Ejendomme by Partnermedier

3 HURTIGE

SPONSOR TIL BRITISK MUSEUMSBYGNING LAGDE VRED NOTE TIL EFTERTIDEN

Det er en klassiker, når der bliver opført nye bygninger, som tillægges national betydning: Undervejs er parterne blevet uvenner, fordi enten den, der har doneret penge til byggeriet, eller arkitekten, der har tegnet det, mener, at visionen er gået tabt.

Det er dog ikke altid, at den slags kommer til offentlighedens kendskab. Men hvor svært det kan være at holde gode miner til det, man mener er slet spil, er der et friskt, og noget spøjst, eksempel på fra London.

Det handler om det britiske kunstmuseum National Gallery. Det blev i 1991 tilføjet en ny fløj (billedet), som var doneret af ejerfamilien bag detailhandelskæden Sainsbury’s. Efter en del polemik om indretningen valgte arkitekterne en løsning med fire massive, indvendige søjler.

Disse er nu revet ned for at give plads til endnu en tilbygning, og under nedrivningen fandt man en skrivelse fra den, viste det sig, ikke helt så glade giver, Lord Sainsbury. I skrivelsen hed det, med versaler fra start til slut: ”Hvis du har fundet denne note, må du være i gang med at rive en af de falske søjler ned, som er blevet placeret i foyeren i Sainsbury-fløjen i National Gallery. Jeg mener, at de falske søjler er en fejl fra arkitektens side, og at vi ville komme til at fortryde, at vi accepterede denne detalje i hans design. Lad det være kendt, at en af donorerne til denne bygning er fuldstændig begejstret for, at jeres generation har besluttet at skille sig af med de unødvendige søjler.”

Ifølge BBC var skrivelsen blev lagt ind i byggeriet som et kompromis: Lord Sainsbury afholdt sig fra at bidrage yderligere til polemikken dengang, men til gengæld ville han sige sin mening, råt for usødet, til dem, som engang måtte rive søjlerne ned. Han har trods alt nok forestillet sig, at der ville gå længere tid. Han døde forrige år, så det var tæt på, at han selv havde oplevet, at søjlerne blev revet ned.

LOKALPLAN FOR FISKETORVET

GODKENDT – SKAL UDVIDES MED BOLIGER OG KONTORER

Da Fisketorvet blev indviet i 2000, var det et stort indkøbscenter, der lå lidt afsides i forhold til det helt centrale København. Det har ændret sig: Strøggaderne har langt fra den tiltrækningskraft, som de havde dengang, og samtidig er der bygget kontorer og hoteller på havnefronten, ligesom der er opstået et helt nyt boligkvarter i Sydhavn.

Det ene med det andet er Fisketorvet i dag en slags centrum. Det er udgangspunktet for en videreudvikling, som ejeren, Unibail-Rodamco-Westfield, har tilrettelagt med hjælp fra arkitekterne Schmidt Hammer Lassen. Den lokalplan, der gør det hele muligt, er nu vedtaget, oplyser arkitektvirksomheden i en pressemeddelelse.

Projektet indebærer, at der skal opføres 42.000 nye kvm. med boliger, kontorer, butikker og hoteller i området.

”Fisketorvet vil blive integreret i sine omgivelser og tage en aktiv rolle som katalysator for kommercielle, sociale og rekreative aktiviteter. Ved at gentænke shoppingcenteroplevelsen med en holistisk tilgang, henvender det sig til en bredere vifte af brugere og maksimerer potentialet af det rum, det optager i vores fælles by. Lokalplanen tager for eksempel højde for behovet for aktive facader langs størstedelen af omgivelserne, hvilket skaber dynamiske rum rundt om hele området,” oplyses det i pressemeddelelsen. ”I vores samarbejde med udviklerne har fokus været på at skabe sammenhæng og synergi, både mellem Fisketorvets eksisterende funktioner, de nye, vi tilføjer, og byen som helhed. Hvordan manifesterer denne synergi sig i sin fysiske form, og hvordan skaber vi livlige offentlige rum, hvor beboerne ønsker at opholde sig?”, siger Nanna Wohlfeldt, partner i Schmidt Hammer Lassen.

PENSIONSDANMARK KOMMER MED PENGE TIL FRIPLEJEHJEM I ALLERØD

Et nyt friplejehjem er på vej i Allerød, efter at PensionDanmark har indgået en udviklingsaftale med Allerød Kommune, der også omfatter et nyt boligkvarter. Det oplyser pensionsselskabet i en pressemeddelelse.

Hele området har fået navnet Teglværkskvarteret, og det skal opføres på den 60.500 kvm. store grund beliggende mellem Sortemosevej og Blovstrød Teglværksvej. Diakonissestiftelsen skal stå for driften af plejehjemmet, der kommer til at bestå af 120 boliger. Kvarteret får desuden yderligere ca. 100 boliger, der skal imødekomme seniorers ønsker. Byggeriet forventes afsluttet mod slutningen af 2027.

”Med investeringen i friplejehjemmet i Allerød vil vi skabe moderne og trygge rammer for seniorer, samtidig med at vi sikrer medlemmernes pensionsopsparinger gennem værdiskabende investeringer. Vores ambition er at tilbyde plejeboliger, hvor beboerne kan føle sig hjemme, og hvor de kan indgå i fællesskaber, som styrker deres livskvalitet,” udtaler Marius Møller, ejendomsdirektør i PensionDanmark.

