10 Nยบ
Rua Soeiro Pereira Gomes
Paulo Oliveira
10
10
Nº
Rua Soeiro Pereira Gomes
Análise de mercado preparada para:
José Marques Preparado por:
Paulo Oliveira 925 490 985
Data: 07 março, 2019
Metodologia: Neste contexto, irei utilizar os dois métodos que melhor se adaptam às características do seu imóvel: Método comparativo: método em que o valor é determinado por comparação com outros semelhantes, dos quais são conhecidos os preços de venda (assim como o valor de oferta) e as principais características. Método do investimento: Método em que a propriedade é encarada como um bem a que está ou estará associado determinado retorno financeiro. Estarei inteiramente disponível para responder a quaisquer questões relacionadas com a presente análise.
Paulo Oliveira 925 490 985
pmoliveira@lado-b.pt
Propriedade em análise: Freguesia Concelho
Nº10 Rua Soeiro Pereira Gomes Av. Novas Lisboa
Características: Ano de Construção: Tipologia Estrutura: Estado de conservação Qualidade de construção Disposição do espaço interior Elevador Varandas ou terraços Estacionamento Vistas Facilidade de Acesso
Áreas 2002 Betão Usado Boa Bom Sim Sim Sim Jardim interior Boa
Fracção Varandas e terraços Estacionamento Arrecadações Logradouro
60,m2 2 lugares não
Comentários: escritório/loja interior. Zona pouco servida de transportes nas proximidades.
Análise comparativa dos ultimos imóveis vendidos
Comparativo - 1
Av. de Berna, 30
Ano de construção
Localização
Tipo de edificio
Área Utíl
Conservação
Estacionamento
Elevador
2004
superior
Misto
85m2
Usado
3 lugares
Sim
-5,0%
Comparativo - 2
Ed. Multicentro, Rua Julieta Ferrão, 12
Comparativo - 3
Avenida 5 de Outubro 115
Comparativo - 4
CC Amoreiras, torre 2
Comparativo - 5
Avenida Columbano Bordalo Pinheiro, 71
Ano de construção
Localização
Tipo de edificio
Área Utíl
Conservação
Estacionamento
Elevador
1996
similar
Escritórios
80m2
Usado
1 lugar
Sim
Ano de construção
Localização
Tipo de edificio
Área Utíl
Conservação
Estacionamento
Elevador
1990
superior
Escritórios
60m2
Usado
1 lugar
Sim
-5,0%
-2,5%
Ano de construção
Localização
Tipo de edificio
Área Utíl
Conservação
Estacionamento
Elevador
1985
similar
Escritórios
120m2
Usado
não
Sim
Ano de construção
Localização
Tipio de edificio
Área Utíl
Conservação
Estacionamento
Elevador
1971
similar
Misto
50m2
Usado
não
Sim
Paulo Oliveira 925 490 985
pmoliveira@lado.b.pt
Em média os imóveis que não ajustaram o valor inicial demoraram em média 83 dias para ser vendidos
Análise comparativa dos ultimos imóveis vendidos
Comparativo - 1
Av. de Berna, 30
equipamentos existentes
desempenho tecnologico
comércio, serviços, hospitais, faculdades
portaria,fibra optica e AC em todas divisões
Valor Inicial
Baixa de Preço Dias em Venda
Preço Final
Valor m2
265 000 €
3 118 €
Após o início da venda
265 000 €
Não
60 dias Após baixa de preço
2 899 €
-2,0%
Comparativo - 2
Ed. Multicentro, Rua Julieta Ferrão, 12
equipamentos existentes
desempenho tecnologico
Metro, comércio e serviços
segurança, portaria,fibra optica e AC em todas divisões
Valor Inicial
Baixa de Preço Dias em Venda
Preço Final
Valor m2
130 000 €
1 625 €
Após o início da venda
149 000 €
Não
210 dias Após baixa de preço 60 dias
1 625 €
Comparativo - 3
Avenida 5 de Outubro 115
equipamentos existentes
Metro, comércio e serviços
desempenho tecnologico
Valor Inicial
Baixa de Preço Dias em Venda
Preço Final
Valor m2
180 000 €
3 000 €
Após o início da venda portaria, AC
185 000 €
Não
70 dias Após baixa de preço
2 775 €
Comparativo - 4
CC Amoreiras, torre 2
equipamentos existentes
desempenho tecnologico
comércio local e outros serviços na proximidade
portaria, fibra optica e calha técnica em todas as divisões
Valor Inicial
Baixa de Preço Dias em Venda
Preço Final
Valor m2
220 000 €
1 833 €
Após o início da venda
225 000 €
Não
15 dias Após baixa de preço dias
1 833 €
Comparativo - 5
Avenida Columbano Bordalo Pinheiro, 71
equipamentos existentes
Metro, comércio e serviços
desempenho tecnologico
Valor Inicial
Baixa de Preço Dias em Venda
Preço Final
Valor m2
93 000 €
1 860 €
Após o início da venda fibra optica
99 000 €
Não
60 dias Após baixa de preço dias
1 860 €
Em média os imóveis após ajustarem o valor inicial demoraram em média 83 dias para ser vendidos
