Vivienda nueva y deshabitada

volumen 7, número 2

Investigación Inv Inve s ig st i ac aciió ión ón

CIENTIFICA CIENT CIENTI IFICA FICA

agosto–diciembre 2013,

issn 1870 – 8196

Vivienda nueva y deshabitada en Zacatecas–Guadalupe, 1990 –2010

guadalupe M argarita gonzález h ernández Unidad Académica de Estudios del Desarrollo Universidad Autónoma de Zacatecas

gmarggonzh@gmail.com

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Investigación

CIENTIFICA

Resumen

Introducción

En México, las políticas de fomento a la vivienda que se rigen bajo el derecho a la vivienda digna, son políticas de financiamiento en apoyo al capital inmobiliario. Con el amparo de la liberalización de créditos y reestructuración de las instituciones financieras hipotecarias, y sostenida por los trabajadores como la única población objetivo (por su estabilidad laboral y seguridad financiera), la política de financiamiento de la vivienda se convierte en un éxito para la clase empresarial de la construcción. Esto deja a las ciudades con infinidades de nuevos problemas, entre ellos las viviendas nuevas deshabitadas. En 2010, la ciudad Zacatecas–Guadalupe mostraba evidencia de este fenómeno.

Se demuestra que en México más que tener políticas de fomento a la vivienda que se rijan bajo el derecho a la vivienda digna, son de financiamiento en apoyo al capital inmobiliario. Bajo el amparo de la liberalización de créditos y la reestructuración de las instituciones financieras hipotecarias, y con el sostén de los trabajadores como la única población objetivo debido a su estabilidad laboral y seguridad financiera, la política de financiamiento de la vivienda se torna en un éxito para la clase empresarial de la construcción. No obstante, lo anterior causa infinidades de nuevos problemas a las ciudades (mala calidad del stock de viviendas, segregación socio– espacial, generación de violencias), es el caso de las viviendas deshabitadas.

Desde la visión marxista, además de obtener plusvalor de la fuerza de trabajo en el proceso productivo, bajo el sistema de retención de salarios para ahorro de vivienda, los trabajadores sustentan el negocio inmobiliario mexicano.

Con el pretexto de una vivienda digna, al trabajador que posee una relación contractual se le confina una vivienda cada vez de menor calidad a un costo financiero alto. Es notorio que el residente urbano, distanciado de la relación contractual capital–trabajo, sigue ausente y excluido de las políticas de fomento a la vivienda.

Con datos censales de población y vivienda por dos décadas (1990 –2010) y con datos sobre los créditos ejercidos en el estado de Zacatecas, se demuestra que la mayor parte de ellos fueron ejecutados en la ciudad Zacatecas–Guadalupe (czg), la más grande del estado, porque es la única que cumple con el mercado cautivo de trabajadores con derecho al Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (infonavit) y al Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicio Sociales de los Trabajadores del Estado (fovissste) y con los ingresos necesarios para sustentar la rentabilidad del capital inmobiliario.

Palabras clave: vivienda, crédito hipotecario, Zacatecas–Guadalupe.

Abstract In Mexico, housing promotion policy governing under the right to adequate housing is real estate–led policy. Under the protection of credit liberalization and restructuring of financial institutions mortgage, and sustained by workers as the only target population, job stability and financial security, policy housing finance becomes a success for the enterprise–class construction, leaving the city with an infinite number of new problems, including new homes and uninhabited. In 2010, Zacatecas–Guadalupe city showed evidence of this phenomenon.

Keywords: housing, mortgage, Zacatecas–Guadalupe city.

