FORSLAG OM AT FJERNE STRAFGEBYR FOR EJENDOMSSELSKABER FÅR OPBAKNING FRA EJENDOMDANMARK Læs mere side 3
INVESTORER ØJNER MERAFKAST I KØBENHAVNSKE BOLIGEJENDOMME Læs mere side 7
3 HURTIGE
HOTELKÆDEN RUBY ÅBNER
FØRSTE DANSKE HOTEL
PÅ GL. KONGEVEJ
En mindre, men ekspansiv og international, hotelkæde, kan også snart sætte en knappenål ved København på sit europæiske landkort. Der er tale om Ruby Group, som i en pressemeddelelse oplyser, at den vil ombygge kontorejendommen på Gl. Kongevej 74A på Frederiksberg til et hotel med 219 værelser.
Adressen er lige bag Codanhus, når man kommer fra Vesterport. Der skal bl.a. være vinterhave i stueetagen (billedet) og på øverste etage tagterrasse med udsigt over København. Selskabet forventer at kunne tage imod de første gæster primo 2017, altså om to år. Ombygningen sker i samarbejde med developeren ECE.
Elena Günther-Jakobs, Associate Director for Central- og Nordeuropa hos Ruby Group, kommenterer: ”København har altid været en topprioritet for os, og vi er begejstrede for endelig at træde ind på det danske marked. Byens dynamiske atmosfære, med dens rige kunstscene, livlige kultur og anerkendte gastronomi, gør den til et perfekt match for vores målgruppe. Vi ser frem til at fortsætte vores succesfulde samarbejde med ECE og bringe vores unikke hotelkoncept til dette blomstrende og voksende marked.”
Ruby Group, under ledelse af grundlægger og CEO Michael Struck, satser på det, selskabet selv betegner som Lean Luxury-filosofi. Gruppen blev grundlagt i 2013 og driver i dag 20 Ruby-hoteller på tværs af Europa, med yderligere 10 hoteller under opførelse eller i planlægningsfasen. Ruby tilbyder også Ruby Workspaces – fuldt udstyrede arbejdspladser i en kreativ atmosfære med adgang til et kontorfællesskab. Michael Struck har fået en håndfuld større investorer med til at finansiere den planlagte ekspansion. ECE er ligeledes en fast partner, når gruppen skal udvikle nye hoteller. ”Vores første hotelprojekt i Danmark er et perfekt eksempel på vores strategi om at erhverve eksisterende ejendomme eller grunde i attraktive metropoler i Europa og udvikle dem med investering og ekspertise til bæredygtige, brugervenlige ejendomme, der er attraktive for slutinvestorer. Vi er meget glade for at realisere dette spændende projekt sammen med Ruby Group som vores partner,” udtaler Henrie W. Kötter, CEO for ECE Work & Live.
TAURUS (TIDLIGERE DEAS)
HENTER NY CHEF MED
EJENDOMSERFARING FRA TDC
Efter en periode som midlertidig CEO kan Kasper Bygholm, landedirektør i Taurus-ejer PHM Group, nu løfte sløret for den fremtidige frontfigur i Taurus. Han hedder Allan Holst Jensen og starter i jobbet den 1. maj, oplyses det i en pressemeddelelse. Allan Holst Jensen er i dag vice president for TDC Properties og Facility Management hos TDC, hvor han i mere end 20 år har været med til at opbygge området.
”Allan har de helt rigtige værktøjer i penalhuset for at skabe en sund forretning i Taurus, med fokus på glade medarbejdere og kunder samt deres lejere. Taurus har alle de rigtige forudsætninger for at lykkes rigtig godt på markedet, og de oplever lige nu en positiv kundetilstrømning, som er båret af de dygtige medarbejdere. Jeg er sikker på, at Taurus, med Allan ved roret, kommer til at opnå nye niveauer for succes med de mange synergier som PHM-ejerskabet tilbyder,” udtaler Kasper Bygholm.
Taurus omfatter de opgaver med administration af ejendomme, som DEAS for et års tid siden solgte til finske PHM Group, som i forvejen havde aktiviteter i de andre nordiske lande samt Tyskland og Schweiz. Koncernen oplyser at beskæftige i alt 13.700 medarbejdere.
