ejendomme
NYE ETISKE NORMER VISER
EJENDOMSBRANCHENS ANSVAR
OG AMBITIONER
Læs mere side 6
HILLERØD POSTHUS BLIVER TIL 300 MICRO-LEJLIGHEDER
Læs mere side 3
Med Bekey i opgangen, behøver beboerne ikke skynde sig hjem for at tage imod leveringer.
3 HURTIGE
PÆN AKTIVITET PÅ LEJEMARKEDET
SIKREDE NORDICALS FREMGANG I FØRSTE HALVÅR
Nordicals-kæden måtte i 2023 konstatere et fald i omsætningen på 17 pct. Men at dømme efter aktiviteten i første halvdel af 2024, er det tabte, målt i forhold til 2022, stort set indhentet igen. Nordicals oplyser således i en pressemeddelelse, at omsætningen i første halvår var 15 pct. højere end den tilsvarende omsætning i første halvår 2023.
”Vi har haft travlt i første halvår af 2024, og det har også resulteret i en pæn vækst på vores omsætning. Mens vi endnu ikke har kunnet registrere en stigning i den samlede transaktionsvolumen, så kan vi konstatere, at brugerog lejemarkedet har bevaret en høj kadence. Det danske erhvervsliv leverer fortsat flot, og de danske virksomheder har i høj grad søgt rådgivning hos os i den første halvdel af året,” udtaler adm. direktør Erik Andresen (billedet).
”Efterspørgslen er fortsat høj på erhvervslokaler og domiciler til virksomheder, der ønsker at modernisere deres drift. Vi har i efterhånden nogen tid samtidig set et stigende fokus på kapitalbindinger hos virksomhedsejerne, hvilket har øget aktiviteten på markedet for sale and lease back,” fortsætter han.
For andet halvår er der håb om, at også indtægten fra transaktioner vil blive bedre. Tal fra mæglersamarbejdet Branchedata, som Nordicals er med i, viser, at mens markedet var meget stille i årets første måneder, kom der mere liv i kludene i maj og juni.
”Når vi ser på vores nuværende pipeline, så er der god grund til optimisme. Vi har haft travlt indtil nu, og det ser ud til at fortsætte efter sommerferien. Derudover ser vi flere tegn på, at markedet så småt er i bedring, uden vi dog skal forvente en markant opblomstring på transaktionsmarkedet. Samtidig kunne det for en sjælden gangs skyld tyde på, at vi har ny lovgivning på vej fra myndighederne, der er til det bedre for ejendomsmarkedet,” siger Erik Andresen – det sidste med henvisning til regeringens planer om bl.a. at lempe skatten ved generationsskifter af ejendomsselskaber.
JYSKE REALKREDIT HAR GENNEM FLERE ÅR BRUGT
AUTOMATISEREDE VURDERINGER
Mens skattemyndighederne har store problemer med at få sine automatiserede ejendomsvurderinger til at fungere, har Jyske Banks realkreditinstitut brugt dem gennem flere år. Og det fungerer tilsyneladende, selv om man engang imellem må ind manuelt og ændre på de vurderinger, it-systemet har foreslået.
Det fremgår af en inspektionsredegørelse fra Finanstilsynet. Her hedder det:
”Jyske Realkredit har fået dispensation af Finanstilsynet til, under visse betingelser, at foretage værdiansættelse af ejerboliger til helårsbrug til brug for låneudmåling uden fysisk besigtigelse af ejendommen. I disse tilfælde anvender Jyske Realkredit en værdi baseret på en statistisk model (ejendomsværdimodellen).”
”Brug af ejendomsværdimodeller til værdiansættelse af ejerboliger til helårsbrug stiller krav til ejendomsværdimodellens kontrolmiljø, idet modellen kan have perioder med mindre god præcision, samt have udfordringer med at værdisætte visse ejendomme nøjagtigt.”
”Jyske Realkredits ejendomsværdimodel havde i forbindelse med ejendomsprisfaldet på boligmarkedet i efteråret 2022 et fald i performance, hvilket medførte for høje værdiansættelser sammenlignet med markedsværdien. Jyske Realkredit løste dette ved at indføre et midlertidigt haircut og øge overvågningen af modellen.”
Finanstilsynet, der sjældent gennemfører en inspektion uden at have bemærkninger, mener dog, at Jyske Realkredit burde have gjort endnu mere:
”Finanstilsynet konstaterer, at instituttet burde have reageret tidligere, f.eks. ved at lave et haircut, der i højere grad var baseret på skøn end statistik. Jyske Realkredit havde endvidere mangler i forhold til værdiansættelse af konkrete ejendomme og har derfor fået påbud om at nedsætte værdiansættelsen af syv konkrete ejendomme ud af den udtagne stikprøve på 200 ejendomme. Instituttet har i den forbindelse fået påbud om at forbedre anvendelsen af relevante og sammenlignelige referencer.”
Ansvarshavende redaktør Henning Andersen, henning@partnermedier.dk
Udviklingsredaktør Julie Brix, brix@partnermedier.dk
Redaktør og journalist Sten Thorup Kristensen Salg Leo Smidt, leo@partnermedier.dk
Grafisk produktion Majbritt Høger, majbritt@partnermedier.dk
Udgiver:
”NYE” DEAS REKRUTTERER TOPCHEF INTERNT EFTER OPSPLITNING
Salget af den del af DEAS, der beskæftiger sig ejendomsadministration og -service, til finske PHM Group, blev i juli godkendt af konkurrencemyndighederne. Nu har selskabet også fundet sin nye topchef. Det bliver Steen Amstrup (billedet), der kommer fra en rolle som head of building services and consulting i DEAS A/S. ”Jeg er utroligt stolt og beæret over at få muligheden for at lede DEAS A/S ind i en ny æra med PHM Group. Jeg ser frem til at arbejde med talentfulde kolleger for at fortsætte vores tradition med en stærk kerneforretning inden for ejendomsadministration og -services. Selvom jeg kender DEAS indgående fra forskellige roller, handler det nu om at finde mig til rette i min nye rolle som CEO, så jeg kan drage maksimal fordel af min erfaring og mine kompetencer til at lede virksomheden fremad på vores nye rejse,” udtaler Steen Amstrup i en pressemeddelelse. Den hidtidige topchef, Rikke Lykke, fortsætter som topchef i det, som nu hedder DEAS Group, og som beskæftiger sig med asset management inden for ejendomme. Navnesammenfaldet mellem DEAS A/S og DEAS Group, der er moderselskab for DEAS Asset Management, kan forvirre, men det korte af det lange er, at aktiviteterne inden for ejendomsadministration er skilt ud og solgt fra. DEAS Group vil altså fortsat være ejet af den britiske kapitalfond Montagu.