For Allerød Kommune er projektet en vigtig milepæl med særligt friplejeboliger til seniorer, der kan imødekomme det stigende antal ældre borgere. ”Det glæder mig, at vi med det nye friplejehjem giver vores ældre flere valgmuligheder for et godt liv. Heldigvis lever vi længere og er sunde og friske meget længere end tidligere. Derfor er der behov for flere måder at bo på, når vi bliver ældre. Det får vi med det her projekt, hvor der både vil være friplejehjemsboliger, senioregnede boliger og bofællesskaber,” udtaler borgmester Karsten Längerich. ”PensionDanmark er en utrolig stærk samarbejdspartner, der udvikler kvalitetsrammer til seniorlivet, og Diakonissestiftelsen står som garant for en værdig og omsorgsfuld ældrepleje, som vi alle ønsker for os selv og vores nærmeste. De er en fagligt dygtig driftsoperatør af ældrepleje med erfaring fra andre kommuner,” uddyber borgmesteren.

Ansvarshavende redaktør Henning Andersen, henning@partnermedier.dk

Udviklingsredaktør Julie Brix, brix@partnermedier.dk

Redaktør og journalist Sten Thorup Kristensen Salg Leo Smidt, leo@partnermedier.dk

Grafisk produktion Majbritt Høger, majbritt@partnermedier.dk

Udgiver:

K ære Læser

Indholdet i denne udgivelse er bl.a. blevet til i samarbejde med vores mange sponsorer og annoncører. Vores tekstforfattere og journalister har gjort sig umage med at finde og skrive indhold til dig, som vi håber vil give dig god information og inspiration. God læselyst!

Foto: Flickr. / Garry Knight

Animation stillet til rådighed af PensionDanmark

Foto: Flickr. / Susanne Nilsson

Der er kælet for detaljerne i Gutenberghus, men desværre får man ikke umiddelbart øje på dem fra gaden. Her er det den ældste del af komplekset, fotograferet under gangbroen med urene.

Foto: Flickr. / Sergey Yelissev

GUTENBERGHUS KAN FÅ NYT LIV

Egmont Fonden står foran en større gentænkning af sit ejendomskompleks i det indre København. Det var oprindeligt tænkt til at skulle være byens forretningscentrum. Sådan gik det ikke, men nu har man en chance for at tilpasse det til nutiden, hvor kommunen ønsker ”ikke-kommercielle” aktiviteter i middelalderbyen.

Af Sten Thorup Kristensen

Der er mange juveler i den københavnske ejendomsmasse, men en af dem er om ikke ukendt, så måske u-erkendt af de fleste: Gutenberghus.

Det er det kompleks, der er omkranset af Møntergade, Pilestræde, Landemærket og Vognmagergade. Udefra kendes det måske bedst fra Nina Bangs Plads og fra de to store ure på gangbroen over Vognmagergade. Gangbroen fører over til en ejendom mellem Vognmagergade og Gothersgade. Denne ejendom hører også hører til komplekset og var faktisk den første i det, der blev opført.

Men snart vil komplekset måske få en mere fremtrædende plads i københavnernes bevidsthed. Det besidder store arkitektoniske og historiske værdier, og branchemediet EjendomsWatch oplyste i maj, at ejeren, Egmont Fonden, lægger an til at ”udvikle og modernisere” ejendommen på 55.000 kvm.

Fonden selv går stille med dørene, og den har afvist at bidrage med oplysninger til denne artikel. Men et visionsoplæg, som er sendt til kommunen, og som EJENDOMME har fået agtindsigt i, løfter en flig for, hvad der kan komme til at ske.

Fremsynet iværksætter

Men først lidt om historien og om, hvad der gør Gutenberghus så specielt:

Egmont Fonden er stiftet af arvingerne til Egmont H. Petersen (1860-1914) til at overtage ejerskabet af den medievirksomhed, han skabte, og som han navngav efter sit fornavn.

Det er svært at sammenligne den virksomhed, Egmont H. Petersen skabte, med noget nutidigt.

I dag er der en stribe store, danske virksomheder, som har aktiviteter over hele verden. Dengang var det landbruget, der tjente penge hjem til Danmark, og der var få undtagelser fra, at byerhverv var fokuserede på hjemmemarkedet.

Egmont var ikke en af disse undtagelser. Det var begyndte som et trykkeri, og senere supplerede man med udgivelser af en række ugeblade – det første af dem Hjemmet. Det kan i dag virke som noget fortidigt, men dengang var det det nyeste nye, og vækstraterne var høje. Egmont var en beundret og fremsynet virksomhed.

Et nyt centrum

Egmont H. Petersen fik snart brug for et anstændigt domicil, og han fik kommunen med på, at han kunne rive det daværende kvarter mellem Vognmagergade, Landemærket, Gothersgade og Lønporten ned. Det var ikke så svært, for der var tale om slum af en hæslighed, der er næsten ubegribelig i dag.

Den ejendom, der blev opført i stedet, var hypermoderne. Den var både arkitektonisk og teknisk udtryk for det bedste, byggebranchen formåede på den tid. Desværre nåede

Egmont H. Petersen ikke at se vidunderet helt fuldført, inden han døde i 1914.

Virksomheden Egmont voksede snart ud af også det nye domicil, og så var det man planlagde byggeriet på den anden side af Vognmagergade, inklusive gangbroen med de to ure.

