Land Use study, Monterrey Mexico by Odra Cardenas

FOTO 5.6 (I.C.)

USOS DE SUELO URBANO

5.6 Usos de Suelo Urbano Alicia Guajardo Alatorre y Jorge Salinas Domene. Odra Cárdenas Sperling (cartografía), Edi Morales Tovar (cartografía) y Daniel Holguera Llerena.

El Suelo Urbano El suelo es un recurso finito y fijo con relación a un lugar sobre la Tierra, su disposición está sujeta al control de un número variable de personas que sobre él habitan. El suelo se adecua entonces a las necesidades de los seres humanos, quienes se sirven de este recurso para su habitación, aprovechamiento o recreación. El término de suelo es entonces difícil de definir, ya que éste se puede clasificar de acuerdo a sus usos, destinos y explotación. Se puede medir por ejemplo en unidades de área (m2, ha), y se puede clasificar también desde el punto de vista geológico, por configuración, cuestiones climatológicas o por aspectos ecológicos (Davis, 1976). El suelo se caracteriza por una relación constante entre población y tierra con el objetivo de llegar a un balance. Balance en la distribución y equidad en el uso que sobre éste se defina. Es importante reconocer que a consecuencia de su carácter de recurso finito, el ser humano le otorga un valor notable reconociendo al suelo como un medio necesario para la producción de bienes y servicios de los cuales es dependiente. El balance en el uso efectivo, eficiente y justo del suelo no siempre se alcanza, la propiedad individual del suelo provoca fuertes emociones en el ser humano en general, y particularmente en el propietario, como en los que por efecto de autoridad anticipan los cambios sobre el recurso.

El manejo y control del suelo ocupa el interés por múltiples motivos que radican principalmente en reconocer la dependencia en este recurso por razones de supervivencia, preservación y un mejor aprovechamiento. El término “uso del suelo” ha definido su participación mayormente sobre la práctica de planeación alrededor del concepto de “control de planeación”, muy popular durante el Siglo XX en Norteamérica (Procos, 1976), de aquí se deriva el término “uso de suelo urbano”, que define vocaciones de este recurso divididas en habitacional, comercial, industrial, áreas verdes, equipamientos y otras. Dentro del escenario de la planeación del suelo, desde el punto de vista utilitario se reconoce que en su ordenamiento, como bien lo menciona Rudel (1989), “a consecuencia de que la ganancia de cada actor depende de la conducta de otros actores, el primero tratará de maximizar sus utilidades si logra anticipar las decisiones de otros jugadores y formular un plan de acción que le permita beneficiarse de sus actos”, observaciones que sugieren que la teoría de juegos (game theory) podría ayudar a explicar interacciones entre los propietarios mientras luchan, dentro de un marco en constante desarrollo, por ganar a consecuencia de los cambios que ocurran en el uso del suelo. El suelo tiene siempre un valor, cuya disminución se debe, usualmente, a externalidades negativas (basureros, cementerios, depósitos de materiales peligrosos, etc.); por lo general, su valor se incrementa en la medida en que goza de mayores rangos de aprovechamiento a consecuencia de una mejor accesibilidad, características topográficas favorables, y cercanía a recursos estratégicos como el agua, electricidad y mano de obra, entre otras. La planeación del suelo es un serio juego de ordenamiento que, si se encuentra bien administrado, generará ventajas para todos (situación ganar-ganar); sin embargo, este ejercicio generalmente conlleva confusión y frustración entre actores que defienden intereses particulares opuestos sobre una misma ubicación. Para el caso de Monterrey y su Área Metropolitana, el uso del suelo es el determinante físico principal del funcionamiento y organización urbanos, para lo que se establecen medidas que permitan esta utilización de manera racional en respuesta a las diversas necesidades de vivienda, trabajo, servicios y recreación (Comisión de Conurbación del Área Metropolitana de Monterrey, 1988).

Fotografía 5-39 Suelo destinado a uso agrícola en el AMM.

Ahora bien, ¿cuándo inició la importancia del ordenamiento territorial urbano y el interés por crear herramientas que permitieran una mejor organización en la ciudad?

Análisis Estratégico del Área Metropolitana de Monterrey

371

USOS DE SUELO URBANO

Historia del Ordenamiento Territorial

se liberaban para actividades de transporte de mercancías y personas. El principio de orientación de la ciudad obedecía en primera instancia a un origen religioso y después se le encontró practicidad incorporándose a él, recomendaciones sobre la edificación de callejuelas o calles secundarias por efectos de higiene y comodidad. El trazado ortogonal se aplicó incluso sobre tierras con topografía pronunciada y accidentes, como es el caso de Priene, ciudad griega, 350 a.C.

El concepto de ordenamiento territorial es tan antiguo como el concepto de ciudad. Se remonta hasta las primeras ciudades griegas y romanas que preveían ya una organización espacial en función de las actividades de sus habitantes. La ciudad helenística definía espacios para sus grandes instituciones como el ágora, la calle ancha e ininterrumpida y el teatro. Por su parte, el Imperio Romano fue una vasta empresa de construcción de ciudades en Europa, Africa Septentrional y Asia Menor, ciudades que eran sometidas al derecho municipal romano y ciudades tributarias, cada una con un estatuto diferente (Mumford, 1966). En muchos aspectos, el trazado de las ciudades romanas se efectuaba de manera similar a las ciudades griegas, ocupando el foro romano, el lugar del ágora. Después del saqueo de la Ciudad de Roma, en el Siglo V, Mumford menciona al poeta Rutilio Namaciano, quien diría con admiración: “Una ciudad hiciste de la dilatada tierra” (ver figura 5-159).

El tránsito principal era llevado entonces a un punto de encuentro que generalmente era el centro de la ciudad. Además, la ciudad podía estar dividida en vici -vecindarios o barrios-, con sus propios mercados y centros de actividad. Muchas ciudades romanas fueron planeadas a través de manzanas de 75 m2. Las calles anchas o avenidas principales iniciaban su participación como calles comerciales a semejanza de un mercado abierto concentrado, los usos de suelo sobre ésta definían su contribución en la ciudad y jugaban un papel muy claro en la organización espacial. Después de la disolución del Imperio Romano, la economía europea regresó a las villas a través de los feudos, dando origen al mismo tiempo a los burgos que albergaban grupos de artesanos organizados. En los años subsecuentes, las ciudades crecieron y sus pobladores se apiñonaron en centros urbanos amurallados durante la Edad Media. Estas ciudades funcionaban como centros de mercado para exponer e intercambiar productos que se elaboraban desde las villas. La mayoría de las ciudades medievales presentan trazos irregulares, una ausencia de simetría que sugiere un crecimiento natural. Múltiples ordenanzas fueron dictadas en busca de la higiene, el acceso al aire, espacio y saneamiento; y aunque se dictaron normas de espacio abierto en la edificación, la morada urbana era el eslabón más débil de la organización sanitaria medieval. Un ejemplo de la preocupación de la autoridad por el orden y bienestar de la ciudad es la norma dictada en 1388 por el parlamento inglés, con relación a la prohibición de arrojar suciedades a ríos y acequias.

Las ciudades se ordenaban bajo un esquema cerrado, o amurallado, que permitía lograr la seguridad contra ataques de otros grupos por el poder y la riqueza de la tierra y sus centros, éste era ya un esquema de ordenamiento territorial que definía con claridad la relación entre la ciudad y la zona rural. Ante la culminación del poder romano, las ciudades se construirían sin murallas probando otra forma de organización espacial, en un mundo completamente abierto, donde el derecho y el orden imperaban y el término ciudadano se aplicaba como parte de la herencia humana común. Los ordenamientos datan entonces del desarrollo de Planes Hipodámicos para organizar la ciudad. La generación del trazo de las ciudades antiguas de acuerdo al principio romano del cardo y el decumannus, el primero que corre de Norte a Sur y el segundo de Este a Oeste, permitió crear retículas bien definidas sobre las que se organizarían posteriormente las edificaciones. Las calles

a.C.

Figura 5-159 Historia del ordenamiento territorial. Fuente: Enciclopedia Británica, 2002; French, 1998. Elaborado por CEDEM.

372

Un Diagnóstico para el Desarrollo

d.C.

USOS DE SUELO URBANO

Durante el Renacimiento, ciudades como Florencia y Venecia sufrieron importantes transformaciones hacia mediados del Siglo XV. Las familias adineradas decidieron por primera vez efectuar la separación de usos residencial y comercial, de manera que los palacios de los Medici y Pitti comenzaron su construcción a las afueras de la ciudad, dejando la edificación antigua para actividades exclusivas de negocios (almacenes de mercancías y asuntos bancarios). Esta separación del uso del suelo introduce por vez primera el concepto de viaje (de la vivienda al trabajo), marcando el fin de la antigua ciudad medieval. En Venecia, por ejemplo, se introdujo un ordenamiento del suelo, que se puede contar como una especie de zonificación, separando la fabricación del cristal de Murano de otros usos como los residenciales. Estos últimos se fortalecieron con acceso a escuelas, áreas verdes, iglesias y campos deportivos. La etapa renacentista abrió la posibilidad de afrontar la planificación a gran escala, incorporando aspectos de regularidad y simetría, haciendo extensiva la construcción de calles y plazas y diseñando barrios mixtos de viviendas como los Barrios de George Street y Queen Street, Inglaterra. El fortalecimiento de los gobiernos locales los puso en condiciones de introducir regulaciones de espacio y organización para lograr la armonía. Ciudades como Amsterdam introducen normas de zonificación durante el Siglo XVII, que permitían a la ciudad crecer en una forma ordenada pero que también admitían asentamientos dispuestos de manera orgánica que recordaban la ciudad medieval. Otras regulaciones de la época tenían que ver nuevamente con motivos de sanidad, como la prohibición de localización de las barberías cercanas a las fuentes de consumo de agua pública (Procos, 1976). En 1849, el doctor Richardson proyecta la ciudad modelo “Hygea”, creada para conseguir una mayor higiene y reducir las enfermedades por contagio, modelo que influye para la realización de “Saltaire.” Entre 1851 y 1870 se lleva a cabo la mayor rehabilitación urbana de la época en París, con la influencia del Barón Georges-Eugène Haussmann, sustituyendo los restos de las antiguas murallas, por paseos arbolados. Las leyes progresistas de expropiación de 1840 y la sanitaria de 1850, aunados a la imaginación de su creador y su alto equipo de técnicos, permitieron lograr un programa urbanístico coherente y de magnas proporciones. Durante la era del maquinismo, se provocaron múltiples perturbaciones en el comportamiento de los hombres, en su distribución sobre la tierra y en sus actividades mismas. La sociedad transita de una economía agrícola a una industrial, última que incidió sobre los centros urbanos de la época y generó movimientos de concentración en las ciudades creando aglomeración y caos. La población

se densificaba como producto de la expansión industrial del Siglo XIX, llegando a sumar mil y mil quinientos habitantes por hectárea. En el Siglo XIX, la idea de separar los usos del suelo se implementa rápidamente en respuesta a la presión de las clases burguesas más fuertes. La fábrica y los lugares de producción son expulsados hacia la periferia, dejando en los centros sólo los bancos, mansiones, hoteles, tiendas y una atmósfera de consumo, en general. De esta manera, los ambientes en los que grupos de trabajadores y burgueses se movían, eran completamente distintos. Propuestas como la de Ebeneezer Howard en 1898 sobre la Ciudad Jardín deseaban rescatar la dignidad y el retorno a la naturaleza de estos nuevos centros urbanos, diseñando con nuevos elementos como las fábricas y el ferrocarril. Muchas ciudades y zonas habitacionales se definieron desde el concepto de una fábrica, como el caso de múltiples ciudades norteamericanas como la ciudad textil de Lowell, Massachussets, en 1832. Para 1904, el arquitecto Tony Garnier proyecta la Ciudad Industrial, para la cual el análisis y separación de las funciones urbanas eran conceptos clave. El principio de separación de usos entre zonas industriales y las áreas de habitación se hacían evidentes. Clasificaban las rutas en caminos de tierra, vías y cauces de agua y, además, se preveía la ubicación de equipamientos urbanos de salud, educación y transporte, entre otros. Esta necesidad de separación imperante del suelo desarrolló, entonces, principios de diseño científico aplicados a los ambientes humanos, iniciando la era de la “ciudad científica.” La ciudad era vista entonces como un objeto o un organismo que podía ser analizado por sus partes. Estas secciones tomaron la forma de usos de suelo diversos, reagrupados por clase o tipo de actividad, además, los principios técnicos de separación fueron aplicados no sólo a fábricas, pero también a escuelas, tipos de residencia y equipamientos. Esta práctica, empleada como el común denominador del ejercicio de planificación, trajo consigo eventualmente la generación del suburbio, con las consecuencias que se conocen hoy en día en relación a costos ambientales, de infraestructura y traslados.

Antecedentes de la Zonificación Se debe cuestionar; ¿por qué las ciudades necesitaron la planeación y cuándo surge la zonificación como uno de sus principales instrumentos? La respuesta corresponde a la necesidad del ser humano de habitar en ambientes que ofrezcan calidad de vida, una interconexión adecuada de usos que permita vivir con armonía y desempeñar las labores cotidianas de manera eficiente. La presión demo-

Análisis Estratégico del Área Metropolitana de Monterrey

373

USOS DE SUELO URBANO

gráfica y la complejidad en los esquemas urbanos han creado en sí mismos la necesidad de la planeación.

Estas normas alemanas de finales del Siglo XIX incluían asignaciones de usos de la tierra urbana diferenciándola en residencial, industrial, y actividades mixtas. Este instrumento en forma de plano municipal se constituye en el padre de la zonificación que actualmente se conoce y aplica a la ciudad. Resulta sorprendente que este tipo de documentos se desarrollaran para Monterrey y su área metropolitana a través de Planes Parciales no antes de 1994, un siglo después (ver subcapítulo de Legislación y Normatividad de la Planeación del Desarrollo Urbano) (ver figura 5-160).

Ahora bien, la zonificación, como proceso de planeación formal, tiene sus raíces en Alemania. La Revolución Industrial, ya comentada, generó la inmigración de grandes masas a los centros urbanos para apoyar los nuevos procesos de manufactura, creando presión sobre el espacio disponible. El suelo fue, sin duda, uno de los recursos más sensibles a los mecanismos del mercado. El “zoning” apareció como un instrumento lógico y apto para racionalizar la enorme modificación de los procesos y valores urbanos, otorgando a las ciudades una estructura lógica y, sobre todo, previsible. Se considera por muchos que es en Estados Unidos donde nace la zonificación en 1916, y precisamente en Nueva York, pero no es así. La zonificación nace en 1891 en el Municipio de Frankfurt, Alemania, que da a conocer un nuevo instrumento urbanístico para ordenar la ciudad, antes de esto, existieron sólo pequeñas leyes y normas no gráficas más orientadas a aspectos de sanidad que de orden físico. Este instrumento se convierte en un mecanismo legal y normativo vigente que subdividió la ciudad en zonas de manera concéntrica asignando a cada una de ellas normas diferenciadas de construcción que afectan la densidad de edificación, definida por valores de altura y superficie cubierta de cada parcela edificable. Lo que hoy en día serían las normas de coeficiente de utilización y ocupación del suelo urbano (COS y CUS) para la Ciudad de Monterrey.

1849 1851-1870 1889 1388-1891 1891 1891 1892 1898 1904 1909 1916 1917 1918 1928 1933 1961 1967 1976 1982 1986 1988 1991 1991 1993

Ciudad modelo Hygea Plan Haussmann Torre Eiffel (City Beautiful) Normas en pro del saneamiento, aire, luz y espacio Zonificación en Frankfurt, Alemania Zonificación Altona, Alemania Zonificación en Berlín, Munich, Stuttgart y Colonia Ciudad Jardín (Ebeneezer Howard) Ciudad Industrial (Tony Garnier) Plan de Chicago Inicia zonificación en NY, EUA La Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos (Art. 27) City Scientific Congreso Internacional de Arquitectura Moderna (CIAM) Carta de Atenas Segunda zonificación en NY, EUA Plan Director de la Subregión Monterrey LGAH Reforma Constitucional (Art. 115) con atribuciones a los municipios en materia de desarrollo urbano Plan Director de Desarrollo Urbano del AMM Plan Director de Desarrollo Urbano del AMM 1988-2010 Usos del suelo aprobados en San Pedro, NL Fideicomiso Barrio Antiguo y Valle Oriente Ley de Desarrollo Urbano del Estado de NL

De esta manera se desarrollaron planes de zonificación municipal para las Ciudades de Altona (1891), Berlín (1892), y otras como Munich, Stuttgart, Frankfurt y Colonia, entre otras. Estos planes urbanísticos, muy esquemáticos todavía, abren paso a un proceso de perfeccionamiento y serán difundidos a la mayoría de las ciudades europeas y norteamericanas en un lapso de veinte años. Los planes de zonificación cada vez más complejos y articulados son el modelo que será exportado a otros países europeos y a la nueva nación americana. Este mecanismo de control, que parece más restrictivo del sector privado en la utilización del suelo y en la actividad edificativa, viene a responder a la necesidad de maximizar el potencial económico de los centros urbanos. La rapidísima industrialización hace casi imposible reaccionar a los grandes acontecimientos de cambio urba-

1993 1993 1993 1994 1994 1994 1995 1995 1995 1997 1999 1999 1999 2000 2000 2000 2000 2000 2000

PPDU Apodaca, NL PPDU Escobedo, NL PPDU Monterrey, NL 1994-2010 Monterrey, México (Una estrategia de crecimiento y de desarrollo urbano para la región metropolitana de Monterrey, ULI) PPDU Santa Catarina, NL 1993-2010 PPDU San Nicolás de los Garza, NL Plan Estratégico del AMM 2020 PPDU Guadalupe, NL 1994-2010 Atlas de Monterrey, Gustavo Garza V. PPDU Benito Juárez, NL Ley de Ordenamiento Territorial de los Asentamientos Humanos y de Desarrollo Urbano de NL Plan Estatal de Desarrollo Urbano de NL 2020 Plan de Desarrollo Urbano del Municipio de Monterrey, NL Plan Metropolitano 2021. Desarrollo urbano de la zona conurbada de Monterrey (no aprobado) Plan Estatal de Desarrollo Urbano de NL 2020 Plan de Desarrollo del Centro de Población de García, NL Plan Municipal de Desarrollo Urbano de García, NL Plan de Desarrollo Urbano Municipal de San Pedro, NL 2000-2020 Plan de Desarrollo Urbano de Centro de Población de Santa Catarina, NL 2000-2020

Figura 5-160 Historia moderna del ordenamiento territorial. Fuente: Guajardo, 2002. Elaborado por CEDEM. Nota: LGAH = Ley General de Asentamientos Humanos; PPDU = Plan Parcial de Desarrollo Urbano.

374

Un Diagnóstico para el Desarrollo

USOS DE SUELO URBANO

no, por lo que un instrumento de esta naturaleza ayudó no sólo en la organización espacial, sino también en la necesidad de control económico y social a través de un instrumento que actuaba como mediación de conflictos urbanos. La Ciudad de Nueva York (1916), que era la ciudad más poblada de los Estados Unidos con 5 millones de habitantes, adopta de manera definitiva la primera normativa de zonificación del país, cinco años más tarde esta práctica se extendería a 76 ciudades de la Unión Americana. Después de la Primera Guerra Mundial (1914-1919), se realiza la definitiva codificación disciplinar del instrumento, y es precisamente en Estados Unidos que este mecanismo encuentra un campo fructífero para su aplicación. A partir de esta fecha (1919), la zonificación expande sus fronteras a través de Congresos, viajes de estudio, cátedras y manuales aplicándose en Inglaterra, la antigua Unión Soviética y a casi todos los países. En Nueva York, especialmente, el “zoning” nace como una herramienta legislativa de control a nivel local fundamentalmente urbana, no se trata entonces de un instrumento estatal de control del suelo, reconociéndose que es precisamente el ámbito local de la ciudad, el escenario de conflictos entre las fuerzas y actores interesados de los procesos económicos. En América del Norte, la zonificación respondió correctamente a una fase de capitalismo urbano, se convirtió en un instrumento que protegía la plusvalía de las inversiones urbanas ya realizadas en las zonas centrales de mayor valor, y al mismo tiempo establecía de manera anticipada las garantías de tipo y forma del desarrollo dando certidumbre a las nuevas inversiones de la zona. Se definían entonces “a priori” las características de uso y de densidad de las áreas a invertir, estabilizando sus características y valores económicos (Mancuso, 1980). Aquí se debe cuestionar si la herramienta solamente nació con el objetivo de impulsar el orden y la armonía o si se utilizó como mecanismo de exclusión en contra de grupos sociales más vulnerables. En los Estados Unidos se observaron dos eventos en materia de la aplicación de la zonificación: el relacionado a usos del suelo no deseables por el giro o actividad desarrollada no compatible, y uno muy fuerte de carácter social dirigido en contra de grupos. La estrecha relación de la zonificación con el problema de discriminación racial se hace evidente con relación a los inmigrantes. El ejemplo tal vez más claro de esto corresponde a las acciones de la “Fifth Avenue Association” contra los “garment workers” vistos en su condición de obreros pobres, y por lo tanto, indeseables por parte de los habitantes de los barrios más ricos del país. Otro ejemplo corresponde a la Ciudad de San Francisco y la necesidad de reubicar a los “laundry” o lavanderías centrales

que se convertían en lugares de encuentro de inmigrantes chinos. Se observa en parte del texto de las ordenanzas de la Ciudad de San Francisco aprobadas por el Cabildo de la misma ciudad que “la localización indiscriminada de lavanderías públicas, en las que se lavan vestidos y otros artículos, es peligrosa y perjudicial para la salud y la seguridad pública, nociva para el bienestar y el confort de la comunidad, y disminuye el valor de la propiedad en aquellos barrios en que dichas lavanderías están ubicadas” (Mancuso, 1980). En este sentido es importante destacar la sujeción jurídica de la zonificación. Usos dentro de las áreas permitidas serán aprobados, pero aquellos usos de suelo practicados dentro de una zona prohibida son motivo de disturbio de la ciudad y, por lo tanto, de violación de la Ley. Muchas de estas ordenanzas, tienen efectos retroactivos, por lo que podrán ser aplicadas a usos ya existentes. En este renglón es adecuado mencionar al padre de la zonificación en América, que corresponde a la figura de un abogado, el Sr. Edward G. Basset, quien, con su participación, permitió comprender las verdaderas motivaciones económicas de las que se apoya un instrumento como lo es el “zoning.” Con esta herramienta se empiezan a utilizar los términos de: áreas centrales, áreas de uso residencial, y áreas aún no afectadas por la urbanización. Los técnicos urbanistas de los Estados Unidos (Ford, Nolen y Lewis, entre otros), empujan el proceso de transformación histórica de las ciudades americanas del movimiento de “City Beautiful”, finales del Siglo XIX a “City Functional - City Scientific”, principios del Siglo XX. Estos personajes se encargaron de implementar los mecanismos de análisis, proyecto y gestión de la ciudad en el nuevo marco de planeación urbana. Debates con relación a la zonificación emergen y se crean conceptos como la “zonificación en contra de la planeación” y el de la “zonificación sin planeación.” La zonificación aislada es probablemente la generadora de graves repercusiones sobre un ente que se ha definido a sí mismo como dinámico: la Ciudad. De acuerdo a la Carta de Atenas (Corbusier, 1957), la zonificación es la operación que se realiza sobre un plano urbano con el fin de asignar a cada función y a cada individuo su lugar adecuado. Tiene como base la necesaria discriminación de las diversas actividades humanas, que exigen cada una su espacio particular: locales de vivienda, centros industriales o comerciales, salas o terrenos destinados al esparcimiento. Es urgente y necesario modificar determinados usos. Hay que hacer accesible a cada uno, fuera de toda cuestión de dinero, un cierto grado de

Análisis Estratégico del Área Metropolitana de Monterrey

375

USOS DE SUELO URBANO

bienestar mediante una legislación implacable. Hay que prohibir para siempre, por medio de una estricta reglamentación urbana, que familias enteras se vean privadas de luz, de aire y de espacio. La zonificación se basa en el principio de la subdivisión de la ciudad y asigna a cada zona parámetros de edificación, entre los que se encuentran el “uso”, o bien la función del suelo que se permite desempeñar sobre esa parcela urbana, la “densidad” o cantidad de volumen de edificación que podrá también autorizarse, y la “altura” de los edificios que podrán construirse. Existen algunas variaciones entre la zonificación aplicada en una ciudad y otra, pero en general todas buscan definir la función, la ocupación y la utilización del suelo. También es cierto que es una herramienta de aplicación local, su gestión está en manos de la administración municipal operando siempre a escala urbana.

