MONOGRAFÍA FINAL

Universidad de Lima Facultad de Ingeniería y Arquitectura Gestión de Proyectos II

RESIDENCIAL LIGHT PARK: ESTUDIO DE JUSTIFICACIÓN E INVESTIGACIÓN PARA LA VIABILIDAD DEL PROYECTO Nicole Alejandra Acosta Acuña 20160012 Rafaela Bacigalupo Arakaki 20183629 Paula Jimena Becerra Marcial 20183645 Maria Fernanda Catañeda Peching 20183728 Kevin Antonio Quispe Pinedo 20183111 Romina Valeria Spetale Huerta 20162559 Sección: 822 Lima – Perú Mayo de 2021

TABLA DE CONTENIDOS

1. INTRODUCCIÓN

5

2. PRESENTACIÓN DE LA EMPRESA

6

2.1. Logo 2.2. Misión 2.3. Visión 3. PRESENTACIÓN DEL TERRENO

9

4. DEFINICIÓN DEL PROYECTO / ACTA DE CONSTITUCIÓN

10

5. CERTIFICADO DE PARÁMETROS Y NORMATIVIDAD

12

6. ANÁLISIS DE LA UBICACIÓN Y ENTORNO

14

6.1. Análisis de ubicación 6.2. Análisis de entorno 6.2.1 Comercio 6.2.2 Educación 6.2.3. Recreación 6.2.4. Salud 6.2.5. Parques 6.2.6. Movilidad 6.3. Conclusiones 7. FODA

22

7.1. Fortaleza

2

7.2. Oportunidades 7.3. Debilidades 7.4. Amenazas 7.5. Conclusiones 8. ESTUDIO DEL MERCADO

25

8.1. Oferta 8.1.1. Conclusiones 8.2. Demanda 8.2.1. Conclusiones 8.3. Competencia 8.3.1. Conclusiones 9. DEFINICIÓN DEL PÚBLICO OBJETIVO

44

10. FIT TEST / CABIDA

46

11. PERFIL DEL PRODUCTO

48

11.1. Producto 11.2. Plaza 11.3. Promoción 12. ESTIMADO DE INVERSIÓN INICIAL

51

13. EXPEDIENTE TÉCNICO

57

14. MARKETING DEL PRODUCTO

59

14.1. Logo del producto 14.2. Slogan del producto 14.3. Elementos de promoción de marketing 3

14.3.1. Brochure 15. CRONOGRAMA

65

15.1. Procesos previos 15.1.1. Terreno 15.1.2. Estudios específicos 15.2. Proyecto de arquitectura 15.2.1. Anteproyecto 15.2.2. Proyecto 15.3. Construcción 15.4. Aspectos legales 16. METRADOS Y PRESUPUESTO

67

16.1. Muros de albañilería, tarrajeo, revoques, enlucidos, cielo raso y falso cielo 16.2. Pisos y contrapisos 16.3. Zócalos y contrazócalos 16.4. Carpintería de madera, carpintería de aluminio y vidrio y carpintería metálica 16.5. Cerrajería y pintura 16.6. Aparatos sanitarios 16.7. Artefactos eléctricos zonas comunes y varios 16.8. Presupuesto 16.8.1. Valor total de la obra 17. FLUJOS DE INGRESOS Y GASTOS

76

17.1. Gastos previos 17.2. Gastos de ejecución de obra 4

17.3. Gastos de venta y publicidad 17.4. Gastos de gerencia 17.5. Ingresos esperados por ventas 17.5.1. Precios de departamentos 17.5.2. Flujos de venta 17.6. Flujo de caja 17.7. VAN y TIR 18. CONCLUSIONES

83

19. LECCIONES APRENDIDAS

85

20. BIBLIOGRAFÍA

86

21. ANEXOS

87

5

1. INTRODUCCIÓN La presente monografía expondrá la investigación de la viabilidad del proyecto de vivienda multifamiliar Residencial Light Park ubicado en el distrito de San Miguel, en la ciudad de Lima. Para ello, se desarrollará la introducción de la empresa y el equipo que la compone, su logo, misión y visión. De igual manera, se realizará la presentación del terreno al igual que las razones iniciales de por qué este es interesante para invertir en un futuro proyecto. Luego, se elaborará el acta de constitución del proyecto con la información precisa para definirlo. Asimismo, se mostrará y analizará la normativa de la zona al igual que documentos relevantes tales como el certificado de parámetros. Se realizará el análisis de ubicación para comprender la zonificación de la zona al igual que las principales vías que la rodean y el análisis del entorno mediante el mapeo de los diversos usos del suelo. Además, se realizará un análisis FODA del entorno para comprender las cualidades positivas y negativas que este posee. También, se desarrollará un estudio de mercado que incluirá el estudio de la oferta y demanda del distrito de San Miguel y la ciudad de Lima y, consecuentemente, se tomarán como referencia tres proyectos cerca del terreno para hacer el estudio de mercado de competencia directa. Con los resultados del análisis, se definirá el público objetivo.

Teniendo en cuenta los datos analizados previamente, se realizará el estudio de cabida (FIT TEST) para tener las bases iniciales del diseño del proyecto, con el que se definirá el perfil del producto a partir de las 4P. Asimismo, se producirá el estimado de inversión inicial para calcular el margen de utilidad y la viabilidad del proyecto.

Finalmente, se mostrarán los planos de anteproyecto del edificio (plano de ubicación, planos, cortes y elevaciones) y la presentación de proyecto para venta del producto (marketing), en donde se explicará el diseño del logo, la elección del slogan del proyecto y los elementos escogidos para el marketing, haciendo énfasis en el brochure del producto y su diseño.

6

2. PRESENTACIÓN DE LA EMPRESA KNFORT Inmobiliaria es una empresa que se centra en el diseño de viviendas multifamiliares para nuevas familias en distritos atractivos. El nombre de la empresa alude a la palabra “confort”, lo que buscamos brindarles a nuestros clientes en todos nuestros proyectos. Para facilitar la búsqueda del nombre de la empresa en las redes y buscadores, se optó por realizar una alteración a la palabra y generar un resultado único, haciendo énfasis en el fonema de la palabra para generar una imagen en la mente de los potenciales clientes.

Nuestra empresa se compone por un grupo de profesionales con amplia experiencia en el sector inmobiliario. Es dirigida por Kevin Quispe, quien ocupa el puesto de gerente general. Romina Spetale ocupa el cargo de gerente de proyectos.

En el puesto de gerente de ventas y operaciones se encuentra Maria Fernanda Castañeda; como gerente de recursos humanos, está Rafaela Bacigalupo; el puesto de gerente de marketing es ocupado por Paula Becerra; finalmente, el puesto de gerente de finanzas y contabilidad es ocupado por Nicole Acosta.

2.1.

Logo

El logo de la empresa está representado por la letra “K” la cual, a través de unos cortes, busca formar la figura de una casa en la unión vertical y diagonal de sus partes; haciendo referencia a la construcción y vivienda que forman parte del campo inmobiliario. Se agregan dos rectángulos, uno más grande que otro, para hacer alusión a los edificios y diversas construcciones que se pueden realizar en la inmobiliaria. La palabra “KNFORT” se encuentra en letras mayúsculas y con la fuente Coves tipo bold para generar jerarquía dentro del logo. Por otro lado, la palabra “INMOBILIARIA” se encuentra en letras mayúsculas y con la fuente Montserrat tipo thin.

Existen dos variaciones del logo. Por un lado, tenemos el logo completo (figura 2.1); por otro, el simplificado (figura 2.2). No se podrá prescindir de la palabra “KNFORT” o “INMOBILIARIA” en cualquiera de sus dos versiones. Ambos presentan seis variaciones de colores utilizando la paleta de colores de la empresa de escala de grises, incluyendo siempre el negro y blanco en ambas versiones. (figura 2.3) (figura 2.4)

7

Figura 2.1 Logo completo

Nota: elaboración propia.

Figura 2.2 Logo simplificado

Nota: elaboración propia.

Figura 2.3 Variaciones del logo completo

8

Figura 2.4 Variaciones del logo simplificado

Nota: elaboración propia.

2.2.

Misión

La razón de ser de la empresa KNFORT INMOBILIARIA es la siguiente: Crear proyectos destinados a la satisfacción de las necesidades y expectativas de nuestros usuarios, convirtiéndolos en una realidad funcional, estética y adecuada para garantizar una mejor calidad de vida.

2.3.

Visión

Las metas a medio y largo plazo de la empresa KNFORT INMOBILIARIA son las siguientes: Consolidarnos como líderes en el mercado inmobiliario a través del desarrollo de viviendas y construcciones que nos permitan posicionarnos como referentes de arquitectura social desde el punto funcional de nuestros usuarios.

9

3. PRESENTACIÓN DEL TERRENO El terreno escogido se encuentra en el distrito de San Miguel, en la ciudad de Lima. Se encuentra al frente de la intersección de las calles Luis García Ruiz y Mariano Valdagarro; siendo Luis García Ruiz 294 la dirección oficial. Asimismo, presenta un área de 374.48 m2 (figura 3.1).

Figura 3.1 Vista aérea del terreno

Nota: Fuente: Google Maps.

A primera impresión, este presenta varias características que lo hacen interesante para invertir en la posible construcción de un proyecto. Entre estas, destaca la ubicación: este se encuentra en la esquina de su respectiva manzana, lo que nos brinda dos fachadas libres. También, el terreno presenta una forma que no se ve comúnmente ya que la esquina es curva; lo que le brinda un carácter distinto a los terrenos de la zona.

Asimismo, el terreno se ubica al frente del parque Virgen de Fátima, el cual está correctamente equipado y cuenta con 378.78 m2 de área.

En síntesis, es un terreno con una ubicación privilegiada en cuanto al equipamiento urbano y zonificación; presenta una forma poco común y; además, está en esquina, lo cual brinda más posibilidades de diseño y la posibilidad de diseñar dos fachadas libres.

10

4. DEFINICIÓN DEL PROYECTO / ACTA DE CONSTITUCIÓN El acta de constitución sirve como herramienta para definir todo lo que abarca el proyecto, presentando un orden lógico en su desarrollo. Se comenzó a realizar el documento delimitando elementos básicos tales como el nombre de la empresa (KNFORT INMOBILIARIA), el nombre del proyecto (Residencial Light Park), la ubicación del proyecto (Luis García 294, San Miguel), el cliente (Lucía Villanueva), el gerente del proyecto (Kevin Quispe) y la fecha en la que se realizó el llenado del documento (03/05/2022).

Luego, se procede con la justificación del proyecto, donde se explica los motivos y primeros pasos de nuestro proyecto; y a qué necesidades responde, teniendo como base el estudio de mercado previo.

Posteriormente se realizó la breve descripción del proyecto, con datos técnicos específicos tales como el número de pisos, tipologías, metros cuadrados, cantidad de estacionamientos, etc.; sin dejar lugar a error o interpretación, dejando una idea clara de los alcances del producto.

Por otro lado, los requerimientos solicitados explican lo pedido por el cliente, aparte de lo reglamentario de la zona, tales como calidad de los acabados o los estándares de iluminación en las habitaciones. En resumen, es el alcance deseado por el cliente.

La parte de entregables y responsables define quienes son las personas encargadas de la empresa, los responsables de organizar, supervisar y culminar las tareas, personal encargado de no dejar ninguna de las tareas sin resolver. En restricciones se siguieron detalladamente los parámetros urbanísticos propuestos por el distrito, pues no se establecieron más por parte del cliente o empresa.

Por otro lado, en la tabla de objetivos se tuvo en cuenta la triple restricción: el alcance, el tiempo y el costo, y se definió su criterio de éxito, en estos tres con respecto a las ventas, cronograma y presupuesto, respectivamente, además de los encargados para su aprobación.

11

Los supuestos, al igual que el punto anterior, incluye aspectos referentes a todo el proyecto, yendo más allá del periodo de construcción, por lo que se lista la duración de los respectivos trámites, estados de documentos y calidad de acabados.

El mismo caso se presenta en los principales hitos del proyecto, los cuáles van desde el momento en el que empieza el proyecto, iniciando desde la compra del terreno, pasando al desarrollo del anteproyecto, la obtención de la licencia municipal, el proceso de construcción de la obra y finalmente la venta de departamentos.

Para este proceso se realiza un listado de riesgos generales del proyecto, entre estos, fue importante incluir variables como el distrito de ubicación del proyecto, usuarios de la zona, su clima, la competencia y la situación del país.

Finalmente, el acta concluye con la delimitación del equipo a cargo del proyecto, el nombre de cada integrante y el cargo que cada uno tendrá dentro del periodo de la realización del proyecto.

Anexo 1.

12

5. CERTIFICADO DE PARÁMETROS Y NORMATIVIDAD El certificado de parámetros urbanísticos nos presenta el conjunto de reglas que nos trazan los límites a seguir según la ubicación distrital de un proyecto o terreno. En el caso de la Residencial Light Park, y debido a que se encuentra en el distrito de San Miguel, sigue las normas establecidas por la Municipalidad de ese distrito.

El primer punto que se cumple es el de la construcción que se permite para el terreno. En este caso particular, el terreno cumple con los parámetros para el desarrollo de un proyecto de vivienda multifamiliar.

El segundo punto a analizar es de la densidad neta de habitantes por hectárea, en donde la normativa del distrito nos señala que esta no debe sobrepasar los 3,170 hab/Ha, en donde según el cuadro normativo correspondiente al proyecto, se cuenta con 2,404 hab/Ha. Otro de los puntos a tener en cuenta es el del área del lote normativo y la longitud de su frente, en este caso, Light Park supera el valor mínimo de 300.00m2 reglamentarios según el uso de vivienda multifamiliar con los 378.78m2 del terreno, de igual manera se sobrepasan los 10.00 ml del frente normativo con los 12.55 ml del terreno de trabajo.

La altura de las edificaciones es otro de los parámetros que se cumplen en el proyecto, en donde la altura máxima permitida en el paisaje urbano es de 25.50 ml, y en donde la residencia cuenta con 25.40 ml, en las que se incluyen sus 9 pisos más su azotea.

El área libre mínima de todas las edificaciones no debe estar por debajo del 30% del área total, en este caso, el proyecto cuenta con un 32.87%; en donde se contabiliza el espacio libre proveniente del retiro normativo de 3 ml en cada fachada, al tratarse de un terreno ubicado en esquina, se hace el retiro en ambas fachadas.

Por último, los parámetros distritales indican que, en el caso de viviendas multifamiliares, se debe contar con un estacionamiento cada tres unidades de vivienda, esta normativa se ve superada, ya que, el proyecto cuenta con 23 unidades de departamentos, necesitando un mínimo de ocho estacionamientos; sin embargo, el

13

diseño del edificio permite el estacionamiento de 15 vehículos automóviles y de 11 bicicletas.

