ANTOLOGÍA 8 INVERSIONES INMOBILIARIAS MARTHA PATRICIA MONREAL VERA ROMERO
2.3. Inversiones inmobiliarias.
ANTOLOGÍA 8
2.3.1. Fibras inmobiliarias. 2.3.1.1. Fideicomisos
2.3.1.2. Financiamiento 2.4. La Bolsa Mexicana de Valores. 2.4.1. Modelos de inversión
Inversiones Inmobiliarias Invertir en bienes raíces o bienes inmuebles es una alternativa económica que consiste en comprar un inmueble, llámese casa, departamento, local comercial o terreno, para luego revenderlo o rentarlo. Es una de las mejores alternativas de inversión, ya que permite adquirir un activo que difícilmente se deprecia, seguramente aumentará su valor y seguramente representará un buen flujo de dinero. El principal propósito de invertir en la compra-venta de bienes raíces es adquirir un inmueble para esperar que aumente su valor y luego venderlo, para rentarlo inmediatamente, para remodelarlo y luego venderlo a un mejor precio o rentarlo, o para construir (en el caso de un terreno) y luego vender o rentar. En otras palabras, según especialistas, la inversión en bienes raíces se considera como un gasto de bajo riesgo, seguro y rentable.
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Expertos en la materia consideran que las inversiones inmobiliarias deben de ser vistas como cualquier acción financiera, igual que con las acciones hay que vender cuando están al alza, igual que en la Bolsa de Valores también hay ciclos en el sector inmobiliario.
Es un negocio de flujos y no para acumular propiedades. El dinero tiene que estar en movimiento y evaluarse contra otras alternativas de inversión, no es tan sencillo, pues se debe contar con un buen capital disponible y es necesario tener algunos conocimientos que permitan saber, por ejemplo, cómo escoger un inmueble, cómo financiarse y asegurarse que la propiedad aumentará su valor con el tiempo o saber cuáles son las opciones más seguras para rentarlo. A pesar de ser considerada como una inversión segura y de bajo riesgo, siempre existe el riesgo de sufrir pérdidas, ya sea por comprar un inmueble mal ubicado, por no encontrar posteriormente a quien rentarlo o por tener que hacer reparaciones o remodelaciones que al final terminan siendo más caras de lo esperado. También es posible que el ahorro permita adquirir locales comerciales, terrenos para construcción, un edificio completo para oficinas y hasta naves industriales, que resulta un buen negocio, debido la rentabilidad que ofrecen. Sin embargo, los beneficios económicos se ven afectados por factores como la localidad en que se encuentren, (en la ciudad, el bosque, la playa) su situación geográfica y accesibilidad (colonia, avenidas importantes y calles aledañas, zonas urbanas, rurales, turísticas) o incluso los metros cuadrados con los que cuenten. México se ha convertido en un destino con un reciente atractivo para la inversión inmobiliaria financiada por residentes en el extranjero, ya sea en el sector de desarrollo de vivienda en zonas turísticas, para el desarrollo de espacios comerciales, para la construcción de edificios de oficinas respecto de los cuales se celebren contratos de arrendamiento de largo plazo, o bien para la urbanización de grandes extensiones de terrenos que se lotificarán para destinarlas a casas habitación, espacios deportivos, comerciales, etcétera. Los fondos que utilizan los inversionistas para el desarrollo de estos proyectos tiene orígenes diversos, ya sea en cuanto a las jurisdicciones de las que provienen, o bien al modo en el que están estructurados los vehículos a través de los que se realizan las inversiones; es decir, si los que participan son fondos de inversión abiertos o cerrados, si existe la participación independiente o de manera conjunta con otros inversionistas de fondos de pensiones y jubilaciones extranjeros, o bien si existe la conveniencia o necesidad de asociarse con inversionistas locales que ya posean terrenos otros activos que resulten de interés para el proyecto.
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2.3.1. Fibras inmobiliarias.
Los Fideicomisos de Inversión Inmobiliaria (FIBRAS) surgieron como una iniciativa para incentivar la inversión en el sector inmobiliario en México. En Estados Unidos, Inglaterra, Australia y Japón ha sido catapultada a través de estructuras fiscalmente transparentes para las personas morales.
