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Travessa da Arrochela
Paulo Oliveira
Nยบ
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Nยบ
Travessa da Arrochela
Anรกlise de mercado preparada para:
Sarah Pires Preparado por:
Paulo Oliveira 925 490 985
Data: 13 marรงo, 2019
Metodologia: Neste contexto, irei utilizar os dois métodos que melhor se adaptam às características do seu imóvel: Método comparativo: método em que o valor é determinado por comparação com outros semelhantes, dos quais são conhecidos os preços de venda (assim como o valor de oferta) e as principais características. Método do investimento: Método em que a propriedade é encarada como um bem a que está ou estará associado determinado retorno financeiro. Estarei inteiramente disponível para responder a quaisquer questões relacionadas com a presente análise.
Paulo Oliveira 925 490 985
pmoliveira@lado-b.pt
Propriedade em análise: Freguesia Concelho
Nº39 Misericórdia Lisboa
Características: Ano de Construção: Tipologia Estrutura: Estado de conservação Qualidade de construção Disposição do espaço interior Elevador Varandas ou terraços Estacionamento Vistas Facilidade de Acesso
Travessa da Arrochela
Áreas 1930 T1 Tabique Usado Boa Bom Não Não Não Aberta Boa
Habitação Varandas e terraços Estacionamento Arrecadações Logradouro
65,m2 m2 m2 m2 m2
Comentários:Prédio de estrutura em tabique, bem consevado, localizado em zona estruturada, boas acessibiidades, vista aberta (rio e cidade)
Análise comparativa dos ultimos imóveis vendidos
Comparativo - 1
Rua Caetano Palha 16
Comparativo - 2
Rua da Fresca 24
Ano de construção
Localização
Piso
Área Utíl
Conservação
Estacionamento
Elevador
1930
Idêntica
3º
72m2
Usado
não
não
Ano de construção
Localização
Piso
Área Utíl
Conservação
Estacionamento
Elevador
1930
Indêntica
1º
75m2
Usado
não
não
-2,0%
Comparativo - 3
Rua Eduardo Coelho, 19
Comparativo - 4
Rua Marcos Portugal, 19
Comparativo - 5
Rua do Diário de Notícias, 56
Ano de construção
Localização
Piso
Área Utíl
Conservação
Estacionamento
Elevador
1930
idêntica
2º
65m2
Usado
não
não
-2,0%
-1,0%
Ano de construção
Localização
Piso
Área Utíl
Conservação
Estacionamento
Elevador
1930
idêntica
2º
78m2
renovado em 2015
não
não
-2,5%
-1,0%
Ano de construção
Localização
Piso
Área Utíl
Conservação
Estacionamento
Elevador
1930
idêntica
1º
70m2
Usado
não
não
2,5%
-1,0%
-2,5%
5,0%
Paulo Oliveira 925 490 985
pmoliveira@lado.b.pt
Em média os imóveis que não ajustaram o valor inicial demoraram em média 70 dias para ser vendidos
Análise comparativa dos ultimos imóveis vendidos Rua Caetano Palha 16 Vistas
Varandas Logradouros
Valor Inicial
Baixa de Preço
Dias em Venda
Preço Final
Valor m2
285 000 €
3 958 €
Comparativo - 1
Após o início da venda
urbana
não
299 000 €
não
25 dias Após baixa de preço
4 156 €
5,0%
Rua da Fresca 24 Vistas
Varandas Logradouros
Valor Inicial
Baixa de Preço
Dias em Venda
Preço Final
Valor m2
305 000 €
4 067 €
Comparativo - 2
Após o início da venda
urbana
não
289 000 €
não
45 dias Após baixa de preço dias
4 189 €
5,0%
Rua Eduardo Coelho, 19 Vistas
Varandas Logradouros
Valor Inicial
Baixa de Preço
Dias em Venda
Preço Final
Valor m2
280 000 €
4 308 €
Comparativo - 3
Após o início da venda
Urbana
não
299 000 €
não
70 dias Após baixa de preço dias
4 394 €
5,0%
Rua Marcos Portugal, 19 Vistas
Varandas Logradouros
Valor Inicial
Baixa de Preço
Dias em Venda
Preço Final
Valor m2
346 000 €
4 436 €
Comparativo - 4
Após o início da venda
Urbana
não
360 000 €
não
90 dias Após baixa de preço dias
4 392 €
5,0%
Rua do Diário de Notícias, 56
Comparativo - 5
Vistas
Varandas Logradouros
Valor Inicial
Baixa de Preço
Dias em Venda
Preço Final
Valor m2
245 000 €
3 500 €
Após o início da venda
Urbana
não
297 000 €
não
120 dias Após baixa de preço dias
5,0%
Em média os imóveis após ajustarem o valor inicial demoraram em média 70 dias para ser vendidos