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Del derecho a la vivienda al derecho al crédito Tanto las legislaciones como las políticas de fomento a la vivienda y declaratorias universales de derechos humanos convergen en que la vivienda es un derecho universal. En la actualidad, la vivienda tiene un problema de democracia, crecimiento y equidad. Las políticas de fomento a la vivienda se enfocan en principios liberales para dotar de ella a los más desprotegidos, pobres y vulnerables (Etchegaray, 1997). Desde su perspectiva, las políticas de los últimos años han detenido la ocupación ilegal del suelo, han dado solución habitacional a la mayor parte de las familias (incluso las de menores ingresos), y han llevado servicios básicos a casi todas las viviendas (Ducci, 1997). Sin embargo, los datos evidencian lo siguiente: Los capitalistas relacionados con la industria de la construcción inmobiliaria fueron los grandes beneficiarios, ya que compraron reservas de suelo en las periferias urbanas.

El Estado ha tenido que centrar su política de financiamiento habitacional en la dimensión del déficit acumulado.

Existe mayor déficit en la calidad de vida en la vivienda de interés social (Rodríguez y Sugranyes, 2004 y 2011). El promedio de las dimensiones de la vivienda en México ha caído de 56.6 m2 en 1990 a 48.8 m2 en 2010 (Sánchez, 2012).

Hay un costo social y urbano de la producción masiva de viviendas sociales, entre ellos el localizar servicios y equipamiento en la periferia (no considerados en los proyectos de vivienda social), versus las ventajas que ofrecen las áreas ya consolidadas de la ciudad.

Se produce una segregación al situar en espacios específicos a grupos sociales similares y separarlos de los distintos.

Es posible observar fragmentación al seleccionar y diferenciar los espacios urbanos a través de fraccionamientos.

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Se percibe inseguridad asociada a la convivencia como práctica de exclusión (Rodríguez y Sugranyes, 2004 y 2011).

En todo caso, la relación entre el Estado (bajo la égida del sector público) y los capitales inmobiliarios en la producción de vivienda de interés social se torna un asunto político para determinar, no sólo la orientación de las demandas de vivienda y acceso al suelo de los residentes de las ciudades, así como de sus estructuras urbanas (García, 2010), sino para apropiarse de los trabajadores como mercado cautivo bajo la tutela de las prestaciones sociales como derecho humano y laboral.

Instrumentalización del crédito a la vivienda en México El proceso de industrialización fomentado en la posguerra, basado en la exportación de materias primas e importación de bienes de capital, orientó los f lujos de capitales y personas a las ciudades, en especial a las grandes: México, Guadalajara y Monterrey. La demanda de vivienda y suelo se convirtió en un problema que el gobierno tuvo que solucionar con la creación de instituciones hipotecarias.

En México, los programas de fomento al crédito de la vivienda datan de 1963. Para entonces se buscó promover y regular la participación de la banca privada en el sector; en ella se empleó el ahorro público a través del sistema bancario con la creación del Fondo de Operación y Financiamiento Bancario a la Vivienda (fovi), por un lado, y el infonavit y el fovissste mediante las prestaciones relacionadas al trabajo, por el otro.

No obstante, el proceso se consolidó lentamente (Torres y Eibenschutz, 2005) y en forma desigual en todo el territorio: el capital inmobiliario creó sólo el 17 por ciento y el Estado el 0.42 por ciento del stock habitacional nacional durante la década de los sesenta, donde la ciudad de México concentró la mayor parte (García, 2010).

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A inicios de la década de los setenta, la estabilidad de precios, el crecimiento sostenido del producto interno bruto y el fortalecimiento del Estado como agente económico directo permitió la creación de un engranaje legal para controlar, regular y planificar la inversión y oferta de vivienda de interés social. Situación que permitió al Estado ofrecer crédito barato a una reducida parte de la población urbana, principalmente de ingresos medios y bajos. La crisis a mediados de la década obligó al sistema de financiamiento de la vivienda estatal a orientar su cobertura social hacia los de mayor capacidad de pago. Al mismo tiempo, los organismos supranacionales exigieron al Estado mexicano fortalecer la propiedad privada y el impulso de la vivienda propia nueva como mecanismos de defensa contra la amenaza comunista. Sin embargo, la cobertura resultó limitada y más ante la reducción de recursos, cuando la banca se liberó de destinar parte de la captación de los recursos a fovi y los restringió a los préstamos provenientes del Banco Mundial (García, 2010).