Det involverede igen nedrivning af en masse gamle ejendomme, der ikke var helt så forslummede, men til gengæld var visionerne så meget større: Nu ville man ikke bare skabe flere kvadratmeter til sig selv, men også bringe Københavns faktiske centrum tilbage til, hvor det oprindeligt havde ligget – eller, hvor man på den tid mente, det havde ligget; udgravninger har siden vist, at det oprindelige centrum lå, hvor Rådhuspladsen ligger i dag.

Pressede butikker

Denne del af visionen mislykkedes dog, af flere grunde. Da byggeriet begyndte i 1928, var der ingen, der havde forestillet sig gågader. Men Strøget og Købmagergade skulle nogle årtier blive en magnet for aktiviteter i Københavns city.

I dag, hvor også detailhandlen i Strøget er skrumpet som følge af nethandlen, er Gutenberghus, som butiksstrøg betragtet, endnu mere trængt i baggrunden. Her man kan f.eks. finde en butik, hvor man kan købe brugte CD’er. Det er næppe en aktivitet, der giver råd til at betale en høj husleje til Egmont Fonden.

Gutenberghus blev også udsat for et benspænd, da an-

den verdenskrig forsinkede den fuldstændige udbygning.

Denne blev først færdiggjort i 1974, med det hjørne, der ligger ud til Landemærket og Pilestræde, og som også arkitektonisk adskiller sig klart fra resten af komplekset.

Liv på pladsen

Det er også i det hjørne, man finder Nina Bangs Plads. Den er der tydeligvis tænkt over, men den er også et eksempel på, at byudvikling nogle gange mislykkes, uden at man kan sætte fingeren på hvorfor.

Nina Bangs Plads kunne have brust af liv fra de mange, der arbejder i kontorerne, fra turisterne, der har besøgt Rundetårn, og fra de unge studerende i de nærliggende undervisningslokaler (nu afhændet). Men det er sjældent, der sker noget på pladsen. Det meste af tiden ligger den stille hen, og tjener stort set kun som gennemgang til og fra Nørreport Station.

Pladsens status fremgår også af Egmont Fondens visionsoplæg. Her lyder et par af overskrifterne ”fra anonym til betydningsfuld” og ”fra ingens til alles.”

Egmont Fonden ser for sig, at forandringen skal ske ved at gøre pladsen mere grøn, og samtidig skal forskellige niveauer, anlægget af små søer og en gennemtænkt, spændende belysning gøre Nina Bangs Plads til et sted, man har lyst til at komme.

Flere benspænd

Rent praktisk skal planerne godkendes på et politisk niveau, før de kan blive noget. Politikerne skal også være parat til at sætte penge af til udviklingen af pladsen. Set fra Egmont Fondens side er det også et benspænd, at en kommunal byrums- og trafikplan, udarbejdet efter omfattende borgerhøringer, lagde vægt på, at fremtidige aktiviteter i middelalderbyen skal være ”ikke-kommercielle.”

Det er lidt uklart, hvordan dette begreb skal forstås. Det meste her i verden har jo forbindelse til noget kommercielt, og Teknik- og Miljøforvaltningen skriver f.eks. til EJENDOMME om planerne, at stueetagerne omkring Nina Bangs Plads med fordel gøres mere aktive og rumme indgange til butikker eller andre funktioner.”

En chance i nutiden

Kommunen lægger heller ikke op til, at der skal ske noget andet i de mange kontorejendomme i kvarteret, herunder Gutenberghus. Man må nok se det med det ikke-kommercielle som en overordnet sigtelinje: Middelalderbyen skal først og fremmest være for dem, der bor i den. Under alle omstændigheder er vi langt fra Egmont Fondens oprindelige vision om, at Gutenberghus skulle være den store drivkraft i Københavns forretningscentrum. Men Egmont Fonden har en chance for at få det bedste ud af det. Og hvem ved – måske er et fredeligt, grønt, ”ikke-kommercielt” kvarter med boliger og kontorer præcis det, som en nutid, hvor hjemmearbejde og bæredygtighed er store emner, kalder på.

Så kan man bare håbe på, at der også bliver plads til at udfolde den historie, der er nyere end middelalderen –den, som forlaget Egmont og ejendommen Gutenberghus spillede betydelige roller i.

Samarbejdet med Disney

En anbefaling: Se også ”Filmen om Gutenberghus”, der ligger frit tilgængelig på filmdatabasen fra Det Danske Filminstitut. Filmen er fra 1939 og reklamerer for det byggeri, der på det tidspunkt var under opførelse. Med sin blanding af tegneserie og levende billeder er filmen forældet i sit udtryk. Men igen: Den var supermoderne i sin samtid. Egmont brugte den æstetik, som Walt Disney i USA i de år var pionerer inden for, og man forstår, at det var oplagt, at de to virksomheder senere skulle få et tæt samarbejde. Begge var fremsynede og havde modet og visionerne til at skabe noget nyt.

Gerhards Hennings statue ”Moderne pige” fra 1930 er et eksempel på den umage, man tilbage i tiden har gjort sig med Nina Bangs Plads. Det har bare aldrig rigtigt virket. Egmont Fonden vil gerne bringe liv til pladsen. Foto: Sten Thorup Kristensen

OBELHUS:

JYLLANDS FØRSTE SVANEMÆRKEDE RENOVERING

OG NU KLAR TIL UDLEJNING

Efter en gennemgående renovering står 65 unikke lejligheder nu klar til udlejning i ObelHus i Aalborg. Mens funktionerne er forandret, er bygningens oprindelige udtryk og sjæl bevaret.