En la visión de la BMV de ofrecer un "supermercado financiero" donde los inversionistas mexicanos puedan tener acceso a un amplio rango de productos financieros utilizando su Casa de Bolsa local, en marzo del 2011 lograron la colocación, después de varios años, de una nueva clase de activo: FIBRAS = Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces. Un FIBRA es un fideicomiso que se encarga de rentar y administrar un portafolio de bienes inmuebles (residencial, edificios de oficinas, centros comerciales, hoteles, hospitales, etc.). Se busca que las propiedades del fideicomiso estén diversificadas por tipo de inmueble, así como por número, tipo de inquilinos y por localización geográfica. De la utilidad resultante de esa renta de inmuebles, el 95% se distribuye entre los inversionistas que adquirieron participación en el fideicomiso. Estos tipo de instrumentos de inversión ya tienen algunos años operando en otros mercados internacionales, donde son conocidos como REITS y han demostrado su capacidad de obtener atractivos rendimientos y ser una adición valiosa para la diversificación de portafolios. Los FIBRAS son una mezcla de inversión en renta fija e inversión en renta variable, ya que ofrecen a los inversionistas pagos periódicos continuos, a la vez que les permite obtener plusvalías de capital en virtud de la apreciación de los inmuebles.
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La renta fija se obtiene al distribuirse entre los tenedores de los certificados hasta el 95% de las utilidades por concepto de la renta de los bienes inmuebles. Esta distribución se realiza de manera trimestral.
La renta variable se obtiene en la compra venta de los certificados a través de la bolsa de valores. Los certificados subirían de precio conforme a la plusvalía de los inmuebles, o bajarían si el mercado inmobiliario tiende a la baja.
¿Cómo funcionan los FIBRAS?
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1.-
• Se crea un Fideicomiso que administrará los bienes en renta.
2.-
•El dueño o dueños de ciertos inmuebles los otorgan al fideicomiso, a cambio de una contraprestación económica. Durante la vida del fideicomiso se pueden realizar nuevas adquisiciones para ampliar el portafolio inmobiliario.
3.-
•El fideicomiso coloca certificados de participación en la bolsa de valores para que el público inversionista pueda participar en él, y del dinero levantado se paga a los dueños.
4.-
•El fideicomiso es administrado por expertos en el mercado de bienes raíces que se encargan del mantenimiento, mercadotecnia y administración de los bienes inmuebles.
5.-
•. •El 95% de la utilidad anual obtenida de la renta de los bienes se distribuye entre los tenedores de los certificados
6.-
• Cuando el inversionista requiere liquidez, utiliza su casa de bolsa para vender su participación en el fideicomiso.
El primer FIBRA que se colocó en la BMV es FIBRA UNO (FUNO.11), el cual está conformado por 14 inmuebles y se diversifica entre tres grandes sectores: el industrial, comercial y de servicios. Hay predios para edificios de oficinas, de centros comerciales y de plantas industriales, con lo que se cubren las tres actividades comerciales. Los Fideicomisos de Inversión Inmobiliaria (FIBRAS) surgieron como una iniciativa para incentivar la inversión en el sector inmobiliario en México. En Estados Unidos, Inglaterra, Australia y Japón ha sido catapultada a través de estructuras fiscalmente transparentes para las personas morales. Estas estructuras son comúnmente conocidas como REITS (Real Estate Investment Trusts), y se caracterizan, en términos generales, por distribuir sus ganancias antes de impuestos corporativos a sus accionistas, en forma de dividendos. Es decir, sin que la empresa pague impuestos y éstos sean pagados por el accionista final a la hora de recibir los beneficios de su inversión, a excepción de accionistas exentos, como los de fondos de pensiones. En México, este tipo de estructuras llevan años perfeccionándose, y al parecer ya se ha llegado a un punto que hace sentido constituir un FIBRA o transformar a una Sociedad Anónima en un Fibra, siempre y cuando tenga inmuebles que generen rentas. El camino para tener "listos" los FIBRAS ha sido difícil para los principales impulsores de éstos, así como largo, pero parece que ha valido la pena. Desde principios de este año se han realizado cambios a los FIBRAS, mejorando su estructura fiscal, así como requerimientos ante la CNBV (Comisión Nacional Bancaria y de Valores), que parecen dar las características necesarias para poder interesar a las inmobiliarias a buscar esta transformación o estructura para las inversiones en el sector. A diferencia de las REITS Americanas, los FIBRAS pagan impuestos, o mejor dicho, retienen impuestos a sus accionistas a la hora de distribuir las ganancias. Lo cual se hace al final del ejercicio en Estados Unidos. El que recibe los dividendos paga impuestos, a menos que sea exento. En México, se le retienen los impuestos al accionista, a menos que sea exento. Las ventajas de los FIBRAS aplican para personas físicas nacionales o personas morales extranjeras. Es decir, los tenedores de los títulos o certificados de participación deben ser accionistas mexicanos (personas físicas) o corporaciones extranjeras. En el caso que una empresa mexicana sea accionista o tenedora de un FIBRA, los beneficios no se aplicaran, a excepción de los fondos de pensiones y entidades exentas de impuestos.