Aplicación de la Zonificación, su Congruencia al Plan y sus Modalidades La zonificación se instauró en Nueva York, con el espíritu de crear reglas claras y sencillas a través del control de alturas y remetimientos, para que se pudiera entonces asegurar el apropiado acceso a la luz y aire a nivel de calle, para que, de esta manera, las ciudades no estuvieran oscuras e inseguras. Los controles de usos del suelo se establecieron para que se pudiera proteger a los usos residenciales de las fábricas contaminantes y ruidosas (a través de instrumentos como la matriz de compatibilidad). El propósito final de la zonificación era precisamente evitar conflictos urbanos antes de que éstos ocurrieran, tratando de separar los usos residenciales de los comerciales e industriales que pudieran causar inconvenientes y quejas de los residentes. Además, los controles de densidad de edificación (intensidad) prometieron evitar los congestionamientos de personas y carros en los distritos centrales y convencieron a las autoridades municipales de que ésta era la herramienta para vivir con armonía en las ciudades. El objetivo final era precisamente ayudar a mantener y mejorar la calidad de vida en los centros urbanos y hacer una ciudad más bella. Se creía era la herramienta que permitiría acomodar usos compatibles de acuerdo a una visión maestra de ciudad apoyada por la sociedad. Es importante reconocer que la zonificación es una técnica de planeación y no un principio universal. Es un error tomar esta herramienta como una ley inamovible, como una doctrina o un mandamiento fundamental. Se ha canonizado la práctica de la zonificación en la planeación de las ciudades, dificultando la operación

376

Un Diagnóstico para el Desarrollo

de zonas cada vez más dinámicas que demandan mayor flexibilidad. La separación clásica de los usos del suelo (residenciales, industriales y comerciales) no es siempre la solución a los conflictos urbanos y no asegura al 100% la plusvalía de las inversiones, en ocasiones, esta zonificación tradicional aleja la inversión con repercusiones de deterioro sobre las áreas en las que se aplica. Sin embargo, existen quienes consideran que la zonificación debe ser una herramienta de certidumbre y por lo tanto, un concepto rígido sin posibilidad de negociación. El fin es contar con una certidumbre legal, dicen. Es cierto que la aplicación de la zonificación es una buena medida de justicia que deberá ser aplicada de manera equitativa a personas con localizaciones similares. Es más grave contar con un plan de desarrollo urbano municipal excelente en diseño, pero que se aplique de manera injusta atendiendo a intereses de desarrolladores, que no tener plan, pero sin embargo, obtener una justa aplicación de las ordenanzas de planeación. Contrariamente, la zonificación es una herramienta que en ocasiones desalienta el desarrollo y tarda en adaptarse a las condiciones de demanda del mercado. Nuevas formas de zonificación están permitiendo promover más que restringir el desarrollo. Además, la zonificación es utilizada para evitar la destrucción, preservar y proteger la diversidad a través de un mejor aprovechamiento de la tierra urbana y suburbana. De nada serviría contar con buenas herramientas de zonificación, si éstas no se desarrollan de acuerdo a un Plan Estratégico Municipal Sustentable, que establezca la Visión que se pretende lograr para la comunidad. La zonificación no es un sustituto del plan de la ciudad y las cosas se complican más cuando ya no es la Visión Municipal la que se define sino la Metropolitana. El plan maestro debe ser un plan integral de largo plazo, estratégico, elaborado por expertos y grupos interdisciplinarios, pero, a la vez, consensuado con la sociedad, a quien sirve finalmente. El Plan debe entonces estar basado en análisis de tipo ambiental, económico, social y de desarrollo físico que permita conocer el nivel de calidad de la ciudad y potenciar sus ventajas competitivas asegurando la calidad de vida a corto, mediano y largo plazo. El plan incluye, por lo general, un plan de zonificación que permite controlar la altura, uso, localización y densidad, pero que debe ser tomado sólo como una herramienta más del Plan Maestro. Uno de los primeros planes urbanos lo representó el Plan de Chicago de Daniel Burham en 1909, antes de la aplicación de la zonificación. Este plan consideraba la reconstrucción de la Ciudad de Chicago inspirado en el Plan del Barón Haussmann de París, a través de grandes

USOS DE SUELO URBANO

avenidas y boulevares a partir de los cuales se organizaba la ciudad. Muchas son las herramientas de la planeación urbana, pero la zonificación es la que más se ha utilizado en el mundo. Es importante reconocer que la zonificación ayudó a establecer el principio de que los intereses particulares debían renunciarse ante el interés público, sin embargo, aquí debe preguntarse también ¿hasta qué punto se debe ejercer este precepto?, ¿hasta qué punto, por ejemplo, se debe ejercer el poder de expropiación en pro del mejoramiento del uso del suelo?, ¿hasta qué grado este ejercicio paga por los beneficios futuros de la ciudad o no?, son las preguntas fundamentales. Finalmente, se cae en el control público del uso privado del suelo. El gobierno no puede exigir a nadie invertir o construir sobre un terreno de propiedad individual, su administración descansa sólo en permitir o negar a través del control del uso del suelo (negar el permiso en función de la falta de espacio adecuado de estacionamiento para el uso propuesto). La pérdida de libertad, como opción, se vio compensada por la relativa predictibilidad de lo que se puede o no construir, protegiendo, como ya se comentó, las inversiones individuales de los propietarios. La ciudad es un negocio, en el cual invertir es redituable si la sociedad está de acuerdo que el orden impuesto sobre la misma permitirá mayores ganancias que la suma de las partes de manera individual y desorganizada.

Fotografía 5-40 Desarrollo habitacional de interés social en el AMM.

La zonificación tiene muchas derivaciones, la tradicional denominada “Euclidean zoning” a raíz del caso “Village of Euclid v. Ambler Realty Co.”, que es aquélla que mapea usos, alturas y distritos y documentos que determinan controles de construcción para esos distritos. Es un tipo de zonificación más prohibitiva que promotora y estas restricciones de altura y remetimiento, entre otras, se aplican de manera uniforme sin excepción. Este tipo de zonificación tradicional pretende anticipar conflictos asegurando predictibilidad y certidumbre (ver figura 5-161). Para zonas nuevas en la ciudad, si se aplica el concepto de zonificación tradicional o convencional se logra por lo general un diseño urbano pobre a consecuencia de su rigidez. El promotor busca el mayor beneficio económico aplicando los estándares y genera diseño “cookie-cutter”, que da al desarrollo suburbano un aspecto de pequeñas cajas. Este tipo de aplicación genera más pérdidas con relación al sitio al aplicar estándares inflexibles. Impulsa la destrucción total de los recursos naturales diseñando para el “bulldozer” a fin de preparar la tierra para ser desarrollable.

Fotografía 5-41 Desarrollo en el Cañón del Huajuco.

Análisis Estratégico del Área Metropolitana de Monterrey

377

USOS DE SUELO URBANO

Tradicionalmente/convencional (Euclideana)

II.

Revisión a discreción / Zonificación de incentivos a. Bonos por plazas o arcadas b. Distritos especiales c. Permisos especiales d. Rezonificación de incentivos e. Variaciones de incentivos

Zonificación *

III. De actuación (Performance Zoning) IV. De inclusión

Otras medidas de desarrollo

Área de cesión municipal (Open Space Ratio)

II.

Área “no utilizada” del suelo (Impervious Surface Ratio)

III. Densidad e intensidad de construcción

Mecanismos de planeación y ordenamiento del suelo urbano

Planes Estratégicos de Desarrollo

Plan Estatal de Desarrollo Urbano

II.

Plan Estratégico Metropolitano

III. Plan Municipal de Desarrollo Urbano (PMDU) IV. Planes Parciales y Planes de Centros de Población

Otros modelos de planeación

Plan de zonificación *

Planeación de Barrio Estados Unidos a. Nuevo urbanismo (Andrés Duany) b. Transit Oriented Metropolis (TOM) (Peter Calthorpe) c. Traditional Neighborhood Development (TND) México d. Distrito de Desarrollo Urbano Comunitario (en Monterrey)

II.

Planeación de Distritos Especiales Estados Unidos a. Business Improvement District (BID) b. Business Improvement Area (BIA) México c. ZEDEC’s (Zonas Especiales de Desarrollo Controlado)

d. Fideicomiso **

Alameda (Cd. de México) Barrio Antiguo (AMM) Valle Oriente (AMM) Firme (AMM)

e. Empresa de Desarrollo

Sevimet (Cd. de México) Caso: Santa Fé

Figura 5-161 Mecanismos de planeación y ordenamiento del suelo urbano. Fuente: Guajardo, 2002. Elaborado por CEDEM. * Ésta ha sido la herramienta de planeación más utilizada por las ciudades del mundo en más de un siglo, desde el año de 1891. Dicha herramienta debe actuar sólo como parte de un Plan Municipal de Desarrollo Urbano, y no de manera aislada. ** Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito, 1932.

Otra forma de planificación es la representada por el método de “Revisión a Discreción.” Método aplicado en Nueva York (1961), cuando las normas tradicionales de zonificación se contraponían a la generación del buen diseño y la libertad del arquitecto y diseñador por expresar

378

Un Diagnóstico para el Desarrollo

arquitectura de calidad. La Comisión de Planificación de la ciudad decidió ser más flexible y generó mecanismos innovadores como la técnica de la “zonificación de incentivos”, que funciona a través del otorgamiento de “bonos” de desarrollo por encima de la norma. Aquí, el

USOS DE SUELO URBANO

promotor deberá proporcionar a cambio espacios públicos como plazas, parques o equipamientos especiales. De alguna forma esta manera de desarrollo es una manipulación de la zonificación que elimina, reduce, redefine y genera nuevas alternativas a la normatividad. Es una manipulación de los poderes regulatorios vigentes en pro del beneficio económico de un desarrollador que más adelante devolverá a la comunidad otro beneficio como los ya mencionados. La zonificación por negociación se convirtió en un proceso revolucionario que también ha sido aplicado en Monterrey, en especial en la zona de Valle Oriente, zona urbana negociada entre Gobierno y promotores fuera de las normas de zonificación aplicadas a la fecha (1994).

Una forma reciente de zonificación para nuevos desarrollos es la “zonificación de actuación” (performance zoning) que permite un buen diseño con mayor flexibilidad y creatividad. Este tipo de zonificación le permite al propietario del terreno adaptarse a los valores propios de su inmueble, impulsando proyectos más sostenibles a través del diseño de conjuntos que respeten la topografía, los cauces de ríos y arroyos, los árboles y otros elementos naturales proporcionando una oferta de desarrollo que, por este motivo, incremente sus ganancias.

Dentro de los mecanismos de zonificación de incentivos se pueden mencionar los bonos por plazas o arcadas, los distritos especiales, los permisos especiales, rezonificación de incentivos, y variaciones de incentivos. Se debe reconocer que la zonificación puede ayudar a guiar el desarrollo en ciertas áreas, podrá también crear patrones sobre la ciudad y estimular o desestimular la intensidad de desarrollo. Los bonos consisten en intercambiar mayor desarrollo por área de edificación adicional, a cambio de plazas o espacios abiertos. Existen también los distritos y permisos especiales. Los primeros, permiten mapear distritos para áreas específicas con reglas diferentes. En México, por ejemplo, estos distritos son denominados ZEDEC’s (Zonas Especiales de Desarrollo Controlado) y su desarrollo es monitoreado por la Dirección de Planeación de la Ciudad, de manera que se pueden ejercer adendums al programa normativo inicial dependiendo de las condiciones que en éste prosperen. Los permisos especiales aplican cuando el uso, tamaño y localización del desarrollo se acomoda a cierto criterio que se pretende promover en la ciudad. En ambos, se emplean mecanismos de planeación a discreción y procesos de negociación entre los sectores público y privado. Entre los distritos especiales podemos contar a distritos de entretenimiento, corredores de alta tecnología, distritos de hospitales y servicios relacionados, de comercio intensivo, y otros. Los permisos especiales se donan a helipuertos, ferropuertos, terminales de autobús multimodal, y similares. La rezonificación de incentivos se aplicó en Estados Unidos al caso de permuta de un teatro -vital para la comunidad- por una modificación a la planeación vigente. Por último, las variaciones de incentivos, corresponden a pasos peatonales y elementos menores que se imponen a los desarrolladores a consecuencia de un cambio menor a la norma.

Fotografía 5-42 Fraccionamiento Las Estancias ubicado al Sur del AMM.

Otro modelo de planificación lo constituye el “Open Space Ratio” o área de cesión municipal, que aplica a los desarrolladores la necesidad de liberar un espacio de su propiedad en desarrollo a espacio público para beneficio de la comunidad. En el Área Metropolitana de Monterrey (AMM), es del 17% para usos habitacionales sobre área vendible y el 7% para comercio y servicios (Ley de Ordenamiento Territorial de los Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano del Estado de Nuevo León, 1999). La localización de esta área es fundamental a fin de que no aparezca como un área residual sino integrada y accesible a los futuros habitantes del nuevo desarrollo. Además de la anterior, la medida de “Impervious Surface Ratio” o área no utilizada del suelo, es importante en el desarrollo a fin de contar con zonas sin pavimentación o material que permita la alimentación natural de acuíferos a través de la absorción de agua de lluvia. Esta medida, aunque parecida al coeficiente de ocupación máxima del suelo (COS), se diferencía en que se dicta sobre un pro-

Análisis Estratégico del Área Metropolitana de Monterrey

379

USOS DE SUELO URBANO

yecto más amplio de un terreno y no de forma individual, predio por predio. El separar zonas de recarga dentro del desarrollo, tal vez, cercanas a ríos, resulta en una mejor organización del espacio y conservación de los recursos. ¿Será posible que se pueda replantear el mejor uso del suelo, atendiendo a pequeños controles de desarrollo, o será la sociedad tan inconsciente que decidirá por el deficiente aprovechamiento del suelo y el desgaste de los recursos a su alcance?

diversos instrumentos, entre los que destacan las ordenanzas y legislaciones sobre el suelo urbano. Se ha apreciado que a nivel internacional y nacional han existido innumerables mecanismos de control del suelo urbano, que han sido implementados con diferentes niveles de éxito. En el presente apartado se expondrá la manera concreta en la que el ser humano utiliza el suelo urbano y la forma en la que éste es regulado en el contexto nacional.

La densidad es otro mecanismo de control que dicta la intensidad del uso del suelo expresado en número de unidades de vivienda por área. Ésta se calcula sobre el área neta, no sobre el área bruta o total del terreno, ya que así se obtiene una medida que permite conocer el impacto real de un desarrollo dado sobre la red vial, los sistemas de agua, equipamientos, escuelas y otros servicios.

El suelo urbano se puede regular desde tres perspectivas en función de su utilización: en primer lugar, se encuentra el fin para el que será utilizado (usos y destinos), es decir, la actividad a la que se dedicará el predio. Aquí es importante vigilar la compatibilidad de los usos coexistentes para conservar la armonía en la zona.

Una última forma de zonificación es la relacionada a la zonificación de inclusión, creada para remediar prácticas de exclusión y asegurar la equidad. Las comunidades que aplican esta herramienta otorgan bonos de mayor densidad al desarrollador con el propósito de hacer más accesibles las viviendas que, sobre el terreno, se proyectan.

En segundo lugar, se debe normar la manera en la que será ocupado el suelo, en este punto se dictan lineamientos urbanísticos que se aplican a los predios que forman la ciudad que tienen como fin guardar el equilibrio y sustentabilidad de la misma. Intervienen aspectos como la densidad constructiva y habitacional permitida, el área libre que se deberá dejar; afectaciones y alineamientos viales, número de niveles de construcción permitidos, entre otros.

La zonificación, se aplica entonces para garantizar el orden urbano y ha tenido éxito en ciudades europeas y americanas, sin embargo, muchos de estos tipos diversos de zonificación escasamente se conocen y/o aplican en ciudades de Latinoamérica. En México, por ejemplo, el proceso de zonificación es muy reciente, Monterrey cuenta apenas con una experiencia de no más de diez años, además, los mecanismos utilizados son pocos y deficientes. Seguramente, se puede aprender de la experiencia internacional, tanto de éxitos como fracasos de las herramientas de planeación para gestionar planes articuladores del espacio urbano que permitan promover con orden, más que restringir.

Por último, se tienen cambios en la configuración de los límites de los predios urbanos asociados a la propiedad de los mismos. Estos procesos se manifiestan en el fraccionamiento o urbanización del suelo, así como en la subdivisión, fusión, relotificación o parcelación de predios. El cuerpo de lineamientos aplicables al suelo urbano emanan de normatividad específica que se ejerce desde una plataforma municipal de acuerdo a atribuciones establecidas en el contexto de un marco legal estatal y federal que se expondrá a continuación.

