Pamela Salas Salvany
SEMINARIO DE GESTIÓN VIVIENDA MULTIFAMILIAR-COWORKING
UNIVERSIDAD DE LIMA CARERA DE ARQUITECTURA
DOCENTE: BLACA LAGOS CANO
PRESENTACIÓN DE LA EMPRESA - GESTIÓN
SOBRE NOSOTROS
Nosotros somos WCP Arquitectos, una empresa gestora de proyectos con amplia experiencia en el sector inmobiliario, destacandonos por nuestra preocupación por mejorar la calidad de los habitantes de nuestra ciudad. Nos motiva brindar hogares a los que anheles regresar con entusiasmo y sean el espacio para atesorar tus recuerdos. MISIÓN
VISIÓN
Somos una empresa especializada en la gestión inmobiliaria. Brindaremos servicio de calidad, apoyado de nuevas tecnologías para estar a la altura de nuestros clientes y de sus expectativas. Nos enfocaremos en atender de manera personalizada a nuestros clientes, y en cuidar cada detalle de los proyectos.
Ser la empresa líder en el sector de gestión inmobiliario con un desarrollo innovador y sostenible. Ampliarnos en la cobertura del mercado y el portafolio de servicios ofrecidos.
DESARROLLO DEL LOGO
PRESENTACIÓN INDIVIDUAL
MARIA JOSE CABRERA
WILLIAM FLORIAN
PAMELA SALAS
ORGANIGRAMA: PEQUEÑA EMPRESA
FIGURA DE EDIFICIOS ÉNFASIS EN EL DESARROLLO DE PROYECTOS
GERENTE GENERAL
WPC INICIALES DE LO INTEGRANTES DE LA EMPRESA
wpm
ÁREA DE CONTABILIDAD
GERENCIA DE SISTEMAS TECNOLÓGICOS
GERENCIA DE MARKETING
GERENCIA DEL PERSONAL
GERENCIA DE PROYECTO Y DESARROLLO
DEPARTAMENTO DE PUBLICIDAD
DEPARTAMENTO DE SEGURIDAD OCUPACIONAL
DEPARTAMENTO DE CONTROL
DEPARTAMENTO DE ADQUISICIONES
DEPARTAMENTO DE DISEÑO
DEPARTAMENTO DE OBRA
INMOBILIARIA LETRA EN 3D QUE RESALTA DEMUESTRA QUE ESTAMOS POR ENCIMA DE LA COMPETENCIA
COLORES ESCALA DE GRISES
PRESENTACIÓN DE LA EMPRESA - GESTIÓN
ANÁLISIS FODA: WPM
EMPRESA PEQUEÑA
F O
• La empresa cuenta con un equipo calificado y dedicado • La empresa utiliza sistemas domóticos para ayudar a el desarrollo de sistemas de viviendas sostenibles •La empresa siempre busca innovar para poder dar una mejor calidad en las viviendas
• Somos una empresa pequeña, por lo que no tenemos todavía muchos proyectos • Somos una empresa que recién comienza
D A
• Contamos con amplia red de contactos en la industria
• Existe actualmente poca demanda en el sector por la situación política y mundial en la que estamos • Existe mucha competitividad en el sector.
wpm
PRESENTACIÓN DE LA EMPRESA - GESTIÓN
RESPALDOS/ ALIANZAS - APORTE
Estas son las entidades con las cuales se puede trabajar al momento de pedir un préstamo. Sin embargo, nuestra empresa trabajara junto al Banco de Crédito del Perú, únicamente. EMPRESAS BANCARIAS
ENTIDADES FINANCIERAS ESTATALES
CAJAS MUNICIPALES DE AHORRO Y CRÉDITO (CMAC)
Banco de Comercio
Agrobanco
Arequipa
Banco de Crédito del Perú
Banco de la Nación
Cusco
Banco Interamericano de Finanzas (Banbif)
COFIDE
Del Santa
Banco Pichincha
Fondo MiVivienda
Trujillo
BBVA Citibank Perú Interbank MiBanco Scotiabank Perú Banco GNB Perú Banco Falabella Banco Ripley Banco Santander Perú Banco Azteca Bank of China Cencosud Scotia ICBC Perú Bank
Fuente: Banco de Credito del Perú
EMPRESAS FINANCIERAS Amérika Crediscotia Confianza Compartamos Credinka Efectiva Proempresa
Huancayo Ica Maynas Paita Piura Sullana Tacna EDPYMES
Mitsui Auto Finance
Acceso Crediticio
Oh
Alternativa
Qapac
BBVA Consumer Finance
TFC
Credivisión Inversiones La Cruz
TERRENO Y ENTORNO PARÁMETROS Y NORMATIVA
wpm
PROYECTO Y ENTORNO
INFORMACIÓN DEL PROYECTO LOS CISNES 395 - UBICACIÓN Y ENTORNO
La ubicación de nuestro terreno está en el distrito de San Isidro, perteneciendo a Lima Top.
Además, es el corazón del centro financiero y facilita el acceso al trabajo, servicios, entre otras cosas.
Específicamente, nuestro terreno se encuentra en la Calle los Cisnes 395, Urbanización Limatambo,
En el entorno de nuestro terreno, equipamiento urbano. También hay gran cantidad de área verde como, ejemplo, el parque Bustamante, colinda con nuestro terreno.
La zona es de Residencial de densidad media, lo cual significa que el suelo tiene resistencia media y se puede densificar a futuro Está cerca de las vías principales como la Av. Aramburú y la Av. Vía Expresa También, está en una ubicación ideal con grandes conexiones y accesos a todas las partes de Lima.
hay una por que
La característica principal del terreno es la de tener dos fachadas principales, una que da hacia la calle y otra hacia el parque Bustamante.
