EJENDOMME
TORSDAG 03.06.2021
ANNONCETILLÆG
NU SKAL ANVENDT FORSKNING FOR ALVOR IND I BYGGEBRANCHENS MASKINRUM Side 8-9
PWC NYINDRETTER HOVEDSÆDE JEUDAN GÅR FORAN MED TIL EN NY TIDS STRATEGI FOR ARBEJDSFORMER Side 6-7 SAMFUNDSANSVAR
Side 12-13
CHANGE OF CONTROL-KLAUSULERS BETYDNING I EJENDOMSTRANSAKTIONER Side 16
Til leje
Til leje
Til leje
RETAIL
RETAIL
RETAIL
Butik el. take-away mv. med 8.200 potentielle kunder forbi hver dag i dagtimerne
Effektiv butik med bl.a. Lidl, Jysk og Comfort Hotel som naboer
Frisør, skønhedsklinik - måske begge - butik mv. i 2 etager
BUTIK, TAKE-AWAY MV.
BUTIK
FRISØR, HUDPLEJE, NEGLEBAR, BUTIK MV.
Vesterbrogade 31, stuen tv. 1620 København V
Vesterbrogade 31, stuen th. 1620 København V
Vesterbrogade 19, st. + 1. sal 1620 København V
⌂ Lejemål 1: 89 m²
⌂ 63 m² effektivt butikslejemål
⌂ 223 m² i to etager med intern trappe
⌂ Lejemål 2: 110 m²
⌂ Optimal placering i den aktive ende af Vesterbrogade
⌂ Pt. indrettet med hårvask- og massagestole mm.
⌂ De to lejemål kan også lejes samlet, i alt 199 m²
⌂ Nabo til Comfort Hotel samt Lidl og Jysk
⌂ Optimal placering ved siden af andre ”trafik-drivere” f.eks.
⌂ Nabo til Comfort Hotel samt Lidl og Jysk
⌂ Effektivt indrettet og to store, buede vinduer mod gaden
⌂ 3 store, buede vinduer/indgang mod gaden
⌂ Pæn, velvedligeholdt ejendom
⌂ Leje pr. md., kr. 31.211 ekskl. driftsudgifter
⌂ Leje pr. md., fra kr. 20.766 ekskl. driftsudgifter
⌂ Leje pr. md., kr. 14.700 ekskl. driftsudgifter
⌂ Energimærke C
⌂ Energimærke C
⌂ Energimærke C
Jysk, Lidl og Comfort Hotel
Til leje KONTOR
Effektivt og centralt beliggende lejemål i markant og velvedligeholdt ejendom KONTOR
Vesterbrogade 12, 1. sal th., 1620 København V
⌂ 420 m² på 1. sal i markant og velvedligeholdt ejendom
⌂ Præsentabel opgang med elevator
⌂ Masser af åbent kontormiljø; sjældenhed på Vesterbro
⌂ 200 m til Hovedbanegården og Vesterport
⌂ Effektivt med mange kvadratmeter og arbejdspladser for pengene
⌂ Mulighed for p-pladser i gården eller lige overfor i Saga p-hus
⌂ Højt til loftet og god akustik, og mulighed for trægulve og ny grundbelysning
⌂ Årlig leje pr. m², kr. 1.275 ekskl. driftsudgifter
Rådgivning, forvaltning og udlejning af erhvervsejendomme
⌂ Energimærke E
Kontakt os på tlf. 40 19 18 85 www.egeskov-davidsen.dk info@egeskov-davidsen.dk
Strandvejen 100 2900 Hellerup
Til leje RETAIL
Unik hjørneplacering mellem Købmagergade, Gothersgade og Rundetårn BUTIK, RESTAURATION
Landemærket 29 Underetage, stue, 1. sal 1119 København K
⌂ 375 m² butik og 80-140 m² underetage
⌂ Fleksible indretningsmuligheder
⌂ Restauration, café o.lign.
⌂ Gode parkerings- og logistikforhold i ejendommens gård
⌂ Mulighed for yderligere 290 m² administration på 1. sal
⌂ Ca. 400 m til Nørreport Station og 500 m til Kgs. Nytorv
⌂ Unik hjørnebeliggenhed
⌂ Energimærke C
⌂ Stort kundeflow, og nem at komme til
Til leje KONTOR
Præsentable og effektive kontorer midt i Hellerups smørhul KONTOR
Strandvejen 100, 1. sal 2900 Hellerup
⌂ 223 m² ud til den åbne plads mod vandet
⌂ Velordnet ejendom med stabile ejerforhold
⌂ Fleksible indretningsmuligheder; flermandskontorer, åbent kontor mm.
⌂ Mulighed for receptionsservice, mødecenter mv.
⌂ Attraktiv beliggenhed med gode parkeringsforhold
⌂ 800 m til Hellerup Station og Tuborg Havn
⌂ Elevator
⌂ Årlig leje pr. m², kr. 1.750 ekskl. driftsudgifter
⌂ Eksklusivt forretningsmiljø
⌂ Energimærke E
Rådgivning, forvaltning og udlejning af erhvervsejendomme
Kontakt os på tlf. 40 19 18 85 www.egeskov-davidsen.dk info@egeskov-davidsen.dk
Strandvejen 100 2900 Hellerup
ANNONCETILLÆG OG SPONSORERET INDHOLD
EJENDOMME
3 HURTIGE
PR-foto: A. Enggaard Holding
PR-foto: DI
Foto: Flickr. / Dansk Sejlunion
LAV OMSÆTNING, MEN HØJ INDTJENING HOS A. ENGGAARD I 2020
FORTSAT STORT BOLIGBYGGERI – MEN ANDRE STEDER END HIDTIL
TRODS CORONA: FALD I UDBUDTE BUTIKSLOKALER
Trods coronaens ankomst præsterede entreprenør- og ejendomsfirmaet A. Enggaard Holding i 2020 en fremgang i omsætningen på 6 pct., til 2,0 mia. kr., mens bundlinjen efter skat blev næsten fordoblet til 198 mio. kr. Det fremgår af regnskabet. ”Det stærke resultat er skabt i et gunstigt marked for fast ejendom, hvor vores medarbejderes ihærdighed og kollektive indsats på tværs af alle vore nøglekompetencer – håndværk, by- og projektudvikling, ejendomsdrift mv. – har båret frugt. Herudover er årets resultat positivt påvirket af avancer ved salg og værdiregulering af ejendomme samt kursgevinster ved låneomlægninger,” udtaler entreprenør Asger Enggaard, der på billedet ses sammen med den nyansatte byudviklingschef Katinka Hauxner. Fremgangen på toplinjen var beskeden i betragtning af, at et dyk i omsætning fra 2,7 mia. kr. til 1,9 mia. kr. i 2019 i forrige årsregnskab bl.a. blev forklaret med, at afslutningen af nogle projekter var flyttet ind i det følgende regnskabsår. Til gengæld går det langt bedre end tidligere med at tjene penge på omsætningen – resultatet efter skat var det bedste i fem år, selv om omsætningen altså langt fra var det.
Som de fleste nok har fornemmet, har coronaen ikke sat en stopper for boligbyggeri. Men omvendt er det heller ikke sådan, at boligbyggeriet er sprunget i vejret. De ca. 36.000 boliger, der ifølge DI Dansk Byggeri blev påbegyndt i 2020, svarer meget godt til niveauet i det foregående år, og samtidig til hvad organisationen i en prognose forventer for de kommende år. Men at størrelsen af boligbyggeriet forbliver nogenlunde uændret, er ikke ensbetydende med, at det også vil foregå samme steder som hidtil. ”Vi vil se, at endnu flere flytter til omegnskommunerne og bygger nye enfamiliehuse. Hjemmearbejdet under coronakrisen har lært mange, at de kan udføre deres opgaver fra hjemmekontoret, og vi forventer således, at hjemmearbejdet vil være mere end fordoblet efter coronakrisen. Det betyder, at flere nu er parate til at bosætte sig længere fra arbejdspladsen, hvor man ofte kan få mere plads, billigere byggegrunde og komme tættere på naturen,” udtaler Torben Liborius (billedet), underdirektør i DI Dansk Byggeri.
Gennem mere end et år har nedlukninger og coronanervøse danskere været det store tema for detailhandlen og restauranter. Ikke desto mindre er andelen af udbudte butikslokaler faldet, i hvert fald de seneste tre kvartaler. Det fremgår af statistik fra Ejendomstorvet.dk. I andet kvartal var blot 3,0 pct. af landets butiksareal udbudt til leje eller salg. Det er et fald fra 3,4 pct. et halvt år tidligere og samtidig mærkbart mindre, end før coronakrisen satte ind, oplyses det i en pressemeddelelse. “Mange steder er lejeniveauerne kommet en smule ned, så det er blevet mere attraktivt for nye lejere og butikker at etablere sig. Privatforbruget har hele tiden været højt, blandt andet fordi der har været begrænsninger på, hvor meget danskerne har kunnet rejse – det har sat gang i f.eks. møbelkøb og projekter i hjemmet, så nogle butikstyper har øget salget. Hjælpepakkerne har reddet mange, og selv om der lige nu er udbredt optimisme i kraft af vaccinationerne, så mangler vi at se, hvad der sker, når hjælpepakkerne udløber,” udtaler Stig Plon Kjeldsen, analysechef i Nordicals. Det hører dog med til historien, at nogle butikslokaler midlertidigt kan være taget ud af markedet, fordi ejerne har benyttet stilheden til at ombygge den. Dermed kan den reelle tomgang have udviklet sig mindre positivt.
Ansvarshavende redaktør Henning Andersen, henning@partnermedier.dk Redaktør Julie Brix, brix@partnermedier.dk
Kære Læser
Journalister Sten Thorup Kristensen, Henrik Malmgreen
Indholdet i denne udgivelse er bl.a.
Salg Leo Brorstrup Smidt, leo@partnermedier.dk, Cita Hansen, cita@partnermedier.dk
blevet til i samarbejde med vores man-
Art Director Heidi Carlsen, heidi@partnermedier.dk
ge sponsorer og annoncører. Vores
Grafisk produktion Majbritt Høger, majbritt@partnermedier.dk Forsidefoto: EjendomDanmark
tekstforfattere og journalister har gjort sig umage med at finde og skrive indhold til dig, som vi håber vil give
Udgiver:
dig god information og inspiration. God læselyst!
Distribueret i samarbejde med Berlingske Media
C132484
Vi tager forbehold for evt. trykfejl og farveafvigelser.
4
ANNONCETILLÆG OG SPONSORERET INDHOLD
EJENDOMME
KRISERAMTE BUTIKKER HAR STADIG BEHOV FOR STØTTE Fra første nedlukning har ejendomsbranchen støttet et kæmpende butiksliv. Nu har restancerne rundet en ny top. Der er brug for yderligere hjælp, mener EjendomDanmark. 4,5 milliarder kroner skyldtes der i april måned i leje. Det er det højeste niveau nogensinde og en stigning på 65 procent fra måneden før. Hos EjendomDanmark, der står bag opgørelsen, bekymrer de fortsat høje restancer, men der sættes også lid til genåbningen som første skridt på vejen til mere vanlige tilstande: ”Der er skruet op for farten på genåbningen, og forhåbentlig vil euforien give erhvervslivet et boost, så vi snart kan se faldende restancetal,” siger Jannick Nytoft, adm. direktør i EjendomDanmark, der dog efterlyser forbedrede vilkår for erhvervslivet: ”Kompensationspakkerne er et plaster, men det dækker ikke helt. Ejerne har økonomiske forpligtelser, og derfor er henstand en midlertidig løsning. Der skal søsættes initiativer, der gør det muligt for erhvervslivet af komme godt i gang igen.”
Kæmpende butikker Det er særligt butikkerne, der har udfordringer. De var i april på 2,8 mia. kr. på landsplan, og det er en stigning på 600 mio. kr. fra måneden før. Udfordringerne gælder for hele landet – og i hovedstaden er restanceprocenten 10,6 procent. Det er en smule lavere end landsplansgennemsnittet, men stadig alt for højt, mener Jannick Nytoft: ”I marts genåbnede gadebutikkerne, og de har endelig også fået selskab af centerbutikkerne. Kunder hjælper på økonomien. Det bør dog kun være første skridt. For mange kommuner kunne det være oplagt at se nærmere på at sløjfe – eller i det mindste sænke – dækningsafgiften. Det gælder særligt i hovedstaden, hvor vi kan se, at butikkerne også har udfordringer,” siger Jannick Nytoft.