Normatividad Federal y Estatal Administración y Organización del Suelo en México Como ya se ha evidenciado, el ser humano está estrechamente vinculado a ese recurso estratégico que es el suelo, su manejo y organización repercute en la ciudad desde perspectivas económicas y sociales. La importancia del suelo trasciende en la evaluación técnica, para el ser humano es un elemento entrañable, pues constituye el escenario donde su vida y la de sus seres queridos florece. Por otro lado, a lo largo de la historia, el ordenamiento del territorio ha sido una constante que ha derivado en

380

Un Diagnóstico para el Desarrollo

En su Artículo 27, la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos establece claramente la rectoría del estado con relación al “ordenamiento de los asentamientos humanos y establecer las previsiones adecuadas, usos, reservas y destinos de tierras, aguas y bosques, a efecto de ejecutar obras públicas y de planear y regular la fundación, conservación, mejoramiento y crecimiento de los centros de población, para preservar y restaurar el equilibrio ecológico.” Este mismo ordenamiento, cuya tendencia ha sido a ir descentralizando las atribuciones en materia de desarrollo urbano, establece que los municipios tienen la atribución para zonificar y regular el suelo, en la fracción V del Artículo

USOS DE SUELO URBANO

115 señala: “Los municipios, en los términos de las leyes federales y estatales relativas, estarán facultados para: formular, aprobar y administrar la zonificación y planes de desarrollo urbano municipal; participar en la creación y administración de sus reservas territoriales; controlar y vigilar la utilización del suelo en sus jurisdicciones territoriales; intervenir en la regularización de la tenencia de la tierra urbana; otorgar licencias y permisos para construcciones, y participar en la creación y administración de zonas de reservas ecológicas. Para tal efecto, y de conformidad a los fines señalados en el párrafo tercero del Artículo 27 de esta Constitución, expedirán los reglamentos y disposiciones administrativas que fueran necesarios.” Lo anterior establece con claridad la responsabilidad del municipio, pero también la necesidad de construir un marco normativo a nivel federal y estatal para generar congruencia entre políticas nacionales y locales, marcando así la pauta para que los ayuntamientos operen en esta materia de forma eficiente y coordinada. A nivel federal, este tema está normado por la Ley General de Asentamientos Humanos (LGAH) que fue publicada en 1993, sustituyendo a la que estaba vigente desde 1976. En su Artículo 9 ratifica lo señalado en el 115 constitucional, estableciendo que corresponde a los municipios, en el ámbito de su respectiva jurisdicción: formular, aprobar y administrar los planes y programas de desarrollo urbano; regular, controlar y vigilar las reservas, usos y destinos de áreas y predios en los centros de población; administrar la zonificación prevista en los planes o programas municipales de desarrollo urbano, de centros de población y los demás que de éstos deriven. Por otro lado, el Artículo 35 de la LGAH establece que es en los planes o programas de desarrollo urbano de los municipios, donde se deberá establecer la zonificación, definida por la ley como “la determinación de las áreas que integran y delimitan un centro de población; sus aprovechamientos predominantes y las reservas, usos y destinos, así como la delimitación de las áreas de conservación, mejoramiento y crecimiento del mismo.” El concepto definido por la Ley es más amplio que el tradicionalmente utilizado en materia de planeación urbana que visualiza la zonificación como una herramienta que define los usos y destinos del suelo urbano, así como su compatibilidad o incompatibilidad en distintas zonas de la ciudad. En dicha zonificación se deben determinar aspectos relativos al control del suelo urbano como: “los aprovechamientos predominantes en las distintas zonas de los centros de población; los usos y destinos permitidos, prohibidos o condicionados; las disposiciones aplicables a los usos y destinos condicionados; la compatibilidad entre los usos y destinos permitidos; las densidades de

población y de construcción; las zonas de desarrollo controlado y de salvaguarda, especialmente en áreas e instalaciones en las que se realizan actividades riesgosas y se manejan materiales y residuos peligrosos; las zonas de conservación, mejoramiento y crecimiento de los centros de población” (Artículo 35, LGAH). Por otro lado, en concordancia con el Artículo 115 constitucional, la misma LGAH aborda la necesidad de establecer un marco legal en la materia desde el punto de vista estatal, en el Artículo 8, al señalar que corresponde a las entidades federativas “legislar en materia de ordenamiento territorial de los asentamientos humanos y desarrollo urbano de los centros de población.” Es en esta legislación estatal donde se precisan los procedimientos, mecanismos y requerimientos de reglamentos que aplicarán sobre el suelo desde el municipio. El 3 de marzo de 1999 se publicó la Ley de Ordenamiento Territorial de los Asentamientos Humanos y del Desarrollo Urbano del Estado de Nuevo León, que abrogó la Ley de Desarrollo Urbano del Estado de Nuevo León (LOTAHDU). Esta nueva Ley, que promueve una mayor descentralización hacia los municipios, establece el marco normativo a nivel estatal en materia de regulación del suelo urbano y en su Artículo 39 establece, de conformidad con la normatividad federal, la atribución del municipio en este sentido. De acuerdo a esta Ley, la zonificación del suelo debe establecerse en los planes de desarrollo urbano y se divide en primaria y secundaria. La zonificación primaria del suelo se clasifica en: áreas urbanas o urbanizadas; áreas de reserva para el crecimiento urbano o urbanizable; y áreas de preservación natural (Artículo 101). La zonificación secundaria se establece de acuerdo a los usos y destinos del suelo. En lo que respecta a usos, la Ley los define como los fines particulares a que podrán dedicarse determinadas zonas o predios de un centro de población, clasificándolos en habitacional, comercial, servicios, industrial, agropecuario y forestal y mixto. Por otro lado, los destinos son los fines públicos a que se dedican determinadas áreas y edificaciones de un centro de población, clasificándolos como espacios abiertos y áreas verdes, infraestructura y obras complementarias, equipamiento urbano, vialidad y obras complementarias, drenaje pluvial, y otras que mezclen las anteriores. La Ley establece que la zonificación deberá establecer la compatibilidad de los distintos usos de suelo que operan sobre las zonas secundarias y las densidades permitidas en las mismas. Para regular los fines de utilización del suelo, la ley los clasifica en permitidos o predominantes, que son aquellos compatibles con los existentes en una zona de-

Análisis Estratégico del Área Metropolitana de Monterrey

381

USOS DE SUELO URBANO

terminada; condicionados y sujetos a licencia especial, caracterizados porque presentan algún grado de incompatibilidad con los usos predominantes que podría reducirse con el cumplimiento de requerimientos específicos que condicionaran su autorización; complementarios o compatibles, que son aquéllos que apoyan y complementan al uso o destino predominante para su mejor desempeño y que pueden coexistir sin interferencias; y los prohibidos, que son los que contravienen la normatividad existente siendo incompatibles, por lo que no se permiten en las zonas secundarias correspondientes.

normas que regulen adecuadamente este proceso y garanticen que la incorporación de nuevas zonas urbanas se genere de manera ordenada y armónica.

Por otro lado, señala que la reglamentación municipal establecerá las normas de control de densidad de las edificaciones, definiendo por cada tipo de zona secundaria lo siguiente: el coeficiente de ocupación del suelo (COS) para los usos no habitacionales, el coeficiente de utilización del suelo (CUS) para los usos no habitacionales; la altura máxima de las edificaciones, según usos y destinos; las restricciones a las que se sujetará el alineamiento de las edificaciones; los espacios mínimos requeridos para estacionamiento dentro del predio; y la densidad máxima de unidades de vivienda por hectárea (Artículo 209, LOTAHDU). El suelo urbano es un recurso cambiante, la acción que sobre él ejerce el ser humano lo somete a una serie de acciones que transforman o modifican su configuración desde el punto de vista de la delimitación del conjunto de predios que lo integran. Estas acciones pueden ser el fraccionar o urbanizar, subdividir, relotificar, fusionar y parcelar el suelo. Un fraccionamiento es toda división de predios en lotes o fracciones para la transmisión de la propiedad o posesión de los mismos, o que tienda a ese objeto, además, los que impliquen la apertura de una o más vías públicas con servicios de agua potable, drenaje sanitario, electrificación y pavimento, de manera inmediata o progresiva. Este proceso implica la incorporación de suelo susceptible a ser urbanizado a la mancha urbana y es una de las acciones más comunes de crecimiento dentro de la ciudad. La ley identifica varios tipos de fraccionamientos clasificados en: habitacional de urbanización inmediata; habitacional de urbanización progresiva; comercial y de servicios; industriales; funerarios o cementerios; y campestres. La forma en la que se fracciona tiene fuertes implicaciones para la ciudad. La manera en la que se desarrollan las áreas de crecimiento establece patrones que impactan la economía urbana, las relaciones sociales y, en general, el funcionamiento de la ciudad. Por ello es vital establecer

382

Un Diagnóstico para el Desarrollo

Fotografía 5-43 Fraccionamiento Campestre Sierra Alta, Cañón del Huajuco.

La LOTAHDU establece algunos lineamientos generales para los fraccionamientos y algunos específicos de acuerdo a su tipo. Por ejemplo, señala de manera general, que la acción de fraccionar y urbanizar el suelo obliga al desarrollador a la cesión de áreas municipales: en el caso de vivienda deberá ceder el 17% del área que resulte de restar al área total del predio, las áreas de afectación y vialidades, o 22 m2 por unidad de vivienda, lo que resulte mayor, cuando el área de cesión sea inferior a 300 m2 se podrá pagar tomando como base el valor comercial del predio; en caso de predios “no habitacionales” se cederá o pagará el 7%. El objetivo del área de cesión es la de formar áreas verdes, zonas de equipamiento o reservas territoriales. Sin embargo, esta operación no necesariamente garantiza el desarrollo adecuado de la ciudad, la ubicación de los espacios producto de este proceso obedece a una lógica de mercado que no considera el contexto en el que se ubica el desarrollo y la conformación y dimensión de las áreas públicas, no son resultado de estudios de cobertura

USOS DE SUELO URBANO

y optimización en función de la población que va a atender, y las características contextuales, son más bien producto circunstancial de las dimensiones del predio a urbanizar y la ubicación más conveniente para el proyecto en particular. Es necesario establecer políticas de desarrollo urbano orientadas hacia la acción que garanticen en verdad que las nuevas zonas urbanizadas se incorporen a la ciudad de manera ordenada. Otras acciones de transformación del suelo son la subdivisión, la fusión y la relotificación que de acuerdo a la LOTAHDU son la división o partición de un predio del área urbana o urbanizada de los centros de población y que no requiere del trazo de una o más vías públicas; el acto jurídico mediante el cual dos o más predios se convierten en uno; y el acto mediante el cual dos o más lotes contiguos de un fraccionamiento o área urbana o urbanizada se modifican en sus dimensiones, respectivamente. Las subdivisiones y relotificaciones pueden implicar un incremento en la densidad habitacional aprobada en la zona, por lo que la LOTAHDU prevé que los predios que resulten de estas operaciones no podrán ser menores al promedio de la zona inmediata, a menos que la zonificación aprobada así lo permita y siempre deberán contar con acceso a la vía pública. Lo anterior busca evitar el impacto sobre zonas consolidadas, pero, si los planes así lo disponen y lo autorizan, la subdivisión y relotificación son herramientas de mejoramiento urbano que permiten, por ejemplo, transformar y rehabilitar zonas deprimidas. La parcelación es la acción de partición de un predio, pero a diferencia de la subdivisión, no tiene el objeto de incorporarlo de manera inmediata al área urbana. La parcelación se considerará urbana en el caso de encontrarse en predios dentro de área urbanizable susceptible a incorporarse, y rústica en caso de que se encuentre fuera de área urbanizable. Se podrá parcelar sin límite de porciones cuando las fracciones resultantes tengan cuando menos cien mil metros cuadrados, cuando el resultado sea inferior a esta cifra sólo se permitirá una división en 5 porciones que no deben ser menores a veinte mil metros cuadrados. Lo anterior nos marca con claridad que de acuerdo a la normatividad vigente la consecución del ordenamiento territorial descansa en gran medida en los lineamientos urbanísticos que se aplican sobre el suelo, ya que es un elemento sobre el cual es relativamente sencillo ejercer la normatividad, pues se hace de manera directa e inmediata, pero como se verá más adelante, no necesariamente garantiza el que se alcancen objetivos concretos que se proponen al planear el desarrollo de algún territorio.

Es difícil que la zonificación se desempeñe adecuadamente con el paso del tiempo y contribuya verdaderamente a alcanzar una estructura urbana deseada, tiene el problema de ser un instrumento rígido que muchas veces entra en contradicción con las transformaciones a las que está sujeta la ciudad. ¿Cómo mantener el grado de control necesario para mantener los objetivos de la planeación y a la vez mantener niveles de flexibilidad que permitan adaptarse al desarrollo de la ciudad? O ¿será acaso esto, una evidencia de la ineficiencia de la zonificación como herramienta que oriente el desarrollo urbano? La ley plantea algunas alternativas para atacar esta necesidad de flexibilidad, particularmente en lo que respecta a cambiar usos de suelo cuando éstos no sean compatibles con los autorizados en la zona, en esos casos la autoridad podrá aprobarlos pero deberá contar preferentemente con la opinión favorable de la mayoría de los propietarios de los predios colindantes (tres de cada lado, cinco enfrente y el posterior), estableciendo que los usos de esos predios deberán tener uso habitacional (Artículo 177, LOTAHDU).

Participación Ciudadana en la Planeación Urbana La normatividad y control del suelo son cuestiones que afectan a todos los habitantes de las zonas urbanas, cualquier decisión que se tome en este sentido puede repercutir significativamente sobre la forma de vida y el valor de las propiedades de los habitantes de la ciudad. Por todo ello, la participación ciudadana es un tema que ha cobrado importancia en la elaboración de los planes y programas de desarrollo urbano, siendo cada vez más frecuente escuchar el término “planeación participativa” cuando se habla de elaborar los criterios que orientarán el desarrollo futuro de cualquier comunidad. En función de lo anterior, la LOTAHDU trata el tema de la participación ciudadana, el Artículo 32 establece que debe considerarse la participación en las siguientes acciones emprendidas por la autoridad: “la formulación, aclaración, evaluación y vigilancia del cumplimiento de los planes y programas de desarrollo urbano, asentamientos humanos y ordenamiento territorial; y la determinación y control de la zonificación, usos y destinos del suelo de los centros de población.” La Ley señala que cualquier modificación a los planes de desarrollo urbano debe contar con una amplia difusión y abrirse a consulta pública por un espacio de 30 días naturales antes de ser aprobados por la autoridad correspondiente. La participación ciudadana es un tema estratégico para cualquier sociedad y es cierto que cualquier acción de la

Análisis Estratégico del Área Metropolitana de Monterrey

383

USOS DE SUELO URBANO

autoridad adquiere legitimidad al estar avalada por la ciudadanía. Pero también es importante señalar que cuando la participación social se lleva a cabo sin método y en contextos de desinformación los efectos pueden ser contraproducentes. En materia de planeación del desarrollo urbano deben prevalecer criterios técnicos que busquen el beneficio de la ciudad en su conjunto, no de individuos o grupos. Dichos criterios técnicos deben, evidentemente, contar con el aval de una opinión pública bien informada y en un marco de participación acotado de acuerdo a los objetivos planteados.

Fotografía 5-44 Consulta pública de modificación del Plan Municipal de Desarrollo Urbano del Municipio de Monterrey, NL.

y 9.03% respectivamente, para la década de 1990 a 2000. Los Municipios de San Nicolás, San Pedro y Santa Catarina, representan el 10.36%, 7.3% y el 6.9% respectivamente, del total de tierra urbanizada al año 2000 (ver figura 5-162). Tabla 5-61 Áreas de urbanización de acuerdo a sus usos de suelo en el AMM, 2000 (ha).

Áreas Áreas verdes urbanas y espacios públicos Baldíos Vialidad Comercio y servicios Equipamiento Industria Vivienda No especificado Total urbanizado

hectáreas 1,395 10,057 13,639 4,027 3,734 4,868 17,044 2,479 57,243

Fuente: Conjuntos de Datos Vectoriales de la Carta Topográfica, 1999; Dirección General de Catastro, 1993-1996; Instituto Nacional de Estadística, Geografía e Informática (INEGI), 1999a y 1999b. Elaborado por CEDEM. Nota: la información se obtuvo con base en el Programa de Modernización Catastral realizado en 1993. Se actualizó la periferia del AMM de acuerdo a datos vectoriales escala 1:50,000 y considerando la cartografía censal urbana de los censos económicos de 1999 (INEGI). Además, para esa misma área, se digitalizaron fotografías aéreas escala 75,000, también de 1999 (INEGI). La base de datos de toda el AMM fue complementada con trabajo de campo (2000) realizado por el CEDEM. La categoría de áreas verdes urbanas y espacios públicos incluye explanadas, jardínes, parques y plazas. Los baldíos corresponden a aquéllos con barda y sin barda. Comercio y servicios tiene 58 distintos tipos de áreas que van desde aquéllas que proveen alimentos y bebidas hasta aquéllas de venta o consumo. Las áreas de equipamientos incluyen las de administración pública, basureros, control ambiental, cultura, educación elemental, media privada y pública, educación superior, instituciones científicas, plantas, estaciones, subestaciones, torres y antenas, así como equipamiento de salud. La industria proviene de industria ligera, mediana, pesada y de extracción. Dentro de vivienda se considera el conjunto habitacional horizontal, conjunto habitacional vertical, en proceso de construcción, vivienda multifamiliar y unifamiliar.

Uso Sectorial del Suelo Metropolitano Diagnóstico del Uso del Suelo Urbano del AMM El Área Metropolitana de Monterrey (AMM) representa una extensión de 57,243 hectáreas de urbanización, mancha urbana que integra aproximadamente 1,324 colonias, además de centros industriales, comerciales, áreas de equipamiento, vialidades y áreas verdes (ver tabla 5-61). De esta extensión, el mayor porcentaje de tierra urbana lo ocupa el Municipio de Monterrey, con 16,234 ha, el 28.36%; seguido de Apodaca, Guadalupe y Escobedo con 8,512; 7,897 y 6,111 ha, respectivamente. Los municipios con menor participación de tierra urbana del total metropolitano son García con 1,886 ha, el 3.2%, y Juárez con 2,551 ha, el 4.45%. Estos municipios, sin embargo, podrán presentar a futuro un mayor desarrollo como respuesta a las altas tasas de crecimiento media anual de población de 8.21%

384

Un Diagnóstico para el Desarrollo

Los usos predominantes del suelo metropolitano corresponden al uso habitacional con 17,044 hectáreas dedicadas, un 29.77% del total (ver figura 5-163). Es singular comprobar que Monterrey dedica como segundo lugar de vocación del suelo a las vialidades con 13,639 ha, un 23.8%, casi la misma cantidad de suelo que destina a vivienda. Si bien es cierto que las vialidades son importantes para los desplazamientos, la pregunta es entonces, ¿qué tanta área de suelo urbano se debe dedicar para conservar el balance, equilibrio y calidad de vida que se está buscando como metrópoli? Tal vez sea necesario dedicar más tiempo a resolver el problema del transporte público y brindar mayor oferta de este tipo de desplazamiento, que continuar desarrollando mayores y mayores vialidades (ver subcapítulo de Transporte Metropolitano). Otro factor que llama la atención es el uso de tierra clasificado como baldíos urbanos, que corresponde a

USOS DE SUELO URBANO

Uso de suelo Agricultura Áreas verdes y espacio público Baldío Comercio y servicios Equipamiento Equipamiento y área verde Industria Uso mixto Vivienda Parques suburbanos Área natural protegida Río Santa Catarina Límite municipal 0

10 km 2

Figura 5-162 Uso del suelo del AMM, 2000. Fuente: Conjuntos de Datos Vectoriales de la Carta Topográfica, 1999; Dirección General de Catastro, 1993-1996; Instituto Nacional de Estadística, Geografía e Informática (INEGI), 1999a y 1999b. Elaborado por CEDEM. Nota: la información se obtuvo con base en el Programa de Modernización Catastral realizado en 1993. Se actualizó la periferia del AMM de acuerdo a datos vectoriales escala 1:50,000 y considerando la cartografía censal urbana de los censos económicos de 1999 (INEGI). Además, para esa misma área, se digitalizaron fotografías aéreas escala 75,000, también de 1999 (INEGI). La base de datos de toda el AMM fue complementada con trabajo de campo (2000) realizado por el CEDEM. La categoría de áreas verdes urbanas y espacios públicos incluye explanadas, jardines, parques y plazas. Los baldíos corresponden a aquéllos con barda y sin barda. Comercio y servicios tiene 58 distintos tipos de áreas que van desde aquéllas que proveen alimentos y bebidas hasta aquéllas de venta o consumo. Las áreas de equipamientos incluyen las de administración pública, basureros, control ambiental, cultura, educación elemental, media privada y pública, educación superior, instituciones científicas, plantas, estaciones, subestaciones, torres y antenas, así como equipamiento de salud. La industria proviene de industria ligera, mediana, pesada y de extracción. Dentro de vivienda se considera el conjunto habitacional horizontal, conjunto habitacional vertical, en proceso de construcción, vivienda multifamiliar y unifamiliar.

10,057 ha, el 17.56% del total de tierra urbanizada. Para cualquier ciudad es delicado destinar una sexta parte del suelo metropolitano a baldío, ya que esto indica, en muchos de los casos, especulación de la tierra, misma que al no ser utilizada genera focos de infección y detrimento de las zonas urbanas que la rodean. La metrópoli debe entonces trabajar por llenar estos baldíos urbanos con usos compatibles que permitan reforzar la imagen del sector donde se asientan, y proporcionen equipamientos y destinos complementarios a los ya ubicados en la zona (ver figura 5-164).

El AMM se ha dedicado desde 1900 a la actividad industrial, ésta ha generado trabajos e incentivos para la educación del regiomontano. Actualmente (2000), se destinan a esta actividad 4,868 ha, el 8.5% de la tierra urbana. Es importante comentar también que la Ciudad de Monterrey se está transformando hacia una economía terciaria (ver subcapítulo de Estructura Económica), en este sentido, las actividades comerciales y de servicios se han fortalecido y ocupan 4,027 ha, el 7% del suelo urbano (ver figura 5-165).

Análisis Estratégico del Área Metropolitana de Monterrey

385

USOS DE SUELO URBANO

Uso del suelo Vivienda Río Santa Catarina Límite municipal 0

10 km 2

Figura 5-163 Uso del suelo habitacional en el AMM, 2000. Fuente: Conjuntos de Datos Vectoriales de la Carta Topográfica, 1999; Dirección General de Catastro, 1993-1996; Instituto Nacional de Estadística, Geografía e Informática (INEGI), 1999a y 1999b. Elaborado por CEDEM.

Uso del suelo Baldío Río Santa Catarina Límite municipal 0

10 km 2

Figura 5-164 Baldíos urbanos en el AMM, 2000. Fuente: Conjuntos de Datos Vectoriales de la Carta Topográfica, 1999; Dirección General de Catastro, 1993-1996; Instituto Nacional de Estadística, Geografía e Informática (INEGI), 1999a y 1999b. Elaborado por CEDEM.

386

Un Diagnóstico para el Desarrollo

USOS DE SUELO URBANO

Uso del suelo Industria de extracción Industria pesada Industria media Industria ligera Parques industriales Río Santa Catarina Límites municipales 0

10 km 2

Figura 5-165 Uso del suelo industrial en el AMM, 2000. Fuente: Conjuntos de Datos Vectoriales de la Carta Topográfica, 1999; Dirección General de Catastro, 1993-1996; Instituto Nacional de Estadística, Geografía e Informática (INEGI), 1999a y 1999b. Elaborado por CEDEM.

Uso del suelo Comercio Río Santa Catarina Límite municipal

10 km 2

Figura 5-166 Uso del suelo comercial y de servicios en el AMM, 2000. Fuente: Conjuntos de Datos Vectoriales de la Carta Topográfica, 1999; Dirección General de Catastro, 1993-1996; Instituto Nacional de Estadística, Geografía e Informática (INEGI), 1999a y 1999b. Elaborado por CEDEM.