”DEAS Asset Management vil fortsætte som en dedikeret udbyder af fund - og asset management til lokale og internationale investorer i Danmark, Finland, Norge og Sverige. Som en selvstændig enhed, med et dedikeret og dygtigt team af eksperter, vil DEAS Asset Management drage fordel af et klart fokus på sit kerneområde: fund- og asset management,” oplyses det.
”Jeg er glad for den fortsatte tillid fra Montagu og ser frem til at fortsætte samarbejdet med det dygtige team på tværs af Norden og investorerne i DEAS Asset Management A/S,” udtaler Rikke Lykke.
K ære Læser
Indholdet i denne udgivelse er bl.a. blevet til i samarbejde med vores mange sponsorer og annoncører. Vores tekstforfattere og journalister har gjort sig umage med at finde og skrive indhold til dig, som vi håber vil give dig god information og inspiration.
God læselyst!
PR-foto: Nordicals
PR-foto: DEAS A/S
Foto: Sten Thorup Kristensen
HILLERØD POSTHUS BLIVER TIL 300 MICRO-LEJLIGHEDER
Micro Living bliver boligkonceptet bag det nye projekt Hillerød Posthus, som er købt af Gefion Group, som har høje ambitioner for genanvendelighed og bæredygtighed. EDC Erhverv Poul Erik Bech Nordsjælland har formidlet salget, og de 300 micro-lejligheder bliver på 30-35 m2 Borgmester i Hillerød Kommune er naturligvis tilfreds med, at den betydningsfulde grund lige ved Hillerød Station har fundet ny ejer.
PostNord har solgt det tidligere Hillerød Posthus klos op ad Hillerød Station til Gefion Group, og EDC Erhverv Poul Erik Bech Nordsjælland har formidlet salget. Borgmester i Hillerød Kommune, Kirsten Jensen, siger:
”Det er godt nyt, at det gamle posthus nu har fundet en ny ejer. Mange borgere har lagt mærke til, at posthuset virker noget forladt og har tænkt på, hvad der mon kommer til at ske med bygningen. Posthusgrunden er en meget central grund i byen og er noget af det første, du ser, når du kommer til Hillerød. På et tidspunkt – vi kender endnu ikke den eksakte tidsramme – kan vi glæde os over, at der kommer til at ske noget nyt og spændende på denne betydningsfulde grund, så det glæder vi os naturligvis over.”
Træt postbygning transformeres
Thomas W. Færch, CEO, i Gefion Group, fortæller om projektet:
”Vi er superglade for, at vores køb af Hillerød Posthus netop er faldet på plads. Det har været et rigtig godt samarbejde og en rigtig god proces, som har fungeret upåklageligt med EDC Erhverv Poul Erik Bech og Stephen Bertelsen. Nu skal vi først og fremmest have en ny lokalplan på plads, og så snart den er i mål, vil vi begynde byggeriet af ca. 300 micro-enheder med et forventeligt boligareal på 9.605 m2, som betyder, at lejlighederne bliver på 30-35 m2 på grunden, der har et areal på 6.554 m2. Desuden etablerer vi ca. 87 p-pladser kombineret i den eksisterende kælder og på terræn, som primært bliver til de kommende beboere.”
”Vi forventer, at projektet vil stå klar om 2-2½ år afhængigt af, hvor lang tid, det tager med lokalplan og renovering. Vi glæder os til opgaven, og det bliver en gennemgående energirenovering. Vi kommer til at bevare og transformere den gamle, trætte postbygning og kommer til at bygge ovenpå den eksisterende struktur, så der i alt bliver fem etager med boliger. Vi etablerer også et inspirerende område til ophold mellem bygningerne og en stiforbindelse på tværs af grunden, så det bliver et helt nyt og spændende, udtryk, som vil møde folk ved stationen.”
Stor interesse
Stephen Berthelsen, partner, EDC Erhverv Poul Erik Bech Nordsjælland, siger:
”Der har været en stor interesse for projektet, og vi ønsker Gefion Group tillykke med det spændende projekt. Det bliver godt for Hillerød Kommune, da projektet er lige ved stationen, så det er nemt at komme frem og tilbage. Samtidigt har byen brug for mindre boliger til studerende og enlige, da meget af det som ellers bygges, er familieboliger.”
”Micro Living er en populær boligform, og vi har været involveret i en række af disse projekter på landsplan med stor opmærksomhed og efterspørgsel, så det forventer vi også i Hillerød. Boligtyperne er allerede efterspurgt og vurderes attraktive for mange i Hillerød. Bl.a. pga. byens adskillige store virksomheder, supersygehuset, uddannelsesinstitutioner mv., så vi glæder os til at se det flotte resultat, som vi er sikre på, kommer Hillerød til gode.”