RESUMEN Calle los Cisnes 395, Isidro 823.53 m2 Frente al parque: 20 m Frente a la calle: 20m RDM 8 pisos
San
Av. Vía Expresa Av. Aramburú Av. Canaval y Moreyra Av Javier Prado. Centro financiero Municipalidad de San Isidro Clínica Santa María Clínica MEDEX Colegio de Abogados Parque Bustamante Estaciones de Metropolitano
PROYECTO Y ENTORNO
ANÁLISIS DEL ENTORNO
LOTE EN SAN ISIDRO
CENTRO FINANCIERO
En el entorno de nuestro terreno, hay equipamiento urbano. También hay una gran cantidad de área verde como, por ejemplo, el parque Bustamante, que colinda con nuestro terreno. Cerca del terreno hay iglesias, polideportivo, seguridad, restaurantes, minimarkets.
Lote del terreno
Equipamiento relevante
Además, es el corazón del centro financiero y facilita el acceso al trabajo, servicios, entre otras cosas. Algo muy importante de la ubicación son los puntos de encuentro, como plazas, áreas verdes, centros comerciales, restaurantes, etc.
Viario
Parroquia Santa Mónica
Parque Bustamante
Restaurante Choza Naútica
Tambo
PROYECTO Y ENTORNO
PROYECTO Y ENTORNO
PLANO MACRO
MOVILIDAD URBANA BCP
Av. Carnaval y Moreyra
BBVA
Interbank
Av. Carnava l
Av. República de Panamá
3
Luz del sur
R Av.
Banco de Comercio
4
ana eP
Vía
1
ad blic epú
Petroleos del Perú PETROPERU SAC
Exp res a
Centro Médico Corpac
y Moreyra
Clínica Medex
má
Interbank Vía Expresa
Parque Bustamante
Rimac Seguros
Edificio BBVA
Crediscotia Sede Central
Flujo peatonal medio Flujo peatonal alto Sentido de vía
Av. Andrés Aramburú
Puntos de interes Proyecto escogido
és Av. Andr
ú
Arambur
2
SAN ISIDRO
SAN ISIDRO
El proyecto escogido se encuenra en una zona céntrica del distrito de San Iisdro. Como se puede ver en el gráfico de un radio de 3km, el lote cuenta con una gran accesibilidad y cortas distancias a vías principales que conectan la ciudad. Del mismo modo, se aprecia que la ubicación elegida, cuenta con una cercanía a equipamientos e hitos importantes de la ciudad.
Está cerca de las vías principales como la Av. Aramburú y la Av. Vía Expresa También, está en una ubicación ideal con grandes conexiones y accesos a todas las partes de Lima.
HITOS IMPORTANTES
VÍAS
BANCO DE COMERCIO
EDIFICIO BBVA
PETROPERU SAC
VÍA EXPRESA
AVENIDA ARAMBURÚ
AV. CARNAVAL Y MOREYRA
PROYECTO Y ENTORNO
PLANO DE ZONIFICACIÓN
OU 1% CM 20%
SAN ISIDRO La zonificación dentro del radio de 3km deno una gran zona de RDM. Sin embargo, tambien podemos observar una gran ocupación del comercio metropolitano, zonal y vecinal.
RDM 35%
Al ser la mayoria de viviendas de densidad media, aumentan las viviendas unifamiliares de familias extensas
2
CV 10%
Los lotes mas cercanos, al pertenecer al comercio, benefician los diversos usos que se podrían aplicar dentro del proyecto.
RDA 30%
PORCENTAJE DE ÁREA SEGÚN ZONIFICACIÓN Del radio de 3km
CM COMERCIO METROPOLITANO
1
CZ 4%
RDM RESIDENCIAL DE DENSIDAD MEDIA
3
OU USOS ESPECIALES
ZONAS COMERCIALES
CM COMERCIO METROPOLITANO CV COMERCIO VECINAL CZ COMERCIO ZONAL ZONAS RESIDENCIALES
RDM RESIDENCIAL DE DENSIDAD MEDIA RDA RESIDENCIAL DE DENSIDAD ALTA ZONAS DE EQUIPAMIENTO
OU USOS ESPECIALES
PROYECTO Y ENTORNO
PROYECTO Y ENTORNO
PLANO DE ALTURA MÁXIMA
PLANO DE ÁREAS VERDES LA ZONA TIENE
53.5M2
2
DE ÁREA VERDE
Parque Bustamante
8 m2/ hab.
53.5 m2/ hab.
1
Recomendado por OMS
Área Verde en la Zona
Parque Bustamante Proyecto escogido
3 PISOS
Áreas verdes
7 PISOS
SAN ISIDRO
SAN ISIDRO
En cuanto a las alturas se observa que dentro del radio predominan las alturas mayores a 3 pisos. En el eje donde se ubica el terreno se puede observar que esta permitido hacer una edificacion de 7 pisos.
Se muestran las áreas verdes ubicadas a un rado de 3km de distancia desde el terreno escogido para el proyecto. Se logra evidenciar que gran parte del radio abarca el Parque Bustamante, por ende es una zona que cumple con los estándares de la OMS:
PISOS 2 PISOS
5 PISOS
PARQUE BUSTAMANTE
PROYECTO Y ENTORNO
ANÁLISIS DEL ENTORNO SAN ISIDRO El proyecto al estar ubicado en el corazón del centro financiero, presente una gran cantidad de equipamiento comercial. La mayoría de las sedes de los bancos mas importantes del pais se encuentran en la zona. Al ser un distrito con alta actividad, existen varios establecimiento de comida y venta de la misma. El en ámbito de salud podemos encontrar algunos centros de salud privados.
LOCALES COMERCIALES ALIMENTOS CENTROS DE SALUD EQUIPAMIENTO FINANCIERO ESTACIONAMIENTO EQUIPAMIENTO DEL ESTADO SERVICIOS 0
Se puede observar que solo existe una playa de estacionmiento en la zona, lo que puede ser negativo al tener una gran cantidad de movimiento.
