STIGNING I BYGGEPRISER FORLÆNGER STILSTAND I BOLIGBYGGERIET Læs
NYT BRUGERSTYRET KONCEPT FOR SENIORBOLIGER KØBER FØRSTE EJENDOM Læs side 4-5
BEGRÆNSNINGER FOR 80/20-EJENDOMME: HVAD SKAL DU VIDE?
Steffen Bang-Olsen, Advokat og partner Kromann Reumerts Læs side 7
PR-foto: Lundgrens
Arbireo Capital AG, som er specialiseret i ejendomsinvesteringer, har købt en 45.000 kvm. stor lagerhal af DSV, beliggende i Business Park Ringsted. Den danske logistikgigant, der selv har opført ejendommen, som blev taget i brug i december, fortsætter som lejer. Det oplyser den tyske kapitalforvalter i en pressemeddelelse. Mere præcist kommer ejerskabet af ejendommen til at ligge i fonden ”Arbireo Special-AIF: European Consumer Logistics”. ”Købet tilbyder vores institutionelle investorer øjeblikkelig cashflow med en kreditstærk lejer til indekserede betingelser. Denne planlægningssikkerhed er særdeles vigtig i den aktuelle makroøkonomiske situation. Samtidig er der yderligere potentiale for værdiforøgelse – ikke kun på grund af den lokale mangel på arealer, men også med henblik på færdiggørelsen af Fehmernbælt-tunnelen, som forventes at give yderligere vækstimpulser til logistikregionen,” udtaler Christoph Flügel, bestyrelsesmedlem i Arbireo Capital, der i forbindelse med handlen er blevet rådgivet af advokatfirmaet Lundgrens. ”Naturligvis drager logistikregionen København også fordel af den globale tendens mod reshoring (hjemtagning af produktion, red.). På tværs af Europa er lager- og distributionsarealer derfor efterspurgte, specielt inden for forbrugsgodslogistik, hvilket vi specialiserer os i med fonden. Placeringen midt i den moderne logistikpark med sin internationale lejerskare sikrer desuden arealernes anvendelighed for tredjepart,” tilføjer et andet bestyrelsesmedlem, Dr. Martin Leinemann. Som omtalt i forrige udgivelse af EJENDOMME er det langt fra kun Arbireo Capital, der har set mulighederne i Ringsted. Kommunen får hver uge henvendelser fra danske og udenlandske virksomheder og investorer, der gerne vil købe en byggegrund til logistik eller industri. Den store efterspørgsel er imidlertid kommet bag på kommunen, der må melde udsolgt i denne omgang.
PR-foto: Nybolig
Priserne på ejerlejligheder steg med 0,1 pct. i februar. Det syner ikke af meget, men der var udbredte forventninger om, at udviklingen skulle være negativ, og endnu mere overraskende var det ejerlejligheder i København (inkl. Frederiksberg) og Aarhus, der trak det samlede tal over nul.
Det bliver således stadigt mere sikkert, at ejerlejlighedsmarkedet undgår den meget store nedtur, man kunne frygte, efter at de nye ejendomsskatter trådte i kraft ved årsskiftet. En sådan nedtur kunne også have sendt dønninger ind over markedet for boligudlejningsejendomme.
Mira Lie Nielsen, boligøkonom i Nykredit, er blandt de overraskede. I en kommentar advarer hun også om at tro, at tallene er udtryk for, at markedet allerede har rettet sig igen.
