 26 – 41 – 47 - 51 + Wateringstraat 12 – 20,2A + Kanonweg 13 - 15 Torrepoortwijk: Pennestraat 9 - 25A - 25 De Sterre: 2 GLVL D – 1D – 2D – 3D – 4D – 5D

6

ABC-straat: 1.1.A - 2.1.A

2

Bukkerstraat: 21 2C

1

Velodroomstraat: 16A/1A – 16A/1B

2

Westkaai: 3/5B

1

Merellaan: 7 GLVL A - GLVL B - 1A - 1B

4

31

12

19

Woning

Appartement

Woongelegenheden voor dakloze personen/gezinnen

Wijk / Straat / Gemeente Ieperleestraat 20

1

Torrepoortlaan 12 – 13 - 45

3

Rustenhove 6

1

Pennestraat 31

1

Azalealaan 2 GLVL A - 8 GLVL B

2

Westkaai 3/5A

1

Brielen: Veurnseweg 197

1

10

7

3

27

Woongelegenheden buiten het sociaal huurstelsel voor personen met een problematiek die vallen onder het stelsel van zelfstandig of beschermd wonen

Wijk / Straat / Gemeente

Woning

Veurnseweg 199 - 203

Appartement

2

Nachtegaallaan 38 – 40,1A – 40, 1B - 42

4

6

2

4

Samenvattende tabel patrimonium sociale huur volgens ligging Groep Wijk/Straat/Gemeente

Verhuurd Woning Appartement

Verkocht

Totaal

IEPER - CENTRUM 11

Ruiterskwartier

13

12 Torrepoortwijk/Kalfvaartwijk 13

Ligywijk

83

3

49

9

65

46

2

4

14 Posthoornwijk

64

100

104

268

15

Kalfvaartwijk

58

6

58

122

16

Intra muros

2

163

17 Hovelandwijk 18

Extra muros Totaal

138

33

6

165

134

110

277

41

18

55

397

413

290

1.100

IEPER - DEELGEMEENTEN 21

Dikkebus

59

5

39

103

22

Hollebeke

5

5

10

23

Vlamertinge

84

32

116

24

Zillebeke

75

7

82

2

55

2

42

25 Elverdinge

45

26

Brielen

40

27

Boezinge Totaal

28

8

8

8

308

21

87

416

POPERINGE 31

Proven

44

32 Reningelst

27

33

25

Roesbrugge

19

63

4

10

41

7

32

Totaal 96 4

36

136

ZONNEBEKE 41 Geluveld

33

42 Passendale Totaal

8

16

57

37

14

11

70

22

27

62

33

33

33

0

0

33

119

HOUTHULST 51

Jonkershove Totaal

HEUVELLAND 61

De Klijte

32

4

36

62

Kemmel

20

1

21

63

Dranouter

10

10

64

Nieuwkerke

14

14

65

Wulvergem

3

3

66 Westouter

6 3

5

6

Totaal

82

90

34

1

35

Totaal

34

0

1

35

Opgerichte verhuurbare woongelegenheden

1.929

Verhuurbare woongelegenheden

1.483

Verkochte woongelegenheden

446

VLETEREN 71

Woesten

TOTAAL

29

Samenvattende tabel patrimonium sociale huur volgens aantal slaapkamers Woningen

Appartementen

Totaal

Aantal slaapkamers 1 2 3 4 5 studio 1 2 3 4 Ieper

41 90 142 104 20 9 133 137 122 12

Dikkebus

811

4

4

31

20

2

3

64

3

2

5

9

10

42

19

4

84

Zillebeke

21

31

17

6

75

Elverdinge

14

27

4

12

15

13

5

Proven

8

22

14

Reningelst

7

8

12

2

2

Roesbrugge

4

16

5

Geluveld

4

10

16

3

4

4

41

8

24

5

5

9

51

Jonkershove

5

22

6

33

De Klijte

8

24

32

Kemmel

6

9

5

20

Dranouter

2

8

10

Nieuwkerke

7

7

14

Hollebeke Vlamertinge

Brielen Boezinge

Passendale

3

4

1

3

40

53 8 44

31 25

Wulvergem 2 1 4 Woesten

2

13

12

Westouter Totaal

95

208

7

440

238

1.020

30

6 39 9

34 6

149 166 127 12 463

1.483

2.2. Het huurpatrimonium volgens eerste bewoning In het zogenaamde Ruiterskwartier te Ieper staan de oudste woningen van Ons Onderdak. De eerste bewoners trokken er al in 1935 in. Pas in de jaren ’50 volgden er nog woningen in de Torrepoortwijk en de Pennestraat. In de daaropvolgende jaren breidde het patrimonium van Ons Onderdak fors uit dankzij tal van nieuwe initiatieven.

De Molenwal (1969) in Ieper was het allereerste appartementsgebouw van de sociale huisvestingsmaatschappij, gevolgd door residentie De Sterre (1977). In de jaren ’70 werden heel wat nieuwe sociale woningen gebouwd in de Posthoornwijk en de Kalfvaartwijk. De Hovelandwijk ontstond in dezelfde periode.

Na de Ieperse deelgemeenten breidde Ons Onderdak zijn actieterrein uit naar Proven, Reningelst, Roesbrugge, Geluveld en Passendale. Later volgden de dorpen Heuvelland, Woesten en Jonkershove.

Na de millenniumwisseling breidde het patrimonium zienderogen uit. De focus lag ook vanaf toen ook meer op kleinere woningen en 2-slaapkamerappartementen. Hiermee speelde Ons Onderdak in op de demografische evolutie. De laatste 10 jaar werden zo’n 187 woongelegenheden, waarvan 136 appartementen, voor de eerste maal bewoond, verdeeld over 15 wijken/straten.

Wijk of gemeente of stad

Straat

Jaar

IEPER - CENTRUM Ruiterskwartier

Ieperleestraat, Tegelstraat, Kanonweg

1935

Wateringstraat 20

1994

Torrepoortwijk/Kalfvaartwijk

Pennestraat

1953

Lindendreef

1956

Torrepoortlaan, Kanonnierlaan, Rozenlaan

1957

Brugseweg, Basculestraat, Vrijheidsstraat

1957

Rustenhove

1961

Torrepoortlaan (senioren)

Kalfvaart

2001

Ligywijk

Ligywijk

1999

Posthoornwijk

Azalealaan (woningen)

1966

Azalealaan (appartementen)

1967

Posthoornstraat (senioren)

1970

Viooltjeslaan

1973

Anjelierenlaan

1974

Posthoornstraat (hoek), Orchideeënlaan

1972

Azalealaan (appartementen 14 - 16)

1974

Narcissenlaan 2 (De Sterre)

1977

Kalfvaartwijk

Acacialaan

Beukenlaan, Lindendreef (senioren)

Intra muros

Molenwal

Bukkerstraat 35

1991

Bukkerstraat 33

1998

1962-1963

1973-1974 1978 1969 en 1989

31

Intra muros

Hovelandwijk

ABC-straat

1992

Doorgangstraat

1996

Augustijnenstraat

1997

t Houten Paard

1999

Bukkerstraat 21

2000

Elverdingsestraat 91

2004

Velodroomstraat

2007

Sportstraat

2008

Westkaai

2009

Weverijstraat

2009

Oude Veurnestraat

2014

Bethunelaan (17 01)

1978

Kerselaar (17 02) (duplex)

1979

Bethunelaan (17 03) (senioren)

1980

Bethunelaan (17 04)

1981

Hovelandlaan (17 05)

1982

Bethunelaan (17 06)

1983

Kerselaar (17 07) (woning)

1989

Voedermonthoeve Driemolenstraat

Extra muros

1988 1990-1991

Hovelandlaan (17 11)

2001

Bethunelaan (17 12)

2011

Tramstraat

2014

Fazantenlaan, Leeuweriklaan

1993

Roodstaartplein

2012

Merellaan

2013

Nachtegaallaan

2015

IEPER - DEELGEMEENTEN Dikkebus

Berkenwijk, Zorgvlietstraat Zorgvlietstraat (BA)

1987

Hazenbilk

2002

Neerplaats

2016

Hollebeke

Wielewaalstraat

Vlamertinge

Streuvelswijk

Zillebeke

32

1971 1973-1974

Kasteelweg

1978

Streuvelswijk (bel-etage)

1981

du Parcwijk (4 woningen)

2017

du Parcwijk (7 woningen)

2017

Hoge Voute (24 01)

1979

Hoge Voute, Lage Voute, Wulvestraat

1983

Werviksestraat, Vermotestraat Elverdinge

1973-1974

Sint Jorisstraat

2003 1981-1982

Heidestraat

1983

d Ennetièreplein

2001

Heidestraat (5 woningen)

2017

Brielen Boezinge

Breydelhofstraat

1982

Veurnseweg

2010

Boezingsestraat, Diksmuidseweg

2003

POPERINGE Proven

Reningelst

Roesbrugge

Mazemanlaan

1971-1972

Eekhoute

1980

Eekhoute (31 05)

2000

K. Cuvelierwijk

1974

K. Cuvelierwijk (32 02)

1979

K. Cuvelierwijk (senioren)

1980

Disbos

2007

Baljuwstraat

2012

Dr. J. Gheysenstraat

1975

V. Vandenbusschestraat

1980-1981

Tuinwijk

1973-1974

ZONNEBEKE Geluveld

Kouterstraat, Tuinwijk (41 04)

1983

Polderweg (41 05)

2011

Brouckhof Noord

1978

Brouckhof Noord (senioren)

1979

Oude Moorsledestraat

2006

Helminghe

2009

Vinkeniersstraat, Toekomststraat

1980

Vinkeniersstraat (senioren)

1984

Kleikouter

1982

Kleikouter (senioren)

1996

Kleikouter

2009

Nieuwstraat, Willebeek

1984

Willebeek (senioren)

1996

Dranouter

Baroeneput

2002

Nieuwkerke

Vogelweelde

2006

Wulvergem

Hooghofstraat

2016

Westouter

Blauwpoortakker/Blauwepoortstraat

2017

Groenerf

1983

Groenerf (senioren)

2000

Passendale

HOUTHULST Jonkershove HEUVELLAND De Klijte

Kemmel

VLETEREN Woesten

33

2.3. De verkoop van huurwoningen Verkoop van huurwoningen in het kader van het kooprecht van de huurder De sociale huurder kan onder voorwaarden zijn huurwoning aankopen. Dit heet het kooprecht van de huurder. De belangrijkste voorwaarden bestaan eruit dat de huurder nog geen eigendom heeft en de woning al minstens 5 jaar betrekt alsook dat de woning zelf al minstens 15 jaar een sociale huurwoning was.

In 2017 verkocht Ons Onderdak twee huurwoningen aan de zittende huurder:

Ieper – Driemolenstraat 13 • Type woning: ééngezinswoning met 2 slaapkamers • Bouwjaar: 1990 • Verkoopprijs: 165.000,00 euro

Dikkebus – Hazenbilk 2 • Type woning: ééngezinswoning met 3 slaapkamers • Bouwjaar: 2002 • Verkoopprijs: 185.000,00 euro

Het wettelijke kader Het kooprecht zittende huurder werd afgeschaft met de inwerkingtreding van het besluit van de Vlaamse Regering van 3 februari 2016 tot wijziging van diverse besluiten met betrekking tot wonen.

Er is echter een overgangsbepaling. De sociale huurder die op 24 april 2017 voldoet aan de voorwaarden om het aankooprecht uit te oefenen, kan zijn aankooprecht nog uitoefenen t.e.m.

31 december 2021.

Vrijwillige verkoop van huurwoningen Ons Onderdak organiseerde in 2017 twee openbare verkopen van (onverhuurbare) sociale huurwoningen. De eerste openbare verkoop voor een woning in de Torrepoortlaan 17 (Ieper) was succesvol in tegenstelling tot de tweede openbare verkoop voor een woning in de Baron Mazemanlaan 4 (Proven) die geen koper opleverde. Voor de laatstgenoemde woning werd vervolgens een procedure van bieding onder gesloten envelop gestart. Deze procedure liep af in januari 2018 en bracht wel een koper op.

Ieper – Torrepoortlaan 17 • Type woning: eengezinswoning met 3 slaapkamers • Bouwjaar: 1957 • Verkoopprijs: 150.000,00 euro

34

Proven – Baron Mazemanlaan 4 • Type woning: eengezinswoning met 4 slaapkamers • Bouwjaar: 1971

Het wettelijke kader Besluit van de Vlaamse Regering dd. 29/09/2006 en zijn wijzigingen betreffende de voorwaarden voor de overdracht van onroerende goederen door de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen en de sociale huisvestingsmaatschappijen ter uitvoering van de Vlaamse Wooncode.

35

“Ik vind die bewoners­ vergaderingen zeer goed. Het is een ideaal moment om problemen aan te kaarten en om samen naar oplossingen te zoeken. “

“Ik woon hier graag.

Ons Onderdak heeft dat goed gezien toen ze de keuze maakten om de slaapkamers van dit appartementsgebouw aan de straatkant te voorzien. “

36

“Praten helpt”

Twee huurders over hun ervaring met bewonersvergaderingen Ons Onderdak organiseert voor de bewoners van haar appartementen geregeld bewonersvergaderingen. En die missen hun effect niet. Want waar mensen samenwonen, ontstaan soms ergernissen of misverstanden. En dan helpt praten. Dit ondervonden ze ondertussen ook in Oude Veurnestraat. Twee huurders brengen hun verhaal.

Carlos woont op het gelijkvloers. Dit is ook praktisch, want sinds enige tijd mist Carlos een been. Zijn situatie kwam er niet zomaar. Hij draagt dan ook een loodzwaar medisch verleden met zich mee van tientallen operaties in 20 jaar tijd. Toch laat hij de moed niet zakken. Hij woont in een keurig onderhouden appartement te midden van allerhande collector items gelinkt aan zijn grote passie: auto’s. Als voormalig carrossier maakt hij er een erezaak van om oude olievaten, benzinepompen en zelfs oldtimers perfect te restaureren tot ze er nieuwer dan nieuw uit zien.

Carlos: “Ja, ik heb het graag proper. En als je zoals ik dan samenleeft met anderen in een gebouw met 12 appartementen, dan botst het wel eens met mensen die het niet zou nauw nemen. Ik begrijp dat niet iedereen is zoals ik, maar er zijn grenzen. En die grenzen worden overschreden als uit de gemakzucht van enkelen, overlast voor anderen ontstaat. Of misschien nog erger: als anderen de kosten mogen dragen van de nalatigheid van iemand die zich maar moeilijk wil aanpassen. Dit laatste is bijvoorbeeld het geval wanneer sommigen in dit gebouw - geen idee wie - er geen erg in zien om vochtige doekjes door te spoelen of zelfs frietvet in de afvoer te gieten. Dan verstopt de riolering gegarandeerd, komt de ruimdienst en worden de kosten verdeeld over alle bewoners.”

Yvette is de bovenbuur van Carlos. Toen ze dit appartement aangeboden kreeg van Ons Onderdak moest ze geen twee keer nadenken: gloednieuw, plaats voor haar meubels en met een groot terras waar ze van ’s morgens tot laat in de namiddag van de zon kan genieten. Yvette is afkomstig van Hertsberge en na een omzwerving via Roeselare al een hele tijd Ieperlinge. Ze werkte ooit in een Grand Bazar, was vervolgens actief in de verwarmingssector om uiteindelijk nog 22 jaar in de horeca te werken.

Yvette: “Ik woon hier graag. Ons Onderdak heeft dat goed gezien toen ze de keuze maakten om de slaapkamers van dit appartementsgebouw aan de straatkant te voorzien, want dit is meteen ook de noordkant. Achteraan is het rustig, zonnig en heb ik een mooi zicht op de stad en zijn torens. Ik heb het goed en hou me aan de regels. Helaas kan dit niet van iedereen gezegd worden. Buren met een erg vroege shift durven nogal eens lawaai te maken. En als ik ’s nachts wakker word, dan raak ik nog maar

37

38

moeilijk in slaap. Afval is ook vervelend: PMD-zakken die blijven staan en ‘van niemand zijn’. Peuken zijn nog zoiets… Ooit kreeg een verpleger een peuk op z’n hoofd… Een accident kun je dit niet echt noemen als er zoveel naar beneden worden gegooid…”

Ons Onderdak maakt er een gewoonte van om alle bewoners van het appartementsgebouw één keer per jaar samen te brengen in een bewonersvergadering. Voor de bewoners van de Oude Veurnestraat gebeurde dit al twee keer in drie jaar. Door de euthanasie van één van de bewoners, ging de laatste bewonersvergadering niet door.

Carlos: “Ik vind die bewonersvergaderingen zeer goed. Het is een ideaal moment om problemen aan te kaarten en om samen naar oplossingen te zoeken. Dit gaat niet altijd gemakkelijk, maar na de laatste vergadering zag ik wel vooruitgang. Een bewoner die steevast alle peuken van op een balkon naar beneden wierp, heeft zich bijvoorbeeld aangepast. De peuken blijven boven waar ze horen: in de asbak.”

Yvette: “Ik ga naar alle bewonersvergaderingen want ze zijn ook echt nodig. Ik vind trouwens dat de mensen van Ons Onderdak heel erg hun best doen. Nancy en Linda houden alles goed bij, maken na elke vergadering netjes een verslag en voeren ook uit wat ze beloven. Jammer genoeg komen niet alle bewoners naar de vergadering. De eerste keer was iedereen er maar tijdens de laatste vergadering waren we maar met zeven. Tja, zelf ben ik met pensioen, maar als je werkt is het natuurlijk niet altijd gemakkelijk om je vrij te maken.”

39

2.4. Renovatie van sociale huurwoningen In het jaarverslag van 2016 werden de doelstellingen voor de renovatie van de 24 galerijwoningen in de Hovelandlaan in Ieper reeds toegelicht. Inmiddels zijn we een jaar verder en worden de plannen concreet, in het voorjaar 2019 start immers de renovatie van de 1e fase van 12 galerijwoningen!

Niettegenstaande een Europese (EFRO) subsidie finaal niet werd toegekend, heeft de raad van bestuur uit 3 mogelijke renovatiescenario’s (E-peil 90, E-peil 60 of E-peil < 30 = BEN) toch beslist om te opteren voor een renovatie tot BEN-niveau (Bijna Energie Neutraal). Dit betekent dat er naast een volledige mantelrenovatie eveneens wordt overgegaan tot een integrale binnenrenovatie, de nieuwe technische uitrusting is immers cruciaal tot het bekomen van een coherent en sterk energiebesparend concept.