2
4
6
8
10
12
14
16
CONTEO DE USO DE SUELOS Conteo dentro del radio de 3km
Estacionamiento 3% Equipamiento del Estado 3% Locales Comerciales Servicios 14% 3% Alimentos 20%
Equipamiento financiero 43%
Centros de Salud 14%
PORCENTAJE DE ÁREA SEGÚN ZONIFICACIÓN Del radio de 3km
EQUIPAMIENTO
CANTIDAD
LOCALES COMERCIALES
5
ALIMENTOS
7
CENTROS DE SALUD
5
EQUIPAMIENTO FINANCIERO
15
LOCALES COMERCIALES
ESTACIONAMIENTO
1
EQUIPAMIENTO DE SALID
1
CENTROS DE SALUD EQUIPAMIENTO FINANCIERO
SERVICIOS
1
ESTACIONAMIENTO
TOTAL
35
EQUIPAMIENTO DEL ESTADO
PLANO EQUIPAMIENTO
ALIMENTOS
SERVICIOS
PROYECTO Y ENTORNO
CONCLUSIONES Av. Carnava l
5
ENTORNO FAMILIAR Y FINANCIERO
Según los parámetros del terreno
6
Con presencia de centros de salud
7
URBANO VEREDAS, PISTAS, CICLOVÍAS En buen estado
ZONIFICACIÓN RESIDENCIAL DE DENSIDAD ALTA
má
Carnaval y Moreyra Aramburu Vía Expresa República de Panamá
a Pan
4
de
VIABILIDAD 4 VÍAS COLECTORAS
lica
3
Según los parámetros del terreno
púb
Terreno con dos frentes frente a un parque con excelente visibilidad
xpr esa
ALTURA MÁXIMA 7 PISOS
2
Re Av.
UBICACIÓN 2 FRENTES
Vía E
1
y Moreyra
EQUIPAMIENTO COMPLETO Equipamiento complementario le da valor a la zona
8
és Av. Andr
ú
Arambur
ÁREA VERDE SUFICIENTE Más de lo que plantea la OMS
Vías conectoras Parque Bustamante Proyecto escogido Áreas verdes Residencia de Densidad Alta
PROYECTO Y ENTORNO
ANÁLISIS FODA: TERRENO TERRENO
• El distrito cuenta con numerosas áreas verdes, instituciones empresariales, académicas, deportivas, culturales y todos los servicios necesarios. • El distrito se caracteriza por su seguridad y la mayoría de sus habitantes tienen estudios superiores e ingresos altos. • Contamos con vías importantes que conectan toda la ciudad a nuestro terreno como la Av. Paseo de la República, la Av. Andrés Aramburú, la Av. Canaval y Moreyra y la Av Javier Prado. • La zona cuenta con nodos de transporte público como las estaciones de metropolitano Canaval y Moreyra y la estación Aramburú
F
O
• Aprovechar las áreas verdes. Nuestro proyecto atraerá familias con niños que querrán jugar en los amplios parques de San Isidro que suelen estar vacíos.
PROYECTO
D
• Poca actividad nocturna, las familias pueden sentir inseguridad en la noche al no ver movimiento. • La mayor parte de la población es adulto mayor, las nuevas familias que vengan tal vez querrán vecinos de su edad.
A
• Existe gran congestión de personas y vehículos en avenidas principales. • En ciertas zonas del distrito existe el comercio ambulatorio.
F
• Cuenta con dos frentes, uno hacia la calle los cisnes y otro hacia el parque Bustamante. • El terreno se encuentra en el corazón financiero de Lima.
O
• Conectar a las familias con su lugar de trabajo y su hogar. • Reactivar la zona durante horarios no laborales mediante actividades familiares. La zona es actualmente un distrito dormitorio, con nuestro proyecto podemos darle vida durante los horarios en los que todos vuelvan a casa.
D
• Gran cantidad de competencia de proyectos • Los costos elevados de la competencia nos forzarían a elevar los nuestros • Alta demanda de oficinas en la zona; muchas personas buscan un inmueble para oficina y no para formar una familia.
•
A
Hay escases de estacionamientos
PARÁMETROS Y NORMATIVA
PARÁMETROS URBANÍSTICOS Y NORMATIVAS PARÁMETRO ALTURAS ESTACIONAMIENTO
El proyecto esta en una zona RDA (Residencial de Densidad Alta).
NUESTRO PROYECTO
3-8 pisos
8 pisos
3 (3dorm),2 (2dorm), 2 (1dorm)
25 estacionamientos
RETIRO (CALLE)
3m
3m
RETIRO (CALLE)
3m
3m
ÁREA LIBRE
40%
FRENTES
15m min.
LOTE
450 m² min.
40% 20m 823.53m²
ORDENZAS MUNICIPALES ORDENANZA N°1067 MML ZONIFICACIÓN RESIDENCIAL TIPO DE ZONA
RDM
a.
USOS
USO COMPATIBLE
3 a 8 pisos
RDA CZ
TAMAÑO DE LOTE
Existente o según proyecto
ÁREA LIBRE
Según el uso compatible
Para el ámbito D que es donde esta la zona del lote, para un dormitorio serian 70 m2 como mínimo, para 2 dormitorios 90m2 y para 3 dormitorios 110 m2. Para conjuntos residenciales seria para 1 dormitorio 60 m2, para 2 dormitorios 80 m2, y para 3 dormitorios 110m2. b.
VIVIENDA MÍNIMA SECCIÓN DE TRATAMIENTO DIFERENCIADO
ÁMBITO D
ZONA
RDM
ÁREA NETA MÍNIMA POR UNIDAD DE VIVIENDA
110m²
Área mínima edificada por vivienda.
Área libre mínima por lote.
Para viviendas unifamiliares y multifamiliares el porcentaje mínimo de área libre es de 40%, mientras que para conjuntos residenciales es de 60% para RDMA y 50% par RDM. c.
Altura de la edificación.
Para lotes que están ubicados en zonas residenciales se hace según el plano de alturas de la municipalidad en este caso, hasta 7 pisos, y por aplicación del concepto de colindancia con edificaciones existentes de mayor altura, podrán incrementar su densidad neta de manera proporcional a la cantidad de pisos adicionales resultantes respetando los límites máximos establecidos de la zonificación
ESTUDIO DE MERCADO
wpm
ESTUDIO DE MERCADO
ESTUDIO DE OFERTA SAN ISIDRO
VENTA DE DEPARTAMENTOS
En el estudio de la oferta, se realiza una investigación de varios criterios. El principal es un análisis según el sector, San Isidro se entra en el sector urbano de Lima Top y tiene una oferta disponible de viviendas con el precio promedio de S/ 8689.70 por m2 (figura 6), tiene 954 aproximadamente de unidades disponibles y 58 proyectos (figura 7).
