Ons Onderdak - jaarverslag 2014

2014 JAARVERSLAG

2014 JAARVERSLAG

Sociale huisvestingsmaatschappij Ons Onderdak

RVERS

Voorg ele

L

AG

A JA

gd aan de Alg der aa emene ndeelh Vergad ouders ering op 12 juni 20 15

2014

Colofon verantwoordelijke uitgever: Ons Onderdak - Peter Pillen – Ter Waarde 65, Ieper realisatie: otwee.be – druk: Cuvelier Graphics – Ieper

2

Inhoud

4 Inhoud

1

2

2014

4

1. Ons Onderdak in ĂŠĂŠn oogopslag

6

2. Huurwoningen

9

3. Koopwoningen en sociale leningen 47

3

4. Onze klanten

71

5. Onze werking

89

6. Budgetten

113

7. Statutenwijziging

127

8. Jaarrekening 2014

139

5 2

3

2014 Voorwoord Het werk bij een sociale huisvestingsmaatschappij is nooit af: bouwen en verbouwen, woningen verhuren of verkopen, huurders bijstaan waar nodig, … Deze dagelijkse opdrachten nemen het meeste van onze tijd in beslag. En terecht want ze behoren tot onze kerntaken. Maar we moeten ook oog blijven hebben voor het grotere geheel.

Een sociale huisvestingsmaatschappij besturen is ook vooruitzien. Naast het draaiende houden en verbeteren van onze huidige werking, bereiden we ook de toekomst voor. Ons Onderdak kreeg hier het voorbije jaar enkele kansen toe. We grepen ze met beide handen.

Bouwen aan de toekomst Grond is hoe dan ook een verstandige belegging maar voor een sociale huisvestingsmaatschappij is het dat des te meer: het is onze ‘grond-stof’ waarmee we mensen niet alleen een huis maar ook een toekomst bieden. Het is ook ons kapitaal waarover we na de realisatie van een project over kunnen beschikken en economisch ten nutte maken als we het goed beheren en geen tegenslag kennen.

De raad van bestuur twijfelde dan ook geen moment toen we het aanbod kregen om meer dan twee hectare woonuitbreidingsgebied aan te kopen. De eigenaars van de grond hebben het hart op de juiste plaats en wensten de grond absoluut te verkopen aan Ons Onderdak om er sociale huisvesting te realiseren. De onderhandelingen verliepen dan ook vlot en we konden de gronden kopen tegen een aanvaardbare prijs. Bovendien is de ligging zeer gunstig, vlakbij de gronden van De Vloei. Verdere uitbreiding van dit ambitieuze project op het gepaste moment is nu dus al verzekerd.

De werken op De Vloei gingen trouwens vorig jaar van start. Tegen eind dit jaar moeten de wegeniswerken afgerond zijn. Daarna kunnen de verschillende partners beginnen bouwen. Bij Ons Onderdak zijn alle nodige voorbereidingen bijna achter de rug zodat we kunnen starten met de bouw van huur- en koopwoningen van zodra de wegenis klaar is.

Een stukje geschiedenis Sinds onze verhuis naar de nieuwe kantoren op Ter Waarde stond het gebouw op de Hovelandlaan openbaar te koop. Naast een correcte prijs verwachtten wij van de koper namelijk ook dat hij er een sociaal project zou realiseren. Onze raad van bestuur keek daar strikt op toe.

Verscheidene kandidaten dienden zich aan maar konden niet allemaal aantonen activiteiten te ontwikkelen inzake sociale dienstverlening. Bij de openbare verkoop kwam het tot een akkoord waar zowel Ons Onderdak als de koper zich konden in vinden.

Met de verhuizing en de verkoop sloot Ons Onderdak een stukje geschiedenis af. Maar de werking en de dienstverlening in de nieuwe kantoren bewijzen dat het de juiste keuze was. De opbrengst van de verkoop zal geïnvesteerd worden in huisvestingsprojecten.

4

Zorg voor de huurder Ons Onderdak doet zijn uiterste best om een comfortabele woning aan zijn huurders aan te bieden.

Elke woning moet onderhouden worden. Dit is niet voor iedereen vanzelfsprekend, zo leert de ervaring ons. Daarom werd in samenwerking met het provinciebestuur van West-Vlaanderen en Samenlevingsopbouw de ZieZo-brochure tot stand gebracht: een boekje vol onderhoudstips en richtlijnen voor het geval er iets mank loopt in of nabij de woning.

U zult zich herinneren dat ter gelegenheid van de inhuldiging van de nieuwe kantoren van Ons Onderdak op 14 juni 2014 de nieuwe ZieZo!, de onderhoudsgids voor onze huurders, werd voorgesteld. De brochure werd niet alleen visueel opgefrist, ze werd ook inhoudelijk herwerkt op advies van een communicatiebureau en met behulp van de huurders zelf. Hiervoor werd een bevraging gehouden bij alle huurders, gevolgd door leesgroepen met een tiental vrijwilligers.

Intussen ontving elke huurder deze nieuwe brochure samen met een huurdersmap, waarin alle nuttige “woon”documenten ordelijk kunnen worden geklasseerd.

Een goed rapport De Vlaamse overheid riep vorig jaar een Visitatiecommissie in het leven om de werking van de huisvestingsmaatschappijen te evalueren en met elkaar te vergelijken. Dat gebeurt via een uitgebreid onderzoek met onder andere enkele bezoeken ter plaatse.

Begin vorig jaar was Ons Onderdak aan de beurt. De medewerkers schuwden geen enkele inspanning om een antwoord te formuleren op de vele vragen van de commissie. Er werd ook heel wat informatie opgevraagd die niet zomaar voor handen is. Maar al het gevraagde werd aan de leden van de commissie overgemaakt.

Ook de raad van bestuur nam de visitatie ernstig. Tijdens een aparte voormiddagzitting werden de doelstellingen, de werkwijze en de inhoudelijke vragen van de commissie voorbereid en besproken.

Tijdens verschillende zittingen van de raad kwamen de strategische doelen waarop we als huisvestingsmaatschappij worden beoordeeld telkens opnieuw ter sprake.

De ontmoetingen die de Visitatiecommissie organiseerde met bestuurders, medewerkers, bewoners en partners van Ons Onderdak waren zeer succesvol en leerrijk.

De Visitatiecommissie gaf na afloop blijk van zijn appreciatie voor de inspanningen en de vlotte samenwerking met Ons Onderdak.

Nog belangrijker zijn de uiteindelijke resultaten. Ons Onderdak scoort op alle domeinen goed, behoudens de operationele doelstelling “bewonersparticipatie” waarop we “voor verbetering vatbaar” scoren. Anderzijds moet gezegd dat Ons Onderdak “uitstekend” presteert wanneer de duurzaamheid in functie van de betaalbaarheid wordt beoordeeld.

Dominique Dehaene voorzitter

Peter Pillen directeur

5

2014...

Ons Onderdak in één oogopslag

6

7

HUUR WONINGEN

8

2. Huurwoningen

Inhoud Ons Onderdak voert het bindend sociaal objectief mee uit

11

2.1.

Ons Onderdak verhuurt 1.468 woningen

14

2.2.

Het huurpatrimonium volgens eerste bewoning

27

2.3.

De verkoop van huurwoningen aan de bewoner

30

2.4.

Een blik achter de schermen van onze Dienst Nazorg

31

2.5.

De ZieZo!-onderhoudsgids voor huurders

33

2.6.

Renovatie van sociale huurwoningen

35

2.7.

Bouwactiviteiten van huurwoningen

40

2.8.

Projecten in de steiger: bouwactiviteiten van huurwoningen en gemengde projecten

42

9

Zo ziet de dorpsschool van Westouter er binnen enkele jaren uit ‌

10

Zo ziet de dorpsschool van Westouter er vandaag uit ‌

Ons Onderdak voert het bindend sociaal objectief mee uit

21.000 extra sociale koopwoningen en 1.000 sociale kavels tegen 2020. 37.000 nieuwe sociale huurwoningen tegen 2023. Dit zijn de ambitieuze doelstellingen van het Vlaamse grond- en pandendecreet. Een ferme uitdaging voor onze sector … en de zeven gemeenten van het werkingsgebied van Ons Onderdak!

In het grond- en pandendecreet stelt het Bindend Sociaal Objectief (BSO) aan alle Vlaamse gemeenten ‘strikte’ doelen voorop. Om deze doelen te halen worden alle woonactoren, op aangeven van de regisseur van het woonbeleid (de gemeenten dus), aangemaand eraan mee te werken.

Het grond- en pandendecreet legt ook verplichtingen op aan private verkavelaars of promotoren. De uitvoering (m.i.v. de instrumenten) van deze regel werd evenwel door het grondwettelijk hof teniet gedaan, zonder dat de objectieven tot op heden werden bijgestuurd. Voor de sector zijn de te realiseren objectieven dan ook niet in alle gemeenten evident, zeker waar geen grondreserves aanwezig zijn.

Deze nieuwe, zij het uitgeholde, reglementering wordt geflankeerd door andere beleidsinstrumenten zoals heffingen, voorkooprechten, stedenbouwkundige voorschriften, enz.

In de zes gemeenten waar Ons Onderdak huurwoningen ter beschikking stelt, wordt de programmatie van alle woonactoren op elkaar afgestemd. Dit gebeurt in een zogenaamd ‘woonoverleg’ waar de voortgang wordt opgevolgd. In de meeste gemeenten van ons werkingsgebied zijn de vooropgestelde doelen bijna gehaald.

Doelstellingen per gemeente BSO - sociale kavels

BSO - sociale koopwoningen

BSO - sociale huurwoningen

Heuvelland

2

4

54

Houthulst

1

27

61

Ieper

5

112

177

Langemark–Poelkapelle

1

22

51

Poperinge

6

139

131

Vleteren

1

9

23

Wervik

3

55

0

Zonnebeke

4

35

78

11

Overzicht sociale huurwoningen sinds de nulmeting BSO huur

Gerealiseerd sinds 1/01/2008

Verschil +/-

Project in uitvoering

Project in voorbereiding

Heuvelland

54

6

48

6

27

Houthulst

61

34

27

0

33

Ieper

177

225

- 48

27

115

Poperinge

131

108

23

0

56

Vleteren

23

7

16

0

16

Zonnebeke

78

23

55

31

25

In Heuvelland werden 6 huurwoningen gerealiseerd sinds de nulmeting. 6 seniorenwoningen zijn in uitvoering door het OCMW van Heuvelland in samenwerking met WVI. In 2015 worden door Ons Onderdak 3 woningen in Wulvergem en 6 woningen in Westouter aanbesteed. Nog eens 18 huurwoningen zijn in vergevorderde staat van ontwerp. Verwacht wordt dat ze in 2015 (8 woningen in Westouter) en 2016 (4 in Loker en 6 in Westouter) kunnen worden aanbesteed.

In Houthulst is Ons Onderdak beperkt aanwezig. We beheren in Jonkershove 33 woningen. Er is een gemengd project dat voorziet in 2 koopwoningen en 11 huurwoningen waarvan 8 appartementen. In 2016 wordt dit project allicht aanbesteed. De SHM’s De Mandel en IJzer en Zee zijn de belangrijkste actoren die instaan voor de realisatie van het BSO. De stad Ieper heeft haar objectief m.b.t. sociale woningen meer dan gerealiseerd: op 31/12/2014 zijn er, bovenop de nulmeting, 225 woningen gerealiseerd en bewoond. Dit zijn er 48 meer dan het vooropgestelde objectief van 177. T.o.v. de nulmeting voorziet Ieper in 319 bijkomende woningen voor sociale huur. We spreken dus van een overschrijding van het BSO met 142. Van die 142 worden 121 woningen door Ons Onderdak gebouwd. Het OCMW van Ieper bouwt in 2014, 21 huurwoningen.

Via het afsluiten van een convenant met de Vlaamse overheid kunnen we de geplande woningen programmeren en kan een door de stad vooropgesteld doel van 10 % sociale huurwoningen (GRS 2000) worden gehaald.

In Poperinge zijn reeds 108 van de 131 huurwoningen gebouwd of in realisatie op het terrein. Nog eens 56 huurwoningen zijn - evenwel door SHM De Mandel - op korte termijn gepland. Ons Onderdak heeft in de deelgemeenten waar we werkzaam zijn (Proven, Reningelst en Roesbrugge) voorlopig geen bouwplannen. Alle projecten die instaan voor de realisatie van het BSO zijn dus een initiatief van SHM De Mandel. Door SHM De Mandel werden sinds de nulmeting 7 huurwoningen gerealiseerd. 16 woningen worden binnenkort gerealiseerd.

12

In Zonnebeke is 78 huurwoningen de doelstelling. Daarvan zijn er inmiddels 23 gerealiseerd. Nog eens 31 woningen zijn in uitvoering door SHM De Mandel in deelgemeentes van Zonnebeke. In 2015 wil Ons Onderdak in Geluveld 8 seniorenwoningen vervangen door 5 seniorenwoningen, 3 appartementen en twee duplexwoningen. Ook De Mandel voorziet op korte termijn in de realisatie van nog eens 23 huurwoningen.

Gezien Ons Onderdak in de gemeente Langemark-Poelkapelle niet als huurmaatschappij werkzaam is, wordt in dit jaarverslag geen melding gemaakt van de cijfermatige evaluatie van dit BSO.

Missie van het Decreet betreffende het grond- en pandenbeleid van 27 maart 2009 “Het Vlaamse gewest voert in samenwerking met de provincies en de gemeenten een gronden pandenbeleid dat bestaat uit de aansturing, de coördinatie, de ontwikkeling en de aanwending van ruimtelijke en sectorale beleidsstrategieën en instrumenten om de grond- en pandenmarkt te faciliteren, te stimuleren, te bevorderen en desnoods bij te sturen.”

13

2.1. Ons Onderdak verhuurt 1.468 woningen In 2014 nam Ons Onderdak twee nieuwe appartementsgebouwen in gebruik. Het appartementsgebouw in de Tramstraat langs de Zuiderring in Ieper is bewoond sinds begin februari 2014. Het gebouw telt vierentwintig appartementen, waarvan drie uitgerust zijn met accommodatie voor mindermobiele personen en er zijn ook eenentwintig parkeerplaatsen. Ongeveer een maand later is het appartementsgebouw in de Oude Veurnestraat verhuurd. Dit gebouw telt twaalf appartementen, waarvan één uitgerust is met accommodatie voor mindermobiele personen. Achteraan het complex zijn acht stalplaatsen voor auto’s.

Aantal woningen of appartementen in eigendom Ieper centrum GROEP 11 - RUITERSKWARTIER Tegel- en Ieperleestraat

Woning 1 slaapkamer

1

2 slaapkamers

2

3 slaapkamers

10

16

GROEP 12 – TORREPOORTWIJK/KALFVAARTWIJK Pennestraat

Lindendreef

Torrepoortlaan

Nikolaas de Kanonnierlaan Rozenlaan

14

Appartement

3

13

3

Woning

Appartement

1 slaapkamer

2

3 slaapkamers

8

5 slaapkamers

3

3 slaapkamers

7

4 slaapkamers

6

5 slaapkamers

5

1 slaapkamer

11

3 slaapkamers

10

5 slaapkamers

10

3 slaapkamers

7

4 slaapkamers

3

3 slaapkamers

4

3 slaapkamers

1

5 slaapkamers

1

Brugseweg

4 slaapkamers

1

Basculestraat

3 slaapkamers

1

GROEP 12 – TORREPOORTWIJK/KALFVAARTWIJK Vrijheidsstraat

Woning

2 slaapkamers

1

3 slaapkamers

1

Rustenhove

1 slaapkamer

7

Kalfvaart

1 slaapkamer

1

2 slaapkamers 96

GROEP 13 - LIGYWIJK Ligywijk 6

GROEP 14 - POSTHOORNWIJK Azalealaan

Posthoornstraat

87

9

Woning

Appartement 4

2 2

4

Woning

Appartement

1 slaapkamer

12

3 slaapkamers

42

4 slaapkamers

24

1 slaapkamer

10

2 slaapkamers Anjelierlaan Viooltjeslaan Orchideeënlaan De Sterre - Narcissenlaan

164

3 4

2 slaapkamers 3 slaapkamers

Appartement

2 3

3 slaapkamers

11

5 slaapkamers

6

3 slaapkamers

13

1 slaapkamer

2

2 slaapkamers

2

studio

6

1 slaapkamer

13

2 slaapkamers

12

3 slaapkamers

6 64

100

15

GROEP 15 - KALFVAARTWIJK Acacialaan

Lindenhof Beukenlaan

Woning 3 slaapkamers

13

4 slaapkamers

36

5 slaapkamers

5

1 slaapkamer

3

2 slaapkamers

2

1 slaapkamer

4

2 slaapkamers

2

65

GROEP 16 - INTRA MUROS Bukkerstraat Elverdingsestraat 91 Molenwal

59

6

Woning

Appartement

1 slaapkamer

4

4 slaapkamers

1

4 slaapkamers

1

studio

3

1 slaapkamer

35

2 slaapkamers

4

3 slaapkamers

5

ABC-straat

1 slaapkamer

7

Doorgangstraat

1 slaapkamer

4

2 slaapkamers

2

Augustijnenstraat ’t Houten Paard Bukkerstraat 21

Velodroomstraat

Sportstraat Westkaai Werkhuizen Vansteenkiste Oude Veurnestraat

165

16

Appartement

1 slaapkamer

5

2 slaapkamers

2

1 slaapkamer

2

2 slaapkamers

14

1 slaapkamer

1

2 slaapkamers

9

3 slaapkamers

2

2 slaapkamers

11

3 slaapkamers

3

1 slaapkamer

5

2 slaapkamers

5

3 slaapkamers

1

1 slaapkamer

2

2 slaapkamers

8

2 slaapkamers

17

1 slaapkamer

4

2 slaapkamers

7

3 slaapkamers

1 2

163

GROEP 17 - HOVELANDWIJK Robrecht van Bethunelaan

Kerselaar Voedermonthoeve

Driemolenstraat Hovelandlaan

Tramstraat

Woning 1 slaapkamer

8

2 slaapkamers

23

3 slaapkamers

38

4 slaapkamers

22

1 slaapkamer

3

2 slaapkamers

11

3 slaapkamers

8

1 slaapkamer

Appartement

42 2

2 slaapkamers

1

3 slaapkamers

3

4 slaapkamers

1

2 slaapkamers

21

1 slaapkamer

14

3 slaapkamers

16

4 slaapkamers

12

1 slaapkamer

3

2 slaapkamers

21

246

GROEP 18 - EXTRA MUROS

136

110

Woning

Appartement

Fazantenlaan

2 slaapkamers

10

Leeuweriklaan

2 slaapkamers

10

Roodstaartplein en Zwaluwlaan

2 slaapkamers

11

6

3 slaapkamers

9

4

4 slaapkamers

1

Merellaan

1 slaapkamer

3

2 slaapkamers

1

55

IEPER CENTRUM

41

14

Totaal

Woning

Appartement

813

404

409

17

Ieper Deelgemeenten GROEP 21 - DIKKEBUS

Woning

Windeweg

4 slaapkamers

5

Berkenwijk

1 slaapkamer

4

3 slaapkamers

14

4 slaapkamers

8

3 slaapkamers

3

4 slaapkamers

7

2 slaapkamers

4

3 slaapkamers

14

Zorgvlietstraat Hazenbilk 59

GROEP 22 - HOLLEBEKE Wielewaalstraat

Kasteelweg

Wulvestraat

7

0

Woning

Appartement

3 slaapkamers

38

4 slaapkamers

19

5 slaapkamers

4

1 slaapkamer

9

2 slaapkamers

3 73

0

Woning

Appartement

2 slaapkamers

5

3 slaapkamers

7

4 slaapkamers

17

5 slaapkamers

6

2 slaapkamers

7

3 slaapkamers

18

2 slaapkamers

1

3 slaapkamers

2

Wervikstraat

3 slaapkamers

4

Vermotestraat

2 slaapkamers

8

75

18

Appartement

4

GROEP 24 - ZILLEBEKE

Lage Voute

Woning

4 slaapkamers

73

Hoge Voute

0

3

GROEP 23 - VLAMERTINGE Streuvelswijk

59

3 slaapkamers

7

Appartement

75

0

GROEP 25 - ELVERDINGE Sint-Jorisstraat

Heidestraat d’Ennetièresplein

Woning 2 slaapkamers

13

3 slaapkamers

19

4 slaapkamers

4

2 slaapkamers

1

3 slaapkamers

6

1 slaapkamer

3

2 slaapkamers

2

48

GROEP 26 - BRIELEN Breydelhofstraat

Veurnseweg

5

Woning

Appartement

6

3 slaapkamers

15

4 slaapkamers

13

1 slaapkamer

6

GROEP 27 - BOEZINGE

40

0

Woning

Appartement

2 slaapkamers

5

3 slaapkamers

3

8

IEPER DEELGEMEENTEN

43

1 slaapkamer

40

Diksmuidseweg - Boezingestraat

Appartement

0

8

Totaal

Woning

Appartement

310

297

13

Woning

Appartement

Poperinge GROEP 31 - PROVEN Baron Mazemanlaan Eekhoute

44

3 slaapkamers

5

4 slaapkamers

4

1 slaapkamer

8

3 slaapkamers

17

4 slaapkamers

10 44

0

19

GROEP 32 - RENINGELST Koster Cuvelierwijk Disbos Baljuwstraat

Woning 1 slaapkamer

7

4 slaapkamers

12

3 slaapkamers

8

1 slaapkamer

2

2 slaapkamers

2

31

GROEP 33 - ROESBRUGGE Dr. J. Gheysenstraat Vandenbusschestraat

27

4

Woning

Appartement

3 slaapkamers

6

4 slaapkamers

5

1 slaapkamer

4

3 slaapkamers

12

27

POPERINGE

Appartement

27

0

Totaal

Woning

Appartement

102

98

4

Woning

Appartement

Zonnebeke GROEP 41 - GELUVELD Tuinwijk

Kouterstraat Polderweg 49

20

1 slaapkamer

8

2 slaapkamers

4

3 slaapkamers

4

4 slaapkamers

16

5 slaapkamers

3

3 slaapkamers

6

1 slaapkamer

4

2 slaapkamers

4 41

8

GROEP 42 - PASSENDALE Brouckhof-Noord

Schagegoed Helminghe

Woning 1 slaapkamer

8

2 slaapkamers

4

3 slaapkamers

5

4 slaapkamers

16

1 slaapkamer

1

2 slaapkamers

3

1 slaapkamer

4

2 slaapkamers

4

6

37

14

Totaal

Woning

Appartement

100

78

22

Woning

Appartement

51

ZONNEBEKE

Appartement

Houthulst GROEP 51 - JONKERSHOVE Vinkeniersstraat

Toekomststraat

2 slaapkamers

5

3 slaapkamers

8

5 slaapkamers

4

3 slaapkamers

14

5 slaapkamers

2

33

HOUTHULST

33

0

Totaal

Woning

Appartement

33

33

0

Woning

Appartement

Heuvelland GROEP 61 - DE KLIJTE Kleikouter 32

3 slaapkamers

24

2 slaapkamers

8 32

0

21

GROEP 62 - KEMMEL Willebeek

Nieuwstraat

Woning 2 slaapkamers

6

3 slaapkamers

7

4 slaapkamers

3

3 slaapkamers

2

4 slaapkamers

2

20

GROEP 63 - DRANOUTER Baroeneput

Woning

Appartement

3 slaapkamers

8 10

0

Woning

Appartement

2 slaapkamers

4

2 slaapkamers

3

3 slaapkamers

7

14

HEUVELLAND

0

2

GROEP 64 - NIEUWKERKE Vogelweelde

20

2 slaapkamers

10

Appartement

14

0

Totaal

Woning

Appartement

76

76

0

Woning

Appartement

Vleteren GROEP 71 - WOESTEN Groenerf

1 slaapkamer

2

2 slaapkamers

13

3 slaapkamers

12

4 slaapkamers

7

34

VLETEREN

22

34

0

Totaal

Woning

Appartement

34

34

0

Algemeen totaal Totaal aantal woongelegenheden

Totaal

Woning

Appartement

1.468

1.020

448

Leegstaande woningen Ieper – centrum – 8 woningen Ieperleestraat 38

renovatie

Tegelstraat 47

renovatie

Wateringstraat 12

renovatie

Pennestraat 11

opslagplaats technische dienst

Nikolaas de Kanonnierlaan 2

renovatie

Nikolaas de Kanonnierlaan 8

renovatie

Nikolaas de Kanonnierlaan 9

renovatie

Torrepoortlaan 28

renovatie

Ieper – deelgemeenten – 5 woningen Wielewaalstraat 24

deel van nieuw project

Veurnseweg 193 - 195 - 197 -201

deel van nieuw project

Geluveld – 8 woningen Tuinwijk 18 - 20 - 22 - 24 - 26 - 28 - 30 - 32

nieuw project

Woningen buiten sociaal huurstelsel Ieper - centrum – 1 woning Lindendreef 26

Ieper - deelgemeenten – 2 woningen Veurnseweg 199 - 203

Poperinge – 2 woningen Koster Cuvelierwijk 30 Eekhoute 43

23

Samenvattende tabel patrimonium sociale huur volgens ligging Groep

Wijk/Straat/Gemeente

Verhuurd Woning Appartement

Verkocht

Totaal

IEPER - CENTRUM 11

Ruiterskwartier

13

3

49

65

12

Torrepoortwijk/Kalfvaartwijk

87

9

42

138

13

Ligywijk

2

4

14

Posthoornwijk

64

100

104

268

15

Kalfvaartwijk

59

6

57

122

16

Intra muros

2

163

17

Hovelandwijk

136

110

18

Extra muros

41

14

404

409

Totaal

6

165 31

277 55

283

1.096

IEPER - DEELGEMEENTEN 21

Dikkebus

59

38

97

22

Hollebeke

7

5

12

23

Vlamertinge

73

32

105

24

Zillebeke

75

7

82

25

Elverdinge

43

2

50

26

Brielen

40

2

42

27

Boezinge

5 8

Totaal

297

13

8 86

396

19

63

10

41

5

32

POPERINGE 31

Proven

44

32

Reningelst

27

33

Roesbrugge

27 Totaal

4

98

4

34

136

41

8

16

65

ZONNEBEKE 41

Geluveld

42

Passendale Totaal

37

14

11

62

78

22

27

127

HOUTHULST 51

Jonkershove

33 Totaal

24

33

33 0

0

33

HEUVELLAND 61

De Klijte

32

4

36

62

Kemmel

20

1

21

63

Dranouter

10

10

64

Nieuwkerke

14

14

Totaal

76

0

5

81

1

35

1

35

VLETEREN 71

Woesten

34 Totaal

34

0

TOTAAL Opgerichte verhuurbare woongelegenheden

1.904

Verhuurbare woongelegenheden

1.468

Verkochte woongelegenheden

436

25

Samenvattende tabel patrimonium sociale huur volgens aantal slaapkamers Woningen Aantal slaapkamers

