El presente capítulo justifica la elección del terreno. Se presen ta brevemente la ubicación del terreno dentro del distrito del Santiago de Surco al igual que su zonificación. Se analizan los usos dentro de un rango de 1 km, la accesibilidad al terreno, datos generales del mismo y resúmen de los parámetros y normativa de la zona. Finalmente, se realiza el análisis FODA del terreno.
El terreno se encuentra en el distrito de Santiago de Surco; específicamente en la urbanización de Surco Monterrico.
Según PROPERATI, Monterrico es la segunda urba nización con el m2 en Surco de las 6 existentes
El distrito colinda con 8 distritos, cuatro de Lima Centro, dos de Lima este y 2 de Lima Sur.
Sin embargo, el terreno presenta una cercanía con el distrito de La Molina, cerca a una de las entradas vehicula res principales al distrito.
El terreno se encuentra rodeado por zonas residenciales de densidad alta. Sin embargo, al interior de las manzanas aledañas se encuentran viviendas de densidad baja y media.
Los dos primeros niveles deberán ser, como mínimo, de tipo comercial. No se podrá construir otro tipo de programa en estos dos primeros niveles.
La edificación podrá tener como máximo 10 pisos. Esta, al ser de zonificación comercio zonal, presenta los usos de centros comerciales y RDA
En cuánto a retiros, serán de 3 metros en caras hacia las vías locales y de 5 metros como mínimo en zonas frente a vías colec toras y en zonificación tipo RDMB.
El área libre no es exigible para el uso comercial. Sin embargo, se deberá respetar el área libre del tipo de zonificación residencial.
Para comercio, se exige 1 estacionamiento por cada 50m2 construidos. Por otro lado, este parámetro no se aplica para la cantidad de estacionamientos necesarios en vivienda. Depende del tipo de residencial.
Para RDA, los m2 por departamentos son bajos y no se acomodan a las necesidades del NSE A y B. Por lo tanto, se utilizarán como guía para diseñar el área delimitada en la RDB cuyo metraje responde mejor a los departamentos encontrados en Santiago de Surco.
Para la residencia de densidad alta, se exige 1 estacionamiento por cada vivienda. Se define por la zonificación y la zona en donde se encuentra el terreno que es la III B1 en la zona norte del distrito.
El terreno se encuentra rodeado de tres avenidas con gran flujo vehicular; además de un centro empresarial, el cual genera una gran afluencia de personas alrededor de este.
Además, en la zona encontramos abundante presencia de comercio como tiendas de ropa, departamentales y restaurantes, la mayoría concentrándose al rededor de el Centro Comercial “El Polo”.
Mientras que, al norte de la Av. El Derby, hay una zona mucho más residencial, con algunos edificios de oficina. Además, cerca nos encontramos con dos grandes Clubs como lo son el Polo Club y el Jockey Club, conocidos por su exclusividad y las actividades que se realizan dentro.
Actualmente, el terreno se encuentra vacío, sin exca vaciones y con un suelo nivelado.
Por lo tanto, no se deberá incluir costo de demolición ni extraccion de residuos.
Si bien el terreno es accesible y existen varias vías para lograrlo, se genera un alto tráfico en hora punta.
Fuente: Plan urbano distrital de Santiago de Surco 2017-2027
La zona en donde se encuentra el terreno está muy bien cuidada por el distrito, haciendo el terreno mucho más llamativo.
FEl público objetivo ya está definido por el entorno inmediato, al estar rodeado por centros comerciales y edificios de oficinas.
El lote tiene cercanía a distintos centros de salud, educativos y recreativos al igual que centros comerciales
El terreno, al estar en una manzana completa y rodeado de avenidas anchas, no recibirá sombra de los edificios del contexto inmediato.
La cercanía a las avenidas importantes permiten una mobilidad rápida, de forma peatonal y vehicular.
OEl lote no se encuentra entre medianeras, por lo que se pueden trabajar todas las fachadas libremente.
El lote presenta gran versatilidad para el diseño, pues por reglamento se permite hasta 10 pisos de altura.
El terreno tiene la posibilidad de poseer acceso vehicular por cualquiera de sus 3 lados.
DEl terreno se encuentra rodeado por avenidas bastante transitadas, las
Presenta una alta competencia al estar cerca de otro centro comercial y
El presenta capítulo muestra el estudio de mercado realizado. Se inicia con el estudio de la población al igual que el nivel socioeconómico predominante. Asimismo, el estudio de la oferta y demanda de vivienda y comercio. Para obtener datos más específicos, se analiza de forma separada el comercio con las oficinas. Finalmente, se realizan las conclusiones de cada punto y se delimitan las bases para el diseño de la cabida.
