RIVISTA DELL’ORDINE DEGLI INGEGNERI DELLA PROVINCIA DI ROMA
N. 004/2015
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AREA CIVILE E AMBIENTALE
IL MERCATO IMMOBILIARE A ROMA E NEL LAZIO a cura di
Ing. C. del Prete Ing. V. Bellucci commissione
Estimo immobiliare revisione testi:
Ing. M. Curatolo Ing. M. Cima
Un elemento di interesse per comprendere il mercato immobiliare è lo studio dei volumi di compravendita rappresentati dallo stock immobiliare, dal Numero di transazioni normalizzate (NTN) e dall’Intensità di mercato (IMI). Lo stock rappresenta il numero di unità immobiliari censite al catasto urbano e consente di comprendere la dimensione, la peculiarità e la propensione socio economica del territorio comunale. A titolo esemplificativo si riporta lo stock abitativo, in forma aggregata, riferito ai capoluoghi di provincia della Regione Lazio. Capoluogo
Stock residenziale
Frosinone
22.866
Latina
60.224
Rieti
23.353
Roma
1.443.554
Viterbo
36.844
totale
1.586.841
Lo stock misura la “dinamica” e la “potenzialità” del mercato in relazione ad una determinata tipologia di immobili. Di particolare importanza è il “Numero di Transazioni Normalizzate” (NTN), ossia il numero di compravendite avvenute nel corso dell’anno per quota di proprietà. Altro parametro è il “grado di intensità del mercato immobiliare” (IMI), ovvero il rapporto tra il numero delle compravendite (NTN) e lo stock relativo. NTN IMI = ----------Stock La conoscenza dell’IMI restituisce, in percentuale, la “movimentazione” degli immobili compravenduti rispetto allo stock presente nel territorio.
1 ORDINE DEGLI INGEGNERI DELLA PROVINCIA DI ROMA
RIVISTA DELL’ORDINE DEGLI INGEGNERI DELLA PROVINCIA DI ROMA
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IL MERCATO IMMOBILIARE NEL LAZIO E NELLA PROVINCIA DI ROMA
Industrie
Capannoni
Alberghi
Centri Commerciali
Negozi, Laboratori
Istituti di Credito
Uffici
Box, Posti auto
Magazzini
Abitazioni
Capoluogo
NTN
0
Latina
957,56
190
736
34,53
0
59,63
2
0
1
7
Rieti
308,26
49
200
10
0
16
2
0
7
1
23.818,97
4.837
14.689
436,62
8
1251,1
94
19,28
33,27
27
534,24
155
329
9
0
62,5
8
0
11
5
Capoluogo
IMI
Viterbo
Uffici
Roma
Industrie
1,01
Capannoni
0
Alberghi
5
Centri Commerciali
15
Laboratori
0
Negozi,
10,5
Istituti di Credito
119
Box, Posti auto
42
Magazzini
260,67
Abitazioni
Frosinone
Tabella n. 2
Tabella n. 1
Analizziamo il mercato immobiliare del Lazio per ciascuno dei principali segmenti, elaborando i dati tecnico economici acquisiti dall’Agenzia delle Entrate nell’anno 2013 (ultimo dato pubblicato), sulla base dei volumi di compravendita avvenuti nel corso del citato anno. Nella tabella n.1 viene riportato, in forma aggregata, il numero di transazioni normalizzate (NTN) avvenute nella Regione Lazio, con riferimento alle città capoluogo ed all’anno 2013. Nella Capitale il mercato è più dinamico per ogni segmento considerato.
Frosinone
1,14%
0,00%
0,00%
0,95%
0,00%
0,60%
1,10%
0,00%
0,23%
0,00%
Latina
1,59%
2,96%
2,56%
1,33%
0,00%
0,97%
0,55%
0,00%
0,14%
2,56%
Rieti
1,32%
0,00%
1,78%
2,04%
1,32%
0,00%
1,78%
2,04%
1,32%
0,00%
Roma
1,65%
0,85%
0,59%
1,21%
1,45%
1,00%
1,49%
0,66%
0,58%
1,08%
Viterbo
1,45%
5,45%
2,41%
0,83%
0,00%
1,76%
1,89%
0,00%
2,01%
1,63%
Tabella n°2
Roma 2,00% 1,50% 1,00% 0,50% 0,00%
Roma
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Nella tabella n.2 emerge che la maggiore dinamica di mercato delle abitazioni si trova a Roma con un “grado di intensità” di circa 1,65%, segue Latina 1,59% mentre Frosinone solo l’1,14%. Il segmento terziario ha una dinamica di mercato carente in tutto il territorio analizzato. Nel comune di Rieti emerge una IMI del 2,04%, al contrario di quanto rilevato a Frosinone e a Roma dove si evidenzia una stagnazione delle compravendite per tale specifico settore. Per il segmento commerciale, transazioni pressoché trascurabili su tutto il territorio, descrivono una dinamica pressoché assente. Nella tabella n.3 viene riportato, per destinazione abitativa e in forma disaggregata, il numero di transazioni normalizzate (NTN) avvenute nella Regione Lazio nel corso dell’anno 2013, con riferimento ai tagli delle unità immobiliari compravendute(1): monolocali, abitazioni di piccola, medio piccola, media e grande dimensione.