Architectenbureau Cnockaert Architecture uit Kortrijk werkte het ontwerp uit. De kostprijs voor de renovatiewerken wordt geraamd op 2.770.000 euro (excl. BTW) en betekent een grootteorde van 115.000 euro per appartement. De redenen die ertoe hebben bijgedragen om te opteren voor deze toch wel grondige renovatie zijn de gezonde structuur van de gebouwen, de goede woonindeling die voldoet aan de huidige normen, de hoge compactheidsgraad, de goede oriëntatie met de doorzonwoningen op de verdieping en het resulterende architecturale beeld na de renovatie. De gebouwen krijgen na deze ingreep terug een levensduur van 30 jaar, in een eigentijds kleedje, en dit voor een kostprijs die nog een groot stuk duikt onder de prijs voor vervangingsnieuwbouw (grootteorde ruim 130.000 euro per appartement).

De berekende E-peilen liggen tussen E22 en E25. Hiervoor wordt, naast de doorgedreven isolatie van de buitenschil, ingezet op de toepassing van hernieuwbare energiebronnen. Er worden individuele warmtepompen voorzien per appartement die instaan voor de verwarming van de leefruimtes en het sanitair warm water. De verwarming van de slaapkamers gebeurt via PV-panelen en elektro convectoren.

Door de grondige binnenrenovatie is bewoning tijdens de werken uitgesloten en is er dus een herhuisvestingsoperatie aan de orde. Hiervoor werd de planning van de prijsvraag en de werken afgestemd op de realisatie van de eerste ‘urban villa’ met 12 huurappartementen op de Vloei. De ingebruikname van dit gebouw is voorzien begin 2019 en zal dienen voor de herhuisvesting van de

40

huurders uit de eerste renovatiegolf van 12 galerijwoningen. De nabijheid van de wijk De Vloei zorgt ervoor dat deze huurders in hun eigen vertrouwde woonomgeving kunnen blijven wonen. In de 2e renovatiegolf van 12 woningen wordt geherhuisvest naar de reeds gerenoveerde woningen. In de bewonersvergadering van 20 maart 2018 is het project uitgebreid gepresenteerd en werden het plan van aanpak i.v.m. de herhuisvestingsoperatie aan de huurders toegelicht. Hiermee is de begeleiding in het herhuisvestingstraject ook tijdig ingezet.

Met dit project onderstreept Ons Onderdak de ambitie om de duurzame kaart te trekken en dit ook op vlak van renovatie. Daar waar de EPB-eis bij renovatie nog E-peil 90 vooropstelt (EPB-regelgeving 2016) onderstreept Ons Onderdak hiermee de ambitie om ook voor ingrijpende renovaties de lat veel hoger te leggen. Hiermee wordt reeds geanticipeerd op de steeds strenger wordende Europese eisen en blijft het gebouw na renovatie voor langere tijd actueel. Met dit project hopen we ook bij te dragen tot de verhoging en verspreiding van kennis over doorgedreven energetische renovaties van het sociale huurpatrimonium in Vlaanderen.

Renovatieprojecten in 2017 De Klijte – Kleikouter • project: renovatie buitenschrijnwerk 23 woningen • architect: Pierre De Rynck uit Ieper • aanbesteding: 12 januari 2017 • start der werken: 7 augustus 2017 • aannemer: Bekaert Building Company uit Waregem • voorlopige oplevering: 14 december 2017 • kostprijs: 249.392,93 euro

Het vervangen van het houten buitenschrijnwerk door PVC schrijnwerk werd aan de firma BBC besteld op 12 juni 2017. De werken waren na 120 kalenderdagen afgerond en werden voorlopig opgeleverd zonder opmerkingen.

41

Ieper – Aalmoezeniersstraat 20 (Molenwal) • project: renovatie centrale verwarming, sanitair en badkamers 47 appartementen • architect: studiebureau Viaene uit Koksijde • aanbesteding: 2 maart 2017 • start der werken: 22 mei 2017 • aannemer: Fluxo bvba uit Meulebeke • kostprijs: 844.225,26 euro

Het renoveren van de centrale verwarming, sanitair en de badkamers werd besteld aan Fluxo bvba op 5 mei 2017. De uitvoeringstermijn bedraagt 300 kalenderdagen, bijgevolg zal het werk pas in 2018 zijn afgerond. Van de gelegenheid werd gebruik gemaakt om ook de meeste keukens te vervangen.

Ieper – Torrepoortwijk • project: binnenrenovatie 7 leegstaande rijwoningen • architect: Tim Fastré Ons Onderdak • aanbesteding: 28 september 2017 • start der werken: 8 januari 2018 • aannemer: PIC nv uit Laarne • kostprijs: 427.577,30 euro

Er werd beslist om een inhaalbeweging te doen om de leegstaande woningen in de Torrepoortwijk en Pennestraat te renoveren in één beweging. Het betreft de woningen Pennestraat 9, 27 en 31, Torrepoortlaan 12, Lindendreef 36 en Kanonnierlaan 1 en 16. Het bestek werd opgemaakt in eigen beheer. De werken starten begin 2018 en worden gefaseerd uitgevoerd.

42

Kleine renovatieprojecten renovatie platte daken Robrecht van Bethunelaan Ieper • project: renoveren platte daken 20 seniorenwoningen • aannemer: Lamaire Saint-Germain bvba uit Ieper • kostprijs: 48.478,47 euro • start der werken: 13 november 2017 • voorlopige oplevering: voorjaar 2018

schilderwerken Driemolenstraat Ieper • project: schilderen buitenschrijnwerk 23 woningen • aannemer: V-Decor uit Ieper • kostprijs: 7.268,24 euro • start der werken: 15 mei 2017 • voorlopige oplevering: 29 juni 2017

schilderwerken Narcissenlaan Ieper • project: schilderen gemene delen residentie de Sterre • aannemer: V-Decor uit Ieper • kostprijs: 11.065,90 euro • start der werken: 18 april 2017 • voorlopige oplevering: 30 mei 2017

43

Renovatieprojecten in de nabije toekomst Grote renovatieprojecten Elverdinge – Sint Jorisstraat-Heidestraat • project: mantelrenovatie: vernieuwen van daken, geveldelen en buitenschrijnwerk aan 43 woningen en 11 garages • architect: Stefan Feliers uit Ieper • aanbesteding: 26 oktober 2017 • aannemer: Recon Bouw nv uit Adegem • kostprijs: 2.270.921,39 euro

De aanbesteding gebeurde in oktober 2017 en als laagste regelmatige inschrijver kwam Recon Bouw uit de bus. De gunningsbrief met start der werken wordt begin 2018 verstuurd. In 2018 wordt een bewonersvergadering georganiseerd waarbij de huurders worden ingelicht over de aard van de werken, de planning, de uitvoering enz.

Ieper – Narcissenlaan 2 (De Sterre) • project: zinken gevel- en dakrenovatie en binnenrenovatie 7 appartementen n.a.v. de brand • architect: architectenbureau Verba uit Ardooie • ontwerp: uitvoeringsdossier goedgekeurd • aanbesteding: 1 maart 2018 • kostprijs: 1.314.478,58 euro

Naar aanleiding van de brand in residentie de Sterre (zie uitgebreid artikel in dit jaarverslag) moeten we overgaan tot de renovatie van de gevel en het dak alsook van 7 appartementen die onbewoonbaar waren.

Het uitvoeringsdossier is goedgekeurd en de aanbesteding volgt op 1 maart 2018. Er wordt geopteerd om de bewoners die wensen terug te keren naar hun vorig appartement te kunnen herhuisvesten in oktober/november 2018.

44

Ieper – Hovelandlaan • project: BEN-renovatie 24 galerijwoningen Hovelandlaan • architect: Cnockaert Architecture uit Kortrijk • ontwerp: uitvoeringsdossier goedgekeurd • aanbesteding: mei 2018 • kostprijs: 2.503.040,59 euro

De BEN (bijna energie neutrale) renovatie van 24 galerijwoningen zit in de eindfase van ontwerp.

De aanbesteding zal gebeuren in het voorjaar van 2018. Meerdere bewonersvergaderingen worden hier georganiseerd. Een veralgemeende verhuisbeweging door de huurders is met deze renovatie noodzakelijk, dit voor de allereerste keer in het bestaan van Ons Onderdak. Ook hiervan vindt u een uitgebreider artikel in dit jaarverslag terug.

45

2.5. Bouwactiviteiten van huurwoningen en gemengde projecten In deze rubriek vindt u alle projecten met betrekking tot huurwoningen in uitvoering in de loop van 2017.

Ieper – De Vloei Faunastraat – 5 woningen – 2 appartementen • project: bouwen van zeven lage-energiewoningen waarvan twee met één slaapkamer en vijf met drie slaapkamers • architect: Yves Catry - Ieper • aannemer: Verhelst Frans bvba – Koekelare • voorlopige oplevering: 11 december 2017 • kostprijs: 834.621,37 euro – bedrag exclusief technieken

Vlamertinge – Du Parc – 4 woningen • project: verbouwen van schuur tot vier woningen met twee slaapkamers • architect: José Deschildre – Ieper • aannemer: Coudron nv – Ieper • voorlopige oplevering: 27 juni 2017 • kostprijs: 528.215,06 euro

Vlamertinge – Du Parc – 7 woningen • project: nieuwbouw zeven huurwoningen - drie met twee slaapkamers en vier met drie slaapkamers • architect: Eddy Demeyere – Ieper • aannemer: Verhelst Frans bvba - Koekelare • voorlopige oplevering: 30 november 2017 • kostprijs: 1.123.493,75 euro

46

Geluveld – Tuinwijk – 10 appartementen • project: vervangingsbouw tot tien huurappartementen • architect: Mieke Gotelaere – Ieper • aannemer: Verhelst Frans bvba - Koekelare • start der werken: 23 mei 2016 • uitvoeringstermijn: 400 kalenderdagen • kostprijs: 1.252.627,34 euro

De 10 appartementen moesten al zijn opgeleverd maar de werken lopen vertraging op. De voorlopige oplevering zal plaatsvinden in mei 2018.

Ieper - De Vloei Aquastraat – 12 appartementen • project: bouwen van twaalf huurappartementen (urban villa) – zeven met één slaapkamer en vijf met twee slaapkamers • architect: Yves Catry - Ieper • aannemer: Verhelst Frans bvba - Koekelare • start der werken: 8 mei 2017 • uitvoeringstermijn: 500 kalenderdagen • kostprijs: 1.220.076,48 euro (bedrag exclusief technieken)

47

Ieper - De Vloei • • • • • •

project: technieken van urban villa ontwerper: Boydens - Brugge aannemer: T.S.V.B. – Torhout start der werken: 8 mei 2017 uitvoeringstermijn: 500 kalenderdagen kostprijsraming: 452.014,65 euro

Dit betreft de technieken van de urban villa op de duurzame wijk De Vloei te Ieper. Het gebouw met zeven appartementen met één slaapkamer en vijf met twee slaapkamers moet af zijn eind 2018.

De appartementen zullen worden toegekend aan de huurders die, wegens de renovatie van de galerijwoningen in de Hovelandlaan, moeten verhuizen begin 2019.

Zuidschote - Relemeersstraat – 3 woningen • project: gemengd project van drie huurwoningen (2x2 en 1x1 slaapkamer) en twee koopwoningen met drie slaapkamers • architect: Fien Vandenberghe - Ieper • aannemer: Verhelst Frans bvba - Koekelare • aanbesteding: 22 juni 2017 • start der werken: 15 januari 2018 • kostprijsraming: 625.953,28 euro • wegenis is uitgevoerd

Dit project situeert zich op een stuk restgrond in de verkaveling Relemeersstraat. Het betreft een gemengde woonontwikkeling waar Ons Onderdak drie huurwoningen, twee koopwoningen en acht sociale kavels aanbiedt. De stad Ieper verkoopt vier kavels en renoveert het schoolgebouw tot 2 koopwoningen.

Westouter - Hellegatstraat (Gemeenteschool) – 5 appartementen • • • • • • •

project: renovatie school tot vijf huurappartementen met twee slaapkamers architect: Eddy Demeyere - Ieper aannemer: Desodt nv – Ieper start der werken: 8 mei 2017 uitvoeringstermijn: 500 kalenderdagen kostprijs: 603.545,94 euro stuk omgevingswerken ook aan te leggen – bureau Cnockaert is ontwerper – onderhandelingsprocedure zonder bekendmaking begin 2018

De oude gemeenteschool wordt gerenoveerd tot vijf huurappartementen telkens met twee slaapkamers.

De gunningsbrief werd verstuurd aan Desodt nv op 9 maart 2017. De appartementen moeten contractueel klaar zijn in oktober 2018, doch dit zal vroeger zijn. De speelplaats wordt openbaar groen plein en als rustplek ingericht.

48

Loker - Dikkebusstraat (de Galoye) – 4 appartementen • project: vervangingsbouw tot vier huurappartementen (1x2 en 3x2 slaapkamers) • architect: Stefan Feliers - Ieper • aannemer: Coudron nv – Ieper • start der werken: 8 mei 2017 • uitvoeringstermijn: 400 kalenderdagen • kostprijsraming: 650.414,58 euro

Het oude ontmoetingscentrum De Galoye werd afgebroken en verbouwd tot vier huurappartementen.

Dit betreft een inbreidingsgericht project. De gunningsbrief aan de aannemer werd gericht op 20 april 2017. De appartementen moeten klaar zijn tegen september/oktober 2018.

Jonkershove – Merkemstraat – 7 appartementen • project: gemengd project van zeven huurappartementen (2x1 en 4x2 en 1x3 slaapkamers) en drie koopwoningen met 3 slaapkamers • architect: Karen Willemyns – Merkem • aannemer: Verhelst Frans bvba - Koekelaere • aanbesteding: 1 juni 2017 • kostprijsraming: 1.505.822,78 euro • aanleg wegenis- en infrastructuurwerken – ontwerper is studiebureau Jonckheere

Op de plaats waar vroeger een klooster met kapel en een deel van een school stond, worden drie koopwoningen en zeven huurappartementen gebouwd. De gunningsbrief is gericht aan Verhelst Frans bvba, de werken starten in het voorjaar van 2018 en zullen in fases worden uitgevoerd. De huurappartementen worden eerst gebouwd, dan de aanleg van een binnenplein en infrastructuur en daarna de 3 koopwoningen.

49

2.6. Projecten in de steiger: bouwactiviteiten van huurwoningen en gemengde projecten De komende jaren worden nog heel wat huurwoongelegenheden door Ons Onderdak gebouwd. Het merendeel van de woongelegenheden komen in de duurzame wijk De Vloei te Ieper. In totaal drie urban villa’s van twaalf appartementen en nogmaals acht appartementen en drie woningen.

Verder staan plannen op stapel in Poperinge, Westouter, Brielen, Hollebeke en Brandhoek.

Ieper Ieper - De Vloei Florastraat • project: bouwen acht huurappartementen (5x1 en 3x2 slaapkamers) + een atelier voor technische dienst van Ons Onderdak – site hoeve • architect: Toon Breyne architecten - Ieper • aanbesteding: 27 oktober 2017 • aannemer: Damman nv uit Deerlijk • kostprijsraming: 1.215.793 euro

Ieper - De Vloei Aquastraat • project: bouwen van twaalf huurappartementen • architect: Toon Breyne architecten - Ieper • ontwerp: voorontwerp ingediend • kostprijsraming: 1.515.721 euro

Ieper - De Vloei Aquastraat • project: bouwen van drie huurwoningen • architect: Spoor 9 architecten - Poperinge • ontwerp: voorontwerp in opmaak • kostprijsraming: 524.000 euro

Ieper - De Vloei Jan Bardoncstraat • project: bouwen van twaalf huurappartementen • architect: Volt architecten - Gent • ontwerp: voorontwerp goedgekeurd • kostprijsraming: 1.978.783 euro

50

Ieper - De Vloei Aurorastraat • project: bouwen van twaalf huurappartementen en 10 koopappartementen • architect: M-Atelier - Brussel • ontwerp: voorontwerp ingediend • kostprijsraming: 2.918.858 euro

Ieper - Goesdamstraat • project: bouwen van acht huurappartementen (3x1 en 5x2 slaapkamers) • architect: Janis Filieux - Veurne • ontwerp: uitvoeringsdossier goedgekeurd • aanbesteding: voorjaar 2018 • kostprijsraming: 982.370 euro

Deelgemeenten Ieper Vlamertinge - Westbrandhoek • project: gemengd project van vier huurwoningen (2x1 en 2x2 slaapkamers) en twee koopwoningen (3 slaapkamers) met doorsteek naar de Poperingseweg • architect: Karel Vandewynckel architecten - Poperinge • ontwerp: uitvoeringsdossier ingediend • kostprijsraming: 871.074 euro

51

Hollebeke – Wielewaalstraat • project: nieuwbouw vijf huurwoningen (3x2 en 2x3 slaapkamers) • architect: architectenbureau A1-planning – Oostende • ontwerp: uitvoeringsdossier in opmaak • kostprijsraming: 763.330 euro

Brielen - Veurnseweg • project: sloop zes kleine woningen en nieuwbouw vijf huurwoningen met twee slaapkamers • architect: Fien Vandenberghe - Ieper • ontwerp: schetsontwerp ingediend • kostprijsraming: 690.291 euro

Heuvelland Westouter - Blauwpoortakker • project: bouwen acht huurwoningen met drie slaapkamers in tweede fase verkaveling • architect: DB-Architecten - Wevelgem • ontwerp: voorontwerp in opmaak • kostprijsraming: 925.000 euro

Poperinge Poperinge – Krombekestraat • project: vervangingsbouw tot vier huurappartementen • architect: Karel Vandewynckel architecten – Poperinge • ontwerp: schetsontwerp in opmaak • kostprijsraming: 491.016 euro

52

Projecten op langere termijn Voor onderstaande projecten moet nog een ontwerper worden aangesteld.

• Elverdinge - Bourgondiëstraat: bouwen zes huurwoningen • Boezinge - Vannestestraat: bouwen vijf huurwoningen • Roesbrugge - Bergenstraat: vervangingsbouw tot huurappartementen voor begeleide personen

53

KOOP WONINGEN

54

3. Koopwoningen en sociale leningen

Inhoud Interview met klanten van sociale leningen

56

3.1.

Nieuwe realisaties van Ons Onderdak in de koopsector

59

3.2.

Het overzicht van koopwoningen volgens eerste bewoning

61

3.3.

Aanbod van 14 nieuwe koopwoningen in 2017

63

3.4.

Koopwoningen in opbouw

66

3.5.

Projecten in de steiger: toekomstige bouwactiviteiten van koopwoningen

71

3.6.

Sociale leningen in cijfers

74

55

56

Interview met klanten van sociale leningen

Pieter, Wervik “Mijn sociale lening heeft me, als ik 24 jaar was in 2011, geholpen om als alleenstaande een woning te kunnen verwerven. Het is een bescheiden rijwoning met redelijk grote tuin en terras waarin ik tot rust kan komen. Er is nog een bijhuis achter het rijhuis waar ik in de toekomst mijn passie voor muziek kan uitoefenen. Dit alles kan ik naar eigen smaak inrichten en aanplanten.