Appartementen

1

2

3

4

5

studio

40

92

145

107

20

9

4

4

31

20

59

3

4

7

3

38

19

4

73

Zillebeke

21

31

17

6

75

Elverdinge

14

25

4

15

13

Ieper Dikkebus Hollebeke Vlamertinge

9

Brielen

12

1

2

3

4

129

137

116

18

3

2

813

48 40

Boezinge

5

3

8

Proven

8

22

14

Reningelst

7

8

12

Roesbrugge

4

18

5

Geluveld

8

4

10

16

Passendale

8

24

5

Jonkershove

5

22

De Klijte

8

24

Kemmel

6

9

Dranouter

2

8

10

Nieuwkerke

7

7

14

2

13

12

7

102

203

433

243

Woesten Totaal

1.020

26

Totaal

44 2

2

31 27

3

4

4

49

5

9

51

6

33 32

5

20

34 39

9

143 159 448

119

18 1.468

2.2. Het huurpatrimonium volgens eerste bewoning In de Ieperleestraat, Tegelstraat en Kanonweg in Ieper staan de oudste woningen van Ons Onderdak. De eerste bewoners trokken er al in 1935 in. Pas in de jaren ‘50 volgden er nog woningen in de Torrepoortwijk en de Kalfvaartwijk. In de daaropvolgende jaren breidde het patrimonium van Ons Onderdak fors uit dankzij nieuwe initiatieven.

De Molenwal in Ieper was het allereerste appartementsgebouw van de sociale huisvestingsmaatschappij. In de jaren ‘70 werden heel wat nieuwe sociale woningen gebouwd in de Posthoornwijk en de Kalfvaartwijk. De Hovelandwijk ontstond in dezelfde periode.

Na de Ieperse deelgemeenten breidde Ons Onderdak zijn actieterrein uit naar Proven, Reningelst, Roesbrugge, Geluveld en Passendale. Later volgden Heuvelland, Woesten en Jonkershove.

Na de millenniumwisseling breidde het patrimonium zienderogen uit. De focus lag ook vanaf toen ook meer op kleinere woningen en 2-slaapkamerappartementen. Hiermee speelde Ons Onderdak in op de demografische evolutie.

Wijk of gemeente of stad

Straat

Jaar

IEPER - CENTRUM Ruiterskwartier Torrepoortwijk/Kalfvaartwijk

Ieperleestraat, Tegelstraat, Kanonweg

1935

Wateringstraat 20

1994

Pennestraat

1953

Lindendreef

1956

Torrepoortlaan, Kanonnierlaan, Rozenlaan

1957

Brugseweg, Basculestraat, Vrijheidsstraat

1957

Rustenhove

1961

Torrepoortlaan (senioren)

1962-1963

Kalfvaart

2001

Ligywijk

Ligywijk

1999

Posthoornwijk

Azalealaan (woningen)

1966

Azalealaan (appartementen)

1967

Posthoornstraat (senioren)

1970

Viooltjeslaan

1973

Anjelierenlaan

1974

Posthoornstraat (hoek), Orchideeënlaan

1972

Azalealaan (appartementen 14 - 16)

1974

Narcissenlaan 2 (De Sterre)

1977

Kalfvaartwijk

Acacialaan Beukenlaan, Lindendreef (senioren)

Intra muros

Molenwal Bukkerstraat 35

1973-1974 1978 1969 en 1989 1991

27

Intra muros

Hovelandwijk

Bukkerstraat 33

1998

ABC-straat

1992

Doorgangstraat

1996

Bukkerstraat 33

1998

ABC-straat

1992

Doorgangstraat

1996

Augustijnenstraat

1997

t Houten Paard

1999

Bukkerstraat 21

2000

Elverdingsestraat 91

2004

Velodroomstraat

2007

Sportstraat

2008

Westkaai

2009

Weverijstraat

2009

Oude Veurnestraat

2014

Bethunelaan (17 01)

1978

Kerselaar (17 02) (duplex)

1979

Bethunelaan (17 03) (senioren)

1980

Bethunelaan (17 04)

1981

Hovelandlaan (17 05)

1982

Bethunelaan (17 06)

1983

Kerselaar (17 07) (woning)

1989

Voedermonthoeve

1988

Driemolenstraat

Extra muros

1990-1991

Hovelandlaan (17 11)

2001

Bethunelaan (17 12)

2011

Tramstraat

2014

Fazantenlaan, Leeuweriklaan

1993

Roodstaartplein

2012

Merellaan

2013

IEPER - DEELGEMEENTEN Dikkebus

1973-1974

Zorgvlietstraat (BA)

1987

Hazenbilk

2002

Hollebeke

Wielewaalstraat

1971

Vlamertinge

Streuvelswijk

Zillebeke

28

Berkenwijk, Zorgvlietstraat

1973-1974

Kasteelweg

1978

Streuvelswijk (bel-etage)

1981

Hoge Voute (24 01)

1979

Hoge Voute, Lage Voute, Wulvestraat

1983

Werviksestraat, Vermotestraat

2003

Elverdinge

Brielen Boezinge

Sint Jorisstraat

1981-1982

Heidestraat

1983

d Ennetièreplein

2001

Breydelhofstraat

1982

Veurnseweg

2010

Boezingsestraat, Diksmuidseweg

2003

POPERINGE Proven

Reningelst

Roesbrugge

Mazemanlaan

1971-1972

Eekhoute

1980

Eekhoute (31 05)

2000

K. Cuvelierwijk

1974

K. Cuvelierwijk (32 02)

1979

K. Cuvelierwijk (senioren)

1980

Disbos

2007

Baljuwstraat

2012

Dr. J. Gheysenstraat

1975

V. Vandenbusschestraat

1980-1981

Tuinwijk

1973-1974

ZONNEBEKE Geluveld

Kouterstraat, Tuinwijk (41 04)

1983

Polderweg (41 05)

2011

Brouckhof Noord

1978

Brouckhof Noord (senioren)

1979

Oude Moorsledestraat

2006

Helminghe

2009

Vinkeniersstraat, Toekomststraat

1980

Vinkeniersstraat (senioren)

1984

Kleikouter

1982

Kleikouter (senioren)

1996

Kleikouter

2009

Nieuwstraat, Willebeek

1984

Willebeek (senioren)

1996

Dranouter

Baroeneput

2002

Nieuwkerke

Vogelweelde

2006

Groenerf

1983

Groenerf (senioren)

2000

Passendale

HOUTHULST Jonkershove HEUVELLAND De Klijte

Kemmel

VLETEREN Woesten

29

2.3. De verkoop van huurwoningen aan de bewoner Als een sociale huurder meer dan vijf jaar de woning betrekt en de woning ouder is dan vijftien jaar heeft de bewoner sinds 2006 de mogelijkheid om de woning aan te kopen. De vraag hiertoe komt van de huurder zelf. Ons Onderdak kan een huurder hier niet toe aanzetten.

In 2014 verkocht Ons Onderdak twee huurwoningen aan de huurder: Zillebeke – Lage Voute 8 ş type woning: ééngezinswoning met drie slaapkamers ş bouwjaar: 1983 ş verkoopprijs: 145.000 euro Passendale – Brouckhof Noord 45 ş type woning: ééngezinswoning met drie slaapkamers ş bouwjaar: 1980 ş verkoopprijs: 165.000 euro Voor één woning is in 2014 een schatting aangevraagd. De huurder moet nog beslissen of hij de woning zal aankopen.

Brielen – Breydelhofstraat 15 ş type woning: ééngezinswoning met drie slaapkamers ş bouwjaar: 1981 ş schatting: 185.000 euro Ten slotte organiseerde Ons Onderdak ook een vrijwillige openbare verkoop van een woning wegens niet meer verhuurbaar.

Ieper – Acacialaan 32 ş type woning: ééngezinswoning met vier slaapkamers ş bouwjaar: 1973 ş verkoopprijs: 161.000 euro

Het wettelijke kader Besluit van de Vlaamse Regering dd. 29/09/2006 en zijn wijzigingen betreffende de voorwaarden voor de overdracht van onroerende goederen door de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen en de sociale huisvestingsmaatschappijen ter uitvoering van de Vlaamse Wooncode, is het “kooprecht huurder van een sociale woning” definitief van kracht geworden.

30

2.4. Een blik achter de schermen van onze Dienst Nazorg De jobinhoud van de medewerkers van de technische dienst van Ons Onderdak (of Dienst Nazorg) bestaat grotendeels genomen uit twee onderdelen: het uitvoeren van kleine herstellingen in combinatie met het onderhoud van het patrimonium en het sociale luik. Deze dienst is immers, net als de woonbegeleider, een rechtstreeks aanspreekpunt voor onze bewoners.

Onze twee technische medewerkers gaan geregeld over de vloer bij de huurders. De contacten die ze dan leggen, zijn meestal spontaan en laagdrempelig. Zij zijn vertrouwd met de levenssfeer van de huurders. De Dienst Nazorg draagt bij tot het behoud en het in stand houden van de woningen. De adviesverlening van onze medewerkers aan de bewoners over allerlei onderhoudsaangelegenheden (zoals bv. ventilatie) van de woning is cruciaal.

Maar even belangrijk is hun signaalfunctie naar onze sociale dienst. Ze hebben er immers snel zicht op of de woningen goed onderhouden worden en merken een niet-bewoning of inwoning op. Deze en eventuele onregelmatigheden worden in het dagelijkse overleg gebrieft aan de coördinerende maatschappelijk werker. Indien nodig wordt via de Sociale Cel of met de directie en het directiecomité nagegaan of er maatregelen moeten genomen worden.

Maar ‘first things first’ … de medewerkers van de technische dienst staan natuurlijk vooral in voor het uitvoeren van allerlei kleine herstellingen aan de woningen. Deze kunnen gemeld worden door de huurders, het gevolg zijn van eigen vaststellingen of een plaatsbeschrijving. In 2014 werden 948 opdrachten uitgevoerd door onze mannen van de Dienst Nazorg. Daarbovenop voerden zij nog een 300-tal taken uit aan de ‘gemene delen’ van onze gebouwen (bv. verlichting herstellen, groenonderhoud, in stand houden van netheid rond de gebouwen, …).

De medewerkers van de technische dienst worden ook betrokken bij werfopvolging van nieuwbouwprojecten of de opvolging van werken bij kleine renovaties. Dit gebeurt in overleg met het hoofd van de technische dienst.

Soms zijn er ook mindere leuke aspecten aan de job verbonden. Zo verlenen we af en toe bijstand aan de politie wanneer zij een woning moeten betreden, bijvoorbeeld in geval van overlijden. En af en toe zorgen ‘kinderziektes’ bij nieuwbouw- en renovatieprojecten voor de nodige kopzorgen.

Wat de medewerkers afgelopen jaar vooral is bijgebleven, is de veranderende mentaliteit bij de huurders. Ze worden steeds mondiger en hun ‘eisen’ worden groter: zo werd een volledig gerenoveerde woning door de nieuwe huurder niet als afgewerkt aanzien omdat ze niet geschilderd en behangen was.

Wij zijn van oordeel dat de evolutie van een puur technische job naar één met sociaal karakter verder kan uitgebouwd worden in het belang van een goede werking van de totale organisatie.

31

Over de opzeg van een woning en de plaatsbeschrijving Binnen anderhalve maand na de huuropzeg door een bewoner volgt een huisbezoek door een technisch medewerker. Tijdens zo’n bezoek evalueren we de staat van de woning. Ons Onderdak krijgt vooraf een duidelijk zicht op het te verwachten onderhoud en herstel. Aan de vertrekkende huurder wordt gemeld welke herstellingen nodig zijn en hoe dit best wordt aangepakt. Daarbij wordt gewezen op het onderhoudscontract met de privéfirma waarvan de vertrekkende huurder op dat moment nog gebruik kan maken. Sommige kleine klusjes kunnen door de vertrekkende huurder onmiddellijk worden geklaard. Door deze aanpak zijn de herstelkosten voor de huurder beperkt in functie van de terug te betalen huurwaarborg. Een winwin voor iedereen die in het kader van de visitatie werd beoordeeld als ‘een goede praktijk’.

Het begeleiden van ‘plaatsbeschrijvingen’ behoort ook tot het takenpakket van de Dienst Nazorg. Dit is trouwens de eerste (wederzijdse) kennismaking met de nieuwe bewoner. Dit moment wordt aangegrepen om toelichting te geven over het gebruik van de toestellen verbonden aan de woning.

In 2014 werden 129 plaatsbeschrijvingen uitgevoerd. 93 ervan waren het gevolg van een opzeg, leegstand of renovatie. 36 plaatsbeschrijvingen waren gelinkt aan de ingebruikname van nieuwbouwprojecten (Oude Veurnestraat en Tramstraat). Bij deze laatste groep kan al snel een beeld gevormd worden over de manier van leven en welke de aandachtspunten zijn. Dit is nuttige basisinformatie voor de woonbegeleider.

32

2.5. De ZieZo!-onderhoudsgids voor huurders Tijdens de inhuldiging van de nieuwe kantoren van Ons Onderdak op 14 juni 2014 werd de nieuwe ZieZo!, de onderhoudsgids voor onze huurders, voorgesteld. De brochure werd niet alleen visueel opgefrist, het werd ook inhoudelijk herwerkt met behulp van de huurders zelf. Hiervoor werd een bevraging gehouden bij alle huurders, gevolgd door leesgroepen met een tiental vrijwilligers.

De brochure werd samen met de huurdersmap bij de huurders thuis afgeleverd door twee jobstudenten.

Hoe ze hun opdracht aanpakten en wat hun ervaringen waren, leest u hierna.

33

Nabeschouwing van Hava en Enid bij de bedeling van Ziezo!

Onze opdracht Onze opdracht bestond uit het klaarmaken en bezorgen van aankondigingsbrieven en huurdersmappen voor en aan de huurders van een sociale woning bij Ons Onderdak. We kregen daarvoor alle steun van Ons Onderdak. Zo stelden ze een auto, gps, gsm, naamkaartjes, budget en routeplannetjes beschikbaar. Dat zorgde voor een gevoel van vrijheid en verantwoordelijkheid en het gaf meteen een aangenaam gevoel van vertrouwen.

Bij problemen was er ook altijd een medewerker aanspreekbaar om ons verder te helpen.

Een goede ontvangst Over het algemeen waren de huurders vriendelijk en gastvrij. We kregen regelmatig een kopje koffie aangeboden en af te toe was er zelfs tijd voor een gezellige babbel. Soms bleef de deur ook gesloten, hoewel we duidelijk hoorden dat de bewoner wel degelijk thuis was. Het viel ons ook op dat veel bewoners al afgesproken hadden om de map voor elkaar bij te houden of de moeite namen om solidair te zijn met mensen die bijvoorbeeld op vakantie waren.

Sommige huurders vertrouwden ons pas nadat we de naam ‘Ons Onderdak’ lieten vallen. De naambadge was hierbij welgekomen. Toen we Ons Onderdak vermeldden, kregen we veel vragen over vorderingen van reparaties. Soms uitten mensen hun misnoegen hierover.

Tijdens de uitvoering van onze opdracht werden we vaak geconfronteerd met (huis)dieren. We hadden de indruk dat sommige mensen hun honden niet echt onder controle hadden (bij belgerinkel veel wild geblaf en gegrom, bij het openen van de deur sprongen de honden tegen de benen of likten aan de schoenen).

Onze indrukken Vanuit onze opleidingen (humane wetenschappen en sociologie) was het interessant om in contact te komen met een bevolkingsgroep die we in ons dagelijkse leven niet vaak tegenkomen. De verschillen waren opmerkelijk (taalgebruik, verzorging, fysieke gezondheid, …). Tot op zekere hoogte wisten we wat ons te wachten stond, maar soms was het best wel confronterend.

Sommige buurten lieten bij ons een karakteristieke indruk na: Roesbrugge oogde wat onverzorgd en arm. De Kasteelstraat in Vlamertinge deed er nog een schepje bovenop qua ‘armtierigheid’. Dranouter oogde voor ons eerder marginaal. Door het frequent aanbellen bij de huurders overwonnen we onze terughoudendheid en verlegenheid om te praten met vreemden, een drempel die aanvankelijk voor wat zenuwachtigheid zorgde.

Door de spreiding van de sociale woningen in de Westhoek, hebben we plaatsen bezocht die voor ons voordien onbekend waren. We kregen ook een duidelijker zicht op het totaal aantal sociale woningen dat Ons Onderdak verhuurt. De hoeveelheid en spreiding van de woningen verraste ons.

De ervaring die we als autobestuurder opdeden tijdens deze vakantiejob, was eveneens mooi meegenomen.

Onze slotbeschouwing We hebben de opdracht heel graag gedaan, ook omwille van de veelzijdigheid en de afwisseling. De klus werd geklaard in veertien werkdagen. We vinden het fijn om deze nabeschouwing te schrijven zodat wij even kunnen reflecteren over onze werkmaand.

Ziezo!

34

2.6. Renovatie van sociale huurwoningen Een paar jaar terug had de sociale huursector te maken met een ongewenste renovatie ’pauze’. De te kleine budgetten voor renovatieprojecten bij de Vlaamse overheid waren snel opgebruikt en een verdubbeling van budgetten bracht soelaas. Helaas maar voor even… de in te lopen achterstand was te groot. Met de inwerkingtreding op 1 januari 2014 van het ‘procedurebesluit Wonen’ zien we een kentering.

Deze beslissing is het gevolg van de ambitie van de Vlaamse regering om tegen 2020 alle woningen in Vlaanderen te voorzien van voldoende isolatie, energiezuinige verwarming en dubbele beglazing. Daardoor zijn de kredieten voor renovatie zodanig opgetrokken dat heden bijna alle aanvragen van sociale huisvestingsmaatschappijen kunnen worden gefinancierd. Prioritaire renovaties krijgen hierbij een voorkeursbehandeling. Ook voor Ons Onderdak heeft dit belangrijke gevolgen.

Wanneer is een renovatieproject prioritair? ş $OV HU VSUDNH LV YDQ HHQ JHYDDUOLMNH VLWXDWLH RI GUHLJHQGH RQEHZRRQEDDUYHUNODULQJ ş $OV HU ZHWWHOLMNH RI UHJOHPHQWDLUH EHSDOLQJHQ ]LMQ GLH LQ KHW EHWUHıHQGH MDDU XLWYRHULQJ moet krijgen. ş $OV HU VXEVLGLHV ]LMQ YHUOHHQG GLH LQ KHW EHWUHıHQGH MDDU YHUYDOOHQ ş $OV GH PRJHOLMNKHLG WRW JXQQLQJ RS EDVLV YDQ XLWEUHLGLQJ YDQ GH DDQEHVWHGLQJ YHUYDOW LQ het betreffende jaar. ş $OV HU YRRU GH UHQRYDWLH HHQ YHUJXQQLQJ LV DIJHOHYHUG GLH YHUYDOW LQ KHW MDDU

We geven hierbij een overzicht van de renovatieprojecten die uitgevoerd werden in 2014 of in de nabije toekomst gepland zijn.

Renovatieprojecten in 2014 Zillebeke – Lage Voute, Hoge Voute, Wulvestraat ş project: vervangen buitenschrijnwerk van 40 woningen en vernieuwen afvoerbuizen van 63 woningen ş architect: Pierre De Rynck – Ieper ş aannemer: Cartoflex bvba – Gent ş voorlopige oplevering : 10.12.2014 ş kostprijs: 414.868 euro In de Lage Voute, de Hoge Voute en de Wulvestraat bezit Ons Onderdak 63 woningen. De renovatie omvatte het vernieuwen van het buitenschrijnwerk van 40 woningen en het vernieuwen van de afvoerbuizen van 63 woningen. In een latere fase worden de resterende 23 woningen in de Hoge Voute ook van nieuw buitenschrijnwerk voorzien.

De aanbesteding gebeurde op 10 januari 2014. De werken startten op 5 mei 2014. De voorlopige oplevering dateert van 10 december 2014.

35

Isolatieprojecten in 2014 In 2014 heeft Ons Onderdak drie isolatieprojecten uitgevoerd. Hierbij ging het telkens om het isoleren van zoldervloeren en/of hellende daken. Via een onderhandelingsprocedure zonder bekendmaking werden een aantal firma’s aangeschreven. De technische dienst van Ons Onderdak maakte de bestekken en volgde de werken op.