Den ikoniske ejendom på Strandvejen 14 i Aalborg, der tidligere har huset tobaksfabrikken og senest Aalborg Universitet, er nu færdigrenoveret og omdannet til 65 lejemål i det nye ObelHus. Renoveringsprojektet, som C.W. Obel Ejendomme står bag, kan som det første i Jylland bryste sig af at være Svanemærket. – Svanemærket stiller blandt andet krav, der sikrer lavt energiforbrug og godt indeklima, og materialerne er nøje kontrolleret – bortset fra søm og skruer er alt praktisk talt Svanemærket, siger Michael W. Henriksen, der er afdelingschef hos C.W. Obel Ejendomme i Aalborg, og fortsætter: – Vi har skabt en spændende ejendom, hvor den gamle fabriks sjæl videreføres i moderne lejligheder. Vi har bevaret den oprindelige konstruktion og truffet stilistiske valg baseret på bygningens unikke karakter. Samtidig har vi sikret en reduceret miljøbelastning med minimeret energiforbrug og gennemtænkte materialevalg.

I ObelHus er der blandt andet brugt genbrugsglas til isolering, og facaderne er udført uden skadelige biocider. Ejendommen har desuden ventilation med varmegenvinding, som reducerer varmeforbruget og fremmer et godt indeklima.

Atypiske lejligheder med højt til loftet

Renoveringen af ejendommen, der oprindeligt blev opført

i 1936, er udført i samarbejde med HP Byg, C.F. Møller Architects og ingeniørfirmaet Brix & Kamp. Bygningens oprindelige betonstruktur, de ikoniske trapper og en imponerende loftshøjde har sammen med facadens genkendelige udtryk gjort renoveringen til et særligt spændende projekt at arbejde på.

– Det giver så meget mening at transformere tidligere gamle byggerier til at få nye funktioner, og det har arkitekt og kongelig bygningsinspektør Preben Hansen, der i sin tid tegnede tobaksfabrikken gjort muligt. Det er et meget enkelt hus, som har været dejligt at arbejde med, fordi det har været fremtidssikret, siger Søren Tortzen, der er afdelingschef hos C.F. Møller i Aalborg, og uddyber: – Bygningens hovedkonstruktion er et grid af søjler og bjælker, så indvendigt er der ingen bærende vægge. Derfor har vi kunnet tage alle lette vægge ned og bygge nyt indvendigt, mens det æstetiske udtryk er bevaret og har givet mulighed for at skabe nogle virkelig enestående boliger, med stor rumlighed og flot lysindfald.

– Der er ingen tvivl om, at vi har skabt nogle boliger med helt andre kvaliteter, end hvad vi ellers ser på markedet i Aalborg. Der er meget højt til loftet – nogle steder op mod 3,5 meter, og det særlige shedtag giver et ideelt lysindtag. Samtidig kan man se og fornemme den gamle industribygning gennem det hele, supplerer Michael W. Henriksen og fortæller, at mere end 600 allerede er på interesselisten til de 65 nye boliger.

Den nyrenoverede ejendom ligger centralt i Vestbyen i

et af Aalborgs mest populære områder. Lejlighederne i ObelHus henvender sig til mindre familier, unge par eller singler, der ønsker at bo centralt i Aalborg – tæt på byens mange samlingspunkter. Lejlighederne, der er henholdvis 1, 2 og 3 værelser og varierer i størrelse fra 48 til 114 m², har alle altan eller spansk altan samt adgang til fælles tagterrasse, og der er mulighed for at se dem til åbent hus søndag den 3. november.

FAKTA

C.W. Obel Ejendomme, som siden slutningen af 90’erne har været et selvstændigt datterselskab ejet 100% af C.W. Obel A/S, har ejendomme til både bolig og erhverv. Selskabet er løbende vokset og har p.t. 302.200 m² fordelt på mere end 40 ejendomme i Aalborg og København. www.cvobel-ejendomme.dk

Åndbart og bæredygtigt byggeri

Hos Anders Mainz ApS bygger vi for at fremme åndbare og bæredygtige konstruktioner, naturlige boliger og økonomisk holdbare løsninger. Vi bruger materialer, som forbedrer dit indeklima ved at bygge med biobaserede alternativer til de konventionelle byggematerialer. Vi er altid på jagt efter nye, bæredygtige løsninger til byggeriet og varetager projekter indenfor renovering og nybyggeri. Vores nysgerrighed og åbenhed for nye byggemetoder har givet os erfaringer samt viden og derfor har vi kompetencer i rådgivning og byggestyring med fokus på bæredygtighed.

Tømrermester Anders Mainz ApS Falkevej 20 . 3400 Hillerød +45 25 39 00 07

Grundlaget for mainz hjem Inspireret af de bornholmske rundkirker, Hundertwasser & oprindelige tanker af William McDonough, blev mainz hjem udviklet med fokus på at skabe det bedst mulige byggeri for mennesker, inklusiv praktiske og teknologiske tiltag. Afskærmningen i plastik skulle væk, og den naturlige virkelighed mellem mennesker af natur skulle forenes på ny. Det startede som en ideologi i 2017, og er nu essensen i virksomheden. Vi har kaldt det ”hjem”, da vi skal genopfinde byggeriet pga. presserende ressource mangel, men samtidig bevæge os væk fra den syntetiske symptombehandling. Vi skal returnere til de principper, vores natur og fortid har vist os overlever i generation efter generation.

