Ejendomme

ejendomme

BREDT FORLIG SIGNALERER NYE TIDER I BOLIGPOLITIKKEN

GREATER COPENHAGEN HAR SVÆRT VED AT TILTRÆKKE FREMTIDENS VIRKSOMHEDER

HJÆLP MED AT VURDERE, HVORDAN EJENDOMSMARKEDET KOMMER TIL AT SE UD I 2024?

PR-foto: ATP Ejendomme

DANSKE BANK-KONCERNEN DELER EJERSKABET AF DOMICIL I POSTBYEN MED ATP

Der har over årene været meget polemik omkring byggeriet af bl.a. Danske Banks nye domicil dér, hvor postterminalen før lå. I de seneste år har københavnerne imidlertid kunnet følge, hvordan tårnene voksende under byggekranerne, og nu er man nået så vidt, at det er tid til at effektuere en syv år gammel aftale om, at når byggeriet stod færdigt, skulle ATP overtage halvdelen af ejerskabet.

”Med vores investering i Danske Banks nye hovedkontor føjer vi en fantastisk bygning til vores portefølje af domiciler og centralt beliggende ejendomme i København. Denne investering passer rigtig godt ind i vores strategi om at have større ejendomme på centrale placeringer, og med Danske Bank som lejer sikrer vi en langsigtet aftale og mulighed for at understøtte Københavns position som et førende finansielt centrum i Norden,” udtaler Martin Vang Hansen, CEO for ATP Ejendomme, i en pressemeddelelse.

Første etape det samlede byggeri omfatter Danske Bank-domicilet, som er færdigt og klar til indflytning. Det er her, ATP Ejendomme nu bliver medejer sammen med Danske Banks pensionsselskab, Danica. Anden etape rummer kontorbygningen The Stamp, fire tårne med boliger og hotellejligheder, en bygning med sundhedstilbud, p-kælder samt terræn. Denne etape står klar i 2025, og her vil Danica Ejendomme være eneejer. Endelig bliver DSB Ejendomsudvikling partner i tredje etape, som består af boliger, herunder almene boliger og ungdomsboliger, samt erhverv. Denne del forventes afsluttet i 2028.

Men Danske Bank-koncernen beholder altså selv halvdelen af ejerskabet af sit domicil. ”Det er et flot og moderne byggeri, der vil samle koncernen. Det er samtidigt også markeringen af afslutningen på første etape af vores store udviklingsprojekt Postbyen. En ny og åben bydel til alle, der kommer til at have sin daglige gang i området og til københavnerne generelt. Den milepæl er vi i Danica stolte af at have nået ved at tilføre København et markant nyt kontorhus,” udtaler Michael Nielsen, adm. direktør i Danica Ejendomme.

LYNGBY-TAARBÆK UDPEGET SOM HOVEDSTADENS MEST

LOVENDE KONTORDISTRIKT

Københavns Kommune har Danmarks stærkeste kontormarked. Men leder man efter et sted, hvor udviklingen går stærkt, og der derfor er chance for en gunstig udvikling i priserne, skal man i stedet se mod Lyngby-Taarbæk. Det synspunkt argumenterer Newsec Advisory for i en ny rapport om det nordiske ejendomsmarked.

I de fleste andre nordiske og baltiske hovedstæder er der en eller to lokationer, hvor det er evident, at alt det nye sker på kontormarkederne. Sådan er det imidlertid ikke i den danske hovedstad, hvor der sker udviklingsarbejde i mere eller mindre alle forstæder. Alligevel skiller Lyngby-Taarbæk sig altså ud, ifølge Newsec. Firmaet anfører, at meget af den kvalificerede arbejdskraft fra udlandet, der for tiden søger mod Danmark, bosætter sig i kommunen. Derfor har man et forspring i rekrutteringen, hvis man har sit domicil dér. Det tæller også til Lyngby-Taarbæks fordel, at letbanen (billedet) åbner i 2025. Newsec hæfter sig også ved et andet aktuelt fænomen omkring Danmark: At vi pt har Nordens stærkeste økonomi. I henseende til bnp-vækst kan vi næste år endda overhale Norge, der ellers normalt sidder solidt på førstepladsen. Danmarks aktuelle førerposition skal ses i lyset af, de globale konjunkturer for tiden er presset. Det er således mere retvisende at sige, at vi har Nordens mindst ringe økonomi. Det indebærer dog, at vi ser ud til at styre fri af en egentlig recession.