Zillebeke: Hoge Voute, Lage Voute, Wulvestraat (63 woningen) s aannemer: M-Energie – Langemark s¬ kostprijs: 75.530,63 euro Jonkershove: Toekomststraat, Vinkeniersstraat (33 woningen) s¬ aannemer: Goed Wonen – Brussel s¬ kostprijs: 57.810,72 euro Ieper: Robrecht van Bethunelaan en Hovelandlaan (23+16 woningen) s aannemer: Isolteam – Kortemark s kostprijs: 68.090,03 euro De isolatiewerken werden uitgevoerd voor een totaalbedrag van 201.431,38 euro. Van Eandis ontvingen we hiervoor volgende premies: s gewone dakisolatiepremie: 87.026,12 euro s extra premie dakisolatie van 10 €/m²: 108.845,80 euro

36

Kleine renovatieprojecten in 2014 Renovatie leegstaande woning Ieperleestraat 46, Ieper s¬ aannemer: Debovan – Poperinge s kostprijs: 73.319,49 euro s¬ voorlopige oplevering: 19 maart 2014 – start werken eind 2013 Renovatie leegstaande woning Vrijheidstraat 25, Ieper s aannemer: Debovan – Poperinge s¬ kostprijs: 54.749,10 euro s¬ voorlopige oplevering: 16 april 2014 – start werken eind 2013 Renovatie dakvlakken garages Kerselaar, Ieper s¬ aannemer: Spinnewyn – Voormezele s¬ kostprijs: 13.376,96 euro s¬ aanvang werken: begin 2015

37

Renovatieprojecten voor de nabije toekomst Leegstaande woningen De opmaak van de bestekken en opvolging van de werken gebeurt door de technische dienst van Ons Onderdak. s Kanonnierlaan 2 te Ieper: onderhandelingsprocedure zonder bekendmaking eind 2014 – start van de werken begin 2015 s Kanonnierlaan 8 te Ieper: onderhandelingsprocedure zonder bekendmaking eind 2014 – start van de werken begin 2015 s Ieperleestraat 38 te Ieper: onderhandelingsprocedure zonder bekendmaking begin 2015 – start van de werken midden 2015 s¬ Kanonnierlaan 9 te Ieper: onderhandelingsprocedure zonder bekendmaking midden 2015 – start van de werken najaar 2015 s Wateringstraat 12 te Ieper: onderhandelingsprocedure zonder bekendmaking midden 2015 – start van de werken najaar 2015 De opmaak van de bestekken en de opvolging van de werken gebeurt door ir-arch. Pierre De Rynck. s Torrepoortlaan 28 te Ieper: onderhandelingsprocedure zonder bekendmaking midden 2015 – start van de werken najaar 2015 s¬ Tegelstraat 47 te Ieper: onderhandelingsprocedure zonder bekendmaking midden 2015 – start van de werken najaar 2015

Grote renovatieprojecten voor de nabije toekomst Zillebeke – Hoge Voute s project: vervangen houten buitenschrijnwerk door PVC van 23 woningen (uitbreiding van 1ste fase Zillebeke) s¬ architect: Pierre De Rynck - Ieper s aannemer: Cartoflex bvba - Gent s¬ gunning en start van de werken: begin 2015 Jonkershove – Brielen – Roesbrugge s¬ project: renovatie gevels 28 woningen in Toekomststraat en Vinkeniersstraat te Jonkershove, 6 seniorenwoningen te Brielen en 4 seniorenwoningen te Roesbrugge (uitbreiding van 2de fase Brielen) s¬ architect: Pierre De Rynck – Ieper s¬ aannemer: Desodt nv – Ieper s¬ gunning en start van de werken: begin 2015 Vlamertinge – Stijn Streuvelswijk s¬ project: renovatie van balkons, trappen naar de tuin, opritten en goten en afleiders van 24 bel-etagewoningen s¬ architect: Pierre De Rynck – Ieper s¬ ontwerp: definitief ontwerp goedgekeurd

38

Elverdinge – Sint Jorisstraat-Heidestraat s project: renovatie daken, geveldeel en buitenschrijnwerk van 43 woningen s architect: Stefan Feliers – Ieper s ontwerp: schetsontwerp in opmaak Ieper – Azalealaan s project: vervangen sanitaire leidingen, gevel- en terrasrenovatie van 54 appartementen s¬ architect: Wim Baekelandt – Ieper s¬ ontwerp: schetsontwerp in opmaak – studie in opmaak (renovatie versus vervangingsbouw) Ieper – Kerselaar s¬ project: renovatie inkompartijen van 44 appartementen s architect: technische dienst Ons Onderdak s ontwerp: studie in opmaak (renovatie versus vervangingsbouw)

Isolatieprojecten Proven, Roesbrugge, Reningelst, Passendale en Vlamertinge s project: isoleren van hellende daken en/of zoldervloeren van huurwoningen s architect: technische dienst Ons Onderdak s ontwerp: lastenboek in opmaak s De extra dakisolatiepremie van 10€/m² vervalt in 2015. Ons Onderdak kan wel rekenen op de REG-premie van VMSW en de premie voor gewone dakisolatiepremie

39

2.7. Bouwactiviteiten van huurwoningen In Dikkebus en in Ieper werd in 2014 een bouwproject voor sociale huurwoningen opgestart.

Op deze manier wordt het huuraanbod van Ons Onderdak uitgebreid met 1 woning, 5 appartementen en 4 zorgwoningen.

Dikkebus – Neerplaats s¬ architect: Stefan Feliers – Ieper s aannemer: Siemoens bvba – Aarsele s uitvoeringstermijn: 420 kalenderdagen s¬ kostprijs: 818.676,58 euro Op de Neerplaats nabij de kerk van Dikkebus kocht Ons Onderdak enkele jaren geleden een krotwoning via het recht van voorkoop. De bouwvallige woning werd kort na de aankoop gesloopt.

Op het vrijgekomen perceel van 450 m² realiseerden we een nieuw bouwproject met zes woongelegenheden: vijf appartementen waarvan twee met één slaapkamer en drie met twee slaapkamers en één woning met drie slaapkamers.

Op 27 maart 2014 vond de openbare aanbesteding plaats. De werken startten op 20 oktober 2014.

40

Ieper – Nachtegaallaan s architect: architectuurbureau Vaneeckhout – Roeselare s¬ bouwpromotor: nv Hectaar – Roeselare s uitvoeringstermijn: 350 kalenderdagen s¬ kostprijs: 298.479,12 euro Het ondertussen opgeheven Grond- en Pandendecreet uit 2009 stelde voorop dat bij elke private ontwikkeling van meer dan een halve hectare de zogenaamde ‘sociale last’ ontstaat. Dit betekent dat een deel van de verkaveling bestemd moet zijn voor sociale huisvesting.

Ter invulling van deze sociale last realiseert projectontwikkelaar Hectaar nv uit Roeselare vier zorgwoningen met telkens één slaapkamer in de verkaveling Nachtegaallaan.

De bouwwerken worden opgevolgd door de directeur en de architect/hoofd technische dienst van Ons Onderdak. De administratieve opvolging is in handen van nv Hectaar.

Na de voorlopige oplevering van de bouwwerken (voorzien voor begin 2015) worden de woningen aan Ons Onderdak verkocht. Daarna worden ze verhuurd als zorgwoningen aan vzw Den Ommeloop (centrum voor woonondersteuning voor volwassen met een mentale beperking).

41

2.8. Projecten in de steiger: bouwactiviteiten van huurwoningen en gemengde projecten Ondanks de vaststelling dat het niet voor de hand ligt om tijdig de noodzakelijke budgetten rond te krijgen voor nieuwe bouwactiviteiten zijn we er bij Ons Onderdak in 2014 toch in geslaagd om verschillende nieuwe projecten in de steigers te zetten. Een goede zaak voor de inwoners van ons werkingsgebied die uitzien naar een sociale woning.

Meestal gaat het om sociale huurwoningen maar hier en daar zetten we ook een gemengd huur- en koopproject op.

Ieper Ieper – De Vloei s project: bouwen van zeven lage-energie huurwoningen – twee met één slaapkamer en vijf met drie slaapkamers s architect: Yves Catry – Ieper s¬ ontwerp: definitief ontwerp ingediend bij VMSW s aanbesteding: eind 2015 na voorlopige oplevering deel 1 van wegeniswerken s¬ kostprijsraming: 1.044.125 euro Ieper – De Vloei s project: bouwen van twaalf huurappartementen – zeven met één slaapkamer en vijf met twee slaapkamers s¬ architect: Yves Catry – Ieper s ontwerp: definitief ontwerp ingediend bij VMSW s aanbesteding: eind 2015 na voorlopige oplevering deel 1 van wegeniswerken s¬ kostprijsraming: 1.461.077 euro Ieper – De Vloei s project: bouwen zes huurappartementen (2x1 en 4x2 slaapkamers) + één woning (hoeve) met vijf slaapkamers s¬ architect: Toon Breyne architecten – Ieper s ontwerp: voorontwerp in opmaak Ieper – De Vloei s project: bouwen van twaalf huurappartementen s¬ architect: Toon Breyne architecten – Ieper s¬ ontwerp: schetsontwerp in opmaak Ieper – Goesdamstraat s¬ project: bouwen van negen huurappartementen s¬ architect: Janis Filieux – Veurne s ontwerp: voorontwerp in opmaak (bouwdossier on hold wegens beroep tegen bouwvergunning - woning ondertussen gesloopt)

42

Deelgemeenten Ieper Vlamertinge – Du Parc s project: renovatie van schuur tot vier huurappartementen met twee slaapkamers s architect: José Deschildre – Ieper s ontwerp: voorontwerp goedgekeurd door VMSW s aanbesteding: eind 2015 s wegenis is reeds uitgevoerd s kostprijsraming: 460.000 euro Vlamertinge – Du Parc s project: nieuwbouw van zeven huurwoningen – drie woningen met twee en vier met drie slaapkamers s architect: Eddy Demeyere – Ieper s ontwerp: voorontwerp goedgekeurd door VMSW s aanbesteding: eind 2015 s wegenis is reeds uitgevoerd s kostprijsraming: 917.000 euro Vlamertinge – Westbrandhoek s project: gemengd project van minimum vier huurwoningen en twee koopwoningen met doorsteek naar de Poperingseweg s architect: selectieprocedure is lopende s ontwerp: selectieprocedure ontwerper is lopende Zuidschote – Relemeersstraat s project: gemengd project van drie huurwoningen (2x2 en 1x1 slaapkamer) en twee koopwoningen met drie slaapkamers s architect: Fien Vandenberghe – Ieper s¬ ontwerp: schetsontwerp goedgekeurd door VMSW s aanbesteding: begin 2016 s wegenis wordt uitgevoerd door bureau Cnockaert – Ons Onderdak opdrachtgever – voorontwerp ingediend bij VMSW s kostprijsraming: 617.102 euro

Zonnebeke Geluveld – Tuinwijk s¬ project: bouwen tien huurappartementen (8x2 en 2x3 slaapkamers) na sloop van acht seniorenwoningen s architect: Mieke Gotelaere – Ieper s¬ ontwerp: definitief ontwerp goedgekeurd door VMSW s aanbesteding: midden 2015 s kostprijsraming: 1.333.523,86 euro

43

Heuvelland Wulvergem – Hooghofstraat s project: renovatie schoolgebouw tot drie kleine huurwoningen met één of twee slaapkamers s architect: DBArchitecten – Wevelgem s ontwerp: definitief ontwerp goedgekeurd juni 2014 s aanbesteding: januari 2015 s kostprijsraming: 331.471,51 euro Westouter – Blauwpoortakker s project: bouwen zes huurwoningen met drie slaapkamers in 1ste fase verkaveling s¬ architect: Jean-Pierre Vanhamme – Westouter s ontwerp: definitief ontwerp goedgekeurd november 2014 s aanbesteding: april 2015 s kostprijsraming: 774.204,32 euro Westouter – Blauwpoortakker s project: bouwen acht huurwoningen met drie slaapkamers in 2de fase van verkaveling s architect: DB Architecten – Wevelgem s ontwerp: voorontwerp in opmaak s wegenis is reeds uitgevoerd s kostprijsraming: 925.000 euro Westouter – Hellegatstraat (Gemeenteschool) s project: vervangingsbouw school tot vijf huurwoningen met twee slaapkamers s architect: Eddy Demeyere – Ieper s ontwerp: voorontwerp goedgekeurd door VMSW s stuk omgevingswerken ook aan te leggen s kostprijsraming: 558.000 euro Loker – Dikkebusstraat (de Galoye) s project: vervangingsbouw tot vier huurappartementen (1x2 en 3x2 slaapkamers) s architect: Stefan Feliers – Ieper s ontwerp: schetsontwerp ingediend bij VMSW s kostprijsraming: 494.000 euro

Houthulst Jonkershove – Merkemstraat s project: gemengd project van tien huurwoningen (2x1 en 8x2 slaapkamers) en drie koopwoningen met 3 slaapkamers s architect: Karen Willemyns – Merkem s ontwerp: architect aangesteld – schetsontwerp in opmaak s kostprijsraming: 1.343.519 euro

44

Ieper De Vloei 7 huurwoningen

Geluveld Tuinwijk

Zuidschote Relemeersstraat

Wulvergem Hooghofstraat

Projecten op langere termijn Voor vier projecten werd in 2014 het voorbereidend werk uitgevoerd om een ontwerper te kunnen aanstellen. ş ş ş ş

(OYHUGLQJH – Bourgondiëstraat: bouwen van zes huurwoningen %ULHOHQ – Veurnseweg: sloop zes kleine woningen en nieuwbouw van huurwoningen +ROOHEHNH – Wielewaalstraat: bouwen van vijf huurwoningen 5RHVEUXJJH – Bergenstraat: vervangingsbouw tot drie huurappartementen

45

KOOP WONINGEN

46

3. Koopwoningen en sociale leningen

Inhoud Koopwoningen op de wip ‌ Ons Onderdak ziet het anders!

49

3.1. De realisaties van de Zuid-Westhoek en Ons Onderdak in de koopsector

53

3.2. Het overzicht van koopwoningen volgens eerste bewoning

55

3.3. De wederinkoop van sociale woningen

57

3.4. Bouwactiviteiten van koopwoningen en gemengde projecten

58

3.5. Projecten in de steiger: toekomstige bouwactiviteiten van koopwoningen

62

3.6. Ons Onderdak verstrekt sociale leningen

67

47

“We stellen eveneens vast dat de sociale koper ook (veel) interesse toont voor duurzame en energiezuinige woningen.�

Peter Pillen

48

Koopwoningen op de wip … Ons Onderdak ziet het anders!

Een belangrijke taak van de Belgische Overheid na de Tweede Wereldoorlog was het oplossen van de grote woningnood. Doel was om een zo groot mogelijk aantal nieuwe woningen te realiseren. Twee tegengestelde visies over wonen voerden de boventoon. De katholieken streefden naar een versterking van het familiale leven. Zij waren de pleitbezorgers voor de bouw van eengezinswoningen, bij voorkeur op het platteland. Bij de socialisten stonden cooperatie en gemeenschapszin centraal. Zij gaven de voorkeur aan groepswoningbouw met gemeenschappelijke voorzieningen. Bouwen in of nabij grote steden was hun prioriteit, vooral omdat de woningnood daar het grootst was.

Na jarenlang politiek getouwtrek, werden beide overtuigingen vertaald in een subsidiewet. Het katholieke standpunt werd vastgelegd in de wet van minister De Taeye uit 1948, de socialistische ideologie werd geconcretiseerd in de wet van minister Brunfaut uit 1949. De decennia daarna lag de focus van het Vlaamse woonbeleid op eigendomsverwerving. Vele gezinnen werden eigenaar van een (goedkope) woning en met de extra vrijgekomen financiële middelen, betaalde men met plezier andere zaken. Het zorgde voor een serieuze economische boost.

Drieslaapkamerwoning in landelijke stijl In de zestiger jaren en daaropvolgend zetten de sociale koopmaatschappijen traditioneel in op een drieslaapkamerwoning, meestal perifeer gelegen en vaak in landelijke stijl uitgevoerd. Het was lang een succesverhaal. In het werkingsgebied van de toenmalige sociale huisvestingsmaatschappij ‘De ZuidWesthoek’ waarmee Ons Onderdak in 2007 fusioneerde, werden sinds de jaren vijftig zo’n 800 koopwoningen gerealiseerd. Qua architectuur passen de meeste woningen in het landelijke plaatje.

Het woonbeleid, dat er inmiddels sinds de negentiger jaren op gericht was gemengde huur- en koopprojecten te stimuleren (100 % subsidie voor infrastructuur), kwam niet of onvoldoende los van het traditionele bouwpatroon (huisje – tuintje – net buiten de stad of het dorp), zeker in de landelijke regio van de Westhoek.

49

Moerput te Geluwe

Witte Huizen te Ieper

Gheusstraat te Voormezele

50

Nieuwe woonwensen in de Westhoek Niettemin wordt ook onze streek, al is het met wat vertraging, geconfronteerd met nieuwe demografische en sociale evoluties. Alleenstaande kopers, eenoudergezinnen en gezinnen (al dan niet 60+) met interesse voor sociale koopappartementen. Maar ook de kleine stadswoning (zonder tuin) kent bijval.

Inspelend op de vraag van belangengroepen die het motto â&#x20AC;&#x153;levenslang wonenâ&#x20AC;? voorop stellen, wordt bij het ontwerpen van nieuwe (koop)woningen enige flexibiliteit ingebouwd. Zo kan bijvoorbeeld met beperkte kosten (< 10.000 euro) een garage worden omgebouwd tot een gelijkvloerse slaapkamer annex badkamer met toilet.

Duurzaam en energiezuinig wonen Maar er is niet alleen de demografische verschuiving. We stellen eveneens vast dat de sociale koper ook (veel) interesse toont voor duurzame en energiezuinige woningen. Ook daar probeert Ons Onderdak op betaalbare wijze aan tegemoet te komen.

Bij het realiseren van al deze types woningen, wordt heel wat aandacht besteed aan het aanbieden van een zo kwalitatief mogelijke woning in een mooie omgeving tegen een correcte prijs. In ieder geval, de prijs is heel wat lager dan deze op de private markt. Het btw-tarief van 6 % en de lagere aktekosten via de Vlaamse Dienst Vastgoedtransacties zijn de kers op de taart.

Het programma van Ons Onderdak Ons Onderdak heeft een ambitieus programma. Vanaf 2015 brengen we een gevarieerd pakket van zowat 150 sociale koopwoningen op de markt. Dit betekent toch iets â&#x20AC;Ś.

Aanbod van koopwoningen op korte termijn Ĺ&#x; VWDGVZRQLQJHQ LQ KHW 3DVFDULVKRI WH ,HSHU DIJHZHUNW YHUNRRS

Ĺ&#x; HQHUJLHYULHQGHOLMNH ZRQLQJHQ KRXWVNHOHWERXZ LQ GH *UDVPXVODDQ WH ,HSHU (in afwerking, verkoop 2015). Ĺ&#x; JURHSVERXZZRQLQJHQ Ĺ? ZDDUYDQ DDQSDVEDDU LQ KHW 6LQW 6HEDVWLDDQVKRI WH 3RSHULQJH (in opbouw, verkoop 2015). Ĺ&#x; WUDGLWLRQHOH JURHSVERXZZRQLQJHQ LQ GH 0RHUSXW WH *HOXZH LQ RSERXZ YHUNRRS

Ĺ&#x; WZHH RI GULHVODDSNDPHUDSSDUWHPHQWHQ LQ GH 6WHHQGDP WH ,HSHU EHVWHOG verkoop 2016). Ĺ&#x; WUDGLWLRQHOH JURHSVERXZZRQLQJHQ LQ GH +HLGHVWUDDW WH (OYHUGLQJH EHVWHOG verkoop 2016). Ĺ&#x; WUDGLWLRQHOH NRRSZRQLQJHQ LQ GH %ODXZSRRUWDNNHU WH :HVWRXWHU DDQEHVWHGLQJVNODDU verkoop 2016). Ĺ&#x; ELMQD HQHUJLHQHXWUDOH ZRQLQJHQ LQ 'H 9ORHL WH ,HSHU GHÄŹQLWLHI RQWZHUS YHUNRRS

Ĺ&#x; HQHUJLHYULHQGHOLMNH ZRQLQJHQ LQ 'H 9ORHL WH ,HSHU GHÄŹQLWLHI RQWZHUS YHUNRRS

Ĺ&#x; VWDGVZRQLQJHQ DDQ KHW %XUJHPHHVWHU 0DKLHXSOHLQ WH 3RSHULQJH YRRURQWZHUS verkoop 2016).

51

Aanbod van koopwoningen op middellange termijn Ĺ&#x; 2S PLGGHOODQJH WHUPLMQ ELHGHQ ZH LQ 3RSHULQJH DFKW NRRSDSSDUWHPHQWHQ HQ QHJHQWLHQ hedendaags moduleerbare koopwoningen op het Henri Permekeplein aan. In het project Bommelbilk zijn zeventien woningen ontworpen. Ĺ&#x; ,Q :LMWVFKDWH ]LMQ YLMI LQEUHLGLQJVJHULFKWH ULMZRQLQJHQ JHSODQG Ĺ&#x; ,Q WZHH RI GULH IDVHQ ZRUGHQ DDQ GH 6WDPSNRWVWUDDW WH *HOXZH WZLQWLJ NRRSZRQLQJHQ YRRU zien. In de Kasteelstraat te Wervik zijn tien woningen gepland. Voor beide projecten moet de infrastructuur nog worden aangelegd of uitgebreid. Ĺ&#x; 7RW VORW ]LMQ QRJ HHQ DDQWDO NOHLQH NRRSSURMHFWHQ JHSODQG LQ =XLGVFKRWH GH %UDQGKRHN WH Vlamertinge en in Jonkershove.

Terug naar af?

Om de budgetten in de sociale woningbouw te kanaliseren naar de meest behoeftige gezinnen heeft de Vlaamse regering in 2014 beslist om de bouw van sociale koopwoningen abrupt te stoppen. Alle subsidiekanalen (SSI - Subsidie Sloop en Infrastructuur, SV = Subsidie Verwerving en SBE = Subsidie Bouw van koopwoningen) worden afgebouwd. Enkel in de sociale leningen wordt niet gesnoeid.

Tot nader order kunnen onze projecten nog genieten van de beloofde subsidiĂŤring omdat Ons Onderdak aan alle voorwaarden van de overgangsmaatregelen voldoet.

Maar met deze, voor de sector, zeer ingrijpende maatregel wordt (definitief) een einde gesteld aan een sociaal beleid gericht op eigendomsverwerving. Dit zet niet alleen een historisch verankerd beleid op de helling, maar tast voor bepaalde groepen hun kapitaalopbouw en daarmee ook de vijfde pensioenpijler aan. Genoeg stof om over na te denken â&#x20AC;Ś

52

3.1. De realisaties van de Zuid-Westhoek en Ons Onderdak in de koopsector In 2014 werden geen nieuwe koopwoningen opgeleverd. Ons Onderdak startte wel met de renovatie van het oude politiecommissariaat in de Rijselstraat en het bouwen van zeven nieuwe duurzame woningen in de Grasmuslaan, beiden gelegen in Ieper. Verder waren vier woningen in opbouw in Sint Sebastiaanshof te Poperinge en tien koopwoningen in Moerput te Geluwe.

Ieper Wijk, straat of gemeente Witte huizen Brugseweg Grasmuslaan Dikkebus Voormezele Boezinge Totaal

Aantal woningen 187 4 16 53 24 3 287

Poperinge Wijk, straat of gemeente Abeelseweg De Lijster Appelgoedje Reningelst Watou Totaal

Aantal woningen 8 70 56 14 4 152

Heuvelland Gemeente Dranouter Nieuwkerke Westouter De Klijte Totaal

Aantal woningen 8 21 82 4 115

53

Wervik Wijk, straat of gemeente

Aantal woningen

De Molenmeerschen Hansbeke- en Wallestraat Magdalenastraat Kruisekestraat Stationsstraat Geluwe Totaal

150 37 8 3 3 43 244

Samenvattende tabel volgens ligging Stad of gemeente Ieper Dikkebus Voormezele Boezinge Reningelst Poperinge Watou Dranouter Nieuwkerke Westouter De Klijte Wervik Geluwe

54

Woningen 207 53 24 3 14 134 4 8 21 82 4 201 43

Totaal Ieper

287

Poperinge

152

Heuvelland

115

Wervik

244

Totaal koopwoningen

798

3.2. Het overzicht van koopwoningen volgens eerste bewoning Sinds het ontstaan van sociale bouwmaatschappij Zuid-Westhoek die later opging in Ons Onderdak werden 798 sociale koopwoningen gebouwd. Ieper en Wervik namen het leeuwenaandeel voor hun rekening, gevolgd door Poperinge. Heuvelland sluit het rijtje af.

Ieper Stad of gemeente

Wijk

Witte Huizen

Ieper

Oost West Boezinge

Voormezele Abeelseweg De Lijster Poperinge Appelgoedje

Reningelst Dranouter

Heuvelland

Westouter

Straat Sittingbournelaan, Siegenlaan Sittingbournelaan, Europalaan Sint-Omerlaan, Zesde Lansierslaan Sint-Omerlaan Sint-Omerlaan, Zesde Lansierslaan Brugseweg Grasmuslaan Grasmuslaan Diksmuidseweg Kalleputstraat A. Struyestraat de Gheusstraat de Gheusstraat, Kalleputstraat Abeelseweg De Lijster De Lijster Appelgoedje Appelgoedje Appelgoedje Appelgoedje Appelgoedje Appelgoedje Appelgoedje Disbos Baroeneput Poperingestraat Begoniapark Viooltjesveld Viooltjesveld Viooltjesveld Begoniapark Begoniapark Blauwpoortakker Blauwpoortakker

Jaar 1972 1974 1978 1980 1982 2002 2009 2011 2012 1990 1999 2003 2007 1950 1976 1978 1985 1990 1992 1995 1999 2003 2007 2012 1983 1951 1972 1974 1975 1978 1983 1991 2004 2008

55

Nieuwkerke

Molenmeerschen

West-Barrière Wervik Centrum

Geluwe

56

Bloementuil Vogelweelde Molenmeersenstraat Molenmeersenstraat, Oorlogsduikerstraat Sint-Jansstraat Sint-Jansstraat Hansbekestraat Hansbekestraat Hansbekestraat Hansbeke- en Wallestraat Wallestraat Magdalenastraat Kruisekestraat Stationsstraat Derde Lansierstraat Derde Lansierstraat Moerput Moerput Moerput Moerput Moerput Moerput

1977 1981 1974 1975 1978 1980 1991 1992 1996 2002 2010 1999 2005 2007 1989 1990 1993 1997 2001 2003 2005 2009

3.3. De wederinkoop van sociale woningen Bij de aankoop van een sociale woning staat in de aankoopakte vermeld dat – indien de kopers de woning willen verkopen binnen de 20 jaar na aankoop – Ons Onderdak de eerste kans krijgt om de woning ‘weder in te kopen’.