Kun et par hundrede af dem arbejder i Danmark, ud fra kontorer i Storkøbenhavn, Aarhus og Nykøbing Falster. De administrerer ca. 18.000 lejemål fordelt på ca. 750 ejendomme.
Allan Holst Jensen, der nu skal være deres chef, udtaler, at han ”vil skabe resultater gennem samarbejde og en flad organisation bygget på tillid”.
”Jeg glæder mig til at starte i Taurus og møde medarbejdere, kunder og samarbejdspartnere. Taurus succes fremadrettet vil være et resultat af at bygge videre på det stærke fundament, der allerede er, med stort fokus på samarbejde baseret på tillid og gennemsigtighed både internt og eksternt. Vi skal bygge videre på de stærke relationer, vi har med vores medarbejdere, kunder og deres lejere, og jeg ser frem til at lede Taurus ind i en fremtid, hvor vi sammen skaber værdi for alle involverede parter,” siger Allan Holst Jensen.
Ansvarshavende redaktør Henning Andersen, henning@partnermedier.dk
Udviklingsredaktør Julie Brix, brix@partnermedier.dk
Redaktør og journalist Sten Thorup Kristensen Salg Leo Smidt, leo@partnermedier.dk
Grafisk produktion Majbritt Høger, majbritt@partnermedier.dk
Udgiver:
Visualisering: Nordic Office of Architecture
NORDIC OFFICE OF ARCHITECTURE SKAL TEGNE
NY BYDEL I VINGE
Den nye bebyggelse Vinge har langt fra fået den flyvende start, som Frederikssund Kommune havde håbet. Men nu har kommunen og NPV A/S indgået en aftale om et ambitiøst byudviklingsprojekt, kaldet Vingelunden. Arkitektfirmaet Nordic Office of Architecture oplyser i en pressemeddelelse, at det er udpeget som arkitekter på projektet. Visionen om en ny og levende bydel i naturskønne omgivelser er dermed et stort skridt nærmere at blive realiseret. ”Vi glæder os til dette spændende byudviklingsprojekt, og til samarbejdet med alle involverede i en bydel, hvor et aktivt byliv og den tætte forbindelse til naturen går op i en højere enhed. Her skal der være plads til, at biodiversitet, beboere i alle aldre og erhvervsliv kan blomstre side om side,” udtaler Camilla van Deurs, fagansvarlig partner for Byudvikling i Nordic Office of Architecture. Projekt Vingelunden omfatter ca. 660 boliger fordelt på ca. 50.000 kvm. samt ca. 4400 kvm. erhverv i form af serviceerhverv, café, butikker og en dagligvarebutik. To parkeringshuse med ca. 570 P-pladser vil også blive etableret for at sikre en effektiv infrastruktur. ”Vingelunden byder på moderne boliger af høj kvalitet og et varieret udbud af funktioner, som bidrager til et levende og dynamisk bymiljø. Her er plads til både de små og store fællesskaber, ligesom vi har særlig fokus på klimavenlige initiativer, der kan styrke livskvaliteten for beboerne i området og deres tilknytning til naturen,” udtaler Mads Lund, kreativ direktør i Nordic Office of Architecture. Der er i Vingelunden arbejdet med at integrere eksisterende naturkvaliteter og skabe grønne uderum, som understøtter et godt mikroklima og en høj livskvalitet for både beboere og besøgende. Regnvandshåndtering og grønne arealer bliver centrale elementer i udviklingen, som også tager højde for områdets fremtidige vækst og behov.
”Et større byudviklingsprojekt som Vingelunden i Vinge er den type projekter, som vi i NPV er rigtig dygtige til at udvikle og realisere. Vi vil have fokus på klimavenlige løsninger, fællesskaber og boformer, der skaber liv og rammer for det gode byliv. Vi er derfor meget tilfredse med, at Nordic Office of Architecture har takket ja til at blive vores arkitektrådgiver på lokalplanarbejderne,” udtaler Kim Lang Sørensen, direktør, COO og partner hos NPV.
