Interview

INTERVIEW

Nieuwbouwspecialist Stefaan Speybroeck over wonen en bouwen na corona

“Een verlaging van het btw-tarief op nieuwbouw zou de markt een pak gezonder maken”

16

De vastgoedsector lag vanwege het coronavirus wekenlang stil, maar die achterstand werd de voorbije maanden ingehaald. Bestaande woningen worden nog altijd razendsnel en vaak boven de vraagprijs verkocht. Ook op de nieuwbouwmarkt is een enorme beweging gaande, ziet nieuwbouwspecialist Stefaan Speybroeck. “Tijdens de lockdown zijn veel mensen die thuiszaten hun eigen woning in vraag gaan stellen. Als er iets is dat de coronacrisis ons geleerd heeft, is dat mensen nood hebben aan voldoende (buiten)ruimte. Ook zal zullen de Vlaamse Bouwmeesters van deze wereld dat niet graag horen.”

Stefaan Speybroeck deed 20 jaar geleden zijn intrede bij Woningbouw Speybroeck, een echt familiebedrijf met een bouwtraditie van vier generaties. Jaarlijks poot hij zo’n 50 à 60 nieuwbouwwoningen neer. Stefaans bouwprojecten ondervonden relatief weinig hinder door het coronavirus. “Ik schat dat onze werven twee à drie weken vertraging opgelopen hebben, meer niet. De verkoop lag even stil, maar heeft zich nadien hersteld. Mijn volledige portefeuille met bestaand vastgoed, ook panden waarvoor voordien weinig interesse was, was in een mum van tijd leeggekocht. Maar ook op vlak van nieuwbouw is een enorme beweging gaande.”

› Prijsdalingen liggen dus niet onmiddellijk in het verschiet?

“Ik zit al lang genoeg in de branche om te weten dat de voorspelde terugval door de zogenaamde experts er ook nu weer niet van zal komen. Als je de goudprijzen de voorbije maanden zag stijgen, dan weet je dat ook de vastgoedprijzen zullen volgen.”

› In hoeverre heeft de lockdown voor een boost gezorgd?

“Heel wat mensen zaten lange tijd thuis en speurden al eens vaker op immosites, aangezien ze toch niet op café of naar het voetbal konden gaan. Bovendien hadden ze door thuis te zitten ook steeds meer oog voor de gebreken van hun huidige woning. Dat maakt dat de vraag naar woningen ongeziene hoogtes bereikte. Klanten waren beter voorbereid en gingen veel sneller tot een beslissing over. Ook nu is het nog steeds verschrikkelijk druk.”

› Is de coronacrisis het moment gebleken om online kandidaat-kopers te bereiken?

“Ik stel vast dat het digitaal ondertekenen van documenten voor heel wat 65+’ers nog een brug te ver of te complex is. Ik heb onlangs een compromis ondertekend met negen partijen, waarbij de gemiddelde leeftijd 68 jaar was. Geloof me, eenvoudig is dat niet. Die mensen zijn dan ook geen specialisten. Vaak bezitten ze een iPad, louter om te kunnen skypen met hun kleinkinderen. Voor jongeren ligt die drempel uiteraard lager.”

› Zal de crisis nieuwbouw duurder maken?

“De prijsstijging is al jaren aan de gang, daar zit corona voor weinig tussen. Enerzijds zit je met de isolatievereisten die vanaf 1 januari opnieuw wat strenger worden, anderzijds worden bouwmaterialen duurder en neemt ook de vraag naar nieuwbouw toe. De nieuwe generatie beseft steeds meer dat investeren in een woning prioriteit nummer één is in een leven. Zeker omdat er op de huurmarkt heel veel rommel tussen zit.”

“Te veel oude huizen in slechte staat worden vandaag te duur verkocht”

› Is de zin in renovatie afgenomen?

“Ik heb daar nooit in geloofd. Als je een oud huis koopt met een EPC van 1000, hoe ga je dan ooit aan een EPB van 30 geraken? Er is maar één mogelijkheid: een bulldozer huren.”