Figura 5.1 Cuadro normativo

Nota: Fuente: Parámetros del terreno.

14

6. ANÁLISIS DE LA UBICACIÓN Y ENTORNO 6.1. Análisis de ubicación Se inició el proceso de recolección de requisitos con el análisis de la ubicación en la que se encuentra el terreno. Se siguió con el análisis de la zonificación utilizando un radio de 250 metros a la redonda.

Dentro de este, se encontró que la zona presenta un alto porcentaje de residencias de densidad media al igual que zonas de recreación pública. En cuanto al comercio, vemos que existen una gran cantidad de lotes de gran tamaño, delimitados para el comercio metropolitano, mientras que el comercio vecinal se encuentra en menor escala, pero altamente presente en la zona. Finalmente, se puede apreciar que gran cantidad de espacio de la zona analizada es ocupado para el uso de educación.

A partir de este análisis podemos concluir que el entorno en el que se encuentra el proyecto residencial Light Park es variado; ya que, encontramos diversos usos del suelo, distribuidos equitativamente alrededor del lote; brindándole al espacio un carácter de usos mixtos.

6.2. Análisis de entorno Luego de situarnos en el contexto en el que se encuentra el terreno de trabajo, y tomando en cuenta las características generales de la zona; se realizó el análisis del entorno.

Dentro de un radio de 400 metros a la redonda, teniendo como centro el terreno, se analizaron todos los usos reales del suelo, al igual que el de las principales vías que se encuentran próximas. Esto nos ayuda comprender el emplazamiento del terreno, si es que se encuentra ubicado en un lugar con buena o mala conexión vial, al igual que si presenta una gran o poca variedad alrededor en cuánto a los usos que se le da al suelo.

15

Figura 6.1 Mapa de análisis del entorno general

Nota: elaboración propia.

6.2.1 Comercio Se ha podido identificar una gran variedad de lugares comerciales cerca del terreno. El mercado más cercano, el Mercado La Marina, se encuentra a una distancia de 12 minutos en recorrido a pie. Este no es el único lugar de abastecimiento diario, también se encuentran varias bodegas, así como un Mass, dos supermercados Metro y un Tambo+. Asimismo, hay tres centros comerciales con un tiempo máximo de recorrido de 17 minutos a pie: C.C. Open Plaza la Marina, C.C. Plaza San Miguel y Shopping Center San Miguel. Asimismo, la tienda departamental de Hiraoka se encuentra a solo 11 minutos a pie.

16

Figura 6.2 Mapa de análisis del entorno comercial

Nota: elaboración propia.

6.2.2 Educación En cuanto a educación, se han ubicado 4 diferentes niveles educativos dentro del radio estudiado. En el caso de los niveles inicial, primaria y secundaria, se encuentra el Colegio Claretiano como el más predominante, ubicado en la cuadra contigua del terreno. Asimismo, para los niveles superiores, encontramos a la PUCP, que se encuentra a 15 minutos caminando, y la sede de San Miguel de la UPC. Como complemento educativo, hay dos sedes de centros de idiomas reconocidos: Británico e ICPNA.

17

Figura 6.3 Mapa de análisis del entorno educativo

Nota: elaboración propia.

6.2.3. Recreación A 5 minutos a pie, se encuentra el Parque de las Leyendas, uno de los principales lugares de recreación no solo del distrito, sino también de Lima. Además, también hay un complejo deportivo a 7 minutos de distancia (Complejo deportivo Julio Meléndez) al igual que un gimnasio (Crossfit Ramus). Dentro de los centros comerciales mencionados anteriormente, se halla una gran variedad de medios de recreación, como Cinemark, Coney Park, entre otros. Asimismo, en la avenida La Marina, existe una serie de casinos, tales como el Casino Silver Moon que se encuentra a 11 minutos caminando.

18

Figura 6.4 Mapa de análisis del entorno recreacional

Nota: elaboración propia.

6.2.4. Salud Se identificaron dos grandes centros de salud dentro del entorno próximo del terreno.

El principal es la Clínica San Gabriel que se encuentra a 14 minutos a pie. Asimismo, el nuevo centro médico MAPFRE San Miguel está a 7 minutos. A esto se le añade una gran variedad de farmacias de diversas franquicias dentro del entorno.

19

Figura 6.5 Mapa de análisis del entorno de salud

Nota: elaboración propia.

6.2.5. Parques Uno de los atractivos más potentes del entorno es la gran variedad de parques que se encuentran dentro de este al igual que la proximidad con el terreno. En primer lugar, tenemos el parque Virgen de Fátima al frente del lote. Este presenta diversas canchas multiusos y áreas verdes correctamente cuidadas; los parques circundantes presentan similares características. Entre ellos, el parque Ciudades hermanas a 6 minutos; Abelardo Quiñones, a 8 minutos; Paul Harris, a 10 minutos; Juan Pablo II, a 13 minutos y Vallejo, a 14 minutos.

20

Figura 6.6 Mapa de ubicación de parques

Nota: elaboración propia.

6.2.6. Movilidad Dentro del entorno, encontramos avenidas de gran importancia ya que conectan diversos distritos (figura 6.1). Una de las más importantes es la avenida La Marina, que conecta el distrito de San Miguel con el Callao y Pueblo Libre de este a oeste. Del mismo modo, está la avenida La Mar. De norte a sur, encontramos la avenida Rafael Escardó al centro del mapa, la avenida Parque de las Leyendas y Riva Agüero a la derecha, la avenida Elmer Faucett a la izquierda y la avenida Precursores en la parte superior.

6.3. Conclusiones ● Se puede concluir que el entorno es variado ya que presenta un gran porcentaje de lotes utilizados para densidad media, una amplia cantidad de comercio vecinal y comercial al igual que zonas de recreación pública y otras destinadas 21

para la educación. Esto lo hace un entorno variado y mixto, característica que es de gran atracción para los posibles compradores del proyecto. ● Se puede deducir que este espacio urbano presenta una gran cantidad y diversidad de comercios que se encuentran a cortas distancias; accesibles de manera peatonal. Todos los puntos analizados previamente le permiten al usuario residente de la Residencial Light Park tener un acceso directo a programas de comercio, a nivel metropolitano y vecinal; a una educación enfocada en niveles de estudios básicos, superiores y de institutos; espacios de recreación, instituciones orientadas a la salud y, finalmente, a una gran red de vías que se encuentran a una corta distancia del proyecto y permiten una conexión con toda la ciudad. ● La amplia cantidad y cercanía a avenidas principales tales como La Marina, La Mar y Elmer Faucett le brinda diversas opciones de movilidad al usuario residente.

22

7. FODA Luego de elaborar el análisis del entorno, se realizó el análisis FODA para identificar las fortalezas, oportunidades, debilidades y amenazas del mismo. De esta forma, recopilamos información cualitativa sobre las características más determinantes del entorno antes de poder definir el proyecto y tenerlas en cuenta a la hora de la programación y definición de los alcances.

7.1. Fortaleza En primer lugar, se ha encontrado que el predio cuenta con una ubicación estratégica, cerca de las principales avenidas del distrito de San Miguel, como Precursores, Faucett, La Marina y La Mar. Estas avenidas conectan la zona con los distritos aledaños, tales como Pueblo Libre, al este, o el Callao, al oeste. Asimismo, las avenidas Precursores y La Marina cuentan con una red de ciclovías completa y correctamente conectada.

En segundo lugar, la ubicación del lote en una de las esquinas de la manzana es una fortaleza, ya que puede permitir ciertas libertades a la hora del diseño que no necesariamente están presentes en un lote entre medianeras.

En tercer lugar, hallamos que la cara oeste del lote mira directamente hacia el parque Virgen de Fátima, el cual se encuentra equipado con tres canchas multiusos y se encuentra correctamente cuidado. Asimismo, en las cuadras aledañas encontramos diversos parques con las mismas características.

En cuarto lugar, se ha identificado la ubicación y cercanía del terreno a centros de comercio, salud, educativos y recreativos (figura 6.1). Esto podría ayudar a suplir las necesidades por definir y los futuros usuarios residentes no tendrían que salir de la zona para poder conseguir o utilizar servicios En quinto y último lugar, podemos decir que el distrito de San Miguel es un distrito que alberga, en su mayoría, familias, por lo que se posee un rasgo de familiaridad y seguridad.

23

7.2. Oportunidades En primer lugar, al haber definido la cercanía que tiene el terreno con avenidas que interconectan distritos, podemos decir que esta permitirá una movilidad rápida, de forma peatonal y vehicular.

En segundo lugar, al estar en una esquina, el lote presenta la posibilidad de generar un proyecto con dos caras libres, para ser aprovechadas para el ingreso de luz natural y ventilación, al igual que diversas visuales.

En tercer lugar, otra de las oportunidades es que en el parque virgen de Fátima hay bermas laterales que pueden ser utilizadas para estacionamiento por los vecinos.

Además, las áreas libres y verdes correctamente equipadas permiten oportunidades diversas para actividades recreativas y deportivas.

En cuarto lugar, la diversidad de las familias del distrito permite que el proyecto se dé a conocer en un mercado más diverso.

7.3. Debilidades En primer lugar, encontramos un alto nivel de informalidad del transporte público en avenidas colindantes, prioritariamente en las avenidas principales, como La Marina y Faucett.

En

segundo

lugar,

las

zonas

y

barrios

aledaños

son

inseguros

predominantemente en la noche debido a la oscuridad de las calles. Según INEI (2013) 63% de la población se siente desprotegida en la zona. Inseguridad en Av. Precursores según Antonino Bova Conti, gerente de Seguridad distrital.

En tercer lugar, se ha identificado una elevada contaminación sonora (preeminentemente en hora punta) por la alta congestión vehicular en las avenidas principales colindantes.

7.4. Amenazas En primer lugar, la recesión económica por la pandemia podría afectar la compra y venta de los inmuebles no solo en el terreno, sino en la zona y en el distrito en general.

24

En segundo lugar, el clima de San Miguel es húmedo (y con mayor intensidad en invierno), por lo que puede ser perjudicial para ciertos materiales por la corrosión, tiempo de secado, entre otros. Esto podría afectar los futuros cronogramas si es que no se tiene en consideración.

En tercer lugar, encontramos una alta demanda inmobiliaria por el creciente atractivo de la zona y del distrito que podría ser perjudicial al posicionarnos en el mercado sin objetivos y alcances bien definidos.

En cuarto lugar, el conflicto político puede verse reflejado en una economía inestable que podría causar una incertidumbre en el mercado y acelerar o ralentizar los procesos de compra y venta de los inmuebles.

7.5. Conclusiones ● A partir del análisis realizado, podemos afirmar que el terreno cuenta con diversas fortalezas tanto de entorno como libertades de diseño que pueden ser bien aprovechadas desde el inicio hasta el cierre. ● La cercanía del terreno con las principales avenidas del distrito ayuda a conectar el terreno con el resto de la ciudad y evitan la sensación de lejanía o desvinculo con la ciudad. ● La variedad de equipamiento alrededor del terreno refuerza la conexión que tiene el terreno con la ciudad, evitando que los futuros residentes del proyecto tengan que viajar largos tramos para conseguir servicios básicos. ● El distrito podría ser inseguro en el horario nocturno y puede ser un desaliento a la hora de la venta de los futuros inmuebles. ● Las amenazas con respecto a la economía y situación política del país resultan ser generales para el ámbito de la construcción, pero no nos exime de ser afectados. ● El clima del distrito de San Miguel debe ser tomado en cuenta al momento de realizar los cronogramas, pues puede afectar con el tiempo de finalización de ciertas etapas y partidas.

25

8. ESTUDIO DEL MERCADO 8.1. Oferta La primera etapa del estudio de mercado fue realizar un análisis demográfico de la población del distrito en donde se ubica el proyecto, en nuestro caso el distrito de San Miguel. A través de este análisis pudimos determinar la proporción de población masculina respecto a la población femenina del distrito. Mediante este, pudimos encontrar que existe una misma cantidad de hombres y mujeres en el distrito de San Miguel.

Figura 8.1 Porcentaje de género en el distrito

Nota: Fuente: Censo INEI 2017.

Asimismo, se analizó el estado civil de este grupo de personas; siendo el estado de soltero el más predominante; seguido por el de casado. De igual manera, se analizó la ocupación de las personas de este grupo; siendo el estado de empleado el predominante.

26

Figura 8.2 Gráficos de ocupación y estado civil

Nota: Fuente: Censo INEI 2017.

Una vez realizado el análisis demográfico, decidimos investigar más sobre las variables que influyen en la oferta de mercado. Para comenzar el estudio de mercado decidimos profundizar respecto a la evolución del precio por metro cuadrado en el distrito. Como fuente principal de información, optamos por consultar con el informe presentado por ASEI en agosto de 2021, del que pudimos recopilar que, desde el mes de agosto de 2020 hasta agosto de 2021, el precio por metro cuadrado incrementó de S/. 6009 a S/. 6421, y que, San Miguel, al ser parte del distrito de Lima Moderna, presenta proyecciones de incrementar su precio con el transcurso del tiempo.

Figura 8.3 Evolución del precio por m2

Nota: Fuente: ASEI Analytics agosto 2021 27

De igual manera, a través del Diario Gestión pudimos conocer que en el distrito de San Miguel la demanda inmobiliaria a lo largo de los últimos años muestra una preferencia por obtener departamentos de entre 60 y 80 metros cuadrados. Por lo que, la oferta inmobiliaria en el distrito supo cómo satisfacer esta necesidad de los clientes.

Esto se puede apreciar en el siguiente gráfico, en el que decidimos presentar la tendencia de áreas por departamento en oferta en el distrito de San Miguel.

Figura 8.4 Tendencia de áreas de departamento en oferta

Nota: Fuente: Artículo Diario Gestión Adicionalmente, para entender el funcionamiento de la oferta en el mercado inmobiliario del distrito de San Miguel, presentamos un gráfico de venta de unidades de departamento en el distrito. Gracias a este cuadro, logramos comprender que la oferta en el distrito de San Miguel es alta al igual que la demanda; sin embargo, esta se puede ver perjudicada por diferentes motivos. En el caso del gráfico mostrado, se puede apreciar que, a consecuencia de la pandemia, la oferta inmobiliaria del distrito sufrió una aparatosa caída, pero, con el pasar de los meses pudo recuperarse, e incluso, con proyecciones a seguir aumentando.

28

Figura 8.5 Venta de unidades por departamento

Nota:

Fuente:

Artículo Diario Gestión

Asimismo, presentamos un gráfico de tendencia de ventas en el mercado inmobiliario del distrito de San Miguel. Este cuadro se considera importante, ya que, a través de este gráfico podríamos entender la respuesta de los clientes a la oferta inmobiliaria, y de este modo, podríamos dar paso al análisis de la demanda que se presenta en el distrito. En el caso de San Miguel, se prefiere adquirir el departamento cuando está en planos, luego en construcción; y, finalmente, cuando está en entrega inmediata, esto se debe a la variación de precios que se obtiene al adquirir el departamento según el estado en que se encuentre.