Micro Living hitter
Postkontoret blev indviet i 1976 og blev samme år præmieret af Hillerød Kommune. Bygningerne har stået tomme
siden 2018, hvor PostNord flyttede, så ejendommen bærer præg af manglende vedligeholdelse og brug. Thomas W. Færch, Gefion Group forklarer:
”Micro Living-konceptet betyder, at det er boligtyper og størrelser til ’Young professionals’ og andre, der ønsker en mindre bolig til en overkommelig husleje. Mange lejere især unge og singler ønsker et mindre antal m2, hvor de til gengæld deler fællesområder og aktiviteter med naboerne, så udgifterne mindskes og mulighederne for mere attraktive fællesområder øges. Beboerne får en lejlighed, der er optimeret ned til mindste detalje, så de ikke spilder m2. Micro Living taler ind i tidens trend med ESG og bæredygtighed, hvor mange ønsker at bidrage til den grønne omstilling ved at bo mindre, så CO2-aftrykket mindskes.”
”Det er også muligt at etablere et antal af boligerne som deleboliger, hvor beboerne har egen privat bolig, men deles om badeværelse og entre. Det er alt sammen med til at styrke de sociale relationer i ejendommen og giver mulighed for en endnu mere effektiv og prisvenlig bolig. Endnu en gevinst er, at projektets fællesarealer bidrager til at reducere stress og ensomhed, da muligheden for at mødes og skabe relationer med andre er markant større i denne type ejendom end i traditionelle lejlighedsprojekter.”
Gefion Group vil genanvende den eksisterende postbygning og tilføjelser og nybygning er baseret på trækonstruktioner, så projektet har et højt ambitionsniveau for bæredygtighed. Projektet er også udarbejdet ud fra samme ambition som Hillerød Kommune ift. bæredygtigt byggeri. Projektets klimapåvirkning (LCA) vil give en markant lavere CO2-udledning ift. det fastsatte krav på 12 kg pr. m2 pr. år, der er gældende fra 2023.
Projektets fællesarealer bidrager til at reducere stress og ensomhed, da muligheden for at mødes og skabe relationer med andre er markant større i denne type ejendom end i traditionelle lejlighedsprojekter.
FLERE LEDIGE KONTORER SÆRLIGT I EN LANDSDEL
Der er kommet flere ledige kvadratmeter kontor siden samme tid sidste år, viser rapport fra EjendomDanmark. Det er særligt én landsdel, der trækker gennemsnittet for hele landet op.
Af Cathrine Bøgh
Hvis du søger nye kvadratmeter til skriveborde, mødelokaler og printeren, er der for virksomhederne kommet lidt mere at vælge mellem. For en ny rapport fra EjendomDanmark, der er ejendomsbranchens organisation, viser, at andelen er ledige kontorlokaler er steget. Tomgangen, der netop beskriver omfanget af ledige kontorlejemål, er steget til 8,0 procent i andet kvartal i år, hvilket er en stigning på 0,7 procentpoint siden årets første måneder. Og så er det en stigning på 1,0 procentpoint sammenlignet med samme tid sidste år. ”Stigningen er et udtryk for, at flere byggeprojekter med kontorlejemål er blevet bygget færdige. Helt naturligt betyder det, at flere lokaler står klar til at blive udlejet – og dermed ser vi også denne stigning i tomgangsprocenten,” siger Bjarke Roed-Frederiksen, cheføkonom i EjendomDanmark, der fortsætter:
”Siden coronapandemien har vi jo i højere grad vænnet os til at arbejde mere fra hjemmekontoret. Og da virksomhederne nu også i højere grad indretter deres kontorer fleksibelt, mindsker det behovet for kontorlejemål. Hvis medarbejderne ikke har faste pladser, kan virksom-
hederne bedre spare plads og udnytte, at ikke alle medarbejdere er på kontoret samtidigt.”
Flere ledige kontorlejemål på Sjælland og i Hovedstaden
I Region Hovedstaden er tomgangen alene det sidste kvartal steget fra 7,0 procent til 7,9 procent. Samme tendens med flere ledige kontorkvadratmeter findes i Region Sjælland.
Her er landets højeste tomgangsprocent med 13,9 procent – og alene de seneste måneder er den steget med 2,4 procentpoint.
Ifølge Bjarke Roed-Frederiksen kan det også have stor betydning, når virksomheder med mange ansatte flytter. For hvis en virksomhed har mange tusinde ansatte, så er det mange kvadratmeter, der bliver ledige, indtil de er klargjort til en ny virksomhed:
”I København er både Nykredit og Danske Bank, som begge har rigtig mange ansatte, for nyligt flyttet i nybyggede domiciler. Et goddag til det nye betyder også altid et farvel til det tidligere. Her er der både en vis sandsynlighed og risiko for, at lokalerne er uden en lejer, mens de sættes i stand,” lyder det fra EjendomDanmarks cheføkonom.
Bjarke Roed-Frederiksen, Cheføkonom i EjendomDanmark
Her er kontortomgangen faldet
Hvor kontorlokalerne i højere grad står tomme i det sjællandske, ser det anderledes ud vest for Storebælt. I både Syddanmark, Nordjylland og Midtjylland er flere kontorlejemål blevet udlejet. I Nordjylland er tomgangen det senest kvartal faldet med 0,6 procentpoint og ender på 6,9 procent.
”I Nordjylland ligger tomgangsprocenten 1,1 procentpoint under landsgennemsnittet for udlejning af kontorer. I de senere år har der i det nordjyske og især i Aalborg været meget fokus på boligbyggerier. Derfor er der ikke i samme grad etableret nye kontorbygninger, selvom Aalborgs erhvervsliv blomstrer i disse år,” siger Bjarke Roed-Frederiksen.
Andelen af ledige kontorer er også faldende i det midtjyske, så den nu er på 5,4 procent. Samme positive tendens ses i Region Syddanmark, hvor tomgangen er faldet med 0,3 procentpoint. Regionen indtager dog stadig andenpladsen over højeste tomgang i hele landet med en andel ledige lejemål for kontor på 12,6 procent.
EjendomDanmarks tomgangsopgørelse udkommer hvert kvartal og bygger på indberetninger fra ejendomsbranchens aktører. Den giver en aktuel status på, hvor mange lejemål der er ledige.