”Man skal aldrig lægge alt for meget i en enkelt måneds tal, men det er altså noget overraskende at se prisstigninger på ejerlejligheder i februar. Vi har en klar forventning om, at priserne på netop de boliger skal længere ned som følge af, at boligskatten er øget markant på ejerlejligheder efter årsskiftet. At det så ovenikøbet er prisen på ejerlejligheder i Københavnsområdet og Aarhus, som trækker fremgangen i februar, er om end mere overraskende, da ejerlejlighedsmarkedet dér normalt er mest prisfølsomt overfor ændringer i udgifterne ved boligkøb,” skriver Mira Lie Nielsen. ”Vi ved ikke, hvad der helt præcist ligger bag prisstigningen i februar, men vi ved, at der for tiden er få handler, hvilket gør de enkelte månedstal mere usikre end normalt. Når der kun er få handler, så skal der ikke ske så meget i sammensætningen af dem, før end det forandrer den gennemsnitlige salgspris. Hvis dyrere boliger fylder mere, fordi de, der rent faktisk handler, i større grad er dem, som har råd til at købe nu, så trækker det gennemsnitsprisen på handlerne op. Ikke desto mindre er dagens tal indikation på, at der ikke er noget blodbad på vej på ejerlejlighedsmarkedet og at priskorrektionen, som følge af de højere boligskatter, ikke kommer til at forløbe, som da renterne steg voldsomt i efteråret 2022. Dengang faldt priserne hurtigt og massivt på få måneder,” fortsætter hun.
Ansvarshavende redaktør Henning Andersen, henning@partnermedier.dk Udviklingsredaktør Julie Brix, brix@partnermedier.dk
Redaktør og journalist Sten Thorup Kristensen
Salg Leo Brorstrup Smidt, leo@partnermedier.dk, Nicklas Laustsen nicklas@partnermedier.dk
Art Director Heidi Carlsen, heidi@partnermedier.dk Grafisk produktion Majbritt Høger, majbritt@partnermedier.dk Forsidefoto: pexels-yoss-traore-2526491
Udgiver:
Distribueret i samarbejde med Berlingske Media
Medlem af
K ære Læser
PR-foto: Social- og Boligministeriet
MINISTER AFVISER AF LADE ANDELSFORENINGER I NYERE EJENDOMME BRUGE ANSKAFFELSESPRIS
Snart får andelsboligforeninger mulighed for at lade en valuarvurdering gælde i 3,5 år, mod i dag 1,5 år, ligesom de kan vælge at bruge den seneste ejendomsvurdering fra 2012, korrigeret for den inflation, der har været i mellemtiden.
I hvert fald synes der at være opbakning fra alle partier i Folketinget til et lovforslag med dette indhold. Forslaget var første gang fremsat i 2022, men bortfaldt dengang på grund af folketingsvalget.
Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF) havde ønsket en tredje mulighed angående værdiansættelserne: Nemlig at foreninger, der flytter ind i en nyere ejendom, kan bruge anskaffelsesprisen, og så korrigere den for inflationen.
Det siger boligminister Pernille Rosenkrantz-Theil (billedet) dog nej til: ”Jeg er enig i, at også disse foreninger kan have et behov for et alternativ til at benytte anskaffelsesprisen eller en valuarvurdering som værdiansættelsesprincip, men jeg mener, at en eventuel yderligere ændring af andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper, f.eks. sådan, at der også indføres en mulighed for at nettoprisindeksere anskaffelsesprisen, skal baseres på en analyse af mulige problemstillinger,” skriver hun i et svar til Enhedslistens boligordfører Søren Egge Rasmussen.
”Analyserne vil tage tid, og jeg synes ikke, det er hensigtsmæssigt, hvis de ændringer, der allerede er lagt op til i lovforslaget, skal udskydes yderligere. Umiddelbart ser jeg heller ikke et stort akut problem, da de berørte ejendomme er opført for relativt nyligt, hvorfor det må formodes, at der på nuværende tidspunkt har været en relativt beskeden prisudvikling, og derfor ikke er et stort behov for at regulere værdien,” uddyber ministeren.
Et problem ved at bruge anskaffelsesværdien er, at handelsværdien af ejendomme godt kan vise sig at have en lavere handelsværdi end det beløb, der kort forinden er betalt for grunden og byggearbejdet.
Indholdet i denne udgivelse er bl.a. blevet til i samarbejde med vores mange sponsorer og annoncører. Vores tekstforfattere og journalister har gjort sig umage med at finde og skrive indhold til dig, som vi håber vil give dig god information og inspiration. God læselyst!
Moderne og nyopførte kontorlejemål fra 2.300-30.000 m2 i hjertet af København.
Flyt ind i unik arkitektur og gennemtænkte workspaces og få faciliteter såsom tagterrasse, restaurant, vinbar og bemandet reception – med Hovedbanegården som nabo.