Figura 8.6 Tendencia de ventas en el mercado inmobiliario

Nota: Fuente: ASEI Analytics agosto 2021 29

Finalmente, optamos por escoger dos encabezados de diferentes diarios reconocidos nacionalmente para comprender cómo se comporta la oferta en el distrito de San Miguel. Perú Construye menciona que San Miguel es uno de los distritos que concentra la mayor oferta de departamentos hasta 60m2 mientras que el diario El Comercio menciona que San Miguel incrementa su atractivo inmobiliario con más unidades a la venta. Ambos denotan la importancia del distrito de San Miguel dentro del mercado inmobiliario.

Figura 8.7 Títulos de noticias.

Nota: Fuentes anexadas.

8.1.1. Conclusiones ● La oferta inmobiliaria del distrito es una de las más exitosas en Lima. Esto se ve reflejado en la evolución del precio por metro cuadrado, cuyas proyecciones estiman que el precio por metro cuadrado podría incrementarse aún en un 13%. ● La oferta Inmobiliaria en el distrito es exitosa, debido a que las empresas inmobiliarias supieron cómo satisfacer las necesidades de los clientes. Producto de ello, el metraje de los departamentos en el distrito fue decreciendo con el transcurso del tiempo. ● Existen diferentes variables que pueden afectar la oferta inmobiliaria, por ejemplo, a causa de la pandemia, en 2020, el mercado inmobiliario se vio afectado. A raíz de esto, la producción de departamentos se vio afectada, así como también la venta de unidades por departamento en el distrito.

8.2. Demanda Como punto de partida para el análisis de la demanda inmobiliaria en el distrito de San Miguel, a diferencia de la oferta (en la que realizamos un análisis demográfico) decidimos realizar un análisis socioeconómico, ya que esto nos permitiría aproximarnos a un público definido que se mostraría interesado en adquirir nuestro 30

producto. En el caso de San Miguel, el análisis nos sirvió para comprender que, en el distrito, únicamente los niveles socioeconómicos A y B, son los que presentan una disposición clara para conseguir una mejora en su estilo de vida.

Figura 8.8 Ingresos y gastos promedios por nivel socioeconómico

Nota: Fuente: IPSOS Una vez realizado este análisis socioeconómico, determinamos el interés de la población en adquirir una unidad de departamento. En el caso del distrito, gracias a ASEI, comprendimos que San Miguel lidera la demanda inmobiliaria con un 11% del total. Asimismo, a través del Diario Gestión, pudimos comprender que un 66% de la población presenta un mayor interés en adquirir una unidad de departamento a una casa.

Figura 8.9 Demanda inmobiliaria en San Miguel

Nota: Fuente: Artículo Diario Gestión Para continuar con el análisis de la demanda, decidimos continuar con el interés de compra de un departamento según precio; en donde pudimos entender que la 31

población prefiere adquirir siempre el producto de menor precio. En este, se puede ver que la población prefiere comprar departamentos de un precio medio bajo que va entre los S/. 150.000 - S/. 240.000; seguido por los departamentos de precio bajo (menos de S/. 150.000) y precio medio (S/. 240.000 - S/. 350.000) Figura 8.10 Interés de compra de departamento según precio

Nota: Fuente: ASEI Analytics agosto 2021 Adicionalmente, decidimos buscar información respecto al número de habitaciones que más solicitaban los clientes en un departamento. A través de este gráfico, podemos entender que en el distrito predomina la necesidad de 3 dormitorios.

Sin embargo, por tema de costos para los clientes, en muchos casos, se opta por comprar departamentos de 2 dormitorios, con un espacio adicional de oficina, sala de estar o estudio que es adaptado a un tercer dormitorio.

32

Figura 8.11 Demanda por número de habitaciones

Nota: Fuente: Diario El Comercio Asimismo, en el análisis de la demanda decidimos interpretar las necesidades de los clientes que se deben satisfacer. De estas, determinamos que 4 son fundamentales a la hora de ofertar un proyecto.

1. Ubicación: Los clientes buscan departamentos bien ubicados con cercanía a establecimientos de salud, centros de abastecimiento, recreación, etc.

2. Áreas

comunes:

Edificios

de

departamentos

con

áreas

comunes,

estacionamiento para bicicletas, jardinería, etc.

3. Precio: El público objetivo opta por el precio más bajo, por lo tanto, hay que otorgar un valor agregado al departamento respecto a la competencia.

4. Espacios: Los clientes optan por espacios abiertos, a excepción de los dormitorios que son para tal. Adicionalmente, requieren una oficina, estudio.

Otro punto de gran relevancia a la hora de realizar el análisis de la demanda son los datos cualitativos relacionados a la persona. Por lo tanto, decidimos analizar una fuente de información secundaria realizada por Arellano Marketing en el 2017. La investigación define que existen diferentes tipos de consumidores en el Perú y en América Latina que se separan en seis estilos de vida. Dos de ellos están exclusivamente conformados por hombres y reciben el nombre de “Los Progresistas” y “Los Formalistas”. Por otro lado, los siguientes dos grupos están conformados por solo mujeres cuya clasificación se determina bajo el nombre de “Las Modernas” y “Las Conservadoras”. Finalmente, los dos últimos grupos son mixtos; dentro de los cuales 33

se encuentran, “Los Sofisticados” y “Los Austeros”. Estos llamados Estilos de Vida nos ayudan a entender al consumidor y, de esta manera, poder cubrir mejor sus necesidades al momento de realizar nuestro análisis de público objetivo.

Empezaremos entonces hablando de «Los Progresistas», como ya se mencionó anteriormente, este grupo está conformado por hombres los cuales se encuentran en búsqueda permanentemente del progreso personal o familiar. En ambos casos, su motivación es el deseo de cambiar su situación y prosperar en torno a sus oportunidades.

Comparten una visión que les permite trazarse metas altas y difíciles, ya que consideran que pueden alcanzarlas con ingenio.

El segundo grupo denominado «Los Formalistas» también está conformado por hombres; sin embargo, a diferencia del primero, este grupo se caracteriza por ser mucho más tradicional, pues prefieren dejar de trabajar intensamente para disfrutar y dedican su tiempo a informarse de manera apropiada sobre la actualidad.

El siguiente grupo, «Las Modernas», está conformado por mujeres de todos los niveles socioeconómicos que trabajan o estudian y están en búsqueda de su realización personal, así como familiar. Las que no tienen trabajo fuera de casa, generalmente buscan actividades que las mantengan activas. Además, algunas de ellas también optan por participar en actividades vecinales, realizarse fuera de las labores domésticas, entre otros.

Otro estilo de vida es el de «Las Conservadoras», quienes anteponen las necesidades de su familia a las suyas, asegurando que el cuidado de su hogar sea unos de los factores principales de sus tareas.

En penúltimo lugar, se encuentran los «Los Sofisticados», un grupo bastante distinto a los anteriormente mencionados pues en su mayoría son más jóvenes que el promedio de la población. Este segmento es de carácter mixto, con un nivel de ingreso más alto que el promedio. Tienen gran expectativa por viajar al extranjero con fines de estudiar y regresar a poner una empresa. Respecto a la vida familiar, tienen grandes aspiraciones respecto a su nivel de instrucción y el de sus hijos, viven adquiriendo símbolos de estatus.

Finalmente, «Los Austeros», otro grupo de segmento mixto, pero en contraste al anterior, son de bajos recursos económicos, que viven resignados a su suerte. Muchos 34

son inmigrantes y tienen el porcentaje más alto de personas de origen indígena. En el ámbito económico, su principal preocupación es conseguir dinero para subsistir y mantener a sus familias. Les interesa principalmente ver televisión y escuchar música en sus tiempos libres, además de compartir el tiempo con sus hijos, para los cuales visualizan su educación como una meta muy valorada.

Para concluir el análisis de la demanda, al igual que el análisis de la oferta, optamos por escoger tres encabezados de diferentes diarios reconocidos nacionalmente para comprender el comportamiento de la demanda dentro del distrito de San Miguel.

RPP y Andina mencionan que San Miguel es uno de los distritos más demandados por las familias jóvenes al igual que jóvenes mientras que La Cámara habla sobre cómo San Miguel es uno de los distritos más atractivos para vivir. Esto muestra que San Miguel es un distrito primordialmente familiar y de alta popularidad.

Figura 8.12 Títulos de noticias.

Nota: Fuentes anexadas.

8.2.1. Conclusiones ● La demanda inmobiliaria en San Miguel, al igual que en muchos distritos está caracterizada principalmente porque los clientes buscan el precio más bajo del mercado al momento de comprar un departamento.

35

● Son los clientes quienes buscarán alternativas para satisfacer sus necesidades al menor precio posible. En el caso de las empresas inmobiliarias, se deben brindar soluciones precisas. En San Miguel, existe un predominio de demanda de departamentos de 3 habitaciones. Sin embargo, los clientes están poco interesados en desembolsar una mayor cantidad de dinero, por lo que las empresas inmobiliarias suelen brindar alternativas como departamentos de 2 habitaciones más estudio. ● Son principalmente los NSE A y B quienes muestran mayor interés en adquirir un departamento, ya que son los únicos interesados en mejorar su estilo de vida.

8.3. Competencia Concluimos el estudio de mercado con el análisis de la competencia directa. En este caso, se analizaron tres edificios en etapa de construcción cerca a la ubicación del terreno escogido. Se estudiaron aspectos importantes tales como los alcances del producto (número de pisos, número de departamentos, cantidad de departamentos, área de los departamentos, acabados, etc.), al igual que cómo y dónde se promociona el proyecto en el mercado. Al finalizar este proceso, se realizó un cuadro comparativo con todos los datos para entender cómo se comporta la oferta directa en el entorno al igual que una comparación de los precios por departamentos.

8.3.1. Latir 490 El proyecto Latir 490, desarrollado por la Inmobiliaria Cantabria, se encuentra ubicado en la Avenida Precursores 490, en el distrito de San Miguel. El edificio se encuentra ubicado en una esquina, con una fachada con vista al Parque los Precursores.

Este moderno proyecto de 20 pisos cuenta con 76 unidades de departamentos divididos en 11 tipologías, estos van desde los 42.60m2 hasta los 80.30m2. El edificio cuenta con un lobby de ingreso, zona de terraza en el último nivel (la cual cuenta con instalaciones de parrilla, un bar y sala infantil), salas multiusos, modernos ascensores que dan a los pasillos de distribución de cada nivel y estacionamientos, cuyos precios van desde los s/. 44,000.00 soles. El monto de los departamentos va desde los s/.308,500.00 soles, con una cuota inicial equivalente al 10% del monto total.

El proyecto es financiado por el Banco Interbank. Además, cuenta con el certificado de Bono Verde del nuevo crédito MiVivienda, el cual permite acceder a un 36

descuento de 3% a 4% del valor del financiamiento. Otro de los beneficios del Bono Verde es que asegura que el edificio tiene un diseño que permite un ahorro de hasta 30% en consumos mensuales de agua y luz, asegurando una cuota mensual más baja.

Latir 490 tiene como fecha de entrega el mes de agosto del 2023, ofreciendo precios de preventa. El edificio se promociona por medio de la página web de la inmobiliaria, en donde se puede encontrar un brochure con información del proyecto; figura en las páginas web Nexo Inmobiliario y A dónde vivir; además, cuenta con una caseta de ventas en el mismo proyecto, en donde se puede recibir más información y hacer visita del departamento piloto, en donde se muestran los acabados finales.

37

Figura 8.13 Competencia: Latir 490

Nota: elaboración propia.

8.3.2. Precursores 05 El edificio Precursores 05, desarrollado por la Inmobiliaria Edificaciones Bélgica, se encuentra ubicado en la Av. Elmer Faucett 298 en el distrito de San Miguel. El proyecto ha sido construido en su totalidad y cuenta con promociones de entrega inmediata.

38

Precursores 05 cuenta con 15 niveles, en donde 56 departamentos se desarrollan en 7 tipologías que van desde los 41.75m2 hasta los 105.00m2. Se encuentran departamentos de 1 a 3 dormitorios según el metraje. El edificio cuenta con un área de lobby en el primer nivel, donde también se encuentra un espacio destinado al comercio.

En el último nivel se encuentra la terraza común con zona de parrilla, una sala multiusos y un ambiente diseñado para uso de coworking de los residentes.

El monto de los departamentos va desde los s/.370,000.00 soles, con una cuota inicial del 10% del inmueble. El precio de los estacionamientos viene incluido en el pago del departamento.

El proyecto está financiado por el Banco BCP, además cuenta con CSS certificado sustentable SUMAC, el cuál asegura que la tecnología utilizada en el proyecto promueve un ahorro en consumo de energía, agua y materiales durante su proceso de construcción.

El edificio Precursores 05 promociona sus últimos departamentos en venta por medios web como Nexo Inmobiliario y A dónde Vivir, en donde se puede encontrar la información de todos sus departamentos disponibles. Además, la página web de la inmobiliaria ofrece un brochure sobre el proyecto, junto a un recorrido virtual, y uno sobre la certificación sostenible. Por último, en el mismo proyecto se encuentra un área de ventas en donde se puede pedir información adicional y visitar los departamentos piloto.

39

Figura 8.14 Competencia: Precursores 05

Nota: elaboración propia.

8.3.3. Mar Adriático El proyecto Mar Adriático de la Inmobiliaria ProCity se encuentra en la Calle Intisuyo 317. Cuenta con una ubicación en esquina, permitiendo dos fachadas principales. Se trata de dos torres, una de 20 niveles y una de 8 niveles. El proyecto cuenta con 67

40

departamentos con 5 tipologías que van desde los 58.10m2 hasta los 80.50m2, y la distribución de los flats y dúplex solo cuenta con 1 y 2 dormitorios.

El edificio cuenta con un área de lobby en el primer nivel, este espacio, al igual que las áreas comunes, viene equipado con cámaras de video vigilancia. En los últimos niveles se encuentran las salas multiusos, un gimnasio para uso de los residentes y el área de terrazas que cuentan con zona de parrilla.

Los departamentos en Mar Adriático tienen un precio inicial de s/.347,000.00 soles con una cuota inicial del 10% del inmueble y los estacionamientos tienen un precio desde los s/.44,000.00 soles. El proyecto se encuentra en etapa de acabados y tiene programado como fecha de entrega el mes de septiembre del 2022.