Bijna alle renovatie- en tuinwerken doe ik zelf zodat ik meer kan doen met het geld van de renovatielening van de VMSW. Dit is een huis waar ik vermoedelijk zal blijven wonen. Het voldoet aan mijn behoeften, dus waarom verkopen?”

Joshua en Lieselot, Zonnebeke “De reden waarom we kozen voor een sociale lening is omdat we niet alleen voor de volle 100 procent het bedrag van het huis konden lenen maar daarenboven ook nog eens voor de renovatie. Het enige minpunt is dat we niet konden lenen op 25 jaar.”

57

Ilse, Elverdinge “Voor mij werd het mogelijk om een eigen huis te kopen door een sociale lening aan te gaan. Ikzelf ben alleenstaande mama met twee kindjes. Wanneer ik langsging bij de banken om een lening aan te vragen, lukte dit wel, maar voor een ‘klein’ bedrag. Wanneer ik dan voor dit bedrag op zoek ging naar een huis, waren het allemaal huizen met nog heel veel werk aan.

Via Ons Onderdak stelde ik me kandidaat om een sociale woning aan te kopen en… dit is gelukt! We wonen nu in een huis dat mijn eigendom is, waar mijn beide kinderen een eigen kamer hebben, in een dorp waar ze rustig kunnen buiten spelen en plezier maken.”

Natacha, Ieper “Mijn lening loopt over 30 jaar aan een vaste rentevoet. Minder dan 30 jaar zou in mijn situatie niet houdbaar zijn geweest rekening houdend met alle onvoorziene en extra kosten dat het leven met zich meebrengt. Dit komt dus allemaal niet zomaar uit de lucht vallen, er moet hard worden gewerkt. Zonder Ons Onderdak en zonder sociale lening was dit alles niet mogelijk geweest!

Ik ben dus echt héél dankbaar om dankzij deze sociale lening een eigen huis te verwerven in de stad waar ik me thuis voel. Een echte thuis voor mijn zoontje en mezelf, mijn veilige haven, een eigen plekje om te vertoeven en tot rust te komen.”

58

3.1. Nieuwe realisaties van Ons Onderdak in de koopsector In het begin van 2017 werden vier nieuwe koopwoningen voorlopig opgeleverd in Blauwpoortakker in Westouter. Ondanks het gegeven dat Westouter eerder een kleine kern is, was er heel wat interesse in deze woningen, waardoor deze in een mum van tijd werden verkocht.

Wat later in het jaar werden de eerste koopwoningen afgewerkt in de ecologische wijk De Vloei in Ieper. Drie van de vier lage-energie-woningen werden meteen verkocht. De eenzijdige belofte tot aankoop van de vierde woning werd pas op het einde van het jaar ondertekend, waardoor de verkoop pas in 2018 kan worden voltrokken.

In het Burgermeester Mahieuplein, gelegen in het centrum van Poperinge werden zes woningen gebouwd om te verkopen. De akten van deze woningen worden begin 2018 verleden door de cel Vastgoedtransacties van de Vlaamse administratie.

Ieper Wijk, straat of gemeente

Aantal woningen

Witte huizen 187 Brugseweg 4 Grasmuslaan 23 Pascarishof 8 Steendam 15 Faunastraat 4 Dikkebus 53 Voormezele 24 Elverdinge 6 Boezinge 3 Totaal 327

Poperinge Wijk, straat of gemeente

Aantal woningen

Abeelseweg De Lijster Appelgoedje Sint-Sebastiaanshof Burgemeester Mahieuplein Reningelst Watou

8 70 56 4 6 14 4

Totaal

162

59

Heuvelland Gemeente

Aantal woningen

Dranouter Nieuwkerke Westouter De Klijte

8 21 86 4

Totaal

119

Wervik Wijk, straat of gemeente

Aantal woningen

De Molenmeerschen 150 Hansbeke- en Wallestraat 37 Magdalenastraat 8 Kruisekestraat 3 Stationsstraat 3 Geluwe 53 Totaal 254

Samenvattende tabel volgens ligging Stad of gemeente

Woningen

Totaal

Ieper 241 Dikkebus 53 Voormezele 24 Ieper 327 Elverdinge 6 Boezinge 3 Reningelst 14 Poperinge 144 Poperinge 162 Watou 4 Dranouter 8 Nieuwkerke 21 Heuvelland 119 Westouter 86 De Klijte 4 Wervik 201 Wervik 254 Geluwe 53

60

Totaal koopwoningen

862

3.2. Het overzicht van koopwoningen volgens eerste bewoning Sinds het ontstaan van sociale bouwmaatschappij Zuid-Westhoek die later opging in Ons Onderdak werden 862 sociale koopwoningen gebouwd. Ieper en Wervik namen het leeuwenaandeel voor hun rekening, gevolgd door Poperinge. Heuvelland sluit het rijtje af.

Ieper Stad of gemeente Wijk

Witte Huizen

Ieper Centrum

Oost

West

Boezinge

Voormezele

Elverdinge

Abeelseweg

De Lijster

Poperinge

Appelgoedje

Reningelst

Dranouter

Heuvelland Westouter

Straat Sittingbournelaan, Siegenlaan Sittingbournelaan, Europalaan Sint-Omerlaan, Zesde Lansierslaan Sint-Omerlaan Sint-Omerlaan, Zesde Lansierslaan Pascarishof Steendam Brugseweg De Vloei Grasmuslaan Grasmuslaan Grasmuslaan Diksmuidseweg Kalleputstraat A. Struyestraat de Gheusstraat de Gheusstraat, Kalleputstraat Heidestraat Abeelseweg De Lijster De Lijster Appelgoedje Appelgoedje Appelgoedje Appelgoedje Appelgoedje Appelgoedje Appelgoedje Sint-Sebastiaanshof Disbos Baroeneput Poperingestraat Begoniapark Viooltjesveld Viooltjesveld Viooltjesveld

Jaar 1972 1974 1978 1980 1982 2015 2016 2002 2017 2009 2011 2015 2012 1990 1999 2003 2007 2017 1950 1976 1978 1985 1990 1992 1995 1999 2003 2007 2016 2012 1983 1951 1972 1974 1975 1978

61

Begoniapark

Begoniapark

Blauwpoortakker

Blauwpoortakker

Blauwpoortakker

Bloementuil

Nieuwkerke Vogelweelde

Molenmeersenstraat Molenmeersenstraat, Oorlogsduikerstraat

Molenmeerschen Sint-Jansstraat

Sint-Jansstraat

Hansbekestraat

Hansbekestraat

West-Barrière Hansbekestraat Wervik Hansbeke- en Wallestraat

Wallestraat

Centrum Magdalenastraat

Kruisekestraat

Stationsstraat

Derde Lansierstraat

Derde Lansierstraat

Moerput

Geluwe Moerput

Moerput

Moerput

Moerput

Moerput

Moerput â&#x20AC;&#x192;

62

1983 1991 2004 2008 2017 1977 1981 1974 1975 1978 1980 1991 1992 1996 2002 2010 1999 2005 2007 1989 1990 1993 1997 2001 2003 2005 2009 2016

3.3. Aanbod van 14 koopwoningen in 2017

In 2017 werden drie koopprojecten in 3 verschillende gemeenten afgewerkt en voorlopig opgeleverd. Een totaal van veertien woningen werden gebouwd en verkocht.

Westouter – Blauwpoortakker – 4 gezinswoningen Een deel van de verkaveling Blauwpoortakker werd reeds in een eerste fase bebouwd. In de 2de en laatste fase worden de vier koopwoningen gebouwd, zijn er ook nog kavels te koop en huurwoningen gepland. De koopwoningen hebben een eenvoudige, doch mooie en praktisch ingerichte architectuur.

Op 11 februari 2017 vond de informatievergadering plaats in zaal Utendoale te Westouter. Daarna konden de woningen worden bezocht. Er waren 4 kandidaat-kopers aanwezig al dan niet met familieleden. Er werd aan de hand van een power-point technische uitleg gegeven door architect Jean-Pierre Vanhamme, door Eric Neels, architect van Ons Onderdak werd nog verdere uitleg gegeven over andere projecten en de uitleg m.b.t. de aankoop werd gegeven door Hilde Vandenbroucke, diensthoofd verkoop en leningen.

Na het infomoment konden alle geïnteresseerden één van de vier sociale koopwoningen bezichtigen en was er ook kans om nog bijkomende vragen te stellen aan de architecten Eric en Jean-Pierre en aan Hilde.

We kregen positieve feedback omtrent de grootte van de woning en vooral de handige invulling van de ruimten (heel grote berging onder de trap- tuinberging aan de woning). Ook de grote ramen in de living met het mooie uitzicht konden de kandidaat-kopers bekoren.

De 4 koopwoningen zijn heel vlot van de hand gegaan.

63

Ieper â&#x20AC;&#x201C; De Vloei Faunastraat - 4 gezinswoningen In de duurzame wijk de Vloei werden de eerste 4 koopwoningen afgewerkt en kunnen deze verkocht worden. Het is ook het eerste project op de ganse verkaveling van De Vloei dat klaar is. De woningen vallen op door hun strakke architectuur. Vooral de houten zonnewering en de positie van de tuin maken van de woningen iets unieks.

De informatie- en kijkdag werd gehouden op 3 juni 2017. We startten in zaal de Potyze te Ieper waar zowel de ontwerper Yves Catry, Eric Neels en Hilde Vandenbroucke van Ons Onderdak uitleg gaven over het project zelf, andere koopprojecten in de buurt en de procedure van aankoop.

Tien gezinnen kandidaat-kopers waren aanwezig.

Na het informatieve gedeelte waren de kandidaat-kopers in de mogelijkheid de woningen te bezoeken en ter plaatse werd meer uitleg gegeven.

Drie woningen werden direct verkocht, de laatste woning is verkocht begin 2018.

64

Poperinge â&#x20AC;&#x201C; Burgemeester Mahieuplein: 6 gezinswoningen Dit project werd gerealiseerd in een nieuwe verkaveling op het Burgemeester Mahieuplein te Poperinge.

In deze verkaveling worden ook woningen gebouwd door SHM De Mandel en sociale kavels verkocht door de WVI. Het woningen hebben een origineel ontwerp. Een mix van 3 en 4 slaapkamers alsook een mix van garagepoort en carport. De tuinen aan de woningen zijn zuidgericht.

Op zaterdag 21 oktober 2017 vond de informatie- en kijkdag plaats voor de kandidaat-kopers. We spraken af in de Stadsschaal te Poperinge waar door de ontwerper Griet Debaenst via een power-point technische uitleg werd gegeven. Zoals gewoonlijk op een informatievergadering van nieuwe koopprojecten gaven ook Eric Neels en Hilde Vandenbroucke van Ons Onderdak de nodige aanvullende uitleg.

Er waren 19 erg geĂŻnteresseerde kandidaat-kopers aanwezig. Sommigen hadden 1 tot meerdere familieleden mee.

Na de kijkdag ontvingen we 11 kandidatuurstellingen.

De verkoop van de woningen is heel vlot verlopen

65

3.4. Koopwoningen in opbouw Gedurende het jaar 2017 was onze maatschappij met verschillende projecten van koopwoningen bezig. In Zillebeke en Wijtschate bouwt Ons Onderdak voor de eerste maal koopwoningen.

Drie koopprojecten waarvan de bouwwerken reeds gestart waren in 2016 zijn in de loop van het jaar 2017 voorlopig opgeleverd.

Ieper - De Vloei • project: bouwen van vier lage-energie koopwoningen met vier slaapkamers • architect: Yves Catry - Ieper • aannemer Lemahieu bvba • oplevering: 29 mei 2017 • kostprijs: 644.892,77 euro – bedrag exclusief technieken

Poperinge – Burgemeester Mahieuplein (Boomgaardstraat) • project: bouwen van zes koopwoningen (3x3 en 3x4 slaapkamers) • architect: Janis Filieux – Veurne • aannemer: Siemoens bvba – Aarsele • oplevering: 27 november 2017 • kostprijsraming: 878.754,80 euro

Westouter – Blauwpoortakker • project: bouwen van vier koopwoningen met 3 slaapkamers • architect: Jean-Pierre Vanhamme – Westouter • aannemer: Verhelst Frans bvba • oplevering: 2 februari 2017 • kostprijs: 555.032,08 euro

Hieronder is een overzicht gegeven van projecten gebouwd en/of gestart in de loop van 2017.

Ieper - De Vloei • project: bouwen van zeven lage-energie koopwoningen met drie slaapkamers • architect: Yves Catry - Ieper • aannemer Verhelst Frans bvba • start der werken: 2 mei 2016 • uitvoeringstermijn: 400 kalenderdagen • kostprijs: 834.270,61 euro – bedrag exclusief technieken

In de duurzame wijk De Vloei te Ieper bouwt Ons Onderdak naast de vier koopwoningen ook zeven koopwoningen. De werken zijn reeds gestart in 2016. Het ganse jaar 2017 werd aan deze woningen verder gebouwd. De voorlopige oplevering en verkoop zijn voorzien voor begin 2018.

66

Ieper - De Vloei • project: technieken van zeven huur-, zeven koop- en vier koopwoningen • architect: Boydens nv – Brugge • aannemer T.S.V.B. bvba • start der werken: in functie van stand van uitvoering projecten • uitvoeringstermijn: 500 kalenderdagen • kostprijs: 463.099,82 euro

De technieken voor de vermelde projecten werden los van de ruwbouw apart aanbesteed omwille van de gelijkaardige toepassing van de technieken in de drie projecten, de specificiteit (warmtepomp, PVpanelen,…) en de te verwachten gunstige prijszetting gezien de grotere opdracht. De aanbesteding gebeurde op 3 maart 2016. De bestelling aan T.S.V.B. werd geplaatst op 14 juni 2016 om uit te voeren in functie van de vordering van de ruwbouwwerken van de 3 projecten. De voorlopige oplevering wordt met de 7 koopwoningen voorzien begin 2018.

67

Zillebeke – Van Wonterghemstraat (Taccoenstraat) • project: bouwen van acht koopwoningen met drie slaapkamers • architect: Cottreel & Debrabander - Ieper • aannemer: Despierre Filip bvba • start der werken: 27 maart 2017 • uitvoeringstermijn: 460 kalenderdagen • kostprijsraming: 1.104.468,26 euro

In een nieuwe verkaveling van de Koning Boudewijnstichting worden naast private kavels van de Koning Boudewijnstichting ook acht sociale koopwoningen gebouwd door Ons Onderdak. De aanbesteding gebeurde reeds in 2016. De werken zijn besteld aan Despierre bvba op 27 januari 2017. De voorlopige oplevering en de verkoop van de woningen is voorzien voor midden 2018. Deze woningen kunnen worden aangeboden met een subsidie van het Vlaamse gewest.

68

Wervik – Kasteelstraat • project: bouwen van elf koopwoningen met 3 of 4 slaapkamers • architect: architectenburo B+M (Boens & Michiels) - Wervik • aannemer: Damman nv • start der werken: 15 mei 2017 • uitvoeringstermijn: 470 kalenderdagen • kostprijsraming: 1.605.487,25 euro

Op een stuk grond en na uitbreiding van een stukje wegenis worden door onze maatschappij elf koopwoningen gebouwd. Vijf woningen omvatten 3 slaapkamers, zes hebben 4 slaapkamers.

De aanbesteding vond plaats eind 2016. Op 20 maart 2017 richtten we de gunningsbrief aan Damman nv. Nog een groot stuk in 2018 wordt aan de huizen gewerkt. De voorlopige oplevering en verkoop zijn voorzien voor het najaar 2018.

69

Wijtschate – Ieperstraat • project: bouwen van vijf koopwoningen (1x2 en 4x4 slaapkamers) • architect: Karel Vandewynckel architecten – Poperinge • aannemer: Verhelst Frans bvba – Koekelare • start der werken: 6 november 2017 • uitvoeringstermijn: 500 kalenderdagen • kostprijsraming: 895.167,35 euro

In de Ieperstraat in Wijtschate heeft onze maatschappij via het recht van voorkoop twee woningen kunnen aankopen. Deze werden gesloopt en op de grond zullen we vijf koopwoningen bouwen. De aanbesteding vond plaats op 18 mei 2017. De werken werden besteld aan Verhelst Frans bvba op 29 september 2017.

De werken zijn geschorst omdat de werf niet toegankelijk is door wegenis- en rioleringswerken in de Ieperstraat in opdracht van het Agentschap Wegen en Verkeer en Aquafin. Wanneer de bouwwerken terug zullen opstarten en bijgevolg ook kunnen worden opgeleverd en verkocht is op heden nog niet gekend. Deze woningen kunnen worden aangeboden met een subsidie van het Vlaamse gewest.

70

3.5. Projecten in de steiger: toekomstige bouwactiviteiten

van koopwoningen

De komende jaren hebben we nog heel wat koopprojecten in Poperinge en Ieper. In 2018 starten op het Henri Permekeplein 2 projecten. Daarna volgt één project in de Bommelbilk.

De koopprojecten slinken, gezien het huidige Vlaamse uitdovingsbeleid de financiering voor koopwoning heeft stopgezet.

Naast de 12 koopwoningen die we voorzien in De Vloei durven we opnieuw de uitdaging aangaan – gelet op het succes van de verkoop van 15 appartementen in Steendam – om er 10 duurzame koopappartementen te bouwen.

Hieronder vindt u een overzicht van koopprojecten in de nabije en verdere toekomst, de gemengde projecten huur-koop vindt u onder de rubriek Projecten in de steiger: bouwactiviteiten van huurwoningen en gemengde projecten.