Ejendommen centralt i Hillerød, som selskabet Investering & Seniorbolig har købt, står foran en større ombygning, og måske også tilbygning. Selskabet samler investorer, som ofte selv er seniorer eller tæt på at blive det, og som derfor tænker meget konkret om, hvad behov og ønsker er, når man skal vælge en seniorbolig.
Af Sten Thorup Kristensen
Seniorboliger er et hit på ejendomsmarkedet. Developere udvikler projekter af forskellig art og størrelse, og bl.a. pensionsselskaber kommer gerne med pengene. Ved siden af spillere i dén kaliber fylder det naturligvis ikke meget, når selskabet Investering & Seniorbolig netop har købt sin første ejendom – en kontorejendom centralt i Hillerød, der skal bygges om til fire boliger, og hvor der er mulighed for at bygge mere til i gården.
Men selskabet er værd at følge, også for de langt større spillere. Dets ejerkreds består nemlig overvejende at personer, som selv er i målgruppen, og for hvem det måske ikke primært handler om at få et højt afkast. Det handler nok så meget at få adgang til en høj placering på en venteliste.
Da ejerne også har indflydelse på, hvilke ejendomme der bliver købt til porteføljen, afspejler disse valg de prioriteter, som faktiske brugere har. Disse prioriteter kan godt være anderledes end det, hvis man forestiller sig, hvis man sidder f.eks. på et arkitektkontor eller i en pensionskasse.
Behov for ombygning
Ved ejendommen på Østergade 4 A i Hillerød falder det f.eks. i øjnene, at den ikke er ideel, hvis man er gangbesværet, og endnu mindre hvis man sidder i kørestol.
Ifølge Bjarke Wolmar, direktør og stifter i Investering & Seniorbolig, har spørgsmålet været diskuteret blandt aktionærerne i forbindelse med købet. En mulighed er at etablere en elevator i forbindelse med en eventuel kommende tilbygning.
Men der er mange andre ting end eventuelt fremtidige bevægelsesproblemer at tage højde for, hvis man er på vej ind i den tredje alder og skal finde en passende bolig til den. Bl.a. er det ikke givet, at man forventer, at den første seniorbolig også skal være den sidste.
Tæt på det meste
Blandt de indtil nu ca. 100 aktionærer i Investering & Seniorbolig finder man et par kendisser. En af dem er Line Baun Danielsen, der er valgt ind i bestyrelsen, og som i øvrigt selv kommer fra Hillerød.
”Vores grundlæggende tankegang bag konceptet er, at vi vægter aktionærernes ønsker og behov højt. Vi har sat et par kriterier op, som f.eks. er, at det skal være tæt på offentlig transport, kultur, by, butikker og natur. Det findes ikke mange steder, men sådan er det på Østergade, udtaler Line Baun Danielsen i en pressemeddelelse fra EDC Erhverv Poul Erik Bech Nordsjælland, der har formidlet handlen.
”Samtidig er der egen parkeringsplads med ladestandere, som kan komme både seniorer og deres pårørende til
gode. Når vi gør regnskabet op, kan vi faktisk sætte flueben ved det hele med denne lokation," fortsætter hun. Udsigt til vækst
Når det er så attraktivt for store investorer at sætte penge i seniorboliger, skyldes det, at man her kan forudse en
SENIORER I DANMARK FREM TIL 2070
vedvarende efterspørgsel, og de nærmeste 15-20 år også en pæn vækst.
Når det gælder almindelige lejeboliger, har man som ejer den trussel hængende over hovedet, at befolkningstilvæksten i disse år helt og holdent er funderet på nettoindvandring. Hvis den strøm vender, og der i stedet kommer nettoudvandring, kan det blive svært at finde lejere til tomme boliger.
Samtidig betyder de lave fødselstal, at en stadigt større nettoindvandring vil være nødvendigt, blot for at holde efterspørgslen på det nuværende niveau.
Med seniorboliger er man på mere sikker grund, for når først folk er et stykke op i 40’erne, vil de sjældent flytte hverken til eller fra Danmark. Derfor er der, i hvert fald for de ti nærmeste år, stor tryghed om, at Danmarks Statistik befolkningsfremskrivning for seniorer holder nogenlunde.