El proyecto se encuentra financiado por el Banco Scotiabank y cuenta con la certificación Bono Verde del nuevo crédito Mivivienda, el cual permite acceder a un descuento de 3% a 4% del valor del financiamiento. Otro de los beneficios del Bono Verde es que asegura que el edificio tiene un diseño que permite un ahorro de hasta 30% en consumos mensuales de agua y luz, asegurando una cuota mensual más baja.

El edificio cuenta con promociones en la página web Nexo Inmobiliario y la página web de la Inmobiliaria ProCity, en donde se encuentra información del proyecto y un recorrido virtual de este. Sin embargo, no cuenta con brochure. Por último, se puede visitar la caseta de venta en el mismo proyecto y hacer una visita del departamento piloto.

41

Figura 8.15 Competencia: Mar Adriático

Nota: elaboración propia.

8.3.4. Conclusiones ● Podemos deducir que Residencial Light Park, se presenta al público como un proyecto con menor cantidad de departamentos que el edificio de vivienda multifamiliar promedio en el distrito. Su menor cantidad de departamentos lo

42

convierte en un ambiente exclusivo, además se cuenta con una vista privilegiada al parque de la zona y de igual manera se encuentra a una corta distancia de las principales vías que conectan la ciudad. ● Se realizó un análisis de los precios de cada uno de los departamentos con respecto a su área en m2 y su número de departamentos, a partir de este se puso hacer un promedio general de los edificios de la competencia, en donde se observa que los precios que ofrece la empresa KNFORT sobrepasan los de la competencia en los ámbitos de número de habitaciones. Sin embargo, esto se ve equilibrado con la menor cantidad de departamentos que se tienen por piso y por edificio. Por otro lado, todas las viviendas analizadas presentan una cuota inicial del 10% del inmueble y cuentan con valores en estacionamientos similares. En el último caso Residencial Light Park tiene una disminución en el valor de los estacionamientos debido a que algunas de las unidades se encuentran con un rápido acceso desde el exterior del edificio.

Figura 8.16 Análisis de competencia: cuadro comparativo

Nota: elaboración propia.

43

Figura 8.17 Análisis de competencia: cuadro comparativo de precios

Nota: elaboración propia.

44

9. DEFINICIÓN DEL PÚBLICO OBJETIVO Luego del análisis realizado previamente en el estudio de mercado, determinamos los datos principales que nos ayudaron a identificar cuál es nuestro público objetivo. Este se define como el grupo de personas que reúne las características generales de los individuos que consumen o necesitan nuestro producto, servicio o marca.

Nuestro público objetivo son las familias jóvenes. El análisis de oferta y demanda nos muestra que es el grupo más amplio dentro las personas que buscan una primera vivienda. Por lo tanto, nuestro proyecto estará diseñado y promocionado directamente hacia ese grupo de personas.

Asimismo, nuestro público objetivo son personas dentro de los niveles socioeconómicos A, B y C, en los cuales respectivamente se encuentran relacionados a los siguientes porcentajes: Sector A, 12,30 %; Sector B, 57.90% y Sector C, 21.30%.

Por ende, la mayor parte de nuestros posibles clientes se encuentran entre el sector B y C. Sin embargo, respecto a los ingresos de cada uno de estos, el sector A es el que cuenta con un mayor ingreso promedio mensual, siendo este de S/. 12,576.00, mientras que el sector B y C cuentan con ingresos menores de S/. 6245 y S/. 3066 respectivamente.

Figura 9.1 Ingresos promedio por nivel socio-económico.

Nota: elaboración propia.

Nuestro público objetivo también se compone por el grupo de personas que buscan departamentos que oscilan entre 60 m2 y 80 m2 al igual que una preferencia por departamentos con dos a tres dormitorios. Esto nos brinda una amplia ventaja ya que, a partir del análisis de mercado, definimos que este es uno de los grupos más

45

amplios en cuánto a la demanda; lo que nos brinda un público objetivo con una mayor cantidad de personas.

Por otro lado, también cabe mencionar otros aspectos interesantes respecto a nuestro público objetivo. Estos se basan en lo explicado anteriormente en los 6 estilos de vida, es decir, cuáles de estos estilos podrían ser nuestros potenciales consumidores.

En primer lugar, tenemos a los sofisticados, quienes tienen un estilo que se caracteriza por la innovación, además de ser educados y liberales. También están los modernos, que se caracterizan por ser optimistas, trabajadores y buscar el éxito personal; adicionalmente, cuentan con ingresos variados para ser un público capaz de adquirir una vivienda en el lugar planteado. Finalmente, los progresistas, al ser un estilo muy proactivo en búsqueda de oportunidades y realistas con sus ingresos, se cuentan como posibles compradores.

Figura 9.2 Tipos de consumidores

Nota: Fuente: Arellano Marketing.

Para el análisis, también se tomaron en cuenta datos como las ocupaciones y el estado civil, los cuales nos ayudarán a determinar qué tan grandes son las familias, sus necesidades respecto a cantidad de habitaciones o espacios y en qué posición laboral se encuentran.

A través del gráfico podemos determinar que la mayor parte de nuestro público objetivo tiene la ocupación de empleado y trabajador independiente. Mientras que los más escasos son los de trabajadores familiares no remunerados y de obreros. Estos datos nos permiten concluir que la mayor parte de nuestro público cuenta con un trabajo ya sea como empleado o independiente, podrán tener un ingreso constante que les permita solventar gastos del hogar, así como la adquisición de un inmueble (figura 8.5).

46

A través del gráfico podemos deducir que la mayor parte de nuestro público objetivo se encuentra en un estado civil del soltero y casado, mientras que la minoría están determinados por los separados y divorciados. Es por ello, que vemos como una oportunidad tener en venta un proyecto que cuenta con diferentes tipologías, que permiten adaptarse a las necesidades de habitantes de cada caso (figura 8.2).

Otro aspecto importante, es el estudio respecto al género, en el cual determinamos que existe una cantidad igual de hombres y mujeres en el distrito lo cual corresponde al 50% de hombres y 50% mujeres según la figura 8.1.

Finalmente, para determinar el precio de venta de nuestros inmuebles es necesario saber el alcance del precio de nuestros futuros compradores. Según lo analizado, nuestros potenciales clientes tienden a buscar departamentos por debajo del precio promedio que, de acuerdo con ASEI, en San Miguel ha incrementado desde agosto del 2020 hasta agosto del 2021 de S/. 6009 a S/. 6421 el metro cuadrado. Por tanto, nuestro inmueble debería venderse en un precio promedio parecido al rango que busca nuestro público objetivo.

Figura 9.3 Precio promedio en San Miguel

Nota: elaboración propia.

47

10. FIT TEST / CABIDA El fit test, o test de cabida (figura 10.1), es un método de medición para proponer y considerar un layout de acuerdo a los requerimientos del proyecto, buscando la mejor solución para una distribución funcional. Se calcula a través de los parámetros del lote.

En este caso, nos permite encontrar diferentes opciones de cantidad de departamentos en el edificio según su número de habitaciones, buscando que no todos los departamentos sean del mismo metraje y determinar la cantidad de metros cuadrados de área vendible que tendremos en el edificio. Según los parámetros colocados en el cuadro, podremos determinar los niveles de estacionamiento (sótanos) que necesitamos en el edificio.

Figura 10.1 Cuadro de cabida

Nota: elaboración propia En primer lugar, es necesario colocar los parámetros de construcción en el test de cabida. Entre los que se considera el área del terreno, zonificación, altura máxima permitida, el retiro, la cantidad necesaria de área libre, el metraje mínimo por departamento y la cantidad de estacionamientos según el número de viviendas.

En segundo lugar, a través del Test de cabida, obtendremos el área libre necesaria, el área construible y el área de circulación, es importante resaltar esto en el

48

cálculo, ya que a través de estos valores se determinará el área construida vendible (área construible + área de circulación).

En tercer lugar, a través del estudio de mercado, en el test de cabida se colocó la cantidad de unidades de vivienda que tenemos en el edificio. Una vez indicado este valor y a través de la información colocada en la primera parte del test de cabida, se podrá determinar la cantidad necesaria de estacionamientos según parámetros.

Asimismo, a través de ratios (30m2 por estacionamiento) se podrá determinar el área necesaria para la cantidad de estacionamientos requeridos. Una vez realizado este cálculo, se determinará la cantidad de niveles necesarios para estacionamiento.

Finalmente, en el Test de Cabida se resume en un cuadro, el área construida del sótano, el área construida sobre rasante, que es la cantidad de área construida de un nivel, multiplicado por la cantidad de niveles permitidos para construir según los parámetros. También se indicará en el cuadro la cantidad de estacionamientos vendibles.

Figura 10.2 Cuadro de resumen de áreas

Nota: elaboración propia 10.1 Conclusiones ● El Fit Test sirvió para determinar las áreas vendibles del edificio. De igual manera, a través de los parámetros determinar elementos como, cantidad de sótanos de estacionamiento requeridos, áreas de circulación necesarias, etc. ● Se pudo determinar que lo ideal en un edificio no es mantener departamentos con un metraje igual, sino variar su área y número de habitaciones. Esto es complemento del estudio de mercado, ya que, un edificio será capaz de satisfacer las necesidades de los clientes siguiendo los parámetros urbanísticos.

49

11. PERFIL DEL PRODUCTO Luego de delimitar las bases principales del diseño del producto (utilizando la herramienta del FIT TEST o cabida) y el estudio de mercado, realizamos la definición del perfil del producto. Esto nos ayuda a definir el alcance sobre lo que el producto va a ofrecer, cómo y dónde.

11.1. Producto En esta etapa, se describieron todas las características relevantes del producto para elaborar el diseño final. De esta forma, queda en claro todo lo que el producto ofrece y lo que no.

Se define que el producto se ubicará en el distrito de San Miguel, en la calle Luis García 294 y que este será un edificio de vivienda multifamiliar. Asimismo, este contará con nueve pisos más terraza, siendo el primer nivel los estacionamientos con 15 unidades vendibles para espacios de carros, 10 estacionamientos de bicicletas, 1 depósito del edificio y 5 depósitos de los departamentos. El edificio tendrá 23 departamentos los cuales se distribuyen en tres por cada nivel. El rango de áreas de los departamentos será desde 55.46 m2 a 76.27 m2 y contarán entre 1 a 3 dormitorios.

11.2. Plaza En esta parte del perfil del producto definimos en dónde se va a ofrecer el producto previamente descrito. Para realizar la elección, presencial y virtual, sobre en dónde se debería vender el proyecto, se tuvo que analizar el público objetivo. En nuestro caso, al ser familias jóvenes con un nivel socioeconómico A, B y C delimitamos los siguientes lugares: En el caso de lugares presenciales, consideramos que las familias jóvenes se ven en gran presencia en las ferias inmobiliarias. Por lo tanto, el producto se ofrecerá en ferias inmobiliarias tales como Expo Urbania y Feria Nexo Inmobiliaria, contando con un stand para el producto en ambos lugares.

Asimismo, definimos que el proyecto se ofrecerá en el mismo lote en donde se realizará la construcción utilizando una caseta de ventas. Consideramos que es una inversión necesaria ya que el lote se encuentra al frente del parque Virgen de Fátima, el cuál es concurrido por familias jóvenes y esto representa una exposición de alto flujo 50

para nuestro proyecto. Del mismo modo, el producto e información sobre este se podrá encontrar en la oficina principal de la empresa KNFORT Inmobiliaria (Avenida Principal 441, oficina 345) al igual que en nuestra página web oficial (www.KNFORT.com.pe). Asimismo, se implementará un nuevo sistema de call center oficial de la empresa para poder atender los posibles clientes. Finalmente, se utilizarán las redes sociales de la empresa (Facebook, Instagram y Twitter) como una plaza para ingresar la promoción del edificio.

11.3. Promoción Finalmente, en esta etapa se define cómo se venderá el producto ya delimitado. Este se divide en dos partes relevantes: la promoción relacionada al marketing del producto y las promociones relacionadas con características exclusivas del edificio.

Se ofrece información del producto mediante las redes sociales de la empresa (Facebook, Instagram y Twitter) ya que es la forma más rápida y moderna de llegar a clientes jóvenes. Asimismo, dentro de estas se encontrará el brochure del edificio con toda la información pertinente del proyecto. Este también se podrá encontrar en la página web de la empresa (www.KNFORT.com.pe) al igual que en las diversas ferias inmobiliarias previamente mencionadas. También, se realizará un recorrido virtual 360 del interior del edificio para brindarle una experiencia única al posible cliente sobre cómo se verá el producto finalizado. Este se encontrará solo en la página oficial del producto. Finalmente, se invertirá en diversos carteles publicitarios ubicados estratégicamente en zonas concurridas por familias jóvenes tales como parques, cerca de colegios y centros comerciales.

Por otro lado, en cuanto a promociones relacionadas con las características del edificio, se definen las siguientes. En primer lugar, se ofrecerá 1 depósito gratis a las 5 primeras personas en comprar un departamento. Asimismo, a las 10 primeras personas en comprar un departamento se les regalará un estacionamiento de bicicletas. También, se ofrecerá gratuitamente un kit de cocina moderno incluido en todos los departamentos completamente. Otra promoción es la existencia de dos zonas comunes: la terraza BBQ, completamente amoblada con un moderno sol y sombra y una sala de usos múltiples. Finalmente, se promocionará el edificio mediante la muestra de los acabados modernos tales como tablero de granito en los ambientes de

51

baño y cocina, griferías y sanitarios de bajo consumo de agua al igual que muebles de melamina específicamente diseñados para cada ambiente.

52

12. ESTIMADO DE INVERSIÓN INICIAL En base al análisis presentado anteriormente, se está evaluando la realización del proyecto. En ese sentido, para calcular los ingresos y los egresos y finalmente obtener el precio total y el margen de utilidad, se están tomando en consideración los siguientes puntos: 12.1 Ingresos Dentro de los ingresos están únicamente las áreas vendibles del proyecto. Entre estas se encuentran: ● Departamentos: El edificio cuenta con 23 departamentos en total, cuya sumatoria da un resultado de 2147.715 m2. Para el precio unitario del m2, se ha tomado como referencia el estudio de mercado. Para ello, se ha hecho un promedio de los precios de la competencia y se ha concluido el precio de $1.700.

Con ello, el parcial del ingreso de los departamentos da un resultado de $3.651.115,50. ● Estacionamientos: Al igual que para los departamentos, se ha calculado el promedio del precio unitario por cada estacionamiento de la competencia y se ha optado por aplicar el precio de $11.200. Al tener 15 estacionamientos, el parcial da un resultado de $168.000.

La sumatoria total de los ingresos es de $3.819.115,50.