K ære Læser
Indholdet i denne udgivelse er bl.a. blevet til i samarbejde med vores mange sponsorer og annoncører. Vores tekstforfattere og journalister har gjort sig umage med at finde og skrive indhold til dig, som vi håber vil give dig god information og inspiration.
God læselyst!
Visualisering fra Ruby Groups hjemmeside
STOP FOR BREVPOST KALDER PÅ ÆNDRINGER I LEJELOVEN
Fra årsskiftet stopper PostNord med at omdele almindelig brevpost, og det rejser en særlig problematik for udlejere af private lejemål. EjendomDanmark foreslår, at der gøres op med utidssvarende lejelovsbestemmelser om fysisk post.
Af Mathias Green
PostNord har meldt ud, at man fra årsskiftet ikke længere vil omdele almindelig brevpost. Det sker som følge af faldende volumen i brevposten samt bortfaldet af befordringspligten, som blev ophævet ved en ændring af postloven i slutningen af 2023.
På baggrund af dette står danske udlejningsvirksomheder overfor en række spørgsmål og problematikker. Det følger nemlig af lejelovens bestemmelser, at blandt andet opsigelser skal udsendes med fysisk post, hvilket efter udmeldingen må forventes at blive markant dyrere og langt mere administrativt besværligt.
Behov for lovændring
EjendomDanmark har længe arbejdet for, at særreglerne i lejeloven skulle ophæves, så man ligesom i det øvrige samfund overgår til at bruge Digital Post som standard.
”Det er utidssvarende og fyldt med megen administration, at vi stadig har regler i lejeloven, som pålægger udlejer at kommunikere med fysisk post,” siger Lena Hartmann, juridisk direktør i EjendomDanmark, og forsætter:
”Meldingen fra PostNord understreger blot denne pointe, og det kalder på, at forbuddet i lejeloven ophæves, så det klare udgangspunkt bliver, at kommunikation mellem lejer og udlejer foregår digitalt - på lige fod med fx kommunikation imellem borgere og kommunen.”
https://www.cbre.dk/
Hvordan skal man forholde sig som udlejer?
Imens arbejdet for en lovændring fortsætter, skal man som udlejer naturligvis fortsat sikre sig, at man overholder den gældende lejelovgivning upåagtet om PostNord leverer brevene eller ej. Dette kan fx gøres med en kurertjeneste eller ved fysisk overlevering af brevene.
”Det er klart, at det alt andet lige vil blive markant dyrere og mere bøvlet at sikre, at de meddelelser, som skal leveres med brev, i fremtiden skal bringes med kurér eller lignende,” siger Lena Hartmann.
“Vi opfordrer derfor Social- og Boligministeren til hurtigst muligt at sætte gang i et arbejde, så vi kan få en lovændring på plads,” afslutter hun.
REVISION AF FINGERPLAN VIL PÅ FLERE MÅDER VÆRE VIGTIG FOR EJENDOMSMARKEDET
Regeringen vil med en forholdsvist hurtig proces justere i den overordnede planlægning for hovedstadsområdet. Det bliver hilst særdeles velkomment af både DI og Arkitektforeningen. Begge appellerer til, at de 34 involverede kommuner ser ud over deres snævre interesser.
Af Sten Thorup Kristensen
Der er fremdeles masser af problemer med de nye ejendomsvurderinger. Men et af dem kan blive om ikke løst med den ”fornyelse” af Fingerplanen, som Morten Dahlin, minister for byer og landdistrikter, annoncerede i sidste uge, så i det mindste komme til at fylde mindre. Det handler om egentlige erhvervsejendomme, altså ejendomme, der bliver brugt i driften af virksomheder. Værdien af grundene under disse ejendomme ansætter Vurderingsstyrelsen ud fra den økonomisk mest fordelagtige anvendelse, hvilket i de fleste tilfælde vil sige parcelhuse.