En Santiago de Surco, predomina el rango de edades de 200 a 24, 25 a 29 y 40 a 44. Significa que la población está en equilibrio ya que existe una gran cantidad de personas jóvenes.
Surco presenta una población de 277 354 habitantes en edad de trabajar, comprendi dos entre 14 a 65 años a más.
El terreno se encuentra en la zona 8 del distrito; ubicado en la parte superior y colinda con la moli na.El NSE prerdominante es el A y se ve claro cuando se analiza el tipo de infraestructurra.
Sup. uni. completa Maestría / doc 95.81% 74.46% 60.79% 69.34%
vive permanentemente No vive permanentemente Sin nivel Inicial Primaria Secundaria Sup.no.uni.incom Sup.no.uni.com Sup. uni. incomp 20.35% 4.19% 5.18% 39.21% 30.66%
distrito presenta un porcentaje alto y similar en cuánto a solte ros y casados. Por lo tanto, existe un amplio mercado para responder a la demanda específica de cada tipo de persona
Las viviendas que se encuen tran cerca del terreno y en la zona analizada son vivien das de gran área y edificios de baja densidad y pocos departamentos. Esto mues tra exclusividad en el tipo de construcción y acabados
Los centros comerciales y comercios que se encuen tran por la zona presentan acabados y usos de mate riales de alta gama al igual que diseños modernos.
Asimismo, las oficinas presentan tipologías modernas con el uso de materiales modernos y de alta gama. Por lo tanto, eleva el valor del suelo en el distrito.
El lote se encuentra en una zona de estrato alto compuesto por el nivel NSE A y B. Sin embargo, el nivel A es el que más se encuen tra presente.
Asimismo, en Santiago de Surco, 203,441 personas presentan un ingreso de 2.412 a más; siendo 65,237 hogares en total.
En porcentajes, se puede concluir que el 63.2% de la población de Santiago de Surco está dentro del estrato NSE A y 31.7% en el B. Es casi nulo el porcentaje de personas que se encuentran en el NSE C. Asimismo, el 65% de los hogares del distrito son de NSE A; principalmente en la zona del terreno que es Monterrico
Según el gráfico, los compradores en Lima Metropolinata presentan una preferencia en cuánto a los precioso que están dispues tos a pagar siendo el menor a S/350,000 el más común. Sin embargo, al saber que Surco presenta un NSE A y B se deduce que este grupo está dispuesto a pagar precios entre S/850,000 y S/1,100,000
El nivel más alto, presenta el mayor número de ambientes y un rango promedio de habitantes del hogar.
Presenta un menor número de ambientes pero igual sigue siendo alto. Asimismo, son más los habitantes dentro de la vivienda
Fuente: Big Data: Análisis y Tendencias del Mercado Inmobiliario 2021, Grupo Navent
Fuente: Perú Rosecorp, 2021
Fuente: Big Data: Análisis y Tendencias del Mercado Inmobiliario 2021, Grupo Navent
Alquilada
Propia sin título Propia con título Cedida
En Santiago de Surco, predominan las viviendas que propias con título y el menos común es de tipo cedida. Significa que los compradores buscan consolidar la comprar de sus inmue bles.
Asimismo, viviendas con 3 habitaciones son las más comu nes seguido por las de 4. Por lo tanto, las viviendas de este distrito son amplias y con gran cantidad de ambientes.
Finalmente, predominan 2 personas en el hogar seguido por 3 personas. Significa que en Surco se deberán buscar satisfa cer esta demanda contínua en cuánto al diseño de viviendas.
Santiago de Surco forma parte de la zona 7 junto con La Molina, Miraflores, San Isidro y San Borja. En el siguiente cuadro, se puede apreciar que la mayoría de los ciudadanos de esta zona es del NSE B con 46.5%; seguido por el NSE A con 32.4% y NSE C con 14.6%.
Como se aprecia en el gráfico, cerca de la mitad de los ingre sos mensuales de los limeños son destinados para alimentos dentro del hogar. Entre otros gastos fuertes se encuentran el alojamiento, comunicaciones, salud, muebles y educación. En lo que menos invierten los limeños son recreación y restau rantes, con menos de 1% y transporte, con 2%.
La zona 8 contiene a los distritos de San Juan de Miraflores, Chorrillos, Barranco y Surquillo, los cuales colindan con Santiago de Surco. En esta zona, domina el NSE C con 44.4%, seguido del NSE D con 26.7% y NSE B con 23.1%.
Los gastos mensuales de cada NSE está estrictamente relacionado con los ingresos que se tienen al mes. En el caso del NSE A, el ingreso familiar mensual es de aproximadamente S/. 12,576; en el NSE B, S/. 6,245; en el NSE C, S/. 3,066; y en el NSE D, S/. 1,912. Como se ve en en gráfico anterior, las familias con mayor ingreso mesual tienden a gastar más en muebles, transporte y educación que las familias con menor ingreso mensual, quienes dirigen la mayor parte de su dinero a alimentos y alojamiento.