Hasta 1993 se dio el proceso de reestructuración para que estas instituciones hipotecarias públicas se convirtieran en instrumentos netamente financieros y se dejara al capital privado la construcción de viviendas para los trabajadores. En teoría, tales reformas pretendían mejorar la eficiencia del infonavit y fovissste, agilizar la recuperación de créditos, transparentar sus gestiones y sobre todo «facilitar el derecho del trabajador para elegir su vivienda en el mercado» (García, 2010: 42). En contraste, el Fondo Nacional de Habitaciones Populares (fonhapo) se encargó del mejoramiento, ahorro y subsidios a la vivienda progresiva y en especial a la vivienda social y rural (Gonzáles, 2002; Torres y Eibenschutz, 2005).

Ante aquellas reformas, la vivienda social perdió importancia «como factor de cooptación política» por parte del Estado, pero permitió la apropiación del mercado inmobiliario por el capital.

El papel del sector público se enfocó en facilitar la actividad bajo la responsabilidad de ser única-

mente promotor, con ello se dirigía a establecer las condiciones generales para que el capital privado y el sector social la asumieran (Mejía, 1997).

A raíz de la crisis del 95 y bajo los lineamientos del Banco Mundial, el infonavit dejó de ser promotor de la vivienda para ser facilitador, así creó un mercado cautivo para los capitales inmobiliarios gracias a los recursos provenientes del salario indirecto del trabajador. Asimismo, dicho instituto vendió sus reservas territoriales y, con la modificación del artículo 27 constitucional, el capital inmobiliario adquirió tierras ejidales en las periferias de las ciudades mexicanas.

Aunque su finalidad fue construir lotes homogéneos al interior y diferenciados respecto al exterior de fraccionamientos de viviendas, se dejó de lado el control de calidad que había estipulado el infonavit tiempo atrás. La orientación del beneficiario también cambió: antes de su reforma el infonavit otorgó cobertura a quienes percibían ingresos menores a dos salarios mínimos, en un 83 por ciento. Al modificarse su organización, la cobertura se dio a los de ingresos mayores a dos salarios mínimos, en un 77 por ciento (García, 2010).

En la actualidad, la vivienda en México se puede adquirir bajo distintos tipos de financiamiento: a través de instituciones y organismos hipotecarios, instituciones de fomento a la vivienda rural y la autoconstrucción bajo el esquema de vivienda nueva, vivienda usada, mejoramiento, ampliación, lote con servicio y pie de casa.

Con esa configuración se encuentran diversos actores que socializan el fomento de la vivienda: desarrolladores, intermediarios financieros privados —bancos y las Sociedades Financieras de Objeto Limitado (sofoles)—, intermediarios financieros públicos —infonavit, fovissste, Sociedad Hipotecaria Nacional (shf), Fideicomiso Fondo Nacional de Habitaciones Populares (fonhapo) y Comisión Nacional de la Vivienda (conavi)—, gobiernos federal, estatal y municipal, así como productores sociales de vivienda (Gonzáles, 2002; Fundación Centro de Investigación y

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Documentación de la Casa–Sociedad Hipotecaria Federal cidoc –shf, 2010).

La producción social de la vivienda ha sido predominante en la construcción de vivienda nueva, pues acaparó el 55 por ciento de los créditos de 1983 a 2003 otorgados en el país (Torres y Eibenschutz, 2005). En la entidad, el crédito a la vivienda nueva, en el periodo 1990 –2010 obtuvo las siguientes cifras: 89 por ciento en 1990, 60 por ciento en 2000 y 78 por ciento en 2010 (conavi, 2013).

La vivienda como apropiación del valor de cambio del suelo y del plusvalor del trabajador Según la teoría de localización, el valor artificial dado al suelo bajo la renta monopólica, extensión, singularidad y localización, permite encarecer su precio. En las ciudades, los valores del suelo en compra y venta se elevan de acuerdo con la proximidad a centros de comercios y servicios, equipamiento urbano o amenidades.