NYT UDSPIL FRA EJENDOMDANMARK:

TRE INITIATIVER SKAL GØRE

OP MED DÆKNINGSAFGIFTEN OG BESKYTTE ERHVERVSLIVET

EjendomDanmark lancerer et politisk udspil med tre konkrete forslag til at reformere dækningsafgiften, som i lyset af de foreløbige ejendomsvurderinger ser ud til at ramme erhvervslivet hårdt.

Af Amalie Dvinge Agerbo

Ikommuner som Ishøj, Brøndby og Furesø står erhvervsdrivende overfor markante stigninger i den såkaldte dækningsafgift, der er en kommunal særskat på erhvervsejendomme.

Det gør de som følge af de foreløbige ejendomsvurderinger, som betyder, at mange virksomheder i fremtiden vil skulle betale betydeligt mere i skat. Det risikerer at lægge et massivt pres på de lokale erhvervsliv.

Derfor lancerer EjendomDanmark, ejendomsbranchens samlede interesseorganisation, nu et politisk udspil, der bør inddrages ved forhandlingsbordet både i forbindelse med de kommunale budgetter og finansloven. ”Hvis ingen skrider til handling, risikerer vi, at skatteregningerne i værste tilfælde kan føre til konkurser og udslette eksistensgrundlaget for de små lokalsamfund. Det er de færreste virksomheder, der har likviditeten til at betale op til 100% mere i dækningsafgift om året,” siger Peter Stenholm, der er adm. direktør i EjendomDanmark.

Tre konkrete forslag

Brancheorganisationen foreslår tre konkrete initiativer, som på forskellig vis kan være med til at lette presset på erhvervslivet, og sikre en retfærdig overgang til det nye ejendomsvurderingssystem:

1. Drop efterreguleringerne af dækningsafgiften: Det i foreslås at aflyse efterreguleringerne af dækningsafgiften for 2022 og 2023, så erhvervslivet ikke kommer i økonomiske problemer.

2. Genberegn de kommunale dækningsafgiftspromiller: Det foreslås også, at Skatteministeriet genberegner de maksimalt tilladte kommunale dækningsafgiftspromiller for at sikre, at de ikke overstiger det politisk ønskede niveau.

3. Inkluder dækningsafgiften i den kommunale udligningsordning: Dækningsafgiften bør inkluderes i den kommunale udligningsordning, så kommunerne ikke har økonomisk incitament til at opkræve særskatten. Det er en oplagt mulighed, nu hvor regeringen alligevel skal se på udligningsordningen i forbindelse med en sundhedsreform.

Ifølge Peter Stenholm kan forslagene gøre det langt mere tåleligt for erhvervslivet, at flere kommuner holder fast i dækningsafgiften:

”For os hos EjendomDanmark er det helt åbenlyst, at overgangen til det nye vurderingssystem skal være omkostningsneutral for erhvervslivet. Det er klart mest fair, og det kan politikerne blandt andet sikre ved, at kommunerne ikke opkræver mere dækningsafgift end tidligere.”

En forældet skat

Dækningsafgiften blev indført i 1966 som en særlig ejendomsskat målrettet erhvervsejendomme for at dække de ekstra udgifter, virksomhedernes tilstedeværelse medførte, såsom vedligeholdelse af veje og rengøring. Selvom den sammenhæng ikke længere eksisterer, opkræves afgiften stadig i 33 kommuner, primært i Hovedstadsområdet og omkring større byer.

”Dækningsafgiften er en forældet skat, der ikke længere afspejler de reelle omkostninger ved erhvervslivets tilstedeværelse. Det er på tide, at vi dropper at se virksomhederne som en udgift for kommunerne, og i stedet ser dem som et positivt bidrag, som skaber arbejdspladser og vækst. ”, siger Peter Stenholm.

EjendomDanmarks politiske udspil tager afsæt i en ny analyse, der fastslår, at 16.000 danske erhvervsejendomme vil opleve en skattestigning på gennemsnitligt 74.700 kroner årligt som følge af de foreløbige ejendomsvurderinger. De hårdest ramte kan se frem til skattestigninger på over 1. mio. kroner om året, når systemet er fuldt indfaset.

”Med ændringerne af planloven har kommunerne fået udvidede beføjelser til at tillade midlertidig anvendelse af visse arealer i byzoner. ”

EJENDOMSADVOKATEN

ÆNDRINGER

STEFFEN BANG-OLSEN

Advokat og partner, og fagligt forankret i Kromann Reumerts ejendomsteam. Kromann Reumert vil her på siden dele viden, der omhandler alle juridiske aspekter inden for fast ejendom.

I PLANLOVEN GIVER MULIG-

HEDER OG STILLER

KRAV TIL GRUNDEJERE, UDVIKLERE OG INVESTORER

Folketinget vedtog kort før årsskiftet et lovforslag, der trådte i kraft den 1. januar 2024 og som bl.a. vil danne grundlag for ny praksis for krav til dele- og elbilpladser i lokalplaner hos kommunerne. Vi fremhæver her en række væsentlige ændringer i loven, der har betydning for grundejere, udviklere og investorer.