UDSIGT TIL HÅRDE ÅR FOR BOLIGSØGENDE UNGE
Med lav tomgang i lejeboliger, og tilgangen af få nye lejelejligheder de kommende år, står huslejen til at få pil opad. Det er godt for udlejerne, men specielt mange unge har i forvejen svært ved at betale huslejerne i hovedstaden. Forældrekøb er heller ikke så attraktiv en mulighed, som det har været.
Af Sten Thorup Kristensen
Det er en klassiker i medierne på denne tid af året: Historier om unge, der er flyttet hjemmefra, men som ikke kan finde en bolig, og som i stedet indlogerer sig i telte eller hos familie.
Den slags historier er dog mest baseret på en misforståelse om, hvad boligmarkedet er for en størrelse. Det er ikke som ved simple forbrugsvarer, hvor producenterne lynhurtigt kan tilpasse deres produktion til efterspørgslen.
På boligmarkedet skal forbrugerne være meget rige, hvis de ikke i større eller mindre omfang skal gå på kompromis i forhold til deres største ønsker. Der er nu engang kun så mange lejligheder på indre Nørrebro. Ejendomsselskaberne kan heller ikke lige smide nogle titusinder ekstra boliger på markedet, når efterspørgslen peaker ved studiestart. I praksis går det dog ret hurtigt før markedet tilpasser sig, fordi boliger af den ene eller anden grund bliver ledige. Allerede et par måneder inde i studieåret er teltlejrene væk, og onkler og tanter kan sige farvel til deres midlertidige logerende.
Stigende huslejer
I år og i de kommende år er der dog mere alvor i historierne, end den har været i de foregående år. Det skyldes et sammenfald af omstændigheder.
Først og fremmest gik boligbyggeriet mere eller mindre i stå forrige år, da inflationen ramte, samtidig med at Finanstilsynet lancerede nye regler, der gjorde det sværere at finansiere nybyggeri.
Det byggeri, der allerede var påbegyndt dengang, er ved at være færdigt, og derefter må man forudse, at der kommer
nogle år, hvor få nye boliger bliver sendt på markedet. Det er godt for dem, som allerede ejer udlejningsejendomme, hvor der er fri huslejefastsættelse. De har gode kort på hånden, når de skal forhandle med nye, potentielle lejere. Derimod er det skidt for disse lejere, og specielt for dem, der har færrest penge. Det gælder netop mange unge. Ifølge en analyse, som brancheforeningen Finans Danmark har udsendt her i sommerferien, har 40 pct. af de unge under 5000 kr. om måneden til at betale bolig med. Selv om de slår sig sammen to og to, er det stadig ikke nok til at betale huslejen i en typisk, nyere lejelejlighed i København eller på Frederiksberg.
Pressede forældrekøb ”De kommende studerende står over for en spændende tid. Desværre står de også overfor udfordringer, når det kommer til at skulle finde en bolig, som er til at betale i studiebyerne. Private lejeboliger er dyrere end det, man har
råd til, og der kan være lange ventelister for studieboliger,” udtalte Peter Jayaswal, direktør for realkredit og ejendomsfinansiering i Finans Danmark, i forbindelse med analysen. ”For størstedelen af de studerende er ejerboliger ikke en mulighed, uden økonomisk støtte fra for eksempel ens forældre,” tilføjede han.
Heller ikke forældre er dog til meget hjælp, i hvert fald ikke hvis det er forældrekøb i den klassiske forstand, man har i tankerne. Ifølge Lise Nytoft Bergmann, boligøkonom og chefanalytiker i Nordea, er den tid forbi, hvor forældre kan leje en lejlighed ud og stadig have penge til overs, når de har betalt renter på lån og driftsomkostninger. Det skrev hun i et indlæg Børsen i juni. Også her er det en begivenhed fra 2022, nemlig rentestigningen, der er skurken.
På lidt længere sigt vil årgangene blive mindre, så der også vil være mindre tryk på boligmarkedet ved studiestart. Men vi skal endnu tre-fire år ud i fremtiden, før de nye årgange, der flytter hjemmefra, for alvor bliver mindre.
Kilde: Danmarks Statistik
Mange af de nyopførte lejligheder i hovedstaden ser interessante ud. Men er man på SU eller i lavt betalt job, rækker pengene ikke til huslejen. Billedet er fra Grønttorvet i Valby. Foto: Sten Thorup Kristensen
NYE ETISKE NORMER VISER EJENDOMSBRANCHENS ANSVAR
OG AMBITIONER
EjendomDanmarks hovedbestyrelse har vedtaget nye etiske normer for organisationens medlemmer, der løfter ambitionerne på ejendomsbranchens vegne. De er kulminationen på et stort arbejde med bidrag fra hele branchen.
Af Cathrine Bøgh
EjendomDanmarks hovedbestyrelse har vedtaget nye etiske normer for organisationens medlemmer, der løfter ambitionerne på ejendomsbranchens vegne. De er kulminationen på et stort arbejde med bidrag fra hele branchen.
’Ejendomsbranchen tager ansvar’. Under det strategiske mantra arbejder EjendomDanmark hver dag for at styrke ejendomsbranchen. Nu har EjendomDanmarks hovedbestyrelse, der består af en bred repræsentation af medlemsvirksomheder, vedtaget nye etiske normer, der viser branchens ambitioner og samfundsansvar.
”Vi skal værne om respekten for vores branche. Med de etiske normer løfter vi anseelsen og sætter streg under, at ejendomsbranchen er dybt professionel. I EjendomDanmark er vi en del af et fællesskab, hvor vi står sammen og viser vores værd. Derfor er jeg stolt af, at vi kan offentliggøre vores nye etiske normer,” siger formand for EjendomDanmark og direktør i PKA Ejendomme, Henrik Dahl Jeppesen.
Det er nemlig en nyskabelse, at de etiske normer nu løftes og gælder for endnu flere af EjendomDanmarks medlemmer – og de trådte i kraft den 1. juli 2024. ”Samfundet udvikler sig, og branchen udvikler sig med.