Con el pasar de los años el precio ha ido en aumento debido al gran aumento de la oferta, en Lima se estima que la venta de departamentos alcanzara entre 16,5mil y 17 mil unidades (figura 8).
22.220
21.441
16.500 - 17.000
16.930
15.238
14.516
13.533
13.179
10.822
10.571
PRECIO PROMEDIO M2 VS VENTA POR DISTRITO
S/. 7,000.00 147
S/. 6,000.00 97 77
S/. 3,000.00
74
49
S/. 2,000.00
72
44
51
48
51
46
39
31
n
Sa
si
I
fl
ira
es or
o nc
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M
rja
n
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Bo
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na
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M
Precioo Promedio M2
ña
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r
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Ch
os ill
50
43 24
21
15
5 o dr
2019 (p)
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
100 1.039
57
S/. 1,000.00 S/.
2011
113
93
S/. 4,000.00
Figura 8: VENTA DE DEPARTAMENTOS EN LIMA Fuente: CAPECO/ BBVA, 20I9
150 S/. 5032.73
115
S/. 5,000.00
2010
200
S/. 8,000.00
2009
2007
S/. 9,000.00
2008
238 250
S/. 10,000.00
e At
ao
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C
El
no
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Ag
2
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Pi
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Po
0 ac
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R
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ay
llo
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Ca
ón nc
A
0 as
om
C
S
Ventas
888
VENTA DE DEPARTAMENTOS POR UNIDADES Lima top está comprendido por distritos de San Isidro, La Molina, Miraflores, Barranco, San Borja y Santiago de Surco, en estos distritos la venta de departamentos por unidades aumento considerablemente (figura 9).
Figura 6: PRECIO PROMEDIO M2 VS VENTA POR DISTRITO Fuente: ADI PERÚ,20I9
-222 Hasta S/. 400 mil
PROYECTOS POR DISTRITO
Bajo / Medio bajo
Mas de S/. 600 mil
Medio alto
Alto
Figura 9: VENTA DE DEPARTAMENTOS POR UNIDADES Fuente: CAPECO/ BBVA, 20I9
250
4000
Entre S/. 400 mil y S/. 600 mil
200
3500 3000
150
2017
120
2500 2000
82
60
56
1500
58
55
40
1000
35
500
13
5
0
as
m
Co
n
Sa
l
ue
ig
M
Je
s
us
ía
ar
M
M
fl ira
39
30 20
50 21
7
20
e o a a ro ce illo co os es ena rco oria br reñ lla Lim id Lin ill l u or an Li Is Su ict rr B Ca rq rr da o o l n V a u g a S B eb Sa Ch La M Pu
Stock
Figura 7: PROYECTOS POR DISTRITO Fuente: ADI PERÚ, 20I9
100
59
Proyectos
12 rja
e At S
an
2
2 Bo
n có
An
El
8
2
4
1
2
o ra es ac lina llo in ed orr m ay st o Pi Ri P M ab r e te La Ca .d en Pu S. M
u Ag
0
PRECIO POR DEPARTAMENTO También se puede ver que el precio por departamento ha ido en aumento, en el 2017 costaba S/ 7545 el m2, en el 2018 costaba S/8475 el m2 y en el 2019 costaba S/ 8689.70 el m2 (figura 10).
2018
Var. %
Segmento alto San Isidro Barranco
7,545 7,606
8,475 8,166
12,3 7,4
Medio Jesus María Surquillo San Miguel
5,712 5,713 5,021
6,079 5,874 5,104
6,4 2,6 1,7
Medio bajo / bajo San Juan de Lurigancho Carabayllo Comas
3,169 2,228 2,152
3,177 2,305 2,117
0,3 3,5 1,6
Figura 10: PRECIO POR DEPARTAMENTO Fuente: CAPECO/ BBVA, 20I9
ESTUDIO DE MERCADO
ESTUDIO DE OFERTA VENTA DE DEPARTAMENTOS
PISOS / DEPARTAMENTOS
Con el pasar de los años el precio ha ido en aumento debido al gran aumento de la oferta, en Lima se estima que la venta de departamentos alcanzara entre 16,5mil y 17 mil unidades (figura 8).
Se analizó la cantidad de pisos y el m2 que se ofertan aproximadamente, estos cada vez son más altos y departamentos cada vez más pequeños (figura 13).
58,62%
Departamento Casa
El análisis de la oferta concluye con un análisis de las diferentes características de
18,84%
Edificios cada vez más altos
7,87%
Lote
7,49%
Local Comercial Oficina
los departamentos, siendo que los departamentos de 3 dormitorios vayan reduciendo en % en comparación a la oferta total, y los departamentos de 1 y 2 unidades aumente en su oferta (figura14).
6,08%
Departamentos cada vez más pequeños y con menos dormitorios
1,08%
Depósito Casa de Campo
2011
0.01% 0%
2012
2013
Lima Top Lima Este
10%
20%
30%
40%
50%
Figura 11: ESTUDIO DE OFERTA Fuente: PROPERATI, 20I9
60%
2016
Lima Moderna Lima Norte
2017 2018
Lima Centro Lima Sur
El desarrollo de este tipo de proyectos va a depender de la normatividad distrital Área mínima de vivienda (m2)
90
88
89 86
84 78
78
San Isidro
40
Magdalena
40 60
Barranco
Venta Alquiler
2015
Área promedio de departamentos disponibles para la venta (En metros cuadrados)
23,6%
2014
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
65
Jesus María
Figura 13: ÁREA PROMEDIO DE DEPARTAMENTOS DISPONIBLES PARA LA VENTA Fuente: CAPECO/ BBVA
73,7%
Figura 12: ESTUDIO DE OFERTA Fuente: PROPERATI, 20I9
74
Por esta razón en el distrito de San isidro los departamentos 1 y 2 dormitorios van en aumento y las áreas por departamento van disminuyendo.