› Zijn bestaande woningen te duur, wetende dat er vaak nog renovatiewerken aan te pas moeten komen?

“Inclusief renovatiewerken kom je vaak al aan de prijs van een nieuwbouw of zelfs hoger. Het zou veel correcter zijn om het btw-tarief op nieuwbouw van 21 naar 14% of 12% te verlagen. Renoveren kan nu aan 6% voor huizen ouder dan 10 jaar, wat maakt dat nieuwbouw benadeeld wordt ten opzichte van bestaand vastgoed en renovatie. Je kan ook nooit genieten van verlaagde registratierechten. Een bouwgrond zou bijvoorbeeld tegen 7% registratierechten moeten kunnen gekocht worden. Een oud huis koop je ten slotte ook aan 7%.”

› Zou een btw-verlaging voor een gezondere markt zorgen?

“Zowel de nieuwbouwmarkt als bestaand vastgoed, dat zou zakken in prijs, zouden baat hebben bij een btw-verlaging. In plaats van bestaand vastgoed te kopen, zou men al sneller voor een nieuwbouwwoning kiezen. Te veel oude huizen in slechte staat worden vandaag te duur verkocht. Vaak is het ook een kwestie van wanhoop. Denk maar aan samengestelde gezinnen die dringend een huis nodig hebben en dan de marktprijs overstijgen om de woning toch maar te kunnen binnenhalen. Moesten mijn kinderen met zoiets afkomen, zou ik zeggen: “Stop ermee”. We rijden toch ook niet allemaal rond met oldtimers? Als we alles goed willen doen en isoleren volgens de regels, dan is er maar één logische beslissing.”

› U spreekt nu met de pet van aannemer, maar is dat ook uw visie als vastgoedmakelaar?

“Ik zie de twee kanten. Als vastgoedkantoor bieden wij ook een uniek ‘huisruil’-concept aan waarbij we de bestaande woning verkopen en op korte tijd een nieuwe woning bouwen. Veel klanten verkopen een oud slecht huis, zetten een nieuwbouw en hebben nadien nog geld over. Leg me dat eens uit. Het toont alleen maar aan dat bestaande woningen te duur zijn.”

› Zal een verlaagd btw-tarief op nieuwbouw in de volgende legislatuur eindelijk werkelijkheid worden?

“Ik denk eerlijk gezegd van niet. Elk jaar maken ze mensen zot op Batibouw, maar we zitten intussen al heel lang met het btw-tarief van 21%. Ik herinner me

“Stop met kleiner bouwen, geef de mensen de ruimte waar ze recht op hebben”

dat het btw-tarief in 1983 6% bedroeg. Later zag je stijgingen naar 17, 17,5, 19, 19,5 % om uiteindelijk tot de huidige situatie van 21% te komen. Met een staatsschuld die in de miljarden zal oplopen, geloof ik niet dat we naar een btw-verlaging zullen gaan.”

› Welke lessen kan de nieuwbouwsector trekken uit deze crisis?

“We moeten niet kleiner gaan wonen zoals sommigen beweren. Dit zijn onhoudbare situaties in coronatijd. Er bestaan genoeg studies waaruit blijkt dat mensen voldoende oppervlakte nodig hebben. De voorbije maanden zag ik de vraag naar open of halfopen woningen met tuin de lucht inschieten, terwijl er minder vraag was naar appartementen. Hoeveel mensen hebben tijdens de lockdown niet thuis moeten werken met kinderen die moesten studeren met vaak schrijnende taferelen als gevolg? Het feit dat er de afgelopen maanden meerdere echtscheidingdossiers in mijn portefeuille zijn beland, zegt veel. Mijn advies: stop met kleiner bouwen, geef de mensen waar ze recht op hebben. Dat hoeft geen kasteel te zijn, maar een degelijke woning met voldoende buitenruimte.”

18