Derfor skal vores etiske normer selvfølgelig også være moderne og tilpasset nutiden. Samtidig vil jeg gerne rette en stor tak til alle de mange fra branchen, der undervejs er kommet med idéer, indspark og kommentarer. Det har været en både ambitiøs og grundig proces, som nu udmønter sig i nye, høje branchestandarder. Med dem i hånden kan vi vise, at vi er en betydningsfuld og yderst professionel branche,” siger adm. direktør i EjendomDanmark, Peter Stenholm.
En moderne branche
Samtidig med vedtagelsen af de etiske normer er der også vedtaget ’Retningslinjer for administration og forvaltning af ejendomme’, som bygger videre på de oprindelige etiske normer for ejendomsadministration. De fungerer som et sæt spilleregler for alle, der arbejder med ejendomsadministration eller –forvaltning af andres ejendomme. ”Ejendomsadministration 2024 er mere omfattende og kompleks end for 15 år siden. Derfor er jeg glad for, at vi med de nye retningslinjer adresserer de udfordringer og dilemmaer som branchen kan møde i dag. Vi er en ambitiøs branche, der følger med udviklingen for at kunne skabe mere værdi i samarbejdet mellem kunder og professionelle forvaltere. Det skal vi vise både hinanden og omverdenen,” siger Ashkan Ahmadinia, adm. direktør
i Cobblestone og medlem af EjendomDanmarks forretningsudvalg.
’Etiske normer’ og ’Retningslinjer for administration og forvaltning af ejendomme’ er vedtaget af EjendomDanmarks hovedbestyrelse den 26. juni 2024. De trådte i kraft den 1. juli 2024. De etiske normer vil som noget nyt gælde alle medlemmer af EjendomDanmark – med undtagelse af de tilknyttede medlemmer.
EjendomDanmarks hovedbestyrelse består af repræsentanter fra ATP Ejendomme A/S, Balder Danmark A/S, Barfoed Group, CEJ Ejendomsadministration A/S, Cobblestone A/S, Danica Ejendomme A/S, Ejendomsforeningen Fyn, Ejendomsforeningen Kronjylland, Fokus Nordic A/S, Frederiksberg Grundejerforening, Fællesforeningen, Heimstaden Danmark A/S, Home.Earth, Industriens Pension, K. C. Nielsens Fond, KLP Ejendomme A/S, KONCENTON A/S, LAROS A/S, LEA Ejendomspartner A/S, Newsec Property Asset Management, Nordea Pension Ejendom Danmark A/S, NCAP Denmark ApS, Nørgaard Skødt Ejendomme ApS, PensionDanmark Ejendomme, PFA Ejendomme, PKA Ejendomme, ProDomus, PWH Ejendomme A/S, Sinding & Co., Taurus Ejendomsforvaltning ApS, Velliv, Pension & Livsforsikring A/S, Qvortrup Administration A/S, Wagner Ejendomme ApS.
GIVER DET MENING AT INVESTERE I FAST EJENDOM I DET NUVÆRENDE RENTEMILJØ?
Da vi for godt 10 år siden første gang oplevede negative renter, var det svært at forstå.
Skulle man betale for at have penge i banken, og fik man penge for at låne? Vi oplevede det som fuldstændigt kontraintuitivt.
Af Peter Winther, Executive Director, Partner, Colliers
Men efter nogle år vænnede vi os til negative renter. Vi oplevede det som en normaltilstand. I slutningen af 2019 udtalte daværende nationalbankdirektør
Lars Rohde, at han meget vel kunne forestille sig ekstremt lave renter i yderligere 5-10 år. Så mentalt indstillede vi os alle på, at 0-renter eller negative renter var en normalsituation.
Ved obligationsinvesteringer begyndte vi med et smil på læben at tale om ”afkastfri risiko” i stedet for ”risikofrit afkast”. Verden væltede sig i likviditet, og alle ledte derfor med lys og lygte efter investeringer, hvor man trods alt kunne få et beskedent løbende afkast. Ejendomsinvesteringer lignede en guldgrube med høj sikkerhed og et direkte afkast, som var meget højt i forhold til renterne.
Af ovenstående figur ses, at frem til 2009 fik man stort set samme direkte afkast ved solide ejendomsinvesteringer som ved investering i statsobligationer. Så begyndte et årtis rentefald. Det trak ejendomspriserne stejlt opad – og startafkastene ved ejendomsinvesteringer nedad. Og i de gyldne år nåede vi et positivt ”yield gap” på omkring 3%-point i ejendommenes favør.
I løbet af 2022 forsvandt ”yield gap” fuldstændigt. Investorerne oplevede prisfald på ejendomme, men langt større kurstab på lange obligationer. Og fra 2023 strømmede investorerne igen ind på obligationsmarkedet, hvor afkastene begyndte at se meget attraktive ud.
Det går den rigtige vej
Vi er formentlig på vej ind i en periode med rentefald. Ikke massive rentefald, som vi så i 2010’erne, men trods alt renter med en pil nedad.
Samtidig er indtægterne fra ejendomsinvesteringer steget i takt med stigende lejepriser. Især i København, hvor efterspørgslen efter boliger i dag er meget kraftig i forhold til et udbud, som falder på grund af et lavt nybyggeri. Men er ”yield gap” blevet stort nok til at kompensere for alt det arbejde og den illikvide natur, som er forbundet med ejendomme?
Det er vanskeligt at spå om fremtiden. Men rammebetingelserne for ejendomme begynder igen at se gunstige ud: Konkurrencedygtige direkte afkast fra ejendomme, en vis sandsynlighed for et rentefald, stigende huslejer og dermed indtægter fra ejendomsinvesteringer, gør igen ejendomme til et interessant investeringsalternativ.
Vi vil ikke se en priseksplosion som i 2010’erne. Men mindre kan også gøre det – faktisk vil en mere rolig prisstigningstakt på investeringsejendomme være sundere, så vi ikke en gang til oplever en ”boble” – massive prisstigninger, overoptimistiske og ukritiske investorer, efterfulgt af prisfald og pessimisme.