Ieper Ieper – De Vloei • project: bouwen van twaalf koopwoningen (3 met 2 slaapkamers, 7 met 3 slaapkamers en 2 met 4 slaapkamers) • architect: Claeys architectenbureau - Zonnebeke • ontwerp: voorontwerp goedgekeurd door VMSW • aanbesteding: najaar 2018 • kostprijsraming: 1.749.015 euro

Ieper – De Vloei • project: bouwen van 10 appartementen (6 met 2 slaapkamers, 4 met 3 slaapkamers) • architect: MA+P - Schaarbeek • ontwerp: voorontwerp goedgekeurd door VMSW • aanbesteding: najaar 2018 • kostprijsraming: 1.577.847 euro

71

Poperinge Poperinge – Henri Permekeplein (Appelgoedje) • project: bouwen van elf koopwoningen met 3 slaapkamers • architect: Spoor 9 architecten – Poperinge • ontwerp: uitvoeringsdossier goedgekeurd door VMSW • aanbesteding: 9 november 2017 • start der werken: voorjaar 2018 • kostprijsraming: 1.345.909,90 euro

Poperinge – Henri Permekeplein (Appelgoedje) • project: bouwen van acht koopwoningen met 3 slaapkamers • architect: Janis Filieux – Veurne • ontwerp: voorontwerp goedgekeurd door VMSW • aanbesteding: voorjaar 2019 • kostprijsraming: 1.079.309 euro

Poperinge – Henri Permekeplein (Appelgoedje) • project: bouwen van acht koopappartementen met 2 slaapkamers • architect: Volt architecten – Gent • ontwerp: uitvoeringsdossier goedgekeurd door VMSW • aanbesteding: februari 2018 • kostprijsraming: 1.170.731,58 euro

72

Poperinge – Bommelbilk (Proones II) • project: bouwen van acht koopwoningen met 3 slaapkamers • architect: Filip De Leeuw – Poperinge • ontwerp: uitvoeringsdossier goedgekeurd door VMSW • aanbesteding: midden 2018 • kostprijsraming: 1.498.747,40 euro

Poperinge – Bommelbilk (Proones II) • project: bouwen van negen koopwoningen met 3 slaapkamers • architect: Spoor 9 architecten – Poperinge • ontwerp: voorontwerp goedgekeurd door VMSW • aanbesteding: najaar 2019 • kostprijsraming: 1.043.500 euro

Wervik Geluwe - Stampkotstraat • project: bouwen van éénentwintig koopwoningen met 3 slaapkamers (in 2 fasen) • architect: architectenburo B+M (Boens & Michiels) - Wervik • ontwerp: voorontwerp goedgekeurd door VMSW • kostprijsraming: 3.163.633 euro • wegenis nog aan te leggen

73

3.6. Sociale leningen in cijfers De Vlaamse Woonlening wordt verstrekt door de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW). In 2017 werden er door de VMSW 2.399 leningen toegekend voor een totaalbedrag van 387.710.739 euro.

Er zijn 27.281 sociale leningen in omloop voor een totaal uitstaand saldo van 2.801 miljoen euro. Dit is iets meer in aantal dan in 2016.

Overzicht van de leningen verstrekt door de VMSW per provincie: VMSW Aantal leningen

Provincie

VSMW Bedrag

Antwerpen

664

109.559.746

Vlaams-Brabant

175

31.814.345

West-Vlaanderen

439

63.037.225

Oost-Vlaanderen

598

98.538.773

Limburg Totaal

523

84.760.649

2.399

387.710.739

Ons Onderdak heeft als verbonden subagent van de VMSW (FSMA) 11,61 % van het aantal sociale leningen in West-Vlaanderen verstrekt in 2017 t.o.v. 8,2 % in 2016.

Tegenover vorig jaar hebben we 12 leningen meer aan de man gebracht en dit voor een bedrag van 8.092.398 euro t.o.v. 6.539.765 euro in 2016.

Jaar

Aantal Aantal % Bedrag Ons Onderdak West-Vlaanderen Ons Onderdak Ons Onderdak

Bedrag West-Vlaanderen

% Ons Onderdak

2014

65

853

7,60 %

8.458.068

133.213.920

6,34 %

2015

58

456

12,70 %

7.920.333

66.422.066

11,92 %

2016

39

476

8,19 %

6.539.765

70.587.493

9,26 %

2017

51

439

11,61 %

8.092.398

63.037.225

12,83 %

74

Onderstaande tabel toont de evolutie van het aantal leningen in de laatste jaren voor Ons Onderdak.

Overzicht sociale leningen Leningen aankoop en renovatie / renovatie eigen woning

2013

2014

2015

2016

2017

55

60

44

30

30

7 120 820,00

7 737 568,00

4 831 137,60

4 436 830,00

4.599.220,91

129 469,45

128 959,47

109 798,58

147 894,33

153 307,36

Groepsbouw/ sociale koopwoningen/ verkoop aan zittende huurder

5

14

9

21

Bedrag

720 500,00

3 089 195,66

2 102 934,55

3.493.177,53

Gemiddeld

144 100,00

220 656,83

233 659,39

166.341,79

55

65

58

39

51

7 120 820,00

8 458 068,00

7 920 333,26

6 539 764,55

8.092.398,44

129 469,45

130 124,12

136 557,47

167 686,27

158.674,48

Bedrag Gemiddeld

Totaal Bedrag Gemiddeld

Sociale leningen bij verkoop sociale koopwoningen Bij het overzicht van de sociale leningen van 2017 valt het op dat er in totaal 12 leningen meer werden aangevraagd dan in 2016. Dit verschil is te verklaren doordat we in 2017 meer sociale koopwoningen op de markt brachten. Die woningen werden door de kopers gefinancierd met een sociale lening.

De concurrentie met de private banken is in 2017 blijven doorgaan vanwege de lage intrestvoeten bij kredietverstrekkers en vanwege de (hoge) minimum rentevoet van 2 % bij de sociale leningen van de VMSW. In 2017 zijn er 21 sociale leningen aangegaan bij de verkoop van in totaal 16 sociale koopwoningen en 15 sociale koopappartementen waarvan de akten verleden werden in 2017. M.a.w. werden ± 68 % van de aangeboden koopwoningen sociaal beleend.

75

Belastbaar Inkomen Als we onderstaande cijfers vergelijken met de statistieken uit alle sociale leningen in Vlaanderen zien we dat bij Ons Onderdak het gemiddeld belastbaar inkomen van de ontlener iets hoger is.

Voor sociale koop hebben de alleenstaanden in Vlaanderen een gemiddeld belastbaar inkomen van 24.318 euro terwijl dit bij Ons Onderdak 25.262,88 euro is. Voor gezinnen/koppels is dit 32.136,00 euro in Vlaanderen en bij Ons Onderdak 34.115,43 euro.

Voor leningen bij private koop en renovatie hebben de koppels in Vlaanderen een gemiddeld belastbaar inkomen van 26.526 euro terwijl dit bij Ons Onderdak 39.141,39 euro is.

Enkel voor leningen bij private koop/renovatie hebben de alleenstaanden in Vlaanderen een gemiddeld belastbaar inkomen van 26.526,00 euro terwijl dit bij Ons Onderdak 24.420,35 euro is.

Sociale Ons Onderdak leningen 2017

Aantal

Gemiddeld leningsbedrag

Duurtijd

Maandelijkse aflossing

Intrest

Gemiddeld Belastbaar maandinkomen inkomen

Private koop of Koppels renovatie Alleenstaanden

12

127.216,42

25,46

590,56

2%

39.141,39

2 871,01

18

141.756,11

27,28

561,32

2%

24 420,35

1 783,30

Sociale koop

Koppels

10

222.266,43

24,00

984,09

2%

34.115,43

2 993,12

Alleenstaanden

11

162.866,11

25,73

681,17

2%

25.262,88

1 762,87

76

Tevredenheidsenquête 2017 Elk jaar organiseert de VMSW een tevredenheidsenquête om na te gaan of de ontleners tevreden zijn over de diensten die de VMSW en de SHM’s aanbieden. De VMSW verstuurde in 2015 de bevraging voor het eerst digitaal.

In 2017 was de totale respons 26,2 %, dit is ca. 7,3 % lager dan vorig jaar. Voor Ons Onderdak was de respons 24,48 %. De enquête liep van 1 april 2017 tot 31 maart 2018.

De sociale huisvestingsmaatschappijen behandelen het dossier en sturen het door naar het VMSW kantoor in Brussel. De snelheid van de volledige behandeling van een dossier vanaf de aanvraag tot de goedkeuring scoort in Vlaanderen 80 %. Ons Onderdak haalt hierbij ook dezelfde score.

Bij Ons Onderdak scoren de openingsuren (88 %) en het onthaal ter plaatse (88 %) het best.

De hulp die de SHM’s gaven aan de kandidaat-ontleners om hun aanvraag in te dienen, behaalt een score van 89 % (Ons Onderdak: 86,40 %).

De hoogste score in deze rubriek voor Ons Onderdak is de vriendelijkheid (90 %) gevolgd door de professionaliteit (88 %), de duidelijkheid (88 %), de volledigheid (80 %) en voldoende aandacht voor andere vragen (86 %).

91,7 % van de respondenten geeft aan voldoende informatie te hebben gekregen van Ons Onderdak om het dossier correct en tijdig in te dienen.

58,81 % van de respondenten kende de Vlaamse Woonlening al voor ze op zoek gingen naar een lening (bij Ons Onderdak was dit 58,33 %).

Wat Ons Onderdak betreft kennen 60 % van de ontleners de Vlaamse Woonlening via familie en vrienden, 40 % door te zoeken op internet.

77

KLANTEN ONS ONDERDAK

78

4. Onze klanten

Inhoud Wat brengt de toekomst in de gemengde SHMâ&#x20AC;&#x2122;s: koop financiĂŤle hefboom voor huur?

79

4.1. Het profiel van de huurders van een sociale woning

84

4.2. Het profiel van de kandidaat-huurders van een sociale woning

90

4.3. Het profiel van de kopers van een sociale woning

93

4.4. Het profiel van de kandidaat-kopers van een sociale woning

95

79

80

Wat brengt de toekomst in de gemengde SHM’s: koop financiële hefboom voor huur?

Bij Ons Onderdak worden de financiële resultaten (zie tabel) en de liquiditeiten de laatste jaren meer en meer (positief) beïnvloed door de verkoop van sociale koopwoningen in het bijzonder door de opbrengst op de verkoop van historische grond. Dit zijn gronden die onze vennootschap vroeger (1960 – 2003) verwierf.

Daarnaast is het duidelijk dat de resultaten in de huursector laag zijn. Deze trend is ook zichtbaar in de FIGIresultaten waar Ons Onderdak vooral scoort op liquiditeiten en solvabiliteit.

2017

2016

2015

2014

2013

Bruto resultaat koop

534 578,61

189 996,40

482 437,00

76 926,85

-

Bruto resultaat huur

63 976,74

163 928,36

196 378,55

242 425,40

39 883,74

Resultaat uit ruil gronden

499 838,88

790 690,85

2 178 898,00

-

-

Resultaat uit verkoop huurwoningen

379 774,29

632 538,20

161 510,26

362 124,70

566 012,56

Ander uitzonderlijk resultaat

212 676,00

-

336 058,00

1 050 600,00

-

1 690 844,52

1 777 153,81

3 355 281,81

1 732 076,95

605 896,30

Resultaat voor belastingen

Bij de verkoop van sociale koopwoningen worden er gronden verkocht die vaak al geruime tijd in het bezit van de SHM zijn en boekhoudkundig gewaardeerd zijn aan hun lage aankoopwaarde (tussen de ± 2 en 15 euro/m²) waardoor er aanzienlijke winsten kunnen gegenereerd worden. Op de verkoop van de sociale koopwoningen zelf, wordt in principe geen winst genomen. Het bedrag in de verkoopprijs dat meer wordt aangerekend dan de bouwkost en de erelonen, is enkel voldoende om de werkingskost te dekken. Ons Onderdak rekent ook de financieringskost lopende de bouwperiode aan.

De liquide middelen van ons bedrijf worden aangewend voor de voorfinanciering van de koopprojecten in uitvoering.

De vraag stelt zich of het wegvallen van de subsidies in de koopsector en de gevaren die zich hierdoor stellen in de verkoopbaarheid van de sociale koopwoningen (hogere prijzen) op termijn geen problemen zal veroorzaken voor de financiële gezondheid van de gemengde huisvestingsmaatschappijen waar de koopsector als hefboom dient voor de (verlieslatende) huursector.

Het is zo dat er een gewestelijke sociale correctie (GSC) wordt toegestaan aan die sociale huisvestings­ maatschappijen in de huur die tekorten hebben door dalende huren enerzijds en hoge aflossingskosten anderzijds. Zal de overheid een eventuele toename van de GSC door bovenstaande kunnen en willen dragen?

Ook is er geen zekerheid dat dit mechanisme in de toekomst blijft bestaan. Voor veel maatschappijen die een GSC- tegemoetkoming ontvangen, is deze ontoereikend voor het onderhoud van het patrimonium.

Ons Onderdak ontvangt tot op heden geen GSC omwille van het feit dat er in vergelijking met andere

81

SHM’s minder annuïteiten moeten worden afgelost. In het verleden deed Ons Onderdak meer beroep op kapitaalsubsidies.

De meeste sociale huisvestingsmaatschappijen en dan vooral diegene die geen sociale koopactiviteiten ontplooien, opteren om huurwoningen te verkopen. Vanuit sociaal oogpunt is het wellicht niet de bedoeling om het patrimonium in aantal te laten verminderen. Ook Ons Onderdak heeft in de laatste jaren een aantal huurwoningen verkocht (gemiddeld 4 woningen per jaar in de laatste 5 jaar). De herinvesteringsplicht voor de SHM zorgt er dan voor dat er terug woningen bijkomen, evenwel in mindere mate gezien de opbrengsten doorgaans de kosten voor nieuwe huurwoningen niet dekken.

Er dient dan ook meer en meer een afweging gemaakt te worden en keuzes gemaakt worden tussen de marktdimensie (financiële haalbaarheid) en de sociale dimensie (betaalbaarheid) in de sociale huisvesting.

In de huursector zijn er de volgende mogelijke negatieve invloeden op het resultaat: • Wat de marktwaarden van onze verhuurde woningen betreft, is het zo dat gebleken is dat Ons Onderdak één van de laagste marktwaarden van Vlaanderen heeft. In de toekomst, zo hebben we vernomen, zal a.h.v. het concept “huurschatter” een nieuwe marktwaarde bepaald worden aan de hand van een aantal kenmerken (grootte, comfort, ligging,…) van de woning. Wat het effect zal zijn op de marktwaarden en bijgevolg op de reële huurprijzen van de woningen van Ons Onderdak, valt nog af te wachten.

Deze marktwaarden (basishuren) hebben het grootste effect op de maximumhuren (in december 2017: 160 huurders) en op de minimumhuren (in december 2017: 435 huurders) en op de patrimoniumkorting.

Dit kan een serieus negatief effect hebben als de huur te laag zou ingeschat worden via de zgn. huurschatter.

• De gemiddelde geïndexeerde gezinsinkomsten van de kandidaat-huurders bedraagt amper 15.402,35 euro.

Dit is een stuk lager liggen dan het gemiddelde geïndexeerde gezinsinkomsten van de zittende huurders (20.530,73 euro). M.a.w. is er een significant verschil in profiel tussen kandidaat-huurder en zittende huurder. (zie ook p. 92).

De kandidaat huurders zijn onze huurders van morgen. We moeten er ons als sociale verhuurder van bewust zijn dat de toenemende armoede structurele impact heeft op de financiële leefbaarheid van onze vennootschap.

In onderstaande tabel is ook te zien dat er bij de kandidaten 37,66 % kandidaten zijn die een inkomen hebben lager dan 10.659,40 euro t.o.v. slechts 9,13 % bij de zittende huurders.

Inkomsten 31/12/2017

Huurders

van 0 tot 10.659,40 euro

9,13 %

37,66 %

van 10.659,41 tot 15.121,48 euro

31,18 %

26,25 %

van 15.121,49 tot 21.814,60 euro

33,10 %

23,13 %

van 21.814,61 tot 32.969,80 euro

16,69 %

11,09 %

9,89 %

1,88 %

meer dan 32.969,80 euro

Kandidaat-huurders

• Het valt ook nog op in onderstaande grafiek dat 45,40 % van onze huidige huurders ouder zijn dan 60 jaar, zij zullen wellicht bij vertrek vervangen worden door kandidaten die jonger zijn en minder verdienen. Dit kan een invloed hebben op de opbrengst in de huren van de volgende tien à twintig jaar maar dit zal geleidelijk aan gebeuren.

82

Daar waar de voorbije decennia er binnen het segment van de sociale huur op het niveau van een SHM als het ware een interne solidariteit werd gecreëerd, waarbij de hoge huren (marktwaarde) van de hoogste verdieners de lage huren van de laagste inkomenscategoriën (ruimschoots) compenseerden, worden we nu geconfronteerd met de dwingende nood de toekomstige structurele verliezen in de huursector te compenseren door de winsten in de koopsector.

Maar: Volgende de vaststellingen en feiten hebben zeker een negatieve invloed op het succes van de sociale koopsector.

• Te hoge verkoopprijzen door wegvallen van subsidies in de koop.

• Steeds minder kandidaat-kopers hebben eigen middelen ter beschikking waardoor de maandelijkse aflossingen te hoog zijn voor de ontleners.

• Te beperkte of negatieve marge op de verkoop van de grond als er geen historische grond meer ter beschikking is om op te bouwen.

• Wijziging in het Vlaamse grondbeleid (ruimtebeslag voor wonen beperken - betonstop): we weten niet of gronden die nog in voorraad zijn hun bestemming houden en indien niet, wat de compensatie hiervoor zal zijn dat we krijgen van de Vlaamse overheid. M.a.w. hoe zal het fenomeen bouwrechten zich aandienen binnen de sector van de sociale huisvesting. Krijgen we kansen (piloot) of juist niet (melkkoe)?

Kleiner of anders bouwen kan hierin misschien wel een oplossing bieden ook voor de koopsector, maar hou voor ogen dat op de private markt dalende kaveloppervlakte recht evenredig is met toenemende m²-prijs.

83

4.1. Het profiel van de huurders van een sociale woning De volgende grafieken geven een beeld van het sociaal-economisch profiel van onze huurders.

Eind 2017 huisvestte Ons Onderdak 1.459 gezinnen.

Gezinsgrootte

Gezinstype

84

Nationaliteit

Personen ten laste

Leeftijd

85

Netto belastbaar inkomen

ReĂŤel betaalde huurprijzen

Huurinkomsten 2012-2017

86

Vergelijking maandelijkse te betalen huur met aangrenzende sociale huisvestingsmaatschappijen Woningen

Appartementen

87

Vergelijking huurlast met aangrenzende sociale huisvestingsmaatschappijen Woningen

Appartementen

88

Conclusie • Het groeipad dat Ons Onderdak bewandelt, weerspiegelt zich in het van jaar tot jaar toenemend aantal hurende gezinnen. In 2017 waren er 1.462 verhuurde woongelegenheden t.o.v. 1.451 vorig jaar. Wat de gezinsgrootte betreft zien we nog steeds dezelfde trend zoals de vorige jaren. De alleenstaanden zijn de grootste groep, gevolgd door gezinnen met 2 personen. De alleenstaanden vormen bijna de helft (47,4 %) van het huurdersbestand. In 65 % van de gezinnen zijn er geen kinderen.

• Bij de huurders zien we momenteel niet echt verandering in nationaliteit in tegenstelling tot de kandidaat-huurders, waarbij de stijgende trend van de niet-Belgen aanhoudt.

• Bijna 3/4 van onze huurders hebben geen huisgenoten ten laste.

• De leeftijdscategorieën van medioren en senioren blijven sterk vertegenwoordigd. Dit wijst enerzijds op het belang van de sector van de sociale huisvesting en anderzijds de woonsatisfactie. De leeftijdsgroep > 70 jaar is opnieuw gegroeid (25,7 %).