Het al dan niet uitoefenen van het wederinkooprecht wordt beslist door de raad van bestuur van Ons Onderdak. Indien Ons Onderdak het wederinkooprecht niet uitoefent, kan zij wel nog een schadevergoeding eisen die contractueel bepaald is in de akte. De schadevergoeding wordt geheven ter compensatie van de voordelen die een koper van een sociale woning geniet (de overheid heeft via subsidiestelsels en een verminderd btw-tarief de kopers een tegemoetkoming gegeven).

Bij het ontvangen van een vraag voor weder inkopen (meestal in het kader van een echtscheiding of een nieuwe relatie), wordt op basis van enkele parameters beslist of de woning opnieuw wordt aangekocht: s de datum van oorspronkelijke aankoop, s de oorspronkelijke aankoopprijs, s de afwerkingskosten, s de berekening wederinkoopprijs (sinds 2014 worden de oorspronkelijke aankoopprijs en afwerkingskosten geïndexeerd vanaf het jaar van aankoop), s de aanwezigheid van nieuwe koopprojecten in de buurt.

Eens de woning terug is ingekocht, wordt deze zo snel mogelijk verkocht als sociale koopwoning aan een prijs die binnen de wettelijke voorschriften ligt (maximaal wederinkoopprijs + 20 %). In 2013 en 2014 werden drie woningen op deze manier weder ingekocht en opnieuw verkocht.

Adres Wallestraat 22, Wervik Stationsstraat 4, Wervik Disbos 37, Reningelst

Prijs wederinkoop

Prijs wederverkoop

176.644,59 euro 140.147,21 euro 181.869,55 euro

190.000 euro 155.500 euro 195.000 euro

57

3.4. Bouwactiviteiten van koopwoningen en gemengde projecten Gedurende het jaar 2014 was onze maatschappij met zes projecten voor koopwoningen bezig. De bouwactiviteiten vonden plaats in Ieper, Poperinge en Wervik. Samen goed voor 35 woningen en 15 appartementen.

Ieper – Grimminckstraat (Pascarishof) s architect: Volt architecten – Gent s aannemer: Desodt nv – Ieper s voorlopige oplevering: begin 2015 s kostprijs: 1.482.506,54 euro Het oude politiekantoor in de Rijselstraat wordt volledig gerenoveerd tot een gemengd sociaal woonproject. Ons Onderdak bouwt acht koopwoningen en het OCMW van Ieper veertien huurappartementen.

De aanbesteding en de bestelling van de koopwoningen gingen door in 2013. Begin 2015 volgt de voorlopig oplevering en verkoop aan de kandidaat-kopers.

Ook de aanleg van het binnenplein is in het project vervat.

De woningen van Ons Onderdak zullen eerder klaar zijn dan de huurappartementen van het OCMW. De afwerking van het binnenplein is om die reden nog niet afgerond. Dit gebeurt pas na de voorlopige oplevering van de huurappartementen.

58

Ieper – Grasmuslaan s architect: Yves Catry – Ieper s aannemer: Kijk en Bouw nv – Menen s voorlopige oplevering: begin 2015 s kostprijs: 1.161.275,20 euro In de Grasmuslaan te Ieper worden zeven duurzame lage-energie (houtskelet) woningen gebouwd. Vijf woningen beschikken over drie slaapkamers, twee woningen hebben vier slaapkamers.

De aanbesteding vond plaats in september 2013. In januari 2014 werd de opdracht toegewezen. De bouwwerken zijn gestart op 10 maart 2014 en zullen 400 kalenderdagen duren. De voorlopige oplevering en de verkoop zijn voorzien voor begin 2015.

Ieper – Steendam s architect: Frederik Grimmelprez – Blankenberge s aannemer: Damman nv – Deerlijk s uitvoeringstermijn: 500 kalenderdagen s kostprijs: 1.865.027,32 euro Op een stuk bouwgrond aan de Steendam (Werfstraat) trekt Ons Onderdak een appartementsgebouw op met vijftien koopappartementen. Acht appartementen hebben twee slaapkamers, zeven appartementen hebben er elk drie.

De aanbesteding gebeurde op 4 november 2014. De werken gingen begin 2015 van start. Voor onze maatschappij is dit een nieuwe uitdaging gezien het de eerste keer is dat we koopappartementen bouwen en verkopen.

Het project wordt integraal gefinancierd door een renteloze lening (overbruggingskrediet), verstrekt door het Provinciebestuur West-Vlaanderen in het kader van het zogenaamd ‘rollend fonds’.

59

Ieper - Steendam

Poperinge – Sint Sebastiaanshof s architect: Karel Vandewynckel – Poperinge s aannemer: Catteeu bvba – Lo-Reninge s uitvoeringstermijn: 365 kalenderdagen s kostprijs: 513.626,67 euro Dit project omvat de bouw van vier koopwoningen met elk drie slaapkamers.

De aanbesteding gebeurde op 5 juni 2014. De werken startten op 27 oktober 2014. Dit project betreft het laatste stukje bouwwerken in de grotere verkaveling van het Sint-Andrieshof, ontwikkeld door de West-Vlaamse Intercommunale (WVI).

60

Geluwe – Moerput s architect: architectenburo Boens+Michiels – Wervik s aannemer: Damman nv – Deerlijk s uitvoeringstermijn: 420 kalenderdagen s kostprijs: 1.524.183,31 euro Op een resterend stuk grond in het woongebied van de Moerput te Geluwe bouwt Ons Onderdak tien koopwoningen met elk drie slaapkamers.

De aanbesteding vond plaats op 27 mei 2014. De werken zijn gestart op 1 december 2014.

Elverdinge – Heidestraat s architect: José Deschildere – Ieper s aannemer: Damman nv – Deerlijk s uitvoeringstermijn: 450 kalenderdagen s kostprijs: 1.340.037,11 euro In de Heidestraat te Elverdinge wordt op een stuk restgrond (2.355 m²) een gemengd project gerealiseerd van vijf huurwoningen en zes koopwoningen. De wegenis is reeds geruime tijd uitgevoerd door de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW).

De zes koopwoningen beschikken over drie slaapkamers, twee huurwoningen hebben twee slaapkamers en in de andere zijn er drie slaapkamers. De aanbesteding gebeurde eind 2014. De bouwwerf werd in 2015 opgestart.

61

3.5. Projecten in de steiger: toekomstige bouwactiviteiten van koopwoningen In het artikel ‘Koopwoningen op de wip …’ in dit jaarverslag verduidelijken we het vurig pleidooi van Ons Onderdak om de budgetten voor de bouw van sociale koopwoningen niet af te bouwen. Onze lange lijst van kandidaat-kopers maakt duidelijk dat het ‘anti-koop’beleid van de Vlaamse regering niet de weg is die moet gevolgd worden.

We stellen de koopprojecten in de nabije en de iets verdere toekomst aan u voor. In het hoofdstuk rond het huuraanbod van Ons Onderdak sommen we de gemengde projecten huur-koop op.

Ieper Ieper – s ss s s

De Vloei project: bouwen van zeven lage-energie koopwoningen met drie slaapkamers architect: Yves Catry – Ieper ontwerp: definitief ontwerp ingediend bij VMSW aanbesteding: eind 2015 na voorlopige oplevering deel 1 wegeniswerken kostprijsraming: 1.026.224 euro

Ieper – ssss s¬

De Vloei project: bouwen van vier lage-energie koopwoningen (2x3 en 2x4 slaapkamers) architect: Yves Catry – Ieper ontwerp: definitief ontwerp ingediend bij VMSW aanbesteding: eind 2015 na voorlopige oplevering deel 1 wegeniswerken kostprijsraming: 750.000 euro

Deelgemeenten Ieper Zillebeke – Taccoenstraat s¬ project: bouwen van acht koopwoningen met drie slaapkamers s architect: Cottreel & Debrabander – Ieper s ontwerp: schetsontwerp goedgekeurd door VMSW s aanbesteding: begin 2016 s wegenis start midden 2015 s¬ kostprijsraming: 950.000 euro

Poperinge Poperinge – Burgemeester Mahieuplein (Boomgaardstraat) s¬ project: bouwen van zes koopwoningen (3x3 en 3x4 slaapkamers) s architect: Janis Filieux – Veurne s ontwerp: voorontwerp goedgekeurd door VMSW s aanbesteding: eind 2015 s wegenis in uitvoering s¬ kostprijsraming: 850.000 euro

62

Poperinge – Henri Permekeplein (Appelgoedje) s project: bouwen van elf koopwoningen met 3 slaapkamers s¬ architect: Spoor 9 architecten – Poperinge s ontwerp: voorontwerp goedgekeurd door VMSW s aanbesteding: begin 2016 s wegenis start najaar 2015 s kostprijsraming: 1.650.000 euro

Poperinge – Henri Permekeplein (Appelgoedje) s project: bouwen van acht koopwoningen met 3 slaapkamers s¬ architect: Janis Filieux – Veurne s ontwerp: voorontwerp bij VMSW s aanbesteding: begin 2016 s¬ wegenis start najaar 2015 s kostprijsraming: 1.140.000 euro

Ieper - De Vloei: lage energie koopwoningen

63

Poperinge Appelgoedje koopwoningen en koopappartementen

Poperinge – Henri Permekeplein (Appelgoedje) s¬ project: bouwen van acht koopappartementen met 2 slaapkamers s architect: Volt architecten – Gent s¬ ontwerp: voorontwerp goedgekeurd door VMSW s aanbesteding: begin 2016 s wegenis start najaar 2015 s kostprijsraming: 1.138.780 euro Poperinge – Bommelbilk (Proones II) s project: bouwen van negen koopwoningen met 3 slaapkamers s architect: Spoor 9 architecten – Poperinge s ontwerp: voorontwerp goedgekeurd door VMSW s aanbesteding: begin 2016 s wegenis start najaar 2015 s kostprijsraming: 1.330.164 euro

64

Poperinge – Bommelbilk (Proones II) s project: bouwen van acht koopwoningen met 3 slaapkamers s architect: Filip De Leeuw – Poperinge s¬ ontwerp: voorontwerp goedgekeurd door VMSW s¬ aanbesteding: begin 2016 s wegenis start najaar 2015 s kostprijsraming: 810.5000 euro

Heuvelland Westouter – Blauwpoortakker s project: bouwen van vier koopwoningen met 3 slaapkamers s architect: Jean-Pierre Vanhamme – Westouter s ontwerp: definitief ontwerp goedgekeurd door VMSW s¬ aanbesteding: najaar 2015 s¬ wegenis is uitgevoerd s kostprijsraming: 502.702 euro Wijtschate – Ieperstraat s¬ project: bouwen van vijf koopwoningen (1x3 en 4x4 slaapkamers) s architect: Karel Vandewynckel architecten – Poperinge s ontwerp: schetsontwerp bij VMSW s kostprijsraming: 786.771 euro

Wervik Wervik – Kasteelstraat s project: bouwen van tien koopwoningen met 3 slaapkamers s architect: architectenburo B+M (Boens & Michiels) - Wervik s¬ ontwerp: schetsontwerp goedgekeurd door VMSW s¬ stukje wegenis nog aan te leggen s kostprijsraming: 1.275.487 euro

Wervik Kasteelstraat

65

Poperinge Appelgoedje koopwoningen

Poperinge Bommelbilk

Poperinge Bommelbilk

Projecten op langere termijn Voor deze projecten werd in 2014 het voorbereidend werk uitgevoerd om een ontwerper te kunnen aanstellen. …. ş Boezinge – Vannestestraat: bouwen vijf koopwoningen ş *HOXZH ŝ 6WDPSNRWVWUDDW ERXZHQ WZLQWLJ NRRSZRQLQJHQ LQ IDVHQ

66

3.6. Ons Onderdak verstrekt sociale leningen De Vlaamse woonlening wordt verstrekt door de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen en kende ook in 2014 een enorm succes. De lage rentevoeten en de verstrenging bij de reguliere banken (vooral wat eigen inbreng betreft) zijn hiervoor de belangrijkste verklaringen.

Hoewel het budget voor sociale leningen hoger was dan in 2013, was halfweg maart 2014 het oorspronkelijk toegekende budget van 814 miljoen euro opgesoupeerd.

Er werd gezorgd voor een extra budget van 500 miljoen euro, maar hieraan werden wel enkele specifieke voorwaarden gekoppeld: s De ontlener moest een minimum belastbaar inkomen hebben van 10.000 euro. s De minimum rentevoet werd opgetrokken naar 2 %. s Referentie-rentevoet wijzigde van OLO 15 jaar naar OLO 20 jaar.

(De referentie-rentevoet is het basistarief van de Vlaamse woonlening. Hierop kan een korting toegepast worden afhankelijk van het gezinsinkomen, de gezinssamenstelling en de ligging van de woning.) s De leningen werden sneller en vaker herzien (eerste zes jaar om de twee jaar en vanaf het zesde jaar om de vijf jaar).

Op het einde van het jaar 2014 was er een toeloop voor sociale leningen. Dit wordt verklaard door de einddatum van de overgangsmaatregel in de wetgeving over de woonbonus (31/12/2014).

In 2014 werden er in de sector van de Vlaamse woonlening 3.895 leningen toegekend waarvan 1.711 aan alleenstaanden (44 %). Voor Ons Onderdak werden er 65 leningen verstrekt waarvan 45 aan alleenstaanden (69,23 %). Dit is beduidend hoger dan het Vlaams gemiddelde.

Het gemiddeld netto maandinkomen in Vlaanderen ligt bij de Vlaamse woonleningen op 2.007,00 euro.

Voor Ons Onderdak is het gemiddeld maandinkomen van de lener 1.895,17 euro.

De gemiddelde maandelijkse aflossing van de lening bedraagt bij alle Vlaamse leningen 672,00 euro.

Voor Ons Onderdak is dit 555,18 euro.

Dit is beduidend lager dan in de sector. Dit valt te verklaren door het feit dat van de 65 leningen die werden toegekend, er 15 zijn die over lagere bedragen gaan (renovatieleningen (7), uitbetaling bij echtscheiding (2), wederopname en bijkomende leningen).

De tabel op de volgende pagina toont de evolutie van het aantal leningen in de laatste jaren.

67

2009 Leningen 9 aankoop en renovatie / renovatie eigen woning Bedrag 901.762,00 Gemiddeld 100.195,78 Groepsbouw / sociale koopwoningen / 14 verkoop aan zittende huurder Bedrag 1.849.534,00 Gemiddeld 132.109,57 Totaal 23 Bedrag 2.751.296,00 Gemiddeld 119.621,57

2010

2011

2012

2013

2014

13

25

23

55

60

1.027.180,00 79.013,85

3.595.304,00 143.812,16

2.457.755,00 106.858,91

7.120.820,00 7.737.568,00 129.469,45 128.959,47

7

7

9

5

1.027.180,00 146.740,00 20 2.054.360,00 102.718,00

970.039,00 138.577,00 32 4.565.343,00 142.666,97

1.390.096,00 154.455,11 32 3.847.851,00 120.245,34

720.500,00 144.100,00 55 65 7.120.820,00 8.458.068,00 129.469,45 130.124,12

In 2014 werden er geen koopwoningen gerealiseerd door Ons Onderdak waardoor er hiervoor ook geen leningen werden aangegaan. Er werden wel een drietal weder ingekochte woningen verkocht waarvoor ook sociale leningen werden aangegaan. Ook voor de verkoop van woningen aan zittende huurders werden twee leningen aangegaan.

De onderverdeling van de leningen voor 2014 ziet er uit als volgt:

sociale leningen 2014

aantal gemiddeld belastbaar inkomen

gemiddeld netto inkomen

gemiddeld bedrag lening

totaal bedrag lening

duurtijd lening

aflosgesing middeld lening rentevoet

Aankoop

22

22.833,92

1.884,17

139.204,55

3.062.500,00

23,09

617,47

1,88

Aankoop en renovatie

28

24.750,89

1.927,92

166.910,54

4.673.495,00

26,79

686,33

2,00

Bijkomende lening

2

21.972,05

1.527,43

12.578,50

25.157,00

29,00

48,37

2,00

Herfinanciering

1

29.469,42

1.837,53

200.000,00

200.000,00

30,00

737,48

2,00

Nieuwbouw

2

22.179,01

1.930,02

65.500,00

131.000,00

20,00

326,45

1,85

2

20.054,97

1.876,64

110.000,00

220.000,00

22,50

482,18

1,78

Renovatieleningen

7

27.456,34

1.975,31

19.824,71

138.773,00

18,71

115,38

2,05

Wederopname

1

18.865,88

1.419,43

7.143,00

7.143,00

28,00

26,01

1,50

65

24.066,35

1.895,17

130.124,12 8.458.068,00

24,46

555,18

1,94

Lening overname onverdeelde helft + herfinanciering

Totaal

68

Jaarlijkse tevredenheidsenquête bij sociale leners Voor de dertiende maal op rij ontvingen we ook in 2014 het resultaat van de tevredenheidsenquête bij de sociale leners. Telkens werd een vergelijking gemaakt tussen de resultaten van de volledige sector in Vlaanderen en de resultaten van Ons Onderdak. Dit zorgt voor enkele boeiende inzichten.

55 % van de sociale leners op Vlaamse niveau heeft de tevredenheidsenquête ingevuld, voor Ons Onderdak is dit 63 %. Bij Ons Onderdak valt het op dat 70 % van de leners de sociale lening kent via vrienden, familie en kennissen. In de sector is dit 80 %.

De bevraging gaf volgende resultaten voor de sector en Ons Onderdak:

Bevraging

2014 Vlaanderen

2014 Ons Onderdak

Bekendheid sociale lening

73,2 %

74,0 %

Verstaanbaarheid brochures

79,0 %

78,0 %

Tevredenheid over de sociale huisvestingsmaatschappijen

84,6 %

86,6 %

Tevredenheid over de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen

84,0 %

85,0 %

Snelheid afhandeling dossier

76,0 %

78,0 %

Uitleg uitbetaling werken inspecteurs

78,6 %

84,0 %

Uitleg uitbetaling werken Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen

77,8 %

80,0 %

Uitleg uitbetaling werken van sociale huisvestingsmaatschappijen

76,2 %

82,0 %

Uitleg schuldsaldoverzekering

90,4 %

88,5 %

Uitleg brandverzekering

79,6 %

82,5 %

Uitleg verzekering gewaarborgd wonen

71,8 %

85,5 %

Dienstverlening schuldsaldoverzekering

80,0 %

82,0 %

Tarief schuldsaldoverzekering

79,4 %

78,0 %

Zoals te zien is, scoort Ons Onderdak meestal beter dan gemiddeld in de sector.

Bij de tevredenheid over de sociale huisvestingsmaatschappij, valt het op dat de openingsuren (net zoals vorig jaar) het minst scoren. We spreken hier wel nog over een tevredenheid van 82 %. In 2014 werd een extra inspanning geleverd om kandidaat-leners de kans te geven om ’s avonds langs te komen (op dinsdagavond tot 18 uur en op vrijdagavond tot 19.30 uur).

We geven onze top 5 van topscores nog even mee: Vriendelijkheid: 90 % Telefonisch onthaal: 88 % Onthaal ter plaatse: 88 % Professionaliteit: 88 % Algemene tevredenheid: 88 %

69

KLANTEN ONS ONDERDAK

70

4. Onze klanten

Inhoud Een bijzondere aanpak voor bijzondere klanten

73

4.1. Het profiel van de huurders van een sociale woning

76

4.2. Het profiel van de kandidaat-huurders van een sociale woning

81

4.3. Het profiel van de kandidaat-kopers van een sociale woning

84

71

72

Een bijzondere aanpak voor bijzondere klanten

Ons Onderdak heeft, als sociale huisvestingsmaatschappij, de taak om ook voor mensen met een beperking in een aanbod van woningen te voorzien. In het verleden opteerde men eerder voor een aanbodgerichte aanpak. We bouwden specifieke woonvoorzieningen uit en ging dan op zoek naar mogelijke bewoners. Deze aanpak had niet het gewenste effect. Sinds een kleine tien jaar gooien we het dan ook over een andere boeg: Ons Onderdak kiest resoluut voor een vraaggerichte aanpak. Met enige bescheidenheid kunnen we hier spreken van een revolutionaire ommezwaai. Twee betrokkenen vertellen hun verhaal…

Wim Moeyaert, een dertiger die sinds zijn geboorte door het leven gaat met fysieke beperkingen woont sinds september 2014 in een gelijkvloers appartement in de Oude Veurnestraat te Ieper. Johan Verschueren, coördinator van Den Ommeloop, een organisatie die volwassenen met een mentale beperking begeleidt in hun woonsituatie, is onze tweede gesprekspartner. In beide gevallen gaan we in op de bijzondere samenwerking met Ons Onderdak.

We hebben een afspraak met Johan Verschueren in de Merellaan aan de rand van het stadscentrum van Ieper. Johan staat ons op te wachten aan een ruim hedendaags woningcomplex. De combinatie van de rood-bruine bakstenen muren en het metalen ‘omhulsel’ van de trappenhal accentueert de sobere architectuur.

Johan neemt ons onmiddellijk mee in het verhaal van Den Ommeloop: “De woning waar we nu voor staan is het resultaat van ‘samen ontwerpen’. Ons Onderdak en Den Ommeloop zaten van bij de start van het project samen rond tafel met de architect. Elke partner had gelijkwaardige inbreng, elk vanuit zijn eigen kennis. En we mogen allen trots zijn op het resultaat.”

De ene zijde van het gebouw bestaat uit een aantal appartementjes. “Hier wonen enkele van onze klanten volledig zelfstandig. Zij huren rechtstreeks aan Ons Onderdak. En wij zorgen voor de extra ondersteuning.”

Johan Verschueren - coördinator Den Ommeloop

73

Den Ommeloop? Een woordje uitleg …

Den Ommeloop begeleidt veertig mensen met een mentale beperking. Samen met de klant zoekt Den Ommeloop uit hoe ze zo autonoom mogelijk kunnen wonen. Hierbij treedt de organisatie zo weinig mogelijk op de voorgrond. In eerste instantie wordt altijd bekeken of het bestaande sociale netwerk en de reguliere hulp, zelfstandig wonen mogelijk maken. Den Ommeloop springt in waar er tekorten zijn of waar extra ondersteuning nodig is.

De ondersteuning van Den Ommeloop is heel divers. Dit varieert van permanente telefonische bereikbaarheid van een woonbegeleider tot effectieve fysieke aanwezigheid in de woning. Maar het kan ook gaan om ondersteuning bij administratie en financiën, hulp bij huishoudelijke taken, de zoektocht naar een job of een dagbesteding, …

De andere kant van het gebouw is een ander verhaal. Deze woning is eigendom van Den Ommeloop zelf. “Hier gaat het over echt residentieel wonen maar dan wel in een gewoon huis in een gewone straat.

Er is altijd één van onze woonbegeleiders aanwezig. De bewoners betalen geen huur maar een maandelijks bedrag waarin alle verblijfskosten begrepen zijn.”

We vragen Johan Verschueren hoe de samenwerking tussen Ons Onderdak en Den Ommeloop is ontstaan: “Hiervoor keren we vele jaren terug in de tijd. Wij waren op zoek naar geschikte woningen voor cliënten die zelfstandiger wilden wonen. Bij de sociale huisvestingsmaatschappij stelden we vast dat de bereidheid er was om samen te werken. Spijtig genoeg was er meestal geen ‘match’ tussen onze vraag en het aanbod van Ons Onderdak. Of er was geen directe vraag van een cliënt van ons, of ging het niet om een geschikte woning, …”

“We moesten op zoek gaan naar andere samenwerkingsvormen,” geeft Johan aan. Een vraaggericht aanbod was het antwoord. Dit praktisch organiseren was minder voor de hand liggend.