Det er Novo Nordisks succes med fedmemidlet Wegovy, der gør den store forskel for Danmark. Denne succes er også en god del af grunden for, at folk flytter til Danmark for at arbejde, hvilket som nævnt er godt for Lyngby-Taarbæk. Rigtigt meget i dansk økonomi handler om Novo Nordisk i disse år – også når man ser den med ejendomsbriller på.

MINDRE LAGEREJENDOM I ROSKILDE SOLGT EFTER FØRSTE FREMVISNING

Ejendomsmarkedet er næsten gået i stå. Der er næsten ingen omsætning i de velbeliggende bolig- og kontorejendomme, der indtil for nyligt blev revet væk. Til gengæld er der god gang i en kategori, som tidligere var meget svær at håndtere: Mindre industri- og lagerejendomme. De bliver i dag efterspurgt af mange virksomheder, f.eks. i og omkring byggebranchen.

Et eksempel er to mindre lagerejendomme i henholdsvis Roskilde og Køge (billedet), som EDC Erhverv Poul Erik Bech sælger på vegne af JMM-Group, der sælger og servicerer industrielle maskiner i hele Skandinavien. Ejendommen i Roskilde blev solgt på baggrund af første fremvisning, oplyser mæglerfirmaet i en pressemeddelelse.

”Lykkegårdsvej 4 er en yderst præsentabel og anvendelig lager- og industriejendom med tilhørende kontor. Det er egentlig ikke så underligt, at der var enorm efterspørgsel og interesse for ejendommen, men vi er meget glade for at kunne bistå kunden med et godt salg på under en måned. Nu vender vi kræfterne mod den anden ejendom, som JMM-Group har til salg – en fin lager- og produktionsejendom med høje lofter, mange anvendelsesmuligheder og en god lokation tæt på Køge Havn. Vi ser frem til at fortsætte det gode samarbejde med JMM-Group og finde endnu en god køber til deres ejendom i Køge, som er til salg for knap 10 mio. kr.,” udtaler Kenneth Wagner, partner i EDC Erhverv Poul Erik Bech Hans Holm, bestyrelsesformand i JMM-Group, siger om baggrunden for salget: ”Lige nu ser vi ind i en sammenlægning af vores to afdelinger på Sjælland, hvor vores datterselskab Stemas har haft til huse. Vi vil gerne gøre dem til én samlet afdeling, så vi kan drifte fra ét sted med en central og gunstig beliggenhed. Det er bare mere rationelt, og derfor har vi været enormt glade for, at Lykkegårdsvej 4 allerede er blevet solgt, da vi jo så kun skal drifte den frem til, at vi fraflytter engang i efteråret.”

Ansvarshavende redaktør Henning Andersen, henning@partnermedier.dk

Udviklingsredaktør Julie Brix, brix@partnermedier.dk

Redaktør og journalist Sten Thorup Kristensen

Salg Leo Brorstrup Smidt, leo@partnermedier.dk, Nicklas Laustsen nicklas@partnermedier.dk

Art Director Heidi Carlsen, heidi@partnermedier.dk

Grafisk produktion Michael Halvorsen Iversen, michael@partnermedier.dk

Forsidefoto: Adobe Stock 370027141, Ustas

Udgiver:

Distribueret i samarbejde med Berlingske

K ære Læser Indholdet i denne udgivelse er bl.a. blevet til i samarbejde med vores mange sponsorer og annoncører. Vores tekstforfattere og journalister har gjort sig umage med at finde og skrive indhold til dig, som vi håber vil give dig god information og inspiration. God læselyst!

PR-foto: EDC Erhverv Poul Erik Bech

Visualisering: Hovedstadens Letbane

BREDT FORLIG SIGNALERER

NYE TIDER I BOLIGPOLITIKKEN

Et bredt flertal i Folketinget blev før sommerferien enige om en ny bygge- og boligaftale, der lægger op til at se nærmere på blandt andet tilbudspligten og huslejenævnene.

Af Amalie Dvinge Agerbo

En lang række af partierne på Christiansborg nåede i maj måned til enighed om en ny aftale på boligområdet. Aftalen indeholder en række bygge- og boligpolitiske indsatser, der ifølge aftalepartierne kan iværksættes inden for en kort tidsramme. Ifølge Jan Ellebye, der er underdirektør i EjendomDanmark, er det afgørende, at der bliver indgået brede forlig, der sikrer mere stabile rammevilkår for branchen.