Jannick Nytoft, adm. direktør i EjendomDanmark
5
6
EJENDOMME
4/8/2021
Ankomst.jpg
ANNONCETILLÆG OG SPONSORERET INDHOLD
Ankomst. Renderinger: HENNING LARSEN ARCHITECTS / SCHJØLL IMAGES
PWC NYINDRETTER HOVEDSÆDE TIL EN NY TIDS ARBEJDSFORMER Allerede inden coronakrisen var revisions- og rådgivningsvirksomheden i gang med at reformere indretningen af kontorer og fællesfaciliteter. Men de nye erfaringer med hjemmearbejde har sat turbo på processen. Over de næste halvandet år skal en ny indretning, tegnet af Henning Larsen Arkitekter, omsættes til virkelighed. Af journalist Sten Thorup Kristensen Indtil for tre år siden overvejede revisions- og konsulentfirmaet PriceWaterhouseCoopers (PwC) at få opført et spritnyt domicil på Marmormolen i Nordhavn. I stedet valgte man at blive i sit eksisterende domicil på Strandvejen i Hellerup Situationen var, at firmaet voksede, og der skal findes plads til nye medarbejdere. Derfor har PwC udvidet med kontorer i et af de såkaldte Punkthuse tæt på Strandvejen. Så kom coronaen. Under den har mange af medarbejderne oplevet fordelene ved at arbejde hjemmefra, og det gør pladsproblemer mindre påtrængende. Faktisk er det en ny faktor i spillet, at PwC også ønsker at gøre det attraktivt at møde ind mindst nogle gange om ugen. PwC har nu taget fat om nældens rod. Ejendommen på Strandvejen står foran en større makeover, tegnet af Henning Larsen Arkitekter. Ombygningerne er så omfattende, at der vil gå halvandet år, før alt er færdigt. Kantinen flyttes Det, som gæster i huset nok umiddelbart vil hæfte sig mest ved, er måske et omfattende redesign, der bl.a. omfatter,
at kantinen bliver flyttet fra 7. etage til stuetagen, og at den fremover ikke kun skal benyttes i spisepausen, men også til mere eller mindre formelle møder. ”Fra den nuværende kantine på øverste etage er der en fin udsigt over Tuborg Havn. Der er bare det problem, at man kun bruger den to timer hver dag. Det er uhensigtsmæssigt, at husets flotteste kvadratmeter kun bliver brugt så lidt. Så arkitekterne har vendt huset lidt om,” fortæller Brian Benjamin Staalkjær, der er partner og driftschef i PwC. ”I det nye spiseområde, som vi kalder eat, meet and learn, vil der stadig være udsigt til vand, og vi har også en terrasse, som bliver inddraget, så vi inviterer noget natur ind. Men hele tanken er, at vi går væk fra, at det kun er en kantine. Selvfølgelig vil der stadig blive serveret frokost mellem 11 og 13, men man skal også formiddag og eftermiddag kunne mødes i den, f.eks. med kunder og kolleger. På øverste etage indretter vi så nogle lidt finere faciliteter til de mange møder, vi har hver dag,” uddyber han. Cellekontorer forsvinder For medarbejderne, der kommer dagligt i huset, vil der imidlertid være nogle nok så synlige forandringer. I henseende til kontorer er virksomheden lidt i den
konservative ende, som Brian Benjamin Staalkjær udtrykker det. Mange af medarbejderne sidder stadig i klassiske enkeltmandskontorer, placeret på lange gange i den del af ejendommen, der engang tjente som administration for De Forenede Bryggerier (i dag omdøbt til Carlsberg). Disse enkeltmandskontorer vil forsvinde i ombygningerne. Men Brian Benjamin Staalkjær understreger, at der ikke er tale om en overgang til det gængse storrumskontor, som man ikke har supergode erfaringer med. Han betegner det, man vil frem til, som situationsbestemte arbejdsmiljøer. ”Vi har brugt meget tid på at overveje, hvad kontoret skal kunne. Det handler meget om samarbejde og ideudvikling og at blive inspireret af hinanden – noget af det, som går tabt, når man mødes virtuelt. Så vi indretter f.eks. et projektrum, man kan gå til eller fra, uanset om man er to, fire eller flere, der skal lave noget sammen. Resten af tiden sidder du i et mere åbent miljø, men hvor der alligevel er forskellige zoner, så du kan vælge at sidde mere eller mindre isoleret,” siger Brian Benjamin Staalkjær. Kulturel forandring Men en ting er de fysiske rammer. Noget andet at medarbejderne skal tage dem til sig. De senere år har PwC
ANNONCETILLÆG OG SPONSORERET INDHOLD
4/8/2021
EJENDOMME Kontor.jpg
haft et stort fokus på fleksibilitet og det, man betegner som wellbeing. ”Vi er meget bevidste om, at der er tale om en meget stor kulturel forandring at gå fra cellekontor til situationsbestemt arbejdsmiljø. Vi kan gøre nok så meget med rammerne, men samtidig er vi så og sige er oppe mod den menneskelige natur. Vi håndterer det bl.a. ved at italesætte det nye. Vi minder om, at hvis man reflekterer over det, er det meget få medarbejdere, der i praksis sidder på samme plads fra kl. 8 til kl. 16 eller 17. I stedet mødes man flere gange på en dag med en eller flere kolleger. Og så er det ikke et lokale med et fast skrivebord, man har brug for,” siger Brian Benjamin Staalkjær. ”Og så lægger vi også vægt på at sige, at man skal bruge den fleksibilitet, som er bygget ind i husets indretning. Vi kender alle dét, at der kan være en halv eller en hel dag, hvor man bare har brug for at fordybe sig i f.eks. en kontrakt, og hvor man har brug for at være sig selv. Så er det ikke sikkert, det er den dag, man skal møde ind på kontoret,” fortsætter han. Take-away og lapning af cykler Det vil dog utvivlsom hjælpe på lysten til at tage imod forandringen, at ISS er kaldt ind til at spille en meget aktiv rolle. Den del er allerede trådt i kraft ved årsskiftet. ISS står nu ikke bare for fuld facility management i den traditionelle forstand, med rengøring, kantinedrift, drift af reception og så videre. Selskabet skal også hjælpe medarbejderne med alskens små problemer i hverdagen – f.eks. at rense en skjorte, at lave take away-mad til dem, der sidder til sent på kontoret, eller endog at lappe en cykel. ”ISS skal være med til at sikre, at man får en PwC-oplevelse i huset. Om man kommer som kunde eller medarbejder, skal der være fuld fokus på den gode oplevelse,” slutter Brian Benjamin Staalkjær.
Kontor. Renderinger: HENNING LARSEN ARCHITECTS / SCHJØLL IMAGES
Kontor med fremtid? Room for Human Potential
Fremtidens kontor får mange opgaver. Dem løser vi med alverdens fælles faciliteter og services fordelt på tre ejendomme. Læs mere på hubnordic.dk, eller ring til markeds- og ejendomschef Stig Fermi-Erichsen på tlf. 2844 2661
7
8
ANNONCETILLÆG OG SPONSORERET INDHOLD
EJENDOMME
Teknologi bliver en af de drivende kræfter for fremtidens byudvikling og byggeri. Men hvordan anvender vi den på den rigtige måde, og hvorledes kan vi få byggebranchens virksomheder til at samarbejde bedre. Det er en af tidens store udfordringer. (Foto: Claus Bjørn Larsen)
NU SKAL ANVENDT FORSKNING FOR ALVOR IND I BYGGEBRANCHENS MASKINRUM Virksomhederne i den danske byggebranche har to store udfordringer. De skal blive bedre til at samarbejde, og de skal blive bedre til at anvende teknologi. Blandt andet ved at kigge i retning af den forskning, der sker på universiteterne og implementere den i byggeprojekterne. Det viser et netop offentliggjort erhvervsforskerprojekt. Af journalist Henrik Malmgreen ”Byggebranchens virksomheder er ikke langt nok fremme i bussen, når det gælder om at bruge anvendt forskning. De er simpelthen for sløve og anvender færre midler på forskning end virksomheder i andre brancher”. Så klart udtrykte projektchef i Realdania, Simon Kofod-Svendsen, sig, da der for nylig var premiere på debatprogrammet ”Smart Cities i balance mellem mennesker og teknologi” i Empire Bio i København. Et debatprogram, der er kulminationen på et større projekt, hvor 8 erhvervsforskere med vidt forskellige indfaldsvinkler har sat fokus på, hvorledes vi kan sikre, at mennesket står i centrum, når vi med data og teknologi skal bygge smarte bygninger i smarte byer. Fremadrettet skal programmet via det virtuelle univers være med til at udfordre byggebranchen, og det kan blandt andet ses på BLOXHUB’s hjemmeside.
Skal forene teori med praksis Projektet - Smart Cities Research Network - er initieret af netop BLOXHUB, der er et hub for udvikling af fremtidens smarte og bæredygtige byløsninger, samt Realdania og Innovationsfonden. Ved præsentationen bakkede administrerende direktør i Innovationsfonden, Anne-Marie Levy Rasmussen, op om Simon Kofod-Svendsens udtalelse og konstaterede, at der på trods af et godt ry er plads til forbedring i byggebranchen. ”Målet med dette projekt er at kombinere teori med praksis forstået på den måde, at vi skal have skabt samarbejde mellem blandt andre universiteter og virksomheder i arbejdet med at skabe nye, grønne løsninger”, sagde Anne-Marie Levy Rasmussen ved arrangementet i Empire Bio. Her var det, man vel mest betegnende kan kalde for jetsettet fra den danske byggebranche, samlet til visningen, som gav stof til eftertanke.
Der er brug for et nyt mindset Det at udvikle nye, grønne bygninger og bymiljøer, handler i høj grad om anvendelse af teknologi, men det er i virkeligheden ikke her, den største udfordring ligger. Den ligger nemlig i at integrere teknologi således, at den sætter mennesket i centrum, og, at såvel borgere som brugere rent faktisk kan finde ud af at anvende den, hvad enten det gælder i byrummet, på arbejdspladsen eller i privatboligen. I debatprogrammet er det meste af byggebranchens værdikæde repræsenteret lige fra arkitekter over rådgivere til entreprenører, og en af hovedkonklusionerne er, at branchen skal blive bedre til at samarbejde. Ikke blot i projekteringsfase og byggeproces, men også mentalt. Der er brug for et nyt mindset, som kan være med til at skabe mere indsigt i hinandens kompetencer med henblik på at skabe bedre byggeri.
ANNONCETILLÆG OG SPONSORERET INDHOLD
EJENDOMME
Digitalisering ikke nok i sig selv Byggebranchen ér i gang med den digitale transformationsproces, og den bakkes op af flere tværfaglige initiativer fra blandt andre ConTech Lab og Molio, der er byggeriets videnscenter. Men digitalisering, teknologi samt opsamling af data er ikke nok i sig selv. Som teknisk udviklingschef Peter Weitzmann fra NCC udtrykker det i programmet, får data nemlig først værdi, når de fører til en konkret handling. Erhvervsforskerprojektet har spændt ganske vidt lige fra, hvorledes vi gør såvel nye bygninger som den eksisterende bygningsmasse intelligent ved hjælp af eksempelvis sensorer over dimensionering af ventilationsanlæg for bedst mulige indeklima til projektering af de åbne byrum ved hjælp af visualisering. Det er ifølge Simon Kofod-Svendsen fra Realdania et af de vigtige indsatspunkter. Han siger: Kan ikke længere gøre som vi plejer ”Verden over flytter flere og flere til byerne, og vi står midt i et historisk stort byggeboom. Det kalder på nytænkning, på smarte løsninger og på et stort opgør med, det vi plejer at gøre. Viljen i byggebranchen til at tænke innovativt er der, men erfaringen med at bruge anvendelsesorienteret forskning er meget lille. Det er en udfordring, når byggebranchen samtidig er en helt afgørende faktor for en smartere og mere bæredygtig byudvikling”. Innovationskapaciteten i branchen skal styrkes, hvilket er det overordnede formål med debatprogrammet, der altså sætter fokus på den seneste forskningsviden fra et netværk af erhvervsforskere fra forskellige universiteter og arkitektskoler og det 3-årige Smart Citys Research Cluster projekt. BLOXHUB vil følge op på projektet ved at følge de deltagende erhvervsforskere, når de skal forsvare deres afhandlinger.