At en grund teoretisk og formelt godt kunne bruges til parcelhusbyggeri, er imidlertid ikke ensbetydende med, at det også kan lade sig gøre i praksis. Og når dette ikke er tilfældet, kan den grundværdi, der beskattes efter, ligge langt over reelle handelspriser.
Bredere betydning
DI Ejendom håber, at revisionen af fingerplanen kan reducere dette problem, så det bliver mere klart, hvilke grunde der bliver brugt til hvilke formål, så erhvervsgrundene i højere grad bliver vurderet efter deres fak -
tiske anvendelse, og virksomhederne undgår en overbeskatning.
”Vi er optagede af at skabe nogle gode rammer – ikke mindst for den del af erhvervslivet, der skaber de bygninger, vi bor og arbejder i,” siger Helle Juhler-Verdoner, branchedirektør i DI Ejendom.
Arbejdet med Fingerplanen kan imidlertid få en langt bredere betydning for erhvervsejendomsmarkedet. Det handler også om, hvor fremtidens boliger skal bygges i den stadigt voksende hovedstad, og ikke mindst handler det om at skabe plads til de serviceerhverv inden for bl.a. håndværk og logistik, der nødvendigvis må være der for at servicere en befolkning på over halvanden mio. mennesker.
Historisk plan
Måske er det ikke alle, der overhovedet ved, hvad Fingerplanen er. Men den skaffer faktisk Danmark en vis berømmelse ude i verden, i hvert fald blandt byplanlæggere.
Den første Fingerplan for hovedstadens udvikling kom til verden i 1947. Den har sit navn efter, at hvis man lægger en hånd på landkortet, med håndfladen over selve København, vil de fem fingre angive de linjer, byen skulle udvikles efter – mod henholdsvis Ishøj, Ta -
astrup, Ballerup, Værløse og Lyngby. Indimellem disse fem linjer skulle der så være grønne områder. Planen var på den måde meget idealistisk, og, set med nutidens øjne, også lidt over i det naive.
Man forestillede sig moderne bykvarterer med højhuse, men Danmark var stadig et landbrugsland, og man gik ud fra, at tilflytterne til byerne ville få abstinenser, hvis de ikke havde nem adgang til at se nogle marker.
Hurtig proces
Rigtigt meget har ændret sig siden dengang, og blandt andet har hovedstadsområdet bredt sig.
Fingerplanen er da også løbende blevet justeret – senest i 2019. Nu ser Morten Dahlin altså et behov for åbne planen igen, og han har inviteret kommuner og interesseorganisationer til at komme med forslag.
Han satser på, at en revision kan være på plads allerede næste år. Det er tidsnok til, at han selv kan præsentere den som minister, medmindre der forinden er udskrevet folketingsvalg i utide.
”Der er behov for en åben diskussion af både de overordnede balancer og de detaljerede bestemmelser i Fingerplanen, så strikse regler ikke unødigt forhindrer de mange gode og spændende lokale projekter. Vi skal se på, hvordan vi tilgodeser mulighederne for ny by -
Letbanen i Københavns omegn – som her lægger an til prøvekørsel fra Glostrup Station – er en af de faktorer, der skaber et behov for at ændre i plangrundlaget for hovedstaden. Boligbyggeri i letbanens nærhed bliver mere profitabelt, og så skal der findes andre placeringer til det erhvervsliv, der bliver presset ud.
Foto: Sten Thorup Kristensen
udvikling, nye placeringsbehov for forsyningsanlæg og produktionsvirksomheder, stadionudvidelser og meget mere. Og vi skal se på, hvordan vi sikrer, at alle, der bor i området, fortsat har adgang til grønne og rekreative områder tæt på deres bopæl,” udtalte Morten Dahlin.
Ufuldstændig plan
Arkitektforeningen er enig i, at Fingerplanen trænger til at blive bragt up to date – dette i en grad, så foreningen i en pressemeddelelse udtrykte ”kæmpe glæde” over ministerens initiativ.