Natuurlijk moesten zich eerst concrete projecten aandienen. “Enkele jaren terug kwamen enkele andere gezinswoningen in de binnenstad van Ieper leeg te staan. Een grondige renovatie drong zich op en Ons Onderdak stelde voor om ze om te bouwen tot comfortabele éénpersoonswoningen voor onze doelgroep. Van recentere datum is er ook dit project in de Merellaan.”

Op het einde van ons gesprek geeft Johan nog mee dat deze intense samenwerking met Ons Onderdak behoorlijk uniek is. “Hopelijk kan het vele andere sociale huisvestingsmaatschappijen inspireren om op deze manier te gaan (samen)werken.”

Op enkele honderden meters van het wooncomplex in de Merellaan bevindt zich een tweede vesting van Den Ommeloop (Nachtegaallaan). De woning is opgedeeld in vier één-slaapkamer-appartementen. Hier huurt Den Ommeloop aan Ons Onderdak. Op hun beurt verhuren zij onder aan hun cliënteel.

74

Rondleiding in de woning van Wim Enkele jaren geleden maakte Wim Moeyaert, op dat moment huurder van een sociale woning van Ons Onderdak, een afspraak op het kantoor van de sociale huisvestingsmaatschappij. Zijn gezondheidstoestand ging stapsgewijs achteruit en hij was op zoek naar een aangepaste woning voor een rolstoelgebruiker.

Voor Wim was er niet zomaar een gepaste woning of appartement beschikbaar. Samen kwamen ze tot het besluit dat ze best even afwachtten tot zich een geschikt nieuwbouwproject aandiende van Ons Onderdak. Wim besliste om even opnieuw in te trekken bij zijn ouders.

Dit ‘even’ inwonen, duurde iets langer dan verwacht. Maar uiteindelijk kwam het langverwachte bericht van Ons Onderdak dat een nieuw project was goedgekeurd in de Oude Veurnestraat te Ieper. Op het gelijkvloers kon een appartementje gereserveerd worden voor Wim. De start van een intensieve samenwerking. Het resultaat mag gezien worden en Wim leidt ons met plezier rond in zijn eigen stek.

Bij het aanbellen wordt al snel duidelijk dat het hier om een bijzondere woning gaat. Door de parlofoon geeft Wim aan dat we welkom zijn. De deur zwaait open, maar hij wacht ons iets verder op in zijn living.

Vanop afstand kan hij zijn voordeur openen en via een camera ziet hij wie aanbelt.

Het is een zonnige dag en de kleine stadstuin valt ons onmiddellijk op. We gaan een kijkje nemen in de tuin en dit verloopt ook iets anders dan gewoonlijk. Wim is een (gedwongen?) ‘adept’ van domotica. Via een afstandsbediening gaat de schuifdeur open. Rails en andere mogelijke obstakels voor een rolstoelgebruiker zijn er niet. Terloops merkt hij op dat hij met hetzelfde toestelletje de gordijnen kan openen en sluiten. Handig!

Verder valt het natuurlijk op dat het bureau en de keuken zo ingericht zijn dat Wim er vlot kan gebruik van maken vanuit zijn rolstoel. Maar de meest in het oog springende aanpassing vinden we in de slaapen badkamer. Aan het plafond is een tillift geïnstalleerd. Dit laat hem toe zelfstanding een douche te nemen, naar het toilet te gaan en te slapen of op te staan.

Dankzij zijn ‘persoonlijke assistentiebudget’ stelt Wim enkele uren per dag een assistente tewerk. Daarnaast is een goede omkadering van zijn eigen sociaal netwerk noodzakelijk. Ook zijn ouders, buren en kennissen helpen Wim een handje. Op deze manier slaagt hij er in om zelfstandig te wonen.

Wim vertelt ons nog dat hij zelf een deel van de woningaanpassingen heeft gefinancierd. Daarbovenop kwam nog extra financieële steun van het Vlaams Agentschap voor Personen met een Handicap.

75

4.1. Het profiel van de huurders van een sociale woning De volgende grafieken geven een beeld van het sociaal-economische profiel van onze huurders. Eind 2014 huisvestte Ons Onderdak 1.442 gezinnen.

De gezinsgrootte

Het gezinstype

De nationaliteit

76

Het aantal personen ten laste

De leeftijd

Het netto belastbaar inkomen

77

De reëel betaalde huurprijzen

Vergelijking maandelijkse reële huur met aangrenzende SHM’s Woning

Appartement

78

Vergelijking huurlast met aangrenzende sociale huisvestingsmaatschappijen Woning

Appartement

79

Conclusie Ĺ&#x; (U ]LMQ GLW MDDU KXXUGHUV PHHU GDQ LQ 'H JH]LQVJURRWWH HQ KHW JH]LQVW\SH OLJJHQ LQ dezelfde lijn zoals vorig jaar, net zoals de nationaliteit. De huurders die geen personen ten laste hebben zijn het meest gestegen sinds vorig jaar. Naarmate de leeftijd stijgt, stijgt ook het aantal huurders, dit wijst op de vergrijzing. De meerderheid van de huurders hebben een netto belastbaar inkomen tussen 10.000 en 20.000 euro. Ĺ&#x; 'H PDDQGHOLMNV WH EHWDOHQ KXXUSULMV LV GH VRP YDQ GH UHĂ&#x203A;OH KXXUSULMV SOXV GH KXXUODVW 'H huurders van het nieuwe appartement in de Tramstraat betalen gemiddeld 341,97 euro per maand en in de Oude Veurnestraat is dit 240,80 euro. Ĺ&#x; 'H KXXUSULMV ZRUGW EHSDDOG GRRU KHW LQNRPHQ GH JH]LQVJURRWWH HQ GH NZDOLWHLW YDQ GH woning. Ĺ&#x; 'H JHPLGGHOGH KXXUODVW YRRU HHQ ZRQLQJ ELM 2QV 2QGHUGDN LV Ĺš HXUR YRRU HHQ DSpartement bedraagt de huurlast gemiddeld 38 euro. Het grote verschil tussen een woning en een appartement is te verklaren doordat de huurders van een woning enkel huurlasten betalen voor afstand van verhaal (huurdersaansprakelijkheid en brandverzekering) en het onderhoud van de centrale verwarming en boilers. Voor huurders van appartement komt hierbij nog het groenonderhoud, de schoonmaak van de gemene delen, het onderhoud van de liften, â&#x20AC;Ś Ĺ&#x; :DQQHHU ZH GH UHĂ&#x203A;OH KXXU HQ GH KXXUODVWHQ YHUJHOLMNHQ PHW DDQJUHQ]HQGH VRFLDOH KXLVvestingsmaatschappijen dan zien we dat Ons Onderdak telkens bij de lagere bedragen aansluit.

80

4.2. Het profiel van de kandidaat-huurders van een sociale woning Net zoals bij de huurders vindt u hier enkele grafieken die een beeld geven van onze 580 kandidaat-huurders.

Gezinsgrootte

Gezinstype

Nationaliteit

81

Personen ten laste

De leeftijd

Netto belastbaar inkomen

82

Netto belastbaar inkomen in vergelijking met de huurders - %

Conclusie

ş (LQG ]LMQ HU NDQGLGDDW KXXUGHUV PHHU GDQ YRULJ MDDU 'H DOOHHQVWDDQGHQ YRUPHQ de grootste groep. ş 'H]HOIGH WHQGHQV ]RDOV YRULJ MDDU PHW EHWUHNNLQJ WRW GH QDWLRQDOLWHLW LV RRN RS WH PHUNHQ ş ,Q GH OHHIWLMGVFDWHJRULH YDQ WRW MDDU ]LMQ KHW DDQWDO NDQGLGDWHQ KHW VWHUNVW JHVWHJHQ ş 0HHU GDQ YDQ GH NDQGLGDDW KXXUGHUV KHEEHQ HHQ QHWWR EHODVWEDDU LQNRPHQ YDQ kleiner dan 15.000 euro. Als we dit vergelijken met de huurders dan zien we dat deze laatste groep een aanzienlijk hoger netto belastbaar inkomen heeft. ş 'H LQVWURRP YDQ Ĭ QDQFLHHO ]ZDNNHUH KXXUGHUV ]DO RS WHUPLMQ GH Ĭ QDQFLÛOH OHHIEDDUKHLG van de vennootschap aantasten, wanneer door de Vlaamse overheid geen flankerende maatregelen worden genomen.

83

4.3. Het profiel van de kandidaat-kopers van een sociale woning De volgende grafieken geven een beeld van het sociaal-economische profiel van de kandidaatkopers van Ons Onderdak. Eind 2014 stonden er 154 kandidaten op de wachtlijsten. Elke kandidaat-koper kan zich op verschillende wachtlijsten inschrijven.

Gezinstype

Gezinsgrootte

Leeftijd

84

Aantal jaren ingeschreven

Aantal kandidaten per wachtlijst

Er zijn in totaal 154 kandidaat-kopers, maar enkele van deze kandidaten zijn ook ingeschreven op meerdere lijsten. Dit geeft een totaal van 194.

85

Gezamenlijk belastbaar inkomen bij inschrijving

Conclusie

Ĺ&#x; (U ]LMQ HYHQYHHO NRSSHOV DOV DOOHHQVWDDQGHQ LQJHVFKUHYHQ RS HHQ UHJLVWHU 'H JURRWVWH groepen zijn alleenstaanden zonder kinderen en koppels zonder kinderen. Ĺ&#x; 'H JHPLGGHOGH OHHIWLMG YDQ GH NDQGLGDDW NRSHUV LV MDDU Ĺ&#x; 'H PHHVWH NDQGLGDWHQ ]LMQ PLQGHU GDQ MDDU JHOHGHQ LQJHVFKUHYHQ Ĺ&#x; 'H PHHVWH LQWHUHVVH JDDW QDDU ZRQLQJHQ LQ ,HSHU HQ 3RSHULQJH Ĺ&#x; 'H NDQGLGDDW NRSHU PDJ HHQ PD[LPXP LQNRPHQ KHEEHQ YDQ HXUR DOOHHQ staanden) en 53.569,00 euro (koppels). De kandidaten die ingeschreven zijn bij Ons Onderdak zitten in vergelijking met Vlaanderen m.b.t. het netto belastbaar inkomen aan de lagere kant.

86

87

WERKING ONS ONDERDAK

88

5. Onze werking

Inhoud Ons Onderdak werd gevisiteerd in 2014 â&#x20AC;Ś

91

5.1. De werking van de sociale dienst

98

5.2. De beschikbare grondreserves

102

5.3. De klachtenbehandeling

104

5.4. De vennoten

106

5.5. De raad van bestuur, het directiecomitĂŠ en de statutaire benoemingen

109

5.6. De medewerkers

111

89

â&#x20AC;&#x153;Ons Onderdak is sterk in de ontwikkeling van eerder kleinschalige en gemengde projecten, verspreid en in het centrum van de (deel)gemeente.â&#x20AC;?

Visitatiecommissie

90

Ons Onderdak werd gevisiteerd in 2014 …

Elke betrokkene, wie het ook is: een (kandidaat) huurder of koper, een openbaar bestuur, een vennoot maar ook elke belastingbetaler is gebaat bij een goed functionerende sociale huisvestingssector. Alleen op deze manier krijgt de burger beter toegang tot betaalbare en kwaliteitsvolle sociale huisvesting met maximale woonzekerheid.

Voor de prestatiebeoordeling van de sociale huisvestingssector werd door de Vlaamse overheid een visitatieraad opgericht. Deze onafhankelijke raad maakt hiervoor gebruik van een set van informaticatoepassingen (prestatiedatabank). Maar via de zogenaamde ‘visitatiecommissies’ lichten ze ook ‘te velde’ de huisvestingsmaatschappijen door.

Bij een visitatie krijgt de sociale huisvestingsmaatschappij drie visitatoren over de vloer. Elk van hen beschikt over specifieke competenties: s de sociale aspecten van het wonen (leefbaarheid, woonzekerheid, integratie en gelijke kansen van bewoner), s de financiën, de bedrijfs- en bestuurskunde, s de organisatie en de financiering van de sociale huisvesting, s de kennis van verkoop en verhuur van onroerende goederen en ervaring met de ontwikkeling van woonprojecten.

Om een zo duidelijk mogelijk beeld te krijgen van de werking van de organisatie maken de visitatoren maximaal gebruik van objectieve en tussen de huisvestingsmaatschappijen onderling vergelijkbare gegevens. Maar er is ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de organisatie en de lokale context.

Doel van de visitatie ş 'H KXLVYHVWLQJVPDDWVFKDSSLM LQ VWDDW WH VWHOOHQ GH HLJHQ SUHVWDWLHV WH YHUEHWHUHQ ş 'H PLQLVWHU DOOH UHOHYDQWH LQIRUPDWLH YHUVWUHNNHQ YRRU GH 9ODDPVH EHOHLGVEHRRUGHOLQJ ş 7UDQVSDUDQWH HQ HHQGXLGLJH LQIRUPDWLH YHUVFKDıHQ RYHU GH ZHUNLQJ YDQ DOOH VRFLDOH KXLVvestingsmaatschappijen. ş 'H PLQLVWHU LQ VWDDW VWHOOHQ GH SUHVWDWLHV YDQ GH VRFLDOH KXLVYHVWLQJVPDDWVFKDSSLMHQ WH meten en op te volgen.

91

Op 10 en 11 februari 2014 was Ons Onderdak aan de beurt. De resultaten hiervan zijn ondertussen gekend … en we mogen terecht trots zijn. Het is de vrucht van hard en doordacht werken van de medewerkers, de raad van bestuur en de lokale en bovenlokale besturen en administraties. Het volledige rapport is te vinden op www.wonenvlaanderen.be. Maar we geven hierbij alvast een korte duiding bij de verschillenden zogenaamde “prestatievelden” van ons visitatierapport.

BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Eindoordeel: goed De SHM bouwt een behoorlijk aantal sociale huur- en koopwoningen, afgestemd op de mogelijkheden van de omgeving en de vraag. Ons Onderdak is sterk in de ontwikkeling van eerder kleinschalige en gemengde projecten, verspreid en in het centrum van de (deel)gemeente. Als het enigszins kan, realiseert de SHM dergelijke projecten in samenwerking met andere partners, die hier een eigen woningaanbod of –kavels neerzetten. In de planning 2013-2018 zitten een aanzienlijk aantal bijkomende woningen, waardoor ze een belangrijk aandeel van het BSO realiseert.

De SHM heeft een bewuste strategie over hoeveel van welk type woningen waar kan worden gebouwd. Ze is sterk in het ruimtelijk plannen van nieuwe projecten. Ze zoekt naar samenwerking met welzijnsdiensten, bouwt en stelt woningen beschikbaar. Een strategie voor bouwen aangepast aan senioren ontbreekt.

KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Eindoordeel: goed Ons Onderdak levert degelijk werk in de planning, coördinatie en uitvoering van de nodige renovaties, verbeteringen en aanpassingen van haar patrimonium. Waar nodig voorziet de SHM in de vervanging van het woningpatrimonium.

De visitatiecommissie stelt vast dat de SHM haar grote aandacht voor milieuaspecten bij de projectontwikkeling en het beheer als een evidentie beschouwt.

Niettegenstaande Ons Onderdak goede prestaties neerzet op het vlak van het aanpasbaar bouwen van huurwoningen, is dit voor haar geen prioriteit. De SHM ziet meer in maatwerk op het ogenblik dat er moet ingegrepen worden dan in standaard aanpasbare woningen. Haar visie op ‘het aanpassen van zowel huur- als koopwoningen’ aan de noden van zowel huurder als koper getuigt van een respectvolle benadering van elke bewoner.

92

BETAALBAARHEID Eindoordeel: goed Ons Onderdak heeft een onderbouwde visie op prijsbewust bouwen voor sociale huur- en koopwoningen. Door deze visie in elke fase, van grondverwerving tot de oplevering, toe te passen, levert ze projecten op die rond de kostprijsnormen van de VMSW liggen. De mediaan verkoopprijs van Ons Onderdak van in 2011 opgeleverde sociale koopwoningen bevindt zich met 146.000 euro bij de 25% laagste van alle SHM’s met koopverrichtingen.

Met haar gemiddelde huurlast bevindt de SHM zich in de middengroep van alle SHM’s. De SHM moedigt de bewoners aan om zoveel mogelijk zelf te poetsen om de huurlasten te drukken. De visitatiecommissie is van oordeel dat de SHM voldoende inspanningen doet om de huurlasten voor alle huurders te beperken. De visitatiecommissie suggereert om initiatieven rond energiezuinigheid regelmatig te hernemen en tevens om met de SHM’s in de regio een openbare aanbesteding te doen voor de energievoorziening van de gemeenschappelijk delen.

SOCIAAL BELEID Eindoordeel: voor verbetering vatbaar De SHM kiest voor een directe en aanklampende benadering van de huurder en woningzoekende.

Huisbezoeken en rechtstreekse communicatie staan hierbij centraal, onder meer tijdens de proefperiode, bij de opvolging van het onderhoud van de woning, leefbaarheidsproblemen en bij de huurderswissel. De visitatiecommissie adviseert een vroegere directe opvolging van huurders met betalingsproblemen.

De woondiensten stellen dat ieder nog teveel op zijn eigen eilandje werkt. Bijkomende afspraken met OCMW’s en welzijnsdiensten voor samenwerking op het terrein zouden een meerwaarde kunnen bieden. Ze geven tegelijk aan dat de SHM goed werk levert en steeds aanspreekbaar is.

De SHM heeft geen traditie in het stimuleren of het ondersteunen van een bewonerswerking. Ze beseft dit, en ziet een aantal situaties waar een bewonerswerking een positief resultaat zou kunnen geven voor de huurders en voor de huisvestingsmaatschappij.

INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Eindoordeel: goed Voor interne werking en financiële leefbaarheid levert de SHM over de hele lijn goede prestaties. De interne controle is goed uitgewerkt met een duidelijke taakverdeling tussen medewerkers, directeur, directiecomité en raad van bestuur. De meest kritieke processen zijn uitgeschreven. Toch ontbreken nog enkele personeel gebonden procedures. De SHM zet in op de verbetering van de interne werking;

93

de organisatie is goed uitgetekend met een breed dienstenaanbod en passende beroepsprofielen.

Wel suggereert de visitatiecommissie de SHM de medewerkers op een meer formele en regelmatige wijze te evalueren.

Ons Onderdak wil haar positie als aanbieder van sociale koopwoningen en â&#x20AC;&#x201C;kavels versterken door het aanbod te differentiĂŤren. Het beperken en voorkomen van sociale en domiciliefraude wordt aangepakt door op verschillende tijdstippen te wijzen op rechten en plichten inzake bewoning en de opgave van correcte gegevens. Ook de financiĂŤle leefbaarheid zit (voorlopig) goed; in de volgende jaren kunnen de koopactiviteiten de liquide middelen (tijdelijk) aantasten.

De SHM beheerst haar kosten goed; door personeelsuitbreiding zijn ze toegenomen maar anderzijds komt dit de dienstverlening ten goede. Omdat Ons Onderdak weinig totaalrenovatie doet, is de structurele leegstand beperkt; ze heeft ook de frictieleegstand onder controle, waardoor de huurderving beperkt is. De SHM heeft door de fusie met een andere SHM met koopactiviteiten de evolutie ingezet naar een echte woonmaatschappij; dit doet Ons Onderdak ook door samen te werken met tal van welzijnsactoren.

KLANTGERICHTHEID Eindoordeel: goed Ons Onderdak informeert haar klanten, beleidsinstanties en andere organisaties goed. Alle gangbare informatiekanalen zijn beschikbaar. De visitatiecommissie registreerde geen klachten van woonactoren en huurders over kwaliteit van de communicatie. Desondanks dringt de visitatiecommissie erop aan dat de SHM haar voornemen om de website een opfrisbeurt te geven en de schriftelijke communicatie naar inhoud en vorm te evalueren op korte termijn zou uitvoeren.

Op het vlak van tevredenheidsmeting bij haar huurders heeft Ons Onderdak sinds 2006 tot op vandaag al heel wat kennis en ervaring opgedaan. De visitatiecommissie suggereert de SHM in de nabije toekomst ook bij haar kopers specifieke metingen van hun tevredenheid voor te bereiden en uit te voeren ter verbetering van nieuwe projectontwikkelingen.

94

Inspiratie voor andere huisvestingsmaatschappijen In het visitatierapport worden ook drie zogenaamde goede praktijken van Ons Onderdak in de spotlights gezet. Met deze “goede praktijken” willen de auteurs van het rapport andere huisvestingsmaatschappijen inspireren.

1 Een blik op de staat van de woning Ons Onderdak schakelt het huisbezoek door de sociale dienst in om het onderhoud van de woning door de huurder van nabij op te volgen. De meeste huisbezoeken zijn gericht op het controleren van de woning en bij elk huisbezoek wordt, ook als dat een andere hoofdbedoeling heeft, naar de staat van de woning gekeken. En dat niet alleen door de woonbegeleider, maar ook door de technische medewerkers van de SHM en van de onderhoudsfirma. De kwaliteitscontrole resulteert in een waardering 1 voor een goed of voldoende onderhouden woning, 2 voor nood aan verdere opvolging en 3 voor een kritieke situatie. Op die grond wordt de opvolging gecoördineerd, maar wordt eveneens de zorg van de bewoners voor het patrimonium in beeld gebracht en gestimuleerd.

2 Voordelen lage-energiewoning in kaart brengen Met het oog op de evolutie van de markt en de regelgeving in de sector waardoor een brede toepassing van de standaard voor lage-energie en passieve woningen noodzakelijk wordt, volgt de SHM het energieverbruik in haar 5 lage-energiewoningen nauwlettend op. Het rapport over het gas- en elektriciteitsverbruik betreft de periode 7/2011-7/2013. Hieruit blijkt onder meer dat er in deze woningen een duidelijk verminderd verbruik (-48%) is voor de verwarming, dat het globaal elektriciteitsverbruik bij drie van de huurders aanzienlijk lager is dan het gemiddelde en dat het ventilatiesysteem geen impact heeft op het elektriciteitsverbruik.

3 Herstelkosten bij opzeg woning binnen de perken houden Ten laatste anderhalve maand na een opzeg volgt een huisbezoek door een technisch medewerker, waarbij de staat van de woning wordt geëvalueerd. Aan de vertrekkende huurder wordt gezegd welke herstellingen nodig zullen zijn en hoe dat het beste wordt aangepakt. Daarbij wordt gewezen op het onderhoudscontract met de privéfirma waarvan de vertrekkende huurder op dat moment nog geniet.

Sommige kleine klusjes worden onmiddellijk geklaard. Door deze aanpak worden de herstelkosten voor de huurder beperkt en kent de SHM vooraf het te verwachten onderhoud en herstel.

95

96

97

5.1. De werking van de sociale dienst De sociale dienst van Ons Onderdak is bemand door twee maatschappelijk werkers (1,5 VTE).

De basisbegeleidingstaken binnen de sociale huisvestingsmaatschappij vormen hun kernopdracht. Deze taken hebben betrekking op het laagdrempelig en klantvriendelijk onthalen en informeren van kandidaat-huurders en huurders, het ondersteunen van huurders bij het nakomen van hun huurdersverplichtingen, het organiseren van huurdersvergaderingen en het ondersteunen van bewonersinitiatieven.

De sociale dienst besteedt bijzondere aandacht aan de individuele begeleiding en ondersteuning van de (kandidaat-)huurders. De problematieken bij sociale huurders worden in het algemeen complexer.

Onze huurders zijn dan ook globaal genomen armer en de vaardigheden ontbreken hen meer dan vroeger voor het zelfstandig wonen.

Huurders en kandidaat-huurders vinden vaker de weg om per e-mail vragen te stellen, opmerkingen door te geven en meldingen te signaleren. Gezien elke vraag door Ons Onderdak wordt behandeld in een redelijke termijn, resulteert dit in correcte en accurate informatie voor de huurders en de kandidaathuurders.

Inschrijvingen op de kandidatenlijst De voorbije jaren was er een dalende trend van inschrijvingen merkbaar. De verklaring hiervoor is de striktere beoordeling van de mutatieaanvragen (verhuis van de ene sociale woning naar een andere).

Sinds een tweetal jaar lijkt het tij te keren.

2012 was een absoluut dieptepunt met 211 inschrijvingen. In 2013 klopten we af op 224 inschrijvingen en eind 2014 landden we op 238 inschrijvingen.

Deze stijging ten opzichte van 2012 is gedeeltelijk te verklaren door de verplichte inschrijving bij de sociale huisvestingsmaatschappij van de eigen gemeente bij het ontvangen van een huursubsidie. Ons Onderdak krijgt regelmatig de bemerking dat de zogenaamde ‘kandidaat’ niet op zoek is naar een sociale woning.