For de kommende ti år siger befolkningsfremskrivningen, at der vil komme ca. 80.000 flere borgere i alderen mellem 60 og 80 år. Tre fjerdedele af væksten vil komme i den yngre halvdel af dette interval – hvilket så naturligvis betyder, at der i de efterfølgende ti år vil være en stor vækst den ældre del af intervallet.
Lavt afkast
Men i første omgang er det altså især det, som man kan
kalde unge seniorer, der vil efterspørge boliger. I salgsmaterialet lægger Investering & Seniorbolig da også op til, der skal være masser af aktiviteter knyttet til boligerne. Der nævnes f.eks. fællesspisning, foredrag, vinsmagning og rejser til et søsterselskabs ferieboliger i Spanien, Italien og Tyskland.
Man behøver ikke være boligsøgende, eller forvente at blive det, for at blive aktionær. Men det afkast, som Investering & Seniorbolig stiller i udsigt, er ikke umiddelbart prangende: Der budgetteres med et direkte afkast fra driften på 1,2 pct. årligt. En professionel investor ville som et absolut minimum kræve et afkast på 4 pct. for en boligejendom i Hillerød.
Selskabet har dog også en forventning om værdistigninger, der vil bringe det samlede, årlige afkast op. Skønnet i salgsmaterialet siger 5,8 pct.
For så vidt angår fremtidige værdistigninger kan det måske betrygge investorerne, at Investering & Seniorbolig indgår i en gruppe, der efterhånden har samlet stor erfaring i at investere i boligejendomme i de større byer.
Erfarne investorer
Bjarke Wolmar stiftede for ca. 10 år siden selskabet Investering & Studieboliger, som grundlæggende handler om at give adgang til forældrekøb på en alternativ måde: Ved at købe sig ind, kunne man komme på en venteliste til en
bolig til børnene, der flytter hjemmefra – man kunne måske ikke få boligen lige, når man har behov for den, men til gengæld slipper man for alt bøvlet med at administrere en lejlighed selv.
Ifølge Bjarke Wolmar har man haft held med investeringerne på den måde, at mange af de ca. 300 boliger, man har købt til formålet, ligger i byer, hvor der pt er en gunstig prisudvikling, fordi Novo Nordisk udvider sine aktiviteter.
Senere kom også selskabet Investering & Feriebolig til. Dette er det omtalte søsterselskab, hvis udenlandske ferieboliger Investering & Seniorboligers aktionærer kan få adgang til. Dette selskab råder i dag over ca. 50 boliger.
Regeringen har fremsat et forslag der skal klarlægge, hvordan andelsboliger fremadrettet skal værdiansættes. Konkret forlænges valuarvurderingsgyldighed, og der lægges op til muligheden for at nettoprisindeksere den sidste offentlige ejendomsvurdering.
Af Mathias GreenDen 22. februar kom regeringen med et forslag til, hvordan andelsboliger skal værdiansættes. Forslaget skal skabe klarhed, da der har været en vis uklarhed, siden loven om de nye ejendomsvurderinger, som afviklede fremtidige offentlige vurderinger af andelsboligforeningernes ejendomme, blev vedtaget Hvis det fremlagte lovforslag vedtages, vil det fremover gælde, at foreninger kan vælge at lade den seneste offentlige vurdering stige med nettoprisindekset. Det vil betyde,
at foreninger, der i dag anvender denne metode til at værdiansætte deres ejendomme, kan fortsætte som hidtil uden brug af valuarvurderinger. Samtidig beskytter det mod en udhuling af ejendommens værdi.
Dertil er der i lovforslaget lagt op til, at valuarvurderingernes gyldighedsperiode forlænges fra halvandet år til tre og et halvt år, hvis foreningerne har valgt denne metode til værdiansættelse.
Genfremsat forslag
Regeringens forslag er reelt en genfremsættelse af den for-
henværende S-regerings forslag fra oktober 2022, som dengang blev taget af bordet på grund af Folketingsvalget. Der er derfor ikke tale om et nyt forsalg, men om en gammel aftale der nu udmøntes.