3 903 €
5 Imóveis Vendidos.
308.000€ Valor médio inicial
292.200€ Valor médio de venda:
72m2 Dimensão média
4054€ Valor médio por m2
5,4% Foi o desconto médio praticado por transação
5,4% Foi o desconto médio praticado por transação
Análise comparativa da principal concorrência
KW
Rua de São Bento, 149
Remax
Travessa dos Poiais 9
Remax
Travessa da Piedade 29
Remax
Rua do Vale, 27
Remax
Rua de São Bento, 28
Ano de construção
Localização
Piso
Área
Conservação
Estacionamento
Elevador
1930
idêntica
1º
42m2
renovado
não
não
Ano de construção
Localização
Piso
Área
Conservação
Estacionamento
Elevador
1930
Idêntica
3º com aproveit. de sótão
50m2
usado
não
não
Ano de construção
Localização
Piso
Área
Conservação
Estacionamento
Elevador
1930
Idêntica
3º com aproveit. de sótão
60m2
usado
não
não
Ano de construção
Localização
Piso
Área
Conservação
Estacionamento
Elevador
1930
Idêntica
Rc
58m2
Renovado, estrear
não
não
Ano de construção
Localização
Piso
Área
Conservação
Estacionamento
Elevador
1930
identica
4º
80m2
renovado
não
não
Valor médio por m2 os imóveis em venda
4 733 €
Análise comparativa da principal concorrência
Comparativo - 1
Rua de São Bento, 149 Vistas
Varandas Logradouros
Valor Actual
Valor Inicial
Dias em Venda
Valor m2
urbana
não
225 000 €
225 000 €
10
5 357 €
Vistas
Varandas Logradouros
Valor Actual
Valor Inicial
Dias em Venda
Valor m2
Urbana
não
240 000 €
240 000 €
140
4 800 €
Vistas
Varandas Logradouros
Valor Actual
Valor Inicial
Dias em Venda
Valor m2
Urbana
lograd. 3m2
250 000 €
250 000 €
200
4 167 €
Vistas
Varandas Logradouros
Valor Actual
Valor Inicial
Dias em Venda
Valor m2
urbana
não
299 000 €
320 000 €
250
5 155 €
Vistas
Varandas Logradouros
Valor Actual
Valor Inicial
Dias em Venda
Valor m2
urbana
não
335 000 €
380 000 €
300
4 188 €
Comparativo - 2
Travessa dos Poiais 9
Comparativo - 3
Travessa da Piedade 29
Comparativo - 4
Rua do Vale, 27
Comparativo - 5
Rua de São Bento, 28
Valor médio por m2 dos imóveis vendidos:
4 054 €
Valor de mercado - Método Comparativo Valor de mercado sugerido nesta análise Após análise de todos os elementos do imóvel, vistoria visual ao estado e componentes fisicas que o caracterizam, assim como à situação do mercado em que se insere, sou da opinião que o valor máximo de mercado, no estado actual, poderá ascender a:
273 000 € Valor máximo sugerido para início da promoção
275 000 €
Presumivel Valor de transação pelo método do rendimento: O Valor apresentado, reflete um estado de conservação que permita o arrendamento no imediato, em propriedades a necessitar de reabilitação, deverá ser feito um ajuste ao valor indicado, de acordo com a estimativa dos custo para o efeito.
270 000 €
fórmula:
renda x 12 meses Rentabilidade
Renda média Yeld (rentabilidade) esperada
900 €
4,0%
Sumário e recomendação de preço.
Paulo O
Paulo Oliveira 925 490 985
pmoliveira@lado-b.pt