De toewijzing van een sociale woning In 2014 kende het directiecomité 76 woningen toe. Daarin zijn drie toekenningen van woningen begrepen die n.a.v. een opzeg door Ons Onderdak opnieuw verhuurbaar werden. Acht toekenningen zijn het gevolg van een mutatie naar een aangepaste woning, een rationele bezetting (4), leefbaarheidsproblemen (1) of een medische reden (2).

Vier huurders werden geherhuisvest omdat hun huidige huurwoning wordt afgebroken en op de vrijgekomen ruimte een nieuwbouwproject wordt gerealiseerd. Eén huurder kon van een doelgroepwoning voor daklozen doorschuiven naar een reguliere woning. Deze toekenningen zijn strikt genomen geen ‘zuivere’ toekenningen omdat er ofwel geen sprake is van de vrije keuze van de huurder ofwel omdat het een verschuiving betreft van de ene sociale woning naar de andere.

98

Bij de toekenning van een sociale woning kregen twee kandidaat-huurders die in een onbewoonbaar verklaarde woning woonden voorrang. Beide personen gingen (vreemd genoeg) niet in op het aanbod.

Bij de doelgroep ‘daklozen’ werden drie versnelde toewijzingen doorgevoerd. Bij de doelgroep ‘begeleid zelfstandig wonen’ was er slechts één toekenning in 2014. Ten slotte konden twee jongeren uit de bijzondere jeugdzorg genieten van de voorrangsregeling.

Drie opgezegde woningen werden niet meer ter beschikking gesteld van kandidaat-huurders omdat ze eerst een grondige renovatie moeten ondergaan. Eén woning werd na grondige renovatie voor het eerst weer toegekend.

Het nieuwbouwproject “Nachtegaallaan” werd integraal (vier appartementen) verhuurd buiten het sociaal huurstelsel. En tot slot hebben veertien kandidaten van vreemde origine hun aanbod als effectieve kandidaat aanvaard.

Opzeg van het huurcontract De voorbije vier jaar had Ons Onderdak een terugval van de opzeggen. Ondertussen zitten we terug op het niveau van 2008 en 2009 met 70 opzeggen voor 2014.

De overlijdens (10) en de opnames in een rust- en verzorgingstehuis of een woonzorgcentrum (11) zijn de belangrijkste aanleidingen. Tien huurders zegden hun huurcontract op om met hun partner in een andere woning te gaan samenwonen. Twintig huurders gaven geen reden van opzeg door.

De huisbezoeken door de sociale dienst De kerntaak van de woonbegeleider is het begeleiden en ondersteunen van huurders bij het nakomen van hun huurdersverplichtingen. Het opvolgen van de huurachterstallen en leefbaarheidsproblemen, contacten met cliënten door huisbezoeken of bureelcontacten nemen de meeste tijd in beslag.

In 2014 vonden 642 huisbezoeken of bureelcontacten plaats. Er werd gewerkt in 360 gezinnen. De woonbegeleider ontving ook 304 meldingen rond overlast of onbehagen over huurders. Dit kon zijn tijdens een huisbezoek, via de telefoon, een brief, enz.

Er kwamen: s 251 meldingen via andere huurders, s 26 meldingen van niet-huurders (eigenaars uit de buurt, ex-partners,…), s 6 meldingen van diensten (politie, milieudienst, Den Ommeloop), s 6 meldingen van een huisbewaarder, s 15 meldingen anoniem.

99

De problemen bij huisbezoeken Ĺ&#x; 2SYROJHQ YDQ KHW RQGHUKRXG LQ ZRQLQJHQ Ĺ&#x; goed of voldoende onderhouden: 172 woningen (109 gezinnen nog in proefperiode), Ĺ&#x; verdere opvolging nodig: 69 woningen (40 gezinnen nog in proefperiode), Ĺ&#x; in 26 woningen was het onderhoud ondermaats (9 gezinnen nog in proefperiode). Ĺ&#x; +XXUDFKWHUVWDO ELM JH]LQQHQ Ĺ&#x; met 25 gezinnen werden betaalafspraken gemaakt. Ĺ&#x; 9HUPHHQGH LQZRQLQJ ELM JH]LQQHQ Ĺ&#x; 24 huurders stelden zich in regel of er konden afspraken gemaakt worden, Ĺ&#x; ĂŠĂŠn gezin was nog in opvolging bij de jaarovergang. Ĺ&#x; 9HUPRHGHQ YDQ QLHW EHZRQLQJ ELM JH]LQQHQ Ĺ&#x; in 6 gevallen konden afspraken gemaakt worden, 1 huurder kreeg opzeg, Ĺ&#x; 3 gezinnen waren nog in opvolging bij de jaarovergang, Ĺ&#x; ĂŠĂŠn huurder bleef ontkennen en vertrok uiteindelijk op eigen initiatief. Ĺ&#x; %HOXLVWHUHQ YDQ Ă&#x2DC;Ă&#x2DC;Q RI PHHUGHUH PHOGLQJHQ YDQ RYHUODVW RI RQEHKDJHQ JH]LQQHQ Ĺ&#x; 2EMHFWLYHUHQ RI GRRUVSUHNHQ YDQ PHOGLQJ YDQ RYHUODVW RI RQEHKDJHQ JH]LQQHQ 38 gezinnen werden bereikt. Ĺ&#x; $QGHUH DDQOHLGLQJHQ YRRU HHQ KXLVEH]RHN JH]LQQHQ PXWDWLHYUDDJ GRFXPHQWHQ technisch probleem,â&#x20AC;Ś). Ĺ&#x; ,Q VRPPLJH GRVVLHUV NZDPHQ PHHUGHUH YDQ YRRUJDDQGH SUREOHPHQ YRRU

100

De huurachterstallen In vergelijking met 2013 zien we een stijging van de absolute huurschuld bij onze zittende huurders. Het cijfer volgt de trend van eind 2012.

2009 januari februari maart april mei juni juli augustus september oktober november december

35 924,05 33 787,31 29 813,20 31 355,16 29 745,95 34 772,26 34 700,50 44 962,23 43 228,79

2010 42 831,33 41 536,73 35 964,55 34 345,22 32 526,00 31 784,19 30 169,53 37 595,22 35 017,31 33 593,66 35 261,84

2011

2012

2013

2014

38 075,75 42 544,49 45 957,18 37 269,12 37 046,53 37 217,15 36 669,99

36 772,97 43 727,73 42 378,29 40 456,00 39 964,25 29 484,23 30 723,86 29 160,36 27 704,01 27 801,55 26 238,07 28 674,16

34 123,24 33 505,76 29 812,93 27 682,13 23 532,54 24 116,36 22 030,09 24 741,40 24 390,17 23 836,11 20 140,52 24 135,47

27 760,97 29 707,70 28 804,17 27 129,69 25 461,16 24 319,76 26 501,81 28 472,66 27 730,61 31 185,56 30 117,82 28 782,80

43 755,80 39 433,57 27 300,18

Onder huurschuld van zittende huurders vallen alle bedragen aan huur die Ons Onderdak na tussenkomsten (o.a. schriftelijke aanmaningen), de 1ste van de 2de maand volgend op de vervaldag niet heeft ge誰nd.

Het debiteurenreglement bepaalt dat de totale huurachterstal van de zittende huurders niet hoger mag zijn dan 0,5 % van de inkomsten uit verhuring van de vennootschap. Op basis van het omzetcijfers van 2014 kwam dit voor Ons Onderdak neer op 0,559 %. In 2013 landden we op 0,51 %. We haalden onze doelstelling net niet.

101

5.2. De beschikbare grondreserves Het beschikken over voldoende grondreserve in de sector van de sociale huisvesting is een troef. Ons Onderdak heeft bijna 17 hectare grond die nog kan worden ontwikkeld, op korte en lange termijn. Daarop kunnen ± 600 woningen worden gebouwd. Voor een 150-tal woningen zijn de plannen al ver gevorderd.

Met nutsvoorzieningen (riool, gas, wegenis,…) uitgeruste percelen (toestand 31/12/2014) Stad of gemeente

Wijk en/of straat

Stedenbouwkundige bestemming

Ieper

Grasmuslaan

woongebied (BPA)

Goesdamstraat

woongebied (gewestplan)

303

Neerplaats

woongebied (BPA)

450

Dikkebus

Oppervlakte in m² 4.520

881 Brielen

Breydelhofstraat

woongebied (BPA)

820 1.637 1.170

Veurnseweg Elverdinge

woongebied (RUP)

2.355 838

Bourgondiëstraat

Voormezele

Kalleputstraat

woongebied (BPA)

185

Vlamertinge

Westbrandhoekstraat

woongebied (BPA)

1.036

Westouter

Blauwepoortstraat

woonuitbreidingsgebied (gewestplan)

1.911

Dranouter

Baroeneput

woongebied (BPA)

3.682

Wervik

Wallestraat en Kasteelstraat

woongebied (gewestplan)

4.656

Geluwe

Moerput

woongebied (BPA)

3.945

Wijtschate

Ieperstraat

woongebied (gewestplan)

1.375

Loker

De Galoye

landelijk woongebied (gewestplan)

Totaal

102

Heidestraat

250 29.711 m²

Niet-uitgeruste percelen (toestand 31/12/2014)

Stad of gemeente

Wijk en/of straat

Soort gebied

Ieper

Driemolenstraat

woongebied (RUP)

Elverdinge

12.039 7.147

Zonnebeekseweg Oude Kortrijkstraat

Oppervlakte in m²

woonuitbreidingsgebied (gewestplan)

20.910

woonuitbreidingsgebied (gewestplan)

12.652

Brielen

Breydelhofstraat

woongebied (BPA)

6.128

Zuidschote

Relemeers (fase 2)

woonuitbreidingsgebied (gewestplan)

9.010

Vlamertinge

Du Parc

woongebied (RUP)

6.025

Geluwe

Moerput

woongebied (BPA)

15.963

Poperinge

Appelgoedje

woongebied (RUP)

46.596

Woesten

Groenerf

woongebied (RUP)

2.208

Totaal

138.678 m²

103

5.3. De klachtenbehandeling Ons Onderdak biedt huisvesting aan 1442 gezinnen. Dit zijn gezinnen met of zonder kinderen, senioren, jonge mensen, alleenstaanden, mensen met een beperking … Dag in dag uit zijn onze medewerkers in de weer om woningen en appartementen in de beste condities aan te bieden. Soms gaat er iets verkeerd en blijven volgens de bewoners de zaken te lang op hun beloop. Elke bewoner beschikt over het wettelijke recht om in dit geval een klacht in te dienen.

Hoe bewoners en kandidaat-huurders een klacht kunnen indienen en de manier waarop Ons Onderdak die moet behandelen is geregeld via het zogenaamde ‘klachtendecreet’ van 1 juni 2001. Dit decreet geeft éénieder het wettelijke recht een klacht in te dienen bij een bestuursinstelling (in dit geval Ons Onderdak) over de handelingen en de werking van de organisatie.

Het is aan ons om dit klachtendecreet in de praktijk om te zetten en de klachten te registreren, te behandelen en er natuurlijk een passend gevolg aan te geven.

Waarover gaat het?

Bij Ons Onderdak is een klacht een manifeste uiting (mondeling, schriftelijk of elektronisch) van een ontevreden sociale huurder of kandidaat-huurder over een (al dan niet) verrichte handeling of prestatie door Ons Onderdak. Een klacht is niet gelijk aan een melding van een mankement in of rond de woning of een vraag om informatie.

Enkele noodzakelijke vormvereisten Een klacht is ontvankelijk als: ş 'H QDDP HQ KHW DGUHV YDQ NODFKWLQGLHQHU JHNHQG LV ş 'H NODFKW HHQ RPVFKULMYLQJ YDQ GH IHLWHQ EHYDW ZDDURYHU GH EHZRQHU PLVQRHJG LV ş 'H NODFKW DDQ ØØQ YDQ GH YROJHQGH YRRUZDDUGHQ YROGRHW ş De bewoner gaat niet akkoord met de prestatie of de beslissing van de sociale huisvestingsmaatschappij. ş De bewoner vindt dat een prestatie of een beslissing van Ons Onderdak te lang uitblijft. ş De bewoner vindt de informatieverstrekking van Ons Onderdak ontoereikend. ş De bewoner is ontevreden over de bereikbaarheid van de sociale huisvestingsmaatschappij. ş De bewoner voelt zich onheus bejegend door Ons Onderdak.

104

Hoe gaat Ons Onderdak hiermee om?

Wanneer een â&#x20AC;&#x2DC;klachtâ&#x20AC;&#x2122; wordt ingediend, stuurt onze klachtenbehandelaar de betrokkene binnen de tien kalenderdagen een brief waarin de ontvangst van de klacht wordt bevestigd. De klacht wordt ook geregistreerd op een invulformulier.

Onze klachtenbehandelaar handelt de klacht af binnen vijfenveertig kalenderdagen na ontvangst en stelt de bewoner schriftelijk op de hoogte van de bevindingen van het onderzoek naar de klacht. Een duidelijke motivering vormt hier een onderdeel van.

Op basis van alle gekende informatie en het wettelijk kader wordt maximaal gestreefd naar een vlugge en correcte afhandeling van de klacht. En gelukkig leert onze ervaring dat dit de huurder of kandidaathuurder positief stemt.

In 2014 werden geen klachten ingediend die volgens het klachtendecreet moesten worden afgehandeld.

Klachten Jaar

Gegronde klachten

2010

2

Ongegronde klachten

Totaal klachten 2

2011

0

2012

1

1

2

2013

2

1

3

2014

Jaar

0

Administratieve klachten

Sociale klacht

2009

2013

FinanciĂŤle klacht

1

2

2

2010 2012

Technische klacht

1

1 1

2

105

5.4. De vennoten De sociale huisvestingsmaatschappij Ons Onderdak heeft drie types van vennoten. Naast de openbare besturen die het overgrote deel van de aandelen in handen hebben, zijn ook nog particulieren en organisaties vennoot.

1 - Openbare besturen Nr. Naam

Adres

PC + Woonplaats

Blz. register

Aantal ingeschreven aandelen

Kapitaal ondertekend

Gestort

Blijft te storten

Phoenixgebouw - Koning Albert II-laan 19 bus 40

1210 Brussel

34

1.950

4.836,00

1.246,37

3.589,63

8200 Sint-Andries

35

530

1.314,40

365,97

948,43

Grote Markt 34

8900 Ieper

37

5.270

13.069,60

5.654,97

7.414,63

40

2.070

5.133,60

4.966,15

167,45

1

Vlaams Gewest

2

Provincie West-Vlaanderen Provinciehuis Boeverbos - Koning Leopold III-laan 41

3

Stad Ieper

4

OCMW Ieper

Rijselsestraat 38

8900 Ieper

5

Stad Poperinge

Grote Markt 1

8970 Poperinge

53

1.415

3.509,20

1.437,68

2.071,52

6

Gemeente Heuvelland

De Warande - Bergstraat 24

8950 Heuvelland

55

912

2.261,76

901,44

1.360,32

7

Gemeente Zonnebeke

Langemarkstraat 8

8980 Zonnebeke

59

1.288

3.194,24

1.295,05

1.899,19

8

Gemeente Vleteren

Kasteelstraat 39

8640 Vleteren

69

316

783,68

345,21

438,47

9

OCMW Poperinge

Veurnestraat 22

8970 Poperinge

118

500

1.240,00

402,75

837,25

10

Stad Wervik

Sint Maartensplein 19

8940 Wervik

119

1.250

3.100,00

1.006,92

2.093,08

11

OCMW Wervik

Steenakker 30

8940 Wervik

120

500

1.240,00

402,75

837,25

12

Gemeente LangemarkPoelkapelle

Kasteelstraat 1

8920 Langemark

121

100

248,00

80,56

167,44

16.101

39.930,48

18.105,82

21.824,66

Blz. register

Aantal ingeschreven aandelen

Kapitaal ondertekend

Gestort

Blijft te storten

Totaal openbare besturen

2 - Particulieren Nr. Naam

Adres

PC + Woonplaats

1

Dhr. Henry J. de Cock

Korte Torhoutstraat 6

8900 Ieper

41

36

89,28

22,35

66,93

2

Dhr. Charles Vermeulen

Diksmuidsestraat 82

8900 Ieper

42

21

52,08

13,04

39,04

3

Dhr. Philippe Donck

“Greenpark” Buizenberglaan 14

9830 St. Martens-Latem

44

30

74,40

18,62

55,78

4

Erf O.Vanderghinste-Donck M.Louise p/a Burgemeester Pyckestraat 67

8500 Kortrijk

46

10

24,80

6,21

18,59

5

Dhr. Georges Carlier

Brugseweg 67 glvl B

8900 Ieper

51

13

32,24

8,07

24,17

6

Graaf H. d’Udekem d’Acoz

Couthoflaan 50

8972 Poperinge (Proven)

52

2

4,96

0,99

3,97

7

Mevr. R.Hoornaert Deweerdt

Poperingestraat 1

8954 Heuvelland (Westouter)

71

2

4,96

1,24

3,72

15

37,20

37,20

0,00

2

4,96

1,24

3,72

8

Dhr. Gilbert Roosebeke

Saazlaan 12

8970 Poperinge

72

9

Dhr. Georges Pareyn

L. van Merrisstraat 20

8970 Poperinge

74

106

Nr. Naam

Adres

PC + Woonplaats

10

Elzerijstraat 18

11

Dhr. Christophe Vandekerckhove Dhr. Paul Robyn

Blz. register

Aantal ingeschreven aandelen

Kapitaal ondertekend

Gestort

Blijft te storten

8890 Moorslede

80

25

62,00

12,42

49,58

Capucienestraat 103

8900 Ieper

81

25

62,00

15,52

46,48

82

5

12,40

12

Mevr. Nadine Berten

St. Franciscusstraat 4

8940 Wervik

12,40

0,00

13

Dhr. André Danneels

Klijtestraat 36

8906 Ieper (Elverdinge)

83

10

24,80

24,80

0,00

14

Mevr. Agnes Duhayon

Boeschepestraat 11

8954 Heuvelland (Westouter)

84

10

24,80

6,21

18,59

15

Mevr. Marcelline Guillemyn

Rolleweg 9

8900 Ieper

87

5

12,40

3,10

9,30

16

Mevr. Luc Vanraes - Tyberghien

Elverdingsestraat 44

8900 Ieper

89

5

12,40

3,10

9,30

17

Dhr. Jules Vansteenkiste

Groenestraat 23

8900 Ieper (Sint-Jan)

91

20

49,60

49,60

0,00

18

Dhr. Daniel Boudry

Wulvestraat 20

8902 Ieper (Zillebeke)

92

10

24,80

6,21

18,59

19

Dhr. Gunter Pertry

Eikenlaan 9

8900 Ieper

95

15

37,20

37,20

0,00

20

Dhr. Jef Pollee

Jan Ypermanstraat 33

8900 Ieper

96

10

24,80

6,21

18,59

21

Dhr. Noël Delaere

Drie Beloftenstraat 40

8980 Zonnebeke (Geluveld)

97

20

49,60

49,60

0,00

22

Dhr. Paul Wydoodt

Steenstraat 22

8640 Vleteren (Woesten)

98

15

37,20

37,20

0,00

23

Mevr. Brigitta Vandamme

Vijfwegenstraat 4

8902 Ieper (Zillebeke)

24

Dhr. Jan Durnez

99

10

24,80

6,21

18,59

Capucienestraat 104

8900 Ieper

100

10

24,80

6,21

18,59

101

10

24,80

25

Dhr. Danny Nolf

Wolnzachlaan 35

8970 Poperinge

6,21

18,59

26

Dhr. Hendrik Vervisch

Fazantenlaan 36

8900 Ieper

102

15

37,20

9,31

27,89

27

Dhr. Patrick Donck

Dorp 21

8647 Reninge

103

12

29,76

7,45

22,31

28

Mevr. Andréa Devos

Vijverstraat 10

8900 Ieper (Dikkebus)

104

10

24,80

6,21

18,59

29

Mevr. Anne Marie Haentjens

Kervynlaan 9

8900 Ieper

105

15

37,20

9,31

27,89

30

Dhr. Vital Verstraete

Fazantenlaan 2

8900 Ieper

107

10

24,80

6,21

18,59

31

Mevr. Marieke Cloet

Vaubanstraat 80

8900 Ieper

109

15

37,20

37,20

0,00

32

Dhr. Herman Baron

St. Livinusstraat 29

8906 Elverdinge

110

15

37,20

37,20

0,00

33

Mevr. Antoinette Leroy

Werviksestraat 94

8902 Ieper (Zillebeke)

111

15

37,20

37,20

0,00

34

Dhr. Wim Denhert

De Linde 21

8980 Zonnebeke (Geluveld)

112

15

37,20

27,91

9,29

35

Dhr. Joseph Verschoore

Stationsstraat 9

8900 Ieper

113

8

19,84

19,84

0,00

36

Dhr. Frans Durnez

Viooltjesveld 2

8954 Heuvelland (Westouter)

114

15

37,20

37,20

0,00

37

Dhr. Jan Laurens

Hoge Weide 6

8904 Ieper (Boezinge)

115

15

37,20

37,20

0,00

Meenseweg 446

8902 Ieper (Zillebeke)

116

21

52,08

52,08

0,00

122

100

248,00

38

Dhr. Lieven Stubbe

39

Dhr. André Verstraete

Pannenhuisstraat 27

8900 Ieper

83,24

164,76

40

Dhr. Willy Denolf

Brielenstraat 117

8908 Ieper (Vlamertinge)

123

10

24,80

8,06

16,74

41

Mevr. Roos Devos

Stoffelstraat 28 bus 5C

8900 Ieper

136

15

37,20

37,20

0,00

42

Dhr. Jurgen Vanlerberghe

Ieperstraat 29

8970 Poperinge

139

15

37,20

37,20

0,00

43

Dhr. Hendrik Ingelbeen

Beselarestraat 170

8940 Wervik

137

15

37,20

37,20

0,00

44

Dhr. Ives Goudeseune

Zwarteleenstraat 81

8902 Ieper (Zillebeke)

140

15

37,20

37,20

0,00

45

Dhr. Raphaël Room

Schietstraat 8

8900 Ieper (Dikkebus)

2

15

37,20

37,20

0,00

46

Mevr. Brigitte Dewulf

Sint Elooisweg 56

8902 Ieper (Voormezele)

138

15

37,20

37,20

0,00

47

Dhr. Johan Vanhaverbeke

Oude Veurnestraat 39

8900 Ieper

1

15

37,20

37,20

0,00

48

Dhr. Dominique Dehaene

Capucienenstraat 37

8900 Ieper

4

25

62,00

37,20

24,80

49

Dhr. Paul Delanote

Boomgaardstraat 48

8970 Poperinge

3

15

37,20

37,20

0,00

50

Dhr. Michel Deforche

Jan Vanderghotelaan 7

8900 Ieper

5

12

29,76

29,76

0,00

51

Mevr. Lena Boeraeve

Grote Branderstraat 27

8908 Ieper (Vlamertinge)

6

6

14,88

14,88

0,00

52

Mevr. Isabelle Gits

Ieperstraat 220

8980 Zonnebeke

7

6

14,88

14,88

0,00

796

1.974,08

1.201,10

772,98

Totaal particulieren

107

3 - Organisaties Nr. Naam

Adres

PC + Woonplaats

Blz. register

Aantal ingeschreven aandelen

Kapitaal ondertekend

Gestort

Blijft te storten

1

OKRA

St. Jacobsstraat 24

8900 Ieper

75

2

4,96

1,24

3,72

2

VZW Wijkraad â&#x20AC;&#x153;Hovelandâ&#x20AC;?