Análisis Estratégico del Área Metropolitana de Monterrey

387

USOS DE SUELO URBANO

El equipamiento que corresponde a los edificios de salud, cultura, administración pública, educación y otros, dedica 3,734 ha, un 6.5% del total urbanizado. El último renglón se destina a áreas verdes y espacios públicos, aquí también es grave notar que sólo se destina el 2.4% del total de tierra urbana, 1,395 ha. Considerando áreas verdes, no a las sierras, sólo a las áreas urbanas de fácil acceso a la población que cuentan con iluminación, y seguridad (ver tabla 5-61). Estos resultados corresponden a la información del Programa de Modernización Catastral de 1993, actualizada con fotografía aérea de INEGI (1999b) por el Centro de Desarrollo Estratégico Metropolitano (CEDEM). La contabilidad del área urbanizada difiere de otros planes de desarrollo elaborados por el Gobierno del Estado de Nuevo León, tanto en totales como en su división sectorial. El Plan Director de Desarrollo Urbano 1988-2010 realiza un análisis de usos del suelo sumando 36,097 ha, un 37% menos que lo calculado para el año 2000, comprensible porque finalmente corresponde al desarrollo de 1986 (14 años atrás). Sin embargo, es en este Plan que se define a la vivienda en un 65%, seguida de la industria en un 14%, la vialidad en un 12% y el equipamiento urbano con un 9%. No diferencía entre usos de suelo comercial, áreas verdes, baldíos y otros usos (ver tabla 5-62). Tabla 5-62 Distribución de los usos del suelo en el AMM, 1986.

Áreas Vivienda Industria Equipamiento Vialidad Total

Superficie (ha) 23,669 4,934 3,287 4,207 36,097

Superficie (%) 65 14 9 12 100

Fuente: Comisión de Conurbación del Área Metropolitana de Monterrey, 1988. Elaborado por CEDEM. Nota: metodología, Plan Director de Desarrollo Urbano del Área Metropolitana de Monterrey 1988-2010. El área de baldíos representa el 9.5% (3,050 ha) del total.

En 1995, Gustavo Garza Villarreal publica, con el apoyo del Gobierno del Estado de Nuevo León, el Atlas de Monterrey. En esta publicación de carácter más informativo que normativo, define los usos del suelo de la siguiente manera: vivienda, 67.5%; vialidad 10.3%; industria, 6.6%; comercial, 5.7%; baldíos urbanos, 5.8%; áreas verdes, 3.3%; y panteones 0.8%. El Plan Estratégico del Área Metropolitana de Monterrey 2020, elaborado en 1995 por la Comisión de Desarrollo Urbano del Estado de Nuevo León (Gobierno del Estado de Nuevo León y el apoyo del Urban Land Institute), nunca aprobado, define para este año una superficie de área urbanizada de 39,057 ha, destinando a vivienda el 49%, vialidad 21%, equipamiento urbano 18% e industria 12%.

388

Un Diagnóstico para el Desarrollo

En este plan tampoco se contabilizan las áreas comerciales, áreas verdes y baldíos urbanos (ver tabla 5-63).

Tabla 5-63 Distribución de los usos del suelo en el AMM, 1995.

Áreas Vivienda Industria Equipamiento Vialidad Total

Superficie (ha) 19,215 4,707 7,072 8,063 39,057

Superficie (%) 49 12 18 21 100

Fuente: Comisión de Desarrollo Urbano del Estado de Nuevo León, 1995. Elaborado por CEDEM. Nota: metodología, Plan Estratégico del Área Metropolitana de Monterrey 2020. Los baldíos representan el 10% del total del área urbana (3,936 ha).

El Plan actual para la Zona Conurbada que promueve la administración de Fernando Canales (1997-2003), todavía en revisión por los cabildos municipales, y elaborado por la Secretaría de Desarrollo Urbano y Obras Públicas (2000), define para el año 2000 una superficie urbanizada de 49,900 ha, un 69.13% (34,500 ha) dedicado a la vivienda, seguido del suelo industrial con 11.8% ó 5,900 ha. En este plan se toma en cuenta el suelo destinado a baldíos urbanos que calculan en 5,100 ha ó 10.22%, además de equipamientos con 5.4% del total urbanizado y finalmente las vialidades con 3.4% ó 1,700 ha. Último dato difícil de creer, sólo que haya sido calculado para vialidades principales, sin contabilizar las vialidades internas de los fraccionamientos, que forman parte del sistema vial (ver tabla 5-64). Tabla 5-64 Distribución de los usos del suelo en el AMM, 1999.

Áreas Vivienda Industria Equipamiento Vialidad Baldíos Total

Superficie (ha) 34,500 5,900 2,700 1,700 5,100 49,900

Superficie (%) 69.2 11.7 5.4 3.4 10.3 100.0

Fuente: Secretaría de Desarrollo Urbano y Obras Públicas (SEDUOP), 2000. Elaborado por CEDEM. Nota: metodología, Plan Metropolitano 2021. Desarrollo Urbano de la Zona Conurbada de Monterrey. Vivienda se refiere a lotes con y sin vivienda en fraccionamientos urbanizados, vialidad, equipamiento urbano y servicios básicos. La industria se refiere a la industria mediana y grande. El equipamiento incluye todo aquel equipamiento urbano mayor y parques.

Lo anterior indica que cada plan o diagnóstico tiene un enfoque o perspectiva diferente para contabilizar el uso del suelo. El criterio aplicado por el CEDEM está basado a un nivel de detalle como el arrojado por la información del Programa de Modernización Catastral. Se está consciente que el trabajo de campo para la definición de usos del suelo puede contener errores, pero son mínimos para efectos de una perspectiva metropolitana.

USOS DE SUELO URBANO

Usos del Suelo Municipales A nivel municipal, los municipios con un uso habitacional más intenso son Monterrey, Guadalupe y Escobedo, con 5,478, 2,415 y 2,054 ha, respectivamente, de suelo destinado a vivienda. El Municipio de Santa Catarina es el que mayormente presenta usos de suelo industrial, en 892 ha, un 18.32% del total metropolitano y un 22.6% del total de suelo urbano municipal. El Municipio de García dedica también el 43.21% de su suelo municipal a industria, un 16.74% del total metropolitano. La mayoría de los municipios le dedican gran parte de su suelo urbano a las vialidades, siendo Monterrey, Guadalupe, San Nicolás y Santa Catarina, los que disponen de un mayor número de hectáreas para este uso, aportando entre todos ellos 8,887 ha, o el 65.15% del total metropolitano (ver tabla 5-65). Es de atención el hecho de que existen municipios más consolidados que otros, por ejemplo, Apodaca contabiliza un alto número de hectáreas en baldíos urbanos o áreas a desarrollar al corto plazo, 2,070 ha, o un 24% de su total de tierra urbana, y un 20% del total de baldíos metropolitanos. Escobedo presenta una situación similar, ya que dedica 1,967 ha, o el 32.17% del total urbanizado de su municipio como área de baldío. Los municipios que destacan por su vocación comercial y de servicios son Monterrey, San Nicolás y San Pedro, quienes destinan el 9.38%, 11.16% y casi un 8%, respectivamente, del total de su área urbana municipal (ver figura 5-166). San Nicolás es un municipio más industrial que comercial, dedica 712 ha, 12% de su suelo, a actividades de manufactura, a diferencia de San Pedro, que se distin-

gue cada vez más por ser un municipio orientado al comercio y servicios, con impacto local como lo es el Centrito del Valle, Plaza Kinta, Plaza Santa Bárbara y Plaza Las Villas, este municipio inclusive ha ampliado su oferta a nivel metropolitano, como en el caso del desarrollo Plaza Fiesta San Agustín. El Municipio de Monterrey también destaca por sus actividades comerciales localizadas alrededor de la Macroplaza, la calle Juárez, los mercados Colón y Juárez, el Barrio Antiguo cada vez más comercial, la calle comercial Morelos y las áreas anexas a la Purísima, Río 70, Galerías Monterrey y su zona aledaña y avenidas comerciales como Venustiano Carranza, Cuauhtémoc y Pino Suárez, Colón y Madero. Es importante comentar que la mayoría de las manzanas localizadas en el centro metropolitano desde el Centro Internacional de Negocios (CINTERMEX) al Obispado, y de Constitución a Colón, están sufriendo una transformación a usos comerciales y de servicios cada vez más acentuados (ver figura 5-167). La zona del Parque Fundidora, antigua fundición del acero es, hoy en día, un espacio que ha evolucionado ofertando espacios recreativos a la comunidad. En su área de 114 ha cuenta con CINTERMEX, de 64,000 m2 de construcción; la pista utilizada durante la Serie Cart en 2001 y 2002 de 3.2 kilómetros; el centro de entretenimiento Plaza Sésamo de 10 ha; el Parque Acero que alberga las Ligas Pequeñas de Béisbol y Softbol de Nuevo León, de 22,500 m2 de construcción; los edificios de la Cineteca y la Pinacoteca, que brindan al usuario salas de cine, lectura, video, biblioteca, y espacios de exposición fotográfica; el edificio del Sistema Integral de Transporte Metropolitano (SINTRAM); el Instituto Nacional de Bellas Artes (INBA) Centro de Desarrollo Artístico Alfonso Reyes; la Villa Parque

Tabla 5-65 Usos del suelo en los municipios del AMM, 2000 (ha).

Concepto

Apodaca Escobedo García Guadalupe Juárez Monterrey San Nicolás

Áreas Verdes Urbanas y Espacios Públicos Baldíos Vialidad Comercio y Servicios Equipamiento Industria Vivienda No especificado Total urbanizado

47 2,070 1,929 469 1,115 826 1,452 604 8,512

47 1,967 1,090 201 317 309 2,054 121 6,106

15 136 24 6 412 815 478 1,886

222 1,000 2,350 543 277 280 2,415 810 7,897

8 260 791 90 134 51 1,216 2,551

513 2,303 3,976 1,523 924 796 5,478 720 16,234

160 754 1,502 662 290 712 1,738 113 5,931

San Pedro

Santa Catarina

AMM

323 733 918 327 143 187 1,479 63 4,174

54 834 1,059 204 124 892 732 46 3,946

1,395 10,057 13,639 4,027 3,734 4,868 17,044 2,479 57,241

Fuente: Conjuntos de Datos Vectoriales de la Carta Topográfica, 1999; Dirección General de Catastro, 1993-1996; Instituto Nacional de Estadística, Geografía e Informática (INEGI), 1999a y 1999b. Elaborado por CEDEM. Nota: la información se obtuvo con base en el Programa de Modernización Catastral realizado en 1993. Se actualizó la periferia del AMM de acuerdo a datos vectoriales escala 1:50,000 y considerando la cartografía censal urbana de los censos económicos de 1999 (INEGI). Además, para esa misma área, se digitalizaron fotografías aéreas escala 75,000, también de 1999 (INEGI). La base de datos de toda el AMM fue complementada con trabajo de campo (2000) realizado por el CEDEM. La categoría de áreas verdes urbanas y espacios públicos incluye explanadas, jardines, parques y plazas. Los baldíos corresponden a aquéllos con barda y sin barda. Comercio y servicios tiene 58 distintos tipos de áreas que van desde aquéllas que proveen alimentos y bebidas hasta aquéllas de venta o consumo. Las áreas de equipamientos incluyen las de administración pública, basureros, control ambiental, cultura, educación elemental, media privada y pública, educación superior, instituciones científicas, plantas, estaciones, subestaciones, torres y antenas, así como equipamiento de salud. La industria proviene de industria ligera, mediana, pesada y de extracción. Dentro de vivienda se considera el conjunto habitacional horizontal, conjunto habitacional vertical, en proceso de construcción, vivienda multifamiliar y unifamiliar.

Análisis Estratégico del Área Metropolitana de Monterrey

389

USOS DE SUELO URBANO

Uso del suelo Áreas verdes urbanas y espacios públicos

Equipamiento y área verde urbana

Río Santa Catarina

Baldíos

Industria

Límites municipales

Comercios y servicios

Uso mixto

Equipamiento

Vivienda

4 km 1

Figura 5-167 Uso comercial en el Centro Metropolitano del Municipio de Monterrey, 2000. Fuente: Conjuntos de Datos Vectoriales de la Carta Topográfica, 1999; Dirección General de Catastro, 1993-1996; Instituto Nacional de Estadística, Geografía e Informática (INEGI), 1999a y 1999b. Elaborado por CEDEM. Nota: la información se obtuvo con base en el Programa de Modernización Catastral realizado en 1993. Se actualizó la periferia del AMM de acuerdo a datos vectoriales escala 1:50,000 y considerando la cartografía censal urbana de los censos económicos de 1999 (INEGI). Además, para esa misma área, se digitalizaron fotografías aéreas escala 75,000, también de 1999 (INEGI). La base de datos de toda el AMM fue complementada con trabajo de campo (2000) realizado por el CEDEM. Comercio y servicios comprende 58 distintos tipos de áreas que van desde aquéllas que proveen alimentos y bebidas hasta aquéllas de venta o consumo.

390

Un Diagnóstico para el Desarrollo

USOS DE SUELO URBANO

Fundidora para 220 huéspedes; el Hotel Holiday Inn y el Auditorio Coca Cola, con capacidad de 16,000 personas.

y 454 a industria ligera. El municipio con mayor actividad de industria pesada es Monterrey, con 426 ha o el 8.7% del total de tierra de uso industrial metropolitano. San Nicolás también repunta con una importante aportación de industria pesada, 375 ha. La industria mediana se observa más bien localizada en los Municipios de García, Santa Catarina y Apodaca, que forma parte de los procesos de manufacturas, muchos de ellos de plantas extranjeras, como Whirlpool, empresas japonesas, de partes automotrices, industrias Diza, entre otras. La industria ligera está ubicada muy equitativamente a través de los Municipios de Monterrey, San Nicolás, Apodaca, San Pedro, Guadalupe, Santa Catarina y Escobedo (ver tabla 5-66).

Fotografía 5-45 Parque Fundidora.

Otras áreas que están experimentando un cambio en su uso del suelo a comercio y servicios, así como pequeños talleres son la Col. Moderna, Bella Vista, Col. Garza Nieto, y hacia el Sur las Colonias Tecnológico, Roma y Florida. La transformación de estas últimas colonias se ha debido en gran parte a la influencia del Tecnológico de Monterrey, que alberga a más de 10,000 estudiantes en el Campus Sur de la Ciudad, y que requieren servicios de copiado, restaurantes, tiendas de conveniencia, y servicios similares. La ciudad presenta también zonas y barrios donde predominan los bares, cantinas y prostíbulos, entre ellos se encuentran los barrios de El Nacional y la Colonia Garza Nieto. Una sección importante del centro metropolitano entre Isaac Garza y Colón, y de Serafín Peña a Juárez, también manifiesta este tipo de usos. La zona anexa a los antiguos cascos municipales está presentando un cambio en los usos del suelo, de habitacional a comercial, como apoyo a las actividades propias de las alcaldías y como posibilidad turística, un ejemplo lo constituye el caso del casco antiguo de San Pedro, que incorpora ya pequeños restaurantes y bares. Con relación al uso de suelo industrial, de las 4,868 ha de tierra, la mayor aportación, como se comentó, es de Santa Catarina, seguido de García y Monterrey, con 892, 815 y 796 ha respectivamente. Ahora bien, es importante comentar que 2,500 ha de las 4,868 ha, corresponden a actividades de industria mediana, 1,748 a industria pesada

Fotografía 5-46 Zona industrial del AMM.

Tabla 5-66 Uso del suelo industrial en el AMM, 2000 (ha).

AMM Apodaca Escobedo García Guadalupe Juárez Monterrey San Nicolás San Pedro Santa Catarina

Ligera 454 65 48 N.d. 62 N.d. 98 66 64 51

Mediana 2,500 497 134 564 149 51 272 271 6 556

Pesada 1,748 264 128 85 69 N.d. 426 375 117 285

Extracción 166 0 N.d. 166 N.d. N.d. N.d. N.d. N.d. N.d.

Total 4,868 826 309 815 280 51 796 712 187 892

Análisis Estratégico del Área Metropolitana de Monterrey

391

USOS DE SUELO URBANO

En materia de áreas verdes, la Ciudad de Monterrey y su área metropolitana presentan una debilidad. En general, los actores urbanos de la ciudad no se han preocupado por desarrollar suficientes áreas accesibles a la población, limpias y seguras. Con contadas excepciones como la Macroplaza o el hoy Parque Fundidora, que más que área verde es un espacio plurifuncional, la población no cuenta con suficientes áreas de recreación y esparcimiento. La Macroplaza, como se puede ver los domingos, viene a cumplir una función social para aquéllos que no tienen acceso a espacios recreativos, que le otorguen mayor calidad de vida. Estos espacios, en muchas ocasiones son de carácter privado.

Tabla 5-67 Uso del suelo de áreas verdes del AMM, 2000.

AMM AMM * Apodaca Escobedo García Guadalupe Juárez Monterrey San Nicolás San Pedro San Pedro * Santa Catarina

Área verde urbana y espacio público (m2)

Población, 2000 (hab)

13,948,485 12,677,695 474,971 474,239 152,387 2,223,256 82,748 5,132,008 1,601,051 3,234,237 1,963,447 543,588

3,243,466 3,243,466 283,497 233,457 28,974 670,162 66,497 1,110,997 496,878 125,978 125,978 227,026

verdes urbanas accesibles, lo que representaría un 14% del total metropolitano.

Fotografía 5-47 Parque Rufino Tamayo.

En el AMM, como ya se comentó, las áreas verdes suman 1,395 ha, y en éstas se contabilizan parques, jardines, explanadas y plazas, entre ellos podemos mencionar al Parque Canoas, el Parque España, La Estanzuela, y el Parque Rufino Tamayo, entre otros (ver tabla 5-67). El municipio con mayor superficie de áreas verdes urbanas es Monterrey, con 513 ha, un 36.8% del total metropolitano disponible. San Pedro también aporta un porcentaje elevado de áreas verdes del 23.18%, 323 ha. En este asunto, es importante comentar que se contabilizó para San Pedro el área correspondiente al Club Campestre, de 127 ha. Esta área, aunque importante para el municipio, no es accesible para toda la población del mismo y del AMM, por lo que tal vez sea mejor considerar que San Pedro sólo cuenta con 196 ha (la Secretaría de Medio Ambiente e Imagen Urbana de ese municipio reporta 170 ha) de áreas

392

Un Diagnóstico para el Desarrollo

Guadalupe es otro de los municipios que cuenta con un importante número de áreas verdes de 222.32 ha, un 16% del área de parques del AMM. Entre ellos se encuentran La Pastora, el Parque Tolteca y el Parque “Pipo.” Los municipios con menos espacios de esta naturaleza son Juárez y García, con 8.3 y 15.23 ha respectivamente, que corresponden mayormente a la plaza principal. El Municipio de Santa Catarina también cuenta con limitadas áreas verdes, 54.35 ha, se recuerda que se están contabilizando sólo áreas verdes urbanas por lo que este municipio resulta deficiente en este uso. Es cierto que una importante área del Municipio de Santa Catarina es parte del Parque Nacional Cumbres de Monterrey, que en su totalidad representa un área protegida de 226,763 ha y que cuenta con espacios como La Huasteca, sin embargo, todos éstos cumplen una función turística para montañismo y rapeleo, más no forman parte de la oferta de espacios urbanos accesibles a toda la comunidad (ver figura 5-168). Para efectos comparativos de calidad de vida, la Organización de las Naciones Unidas (ONU), utiliza el indicador de área verde urbana per cápita. El estándar que esta institución marca es de 15 m2/hab. La Organización Mundial de la Salud (OMS) marca de 10 a 20 m2/hab. Algunos urbanistas, para efectos de planeación, han decidido fijar esta norma en 10m 2/hab (Corral y Béker, 1997).

USOS DE SUELO URBANO

Uso del suelo Agricultura Área verde urbana y espacio público Equipamiento y área verde urbana Parques suburbanos Área natural protegida Río Santa Catarina Límites municipales 0

10 km 2

Figura 5-168 Uso del suelo de áreas verdes en el AMM, 2000. Fuente: Conjuntos de Datos Vectoriales de la Carta Topográfica, 1999; Dirección General de Catastro, 1993-1996; Instituto Nacional de Estadística, Geografía e Informática (INEGI), 1999a y 1999b. Elaborado por CEDEM. Nota: la información se obtuvo con base en el Programa de Modernización Catastral realizado en 1993. Se actualizó la periferia del AMM de acuerdo a datos vectoriales escala 1:50,000 y considerando la cartografía censal urbana de los censos económicos de 1999 (INEGI). Además, para esa misma área, se digitalizaron fotografías aéreas escala 75,000, también de 1999 (INEGI). La base de datos de toda el AMM fue complementada con trabajo de campo (2000) realizado por el CEDEM. La categoría de áreas verdes urbanas y espacios públicos incluye explanadas, jardines, parques y plazas.

En este sentido, si se contabiliza de acuerdo a población, San Pedro tendría la mejor posición del AMM con 15.58 m2/habitante (sin contabilizar el Club Campestre), por lo cual es el único municipio que cumple con la norma de las Naciones Unidas. El resto de los municipios del área conurbada no cumplen con ninguno de los estándares. A nivel metropolitano se cuenta con 3.91 m2/hab, un 57% debajo de la norma de la OMS y del estándar Corral y Béker. Monterrey, a pesar de sus plazas y jardines como la Macroplaza, la Alameda, la Purísima, el Obispado y el Paseo Santa Lucía, entre otros, por la población que en él habita, difícilmente cumple con la norma y aporta sólo 4.62 m2/hab (ver figura 5-169). A nivel internacional, por ejemplo, la Ciudad de Curitiba (1999) cuenta con 55 m2 de área verde/hab. Es la ciudad latinoamericana con mayor destino de suelo urbano en esta categoría por habitante. Aunque Monterrey esté por

encima de los indicadores de Santiago de Chile, Buenos Aires y la misma Ciudad de México, Bogotá cuenta con 4.12 m2/hab y finalmente el objetivo es cumplir con la norma internacional (ver figura 5-170). Los espacios verdes públicos de acceso libre y gratuito son finalmente elementos estratégicos para alcanzar una calidad para los habitantes de la ciudad, desafortunadamente en el AMM se ha dado un desarrollo urbano indiscriminado y especulativo sujeto estrictamente a criterios económicos y a una normatividad muy elemental incapaz de estructurar el crecimiento de una manera adecuada. Hay que recordar que éste es sólo un indicador metropolitano y que para efectos de ser más precisos se deberá elaborar un análisis que identifique la ubicación de las áreas verdes y su radio de influencia, hasta de 500 metros, así como la calidad del espacio con relación a iluminación, arborización y otras comodidades.