”For mig at se er aftalen på mange måder et skridt mod en mere stabil politisk tænkning af boligområdet, og jeg synes, at vi som branche kan glæde os over, at vi i stigende omfang bliver inddraget i den løbende dialog med relevante parter.”

Hvad er bygge- og boligaftalen egentlig? Formålet med den nye aftale er at adressere nogle af de aktuelle udfordringer og behov, der er inden for boligmarkedet og byggeindustrien. Med en politisk aftale skabes der en strategisk ramme for den kommende udvikling, regulering og forbedring af sektoren.Denne aftale er meget kortfattet sammenlignet med tidligere aftaler, da det er en slags ”opsamlingsaftale,”

forklarer Jan Ellebye:

”Da vi fik ny regering ved årsskiftet, var der nogle uafklarede spørgsmål, der lige skulle landes. Man indgik så senere den her bygge- og boligaftale for at samle op på de løse ender.”

Aftalen omfatter en række forskellige indsatser, og hos EjendomDanmark er der særligt tre af dem, der opfattes som betydningsfulde, understreger Jan Ellebye: ”De elementer i aftalen, som er særligt interessante for os,

er præciseringen af muligheden for at kunne aftale nettoprisindeksering i omkostningsbestemte lejemål, en stramning af tilbudspligtreglerne, og at der igangsættes en yderligere analyse af huslejenævnene.”

Præcisering af muligheden for nettoprisindeksering Da den nye lejelov trådte i kraft i juli 2022, opstod der, grundet strukturelle ændringer i loven, en usikkerhed om hjemlen til at kunne aftale nettoprisindeksering i omkostningsbestemte ejendomme, herunder i gennemgribende moderniserede lejemål. Men med den nye boligpolitiske aftale, som allerede har resulteret i et korrektionslovforslag, bliver denne og andre fejl i den sammenskrevne lejelov rettet. Det var ikke hensigten at skabe usikkerhed eller ændre retsstillingen, og det retter aftalen altså op på nu. ”Ingen ville være tjent med den usikkerhed. Rettelsen sikrer, at der igen er forudsigelige rammer for den fremtidige udlejning af moderniserede boliger. Det betyder også, at ejendommenes værdi opretholdes, når de er blevet renoveret,” forklarer Jan Ellebye.

Mindre stramning af tilbudspligten Med aftalen indføres også en stramning af reglerne for, hvornår lejelovgivningens tilbudspligt udløses. Udvidelser af tilbudspligten rammer per definition ind i en nerve hos alle ejendomsejere.

At der er indgået en aftale om en stramning af tilbudspligtreglerne, får derfor næppe ejendomsvirksomheder til at kaste armene i vejret. Men forslaget er markant anderledes sammenlignet med det udspil, der kom før sommerferien 2022.

Det strammer nemlig kun der, hvor der har været bred po-

litisk enighed. ”En stramning af tilbudspligten er selvfølgelig ikke en idé, der er groet i vores have, men aftalen lægger op til et meget mere snævert indgreb end det, der tidligere har været på bordet,” siger underdirektøren og fortsætter: “Derudover er det også værd at bemærke, at der samtidig lægges op til en analyse af tilbudspligtens administrative omkostninger. Det arbejde ser vi frem til at deltage i, så vi på sigt kan forhindre processer, som ikke giver mening og kun bidrager til usikkerhed og unødigt ressourceforbrug.”

Positivt, at man vil se på huslejenævnene

Den nye aftale lægger også op til en analyse af sagsbehandlingstiden i huslejenævnene. Denne analyse skal ske med henblik på at sikre en kortere og mere ensartet sagsbehandling landet over. Jan Ellebye forklarer, at EjendomDanmark arbejder for, at huslejenævnene skal være karakteriserede af høj faglighed, transparens og effektivitet:

”Huslejenævnene spiller jo en afgørende rolle i at løse uenigheder mellem lejere og udlejere, og derfor arbejder vi også målrettet med politisk interessevaretagelse i forbindelse med dette. På den måde kan huslejenævnene via et bredt flertal styrkes i fremtiden. Det er en sag, vi arbejder videre med i dialog med det politiske system på baggrund af input fra hele branchen.”

Bygge- og boligaftalen erstatter ikke det boligpolitiske udspil, der ventes at komme senere i denne regeringsperiode. Disse partier er med i aftalen: Socialdemokratiet, Venstre, Moderaterne, SF, Danmarksdemokraterne, Det Konservative Folkeparti, Enhedslisten, Radikale Venstre, Dansk Folkeparti og Alternativet.