Robrecht van Bethunelaan 7

8900 Ieper

78

2

4,96

1,24

3,72

3

Stedelijke Seniorenraad Ieper

Stadhuis - Grote Markt 34

8900 Ieper

108

62

153,76

52,20

101,56

4

Den Ommeloop

Rijselsestraat 96

8900 Ieper

117

10

24,80

24,80

0,00

5

ABVV West-Vlaanderen

Conservatoriumplein 9

8500 Kortrijk

124

50

124,00

40,28

83,72

6

ACW afdeling Ieper

p/a Lombaardstraat 28

8900 Ieper

125

100

248,00

80,57

167,43

7

ACW afdeling Kemmel

Reningelstraat 58

8956 Kemmel

126

10

24,80

8,06

16,74

8

ACW afdeling Poperinge

Haringestraat 37

8972 Roesbrugge-Haringe

127

10

24,80

8,06

16,74

9

ACW West

Oude Burg 13

8000 Brugge

129

300

744,00

241,68

502,32

10

SP.A afdeling Ieper

p/a Kalfvaart 24/2A

8900 Ieper

131

100

248,00

80,57

167,43

11

SP.A afdeling Poperinge

p/a Ieperstraat 29

8970 Poperinge

132

50

124,00

40,28

83,72

12

SP.A afdeling Wervik

Motestraat 48

8940 Wervik

133

100

248,00

80,57

167,43

13

SP.A Federatie Ieper

p/a Torrepoortlaan 18

8900 Ieper

134

100

248,00

80,57

167,43

50

124,00

40,28

83,72

946

2.346,08

780,40

1.565,68

17.843

44.250,64

20.087,32

24.163,32

14

VLD Federatie Ieper

p/a Meenseweg 463 Totaal organisaties

Algemeen totaal

108

8900 Ieper

135

5.5. De raad van bestuur, het directiecomité en de statutaire benoemingen Ons Onderdak wordt bestuurd door een raad van bestuur onder voorzitterschap van Dominique Dehaene. De raad komt elf maal per jaar samen. Het dagelijks bestuur is in handen van het directiecomité. Statutair wordt de raad van bestuur benoemd door de Algemene Vergadering.

De raad van bestuur Voorzitter Dominique Dehaene

Capucienenstraat 37

8900 Ieper

Eikenlaan 9

8900 Ieper

Fazantenlaan 36 St-Elooisweg 56 Oude Veurnestraat 39 Grote Branderstraat 27 Leiekaai 23 GV02 Begoniapark 18 Wolnzachlaan 35 Oude Provenstraat 28 Goesdamstraat 3 bus 1A Vermeulenstraat 3 Posthoornstraat 36 Ypermanstraat 50 Oostvleterenstraat 53 Lange Dreve 8F

8900 Ieper 8902 Voormezele 8900 Ieper 8908 Vlamertinge 8940 Wervik 8950 Westouter 8970 Poperinge 8978 Watou 8900 Ieper 8900 Ieper 8900 Ieper 8900 Ieper 8640 Woesten 8980 Zonnebeke

Sint Omerlaan 7

8900 Ieper

Ondervoorzitter Gunter Pertry

Raadsleden Hendrik Vervisch Brigitte Dewulf Johan Vanhaverbeke Lena Boeraeve Bert Verhaeghe Bert Doise Danny Nolf Joseph Delalleau Raphaël Matthijs Steven De Waele Katrien Descamps Kristien Beyens Frans Masson Michiel Descheemaeker

Directeur Peter Pillen

Bestuurder Paul Wydoodt nam ontslag uit de raad van bestuur. De heer Frans Masson, schepen van Vleteren, werd in zitting van 8 september 2014 aangeduid als bestuurder. Hij vult het mandaat van Paul Wydoodt namens de gemeente Vleteren minstens tot 12 juni 2015.

Mevrouw Maria Vander Meiren nam ook ontslag als bestuurder. De heer Michiel Descheemaeker, schepen huisvesting van gemeente Zonnebeke, werd in zitting van 9 maart 2015 aangeduid als bestuurder.

Ook hij vult het mandaat minstens tot 12 juni 2015.

109

Het directiecomité Voorzitter Dominique Dehaene

Ondervoorzitter Gunter Pertry

Leden directiecomité Steven De Waele Danny Nolf Brigitte Dewulf Bert Verhaeghe

Directeur Peter Pillen

De statutaire benoemingen Om de continuïteit in de vennootschap te verzekeren is een mechanisme van uittreding van bestuurders statutair geregeld. Artikel 19 van de statuten bepaalt dat elk jaar tijdens de gewone Algemene Vergadering twee of drie bestuurders moeten aftreden. Ze zijn wel herverkiesbaar.

Jaar van uittreding

2015 2016 2017

2018

2019

2020

110

Mandaat voorbehouden aan stad Ieper OCMW Poperinge privéaandeelhouders provincie West-Vlaanderen stad Wervik gemeente Zonnebeke stad Ieper stad Ieper stad Poperinge gemeente Vleteren stad Ieper OCMW Ieper OCMW Ieper OCMW Ieper privéaandeelhouders gemeente Heuvelland

Uitgeoefend door Kristien Beyens Joseph Delalleau Johan Vanhaverbeke Gunter Pertry Bert Verhaeghe Michiel Descheemaeker Steven De Waele Dominique Dehaene Danny Nolf Frans Masson Katrien Descamps Brigitte Dewulf Raphaël Matthijs Hendrik Vervisch Lena Boeraeve Bert Doise

5.6. De medewerkers Het team van Ons Onderdak bestaat uit 16 medewerkers. Naast de directeur en het administratief personeel, beschikt onze organisatie over verschillende medewerkers die instaan voor de klantenbegeleiding en â&#x20AC;&#x201C;ondersteuning. De technische dienst neemt het praktische werk voor zijn rekening.

V.l.n.r. Hilde Vandenbroucke, Griet Deschildre, Nancy Vandenbulcke, Nancy Slembrouck, Gino Matton, Ine Vandenberghe, Linda Strumane, Nelly Coffyn, Isabelle Meersseman, Liesbet Blanckaert, Martine Vangansbeke, Mariet Rapaevna Islamova, Filip Uzeel, Peter Pillen, Eveline Ferrest en Eric Neels.

111

BUDGETTEN ONS ONDERDAK

112

6. Budgetten

Inhoud

6.1. De financiĂŤn van Ons Onderdak in een notendop

114

6.2. De financiĂŤle gezondheid van Ons Onderdak

117

113

6.1. De financiĂŤn van Ons Onderdak in een notendop De tabellen in deze rubriek bevatten de financiĂŤle kengetallen van Ons Onderdak over de laatste vijf jaren. Hieruit kunnen we enkele duidelijke evoluties en trends aflezen.

Overzicht resultaat van het boekjaar

Resultaat v/h boekjaar

2010

2011

2012

420.533,43

-5.285.963,00

403.301,73

4

1

Aantal verkochte huurwoningen

2013

2014

611.595,08 1.737.760,91 5

3

1

1

Verkoopwaarde

29.220,00

43.725,00

Opbrengst

18.681,22

31.108,88

Aantal verkochte grond:

0

3

7

8

10

1.026.010,00

1.291.500,00

1.619.431,90

Opbrengst

174.070,52

395.760,31

232.717,04

0

41.838,55

Totaal opbrengsten door verkoop onroerend goed koopsector

192.751,84

395.760,31

232.717,04

0

72.947,43

Aantal verkochte koopwoningen: Verkoopwaarde

540.500,00

Ons Onderdak verkocht drie woningen aan zittende huurders waardoor er een uitzonderlijke opbrengst gerealiseerd werd van 362.126,26 euro.

De rest van de uitzonderlijke opbrengst (1.050.598,50 euro) werd gewonnen uit de verkoop van het (grotendeels afgeschreven) kantoorgebouw van Ons Onderdak in de Hovelandlaan te Ieper.

Overzicht van de opbrengsten Bedrijfsopbrengsten

2010

2011

2012

Omzet

5.417.428,51

5.573.243,42

6.311.274,17

Verkopen koopsector

1.026.010,00

1.127.188,83

1.619.431,99

Omzet huursector

4.391.418,51

4.446.054,59

4.691.842,18

492.623,03

346.318,72

323.838,86

Andere bedrijfsopbrengsten

Er werden in 2014 drie weder ingekochte sociale koopwoningen verkocht.

114

2013

2014

4.914.306,79 5.733.249,63 0

586.304,73

4.914.306,79 5.146.944,90 345.781,54

568.166,18

Overzicht van de kosten Kosten

2010

2011

2012

2013

2014

Aantal woningen

1.379

1.383

1.414

1.412

1.441

Brandverzekering

73.874,44

76.245,06

77.925,55

81.564,87

63.095,12

Onroerende voorheffing

314.673,30

307.516,57

325.072,37

343.213,40

343.400,15

Onderhoudskosten

745.301,99

625.290,05

751.741,78

660.385,75

813.928,37

Personeelskosten

910.649,33

941.466,25

959.408,30

956.112,12

980.292,28

13,60

13,60

13,47

12,92

13,4

Full time equivalent

De personeelskosten zijn toegenomen, voornamelijk door vervangingen van een tweetal personeelsleden (dubbel lopen). Het personeelsbestand werd ook versterkt met een bediende met juridische opleiding.

Voor de brandverzekering organiseerde Ons Onderdak een prijsvraag op de markt. Hierdoor werd een grote besparing gerealiseerd.

Bij het onderhoud van het patrimonium ging extra aandacht naar het verbeteren van het ouder patrimonium.

De belangrijkste meerkosten zijn: s 611.400 Onderhoud en herstel cv en verwarming +51.935,46 euro s 611.002 Onderhoud sanitair +36.189,87 euro s 611.003 Onderhoud elektriciteit +29.824,86 euro s 611.021 Onderhoud terras en oprit +21.167,41 euro

Overzicht van de financiële rekeningen Rekeningen

31/12/2010

31/12/2011

31/12/2012

31/12/2013

31/12/2014

550000 RC

3.560.799,06

1.757.607,46

1.502.066,40

3.344.621,50

1.618.811,92

1.400.000,00

1.700.000,00

756.668,83

791.315,70

863.848,09

877.738,46

932.630,32

8.666,24

176.916,80

571.106,21

390.324,14

626.193,40

4.326.134,13

4.125.839,96

4.637.020,60

4.620.624,45

3.177.635,64

531000 RC 1 J 550400 RC HWB 55 Andere 58 Intern Totaal

De liquide middelen van Ons Onderdak zijn in 2014 afgenomen met 1.442.988,80 euro.

Voor de koopsector wordt de bouw van de woningen nog voorgefinancierd met eigen middelen. In 2014 waren zo’n 29 woningen in opbouw.

Het ging hierbij om volgende projecten: s Ieper – Grasmuslaan: 7 woningen s Ieper – Pascarishof: 8 woningen s Poperinge – St. Andrieshof: 4 woningen s¬¬ Geluwe – Moerput: 10 woningen

115

Investeringen Investeringen

2010

2011

2012

2013

2014

Terreinen en gebouwen

393.497,24

614.068,76

1.392.021,41

858.073,47

1.241.440,53

Installaties, machines,â&#x20AC;Ś

714,45

659,30

923,44

848,21

0

11.298,31

25.652,88

2.783,75

139.399,77

11.582,32

2.631.062,33

4.025.024,21

3.846.815,61

5.106.323,21

1.064.074,18

3.036.572,33

4.665.405,15

5.242.544,10

Meubilair en rollend materiaal Vaste activa in aanbouw Totaal

6.104.644,66 2.317.096,90

Premies in verband met investeringen in rationeel energieverbruik Premies Premie condensatieketels Premie super isolerend glas Premie dakisolatie Premie groendaken/groene energie Premies EPC Totaal

31/12/2010

31/12/2011

31/12/2012

23.075,00 55.965,00 32.620,36

10.425,00 54.723,22 45,56

29.850,00 5.228,80

111.660,36

6.920,00 72.113,78

31/12/2013 31/12/2014 7.200,00

9.600,00

45.702,00

196.781,28

762,00 53.664,00

2.410,00 208.791,28

4.000,00 39.078,80

In 2014 werden een groot aantal daken geïsoleerd (10.885,53 m²). Ons Onderdak ontving hiervoor 196.781,28 euro aan premies.

116

6.2. De financiële gezondheid van Ons Onderdak De Vlaamse overheid investeert veel middelen in sociale huisvestingsmaatschappijen. Ze hecht dan ook veel belang aan hun financiële toestand. De beschikbare middelen moeten immers optimaal ingezet worden voor de sociale huurder of koper. Met de zogenaamde Financiële Gezondheidsindex (FiGi) wordt de financiële toestand van een sociale huisvestingsmaatschappij in één cijfer samenvat.

De FiGi werd ontwikkeld door de VMSW en het agentschap inspectie RWO. Het systeem is uitgewerkt om alle administraties van “Wonen” van de Vlaamse overheid de mogelijkheid te geven om de financiële gezondheid van de sociale huisvestingsmaatschappijen op basis van dezelfde parameters te beoordelen.

Tien financiële kengetallen die elk voor drie opeenvolgende jaren worden berekend, vormen het vertrekpunt.

De gegevens die bij de financiële kengetallen worden gebruikt, komen uit de jaarrekening van de sociale huisvestingsmaatschappij en hebben betrekking op de liquiditeit, de solvabiliteit, de rentabiliteit en de kostenbeheersing van de organisatie.

Het eindresultaat is een score op zestig punten. Er worden ook deelresultaten berekend zodat elke maatschappij kan zien waar ze goed en minder goed scoort.

De liquiditeit Current ratio Deze ratio meet of de huisvestingsmaatschappij op balansdatum voldoende liquide middelen of kortetermijnactiva heeft om de korte termijn schulden te betalen. Er wordt een correctie doorgevoerd om het effect van de waarborggelden voor de huur van woningen die gestort zijn aan de sociale huisvestingsmaatschappij te neutraliseren.

Formule: (3+40/41+50/53+54/58+490/1-178-4280-4281)/(42/48+492/3-4280-4281) Beoordeling van deze ratio: <1 voor verbetering vatbaar 1-2 behoorlijk >2 goed

Onmiddellijke liquiditeitsratio Deze ratio meet of de huisvestingsmaatschappij op balansdatum over voldoende liquide middelen beschikt om de korte termijn schulden te betalen. Ook hier wordt een correctie doorgevoerd om het effect van de waarborggelden voor de huur van woningen die gestort zijn aan de sociale huisvestingsmaatschappij te neutraliseren.

117

Formule: (54/58-178-4280-4281)/(42/48-4280) Beoordeling voor deze ratio: <1 voor verbetering vatbaar 1-2 behoorlijk >2 goed

Netto kaspositie bij de VMSW De gelden die de sociale huisvestingsmaatschappij buiten de VMSW aanhoudt, zijn in principe altijd een positief bedrag omdat een maatschappij steeds een bedrag voor de dagelijkse werking mag aanhouden. Wat ze niet nodig heeft, wordt doorgestort naar haar ‘rekening courant’ bij de VMSW. Op deze wijze is de rekening courant bij de VMSW de sluitpost van haar thesauriebeheer.

Een positief saldo betekent dat de sociale huisvestingsmaatschappij al haar verplichtingen van het voorbije boekjaar heeft kunnen betalen.

Formule: (5310+5500-4330) Beoordeling voor deze ratio: <0 voor verbetering vatbaar >0 goed

De solvabiliteit Graad van financële onafhankelijkheid Bij solvabiliteit wordt gemeten in welke mate een onderneming in staat is om aan haar financiële verplichtingen te voldoen. De graad van financiële onafhankelijkheid wordt gemeten door de verhouding te berekenen tussen het eigen en het totale vermogen.

Formule: (10/15)/(10/49) Beoordeling van deze ratio: <5% voor verbetering vatbaar 5 %-20 % behoorlijk > 20 % goed

118

Zelffinancieringsgraad Bij deze ratio wordt de verhouding genomen tussen de reserves (ook opgebouwd uit het verleden) en het totaal vermogen.

Formule: (13+140+141)/(10/49) Beoordeling van deze ratio: <0% voor verbetering vatbaar 0-10 % behoorlijk > 10 % goed

Dekking van het vreemd vermogen op lange termijn door cashflow uit gewone bedrijfsoefening Hier wordt een verband gelegd tussen de grootte van het vreemd vermogen en de cashflow die beschikbaar is om dit vermogen af te lossen.

Formule: (16+17-178)/(70/74-60/64+630+631/4+635/7+75-75300-7532/5-65+653+6560-6561) Beoordeling van deze ratio: > 33 jaar of > 0 jaar voor verbetering vatbaar < 33 jaar goed

De rentabiliteit Netto vrije cashflow uit de gewone bedrijfsoefening Deze ratio is een breuk met in de teller de belangrijkste bedrijfs- en financiĂŤle kaskosten en in de noemer de belangrijkste bedrijfs- en financiĂŤle kasopbrengsten. Bedrijfseconomisch gaat het hier over de inkomsten en uitgaven uit de operationele werking waar een onderneming greep op heeft via het beheer van de onderneming.

Formule: (60+61+62+64+65-650)/(70+71+74-74930+75-7532/5) Beoordeling van deze ratio voor gemengde en zuivere huurmaatschappijen: > 70 % voor verbetering vatbaar 50-70 % behoorlijk < 50 % goed Beoordeling van deze ratio voor zuivere koopmaatschappijen: > 100 % voor verbetering vatbaar 90-100 % behoorlijk < 90 % goed

119

Cost/income ratio uit de gewone bedrijfsoefening Bedrijfseconomisch wordt hier ook gestart vanuit een operationele marge, maar hier worden boekhoudkundige kosten zoals intresten, afschrijvingen en voorzieningen in mindering gebracht.

Formule: (60/64+65)/(70/74+75) Beoordeling van deze ratio: > 100 % voor verbetering vatbaar 85 %-100 % behoorlijk < 85 % goed

Operationele marge uit de gewone bedrijfsoefening Deze ratio geeft de verhouding weer tussen de inkomsten en de uitgaven uit gewone bedrijfsuitoefening vooraleer het vreemd vermogen is vergoed (intresten) of de activa zijn afgeschreven.

Bedrijfseconomisch betreft het hier de inkomsten en uitgaven uit de operationele werking waar een onderneming greep op heeft via haar beheer van de onderneming.

Deze ratio is interessant omdat hiermee kan worden nagegaan of de oorzaak van de financiĂŤle problemen het gevolg is van de operationele werking dan wel van de zware leninglasten of afschrijvingen.

Formule: (60+61+62+64+65-650)/(70+71+74-74930+75-7532/5) Beoordeling van deze ratio voor gemengde en zuivere huurmaatschappijen: > 70 % voor verbetering vatbaar 50-70 % behoorlijk < 50 % goed Beoordeling van deze ratio voor zuivere koopmaatschappijen: > 100 % voor verbetering vatbaar 90-100 % behoorlijk < 90 % goed

120

De kostenbeheersing Werkings- en onderhoudskosten t.o.v. bedrijfsopbrengsten Met deze ratio worden werkings- en onderhoudskosten gerelateerd aan de bedrijfsontvangsten van de klassen 70 en 74.

Formule: werkings- en onderhoudskosten/bedrijfsontvangsten Beoordeling van deze ratio: > 35 % voor verbetering vatbaar 25-35 % behoorlijk < 25 % goed

De financiële gezondheidsindex van Ons Onderdak Na berekening van al de kengetallen komen we voor Ons Onderdak op de volgende resultaten: Ratio’s FIGI

2012

2013

2014

2,06

Liquiditeit 1. Current ratio

2,15

1,63

2. Onmiddellijke liquiditeitsratio

1,47

0,98

0,59

3. Netto kaspositie bij de VSMW

3.202.066,40

3.344.621,50

2.551.442,24

4. Graad van financiële onafhankelijkheid

22,07 %

21,33 %

22,73 %

5. Zelffinancieringsgraad

15,55 %

15,36 %

17,07 %

28,62

29,00

23,31

7. Netto vrije cashflow uit gewone bedrijfsoefening

89,29 %

85,32 %

96,02 %

8. Cost/income ratio uit gewone bedrijfsuitoefening

96,20 %

99,25 %

95,20 %

9. Operationele marge uit gewone bedrijfsuitoefening

58,12 %

46,14 %

49,39 %

26,28 %

31,68 %

27,05 %

Solvabiliteit

6. Dekking Vreemd Vermogen op LT door operationele cashflow uit gewone bedrijfsoefening Rentabiliteit

Kostenbeheersing 10. Werkingskosten als % van de bedrijfsinkomsten

121

De volgende stap om tot FiGi te komen is een score te geven per kengetal. De scores worden als volgt toegekend: Ratio’s FIGI

Voor verbetering vatbaar Score = 0

Behoorlijk Score = 0,5

Goed Score =1

<1

1-2

>2

2. Onmiddellijke liquiditeitsratio

< 0,5

0,5-1

>1

3. Netto kaspositie bij de VSMW

<0

-

>0

4. Graad van financiële onafhankelijkheid

<5%

5 %-20 %

> 20 %

5. Zelffinancieringsgraad

<0%

0-10 %

> 10 %

> 33 jaar

-

< 33 jaar

7. Netto vrije cashflow uit gewone bedrijfsoefening

> 100 %

85-100 %

< 85 %

8. Cost/income ratio uit gewone bedrijfsuitoefening

<0%

0 %-10 %

> 10 %

> 70 %

50 %-70 %

< 50 %

> 35 %

25-35 %

< 25 %

Liquiditeit 1. Current ratio

Solvabiliteit

6. Dekking Vreemd Vermogen op LT door operationele cashflow uit gewone bedrijfsoefening Rentabiliteit

9. Operationele marge uit gewone bedrijfsuitoefening Kostenbeheersing 10. Werkingskosten als % van de bedrijfsinkomsten

Als we de scores voor Ons Onderdak dan toekennen, hebben we volgend resultaat: Ratio’s FIGI

2012

2013

2014

Liquiditeit

1,00

0,50

1,00

1. Current ratio

1,00

0,50

0,50

2. Onmiddellijke liquiditeitsratio

1,00

1,00

1,00

4. Graad van financiële onafhankelijkheid

1,00

1,00

1,00

5. Zelffinancieringsgraad

1,00

1,00

1,00

6. Dekking Vreemd Vermogen op LT door operationele cashflow uit gewone bedrijfsoefening

1,00

1,00

1,00

7. Netto vrije cashflow uit gewone bedrijfsoefening

0,50

0,50

0,50

8. Cost/income ratio uit gewone bedrijfsuitoefening

0,50

0,50

0,50

9. Operationele marge uit gewone bedrijfsuitoefening

0,50

1,00

1,00

0,50

0,50

0,50

3. Netto kaspositie bij de VSMW Solvabiliteit

Rentabiliteit

Kostenbeheersing 10. Werkingskosten als % van de bedrijfsinkomsten

122

Daarna wordt er een weging gedaan volgens de ouderdom. De cijfers van het recentste jaar wordt vermenigvuldigd met drie, die van twee jaar geleden met twee en die van drie jaar geleden blijven staan.

Ratio’s FIGI

2012

2013

2014

Liquiditeit

Totaal scores

Maximum scores

Resultaat

14,50

18,00

80,56 %

1. Current ratio

1,00

1,00

3,00

5,00

6,00

2. Onmiddellijke liquiditeitsratio

1,00

1,00

1,50

3,50

6,00

3. Netto kaspositie bij de VSMW

1,00

2,00

3,00

6,00

6,00

18,00

18,00

Solvabiliteit 4. Graad van financiële onafhankelijkheid

1,00

2,00

3,00

6,00

6,00

5. Zelffinancieringsgraad

1,00

2,00

3,00

6,00

6,00

6. Dekking Vreemd Vermogen op LT door operationele cashflow uit gewone bedrijfsoefening

1,00

2,00

3,00

6,00

6,00

11,50

18,00

Rentabiliteit 7. Netto vrije cashflow uit gewone bedrijfsoefening

0,50

1,00

1,50

3,00

6,00

8. Cost/income ratio uit gewone bedrijfsuitoefening

0,50

1,00

1,50

3,00

6,00

9. Operationele marge uit gewone bedrijfsuitoefening

0,50

2,00

3,00

5,50

6,00

3,00

6,00

3,00

6,00

47,00

60,00

Kostenbeheersing 10. Werkingskosten als % van de bedrijfsinkomsten

0,50

1,00

FIGI SCORE TOTAAL

1,50

100,00 %

63,89 %

50,00 % 78,33 %

De FiGi-score van Ons Onderdak De FiGi-score van Ons Onderdak is 47/60 of 78,33 %.

Ter verduideling: een score vanaf 40/60 is de indicatie van een goede financiële toestand.

Ons Onderdak scoort dus globaal genomen zeer goed.

123 123

124

125

STATUTEN WIJZIGING

126

7. Statutenwijziging

127

7. Statutenwijziging

Het Besluit van de Vlaamse Regering van 16 mei 2014 tot ‘bepaling van de nadere regels m.b.t. de beheersaspecten (BVR)’ voorziet in een aanpassing van het Erkenningsbesluit. Hierbij gaat het onder meer over de grootte en de genderdiversiteit van de raden van bestuur van de sociale huisvestingsmaatschappijen.

Momenteel voert de Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen (VVH) samen met enkele sociale huisvestingsmaatschappijen een procedure bij de Raad van State om bepalingen uit het BVR en de aanpassing aan het ‘Erkenningsbesluit’ aan te vechten. De uitspraak wordt in het najaar van 2015 verwacht.