12.2 Egresos Para los egresos, se están tomando en consideración los siguientes puntos: ● Adquisición del terreno: El resultado del pago único por el terreno. A través del estudio de mercado, se ha llegado al valor de $2.000 por m2. En ese sentido, al terreno tener 378.78 m2, el parcial es de $757.560. ● Desarrollo y diseño del proyecto: Dentro de este se está considerando el diseño del expediente técnico completo, y a partir de la complejidad del proyecto, se ha llegado al monto de $20 el m2. Al tener que diseñarse no sólo los departamentos, sino el edificio completo, el monto a pagar por el desarrollo es de $56.825,40.

53

● Licencias: Es el 3% del costo total de la obra según los valores oficiales según el Colegio de Arquitectos del Perú. Para tratar de ser lo mayor preciso posible, se ha separado el proyecto en 3 partes: el sótano, el piso de estacionamiento y los pisos de viviendas, pues tienen diferentes valores por partidas presentadas en el cuadro de valores oficiales.

Figura 12.1 CVO Sótano

Nota: elaboración propia. Fuente: Colegio de Arquitectos del Perú.

54

Figura 12.2 CVO Piso de estacionamiento

Nota: elaboración propia. Fuente: Colegio de Arquitectos del Perú.

55

Figura 12.1 CVO Pisos de vivienda

Nota: elaboración propia. Fuente: Colegio de Arquitectos del Perú.

La suma de estos tres valores nos da $951.736,16, cuyo 3% es $28.552,08, monto a pagar por las licencias. ● Construcción del proyecto: Para la construcción, se han considerado las mismas tres categorías que para el punto anterior, y su respectivo conteo de área construida. Se ha tomado la decisión de aplicar el monto de $650 por m2 para la construcción de las tres. La suma de los parciales nos da un resultado de $1.846.825,50.

56

● Gestión legal: Se considera el monto de $500 por inscripción de las 23 nuevas propiedades, considerando un inmueble adicional para justificar las áreas comunes. El monto a pagar es de $12.000. ● Gastos administrativos: Para los gastos administrativos (oficinas, servicios, mensajería, documentación, entre otros) se considera el 3% del monto total de la construcción, cuyo resultado nos dio $1.846.825,50. En ese caso, el monto por los gastos administrativos es de $55.404,77. ● Gerencia del proyecto: Para el proyecto, se está considerando el 7% de la sumatoria de todos los gastos anteriores como honorarios gerenciales. El resultado da un monto de $193.001,74. ● Ventas: Para la venta-corretaje, al no ser un edificio muy grande, se está considerando el 2% del total de ingresos, que nos da un resultado de $75.934,31.

Para la publicidad (carteles, promociones, casetas de venta) se está considerando el 1.5% del ingreso total, que da el monto de $56.950,73. El total de las ventas es de $132.885,04.

La sumatoria total de los egresos es de $3.083.838,53.

12.3 Utilidad La utilidad es la resta de los gastos a los ingresos totales de la inversión. Haciendo esta operación, el monto que se obtiene como utilidad del proyecto es de $735.279,97. El margen de utilidad, que nos indica que obtenemos un 19.25% de rentabilidad.

Consideramos que es un porcentaje adecuado teniendo en consideración un margen de 10%-12% generalmente en la construcción.

En conclusión, podemos afirmar que el proyecto sí es rentable, pues tenemos un margen de utilidad alto con respecto al mercado.

57

Figura 12.4 Cuadro de estimación de costos

Nota: elaboración propia.

58

13. EXPEDIENTE TÉCNICO El proyecto es un edificio de vivienda multifamiliar que responde a la normativa impuesta por la municipalidad de San Miguel, el lote, de 378.78m2, se encuentra en una esquina en una zona Residencial de Densidad Media, donde la altura máxima de edificación permitida es de 25.50 metros, el proyecto cuenta con 25.40 metros, contando con 9 pisos y azotea, tiene como requerimiento mínimo el 30% del área libre, más presenta un 32.87%. Su frente es de 12.55 metros lineales y dispone un retiro frontal de 3 metros. Cuenta con 23 departamentos en total, distribuidos en 3 departamentos por nivel y consiguientemente, cumpliendo el requerimiento de 1 estacionamiento por cada 3 viviendas, el proyecto tiene 15 estacionamientos vehiculares. Posee siete tipologías en total, de entre 1 a 3 dormitorios, que van desde los 55.46m2 a los 76.27m2, los departamentos que se encuentran son 1 de 1 dormitorio, 14 de dos dormitorios y 8 de 3 dormitorios.

En el primer se encuentra el ingreso peatonal, por medio del lobby que cuenta con un ascensor y una escalera para la circulación vertical, y el ingreso vehicular para las seis unidades de vehículos que se encuentran dentro del edificio. En el perímetro del primer nivel se puede acceder a los espacios destinados a nueve estacionamientos con salida directa a la calle.

El segundo nivel del proyecto constituye la planta típica desde el piso dos hasta el piso siete. Cada uno de estos niveles cuenta con tres unidades de departamentos, el primer departamento, de 71.50m2 cuenta con las visuales de sus áreas sociales al parque Virgen de Fátima, mientras que sus habitaciones se ven ventiladas por medio de un vacío en el proyecto. El segundo departamento, de 76.27m2 ocupa la mayor parte de la esquina del proyecto, permitiendo a todos sus ambientes una ventilación directa con el exterior. Por último, el departamento 74.43m2 cuenta con las visuales, de sus áreas sociales, a la calle Mariano Valdarrago, y sus áreas privadas al vacío que permite su ventilación e iluminación.

A partir del octavo nivel la tipología de los departamentos varía, formando dos tipologías nuevas. El primer departamento del octavo y noveno piso es igual a la tipología del departamento de 76.27m2 de la planta típica, otra de las tipologías que se repiten es la del departamento de 74.43m2. Por último, el departamento de 71.50m2 se divide en dos nuevas tipologías, formando un ambiente dúplex de 55.47m2 y que cuenta 59

con una habitación, y un departamento flat de 38.69m2 que se considera como un ambiente único.

En el área de azotea se encuentra el área común, al cual se accede por el ascensor que llega hasta el último nivel del proyecto, la cual viene equipada con una zona de terraza, que cuenta con un ambiente para parrillas, para el uso exclusivo de los residentes, y unidades de depósitos. Asimismo, en esta zona se encuentra una sala de usos múltiples.

Anexo 2.

60

14. MARKETING DEL PRODUCTO Culminamos la monografía con la presentación de proyecto para venta; el marketing del producto. En este proceso diseñamos el logo y nombre del proyecto y sus variaciones al igual que la definición de un slogan. Asimismo, se diseñó un brochure como elemento de promoción de marketing virtual e impreso.

14.1. Logo y nombre del producto El diseño de la figura principal del logo se inspira en el porcelanato que se usa en la fachada principal del edificio al igual que en los pisos del lobby. Se compone mediante tres triángulos de color negro. Por otro lado, se escogió el nombre Residencial Light Park ya que el edificio se ubica al frente de un parque amplio de grande área. De esta forma, se vincula la idea del edificio con zonas de áreas verdes y amplias; que se relaciona con la idea de ligereza.

El edificio presenta dos logos. El primero se utilizará para documentos oficiales.

Presenta una proporción vertical, la palabra “RESIDENCIAL” en mayúsculas con el tipo de letra Montserrat tipo thin, la palabra “LIGHT” en mayúsculas con el tipo de letra Coves tipo thin y la palabra “PARK” en mayúsculas con el tipo de letra Coves tipo bold. El segundo se utilizará principalmente para marketing y documentos oficiales y presenta una proporción vertical en forma de cuadrado con las mismas características tipológicas.

Figura 14.1 Logos del proyecto Residencial Light Park

Nota: elaboración propia.

14.2. Slogan del producto El slogan del producto es el siguiente: 61

El hogar que siempre quisiste, ahora más cerca de ti y de tu familia.

Busca que las familias jóvenes se sientan directamente identificadas con la razón de ser del edificio y que sientan que se les está hablando directamente a ellos sobre la posibilidad de tener algo vital como un hogar. Asimismo, se hace énfasis al concepto de familia y la cercanía para generar una imagen de cercanía con el producto.

14.3. Elementos de promoción de marketing Como se mencionó en la parte del perfil del producto, el proyecto se promocionará mediante las redes sociales y carteles publicitarios. Sin embargo, una de las herramientas más importantes para atraer el interés de un posible comprador será el brochure del proyecto. Este es un elemento de marketing clave ya que es la primera impresión que tienen los posibles clientes con la información relevante del proyecto.

En el siguiente punto se explicará cómo se realizó el diseño de este.

14.3.1. Brochure La portada del brochure presenta el logo publicitario del edificio de gran tamaño y colocado al centro para que este sea el punto central de la atención del cliente.

Asimismo, se colocó el nombre de la empresa utilizando el logo completo en la parte inferior de la portada y de un menor tamaño.

La siguiente página presenta una hoja tipo infografía que resume todos los datos más relevantes del proyecto tales como la cantidad de pisos, departamentos, estacionamientos, etc. Se incluye el slogan del proyecto en letras grandes al igual que diversas fotos de los ambientes más llamativos. Asimismo, al centro se encuentra una imagen del proyecto completo.

Luego, realizamos un mapa de ubicación para mostrarle al cliente la cercanía hacia diversas tiendas y la gran conectividad vial.

Luego, se colocaron plantas editadas de todas las diferentes tipologías del edificio con sus datos respectivos (área, número de habitaciones, etc.) al igual que los dos niveles comunes (sótano y azotea). Finalmente, se complementa con diversos renders de todos los ambientes tales como el lobby, azotea, sala, comedor y dormitorios.

62

Finalmente, en la contraportada se aprecia información con los números de la oficina de la empresa al igual que un correo electrónico para poder comunicarse si es que el cliente tuviese alguna consulta.

Anexo 3.

63

15. CRONOGRAMA El cronograma es una herramienta que ayuda a gestionar políticas, procedimientos y documentación esencial para que el proyecto pueda finalizar a tiempo. Para ello, se deben considerar todos los procedimientos desde el inicio del proyecto hasta su finalización. En el caso del proyecto Light Park, el hito inicial que marca el inicio del proyecto es el kick-off meeting, mientras que el fin de la gestión administrativa y la independización y el cierre legal marcan el fin del proyecto.

El horario laboral del proyecto es de lunes a viernes desde las 7 horas hasta las 12 horas, y desde las 13 horas hasta las 17 horas. Los sábados, el horario laboral es desde las 7 horas hasta las 12 horas.

15.1. Procesos previos 15.1.1. Terreno El primer paso para desarrollar el proyecto es la compra de terreno, para el que se consideró una duración de 30 días, en los que se considerará diferentes opciones de terreno, optando por construir en el que se presente mayores oportunidades.

15.1.2. Estudios específicos En la etapa de estudios específicos se consideró un plazo de 30 días. En este tiempo, se está considerado realizar un levantamiento topográfico para determinar el estado real del lote, un estudio de suelos para determinar la capacidad constructiva del terreno y un estudio de mercado para determinar las variables que satisfagan las necesidades de los futuros clientes, el precio del metro cuadrado, etc.

15.2. Proyecto de arquitectura 15.2.1. Anteproyecto En el caso del anteproyecto, se ha considerado un tiempo de duración de 35 días una vez terminados los estudios previos necesarios para el diseño de la arquitectura. En el expediente de anteproyecto solo se contempla la arquitectura y los planos de INDECI. Al final del tiempo estimado, se tendrá que enviar el expediente de anteproyecto a la Municipalidad y realizar la solicitud de la licencia del anteproyecto.

64

15.2.2. Proyecto El proyecto puede presentarse una vez aprobada la licencia de anteproyecto y tiene una duración de 30 días. Dentro de este tiempo, se incluye el diseño de las especialidades requeridas (estructuras, eléctricas, sanitarias, INDECI, etc.) para su ejecución. El expediente completo del proyecto deberá enviarse al final del tiempo estimado y se deberá solicitar la licencia de obra.

15.3. Construcción Solo cuando entre en vigencia la licencia de obra se podrá comenzar con la construcción.

Se ha proyectado un tiempo estimado de 300 días, dentro del que se consideran las obras previas (demolición, movimiento de tierras, limpieza del terreno, etc.), construcción del casco y la arquitectura.

15.4. Aspectos legales Para la licencia de anteproyecto realizamos una estimación de 60 días una vez presentado el expediente de anteproyecto. Una vez realizada la aprobación de licencia de anteproyecto, se decidió considerar un tiempo estimado de 90 días para la aprobación de licencia de obra una vez presentado el expediente de proyecto, que, a diferencia del expediente de anteproyecto, este considera documentación de arquitectura, estructuras, eléctricas, sanitarias, INDECI, etc.

Adicionalmente, se consideró que el funcionamiento de los aspectos legales se termine en un plazo de 60 días una vez finalizada la obra, hasta la Independización, etapa en la que se dará cierre al área legal.

Anexo 4.

65

16. METRADOS Y PRESUPUESTO Para realizar el metrado, presupuesto y poder hallar el valor total de la obra, se ha tomado como referencia la planta típica del edificio Light Park, suponiendo que todos los pisos tendrán los mismos materiales de construcción y acabados.

Figura 16.1 Planta típica del edificio

Nota: elaboración propia.

16.1. Muros de albañilería, tarrajeo, revoques y enlucidos, cielo raso y falso cielo La primera partida de metrados fue la de muros de albañilería, en la cual se consideraron todos los muros y se clasificaron según sus distintos espesores para poder tener un resultado exacto de todos los elementos necesarios para el proyecto. Luego del metrado de los muros, se procedió a identificar los tipos de tarrajeos según la función del espacio, en donde se utilizaron siete tipos para cubrir de manera efectiva la totalidad de los muros y techos del piso a analizar, cada una de estas subpartidas presentan un costo real distinto, por lo que la diferenciación entre estas es fundamental para tener un costo real.

66

Figura 16.1 Metrado de partidas

Nota: elaboración propia 16.2. Pisos y contrapisos Para el proyecto se decidió utilizar un contrapiso que permita la instalación o enchape de los distintos pisos por cada ambiente del nivel, diferenciándolos entre cerámicos y porcelanatos para zonas húmedas o áreas comunes como el hall de distribución del piso, o pisos de madera para la zona social y privada de los departamentos. Los materiales se decidieron de acuerdo a sus precios y a los materiales que utilizan los edificios que se estudiaron previamente en la sección de competencia, permitiendo tener unos acabados que se adapten en precio al nivel de la zona.

Figura 16.2 Acabados de pisos

Nota: elaboración propia

67

Figura 16.3 Metrado de pisos y contrapisos

Nota: elaboración propia 16.3. Zócalos y contrazócalos De acuerdo a los acabados elegidos previamente para los pisos, se pasó a calcular el perímetro de los ambientes para considerar sus contrazócalos de altura de 0.10m, además, se definió una altura de 1.10m para las zonas correspondientes a las lavanderías y de 2.45m para las áreas de cocina y baños.