Análisis Estratégico del Área Metropolitana de Monterrey

393

15.59

USOS DE SUELO URBANO

16 14

2.39

3.22

3.32

1.24

1.68

2.16

4.62

5.26

3.91

m2 urbanos / hab

Santa Catarina

San Pedro *

San Nicolás

Monterrey

Juárez

Guadalupe

García

Escobedo

Apodaca

AMM *

Figura 5-169 Área verde urbana por habitante en los municipios del AMM, 2000. Fuente: Conjuntos de Datos Vectoriales de la Carta Topográfica, 1999; Dirección General de Catastro, 1993-1996; Instituto Nacional de Estadística, Geografía e Informática (INEGI), 1999a, 1999b y 2001. Elaborado por CEDEM. Nota: la información se obtuvo con base en el Programa de Modernización Catastral realizado en 1993. Se actualizó la periferia del AMM de acuerdo a datos vectoriales escala 1:50,000 y considerando la cartografía censal urbana de los censos económicos de 1999 (INEGI). Además, para esa misma área, se digitalizaron fotografías aéreas escala 75,000, también de 1999 (INEGI). La base de datos de toda el AMM fue complementada con trabajo de campo (2000) realizado por el CEDEM. La categoría de áreas verdes urbanas y espacios públicos incluye explanadas, jardines, parques y plazas. * No incluye el área del Club Campestre Monterrey ubicado en San Pedro, por su condición de acceso privado.

Curitiba

Bogotá

4.12

Monterrey

3.91

Buenos Aires

2.6

Cd. de México

2.3

evitar los posteriores conflictos urbanos generados a causa de situaciones de usos de suelo incompatibles y destinos mal ubicados. Para mejorar la planeación y anticipar estos conflictos, la zonificación contempla una herramienta especial denominada Matriz de Compatibiliad de Usos y Destinos del Suelo por Sectores. Se cree que aplicando este instrumento de manera ordenada se reducirán al máximo los problemas entre vecinos por efecto de usos y destinos del suelo. Lo anterior es cierto hasta cierto punto, ya que esta herramienta no podrá resolver acciones de grupos en pro de la exclusión injustificada de usos. Hay que recordar que vivir en comunidad implica un cierto grado de tolerancia y que no debemos hacer de esta herramienta un dogma. La ciudad es un ente vivo que cambia de acuerdo a los cambios sociales, económicos y políticos. La matriz de compatibilidades de usos ayuda a organizar mejor el espacio. Sus variables, como ya se comentó anteriormente, con relación al suelo, son esencialmente tres: compatible, condicionado e incompatible. La primera define que el uso por aprobar es factible y hasta recomendable que se genere, la segunda, implica que el uso no puede necesariamente ser rechazado o aceptado de inmediato, en esta variable se podrá condicionar al usuario a establecer ciertas adecuaciones a fin de considerar al uso como compatible. El uso incompatible, implica que el uso no es factible de establecer en la localización solicitada por el usuario, a fin de evitar posibles problemas a futuro. Por ejemplo, la industria de extracción y las zonas habitacionales, son usos que deben estar separados.

1.6

Chile 0

m / hab

Figura 5-170 Área verde urbana por habitante en metrópolis latinoamericanas, 2001. Fuente: Companhia de Desenvolvimento de Curitiba, 2002; Conjuntos de Datos Vectoriales de la Carta Topográfica, 1999; Dirección General de Catastro, 1993; Instituto Nacional de Estadística, Geografía e Informática (INEGI), 1999a, 1999b y 2001; La Comunidad de Arquitectura Americana, 2002; Observatorios ambientales urbanos, 2002; Partido Verde Ecologista (PVEM), 2002; Revista de urbanismo, 2001. Elaborado por CEDEM. Nota: el dato para Curitiba es del año 1999 y para Monterrey (AMM) es del año 2000.

Incompatibilidad de Usos del Suelo

Fotografía 5-48 Uso del suelo industrial en el AMM.

La correcta asignación de los usos y destino del suelo de un área metropolitana, constituye la raíz principal para

En esta sección se debe preguntar, ¿qué llegó primero y quién tiene más derecho en una zona a determinado

394

Un Diagnóstico para el Desarrollo

USOS DE SUELO URBANO

uso del suelo, la industria que se estableció 50 años antes, o las zonas habitacionales que surgieron después? Es tan común escuchar el clamor de la población con relación a usos que los afectan, que no se ha detenido a pensar por un momento en el principio de derecho por antigüedad. Si bien es cierto que en la mayoría de las ciudades del mundo, las áreas residenciales crecen de manera que las zonas industriales previas quedan atrapadas en el centro, también es cierto que clausurar estas actividades para beneficio de los pobladores posteriores es un asunto delicado, desde el punto de vista económico, político y social. Precisamente uno de los usos que más afecta a la población es el relacionado a industrias contaminantes del agua, aire y suelo, ruido o desechos volcados a ríos y arroyos. ¿Cómo se puede anticipar y evitar estos conflictos que preocupan a la población y demeritan su calidad de vida?

Fotografía 5-49 Barrio Antiguo de Monterrey.

En Monterrey y su área metropolitana, por ejemplo, la transformación de los usos del suelo o el producto de sus cambios de habitacional a comercio, servicios, talleres y demás, provocan incompatibilidad con las áreas habitacionales. No mencionando otro caso que el de Barrio Antiguo, cuya transformación hacia distrito de entretenimiento (restaurantes y bares) ha generado múltiples quejas

de vecinos. En éste, también es cierto que los pobladores llegaron primero y los bares después. Todos quieren un distrito de entretenimiento, pero no al lado de sus casas. También es cierto que la ciudad debe regenerarse y redefinirse para responder a sus habitantes con mayor calidad y posicionarse a nivel internacional como una ciudad de opciones, ¿cómo se puede entonces planificar con anticipación en un entorno donde cada día surgen usos nuevos (como los ciber-cafés)? La respuesta radica en gran medida en lograr un equilibrio, ser más tolerante y definir procesos de mediación que apliquen a algunos usos conflictivos, medidas de control de ruido y horarios, entre otros. La incompatibilidad también se presenta por condiciones del medio físico natural en zonas no aptas para el desarrollo y que experimentan pendientes por encima del 30% (Comisión de Desarrollo Urbano del Estado de Nuevo León, 1995) o sobre cauces de ríos y zonas de riesgo por derrumbe. La construcción no debe ser ya más permitida en los parques nacionales y estatales protegidos como el Parque Cumbres, el Cerro de La Silla, las Mitras y el Topo Chico; y otras zonas sensibles desde el punto de vista natural. Además del Barrio Antiguo, otras de las colonias del AMM que presentan conflictos de usos del suelo es la Col. Roma, que tiene antecedentes de micro-zonficación desde 1993 y que no permite la generación de otros usos que pueden denominarse como “complementarios” a la zona, como lo serían residencias de mayor densidad para servir a la zona del Tecnológico, pequeñas tiendas de servicios personales como estéticas, regalos y otras. Además de la Colonia Roma, otras áreas de conflictos urbanos son las Colonias Obispado, María Luisa, Chepevera y Vista Hermosa, por su reciente transformación de los usos del suelo de habitacional a comercial, los conflictos están a la orden del día. Los antiguos residentes no aceptan mayores densidades ni usos de tipo comercial y de oficinas. También, en general, se presentan problemas de incompatibilidades sobre aquellos corredores metropolitanos intensivos de tráfico y usos comerciales que conviven estrechamente con zonas habitacionales, éstos impactan a las colonias habitacionales anexas en mayor o menor medida, por lo que su vigilancia y ordenamiento es de atención para los gobiernos locales. Un ejemplo de lo anterior es la Av. Paseo de los Leones, que por tener usos de gran atractividad de personas y autos, como lo pueden ser los colegios, salones de fiesta y restaurantes, altera la armonía de zonas habitacionales circunvecinas.

Análisis de la Densidad La variable densidad, como ya se comentó, cuando se utiliza para dirigir el desarrollo, se convierte en un mecanis-

Análisis Estratégico del Área Metropolitana de Monterrey

395

USOS DE SUELO URBANO

30 20

60.64 57.53

74.03 83.78

37.43

30.16 30.18

20.47

26.07

33.30

15.36

41.44 38.20

56.66

habitantes / ha urbana

69.85

68.44

77.14 84.86

100

98.78

1986

Santa Catarina

San Pedro

San Nicolás

Monterrey

Juárez

Guadalupe

García

Escobedo

Apodaca

AMM

1999

Figura 5-171 Densidad bruta, población por hectárea de área urbana en el AMM. Fuente: Comisión de Conurbación del Área Metropolitana de Monterrey, 1988; Conjuntos de Datos Vectoriales de la Carta Topográfica, 1999; Dirección General de Catastro, 1993; Instituto Nacional de Estadística, Geografía e Informática (INEGI), 1999a, 1999b y 2001. Elaborado por CEDEM. Nota: no hay datos disponibles para García en 1986.

Las áreas de menor densidad bruta corresponden al Municipio de San Pedro y la Zona Sur de Monterrey hacia el Cañón del Huajuco. Las áreas más densas se ubican en Santa Catarina, las Colonias Infonavit Revolución V, Uni-

396

Un Diagnóstico para el Desarrollo

310.08

277.54

59.12 85.15

83.97

San Pedro

Santa Catarina

125.42

37.43 54.70

60.61

97.94

113.60 35.51

104.03

195.25

190.30

100

66.63

150

106.53

200

202.80

300 250

285.88

350

1986

San Nicolás

Monterrey

Juárez

Guadalupe

García

Escobedo

Apodaca

AMM

Para el año 2000, se calculó tanto la densidad bruta (medida sobre el total de urbanización) como la neta (medida sobre el total de urbanización habitacional), la primera registró para el AMM 56.66 hab/ha. La densidad neta para el año 2000 es de 190.29 habitantes por hectárea en el AMM. La más alta resulta ser Santa Catarina con 310.14 hab/ha, seguida de San Nicolás, Guadalupe y Monterrey, con 285.9, 277.5 y 202.81 hab/ha. Las densidades más bajas corresponden hoy en día a los Municipios de Juárez y García con 54.68 y 60.61 hab/ha, respectivamente (ver figuras 5-171 y 5-172).

dad Revolución Infonavit, Trabajadores, Hacienda los Portales, Unidad Modelo Adolfo López Mateos, Pro Vivienda del Poniente, entre otras.

habitantes / ha de vivienda

mo eficaz de control. Medir la densidad expresada en población o viviendas por hectárea permite conocer el grado de intensidad de uso del suelo y el grado de desarrollo de la zona. Generalmente, la densidad se calcula sobre el área neta, no sobre la bruta, para conocer el impacto real del desarrollo. En 1986, la densidad urbana bruta promedio del centro de población era de 69.85 habitantes por hectárea. La más alta correspondía a Monterrey y Guadalupe con 96 hab/ha y 77 hab/ha respectivamente, y la más baja a Apodaca con 20.5 hab/ha. El Plan Estratégico del Área Metropolitana de Monterrey 2020 (1995) calcula esta densidad en 72.4 hab/ha para el AMM. (Comisión de Conurbación del Área Metropolitana de Monterrey, 1988).

1999

Figura 5-172 Densidad neta, población por hectárea de área de vivienda en el AMM. Fuente: Comisión de Conurbación del Área Metropolitana de Monterrey, 1988; Conjuntos de Datos Vectoriales de la Carta Topográfica, 1999; Dirección General de Catastro, 1993-1996; Instituto Nacional de Estadística, Geografía e Informática (INEGI), 1999a, 1999b y 2001. Elaborado por CEDEM. Nota: no hay datos disponibles para García en 1986.

La Zona Norte del Municipio de Monterrey, que corresponde a las Colonias Lomas de Santa Cecila, Condocasa Mitras, Jardines de Cumbres, Hacienda Mitras, Fomerrey 109, 110, 112, 114, 115, 124, Confederación Revolucionaria de Obreros y Campesinos (CROC), Nuevo CROC Infonavit y Barrio del Prado, entre otras, también presentan zonas de alta densidad de población. La Zona Nororiente de San Nicolás, como las Colonias Francisco Villa, Valle de San Carlos, Residencial Santo Domingo, Unidad Laboral, Unidad Los Nogales y Fomerrey 44, entre otras, presentan también densidades entre 140 y 280 hab/ha. La sección Sur de Guadalupe con las Colonias Almaguer, Campestre La Silla, Fresnos La Silla y Progreso, 20 de noviembre, entre otras, son colonias con densidad alta, así como la zona del Municipio de Monterrey que corresponde a la Colonia Independencia, Los Magueyes, Nuevas Colonias y Cerro de La Campana, entre otras (ver figura 5-173). Si se analiza la densidad neta por Área Geoestadística Básica (AGEB), la situación de densidad poblacional se agrava en el sentido de que se podría decir que la mayor parte del AMM presenta una densidad neta alta, a excepción de San Pedro, y las áreas todavía no muy consolidadas como el Cañón del Huajuco y la zona de Apodaca contigua al poblado. Lo anterior indica que San Pedro es la única área ya consolidada de baja densidad

USOS DE SUELO URBANO

Fotografía 5-50 Vivienda de baja densidad (izquierda), vivienda de alta densidad (derecha) en el AMM.

Densidad bruta de población (habitantes/ha) en el AMM, 2000

Densidad neta de población (habitantes/ha de vivienda) en el AMM

1 - 18 19 - 46 47 - 73 74 - 99 100 - 123 124 - 146 147 - 173 174 - 210 211 - 280 281 - 388

1 - 40 41 - 80 81 - 150 151 - 200 201 - 350 351 - 450 451 - 650 651 - 1153

10 km

0 2 4 6 8

10 km

0 2 4 6 8

Figura 5-173 Densidad bruta de población en el AMM, 2000. Fuente: Dirección General de Catastro, 1993-1996; Instituto Nacional de Estadística, Geografía e Informática (INEGI), 2001. Elaborado por CEDEM.

Figura 5-174 Densidad neta de población en el AMM, 2000. Fuente: Dirección General de Catastro, 1993-1996; Instituto Nacional de Estadística, Geografía e Informática (INEGI), 2001. Elaborado por CEDEM.

de población, siguiéndole las zonas de Monterrey, de San Jerónimo, al Norte, y Contry, al Sur de la ciudad (ver figura 5-174).

Actualmente (2000), para esta variable el AMM registra 12.9 viviendas/ha, se recuerda, sin embargo, que la mejor medida de densidad corresponde a la densidad neta (viviendas/área de vivienda desarrollada), para conocer el grado real de utilización del suelo para esta variable. En este sentido, la densidad neta de viviendas habitadas por hectárea para el AMM es de 43.33. La mayor densidad de viviendas la tiene Santa Catarina, con 67.73, seguida de San Nicolás y Guadalupe con 65.55 y 62.04, respectivamente. La densidad neta más baja de vivienda corresponde a Juárez, García y San Pedro con 12.74, 14.25 y 19.08 viviendas/ha (ver tabla 5-68).

La densidad bruta promedio con relación a viviendas/ha representó en 1986 para el centro de población la cantidad de 13.43 viviendas/ha, Monterrey con 18 viviendas por hectárea, Guadalupe 15, San Nicolás 14, Santa Catarina 12, Escobedo 8, Juárez 7, San Pedro 6, y Apodaca 4. San Pedro y Apodaca representaron los municipios con menor densidad de vivienda en 1986 (Comisión de Conurbación del Área Metropolitana de Monterrey, 1988).

Análisis Estratégico del Área Metropolitana de Monterrey

397

USOS DE SUELO URBANO

Tabla 5-68 Densidad de viviendas en el AMM, 2000.

Vivienda habitadas

Área total urbanizada (ha)

Área de vivienda (ha)

Densidad bruta, viviendas habitadas / área total urbanizada (ha)

Densidad neta, viviendas habitadas / área de vivienda (ha)

738,633 65,008 53,705 6,812 149,800 15,492 256,073 113,935 28,223 49,585

57,241 8,512 6,111 1,886 7,897 2,551 16,234 5,931 4,174 3,946

17,044 1,452 2,005 478 2,415 1,216 5,478 1,738 1,479 732

12.90 7.64 8.79 3.61 18.97 6.07 15.77 19.21 6.76 12.57

43.34 44.77 26.13 14.25 62.04 12.74 46.74 65.55 19.08 67.73

AMM Apodaca Escobedo García Guadalupe Juárez Monterrey San Nicolás San Pedro Santa Catarina

En materia de densidad neta de viviendas, nuevamente se confirma que la menor se localiza en el Municipio de San Pedro, y las áreas más densas se presentan en las periferias de la metrópoli. En Santa Catarina, zona Norte de Monterrey, Escobedo, zona Norte de San Nicolás, Apodaca, Guadalupe y zona Sur-Poniente de Monterrey, registrándose densidades desde 20 viviendas/ha en San Pedro, hasta 600 viviendas/ha en Condominios Constitución (ver figura 5-175).

Densidad de vivienda (viviendas por AGEB/hectáreas por vivienda) en el AMM 1 - 20 21 - 35 36 - 50 51 - 70 71 - 100 101 - 200 201 - 350 351 - 500

Poniente hasta Cuauhtémoc y de Constitución a Washington, la densidad de edificación aumenta y se pueden observar edificios entre 5 y 7 niveles, existiendo casos de más de 8 niveles como el Edificio Latino, Condominio Acero, el Edificio Elizondo Páez, el Edificio Chapa y el Edificio de las Instituciones, entre otros. En la zona Valle Oriente también se presenta otro nodo de edificaciones altas, entre las que podemos nombrar el Edificio Dataflux, la Torre Comercial América, por arriba de los 25 pisos, además de otros edificios como el de la Escuela de Graduados en Administración y Dirección de Empresas (EGADE), Alestra, el Edificio de Seguros Monterrey, el Hotel Ibis, el Hospital Santa Engracia y el Corporativo Los Soles, entre otros; además existen otras zonas en el Municipio de San Pedro donde existen edificios de más de 10 pisos como son el edificio de Axtel, Torre Alta, el Edificio Quimmco, Edificio de Telefónica Movistar, Torre Abaco y el Hotel Fiesta Americana. En Monterrey, frente a los Condominios Constitución, el edificio del IMSS presenta las mayores densidades de edificación

10 km

0 2 4 6 8

Figura 5-175 Densidad de viviendas en el AMM, 2000. Fuente: Dirección General de Catastro, 1993-1996. Elaborado por CEDEM.

También existe la densidad de edificación, que podría corresponder al Coeficiente de Utilización del Suelo (CUS), pero que para efectos prácticos se ha definido como número de niveles con que cuenta la construcción. De esta manera, se puede concluir que el AMM es una ciudad de crecimiento horizontal que presenta en su mayor superficie sólo un nivel de construcción. En zonas como el Centro Metropolitano, principalmente de la Macroplaza hacia el

398

Un Diagnóstico para el Desarrollo

Fotografía 5-51 Centro de Desarrollo Sostenible (CEDES), ITESM.

USOS DE SUELO URBANO

Nivel de construcción 0

5 km 1

1 2-3 4-5 6-7

Figura 5-176 Densidad de edificación (intensidad de la zona central del AMM), 1993-1996. Fuente: Dirección General de Catastro, 1993-1996. Elaborado por CEDEM.

y también en la zona del Parque Fundidora el Hotel Holiday Inn. Al Sur de la ciudad, anexo a la zona del Tecnológico, edificios como el Centro de Tecnología Avanzada para la Producción (CETEC), el Centro de Desarrollo Sostenible (CEDES) y el Edificio de Bancrecer (hoy de Banorte) ubicado en Revolución y Covarrubias, son los inmuebles de mayor altura.

8 y más

Al Norte del AMM, en la zona de la Universidad Autónoma de Nuevo León (UANL), se presentan los edificios de las facultades de hasta 4 y 5 pisos, además de la Torre de Rectoría de más de 8 pisos. Al Poniente de la Ciudad de Monterrey, la mayor densidad de edificación se manifiesta en los edificios de Oficinas en el Parque del arquitecto José Angel Camargo (ver figura 5-176).