A fin de maximizar las ganancias, los capitalistas inmobiliarios buscarán reducir costos en la construcción de la vivienda social: la ubicarán lo más lejos posible de los altos precios del uso del suelo y no se prestará la debida atención a su constitución física (O’Sullivan, 1996, Engels, 1873).

A inicios de la etapa capitalista la vivienda era un rasgo de relaciones anteriores al capitalismo, porque era un mecanismo de sujeción del proletariado. La emancipación del proletariado significó quedarse sin nada, libre para vender exclusivamente su fuerza de trabajo (Engels, 1873). El problema de la vivienda en esa época consistía en no proveer de ella a los proletariados y tener que arrendarla. Con ese sistema indirecto se da una estafa: El capitalista obliga, en primer término, a la fuerza de trabajo comprada a reproducir su valor y, en segundo lugar, a producir una plusvalía que queda

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temporalmente en sus manos, mientras es repartida entre los miembros de la clase capitalista. Aquí se produce, pues, un valor excedente; la suma total del valor existente resulta incrementada. Totalmente distinto es lo que ocurre con el alquiler de una vivienda. Cualquiera que sea el importe de la estafa sufrida por el inquilino, no puede tratarse sino de la transferencia de un valor que ya existe, previamente producido; la suma total del valor poseído conjuntamente por el arrendatario y arrendador sigue siendo la misma (Engels, 1873: 327).

Lo rescatable de esto es que en el sistema capitalista, la extracción de plusvalor se efectúa a través del proceso productivo y el resto de las actividades económicas (distribución, consumo, entretenimiento) sólo lo transfieren. En la actualidad, con el proceso de reestructuración económica, la f lexibilidad laboral y la introducción de la tecnología como formas de reducir el costo variable implican desproveer de su empleo al proletariado. No obstante, puede surgir que con la dinámica de rentabilizar al capital de otras actividades (como la producción de la vivienda), se dependa exclusivamente de la relación capital– trabajo bajo la transferencia de valor (en una parte de su salario).

El proceso de reestructuración de la economía, introducido para mantener a f lote la tasa de ganancia y basado en las nuevas tecnologías, provocó la f lexibilización en el proceso productivo y afectó la contratación de la fuerza de trabajo en dos formas. La primera, por medio de un proceso más intensivo de su uso, con un salario más bajo, jornadas más largas y ausencia de prestaciones de seguridad social.

Los trabajadores que permanecieron en el proceso productivo se vieron, con el paso del tiempo, imposibilitados a ahorrar; su salario, incluso, ya no cubrió sus necesidades más básicas. El sistema de seguridad social siguió quitándole su parte proporcional para el crédito de la vivienda.

La segunda, a través del despido masivo de trabajadores industriales que no fueron ya requeridos

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y se vieron inmersos en el desempleo, subempleo y autoempleo en sectores menos rentables y con menor productividad; como los servicios que dieron cabida a una inmensa precarización de su trabajo, con jornadas extenuantes, ingresos magros y nulas posibilidades de prestaciones sociales que permitan su reposición y reproducción como clase social y seres humanos. En ese sector es imposible acceder a una vivienda si no se cuenta con un sistema de ahorro altamente rentable.

El Estado más allá de retirarse de la economía, como pregona la corriente teórica neoliberal, ha reconfigurado su función en favor del capital.

Mediante el principio de la eficiencia y la transparencia de los recursos ha regulado el ahorro para la vivienda de los trabajadores con intermediarios inmobiliarios; ello ha brindado al trabajador la oportunidad de escoger libremente su vivienda, cuando en el periodo antecesor el organismo regulador se la dotaba. Ante esa dinámica, la política actual de fomento de la vivienda en México depende por completo de los trabajadores (Gonzáles, 2002; García, 2010).