TRE HURTIGE

TIL JAN ELLEBYE

Hvorfor er det overhovedet vigtigt, at der bliver indgået en bygge- og boligaftale?

Aftalen er det første eksempel på arbejdet under den nye regering, hvor der i langt højere grad er lagt vægt på brede forlig.

Hvordan var EjendomDanmarks dialog med partierne undervejs?

EjendomDanmark taler løbende med alle partier og intensiverer selvfølgelig dialogen, når der bliver drøftet aftaler, som har direkte indflydelse på medlemmernes forretning. Vi har i løbet af de sidste år fået opbygget en struktureret og konstruktiv politisk dialog, der følger EjendomDanmarks overordnede strategi.

Hvordan synes du, at aftalen er landet?

Jeg er glad for perspektivet i aftalen, som kunne have set helt anderledes ud, hvis den havde været indgået i sidste regeringsperiode. Det er selvfølgelig ikke alt, vi er lige begejstrede for, men vi har via en konstruktiv dialog skabt lydhørhed over for at fastholde vigtige punkter og flytte afgørende på elementer, vi grundlæggende ikke støtter.

GREATER COPENHAGEN HAR SVÆRT VED AT TILTRÆKKE FREMTIDENS VIRKSOMHEDER

Virksomhederne på Sjælland og i Sydsverige ligger lavt, når det kommer til at søge patent på nye grønne teknologier. Det skaber bekymring for, hvor stærkt regionens erhvervsliv vil stå i fremtiden, når det skal konkurrere med andre storbyregioner om at tiltrække investeringer. Især Berlin har hidtil haft betydeligt mere held med at skabe vækst og arbejdspladser.

Der er nogle ting ved København, som er eksotisk for gæster fra udlandet, men som er en selvfølge for hovedstadens indbyggere. Det gælder f.eks. den store cykeltrafik, og det gælder badestrandene, der nu strækker sig helt ind til de gamle moler i centrum.

Begge dele bidrager til selvopfattelsen af at være en grøn by. Det samme gør det at være hovedstad for det land, som gik i front med at udvikle vindmøller, og som stadig har et par af verdens førende virksomheder i branchen.

Men den grønne farve blegner, når man ser det fra en anden vinkel: Antallet af grønne innovationer er, i hvert fald målt på ansøgte patenter, ganske beskedent i forhold til, hvad man ser i andre storbyer. Det samme er investeringerne i grønne opstartsvirksomheder.

Et økonomisk problem

Det er Greater Copenhagen, den politiske samarbejdsorganisation mellem regioner og kommuner på Sjælland og i Sydsverige, der har gjort tallene op i en helt ny analyse. Den svenske side af samarbejdet trækker ned i henseende til de grønne erhvervsaktiviteter, men tallene fra danske side er overhovedet heller ikke imponerende, set i en europæisk sammenhæng.

Det er alt sammen ikke kun problematisk ud fra et idealistisk standpunkt i forhold til klimakrisen. Det kan også udvikle sig til at blive et økonomisk problem: Der er en pænt stor sandsynlighed for, at nutidens grønne opstartsvirksomheder vil være fremtidens store virksomheder, der skaber velstand, arbejdspladser – og behov for ejendomme.

For netop ejendomsbranchen har Greater Copenhagen, og organisationens forløbere, der søgte at udvikle erhvervslivet omkring København og Øresund, en særlig betydning. Endnu for et par årtier siden var der meget få udenlandske investorer, der interesserede sig for det danske ejendomsmarked.

Da ejendomme jo står i mange år, skulle de overbevises om, at hovedstadsområdet havde en spændende fremtid. Til den ende var den nye Øresundsbro et meget synligt argument.

På den svenske side havde man allerede dengang udenlandske investorers interesse. Det svenske ejendomsmarked var modnet meget tidligere end det danske. Men Malmø var, selv når man regnede det skånske opland med, for lille til at gøre sig i konkurrencen mellem europæiske erhvervsklynger.

Således var der fra begge side af sundet en interesse i at promovere sig selv som én stor region. Det har man bl.a. gjort år efter år på den førende europæiske ejendomsmesse MiPIM, der afholdes i Cannes hvert år i marts.