”Vi kan simpelthen ikke få armene ned over, at ministeren tager dette skridt. For det har været en sag, Arkitektforeningen har kæmpet for i flere år, og som vi har ønsket at fremme ved at gennemføre den store idékonkurrence ”Fingerplan 2.0”, som vi netop har afviklet. Den har affødt masser af perspektivrige forslag til, hvordan vi bedst løser de udfordringer og realiserer de potentialer, som hovedstaden står overfor i de kommende årtier,” udtalte Arkitektforeningens direktør Lars Autrup.
”Der er ingen tvivl om, at den nuværende fingerplan er ufuldstændig som guide til de kommende årtiers udvikling, og at der er behov for at foretage en mere grundlæggende revision af fingerplanen, hvor man samtænker udfordringer og muligheder. Skal man kigge ud i fremtiden,
er det afgørende at løfte blikket og tænke i nye baner – og i et koordineret samarbejde på tværs af kommunerne,” fortsatte han.
Spørgsmål om skattegrundlaget
Men netop det med at koordinere kommunernes arbejde kan blive en udfordring, medgiver Lars Autrup over for EJENDOMME. Der er immervæk 34 kommuner inden for den nuværende Fingerplans område, og der er en grund til det, når der f.eks. for tiden mangler grunde til håndværkere og logistik:
”De snu kommuner har forstået, at skattegrundlaget ligger hos borgerne, og ikke hos virksomhederne. En virksomhed betaler ikke engang nødvendigvis skat i den kommune, hvor dens logistikcenter ligger,” siger Lars Autrup.
”Vi appellerer til, at man kigger på det overordnet og ser på det i sammenhæng, i stedet for bare at fiske enkeltdele op. Hensynet til f.eks. tungt erhverv gør, at man er nødt til at kigge på tværs af kommunegrænserne og tage det en lille smule overordnet. Essensen af planlægning og planloven er, at når man investerer som virksomhed, har man en sikkerhed for, at der ikke bagefter lige ved siden af kommer nogle boliger, så man ikke kan drive sin forretning, og omvendt, at hvis man som borger har investeret i en bolig, kommer der ikke bagefter en virksomhed,
der ødelægger ens livskvalitet,” fortsætter Lars Autrup. For at det skal lykkes, skal kommunerne ikke bare vise vilje til at samarbejde. Nok så vigtigt er det, at ministeren er parat til at skære igennem, når det kommer til stykket, mener Lars Autrup.
Konkrete forslag på vej
Han lover også, at Arkitektforeningen selv vil byde ind med mere konkrete forslag i løbet af processen. Indtil nu har foreningen mest udtalt sig i generelle vendinger, der ikke rigtigt udfordrer nogen.
Også DI Ejendom lægger vægt på, at de forskellige aktører i den proces, der nu forestår, ser ud over egne, snævre interesser.
”Vi er rigtigt glade for, at Morten Dahlin tager dette initiativ og lægger op til tidlig inddragelse. Vi håber på, at vi får en gennemanalyseret og sammenhængende plan for hele hovedstadsområdet, så man tager hensyn til både erhverv og boliger. Det skal sikres, at man får tænkt funktioner og fremtidig udvikling på tværs af kommuner, så det ikke er op til de enkelte kommuner at sikre sammenhængen,” siger Helle Juhler-Verdoner.
STATUS QUO FOR ANDELEN AF KVINDER I EJENDOMSBRANCHEN
Flere medarbejdere finder vej til ejendomsbranchen, men fordelingen mellem mænd og kvinder er den samme som for et år siden. Det viser en ny undersøgelse fra EjendomDanmark, der netop har offentliggjort anbefalinger til at styrke diversiteten i branchen.
Af Amalie Dvinge Agerbo
Ser ejendomsbranchens medarbejdere sig omkring på kontoret, vil de møde nærmest den samme kønsfordeling som sidste år. En analyse fra EjendomDanmark viser nemlig, at andelen af kvinder i ejendomsbranchen er uændret siden sidste års opgørelse.
I 2022 udgjorde kvinder 37,7 procent af de beskæftigede i ejendomsbranchen – i 2023 er andelen steget marginalt til 38,0 procent.