66
64
25
23
20 9
5 2012 1
2
60
29
28
11
9
2013
56
2014
2015
3
Figura 14: ANÁLISIS DE OFERTA Fuente: CAPECO/ BBVA, 20I9
11 2016
52 32 15 2017
ESTUDIO DE MERCADO
ESTUDIO DE DEMANDA PÚBLICO
RANGO DE INGRESOS
El estudio de demanda se realiza para saber cuál es el público a que debemos ir y quiénes podrán adquirir nuestro producto. Para el estudio de demanda, se realizó un estudio de sectores dentro de Lima top, ya que es nuestro caso. Además, se hizo un estudio de rango de ingresos de acuerdo al caso y podemos concluir que si existe una demanda para nuestro proyecto. Según el APEIM 2018, San Isidro se encuentra ubicado en la zona 7 de Lima metropolitana. Hay una mayor población en el nivel socioeconómico A y B (figura 15).
En primer lugar, el análisis del mercado de demanda, se estudió según el rango de ingresos. Ya que San Isidro se encuentra sectorizado en Lima Top, el rango de ingresos con mayores porcentajes es de s/.12001 a S/.15000, con un 35.4% (figura16).
DISTRIBUCIÓN DE NSE POR ZONA APEIM 2018 - LIMA METROPOLITANA
TOTAL
NSE A
NSE B
NSE C
NSE D
NSE E
Muest a
Total
100
4.7
23.2
41.3
24.4
6.4
4058
1.54
Zona 1 (Puente Piedra, Comas, Carabayllo)
100
0.0
15.0
37.8
38.2
9.0
291
5.74
Zona 2 (Independencia, Los Olivos, San Martín de Porres)
100
2.2
26.9
49.3
19.3
2.3
353
5.22
DE S/. 3601 A S/. 5000 DE S/. 5001 A S/. 7000
LIMA TOP
LIMA MODERNA
LIMA CENTRO
18.7%
1.2%
10.8%
32.5%
10.4%
4.4%
19.2%
21.3%
DE S/. 7001 A S/. 9000
6.3%
16.1%
27.6%
10.2%
DE S/. 9001 A S/. 12 000
4.7%
31.4%
13.1%
4.9%
DE S/. 12 001 A S/. 15 000
4.1%
35.4%
10.9%
0.2%
MAS DE S/. 15 000
1.7%
11.2%
8.0%
0.6%
INGRESO PROM. MENSUAL
5269
12,815
9440
5706
Error (%)*
Zona 3 (San Juan de Lurigancho)
100
1.1
17.4
43.2
28.9
9.5
276
5.9
Zona 4 (Cercado, Rimac, Breña, La Victoria)
100
2.5
26.7
43.0
24.1
3.8
526
4.27
ESTRATO ECONÓMICO
Zona 5 (Ate, Chaclacayo Lurigancho, Santa Anita, San Luis, El Agustino)
100
1.0
10.4
45.1
33.3
10.2
331
5.39
Esto nos muestra que nuestro público tiene este tipo de rango de ingresos a más, por ende, pertenecen al sector A.
Zona 6 (Jesus María, Lince, Pueblo Libre, Magdalena, San Miguel)
100
14.4
56.0
23.9
3.9
1.8
284
5.82
Zona 7(Miraflores, San Isidro, San Borja, Surco, La Molina)
100
34.5
46.4
13.7
4.2
1.1
338
5.33
Zona 8 (Surquillo, Barranco, Chorrillos, San Juan de Miraflores)
100
2.0
28.8
47.4
18.1
3.7
289
5.76
Zona 9 (Villa El Salvado, Villa María del Triunfo, Lurín, Pachacamac)
100
0.4
7.2
49.2
34.0
9.3
318
5.5
Zona 10 (Callao, Bellavista, La Perla, La Punta, Carmen de la Legua, Ventanilla, Mi Perú)
100
1.3
18.7
45.7
24.6
9.8
1019
3.07
Otros
100
0.0
8.8
42.6
32.8
15.7
33
17.06
Figura 15: DISTRIBUCIÓN DE NSE POR ZONA APEM 2018 - LIMA METROPOLITANA Fuente: APEIM 2018
TOTAL
Figura 16: DEMANDA SEGÚN EL RANGO DE INGRESOS Fuente: CAPECO 2018 - COSTOS Y PRESUPUESTOS
(%) HORIZONTALES ZONA
SECTOR URBANO
RANGO DE INGRESOS
Luego, analizamos según el estrato económico y nos sale un resultado del 49.8%; es decir, casi el 50% de personas que ganan de s/.12001 a S/.15000 y las personas que ganan más de s/. 15001 pertenecen al sector A (figura 17), y se concluye que esto sería nuestra demanda.
RANGO DE INGRESOS
ESTRATO ECONÓMICO ALTO
MEDIO ALTO
MEDIO
MEDIO BAJO
BAJO
DE S/. 3601 A S/. 5000
0.0%
18.5%
35.9%
11.3%
6.7%
DE S/. 5001 A S/. 7000
0.0%
29.3%
16.0%
2.9%
0.0%
DE S/. 7001 A S/. 9000
7.0%
25.2%
6.3%
0.0%
0.0%
DE S/. 9001 A S/. 12 000
21.6%
16.9%
2.2%
0.0%
0.0%
DE S/. 12 001 A S/. 15 000
49.8%
4.4%
0.3%
0.0%
0.0%
MAS DE S/. 15 000
21.5%
1.2%
0.4%
0.0%
0.0%
INGRESO PROM. MENSUAL
14,360
8290
5133
3275
2637
Figura 17: DEMANDA SEGÚN EL RANGO DE ESTRATO ECONÓMICO Fuente: CAPECO 2018 - COSTOS Y PRESUPUESTOS
ESTUDIO DE MERCADO
ESTUDIO DE DEMANDA MIEMBROS POR FAMILIA También, se analizó el rango según el número de miembros por familia en Lima top y en cualquier sector urbano, y es el de 4 personas por familia. En nuestro caso, el de Lima top, hay un 50.2% de 4 miembros por familia (figura 18). Además, el número de personas por familia también esta sectorizado por el estrato económico, y en nuestro caso, San Isidro esta en el sector alto y con un 44% (figura 19) nos muestra que existe una mayor demanda de 4 miembros por familia. Entonces esto nos muestra un aproximado del producto que queremos ofrecer.