Det oprindelige forslag er blevet til på baggrund af et udvalgsarbejde i Boligministeriet, som også EjendomDanmark har bidraget til.
Overordnet finder EjendomDanmark det positivt, at der nu skabes juridisk klarhed over, hvordan der værdiansættes på området. Ligeledes er det positivt, at ministeriet har indarbejdet en række mindre korrektioner på baggrund af
”Vi anbefaler, at afklare risikoen for at blive omfattet af reglerne tidligt, eventuelt i forbindelse med en due diligence, så der ikke senere opstår ubehagelige overraskelser, der kan kuldsejle en ejendoms værdisætning og prognoser for lejeniveau med mere.”
EJENDOMSADVOKATEN
STEFFEN BANG-OLSEN Advokat og partner, og fagligt forankret i Kromann Reumerts ejendomsteam. Kromann Reumert vil her på siden dele viden, der omhandler alle juridiske aspekter inden for fast ejendom.
Lovgrundlaget om lejefastsættelse er kompleks. En af faldgruberne som udlejere skal have for øje, er reglerne om 80/20-ejendomme. En 80/20-ejendom er en ejendom, der oprindeligt var anvendt til andet end beboelse, men som siden er konverteret til beboelsesformål. For denne gruppe ejendomme kan lejen ikke frit fastsættes, hvis blot en minimal del af ejendommen også før konverteringen blev anvendt til beboelse. Begrænsningen gælder hele den konverterede ejendom. Det er derfor centralt for potentielle udlejere at klarlægge, om 80/20-reglerne finder anvendelse.
Regler og lejefastsættelse
Udtrykket ”80/20-ejendomme” dækker over ejendomme, hvor mere end 80% pr. 1 januar 1980 blev anvendt til andet end beboelse, herunder erhverv.
Om en ejendom kvalificerer sig som en 80/20 ejendomme, vurderes i henhold til regelgrundlaget i Lejelovens § 6, stk. 2 ved en opgørelse af, hvor stor en del af ejendommens bruttoetageareal, der blev anvendt pr. 1. januar 1980 til beboelse. For blandede lejemål, det vil sige lejemål hvor en del anvendes til beboelse mens en anden del anvendes til andet end beboelse, skal alene den del som blev anvendt til beboelse medregnes i opgørelsen.
For 80/20-ejendomme skal lejefastsættelsen ske på baggrund af det ”lejedes værdi”. Lejer og udlejer kan ikke gyldigt kan aftale sig ind i reglerne om fri lejefastsættelse. I stedet skal huslejen fastsættes ved at foretage sammenligning af huslejen, som er gældende for andre lignende boliger i det nærliggende område. Sammenligningen foretages med hensyn til de respektive boligers beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. Der lægges særlig vægt på at sammenligne med andre boliger, der også er omfattet af 80/20-regelsættet, samt boliger, hvis leje lige-
ledes er fastsat på baggrund af det lejedes værdi. Lejeniveauet er således generelt lavere for 80/20-ejendomme end hvis lejen kan fastsættes til markedsleje, hvor huslejen principielt frit kan bestemmes af udlejer efter aftale med lejer.
Gamle bygninger smitter nye bygninger
Der findes en række undtagelser til begrænsningerne for 80/20-ejendomme i Lejelovens § 54, hvorefter der under visse omstændigheder kan være adgang til fri lejefastsættelse. For beboelseslejligheder i ejendomme, der er taget i brug efter 31. december 1991 er der fri huslejefastsættelse, hvis alle bygninger, der var på ejendommen pr. 1 januar 1980, er revet ned og den eksisterende ejendom således er ”nyopført”. Det er ikke tilstrækkeligt, at blot nogle bygninger er nedrevet. Dette skyldes, at begrebet ”ejendomme” skal forestås som hele matriklen. Hvis ”gamle” bygninger forbliver på matriklen, så bliver hele matriklen, inklusiv nye bygninger ”smittet” og omfattet af reglerne som ville gælde for den ellers nedrevne ejendom, det vil sige 80/20-reglerne. Det bemærkes hertil, at det såkaldte ”udvidede ejendomsbegreb” finder anvendelse på reglerne om fri lejefastsættel-
se, så et umiddelbart ”quick fix” er ikke blot at matriklen udstykkes således at ”nye” og ”gamle” bygninger opdeles. Udelukkende erhvervsbrug kan give frelse
En anden relevant undtagelse i Lejelovens § 54 er konverterede beboelseslejligheder, der den 31. december 1991 eller tidligere lovligt og udelukkende var anvendt til erhverv. For sådanne ejerlejligheder finder reglerne for 80/20-ejendomme ikke anvendelse, og der er adgang til fri lejefastsættelse. Det er afgørende, at anvendelseshistorikken for hver enkelt beboelseslejlighed afdækkes og dokumenteres idet udtrykket ”udelukkende” skal forestås bogstaveligt, og retspraksis er streng. Hvis blot en enkelt kvadratmeter ud af mange pr. 31 december 1991 har været benyttet til beboelse kan det medføre, at undtagelsen ikke finder anvendelse.