Science Manager Pernille Berg fra BLOXHUB (tv.) har været en af de drivende kræfter i projektet. Hun ses her efter visningen af debatprogrammet i Empire Bio sammen med nogle af erhvervsforskerne. (Foto: David Kahr)
BYGGEKONFLIKTER KOSTER KASSEN - MEN DET BEHØVER DE IKKE GØRE Danske virksomheder konflikter for 20 mia. kr. om året, og alene i byggebranchen går hver 8. overskudskrone til konflikthåndtering. Det faktum fremlægger den tidligere studievært og TV-journalist Anja Bo i debatprogrammet ”Smart Cities i balance mellem mennesker og teknologi”. Derfor handler et bedre samarbejde mellem virksomhederne ikke blot om at bygge smartere og mere intelligent. Det handler i høj grad også om økonomi. Et af erhvervsforskerprojekterne i Smart Cities Research Network har været kørt af Phd. Nicolaj Frederiksen. Han har kigget nærmere på det tværfaglige fællesskab TRUST, der er skabt af Enemærke & Petersen, Nøhr & Sigsgaard, KANT Arkitekter, Dominia, Norconsult og GHB Landskab samt en række tilknyttede samarbejdspartnere. En af disse har været Københavns Kommune.
Ny samarbejdsaftale er på vej I 2016 indgik man nemlig et samarbejde med kommunens bygherreenhed, Byggeri København om en række institutions- og skolebyggerier. Det skete i form af en 4-årig rammeaftale, der fungerede så godt, at aftalen ifølge kommunikationskonsulent Anette Amalie Juhl Lindschouw netop har været i udbud og prækvalifikation med henblik på at blive fornyet med virkning fra årsskiftet. Københavns Kommune har ønsket en indsats med henblik på at styrke samarbejdet og kvaliteten i kommunens byggerier. Det har klart været en succes at knytte alle parter i et samarbejde tættere sammen samt ændre processen fra at arbejde med enkelte projekter til at arbejde med en samlet projektportefølje. Således har nu tidligere byggechef i kommunen, Kasper Graa Wulff, udtalt således om forløbet:
Stor interesse for partnerskaber ”Ud over den rådgivning, vi naturligvis løbende trækker på i det daglige i kommunens juridiske afdeling, har der ikke været én eneste situation, hvor der har været behov for at trække på ekstern, juridisk bistand. Vi har brugt 0 kr. på advokater. Det er jeg meget tilfreds med”. Han har samtidig glædet sig over god kvalitet i byggeriet samt et samarbejde, der generelt forløber mere smertefrit end tidligere. Interessen for strategiske partnerskaber er generelt voksende. Det bekræftes i debatprogrammet af porteføljemanager i MT Højgård, Søren Sørensen, som siger, at byggebranchen traditionelt har været meget konfliktfyldt, mens forretningsudvikler i Enemærke & Petersen, Anders Sørensen, understreger værdien af anvendelsen af relationelle kompetencer med fokus på ledelse i byggeprojekterne.
9
10
ANNONCETILLÆG OG SPONSORERET INDHOLD
EJENDOMME
DIGITALISERING ÆNDRER MARKEDET OG SKABER NYE MULIGHEDER FOR LEJER OG EJER Digitalisering er blevet en større del af arbejdslivet, vores forbrugsmønstre og sociale relationer. Det gælder også ejendomsbranchen, hvor digitaliseringen ændrer konkurrenceparametre for udlejning og sætter fokus på service, men også åbner for nye markeder og indsigter. Det viser de første resultater af et litteraturstudie, som BUILD ved Aalborg Universitet står bag. Litteraturstudiet er et led i EjendomDanmarks toårige digitaliseringsprojekt og er et værdifuldt afsæt for at målrette projektgruppens videre arbejde. ”Forstudiet fortæller om digitaliseringens indpas i ejendomsbranchen, og hvordan større brug af data og tekniske løsninger i højere grad er blevet en integreret del af professionel udlejning,” forklarer Mikkel Alsø, økonomisk chefkonsulent og projektleder i EjendomDanmark, og uddyber: ”Det gælder bl.a., når man ser på de nye services, der i dag er til rådighed for lejere, men også de nye måder at optimere fx drift, indretning og udlejning på. Og det fortæller om de faktorer, der driver digitalisering inden for forskellige ejendomssektorer, og hvorfor nye måder at arbejde på og digitale strategier er vigtige.” Nye investeringsstrategier Litteraturstudiet peger på, at digitalisering er blevet en væsentlig faktor for investeringer i fremtidens lejemål. Det kommer blandt andet til udtryk i retail-segmentet, hvor service og sociale oplevelser kommer til at fylde mere, mens de fysiske varer i højere grad handles online. ”Nethandlens påvirkning af handelsmønstre medvirker til, at placeringen af butikslejemål, omgivelserne og nærheden til andre typer af tilbud bliver endnu mere vigtigt,” siger Anders Kristian Busk Nielsen, der er videnskabelig assistent på BUILD og står bag litteraturstudiet. Mere service og fleksibilitet Digitalisering skubber også på nye behov og krav fra lejernes side inden for kontorudlejning - blandt andet er der en stigende efterspørgsel på service og fleksibilitet i lejeforholdet. ”Service på arbejdspladsen og kontorets nærhed til infrastruktur vil blive helt centrale konkurrenceparametre. Men også
fleksible delekontorer med servicefaciliteter er i fremgang. Omfanget af freelance-arbejde er stigende, og virksomheder løser i tiltagende grad midlertidige ressourceudfordringer ved at leje sig ind i delekontorer,” forklarer Anders Kristian Busk Nielsen. Nye markeder og indsigter Et element, der også behandles i litteraturstudiet er, at data fortsat vil bane vejen for nye serviceydelser og analytiske værktøjer i branchen. Platformsteknologier, der er drevet af data og producerer store mængder data, skaber allerede nye markeder inden for deleøkonomi såsom korttidsudlejning, vedligeholdelse af lejemål og automatisering af kommunikationen mellem lejer og ejer. Også ejendomssøgemaskiner falder i denne kategori og skaber med data om brugernes søgninger helt nye indsigter i ejendomsmarkedet. ”Eksempelvis kan efterspørgslen følges dag for dag og kortlægges på et meget detaljeret niveau i forhold til lejemålets karakteristika – på den måde kan man bedre følge, hvad der er stigende interesse for i markedet,” siger Anders Kristian Busk Nielsen. Blockchain som del af fremtidens ejendomsbranche? Blockchain er en af de digitale teknologier, der er store forventninger til, viser studiet. Teknologien kan lagre informationer om ejerforhold i et uafhængigt og offentligt register. Blockchain ses som en vej til at effektivisere processen ved køb- og salg af ejendomme, få en større transparens og standardisering af ejendomsdata og i sidste ende en større sikkerhed i transaktionsprocessen. Blockchain-teknologien er i et tidligt udviklingsstadie, men litteraturen afslører, at flere pilotprojekter er i gang – og nogle af dem endda tæt på Danmark.
”For eksempel i forbindelse med landmåling og registrering af ejerskab i Sverige, Australien og England. I USA testes automatisering af salgsprocessen i et samarbejde mellem private virksomheder og tinglysningsmyndigheder, og i Rotterdam testes teknologien til udlejning af ejendomme, ”siger Anders Kristian Busk Nielsen, der mener, at Blockchainteknologien er et interessant bud på fremtidens digitale udvikling. Opdateret viden Resultaterne fra litteraturstudiet skal bidrage til, at aktørerne i EjendomDanmarks digitaliseringsprojekt får den mest opdaterede viden om, hvor langt man er i ejendomsbranchen i Danmark og i udlandet, og skal danne grundlag for det videre projektarbejde de næste to år. Målet med digitaliseringsprojektet er at øge fokus på digitalisering i ejendomsbranchen, og give branchens aktører det bedst mulige udgangspunkt for at vurdere og tage fremtidige digitaliseringsprocesser til sig.
Anders Kristian Busk Nielsen er videnskabelig assistent på BUILD og står bag litteraturstudiet.
OM LITTERATURSTUDIET Litteraturstudiet tager udgangspunkt i nyere videnskabelige artikler, der behandler de seneste digitale problemstillinger i branchen. Mere end 60 videnskabelige artikler har indtil videre givet indsigt i digitaliseringscases fra Nordamerika, Kina, De Forenede Arabiske Emirater, flere europæiske lande og enkelte cases fra Danmark. Mange af artiklerne har fokus på optimering af ejendomsdrift og -handel gennem kombinationen af udbredte teknologier. Eksempelvis bygningsmodeller og algoritmer til at optimere driftens vedligeholdelsesarbejde eller machine learning og klassifikationssystemer til at effektivisere due diligenceprocessen. Derudover er der en generel opmærksomhed på teknologiske muligheder for at bygge bro på tværs af ejendommens livscyklusfaser. Eksempelvis bæredygtighed, der sætter fokus på klimapåvirkninger gennem hele ejendommens livstid, eller platformsteknologier, der ønsker at forbinde udviklere med købere.
ANNONCETILLÆG OG SPONSORERET INDHOLD
EJENDOMME
MARTIN KIBSGAARD JENSEN Direktør, cand. scient. pol. Blue Capital A/S
“Inflationen kan sidestilles med negativ rente i banken”
EJENDOMSINVESTERINGS-RÅDGIVEREN
DE NEGATIVE RENTER ØGER PRIVATES EFTERSPØRGSEL EFTER EJENDOMSINVESTERINGER De negative renter på indlån i bankerne har øget efterspørgslen på deltagelse ejendomsprojekter. Pengene skal ud og ”arbejde” og mange kigger aktuelt mod ejendomsinvesteringer, som et alternativ til investeringer i eksempelvis aktier og obligationer. De negative renter, skal dog ses i sammenhæng med den lave inflation. Med en inflation, der i perioden 2010 til 2020 i gennemsnit har været 1,02% (NPI okt.-okt.) udhules pengenes værdi mindre end Nationalbankens målsætning om 2% inflation i samfundet. Selvom det naturligvis er utilfredsstillende at måtte konstatere, at det kontante indestående i banken bliver mindre og mindre, giver de aktuelle negative renter med andre ord ikke det fulde billede af de faktiske forhold. Inflationen (eller mangel på samme) kan sidestilles med negativ rente i banken, så det er mest af alt en mentalbarriere, der skal overkommes, at det kontante indestående i banken bliver mindre og mindre. Grundlæggende skal lysten til at investerer stadig være drevet af de samme principper som tidligere. Mavefornemmelsen
skal være i orden, og kompromiser skal undgås – også ved investering i de mange udbudte ejendomsprojekter, der i disse dage ser dagens lys. Tommelfingerreglerne Selve aktivet der investeres i må være op til den enkelte. Skal det være boligudlejningsejendomme, butiksejendomme eller noget helt tredje må defineres af investor selv. Når der investeres i udbudte ejendomsprojekter, er det imidlertid vigtigt at kunne krydse følgende tre punkter af.
Erklæringer fra ekstern revisor og advokater det første, der skal være til stede. Erklæringerne er ikke omkostningstunge at få udarbejdet for udbyderen, men at få en anmærkningsfri erklæring fra et anerkendt revisions- og advokathus, forudsætter, at der rent faktisk er noget at erklære sig om. Blot som eksempel. Er der rent faktisk en underskrevet købsaftale? Afspejler budgetforudsætningernes indtægter nogle eksisterende lejekontrakter og finansieringsvilkår?
Er der servitutter lyst på ejendommen man skal være særlig opmærksom på?
Opnået finansieringstilsagn skal være til stede. Ejendomsinvestering er typisk en gearet investering, hvor finansieringspakken er lige så væsentlig som selve ejendommen, der investeres i. Som investor skal du sikre dig, at du på forhånd har kendskab til eksempelvis kautionsforhold og konditionerne for den løbende gældsnedbringelse. En budgetforudsætning baseret på forventede lånevilkår bliver hurtigt elastik i metermål. Udbyderen skal have tegnet en professionel udbyderansvarsforsikring Sidste tommelfingerregel kan i dagens marked stadig opfyldes. Den er dyr for udbyderen at tegne, men er et udtryk for at udbyderen tager sit ansvar seriøst. Både over for sig selv og overfor dig som investor. Vi prøver alle på at undgå det, men alle kan lave fejl.
11
12
ANNONCETILLÆG OG SPONSORERET INDHOLD
EJENDOMME
“Vi har en meget holistisk tilgang til samfundsansvar. Helt generelt vil vi gerne give noget tilbage til den by og det samfund, der danner rammen for vores virksomhed,” siger Per W. Hallgren, adm. direktør i Jeudan.