A pesar de no ser de los distritos que cuentan con mayor densidad empresarial en Lima Metropolitana, Surco se encuentra por encima del promedio de Lima, lo que quiere decir que tiene mayor presencia empresarial que muchos otros distritos. Sin embargo, en comparación con los distritos colindantes, no tiene tanta densidad empresarial.
En el siguiente gráfico, a pesar de no poseer una densidad empresarial tal alta en cuanto a los distritos colindantes, se evidencia que el distrito de Surco posee una mayor cantidad de empresas que los distritos de su alrededor.
Al igual que en la muestra anterior, Santiago de Surco no resalta entre los más densos por cada 1000 habitantes en comparación a los distritos colindantes, pero posee una cantidad mayor que el promedio de todo Lima Metropolitana.
Santiago de Surco está, en su mayoría, conformado por los NSE A, B y C. Los distritos colindantes tienen como mayoría a los NSE B, C y D. Con esto, podemos asumir que entre los más beneficiados estarían los NSE A, B y C.
Los gastos principales de esos sectores socioeconómicos están enfocados en alimentación, alojamiento, muebles, comunicaciones y vestido.
El distrito de Santiago de Surco no se encuentra entre los más empresarialmente densos, lo cual puede asumir se que la densidad se reparte entre otros usos como vivienda, educación, salud, etc.
El distrito presenta una alta presencia de empresas. Comparado con el punto anterior, se podría deducir que las empresas del distrito están conformadas por una menor cantidad de personas.
El terreno elegido se encuentra dentro de la zona de Nuevo Este. Esta zona representa el 23.7% del mercado de ofici nas prime que van dirigidas al segmento A y A+ de la población.
Del mismo modo, el mercado de oficinas dirigida al segmento B y B+ corresponde a un 11.8% del total.
SUBMERCADOS
DATA OFICINAS CLASE A Y A+
CANTIDAD DE EDIFICIOS RATIO DE VACANCIA EN CONSTRUCCIÓN EN PROYECTO
SAN ISIDRO EMPRESARIAL31 31
SANTIAGO DE SURCO
El progresivo retorno a los espacios de trabajo, en los primeros seis meses del año, ha dado como resultado una disminución en la superficie disponible de oficinas durante el segundo trimestre. En este período, la tasa de vacancia se redujo en 5.4% respecto al trimestre anterior, cerrando en 21.5% y, a pesar de que este indicador ha tenido una tendencia al alza desde el inicio de la pendemia (+15.6% en comparación al mismo período del 2021), con lo cual se comienza a percibir una recuperación del mercado.
La vacancia de oficinas en el primer cierre del tercer trimestre del 2020 es de 17.8%.
El precio promedio de renta (precio de lista) se sitúa en USD 15.36 por m2 al mes más impues tos.
La absorción neta del mercado entre el primer y tercer trimestre del 2020 es negativa.
15.5% 22.0%
11 573m2 29 934m2
22 335m2 10 088m2
25%
5% 15% 10% 20%
Los precios de oficinas que se encuentran a un radio de 1km del terreno escodigo tienen un precio de alquiler que varía entre 12-15 USD/m2 como valor aproximado. Se distingue que el precio va de la mano con el tamaño de ofici nas ofrecido.
Por otro lado, el precio destinado a la venta de oficinas es uniforme en toda la zona.
La vacancia de oficinas en el primer cierre del tercer trimestre del 2020 es de 23.4%
El precio promedio de renta (precio de lista) se sitúa en USD 13.16 por m2 al mes más impues tos.
La absorción registra -10.611m2 de oficinas utiles durante el tercer trimestre del 2020.
Fuente: Market Beat Oficinas Fuente: Market Beat Oficinas B
Ocupado Disponible TOTAL: 155 367 m2 Fuente: Market Beat Oficinas Fuente: Market Beat Oficinas Fuente: Market Beat Oficinas
OFICINAS VALOR PROMEDIO VENTA
$2500 x m2 $2500 x m2 $2500 x m2
$12/m2/mes $14/m2/mes $15/m2/mes
VALOR PROMEDIO ALQUILER 50 - 200m2 200 - 400m2 400+m2
El sector de oficinas clase B y B+ no tiene tanta presencia, ya que sus oficinas correspon den a un 11.8% del total. Estas cuentan con un 30.7% de vacancia y un 69.3% de ocupación. Lo que se traduce a 47.697m2 vacíos en la zona. Esta cifra es menor de la que se obtiene para oficinas de clase A y A+.