SECTOR URBANO TOTAL
1 persona
LIMA TOP
LIMA MODERNA
LIMA CENTRO
2.3%
1.9%
2.5%
1.7%
2 personas
9.0%
5.2%
7.7%
8.7%
3 personas
21.4%
21.7%
22.1%
19.0%
4 personas
30.4%
50.2%
40.6%
31.8%
5 personas
18.7%
15.5%
16.6%
19.4%
Figura 18: DEMANDA SEGÚN EL RANGO DE NÚMEROS DE MIEMBROS POR FAMILIA EN EL SECTOR URBANO Fuente: CAPECO 2018 - COSTOS Y PRESUPUESTOS
RANGO DE INGRESOS
MEDIO ALTO
MEDIO
MEDIO BAJO
BAJO
1 persona
2.3%
1.3%
2.0%
2.8%
2.6%
2 personas
6.7%
10.7%
10.4%
8.2%
7.3%
3 personas
23.3%
19.8%
22.2%
19.5%
22.8%
4 personas
44.0%
35.6%
25.4%
31.4%
26.7%
5 personas
17.2%
18.2%
17.1%
19.6%
21.5%
Figura 19: DEMANDA DEL RANGO DE NÚMEROS DE MIEMBROS POR FAMILIA SEGÚN EL ESTRATO SOCIOECONÓMICO Fuente: CAPECO 2018 - COSTOS Y PRESUPUESTOS
ESTRATO SOCIOECONÓMICO
DEMANDA POTENCIAL (Hogares)
INTERÉS EN COMRPAR SOLUCIÓN DE VIVIENDA (Hogares)
DEMANDA EFECTIVA (Hogares)
ALTO
118 871
25 254
1 741
MEDIO ALTO
368 231
104 160
20 449
MEDIO
856 231
249 523
233 057
MEDIO BAJO
735 329
226 926
214 926
BAJO
208 002
65 605
19 869
TOTAL
2 286 872
671 368
490 092
Figura 20: DEMANDA SEGÚN LA DEMANDA POTENCIAL, INTERÉS EN COMPRAR Y DEMANDA EFECTIVA Fuente: CAPECO 2018 - COSTOS Y PRESUPUESTOS
CRECIMIENTO DE ALQUILERES
ESTRATO ECONÓMICO ALTO
Asimismo, se hizo un análisis de demanda potencial, interés en comprar y demanda efectiva. Como podemos ver en la figura 20, hay una demanda potencial de 118871 hogares, 25254 en interés por comprar y 1741 de demanda efectiva. Esto nos muestra que solo el 1.46% se benefician con el producto de los que pueden pagar.
Por último, se hizo un análisis del crecimiento de alquileres en San Isidro con relación al censo de viviendas en alquiler. Este análisis, nos muestra que desde el año 2007 al año 2017 solo ha tenido una variación del 15.1% (figura 21), lo cual, se logra deducir, que la demanda busca más adquisiciones de viviendas en vez de buscar alquilar viviendas.
Deficit habitacional en #, ratio % y peso relativo DISTRITO
RESTO DE LIMA TOP
RANGO DE INGRESOS
DEMANDA POTENCIAL / INTERES / DEMANDA EFECTIVA
CENSO DE VIVIENDAS EN ALQUILER
VARACIÓN 2007-2017
2007
2017
%
BARRANCO
3102
3802
22.6
MIRAFLORES
8062
12537
55.5%
SURCO
17890
26730
49.4%
SAN ISIDRO
4417
5084
15.1%
SAN BORJA
5793
7162
23.6%
LA MOLINA
6369
8227
30%
Figura 21: DEMANDA SEGÚN LA VARIACIÓN DE ALQUILER DE VIVIENDA Fuente: CAPECO 2018 - COSTOS Y PRESUPUESTOS
ESTUDIO DE MERCADO
CONCLUSIONES En conclusión, en Lima existe un déficit de oferta, debido a que hay más demanda de nuevos departamentos. Aproximadamente 58 mil hogares interesados en adquirir una vivienda, sin embargo, hay 27 mil hogares ofertados aproximadamente. En San Isidro hay una demanda potencial de 118 871 de hogares y una demanda efectiva de 1741 hogares, pero solo se ofertan 954 hogares y 58 proyectos. Gracias a estos datos se puede apreciar claramente la diferencia entre oferta y demanda que existe en Lima y en San Isidro.
DEMANDA
OFERTA
3-4 Miembros
S/ 8689.70 Precio promedio de venta por m²
Departamentos para 1 persona no so solicitados
Por departamento en San Isidro
Lima Top
27mil
Ubicación del terreno
58,6%
unidades
Oferta inmediata
63,6%
en la búsqueda de una vivienda
tiene un cuarto de estudio adicional
80-200
35,3%
prefieren departamentos
Rango de metraje que buscan
tiene un dormitorio y baño de servicios
3-4 dorms.
1-2 dorms.
metros cuadrados
en la composición de ambientes
Rango de metraje que buscan
en la composición de ambientes
Imágenes referenciales de vivenda en San Isidro
ANÁLISIS DE COMPETENCIA
wpm
COMPETENCIA
4
ESTUDIO DE COMPETENCIA 2 PROYECTO SINGULAR
3 PROYECTO CISNES
3 1
4 PROYECTO PARQUE SUR
LOS CISNES 395 - ESTUDIO DE COMPETENCIA Para el estudio de la competencia, analizamos tre proyectos similares en caracteristicas y cercanos en ubicacion al nuestro. Nos contactamos con las inmobiliarias y recolectamos la información necesaria para una correcta comparación.