Nettostartafkast, primære københavnske boligudlejningsejendomme 10-årig dansk statsobligation, effektiv rente
Note: Nettostartafkastet er vist for førsteklasses (primære) boligudlejningsejendomme i København K. Kilde: Danmarks Statistik, Colliers
Meget af nybyggeriet i bl.a. København er lidt højere end de klassiske beboelsesejendomme på brokvartererne. Det giver en klima-udfordring, fordi højere byggeri og kræver et stærkere fundament af stål og beton. Foto: Flickr. / Hubert Gajewski
POLITISK KLIMAAFTALE TVINGER BYGHERRER TIL
NYTÆNKNING VED HØJERE BYGGERIER
Grænseværdierne for tilladt udledning af klimagasser fra en nyopført ejendom bliver sænket næste år, og igen i 2027 og 2029. Det giver særligt udfordringer, når man bygger højt, fordi høje bygninger kræver stærkere fundamenter. Netop fundamenterne, støbt i stål og beton, står for en stor del af klimabelastningen.
Af Sten Thorup Kristensen
Det er en gammel dansk tradition, at etageejendomme bliver forsynet med en kælder. Engang var det her, man opbevarede koks til opvarmning. Senere har kældrene tjent som pulterrum og ikke mindst cykelparkering.
Men nu kan der komme et brud på traditionen, så man i højere grad bygger etageejendomme uden kældre. Det handler, som så meget andet, om klima og grøn omstilling. Kvadratmeterne i kælderetagen medfører relativt stor udledning af klimagasser, og med en politisk aftale fra maj bliver der skærpede grænser for, hvor stor klimabelastningen må være fra en nyopført ejendom.
Den del af klimabelastningen, som ejendommenes brugere har medindflydelse på, handler om opvarmning og belysning. Men langt den meste af – med et rundt tal 80 pct. – af udledningen af klimagasser opstår allerede under opførelsen. Her er det bl.a. anvendelsen af store mængder beton og stål, der er synderen.
En mindre spilleplade
Problemet bliver større, jo højere ejendommen er, at den
simple grund, at fundamentet skal være stærkere, når der er flere etager. Dermed vil det også være sværere at leve op til de nye regler, når man bygger i højden. Størst vil problemet værre, hvis man bygger egentlige højhuse. Frank Schwartz, global direktør for højhusbyggeri i Rambøll, er dog ikke meget bekymret. Det vil fortsat være muligt at bygge højhuse, også i Danmark, understreger han. Rambøll har allerede projekterer adskillige højhuse i Norden, der lever op til de nye krav.
”Selvfølgelig bliver det sværere at bygge nyt. Når der kommer nye krav, bliver spillepladen mindre. Men der er også muligheder, man kan bruge. Vi skal tænke på en anden måde, når vi projekterer,” siger Frank Schwartz. Det er her, kældrene kommer ind i billedet. At droppe dem, eller i det mindste at begrænse dem, er en af de muligheder, der er på bordet.
”Kældre bliver f.eks. brugt til depotrum, varelevering til butikker, tekniske installationer og parkering til cykler og biler. Hvis man nu omdisponerede eller lagde en ekstra etage på, og placerede disse funktioner i stueetagen eller på taget, så kunne man sløjfe kælderen,” siger Frank Schwarz. Han oplyser, at kælderetagen ofte står for hele 20-30 pct. af klimabelastningen fra det samlede bygningsværk.
Nye muligheder
Men der er mange andre muligheder, og nogle af dem er i fuld gang med at blive implementeret. Det gælder f.eks. de såkaldte EPD’er, hvor materialeproducenterne dokumenterer klimabelastningen fra de produkter, de leverer. Ligeledes bliver der udviklet software, der gør det nemmere og mere effektivt at bygge bæredygtigt.
På den teknologiske front er der også muligheder, som måske er mindre intuitive for lægfolk. Et fundament skal ikke bare bære vægten fra selve ejendommen og fra det, der bliver fyldt ind i ejendommen.
Det skal også kunne bære den belastning, der kommer fra f.eks. vind. Således arbejder man med vindtunneller for at finde ud af, hvordan man kan reducere vindbelastningen. Endvidere handler det om at vælge det rigtige miks af materialer.
Her skal man være i stand til at holde modestrømninger ud i strakt arm, anfører Frank Schwartz. ”Beton bliver ofte brugt som skurken og træ som det gode. Men der er fordele ved begge dele, og der kommer desuden nye slags beton. Det gælder om at vælge det rigtige materiale til den enkelte situation. Der findes ikke et materiale, der er det rigtige hver gang,” siger han.
FAKTA OM DE KOMMENDE REGLER
Bredere perspektiver
I Rambølls univers skal der 20 etager til, før man kan tale om et højhus. Sådanne højhuse er der ikke mange af i Danmark, men udfordringen opstår også ved noget lavere byggerier.
Nikolaj Stampe, ejendomsdirektør i PKA, oplyste således i juni til PRO Ejendomme, at det lave byggeri i to-tre etager, pensionskassen har opført de senere år i det nye kvarter NærHeden ved Hedehusene, allerede overholder grænseværdierne fra den politiske aftale.
Det er derimod ikke tilfældet ved byggeri i fire-fem etager, som er det almindelige inde i København.
Men der er mere i det. Ifølge Frank Schwartz har internationale studier vist, at den optimale højde i henseende til bæredygtighed er omkring 15 etager.
Her er det ikke kun selve byggeriet, der er regnet med, men også den tilhørende infrastruktur, f.eks. transport og energiforsyning.
Sådanne forhold tager det nye regelsæt dog ikke højde for. Frank Schwartz forudser, at det i løbet af nogle år vil blive klart, at der er brug for en nuancering, så bygge- og ejendomsbranchen får et incitament til at se bæredygtighed i et bredere perspektiv.