Konsekvenser og anbefalinger
80/20-ejendomme præsenterer komplekse problemstillinger uden enkle løsninger. Vi anbefaler, at afklare risikoen for at blive omfattet af reglerne tidligt, eventuelt i forbindelse med en due diligence, så der ikke senere opstår ubehagelige overraskelser, der kan kuldsejle en ejendoms værdisætning og prognoser for lejeniveau med mere.
4 STORE KONTORPROJEKTER TIL UDLEJNING PÅ 64.000 M2
EDC Erhverv Poul Erik Bech har 4 store kontorprojekter på hylderne i København og på Vestegnen med samlet kontorareal på 63.844 m2. 4 kontortendenser går igen: Det er alle nybyggede og topmoderne kontorer, de er alle bæredygtighedscertificerede, virksomhederne vil gerne være tæt på metro og offentlig transport, og så bygges der flere og flere flerbrugerkontorhuse, så virksomhederne kan dele fællesområder, som kantine, fitness, mødelokaler og reception.
EDC Erhverv Poul Erik Bech har for nylig på vegne af MT Højgaard Property Development formidlet salget af et kontorfællesskab kaldet Forbundshuset på Sluseholmen 1 i Sydhavnen. I 2026 flytter fire fagforbund sammen i et nybygget, certificeret kontorfællesskab til en samlet projektværdi på knap 500 mio. kr. Lige ved siden af på Sluseholmen 7 er MT Højgaard ved at opføre et flerbrugerhus på 15.000 m², hvor EDC Erhverv Poul Erik Bech står for udlejningen. Thor Heltborg, direktør i Koncernkunder, siger: ”Flerbrugerhuset ’Sluseholmen 7’ er en del af den store udvikling af det sydlige Sluseholmen, strategisk placeret lige ved den kommende metrostation, Sluseholmen. Bygningen opføres som et kvalitetssikret, bæredygtigt og DGNB Guld-certificeret byggeri, hvilket betyder, at ejendommen møder de højeste standarder for miljømæssig, økonomisk og social bæredygtighed. Det er muligt at leje kontorer fra 951 m² til 2.528 m², så uanset
om jeres virksomhed ønsker et par nye kontorpladser, en hel etage eller måske ligefrem mere end det, kan de fleste indretningsmuligheder lade sig gøre.” ”Desuden udbydes et helt unikt detaillejemål i stueetagen, placeret direkte ved den kommende metrostation. Ejendommen inkluderer også et cykelparkeringsområde på 398 m² med ca. 300 pladser. Mens de åbne arealer indbyder til samtale i kontorhusets fællesområder, skaber de åbne udearealer, herunder både i stueplan og på tagterrasseniveau, en oase midt i det urbane landskab med en fantastisk udsigt over byen og Københavns Havn. Sluseholmen 7 skaber således nærvær, forbindelser, arrangementer, venskaber og rammerne for det arbejdsliv, som mange ønsker.”