2.3.1.2. Financiamiento
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Es el conjunto de recursos monetarios financieros para llevar a cabo una actividad económica, con la característica de que generalmente se trata de sumas tomadas a préstamo que complementan los recursos propios. Recursos financieros que el gobierno obtiene para cubrir un déficit
presupuestario. El financiamiento se contrata dentro o fuera del país a través de créditos, empréstitos y otras obligaciones derivadas de la suscripción o emisión de títulos de crédito o cualquier otro documento pagadero a plazo. Crédito Comercial. Es el uso que se le hace a las cuentas por pagar de la empresa, del pasivo a corto plazo acumulado, como los impuestos a pagar, las cuentas por cobrar y del financiamiento de inventario como fuentes de recursos. El crédito comercial tiene su importancia en que es un uso inteligente de los pasivos a corto plazo de la empresa a la obtención de recursos de la manera menos costosa posible. Por ejemplo las cuentas por pagar constituyen una forma de crédito comercial. Son los créditos a corto plazo que los proveedores conceden a la empresa. Entre estos tipos específicos de cuentas por pagar figuran la cuenta abierta la cual permite a la empresa tomar posesión de la mercancía y pagar por ellas en un plazo corto determinado, las Aceptaciones Comerciales, que son esencialmente cheques pagaderos al proveedor en el futuro, los Pagarés que es un reconocimiento formal del crédito recibido, la Consignación en la cual no se otorga crédito alguno y la propiedad de las mercancías no pasa nunca al acreedor a la empresa. Más bien, la mercancía se remite a la empresa en el entendido de que ésta la venderá a beneficio del proveedor retirando únicamente una pequeña comisión por concepto de la utilidad. Ventajas. * Es un medio más equilibrado y menos costoso de obtener recursos. * Da oportunidad a las empresas de agilizar sus operaciones comerciales. Desventajas * Existe siempre el riesgo de que el acreedor no cancele la deuda, lo que trae como consecuencia una posible intervención legal. * Si la negociación se hace a crédito se deben cancelar tasas pasivas.
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Crédito Bancario. Es un tipo de financiamiento a corto plazo que las empresas obtienen por medio de los bancos con los cuales establecen relaciones funcionales. El Crédito bancario es una de las maneras más utilizadas por parte de las empresas hoy en día de obtener un financiamiento necesario. Casi en su totalidad son bancos comerciales que manejan las cuentas de cheques de la empresa y tienen la mayor capacidad de préstamo de acuerdo con las leyes y disposiciones bancarias vigentes en la actualidad y proporcionan la mayoría de los servicios que la empresa requiera. Como la empresa acude con frecuencia al banco comercial en busca de recursos a corto plazo, la elección de uno en particular merece un examen cuidadoso. La empresa debe estar segura de que el banco podrá auxiliar a la empresa a satisfacer las necesidades de efectivo a corto plazo que ésta tenga y en el momento en que se presente. Ventajas. * Si el banco es flexible en sus condiciones, habrá más probabilidades de negociar un préstamo que se ajuste a las necesidades de la empresa, lo cual la sitúa en el mejor ambiente para operar y obtener utilidades. * Permite a las organizaciones estabilizarse en caso de apuros con respecto al capital.