• De meerderheid van de huurders heeft, net zoals vorige jaren, een belastbaar inkomen tussen 10.000 en 20.000 euro (60 %).

• De huurprijs wordt bepaald door het inkomen, de gezinsgrootte (gezinskorting) en de kwaliteit van de woning (patrimoniumkorting).

• De maandelijks te betalen huurprijs is de som van de reële huurprijs plus de huurlast. De gemiddelde reële huurprijs in 2017 bedraagt 297 euro voor een woning en 242 euro voor een appartement. Met de huurlasten komt dit op respectievelijk 310 euro en 293 euro.

• De gemiddelde huurlast voor een woning bij Ons Onderdak bedraagt 13 euro, voor een appartement is dit 51 euro. Het grote verschil tussen een woning en een appartement is te verklaren doordat de huurders van een woning enkel huurlasten betalen voor afstand van verhaal die bovendien is uitgebreid ten voordele van de huurder (huurdersaansprakelijkheid en brandverzekering) en het onderhoud van de centrale verwarming, elektriciteit en sanitair.

Voor huurders van een appartement komt hierbij nog het groenonderhoud, de schoonmaak van gemene delen, elektriciteit en het onderhoud van de liften…

• Wanneer we de te betalen huur vergelijken met huisvestingsmaatschappijen in de buurt dan zien we drie van de vijf maatschappijen dicht bij elkaar liggen. De twee anderen situeren zich dichter van de kust, waarbij te zien is dat de te betalen huur een stuk hoger is. Voor de appartementen is de relatie minder duidelijk.

• De huurlasten van de woningen Ons Onderdak liggen op het gemiddelde (12 euro) van de vijf maatschappijen, maar bij twee bedragen de huurlasten slechts de helft van onze huurlasten. Bij de appartementen zijn onze huurlasten de op één na hoogste. Het al dan niet aanbieden van het onderhoud van de installaties is hiervoor de verklaring alsook de aanrekening van verwarmingskosten in één van onze residenties (Molenwal).

89

4.2. Het profiel van de kandidaat-huurders van een sociale woning Hierna staan enkele grafieken afgedrukt die een statistisch beeld geven van de 643 kandidaathuurders op datum van 31/12/2017.

Gezinsgrootte

Gezinstype

Nationaliteit

90

Personen ten laste

Leeftijd

Netto belastbaar inkomen

91

Netto belastbaar inkomen in vergelijking met de huurders (%)

Conclusie • Eind 2017 hebben we 28 kandidaat-huurders minder dan vorig jaar, dit is een lichte daling ten gevolge van de actualisatie die in 2017 plaatsvond. De alleenstaanden vormen, net zoals vorig jaar en net zoals bij de huurders, de grootste groep (65 %!). Ze weerspiegelen de demografische trend van de gezinsverdunning (in de sociale huisvesting). Van jaar tot jaar neemt het belang van deze demografische groep toe. In 2007, amper 10 jaar geleden, was het aandeel van deze groep “slechts” 42 %.

De statistische verdeling volgens nationaliteit evolueert, waarbij de groep kandidaten van nietEuropese afkomst groter wordt. In vergelijking met 2014 zien we bij het aantal kandidaten met de Belgische nationaliteit een daling van 5 % die in relatie staat met de stijging bij het aantal niet-EU-burgers van 5 %. Het aandeel EU-burgers als kandidaat blijft stabiel op 3 %.

• 83 % van de kandidaat-huurders hebben niemand of slechts 1 persoon ten laste.

• 46 % van de kandidaat-huurders zijn tussen 21 en 41 jaar. De kandidaten ouder dan 61 jaar zijn in tegenstelling tot de zittende huurders in de minderheid, slechts 15 %.

• De meerderheid van de kandidaat-huurders (59,56 %) hebben een inkomen onder de 15.000 euro. Daarvan hebben zelfs 21,15 % een inkomen onder de 5.000 euro. Bij de huurders hebben slechts 2,47 % een inkomen onder de 5.000 euro.

• Deze vaststellingen staven de stelling dat meer sociale woningen nodig zijn, zodat de kansarmere gezinnen (iets) meer financiële ademruimte krijgen.

92

4.3. Het profiel van de kopers van een sociale koopwoning Volgende grafieken geven een beeld van het profiel van onze kopers in 2017.

Er werden 30 akten verleden, waarvan 15 voor de verkoop van onze nieuwbouwappartementen en 15 van onze nieuwbouwwoningen. De afdeling Vastgoedtransacties trad hierbij op als authentificerende derde voor de opmaak van de notariÍle akten.

Gezinsgrootte

Gemiddelde leeftijd

93

Gemiddeld belastbaar inkomen

Conclusie â&#x20AC;˘ Het merendeel van onze kopers zijn koppels met een gemiddelde leeftijd van ongeveer 41Â jaar. De gemiddelde leeftijd ligt iets hoger in vergelijking met vorig jaar omwille van het feit dat er in 2017, 15 appartementen verkocht werden aan een iets ouder publiek. â&#x20AC;˘ Het gemiddelde belastbaar inkomen van de alleenstaande kopers (23.592,30 euro) ligt ongeveer 13.000 euro lager dan het inkomen van de koppels.

94

4.4. Het profiel van de kandidaat-kopers van

een sociale koopwoning Volgende grafieken geven een beeld van het profiel van onze kandidaat-kopers in 2017.

Op het einde van het jaar waren er 106 geĂŻnteresseerden ingeschreven op onze verschillende kandidatenlijsten.

Gezinstype

Gemiddelde leeftijd

95

Jaren op de lijst ingeschreven

Kandidaten op de wachtlijst

Kandidaat-kopers kunnen zich op verschillende lijsten inschrijven, waardoor het totaal aantal ingeschreven kandidaten op de wachtlijsten op 145 komt.

96

Gezamenlijk belastbaar inkomen

Conclusie • Er zijn dit jaar iets minder alleenstaanden (52) dan koppels (54) op de lijst van de kandidaatkopers.

• De gemiddelde leeftijd is 35,39 jaar voor alleenstaanden en 38,30 jaar voor koppels.

• Ongeveer 68 % van de kandidaten staat minder dan 3 jaar op de wachtlijst en 44 % minder dan 1 jaar. Het valt op dat, nu er meer koopprojecten op til zijn, er ook meer gegadigden zijn om zich in te schrijven op de kandidatenlijsten.

• De meeste kandidaten zijn geïnteresseerd in Ieper, Poperinge, Wervik en Zillebeke.

• Het gezamenlijk belastbaar inkomen ligt zowel bij de alleenstaanden als de koppels ongeveer 3.000 euro lager dan bij de effectieve kopers.

97

WERKING ONS ONDERDAK

98

5. Onze werking

Inhoud Wonen sociale huurders (noodgedwongen) te groot?

101

5.1.

De werking van de sociale dienst

105

5.2.

De beschikbare grondreserves

110

5.3.

De klachtenbehandeling

112

5.4

De vennoten

113

5.5.

De raad van bestuur, het directiecomitĂŠ en de statutaire benoemingen

117

5.6.

De medewerkers

119

99

100

Wonen sociale huurders (noodgedwongen) Ons Onderdak werd gevisiteerd inte 2014groot? …

Ons Onderdak beheert ±1.500 woningen, het merendeel van de woningen is echter te groot t.o.v. de gezinssamenstelling. We spreken dan van “onderbezetting”. In de beleidsnota Wonen 2014-2019, stelt de minister dat onderbezetting moet worden weggewerkt en er dus volop moet worden ingezet op het optimaliseren van de bezettingsgraad van het sociaal woonpatrimonium. Bij toewijzing van een sociale huurwoning is de rationele bezetting meestal optimaal, maar uiteraard evolueert de woonbehoefte gedurende een mensenleven waardoor de huidige bezetting van sociale huurwoningen niet steeds meer aangepast is aan de gezinssamenstelling.

In het voorwoord van dit jaarverslag wordt deze prangende vaststelling onder de aandacht gebracht.

Deze bijdrage wil de problematiek in een breder kader plaatsen en een blauwdruk van een actieplan voorstellen.

Inderdaad: meten is weten. Cijfers spreken voor zich, maar vergen nuance in het bredere demografische, historische en sociaaleconomische kader. Wat is er aan de hand?

Uit onderstaande tabel blijkt dat ondanks de gezonde bouwactiviteit van onze vennootschap er “slechts” weinig extra personen gehuisvest werden in ons huurpatrimonium. Sinds 1999 kwamen er 270 huurwoningen (vnl. appartementen) bij, maar verwelkomden we in die tijdspanne van 18 jaar amper 8 extra bewoners (!).

101

Er zijn zeker verklaringsgronden voor deze vaststelling.

Ten eerste is er het fenomeen van de vergrijzing. Niet alleen leven we langer en blijven we langer gezond, maar dat betekent ook dat we langer thuis blijven wonen, dus ook de huurders van Ons Onderdak. Nadat kinderen het ouderlijke huis hebben verlaten, stellen we vaak vast dat de langstlevende in zijn eerste woning wenst te blijven wonen: m.a.w. alleen in een woning met 3, 4 of zelfs 5 slaapkamers die vroeger een heel gezin huisvestte.

Een tweede verklaring is de trend van de gezinsverdunning die zich verder doorzet, niet in het minst door de vergrijzing (zie hoger) en echtscheiding. Gezinnen gaan uit elkaar waardoor twee nieuwe gezinnen ontstaan en daarmee de objectieve dubbele woonbehoefte. Gezien de sociaaleconomische situatie van gescheiden ouders en alleenstaanden, is een sociale huurwoning vaak vanuit financieel oogpunt het aangewezen alternatief voor huisvesting.

Ten derde voert de Vlaamse overheid een welzijnsbeleid dat gericht is op inclusie. Personen met een beperking zijn vaak alleenstaand en hebben meestal een laag inkomen of een vervangingsinkomen. Op de huisvestingsmarkt is een sociale woning aangewezen.

Tot slot is er ook een licht verhoogde instroom van alleenstaande jongeren ten opzichte van vroeger.

Deze trends die ten grondslag liggen aan de schrijdende onderbezetting wordt in het werkingsgebied van Ons Onderdak (onvoldoende) teniet gedaan door de instroom van o.a. grotere gezinnen van nietEuropese origine. In het voorbije jaar stelden we vast dat het aantal kandidaat- huurders met kinderen toeneemt uit Somalië, Irak, Afghanistan, Eritrea,….

In de 1.483 woningen zijn 3.902 slaapkamers ondergebracht (zie pag. 14 – 23). Op 31 december 2017 hadden 2.890 bewoners onderdak bij onze SHM. Als we ervan uitgaan dat de meeste koppels (522) samen een slaapkamer gebruiken (aanname 90%), moeten we concluderen dat op basis van de gezinssamenstelling (zie tabel hieronder) ± 1.500 slaapkamers ongebruikt zijn als slaapkamer voor een gezinslid. Dit is een ruwe berekening, waarbij o.a. geen rekening is gehouden met de woningen die overbezet zijn, de noden van weder samengestelde gezinnen, nood aan logeercapaciteit,….

Dit betekent ook niet dat de rationele bezetting in die mate wordt miskend: iets meer dan 50% van onze woningen voldoet niet aan de rationele bezetting, amper 20% van onze appartementen zijn onderbezet volgens de rationele bezetting uiteengezet in het interne huurreglement.

102

Drie casussen die de heersende trend concretiseren en de vaststellingen bevestigen dat de woonbehoeften van een gezin evolueren met de tijd: 1. In de Azalealaan te Ieper staan 4 blokken waarin samen 42 drie-slaapkamerappartementen zijn ondergebracht en 12 één-slaapkamerappartementen. Binnen dit wooncomplex zijn ± 75 slaapkamers ongebruikt als slaapkamer, 20 woningen voldoen niet aan de rationele bezetting.

2. In de Kerselaar te Ieper staan 7 woonblokken met telkens 6 duplexappartementen van 3 slaapkamers. ± 70 slaapkamers zijn er op overschot, 29 appartementen voldoen niet aan de rationele bezetting.

3. In de Tuinwijk en Kouterstraat te Geluveld staan 33 sociale huurwoningen (de 8 afgebroken seniorenwoningen buiten beschouwing gelaten), bestaande uit 4 twee-slaapkamerwoningen, 10 drieslaapkamerwoningen, 16 vier-slaapkamerwoningen en 3 vijf-slaapkamerwoningen. 51 slaapkamers zijn ongebruikt, 16 van de 33 woningen voldoen niet aan de rationele bezetting.

Niet te miskennen neveneffecten van deze onderbezetting zijn het (on)vermogen van de huurder om het gehuurde goed als een goede huisvader te beheren en te onderhouden.

Van (alleenstaande) senioren kan niet meer verwacht worden dat ze de goot op twee bouwlagen hoog nog ontdoen van mos en bladeren. Een haag scheren kost moeite (of geld).

Een (te) grote woning vergt meer stookkosten, ook al zijn onze woningen goed geïsoleerd.

Zoals uit de grafiek hierboven blijkt, is het grote aandeel van de kleine gezinnen bij de zittende huurder een vaststaand feit. Evenzeer moet het profiel van de kandidaat-huurder in ogenschouw worden genomen, waarbij we vaststellen dat het belang van de alleenstaande nog groter is, wetende dat de kandidaat-huurder de toekomstige huurder wordt. Enige nuance is op zijn plaats, de kandidaat- huurder is jonger waardoor de kans groter is op gezinsstichting/uitbreiding en waarmee uiteraard rekening moet mee worden gehouden bij het uitstippelen van een sociaalhuisvestingsbeleid in de toekomst. 47 % van de kandidaten is tussen de 20 en 40 jaar, terwijl dit amper 17 % is voor de zittende huurder. Het aandeel van de alleenstaanden bij de huurders en kandidaat-huurders neemt wel van jaar tot jaar – zij het lichtjes – toe.

103

De uitdaging is om de vraag en het aanbod (beter) op elkaar af te stemmen. Maar hoe?

Alle onderbezetting wegwerken door het rigide uitvoeren van de bepalingen ons opgelegd door het Vlaamse woonbeleid is geen optie om twee eenvoudige redenen: 1. Omdat de grote groep alleenstaanden en kleine gezinnen, vaak kansarm, die kandideren voor een sociale woning, dan (zeer) lang in de kou blijven staan en er daardoor o.a. meer huursubsidie dient uitbetaald.

2. Omdat er onvoldoende kandidaat-huurders zijn om alle gezinswoningen met 3, 4 en 5-slaapkamers te huren, zeker in de landelijke kernen nu we vaststellen dat het stedelijke gebied voor kandidaat huurders de eerste voorkeur geniet (mobiliteitsarmoede).

Een pragmatische benadering zou erin kunnen bestaan om de fenomenale onderbezetting deels op te lossen door: 1. Interne mutaties te stimuleren van kleine gezinnen (senioren, alleenstaanden,…) die objectief onaangepast wonen (beperkte mobiliteit, afnemende fysieke draagkracht om huis en tuin te onderhouden,…) naar een aangepaste kleine woning.

2. Gecombineerd met een actief bouwbeleid gericht op slimme (vervang)nieuwbouw en renovaties.

Waarbij in de bouwprogramma’s het aanbod van één-slaapkamerappartementen realistisch wordt opgetrokken.

3. Een gerichte verkoop van grote woningen organiseren.

Vooraleer deze weg te kiezen moet het idee ingang vinden dat een appartement met een extra onbenutte slaapkamer een luxe is en derhalve niet absoluut noodzakelijk of van zelfsprekend is binnen de sector.

Anderzijds moet een ruime bergplaats, in of buiten de woning, een evidentie zijn. Bij inschrijving voor een sociale woning moet op gepaste wijze het intakegesprek inzicht brengen omtrent de nood aan een eventuele bijkomende slaapkamer voor een alleenstaande of koppel (kinderwens, logerend kleinkind, zorgaspect,…).

Tot slot is het een plicht bij deze ook stil te staan bij een aantal budgettaire beschouwingen.

Laat ons aannemen dat de kleinste slaapkamers (bruto ± 10 m²) niet benut zijn en dat deze een investeringskost vertegenwoordigen van ± 1.300 euro/m², dan kunnen er met dit onbenut kapitaal tot 190 één-slaapkamerappartementen worden gebouwd. Dit is een statement. Maar toch: neem opnieuw de casus Kerselaar en we simuleren een vervangbouw met hetzelfde programma, t.t.z. 42 X drie-slaapkamerappartementen dan behelst de investering 5.451.648 euro. Nemen we een vervangingsnieuwbouwproject met 28 X één-slaapkamerappartementen en 14 X twee-slaapkamerappartementen, dan komen we op een investering van slechts 4.611.760 euro. Met dit onbenut kapitaal kunnen 6 drie-slaapkamerappartementen of 8 één-slaapkamerappartementen extra worden voorzien.

104

5.1. De werking van de sociale dienst Zoals de regelgeving voorschrijft, staat de sociale dienst garant voor de uitvoering van de basisbegeleidingstaken binnen de sociale huisvestingsmaatschappij. Deze kerntaken hebben betrekking op het laagdrempelig en klantvriendelijk onthalen en informeren van kandidaat-huurders en huurders, het ondersteunen van huurders bij het nakomen van hun huurdersverplichtingen, het organiseren van huurdersvergaderingen en het ondersteunen van bewonersinitiatieven.

De drie medewerkers (2 VTE) besteden bijzondere aandacht aan de individuele begeleiding en ondersteuning van de (kandidaat-)huurders bij de inschrijving en toeleiding tot een sociale huurwoning.

Gedurende de huurperiode kunnen onze huurders steeds terecht voor vragen van allerlei aard (leefbaarheid, onderhoud van de woning, betalingsmoeilijkheden, technische raad).

Onze huurders zijn globaal genomen wat armer en de vaardigheden naar onderhoud en communicatie evolueren naar ons aanvoelen niet gunstig. Het maatschappelijk werk besteedt aan deze trends bijzondere aandacht en doet zo nodig, meer dan vroeger, beroep op een extern hulpnetwerk.

Inschrijvingen op de kandidatenlijst Sinds een aantal jaar stagneert het aantal inschrijvingen.

In 2013 hadden we 224 inschrijvingen, zowel in 2014 en 2015 waren er 238 inschrijvingen en in 2016 had de sociale dienst er 227. Vorig jaar telden we er 231.

De toewijzing van een sociale woning In 2017 kende het directiecomité 116 (!) woningen toe.

Eenentwintig nieuwe woningen werden voor het eerst toegewezen, namelijk drie in Wulvergem, zeven in de Faunastraat in Ieper en elf woningen in de wijk Du Parc in Vlamertinge.