JEUDAN GÅR FORAN MED STRATEGI FOR SAMFUNDSANSVAR Danmarks største ejendomsselskab lægger op til at foretage investeringer, der har gavnlige effekter for f.eks. miljø og klima, men som ikke giver noget direkte økonomisk afkast for selskabet selv. Men analysearbejdet, der er gået forud for den nye ESG-strategi, viser, at det langt fra altid er nogen enkel sag at blive mere bæredygtig. Der er svære spørgsmål, man skal forholde sig til undervejs. Af journalist Sten Thorup Kristensen At formulere en strategi for samfundsansvar er den store trend i erhvervslivet, men netop for virksomheder i ejendomsbranchen ligger den ikke lige til højrebenet. Ikke fordi der ikke er noget, de kan gøre, men fordi diverse lovgivning i forvejen forpligter dem til at gøre rigtigt meget. Fra gammel tid er der plan- og fredningslovgivning, der bestemmer, hvilke typer ejendomme, der kan ligge hvor, og hvilke ejendomme ejerne er forpligtede til at bevare og vedligeholde, af hensyn til almenvellet. For en mere nutidig dagsorden er der krav til energiforbrug i ejendomme, både ved opførelse og drift, der systematisk bliver strammet med korte mellemrum. Og lejelovene forpligter, specielt på
boligområdet, ejerne til at give deres kunder rettigheder og goder i et omfang, som man kun finder i meget få andre brancher. Da ledelsen i Jeudan for år tilbage begyndte at forberede en formel politik for samfundsansvar, ledte man da også stort set forgæves efter inspiration i sin egen branche, fortæller adm. direktør Per W. Hallgren. Den politik, man alligevel nåede frem til, er beskrevet i den første selvstændige såkaldte ansvarlighedsrapport, der udkom sammen med årsrapporten i februar. Holistisk tilgang Per W. Hallgren kan ikke specifikt sige, hvem i eller omkring selskabet, der har efterspurgt en politik for samfundsansvar
– f.eks. ejerne, bestyrelsen, medarbejdere eller kunderne. Det har alle og ingen. Som sagt, samfundsansvar er bare oppe i tiden. ”Det har gennem nogle år været et lovkrav, at man skulle forholde sig til samfundsansvar. Men det har skiftet karakter. Lovkravene er der stadig, men nu handler det om mere end bare at overholde dem. Det handler om permission to operate. Ambitionerne er skruet op. Vi har taget det første skridt, og skridtene sker med store sko,” siger Per W. Hallgren. Han afviser samtidig, at politikken særligt tager sigter på nogle bestemte grupper – f.eks. private eller institutionelle investorer, der lægger vægt på kun at købe aktier i selskaber med en bæredygtig profil.
ANNONCETILLÆG OG SPONSORERET INDHOLD
EJENDOMME
”Vi har en meget holistisk tilgang til samfundsansvar. Helt generelt vil vi gerne give noget tilbage til den by og det samfund, der danner rammen for vores virksomhed,” siger Per W. Hallgren. Flere kvindelige håndværkere Ansvarlighedsrapporten bærer dog præg af, at det endnu er nyt, at man strategisk beskæftiger sig med samfundsansvar – eller ESG, som det kaldes internationalt. Bogstaverne står for Environment (altså miljø; for tiden i praksis mest klima), Social og Governance (ledelse). Mange ting skal undersøges og analyseres, før man arbejder videre med det, fremgår det. Men der er også fastsat en række konkrete mål. For så vidt angår klimaet vil man f.eks. i 2025 op på at have rådgivet 750 kunder om energi og indeklima. 65 pct. af affaldet fra renoveringer skal til den tid genanvendes, og 90 pct. af firmabilerne skal være elbiler. På det sociale område vil Jeudan holdes op på, at mindst 10 pct. af medarbejderne er lærlinge eller praktikanter. I dag udgør denne gruppe 12 pct. Det er samtidig et bidrag til at afværge den mangel på arbejdskraft, der truer hele ejendomsbranchen. Sygefraværet skal reduceres, personaleomsætningen skal være mindre, og så vil man gå foran med at få kvinder ind i håndværk – konkret skal andelen af kvindelige håndværkere i Jeudan være 1 procentpoint højere end i branchen som helhed. Prisen for bæredygtighed De fleste målsætninger kan man således nå, hvis bare er villig til at investere i dem, og Per W. Hallgren understreger, at Jeudan vil komme til at foretage investeringer, der ikke har noget direkte afkast. Men på andre punkter er hverken det moralske eller det økonomiske regnestykke så lige til at gøre op. F.eks. arbejder man med en målsætning om, at 25 pct. af Jeudans p-pladser har ladestandere til elbiler. Men hvem skal betale for dét gilde? ”Det er ganske dyrt at lægge elkablerne til laderne ind. Men betyder det så, at vi kan tage en højere pris for dem? Det er ikke sikkert,” siger Per W. Hallgren. En anden mulighed er at hæve prisen på alle Jeudan Parkerings p-pladser. Men det vil kunder i benzin- og dieselbiler næppe være glade for, og de vil også være tilbøjelige til at gå over til konkurrenter. En tredje mulighed er, at Jeudan selv betaler udgiften. Så vil
regningen ultimativt ende hos aktionærerne, der på den måde får udmålt i kroner og ører, hvad det koster at være bæredygtig. Risiko for bestikkelse Der er også andre punkter, hvor det ikke er så enkelt, at man bare kan investere nogle penge, og så er man mere samfundsansvarlig, end man var før. Et af disse punkter findes under G’et i ESG, altså ledelse. Her er der ikke formuleret konkrete målsætninger, men der indledes med at konstatere, at ”sager om bestikkelse (…) er blandt de risici, som møder Jeudan.” For år tilbage viste flere undersøgelser, at byggefirmaer jævnligt følte sig presset til at bestikke ansatte i almene boligselskaber – f.eks. den lokale vicevært i et ejendomskompleks. Hvordan udviklingen har været på det felt siden skal være usagt, men Per W. Hallgren anerkender, at fænomenet heller ikke er ukendt i den private ejendomsbranche. ”Vi har i Jeudan den fordel, at vi selv har ansat arkitekter, projektledere, håndværkere mv. og derfor også selv kan udføre de fleste opgaver. Det er kun i særlige tilfælde, f.eks. under spidsbelastning, at vi engagerer os med underleverandører. Det imødekommer heldigvis nogle af de udfordringer, som andre
aktører møder. Men der er desværre eksempler fra branchen på, hvordan underentreprenører har bestukket bygherres rådgivere for at få entrepriser, så vi tager naturligvis højde for det og er meget opmærksomme på, at det ikke sker,” siger han. Invitation til kritik På andre punkter kommer virkelighedens mange nuancer dog Jeudan til gode. F.eks. er det – stik mod en almindelig opfattelse – ikke lavt energiforbrug i driften, der er den vigtigste parameter for klimavenlighed i en ejendom. Langt den største del af CO2-udledningen hidrører fra opførelsen af ejendommen, hvorfor det næsten altid vil være klimamæssigt bedre at renovere en gammel ejendom end at rive den ned og i stedet bygge en ny ejendom efter bedste standarder. Det passer fint for Jeudan, hvis portefølje næsten udelukkende består af ældre ejendomme i det centrale København. ”I udgangspunktet er vi allerede en grøn virksomhed,” konstaterer Per W. Hallgren. Men nu har Jeudan altså på eget initiativ lagt barren for sig selv en tak højere. At man dermed også inviterer til kritik, hvis det viser sig, at man misser nogle af sine egne målsætninger, tager man med som en del af processen.
13
14
ANNONCETILLÆG OG SPONSORERET INDHOLD
EJENDOMME
NY STARTUP VIL ERSTATTE EJENDOMSMÆGLEREN OG SAMTIDIGT GIVE MARKEDETS BEDSTE LEJEOPLEVELSE
Jakob Stoumann, Hub Director PropTech Denmark I Næstved er 60 håbefulde seniorer netop flyttet ind i flotte nye omgivelser i lejeboligprojektet Hermanhaven opført af Tetris A/S. Fælles for dem er, at de har lejet deres boliger igennem Propstep, en ny proptech-startup, som har specialiseret sig i at udleje boliger for professionelle ejendomsejere. Ifølge de to stiftere af Propstep, Troels Bødker Feodor Nielsen og Rasmus Brohl, er Propstep en ny måde at udleje boliger på. Det er en sammensmeltning af en lejeboligportal, en ejendomsmægler specialiseret i udlejning og en bagvedliggende software, som skaber en sømløs og langt mere effektiv udlejningsproces. Med deres fokus på effektivitet og forbedring af lejeroplevelsen og anvendelsen af de nye muligheder digitale teknologier giver, er Propstep på mange måder et godt og konkret eksempel på en proptech-startup, som netop nu er med til at ændre ejendomsbranchen. Helt fra starten har Troels og Rasmus haft ideen om, at Propstep for lejeren skal være meget mere end blot en traditionel udlejningsportal. Hele lejerens kunderejse starter og foregår derfor på Propsteps platform. Her har lejeren
henvendt sig, er blevet screenet og har været i dialog med Propsteps udlejningsspecialister, som kan give svar på mere detaljerede spørgsmål omkring boligen og lejekontrakten. Fremvisninger bookes ligeledes let på portalen og det er også Propsteps team, som de møder til fremvisning eller åbent hus ude i boligerne. Sidst men ikke mindst fremsendes lejekontrakten gennem platformen til digital underskrift hos lejeren. Hele lejeprocessen er således meget nem at overskue. “Generelt oplever vi at få rigtig god feedback fra lejerne. De tilkendegiver over for os, at processen er meget overskuelig og vigtigst af alt, at de har følt sig trygge og godt behandlet hele vejen igennem”, siger både Troels og Rasmus. Teamet kombinerer erfaring fra både boligudlejning og tech Troels Bødker Feodor Nielsen og Rasmus Brohl har erfaring med sig fra både boligudlejning og tech-verdenen. Netop kombinationen af deres erfaring og viden, gjorde at de kunne se et hul i det traditionelle udlejningsmarked med mulighed for at skabe en løsning som både var mere kundeorienteret og hvor det digitale blev tænkt ind i hele processen: “Markedet for udlejning har hidtil stået uden nogen klar
vinder og man har benyttet sig af forskellige aktører, som enten var sat i verden til at sælge boliger eller til den efterfølgende administration. I Propstep har vi fusioneret vores mangeårige erfaringer fra boligudlejning og techstartups og gentænkt hver en lille del af processen. Det er ikke rocket science at udleje boliger, men for os handler det om at hæve barren - først og fremmest i form af service og convenience for lejeren. Et godt eksempel på dette er, at vores medarbejdere er tilgængelige indtil kl. 21, som er dér, hvor det passer lejerne. Det betyder, at vi pt. lukker over halvdelen af vores udlejninger udenfor normal arbejdstid. Samtidigt har vi digitaliseret og automatiseret en stor del af de mere trivielle processer,” fortæller Troels Bødker Feodor Nielsen, medstifter af Propstep. Ønsker at gøre op med branchens vanetænkning Rasmus og Troels har i høj grad startet Propstep ud fra et ønske om at gøre op med vanetænkningen i ejendomsbranchen. Dette ikke bare for at tingene skal gøres anderledes, men fordi de med Propstep ønsker at gøre tingene bedre og mere langsigtet. “Vi opponerer mod, at det blot er den mægler, som fastsætter det højeste lejeniveau, der får udlejningsopgaven.
ANNONCETILLÆG OG SPONSORERET INDHOLD
EJENDOMME
FAKTA Proptech er en sammentrækning af ‘property technology’. Som begreb dækker det over de mange nye løsninger og teknologier, som både understøtter ejendomsbranchen og med hastige skridt er ved at vende op og ned på den. Det er innovative digitale løsninger og forretningsmodeller, som er med til at gøre de måder vi finansierer, udvikler, driver, anvender, køber og sælger vores ejendomme på mere effektive, hensigtsmæssige, brugervenlige og mere bæredygtige. Man er nødt til også at tage risiko for tomgang samt den efterfølgende churn med i beregningen. Højest mulig lejepris er sjældent lig med den bedste samlede økonomiske case, som rigtige mange går og tror” fortæller Rasmus Brohl, medstifter af Propstep. Ifølge Rasmus er der i ejendomsbranchen mange, som taler om data, men få som reelt formår at udnytte data til fulde. I Propstep kan de med et digital udlejningsflow samle data på hele processen samt på lejerne, som henvender sig. Det benytter de eksempelvis til huslejefastsættelse baseret på machine learning og til effektiv annoncering på Facebook. Hermed kan opnås en mere præcis og bæredygtig prissætning på huslejen. Tilbyder nu deres udlejningssoftware på licens Propstep har på kort tid fået succes med deres komplette udlejninger, hvor de påtager sig hele udlejningsopgaven. De har dog også oplevet, at der i branchen er mange aktører, der selv ønsker at køre udlejningen med deres egne teams, men som mangler et digitalt værktøj til at varetage processen.