Desventajas. * Un banco muy estricto en sus condiciones, puede limitar indebidamente la facilidad de operación y actuar en detrimento de las utilidades de la empresa. * Un Crédito Bancario acarrea tasas pasivas que la empresa debe cancelar esporádicamente al banco por concepto de intereses. Pagaré. Es un instrumento negociable el cual es una "promesa" incondicional por escrito, dirigida de una persona a otra, firmada por el formulante del pagaré, comprometiéndose a pagar a su presentación, o en una fecha fija o tiempo futuro determinable, cierta cantidad de dinero en unión de sus intereses a una tasa especificada a la orden y al portador. Importancia. Los pagarés se derivan de la venta de mercancía, de préstamos en efectivo, o de la conversión de una cuenta corriente. La mayor parte de los pagarés llevan intereses el cual se convierte en un gasto para el girador y un ingreso para el beneficiario. Los instrumentos negociables son pagaderos a su vencimiento, de todos modos, a veces que no es posible cobrar un instrumento a su vencimiento, o puede surgir algún obstáculo que requiera acción legal. Ventajas. · Es pagadero en efectivo. · Hay alta seguridad de pago al momento de realizar alguna operación comercial. Desventajas. * Puede surgir algún incumplimiento en el pago que requiera acción legal. Línea de Crédito. La Línea de Crédito significa dinero siempre disponible en el banco, durante un período convenido de antemano. Importancia. Es importante ya que el banco está de acuerdo en prestar a la empresa hasta una cantidad máxima, y dentro de cierto período, en el momento que lo solicite. Aunque por lo general no constituye una obligación legal entre las dos partes, la línea de crédito es casi siempre respetada por el banco y evita la negociación de un nuevo préstamo cada vez que la empresa necesita disponer de recursos. Ventajas. * Es un efectivo "disponible" con el que la empresa cuenta. Desventajas. * Se debe pagar un porcentaje de interés cada vez que la línea de crédito es utilizada. * Este tipo de financiamiento, está reservado para los clientes más solventes del banco, y sin embargo en algunos casos el mismo puede pedir garantía colateral antes de extender la línea de crédito. * Se le exige a la empresa que mantenga la línea de crédito "Limpia", pagando todas las disposiciones que se hayan hecho.
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Papeles Comerciales. Es una Fuente de Financiamiento a Corto Plazo que consiste en los pagarés no garantizados de grandes e importantes empresas que adquieren los bancos, las compañías de seguros, los fondos
de pensiones y algunas empresas industriales que desean invertir acorto plazo sus recursos temporales excedentes. Importancia. Las empresas pueden considerar la utilización del papel comercial como fuente de recursos a corto plazo no sólo porque es menos costoso que el crédito bancario sino también porque constituye un complemento de los préstamos bancarios usuales. El empleo juicioso del papel comercial puede ser otra fuente de recursos cuando los bancos no pueden proporcionarlos en los períodos de dinero apretado cuando las necesidades exceden los límites de financiamiento de los bancos. Hay que recordar siempre que el papel comercial se usa primordialmente para financiar necesidades de corto plazo, como es el capital de trabajo, y no para financiar activos de capital a largo plazo. Ventajas. * El Papel comercial es una fuente de financiamiento menos costosa que el Crédito Bancario. * Sirve para financiar necesidades a corto plazo, por ejemplo el capital de trabajo. Desventajas. * Las emisiones de Papel Comercial no están garantizadas. * Deben ir acompañados de una línea de crédito o una carta de crédito en dificultades de pago. * La negociación acarrea un costo por concepto de una tasa prima. Financiamiento por medio de la Cuentas por Cobrar. Es aquel en la cual la empresa consigue financiar dichas cuentas por cobrar consi- guiando recursos para invertirlos en ella. Importancia. Es un método de financiamiento que resulta menos costoso y disminuye el riesgo de incumplimiento. Aporta muchos beneficios que radican en los costos que la empresa ahorra al no manejar sus propias operaciones de crédito. No hay costos de cobranza, puesto que existe un agente encargado de cobrar las cuentas; no hay costo del departamento de crédito, como contabilidad y sueldos, la empresa puede eludir el riesgo de incumplimiento si decide vender las cuentas sin responsabilidad, aunque esto por lo general más costoso, y puede obtener recursos con rapidez y prácticamente sin ningún retraso costo. Ventajas. * Es menos costoso para la empresa. * Disminuye el riesgo de incumplimiento. * No hay costo de cobranza. Desventajas. * Existe un costo por concepto de comisión otorgado al agente. * Existe la posibilidad de una intervención legal por incumplimiento del contrato. Financiamiento por medio de los Inventarios.