Nye krav til dele- og elbilpladser samt tilhørende infrastruktur

Den tidligere planlov manglede klare regler for, hvordan kommunerne kunne inkludere bestemmelser om parkering i lokalplaner. Med den nye planlov er dette ændret, og kommunerne har nu mulighed for at fastsætte detaljerede bestemmelser om parkeringsforhold. Dette inkluderer antal, beliggenhed og udformning af parkeringspladser til forskellige anvendelser i lokalplanområdet, samt krav om etablering af infrastruktur for alternative drivmidler til transport i tilknytning til parkeringspladser. Dette giver bl.a. mulighed for, at kommuner kan stille krav om parkeringspladser til dele- og elbiler i lokalplaner. På denne baggrund har Teknik- og Miljøforvaltningen i Københavns Kommune udarbejdet et forslag af 10. juni 2024 til niveau for, hvor stor en andel af parkeringspladserne i nye lokalplaner, der skal reserveres til el- og delebiler.

Ifølge det nye forslag vil Københavns Kommune under udarbejdelse af kommende lokalplansforslag som udgangspunkt stille krav om at:

• mindst 5% af parkeringsdækningen til boliger og større byudviklingsområder med blandet bolig og erhverv skal reserveres til delebiler på tværs af byen,

• alle delebilspladser skal forbeholdes delebiler på el,

• mindst 20% af parkeringspladserne i lokalplaner til alle anvendelser skal reserveres til elbiler,

• alle parkeringspladser skal forberedes til el uanset antallet af pladser, og

• der skal opsættes mindst én ladestander for hver femte parkeringsplads.

Disse krav vil få stor betydning for udviklingen og omdannelsen af byudviklingsområder i Københavns Kommune, og det forekommer sandsynligt at landets øvrige kommuner også vil udarbejde tilsvarende ny praksis med fokus på den grønne omstilling.

Midlertidig anvendelse af arealer i byzone

Med ændringerne af planloven har kommunerne fået udvidede beføjelser til at tillade midlertidig anvendelse af visse arealer i byzoner. Kommunalbestyrelsen kan i en lokalplan fastsætte bestemmelser om midlertidig anvendelse af arealer, der ligger i byzone.

Der kan ifølge lovbemærkningerne alene lokalplanlægges for midlertidig anvendelse af:

1. Byzonearealer, der ikke er lokalplanlagte

2. Byzonearealer, hvor en ældre lokalplan eller byplanvedtægt endnu ikke er erstattet af en ny lokalplan, og

3. Byzonearealer, hvor der er vedtaget en ny lokalplan, som endnu ikke er realiseret

Den midlertidige anvendelse skal begrænses til højst 10 år, men kan forlænges med op til 5 år ad gangen ved dispensation fra kommunalbestyrelsen. Der er ingen begrænsning for antallet af forlængelser. Tidligere kunne midlertidig anvendelse kun tillades i op til 3 år, med undtagelse af studieboliger, som havde en grænse på 10 år. Midlertidig anvendelse vil kunne ske til f.eks. studieboliger, boliger til socialt udsatte, midlertidige bygninger til skoler og daginstitutioner, samt vedvarende energianlæg, m.v. Grundejere, udviklere og investorer vil i forbindelse med

udvikling og omdannelse af f.eks. tidligere industriområder eller jernbanearealer beliggende i byzone få mulighed for at sikre en mere effektiv udnyttelse af disse arealer i perioden frem til at den varige ændrede anvendelse af arealerne kan gennemføres.

Lejeindtægterne, der kan genereres fra den midlertidige anvendelse af arealerne i perioden frem til at et omdannelsesprojekt kan endeligt gennemføres, vil kunne bidrage væsentligt til at reducere liggeomkostninger for udviklere og investorer og dermed gøre sådanne projekter mere attraktive at gennemføre.

Det er dog vigtigt at understrege, at den midlertidige anvendelse fortsat skal ske inden for planlovens almindelige regler, herunder regler om planlægning for miljøfølsom anvendelse. Det betyder, at f.eks. midlertidige boliger, skoler, daginstitutioner mv. kun må placeres i områder, hvor eksempelvis regler om påvirkning fra støj og forurening mv. ikke er til hinder herfor.

MIPIM-CHEF IMPONERET

Det er næsten blevet en tradition,

OVER HØJ GRAD AF KONSENSUS I DANMARK

Under et besøg i København havde direktøren for MIPIM, den førende europæiske ejendomsmesse, møder med både erhvervsfolk og politikere med tilknytning til udvikling af og investering i ejendomme. Det slog ham, at de tænkte stort set ens om både mål og midler.

Af Sten Thorup Kristensen

Når man taler om ”den danske andedam”, er det sjældent ment positivt.

Det handler i stedet om begrænset udsyn og en overdreven tilfredshed med at bevæge sig ind for kendte, men snævre rammer.

Men andedammen har også nogle fordele, som vi måske har en tendens til tage som selvfølger, men som ikke er det: Kommer man fra et større land, skal man navigere i et miljø, hvor aktørerne kan tænke meget mere forskelligt, end de gør i Danmark.

Således hæfter Nicolas Kozubek, direktør for MIPIM, den store europæiske ejendomsmesse i Cannes, sig efter et besøg i København i begyndelsen af måneden ved den grad af konsensus, han har oplevet her. Det fortæller han til EJENDOMME.

Med sig til København havde han i år en snes beslutningstagere fra den franske ejendomsbranche, som skulle lære Norden at kende. I København havde de bl.a. møder med politikere på rådhuset, med Byggesocietet og med arkitektfirmaer.