Derfor udvider Propstep nu med muligheden for at ejendomsejere med interne medarbejdere eller teams kan gøre brug af deres platform til at håndtere deres udlejningsprocesser. Produktet hedder Propstep All-in-one og fungerer som et samlet værktøj, der kan håndtere alt fra dialog med lejere, RKI opslag og digitale underskrifter til åbent hus og booking af fremvisninger. Derudover muliggør en fuldt digital udlejning data-indsigter og efterfølgende mulighed for optimering af ejendommen. Ejendomsselskabet Olav de Linde er én af de første virksomheder, som har valgt at benytte Propstep All-in-one. De har et strategisk ønske om at håndtere udlejningen med eget mandskab, men har manglet det rigtige værktøj til at sikre en optimal proces. - Vi benyttede en række værktøjer og services til at besvare lejere, lave lejekontrakter, udsende til digital signatur osv. Men de talte ikke sammen og vi manglede overblik og effektivitet, siger Lars Friis Christensen, Afdelingsdirektør hos Ejendomsselskabet Olav de Linde.
Globalt set er proptech i hastig vækst. Sammen med fintech er det et af de områder, der tiltrækker flest investeringer i startups og scaleups netop nu. De seneste tre år er der således globalt set blevet investeret mellem 15 og 20 milliarder US dollars i proptech startups hvert år. Hurtigt voksende proptech-virksomheder som Airbnb, We Company (WeWork), Opendoor, Rentberry, Nextdoor, Flip m.fl. har således for alvor sat proptech på både investorers og politikeres radar verden over. I Danmark har vi også en lang række hurtigt voksende proptech startups som eksempelvis Proper, Estate Tool, LifeX, Good Monday, NorthQ, Ubiqisense, Prosedo og Kameo. Bag navnene gemmer der sig virksomheder som eksempelvis udvikler sensor- og AI-baserede monitoreringssystemer, leverer intelligent databaseret energistyring, tilbyder løsninger som letter kommunikationen og interaktionen mellem udlejer og lejer, gør ejendomsadministration simplere og mere effektiv eller tilbyder nye innovative co-living koncepter. Udover at gøre processer og transaktioner omkring vores ejendomme smartere og mere effektive, er ‘space as a service’ en af de helt store tendenser, som mange af de hurtigst voksende proptech startups er med til at drive. For ejendomsbranchen betyder dette et markant skifte fra ‘blot’ at skulle stille fysiske bygninger til rådighed og indkræve husleje til at skulle udvikle og tilbyde ‘funktionelle rum’ med relevant indhold og aktiviteter, hvor fleksibilitet og brugertilpassede oplevelser og services er kernen i forretningsmodellen.
15
16
ANNONCETILLÆG OG SPONSORERET INDHOLD
EJENDOMME
“Når en part ønsker at købe sig ind i et selskab for at overtage driften af en ejendom, kan Change of Control-klausuler medføre øget usikkerhed omkring ejendommens drift, hvis selskabets aftaleparter får ret til at opsige aftalen som følge af transaktionen”
SØREN KOPP Advokat og partner i Bruun & Hjejles afdeling for fast ejendom. Bruun & Hjejle skriver her på siden om fast ejendom og juridiske spørgsmål i tilknytning hertil.
EJENDOMSADVOKATEN
CHANGE OF CONTROL-KLAUSULERS BETYDNING I EJENDOMSTRANSAKTIONER Når ejendomme overdrages gennem aktiehandler, er det vigtigt for køber at være opmærksom på Change of Control-klausuler, der giver ensidig ret til opsigelse eller vilkårsændring ved ejer-skifte. Hvad er en Change of Control-klausul? Ved overdragelse af et selskab er det klare udgangspunkt, at køber overtager alle selskabets rettigheder og forpligtelser. Dette gælder dog ikke, hvor selskabets aftaler indeholder Change of Control-klausuler. Change of Control-klausuler giver en aftalepart ensidige rettigheder, hvis den anden part skifter ejer. Typisk giver en Change of Control-klausul adgang til at opsige aftalen, men retsvirkningen kan også være en ret til at ændre aftalevilkår. Klausulerne er begrundet i hensynet til, at en part skal kunne styre, hvem denne ultimativt indgår aftaler med. Det kan eksempelvis skyldes, at en parts interesse i aftalen er begrundet i et særligt tillidsforhold til den anden part. Når en part ønsker at købe sig ind i et selskab for at overtage driften af en ejendom, kan Change of Control-klausuler medføre øget usikkerhed omkring ejendommens drift, hvis
selskabets aftaleparter får ret til at opsige aftalen som følge af transaktionen. Hvor findes klausulerne typisk? Klausulerne findes ofte i låneaftaler, så långiver kan forlange lånet indfriet, hvis der sker ejerskifte hos låntager. Indfrielse af lån medfører ekstra omkostninger for selskabet, ligesom der skal opnås anden finansiering. Parterne bør derfor tidligt afklare, hvem der håndterer selskabets lån, og ofte aftales det, at køber overtager selskabet gældfrit og selv sørger for finansiering af selskabet. Change of Control-klausuler ses også ofte i erhvervslejekontrakter. Ved køb af udlejningsejendomme kan Change of Control-klausuler være til købers fordel, da de er et vigtigt værktøj i kontrollen med erhvervslejeres afståelse af lejemål. Det er derfor vigtigt at være opmærksom på, om overdragelse af den bestemmende indflydelse i erhvervslejers selskab udgør en afståelse. På denne måde kan køber bevare kontrollen over ejendommens erhvervslejere, hvis afståelse altså i øvrigt ikke er tilladt eller kræver udlejers godkendelse. Hvis erhvervslejekontrakten ikke indeholder en sådan Change
of Control-bestemmelse, kan erhvervslejeren reelt afstå lejemålet gennem ejerskifte i lejerselskabet, uanset om afståelse er tilladt efter erhvervslejekontrakten, og udlejer mister dermed kontrol over, hvem der er den egentlige lejer i ejendommen. Desuden forekommer Change of Control-klausuler ofte i aftaler om levering af service-ydelser. Køber kan derfor risikere at skulle indgå nye serviceaftaler på mindre gunstige vilkår end det, selskabet tidligere har opnået. Håndtering af Change of Control-klausuler Første skridt i håndtering af Change of Control-klausuler er grundig gennemgang af selskabets aftaleforhold for at afdække, om sådanne klausuler findes og på hvilke vilkår. Det behøver ikke være problematisk for køber, at der findes Change of Control-klausuler i selskabets aftaler, når blot disse håndteres i rette tid. Sælger kan forpligtes til at indhente forhåndsgodkendelse fra indehavere af sådanne klausuler, så køber problemfrit kan overtage selskabet og de underliggende aftaleforhold. Køber og sælger kan også i fællesskab opsøge aftaleparterne for at opnå deres godkendelse.
.21725 7,/ /(-( 1\KHG
5DQW]DXVJDGH $ .ºEHQKDYQ 1
Pt NRQWRU VKRZURRP Ð /LHEKDYHUL Ð 3DNKXVVWLO /RNDOHU L DEVROXW WRSNODVVH , VPXNW J§UGKXV EHOLJJHQGH L S¨Q RJ YHORUGQHW J§UG XGOHMHV QX IDQWDVWLVNH HUKYHUYVORNDOHU +HU HU HQ ORIWVKºMGH S§ RYHU PHWHU RJ OHMHP§OHW IUHPVW§U VPXNW LVWDQGVDW RJ PHG PDQJH O¨NUH GHWDOMHU 9LQGXHVSDUWLHUQH J§U VWRUW VHW IUD JXOY WLO ORIW KHU HU RYHQO\VYLQGXHU O¨NUH SODQNHJXOYH VWXN RJ PDQJH ÙHUH VP§ GHWDOMHU GHU EDUH VNDO VHV /HMHP§OHW LQGHKROGHU L WHUU¨Q VWRUUXPVNRQWRU JRGH PºGHORNDOHU O¨NNHUW NºNNHQ PHG DOOH IRUQºGHQKHGHU WR WRLOHWWHU È GHW HQH PHG EDG VDPW HW DUNLYUXP 3§ LQGVNXGW G¨N HU GHU §EHQW NRQWRU PHG SODGVHU $OW HU XGIºUW L KLJK HQG PDWHULDOHU RJ PHG HW OLGW LQGXVWULHOW XGWU\N GHU JLYHU HW 1HZ <RUNHU XGWU\N 2SODJW WLO GHQ NUHDWLYH YLUNVRPKHG VKRZURRP HOOHU OLJQHQGH +HU HU SODGV WLO FD JRGH DUEHMGVSODGVHU $GJDQJ WLO VNºQ J§UG KYRU IURNRVWHQ NDQ LQGWDJHV Q§U YHMUHW HU WLO GHW 2PU§GHW HU SU¨JHW DI PDQJH FDI«HU RJ VSLVHVWHGHU VDPW GH PDQJH VSHFLDOEXWLNNHU .XQ PHWHU WLO 0HWUR 6WDWLRQHQ S§ 1XXNV 3ODGV 0DVVHU DI SDUNHULQJ L RPU§GHW $UHDO UOLJ OHMH
'
Pt 'ULIWVXGJLIWHU SD NU 6DJV QU
'(7$,/ 7,/ /(-(
.21725 7,/ /(-(
,VODQGV %U\JJH VW .ºEHQKDYQ 6 $UHDO UOLJ OHMH 6DJV QU
NU
.ºEPDJHUJDGH VDO bb.ºEHQKDYQ .
Pt NU
$UHDO UOLJ OHMH
6DJV QU
Pt NU
&
1\KHG
ͼ 1X XGOHMHV GHWWH πRWWH OHMHP§O S§ %U\JJHQ ͼ 6WRU IDFDGH PHG JRGH XGVWLOOLQJVPXOLJKHGHU ͼ 0XOLJKHG IRU DW VNDEH «W VWRUW O\VW UXP L VWXHSODQ ͼ 'HUWLOKºUHQGH N¨OGHU S§ Pt
'
'(7$,/ 7,/ /(-(
ͼ .RQWRU WLO OHMH PHG VNºQ EHOLJJHQKHG L IUHGHW HMHQGRP ͼ .XQ PLQ JDQJ WLO 0HWUR S§ *DPPHO 6WUDQG ͼ ,GHHOW KYLV PDQ VºJHU HQ EHOLJJHQKHG FHQWUDOW L &LW\ ͼ /RNDOHW EHVW§U DI «W VWRUW UXP PHG ORIW WLO NLS
&
'(7$,/ 7,/ /(-(
&
'(7$,/ 7,/ /(-(
.ºEPDJHUJDGH VW WK .ºEHQKDYQ .
.RPSDJQLVWU¨GH VW .ºEHQKDYQ .
VWHUJDGH VW WY .ºEHQKDYQ .