Fuente: 25° Market Beat Oficinas Lima, tercer trimestre de 2022 (Q3 2022)* Edif. no comer cializables 18.11%
*arriendo o uso propio
En Lima top, el área promedio de departamentos se redujo un 25% desde el 2016; en Lima moderna, 12%; en Lima centro, 5%; Lima sur, un 9%. Sin embargo, en Lima norte aumentó un 10%. 20162017
Se encuentra que la tendencia de oferta de propiedad es liderada por departamentos.
Oficina 7.2%
Local comercial 6.71%
Del gráfico se infiere que hay un 98.59% mayor de oferta de departamentos que el de oferta de casas.
Edif. vendida 28.96%
Edif. oferta 59.96%
121.1 5,670 4,175 3,409 2,316 1,758
78.1 72.0 65.3 65.2
En Lima Top creció el precio en un 10%; en Lima moderna, 12%; en Lima centro, 23%; en Lima sur, 46%; y en Lima norte, 10%
Lote 9.59%
Departamentos 25,471 un.
Dpto. 63.36%
Casa 15.15%
Fuente: Properati, 2022
Fuente: 25° Estudio de Mercado de Edificaciones Urbanas en Lima Metropolitana
4 dorm 7.6%
5 dorm 1.2%
Casas 364 un. Otros 20.0% Oficina 8.79% Local comercial 1.99% 1 dorm 10.8%
*Hoteles, centro edu., religioso, deportivo, c.c., bancos, deportivos, etc.
Fuente: Capeco, 2018
2 dorm. 26.5% Venta 79.02%
90.8 71.7 68.8 65.6 61.7 201820192020 20162017201820192020
Lima Sur
6,287 4,702 4,190 1,949
3,394
Fuente: Properati, 2022
5 dorm 0.52%
1 dorm 17.27% 4 dorm 5.13%
3 dorm 54.0% 3 dorm. 47.95% 2 dorm 29.13%
Fuente: Capeco, 2018
Alquiler 20.98% Vivienda 69.21%
Fuente: Capeco, 2018
Mayor oferta en viviendas que van desde S/. 120,000
Lima Top Lima Centro
Lima Moderna Lima Norte
Fuente: Properati, 2022
En construcción hay un 47.50% de oferta; en la fase de planos, 43.57%; y en la fase terminada, 8.93%
Terminada 2,274 un. Planos 11,098
Fuente: Capeco, 2018
Construcción 12,099 un.
Fuente: Capeco, 2018 Fuente: 25° Estudio de Mercado de Edificaciones Urbanas en Lima Metropolitana
El público obejtivo prefiere comprar su vivienda que alquilarla. 25471-----100
Fuente: Capeco, 2018
Av. El Derby 160, Surco
Cosapi Inmobiliaria + Gerpal
18 118 1 - 2 - 3 40 m2 48 m2 71 m2
S/. 581,845S/. 8195 x m2
Lobby, sala de espera, galería de ingreso, fireplace, sala hollywood, sala de mujeres, think box, recording room, sala de reuniones, home school, sala lego, patio de niños, sky bar, juicy bar, terraza de pizza, gym
Flats
Grupo T&C 9 - 17 138 1 - 2 50 m2 106 m2 S/. 764,705S/. 7214 x m2
Av. La Encalada 1344, Surco
Av. La Encalada 1344, Surco
Grupo T&C 17 156 1 - 2 - 3 56 m2125 m2 S/. 7493 x m2 S/. 936,687
Flats Lobby, salón gourmet, gym, zona de parrilla, sala bar, coworking, piscina, sum y zona chill.
Av. Manuel Olguín 600
Cosapi Inmobiliaria + Gerpal
20 205 1 - 2 - 3 40 m279 m2 S/. 381,413 S/.9535.33 x m2
Flats Lobby, terraza, piscina, sum, zona de parrillas, sala de bar, gym, cowor king, sala de niños y salón gourmet.
Jiron Nicolás Rodrigo 250
Arquimia 8 No especifica 1 - 2 - 3 48 m2167 m2 S/. 1,259,400S/. 7541 x m2
Flats Lobby, sala lounge, zona de niños, coworking, beauty room y crossfit-
Flats Lobby, piscina, spa, gym, sala bar, sala de juegos, sala de videojuegos, cine bar, cine familiar, cine niños, sala de niiños, play fround, área de parrillas, cancha de squash y cancha de tenis.
Calle Pio XII 492, Surco
Morada + Arq. Guillermo Málaga
5 16 1 - 2 - 3 - 4 68 m2 334 m2 S/. 2,311,209S/. 7653 x m2
Flats Dúplex Penthouse No especifica
Lizini 4 37 3 168 m2 337 m2 S/. 2,538,347S/. 7532 x m2
Jr. La Conquista 267, Surco
Av. Cerros de Camacho 330, Surco
Lizini 17 26 3 - 4 332 m2 709 m2 S/. 8419 x m2 S/. 5,969,700
Flats Parque privado, hall gale ría, lounge gourmet, salón de niños y jardines interiore.