Topmoderne, certificerede kontorfællesskaber
Thor Heltborg, direktør i EDC Erhverv Poul Erik Bech Koncernkunder, fortsætter:
”Udover ’Sluseholmen 7’ har vi 3 andre store kontorsager til udlejning og mindst et stort kontorprojekt er
på vej, så der sker virkelig meget på kontormarkedet. Tomgangen er stadig forholdsvis lille, og det der virkelig rykker i markedet, er nye, topmoderne, certificerede kontorlokaler, gerne kontorfællesskaber. Beliggenheden på de projekter, vi har på hylderne, er enormt vigtig, da virksomhederne gerne vil give medarbejderne lækre kontorlokaler tæt på en metrostation eller offentlig transport. Det er samtidigt også en måde at holde på eksisterende medarbejdere og tiltrække nye talenter, da der som bekendt er kamp om arbejdskraften herhjemme.”
Kontordomicil eller flerbrugerhus?
Koncernkunder i EDC Erhverv kan ligeledes præsentere 2 NCC-kontorprojekter, enten som domicil eller Company House. Thor Heltborg siger: ”Det topmoderne kontordomicil ’COPEN’ er på 11.343 m² og opføres efter alle kunstens regler med slående wauw-effekt og en stærk bæredygtig profil, der til fulde er skabt for at imødekomme det moderne og flydende arbejdsliv. Det er en
historisk placering med stor synlighed langs Amager Boulevard og tæt på Islands Brygge Metrostation, og naboerne er Deloitte, KL, SimCorp og HK til den ene side og Radisson BluScandinavia Hotel til den anden. Kontorerne kan indrettes efter ønske, om det er store eller små teams, stilleområder, uformelle samlingspunkter eller fleksible mødelokaler på tværs af afdelinger. Mulighederne er mange i en spændende, smuk og topmoderne bygning.”
”Projektet Kontorværket på 14.000 m² er også en mulighed. Her er alt, hvad nutidens medarbejderne har brug for. Placeringen er ideel med kun 5 km til Rådhuspladsen, og med kun 150 m til den kommende metrostation København Syd, der bliver et nyt knudepunkt for byen. Det H-formede hus bygges efter NCC’s Company House koncept og giver moderne rammer, tegnet efter den nyeste viden om den gode, dynamiske arbejdsplads. Der er kantine, adgang til delt parkeringshus, flotte terrasser, opvarmet cykelkælder og fuld eksponering overfor 30.000 daglige bilister
• Efterspørgsel efter nybyggede, lækre og topmoderne kontorer
• Lav tomgang på kontorer i international sammenhæng
• Historisk høj beskæftigelse understøtter efterspørgsel på kontorer
• Placering tæt på metro, offentlig transport og motorvej
• Kamp om arbejdskraft med fokus på at tiltrække og fastholde medarbejdere
• Øget fokus på bæredygtighedscertificerede ejendomme – ”sorte ejendomme” er svære at udleje/sælge
• Stor interesse for flerbrugerhuse med fællesområder, som kantine, caféområder, fitness, mødelokaler og reception
og cyklister, så det er virkelig et lækkert kontor til de kommende medarbejdere.”
”Sidst, men ikke mindst, har vi flerbrugerhuset ’The Central’, der er et attraktivt, bæredygtigcertificeret flerbruger kontorhus på vej i Høje Taastrup C på i alt 23.408 m². De åbne arealer indbyder til samtale i kontorhusets fællesfaciliteter, såsom tagterrasser, fitnessrum, lounges og cafémiljøer. Alt sammen med mulighed for at trække sig tilbage og skabe ro til fordybelse. Det er et trafikalt knudepunkt med kun 4 minutters gang til stationen og nem adgang til motorvejen. Med en transporttid i tog på kun 14 minutter til hovedbanegården, ligger ’The Central’ lige så tæt på Indre By, som Ørestad er på Kongens Nytorv,” forklarer Thor Heltborg, EDC Poul Erik Bech.
• Sluseholmen 7, 15.093 m2, København S, flerbrugerhus: www.sluseholmen7.dk
• COPEN, 11.343 m², Amager Boulevard 70, København S, kontordomicil: www.edc.dk/114057707
• KontorVærket, 15.000 m², Gammel Køge Landevej 59, København, www.edc.dk/114057711
• The Central, 23.408 m², Bornholms Allé 2, 2630 Høje Tåstrup www.thecentralhtc.dk
Der er mange fortællinger om materialepriser, der er faldet igen, efter de store prisstigninger i 2021 og 2022. Men overordnet har materialepriserne ligget fladt gennem 2023, og mod årets slutning var der endda en pil opad. Det kan betyde, at projekter med boligbyggeri bliver udsat endnu en gang.