Vijf woningen werden niet meer ter beschikking gesteld van de kandidaten, omdat grote renovatiewerken moesten gebeuren of omdat de woning openbaar werd verkocht (4).

In 2017 werden vijf positieve afwijkingen (versnelde toewijzing) toegestaan en waren er geen negatieve afwijkingen. Een negatieve afwijking betreft een kandidaat die in nuttige volgorde staat, gemotiveerd de woning niet wordt aangeboden.

Bij de doelgroep “begeleid zelfstandig wonen” was er 1 toekenning.

In 2017 moesten er vijf toekenningen worden hernomen. Aanleidingen daarvoor waren onder andere: het laattijdig vrijkomen van een woning, grote herstellingen in de woning, verwerping van een erfenis, het niet-verlaten van de woning bij een opzeg door Ons Onderdak, …

Opzeg van het huurcontract In 2017 had Ons Onderdak 89 opzeggen, dat waren er 20 % meer dan vorig jaar (72).

Ons Onderdak heeft zelf ook één (slechts één!) opzeg gegeven.

105

De huisbezoeken door de sociale dienst De kerntaak van de woonbegeleider is het begeleiden en ondersteunen van huurders bij het nakomen van hun huurdersverplichtingen. Het opvolgen van de huurachterstallen en leefbaarheidsproblemen, contacten met cliënten door huisbezoeken of bureelcontacten nemen de meeste tijd in beslag.

In 2017 vonden 476 huisbezoeken of bureelcontacten plaats. Er werd gewerkt met 258 gezinnen. De woonbegeleider ontving ook 268 meldingen rond overlast of onbehagen over huurders. Dit kon zijn tijdens een huisbezoek, via de telefoon, een brief, enz.

Er kwamen: • 244 meldingen via andere huurders • 11 meldingen van niet-huurders (eigenaars uit de buurt, ex-partners,…)

• 6 meldingen van diensten (wijkagent, andere sociale huisvestingsmaatschappij, andere begeleidende diensten,…)

• 7 meldingen kwamen anoniem binnen

De problemen bij huisbezoeken • Opvolgen van het onderhoud in 203 woningen: • goed of voldoende onderhouden: 116 woningen (68 gezinnen nog in proefperiode) • verdere opvolging nodig: 61 woningen (8 gezinnen nog in proefperiode) • in 17 woningen was het onderhoud ondermaats (7 gezinnen nog in proefperiode) • 9 gezinnen werden niet bereikt (2 gezinnen nog in proefperiode) • Huurachterstal bij 40 gezinnen: • met 37 gezinnen werden tijdens een huisbezoek of bureelbezoek betaalafspraken gemaakt • 3 gezinnen werden bij een huisbezoek niet bereikt • Inwoning bij 36 gezinnen: • 15 gezinnen stelden zich in regel, ofwel spontaan of na interventie • in 7 gezinnen kon de inwoning niet of slechts tijdelijk worden toegestaan en werden er afspraken gemaakt rond vertrek • bij 13 gezinnen kon geen inwoning vastgesteld worden of huurder ontkende • 1 gezin werd in 2017 niet bereikt • Vermoeden van niet-bewoning bij 7 gezinnen: • in 4 dossiers werd de niet-bewoning geobjectiveerd. Betreffende huurders verlieten de woning of kregen opzeg • in 3 dossiers was er geen sprake van niet-bewoning of kon de niet-bewoning niet worden geobjectiveerd • In 87 gezinnen had het huisbezoek tot doel ook andere zaken te bespreken (bv. mutatievraag, administratieve zaken,…). Daarvan werden 84 gezinnen bereikt, 3 gezinnen werden niet bereikt.

• Beluisteren van één of meerdere meldingen van overlast of onbehagen: 25 gezinnen • Objectiveren of doorspreken van meldingen van overlast of onbehagen: 36 gezinnen • 35 gezinnen werden bereikt • 1 gezin werd niet bereikt via huisbezoek

106

De huurachterstallen 2012

2013

2014

2015

2016

2017

januari

36.772,97

34.123,24

27.760,97

30.568,61

36.278,01

33.730,81

februari

43.727,73

33.505,76

29.707,70

33.175,83

32.980,85

24.974,57

maart

42.378,29

29.812,93

28.804,17

35.108,67

32.466,44

26.310,53

april

40.456,00

27.682,13

27.129,69

40.105,32

31.793,59

26.837,78

mei

39.964,25

23.532,54

25.461,16

35.203,36

25.378,12

24.272,25

juni

29.484,23

24.116,36

24.319,76

34.618,46

25.831,42

20.778,23

juli

30.723,86

22.030,09

26.501,81

36.410,26

27.805,14

25.513,93

augustus

29.160,36

24.741,40

28.472,66

38.709,75

29.551,19

30.105,57

september

27.704,01

24.390,17

27.730,61

38.071,45

30.720,40

32.607,36

oktober

27.801,55

23.836,11

31.185,56

39.098,44

29.491,59

28.420,00

november

26.238,07

20.140,52

30.117,82

36.092,33

30.080,54

28.069,68

december

28.674,16

24.135,47

28.782,80

33.994,33

31.114,87

29.168,93

De huurschuld in bovenstaande tabel betreft de totale huurschuld van de zittende huurders op de eerste dag van de tweede maand volgend op de vervaldag. De vervaldag is de tiende dag van de maand waarop contractueel de huur voor de lopende maand moet betaald zijn.

In het debiteurenreglement wordt als streefdoel vooropgesteld dat de totale huurachterstal van de zittende huurders de eerste dag van de tweede maand volgend op de vervaldag niet hoger mag zijn dan 0,5 % van de inkomsten uit de verhuring van de vennootschap.

In december 2017 haalden we 0,53 % op basis van het omzetcijfers uit verhuring van 2017 dat 5.476.170,21Â euro bedroeg. In 2016 bedroeg de huurachterstal van de zittende huurder 0,59 %, in 2015 was dat nog 0,65 %.

Voor 2017 kunnen we spreken van een verbetering t.o.v. 2016.

107

Een overzicht van de juridische dossiers Niet iedere huurder leeft de bepalingen van het huurcontract na zoals we als verhuurder mogen verwachten van een “goede huisvader”. Sommige huurders bouwen huurachterstal op, anderen bewonen de woning niet of onvoldoende, nog anderen onderhouden de woning niet of zorgen voor ernstige leefbaarheidsproblemen... Voordat Ons Onderdak start met een gerechtelijke procedure, geeft zij de huurder meerdere kansen om toch nog te voldoen aan zijn huurdersverplichtingen. Zo zal Ons Onderdak al naargelang de situatie meerdere brieven richten aan de huurder of komt de woonbegeleider tussen om de huurder telefonisch te contacteren en/of huisbezoeken te doen. Een gerechtelijke procedure wordt pas gestart als de huurder – ondanks de (vele) gegeven kansen - blijft nalaten te voldoen aan zijn huurdersverplichtingen. Gelukkig gebeurt dit zeer zelden.

Start gerechtelijke procedures In 2017 werden twee procedures gestart nadat eerder (2016) door Ons Onderdak een opzeg was gegeven bij de vrederechter tot ontbinding van de huurovereenkomst. De ene wegens leefbaarheidsproblemen, de andere wegens niet-bewoning.

Einde gerechtelijke procedures Bovenvermelde twee dossiers konden ook beëindigd worden in 2017. Bij de procedure die gestart werd wegens leefbaarheidsproblemen, werd de woning door huurder ontruimd na het ontvangen van het vonnis waardoor geen verdere uitvoeringskosten noodzakelijk waren. In de procedure wegens niet bewoning daarentegen vond wel een effectieve uitdrijving plaats met bijhorende uitvoeringskosten.

Ook een gerechtelijke procedure die in 2016 gestart werd wegens huurachterstal kon in 2017 beëindigd worden. Huurder diende de woning niet te verlaten gezien zij het door de rechter opgelegde afbetaalplan naleefde.

Hangende gerechtelijke procedures Een andere procedure die in 2016 gestart werd wegens huurachterstal en waartegen begin 2017 verzet werd aangetekend, is op datum van 31 december 2017 nog steeds hangende.

Collectieve schuldenregeling (CSR) Sommige zittende en vertrokken huurders gaan, gezien hun schuldenberg in collectieve schuldenregeling.

Schuldeisers kunnen in dat geval aangifte doen.

In 2017 ontving Ons Onderdak vijf beschikkingen met toelating tot de CSR: drie van zittende huurders en twee van vertrokken huurders. Bij de twee vertrokken huurders en één zittende huurder werd een aangifte gedaan. De andere twee zittende huurders hadden geen schulden bij Ons Onderdak.

Bij zittende huurders bestaat de mogelijkheid voor Ons Onderdak om een verzoek te richten aan de schuldbemiddelaar om de huurschuld prioritair te betalen. Dit verzoek werd in 2017 voor de zittende huurder in kwestie ingewilligd en de huurschuld werd ondertussen ook al voldaan.

108

Verder werd in 2017 onder meer: • de schuld voldaan van één CSR uit 2016 n.a.v. afbetalingsregeling via prioritaire betaling; • één CSR uit 2014 zonder voorwerp door het overlijden van huurder. Hierbij zijn de schulden t.a.v. Ons Onderdak hoogstwaarschijnlijk niet meer te recupereren; • één CSR 2013 en twee CSR uit 2011 beëindigd gezien de volledige uitvoering van de minnelijke aanzuiveringsregeling. In de drie dossiers werden de schulden t.a.v. Ons Onderdak voldaan.

Varia In 2017 werd Ons Onderdak één keer opgeroepen in verzoening door een huurder die niet akkoord was met de huurprijs die zou worden aangerekend. Echter kon het geschil nog voor de verzoeningszitting uitgeklaard worden, waardoor de eigenlijke verzoeningszitting niet doorging.

109

5.2. De beschikbare grondreserves Het beschikken over voldoende grondreserve in de sector van de sociale huisvesting is een troef.

Ons Onderdak heeft 14,5 hectare grond per 31/12/2017 in eigendom. 2,4 ha kunnen we bebouwen we als uitgeruste grond. Dit is een equivalent van ± 170 sociale woningen. Voor meer dan 3/4 daarvan bestaan concrete bouwplannen. Naast uitgeruste grond bezit de vennootschap nog 12 ha niet-uitgeruste grond.

Uitgeruste percelen (toestand per 31/12/2017) Stad of gemeente

Ieper

Wijk en/of straat

Stedenbouwkundige bestemming

Grasmuslaan

woongebied (bpa)

Goesdamstraat

woongebied (gewestplan)

De Vloei (1)

Oppervlakte in m² 2.255 303 9.449

Breydelhofstraat

woongebied (bpa)

1.511

Veurnseweg 5 woningen

woongebied (bpa)

398

Elverdinge

Bourgondiëstraat

woongebied (rup)

838

Voormezele

Kalleputstraat

woongebied (bpa)

185

Vlamertinge

Westbrandhoekstraat

woongebied (bpa)

1.036

Wijtschate

Ieperstraat

woongebied

1.375

Loker

De Galoye

landelijk woongebied

Westouter

Blauwepoortakker

woongebied

Poperinge

Krombekestraat 72

woongebied (bpa)

210

Roesbrugge

Bergenstraat 22, 22+ en 24

woongebied (bpa)

483

Wervik

Kasteelstraat

woongebied (gewestplan)

Brielen

Totaal

250 1.706

4.072 24.071

In 2017 werden de wegenis en aanleg van publiek domein grotendeels gerealiseerd waardoor alle kavels op De Vloei als uitgerust kunnen worden beschouwd. Het openbaar domein is afgebakend.

Intussen zijn reeds zeven appartementen verhuurd en vier koopwoningen verkocht. Ten opzichte van vorig jaar zijn de grondreserves derhalve sterk gedaald.

(1)

110

Niet-uitgeruste percelen (toestand 31/12/2017) De reserve met uitgeruste grond is (nog) aanzienlijk ± 12ha. Toch moet rekening worden gehouden dat grote delen later worden overgedragen aan het openbaar domein. Niettemin kunnen er ± 400 woningen op gebouwd worden (aan 35 woningen per hectare).

Stad of gemeente

Wijk en/of straat

Stedenbouwkundige bestemming

Ieper

Oude Kortrijkstraat

woongebied (rup)

20.910

woonuitbreidingsgebied (gewestplan)

12.652

Elverdinge

Oppervlakte in m²

Brielen

Breydelhofstraat

woongebied (bpa)

7.846

Vlamertinge (1)

Du Parc

woongebied (bpa)

4.172

Zuidschote (2)

Relemeers (fase 2)

woonuitbreidingsgebied (gewestplan)

9.291

Geluwe

Stampkotstraat

woongebied (bpa)

15.963

Poperinge (3)

Henri Permekeplein

woongebied (rup)

39.919

Reningelst

Disbos

woongebied (rup)

1.675

Woesten

Groenerf

woongebied (rup)

2.208

Roesbrugge

Bergenstraat

weiland (deels woongebied)

Poelkapelle

Schiethoek

woonuitbreidingsgebied

Totaal (1) (2) (3)

455 4.993 120.084

Volledig over te dragen aan openbaar domein in 2018.

De wegenis werd in 2017 grotendeels aangelegd, maar nog niet overgedragen (3.910 m²).

In het werkjaar 2017 werden de belangrijkste wegenis- en omgevingswerken uitgevoerd evenwel nog niet in de staat van volledige uitrusting.

111

5.3. De klachtenbehandeling Ons Onderdak biedt huisvesting aan 1.459 gezinnen, we verkopen op jaarbasis 10 tot 20 woningen aan gegadigden. Huurders of kopers: het zijn gezinnen met of zonder kinderen, senioren, jonge mensen, alleenstaanden, mensen met een beperking… Dag in dag uit zijn onze medewerkers in de weer om woningen en appartementen in de beste condities aan te bieden, alsook een goede service en begeleiding te geven. Soms gaat er iets verkeerd en blijven volgens de bewoners de zaken te lang op hun beloop. Elke bewoner beschikt over het wettelijk recht om in dit geval een klacht in te dienen.

Met het Klachtendecreet heeft iedereen dus het recht een klacht in te dienen bij de bestuursinstelling over de handelingen en de werking van die bestuursinstelling. Ons Onderdak valt onder deze decretale bepalingen en is derhalve een “bestuursinstelling”.

De sociale huisvestingsmaatschappijen moeten dus het Klachtendecreet in de praktijk brengen voor wat hun werking t.a.v. de burger betreft, t.t.z. de klachten registreren, behandelen en er een passend gevolg aan geven.

Een klacht is een manifeste uiting (zowel mondeling, schriftelijk of elektronisch) waarbij een ontevreden burger bij de overheid, i.c. de sociale verhuurder of verkoper, klaagt over een door de overheid (al dan niet) verrichte handeling of prestatie. Een klacht is niet gelijk aan een melding van mankement of een vraag om informatie.

Enkele noodzakelijke vormvereisten

Een klacht is ontvankelijk als:

• De naam en het adres van klachtindiener gekend is.

• De klacht een omschrijving van de feiten bevat waarover de bewoner misnoegd is.

• De klacht aan één van de volgende voorwaarden voldoet: • De bewoner gaat niet akkoord met de prestatie of de beslissing van de sociale huisvestingsmaatschappij.

• De bewoner vindt dat een prestatie of een beslissing van Ons Onderdak te lang uitblijft.

• De bewoner vindt de informatieverstrekking van Ons Onderdak ontoereikend.

• De bewoner is ontevreden over de bereikbaarheid van de sociale huisvestingsmaatschappij.

• De bewoner voelt zich onheus bejegend door Ons Onderdak.

112

Er wordt als volgt te werk gegaan: wanneer een â&#x20AC;&#x153;klachtâ&#x20AC;? wordt ingediend, bevestigt de klachtenbehandelaar de ontvangst van de klacht schriftelijk binnen de 10 kalenderdagen na ontvangst ervan en registreert de klacht. De klachtenbehandelaar handelt de klacht af binnen 45 kalenderdagen na ontvangst van de klacht en stelt de klager schriftelijk in kennis van de bevindingen van het onderzoek naar de klacht en motiveert daarbij de bevindingen.

Er wordt, uiteraard op basis van alle gekende informatie en het wettelijk kader, zoveel mogelijk gestreefd naar een vlugge en correcte afhandeling van de klacht. De ervaring leert dat dit ter bevrediging van de huurder of kandidaat is.

Klachten Jaar

Gegronde klachten

Ongegronde klachten

Totaal klachten

2012

1

1

2

2013

2

1

3

2014

0

2015

2

2

4

2016

0

2017

2

Jaar

Administratieve klachten

Sociale klachten

2012

1

1

2013

1

2015

2

2017

1

2

Technische klachten

FinanciĂŤle klachten 2

1

1 1

113

5.4. De vennoten

De sociale huisvestingsmaatschappij Ons Onderdak heeft drie types van vennoten. Naast de openbare besturen die het overgrote deel van de aandelen in handen hebben, zijn ook nog particulieren en organisaties vennoot.