Jr. Morro Solar 133, Surco
Av. Manuel Olguín 477, Surco
Vita 21 147 2 - 3 51 m277 m2 S/. 585,897S/.7609 x m2
Flats Triplex Lobby a doble altura, piscina, gimnasio, zona de parrilla y parque inter no
Akamai 22 398 1 - 2 - 3 42 m299 m2 S/. 731,566S/. 7781 x m2
Flats Lobby, sala bar, sala de niños, sala de usos múlti ples y techo panorámico.
Lobby, patio zen, piscina techada, play room, terraza bbq, salón de usos múltiples, cowor king.
Flats
En Lima y Callao existen 25 centros comerciales, los cuales son monitoreados semestralmente, a partir de este análi sis podemos observar que en el primer semestre de este año 2022 se encontró un total de 3 777 tiendas típicas, las cuáles no contabilizan los patios de comidas o módulos.
La tasa de vacancia del 1S 2022 aunmetó y se encuentra en 16.2% (equivalente a 610 locales), esto nos muestra un incremento de 1.1% con respecto a la cierre del 2032, cuando este indicador de vacancia nos indicaba un 15.1%.
Fuente: Colliers, 2022
Fuente: Colliers, 2022
Fuente: Colliers, 2022
El rubro “Prendas de vestir & Accesorios” lideran el mix en este grupo de centros comerciales con presencia en el 44.5 % de las tiendas típicas, le sigue el rubro “Restaurantes & Bar” con una participación de 14.3 %, mientras que el rubro “Otros” tiene una participación en el mix de 14.1%.
Fuente: Colliers, 2022 Fuente: Colliers, 2022
C.C. EL POLO
12, 200 m2 173, 700 m2
-122 locatarios -Tiendas desde 40 m2 a 80m2 -517 locatarios
4 NIVELES 3 NIVELES 10 NIVELES
-McDonalds -BBVA -BCP -Body Tech -Chilis -Dánica -Delicass -DHL Express
-Restaurantes -Boutiques -Librerías -Módulos -Cafeterías
-Promoción individual de cada uno de los comercios en anun cios en redes sociales.
-Plataformas de redes sociales individuales de los locatarios.
-Gran competidor en el merca do con sus boutiques enfoca das en un comercio exclusivo y de densidad media.
-Se centra en brindar experien cia en la compra y crear ambientes agradables, perfec tos para familias.
-Falabella -Ripley -Oechsle -Plaza Vea -Tottus -Zara -H&M -Patio de comidas -Starbucks -BCP -Menta y Chocolate
-Tiendas por departa mento -Boutiques -Módulos -Gimnasio -Patio de comidas -Restaurantes -Supermercados -Oficinas privadas -Zonas de reuniones -Coworking -Zonas comunes -Boutiques -Banco
-Promoción individual de cada uno de los comercios -Promoción del Centro Comer cial en conjunto por medio de su canal en televisión pagada.
-Plataforma por medio de señal de televisión pagada. -Anuncios en Redes Sociales.
-Uno de los centros comercia les mas grandes de Lima y con las marcas más exclusivas.
-Es un fuerte competidor en el mercado debido a gran canti dad de visitantes diarios y a la variedad de marcas que ofrece.
-Publicidad en redes sociales
-Plataformas de redes sociales individuales de los locatarios.
-Nuevo edificio de oficinas que ofrecen una nueva experiencia en una zona exclusiva.
Extensión de 9 cuadras
2 NIVELES
HASTA 3 NIVELES
-AUDI -Cineplanet -Starbucks -PinkBerry -Subway -Terminal Pesquero -Mediterráneo -Mercado 28 -La Lucha
-Cafetería -Zona de atención al público -Zona de exhibición de automóviles -Gerencia
-Publicidad en redes sociales. -Anuncios de publicidad en el sector A, A+
-Plataformas de redes sociales.
-Marca de lujo que ofrece sus productos en pocos puntos de la ciudad, enfocados a un mercado exclusivo.
-Restaurantes -Boutiques -Cafeterías -Heladerías -Bancos -Cines
-Promoción individual de cada uno de los comercios en anun cios en redes sociales.
-Plataformas de redes sociales, televisión y anuncios publicitarios, individuales de los locales comerciales.
-Al tratarse de una calle con flujo vehicular y peatonal alto tiene un enfoque en el que se le ofrece una gran variedad de productos y servicios a la comunidad.