Así se da una transferencia de valor desde la esfera de la producción hasta la producción de vivienda para el trabajador, sujeto a sistemas de crédito altamente nocivos para su reproducción (créditos a largo plazo, castigos por carteras vencidas) como fuerza de trabajo. El capital inmobiliario se ocupa, por tanto, de proveer principalmente vivienda nueva (con este sistema no es rentable la usada) al trabajador, lo que deja de lado al que cumple funciones económicas bajo formas no capitalistas.

No obstante, ante el actual sistema de desmantelamiento de prestaciones sociales y sus modos de organización sindical, el trabajador ha disminuido su volumen como posible demanda de vivienda del capital inmobiliario. Se reduce el trabajador que se convierte en consumidor de las viviendas nuevas, sobre todo si su costo se incrementa por su precio monopólico. Mientras tanto, el capitalista aumenta su oferta de vivien-

da reduciendo los costos salariales de sus trabajadores y la calidad de los materiales utilizados.

Con la protección del Estado, que le asegura el ahorro del trabajador, la capacidad instalada de la producción de vivienda se da muy por encima del reducido monto de trabajadores como mercado objetivo. Como resultado se tiene el excedente de viviendas producidas.

Concentración de trabajadores, ingresos y créditos en czg (1990 – 2010) En la actualidad no se publican datos sobre la cantidad de créditos que se destinan a la compra de vivienda nueva para la ciudad Zacatecas–Guadalupe, pero al relacionar los datos a nivel estatal de conavi (2013) para el periodo de análisis con los datos censales sobre población y vivienda, es posible deducir algunas tendencias en la ciudad. La gráfica 1 muestra el comportamiento de los créditos otorgados a los pobladores del estado en los últimos veinte años. Tal como se explicó, la liberalización de los créditos a raíz de la reestructuración del fovissste e infonavit se manifiesta claramente, aunque son créditos que comprenden a todas las instituciones hipotecarias: infonavit (70 por ciento), fovissste (11 por ciento), shf (9 por ciento), banca comercial (3 por ciento) y conavi, shf prosavi (Programa Especial de Créditos y Subsidios a la Vivienda), sofoles, fonhapo, banejÉrcito, Comisión Federal de Electricidad (cfe), Petróleos Mexicanos (peMex) y Organismos Estatales de Vivienda (orevis) (7 por ciento) (conavi, 2013).

La década de los noventa trasmitió la adaptación y reestructuración de la nueva forma de destinar los créditos, su punto más crítico fue en 1996 a raíz de la profundización de la crisis económica suscitada en 1995. La oferta disminuyó de manera drástica y la banca múltiple prácticamente se retiró de la actividad (Gonzáles, 2002).

Más tarde, se nota un aumento paulatino del crédito, sobre todo en la primera década del siglo xxi, cuyo repunte se dio en 2008.

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Gráfica 1 Créditos a la vivienda ejecutados en Zacatecas, 1990 –2010 16,000 16,000 14,000 14,000

Créditos Créditos

12,000 12,000 10,000 10,000 8,000 8,000 6,000 6,000 4,000 4,000

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1998 1998 1999 1999

1996 1996 1997 1997

1994 1994 1995 1995

1992 1992 1993 1993

00

1990 1990 1991 1991

2,000 2,000

Año Año

Fuente: conavi, 2013.

Gráfica 2 Créditos de infonavit y fovisste ejecutados en Zacatecas, 1990 –2010 14,000 14,000

FOVISSSTE FOVISSSTE

Créditos Créditos

12,000 12,000 INFONAVIT INFONAVIT

10,000 10,000 8,000 8,000 6,000 6,000 4,000 4,000

2010

2008 2009

2006 2007

2004 2005

2002 2003

2000 2000 2001

1998 1998 1999 1999

1996 1996 1997 1997

1994 1994 1995 1995

1992 1992 1993 1993

00

1990 1990 1991 1991

2,000 2,000

Año Año

Fuente: conavi, 2013.