Dansk held Meget vand er dog løbet gennem Øresund, siden ideen om den fælles region blev født. Specielt på den danske side er det gået langt bedre end forventet. Ejendomsmarkedet er blevet professionaliseret, og med solide finanser hos staten kom de udenlandske investorer til at se danske ejendomme som attraktive og trygge investeringsaktiver. Også erhvervslivet har bidraget til succesen. Mærsk har vist helt fantastiske resultater i pandemiens kølvand, og senest har Novo Nordisk haft en endnu mere ufattelig fremgang, i kraft af udviklingen af fedmemidlet Wegovy.

Den slags breder sig som ringe i vandet til andre virksomheder, der også skal bruge lokaler, mens de medarbejdere, der bliver rekrutteret fra udlandet, giver efterspørgsel efter de nybyggede boliger.

Det ene med det andet: I hvert fald på den danske side af sundet er det efterhånden nogen tid siden, at det har været svært at overbevise udenlandske investorer om københavnske ejendommes konkurrencedygtighed. Men lykke og held skifter som bekendt, og for det lange sigte forbliver det vigtigt, at hovedstaden, inklusive både dens svenske og danske opland, står stærkt i udviklingen. Den demografiske trussel

Et problem, som med næsten 100 pct. sandsynlighed vil ramme hele Europa inden for de kommende årtier, er faldende folketal. Det er sådan set allerede begyndt, selv om det ikke er umiddelbart synligt i København, fordi de lokale virksomheder som nævnt har tiltrukket så meget udenlandsk arbejdskraft de seneste år.

Dét er godt for Danmark, men dybest set er det blot at sende aben videre til andre europæiske byer. Et spørgsmål er, hvem der i det lange løb vil vinde dette abe-spil. De seneste halve århundrede har urbanisering været en stærk tendens – folk har foretrukket at bo der, hvor der er vækst og udvikling.

Hvis denne trend fortsætter i en situation med faldende folketal, vil nogle storbyområder i Europa blive ved med at vokse, men andre vil begynde at skrumpe hastigt. I den sammenhæng er der en anden analyse, som Greater Copenhagen fremlagde i forsommeren, der er mildt bekymrende. Denne analyse viser, hvor stærk en konkurrent nabometropolen mod syd, Berlin, er.

En konkurrencefordel for København er, at det lokale erhvervsliv bruger mange penge på forskning – om end

Af Sten Thorup Kristensen

HJÆLP MED AT VURDERE, HVORDAN EJENDOMSMARKEDET KOMMER

TIL AT SE UD I 2024?

For 9. år i træk sætter EDC Erhverv Poul Erik Bech fingeren på pulsen og kigger frem mod det kommende år med markedets største forventningsundersøgelse til erhvervsejendomsmarkedet, som mange i branchen støtter op om.

EDC Erhverv Poul Erik Bechs store forventningsundersøgelse tager afsæt i investorer, lejere og virksomheders forventninger til bl.a. prisudvikling, renteniveau, lejeniveau og inflation. Alle svar indsamles og udgives i en samlet rapport, der giver et dybdegående indblik i, hvilke forventninger branchen har til markedet næste år.

”Sidste år var der 1.700 respondenter fra alle dele af landet, som bidrog med deres forventninger til ejendomsmarkedet. Det er den største forventningsundersøgelse af sin art i ejendomsbranchen om erhvervsmarkedet, så vi forventer som altid en stor interesse for vores undersøgelse,” siger Joseph Alberti, Head of Research hos EDC Erhverv Poul Erik Bech, som sammen med resten af Analyse & Research-afdelingen står for at bearbejde de mange data, som undersøgelsen giver.

Rapport og forventningsseminar

Ligesom de forrige år vil resultaterne af EDC Erhvervs Forventningsanalyse blive præsenteret ved et eksklusivt seminar. Her vil en række eksterne foredragsholdere og eksperter perspektivere den nuværende og forventede markedssituation sammen med eksperter fra EDC Erhverv Poul Erik Bech. Selve rapporten udgives samtidigt.

Der bliver indsendt forholdsvis få patentansøgninger om grøn teknologi fra virksomheder i ørestadsregionen. Men visse virksomheder er meget aktive. Det gælder f.eks. VKR Holding, der har indsendt 73 patentansøgninger mellem 2008 og 2022. VKR-koncernen omfatter bl.a. Velux, der her præsenterer sine vinduesløsninger på sommerens verdenskongres for arkitekter i Bella Center.

altså ikke netop på forskning i grøn teknologi. Her er det helt anderledes i Berlin.