Og det slog Kozubek, at der var stor konsistens i det, han hørte på de forskellige møder, uanset hvilke roller, dem han mødte, havde. På et overordnet, samfundsmæssigt plan ville de samme sted hen, og de var også enige om, hvordan de skulle komme derhen.

”Alle fortalte den samme historie. Det er noget, der er svært at opnå. Det var også god kvalitet i de udviklingsprojekter, vi så, hvilket markedet må se positivt på,” siger Nicolas Kozubeck.

Vending i markedet

Set fra dansk side er det positivt, at så mange beslutningstagere fra Frankrig overhovedet gider komme til Danmark. Når ejendomsmarkedet for tiden er sløvt, er det især fordi de udenlandske investorer holder sig tilbage. Således var det, ifølge et datasamarbejde mellem syv erhvervsmæglere, kun 32 pct. af transaktionsvolumen til og med august i år, hvor der var udenlandske investorer på købersiden. I et normalt år i nyere tid har denne andel ellers ligget vel over 50 pct.

Men Nicolas Kozubeck, der også var i Danmark sidste år på denne årstid, mener at kunne se en vending. ”Det er ikke kun i Danmark, at markedet har lidt. Det er også i resten af Europa. Men det ser ud til, at det er ved at blive bedre. Sidste år talte jeg med mange, som prøvede at håndtere krisen. Nu ser de et perspektiv i at åbne til åbne nye regioner og aktivklasser, fordi de makroøkonomiske betingelser er blevet bedre,” siger han.

Han ser også vendingen i, at forhåndstilmeldingen til MIPIM, der som vanligt løber af stablen i marts, er noget større, end den var sidste år på denne tid. Hvor der var 23.000 besøgende på MIPIM i 2023, faldt tallet til 20.000 i år. Men Kozubeck forventer, at man til næste år kommer tilbage tal, der mere ligner 2023-niveauet.

Fokus på hoteller

Som nævnt tror han ikke bare, at investorerne vil være mere åbne for at se ud over deres eget land eller egen region. Han tror også, at de vil være klar til at gå ind i nye segmenter. Her hedder den store satsning for MIPIM i 2025 hotel, tu-

risme og fritid (leisure). Dette segment får rent fysisk en mere fremtrædende placering på messen, end det har haft i tidligere år, og under betegnelsen HTL Connection vil der også være en stribe faglige arrangementer.

Store operatører som Hilton, Accor, BWH Best Western, Radisson, TUI, Clubmed, Limehome, B&B Hotels, EasyHotel har allerede tilmeldt sig, og de vil ifølge MIPIM kunne møde flere end tusind hotel- og turisme-eksperter. Nicolas Kozubeck vurderer, at segmentet er dét, hvor investorerne for tiden kan opnå de højeste afkast. Tror man på, at det varer ved, gælder det om at slå til hurtigt, inden priserne på ejendommene bliver handlet op. Og der er gode grunde til at tro på, at hoteller og turisme ikke blot har nogle gode år lige nu, fordi folk endnu har pandemien i frisk erindring og glæder sig over at kunne rejse igen.

Hvor retailejendomme, kontorejendomme og til dels boligejendomme har strukturelle udfordringer på grund af henholdsvis nethandel, hjemmearbejde og lave fødselsrater, har hotel og turisme strukturel medvind fra, at antallet af det, man kunne kalde unge pensionister, stiger, og at også folk i beskæftigelse, efterhånden som de bliver rigere, bruger en stigende del af indkomsten på serviceydelser.

at MIPIM-chefen Nicolas Kozubeck besøger Norden, herunder Danmark, i løbet af efteråret. I år havde han en snes beslutningstagere fra den franske ejendomsbranche med på turen. PR-foto.

STADIGT FLERE LOGISTIK-LEJERE KRÆVER ”BRUNE RABATTER”

De nye mange nye logistikejendomme, der er opført, kommer som regel med en høj grad af bæredygtighed. Det har påvirket lejernes opfattelse af, hvad der er normalt, og dermed også hvad de vil betale ekstra for. Skal de leje sig ind i ejendomme med lav bæredygtighed, kræver de rabatter.

Af Sten Thorup Kristensen

Gør din erhvervsejendom grønnere, og du vil få en præmie. I en tid, hvor virksomhederne optaget af bæredygtig drift, vil lejerne betale en højere husleje, og vil du sælge ejendommen, vil købere også være indstillet på at give mere for den.

Sådan lyder teorien, og det er efterhånden også veldokumenteret, at det fungerer sådan i praksis.

Den tid er forbi, hvor virksomheder og investorer kunne slippe afsted med bare at tale om, hvor bæredygtige de er.

Men når tilstrækkelig mange kræver en præmie for grøn adfærd, kan det også vendes omvendt, så man i stedet bliver straffet, hvis man ikke har grøn adfærd. Det, skriver CBRE i en ny analyse, baseret på interviews med aktører i branchen, er virkeligheden mange steder på de europæiske logistikmarkeder.

Virksomhederne kræver en ”brun rabat,” hvis de skal leje sig ind i logistikejendomme, der ikke får mange point på bæredygtighedskontoen. Mange af ejerne forventer, at det kun bliver værre, og at de nødvendigvis må foretage store investeringer i at opgradere ejendommene, hvis ikke disse ejendomme skal blive decideret urentable inden 2030.