El infonavit y el fovissste determinaron el comportamiento del total de créditos destinados a la vivienda en ese periodo (gráfica 2). Adicional a ello, en la primera década del siglo xxi se impulsó más a ese tipo de crédito hipotecario: la mayor parte de los créditos en el estado fue asignada a personas asalariadas que tienen derecho a un sistema de seguridad social, donde una de las principales prestaciones es el crédito a la vivienda.

La czg es la mancha urbana funcional y espacial conjunta entre la capital del estado y su ve-

cina Villa de Guadalupe. De acuerdo con el inegi (1992 y 2010) para 1990 concentró 146 mil 484 habitantes (11 por ciento de la población total estatal), mientras que en 2010 contó con 253 mil 634 residentes (17 por ciento). Demográficamente se considera la ciudad más grande del estado, además, es la que tiene el mayor número de personas económicamente activas y ocupadas (15 por ciento en 1990 y 20 por ciento en 2010 para los dos casos); incluso es la que percibe menores porcentajes de personas sin derecho a un servicio social, pese a su constante crecimiento (6.8 por

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ciento en 2000, 7.9 en 2005 y 11.6 en 2010) (inegi, 2000, 2005 y 2010). De eso se deriva que el mayor número de personas ocupadas con derecho al Instituto Mexicano del Seguro Social (iMss) y al Instituto de Seguridad y Servicios Sociales para los Trabajadores del Estado (issste) radica desde el 2000 en la czg (tabla 1). tabla 1 Proporción de la población de la czg con derecho a iMss e issste en el estado de Zacatecas, 2000 –2010 2000

2005

2010

Derecho al iMss de la czg

0.27

0.33

0.33

Derecho a issste de la czg

0.39

0.39

0.4

Fuente: xii y xiii Censo General de Población y Vivienda (2000 y 2010) y ii Conteo (2005), inegi.

Con base en tal información, el setenta por ciento de los créditos destinados por el infonavit y el fovissste cayeron en la czg, esto también puede comprobarse con el destino de la población ocupada e ingresos percibidos en dicha mancha urbana. Desde 1992 hasta 2005 los servicios acapararon el 40 por ciento, el comercio el 23 por ciento, las actividades administrativas públicas de los tres niveles de gobierno y niveles territoriales el 13 por ciento, la industria de la transformación el 9 por ciento, los transportes y comunicaciones el 3 por ciento, la industria extractiva el 1 por ciento y las actividades agrícolas el 1 por ciento (inegi, 2005a). Respecto a los ingresos, mejoró la proporción de personas ocupadas que recibieron más de dos salarios mínimos: pasó de 53 por ciento en 1990 a 61 por ciento en 2000 y 58 por ciento en 2010. No obstante, el número de personas que recibieron más de cinco salarios mínimos decayó de 21 por ciento en 2000 a 18 por ciento en 2010 (inegi, 1992, 2000 y 2010) (gráfica 3).

Al comparar con datos estatales, en 1990 la czg concentró el menor porcentaje de personas ocupadas que recibieron menos de un salario mínimo, con un 15.7 por ciento. Para el 2000 disminu-

yó a 12.7 por ciento e incrementó a 14.5 en 2010.

En cuanto a personas que perciben entre uno y dos salarios mínimos, la czg sigue siendo la ciudad que menos proporción aporta respecto al resto del estado: 1990 (18 por ciento), 2000 (17 por ciento) y 2010 (19 por ciento). Tampoco puede aludirse al bono demográfico y sus tendencias como justificante para el crecimiento espectacular de la dotación de créditos y viviendas, supone la conavi (2012) y la Fundación cidoc–shf (2010). Las tasas de crecimiento de la población no fueron sorprendentes: 1990 –1995 (0.86), 1995 – 2000 (0.63) y 2000 –2005 (0.68), y no se pronostica que lo sean cuando la tendencia de aquella es al envejecimiento (González, 2010).