Pt EXWLN Ð VXEOLP EHOLJJHQKHG S§ .ºEPDJHUJDGH
Pt EXWLN Ð PHJHW FKDUPHUHQGH
Pt EXWLN Ð VWHUJDGH Ð 6WUºJHW
6NDO PDQ OLJJH S§ .ºEPDJHUJDGH È V§ HU GHW KHU EHOLJJHQKHGHQ /HMHP§OHW EHVW§U L VWXHSODQ DI HW DÙDQJW PHJHW UHHOW EXWLNVORNDOH PHG KºMW WLO ORIWHW RJ QLYHDXIUL DGJDQJ (QGYLGHUH PLQGUH YDUHPRGWDJHOVH PHG LQGJDQJ IUD SRUWHQ VDPW SHUVRQDOHORNDOH PHG OLOOH NºNNHQ RJ HW WRLOHW 'HU HU GLUHNWH QHGJDQJ WLO N¨OGHUHQ S§ \GHUOLJHUH Pt .¨OGHUHQ HU \GHUVW UHHO RJ KºMORIWHW
6XSHU ÙRW EXWLN L WR SODQ +ºM VWXH RJ KºM N¨OGHU PHG WR PHJHW VWRUH YLQGXHU FD PHWHU KºMH WLO JDGHSODQ ,QGJDQJ S§ UHSRV KYRU GHU HU DGJDQJ WLO EHJJH SODQ +YHUW SODQ HU Pt RJ EHVW§U DI «W VWRUW UXP 3¨QW WRLOHW L N¨OGHU VDPW OLOOH NºNNHQ +HU VNDO GX ,..( EHWDOH DIVW§HOVH IRU DW NRPPH LQG È PHQ GX I§U DIVW§HOVHVUHW WLO VDPPH EUDQFKH 9LUNHOLJ UHHOOH NYDGUDWPHWHU RJ PHJHW O\VW RJ FKDUPHUHQGH
0HJHW UHHO IRUUHWQLQJ PHG VWRUW YLQGXHVSDUWL RJ JRG N¨OGHU S§ \GHUOLJHUH Pt GHU NDQ DQYHQGHV WLO VKRZURRP VDOJ %HGVWH EHOLJJHQKHG S§ VWHUJDGH 1DERHUQH HU EO D %RVV %XUEHUU\ *$17 +YHOSOXQG .ODUOXQG P Y /HMHP§OHW LQGHKROGHU L VWXHSODQ Pt 6WRUW RJ PHJHW UHHOW VDOJVDUHDO L VWXHSODQ (QGYLGHUH OLOOH EDJORNDOH RJ QHGJDQJ WLO N¨OGHU Pt KYRU GHU HU HW VWRUW RJ UHHOW UXP PHG PXOLJKHG IRU VDOJ EDJORNDOH PHG OLOOH NDIIHNºNNHQ VDPW WRLOHW
$UHDO UOLJ OHMH
$UHDO UOLJ OHMH
$UHDO UOLJ OHMH
Pt NU
6DJV QU
Pt NU
'ULIWVXGJLIWHU SD 6DJV QU
NU
Pt NU
6DJV QU
.21725 7,/ /(-(
.RPSDJQLVWU¨GH $ .ºEHQKDYQ .
Pt NRQWRU .RPSDJQLVWU¨GH È PHWHU IUD 0HWURHQ S§ 5§GKXVSODGVHQ 1X XGOHMHV VHOYVW¨QGLJW J§UGKXV PHG PHJHW ÙRWWH DGJDQJVIRUKROG 'HU HU PXOLJKHG IRU DW OHMH JRGH VHOYVW¨QGLJH NRQWRUOHMHP§O L VWºUUHOVHU IUD Pt RS WLO Pt bb $GJDQJ HU YLD VPXNW SRUWUXP RJ HQ PHJHW YHOKROGW J§UG PHG VSULQJYDQG VNXOSWXU PY +HU HU IXOGVW¨QGLJ IUHG RJ UR WLO WURGV IRU GHQ XWUROLJW FHQWUDOH EHOLJJHQKHG PHG PDQJH VNºQQH FDI«HU UHVWDXUDQWHU VSHFLDOEXWLNNHU P Y +HU ØQGHV $/7 L J§DIVWDQG /HMHP§OHQH RYHUWDJHV Q\LVWDQGVDW 'HU HU DGJDQJ WLO I¨OOHV WDJWHUUDVVH S§ VDO PHG XGVLJW WLO E\HQV W§UQH 7HUUDVVHQ HU FD Pt $OW L DOW QRJOH VNºQQH NRQWRUHU L KMHUWHW DI .ºEHQKDYQ VRP EDUH VNDO VHV
$UHDO UOLJ OHMH
&
Pt 'ULIWVXGJLIWHU SD NU SU Pt NU SU Pt 6DJV QU
.21725 7,/ /(-(
'(7$,/ 7,/ /(-(
%HUQVWRUIIVYHM VW +HOOHUXS
*ODVYHM VW .ºEHQKDYQ 19
Pt NU
$UHDO UOLJ OHMH
$UHDO UOLJ OHMH
6DJV QU
6DJV QU
'
Pt NU
'
ͼ 1\LVWDQGVDW HUKYHUYVOHMHP§O S§ Pt XGOHMHV ͼ 7¨W S§ %HUQVWRUIIVYHM 6WDWLRQ RJ %HUQVWRUII 6ORWVKDYH ͼ 2SODJW WLO VKRZURRP NRQWRU EXWLN HOOHU NOLQLN ͼ /HMHP§OHW NDQ LNNH EHQ\WWHV WLO PDGIRUP§O
ͼ +ºMORIWHW ͼ ,QJHQ DIVW§HOVH ͼ 6WRUW EXWLNVORNDOH ͼ 0DQJH DQYHQGHOVHVPXOLJKHGHU
'(7$,/ 7,/ /(-(
+YLGRYUH 7RUY VW +YLGRYUH $UHDO UOLJ OHMH 6DJV QU
Pt NU
'
1\KHG '
ͼ 6\QEDU IDFDGH GLUHNWH XG WLO +YLGRYUH 7RUY ͼ <GHUVW UHHOW VDOJVDUHDO ͼ *RGH SDUNHULQJVPXOLJKHGHU ͼ 5HJXO¨U N¨OGHU PHG JRGH DGJDQJVIRUKROG '
'(7$,/ 7,/ /(-(
'(7$,/ 7,/ /(-(
,167,787,21 7,/ /(-(
$PDJHUEURJDGH VW WY bb.ºEHQKDYQ 6
%RUXSV $OOH VW )UHGHULNVEHUJ
Pt EXWLN Ð $PDJHUEURJDGH
)¨OOHGYHM 'UDJºU
%XWLNVORNDOHW HU LVWDQGVDW PHG KYLGH Y¨JJH RJ O\VHJU§ OLQROHXPVJXOYH W VWRUW IDFDGHYLQGXHVSDUWL XG WLO $PDJHUEURJDGH VRP JºU EXWLNNHQ V\QOLJ IRU DOOH IRUELSDVVHUHQGH WLO JDGHQV NRQVWDQWH WUDØN (QGYLGHUH HW YLQGXH PHUH XG WLO HMHQGRPPHQV J§UG VRP RJV§ JLYHU OLGW O\V WLO EXWLNNHQ EDJWLO %XWLNNHQ KDU RJV§ HW EDJORNDOH PHG WHNºNNHQ RJ XGJDQJ WLO J§UG VDPW HQ PHOOHPJDQJ XG WLO EXWLNNHQV WRLOHW
$UHDO UOLJ OHMH
Pt NU
'ULIWVXGJLIWHU SD 6DJV QU
NU
$UHDO UOLJ OHMH 6DJV QU *
ͼ 6M¨OGHQW XGEXGWH ORNDOHU WLO XGπ\WWHU LQVWLWXWLRQ ͼ 0LGW L GHQ VNºQQH QDWXU L 'UDJºU ͼ 7R E\JQLQJHU S§ KYHU Pt ͼ 'HU HU SODGV WLO FD EºUQ
Pt NU
Pt EXWLN VKRZURRP Ð PRPVIUL Ð )UHGHULNVEHUJ 9HOEHOLJJHQGH EXWLN S§ %RUXSV $OO« YHG )XJOHEDNNHNYDUWHUHW RJ )XJOHEDNNHQ 6 WRJVWDWLRQ 6XSHU IDFDGH PHG VWRUH YLQGXHU XG PRG JDGHQ VDPW JRGH VNLOWQLQJVPXOLJKHGHU /HMHP§OHW LQGHKROGHU L VWXHSODQ Pt HW PHJHW UHJXO¨UW RJ KºMORIWHW PHWHU VDOJVORNDOH XG WLO %RUXSV $OO« (QGYLGHUH EDJORNDOH NRQWRU GHU NDQ LQWHJUHUHV L VDOJVDUHDOHW OLOOH NºNNHQ PHG VSLVHSODGV VDPW WRLOHW $GJDQJ WLO JRG N¨OGHU L J§UGHQ S§ Pt
$UHDO UOLJ OHMH
Pt NU
6DJV QU
.21725 7,/ /(-( 1\KHG
VWEDQHJDGH VDO .ºEHQKDYQ
Pt NRQWRU Ð VWHUEUR 1X XGOHMHV WR HWDJHU RJ VDO L VPXN WLGOLJHUH IDEULNVHMHQGRP PHG \GHUVW SU¨VHQWDEOH DGJDQJVIRUKROG 'HU HU Pt S§ KYHU HWDJH È RJ GH NDQ OHMHV KYHU IRU VLJ HOOHU VDPOHW 'H KºMORIWHGH HWDJHU È KHOH PHWHU WLO ORIW HU LQGUHWWHW PHG VWRUUXPVNRQWRUHU RJ PLQGUH NRQWRUUXP VDPW WRLOHWWHU RJ EDG NºNNHQ RJ GLYHUVH PºGHUXP ,QGUHWQLQJHQ HU \GHUVW ÙHNVLEHO GD HMHQGRPPHQ HU VºMOHE§UHQ V§ GHU NDQ I HNV LQGUHWWHV §EHQW NRQWRU S§ KHOH HWDJHQ HOOHU OLJQHQGH 9HG VWºUUH LQGUHWQLQJV¨QGULQJHU YLO GHU EOLYH RSNU¨YHW HQ PHUOHMH KHUIRU 6RP XGJDQJVSXQNW RYHUWDJHV OHMHP§OHQH Q\LVWDQGVDWWH GYV Q\PDOHW RJ PHG Q\ W¨SSHEHO¨JQLQJ HOOHU OLJQHQGH (MHQGRPPHQ HU \GHUVW SU¨VHQWDEHO OLJHVRP RSJDQJHQ HU L HQ PHJHW ÙRW IXQNLVVWLO PHG O¨NUH PDWHULDOHU PHWHU WLO 1RUGKDYQ 6WDWLRQ RJ PHWHU WLO VWHUSRUW 6WDWLRQ RJ 0HWUR $UHDO UOLJ OHMH
'
Pt 6DJV QU NU
'(7$,/ 7,/ /(-(
.21725 7,/ /(-(
$PHULND 3ODGV ) 67 .ºEHQKDYQ $UHDO UOLJ OHMH UOLJ GULIW
Pt NU NU
6DJV QU
.ºEPDJHUJDGH % .ºEHQKDYQ . $UHDO UOLJ OHMH 6DJV QU
ͼ )ORWWH RJ O\VH ORNDOHU ͼ 6WRUH XGVWLOOLQJVYLQGXHU XG PRG SODGVHQ ͼ 2PU§GH PHG PDQJH NRQWRUHU RJ EROLJHU ͼ /HMHP§OHW IUHPVW§U S¨QW LVWDQGVDW
Pt NU SU Pt
ͼ 6NºQ RJ PHJHW UROLJ EHOLJJHQKHG L J§UGKXVHW ͼ <GHUVW FHQWUDOW OLJH YHG $PDJHU 7RUY ͼ 3¨QH O\VH WU¨JXOYH RJ RYHUWDJHV Q\PDOHGH ͼ .XQ PHWHU WLO PHWUR S§ *DPPHO 6WUDQG
1\KHG &
.21725 7,/ /(-(
'(7$,/ 7,/ /(-(
'
.21725 7,/ /(-(
-\OOLQJHYHM NOG 9DQOºVH
VWHUEURJDGH VW .ºEHQKDYQ
9HVWHUEURJDGH WK .ºEHQKDYQ 9
Pt NRQWRU XQGHUYLVQLQJ Ð 0RPVIULW
Pt EXWLN PHG Pt N¨OGHU Ð VWHUEURJDGH
Pt NRQWRU Ð 9HVWHUEUR YHG 9¨UQHGDPVYHM
8QLN PXOLJKHG IRU DW I§ HW VWRUW UXP PHG KºMW WLO ORIWHW *RGH O\VIRUKROG L GHQ KºMH N¨OGHU GHU KDU LQGJDQJ E§GH IUD -\OOLQJHYHM RJ J§UGHQ /HMHP§OHW LQGHKROGHU VWRUW DQNRPVWUXP OLOOH NRQWRU OLOOH NºNNHQ WRLOHW DUNLYUXP VDPW GHQ VWRUH VDO S§ FD Pt RJ L GHQ IRUELQGHOVH RPNO¨GQLQJVUXP PHG EDGHIDFLOLWHWHU GRJ DI ¨OGUH GDWR /HMHP§OHW NDQ DQYHQGHV WLO NRQWRU PHQ YLO RJV§ Y¨UH RSODJW WLO OHW WU¨QLQJ SLODWHV \RJD HOOHU OLJQHQGH