1. Openbare besturen Nr. Naam

Adres

PC + Woonplaats

Blz. register

Kapitaal ondertekend 4.836,00

Gestort

Blijft te storten

34

Aantal ingeschreven aandelen 1.950

Koning Albert II-laan 35 bus 61

1030 Brussel

1.246,37

3.589,63

1

Vlaams Gewest

2

Provincie West-Vlaanderen Provinciehuis Boeverbos - Koning Leopold III-laan 41

8200 Sint-Andries

35

530

1.314,40

365,97

948,43

3

Stad Ieper

Ter Waarde 1

8900 Ieper

37

5.270

13.069,60

5.654,97

7.414,63

4

OCMW Ieper

Ter Waarde 1

8900 Ieper

40

2.070

5.133,60

4.966,15

167,45

5

Stad Poperinge

Grote Markt 1

8970 Poperinge

53

1.415

3.509,20

1.437,68

2.071,52

6

Gemeente Heuvelland

De Warande - Bergstraat 24

8950 Heuvelland

55

912

2.261,76

901,44

1.360,32

7

Gemeente Zonnebeke

Langemarkstraat 8

8980 Zonnebeke

59

1.288

3.194,24

1.295,05

1.899,19

8

Gemeente Vleteren

Kasteelstraat 39

8640 Vleteren

69

316

783,68

345,21

438,47

9

OCMW Poperinge

Veurnestraat 22

8970 Poperinge

118

500

1.240,00

402,75

837,25

10

Stad Wervik

Sint Maartensplein 16

8940 Wervik

119

1.250

3.100,00

1.006,92

2.093,08

11

OCMW Wervik

Steenakker 30

8940 Wervik

120

500

1.240,00

402,75

837,25

12

Gemeente LangemarkPoelkapelle

Kasteelstraat 1

8920 Langemark

121

100

248,00

80,56

167,44

13

Gemeente Houthulst

Markt 1

8650 Houthulst

19

400

992,00

992,00

0,00

Totaal openbare besturen

16.501

40.922,48

19.097,82

21.824,66

Kapitaal ondertekend 89,28

Gestort

Blijft te storten

22,35

66,93

2. Particulieren Nr. Naam 1

Dhr. Henry J. de Cock

Korte Torhoutstraat 6

8900 Ieper

41

Aantal ingeschreven aandelen 36

2

Dhr. Charles Vermeulen

Diksmuidsestraat 82

8900 Ieper

42

21

52,08

13,04

39,04

3

Dhr. Philippe Donck

"Greenpark" Buizenberglaan 14

9830 St. Martens-Latem

44

30

74,40

18,62

55,78

4

Erf O.Vanderghinste-Donck M.Louise

p/a Burgemeester Pyckestraat 67

8500 Kortrijk

46

10

24,80

6,21

18,59

5

Graaf H. d'Udekem d'Acoz

Couthoflaan 50

8972 Poperinge (Proven)

52

2

4,96

0,99

3,97

6

Mevr. R.Hoornaert Deweerdt

Poperingestraat 1

8954 Heuvelland (Westouter)

71

2

4,96

1,24

3,72

7

Dhr. Gilbert Roosebeke

Saazlaan 12

8970 Poperinge

72

15

37,20

37,20

0,00

114

Adres

PC + Woonplaats

Blz. register

Nr. Naam

Adres

PC + Woonplaats

Blz. register

Aantal ingeschreven aandelen

Kapitaal ondertekend

Gestort

Blijft te storten

8

Dhr. Georges Pareyn

L. van Merrisstraat 20

8970 Poperinge

74

2

4,96

1,24

3,72

9

Dhr. Christophe Vandekerckhove

Elzerijstraat 18

8890 Moorslede

80

25

62,00

12,42

49,58

10

Dhr. Paul Robyn

Capucienestraat 103

8900 Ieper

81

25

62,00

15,52

46,48

11

Mevr. Nadine Berten

St. Franciscusstraat 4

8940 Wervik

82

5

12,40

12,40

0,00

12

Dhr. André Danneels

Klijtestraat 36

8906 Ieper (Elverdinge)

83

10

24,80

24,80

0,00

13

Mevr. Agnes Duhayon

Boeschepestraat 11

8954 Heuvelland (Westouter)

84

10

24,80

6,21

18,59

14

Mevr. Luc Vanraes - Tyberghien

Elverdingsestraat 44

8900 Ieper

89

5

12,40

3,10

9,30

15

Dhr. Jules Vansteenkiste

D'Hondtstraat 13, 2B

8900 Ieper (Sint-Jan)

91

20

49,60

49,60

0,00

16

Dhr. Daniel Boudry

Wulvestraat 16

8902 Ieper (Zillebeke)

92

10

24,80

6,21

18,59

17

Dhr. Gunter Pertry

Eikenlaan 9

8900 Ieper

95

15

37,20

37,20

0,00

18

Dhr. Jef Pollee

Jan Ypermanstraat 33

8900 Ieper

96

10

24,80

6,21

18,59

19

Dhr. Noël Delaere

Langemarkstraat 11 Bus 2

8980 Zonnebeke

97

20

49,60

49,60

0,00

20

Dhr. Paul Wydoodt

Steenstraat 22

8640 Vleteren (Woesten)

98

15

37,20

37,20

0,00

21

Mevr. Brigitta Vandamme

Vijfwegenstraat 4

8902 Ieper (Zillebeke)

99

10

24,80

6,21

18,59

22

Dhr. Jan Durnez

Capucienestraat 104

8900 Ieper

100

10

24,80

6,21

18,59

23

Dhr. Danny Nolf

Wolnzachlaan 35

8970 Poperinge

101

15

37,20

18,61

18,59

24

Dhr. Hendrik Vervisch

Fazantenlaan 36

8900 Ieper

102

15

37,20

9,31

27,89

25

Dhr. Patrick Donck

Dorp 21

8647 Reninge

103

12

29,76

7,45

22,31

26

Mevr. Anne Marie Haentjens

Kervynlaan 9

8900 Ieper

105

15

37,20

9,31

27,89

27

Dhr. Vital Verstraete

Fazantenlaan 2

8900 Ieper

107

10

24,80

6,21

18,59

28

Mevr. Marieke Cloet

Vaubanstraat 80

8900 Ieper

109

15

37,20

37,20

0,00

29

Dhr. Herman Baron

St. Livinusstraat 29

8906 Elverdinge

110

15

37,20

37,20

0,00

30

Mevr. Antoinette Leroy

Werviksestraat 94

8902 Ieper (Zillebeke)

111

15

37,20

37,20

0,00

31

Dhr. Wim Denhert

De Linde 21

8980 Zonnebeke (Geluveld)

112

15

37,20

27,91

9,29

32

Dhr. Joseph Verschoore

Stationsstraat 9

8900 Ieper

113

8

19,84

19,84

0,00

33

Dhr. Frans Durnez

Viooltjesveld 2

8954 Heuvelland (Westouter)

114

15

37,20

37,20

0,00

34

Dhr. Jan Laurens

Bloemendale 25

8904 Ieper (Boezinge)

115

15

37,20

37,20

0,00

35

Dhr. Lieven Stubbe

Meenseweg 446

8902 Ieper (Zillebeke)

116

21

52,08

52,08

0,00

36

Dhr. André Verstraete

Pannenhuisstraat 27

8900 Ieper

122

100

248,00

83,24

164,76

37

Dhr. Willy Denolf

Brielenstraat 117

8908 Ieper (Vlamertinge)

123

10

24,80

8,06

16,74

38

Mevr. Roos Devos

Stoffelstraat 28 bus 5C

8900 Ieper

136

15

37,20

37,20

0,00

39

Dhr. Jurgen Vanlerberghe

Ieperstraat 29

8970 Poperinge

139

15

37,20

37,20

0,00

40

Dhr. Hendrik Ingelbeen

Beselarestraat 170

8940 Wervik

137

15

37,20

37,20

0,00

41

Dhr. Ives Goudeseune

Zwarteleenstraat 81

8902 Ieper (Zillebeke)

140

15

37,20

37,20

0,00

42

Dhr. Raphaël Room

Schietstraat 8

8900 Ieper (Dikkebus)

2

15

37,20

37,20

0,00

43

Mevr. Brigitte Dewulf

Sint Elooisweg 56

8902 Ieper (Voormezele)

138

15

37,20

37,20

0,00

44

Dhr. Johan Vanhaverbeke

Oude Veurnestraat 39

8900 Ieper

1

15

37,20

37,20

0,00

45

Dhr. Dominique Dehaene

Capucienenstraat 37

8900 Ieper

4

25

62,00

62,00

0,00

46

Dhr. Paul Delanote

Boomgaardstraat 48

8970 Poperinge

3

15

37,20

37,20

0,00

47

Dhr. Michel Deforche

Jan Vanderghotelaan 7

8900 Ieper

5

12

29,76

29,76

0,00

48

Mevr. Lena Boeraeve

Grote Branderstraat 25 E

8908 Ieper (Vlamertinge)

15

6

37,20

37,20

0,00

49

Mevr. Isabelle Gits

Ieperstraat 220

8980 Zonnebeke

7

6

14,88

14,88

0,00

50

Dhr. Danny Suffys

Dikkebusseweg 464

8900 Ieper

9

10

24,80

24,80

0,00

115

Nr. Naam

Adres

PC + Woonplaats

Blz. register

Aantal ingeschreven aandelen

Kapitaal ondertekend

Gestort

Blijft te storten

51

Dhr. Joseph Delalleau

Oude Provenstraat 28

8978 Watou

10

15

37,20

37,20

0,00

52

Dhr. Frans Masson

Oostvleterenstraat 53

8640 Woesten

11

15

37,20

37,20

0,00

53

Mevr. Katrien Descamps

Posthoornstraat 36

8900 Ieper

12

15

37,20

37,20

0,00

54

Dhr. Bert Doise

Begoniapark 18

8954 Westouter

13

15

37,20

37,20

0,00

55

Dhr. Dimitry Soenen

Maaldestedestraat 101

8902 Zillebeke

15

15

37,20

37,20

0,00

56

Dhr. Bert Verhaeghe

Ommegangstraat 22

8940 Wervik

16

15

37,20

37,20

0,00

57

Dhr. Steven De Waele

Vermeulenstraat 3

8900 Ieper

17

15

37,20

37,20

0,00

58

Mevr. Kristien Beyens

Ypermanstraat 50

8900 Ieper

18

15

37,20

37,20

0,00

59

Dhr. Michiel Descheemaeker

Lange Dreve 8F

8980 Zonnebeke

20

15

37,20

37,20

0,00

Totaal particulieren

918

2.298,96

1.602,84

696,12

Blz. register

Kapitaal ondertekend 4,96

Gestort

Blijft te storten

1,24

3,72

3. Organisaties Nr. Naam 1

OKRA

St. Jacobsstraat 24

8900 Ieper

75

Aantal ingeschreven aandelen 2

2

VZW Wijkraad "Hoveland"

Robrecht van Bethunelaan 7

8900 Ieper

78

2

4,96

1,24

3,72

3

Stedelijke Seniorenraad Ieper

Ter Waarde 1

8900 Ieper

108

62

153,76

52,20

101,56

4

Vondels vzw

Ter Waarde 45

8900 Ieper

117

10

24,80

24,80

0,00

5

ABVV West-Vlaanderen

Conservatoriumplein 9

8500 Kortrijk

124

50

124,00

40,28

83,72

6

Beweging.net afdeling Ieper

p/a Lombaardstraat 28

8900 Ieper

125

100

248,00

80,57

167,43

7

Beweging.net afdeling Poperinge

Haringestraat 37

8972 Roesbrugge-Haringe

127

10

24,80

8,06

16,74

8

ACW West

Oude Burg 13

8000 Brugge

129

310

768,80

266,48

502,32

9

SP.A afdeling Ieper

p/a Kalfvaart 24/2A

8900 Ieper

131

100

248,00

80,57

167,43

10

SP.A afdeling Poperinge

p/a Ieperstraat 29

8970 Poperinge

132

50

124,00

40,28

83,72

11

SP.A afdeling Wervik

Motestraat 48

8940 Wervik

133

100

248,00

80,57

167,43

12

SP.A Federatie Ieper

p/a Torrepoortlaan 18

8900 Ieper

134

100

248,00

80,57

167,43

13

Open VLD Federatie Ieper

p/a Poperingseweg 73

8900 Ieper

135

50

124,00

40,28

83,72

14

Beschut Wonen De Overweg

Poperingsweg 71 A

8900 Ieper

136

10

24,80

24,80

0,00

15

De Lovie vzw

Krombeekseweg 82

8970 Poperinge

14

10

24,80

24,80

0,00

Totaal organisaties

966

2.395,68

846,74

1.548,94

Algemeen totaal

18.370

45.579,92

21.510,20

24.069,72

116

Adres

PC + Woonplaats

5.5. De raad van bestuur, het directiecomitĂŠ en de statutaire benoemingen Ons Onderdak wordt bestuurd door een raad van bestuur onder voorzitterschap van Dominique Dehaene. De raad komt elf maal per jaar samen. Het dagelijks bestuur is in handen van het directiecomitĂŠ. Statutair wordt de raad van bestuur benoemd door de Algemene Vergadering.

De raad van bestuur Voorzitter Dominique Dehaene

Capucienenstraat 37

8900 Ieper

Eikenlaan 9

8900 Ieper

Hendrik Vervisch

Fazantenlaan 36

8900 Ieper

Brigitte Dewulf

St-Elooisweg 56

8902 Voormezele

Johan Vanhaverbeke

Oude Veurnestraat 39

8900 Ieper

Lena Boeraeve

Grote Branderstraat 25E

8908 Vlamertinge

Bert Verhaeghe

Ommegangstraat 22

8940 Wervik

Bert Doise

Begoniapark 18

8950 Westouter

Danny Nolf

Wolnzachlaan 35

8970 Poperinge

Joseph Delalleau

Oude Provenstraat 28

8978 Watou

Steven De Waele

Vermeulenstraat 3

8900 Ieper

Katrien Descamps

Posthoornstraat 36

8900 Ieper

Kristien Beyens

Ypermanstraat 50

8900 Ieper

Frans Masson

Oostvleterenstraat 53

8640 Woesten

Michiel Descheemaeker

Lange Dreve 8F

8980 Zonnebeke

Dimitry Soenen

Maaldestedestraat 101

8902 Zillebeke

Sint Omerlaan 7

8900 Ieper

Ondervoorzitter Gunter Pertry

Raadsleden

Directeur Peter Pillen

De heer Dimitry Soenen werd aangesteld tot bestuurder in de raad van bestuur van 16 augustus 2017 als vervanger van de heer Marc Notredame die in zitting van 21 juni 2017 ontslag nam en dit tot de voordracht in de volgende Algemene Vergadering van 8 juni 2018.

117

Het directiecomité Voorzitter Dominique Dehaene

Ondervoorzitter Gunter Pertry

Leden directiecomité Steven De Waele Danny Nolf Brigitte Dewulf Bert Verhaeghe

Directeur Peter Pillen

De statutaire benoemingen Om de continuïteit in de vennootschap te verzekeren is een mechanisme van uittreding van bestuurders statutair geregeld. Artikel 19 van de statuten bepaalt dat elk jaar tijdens de gewone Algemene Vergadering twee of drie bestuurders moeten aftreden. Ze zijn wel herverkiesbaar.

Jaar van uittreding

Mandaat voorbehouden aan

2018

2019

2020

2021

2022 2023

118

stad Ieper stad Poperinge gemeente Vleteren stad Ieper OCMW Ieper OCMW Ieper OCMW Ieper privé-aandeelhouders gemeente Heuvelland stad Ieper OCMW Poperinge privé-aandeelhouders provincie West-Vlaanderen stad Wervik gemeente Zonnebeke stad Ieper

Uitgeoefend door Dominique Dehaene Danny Nolf Frans Masson Katrien Descamps Brigitte Dewulf Dimitry Soenen Hendrik Vervisch Lena Boeraeve Bert Doise Kristien Beyens Joseph Delalleau Johan Vanhaverbeke Gunter Pertry Bert Verhaeghe Michiel Descheemaeker Steven De Waele

5.6. De medewerkers Het team van Ons Onderdak bestaat uit 19 medewerkers of 16,23 voltijdse equivalenten. De ploeg staat in voor de goede werking van de organisatie, de ontwikkeling van projecten, het beheer van het patrimonium en verzorgt de goede relaties met huurders, kandidaat-huurders en kopers.

Eveline Ferrest, Isabelle Meersseman, Nancy Slembrouck, Hilde Vandenbroucke, Gino Matton, Linda Strumane, Joyce Deceuninck, Liesbet Blanckaert, Peter Pillen, Filip Uzeel, Nelly Coffyn, Nancy Vandenbulcke, Griet Deschildre, Martine Vangansbeke, Mieke Vandecandelaere, Tim FastrĂŠ, Mariet Rapaevna Islamova, Eric Neels, Ine Vandenberghe

119

BUDGETTEN ONS ONDERDAK

120

6. Budgetten

Inhoud 6.1.

De financiĂŤn van Ons Onderdak in een notendop

122

6.2.

De financiĂŤle gezondheid van Ons Onderdak

125

121

6.1. De financiën van Ons Onderdak in een notendop

De tabellen in deze rubriek bevatten de financiële kengetallen van Ons Onderdak over de laatste vijf jaren. Hieruit kunnen we enkele duidelijke evoluties en trends aflezen.

Overzicht resultaat van het boekjaar

Resultaat v/h boekjaar

2013

2014

2015

2016

2017

611.595,08

1.737.760,91

3.338.405,08

1.777.153,81

1.664.488,04

5

3

1

6

3

Aantal verkochte huurwoningen

1

3

1

- Verkoopwaarde

43.725,00

907.160,00

524.600,00

- Opbrengst

31.108,88

797.796,66

499.838,88

Aantal verkochte grond:

0

Aantal verkochte koopwoningen:

3

14

10

30

540.500,00

3.381.800,96

2.212.521,83

5.451.855,49

0

41.838,55

482.648,70

193.965,26

534.578,61

0

72.947,43

482.437,00

493.965,26

534.578,61

- Verkoopwaarde - Opbrengst Totaal opbrengsten door verkoop onroerend goed koopsector

Ons Onderdak verkocht 3 huurwoningen waardoor er een uitzonderlijke opbrengst gerealiseerd werd van 379.774,29 euro.

Er vond in 2017 ook één grondruil plaats: Poperinge: Eeckhoek perceel 1096A/1097B P0000 voor Langemark/Poelkapelle percelen 783A C-784B. Ons Onderdak kreeg van De Mandel 4.992,59 m² grond aan 105,08 euro/m².

Ons Onderdak gaf in ruil aan De Mandel 2.623,00 m² grond met boekwaarde 9,44 euro/m².

Dit gaf een meerwaarde van 499.838,88 euro. De verkoopwaarde werd als omzet geboekt en de aankoopwaarde als kost. De geruilde grond werd uit voorraad gehaald.

Er werden 30 sociale koopwoningen verkocht in 2017:

Naam Project

Aantal woningen

Omzet 70

Kost

Brutoopbrengst

Moerput Geluwe

2

440.089,50

351.492,25

88.594,25

Steendam Ieper

15

2.542.858,53

2.302.302,63

240.555,90

Heidestraat Elverdinge

6

987.807,46

732.053,03

255.754,43

Blauwpoort Westouter

4

744.600,00

767.354,75

-22.754,75

Faunastraat Ieper

3

736.500,00

764.071,23

-27.571,23

30

5.451.855,49

4.917.276,88

534.578,61

Totaal

122

Overzicht van de opbrengsten Bedrijfsopbrengsten Omzet

2013

2014

2015

2016

2017

4.914.306,79

5.733.249,63

8.596.122,08

7.571.952,91

11.452.625,70

0

586.304,73

3.381.800,96

2.266.286,53

5.451.855,49

Verkopen koopsector Opbrengst ruil

524.600,00

Omzet huursector

4.914.306,79

5.146.944,90

5.214.321,12

5.305.666,40

5.476.170,21

345.781,54

568.166,18

441.128,49

581.461,34

652.492,61

2013

2014

2015

2016

2017

Aantal woningen

1.412

1.441

1.439

1.445

1.456

Brandverzekering

81.564,87

63.095,12

66.332,16

65.342,94

67.071,69

Onroerende voorheffing

343.213,40

343.400,15

363.161,54

400.000

325.465,63

Onderhoudskosten

660.385,75

813.928,37

743 846,18

1.114.912,09

1.124.618,88

Personeelskosten

956.112,12

980.292,28

966.310,05

991.044,69

1.211.659,07

12,92

13,4

13,60

15,50

15,50

Andere bedrijfsopbrengsten

Overzicht van de kosten Kosten

Full time equivalent

In 2017 is de personeelskost toegenomen met 220.614,40 euro. Dit komt doordat iemand die via interim vervanging kwam doen in 2016 vast aangenomen werd en omdat nog een ander personeelslid in 2016 pas in dienst kwam in september en nu voor een volledig jaar meetelde.