Salvo la de los adultos (dieciocho a 59 años) y jóvenes (quince a dieciocho años) que están creciendo a tasas de 1.5 por ciento, el resto de los grupos de la czg (cero a cinco y seis a catorce años) tuvo tasas de crecimiento cercanas al cero (0.65) de 1990 a 2005 (González, 2010). No obstante, los cambios demográficos suscitados por la migración intraurbana (desde la ciudad de Zacatecas hacia la de Guadalupe), las condiciones económicas no son prósperas. La economía, basada principalmente en la distribución del gasto público, no ha creado un efecto multiplicador en el resto de la economía urbana, si bien en el comercio y los servicios a pequeña escala (González, 2009).

Para las clasificaciones más altas de ingreso la czg es la que domina el panorama; en el rubro de personas ocupadas que reciben ingresos entre dos y cinco salarios mínimos concentró en 1990 el 29 por ciento, en 2000 el 30 y en 2010 el 31; en la población con más de cinco salarios mínimos, el aporte a nivel estatal se disparó en 1990 a 38 por ciento, en 2000 a 39 y en 2010 a 40 (inegi, 1992, 2000 y 2010). Pese a los declives sufragados por el proceso de reestructuración productiva que acentúa la f lexibilidad y la precarización laboral ya evidentes al final del periodo de estudio (González et al., 2007), se contó con un mercado cautivo de personas ocupadas en sectores que poseyeron derecho al crédito a la vivienda a tra-

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45,000 45,000 40,000 40,000 35,000 35,000 30,000 30,000 25,000 25,000 20,000 20,000 15,000 15,000 10,000 10,000 5,000 5,000 0 0

Población ocupada

Población ocupada

Gráfica 3 Población ocupada por ingresos en czg, 1990 –2010

ponry ponry pom1sm pom1sm po1a2sm po1a2sm po2a5sm po2a5sm pom5sm pom5sm 1990 1990

1995 1995

2000 2005 2000Año 2005

2010 2010

Año

100,000 100,000 80,000 80,000 60,000 60,000 40,000 40,000 20,000 20,000 0 0

Gráfica 4 Viviendas totales construidas y viviendas particulares deshabitadas en czg, 1990 –2010

Viviendas

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Fuente: xi, xii y xiii Censo y i y ii Conteo de Población y Vivienda (1990, 1995, 2000, 2005 y 2010).

1990 1990

2000 2000Año

2010 2010

Total de viviendas Total de viviendas Viviendas particulares Viviendas particulares deshabitadas deshabitadas

Año

Fuente: xi, xii y xii Censo de Población y Vivienda (1990, 2000 y 2010), inegi.

vés del infonavit y fovissste, y con ingresos estables para sustentar créditos hipotecarios hasta de treinta años. Con ello queda sustentado que la mayor parte de los créditos destinados a la vivienda se utilizó en la czg.

La paradoja: viviendas deshabitadas Al igual que muchas de las ciudades mexicanas, la czg tiene un hacinamiento bajo en el número de personas que habitan en una vivienda y ha decaído con el paso del tiempo (Mejía, 1997); la cifra fue de 4.95 miembros en 1990 a 3.77 en 2010

(inegi, 1992 y 2010). A su vez la posesión de la propiedad ha incrementado considerablemente: en 1990 el 66 por ciento de las viviendas ya tenía un propietario y para el 2010 el 98 por ciento. Por su parte, según los censos de población y vivienda hay una proporción en extremo alta de viviendas particulares en propiedad, o que está siendo pagada y que de acuerdo con la percepción del poseedor del crédito ya es de su propiedad.

Desde esa lógica se cuenta con indicadores inusuales de propiedad de vivienda relacionados al impacto de las políticas de fomento de crédito. Eso significa que se está cerca de cumplir las metas de vivienda propia y nueva para la mayor

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parte de la población, ante el bajo nivel de hacinamiento y alta proporción de propiedad de la vivienda; o en su defecto, existen residentes que tienen varias viviendas. La gráfica 4 expone el creciente volumen de viviendas construidas en la czg y la proporción de viviendas particulares deshabitadas: en 1990 equivalía al 9 por ciento del total de viviendas, en 2000 aumentó a 13 por ciento y en 2010 fue de 21 por ciento.