Opfattelsen af standard

Ifølge Dragana Marina, analysechef hos CBRE i Danmark, tager virksomhederne pejling efter, hvad de ser som markedsstandarden i henseende til ejendommenes bæredygtighed. Er ejendommene bedre end standarden, vil virksomhederne være tilbøjelige til at acceptere at betale en grøn præmie. Er de omvendt dårligere, vil de kræve en ”brun rabat”. ”Der er mange lejere, der ser certificeringer som standard, og de er ikke villige til at betale en merleje for det. Det kan vi se på flere markeder i Europa, og det er en interessant udvikling, for vi ser det ikke endnu som sådan i kontormarkedet. En del af forklaringen er, at andelen certificerede kontorejendomme ikke er så høj,” siger Dragana Marina. Den højere andel af certificerede logistikejendomme hænger sammen med, at der også er flere af dem, der er nye. Man kan også få certificeret eksisterende ejendomme, men det er stadig noget, det er mest oplagt at gøre ved nybyggeri.

Spænding om tomgangen

Lager og logistik er et af de få lyspunkter på et ejendomsmarked kendetegnet ved lav aktivitet. Ifølge et datasamarbejde mellem syv erhvervsmæglere står kategorien alene for en tredjedel af omsætningen indtil nu i år i Danmark. I september stod kategorien for hele 57 pct. af omsætningen.

Investorernes interesse afspejler, at der også er mange virksomheder, der efterspørger lagerkapacitet, specielt i ejendomme, der er opført til moderne logistiksystemer i henseende til f.eks. loftshøjder og mulighed for at bruge robotter.

Markedet er dog faldet noget til ro i forhold til tiden omkring pandemiens afslutning, hvor stort set ethvert lager, nyt eller gammelt, kunne lejes ud. Der er opført meget ny kapacitet for at tilfredsstille efterspørgslen, og mange virksomheder har mindre lagerbeholdninger, end de havde, mens det var lang ventetid på transport. Tomgangen er stadig lav, men den er stigende, og Dragana Marina følger denne udvikling tæt for at vurdere, hvor stort presset på udlejere med utidssvarende ejendomme bliver. Undersøgelsen fra CBRE viser også, at især de postvirksomheder, der håndterer forbrugernes nethandel, er ved at have den kapacitet, de har brug for. Kun godt hver fjerde af dem planlægger yderligere ekspansion.

Investeringsmulighed i ejendomsselskab

På vegne af dødsbo udbydes hermed muligheden for at erhverve 89% af B-kapitalandelene i et veldrevet ejendomsselskab. De udbudte B-anparter har udbytteret, men ikke stemmeret.

Selskabet ejer flere attraktive ejendomme i Storkøbenhavn – bl.a. på Frederiksberg, Amager, Nørrebro og Valby – som ifølge mæglervurderinger har en højere værdi end den bogførte værdi på ca. 135 mio.

Dette er en ideel mulighed for investorer, der ønsker at engagere sig i ejendomsmarkedet med potentiale for strategiske forbedringer.

Niels Fuglsang Hansen Senior Commercial Real Estate Advisor

Specialister i logistikejendomme følger spændt udviklingen i tomgangen. En faktor er, om DSV efter købet af DB Schenker vil have for meget kapacitet og må afvikle af den. Billedet er fra DSV’s topmoderne kompleks i Hedehusene. PR-foto: DSV

Amagertorv 29B, 4.sal, København K

INGEN BINDING

• Areal: 423 m²

• Månedlig leje inkl. drift: kr. 79.312

• Flot nyistandsat lejemål

• Fleksible indretningsmuligheder

• Gåafstand til metro og tog

• Kontakt os for en fremvisning af lejemålet

H.C. Andersens Boulevard 37, 1.sal, København V

INGEN BINDING

• Areal: 256 m²

• Månedlig leje inkl. drift: kr. 46.400

• Flot udsigt til Tivoli og Glyptoteket

• Direkte udgang til tagterrasse

• Mulighed for hurtig overtagelse

• Kontakt os for en fremvisning af lejemålet

KOMPLET ISTANDSAT FLERBRUGEREJENDOM

Ejendommen er netop blevet gennemgribende istandsat med bl.a. nye gulve, lofter, belysning, installationer, toiletter og tekøkkener samt helt nye fællesområder. Kvaliteten er høj, og stilen er gennemført.

HIGHLIGHTS

• Lejemål fra 958 m² - 12.459 m²

• Plads til ca. 750 arbejdspladser

• Op til ca. 3.200 m² i ét plan

• Fantastiske fællesfaciliteter

• Sprinkling, køl og ventilation

• 97 parkeringspladser i kælderen

• Grøn profil med bl.a. solceller og el-ladestandere

FAKTA

Holmbladsgade 139, 2300 København S

Leje fra kr. 1.350 pr. m2 ekskl. drift og forbrug

Energimærke B (løftes til A2010)

Lergravsparken St. 900 m

Kongens Nytorv 3 km (cykel)

Motorvej E20 5,7 km

Københavns Lufthavn 5,8 km

NOGLE KAN IKKE BO GRØNT NOK

Lej kontorlejemål fra 467-6.750 m² uden binding på Njalsgade 72 og få de lækreste omgivelser, moderne arkitektur, udsigt over hele København, metro og motorvej lige til døren, tæt på lufthavnen, supermarkeder i nabolaget, kvalitetskantine, mødecenter og nye omklædningsfaciliteter og med kun 100 meter til Fælleden bliver løbeklubben glad. Ring til Cushman & Wakefield | RED på 33 13 13 99 eller Lintrup & Norgart på 70 23 63 30 og book en fremvisning.