Pt UHJXO¨UW RJ FKDUPHUHQGH ORNDOH WLO EXWLN PHG JRG YLQGXHVIDFDGH WLO XGVWLOOLQJ HOOHU UHNODPH L VPXN IUHGHW HMHQGRP /RNDOHUQH IUHPVW§U S¨QH RJ O\VH RJ PHG HW ÙRW LQGJDQJVSDUWL 'HU HU JRG PXOLJKHG IRU ODJHU L IRUP DI WºU N¨OGHU PHG GLUHNWH QHGJDQJ IUD EXWLNNHQ KYRU GHU RJV§ ØQGHV HW OLOOH WKHNºNNHQ 'HU HU JRGH WUDØNDOH IRUKROG %XV $ RJ VWRSSHU OLJH XGH IRUDQ IRUUHWQLQJHQ NXQ P WLO 6YDQHPºOOHQ 6 WRJ VDPW 0HWUR S§ 3RXO +HQQLQJVHQV 3ODGV
1X XGOHMHV VNºQW NRQWRU PHG KºMW WLO ORIWHW /HMHP§OHW LQGHKROGHU 6WRU UHFHSWLRQ §EHQW NRQWRU N¨PSH VWRUUXPVNRQWRU XG WLO 9HVWHUEURJDGH JRGH PLQGUH NRQWRUHU PºGHUXP WRLOHWWHU VDPW IURNRVWVWXH .RQWRUOHMHP§OHW OLJJHU L HW VNºQW RPU§GH S§ 9HVWHUEURJDGH PHG 9¨UQHGDPVYHM RJ )ºWH[ OLJH RYHUIRU +HU NDQ PDQ ØQGH DOYHUGHQV EXWLNNHU UHVWDXUDQWHU RJ FDI«HU /HMHP§OHW RYHUWDJHV Q\PDOHW +XUWLJ RYHUWDJHOVH PXOLJ 'HU HU HOHYDWRU L HMHQGRPPHQ
$UHDO UOLJ OHMH
$UHDO UOLJ OHMH
$UHDO UOLJ OHMH
Pt NU
6DJV QU
Pt NU
6DJV QU
Pt NU
'ULIWVXGJLIWHU SD 6DJV QU
NU
Den Gamle Trikotagefabrik • 603 m² totalrenoveret kontorlejemål i industrielt design • Lejemålet har sandblæste murstensvægge og lækre trægulve • Rå og rustikke lokaler med højt til loftet og unik udnyttelsesgrad
• Fælles restaurant og mødelokaler i ejendommens
underetage • Gåafstand til metro og gode parkeringsmuligheder
• Køl, ventilation og dynamisk belysning for øget medarbejdertrivsel Artillerivej 86, st. th, 2300 København S | Sagsnr. 24060
SALG | UDLEJNING | RÅDGIVNING | KONCEPTUDVIKLING
C
LY N G BY P ORT
Topmoderne flerbrugerhus i Kgs. Lyngbys internationale erhvervsområde • 600 – 8.210 m² kontorlejemål med indbydende fællesfaciliteter
• Få minutters gang til Lyngby Station
• Totalrenoveret i tidssvarende nordisk stil med kvalitetsmaterialer
• Parkeringskælder med bad og omklædningsfaciliteter
• Fælles personalerestaurant, terrasse og mødelokaler Lyngby Hovedgade 94, 2800 Kgs. Lyngby | Sagsnr. 23220
LINTRUP & NORGART A/S | JENS KOFODS GADE 1, 1268 KØBENHAVN K. | 7023 6330 | LINOR.DK
C
(UKYHUY 3RXO (ULN %HFK
'
.RQWRUOHMHP§O L -¨JHUERUJ $OO« 0LGWSXQNW IUD WLO Pt RYHU 0HQ\
(JHW NRQWRUGRPLFLO YHOEHOLJJHQGH L 7DDVWUXS
/HMHP§OHQH HU RSGHOW PHG KHQKROGVYLV RJ Pt S§ VDO /RNDOHUQH NDQ OHMHV VDPOHW HOOHU HQNHOWYLV $GJDQJHQ WLO OHMHP§OHQH VNHU YLD πRW WUDSSHRSJDQJ HOOHU HOHYDWRU /RNDOHUQH KDU πRW RJ EUHG IRUGHOLQJVJDQJ VWRUUXPVNRQWRUHU RJ PLQGUH NRQWRUHU PºGHORNDOHU L YDULHUHQGH VWºUUHOVHU RJ DQWDO )OHUH Q\GHOLJH WRLOHWNHUQHU PHG WRLOHWIDFLOLWHWHU RJ JDUGHUREH WLO GH DQVDWWH /RNDOHUQH KDU XGJDQJ WLO πHUH WHUUDVVHRPU§GHU V§ GHW HU PXOLJW DW WU¨NNH OLGW IULVN OXIW L DUEHMGVWLGHQ /RNDOHUQH HU DSWHUHW PHG OHWWH Y¨JJH RJ GHUIRU JRG PXOLJKHG IRU DQGHQ LQGUHWQLQJ HIWHU OHMHUV ºQVNH
3U¨VHQWDEHO HMHQGRP V§YHO LQGH VRP XGH 2PNUDQVHW DI οQ XJHQHUW KDYH PHG SDUNHULQJ RJ JDUDJHU 3RWHQWLHO E\JJHUHW S§ NYP WLO XGYLGHOVH .DQ RSGHOHV WLO πHUEUXJHUKXV (MHQGRPPHQ HU EHOLJJHQGH S§ οQ KMºUQHJUXQG PHG SDUNHULQJV PXOLJKHGHU V§YHO S§ JUXQGHQ VRP S§ JDGHQ $GJDQJ VNHU JHQQHP OREE\ PHG πRW VYXQJHQ WUDSSH PRG RJ VDO , VWXHSODQ HU GHU πRW VWXN RJ PHG KºMW WLO ORIWHW *XOYHW HU XGIºUW L VLOGHSDUNHW L VWXHSODQ , VWXHSODQ HU GHU NRQWRUHU L YDULHUHQGH VWºUUHOVHU VDPW NºNNHQ 3§ VDO GHU EODQGHW VWRUUXP RJ HQNHOWPDQGVNRQWRUHU VDO HU SULP¨UW LQGUHWWHW WLO PºGHORNDOH , HMHQGRPPHQ HU GHU FD PHGDUEHMGHUH L GDJ .RQWRUE\JQLQJHQ WLOE\GHU Pt HUKYHUY L DOW
$UHDO UOLJ OHMH SU Pt UOLJ GULIW SU Pt 7HOHIRQ
Pt NU NU
7DDVWUXS +RYHGJDGH 7DDVWUXS 6DJVQU
&
Pt O\VH NRQWRUHU Q¨U +HOVLQJºUPRWRUYHMHQ L 1¨UXPV DWWUDNWLYH HUKYHUYVRPU§GH .RQWRUHUQH KDU RSWLPHUHW DNXVWLN RJ GHMOLJW O\VLQGIDOG IUD EHJJH VLGHU .RQWRUHUQH EOLYHU Q\PDOHGH RJ GHU S§O¨JJHV Q\H W¨SSHU HIWHU GLW YDOJ PRG Q¨UPHUH DIWDOH (JHQ SU¨VHQWDEHO LQGJDQJ PHG JDUGHUREH KDQGLFDSWRLOHW WRLOHW VDPW FDIHRPU§GH PHG JRG SODGV RJ HW PRGHUQH NºNNHQ , VWXHSODQ οQGHV HW VWRUW VWRUUXPVNRQWRU GHU OHW NDQ DQYHQGHV WLO VKRZURRP PºGHUXP XQGHUYLVQLQJ HOOHU IRUKROGVYLV OHW NDQ RSGHOHV 3§ VDO HU HW VWRUUXPVNRQWRU GHU IRUKROGVYLV OHW NDQ RSGHOHV L VHSDUDWH NRQWRUHU HIWHU EHKRY RJ DIWDOH
7,/ /(-( .RQWRU
7,/ 6$/* .RQWRU
7,/ /(-( .RQWRU +DQV (GYDUG 7HJOHUV 9HM &KDUORWWHQOXQG 6DJVQU
&
$UHDO UOLJ GULIW 3ULV 3ULV SU Pt 7HOHIRQ
Pt NU NU NU
Pt
$UHDO 6NRGVERUJYHM ( 1¨UXP 6DJVQU
UOLJ OHMH
NU
7HOHIRQ
*RG EHOLJJHQKHG PHG OHW DGJDQJ WLO PRWRUYHM
'
7,/ /(-( .RQWRU 1DYHUODQG *ORVWUXS 6DJVQU
$UHDO UOLJ OHMH UOLJ GULIW 7HOHIRQ
Pt NU NU
/HMHP§OHW RYHUWDJHV VRP GHW HU RJ IRUHοQGHV PHQ NDQ LQGUHWWHV HIWHU OHMHUV ºQVNH .RQWRUHUQH NDQ RSGHOHV IUD Pt PHQ HU DOOHUHGH RSGHOW L YDULHUHQGH VWºUUHOVHU /HMHQ IRU NRQWRU HU '.. SU Pt GULIW (MHQGRPPHQ HU RSIºUW L RJ HU HQ NODVVLVN NRQWRU RJ ODJHUHMHQGRP RSIºUW L EHWRQ RJ RSGHOW L IRUVNHOOLJH VWºUUHOVHU DI NRQWRUHU DIGHOLQJHU RJ KDOOHU 6HOYH HMHQGRPPHQ EHVW§U DI πHUH LQGLYLGXHOOH HMHQGRPPH
%ROLJSURMHNWbbW¨W S§ GHQ Q\H MRUGIRUELQGHO VH RJ )UHGHULNVVXQG
7,/ 6$/* (UKYHUYVJUXQG (VURJ§UGVYHM $ % & -¨JHUVSULV 6DJVQU
('& (UKYHUY 3RXO (ULN %HFK %UHPHUKROP .ºEHQKDYQ . 7OI
$UHDO 3ULV 3ULV SU Pt 7HOHIRQ
KD NU NU
7UH JUXQGDUHDOHU PHG HW VDPOHW DUHDO S§ Pt /RNDOSODQ $ HU J¨OGHQGH IRU HMHQGRPPHQH PHG WLOODGHOVH WLO RSIºUHOVH DI W¨W ODY EHE\JJHOVH L PDNVLPDOW HWDJHU RJ PHG HQ XGQ\WWHOVHV S§ 'HU HU LNNH EHWDOW IRU E\JJH PRGQLQJ S§ HMHQGRPPHQH (WDEOHULQJ GULIW RJ YHGOLJH KROGHOVH DI I¨OOHVDUHDOHU RJ I¨OOHVDQO¨J GYV DI SDUNHULQJV SODGVHU LQWHUQ YHM LQWHUQH VWLHU I¨OOHV IULDUHDOHU RJ SODQWHE¨OWHU VNDO IRUHVW§V DI HMHUHQ HMHUQH DI RPU§GHW 3DUNHULQJ WLO EROLJHUQH VNDO HWDEOHUHV S§ WHUU¨Q
&
7,/ /(-( .RQWRU 3DXO %HUJVºHV 9HM VW WK *ORVWUXS 6DJVQU $UHDO UOLJ OHMH UOLJ GULIW
Pt NU NU
7HOHIRQ
9HOEHOLJJHQGH NRQWRU PHG NRUW DIVWDQG WLO 0RWRUULQJ
9HOEHOLJJHQGH NRQWRU PHG NRUW DIVWDQG WLO 0RWRUULQJ RJ +RYHGYHMHQ RJ PHG NP WLO *ORVWUXS 6W +RYHGYHMHQ HU LQGIDOGVYHM GLUHNWH WLO .EK &LW\ /HMHP§OHW HU S§ L DOW Pt .RQWRUHW HU EHOLJJHQGH L VWXHSODQ L HQ HWDJHUV UºGVWHQVHMHQGRP /HMHP§OHW KDU HQ PRGHUQH LQGUHWQLQJ PHG HQ EODQGLQJ DI §EHQW NRQWRUPLOMº RJ NRQWRUHU PºGHORNDOHU L IRUVNHOOLJH VWºUUHOVHU *ODVGºUH Y¨JJH WLO GH πHVWH NRQWRUHU PºGHORNDOHU *RGH SDUNHULQJVIRUKROG S§ HMHQGRPPHQ PHG JUDWLV SDUNHULQJ