Figura 16.4 Acabados de zócalos y contrazócalos

Nota: elaboración propia

68

Figura 16.5 Metrado de zócalos y contrazócalos

Nota: elaboración propia 16.4. Carpintería de madera, carpintería de aluminio y vidrio y carpintería metálica El proyecto ofrece a sus compradores una carpintería de madera que consiste en puertas de madera en todos sus ambientes interiores, además de muebles altos y bajos en la zona de cocina y clósets de piso a techo en todos los dormitorios. Para la carpintería de aluminio se tomaron los metrados de los vanos a los que les correspondía ventanas y se calculó los perfiles que, para la zona de lavanderías se consideró una celosía metálica de acuerdo al diseño (ver corte 2-2’), luego se realizó el metrado de las ventanas y mamparas de cristal templado en todos los ambientes de los departamentos.

Figura 16.6 Acabados de carpintería

Nota: elaboración propia.

69

Figura 16.7 Metrado de carpintería

Nota: elaboración propia.

16.5. Cerrajería y pintura La cerrajería de las puertas se consideró según el tipo de ambiente al que corresponde, teniendo un modelo para los ambientes como dormitorios, baños, cocinas y lavanderías; y uno diferente para las puertas principales de los departamentos, por otro lado, las bisagras utilizadas se presentan en el mismo modelo y cantidad en todas las puertas. Para las áreas comunes como el Hall de distribución y la escalera de emergencia se consideraron sistemas de cierrapuertas, cortafuegos y barras antipánico.

En la partida de pintura se consideró dejar todos los ambientes interiores en acabado de pintura látex sobre un empaste en color blanco, además, se consideraron los diferentes tipos de pinturas según la superficie, ya que los precios por partida varían según su especificación.

70

Figura 16.8 Metrado de cerrajería y pintura

Nota: elaboración propia.

16.6. Aparatos sanitarios Para el metrado de los aparatos sanitarios se consideró un mismo modelo para los inodoros, ovalines, las mezcladoras, tanto para el ovalín como para la ducha, los lavaderos de cocina y lavanderías y sus mezcladoras correspondientes. Los precios presentados no cuentan con la instalación, por lo que esta se consideró aparte para todos los aparatos.

Figura 16.9 Aparatos sanitarios

Nota: elaboración propia.

71

Figura 16.10 Metrado de aparatos sanitarios

Nota: elaboración propia.

16.7. Artefactos eléctricos zonas comunes y varios El proyecto ofrece a sus compradores la luminaria de las áreas comunes, en donde se colocarán luces downlight led de bajo consumo, de igual manera estas serán colocadas en las escaleras de emergencia. Por otro lado, los departamentos serán entregados con un foco ahorrador en espiral para que se realice la prueba de conexión eléctrica en cada uno de los departamentos, y en el caso de los departamentos con balcón, se incluirá una luminaria led adosable.

La partida de varios incluye el metrado de los tableros de mármol y granito correspondiente a los baños principales, baños secundarios y baños de visita, así como el de las cocinas.

Figura 16.11 Acabados

Nota: elaboración propia.

72

Figura 16.12 Metrado de partidas

Nota: elaboración propia.

16.8. Presupuesto De acuerdo al análisis por partidas presentado anteriormente, se buscó en la revista costos los precios de cada uno de los materiales, así como su precio de instalación y materiales, una vez que se contó con todos estos precios, se pasó a calcular el costo final por partidas de arquitectura por piso, y luego se calculó por la cantidad de pisos con los que cuenta el edificio. El costo final en partidas de arquitectura del edificio resultó en S/.2,457,142.62 el precio luego fue convertido a dólares $655,238.03.

Figura 16.13 Cuadro resumen de presupuesto

Nota: elaboración propia.

73

16.8.1. Valor total de la obra Adicionalmente al costo final de la arquitectura, se debe añadir costos de otros procesos de obra. En este caso, se han utilizado los rangos estimados previamente calculados para cada una de estas nuevas partidas. El total de estos ratios dio un resultado de $746,585.10. Este valor fue sumado con el total de la arquitectura, que nos dio un subtotal de $1,401,823.13.

A partir de este valor, se calculan gastos adicionales en función a porcentajes. Por ejemplo, gastos adicionales (5%) da como resultado $70,091.16, la utilidad (8%) da $112,147.85 y el IGV (18%), $285,130.82. Al sumar todos estos valores obtenemos el valor total de la obra que, en este caso, es de $1,869,190.96, con un valor por m2 de $675.99.

Figura 16.14 Cuadro de valores finales y costo final de la obra.

Nota: elaboración propia.

Anexo 5.

74

17. FLUJO DE INGRESOS Y GASTOS 17.1. Gastos previos

Para los gastos previos a la construcción se consideró los desembolsos que se realizan desde la compra del terreno hasta los estudios específicos realizados para el proyecto.

Adicionalmente, se considera el desembolso del Impuesto de Alcabala, que está considerado como el 3% de la diferencia entre el precio pagado por el terreno y 10 UIT. Figura 17.1 Cuadro de gastos previos de los meses 0 al 7

Nota: elaboración propia.

17.2. Gastos de ejecución de obra En el cuadro de desembolso de gastos de ejecución de obra se consideró la arquitectura, cuyo coste se determinó de manera precisa a través de los metrados de la planta típica del edificio de departamentos. Adicionalmente se consideró la compra del ascensor, que se determinó como desembolso en 3 cuotas, siendo la primera del 50% del precio, la segunda del 30% y la última del 20%. Finalmente, se consideró la compra del resto de equipos necesarios para el funcionamiento del edificio.

75

Figura 17.2 Cuadro de gastos de ejecución de obra de los meses 15 al 21

Nota: elaboración propia.

17.3. Gastos de venta y publicidad En el cuadro de desembolso de gastos por venta y publicidad se consideró otorgar como comisión el 2% del total de flujo de ingresos esperados por venta de departamentos.

Adicionalmente, se consideró el 1.5% del total de flujo de ingresos esperados por venta de departamentos para el marketing de venta. Estos gastos se fragmentan durante el período de venta de departamentos, desde la preventa que comenzará una vez aprobada la licencia de anteproyecto hasta el cierre de venta del último departamento, estacionamiento o depósito.

Figura 17.3 Cuadro de gastos de venta y publicidad de los meses 0 al 7.

Nota: elaboración propia.

17.4. Gastos de gerencia Para los gastos de gerenciamiento, se consideró el 5% del total de flujo de ingresos de venta por departamento, los que serán pagados durante toda la duración del proyecto, desde el 76

kick-off meeting, hasta el cierre del área legal, por lo que, según cronograma nuestro flujo de desembolso por gerenciamiento, se completará en 28 meses.

Figura 17.4 Cuadro de gastos de gerencia de los meses 0 al 7

Nota: elaboración propia.

17.5. Ingresos esperados por ventas El cuadro de ingresos esperados por venta refleja la velocidad de venta de departamentos, estacionamientos y depósitos. En el presente cuadro, se representó también, el descuento de 5% de los departamentos en preventa vendidos, que representan el 25% del total de departamentos en nuestro edificio. Adicionalmente, en el edificio contamos con áreas comunes en la primera y última planta, por lo que decidimos tener como valor agregado al precio de los departamentos, el valor por las áreas comunes.

Figura 17.5 Cuadro de programa de ventas

Nota: elaboración propia.

77

17.5.1. Precios de departamentos Los precios de departamentos se obtuvieron a través de un estudio, en el que se determinó que los departamentos podrían tener diferentes precios según su ubicación, los que tengan vista al exterior y los que tengan vista al interior. Por lo tanto, se decidió manejar un precio promedio por m2, un precio promedio por estacionamiento y un precio promedio por las terrazas. Estos valores se obtuvieron a través del estudio de mercado.

Figura 17.6 Precios de los departamentos

Nota: elaboración propia.

17.5.2. Flujos de venta Para el flujo de venta se consideró comenzar con la preventa a partir del sexto mes desde el kick-off meeting, ya que, una vez obtenida la licencia de anteproyecto se puede empezar a vender los departamentos. En nuestro caso, se determinó a través del estudio de mercado, que en pre venta tendremos una venta mensual de 1 departamento, 2 estacionamientos y 0.5 depósitos. Por lo que, el primer 25% de departamentos del edificio que sean vendidos contarán con un descuento del 5%. Adicionalmente, para el resto de departamentos, estacionamientos y depósitos, se consideró determinar que mensualmente se venderán 2 departamentos, 2 estacionamientos y 0.5 depósitos.

78

Figura 17.7 Flujo de ventas de los meses 6 al 10

Nota: elaboración propia.

17.6. Flujo de caja Se realizó dos cuadros de flujo de caja, el flujo de caja neto y el flujo de caja acumulado.

El flujo de caja neto consiste en determinar la utilidad generada mensualmente, la que está caracterizada por principalmente ser negativa los primeros meses, ya que es en los que se realiza el mayor desembolso de dinero sin recibir ningún tipo de ingreso. En nuestro caso, a partir del sexto mes se empieza a recibir ingresos, por lo que, en el mencionado mes, el flujo de caja neto cambia su balance negativo a un balance positivo.

Por otro lado, el flujo de caja acumulado refleja la totalidad del balance económico del proyecto, ya que, va reflejando lo que se acumula mensualmente entre el flujo de gastos y el flujo de ingresos. En nuestro caso, el flujo de caja acumulado refleja que, a partir del sexto mes de ventas de departamentos, estacionamientos y depósitos, el balance será positivo.

79

Figura 17.8 Cuadro de flujo de caja de los meses 9 al 14

Nota: elaboración propia.

17.7. VAN y TIR El VAN se obtuvo a través del flujo de caja neto del proyecto, para el que se consideró una tasa de descuento de 12% anual, por lo que, al presentar flujos mensuales, la tasa de descuento final con la que se trabajó es del 1%. El VAN consiste en determinar la diferencia del flujo de caja neto entre la inversión inicial y los flujos mensuales obtenidos. En nuestro caso, el resultado del VAN es mayor a 0, por lo que la inversión es aceptable y permite crear estrategias para un mayor crecimiento.

Adicionalmente, en el caso de la TIR, nos sirvió para determinar cuánto retornaría respecto a nuestra tasa de descuento. En el caso del proyecto al considerar una tasa de descuento del 1%, se estima que el TIR será de 4.2% mensual, por lo que determinamos que la TIR es económicamente conveniente, ya que el valor obtenido es mayor a la tasa de descuento.

80

Figura 17.9 Cuadro de utilidad, VAN y TIR

Nota: elaboración propia.

Anexo 6.

81

18. CONCLUSIONES •

San Miguel es uno de los distritos con más demanda y oferta inmobiliaria. Es uno de los más pedidos por diversos grupos de personas con una tendencia a aumentar su popularidad. Al ser un distrito familiar, es más sencillo delimitar un público objetivo que presente la mayor cantidad de personas.

•

La ubicación del terreno es privilegiada y presenta una gran diversidad de los usos del suelo. Esto le brinda un carácter mixto que es de gran interés para los clientes ya que le me brinda diversas posibilidades de elección. Su posicionamiento en una esquina de la manzana brinda la capacidad de diseñar departamentos con diversas caras libres hacia parques y calles. Esto es una característica que pocos edificios posee y será lo que nos diferencie con otros edificios. En relación a la competencia, el proyecto ofrece un producto más exclusivo ya que posee una menor cantidad de departamentos.

•

Son principalmente los niveles socioeconómicos A y B quienes muestran mayor interés en adquirir un departamento, ya que son los únicos interesados en mejorar su estilo de vida. Esto, acompañado del análisis de entorno del edificio, es fundamental, ya que, si bien son los únicos sectores interesados en mejorar su estilo de vida, también son los que principalmente están dispuestos a desembolsar parte de sus ganancias mensuales a la recreación, el ocio, mejora de la imagen personal, etc.

•

San Miguel es uno de los distritos con mayor demanda inmobiliaria, considerado como parte de Lima Moderna, anualmente lidera las ventas del sector inmobiliario con un 11% del total en Lima Metropolitana. Esto está correctamente balanceado con la oferta inmobiliaria del distrito, ya que, con el transcurso del tiempo se percibe el crecimiento del valor del m2 en el distrito.

•

En relación a lo desarrollado de oferta y demanda, es necesario mencionar que Para el desarrollo de cualquier proyecto inmobiliario de deben tener a la mano las herramientas y análisis correspondientes tales como cuadros, gráficos, entre otros elementos que nos permitan transmitir y entender no sólo a nuestro consumidor sino también sus necesidades y el entorno en el que se encuentra. Asimismo, vale la pena recalcar que también debemos analizar la competencia de quienes ofrecen inmuebles parecidos a manera de conocer el rango de precios en el cual vamos a trabajar.

•

Según la proyección de ventas del flujo de ingresos, el proyecto logrará la venta de todas sus unidades en un periodo de 15 meses. La velocidad de ventas es más alta que la de los proyectos de la competencia de escala parecida (23 unidades, 2 departamentos 82

al mes al inicio de obra), pues como se descubrió en el estudio de mercado, la necesidad por parte de compradores (usualmente familias jóvenes) por una vivienda en una ubicación céntrica del distrito con cercanía a núcleos de trabajo y con cierto nivel de privacidad para su entorno familiar. Esto evidencia el alto nivel de relevancia del proyecto.

•

El proyecto califica como eficiente, debido a su uso de los recursos como dinero y tiempo. El cronograma del proyecto refleja una sucesión de tareas continuas, con tiempos programados y una holgura que toma en cuenta riesgos como el retraso en la aprobación de licencias, clima, etc. De esta manera, la finalización de la obra a los 28 meses se ve garantizada.

•

Según el flujo de caja se observa una ganancia desde el mes 12 del proyecto. Esta incrementa mensualmente hasta alcanzar una ganancia final de $429,228. Este valor nos da un Valor actual neto de $300,963 y una Tasa Interna de Retorno de 51.1%, una cifra mucho más alta que la Tasa de Descuento anual de 12%. Con esto, podemos concluir que el edificio Light Park es un proyecto rentable y atractivo para los inversionistas.

•

Una de las razones más importantes que hacen exitoso el proyecto es el correcto entendimiento de la gestión como un proceso cuyas partes están constantemente relacionadas. El proyecto llega a una utilidad de 17.7% ya que los estudios iniciales brindan una base clara sobre las necesidades de nuestros clientes. De esta forma, el proyecto le ofrece una solución correcta a las personas que buscan un tipo de vivienda mientras que es rentable para la empresa. Si es que no se realizaba un correcto estudio de mercado al inicio, las probabilidades de tener una utilidad así de alta serían bajas. Es este entendimiento inicial de la importancia de todo el proceso, no solo las partes que se consideran más importantes como el cronograma y las ventas, lo que hace que un proyecto sea exitoso. Finalmente, este éxito no solo queda en este esfuerzo temporal del proyecto, sino que el conocimiento adquirido durante todo el proceso marcará una mejora para próximos trabajos dentro de la empresa lo cual mejorará el proceso de la gestión.