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Es aquel en el cual se usa el inventario como garantía de un préstamo en que se confiere al acreedor el derecho de tomar posesión garantía en caso de que la empresa deje de cumplir Importancia.
Es importante ya que le permite a los directores de la empresa usar el inventario de la empresa como fuente de recursos, gravando el inventario como colateral es posible obtener recursos de acuerdo con las formas específicas de financiamiento usuales, en estos casos, como son el Depósito en Almacén Público, el Almacenamiento en la Fábrica, el Recibo en Custodia, la Garantía Flotante y la Hipoteca. Ventajas. * Permite aprovechar una importante pieza de la empresa como es el Inventario de Mercancía * Brinda oportunidad a la organización de hacer más dinámica sus actividades. Desventajas. * Le genera un Costo de Financiamiento al deudor. * El deudor corre riesgo de perder el Inventario dado en garantía en caso de no poder cancelar el contrato.
Fuentes y Formas de Financiamiento a Largo Plazo. Hipoteca.El término hipoteca proviene del latín hypotheca, que se origina en un vocablo griego. La palabra se refiere a un inmueble que actúa como garantía del pago de un crédito. Esto quiere decir que la finca queda en poder de su propietario, aunque el acreedor está en condiciones de promover su venta en caso de que la deuda no sea pagada en el plazo pactado. Para asegurarse el cobro de la deuda, el acreedor debe realizar una demanda, que generará una sentencia condenatoria y dará lugar al remate judicial del bien. Con ese dinero, el acreedor puede cobrarse la deuda.
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La hipoteca está formada por tres componentes esenciales: el capital (la cantidad de dinero que se prestó mediante un crédito), el plazo (el tiempo en que se pacta la devolución del préstamo) y el tipo de interés (el porcentaje adicional que la persona que recibió el préstamo debe pagar; el interés es la ganancia del prestamista).
El tipo de interés puede ser fijo (su valor es inalterable durante el plazo del préstamo) o variable (el valor es revisado de manera periódica). El tipo de interés variable es el de mayor riesgo para el deudor, ya que una crisis económica puede hacer que la cuota que debe abonar se dispare.
Acciones. Las acciones representan la participación patrimonial o de capital de un accionista dentro de la sociedad a la que pertenece. Importancia. Son de mucha importancia ya que miden el nivel de participación y lo que le corresponde a un accionista por parte de la sociedad a la que representa, bien sea por concepto de dividendos, derechos de los accionistas, derechos preferenciales, etc. Ventajas. Las acciones preferentes dan el énfasis deseado al ingreso. Las acciones preferentes son particularmente útiles para las negociaciones de fusión y adquisición de empresas. Desventajas El empleo de las acciones diluye el control de los actuales accionistas. El costo de emisión de acciones es alto. Bonos. Es un instrumento escrito en la forma de una promesa incondicional, certificada, en la cual el prestatario promete pagar una suma especificada en una futura fecha determinada, en unión a los intereses a una tasa determinada y en fechas determinadas. Importancia.