Análisis Estratégico del Área Metropolitana de Monterrey

399

USOS DE SUELO URBANO

Análisis de la Estructura Metropolitana La metrópoli presenta una estructura concéntrica cuyo punto convergente es el Centro Metropolitano, los centros de desarrollo Norte, Sur, Este y Oeste, son aún débiles como puntos de atracción metropolitana. Sin embargo, la zona Norte de la Universidad de Monterrey, la zona Sur del Tecnológico de Monterrey y el Este de Valle Oriente presentan usos de suelo mixto y se están consolidando como subcentros urbanos especializados en actividades comerciales y de servicios. La zona Poniente de la ciudad requiere de un fortalecimiento en usos de equipamiento a fin de convertirse en una verdadera opción de atracción de actividades. De acuerdo a la densidad bruta de 56.66 hab/ha calculada para el año 2000, se requerirá un área aproximada para el 2020 de 33,672 ha urbanizadas adicionales, el 58.8% de la superficie urbana actual, si estimamos que la población crecerá de acuerdo a la tasa media anual del 2.34% hasta 5,151,309 habitantes metropolitanos para ese año. La forma y distribución que se efectúe de esta estimación será la clave del éxito de la metrópoli, ya que horizontalizar la ciudad a través de suburbios no es la respuesta única. Se puede, como ya se está haciendo, decidir verticalizar la ciudad. En este sentido, se deberán explorar diversos modelos de desarrollo y calcular los costos y beneficios sociales de cada uno. Se podrían establecer esquemas combinados de políticas de crecimiento por expansión (horizontal) y por densificación (vertical) dependiendo del valor del suelo, de las áreas de preservación y de la capacidad para el desarrollo de infraestructuras. En materia de áreas susceptibles al desarrollo, el Plan Estratégico del Área Metropolitana de Monterrey 2020 (Comisión de Desarrollo Urbano del Estado de Nuevo León, 1995), define como área no urbanizable la cantidad de 216,659 ha y el área urbanizable en 70,215 ha. Además, de acuerdo al Plan Director de Desarrollo Urbano del Área Metropolitana de Monterrey 1988-2010 (Comisión de Conurbación del Área Metropolitana de Monterrey, 1988), aún vigente, las áreas de reserva para el desarrollo futuro de la ciudad se definen de la siguiente manera: Apodaca, 12,234 ha; Escobedo, 9,041; García, 5,951; Santa Catarina, 4,680; Guadalupe, 3,204; Juárez, 2,381; San Nicolás de los Garza, 1,509; San Pedro, 624; y Monterrey, 468. Se observa entonces que los municipios de mayor oportunidad de expansión serán Apodaca y Escobedo. Los municipios del área conurbana registran un área total de superficie de 324,598.0163 ha, de las cuales 57,241 están ya urbanizadas (2000). Para futuras áreas

400

Un Diagnóstico para el Desarrollo

de desarrollo restan 138,888.5056 ha a nivel metropolitano, siendo los Municipios de Apodaca, Escobedo, Juárez y García los que aportan mayor superficie de la zona conurbada. Es importante comentar que, aunque municipios como García puedan desarrollar más de dos terceras partes de su territorio, este escenario no parece ser muy factible a corto plazo, ya que las líneas de conexión carretera hacia esta zona son limitadas. Una zona de futura expansión se representa a través de la incorporación al Municipio de Monterrey, de los predios límite con Escobedo hacia el Sur del Río Pesquería, que suman aproximadamente 1,576.946 ha. A corto plazo las áreas de mayor susceptibilidad de desarrollo serán entonces las más próximas al centro de atracción metropolitano hacia el Norte, nuevamente los Municipios de Escobedo y Apodaca, y en especial las zonas anexas a carreteras de conexión con las Ciudades de Laredo, Colombia y Reynosa o anexas al Periférico y Arco Vial. Juárez tiene la posibilidad de ofertar 20,564.0389 ha en un mediano plazo, y con mayor razón si se finaliza la tercera etapa del Periférico que corresponde a la carretera regional Allende-Juárez de 46 kilómetros. El área total de preservación ecológica más próxima al AMM se contabiliza en 232,813.1838 ha y éstas deberán protegerse a través de programas de manejo estructurados (ver figura 5-177). De acuerdo al Plan Metropolitano 2021 (Secretaría de Desarrollo Urbano y Obras Públicas, 1995), el área autorizada de urbanización (proyecto ejecutivo y proyecto de ventas, últimas 2 fases del proceso), entre 1989 y 1993 se contabilizó en 6,722 ha y de 1994 a 1999 fue de 2,968 ha. Se observa un decrecimiento en las hectáreas autorizadas de un 55%, resultado de la crisis económica de 1995, que frenó la actividad económica agresivamente y repercutió sobre la industria de la construcción que requiere apoyo de financiamiento para los grandes proyectos urbanos. A pesar de lo anterior, municipios como Apodaca, Juárez, San Pedro, Escobedo y Santa Catarina experimentaron crecimientos en área urbanizada de 5%, 7%, 11%, 9% y 1%, respectivamente. La mayoría de los municipios decreció en relación a hectáreas aprobadas para su urbanización del periodo de 1989-1993 al de 1994-1999, a excepción de los Municipios de San Pedro, de 146 a 373 ha y Juárez, de 145 a 264 (ver tabla 5-69). Actualmente, y tras haber superado los estragos de la crisis de 1995, existe para el AMM un gran potencial de desarrollo de corredores industriales de manufactura mediana y alta tecnología anexos al arco vial y al periférico, de manera similar al desarrollo del corredor de alta tecnología 128 de Boston (Route 128). Su relación inmediata con los Aeropuertos del Norte e Internacional de Monterrey genera una oportunidad de desarrollo industrial de carga,

USOS DE SUELO URBANO

Aptitud del suelo para el desarrollo urbano Área susceptible al desarrollo urbano Zona de preservación ecológica Municipios del AMM División política del Estado de Nuevo León

10 km 2

Figura 5-177 Áreas susceptibles al desarrollo de la zona conurbada del AMM, 2000. Fuente: Conjuntos de Datos Vectoriales de la Carta Topográfica, 1999; Dirección General de Catastro, 1993-1996; Instituto Nacional de Estadística, Geografía e Informática (INEGI), 1999a y 1999b; Laboratorio de Sistemas de Información Geográfica (LABSIG), 2001. Elaborado por CEDEM.

Tabla 5-69 Fraccionamientos aprobados en proyecto ejecutivo y autorización de ventas en los municipios del AMM (ha).

1989 - 1993 Proyecto ejecutivo Autorización de ventas Apodaca Escobedo García Guadalupe Juárez Monterrey San Nicolás San Pedro Santa Catarina Total

685 456 62 548 0 305 323 73 213 2,665

641 959 26 675 145 795 418 73 325 4,057

Total 1,326 1,415 88 1,223 145 1,100 741 146 538 6,722

1994 - 1999 Proyecto ejecutivo Autorización de ventas 360 310 0 68 77 30 15 264 14 1,138

368 584 32 152 187 100 45 109 253 1,830

Total 728 894 32 220 264 130 60 373 267 2,968

Fuente: Secretaría de Desarrollo Urbano y Obras Públicas (SEDUOP), 2000.

de plataformas multimodales, desarrollo de alta tecnología y actividades de apoyo al comercio exterior. El Proyecto Villa XXI, que corresponde a una plataforma multimodal de transporte localizada en el Municipio de Pesquería, podría convertirse en el motor de desarrollo de ese corredor industrial.

Hacia el Sur, la zona de mayor presión de desarrollo corresponde al Cañón del Huajuco, área que ha sido denominada por el Gobierno del Estado de Nuevo León como el corredor del progreso. En esta área de 16,722 ha desde la zona Sur del Municipio de Monterrey (Colonias

Análisis Estratégico del Área Metropolitana de Monterrey

401

USOS DE SUELO URBANO

Lagos del Bosque y Estanzuela) hasta el límite Sur de este Municipio con Santiago, NL. Actualmente, casi 10,000 ha están ya desarrolladas y en ellas se localizan zonas residenciales de nivel medio y medio alto, clubes deportivos, áreas de equitación, centros comerciales como Soriana La Estanzuela y la actual construcción del HEB, colegios públicos y privados, así como iglesias y templos diversos.

a aproximadamente 19 kilómetros del Centro de Santa Catarina. El costo elevado de la tierra urbana (ver subcapítulo de Mercado Inmobiliario) que se presenta en la zona Sur de Monterrey y en el Municipio de San Pedro, y la escasa tierra para el desarrollo, ha ocasionado fuertes presiones de urbanización hacia las faldas de la Sierra Madre, el Cañón del Huajuco y la Sierra de La Silla, consideradas las 3 como zonas importantes de preservación ecológica. Proyectos en la sierra como Privanzas, Sierra Alta, y Renacimiento en la zona montañosa intermedia entre la Col. del Paseo Residencial (Monterrey) y Jardines de San Agustín (San Pedro), demuestran este hecho.

Tenencia de la Tierra y su División en el AMM En materia de tenencia de la tierra, el Plan Estratégico del Área Metropolitana de Monterrey 2020 (Comisión de Desarrollo Urbano del Estado de Nuevo León, 1995), define la propiedad del AMM como mayormente privada, las propiedades estatales y federales están ocupadas por equipamientos secundarios y terciarios y los predios de propiedad municipal corresponden prácticamente a las plazas, parques, áreas de cesión municipal, jardines, camellones, rotondas, y algunos otros equipamientos.

Fotografía 5-52 Zona del Cañón del Huajuco.

El Municipio de Guadalupe, en la prolongación de la Avenida Eloy Cavazos hacia Reynosa, podrá ofertar aproximadamente 2,087.3816 ha de tierra urbana a la expansión. En Guadalupe se está construyendo ya vivienda de interés medio bajo y medio, con rangos desde 200,000 a 1,000,000 de pesos. Hacia el Poniente, la conexión del AMM con Saltillo está impulsando también un corredor de tipo industrial por la relación de la industria automotriz de Ramos Arizpe y Saltillo y la oportunidad de conexión con el Arco Vial y el Anillo Metropolitano. También se están construyendo hacia el Poniente de la Colonia del Valle zonas residenciales de nivel medio y medio alto anexas a la Universidad de Monterrey (UdeM), y hacia la carretera a Saltillo se presentan opciones residenciales desde La Huasteca hasta el Jonuco,

402

Un Diagnóstico para el Desarrollo

El análisis del año 2000 arroja 798,514 predios totales, de los cuales 665,529 predios son de propiedad privada, 25,097 de asentamiento irregular, 9,617 del Gobierno Estatal, 1,914 de propiedad municipal, 660 federales, 274 propiedad de organismos descentralizados y 152 ejidos. De los 798,514 predios registrados, el 83% corresponde a propiedad privada. El 1.5% corresponde a algún orden de gobierno, el 3.1% a irregular y el 0.019% a la categoría especial de ejido. El 12.38% restante está clasificado como “no especificado.” Sin embargo, el análisis del 87.619% de la tenencia de la tierra para el Área Metropolitana de Monterrey no indica que para 1996 la mayor parte de la tierra es de propiedad privada, que los ejidos no representan un uso común en la ciudad y que el gobierno posee relativamente escasas reservas de la tierra, lo que dificulta la posibilidad de destinar algunas tierras a equipamientos especiales de acceso a toda la comunidad. En otros países, principalmente europeos, los gobiernos poseen suficiente terreno urbano o bien, se asegura la posibilidad de compra de terreno gubernamental a precio de mercado para efectuar importantes intervenciones urbanas. La propiedad privada en el AMM representa 29,579 ha, un 71% del total urbanizado en 1996 (41,451.18 ha). Le sigue en área la propiedad municipal, ya que con cada fraccionamiento, el área de cesión para equipamientos, plazas y jardines se incorpora al inventario de predios del municipio

USOS DE SUELO URBANO

tos se establecen en zonas sin infraestructura que generan focos de contagio y conflictos sociales para la metrópoli.

correspondiente. Esta cantidad representa 1,156 ha, sin embargo, todavía insuficiente para el área metropolitana, representando sólo el 2.8%. El asentamiento irregular representa el 2.5% del área urbana total metropolitana (ver tabla 5-70).

El análisis de las dimensiones de los predios en el AMM, que es un indicador para entender la organización espacial del suelo, muestra que el 80.46% de los predios están ubicados en el rango de los 100 a los 800 m2. Estos predios representan el 28.23% del área total de las 57,241 ha urbanizadas, lo cual implica, por tanto, que el 80% de los predios ocupa aproximadamente el 30% del espacio urbano. Llama la atención, que el 60.84% ó 493,851 predios del total metropolitano de 798,515 (1993), estén ubicados en la menor categoría de superficie, entre 100 y 200 m2.

Tabla 5-70 Tenencia de la tierra en el AMM, 1993-1996.

Asentamiento irregular Ejido Gobierno Estatal Gobierno Federal Gobierno Municipal Organismo descentralizado Propiedad privada No especificado Total

Predios 25,097 152 9,617 660 1,914 274 665,529 95,331 798,574

hectáreas 1,068.3364 353.4682 462.2272 188.8585 1,156.0476 23.3378 29,579.6892 8,619.2400 41,451.1894

En el Municipio de San Pedro, su mayor superficie la ocupan lotes por encima de los 800 metros, con pequeñas excepciones como lo es Tampiquito, el casco antiguo de San Pedro y el área de la Colonia Lázaro Garza Ayala. En Monterrey, predominan los lotes con rangos entre 100 y 200 metros sumando 154,178 de un total de 275,259 predios municipales registrados, un 56% del total. Un 41.77% del área de predios se ubica entre los 100 y los 800 m2, definiendo a los terrenos de menores superficies hacia el Norte de éste y en las colonias que hemos ya determinado como las más densamente pobladas. Los grandes activos urbanos, como lo son el Parque Fundidora, la estación de TFM, y el Parque Niños Héroes, son los que presentan valores de superficie por encima de las 40 ha. La zona centro presenta una dicotomía interesante, ya que de Washington a Constitución se pueden observar terrenos más amplios de hasta 800 m2, a diferencia de la zona de Washington a Colón, que presenta más mezcla de predios desde 100 a 400 m2. Este último dato confirma la dificultad de consolidar manzanas completas para el desarrollo inmobiliario en el centro de la ciudad, a consecuencia de la gran fragmentación de la tierra en manos de un gran número de propietarios con intereses diferentes.

Fuente: Dirección General de Catastro, 1993-1996. Elaborado por CEDEM. Nota: se excluyen Juárez y García.

A nivel municipal, la propiedad privada ocupa el primer lugar en todas las categorías de tenencia de la tierra para los Municipios de Monterrey, Guadalupe, San Pedro, San Nicolás, Apodaca, Escobedo y Santa Catarina. Por otro lado, Monterrey, Escobedo y Apodaca son los municipios que presentan mayor área de asentamientos irregulares, correspondiendo ésta a 331.21, 288.15 y 282.79 ha, respectivamente (ver tabla 5-71). Los asentamientos irregulares se presentan a consecuencia de la escasez de opciones de vivienda para sectores de bajos recursos que responden a la población mayoritariamente inmigrante que llega a la ciudad en busca de mejores oportunidades. Principalmente estos asentamientos se localizan en la periferia urbana de Santa Catarina y General Escobedo, y en menor grado en Monterrey y Guadalupe. Generalmente estos asentamien-

Tabla 5-71 Tenencia de la tierra para los municipios del AMM, 1993-1996.

Asentamiento irregular Apodaca (ha) (predios) Escobedo (ha) (predios) Guadalupe (ha) (predios) Monterrey (ha) (predios) San Nicolás (ha) (predios) San Pedro (ha) (predios) Santa Catarina (ha) (predios)

282.7976 7,817 288.1533 6,313 91.6146 702 331.2197 7,766 17.0228 636 30.6207 316 26.9076 1,547

Ejido

Gobierno Estatal

Gobierno Federal

Gobierno Municipal

Organismo decentralizado

Propiedad privada

290.5373 133 61.8624 7 0.7364 1 0.1250 7 0.0390 1 0.1469 1 0.0210 2

42.9956 1,793 96.9009 364 44.4740 1,679 229.1257 4,931 29.4175 152 4.1741 100 15.1393 598

12.2173 42 4.9726 15 25.5570 101 110.3321 330 28.7046 148 3.6225 11 3.4522 13

141.6176 161 72.0505 121 157.2500 255 378.2303 744 206.4335 284 124.3986 198 76.0668 151

0.3204 17 0.0583 4 2.1759 20 18.0908 202 2.0199 28 N.d. N.d. 0.6723 3

6,787.7404 57,497 1,669.1077 43,498 4,491.1519 158,202 8,082.1752 209,387 3,749.1798 125,111 3,350.0093 29,635 1,450.3245 42,199

Fuente: Dirección General de Catastro, 1993-1996. Elaborado por CEDEM. Nota: Se excluyen Juárez y García.

Análisis Estratégico del Área Metropolitana de Monterrey

403

USOS DE SUELO URBANO

Área de predios en m2 100 -

200

201 -

300

301 -

400

401 -

800

801 -

2,000

2,001 -

5,000

5,001 -

15,000

15,001 -

50,000

50,001 -

400,000

400,000 - 1,020,000 0

10 km 2

Figura 5-178 Organización de la lotificación en el AMM, 1993-1996. Fuente: Dirección General de Catastro, 1993-1996. Elaborado por CEDEM.

En el resto del AMM predomina también el terreno de superficie reducida de 100 a 200 m2, localizadas principalmente sobre las áreas más pobladas de Santa Catarina, Guadalupe, San Nicolás, Escobedo y Apodaca. La concentración de terrenos entre 400 y 800 m2 se da en las zonas de San Jerónimo y Contry, ubicadas en el Municipio de Monterrey, así como en las colonias del Municipio de San Pedro (ver figura 5-178).

Instrumentos Actuales de Planeación Urbana en el Área Metropolitana de Monterrey El caso de los usos del suelo urbano es un tema que ha cobrado relevancia dentro de los municipios del AMM en los últimos años; por un lado, se encuentran zonas urbanas de rápido crecimiento que requieren de mecanismos de control del suelo que surjan como resultado de procesos

404

Un Diagnóstico para el Desarrollo

de planeación integral y que garanticen su propia sustentabilidad y su adecuada articulación con el resto de la ciudad; y por el otro están zonas maduras en las cuales la dinámica urbana comienza a transformarlas, provocando cambios en los usos del suelo que, muchas veces, presentan niveles de incompatibilidad con los existentes y generan conflictos entre particulares o con la autoridad. Como se ha visto, la normatividad federal y estatal establecen un marco normativo que otorga atribuciones a los municipios para ordenar el suelo urbano a través de instrumentos que deben desarrollarse en los Planes Municipales de Desarrollo Urbano y los que se deriven de los mismos. Por otro lado, la Ley de Ordenamiento Territorialde los Asentamientos Humanos y de Desarrollo Urbano del Estado de Nuevo León (LOTAHDU) establece que los municipios elaborarán la reglamentación municipal de desarrollo urbano en la cual se precisan lineamientos aplicados al suelo urbano.

USOS DE SUELO URBANO

No fue sino hasta 1988 cuando el AMM contó con un plan de ordenamiento territorial que incorporara usos de suelo y lineamientos urbanísticos con el Plan Director de Desarrollo Urbano del Área Metropolitana de Monterrey 1988 - 2010. Este documento fue seguido por la elaboración de Planes Parciales de Desarrollo Urbano por parte de los municipios involucrados de acuerdo a la normatividad urbana vigente en la época.

Los Planes Parciales de los Municipios Conurbados Los lineamientos marcados por el Plan Director definían una ciudad con intensidades constructivas permitidas bajas (Coeficientes de Utilización del Suelo hasta 2.0) y densidades habitacionales clasificadas en cuatro niveles: muy bajo, de 1 a 5 viviendas/ha, baja, de 6 a 20 viviendas/ ha; media, de 21 a 50 viviendas/ha y alta, más de 50 viviendas/ha. El plan, por otro lado, contaba con una matriz de compatibilidad de usos del suelo en la cual se establecen los usos permitidos, condicionados y prohibidos de acuerdo a la zona. Actualmente, se encuentra en consulta un proyecto de Plan de Desarrollo Urbano para la Zona de Conurbación bajo el título de Plan Metropolitano 2021. La metrópoli requiere de manera urgente un Plan Metropolitano actualizado, ya que el anterior Plan data de 1988 registrando un diagnóstico de la dinámica de la ciudad en esa fecha y fue elaborado además bajo otro marco normativo, diferente a la actual Ley de Ordenamiento Territorial de los Asentamientos Humanos y de Desarrollo Urbano del Estado de Nuevo León. Actualmente, cumpliendo con las disposiciones legales, cada municipio del AMM cuenta con un plan de desarrollo urbano municipal, elaborados con diferente nivel de detalle de acuerdo al caso. En términos generales, cada uno de estos documentos cuenta con instrumentos para regular los fines para los que será destinado el suelo y la forma en que será ocupado. Cuentan con su respectiva Matriz de Compatibilidad de Usos del Suelo que vigila la armonía entre los distintos usos permitidos en cada una de las zonas urbanas de los municipios y, por otro lado, establecen densidades habitacionales, así como coeficientes de utilización y ocupación del suelo. Aun estando sujetos al mismo ordenamiento legal, cada uno de los Planes de los municipios conurbados del AMM, presentan acentos diversos, por lo que a continuación se revisará brevemente la situación general de estos documentos normativos con el propósito de enfatizar sus enfoques hacia el control del uso del suelo. Tomando en cuenta que la LOTAHDU señala que los Planes de Desarrollo Urbano se deberán revisar con una

periodicidad de 3 años (Artículo 46, LOTAHDU), en general, se puede decir que exceptuando el caso de Juárez (publicado el 14 de mayo de 1997) y Escobedo (5 de noviembre de 1993), el resto de los municipios conurbados han hecho un esfuerzo reciente por actualizar o generar sus planes: en el caso de Monterrey, el Plan de Desarrollo Urbano vigente fue publicado el 27 de diciembre de 1999, sufriendo reformas el 20 de octubre de 2000 y el 8 de agosto de 2001, respectivamente, y actualmente se encuentra en consulta pública una modificación, producto de una revisión integral. En el caso de San Pedro Garza García, el Plan de Desarrollo Urbano Municipal 2000 - 2020 se publicó el 17 de julio de 2000; el Plan Parcial de Desarrollo Urbano de Guadalupe, NL 1994 - 2010 acaba de sufrir reformas de fondo el 18 de febrero de 2002 y para el Plan Parcial de Desarrollo Urbano de San Nicolás de los Garza, NL, se publicó una modificación el 24 de enero de 2000 que sólo abarcó el distrito urbano I-2. El Plan de Desarrollo Urbano del Centro de Población Santa Catarina, NL 2000 - 2020 se publicó el 13 de septiembre de 2000, por su parte, el Plan Municipal de Desarrollo Urbano de Apodaca, Nuevo León 2020 salió a consulta pública en septiembre de 2001; y el Municipio de García cuenta con un Plan Municipal y otro de Centro de Población, este último publicado el 27 de noviembre de 2000 (ver tabla 5-72 y figura 5-179). En el caso de Monterrey, el Plan busca impulsar una estructura urbana más eficiente a través de una política de densificación en zonas estratégicas como el Centro Metropolitano, Subcentros y Corredores Urbanos. Se establecen seis niveles de usos del suelo habitacional (H1, H2, H3, H4, H5 y H6), cada uno de los cuales gradualmente tolera mayor cantidad de mezcla de usos, sin embargo, no establece con claridad criterios para regular los usos condicionados definidos para estas zonas. El Plan define zonas de alta densidad que llegan hasta las 270 viviendas/ha, privilegiando en este sentido al Centro Metropolitano y los corredores urbanos. Los instrumentos que regulan la ocupación del suelo (CUS y COS) en zonas no habitacionales varían de acuerdo al tamaño del predio, llegando, en el caso del CUS, a ser libre en algunas zonas del Centro Metropolitano y en subcentros. Se establece un área ajardinada mínima, la mitad del área libre producto del COS, que deberá estar libre de superficies artificiales. Otro lineamiento interesante contemplado en el Plan de Monterrey son las Zonas de Desarrollo Urbano Sostenibles, cuando se trata de suelo ubicado en laderas o en zonas con características naturales importantes (Cañón del Huajuco), donde las densidades y coeficientes de ocupación y utilización del suelo se calculan de acuerdo a las pendientes.