83

19. LECCIONES APRENDIDAS •

Durante el proceso del trabajo pudimos comprender lo importante que es comunicarse de forma correcta dentro del grupo. Esto es, finalmente, la base del éxito del proyecto ya que está estrechamente relacionado con la calidad que tiene el trabajo final.

Consideramos y recomendamos definir horarios para realizar cortas reuniones una o dos veces por semana para entender si cada integrante del equipo está avanzando correctamente sus tareas delimitadas y poder conversar entre todos si alguien presenta alguna pregunta o duda sobre el proceso. De este modo, el grupo podrá estar actualizado semanalmente sobre el estado del proyecto, si alguien necesita algún tipo de ayuda o resolver cualquier problema de forma grupal. Así, se evitará trabajar a última hora lo que puede resultar en errores simples y evitables.

•

Consideramos que, si bien pudimos realizar todos los procesos relacionados al trabajo, algunos de ellos no contaron con la calidad final que algunas partes si tienen. Por ejemplo, al inicio del curso pudimos realizar correctamente todo el proceso de justificación e Investigación de mercado del proyecto inmobiliario ya que revisamos de forma conjunta el trabajo. Es por esto que logramos un buen resultado para realizar el expediente económico y cronograma. Sin embargo, durante esta parte del trabajo no coordinamos nuestros tiempos para poder revisar en grupo partes como el cronograma.

Esto resultó en un trabajo con varios errores que fueron corregidos luego de la revisión.

En conclusión, consideramos que la primera parte obtuvo un mayor éxito y calidad debido a la constante comunicación dentro del grupo.

•

Finalmente, lo más importante que podemos recomendarles a los gerentes de proyecto es que se comuniquen con sus trabajadores y aprendan las diversas formas de comunicación que existen. Entender la gestión de las comunicaciones es un proceso que presenta una igual importancia que la gestión del tiempo, alcance, costos, etc. y no se puede dejar de lado si lo que se busca es la calidad en el resultado final del proyecto.

84

20. BIBLIOGRAFÍA •

Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú. (2021, agosto). Asei Analytics. ASEI. https://asei.com.pe/

•

Arellano marketing . (2017). 6 estilos de vida . 22/05/2022, de Arellano Sitio web: https://www.arellano.pe/los-seis-estilos-de-vida/

•

Cantabria Inmobiliaria. (2021, 10 mayo). Latir 490. Cantabria Inmobiliaria - Venta de departamentos Lima. Recuperado 7 de mayo de 2022, de https://cantabriainmobiliaria.pe/latir-490-san-miguel/

•

Derredores. (s. f.). Derredores | America Light Park. Derredores | Desarrollo Integrales de Proyectos.

Recuperado 20 de abril de 2022, de https://derredores.com/proyectos/residencial-america-light-park

•

Gestión El diario de Economía y Negocios - GESTIÓN. (2020, agosto). Gestión. Recuperado abril de 2022, de https://gestion.pe/

•

INEI. (2022). Cuadros demográficos y poblacionales. 22/05/2022, de INEI Sitio web: https://m.inei.gob.pe/

•

IPSOS Perú. (2020, febrero). IPSOS Perú. Recuperado abril de 2022, de https://www.ipsos.com/espe/caracteristicas-de-los-niveles-socioeconomicos-en-el-peru

•

Nexo Inmobiliario. (s. f.). Proyecto Latir 490 | Departamentos en San Miguel. Recuperado 7 de mayo de 2022, de https://nexoinmobiliario.pe/proyecto/venta-de-departamento-1838-latir-490-san-miguellima-lima-cantabria

•

Nexo Inmobiliario. Proyecto MAR ADRIATICO. Recuperado 7 de mayo de 2022, de https://nexoinmobiliario.pe/proyecto/venta-de-departamento-2232-mar-adriatico-san-miguel-lima-limaprocity

•

Nexo Inmobiliario. (s. f.-c). Proyecto Precursores 5. Recuperado 7 de mayo de 2022, de https://nexoinmobiliario.pe/proyecto/venta-de-departamento-1271-precursores-5-san-miguel-lima-limabelgica-edificaciones

•

Procity. (2022, 16 junio). Mar Adriático. Recuperado 7 de mayo de 2022, de http://procity.com.pe/property-item/mar-adriatico/

•

Project Management Institute. (2017). Guía de los fundamentos para la dirección de proyectos (guía PMBOK) (6th ed.). Project Management Institute.

85

21. ANEXOS •

Anexo 1: Acta de constitución. Formato PDF.

•

Anexo 2: Expediente de anteproyecto. Formato PDF.

•

Anexo 3: Brochure del proyecto. Formato PDF.

•

Anexo 4: Cronograma de proyecto. Formato MS Project.

•

Anexo 5: Metrados, presupuesto y valores finales. Formato Exel.

•

Anexo 6: Gastos, ingresos y flujos. Formato Excel.

•

Figuras:

Figura 8.7 Fuente 1:

https://peruconstruye.net/2021/01/07/surquillo-san-miguel-y-cercadoconcentran-la-mayor-oferta-de-departamentos-de-hasta-60-m2/

Fuente 2:

https://elcomercio.pe/economia/san-miguel-incrementa-su-atractivoinmobiliario-con-mas-unidades-a-la-venta-sector-inmobiliariomercado-inmobiliario-san-miguel-venta-de-departamentos-noticia/

Figura 8.12 Fuente 1:

https://rpp.pe/economia/economia/san-miguel-magdalena-y-pueblolibre-destacan-como-los-distritos-mas-demandados-por-los-jovenespara-comprar-o-invertir-en-una-primera-vivienda-noticia-1124728

Fuente 2:

https://andina.pe/agencia/noticia-san-miguel-lince-y-surco-son-losdistritos-preferidos-familias-jovenes-711162.aspx

Fuente3:

https://lacamara.pe/san-miguel-se-posiciona-como-uno-de-los-lugaresmas-atractivos-para-vivir/

86

!"#!$%&$"'()#*#+"*,($%&-$./'0&"#'

!"#"$%&$!'$ &()*&+'

!"#$!%& '(")$!*+!,*#$(-!./( 0)1.&.12' .,1!'/!

3!$!'/!*+!,*#$(-!./( 4!.5&

KNFORT Inmobiliaria Luis García 294 Luis García 294 San Miguel Lucía Villanueva Romina Spetale 3 de mayo de 2022

60%/141.&.12'*+!,*#$(-!./(

Se decidio el desarrollo del proyecto inmobiliario luego de la realizacion de un estudio de mercado, en este, se logro identificar una alta demanda por departamentos en viviendas multifamiliares en Lima Moderna, por parte de familias jovenes y nuevas, dentro de los niveles socioeconomicos mayoritariamente B y C, en proceso de crecimiento y en busca de oportunidades de trabajo y progreso.

)$!7!*+!%.$1#.12'*+!,*#$(-!./( El proyecto inmobiliario se encuentra ubicado en la calle Luis Garcia 294, en el distrito de San Miguel, una zona residencial de densidad media. Posee con una altura de 9 pisos mas terraza, en los cuales se distribuyen 23 departamentos, 3 por nivel dentro de un area de 378.78 m². Se tienen 1 departamento de un dormitorio, 14 departamentos de 2 dormitorios y 8 departamentos de 3 dormitorios en 7 diferentes tipologias que van desde los 55.46 m² a los 76.27 m². Cuenta con areas comunes de SUM, lobby y terraza bbq, ademas de 10 estacionamientos de bicicletas y 15 estacionamientos regulares.

$!80!$1"1!'/(%*%(,1.1/&+(%

Un proyecto de vivienda multifamiliar acorde a la normativa de la zona, de densidad media, area libre del 30% y un estacionamiento por cada 3 viviendas. Un edificio con areas comunes para sus residentes y dormitorios con apta iluminacion y ventilacion. Ademas de acabados de alta gama dentro de los departamentos y en areas comunes.

!'/$!3&),!%

$!%#('%&),!%

Compra del terreno

Gerente de ventas y operaciones

Perfil del proyecto

Gerente de proyecto

Diseno estructural

Komfort Inmobiliaria

Diseno arquitectonico

Komfort Inmobiliaria

Presupuesto del proyecto

Gerente de finanzas y contabilidad

Construccion del edificio

Gerente de proyecto

Campana publicitaria del proyecto

Gerente de marketing

Venta de departamentos

Gerente de ventas y operaciones

$!%/$1..1('!%

Parametros urbanisticos del distrito de San Miguel.

No incluye mantenimiento de edificio y/o ascensores.

()6!/17(%*+!,*#$(-!./(*$!%#!./(*&9

.$1/!$1(%*+!*:;1/(

#!$%('&*80!*&#$0!)&

,-$'!.'/.&

Lograr buena recepcion en ventasante el publico objetivo.

Vender el 90% de los departamentos antes de finalizar su construccion.

Gerente de ventas y operaciones

0-$.*"/"#*'('

Concluir el proyecto dentro del plazo solicitado.

El proyecto concluira con toda sus etapas (anteproyecto, preventa, postventa, construccion) en el plazo de 3 años, mientras que la construccion del proyecto finalizara en 360 dias segun calendario.

Gerente de proyecto

1-$."+2"

Cumplir con el presupuesto estimado del proyecto.

El monto del proyecto no debe exceder en mas de un 5% al presupuesto estimado.

Gerente de finanzas y contabilidad

%0#0!%/(% El lote presenta un area de 378.78 m² y posee saneamiento urbanizado.

El lote presenta todo papeles en orden y esta listo para empezar obras.

El anteproyecto de la obra no tendra una duracion mayor a 2 meses.

La construccion se realizara con materiales de alta calidad y todas las normas establecidas en el RNE. Se cumpliran todas las tareas dentro del cronograma establecido sin retrasos.

Los acabados seran de alta gama.

#$1'.1#&,!%*51/(%*+!,*#$(-!./( Compra del terreno Termino de estudio de mercado Inicio de anteproyecto Aprobacion de la licencia municipal Inicio de la preventa

Inicio de construccion del proyecto Campana de promocion publicitaria del proyecto Finalizacion de construccion Entrega de departamentos

$1!%3(%*3!'!$&,!%*+!,*#$(-!./( Paralizaciones en obra debido a una economia inestable, esto ya sea debido a la pandemia o al conflicto politico del pais.

Al ser un proyecto en San Miguel, la licencia municipal puede requerir mayor tiempo para ser aprobada.

El clima de San Miguel es húmedo, por lo que puede ser perjudicial para el secado de ciertos materiales en obra, afectando los tiempos de construccion y el cronograma en general.

Demora en la costruccion del proyecto debido a quejas de vecinos.

Dificultad en la preventa de despartamentos debido a la alta competencia inmobiliaria por al atractivo de la zona.

Riesgo de quejas postventa por parte de compradores debido a deterioro de acabados por el clima.

'(")$!

!801#(*+!,*#$(-!./(

.&$3(

Kevin Quispe Maria F. Castañeda Rafaela Bacigalupo Paula Becerra

Gerente general Gerente de ventas y operaciones Gerente de recursos humanos

Nicole Acosta

Gerente de finanzas y contabilidad

Gerente de marketing

NUEVO PROYECTO

R E S I D E N C I A L

L I G H T

PARK LUIS GARCÍA 294

SAN MIGUEL

KNFORT

INMOBILIARIA

R E S I D E N C I A L

L I G H T

PARK Zona de BBQ

El hogar que siempre quisiste, ahora mas cerca de ti y de tu familia.

Terraza común

Calle Luis García 294, San Miguel

9 pisos, 23 departamentos

departamentos de 55.46 m2 a 76.27m2 Lobby 1, 2 y 3 dormitorios

Estacionamientos autos y bicicletas

para

Estacionamientos de autos y bicicletas

ENTREGA

FINANCIA

ENERO 2023

BCP KNFORT

INMOBILIARIA

* Imágenes, distribución y acabado sujetas a cambios según diseño del proyecto.distribución y acabado sujetas a cambios según diseño del proyecto.

PERF ECTAM E NT E U BICA DO PARQUE DE LAS LEYENDAS

Metro La Marina

7 min

Mercado La Marina

12 min

03

C. C. Open Plaza La Marina

13 min

04

C. C. Plaza San Miguel

15 min

R E S I D E N C I A L

L I G H T

16

3 min

15

17

15 min

RECREACIÓN

Cinemark San Miguel

9 min

11

Casino Silver Moon

11 min

12

Coney Park

16 min

AV . LA

DAS

10

MA

RIN

UPC SAN MIGUEL

A

13

METRO

06

02

SALUD 14 min 14 min

1 min

16

Ciudades hermanas

6 min

17

Abelardo Quiñones

8 min

18

Juan Pablo II

13 min

C.C. PLAZA SAN MIGUEL

04

AV. LA MARINA

FAE LE SC

Virgen de Fátima

14

C.C. OPEN PLAZA

03

12

18

11

AV . RA

PARQUES 15

JUAN PABLO II

09

DÓ

Clínica San Gabriel Centro médico MAPFRE San Miguel

10

AR

13

01

HIRAOKA

03

14

07

AV. LA MAR

PAUL HARRIS

LEY EN

7 min

AS

5 min

Complejo Deportivo Julio Meléndez

EL

Parque de las Leyendas

09

05

ED

08

PUCP AV. RIV AA GUE RO

VIRGEN DE FÁTIMA

ABELARDO QUIÑONES

10 min

PARK

RQU

PUCP

ES

AV. PA

UPC - San Miguel

07

OR

ARDÓ

06

RS

AV. RAFAEL ESC

Colegio Claretiano

RE CU

CIUDADES HERMANAS

EDUCACIÓN 05

AV .P

AV. RIVA AG UERO

01 02

AV. ELM ER F AUC ETT

08

COMERCIO

R E S I D E N C I A L

L I G H T

PARK PRIMER PISO 01.

Bike zone / exterior

02.

Lobby

AZOTEA 01

01.

Zona depósitos

02

03

02.

Terraza BBQ 01

03.

03.

Bike zone / interior

SUM

02

03

* Imágenes, distribución y acabado sujetas a cambios según diseño del proyecto.

* Imágenes, distribución y acabado sujetas a cambios según diseño del proyecto.

KNFORT

INMOBILIARIA

R E S I D E N C I A L

L I G H T

PARK

LOBBY - ENTRADA

LOBBY

* Imágenes, distribución y acabado sujetas a cambios según diseño del proyecto.distribución y acabado sujetas a cambios según diseño del proyecto.

* Imágenes, distribución y acabado sujetas a cambios según diseño del proyecto.distribución y acabado sujetas a cambios según diseño del proyecto.