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Cuando una sociedad anónima tiene necesidad de fondos adicionales a largo plazo se ve en el caso de tener que decidir entre la emisión de acciones adicionales del capital o de obtener
préstamo expidiendo evidencia del adeudo en la forma de bonos. La emisión de bonos puede ser ventajosa si los actuales accionistas prefieren no compartir su propiedad y las utilidades de la empresa con nuevos accionistas. El derecho de emitir bonos se deriva de la facultad para tomar dinero prestado que la ley otorga a las sociedades anónimas. El tenedor de un bono es un acreedor; un accionista es un propietario. Debido a que la mayor parte de los bonos tienen que estar respaldados por activos fijos tangibles de la empresa emisora, el propietario de un bono posiblemente goce de mayor protección a su inversión, el tipo de interés que se paga sobre los bonos es, por lo general, inferior a la tasa de dividendos que reciben las acciones de una empresa. Ventajas. * Los bonos son fáciles de vender ya que sus costos son menores. * El empleo de los bonos no diluye el control de los actuales accionistas. * Mejoran la liquidez y la situación de capital de trabajo de la empresa. Desventajas. * La empresa debe ser cuidadosa al momento de invertir dentro de este mercado Arrendamiento Financiero. Es un contrato que se negocia entre el propietario de los bienes (acreedor) y la empresa (arrendatario) a la cual se le permite el uso de esos bienes durante un período determinado y mediante el pago de una renta específica, sus estipulaciones pueden variar según la situación y las necesidades de cada una de las partes. Importancia. La importancia del arrendamiento es la flexibilidad que presta para la empresa ya que no se limitan sus posibilidades de adoptar un cambio de planes inmediato o de emprender una acción no prevista con el fin de aprovechar una buena oportunidad o de ajustarse a los cambios que ocurran en el medio de la operación. El arrendamiento se presta al financiamiento por partes, lo que permite a la empresa recurrir a este medio para adquirir pequeños activos. Por otra parte, los pagos de arrendamiento son deducibles del impuesto como gasto de operación, por lo tanto la empresa tiene mayor deducción fiscal cuando toma el arrendamiento. Para la empresa marginal el arrendamiento es la única forma de financiar la adquisición de activo. El riesgo se reduce porque la propiedad queda con el arrendado, y éste puede estar dispuesto a operar cuando otros acreedores rehúsan a financiar la empresa. Esto facilita considerablemente la reorganización de la empresa. Ventajas.
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* Es un financiamiento bastante flexible para las empresas debido a las oportunidades que ofrece. * Evita riesgo de una rápida obsolescencia para la empresa ya que el activo no pertenece a ella. * Los arrendamientos dan oportunidades a las empresas pequeñas en caso de quiebra. Desventajas. * Algunas empresas usan el arrendamiento para como medio para eludir las restricciones presupuestarias cuando el capital se encuentra racionado. * Un contrato de arrendamiento obliga una tasa costo por concepto de intereses. · La principal desventaja del arrendamiento es que resulta más costoso que la compra de activo.
2.4. La Bolsa Mexicana de Valores. Misión: Ofrecer servicios integrales para la operación y el desarrollo de los mercados financieros soportados en su capital humano y en tecnología de vanguardia, buscando siempre incrementar el valor para nuestros accionistas.
Visión: Tener una posición de liderazgo en los mercados financieros, en cuanto a servicio, rentabilidad e innovación en cada uno de los segmentos que participamos. VALORES:
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Ética:
Velar por el apego al «Código de Ética de la Comunidad Bursátil Mexicana» y el «Código de Ética de la Bolsa Mexicana de Valores».
Transparencia:
Proveer información clara, precisa y oportuna al mercado.
Innovación:
Desarrollar nuevos productos, funcionalidades y esquemas operativos que satisfagan oportunamente las necesidades del mercado.
Seguridad:
Brindar confianza y certidumbre operativa a los participantes del mercado.
Alto desempeño:
Maximizar la eficacia de nuestra actividad en beneficio del mercado, la sociedad y nuestros accionistas.
Tiene como Obligaciones: Monitoreo de Mercado Vigilancia de Mercado es el área de la Bolsa Mexicana de Valores, encargada de monitorear y vigilar el cumplimiento de las obligaciones a cargo de las emisoras, los intermediarios y sus operadores establecidas en el Reglamento Interior de la Institución, investigando, documentando y presentando ante los distintos órganos disciplinarios de la Bolsa, cualquier acto o hecho que presuntamente constituya un incumplimiento a la normatividad vigente. Entre otras actividades, da seguimiento al comportamiento de las cotizaciones de los valores que operan en el Mercado de Capitales, asegurando que los participantes del mercado cuenten con información clara, veraz, suficiente y oportuna, misma que difunden las Emisoras a la Bolsa mediante Eventos Relevantes, buscando proveer de mayor transparencia al Mercado. En los plazos establecidos por la CNBV, en conjunción con las demás áreas de la Bolsa, lleva a cabo la revisión y evaluación de los Requisitos de Mantenimiento de la Inscripción. REQUISITOS DE MANTENIMIENTO La Bolsa Mexicana de Valores tiene la obligación de informar anualmente (durante el mes de junio), sobre el cumplimiento a los requisitos de mantenimiento de la inscripción en el Listado de Valores autorizados para cotizar en la BMV. Esta revisión se lleva a cabo con datos proporcionados por las mismas Emisoras y las Casas de Bolsa y se analizan los siguientes requisitos: número de inversionistas y porcentaje del capital social distribuido entre el Gran Público Inversionista. Con la incorporación de estos resultados se enriquece el contenido de la página de Internet de la Bolsa y los medios de acceso a esta información para los participantes del mercado de valores, los medios de comunicación y el público en general. Financiamiento Bursátil El financiamiento bursátil es una herramienta que permite a las empresas ejecutar diversos proyectos de mejora y expansión. Una empresa se puede financiar a través de la emisión de acciones, obligaciones o deuda. El financiamiento obtenido le sirve a la empresa para:
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Optimizar costos financieros
Obtener liquidez inmediata Consolidar y liquidar pasivos Crecer, modernizarse, financiar investigación y desarrollo, planear proyectos de inversión y financiamiento de largo plazo El financiamiento obtenido por las emisoras en el mercado de valores debe ser aplicado conforme a los criterios establecidos en el prospecto de colocación respectivo, a fin que los recursos se destinen a proyectos que reditúen una rentabilidad a los inversionistas. Marco Legal
Ley del Mercado de Valores
30 de diciembre de 2005
6 de mayo de 2009
Ley de Sociedades de Inversión
4 de junio de 2001
28 de junio de 2007
CIRCULARES
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ž Circular Única de Emisoras
19 de marzo de 2003
15 de julio de 2013
ž Circular Única de Casas de Bolsa
6 de septiembre de 2004
2 de julio de 2013
ž Circular Única de Sociedades de Inversión
4 de diciembre de 2006
16 de marzo de 2012
ž Circular del Sistema Internacional de Cotizaciones
18 de diciembre de 2003
28 de noviembre de 2012
(EN ACTUALIZACIÓN)
Reglamento Interior de la BMV La Bolsa Mexicana de Valores, S.A.B. de C.V., obtuvo de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores mediante oficio número 601-I-CGN-78755/99 de fecha 27 de septiembre de 1999 la autorización de su Reglamento Interior, en términos de la Ley del Mercado de Valores. Asimismo, el Reglamento Interior de esta Bolsa Mexicana de Valores, entró en vigor el 25 de octubre de 1999, en los términos que se precisan en las disposiciones transitorias. Reglamento Vigente Reformas CÓDIGOS Código de Mejores Prácticas Corporativas Código de Ética Profesional de la Comunidad Bursátil Mexicana
2.4.1. Modelos de inversión 1. Invertir significa sacrificar consumo actual por consumo futuro 2. Una inversión puede producir ingresos por renta, plusvalía o ambas 3. Cualquier inversión lleva implícito un riesgo 4. El riesgo es algo subjetivo, cada quien lo percibe de diferente forma según sus circunstancias
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Si bien el mundo de las inversiones es bastante amplio, ante la variedad de propuestas existentes es posible definirlo o categorizarlo en cuatro modelos diferentes que presentan características propias. En todos los casos, lo importante es planear una estrategia de salida del negocio previamente y anticiparse así a momentos difíciles.
A continuación están los 4 modelos: MODELO DE INVERSIÓN 1 El Precio Este modelo es conocido bajo la famosa frase “compro barato, vendo caro”. La idea básica es adquirir algo de valor, que pueda venderse a un precio mayor para así obtener una ganancia. Con esta estrategia de inversión debemos tener en claro qué ganamos al momento de entrar al negocio y no al momento de salir de él. Por ejemplo, si adquirimos un producto determinado a un precio menor al normal, estamos ganando apenas entramos al negocio. Ahora, la tarea consiste en encontrar un mercado a quién ofrecerle dicho producto. En este caso, lo ideal sería tener ese mercado preparado previamente. Justamente, lo complicado en este modelo de inversión –al igual que toda inversión- es asegurar la salida. Por eso, la clave es tener siempre asegurada una estrategia de salida antes de ingresar al negocio. De nada sirve conseguir 1000 remeras a un precio inferior al habitual, si luego quedarán apiladas en algún rincón. MODELO DE INVERSIÓN 2 Capital semilla La idea de este modelo es utilizar el dinero para potenciar un posible negocio: un emprendimiento. Con el aporte personal es factible obtener una porción del negocio y dependiendo del mismo, una participación en él. En este modelo se destaca el factor “riesgo”, dado que al estar invirtiendo en un emprendimiento, dependemos de variables como el tiempo, la capacidad de los emprendedores, la aceptación por parte del mercado y otras. Sin embargo, por encima de estos aspectos, es necesario ser conscientes de que si bien la entrada al negocio puede ser simple, nuevamente, lo más complicado será salir de él. Para ello, existen tres alternativas: • Recompra: Se da cuando el emprendedor logra cumplir su objetivo y compra la parte que el inversor posee. Por supuesto, el inversor gana gracias a que el negocio aumentó su valor y por ende, el porcentaje que este que poseía. • Vender a terceros: Otra opción es vender nuestra participación a otros inversores interesados en el negocio. La idea es hacerlo en algún momento en el que el negocio aumente su valor para obtener una ganancia.