Af Sten Thorup KristensenDet gik hårdt ud og byggeaktiviteten, da en kombination af faktorer sendte priserne på byggematerialer op med 23 pct. gennem 2021 og 2022. Specielt boligbyggeriet blev sat på pause, men også mange virksomheder fandt det bedst at se tiden an med de projekter om udvidelser og renoveringer, de havde planlagt.
Siden er de faktorer, der sendte materialepriserne op, i det store og hele gået væk igen. De meget høje energipriser i 2022 faldt heldigvis hurtigt igen. Fragtraterne faldt også fra deres historisk høje niveau. Kinas vækstrater faldt tilbage, med et fald i efterspørgslen efter råvarer til følge. I byggebranchen er der også en udbredt fornemmelse af, at materialepriserne er faldet igen. Det kan man også sagtens finde eksempler på – men generelt er det faktisk ikke sandt, viser de indeks for byggeomkostninger, som Danmarks Statistik offentliggjorde i forrige uge. Materialepriserne lå i store træk fladt gennem 2023, men i årets fjerde kvartal steg de faktisk et nøk.
Sultne håndværksvirksomheder
For dem, der havde planlagt boligbyggeri, er de fortsat høje materialepriser naturligvis en streg i regningen. Bygherreforeningen vurderede i analyse tilbage i november, at flere planlagte projekter ville kunne gennemføres i 2024.
Det var ikke blot baseret på en forventning om lavere materialepriser, men også om at renten i det mindste nogenlunde havde stabiliseret sig.
”Jeg hører, at priserne, og situationen generelt, på mange måder har stabiliseret sig. Men det er også lidt forskellige historier, jeg hører. Nogle oplever, at det virkelig begynder at lysne, og at der faktisk er nogle håndværksvirksomheder, der selv henvender sig, fordi de mangler arbejde,” siger Bygherreforeningens direktør Henrik L. Bang.
”Mit indtryk er, at vi er i et vendepunkt, og at omkostningerne er på vej ned. Men også at der stadig er meget usikkerhed om, hvad der sker. Både fald i renter og materialepriser har trukket lidt ud. Vi tror stadig, at vi er på vej ind i en stabilisering og en bedring, men det er en længere proces, end vi havde forestillet os. Alt i alt er vi stadig optimistiske omkring, at vi lander et godt sted i 2024,” fortsætter han.
Gang i erhvervsbyggeriet
Det hører med til historien, at det er i det nominelle materialepriser, der har ligget fladt gennem 2023. Korrigeret for inflationen har der været et lille prisfald. Endnu mere af den slags kan følge. Ifølge Mark Gibson, chefanalytiker i Realkredit Danmark, ser man ofte, at det tager lidt tid, før lavere inputpriser slår igennem som lavere outputpriser. Faktum er, at materialeproducenterne har markant mindre omkostninger til både råvarer, energi og fragt, end de havde i 2022.
En tredje faktor er dog lønnen, som er stigende med de nye overenskomster. Er nærmere kig på tallene fra Danmarks Statistik viser, at det ikke mindst var priserne på betonelementer, der trak omkostningsindekset op i 2023. Disse elementer bliver støbt tæt på byggeriet – om ikke i Danmark, så i et naboland.
Dér, hvor et prisfald på materialerne er slået igennem i 2023, er især på malearbejde, men også i nogen grad på VVS-arbejde.
Rockwool oplyste i forbindelse med fremlæggelsen af sit årsregnskab for 2023, at mens boligbyggeriet fortsat ikke rører på sig, har mange virksomheder genopstartet bygge- og renoveringsarbejder. Om dette også gjaldt specifikt i Danmark, fremgik dog ikke.
Nogle byggeprojekter bliver udsat yderligere på grund af de fortsat høje materialepriser. Men Henrik L. Bang, direktør i Bygherreforeningen, er fortsat optimistisk for 2024 som helhed.