I 2019 udgjorde forskningsudgifter 3,9 pct. af bnp i Greater Copenhagen, mod kun 3,3 pct. i den tyske hovedstad, hvor det især er den offentlige forskning på universitetsniveau, der vejer tungt.

Alligevel er Berlin over de seneste tre årtier løbet godt og grundigt fra Greater Copenhagen, både når det gælder vækst i beskæftigelse og bnp. Berlin har simpelthen en magnetisk tiltrækningskraft på såvel iværksættere som almindelige borgere.

Det er svært at hamle om med for den danske hovedstad, der er i sammenligning mere fremstår som en hyggelig provinsby.

Daglig pendling

På en anden parameter har Greater Copenhagen derimod et stærkt kort på hånden – en ubrugt ressource. Det handler om den arbejdskraft, som allerede er en knap faktor, og som kan ventes at blive det endnu mere i fremtiden.

Med Øresundsbroen er det muligt at pendle mellem Skåne og København. Rejsetiden fra Malmø til Københavns Hovedbanegård svarer til rejsetiden fra f.eks. Hillerød eller Ringsted.

Der er da også ca. 19.000 personer, især svenskere, der hver dag pendler mellem de to lande.

Men det kan blive mange flere, således at virksomhederne får et større rekrutteringsgrundlag, og således at de fortsat relativt mange arbejdsløse i Sydsverige kan blive beskæftigede.

I en tredje analyse fra i år har Greater Copenhagen spurgt borgere i Skåne om deres syn på at arbejde i Danmark. For dem, som ikke står på spring til det, er rejsetiden naturligvis en stor barriere, som den er ved al pendling. Men ud over det var de mest betydelige bekymringer, at det er for dyrt og for besværligt.

Især prisen er det forholdsvis simpelt at gøre noget ved, den dag en større og mere smidig arbejdsstyrke måtte blive et virkelig kritisk problem. Det er sværere at rydde op i de mange regler om f.eks. skat, der kan gøre det vanskeligt at bo på den ene side af sundet og arbejde på den anden. Men umuligt er det ikke.

”Vi oplever, at der er forståelse for, at det skal gøres nemmere at bo i Sverige og arbejde i Danmark – det er i praksis mest det, det handler om. Det er ikke kun politikerne her i regionen eller i København, der kan se det. Det står også klart for de politikere, der sidder i Stockholm,” siger Tue David Bank, direktør i Greater Copenhagen.

”Vi har igen gjort det attraktivt at deltage, og vi tilbyder bl.a. de attraktive forventningsseminarpladser først til dem, der hjælper med at besvare analysen. Vores forventningsseminar afholdes i år 30. november 2023 i Industriens Hus hos Dansk Industri.”

”Vi sender selvfølgelig også den samlede rapport med alle forventningsindsigterne til alle, der deler sine betragtninger af markedet. Så vi håber rigtig mange vil deltage igen i år, så vi kan få et retvisende og dækkende billede af udviklingen og forventningerne i ejendomsbranchen,” fortæller Joseph Alberti, Head of Research i EDC Erhverv Poul Erik Bech. Alle deltagere i forventningsundersøgelsen deltager desuden i en konkurrence om en Sage Barista espressomaskine til en værdi af 6.299 kr.

Deltag på www.edc.dk/forventninger2024

EDC Erhverv Poul Erik Bech gennemfører for 9. gang den største forventningsundersøgelse i ejendomsbranchen på erhvervsområdet. Deltag på www.edc.dk/forventninger2024

STEFFEN BANG-OLSEN

Advokat og partner, og fagligt forankret i Kromann Reumerts ejendomsteam. Kromann Reumert vil her på siden dele viden, der omhandler alle juridiske aspekter inden for fast ejendom.

EJENDOMSADVOKATEN

EJENDOMSLEASING - DET BEDSTE FRA BEGGE VERDENER?

De fleste har hørt om begrebet leasing indenfor bilbranchen - såvel privat som erhverv. Det er imidlertid også muligt at lease fast ejendom.

”Sale- and leaseback” er den mest kendte model for ejendomsleasing, men dette er blot én mulighed blandt mange. Leasing forveksles somme tider med almindelig leje. Men det er vigtigt at være opmærksom på, at leasing og leje ikke er identisk. Ejendomsleasing er således snarere en hybrid mellem leje og eje. Men er det muligt at få det bedste fra to verdener, og hvad er fordelene og ulemperne ved leasing fremfor traditionelt ejerskab eller leje?