Er was ook nog een indexaanpassing in de maand juli van 2 %.

Het valt ook op dat onderhoudskosten van ons patrimonium de laatste jaren toeneemt. Dit heeft onder andere te maken met het verouderen van ons patrimonium.

Overzicht van de financiĂŤle rekeningen Rekeningen

31/12/2013

31/12/2014

31/12/2015

31/12/2016

31/12/2017

550000 RC

3.344.621,50

1.618.811,92

3.393.891,48

4.166.691,40

4.181.686,04

550400 RC HWB

877.738,46

932.630,32

946.414,75

967.908,72

1.005.364,51

55 Andere

390.324,14

626.193,40

472.945,75

907.147,27

590.413.78

4.620.624,45

3.177.635,64

4.813.251,98

6.041.747,39

5.777.464,93

531000 RC 1 J

Totaal

123

Investeringen Investeringen

2013

2014

2015

2016

2017

Terreinen en gebouwen

858.073,47

1.241.440,53

1.840.588,00

265.922,60

375.230,56

Installaties, machines,â&#x20AC;Ś

848,21

0

0

129,97

0,00

139.399,77

11.582,32

5.501,00

7.706,00

8.323,25

5.106.323,21

1.064.074,18

2.751.966,00

4.094.508,87

5.410.872,80

6.104.644,66

2.317.096,90

4.598.055,00

4.368.267

5.794.426,60

Meubilair en rollend materiaal Vaste activa in aanbouw Totaal

Premies in verband met investeringen in rationeel energieverbruik Premies Premie condensatieketels Premie super isolerend glas Premie dakisolatie Premie groendaken/groene energie Premies EPC Vlaams Klimaatfonds Totaal

2013

2014

2015

2016

2017

7.200,00

9.600,00

4.000,00

45.702,00

196.781,28

8.787,84

12.000,00 183,96 1.460,16

33.028,80

762,00

2.410,00

12.787,84

65.366,50

53.664,00

208.791,28

12.787,84

79.010,62

3.217,92 36.246,72

De premies voor de dakisolaties hebben te maken met dakisolatie in de volgende wijken: Dr J. Gheysenstraat - 21 woningen, K.Cuvelierwijk - 19 woningen, Streuvelswijk - 24 woningen, Brouckhof Noord - 21 woningen.

124

6.2. De financiële gezondheid van Ons Onderdak De Vlaamse overheid investeert veel middelen in sociale huisvestingsmaatschappijen. Ze hecht dan ook veel belang aan hun financiële toestand. De beschikbare middelen moeten immers optimaal ingezet worden voor de sociale huurder of koper. Met de zogenaamde Financiële Gezondheidsindex (FiGi) wordt de financiële toestand van een sociale huisvestingsmaatschappij in één cijfer samenvat.

De FiGi werd ontwikkeld door de VMSW en het agentschap inspectie RWO. Het systeem is uitgewerkt om alle administraties van “Wonen” van de Vlaamse overheid de mogelijkheid te geven om de financiële gezondheid van de sociale huisvestingsmaatschappijen op basis van dezelfde parameters te beoordelen.

Tien financiële kengetallen die elk voor drie opeenvolgende jaren worden berekend, vormen het vertrekpunt. De FiGi’s worden ook opgenomen in de prestatiedatabank in het kader van de beoordeling door de visitatiecommissie.

De gegevens die bij de financiële kengetallen worden gebruikt, komen uit de jaarrekening van de sociale huisvestingsmaatschappij en hebben betrekking op de liquiditeit, de solvabiliteit, de rentabiliteit en de kostenbeheersing van de organisatie.

Het eindresultaat is een score op zestig punten. Er worden ook deelresultaten berekend zodat elke maatschappij kan zien waar ze goed en minder goed scoort.

De liquiditeit Current ratio Deze ratio meet of de huisvestingsmaatschappij op balansdatum voldoende liquide middelen of kortetermijnactiva heeft om de korte termijn schulden te betalen. Er wordt een correctie doorgevoerd om het effect van de waarborggelden voor de huur van woningen die gestort zijn aan de sociale huisvestingsmaatschappij te neutraliseren.

Formule: (3+40/41+50/53+54/58+490/1-178-4280-4281)/(42/48+492/3-4280-4281) Beoordeling van deze ratio: < 1 voor verbetering vatbaar 1-2 behoorlijk > 2 goed

Onmiddellijke liquiditeitsratio Deze ratio meet of de huisvestingsmaatschappij op balansdatum over voldoende liquide middelen beschikt om de korte termijn schulden te betalen. Ook hier wordt een correctie doorgevoerd om het effect van de waarborggelden voor de huur van woningen die gestort zijn aan de sociale huisvestingsmaatschappij te neutraliseren.

125

Formule: (54/58-178-4280-4281)/(42/48-4280) Beoordeling voor deze ratio: < 1 voor verbetering vatbaar 1-2 behoorlijk > 2 goed

Netto kaspositie bij de VMSW De gelden die de sociale huisvestingsmaatschappij buiten de VMSW aanhoudt, zijn in principe altijd een positief bedrag omdat een maatschappij steeds een bedrag voor de dagelijkse werking mag aanhouden.

Wat ze niet nodig heeft, wordt doorgestort naar haar ‘rekening courant’ bij de VMSW. Op deze wijze is de rekening courant bij de VMSW de sluitpost van haar thesauriebeheer.

Een positief saldo betekent dat de sociale huisvestingsmaatschappij al haar verplichtingen van het voorbije boekjaar heeft kunnen betalen.

Formule: (5310+5500-4330) Beoordeling voor deze ratio: < 0 voor verbetering vatbaar > 0 goed

De solvabiliteit Graad van financële onafhankelijkheid Bij solvabiliteit wordt gemeten in welke mate een onderneming in staat is om aan haar financiële verplichtingen te voldoen. De graad van financiële onafhankelijkheid wordt gemeten door de verhouding te berekenen tussen het eigen en het totale vermogen.

Formule: (10/15)/(10/49) Beoordeling van deze ratio: <5% voor verbetering vatbaar 5 %-20 % behoorlijk > 20 % goed

126

Zelffinancieringsgraad Bij deze ratio wordt de verhouding genomen tussen de reserves (ook opgebouwd uit het verleden) en het totaal vermogen.

Formule: (13+140+141)/(10/49) Beoordeling van deze ratio: <0% voor verbetering vatbaar 0-10 % behoorlijk > 10 % goed

Dekking van het vreemd vermogen op lange termijn door cashflow uit gewone bedrijfsoefening Hier wordt een verband gelegd tussen de grootte van het vreemd vermogen en de cashflow die beschikbaar is om dit vermogen af te lossen.

Formule: (16+17-178)/(70/74-60/64+630+631/4+635/7+75-75300-7532/5-65+653+6560-6561) Beoordeling van deze ratio: > 33 jaar of > 0 jaar voor verbetering vatbaar < 33 jaar goed

De rentabiliteit Netto vrije cashflow uit de gewone bedrijfsoefening Deze ratio is een breuk met in de teller de belangrijkste bedrijfs- en financiĂŤle kaskosten en in de noemer de belangrijkste bedrijfs- en financiĂŤle kasopbrengsten. Bedrijfseconomisch gaat het hier over de inkomsten en uitgaven uit de operationele werking waar een onderneming greep op heeft via het beheer van de onderneming.

Formule: (60+61+62+64+65-650)/(70+71+74-74930+75-7532/5) Beoordeling van deze ratio voor gemengde en zuivere huurmaatschappijen: > 70 % voor verbetering vatbaar 50-70 % behoorlijk < 50 % goed Beoordeling van deze ratio voor zuivere koopmaatschappijen: > 100 % voor verbetering vatbaar 90-100 % behoorlijk < 90 % goed

127

Cost/income ratio uit de gewone bedrijfsoefening Bedrijfseconomisch wordt hier ook gestart vanuit een operationele marge, maar hier worden boekhoudkundige kosten zoals intresten, afschrijvingen en voorzieningen in mindering gebracht.

Formule: (60/64+65)/(70/74+75) Beoordeling van deze ratio: > 100 % voor verbetering vatbaar 85 %-100 % behoorlijk < 85 % goed

Operationele marge uit de gewone bedrijfsoefening Deze ratio geeft de verhouding weer tussen de inkomsten en de uitgaven uit gewone bedrijfsuitoefening vooraleer het vreemd vermogen is vergoed (intresten) of de activa zijn afgeschreven.

Bedrijfseconomisch betreft het hier de inkomsten en uitgaven uit de operationele werking waar een onderneming greep op heeft via haar beheer van de onderneming.

Deze ratio is interessant omdat hiermee kan worden nagegaan of de oorzaak van de financiĂŤle problemen het gevolg is van de operationele werking dan wel van de zware leninglasten of afschrijvingen.

Formule: (60+61+62+64+65-650)/(70+71+74-74930+75-7532/5) Beoordeling van deze ratio voor gemengde en zuivere huurmaatschappijen: > 70 % voor verbetering vatbaar 50-70 % behoorlijk < 50 % goed Beoordeling van deze ratio voor zuivere koopmaatschappijen: > 100 % voor verbetering vatbaar 90-100 % behoorlijk < 90 % goed

128

De kostenbeheersing Werkings- en onderhoudskosten t.o.v. bedrijfsopbrengsten Met deze ratio worden werkings- en onderhoudskosten gerelateerd aan de bedrijfsontvangsten van de klassen 70 en 74.

Formule: werkings- en onderhoudskosten/bedrijfsontvangsten Beoordeling van deze ratio: > 35 % voor verbetering vatbaar 25-35 % behoorlijk < 25 % goed

De financiële gezondheidsindex van Ons Onderdak

Na berekening van al de kengetallen komen we voor Ons Onderdak op de volgende resultaten: Ratio’s FIGI

2015

2016

2017

2,62

2,22

3,51

Liquiditeit 1. Current ratio 2. Onmiddellijke liquiditeitsratio

1,05

0,89

1,33

3. Netto kaspositie bij de VSMW

3.393.891,48

4 166 691,40

4 181 686,64

4. Graad van financiële onafhankelijkheid

25,31 %

25,80 %

26,51 %

5. Zelffinancieringsgraad

20,09 %

20,99 %

21,99 %

22,06

28,84

23,96

7. Netto vrije cashflow uit gewone bedrijfsoefening

90,54 %

97,34 %

94,72 %

8. Cost/income ratio uit gewone bedrijfsuitoefening

92,78 %

95,91 %

90,99 %

9. Operationele marge uit gewone bedrijfsuitoefening

59,79 %

62,63 %

66,56 %

18,82 %

26,37 %

18,61 %

Solvabiliteit

6. Dekking Vreemd Vermogen op LT door operationele cashflow uit gewone bedrijfsoefening Rentabiliteit

Kostenbeheersing 10. Werkingskosten als % van de bedrijfsinkomsten

129

De volgende stap om tot FiGi te komen is een score te geven per kengetal. De scores worden als volgt toegekend: Ratio’s FIGI

Voor verbetering vatbaar Score = 0

Behoorlijk Score = 0,5

Goed Score = 1

<1

1-2

>2

2. Onmiddellijke liquiditeitsratio

< 0,5

0,5-1

>1

3. Netto kaspositie bij de VSMW

<0

-

>0

4. Graad van financiële onafhankelijkheid

<5%

5 %-20 %

> 20 %

5. Zelffinancieringsgraad

<0%

0-10 %

> 10 %

> 33 jaar

-

< 33 jaar

7. Netto vrije cashflow uit gewone bedrijfsoefening

> 100 %

85-100 %

< 85 %

8. Cost/income ratio uit gewone bedrijfsuitoefening

> 100 %

85-100 %

< 85 %

> 70 %

50 %-70 %

< 50 %

> 35 %

25-35 %

< 25 %

Liquiditeit 1. Current ratio

Solvabiliteit

6. Dekking Vreemd Vermogen op LT door operationele cashflow uit gewone bedrijfsoefening Rentabiliteit

9. Operationele marge uit gewone bedrijfsuitoefening Kostenbeheersing 10. Werkingskosten als % van de bedrijfsinkomsten

Als we de scores voor Ons Onderdak dan toekennen, hebben we volgend resultaat: Ratio’s FIGI

2015

2016

2017

1. Current ratio

1,00

1,00

1,00

2. Onmiddellijke liquiditeitsratio

1,00

0,50

1,00

3. Netto kaspositie bij de VSMW

1,00

1,00

1,00

4. Graad van financiële onafhankelijkheid

1,00

1,00

1,00

5. Zelffinancieringsgraad

1,00

1,00

1,00

6. Dekking Vreemd Vermogen op LT door operationele cashflow uit gewone bedrijfsoefening

1,00

1,00

1,00

Liquiditeit

Solvabiliteit

Rentabiliteit 7. Netto vrije cashflow uit gewone bedrijfsoefening

0,50

0,50

0,50

8. Cost/income ratio uit gewone bedrijfsuitoefening

0,50

0,50

0,50

9. Operationele marge uit gewone bedrijfsuitoefening

0,50

0,50

0,50

1,00

0,50

1,00

Kostenbeheersing 10. Werkingskosten als % van de bedrijfsinkomsten

130

Daarna wordt er een weging gedaan volgens de ouderdom. De cijfers van het recentste jaar wordt vermenigvuldigd met drie, die van twee jaar geleden met twee en die van drie jaar geleden blijven staan.

Ratio’s FIGI

2015

2016

Liquiditeit

2017

Totaal scores

Maximum scores

Resultaat

17,00

18,00

94,44 %

1. Current ratio

1,00

2,00

3,00

6,00

6,00

2. Onmiddellijke liquiditeitsratio

1,00

1,00

3,00

5,00

6,00

3. Netto kaspositie bij de VSMW

1,00

2,00

3,00

6,00

6,00

-

-

-

18,00

18,00

4. Graad van financiële onafhankelijkheid

1,00

2,00

3,00

6,00

6,00

5. Zelffinancieringsgraad

1,00

2,00

3,00

6,00

6,00

6. Dekking Vreemd Vermogen op LT door operationele cashflow uit gewone bedrijfsoefening

1,00

2,00

3,00

6,00

6,00

-

-

-

9,00

18,00

7. Netto vrije cashflow uit gewone bedrijfsoefening

0,50

1,00

1,50

3,00

6,00

8. Cost/income ratio uit gewone bedrijfsuitoefening

0,50

1,00

1,50

3,00

6,00

9. Operationele marge uit gewone bedrijfsuitoefening

0,50

1,00

1,50

3,00

6,00

-

-

-

5,00

6,00

1,00

1,00

3,00

5,00

6,00

49,00

60,00

Solvabiliteit

Rentabiliteit

Kostenbeheersing 10. Werkingskosten als % van de bedrijfsinkomsten FIGI SCORE TOTAAL

100,00 %

50,00 %

83,33 % 81,67 %

Conclusie • Liquiditeit is verbeterd van 88,89 % tot 94,44 %. Vooral in de current ratio is een duidelijke verbetering merkbaar. Dit heeft o.a. te maken met de toename van de projecten in de koopsector en de gerealiseerde direct inbare meerwaarden daarop.

• Solvabiliteit blijft op 100 % onder meer door onze behoorlijk hoge financiële onafhankelijkheid.

• De rentabiliteit neemt licht af van 52,78 % tot 50,00 %. De scores zijn op de drie vlakken behoorlijk tot zeer goed.

• De totale score stijgt van 79,17 % naar 81,67 % of van 47,50/60,00 naar 49,00/60,00.

• Een score van 66 % of 40/60 is de indicatie van een goede financiële toestand.

• Ons Onderdak scoort dus nog altijd zeer goed.

131

JAARREKENING 2017

132

7. Jaarrekening 2017

133

134

135

136

137

138

139

140

141

142

143

144

145

146

147

148

149

150

151

152

153

154

155

156

157

158

159

160

161

162

163

164

165

166

167

168

169

170

171

172

173

174

175

176

177

REMUNERATIEVERSLAG Elf maal per jaar kwam zowel het directiecomité als de Raad van Bestuur samen in 2017 . Er zijn 16 bestuurders en 7 leden in het directiecomité (6 leden en directeur). In 2017 kregen de bestuurders van beide organen bruto 113,27 euro per zitting en afhankelijk van de afstand die zij afleggen een verplaatsingsvergoeding. Het is wel zo dat de voorzitter Dominique Dehaene, per zitting een dubbele zitpenning kreeg.

In onderstaande tabel kunt per bestuurder terugvinden wat zij ontvingen in 2017.

Naam

Directiecomité

Raad van Bestuur

Totaal

Bedrijfsvoorheffin g

Beyens Kristien Boeraeve Lena Dehaene Dominique Delalleau Joseph Descamps Katrien Descheemaeker Michiel De Waele Steven Dewulf Brigitte Doise Bert Masson Frans Nolf Danny Notredame Marc (*) Pertry Gunter Vanhaverbeke Johan Verhaeghe Bert Vervisch Hendrik Soenen Dimitry (**) Totaal

0 0 2.038,86 0 0 0

906,16 1.132,70 2.491,94 906,16 1.019,43 566,35

906,16 1.132,70 4.530,80 906,16 1.019,43 566,35

1.019,43 1.245,97 0 0 1.132,70 0 1.472,51 0 916,16 0 0 7.815,63

1.132,70 1.132,70 1.245,97 906,16 1.019,43 566,35 1.245,97 906,16 566,35 1.245,97 453,08 17.443,58

2.152,13 2.378,67 1.245,97 906,16 2.152,13 566,35 2.718,48 906,16 1.472,51 1.245,97 453,08 25.259,21

(*) (**)

-246,92 -377,30 -1692,25 -275,53 -306,39 -154,33

Verplaatsi ngsvergoedin g 0 64,63 46,57 115,03 36,79 34,41

659,24 820,03 2.885,12 745,66 749,83 446,43

-803,82 -888,43 -436,77 -246,92 -803,82 -182,93 -1.015,35 -275,53 -549,98 -436,77 -123,46 -8.816,50

33,06 149,89 112,43 58,40 171,67 8,41 0 16,32 147,03 52,47 13,84 1.060,95

1.381,37 1.640,13 921,63 717,64 1.519,98 391,83 1.703,13 646,95 1.069,56 861,67 315,78 17.503,66

Notredame Marc nam ontslag op 21/06/2017.

Soenen Dimitry startte als bestuurder ter vervanging van Notredame Marc op 20/9/2017.

De Raad van Bestuur,

Peter Pillen directeur

178

Netto

Dominique Dehaene voorzitter

179

180

181

182

183

184