”Man kan ikke knipse med fingrene og skabe ligestilling over natten. Det er en kompleks opgave, hvor resultater tager tid. Men når udviklingen står i stampe, er det et signal om, at vi som branche må smøge ærmerne op og handle,” siger Peter Stenholm, adm. direktør i EjendomDanmark.
Analysen viser desuden, at andelen af kvinder over det seneste årti er vokset med fem procentpoint.
Brancheforskelle
Der er dog også stor forskel internt i branchen på, hvor mange kvinder der findes i ejendomsvirksomhederne. Indenfor ejendomsadministration udgør kvinder 47 procent af de beskæftigede, hvilket svarer til en næsten ligelig fordeling mellem kønnene. Til gengæld er andelen markant lavere inden for investering, hvor kvinder blot udgør 31 procent af arbejdsstyrken. ”Det indikerer, at der er en skæv fordeling inden for branchens forskellige områder. Det er selvfølgelig positivt, at vi ser en høj grad af ligestilling nogle steder, men vi er stadig langt fra at være i mål,” siger Peter Stenholm og fortsætter:
”Diversitet er ikke nice-to-have, det er need-to-have. Det handler ikke kun om køn, men om at skabe en branche, hvor forskellige ståsteder og kompetencer får plads og bidrager til bedre beslutninger. I sidste ende kan det også mærkes på bundlinjen.”
Fra ord til handling
For at arbejde konkret med diversitet nedsatte EjendomDanmark i foråret 2024 Ejendomsbranchens Diversitetsråd.
Rådet fremlagde i slutningen af februar sine anbefalinger, der skal styrke repræsentationen i branchen – blandt andet gennem anonymiserede jobansøgninger, en neutral barselspolitik og et øget fokus på ubevidst bias.
”For nogle ejendomsvirksomheder vil det være muligt at implementere de fleste anbefalinger, mens andre kan tage de første skridt med udvalgte tiltag. Det vigtigste er, at vi skaber bevidsthed og tager ansvar for at sikre en mere mangfoldig branche,” siger Peter Stenholm, der også er forperson for Ejendomsbranchens Diversitetsråd.
De stigende huslejer og boligpriser betyder, at driftsindtjeningen hos udlejere har været stigende – også igennem en periode hvor værdien af deres ejendomme skrumpede. Så længe efterspørgslen efter boliger i København og omegn overstiger udbuddet, vil denne tendens fortsætte, og dette skaber et merafkast for investorerne relativt til de førnævnte niveauer.
ERHVERVSEJENDOMSRÅDGIVEREN ”
INVESTORER ØJNER MERAFKAST I KØBENHAVNSKE BOLIGEJENDOMME
Som følge af de rentestigninger, som igangsattes i 2022 efter en voldsom stigning i inflationen, har markedet for fast ejendom gennemgået en priskorrektion. Renterne er nu på vej ned, og der kan skabes attraktive investeringscases på især boliger i Københavnsområdet.
Startafkast og renter
I 2021 toppede priserne på investeringsejendomme, hvor nettostartafkastet (første års direkte afkast korrigeret for inflation) for at investere i de sikreste og bedste ejendomme i København sneg sig ned på 2,8%, svarende til en multipel på ca. 35,5x ejendommens driftsindtjening. I dag er selvsamme afkast i niveauet 3,8-4,0%, svarende til en multipel på ca. 25,5x, - et fald på 28%. I samme periode er den 5-årige swap rente steget fra ca. 0,3% til 2,4%.
Udbud og efterspørgsel:
Stigende lejeniveauer og boligpriser
Det er alment kendt, at der mangler boliger i København. Udbuddet har ikke kunne følge med efterspørgslen i over 20 år, og efter en periode med prisfald på markedet er mængden af nye boligprojekter stærkt begrænset, fordi det ikke har været økonomisk rentabelt at bygge nyt.
Dette forhold har medført, at den gennemsnitlige husleje for nye boligudlejninger i København er steget med over 3% pr. år i de seneste 10 år, og for de mest eftertragtede lejeboliger er huslejen steget endnu mere. Til sammenligning har inflationen i denne periode i gennemsnit været ca. 1,8% pr. år.