Hvad er ejendomsleasing?

Ejendomsleasing er en model, som bedst kan beskrives som en blanding mellem eje og leje. Hvis et selskab ejer en ejendom, så har selskabet selv det fulde ansvar for ejendommen, herunder betaling af ejendomsskatter, vedligeholdelsespligt etc. Samtidig har selskabet en ofte stor værdi bundet i murstenene som vil være forbundet med risikoen for kapitalgevinst/-tab. Såfremt selskabet senere ønsker at gøre brug af den kapitalreserve, der er bundet i mursten og således ønsker at afhænde ejendommen, kan det, afhængig af den aktuelle markedssituation, være en længere og til tider udfordrende proces at gennemføre et salg.

I en traditionel erhvervslejekontrakt er det udlejer, som ejer ejendommen, og som lejer har man retten til at benytte det lejede. Men som lejer er man ikke på samme måde bundet til ejendommen, da man normalt har muligheden for at opsige lejekontrakten med et varsel på mellem 3-12 måneder afhængig af, hvad der er aftalt med udlejer.

Erhvervslejekontrakten vil regulere parternes rettigheder

og forpligtelser, og sædvanligvis vil udlejer have ansvaret for den udvendige vedligeholdelse, mens lejeren har den indvendige vedligeholdelsespligt.

Ved ejendomsleasing vil det være leasingselskabet, som ejer ejendommen, mens man som leasingtager, opnår brugsret til det leasede. Leasing kan derfor sammenlignes med traditionel leje, men som leasingtager vil man ofte have rettigheder- og forpligtelser, som er hos udlejer i en traditionel leje. Dette inkluderer ofte den fulde vedligeholdelsespligt såvel udvendigt, som indvendigt. Derudover kan man også være bundet af leasingaftalen for en længere årrække, da leasingaftalen baserer sig på leasingselskabets finansiering.

Fordele og ulemper ved ejendomsleasing?

Der vil altid være både fordele som ulemper ved ejendomsleasing. På positivsiden giver ejendomsleasing værdifuld fleksibilitet, som giver, leasingtager mulighed for at indrette sig efter behov, ligesom leasingtager undgår at binde store mængder kapital i ejendommen hvilket frigør likviditet

til at fokusere på sin kerneaktivitet i stedet. Risikoen for værditab på ejendommen påhviler leasingselskabet. Somme tider vil man som leasingtager få en købsoption på det leasede, som kan udnyttes efter en årrække og ofte til en på forhånd aftalt (afskrevet) værdi.

Selvom der er mange fordele ved ejendomsleasing er det dog også vigtigt at være opmærksom på ulemper og risici der følger med ejendomsleasing. Ejendomsleasing er som nævnt ikke et traditionelt lejeforhold, og selvom det ikke er usædvanligt, at man også i erhvervslejekontrakter har uopsigelighedsperioder, så vil uopsigelighedsperioden ofte være længere i ejendomsleasing og leasing vil derfor indebære en langstrakt forpligtelse. Leasingydelsen baserer sig på en finansieringsramme, og man kan derfor (modsat erhvervsleje) heller ikke på samme måde gør indsigelse overfor, at ”lejen” (leasingydelsen) ikke svarer til markedslejen. Som påpeget ovenfor har man som leasingtager ikke en risiko for værditab, men omvendt har man heller ikke muligheden for en gevinst.

“Vi oplever stigende interesse for alternative finansieringsformer til virksomhederne, og ejendomsleasing kan være en særdeles interessant mulighed for at fremskaffe kapital.”

VÆRKSTED/LAGER OG KONTOR

Beliggenhed: 2610 Rødovre

KONTOR- OG

Etageareal: 522 m²

SALG

BRANDSTRUPVEJ 10, 2610 RØDOVRE

Ejendom med god beliggenhed tæt på motorvejsnettet, Islevdalvej og offentlig transport.

Der er portadgang til lejemålet. Kontordelen er moderniseret og fremstår præsentabelt.

Der er gode parkeringsmuligheder på ejendommen.

Lejemålet er tidligere benyttet af tømrer/ snedkervirksomhed.

I ejendommen findes flere andre håndværksvirksomheder.

I arealet på 522 m2 indgår et overdækket areal på 100 m2 som ikke er opvarmet.