)LQG πHUH ORNDOHU RJ HMHQGRPPH S§ HGF GN HUKYHUY
&
Pt πRW NRQWRUOHMHP§O XPLGGHOEDUW YHG 1ºUUHSRUW 6W
(
9HOLQGUHWWHW NRQWRUOHMHP§O PHG πHNVLEHO LQGUHWQLQJ S§ VDO
.RQWRUHMHQGRP L GHW JUºQQH 1RUGVM¨OODQG
/HMHP§OHW HU PHJHW SU¨VHQWDEHOW PHG KºMH SDQHOHU RJ VWXNORIWHU L NRQWRUHUQH PRG 1ºUUHJDGH RJ HU LQGUHWWHW PHG NRQWRUHU PºGHORNDOHU L YDULHUHQGH VWºUUHOVHU NºNNHQ PHG VSLVHSODGV WRLOHW RJ GHSRWUXP /HMHP§OHW RYHUWDJHV Q\PDOHW RJ PHG Q\DIVOHEQH JXOYH 8GOHMHU HWDEOHUHU HW HNVWUD WRLOHW L OHMHP§OHW L GHW UXP KYRU GHU S§ SODQWHJQLQJHQ VW§U WHNºNNHQ 'HU HU PXOLJKHG IRU DW OHMH SDUNHULQJVSODGV L J§UGHQ WLO NU PRPV SU P§QHG 'HUXGRYHU HU GHW PXOLJW DW OHMH HW DUNLYORNDOH L N¨OGHUHQ S§ Pt +DU HW ODJHUORNDOH S§ FD P
(MHQGRPPHQ OLJJHU S§ KMºUQHW DI .RQJHYHMHQ RJ GHQ OLOOH YLOODVLGHYHM 5XGHN¨UHW PHG JRGH WLONºUVHOVIRUKROG RJ SDUNHULQJVSODGVHU E§GH S§ HMHQGRPPHQ RJ S§ 5XGHN¨UHW (MHQGRPPHQ HU RSULQGHOLJW RSIºUW VRP YLOODHMHQGRP PHQ HU QX LQGUHWWHW RJ DQYHQGHV VRP NRQWRUHMHQGRP 'HQ OLJJHU L HW YLOODRPU§GH L 1\ +ROWH GHU HU XGODJW WLO EROLJIRUP§O 'HQ NDQ GRJ RJV§ DQYHQGHV WLO NRQWRU VRP QX (MHQGRPPHQ HU οOWVHW KYLG RJ IUHPVW§U PHJHW πRW RJ YHO YHGOLJHKROGW PHG EO D HW Q\HUH VRUW WHJOWDJ (MHQGRPPHQ OLJJHU KºMW XG PRG .RQJHYHMHQ PHG KRYHGLQGJDQJ KHUIUD
7,/ 6$/* .RQWRU
7,/ /(-( .RQWRU 1ºUUHJDGH $ .ºEHQKDYQ . 6DJVQU
$UHDO UOLJ OHMH UOLJ GULIW
Pt NU NU
7HOHIRQ
.RQJHYHMHQ +ROWH 6DJVQU
&
9HOLQGUHWWHW RJ LVWDQGVDW OHMHP§O S§ Pt EHOLJJHQGH S§ VDO /RNDOHUQH HU LQGUHWWHW PHG ORNDOHU L YDULHUHQGH VWºUUHOVHU PHG PXOLJKHG IRU DW LQGUHWWH WLO DUEHMGVVWDWLRQHU SU HQKHG /HMHP§OHW HU LQGUHWWHW PHG OHWWH Y¨JJH V§OHGHV DW GHW HU PXOLJW DW ¨QGUH LQGUHWQLQJHQ HIWHU NRPPHQGH OHMHUV ºQVNH /HMHP§OHW HU YHOIRUV\QHW PHG WRLOHWWHU WKH NºNNHQ JDUGHUREH P Y /HMHP§OHW OLJJHU Q¨UW GHQ VWRUH I¨OOHVNDQWLQH RJ GHW I¨OOHV J§UGPLOMº YHG NDQWLQHQ *RGH DGJDQJV RJ SDUNHULQJVIRUKROG 3ODQWHJQLQJ L GHWWH PDWHULDOH HW HNVHPSHO WLO LQVSLUDWLRQ
7,/ /(-( .RQWRU $UHDO 3ULV 3ULV SU Pt 7HOHIRQ
Pt NU NU
.LUNHEMHUJ $OO« VDO %UºQGE\ 6DJVQU
$UHDO UOLJ OHMH UOLJ GULIW
Pt NU NU
7HOHIRQ
%
&
U¨VHQWDEHO NRQWRUHMHQGRP PHG VWRU 3 HNVSRQHULQJVY¨UGL
0RPVIULW OHMHP§O YHOHJQHW WLO NOLQLN
7,/ /(-( .RQWRU 6OXVHKROPHQ 7+ .ºEHQKDYQ 69 6DJVQU
7,/ /(-( +HDOWKFDUH RJ 8QJH ¨OGUHEROLJHU $UHDO UOLJ OHMH 7HOHIRQ
Pt
.RPPHQKDYHQ +HUOHY 6DJVQU
NU
'
UKYHUYVDQGHO S§ Pt PHG EHOLJJHQKHG RJ ( VWDQG RYHU JHQQHPVQLWWHW 7,/ 6$/* .RQWRU 6WUDQGYHMHQ 67 7+ +HOOHUXS 6DJVQU
7HOHIRQ
Pt NU NU
UOLJ OHMH 7HOHIRQ
Pt NU
'
9HOEHOLJJHQGH HUKYHUYVDQGHO S§ ERXOHYDUG 7,/ 6$/* 'HWDLO
$UHDO 3ULV 3ULV SU Pt
$UHDO
ERXOHYDUG 67 )UHGHULNVEHUJ & 6DJVQU
(
(UKYHUYVDQGHO FHQWUDOW SODFHUHW S§ ERXOHYDUG 7,/ 6$/* 'HWDLO
$UHDO 3ULV 3ULV SU Pt 7HOHIRQ
Pt NU NU
ERXOHYDUG 67 .ºEHQKDYQ 1 6DJVQU
$UHDO 3ULV 3ULV SU Pt 7HOHIRQ
Pt NU NU
Pt ODJHU SURGXNWLRQ PHG NRQWRUHU ,QGπ\WQLQJVNODU 1¨U +LOOHUºGPRWRUYHM 7,/ /(-( /DJHU 3URGXNWLRQ ,QGXVWULYHM /\QJH 6DJVQU
$
8QLN WRSVLNUHW E\JQLQJ S§ FD Pt 8QLN LQGUHWQLQJ %\J RS WLO Pt KDO
7,/ 6$/* .RQWRU ODJHU Y¨UNVWHG KDO %DOGHUVEXHQ +HGHKXVHQH 6DJVQU
7HOHIRQ
Pt
UOLJ OHMH
NU
7HOHIRQ
Pt GRPLFLOHMHQGRP PHG V\QOLJKHG
8QLN WRSVLNUHW E\JQLQJ S§ FD Pt WLO GHQ NYDOLWHWVEHYLGVWH YLUNVRPKHG S§ VWRU JUXQG KYRU GHU NDQ E\JJHV RS WLO Pt ODJHU Y¨UNVWHG KDO PP L RS WLO P KºMGH 6NDO GX E§GH IUHPVWLOOH RJ IUHPYLVH GLW SURGXNW NU¨YHU GHW UDPPHU VRP NDQ GHW SUDNWLVN VDPWLGLJW PHG DW OHYHUH HQ VPXN SU¨VHQWDWLRQ RJ PRGWDJHOVH Q§U GHU HU NXQGHEHVºJ 'HW NDQ GHQQH E\JQLQJ WLO IXOGH RSI\OGH %\JQLQJHQ HU RSIºUW DI RJ LQGUHWWHW WLO VLNULQJ DI ,7 οUPD V§ VLNULQJVQLYHDXHW LQGH VRP XGH HU PHJHW KºMW RJ L Q¨VWKºMHVWH 6NDIRU NODVVH
$UHDO 3ULV 3ULV SU Pt
$UHDO
1XY¨UHQGH VQHGNHUY¨UNVWHG PHG NRUW DIVWDQG WLO 0RWRUULQJ (MHQGRPPHQ HU EHOLJJHQGH L HIWHUWUDJWHW HUKYHUYVRPU§GH L 5ºGRYUH (MHQGRPPHQV JUXQGDUHDO HU S§ L DOW Pt RJ GHU OLJJHU L DOW Pt E\JQLQJHU S§ JUXQGHQ %\JQLQJHUQH HU IRUGHOW S§ FD Pt NRQWRU FD Pt Y¨UNVWHG RJ FD Pt NROGODJHU PHG SRUW .RQWRUGHOHQ HU LQGUHWWHW PHG NRQWRUHU PºGHUXP DUNLY NºNNHQ WRLOHWWHU RJ RPNO¨GQLQJ PHG EDG 9¨UNVWHGVGHOHQ HU LQGUHWWHW PHG πHUH VWRUH UXP GHU SW HU LQGUHWWHW WLO VQHGNHUY¨UNVWHG ODJHU PDOHUNDELQH PY 'HU HU JRGH SDUNHULQJVIRUKROG S§ HMHQGRPPHQ RJ XGHQRPVDUHDOHUQH HU DVIDOWHUHGH
7,/ /(-( /DJHU 3URGXNWLRQ
7,/ 6$/* /DJHU 3URGXNWLRQ Pt NU NU
,VOHYGDOYHM 5ºGRYUH 6DJVQU
RGW OHMHP§O WLO K§QGY¨UNHU VHUYLFH * KDQGHOVYLUNVRPKHG HOOHU OLJQHQGH
$UHDO 3ULV 3ULV SU Pt 7HOHIRQ
Pt NU NU
$PDJHU 6WUDQGYHM 67 .DVWUXS 6DJVQU
$UHDO
Pt
UOLJ OHMH
NU
7HOHIRQ
'
HMHP§O L DWWUDNWLYW HUKYHUYVRPU§GH PHG PLQGUH / YLUNVRPKHGHU
Pt ODJHU L N¨OGHU L +HUVWHG ,QGXVWULSDUN 7,/ /(-( /DJHU 3URGXNWLRQ 6PHGHODQG *ORVWUXS 6DJVQU
$UHDO UOLJ OHMH UOLJ GULIW 7HOHIRQ
7,/ /(-( /DJHU 3URGXNWLRQ Pt NU NU
'
9DOKºMV $OOH 5ºGRYUH 6DJVQU
$UHDO
Pt
UOLJ OHMH
NU
7HOHIRQ
%ODQGHW NRQWRU RJ ODJHUHMHQGRP L DWWUDNWLYW LQGXVWULNYDUWHU
Pt ODJHU SURGXNWLRQ L MRUGSODQ PHG Pt NRQWRU S§ VDO L *ORVWUXS 7,/ /(-( /DJHU 3URGXNWLRQ 6PHGHODQG VWXHQ RJ VDO *ORVWUXS 6DJVQU
$UHDO UOLJ OHMH UOLJ GULIW 7HOHIRQ
('& (UKYHUY 3RXO (ULN %HFK %UHPHUKROP .ºEHQKDYQ . 7OI
(MHQGRPPHQ HU XGOHMHW WLO «Q GRPLFLOOHMHU VRP KDU GUHYHW SURGXNWLRQV RJ VHUYLFHYLUNVRPKHG IUD VWHGHW VLGHQ , IRUELQGHOVH PHG HW VDOJ DI YLUNVRPKHGHQV GULIW WLO HQ 6NDQGLQDYLVN YLUNVRPKHG ºQVNHV HMHQGRPPHQ VROJW WLO HQ LQYHVWRU PHG HQ OHMHNRQWUDNW PHG ODQJ XRSVLJHOLJKHG (MHQGRPPHQ HU OºEHQGH XGYLGHW RJ WLOSDVVHW YLUNVRPKHGHQV GULIW KYRUIRU YLUNVRPKHGHQV IRUEOLYHQ KDU KºM SULRULWHW +ºMORIWHW SURGXNWLRQVE\JQLQJ %\JQLQJHQ HU LQGUHWWHW VRP SURGXNWLRQ Y¨UNVWHG RJ ODJHU VDPW πHUH VSHFLDOUXP WLO EO D DIUHQVQLQJ SOXNODJHU PY %\JQLQJHQ HU XGVW\UHW PHG WUDYHUVNUDQHU YHQWLODWLRQV XGVXJQLQJVDQO¨J SRUWH PY
6\GYHVWYHM *ORVWUXS 6DJVQU
Pt ODJHU OHW SURGXNWLRQ PRQWDJH PHG SRUW L MRUGSODQ RJ NRQWRU S§ VDO 7,/ /(-( /DJHU 3URGXNWLRQ
7,/ 6$/* /DJHU 3URGXNWLRQ Pt NU NU
$
$UHDO 3ULV $INDVW 7HOHIRQ
Pt NU
%\EMHUJYHM (VSHUJ¨UGH 6DJVQU
$UHDO
Pt
UOLJ OHMH
NU
7HOHIRQ
)LQG πHUH ORNDOHU RJ HMHQGRPPH S§ HGF GN HUKYHUY