2
1. NUESTRO PROYECTO Aviva Mobiliaria Calle Los Cisnes 395
2. PROYECTO SINGULAR Qolono Mobiliaria Calle Las Camelias 620
3. CISNES 235 Balance Grupo Inmobiliario Calle Los Cisnes 235
4. PROYECTO PARQUE SUR Grupo Invent Av. Parque Sur 240
Distancia del proyecto: 0.64km
Distancia del proyecto: 0.16km
Distancia del proyecto: 0.65km
COMPETENCIA
PROYECTO SINGULAR
PROYECTO CISNES
PROYECTO PARQUE SUR
DIRECCIÓN
Calle Las Camelias 395, San Isidro
DIRECCIÓN
Calle Las Cisnes 235, San Isidro
PISOS
7 pisos
PISOS
7 pisos
USOS
Vivienda
USOS
Vivienda
DEPARTAMENTOS
Departamentos de 1- 2 dormitorios Flats #32
DEPARTAMENTOS
Departamentos de 2-3 dormitorios Flats y duplex #20
ÁREAS
1 dormitorio de 45.61 m2 a 47.40 m2
ÁREAS
2 dormitorios de 95.72 m2 a 242.53 m2
PRECIOS / M2
PLAZA
DIRECCIÓN
Calle Parque sur 240 , San Isidro
PISOS
8 pisos
USOS
Vivienda
DEPARTAMENTOS
Departamentos de 2-3 dormitorios Flats y duplex #29
ÁREAS
2 dormitorios de 60.72 m2 a 70.53 m2 3 dormitorios de 90.70 m2 a 105.70m2
2 dormitorios de 60,61 m2 a 65.70m2
3 dormitorios de 99.70 m2 a 65.70m2
Departamentos desde S/ 518,933 o
Departamentos desde S/ S/1,405 o
PRECIOS / M2
Vía Online Oficina Central: Av. Del Pinar 134 Ofc. 504,
PLAZA
S/. 8 609/m2(promedio) Vía Online
PRECIOS / M2
PLAZA
S/. 10 534/m2(promedio)
Página web inmobiliaria
Tour virtual
Página web inmobiliaria
Tour virtual
Correo
Correo
Teléfono
Portales inmobiliarios
Teléfono
Portales inmobiliarios
AMBIENTES :: ÁREAS COMUNES
AMBIENTES :: ÁREAS COMUNES Lobby coworking
Sala de usos múltiples
Lobby
Parque para bicicletas
Sala de reuniones
Centro de lavados
Sala de usos múltiples
Sala de reuniones
Todos los departamentos con terraza
S/. 7 639/m2(promedio) Vía Online
MEDIOS DE PROMOCIÓN
MEDIOS DE PROMOCIÓN
MEDIOS DE PROMOCIÓN
Departamentos desde S/ 476,456 o
Página web inmobiliaria
Tour virtual
Correo
Teléfono
Portales inmobiliarios
AMBIENTES :: ÁREAS COMUNES Lobby Sala de reuniones Sala de usos múltiples
PROMOCIÓN
VIVENDA
SINTÉSIS
PERFIL DEL USUARIO FAMILIAS DEL SECTOR A+ Y A El público objetivo o potencial usuario en el sector de vivienda, pertenecen al estrato económico alto y medio alt, siendo parte del NSE A y A+ Entre los usuarios encontrados en su mayoria
USUARIOS
familias de 3 a 4 miembros, requeriendo departamentos de 2 a 3 dormitorios. Tambien encontramos empresarios que aspiran a
FAMILIAS 3-4 MIEMBROS
residir cerca a su centro laboral y a parejas que buscan el estilo de vida ofrecido en el distrito. EMPRESARIOS JÓVENES
Basandose en la composición de las mismas, el valor agregado busca ofrecer actividades para toda a familia mediante áreas comunes, especialmente para niños y jóvenes.
PAREJAS PRIMERIZAS
El ingreso mensual promedo per cápita del sector Lima Top les permite acceder a los precios de la venta / alquiler.
DISTRITO FAMLIAR FINANCIERO NSE ALTO
VIVIENDA
PERFIL DEL USUARIO POBLACIÓN DE SAN ISIDRO
POTENCIALES USUARIOS ESTRATOS DE HOGARES
¿QUIÉNES SON?
INGRESO PROMEDIO MENSUAL DESDE
1. 2. 3.
S/.2412.45 (ALTO) HABITANTES POR HOGAR
1 persona
TENDENCIA A TENER FAMILIAS
2 personas
3-4 PERSONAS
3 personas
¿QUÉ COMPLEMENTO NECESITAN?
FAMILIAS 3-4 MIEMBROS
SALA DE NIÑOS
EMPRESARIOS 1 MIEMBRO
SUM
ZONA DEPORTIVA
PAREJAS 1-2 MIEMBROS
ZONA PARRILLA
PISCINA
¿QUÉ BUSCAN?
MAYORÍA: DPTOS
58,6%
SALA DE CINE
¿DE CÚANTOS DORMITORIOS?
RANGO (M2)
80-200
1 DORM= 19,2%
2 DORM= 34%
3 DORM = 43.5%
4 DORM=1,8%
4 personas 5 personas
RANGO ETARIO DE HOGARES 0 a 14 años 14 a 29 años
PRESENCIA DE NIÑOS Y ADOLESCENTES
30 -44 años
3-4 PERSONAS
45 a 59 años 60 + años
¿PODER ADQUISITIVO? LIMA TOP:
SAN ISIDRO
58,6%
80-200
MEDIO ALTO
NSC A
INGRESO PROMEDIO PER CÁPITA
S/. 5K - 8K
¿PRECIO PROMEDIO?
ALQUILER
$8 / M2 VENTA
$ 2089-2500/ M2
CONOCIMIENTO DE LA PROBLEMÁTICA
wpm
PROBLEMÁTICA
DEL ENTORNO Y EL PRODUCTO Av. Carnaval
y Moreyra
sa
R Av. lica
b epú de má
a Pan
Vías conectoras Parque Bustamante Proyecto escogido
s Av. André
Áreas verdes
Aramburú
Residencia de Densidad Alta
FLUJO
3
4
ad blic
Exp res a
1
epú
má
ana eP
Flujo vehicular medio Flujo vehicular alto Sentido de vía
y Moreyra
R Av.