El progresivo retorno a los espacios de trabajo, en los primeros seis meses del año, ha dado como resultado una disminución en la superficie disponible de oficinas durante el segundo trimestre. En este período, la tasa de vacancia se redujo en 5.4% respecto al trimestre anterior, cerrando en 21.5% y, a pesar de que este indicador ha tenido una tendencia al alza desde el inicio de la pendemia (+15.6% en comparación al mismo período del 2021), con lo cual se comienza a percibir una recuperación del mercado.
El precio de renta pedido, aún en una ligera tendencia hacia la baja, se redujo en 1.2% respecto al trimestre anterior y en 2.8% respecto al mismo perdiodo del 2021, llegando a un promedio de USD 15.8m2. La variación en Santiago de Surco es de una reducción del 0.3% respecto al trimestre anterior.
Precio promedio de renta pedido 2022 T2: USD 15.8 2022 T1: USD 16.0
La absorción neta alcanzó los 19,556m2 como consecuencia del aumento del 45.6% en las ocupaciones (12,132m2) y una reducción del 27.6% (8,329m2) en las desocupaciones respecto al trimestre anterior. Es importante mencionar que aún existe un inventario importante por entregarse entre el 2023 y 2024, en donde Santiago de Surco destaca como el submercado con la mayor cantidad de superficie futura (40, 022m2), seguido de Miraflores (25,188m2).
Nueva superficie promedio
Av. El Derby 055 10
Comercio y oficina -Huella total: 3125m2
Oficinas: Entre 500 a 700m2
Venta: De S/.4 000 000 a S/.6 000 000
Av. Javier Prado Este 206 (Circunvalación Golf Los Incas)
17 Oficinas -Huella total: 2000m2
Oficinas: Piso completo de 615m2
Dionisio derteano, San Isidro, Lima
21
Oficinas -Huella total: 1020m2
Oficinas: Entre 130 a 710m2
República de Panamá, San Isidro, Lima
30
Oficinas -Huella total: 825m2
Oficinas: Piso completo de 633m2 y medios pisos de 315m2
Venta: S/. 5 453 144Vía online
Venta: S/. 5 396 000
Centro empresa rial de oficinas premium
-Página web -Correo -Teléfono -Tour virtual -Whatsapp -Portales inmobiliarios
Vía online - Recepción -SUM -Terrazas -Zona de control
Centro empresa rial de oficinas premium
-Página web -Correo -Teléfono -Tour virtual -Whatsapp -Portales inmobiliarios
-Recepción -Comedor -Terrazas -Salón de reuniones
Oficinas prime ubicadas en el corazón de San Isidro financiero
Vía online -Página web -Correo -Teléfono -Tour virtual -Whatsapp -Portales inmobiliarios
Venta: S/. 5 351 625 Vía online Categórico edificio prime con oficinas en estreno en el corazón de San Isidro.
-Recepción -Comedor -Terrazas -Área de cafetería -Áreas comunes -Salón de reuniones -Página web -Correo -Teléfono -Tour virtual -Whatsapp -Portales inmobiliarios
El presente capítulo justifica la superficie vendible luego de analizar los parámetros urbanísticos. Se especifican las consi deraciones para el diseño en relación al contexto. Asimismo, se explica el por qué del diseño de la cabida. Luego, se definen los cuadros de áreas para la cabida con el área libre, circula ción, etc. Finalmente, se realiza la evaluación económica preliminar.
Hacia el noreste del terreno se encuentra una zona de densidad alta en los bordes de las manzanas y media al interior. Por lo tanto, la ubicación de las viviendas debería estar cerca a esta zona para no separar el uso del suelo.
Según la normativa del terreno, si bien se permi te vivienda, los dos primeros pisos deberán ser de comercio. Por lo tanto, se generará una base de dos niveles solo para comercio. De esta forma, se podrá activar la zona por los tres lados del terreno
El terreno se encuentra cerca de varios edificios de oficinas. Hacia el sur, se encuentra el edificio de oficinas Cronos. El programa de oficinas se deberá ubicar al frente de este edificio para continuar con el perfiil urbano en cuanto altura y uso de suelo.
En la parte superior del terreno, se genera una plaza que mira directamente hacia la Av. El Polo. Esta es una de las principales avenidas que funcio nan como ingreso y salida para el distrito de la Molina.
Por lo tanto, la plaza sirve como primera impresión para las personas que salen de este distrito.
Se genera quiebre al interior del terreno. Este hace posible cruzar desde la Av Encalada hacia la Av, El Polo sin tener que dar la vuelta completa.
Asimismo, separa los usos de tercer nivel de ofici nas y viviendas
Según los parámetros de la zona, los retiros para las vías colectoras deberán ser 5 metros como mínimo.