De stigende huslejer og boligpriser betyder, at driftsindtjeningen hos udlejere har været stigende – også igennem en periode hvor værdien af deres ejendomme skrumpede. Så
længe efterspørgslen efter boliger i København og omegn overstiger udbuddet, vil denne tendens fortsætte, og dette skaber et merafkast for investorerne relativt til de førnævnte niveauer.
Ejerboligsalg: En lukrativ forretningsplan Igennem det seneste årti er ejerboligpriserne i København steget med mere end 5% pr. år i gennemsnit. Selv i perioden fra 2022 til i dag, hvor renterne er steget betydeligt – og det deraf afledt er blevet væsentligt dyrere at være boligejer – er boligpriserne i København steget med over 5%. Sammenholdt med en priskorrektion hvor multiplerne på driftsindtjeningen er faldet med ca. 28%, medfører dette at kvadratmeterpriserne på ejerboligmarkedet i dag mange steder i København er langt højere end de kvadratmeterpriser, som investorerne betaler for at købe udlejningsboliger. Da mange boligudlejningsejendomme er ejerlejlighedsopdelte, har investorerne mulighed for at frasælge lejligheder i takt med at lejerne flytter ud.
Dette giver investorerne mulighed for at realisere en betydelig præmie ved at sælge til den højere kvadratmeterpris, der opnås i det private marked.
For investorerne betyder denne strategi – som dog kræver en højere grad af aktiv forvaltning – at der kan opnås en ganske høj egenkapitalforrentning over en ejerskabsperiode på 5-10 år.
Investorerne opnår merafkast
Investorer i Københavnske boligejendomme kigger således ind i et samlet afkast, som over deres ejerskabsperiode er betydeligt højere, end hvad nettostartafkastet måtte indikere. Det gælder enten som følge af, at markedslejen stiger hurtigere end inflationen eller som følge af frasalg til højere kvadratmeterpriser. Resultatet bliver ofte, at ellers meget sikre ejendomsinvesteringer kan tilbyde egenkapitalforrentning i niveauet 10-15% pr. år.
Det frie markeds bidrag til løsning af samfundsproblemer
Muligheden for attraktive risikojusterede afkast tiltrækker mere kapital til boliginvesteringer i København. Som følge heraf kan nybyggeri i stigende grad hænge sammen økonomisk. Nybyggeri kan i de kommende år medføre et øget udbud – altså flere (både ejer- og lejer-) boliger på markedet. Såfremt myndighederne arbejder – både på egen hånd og sammen med private markedsaktører – om, at sikre tilstrækkelige byggemuligheder, så vil der kunne skabes en sådan udbudsforøgelse af boliger, hvilket vil komme både investorer, boligkøbere, lejere, byggebranchen og samfundet til gavn, samt hjælpe til med at løse et samfundsproblem, nemlig tilvejebringelsen af flere betalbare boliger. I sandhed et eksempel på det frie markeds evne til at skabe løsninger som er gode for alle.
Christopher Elgaard Jensen, Director i Capital Markets, CBRE Danmark.
EJENDOMSINVESTORER I NORDEN LÆGGER AN TIL AT ØGE INVESTERINGER, MEN…
Et pænt stort flertal af de europæiske investorer, der har sat penge i Nordiske ejendomme, forventer, at de kommer til at investere mere i år end sidste år, viser et survey fra mæglerfirmaet CBRE. Dette selv om de mener, der er bedre handler at gøre andre steder i Europa.
Af
Sten Thorup Kristensen
Når aktiekurserne i USA falder i disse uger, kan man læse i aviserne, at markedet vender tommelfingeren nedad for Trumps told-politik.
Det er på sin vis rigtigt, men ”markedet” består af mange aktører, der vurderer en situation forskelligt, og under høj usikkerhed – som nu – endda vidt forskelligt. Det udslag, man ser i priserne på f.eks. aktier, er gennemsnittet af reaktionen fra dem, som vælger at være aktive og at købe eller sælge.
Det samme gælder på ejendomsmarkedet. Her er det sværere at følge, fordi der ikke, som på aktiemarkedet, bliver handlet hvert mikrosekund.