Tabella n.3 Residenziale
Monolocali
Piccola
4.711
13.544
LAZIO
Medio Piccola 9.030
Media
Grande
11.422
3.306
Nuove Costruzioni 1.955
Totale 43.969
15.000
10.000
5.000
0 Monolocali
Piccola
Medio Piccola
Media
Grande
Nuove Costruzioni
Nella tabella emerge significativamente come nella Regione Lazio il mercato delle “nuove costruzioni” rappresenti soltanto una piccola percentuale delle transazioni complessivamente avvenute nel 2013. Tale situazione conferma, come nei decorsi anni, la crisi nel settore delle nuove costruzioni e più in generale di tutto il mercato immobiliare. Di contro emerge, in misura maggiore, l’acquisto di abitazioni di medio taglio (n.11.422 u.i.) e quelle di piccolo taglio (n.13.544 u.i) rispetto ai monolocali ed alle abitazioni di grande taglio. Sono comunque di buon interesse nel territorio laziale anche l’acquisto di abitazioni di dimensioni “medio piccole” (n.9.030). Diversa, ma sempre interessante, è invece l’analisi di mercato in relazione alle Province (tabella n.4): tale elemento è di estremo interesse per gli investitori immobiliari, in quanto possono orientare l’acquirente verso una particolare forma di acquisto che tenga conto delle specifiche esigenze speculative dello stesso investitore.
1
Monolocale: unità immobiliare di tipo abitativo la cui consistenza catastale non supera i 2,5 vani catastali e la cui superficie commerciale non supera i mq (45-50) Abitazione Piccola: unità immobiliare di tipo abitativo la cui consistenza catastale è compresa tra i (2,5- 4) vani catastali e la cui superficie commerciale è compresa tra i mq (50-70). Abitazione Medio-piccola: unità immobiliare di tipo abitativo la cui consistenza catastale è compresa tra i (4- 5,5) vani catastali e la cui superficie commerciale è compresa tra i mq (70- 90 ). Abitazione Media-grande: unità immobiliare di tipo abitativo la cui consistenza catastale è compresa tra i (5,5- 7) vani catastali e la cui superficie commerciale è compresa tra i mq (90-130). Abitazione Grande: unità immobiliare di tipo abitativo la cui consistenza catastale è superiore ai 7 vani catastali e la cui superficie commerciale è superiore ai mq 130.
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Tabella n.4 Residenziale Monolocali Intera Provincia FROSINONE 267 LATINA 291 RIETI 210 ROMA 3.698 VITERBO 245 LAZIO 4.711
Piccola 449 901 289 11356 548 13.544
Medio Piccola 346 704 233 7.325 423 9.030
Media 678 1.092 352 8.641 659 11.422
Grande 234 295 128 2.445 204 3.306
Nuove Costruzioni 174 191 92 1.296 203 1.955
Totale 2.149 3.475 1.303 34.761 2.281 43.969
50.000 40.000 30.000 20.000 10.000
ROMA
0
LAZIO
La lettura del prospetto, sempre con riferimento al territorio provinciale, rileva quanto segue: 1) Monolocali: costituisce circa l’11% delle compravendite complessive della provincia; 2) Piccole abitazioni: costituisce circa il 33% del dato complessivo provinciale; 3) Abitazioni medio piccole: circa il 21% sul complessivo del territorio provinciale; 4) Abitazioni medie: circa il 25% del dato provinciale; 5) Abitazione grandi: circa il 7% dell’attività transattiva nell’intera provincia. Analogamente si rileva la difficoltà delle compravendite delle unità abitative nell’ambito dei comuni capoluoghi del Lazio (vedi tabella n.5).
Capoluogo residenziale Tabella n.5 FROSINONE LATINA RIETI ROMA VITERBO
Monolocali Piccola
Medio Piccola
Media
Grande
NC
Totale
14 70 31 2.486 52
47 199 47 5.040 87
104 310 132 6.227 179
19 95 41 1.738 47
10 31 10 643 42
261 958 308 23.819 534
67 253 47 7.686 127
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IL TERRITORIO DEL COMUNE DI ROMA Procediamo ora ad analizzare il territorio del Comune di Roma confrontandolo i dati della provincia (tabella n.6).
Capoluogo Monolocali Tabella n.6 ROMA 2.486 Provincia 3.698
Piccola 7.686 11356
Residenziale Medio Media Piccola 5.040 6.227 7.325 8.641
Grande
NC
Totale
1.738 2.445
643 1.296
23.819 34.761
40.000 30.000 20.000 10.000 0
ROMA ROMA
Capoluogo residenziale Tabella n.7
Provincia
Monolocali
Piccola
Medio Piccola
Media
Grande
Nuove Costruzioni
Totale
ROMA
2.486
7.686
5.040
6.227
1.738
643
23.819
LAZIO
2.653
8.179
5.420
6.953
1.940
735
25.880
Interessante è il dato relativo alle abitazioni di medio taglio. L’analisi mette in evidenza tale tipologia costituisce addirittura il 90% di tutto il dato laziale. Anche per quanto concerne la tipologia “monolocale”, il compravenduto costituisce il 94% di tutte le vendite effettuate nel Lazio, ma di fatto rappresenta soltanto il 10% circa del totale compravenduto nel Comune. Anche il settore delle “nuove costruzioni” conferma lo stesso trend. Nel Comune di Roma sono state compravendute soltanto n.643 unità immobiliari a fronte di n.735 unità abitative della Regione, con un’incidenza percentuale di circa 2,5% del totale nel territorio comunale. In conclusione l’analisi del mercato abitativo, in particolare di Roma, rileva, che anche il 2013 è stato un anno di attesa, confermando con il trend negativo, le ben note difficoltà nelle compravendite degli immobili di tutti i segmenti.
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