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Lo importante es definir la estrategia de salida, con el fin de no quedarse estancado en los momentos negativos de la empresa. Nuestro fin como inversores es disfrutar las buenas épocas y ser inteligentes para salir antes de que vengan los momentos complicados.
MODELO DE INVERSIÓN 3 Retener valor Con este modelo se busca básicamente retener algo que el día de mañana tendrá valor, ya que desde allí se generará la ganancia. Si bien a simple vista, llevar a cabo esta estrategia parece complicado, son cada vez son más los coleccionistas de arte, compradores de terrenos y otros inversores, que deciden operar bajo este modelo. La clave en este caso es ser objetivos al retener valor, con el fin de obtener ganancias en el mediano o largo plazo. Además, es necesario tener en cuenta que ciertos objetos pueden deteriorarse, romperse o tener algún tipo de problema, ya sea desde un terreno hasta una obra de arte mal cuidada. Este modelo es lo más parecido a una apuesta, dado que se basa en la intuición que tenga el inversor más que en sus conocimientos. MODELO DE INVERSIÓN 4 Crear valor No es del todo un modelo de inversión salvo en raras ocasiones. Incluso, en algunos casos podemos no estar invirtiendo, pero lo importante es aplicar el concepto. Como su nombre lo indica, el modelo se basa en crear valor, por algo propio que creamos o por la influencia de otras personas. Una clara forma de crear valor es unir dos partes y sacar un beneficio de allí. En este modelo, se ponen en juego nuestras habilidades para generar relaciones con otras personas y nuestra capacidad de negociación. Si logramos que la estrategia de entrada consista en detectar oportunidades, la de salida se dará sin problemas (aunque sería importante analizar todas las posibilidades). Por último, el riesgo de este modelo es que resulta complicado mantenerse demasiado tiempo en el medio, dado que las oportunidades pueden ser fugaces y terminar de repente, lo que implica buscar nuevamente otras alternativas. Existen varios tipos o vehículos de inversión, cada uno de estos vehículos de inversión puede generar ingresos por renta, plusvalía o ambas. Todos tienen sus riesgos, y en todas se debe establecer un plan antes de realizar la inversión. Además, todos se pueden ajustar a uno o varios de los modelos de inversión mencionados con anterioridad:
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Bienes raíces: casas, edificios, locales comerciales, terrenos, etc.
Negocios: iniciar un negocio, producir o distribuir un producto, prestar un servicio, etc. Recuerda que para que se considere una inversión debe requerir más de tu capital que de tu trabajo
Inversiones bursátiles: inversiones en los mercados de acciones, mercados de futuros o mercados de divisas
Como la razón de ser de una inversión es obtener un retorno, un punto fundamental es medir la rentabilidad de la misma.
http://www.finanzaspracticas.com.mx/1832-Como-invertir-en-inmuebles.note.aspx http://finanzasinteligentes.wordpress.com/tag/inversiones-inmobiliarias/ http://www.aef.org.mx/index.php?option=com_content&view=category&id=39&Itemid=30 http://www.economia.com.mx/index.htm http://www.monografias.com/trabajos15/financiamiento/financiamiento.shtml#ixzz2bFZMp0Yq http://definicion.de/hipoteca/#ixzz2bFslxOql http://www.bmv.com.mx/ http://bullfinanzas.blogspot.mx/2009/05/4-modelos-de-inversion.html http://blog.instructorfinanciero.com/2010/05/modelos-de-inversion.html
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