KNFORT

INMOBILIARIA

R E S I D E N C I A L

L I G H T

PARK

TERRAZA BBQ

TERRAZA BBQ

* Imágenes, distribución y acabado sujetas a cambios según diseño del proyecto.distribución y acabado sujetas a cambios según diseño del proyecto.

* Imágenes, distribución y acabado sujetas a cambios según diseño del proyecto.distribución y acabado sujetas a cambios según diseño del proyecto.

KNFORT

INMOBILIARIA

R E S I D E N C I A L

L I G H T

PARK TIPO 01

TIPO 02

FLAT

DUPLEX

Área techada

Área techada

Área ocupada

Área ocupada

1 Dormitorio 1 Baño principal

1 Dormitorio 1 Baño principal

Sala

Sala

Kitchenette

Kitchenette

Escritorio

Terraza

Lavandería

Lavandería

38.69 m2

48.76 m2

38.69 m2

LLE

CA

MA

LLE

RIA

NO

VA D

MA

RIA

NO

VA D

AR

RA

GO

RA

GO

CALLE

CALLE

LUIS GA RCÍA

AR

LUIS GA RCÍA

CA

55.47 m2

DPTO : 802 / 901

DPTO : 801

*Imágenes, distribución y acabado sujetas a cambios según diseño del proyecto. El proyecto cuenta con otras tipologías cuyas especificaciones de área precio y ubicación dentro del proyecto se encuentran en nuestra página web www.derredores.com

*Imágenes, distribución y acabado sujetas a cambios según diseño del proyecto. El proyecto cuenta con otras tipologías cuyas especificaciones de área precio y ubicación dentro del proyecto se encuentran en nuestra página web www.derredores.com

KNFORT

INMOBILIARIA

R E S I D E N C I A L

L I G H T

PARK TIPO 03

TIPO 04

FLAT

FLAT

Área techada

Área techada

71.50 m2

74.43 m2

Área ocupada

Área ocupada

71.50 m2

74.43 m2

2 Dormitorios 1 Baño principal 1 Baño secundario

2 Dormitorios 1 Baño principal 2 Baños secundarios

Sala / Comedor

Sala / Comedor

Kitchenette

Cocina

Lavandería

Lavandería Terraza LLE

CA

MA

LLE

RIA

NO

VA D

MA

RIA

NO

VA D

AR

RA

GO

RA

GO

CALLE

CALLE

LUIS GA RCÍA

AR

LUIS GA RCÍA

CA

DPTO : 201 / 301 / 401 / 501 / 601 / 701

DPTO : 203 / 303 / 403 / 503 / 603 / 703

*Imágenes, distribución y acabado sujetas a cambios según diseño del proyecto. El proyecto cuenta con otras tipologías cuyas especificaciones de área precio y ubicación dentro del proyecto se encuentran en nuestra página web www.derredores.com

*Imágenes, distribución y acabado sujetas a cambios según diseño del proyecto. El proyecto cuenta con otras tipologías cuyas especificaciones de área precio y ubicación dentro del proyecto se encuentran en nuestra página web www.derredores.com

KNFORT

INMOBILIARIA

R E S I D E N C I A L

L I G H T

PARK TIPO 05

TIPO 06

FLAT

FLAT

Área techada

Área techada

66.70 m2

66.15 m2

Área ocupada

Área ocupada

73.86 m2

66.15 m2

2 Dormitorios 1 Baño principal 2 Baños secundarios

2 Dormitorios 1 Baño principal 2 Baños secundarios

Sala / Comedor

Sala / Comedor

Cocina

Cocina

Lavandería

Lavandería

Terraza LLE

CA

MA

LLE

RIA

NO

VA D

MA

RIA

NO

VA D

AR

RA

GO

RA

GO

CALLE

CALLE

LUIS GA RCÍA

AR

LUIS GA RCÍA

CA

DPTO : 804

DPTO : 903

*Imágenes, distribución y acabado sujetas a cambios según diseño del proyecto. El proyecto cuenta con otras tipologías cuyas especificaciones de área precio y ubicación dentro del proyecto se encuentran en nuestra página web www.derredores.com

*Imágenes, distribución y acabado sujetas a cambios según diseño del proyecto. El proyecto cuenta con otras tipologías cuyas especificaciones de área precio y ubicación dentro del proyecto se encuentran en nuestra página web www.derredores.com

KNFORT

INMOBILIARIA

R E S I D E N C I A L

L I G H T

PARK

ACABADOS EXCLUSIVOS Tablero de baño en granito

TIPO 07 FLAT

Porcelanatos en pisos y paredes de baños

Área techada

76.27 m2

Área ocupada

Pisos de parque áreas sociales dormitorios

76.27 m2

2 Dormitorios 1 Baño principal 2 Baños secundarios Sala / Comedor

en y

Cocina equipada con encimera. cocina y campana

Cocina Lavandería

Griferías y sanitarios de bajo consumo de agua

Terraza CA

LLE

MA

RIA

NO

VA D

RA

GO

Tableros de granito en cocinas

CALLE

LUIS GA RCÍA

AR

DPTO : 202, 302, 402, 502, 602, 702, 803, 902 *Imágenes, distribución y acabado sujetas a cambios según diseño del proyecto. El proyecto cuenta con otras tipologías cuyas especificaciones de área precio y ubicación dentro del proyecto se encuentran en nuestra página web www.derredores.com

Modernos muebles en melamina

*Imágenes, distribución y acabado sujetas a cambios según diseño del proyecto. El proyecto cuenta con otras tipologías cuyas especificaciones de área precio y ubicación dentro del proyecto se encuentran en nuestra página web www.derredores.com

KNFORT

INMOBILIARIA

R E S I D E N C I A L

L I G H T

PARK

DORMITORIO PRINCIPAL

DORMITORIO SECUNDARIO

* Imágenes, distribución y acabado sujetas a cambios según diseño del proyecto.distribución y acabado sujetas a cambios según diseño del proyecto.

* Imágenes, distribución y acabado sujetas a cambios según diseño del proyecto.distribución y acabado sujetas a cambios según diseño del proyecto.

KNFORT

INMOBILIARIA

R E S I D E N C I A L

L I G H T

PARK

SALA / COMEDOR

KITCHENETTE / SALA / COMEDOR

* Imágenes, distribución y acabado sujetas a cambios según diseño del proyecto.distribución y acabado sujetas a cambios según diseño del proyecto.

* Imágenes, distribución y acabado sujetas a cambios según diseño del proyecto.distribución y acabado sujetas a cambios según diseño del proyecto.

KNFORT

INMOBILIARIA

R E S I D E N C I A L

L I G H T

PARK

DORMITORIO / SALA / KITCHENETTE

DORMITORIO / SALA

* Imágenes, distribución y acabado sujetas a cambios según diseño del proyecto.distribución y acabado sujetas a cambios según diseño del proyecto.

* Imágenes, distribución y acabado sujetas a cambios según diseño del proyecto.distribución y acabado sujetas a cambios según diseño del proyecto.

KNFORT

INMOBILIARIA

R E S I D E N C I A L

L I G H T

PARK

SALA / KITCHENETTE / TERRAZA

SALA / KITCHENETTE / TERRAZA

* Imágenes, distribución y acabado sujetas a cambios según diseño del proyecto.distribución y acabado sujetas a cambios según diseño del proyecto.

* Imágenes, distribución y acabado sujetas a cambios según diseño del proyecto.distribución y acabado sujetas a cambios según diseño del proyecto.

KNFORT

INMOBILIARIA

DESARROLLO Y PROYECTOS KNFORT S.A.C., identificada con RUC: 20602857728 con domicilio en Av. República de Colombia N° 791, Oficina 702, distrito de San Isidro y al teléfono 714 – 7200, es la promotora del presente proyecto inmobiliario. Las características del proyecto son las contenidas en la memoria descriptiva y lista de acabados del mismo a su disposición. El proyectoinmobiliario cumple con la condición sismo resistente según norma técnica pertinente. Sin perjuicio de lo anterior, la construcción del presente proyecto podrá ser ejecutado por terceros ajenos a DESARROLLO Y PROYECTOS KNFORT S.A.C, quienes forman parte del Grupo DESARROLLO Y PROYECTOS KNFORT S.A.C., forma parte del grupo KNFORT con una sólida y calificadareputación en el mercado inmobiliario - con más de 16 años de experiencia y 38 proyectos inmobiliarios desarrollados satisfactoriamente. Para efectos informativos, se le advierte sobre la existencia de: (a) Central de Información de Promotores Inmobiliarios y/o Empresas Constructoras de Unidades Inmobiliarias del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento; (b) Registro de infracciones y sanciones del INDECOPI y (c) Portal Mira A Quién le Compras.

Cualquier clase de consulta, queja o reclamo sírvase comunicar al correo servicio al servicioalcliente@knfort.com.pe; además de tener a su disposición el Libro de Reclamaciones correspondiente. Mayor información sobre el proceso de compra según Ley N° 29571 y/o experiencia, así como servicios de DESARROLLO Y PROYECTOS KNFORT S.A.C., consulte www.knfort.com.pe

919 471 458 (+51) 2 55 364 5 in fo@kn fo r t .co m.p e w w.kn fo r t.co m.p e

Sa la de venta s L uis G ra cía 2 9 4 - S a n M i g u e l

U b ic a ción d el proy ecto L uis G ra cía 2 9 4 - S a n M i g u e l

KNFORT

INMOBILIARIA

Id 1 2 3 7 11 12 13 14 15 16 17

18 19 20 21 22 23 24

Modo de Nombre de tarea tarea

Proyecto LIGHT PARK Kick‐off meeting TERRENO ESTUDIOS ESPECIFÍCOS PROYECTO ARQUITECTÓNICO Arquitectura Anteproyecto INDECI Anteproyecto Proyecto Estructuras Instalaciones eléctricas, sanitarias y mecánicas INDECI Proyecto CONSTRUCCIÓN Inicio de Obra Obra EQUIPOS Ascensor Bomba contra incendios

Duración

Comienzo

Fin

Predecesoras

772,5 días 0 días 30 días 20 días 135 días

mar 31/05/22 mar 31/05/22 mar 31/05/22 sáb 02/07/22 lun 25/07/22

mar 24/09/24 mar 31/05/22 vie 01/07/22 lun 25/07/22 4 mar 20/12/22

135 días 35 días 35 días 30 días 25 días 30 días

lun 25/07/22 lun 25/07/22 jue 04/08/22 mié 16/11/22 mié 16/11/22 mié 16/11/22

mar 20/12/22 mié 31/08/22 9;10;8 lun 12/09/22 13FF+10 días mar 20/12/22 36 mié 14/12/22 mar 20/12/22

30 días 300 días 0 días 300 días 240 días 240 días 90 días

mié 16/11/22 mar 20/12/22 mar 20/12/22 mié 21/12/22 vie 24/02/23 vie 24/02/23 mar 08/08/23

mar 20/12/22 mié 15/11/23 15FC+1 día mar 20/12/22 mié 15/11/23 mié 15/11/23 mié 15/11/23 21FF mié 15/11/23 21FF

2022 T1

T2

T3

25/07 04/08

2023 T1

T4

T2

T3

T4

2024 T1

35 días 35 días 16/11

25 días

16/11

30 días

16/11

30 días

21/12

300 días 24/02

240 días 08/08

90 días

25

Sistema de presurización 90 días

mar 08/08/23 mié 15/11/23 21FF

08/08

90 días

26

Extracción de monóxido 90 días

mar 08/08/23 mié 15/11/23 21FF

08/08

90 días

90 días 90 días 90 días 60 días 60 días

mar 08/08/23 mar 08/08/23 mar 08/08/23 lun 11/09/23 lun 11/09/23

mié 15/11/23 mié 15/11/23 mié 15/11/23 mié 15/11/23 mié 15/11/23

08/08

90 días

08/08

90 días

08/08

90 días

21FF

11/09

60 días

60 días

lun 11/09/23

mié 15/11/23 21FF

11/09

60 días

60 días 60 días

lun 11/09/23 lun 11/09/23

mié 15/11/23 21FF mié 15/11/23 21FF

11/09

60 días

11/09

60 días

677,5 días 60 días 90 días 60 días

lun 12/09/22 lun 12/09/22 mar 20/12/22 mié 15/11/23

mar 24/09/24 mié 16/11/22 14 mar 28/03/23 15 vie 19/01/24 21

27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38

Grupo electrógeno Sistema de seguridad Aire Acondicionado SERVICIOS PÚBLICOS Suministro de agua y desagüe Suministro de energía eléctrica Instalación de gas Instalación de teléfono, cable, internet ASPECTOS LEGALES Licencia de anteproyecto Licencia de obra Conformidad de obra SEGÚN EL CUADRO. PRED. FF OBRA

Proyecto: Project Gestión Fecha: dom 03/07/22

21FF 21FF 21FF

12/09

60 días 20/12

90 días 15/11

60 días

Tarea

Agrupar por síntesis

Tareas externas

Tarea manual

solo fin

División

Tarea resumida

Hito externo

solo duración

Fecha límite

Hito

Tarea crítica resumida

Tarea inactiva

Informe de resumen manual

Tarea crítica

Resumen

Hito resumido

Hito inactivo

Resumen manual

Progreso

Resumen del proyecto

Progreso resumido

Resumen inactivo

solo el comienzo

Página 1

T2

T3

T4

Id 39

Modo de Nombre de tarea tarea

Inscripción de declaratoria 60 días de fábrica Certificado de numeración 60 días

40 41 42 43 44

Duración

Independización‐cierre legal 60 días FC CONFORMIDAD Ventas Operativas 300 días Ventas, promoción y 300 días publicidad Gestión administrativa 606 días

Proyecto: Project Gestión Fecha: dom 03/07/22

Comienzo

Fin

Predecesoras

2022 T1

T2

T3

T4

2023 T1

T2

T3

mié 15/11/23 vie 19/01/24

21

15/11

mié 15/11/23 vie 19/01/24

21

15/11

sáb 20/07/24

2024 T1

T4

60 días

20/07

36 36

16/11

300 días

16/11

300 días

29/11

mar 29/11/22 mar 24/09/24

T4

60 días

606 días

Tarea

Agrupar por síntesis

Tareas externas

Tarea manual

solo fin

División

Tarea resumida

Hito externo

solo duración

Fecha límite

Hito

Tarea crítica resumida

Tarea inactiva

Informe de resumen manual

Tarea crítica

Resumen

Hito resumido

Hito inactivo

Resumen manual

Progreso

Resumen del proyecto

Progreso resumido

Resumen inactivo

solo el comienzo

Página 2

T3

60 días

mar 24/09/24 38;39;40;44FF

mié 16/11/22 jue 12/10/23 mié 16/11/22 jue 12/10/23

T2