Behov for fleksibilitet
Her indgår også, at man kan planlægge med en længere levetid for bygningerne. Mange ejendomme ender med at blive revet ned alene af den grund, at tiderne er skiftet, og at den anvendelse, ejendommene er opført til, ikke længere er relevant. Hvis man allerede ved opførelsen kan indbygge en fleksibilitet, så bygningen kan ombygges til et andet formål, vil man gavne bæredygtigheden på det meget lange sigte. Dette er noget, Rambøll allerede arbejder med. En ting er, at en ejendom til erhverv skal kunne konverteres til boliger eller omvendt. Men den historiske erfaring er også, at der over tid sker store ændringer i, hvordan man mener, at et kontor skal se ud. For tiden er det storrumskontorer, der er moderne, men snart kan det igen være mindre kontorrum, virksomhederne foretrækker, og så vil det være bekvemt, hvis man relativt nemt kan ændre indmaden i ejendommene.
Frank Schwartz vender også tilbage til det med kældrene: Som nævnt tæller de negativt i klimaregnskabet, men der vil stadig være behov for dem i nogle sammenhænge, f.eks. som parkeringskældre. Her vil det være hensigtsmæssigt, hvis man kan undlade at straffe en bygherre for at opføre en kælder, der opfylder behovet for et helt kvarter.
Den politiske aftale om klimakrav ved nybyggeri blev indgået den 30. maj. Den indeholder flere elementer, men det vigtigste er stramninger i grænseværdierne for, hvor stor en mængde CO2-ekvivalenter pr. år en bygning må give anledning til over sin levetid.
Opgørelsen omfatter både byggeprocessen og den efterfølgende drift. Således bliver de udledninger, der stammer fra opførelsen, så at sige afskrevet over hele ejendommens levetid.
Kravene gælder de fleste typer af ejendomme; som noget nyt også private parcelhuse og sommerhuse. En vigtig pointe er, at kravene vil blive strammet de kommende år. På den måde får bygge- og ejendomsbranchen mulighed for, og incitament til, at tænke langsigtet. For f.eks. etageboliger vil grænseværdien fra og med næste år være 7,5 kg. CO2-ekvivalenter pr. kvm. pr. år. I 2027 bliver denne grænseværdi sænket til 6,8, og i 2029 yderligere til 6,1.
”Forældelsesfristen for de løbende ydelser er tre år, og udlejer kan derfor under alle omstændigheder maksimalt kræve efterregulering for de seneste tre års glemte/ forsømte reguleringer. ”
STEFFEN BANG-OLSEN
Advokat og partner, og fagligt forankret i Kromann Reumerts ejendomsteam. Kromann Reumert vil her på siden dele viden, der omhandler alle juridiske aspekter inden for fast ejendom.
EJENDOMSADVOKATEN
GLEMTE
LEJEREGULERINGER:
UDLEJERS MULIGHED
FOR AT REGULERE LEJEN FREMADRETTET OG/ELLER KRÆVE EFTERBETALING
I både bolig- og erhvervslejeforhold er det ofte aftalt, at udlejer er berettiget til at regulere lejen årligt efter udviklingen i netto-prisindekset. Det sker dog i praksis, at udlejer glemmer eller undlader at regulere lejen i henhold til den aftalte regulerings-klausul. Spørgsmålet er herefter, om og under hvilke betingelser udlejer har ret til at regulere lejen fremadrettet og/eller regulere lejen med tilbagevirkende kraft og dermed undgå at gå glip af ikke tidligere-opkrævede reguleringer. Det ser vi nærmere på i denne klumme.
Er udlejer berettiget til at regulere lejen med tilbagevirkende kraft?
Hvis udlejer har undladt eller ved en fejl har glemt at regulere lejen i overensstemmelse med den aftalte reguleringsklausul, er udgangspunktet i den juridiske litteratur, at udlejer er berettiget til at regulere lejen med tilbagevirkende kraft overfor lejer. Kravet på efterbetaling kan dog være bortfaldet som følge af almindelig forældelse eller som følge af passivitet fra udlejers side. Forældelsesfristen for de løbende ydelser er tre år, og udlejer kan derfor under alle omstændigheder maksimalt kræve efterregulering for de seneste tre års glemte/forsømte reguleringer. Derudover kan udlejer have mistet retten til at regulere lejen med tilbagevirkende kraft ud fra en passivitetsbetragtning, herunder hvis lejer har haft en berettiget forventning om, at den aftalte leje/regulering ikke ville blive opkrævet. Retspraksis opstiller tre overordnede forhold, der har en væsentlig betydning for vurderingen af, hvorvidt et efterbetalingskrav er bortfaldet eller ej:
1. For det første har det betydning, om lejer har været bekendt med og dermed i ond tro om den manglende regule-
ring. Hvis lejer har været i ond tro om den manglende regulering, antages det, at udlejer er berettiget til efterbetaling.
2. For det andet har det tidsmæssige aspekt en betydning. Et efterbetalingskrav kan således bortfalde ud fra det synspunkt, at det er rimeligt under hensyn til tiden, der er gået, at lejer har indrettet sig efter, at den aftalte lejeforhøjelse ikke ville blive opkrævet.
3. For det tredje har det betydning for vurderingen, hvem der er den nærmeste til at bære risikoen for den manglende regulering. Der kan ikke opstilles nogen generelle retningslinjer for, hvem der er nærmest til at bære risikoen for den manglende regulering, idet vurderingen må bero på de konkrete omstændigheder i den konkrete sag. Det må dog formentligt tillægges en vis betydning, at det er udlejer, der sædvanligvis har initiativpligten til at meddele den aftalte lejeregulering til lejer.
Er udlejer berettiget til at kræve lejeregulering for fremtiden?
Uanset om udlejer har mistet retten til at kræve efterbeta-
ling, betyder det ikke, at udlejer samtidigt har fortabt retten til at regulere lejen fremadrettet. Retten til dette hverken forældes særskilt eller afskæres ved passivitet.