5 Imóveis Vendidos.
184.600€ Valor médio inicial
177.600€ Valor médio de venda:
79m2 Dimensão média
2287€ Valor médio por m2
3,8% Foi o desconto médio praticado por transação
3,8% Foi o desconto médio praticado por transação
Análise comparativa da principal concorrência
Remax
Loja Cid. Laranjeiras. Estrada da Luz, 90
Remax
Pq. Nações Av D. Joao II 1.19.02
Remax
R. Aboim Ascenção,Nº 12, Entrecampos
Carpe Domus
Parque das Nações
Remax
Rua Helena Felix, CML, Entrecampos
Ano de construção
Localização
Tipo de edificio
Área
Conservação
Estacionamento
Elevador
2004
Similar
Serviços
115m2
Usado
1 lugar
Sim
Ano de construção
Localização
Tipo de edificio
Área
Conservação
Estacionamento
Elevador
1998
Superior
Serviços
54m2
Usado
1 lugar
Sim
Ano de construção
Localização
Tipo de edificio
Área
Conservação
Estacionamento
Elevador
1993
Superior
Misto
100m2
Usado
1 lugar
Sim
Ano de construção
Localização
Tipo de edificio
Área
Conservação
Estacionamento
Elevador
1998
Similar
Serviços
155m2
Usado
3 lugares
Sim
Ano de construção
Localização
Tipo de edificio
Área
Conservação
Estacionamento
Elevador
2002
Superior
Rc
63m2
Usado
1 lugar
sim
Valor médio por m2 os imóveis em venda
2 798 €
Análise comparativa da principal concorrência equipamentos existentes
desempenho tecnologico
Valor Actual
Valor Inicial
Dias em Venda
Valor m2
Metro, Loja cidad, comercio serviços
Portaria, fibra optica, AC, calha técnica
264 000 €
264 000 €
120
2 296 €
equipamentos existentes
desempenho tecnologico
Valor Actual
Valor Inicial
Dias em Venda
Valor m2
Metro, comércio, serviços
Fibra Optica, Ac
195 700 €
195 700 €
180
3 624 €
equipamentos existentes
desempenho tecnologico
Valor Actual
Valor Inicial
Dias em Venda
Valor m2
Comércio, serviços
Fibra Optica, Ac
229 000 €
265 000 €
280
2 290 €
equipamentos existentes
desempenho tecnologico
Valor Actual
Valor Inicial
Dias em Venda
Valor m2
comércio, serviços
Portaria, fibra optica, AC, calha técnica
330 000 €
330 000 €
90
2 129 €
equipamentos existentes
desempenho tecnologico
Valor Actual
Valor Inicial
Dias em Venda
Valor m2
Metro, comércio e serviços
Fibra Optica, Ac
230 000 €
230 000 €
90
3 651 €
Comparativo - 3
Comparativo - 2
Comparativo - 1
Loja Cid. Laranjeiras. Estrada da Luz, 90
Comparativo - 4
Parque das Nações
Comparativo - 5
Rua Helena Felix, CML, Entrecampos
Valor médio por m2 dos imóveis vendidos:
2 287 €
Valor de mercado - Método Comparativo Valor de mercado sugerido nesta análise Após análise de todos os elementos do imóvel, vistoria visual ao estado e componentes fisicas que o caracterizam, assim como à situação do mercado em que se insere, sou da opinião que o valor máximo de mercado, no estado actual, poderá ascender a:
131 900 € Valor máximo sugerido para início da promoção
140 000 €
Presumivel Valor de transação pelo método do rendimento: O Valor apresentado, reflete um estado de conservação que permita o arrendamento no imediato, em propriedades a necessitar de reabilitação, deverá ser feito um ajuste ao valor indicado, de acordo com a estimativa dos custo para o efeito.
140 000 €
fórmula:
renda x 12 meses Rentabilidade
Renda média Yeld (rentabilidade) esperada
700 €
6,0%
Sumário e recomendação de preço.
Paulo O
Paulo Oliveira 925 490 985
pmoliveira@lado-b.pt