Årlig leje: 330.400 kr.

SKELSTEDET 10B, 2950 VEDBÆK

Ejendommen har to fulde plan og er gennemlyst fra begge sider i øverste og nederste etage.

Ejendommen ligger for enden af en blind vej. Kontorerne fremstår indbydende og med et godt lysindfald fra de store vinduespartier på alle kontorer.

Bygningen kan opdeles i to lejemål eller kan fungere som domicil.

Den nederste etage kan benyttes til lager, montage eller produktion.

Der er udgravet langs ejendommens sydlige side, så der er direkte adgang til nederste etage.

De to etager er forbundet af interne trapper i hver ende af bygningen.

TOFTEBAKKEN 2C, 3460 BIRKERØD

LEJE

Ejendommens arealer udgør ca. 160 m² lager/værksted i grundplan, heraf 30 m² indrettet til reception/indskrivning, tilbygget skur på ca. 20 m² og kælderareal på 160 m²

Til lejemålet hører tillige et parkeringsområde foran ejendommen belagt med SF-sten med plads til 10 biler.

Lejemålet er velegnet til f.eks. oplag og klargøring af biler, lager, lettere produktion/montage eller lignende.

LAGER/VÆRKSTED I BIRKERØD

Lagerareal: 160 m²

Etageareal: 340 m²

Lejer skal selv forestå og afholder omkostningerne til udvendig renholdelse, herunder snerydning og saltning mv. samt vedligeholdelse af belægning på p-pladsen.

Nyrenoveret: nyt tag, nye lamper og nymalet.

Årlig leje ekskl. moms: 220.000 kr.

KONTOR, SHOWROOM, MONTAGE OG LAGER

Nybygget domicil til din virksomhed. Lejemålet indrettes efter lejers ønske.

Højloftet lager med gode porte til af- og pålæsning. Ydermål 10 meter, indre mål ca. 9 meter.

Kontor og montage bliver indrettet moderne og lyse, med 3 meter til loft.

Byggeriet er det eneste nybyggede lager-flerbrugerhus i Nordsjælland. Ejendommen kan være til lejers disposition primo 2025.

Byggeriet er certificereret DGNB Guld, der sikrer at byggeriet benytter sig af bæredygtige materialer.

Nærmeste nabo er Matas, som har lager i den oprindelige lagerejendom på samme matrikel.

Bemærk, at de rigtige fotos er fra referencebyggerier, illustrationen er fra dette byggeri.

Administration:

Lager: Montage:

BLIV NABO TIL SUPER-SYGEHUS

Nybyggede klinik- og kontorlokaler

Lejer har mulighed for at præge indretningen af arealerne.

Nærmeste nabo er det nye super-sygehus for hele Region Sjælland.

Ejendommene bygges på adresserne Lykkebækvej 6 & 10 ved siden af de eksisterende bygninger af samme udlejer.

Lejemålet kan være til købers disposition 15 måneder fra indgåelse af lejekontrakt.

Byggeriet opføres efter alle aktuelt gældende forskrifter i bygningsreglementet BR18.

Parkering på terrræn - rigeligt til klienter og medarbejdere.

Andersen Erhverv A/S, Skovlytoften 9A, 2840 Holte Tlf. 70 20 28 12 info@andersen-erhverv.dk, www.andersen-erhverv.dk

EKSKLUSIVT KONTORLEJEMÅL PÅ

SUVERÆN BELIGGENHED I KØBENHAVN

Flot kontorlejemål på i alt 2.645 m2 med unik og historisk udsigt til Kastellet og Nyboder

Der er mulighed for at opdele lejemålet fra 300 m2, og indretningsmulighederne er fleksible

Højloftede lokaler med gennemgående herskabelig stil og flotte detaljer fra ejendommens oprindelse

Præsentabel ejendom med serviceniveau og vedligeholdelsesstandard helt i top

Let adgang til offentlig transport fra Østerport Station, som ligger kun 3 minutter fra ejendommen

Daria (Dasha) Krivonos DIREKTØR HOS INSTITUT FOR FREMTIDSFORSKNING

Nina Kovsted Helk CPO HOS REALDANIA

Peter Stensgaard Mørch VICEADMINISTRERENDE DIREKTØR HOS PENSIONDANMARK

Jakob Ellemann-Jensen ØKONOMIMINISTER

Dr. Christine Lemaitre CEO HOS GERMAN SUSTAINABLE BUILDING COUNCIL