Men et nyt survey fra CBRE om intentionerne for 2025 hos investorer på de nordiske ejendomsmarkeder viser, hvor nuanceret og forskelligartet investorerne tænker. Og dermed også hvor følsomt markedet er, selv om det lige nu peger opad.
Vil investere mere
For at det peger opad, er en ret sikker konklusion. Der er således hele 85 pct. af investorerne i Norden, der mener, at markedet i år vil komme sig over de seneste års stilstand. Ca. 27 pct. mener, at det allerede er tilbage i normal gænge.
Til sammenligning er det kun 70 pct. af ejendomsinvestorerne i hele Europa, der tror, at markedet vil komme sig i år.
Den forskel er større i Nordens favør, end det umiddelbart fremgår af tallene, for de respondenter, CBRE har regnet med i sit nordiske survey, er en delmængde af dem, som er med i det europæiske survey. Omtrent to tredjedele af de respondenter, som har oplyst at være aktive i Norden, kommer fra lande uden for Norden. Deres vurderinger kan altså også afspejle aktiviteter, de måtte have i andre regioner.
Men dem, som er aktive i Norden, er altså mere optimistiske end resten, og der er også et stort flertal på tre fjerdedele af dem, der forventer at investere mere i 2025, end de gjorde i 2024. Det afspejler bl.a., at selv om meldingerne fra Trump lige nu gør alle rundforvirrede, og også gjorde det i december, da CBRE indsamlede data, er der også nogle vilkår, der er langt større tryghed om nu, end der var for et år siden. Det gælder især på finansieringssiden. Sidste år var det således ca. 43 pct., der udpegede forringede kreditvilkår som en stor udfordring. Det er i år faldet til ca. 18 pct.
Få tvangssalg
Men alt dette betyder ikke entydigt, at markederne i Norden bare er stærkere end øvrige markeder i Europa.
Tværtimod ser investorerne flere muligheder i resten af Europa.
I Europa som helhed er det således over halvdelen, der ser favorabel prissætning som et incitament til at allokere kapital til fast ejendom. For respondenter med aktiviteter i Norden er det kun omkring 28 pct.
Det hænger bl.a. sammen med, at der ude i Europa er markant bedre muligheder for at finde ejendomme, som de nuværende ejere er pressede til at sælge. Men måske lidt overraskende er der også større optimisme omkring forbedringer af totalafkastet i hele Europa end i Norden, og et element i dette er en udbredt opfattelse af, at der svag efterspørgsel fra lejerne i Norden. Især i Danmark har andre surveys ellers vist aktuelt stor optimisme om udviklingen i lejepriser i den største ejendomskategori af dem alle, nemlig boligejendomme.
Men Dragana Marina, analysechef i CBRE påpeger, at ejendomsmarkedet også består af meget andet, og når svag lejerefterspørgsel er en markant større bekymring end sidste år, kan det også handle om dels kontormarkedet, dels logistik-markedet. Det sidste er stadigvæk stærkt, men det er ikke helt så meget sælgeres – altså udlejernes – marked, som det har været.
Helsinki kom i 2010’erne ind i kredsen af nordiske byer, der har de europæiske ejendomsinvestorers interesse. De seneste år har dog været svære. Men nu lysner det igen overalt i Norden –selv om det ikke er uden forbehold. Foto: Flickr. / Timo Newton-Sym
NYSGERRIG PÅ EJENDOMSMARKEDET?
– Lyt med hver torsdag
BusinessReview EJENDOMME er en professionel podcast, hvor nogle af Danmarks dygtigste fagfolk, rådgivere og ejendomseksperter dykker ned i nye muligheder og udfordringer for ejendomsbranchen og samtidig kommer med masser af gode og brugbare råd til alle, der er interesserede i ejendomme.
Podcasten er produceret i samarbejde med EjendomDanmark og BusinessReview fra Partnermedier, som udgiver sektionen EJENDOMME i Berlingske hver 2. torsdag.
Podcasten udkommer hver torsdag og er tilgængelig via ejd.dk, Spotify, Apple Podcast m.fl.