En udlejer vil alene være afskåret fra at regulere lejen efter den aftalte reguleringsklausul for fremtiden, hvis lejer har haft en berettiget forventning om, at udlejer helt har opgivet sin ret til at kræve lejeregulering. Der må formentligt kræves en relativ klar tilkendegivelse herom fra udlejers side. Det er derfor meget sjældent, at en glemt regulering indebærer, at udlejer helt har frafaldet retten til at kræve regulering.
Når den glemte lejeregulering genoptages, skal der som udgangspunkt fremadrettet ske regulering, som om der løbende var sket regulering.
Det betyder, at hvis udlejer eksempelvis har glemt at regulere lejen efter nettoprisindekset i perioden 2020-2024, så vil en genoptagelse i 2024 skulle tage udgangspunkt i ændringen fra nettoprisindekset fra 2020-2024 og ikke fra 20232024.
Er der ikke reguleret i en længere periode, og skal reguleringen genoptages, må dette tillige formentlig kræve, at udlejer sender påkrav eller meddelelse herom til lejer.
9.000 m2 lager ved ring 3
Højloftet lager i eftertragtet erhvervsområde
• Erhvervsområde med høj sikkerhed
• 3 store porte i størrelsen 4 x 4 meter
• Der kan etableres op til 5 lastbilsramper
• Loftshøjde på op til 8,5 meter
• Nyinstandsat kontorafdeling på 1.610 m2
• Lager: 1.900 m2 Årlig leje: 600 kr./m2
• Højloftet lager: 5.500 m2 Årlig leje: 685 kr./m2
• Kontor: 1.610 m2 Årlig leje: 700 kr./m2
STAMHOLMEN 140A, 2650 HVIDOVRE
Attraktiv investeringsejendom fra 2008 til salg.
Udlejet til By Kavsman Group, hvor de har fødevareproduktion i stueetagen og moderne administrationsområde på 1. salen.
På første sal finder man et rummeligt åbent kontorlandskab, mødelokaler, en moderne kantine i elegant New York-stil samt badeog omklædningsfaciliteter.
Ejendommen har inteern trappe, vareelevator, tre lastbilsluser og to rulleporte.
Lagerhøjden er henholdsvis ca. 5 m. og 7 m. til loft.
Lokalplanen 518 tillader en bred anvendelse for virksomheden.
Lejers uopsigelighed er udløbet og kan opsige med 6 måneders varsel .
Udlejer har uopsigelighed indtil 1. marts 2026, derefter 6 måneders varsel.
SALG
RYTTERMARKEN 11,
Sæther A/S er vokset ud af sine fysiske rammer.
Efter ca. 30 år på adressen og med flere tilbygninger, er ejendommen nu definitivt blevet for lille.
Ca. 4.000 m2 lager og 2.000 m2 kontor og 500 kvm mødecenter og helt ny personalerestaurant.
3 minutters kørsel fra Hillerødmotorvejen og ca. 1 km til Farum St.
Lyse og rummelige lokaler, hvilket skaber et godt arbejdsmiljø.
I lageret er der et 300 kvm sikret rum med brændsikre døre.
Lageret er udstryret med sprinklere, der er ca. 3.500 pallepladser og ca. 6 meter til loftet.
2 læsseramper og port i niveau. Ejendommen har et sikringsniveau 30 med mekanisk indbrudssikring og elektronisk overvågning, indhegnet i skel og gitter på alle vinduer.
NEW YORKER KONTOR / KLINIK
Beliggenhed:
Etageareal:
BILHUS I TAASTRUP
Beliggenhed:
Etageareal: 3.177 m²
Stort og lyst kontor med masser af naturligt lysindfald.
New Yorker-stil design med højt til loftet og moderne æstetik.
Central beliggenhed tæt på Holte station. Med nem adgang til offentlig transport.
Store parkeringsarealer, foran og bagved bygningen.
Fleksibel indretning, der kan tilpasses virksomhedens behov.
Mulighed for klinik
Attraktivt erhvervsområde
TAASTRUP HOVEDGADE 176, 2630 TAASTRUP
Ejendommen fremstår velholdt med rene facader og stort glasparti mod Taastrup Hovedgade.
Ejendommen består af et stort showroom på ca. 750 m2, hvor der er højt til loftet og suveræne lysforhold.
Lejemålet har et tilhørende værksted på ca. 1.800 m2.
På 1. salen er der ca. 250 m2 kontorarealer. Kontorerne er inddelt med 2 hjørnekontorer med udsigt, et mødelokale samt et storrumskontor.
Mulighed for at ændre anvendelse af værkstedet til fx højloftet lager. Til lejemålet hører tillige et mindre lageropbevaringsrum.
Årlig leje: 3.300.000 kr.
AMBOLTEN 4 & HÅNDVÆRKERSVINGET 13, 2970 HØRSHOLM
Ambolten 4
179 m2 bolig og 75 m2 erhverv. Erhvervsdelen er udlejet til en leje på 60.000 kr. årligt.
Flot istandsat og opvarmet med fjernvarme. Stor grund på 1.527 m2
Håndværkervinsget 13
5 store porte og 6,4 meter til loft samt 1.300 m2 belagt oplagsplads
Stor åben planløsning, optimal til virksomhed med lastbiler eller større maskiner.
Ejendommene er naboer og sælges samlet eller hver for sig.
NYSGERRIG PÅ EJENDOMSMARKEDET?
– Lyt med hver torsdag
BusinessReview EJENDOMME er en professionel podcast, hvor nogle af Danmarks dygtigste fagfolk, rådgivere og ejendomseksperter dykker ned i nye muligheder og udfordringer for ejendomsbranchen og samtidig kommer med masser af gode og brugbare råd til alle, der er interesserede i ejendomme.
Podcasten er produceret i samarbejde med EjendomDanmark og BusinessReview fra Partnermedier, som udgiver sektionen EJENDOMME i Berlingske hver 2. torsdag.
Podcasten udkommer hver torsdag og er tilgængelig via ejd.dk, Spotify, Apple Podcast m.fl.