La mayoría de personas que viven por esta zona poseen por lo menos un carro, no muchas personas se movilizan a pie. Además, al estar ubicados cerca a dos avenidas la congestión de autos por estas zonas incrementa y se puede observar que se estacionan autos desconocidos en mitad de la pista o cocheras ajenas. Esto ocasiona un flujo vehicular alto y al contrario, un flujo peatonal bajo.
Av. Carnaval
Vía
Las personas que viven por esta zona son en mayoría familias (personas entre 15 y 65 años). Esto puede llegar a ser un problema ya que nuestro producto está drigido a familias pero tambien a personas solteras y jovenes. Lo cual podría de alguna manera alterar la tranquilidad de los vecinos (con fiestas, ruidos altos, etc).
CARACTER COMERCIAL El producto se ubica, como ya se mencionó, en una zona residencial. Sin embargo, el producto cuenta con un primer piso comercial y podría tener un impacto positivo en el lugar como uno negativo. Ya que podría alterar la tranquilidad de los vecinos con el flujo de personas que atraería el proyecto. Pero, podría tener un impacto positivo ya que contiene equipamiento necesario para esta zona.
Vía Exp re
USUARIOS
és Av. Andr
2
Aramburú
PROPUESTA AL INVERSIONISTA
wpm
PRESENTACIÓN AL INVERSIONISTA
EDIFICIO: LOS CISNES wpm INMO BIL IARIA
3 65 LO S CI S NE S
S A N I S I DR O
PRESENTACIÓN AL INVERSIONISTA
3 65
EDIFICIO: LOS CISNES
LO S C ISN E S
UN OA S IS EN S A N IS ID R O E XCLU S I VO PA R A R E - CO NE CTA R S E L o s Ci s n es 3 6 5 es u n proyec to res i d en c i al y co merc i al u bi cad o en S a n Is i d ro, e n u n a d e l as m ej o res z o n as d el d i stri to , mu y cerca d el cen tro fi n an c i ero d e Sa n Is i d ro y M i raflo res y co n u n g ran parq u e cas i pri vad o , para po d er rel aj ars e y re -con e c ta rs e co n l a n atu ralez a Depertamen to s d es d e lo s 6 8 m cad a co n mí n i mo u n estac i o n a m i e to. A d e m á s co n tam o s co n estac i o n ami en to s d e bi c i c letas
PRESENTACIÓN AL INVERSIONISTA
INGENIERÍA DE VALOR
D E TA L L E FA C H A D A A LA CALLE
DOS FRENTES FUNCIONALES
INGRESO P O R E L PA R Q U E
Esto ayuda con que no exista una entrada principal y otra secundaria, sino mas bien permite al usuario del edificio ingresar a su vivienda por ambos lados FACHADA: MATERIAL EXPUESTO Que los materiales de construcción sean expuestos: ladrillo, y cemento hacen que exista un ahorro de los gastos de los materiales para el revestimiento, y al ser materiales de alta resistencia, su mantenimiento no se dará de manera constante como con otras edificaciones. ÁREAS COMERCIALES VENDIBLES Esto genera que haya un mayor ingreso económico al edificio, debido a que tendrá locales comerciales en alquiler como el gimnasio, un local comercial y una zona coworking, y tendrá un alto valor debido a que estan frente a un parque casi privado del mismo edificio.
D E TA L L E FA C H A D A A L PA R Q U E
INGRESO POR LA CALLE
PRESENTACIÓN AL INVERSIONISTA
ESTÉTICA - VALOR AGREGADO PRIMER NIVEL COMERCIAL
DOS FRENTES - DOS LOBBIES
Este repotencia el caracter comercial de la zona y además, pocos edificios residenciales de la zona cuentan con un primer nivel comercial.
Pocos competidores presentan dos frentes y uno de ellos, frente a un parque, lo que le genera un valor agregado al edificio.
LOBBY VIVIENDA
CAFETERÍA
LOBBY COMERCIAL
ZONA COWORKING
GIMNASIO
SALA DE NIÑOS
PRESENTACIÓN AL INVERSIONISTA
vivienda
H A B I TA C I Ó N SECUNDARIA
H A B I TA C I Ó N P R I N C I PA L
SALA-COMEDOR COCINA
SALAS DE ESTUDIO
PRESENTACIÓN AL INVERSIONISTA
EDIFICIO: VIVIENDA COWORKING LOS CISNES
IMAGEN ESPERADA
PRESENTACIÓN AL INVERSIONISTA
EDIFICIO: VIVIENDA COWORKING LOS CISNES
FLAT
wpm
TIPO 01 201-202-301-302401-402-501-502601-602-701-702-
I N MOB I LI A RI A
ÁREA TOTAL
126.06 M² COCINA ABIERTA SALA COMEDOR 3 DORMITORIOS SALA DE ESTAR 3 BAÑOS BALCÓN
365 LO S C IS NES
S AN IS ID R O
PRESENTACIÓN AL INVERSIONISTA
EDIFICIO: VIVIENDA COWORKING LOS CISNES
FLAT
wpm
TIPO 02 203-205-303-305403-405-503-505603-605-703-705-
I N MOB I LI A RI A
ÁREA TOTAL
89.50 M²
COCINA ABIERTA SALA COMEDOR 2 DORMITORIOS SALA DE ESTAR 2 BAÑOS BALCÓN
365 LO S C IS N ES
S AN IS ID R O
PRESENTACIÓN AL INVERSIONISTA
EDIFICIO: VIVIENDA COWORKING LOS CISNES
FLAT
wpm
TIPO 03
I N MOB I LI A RI A
101-102-204-304404-504-604-704 ÁREA TOTAL
68.09 M²
COCINA ABIERTA SALA COMEDOR 1 DORMITORI0 ESTUDIO 2 BAÑOS
365 LO S C IS N ES
S AN IS ID R O
PRESENTACIÓN AL INVERSIONISTA
EDIFICIO: VIVIENDA COWORKING LOS CISNES
993 50 7 9 7 5
wpm INM OBILIARIA
C a lle L o s C i s n e s 3 6 5 - S an Is i d ro C o t i z a e n : w w w. w p m i n m o b i l i ar i a. p e ve n ta s @ w p n i n m o b i l i ar i a. p e