Deze procedure werkt niet opschortend. Dit heeft tot gevolg dat de bepalingen uit het Besluit van de Vlaamse Regering in voege zijn vanaf 1 augustus 2014 en dat het in werking treden ervan uiterlijk op 1 januari 2016 zal plaatsvinden.

De statuten van de vennootschap zijn de kern van de oprichtingsakte en worden geschreven ‘voor het leven van de vennootschap’. Elke wijziging vergt een beslissing van de (buitengewone) algemene vergadering. Dit moet ook notarieel worden vastgelegd en gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad.

De VVH (Vlaamse Vereniging van Huisvestingsmaatschappijen) en de Vlaamse administratie maakten suggesties over de samenstelling van de raad van bestuur. Hiermee rekening houdend, werd een voorstel geformuleerd om artikel 14 van de statuten aan te passen.

Het in voege treden van de gewijzigde samenstelling van de raad van bestuur kan uitgesteld worden tot uiterlijk de algemene vergadering waarop de jaarrekening van het jaar 2018 wordt neergelegd (maximaal tot 1 juli 2019). Ons Onderdak maakt van deze uitstelmogelijkheid gebruik.

Tegelijkertijd worden nog enkele extra aanpassingen doorgevoerd: s de zetelverplaatsing naar 8900 Ieper, Ter Waarde 65 (gepubliceerd in het BS 24/06/2014); s de wijziging van plaats van bijeenkomst van de algemene vergadering (exclusiviteit van maatschappelijke zetel valt weg); s de aanpassing en aanvulling van datums van de statutenwijzigingen en bekendmaking van de wijzigingen in het Belgisch Staatsblad.

Hierbij vindt u de gecoördineerde statuten die ter goedkeuring zijn voorgelegd aan de buitengewone algemene vergadering van 12 juni 2015.

128

“ONS ONDERDAK” coöperatieve vennootschap met beperkte aansprakelijkheid met een sociaal oogmerk Ter Waarde 65 8900 IEPER Register der burgerlijke vennootschappen te Ieper nummer 2 GECOÖRDINEERDE STATUTEN (BAV 12/06/2015)

I. BENAMING, ZETEL, DUUR, DOEL Art. 1 - Op negen en twintig mei negentienhonderd negen en twintig werd een burgerlijke vennootschap met de vorm van een C.V. opgericht onder de naam ONS ONDERDAK. De zetel is gevestigd te 8900 IEPER, Ter Waarde 65.

De stichtingsakte werd gepubliceerd in de Bijlage tot het Belgisch Staatsblad van 17/18 juni 1929 onder nr. 10141.

De statuten werden achtereenvolgens gewijzigd door de algemene vergadering van 26 april 1936 – 15 april 1951 – 27 april 1952 – 27 april 1958 – 25 april 1964 – 8 november 1977 – 25 april 1986 – 24 april 1987 – 4 juni 1991 – 16 april 1993 - 21 april 1995, 26 juni 2002, 8 juni 2007 en 27 juni 2012 en 12 juni 2015.

De wijzigingen werden bekendgemaakt in het Belgisch Staatsblad van: s s s s s s s s s

11/12 mei 1936, onder nummer 7578 6 mei 1951, onder nummer 9124 19/20 mei 1952, onder nummer 11139 23/24 juni 1958, onder nummer 18142 15 mei 1964, onder nummer 12908 19 november 1977, onder nummer 4125-17 15 mei 1986, onder nummer 860515-10 en 860515-13 13 mei 1987, onder nummer 870513-104 21 juni 1991, onder nummer 910621-115

129

s s s s s s

12 mei 1993, onder nummer 930512-295 17 mei 1995, onder nummer 950517-253 19 juli 2002, onder nummer 20020719-222 3 juli 2007, onder nummer 0095360 23 juli 2012, onder nummer 12129520 ter publicatie aan te bieden voor wat betreft de wijziging door de algemene vergadering van 12 juni 2015

Tijdens de buitengewone algemene vergadering van vrijdag 16 april 1993 is beslist dat de vennootschap de vorm aanneemt van een coöperatieve vennootschap met beperkte aansprakelijkheid wat blijkt uit de authentieke akte van 16 april 1993 verleden voor notaris Eric HIMPE te Ieper.

Tijdens de buitengewone algemene vergadering van vrijdag 8 juni 2007 is beslist dat de vennootschap de vorm aanneemt van een coöperatieve vennootschap met beperkte aansprakelijkheid met een sociaal oogmerk wat blijkt uit de authentieke akte van 8 juni 2007 verleden voor notaris Ann Allaer te Ieper.

De vennootschap werd erkend op 21 februari 1929 door de Nationale Maatschappij voor de Huisvesting (N.M.H.) onder nummer 320, en op 19 maart 1991 door de Vlaamse Huisvestingsmaatschappij (V.H.M.) onder nummer 320.

Tijdens de algemene vergadering van woensdag 27 juni 2012 is beslist om de statuten aan te passen aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 4 februari 2011 tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen, wat betreft vervanging van de modelstatuten, wat blijkt uit de authentieke akte van 27 juni 2012 verleden voor notaris Himpe te Ieper.

Art. 2

- De coöperatieve vennootschap is voor onbepaalde duur aangegaan.

Art. 3

- De vennootschap verbindt zich in haar hoedanigheid van een door de Vlaamse Regering erkende sociale huisvestingsmaatschappij tot: 1° het naleven van de verplichtingen en het uitvoeren van de opdrachten die haar wettelijk worden opgelegd of waartoe zij zich contractueel heeft verbonden; 2° het aanvaarden van het toezicht zoals geregeld door de Vlaamse Wooncode en de besluiten ter uitvoering ervan; 3° het aannemen van de door de Vlaamse Regering opgestelde modelstatuten en tot het onmiddellijk aanpassen van haar statuten aan elke latere wijziging die de Vlaamse Regering aan die modelstatuten zou aanbrengen; 4° het aanvaarden van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van de sociale huisvestingsmaatschappij zoals bepaald door de Vlaamse Regering; 5° het aanstellen van een commissaris die belast wordt met de controles zoals bepaald in het Wetboek van Vennootschappen; 6° het zorgen voor een behoorlijk systeem van interne controle; 7° het door de VMSW laten beheren van haar financiële middelen die niet noodzakelijk zijn voor de dagelijkse werking.

130

Art. 4

- De vennootschap heeft als doel:

1° de woonvoorwaarden van de woonbehoeftige gezinnen en alleenstaanden verbeteren, inzonderheid van de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden, door te zorgen voor een voldoende aanbod van sociale huurwoningen of sociale koopwoningen, eventueel met inbegrip van gemeenschappelijke voorzieningen, met aandacht voor hun integratie in de lokale woonstructuur; 2° bij te dragen tot de herwaardering van het woningbestand, door ongeschikte woningen of ongeschikte gebouwen te renoveren, te verbeteren en aan te passen of ze zo nodig te slopen en te vervangen; 3° gronden en panden verwerven voor de realisatie van sociale woonprojecten en de terbeschikkingstelling van percelen in sociale verkavelingen. Een gedeelte van de sociale huurwoningen moet aangepast zijn aan de behoeften van grote gezinnen, bejaarden en personen met een handicap;

II. MAATSCHAPPELIJK KAPITAAL, AANDELEN Art. 5

- Het vast gedeelte van het maatschappelijk kapitaal bedraagt zevenendertigduizend tweehonderd euro (€ 37.200,00). Het maatschappelijk kapitaal is samengesteld uit aandelen met een nominale waarde van twee euro achtenveertig cent (€ 2,48) elk.

Elke vennoot verbindt zich ertoe in te schrijven op minimum twee aandelen.

De Vlaamse Regering heeft het recht om bij de erkenning, fusie of omvorming van de vennootschap namens het Vlaamse Gewest in te tekenen op ten hoogste een vierde van het maatschappelijk kapitaal.

Art. 6 - De vennoten moeten onmiddellijk 25 % van de waarde van hun aandelen voldoen. Het saldo kan, naargelang van de behoeften van de vennootschap, door de raad van bestuur opgevraagd worden.

De opgevraagde stortingen mogen bij nieuwe erkenningen jaarlijks niet meer bedragen dan 10 % van het bedrag van de maatschappelijke aandelen. Het staat de vennoten evenwel vrij het saldo in één keer te voldoen.

Art. 7

- De vennoten mogen geen of maar een beperkt vermogensvoordeel nastreven.

Art. 8

- De vennootschap houdt een register van aandelen bij waarin de gegevens betreffende de vennoten worden vermeld.

Elke vennoot ontvangt een afschrift van de inschrijvingen in het register van aandelen die op hem betrekking hebben. Dat afschrift bevat de naam van de vennootschap, voorafgegaan of gevolgd door de woorden “burgerlijke vennootschap die de rechtsvorm van een coöperatieve vennootschap met beperkte aansprakelijkheid met sociaal oogmerk heeft aangenomen”, de naam, voornamen en de woonplaats van de titularis, de datum van toetreding, het aantal aandelen waarvan hij houder is. In chronologische volgorde worden eveneens de gedeeltelijke stortingen vermeld die door de vennoot werden verricht tot de volstorting van de omschreven aandelen.

Art. 9 - De ontslagnemende vennoot, de rechthebbenden of schuldeisers respectievelijk van overleden vennoten, gefailleerden, onbekwaamverklaarden of van vennoten in staat van kennelijk onvermogen, kunnen de ontbinding en vereffening van de vennootschap niet vorderen.

131

De bovenvermelde personen mogen geen maatregelen ter bewaring van hun rechten of van die van hun rechtsvoorganger vorderen en hebben zich te houden aan de boekhouding van de vennootschap.

Om geen enkele reden mogen de betrokken personen het leggen van zegels of het opmaken van een inventaris vorderen, noch andere maatregelen treffen tot vrijwaring van rechten van welke aard ook tegenover de vennootschap.

Art. 10

- De raad van bestuur kan beslissen tot het uitgeven van nieuwe aandelen. Onder voorbehoud van wat bepaald is in art. 11 kan op die aandelen slechts door de vennoten worden ingetekend.

Art. 11

- Tussen vennoten kunnen aandelen slechts worden overgedragen met het akkoord van de raad van bestuur.

Niet-vennoten kunnen slechts intekenen op nieuwe aandelen of bestaande aandelen overnemen mits zij daartoe door twee vennoten worden voorgedragen en de raad van bestuur, bij geheime stemming, de verrichting heeft toegelaten.

De directeur, noch de andere werknemers van de vennootschap, mogen vennoot zijn van de vennootschap. Een vennoot die werknemer wordt van de vennootschap zal slechts kunnen in dienst treden nadat zij/hij afstand heeft gedaan van haar/zijn aandelen.

Art. 12

- In geval van overlijden van een vennoot blijft de vennootschap voort bestaan onder de overlevende vennoten. De erfgenamen van de overledene kunnen de terugbetaling eisen van de door de overledene gestorte bedragen met dien verstande echter dat de aldus verrichte terugbetaling niet hoger mag zijn dan de nominale waarde van het aandeel.

De bedragen nodig voor de terugbetaling mogen van de reserves worden afgenomen.Het bovenstaande geldt eveneens in geval van ontslag, faillissement, onbekwaam verklaring of kennelijk onvermogen van een vennoot.

Art. 13

- De vennoten staan slechts in voor de schulden van de vennootschap tot beloop van hun

inbrengen.

III.

BESTUUR EN TOEZICHT

Art. 14

- De vennootschap wordt bestuurd door een raad van bestuur, samengesteld uit minimum negen leden. De algemene vergadering waakt erover dat de samenstelling van de raad van bestuur in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen.

De duur van hun mandaat wordt vastgesteld op 6 jaar.

Het Vlaamse Gewest, de provincie, de gemeenten en de openbare centra voor maatschappelijk welzijn bezitten gezamenlijk de meerderheid van het maatschappelijk kapitaal, waardoor hun afgevaardigden gezamenlijk de meerderheid bezitten in de raad van bestuur.

Bestuurders die hun mandaat vervullen als vertegenwoordiger van een provincie, een gemeente of een openbaar centrum voor maatschappelijk welzijn, worden gekozen uit de kandidaten die door de openbare besturen in kwestie worden voorgedragen. Hun mandaat vervalt van ambtswege op vraag van het openbaar bestuur dat hen heeft voorgedragen, aan de vennootschap betekend bij aangetekende brief.

132

De raad kiest uit zijn leden een voorzitter en een ondervoorzitter. Deze twee bestuurders worden enkel voor de duur van hun mandaat in die hoedanigheid benoemd. Indien de raad van bestuur opnieuw wordt samengesteld dan wordt de voorzitter- en ondervoorzitterverkiezing voorgezeten door de bestuurder die de meeste anciënniteit als bestuurder heeft. Bij ontstentenis komt het de oudste bestuurder toe deze voorzitter- en ondervoorzitterverkiezing te leiden.

Het mandaat van bestuurder is onverenigbaar met de functie van directeur of ander personeelslid van de vennootschap.

Art. 15

- Binnen de perken van de statuten is de raad van bestuur bevoegd voor alle aangelegenheden die niet voorbehouden zijn aan de algemene vergadering. De raad van bestuur beraadslaagt en beslist over alles wat de vennootschap aanbelangt.

De raad van bestuur stelt een huishoudelijk reglement op. Het huishoudelijk reglement bevat een nadere regeling voor de toepassing van de statuten en de regeling van de zaken van de vennootschap in het algemeen, en kan aan de vennoten of hun rechtverkrijgenden worden opgelegd voor zover dit in het belang van de vennootschap wordt geacht. Het huishoudelijk reglement bevat geen maatregelen die strijdig zijn met de wetten, decreten, de uitvoeringsbesluiten of de statuten. In het huishoudelijk reglement wordt opgenomen dat in geval van staking van stemmen de stem van de voorzitter doorslaggevend is. Bij geheime stemming wordt de beslissing bij staking van stemmen verworpen.

Art. 16

- De raad van bestuur brengt jaarlijks een bijzonder verslag uit over de wijze waarop de vennootschap toezicht heeft uitgeoefend op het sociale oogmerk zoals bepaald in artikel 4. Dat verslag moet inzonderheid aangeven dat de uitgaven inzake investeringen, inzake de werkingskosten en bezoldigingen bestemd zijn om de verwezenlijking van het sociaal oogmerk van de vennootschap te bevorderen. Het verslag wordt ingevoegd in het jaarverslag.

Art. 17 - In afwijking van de bepaling van het artikel 15 mag de raad van bestuur het dagelijks beheer van de vennootschap delegeren.

De raad van bestuur kan het dagelijks bestuur van de vennootschap toevertrouwen aan een in zijn schoot gevormd directiecomité en/of aan de directeur die handelt als orgaan van de vennootschap.

In het huishoudelijk reglement, zoals bepaald in art. 15, zijn de samenstelling van het directiecomité en diens bevoegdheden geregeld.

Besluit de raad van bestuur tot instellen van een directiecomité, dan moet de directeur er deel van uitmaken.

Art. 18

- De raad van bestuur vergadert telkens als de belangen van de vennootschap het vereisen.

De beslissingen worden bij meerderheid van stemmen genomen; in geval van staking van de stemmen is de stem van de voorzitter doorslaggevend.

Om geldig te beraadslagen moet ten minste de helft van de leden van de bestuursorganen aanwezig zijn.

Art. 19

- Elk jaar treden 2 of 3 bestuurders af tijdens de gewone algemene vergadering. De bestuurders zijn herkiesbaar. De eerste maal werd de volgorde van uittreding bepaald door loting onder de bestuurders.

133

Bij het vacant worden van een mandaat van bestuurder hebben de overblijvende bestuurders het recht voorlopig in de vacature te voorzien. Tijdens haar eerstvolgende bijeenkomst beslist de algemene vergadering over de definitieve benoeming. Wanneer een mandaat vacant wordt voor het verstrijken van de termijn ervan, beëindigt de benoemde bestuurder het mandaat van degene die hij vervangt.

Art. 20

- Aan de bestuurders mag een zitpenning worden toegekend waarvan het bedrag door de algemene vergadering wordt vastgesteld.

Art. 21 - Het toezicht over de vennootschap wordt door de algemene vergadering van aandeelhouders toevertrouwd aan één commissarisrevisor, lid van het Instituut der Bedrijfsrevisoren. De commissarisrevisor wordt benoemd door de algemene vergadering van aandeelhouders. Zijn bezoldiging wordt vastgesteld door de algemene vergadering. Hij wordt benoemd voor een termijn van drie jaar.

Die termijn is hernieuwbaar.

IV. JAARREKENING, RESERVEFONDS, DIVIDEND Art. 22

- Elk jaar wordt de jaarrekening, afgesloten op 31 december, opgemaakt. Die stukken worden samen met het verslag van de commissaris gedurende de vijftien dagen die aan de algemene vergadering voorafgaan, op de maatschappelijke zetel neergelegd, voor inzage door de vennoten.

Het boekjaar valt samen met het kalender jaar.

Art. 23 - Na aftrek van de overgedragen verliezen wordt de winst van het dienstjaar als volgt verdeeld: 1° jaarlijks wordt door de algemene vergadering van de nettowinst een bedrag van ten minste een twintigste afgenomen voor de vorming van een reservefonds. De verplichting tot deze afneming houdt op wanneer het reservefonds één tiende van het vaste gedeelte van het maatschappelijk kapitaal heeft bereikt; 2° de vennoten kunnen een dividend uitgekeerd krijgen, op het werkelijk gestorte bedrag van de aandelen waarop zij ingeschreven hebben, dat niet meer mag bedragen dan de rentevoet vermeld in artikel 1, § 2, 6° van het koninklijk besluit van 8 januari 1962 tot vaststelling van de voorwaarden tot de erkenning van de nationale groeperingen van coöperatieve vennootschappen en van de coöperatieve vennootschappen voor de nationale raad voor de coöperatie ter uitvoering van de wet van 20 juli 1955 houdende instelling van een Nationale Raad voor de Coöperatie; 3° het resterende gedeelte van de winst wordt toegevoegd aan de andere reservefondsen of uitgekeerd aan de door de algemene vergadering bepaalde hulp en bijstand voor organisaties met een sociaal doel.

V. ALGEMENE VERGADERING Art. 24

- De algemene vergadering bestaat uit al de vennoten. Ze is wettig samengesteld en beraadslaagt, ongeacht het aantal aanwezige leden.

De voorzitter van de raad van bestuur, of meerdere leden van de raad van bestuur gezamenlijk, roep(t) (en) de jaarlijkse algemene vergaderingen, de bijzondere of buitengewone algemene vergaderingen, bijeen. De oproeping geschiedt volgens de in het artikel 30 bepaalde modaliteiten met vermelding van de agendapunten.

134

Het recht om aan de vergaderingen deel te nemen en te stemmen mag overgedragen worden, maar alleen aan een vennoot die zelf het recht heeft om de vergaderingen bij te wonen. Elke vennoot mag in de algemene vergadering slechts vertegenwoordigd worden door één natuurlijke persoon.

Al de vennoten die de regelmatig gevraagde en eisbare stortingen hebben verricht, mogen op de algemene vergadering stemmen.

Elk aandeel van de publieke vennoten (Vlaams gewest, provincie West-Vlaanderen, gemeenten en O.C.M.W.’s) geeft recht op één stem in de algemene vergadering. Voor de overige aandeelhouders geldt als regel dat zij niet aan de stemming in de algemene vergadering mogen deelnemen met meer dan één tiende van het aantal stemmen verbonden aan de vertegenwoordigde aandelen.

Art. 25 - De algemene vergadering wordt voorgezeten door de voorzitter van de raad van bestuur, bij ontstentenis van de voorzitter van de raad van bestuur, in voorkomend geval, door de ondervoorzitter of bij ontstentenis van zowel de voorzitter als de ondervoorzitter, door de oudste aanwezige bestuurder.

De algemene vergadering neemt haar besluiten bij gewone meerderheid der stemmen, bij staking van de stemmen is het voorstel verworpen.

Art. 26

- Elk jaar, de tweede vrijdag van de maand juni om zeventien uur dertig in de zetel van de maatschappij in Ieper of in elke andere in het oproepingsbericht opgegeven plaats, zullen de vennoten in gewone algemene vergadering bijeenkomen om het verslag te horen over de toestand van de vennootschap, kennis te nemen van de jaarrekening die hen ter goedkeuring wordt voorgelegd en uitspraak te doen over de aan de bestuurders en de commissaris te verlenen kwijting.

Art. 27

- De algemene vergadering voorziet in de vervanging van de uittredende leden van de raad van bestuur en benoemt nieuwe bestuurders wanneer er vacatures zijn.

Art. 28

- Zij beslist over elk voorstel tot verlenging of ontbinding of wijziging van de statuten van de vennootschap en over al de voorstellen die door de raad van bestuur worden geformuleerd.

De statuten kunnen slechts geldig worden gewijzigd bij authentieke akte en mits minstens drie vierde van de uitgegeven aandelen op de vergadering vertegenwoordigd zijn en het voorstel drie vierde van de uitgebrachte stemmen behaalt. Is die aanwezigheidsvoorwaarde niet vervuld, dan is een nieuwe bijeenroeping nodig en zal de nieuwe vergadering op geldige wijze beraadslagen, ongeacht het deel van het maatschappelijk kapitaal dat door de aanwezige vennoten zal worden vertegenwoordigd.

Art. 29

- Buiten de gewone algemene vergaderingen mogen er, indien de raad van bestuur dit beslist, buitengewone algemene vergaderingen gehouden worden. De algemene vergadering moet bijeengeroepen worden binnen de dertig dagen op aanvraag van vennoten die ten minste één vijfde van het maatschappelijk kapitaal vertegenwoordigen. Die aanvraag moet nauwkeurig vermelden welke punten op de agenda moeten worden geplaatst en moet aan de voorzitter van de raad van bestuur worden gericht. Die vergaderingen worden samengesteld en beraadslaagd zoals in artikel 30 wordt bepaald.

Art. 30

- De oproepingen voor al de algemene vergaderingen vermelden de agenda en gebeuren bij brief of bij gewone omzendbrief die ten minste vijftien dagen voor elke algemene vergadering aan de vennoten wordt toegestuurd.

135

Art. 31

- De vennoten komen overeen dat elke onderlinge betwisting m.b.t. de vennootschap zal worden voorgelegd aan de algemene vergadering alvorens de zaak eventueel aanhangig te maken bij de rechtbank.

VI. ONTBINDING, VEREFFENING Art. 32

- Het vermogen van de ontbonden vennootschap gaat, na aanzuivering van het passief en de eventuele terugbetaling aan de vennoten van hun inbreng, over op een door de Vlaamse Regering aangewezen sociale huisvestingsmaatschappij.

VII. UITSLUITING VAN VENNOTEN Art. 33 - De raad van bestuur kan beslissen een vennoot die zijn verbintenissen niet nakomt, uit te sluiten. Ook kan hij elke vennoot die de belangen van de vennootschap zou schaden, uitsluiten.

Art. 34

- De uitgesloten vennoot kan de vereffening van de vennootschap niet vorderen. Hij heeft enkel recht op de terugbetaling van de bedragen die door hem op zijn inschrijving werden gestort, verminderd met 25 %.

De terug te betalen som mag nooit meer bedragen dan de nominale waarde van zijn aandelen. De terugbetaling gebeurt na de goedkeuring van de jaarrekening van het maatschappelijk jaar waarin de vennoot werd uitgesloten.

VIII.

VERKLARING VOOR DE FISCUS

Art. 35

- Om overeenkomstig het artikel 122, 1째 van het Wetboek der Registratie-, Hypotheek- en Griffierechten, de fiscale vrijstellingen te kunnen genieten, verklaren de partijen dat de vennootschap door de toenmalige Vlaamse huisvestingsmaatschappij op 19 maart 1991 erkend werd onder het nummer 320 en dat geen enkele inbreng vergolden wordt dan bij toekenning van maatschappelijke rechten.

136

137

JAARREKENING 2014

136

8. Jaarrekening 2014

Inhoud

Jaarrekening Ons Onderdak 31 december 2014

140

Verslag raad van bestuur 15 april 2015

169

Verslag commissaris Ons Onderdak 31 december 2014

177

139

140

141

142

143

144

145

146

147

148

149

150

151

152

153

154

155

156

157

158

159

160

161

162

163

164

165

166

167

168

169

170

171

172

173

174

175

176

177

178

179

180

Ons Onderdak Ter Waarde 65 8900 Ieper T 057 219 220 info@onsonderdak.be

www.onsonderdak.be