Análisis Estratégico del Área Metropolitana de Monterrey

405

USOS DE SUELO URBANO

Tabla 5-72 Comparación de lineamientos urbanísticos de los Planes Parciales Municipales.

Nombre del plan Apodaca

Escobedo

García

Guadalupe

Juárez

Monterrey

Fecha de publicación

Plan Parcial de 10 de noviembre de 1993, Desarrollo Urbano documento de consulta de Apodaca pública septiembre a octubre de 2001 Plan Parcial de noviembre 5 Desarrollo Urbano de 1993 de Escobedo Plan de Desarrollo noviembre 27 Urbano del de 2000 Centro de Población de García, NL Plan Parcial de Modificado en febrero Desarrollo Urbano 18 de 2002 de Guadalupe, NL 1994-2010

Plan Parcial de Desarrollo Urbano para el Municipio de Benito Juárez, NL Plan Parcial de Desarrollo Urbano

San Nicolás

Densidades máximas

CUS

Sí, 0.75

Hasta 1.00

Propone 125 hab/ha en la zona popular y 25 en zonas de huerta

0.70

1.50

No lo maneja, utiliza un concepto que contempla diversas variables

Variable

mayo 14 de 1997

Variable

diciembre 27 de 1999

Plan Parcial de octubre 28 de 1994, Desarrollo Urbano Modificación publicada el 24 de San Nicolás de de enero de 2000 los Garza, NL 1994-2010 San Pedro Plan de Desarrollo julio 17 Urbano Municipal de 2000 2000 - 2020 Santa Catarina Plan de Desarrollo septiembre 13 Urbano del Centro de 2000 de Población Santa Catarina, NL

COS

Hasta 270

Variable

Las establecidas en el Plan Director

0.75 a 0.80

Hasta de 120

Variable

Más de 120

Variable

CAS

Está digitalizado

Sí

Para usos Variable habitacionales puede llegar a 4.0, en el caso de corredores intensos, en función del tamaño del predio puede ser libre Hasta 2.50 -

Llega a ser libre en 1/2 del algunos casos, de COS acuerdo al tamaño del predio Hasta 4.00

Hasta 5.00

Variable

Hasta 3.00 Sólo se podrá para vivienda. pavimentar un Hasta 5.00 10% de área en otros. libre con material impermeable

Sí

Fuente: Ayuntamiento de Escobedo, 1993; Ayuntamiento de García, 2000a y 2000b; Ayuntamiento de Guadalupe, 1995; Ayuntamiento de Juárez, 1997; Ayuntamiento de Monterrey, 1994 y 1999; Ayuntamiento de San Nicolás de los Garza, 2000; Ayuntamiento de San Pedro Garza García, 2000; Ayuntamiento de Santa Catarina, 1994 y 2000; Municipio de Apodaca, 1993. Elaborado por CEDEM.

En el caso del San Pedro Garza García, el plan divide el suelo en nueve distritos urbanos, la estructura urbana propuesta descansa sobre seis centros de actividad, seis zonas de desarrollo estratégico, y cinco tipos de corredores urbanos que van articulando el territorio municipal.

ficie del predio en los casos extremos, y además regula la altura permitida en las edificaciones.

Para usos de suelo condicionados considera seis tipos de criterios para evaluar su autorización: imagen, infraestructura, vialidad, riesgos por condiciones naturales, riesgos por instalaciones peligrosas, riesgos ambientales y por medio natural. Dichos condicionantes están definidos en la matriz de compatibilidad de usos y destinos del suelo. La ocupación del suelo se regulaba por lineamientos específicos: cuenta con densidades de hasta 120 viviendas/ha y el CUS llega a establecer 5 veces la super-

En el caso del Municipio de Guadalupe, las recientes reformas al Plan Parcial de Desarrollo Urbano 1994 - 2010 definen una nueva estrategia que descansa en la densificación de algunas áreas. Se impulsan altas intensidades sobre corredores y zonas de departamentos y se busca promover una estructura urbana articulada, principalmente por corredores urbanos distribuidos de manera equitativa sobre el territorio, entre los que destacan Benito Juárez, Eloy Cavazos y Pablo Livas, entre otros. También señala

406

Un Diagnóstico para el Desarrollo

El Municipio de San Pedro cuenta además, desde 1997, con un Reglamento de Usos del Suelo y Construcciones en la Zona de Montaña, que establece lineamientos de control en estas zonas sensibles.

USOS DE SUELO URBANO

10 km 2

Plan Parcial de Apodaca Zonificación actual Zona de vivienda, equipamientos urbanos y servicios primarios de educación, salud y educación Área industrial e industrias, comercios y servicios importantes aislados Equipamientos urbanos y servicios terciarios de comunicación, educación, salud, recreación, absto, religióny readaptación social Equipamientos urbanos secundarios de educación, salud, recreativos, deportes y servicios diversos

Plan Parcial de García

Plan Parcial de San Pedro

Plan Parcial de Santa Catarina

Área de presevación ecológica

Zona habitacional

Chipinque

Habitacional plurifamiliar mixto, densidad muy alta, comercio, servicios y equipamiento

Área de vivienda propuesta

Espacios abiertos y áreas verdes

Corredor urbano de barrio

Colectoras

Habitacional unifamiliar densidad media

Equipamiento actual

Hidrología, rios, arroyos y afluentes

Corredor urbano residencial

Preservación natural

Equipamiento propuesto

Corredor urbano de barrio

Corredor urbano centro

Recreativo o deportivo

Subcentro urbano

Corredor urbano residencial

Corredor urbano moderado

Zona de restricción especial

Área de huertas

Corredor urbano moderado

Corredor urbano intenso

Habitacional unifamiliar

Habitacional unifamiliar densidad muy alta Habitacional unifamiliar densidad alta, comercio y servicios básicos Habitacional plurifamiliar, mixto,densidad muy alta, comercio, servicios y equipamiento Habitacional unifamiliar densidad baja

Área de cultivo de riego

Corredor urbano intenso

Corredor industrial

Corredores comerciales

Habitacional unifamiliar densidad muy baja

Área de cultivo de temporal

Corredor industrial

Zona historica

Centros de actividad

Habitacional unifamiliar densidad muy baja

Industria compatible

Centros de actividad industrial

Áreas de preservación natural

Parques, plazas y jardines Granjas actuales

Zonificación propuesta

Plan Parcial de Monterrey

Área de vivienda actual

Plan Parcial de Juárez

Plazas actuales

Área habitacional actual

Industria incompatible

Comercio local de baja intensidad

Áreas verdes y recreativas

Vivienda, equipamientos urbanos primarios, secundarios y tercearios

Área industrial actual

Área habitacional futura

Subcentro urbano

Comercial

Equipamiento urbano

Reservas industriales

Área industrail futura

Área de vivienda campestre

Jardines y plazas

Comercial y de servicios

Habitacional unifamiliar densidad media-alta

Centro histórico

Equipamiento

Habitacional multifamiliar

Industria pesada

H1 residencial 1

Área comercial y de servicios

Cementerio

Preservación ecológica campestre

Industria mediana

H2 residencial 2

Área comercial-servicios-vivienda

Corredor carretera nacional

Infraestructura

Industria ligera

Ríos y arroyos

Comercio y servicios

Servicios

Pedreras, industria extractiva

Reservas para la vivienda al interior de la mancha urbana Equipamientos urbanos terciarios de educación, salud, recreativos, deportes y servicios diversos.

Plan Parcial de Guadalupe

Agropecuarios y fraccionamientos campestres

H3 popular

Área industrail actual

Zona de crecimiento urbano sostenible

Vvienda campestre, desarrollo agropecuario y vivienda urbana condicionada Preservación y protección ecológica

H4 progresivo

Área industrail futura

Plan Parcial de San Nicolás

Corredores urbanos propuestos Industrial, comercial y de servicios, equipamientos urbanos terciarios y secundarios Industrial, comercial y de servicios, equipamientos urbanos terciarios, secundarios y vivienda urbana condicionada Comercial y de servicios, equipamientos urbanos secundarios, terciarios y vivienda Comercios, equipamientos urbanos primarios, secundarios, servicios y vivienda

Mixto

Área comercio-industria

Corredor urbano

Servicios y zona habitacional multifamiliar

Centro histórico

Parque y servicios de distrito

Corredor comercial

Comercial, servicios y habitacional

Baldío

Educativo asistencial terciario

Servicios

Zona de crecimiento urbano

Estaciones de transporte

Industrial

Comercio y servicios

Zona de protección ecológica

Habitacional

Vivienda y servicios Habitacional y educativo de baja intensidad Habitacional y corporativo de baja intensidad

Equipamiento

Áreas deportivas

Áreas municipales

Industria

Grandes parques

Infraestructura

Cementerio

Reserva ecológica

Figura 5-179 Planes parciales de los municipios conurbados del AMM. Fuente: Ayuntamiento de Guadalupe, 1995; Ayuntamiento de Monterrey, 1994 y 1999; Ayuntamiento de San Nicolás de los Garza, 2000; Ayuntamiento de San Pedro Garza García, 2000; Ayuntamiento de Santa Catarina, 1994 y 2000; Municipio de Apodaca, 1993. Elaborado por CEDEM. Nota: información para García y Juárez no se encuentra disponible en formato digital. Información para Escobedo no disponible.

Análisis Estratégico del Área Metropolitana de Monterrey

407

USOS DE SUELO URBANO

algunos centros de equipamiento que se distribuyen de manera equilibrada, destacando por su ubicación aquéllos que rodean el casco antiguo. Los usos industriales están sujetos a una zonificación que procura concentrarlos en zonas periféricas. Maneja algunas normas específicas que aplican al suelo en cuanto a la profundidad de los corredores y en materia de subdivisiones, destaca el procedimiento que se establece para los usos condicionados señalados en la matriz de compatibilidad de usos del suelo, para los cuales la Secretaría de Desarrollo Urbano y Ecología del municipio deberá establecer los condicionantes que apliquen, manejándose siete: vial, riesgo ambiental, protección al entorno ambiental, impacto social, consulta social, estabilidad estructural y protección civil. En cuanto a la forma que se ocupa el suelo, no establece densidades habitacionales, busca regir estos aspectos relacionando tamaño de lote, número de pisos, CUS y COS. El CUS para uso habitacional llega a ser de 4.5 y en otros usos, en algunos casos, puede llegar a ser libre. El Plan de Desarrollo Urbano del Centro de Población Santa Catarina, NL 2000 - 2020, parte de un diagnóstico donde identifica problemas puntuales con incompatibilidades de usos del suelo en zonas habitacionales. Propone una estructura urbana en la que busca consolidar centros de equipamiento y servicios que clasifica en tres niveles. Por otro lado, propone fortalecer el Centro Urbano, ubicado en el casco antiguo, e introduce Subcentros Urbanos desplegados estratégicamente sobre el territorio municipal y Centros de Barrio que atenderán las zonas habitacionales; también propone fortalecer los principales corredores urbanos, buscando una conexión efectiva entre las distintas áreas que componen el municipio y disponer las zonas industriales de tal manera que no afecten otros usos que les son incompatibles. La nomenclatura utilizada para la clasificación de los usos está en función del tipo, altura permitida y área libre, lo cual permite entender con mucha claridad la manera en la que se ocupará el suelo y, en el caso de la Matriz de Compatibilidad de Usos y Destinos del Suelo, define los usos condicionados con claridad marcando quince tipos de lineamientos. Con relación al control de la ocupación del suelo urbano, lo hace a través de lineamientos y normas específicas. Maneja densidades que en algunas zonas sobrepasan las 120 viviendas/ha, con CUS que llegan hasta los 3.0 para uso habitacional y hasta los 5.0 en usos no habitacionales.

408

Un Diagnóstico para el Desarrollo

Por otro lado, maneja normas específicas como las siguientes: sobre las áreas libres sólo permite pavimentar un 10% con materiales no permeables, las áreas con pendientes superiores al 45% no son urbanizables, y también prevé la transferencia de derechos de utilización del suelo, aunque no especifica con claridad el procedimiento para hacerlo (ver figura 5-179). El Plan Parcial de Desarrollo Urbano de San Nicolás de los Garza, NL 1994 -2010 es un documento que no ha sido sometido a grandes revisiones desde su publicación, solamente el Distrito I-2, denominado Anáhuac, sufrió una reforma, publicada, como ya se mencionó, en enero de 2000. En el documento de la modificación se señala que “la información contenida en el Plan Municipal aprobado en 1994, permanece vigente.” El Plan fundamenta su estructura urbana en los nueve distritos urbanos producto del Plan Director, que a su vez se dividen en barrios. Los usos del suelo se regulan a través de lineamientos urbanísticos establecidos en el mismo Plan que establecen intensidad definida por el COS, CUS (que llega hasta 4.0) y niveles de edificación que llegan hasta 4 pisos; así como patrón de lotificación que involucra lote tipo, subdivisión permitida y altura máxima. García es quizá el municipio menos integrado al AMM y, seguramente, uno de los que cuenta con mayor extensión territorial no urbana, por esta razón, el municipio cuenta con un Plan de Desarrollo Urbano Municipal, que abarca todo el territorio y otro de Centro de Población, que considera el área urbana y que es el que se toma para efectos de este análisis. El Plan organiza el municipio en ocho distritos urbanos, y en cuanto a la estructura urbana, el Plan propone consolidar el centro histórico conservando sus características, generar un subcentro urbano al Sur del Río Pesquería y frente a la carretera a las Grutas de García, entre el Río Pesquería y la calle Hidalgo, además procura estructurar el crecimiento de la periferia mediante un anillo vial, y generar centros de barrio que apoyan y organizan las zonas habitacionales actuales y futuras. Las densidades habitacionales propuestas son de 125 hab/ha en la zona de vivienda popular y 25 en zonas de huerta con el fin de preservar las mismas. Las intensidades de uso de suelo permitidas son bajas, marcando un COS máximo de 0.70 y un CUS de 1.5, el Plan identifica un distrito industrial importante (B4) que denomina Alcali. El Plan Municipal de Desarrollo Urbano de Apodaca, Nuevo León 2020, es un documento rico en análisis, diagnóstico y propuestas de programas. Plantea una visión de la estructura urbana para el año 2020 donde establece

USOS DE SUELO URBANO

una zonificación que considera lo existente y lo deseado y se articula en función de corredores urbanos; establece zonas de equipamiento, industriales y campestres. El uso del suelo se regula a través de la matriz de compatibilidad, pero no establece lineamientos urbanísticos como densidades CUS y COS. Los Municipios de Juárez y Escobedo cuentan con Planes de Desarrollo Urbano que no han sido revisados desde hace mucho tiempo, son planes desarrollados bajo la influencia del Plan Director de 1988. Ambos planes manejan los distritos urbanos señalados por el Plan Director Metropolitano, aunque en el caso de Juárez se agrega uno, y cuentan con su respectiva Matriz de Compatibilidad. La intensidad de utilización del suelo es baja, teniendo como CUS máximo 2.5 en el caso del primero y 1 en el segundo. Estos dos municipios en la actualidad cuentan con unos de los índices de crecimiento más altos del AMM, por lo que la revisión de sus planes de desarrollo urbano y la definición de políticas que permitan hacer frente a este fenómeno es una necesidad que no puede esperar (ver figura 5-179). La planeación urbana en el AMM es un hecho relativamente nuevo si establecemos comparaciones con otras partes del mundo, sin embargo, es difícil pensar que 10 años de elaboración de Planes de Desarrollo Urbano Municipales no representen tiempo suficiente de aprendizaje. Sin embargo, hasta la fecha, no se han logrado establecer criterios de planeación y normativas que permitan enfrentar el problema del desarrollo urbano en los municipios de una manera efectiva, coordinada y con visión metropolitana. Se ha pensado que se puede ordenar el territorio a través de procesos de zonificación que establecen normas que regulan el uso del suelo, o cuando menos ha sido el instrumento más socorrido en este sentido. Después de analizar los Planes de Desarrollo Urbano Municipales se concluye que, en la mayoría de los casos, se diseña sólo una carta de zonificación que contiene ciertos lineamientos urbanísticos y que se acompaña de una visión, objetivos y programas que constituyen una serie de buenas intenciones que difícilmente serán implementadas. La única parte operativa del Plan acaban siendo los instrumentos de zonificación y de control del suelo, lo cual hace evidente su carácter exclusivamente normativo y la necesidad de profundizar en la creación de instrumentos que permitan orientar el desarrollo urbano de una manera más efectiva.

La Visión Creada desde la Perspectiva de los Planes En términos generales, podemos decir que la zonificación como instrumento de orientación del desarrollo urbano ha

adolecido de una falta de flexibilidad y en ocasiones de poco apego a la realidad. Los planes muchas veces proponen visiones urbanas que francamente no corresponden a la realidad y en ocasiones se oponen claramente a ella. Se podría afirmar que los municipios que proponen una densidad urbana más alta son los que se encuentran más consolidados, destacando el Municipio de Monterrey, se trata de municipios que han dejado atrás el problema del crecimiento pero que enfrentan, en muchos casos, el reto de la transformación. Si se considera la intensidad del suelo permitida por el Plan Director, apreciamos una tendencia a densificar. Pero los planes carecen de una visión tridimensional, los coeficientes de utilización y ocupación del suelo, así como la restricción de alturas, son instrumentos con cierto grado de utilidad y de fácil aplicación, pero muchas veces no obedecen a la búsqueda de una imagen urbana. Si se analizan las intensidades constructivas y las densidades habitacionales permitidas en los planes, se puede apreciar que en algunas zonas de la ciudad cuya norma permite densidades altas, ésta no ha sido aprovechada, tal es el caso del Centro Metropolitano al que el Plan vigente asigna Coeficientes de Utilización del Suelo libres y densidades de 270 viviendas/ha; pese a que este Plan ha estado vigente por tres años, la zona no ha presentado dinámicas interesantes de desarrollo por razones que van desde aspectos meramente relacionados con el mercado, hasta problemas de configuración y tenencia del suelo (ver figura 5-180). Dentro del mismo municipio se encuentra el denominado Subcentro Urbano Galerías, que abarca una gran extensión de territorio e incluye una zona de departamentos dentro de San Jerónimo. Esta área también está bajo una norma que permite altas intensidades constructivas que, dependiendo del tamaño del predio, pueden llegar a representar un CUS libre. A diferencia del Centro Metropolitano, esta área sí ha comenzado a recibir edificios de departamentos verticales, sin embargo, el nivel de aprovechamiento que establece la norma es mucho más alto que en lo que en realidad ocurre (ver figura 5-181). El Municipio de Guadalupe, en la reciente reforma a su Plan de Desarrollo Urbano, contempla densificar corredores urbanos. Es difícil juzgar a priori si dicha estrategia tiene posibilidades de ser exitosa, lo que sí podemos señalar es que muchos de sus corredores cuentan con una intensidad constructiva verdaderamente baja estando muy inferior a su capacidad. Si se menciona, por tomar un ejemplo, el corredor intenso definido por una de las arterias más importantes del municipio, la Av. Benito Juárez, si consideramos la altura e intensidades de sus construcciones llegaremos a la conclusión de que no se ha aprovechado lo indicado por la norma (ver figura 5-182).

Análisis Estratégico del Área Metropolitana de Monterrey

409

USOS DE SUELO URBANO

actual

proyectada con base en normatividad Fel

ix U

Fel óm

ix U

óm

Figura 5-180 Visión tridimensional del Centro Metropolitano del AMM (actual y proyectada de acuerdo a normatividad), 2000. Fuente: Ayuntamiento de Monterrey, 1999; Conjuntos de Datos Vectoriales de la Carta Topográfica, 1999; Dirección General de Catastro, 1993-1996; Instituto Nacional de Estadística, Geografía e Informática (INEGI), 1999a y 1999b. Elaborado por CEDEM.

actual

proyectada con base en normatividad

z (G

litos

)

Gon

zále

z (G

onza

litos

)

le (F z le zá on G o bl Pa l. ra Av .G

Av .G

zá

ro s

onza

J.E.

ro s

zále

)

Av. D r. Gon

J.E.

)

Av. D r.

Figura 5-181 Visión tridimensional Zona San Jerónimo del AMM (actual y proyectada de acuerdo a normatividad), 2000. Fuente: Ayuntamiento de Monterrey, 1999; Conjuntos de Datos Vectoriales de la Carta Topográfica, 1999; Dirección General de Catastro, 1993-1996; Instituto Nacional de Estadística, Geografía e Informática (INEGI), 1999a y 1999b. Elaborado por CEDEM.

actual

proyectada con base en normatividad nito

Be Av.

rez

Juá

nito

Be Av.

rez

Juá

Figura 5-182 Visión tridimensional del Municipio de Guadalupe (actual y proyectada de acuerdo a normatividad), 2000. Fuente: Ayuntamiento de Guadalupe, 1995; Conjuntos de Datos Vectoriales de la Carta Topográfica, 1999; Dirección General de Catastro, 1993-1996; Instituto Nacional de Estadística, Geografía e Informática (INEGI), 1999a y 1999b. Elaborado por CEDEM.

410

Un Diagnóstico para el Desarrollo

USOS DE SUELO URBANO

La elaboración de los planes no parece perseguir una estructura urbana metropolitana, estos documentos ponen en evidencia una falta de coordinación, esta última indispensable al hablar de un área metropolitana. Actualmente, aunque la ley lo exige, no existe un documento rector a escala metropolitana aprobado y, en muchos casos, no existen objetivos claros desde el punto de vista metropolitano a los cuales los planes municipales deban ceñirse y la homologación de los criterios generales parece una aspiración distante.

desplazarse por medio del auto. Con mayor seguridad, se incrementan entonces los recorridos peatonales. Nodos de actividad compactos y unidos a través de transporte público masivo (tren ligero o metro) podrán accesar a actividades de tipo más metropolitano sin perder el carácter de comunidad ganado.