Este ancho se ve presente en todas las caras del terreno y brinda el espacio necesario para veredas amplias
Como se mencionó anteriormente, la vivienda se encuentra en la zona norte del terreno ya que el contexto es de RDA y RDM. Se divide en 4 torres y el techo del comercio funciona como un amplio patio para los usuarios
Para aprovechar las tres caras libres del terreno, el comercio se presenta como un zócalo comer cil de dos pisos según lo delimita la normativa. Está pegado directamente hacia las avenidad El Polo y Encalada y de forma escalonada en El Derby
Se ubica al frente de la Av. El Derby y el edificio de oficinas Cronos; generando una zona de solo oficinas. Son 4 torres de amplías áreas con una zona central para generar un ambiente tipo plaza solo para las personas que trabajan dentro de las oficinas.
Ubicado en la parte posterior del terreno con frente a las Av. Encalada y Av. El Polo. Se divide en 3 torres con distintas alturas que respetan el perfil urbano.
515.2 m2 8 4,121.6 m2
512 m2 8 4,096.0 m2
505.6 m2 8 4,044.8 m2
505.6 m2 8 4,044.8 m2
Ubicado en los primeros dos niveles y distribuido en dos bloques, cuenta con tres frentes para aprovechar el ingreso de usuarios en todos sus lados. 4,869.6 m2 2 9,739.2 m2 6,322.44 m2 2 12,644.88 m2
Ubicado al frente del terreno colindando con la Av. El Derby, cuenta con 8 niveles alienandose los edificios de gran altura.
1728.0 m2 8 13,824.0 m2
960.0 m2 8 7680.0 m2 960.0 m2 8 7680.0 m2 768.0 m2 8 6,144.0 m2
Cuadro de Valores Unitarios Oficiales de Edificaciones para la Costa
MUROS Y COLUMNAS
TECHOS PISOS PUERTAS Y VENTANAS REVESTIMIENTOS BAÑOS
)7( )6( )5( )4( )3( )2( )1(
Estructuras laminares curvadas de concreto armado que incluyen en una sola armadura la cimentación y el techo.
Para este caso no se considera los valores de la columna Nº2.
Losa o aligerado de concreto armado con luces mayores de 6m. Con sobrecarga mayor a 300 kg/m2
Mármol importado, piedras naturales importadas, porcelanato.
Aluminio pesado con perfiles especiales. Madera fina ornamental (caoba, cedro o pino selecto). Vidrio insulado (1)
Mármol importado, madera fina (caoba o similar), baldosa acústica en techo o similar.
Baños completos (7) de lujo importado con enchape fino (mármol o similar).
Aire acondicionado, iluminación especial, venti lación forzada, sist. hidro neumático, agua caliente y fría, intercomunicador alarmas, ascensor, sist. de bombeo de agua y desague (5), teléfono, gas natural.
580.74 352.66 311.44 315.11 339.64 114.61 336.84
Columnas, vigas y/o placas de concreto armado y/o metálicas.
Aligerados o losas de concreto armado inclinadas.
Mármol nacional o reconstituido, parquet fino (olivo, chonta o similar), cerámica importada, madera fina.
aluminio o madera fina (caoba o similar) de diseño especial, vidrio polarizado (2) y curvado, laminado o templado.
Mármol nacional, madera fina (caoba o similar) enchapes en techos.
Baños completos (7) importados con mayólica o cerámico deco- rativo importado.
Sistemas de bombeo de agua potable (5), ascensor, teléfono, agua caliente y fría, gas natural.
374.75 33.752 90.661 66.681 80.032 87.14 245.94
Placas de concreto (e=10 a 15 cm), alba- ñilería armada, ladrillo o similar con columna y vigas de amarre de concreto armado.
Aligerado o losas de concreto armado horizontales.
Madera fina machihembrada, terrazo.
Aluminio o madera fina (caoba o similar), vidrio tratado polarizado (2), laminado o templado.
Superficie caravista obtenida mediante encofrado especial, enchape en techos.
Baños completos (7) nacionales con mayólica o cerámico nacional de color.
Igual al Punto "B" sin ascensor.
257.69 190.09 122.86 107.35 51.551 54.06 09.091
Ladrillo o similar sin elementos de concreto armado. Drywall o similar incluye techo (6)
Calamina metálica, fibrocemento sobre viguería metálica.
Parquet de 1ra., la- jas, cerámica nacio- nal, loseta veneciana 40x40 cm, piso laminado.
Adobe, tapial o quincha.Madera con material impermeabilizante. Parquet de 2da., loseta veneciana 30x30 cm, lajas de cemento con canto rodado.
Ventanas de aluminio, puertas de madera selecta, vidrio tratado transparente (3).
Enchape de madera o laminados, piedra o material vitrificado.
Baños completos (7) nacionales blancos con mayólica blanca.
Agua fría, agua caliente, corriente trifásica teléfono, gas natural. 30.49 83.801 56.021 91.942 146.47 10.89 52.23
Superficie de ladrillo caravista. Baños con mayólica blanca, parcial. Agua fría, agua caliente, corriente monofásica, teléfono, gas natural. 81.17 79.81 77.001 64.08 16.27 89.44 34.571
Madera (estoraque, pumaquiro, huayruro, machinga, catahua amarilla, copaiba, diablo fuerte, tornillo o similares). Drywall o similar (sin techo)
Ventanas de fierro, puertas de madera selecta (caoba o similar), vidrio transparente (4)
Calamina metálica, fibrocemento o teja sobre viguería de madera corriente.
Loseta corriente, canto rodado, alfombra. Ventanas de fierro o aluminio industrial, puertas contraplacadas de madera (cedro o similar), puertas material MDF o HDF, vidrio simple
Pircado con mezcla de barro. Madera rústica o caña con torta de barro. Loseta vinílica, cemento bruñado coloreado, tapizón. Madera corriente con marcos en puertas y ventanas de pvc o madera corriente.
Tarrajeo frotachado y/o yeso moldurado, pintura lavable.
Baños blancos sin mayólica. Agua fría, corriente monofásica, gas natural. 27.04 31.41 30.17 04.06 85.94 47.42 21.231
Agua fría, corriente monofásica, teléfono. 77.73 17.9 42.85 26.23 77.34 00. 58.77
Sin techo Cemento pulido, ladrillo corriente, entablado corriente.
Estucado de yeso y/o barro, pintura al temple o al agua. Sanitarios básicos de losa de 2da., fierro fundido o granito.
Sin aparatos sanitarios.Agua fría, corriente monofásica sin empotrar 04.02 00.0 03.32 13.61 83.72 00.0
Madera rústica.Pintado en ladrillo rústico, placa de concreto o similar.
Tierra compactada.Sin puertas ni ventanas.Sin revestimientos en ladrillo, adobe o similar.
Sin instalación eléctrica ni sanitaria. 84.5 0.00 00.0 00.0 t.c3.85
AREA (m2) SOLES /M2 US$/M2 us$
El presente capítulo justifica los usos que se encontrarán dentro del proyecto al igual que los problemas que estos resol verán en relación con el estado actual de la zona. Asimismo, se especifica brevemente las tipologías de cada uso.
El uso de vivienda dentro del terreno es de 23% en relación al área vendible total. Es el uso con menor porcentaje ya que la demanda de vivienda no es igual de alta que los otros usos.
La demanda para viviendas en el distrito de Santiago de Surco, específicamente Monterri co, es alta .
“Surco se ha convertido en una de las mejores opciones de inversión inmobiliaria para quienes buscan adquirir una vivienda en Lima Top”
- El Comercio, 2022
Sin embargo, esta demanda es alta solo para viviendas de 3 a 4 dormitorios con infraestructura para el NSE A.
El uso de comercio dentro del terreno es de 30% en relación al área vendible total. Si bien la zona presenta un NSE A en relación a su población, no necesita de un centro comercial de gran tamaño ya que sus gastos son más del día a día.
La población cerca al terreno presenta gastos de aproximadamente S/700 en ropa, comida y entretenimiento.
Si bien el Centro Comercial El Polo se encuentra cerca a la zona, presenta galerías tipo boutique de pequeña escala y comercios que no logran adaptarse a las nuevas necesidades de los usua rios.
Asimismo, no presenta tiendas anclas. Por lo que existe la posibilidad de ser el primer CC. de la zona con tiendas de gran escala y comercios más modernos
El uso de comercio dentro del terreno es de 47% en relación al área vendible total. Es el uso con mayor porcentaje ya que existe una alta deman da para oficinas en la zona por el crecimiento en popularidad del Nuevo Este
El Nuevo Este, en los últimos años, ha ganado popularidad como nuevo centro empresarial. Actualmente en la zona donde se encuentra el terreno se encuentran diversos edifcios con altras y medias alturas de oficinas.
Sin embargo, el aumento de la demanda es para oficinas tipo prime. Dentro de la competencia directa, solo uno ofrece este tipo de oficinas.
Por lo tanto, existe una demanda alta para una tipología que aún no está consolidada en la zona.
Torres de vivienda con un máximo de 3 departamentos por piso.
La zona no presenta centros comerciales de gran escala ya que los usarios prefieren espacios más abiertos.
Por lo tanto, el centro comercial será de tipo Estilo de vida con dos tiendas anclas que actualmente no se encuentran en la zona.
Las torres de oficinas presenta son de tipo prime.