Existen asuntos vitales con relación a este tema de la coordinación. Hoy en día, los municipios que se encuentran más consolidados y que no enfrentan el problema del crecimiento, son los que cuentan con mayores recursos para la elaboración y seguimiento de planes y programas urbanos, y aquellos municipios que enfrentan las mayores tasas de crecimiento demográfico se encuentran atrapados en un círculo vicioso que no les permite solucionar los problemas que enfrentarán mañana. Otro aspecto importante a considerar en los Planes de Desarrollo Urbano es su grado de complejidad, muchas veces son documentos rebuscados llenos de restricciones, no siempre con sentido, que obstaculizan el desarrollo. Se debe establecer como principio en el diseño de normas, la facilidad de implementación y que represente un beneficio real para la ciudad. El ordenamiento territorial ha descansado demasiado sobre la zonificación y sus lineamientos aplicables al suelo, quizá sea el momento de pasar de planes de desarrollo urbano restrictivos y excesivamente normativos, a planes basados en acciones puntuales y consensos. Se sabe que el tránsito de una a la otra no será fácil, es importante comenzar a dirigirse hacia esa dirección.

Regreso a la Planeación Puntual. Otras Herramientas Este asunto de la zonificación y los problemas sobre las restricciones de desarrollo han hecho cuestionarse si efectivamente es la herramienta que mejor podemos utilizar para la organización del territorio y es aquí donde precisamente comienzan a surgir ideas en torno a otras formas de diseñar la ciudad basadas en los conceptos del Nuevo Urbanismo expuestas por Andrés Duany y Peter Calthorpe. Este desarrollo, contrario a separar usos o zonificar, promueve la combinación ordenada en comunidades compactas que presentan esquemas de usos de suelo mixto y patrones de 24 horas de actividad. Las comunidades se enfocan alrededor de barrios. Los usos mixtos generan actividad y vida en la calle reduciendo la necesidad del individuo de

Fotografía 5-53 Barrio anexo a La Purísima.

Es importante reconocer que la zonificación es la mayor precursora del suburbio. Tan extraordinaria fue la perseverancia de separar usos, que la gente no quiere ya vivir ni cerca de un comercio. Este tipo de desarrollo suburbano, alto consumidor de terreno, desagrega la ciudad, sus funciones y dificulta la interacción de sus habitantes. Los costos de conexión a estos suburbios para proporcionar los servicios básicos y la red vial resulta en un elevado costo para los gobiernos locales. Se debería de pensar posiblemente en dar cabida a ciudades como las denominadas “transit oriented metropolis” que observan mayor respeto del peatón y manejan distancias caminables (ver sección de Transporte Metropolitano) y aplicar además nuevas normativas como las del desarrollo tradicional comunitario (Traditional Neighborhood Development, TND) que solucionan los problemas de los suburbios. Los suburbios no son zonas mal planeadas, sino por el contrario, obedecen al resultado de la zonificación y normatividad de subdivisión administrada celosamente por los departamentos de planeación local. La separación de usos perdió por completo el concepto del espíritu público y la imagen de la ciudad. Irónicamente, los diseñadores se encontraron ante la incapacidad de

Análisis Estratégico del Área Metropolitana de Monterrey

411

USOS DE SUELO URBANO

proveer estos equipamientos a consecuencia de la sujeción a la norma y la zonificación, equipamientos como teatros, mercados y similares que se ubicaban en contacto directo con las zonas de habitación. Los TND apoyan a los suburbios a través de la generación de centros y subcentros urbanos de actividad, efectuando desarrollos mixtos que incluyen tiendas, lugares de trabajo y residencias de todos los grupos de edad. Definir que el peatón toma nuevamente importancia y diseñar espacios no sólo para el automóvil, distribuyendo parques y plazas que fomentan el desarrollo social y la recreación, así como la incorporación de edificios cívicos y símbolos de identidad. Estas medidas reducirán el gasto en infraestructura, minimizarán los viajes, se disminuirá la contaminación y una verdadera comunidad se formará de la interacción de todos los grupos de ingreso que en ella habitan, se observará la seguridad colectiva y opciones para las personas con capacidades diferenciadas y de la tercera edad. Una pequeña comunidad que se agregará al valor de otras formando una verdadera sociedad. En la actual Ley de Ordenamiento Territorial de los Asentamientos Humanos y de Desarrollo Urbano del Estado de Nuevo León se introdujo el concepto de Distritos de Desarrollo Urbano Comunitarios, que son zonas con superficies mayores a 100 ha en las que se “planeará, programará y ejecutará en forma integrada cualquier conjunto habitacional, incluyendo sus aspectos físicos, sociales y financieros. Estos nuevos desarrollos podrán operar en forma autónoma la infraestructura de servicios públicos y equipamientos, a través de concesiones que, para tal efecto, le sean otorgadas por la autoridad municipal correspondiente” (Artículo 200, LOTAHDU, 1999). Se sabe que es cada vez más difícil para los gobiernos locales responder a las demandas escaladas producto de la concentración urbana y también que la zonificación debiera ser sólo una herramienta de una variedad de instrumentos en pro del desarrollo. Los gobiernos locales no alcanzarán a proveer los niveles de bienestar que surgen de crear ciudad, por lo que además de los conceptos mencionados, se han implementado en los Estados Unidos, programas como los “Business Improvement Districts (BID)”, que funcionan como la figura del fideicomiso pero a cargo de la iniciativa privada e independientes de la operación gubernamental. Estos distritos han resultado ser muy exitosos en la transformación de la ciudad y proyectos de rehabilitación urbana. El esquema funciona como un sistema de pago a semejanza de la renta de un centro comercial y es la asociación de negocios la encargada de mantener los servicios en buen estado, la pavimentación, el mobiliario urbano, los servicios de recolección de basura. La legislación americana contempla este modelo y el de “Business Improvement Area (BIA)”,

412

Un Diagnóstico para el Desarrollo

y son autorizados por el Gobierno del Estado. La iniciativa proviene de los líderes de negocios que pueden proveer otros servicios adicionales a los que el gobierno puede dar. La ciudad determina entonces los límites del distrito, define el presupuesto y la estrategia financiera y los servicios a proporcionar. Los líderes de negocios contratan personal y servicios para la adecuada operación del distrito. Casos exitosos se encuentran en el distrito central de Filadelfia, el centro financiero de Denver, además de Seattle, Nueva Orleans, Houston y otros. En muchos de los casos, los objetivos son más amplios, de manera que la asociación del distrito propone actividades de mejoramiento relacionadas a seguridad, diseño urbano, integración de edificios públicos e incorporación de plazas y mayores espacios de recreación y esparcimiento. Este fue el caso del Distrito Central de Manhattan, en Nueva York. En Monterrey, lo más parecido a este esquema lo representó el Fideicomiso de Barrio Antiguo, iniciado en 1993, durante la Administración de Sócrates Rizzo a través de la participación líder de la Sra. Eva Gonda de Garza Lagüera. Durante el periodo de funcionamiento del Fideicomiso, se publicó un reglamento de ordenamiento urbano y edificación, se establecieron programas de repavimentación de calles y banquetas, obras para la instalación subterránea de las líneas de luz, y acciones de restauración de fachadas. El Barrio Antiguo es, hoy en día, un distrito regenerado de actividades mixtas con acentuación al entretenimiento. En el futuro, más y mejores formas de planificar la ciudad se deben encontrar para contar con ciudades de vanguardia, bien organizadas y diseñadas. La herramienta de la Planificación Estratégica de las Ciudades, es un modelo muy exitoso que se define como una opción para definir hoy el futuro. El éxito se encuentra en la neutralidad del proceso, en la permanencia y constancia de los proyectos definidos como estratégicos y en la voluntad política de todos los participantes. Monterrey y su área metropolitana pueden entonces continuar los trabajos del proyecto Visión Monterrey 2020, y apoyado en el diagnóstico estratégico actualizado al año 2000 y 2002, iniciar las gestiones de un Plan Metropolitano Integral Estratégico que permita marcar una dirección metropolitana de desarrollo, consensando las opiniones de la sociedad hacia una verdadera Visión de la metrópoli regiomontana.

USOS DE SUELO URBANO

Bibliografía

Corral y Béker, C. (1997). Lineamientos de diseño urbano. (2a. ed.). México, D.F.: Editorial Trillas.

Advisory Commission on Regulatory Barriers to Affordable Housing. (1991). Report by the Advisory Commission on Regulatory Barriers to Affordable Housing. Regulatory barriers in the suburbs. Estados Unidos: U.S. G. P.O.

Comisión de Conurbación del Área Metropolitana de Monterrey. (1988). Plan Director de Desarrollo Urbano del Área Metropolitana de Monterrey 1988-2010. Monterrey, México: Autor.

Ayuntamiento de Escobedo, Nuevo León 1992-1994. (1993, 5 de noviembre). Plan Parcial de Desarrollo Urbano de Escobedo, N.L. Periódico Oficial, pp. 257-367. Ayuntamiento de García, Nuevo León 1997-2000. (2000a, 27 de noviembre). Plan de Desarrollo Urbano del Centro de Población de García, N.L. Periódico Oficial, pp. 3-116. Ayuntamiento de García, Nuevo León 1997-2000. (2000b, 27 de noviembre). Plan Municipal de Desarrollo Urbano de García, N.L. Periódico Oficial, pp. 117-194. Ayuntamiento de Guadalupe, Nuevo León 1994-1997. (1995, 30 de octubre). Plan Parcial de Desarrollo Urbano de Guadalupe, N.L. 1994-2010. Periódico Oficial, pp. 2-127. Ayuntamiento de Juárez, Nuevo León. (1997, 14 de mayo). Plan Parcial de Desarrollo Urbano de Benito Juárez, N.L. Periódico Oficial, pp. 12-183. Ayuntamiento de Monterrey, Nuevo León 1992-1994. (1994). Plan Parcial de Desarrollo Urbano de Monterrey 1994-2010. Monterrey, México: Secretaría de Desarrollo Urbano y Dirección de Desarrollo Urbano. Ayuntamiento de Monterrey, Nuevo León 1997-2000. (1999). Plan de Desarrollo Urbano del Municipio de Monterrey. Monterrey, México: Autor. Ayuntamiento de San Nicolás de los Garza, Nuevo León. (2000, 24 de enero). Modificación del Plan Parcial de Desarrollo Urbano de San Nicolás de los Garza, N.L. 1994-2010. Periódico Oficial, pp. 10-26 Ayuntamiento de San Pedro Garza García, Nuevo León 1989-1991. (1991). Uso del suelo Garza García, N.L., usos del suelo aprobados. San Pedro Garza García, México: Autor. Ayuntamiento de San Pedro Garza García, N.L. 1997-2000. (2000). Plan de Desarrollo Urbano Municipal San Pedro Garza García, N.L. 2000-2020. Gaceta Municipal, pp. 1-142. Ayuntamiento de Santa Catarina, Nuevo León 1992-1994. (1994, 9 de mayo). Plan Parcial de Desarrollo Urbano de Santa Catarina, N.L. 1993-2010. Periódico Oficial, pp. 6-333. Ayuntamiento de Santa Catarina, Nuevo León 1997-2000. (2000). Plan de Desarrollo Urbano de Centro de Población. Santa Catarina, N.L. 2000-2020. Santa Catarina, México: Autor.

Comisión de Desarrollo Urbano del Estado de Nuevo León. (1995). Plan Estratégico del Área Metropolitana de Monterrey 2020. Monterrey, México: Autor.

Companhia de Desenvolvimento de Curitiba. (2002). [En línea]. Disponible: http://www.cic-curitiba.com.br/quality_life.htm Conjuntos de Datos Vectoriales de la Carta Topográfica, Escala 1:50,000 [CD-ROM]. (1999). México: Instituto Nacional de Estadística, Geografía e Informática (INEGI) [Productor y Distribuidor]. Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos (1997). México: Senado de la República. Davis, K. (1976). Land use. Estados Unidos: McGraw-Hill Book Company. Dirección General de Catastro. (1993-1996). [Información Catastral del Área Metropolitana de Monterrey.] Información no publicada. Duany, A., Plater-Zyberk, E., & Speck, J. (2000). Suburban nation. New York, United States: North Point Press.

Enciclopedia Británica. (2000). Biblioteca Digital del Instituto Tecnológico y de Estudios Superiores de Monterrey (ITESM). French, H. (1988). Architecture. A crash course. New York, United States: Watson-Guptill Publications. Garza, G. (1995). Atlas de Monterrey. Monterrey, México: Gobierno del Estado de Nuevo León, Universidad Autónoma de Nuevo León (UANL), Instituto de Estudios Urbanos de Nuevo León (INSEURNL) y El Colegio de México. Gobierno del Estado de Nuevo León. Departamento del Plan Regulador de Monterrey, Nuevo León y Municipios vecinos. (1967). El Plan Director de la Subregión Monterrey. Monterrey, México: Autor. Gobierno del Estado de Nuevo León. Secretaría de Desarrollo Urbano. (1986). Plan Director del Desarrollo Urbano del Área Metropolitana de Monterrey. Monterrey, México: Autor. Gobierno del Estado de Nuevo León. (1993). Ley de Desarrollo Urbano del Estado de Nuevo León. Monterrey, México: Autor.

Gobierno del Estado de Nuevo León. (2002). [En línea]. Disponible: http://www.nl.gob.mx

Babcock, R., y Simeon, C. (1985). The zoning game. Estados Unidos: Lincoln Institute of Land Policy.

Golany, G. (1976). New-town planning: principles and practice. New York, United States: John Wiley & Sons, Inc.

Bairoch, P. (1990). De Jericó a México. México, D.F.: Editorial Trillas, S.A. de C.V.

Grand Central Partnership. (1988, noviembre). Draft Master Plan for reviving the public face of New York. New life for a midtown business district, pp.16-41

Bazant, J. (1998). Manual de diseño urbano. México, D.F.: Editorial Trillas, S.A. de C.V. Bernstein, J. (1994). Land use considerations in urban environmental management. Washington, D.C.: The International Bank for Reconstruction and Development, The World Bank. Choay, F. (1965). El urbanismo, utopías y realidades. Barcelona, España: Editorial Lumen. Corbusier, L. (1957). Principios de urbanismo (La Carta de Atenas). Barcelona, España: Editorial Ariel.

Guajardo, A. (2002). [Datos acerca del ordenamiento territorial]. Trabajo no publicado. Haar, C. (1955). In accordance with a comprehensive plan. Harvard Law Review, 68, 1154-1175. Haar, C., y Kayden, J. (1986, 24 de noviembre). Zoning, after 70 years. The New York Times, pp. Op-ed. Houstoun, L. (1994). Betting on BIDs. Urban Land, June, 13-18.

Análisis Estratégico del Área Metropolitana de Monterrey

413

USOS DE SUELO URBANO

Instituto Nacional de Estadística, Geografía e Informática (INEGI). (1999a). Cartografía censal urbana del censo económico, 1999. Aguascalientes, México: Autor.

Partido Verde Ecologista (PVEM). (2002). Destrucción de áreas verdes [En línea]. Disponible: http://www.pvem.org.mx/dest_ averde.htm

Instituto Nacional de Estadística, Geografía e Informática (INEGI). (1999b). [Fotografía aérea escala 1:75,000, zona G14-7, Línea 154, Área Metropolitana de Monterrey.]

Plan de Desarrollo Urbano Municipal San Pedro Garza García, N.L. 2000-2020 [CD-ROM]. (2000). Monterrey, México: Ayuntamiento de San Pedro Garza García, N.L. [Productor y Distribuidor].

Instituto Nacional de Estadística, Geografía e Informática (INEGI). (2001). XII Censo General de Población y Vivienda, 2000. Tabulados básicos, Nuevo León. Aguascalientes, México: Autor. Kaiser, E., Godschalk, D., & Chapin, F. (1995). Urban land use planning. United States: University of Illinois Press. Karan, P., y Stapleton, K. (1997). The japanese city. Kentucky, United States: The University Press of Kentucky. Kayden, J. (1978). Incentive zoning in New York City: A cost-benefit analysis. Estados Unidos: Lincoln Institute of Land Policy. Kayden, J. (1990). Zoning for dollars: New rules for an old game? Comments on the municipal art society and Nolan cases. En T. Lassar (Ed.), City deal making (pp. 101-111). Estados Unidos: Urban Land Institute. Kibert, C., y Wilson, A. (1999). Reshaping the built environment. Washington, D.C.: Island Press. Kwartler, M. (1989). Legislation aesthetics: The role of zoning in designing cities. En C. Haar, y J. Kayden (Eds.), Zoning and the american dream: Promises still to keep (pp. 187-220). United States: Planners Press.

La Comunidad de Arquitectura Americana. (2002). [En línea]. Disponible: http://www.arqa.com/bsas/cap5.htm Laboratorio de Sistemas de Información Geográfica (LABSIG). (2001). Monterrey, México: Instituto Tecnológico y de Estudios Superiores de Monterrey (ITESM). Levy, J. (1991). Contemporary urban planning. Englewood Cliffs, Estados Unidos: Prentice Hall.

Ley de Desarrollo Urbano del Estado de Nuevo León. (1993). Monterrey, México: Secretaría de Desarrollo Urbano y Obras Públicas (SEDUOP). Ley de Ordenamiento Territorial de los Asentamientos Humanos y de Desarrollo Urbano del Estado de Nuevo León. (1999). Monterrey, México: Secretaría de Desarrollo Urbano y Obras Públicas (SEDUOP). Ley General de Asentamientos Humanos (LGAH). (1993). México: Cámara de Diputados H. Congreso de la Unión. Mancuso, F. (1980). Las experiencias del zoning. Barcelona, España: Editorial Gustavo Gili, S.A. Milgram, G., y Mansfield, C. (1967). The city expands. Philadelphia, Estados Unidos: Institute for Environmental Studies, University of Pennsylvania.

Plan Estatal de Desarrollo Urbano Nuevo León 2021 [CD-ROM]. (2000). Monterrey, México: Secretaría de Desarrollo Urbano y Obras Públicas (SEDUOP), Subsecretaría de Desarrollo Regional y Urbano, y Dirección General de Planeación [Productor y Distribuidor]. Plan Metropolitano 2021. Desarrollo Urbano de la Zona Conurbada de Monterrey [CD-ROM]. (2001). Monterrey, México: Secretaría de Desarrollo Urbano y Obras Públicas (SEDUOP), Subsecretaría de Desarrollo Regional y Urbano, y Dirección General de Planeación Regional y Urbana [Productor y Distribuidor]. Procos, D. (1976). Mixed land use: from revival to innovation. Stroudsburg, Estados Unidos: Dowden, Hutchinson & Ross, Inc.

Resultados del Censo de Población y Vivienda. SCINCE 2000. Nuevo León. [CD-ROM]. (2001). Aguascalientes, México: Instituto Nacional de Estadística, Geografía e Informática (INEGI). [Productor y distribuidor]. Revista de urbanismo. (2001, junio). Defendamos nuestra ciudad. Chile: Comisión del Colegio de Arquitectos. Richardson, H. (1977). The new urban economics: and alternatives. London, England: Pion Limited. Rogers, R. (1997). Cities for a small planet. Londres, Inglaterra: Faber and Faber Limited. Rogers, R., y Power, A. (2000). Cities for a small country. Londres, Inglaterra: Faber and Faber Limited. Rudel, T. (1989). Situations and strategies in american land-use planning. Cambridge: Cambridge University Press. Secretaría de Desarrollo Urbano y Obras Públicas (SEDUOP). (1999b). Plan Estatal de Desarrollo Urbano Nuevo León 2020. Monterrey, México: Autor. Secretaría de Desarrollo Urbano y Obras Públicas (SEDUOP). (2000). Plan Metropolitano 2021. Desarrollo Urbano de la Zona Conurbada de Monterrey. Monterrey, México: Autor. Serrano, F. (1988). Desarrollo urbano y derecho. México, D.F.: Plaza y Valdés. Shurtleff, F. (1914). Carrying out the city plan. New York, United States: Survey, Associates, Inc. Silberstein, J. (2000). Land-use planning for sustainable development. Washington, D.C.: Lewis Publishers. The Urban Land Institute. (1994). Monterrey, México. Washington, D.C.: Autor.

Mumford, L. (1966). La ciudad en la historia. Buenos Aires, Argentina: Ediciones Infinito.

Trancik, R. (1986). Finding lost space. Nueva York, Estados Unidos. Van Nostrand Reinhold.

Municipio de Apodaca, Nuevo León 1992-1994. (1993). Plan Parcial de Desarrollo Urbano de Apodaca, N.L. Apodaca, México: Autor.

Agradecimientos

Observatorios ambientales urbanos. (2002). [En línea]. Disponible: http://web.minambiente.gov.co/oau/nivel3.php

Arq. Diego González Alanís Secretario de Desarrollo Urbano del Municipio de Monterrey, N.L.

O’Sullivan, A. (1993). Urban economics. Boston, Estados Unidos: Irwin.

Arq. Luis R. Lucio Garcés Director de Desarrollo Urbano del Municipio de Apodaca, N.L.

414

Un Diagnóstico para el Desarrollo

USOS DE SUELO URBANO

Arq. José de Jesús Garza Gallardo Secretario de Desarrollo Urbano del Municipio de Guadalupe, N.L. Arq. Marco Tulio Santos Leal Director de Planeación Urbana del Municipio de Guadalupe, N.L. Arq. Rocío A. Estrada Serrato Directora de Desarrollo Urbano del Municipio de Santa Catarina, N.L. Arq. Laura Guajardo Elizondo Directora de Planeación Urbana del Municipio de Santa Catarina, N.L. Arq. José L. Ortiz Durán Ex Secretario de Desarrollo Urbano del Municipio de San Pedro, N.L. Arq. Andrés Garza Ayala Director de Planeación Urbana del Municipio de San Pedro, N.L. Arq. Jorge L. Martínez Lara Director de Desarrollo Urbano del Municipio de San Nicolás de los Garza, N.L.

Análisis Estratégico del Área Metropolitana de Monterrey

415