Se realizó investigación de campo en fraccionamientos donde se han aplicado créditos. Con base en ello, las viviendas deshabitadas responden a varios factores: lejanía respecto a sus centros de trabajos, sus actividades sociales, económicas, políticas y sobre todo familiares; mala calidad de la vivienda y medio circundante inseguro; provisión deficiente de servicios públicos (agua, energía eléctrica, alumbrado, transporte, equipamiento escolar o comercial); emigración a otras ciudades en busca de oportunidades laborales; y la no necesidad de la vivienda.

Casi en todos los casos se obtuvo la vivienda para «aprovechar el crédito», «tener una casa para rentarla», «tenerla por si se llegara a necesitar», «posteriormente venderla». Debido a que la mayor parte de los beneficiarios de esas viviendas son personas con ingresos mayores a dos salarios mínimos, muchos de ellos ya cuentan con otra propiedad obtenida bajo otros medios.

Para los propietarios de la mayoría de las viviendas deshabitadas otorgadas por el infonavit o fovissste no son necesarias o no es de primordial necesidad poseerlas o utilizarlas.

Según se advierte en la gráfica 1, la liberalización del crédito es más notoria desde el año 2000 pero su punto álgido fue en 2008. La plenitud de las viviendas deshabitadas se dio en 2010, los datos expresados por inegi (2010) son evidencia: 12 mil 458 viviendas están deshabitadas y 5 mil 559 se usan temporalmente. Ya en el 2000 se había percibido un incremento del 281 por ciento (inegi, 2000 y 2010). Este fenómeno, sorprendente para las instituciones hipotecarias, se constata en otras ciudades (Milenio, 2011; Noroeste, 2012; Tribuna de San Luis, 2012; El mañana, 2013).

El mapa 1 expone el grado de número de viviendas deshabitadas en la czg para el 2010 de acuerdo con el Área Geoestadística Básica (ageb).

El Centro Histórico de la ciudad de Zacatecas (chz) tuvo el grado más alto de vivienda deshabitada. Como muchos de los centros de las ciudades, desde finales del siglo xx ha perdido población para dar paso sobre todo a la actividad terciaria. A partir de 2009 se ha decrecido esta actividad (en número de establecimientos, personal ocupado y generación de ingresos) a causa del surgimiento de nuevas localizaciones en otros centros comerciales y de servicios en la

M apa 1 Grados de vivienda deshabitada en la ciudad Zacatecas–Guadalupe, 2010

Fuente: xiii Censo General de Población y Vivienda (2010), inegi.

volumen 7, número 2

agosto–diciembre 2013,

issn 1870 – 8196

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Tabla 2 Correlación de Pearson entre vivienda e ingreso en la czg, 2010 Población ocupada que recibe ingresos entre dos y cinco salarios mínimos

Población ocupada que recibe ingresos mayores a cinco salarios mínimos

Vivienda deshabitada

0.294

0.269

Nivel de significancia

0.000

0.000

periferia (González y González, 2012). Por tanto, el chz se mostró como la zona con mayor indicador de viviendas deshabitadas y que no son de reciente creación.

Los grados altos y muy altos de viviendas deshabitadas se asocian a las colonias o áreas donde la mayor parte de los residentes, son pobladores que reciben ingresos, por motivos laborales, superiores a dos salarios mínimos. Como ejemplo, los valores altos se localizan en las colonias Colinas del Padre, Cerro de la Virgen, Cerrada del Ángel, Lomas del Lago, Sierra de Álica, spauaz, stuaz o Lomas del Monasterio, donde el porcentaje de personas con ingresos mayores a dos salarios mínimos supera el 60 por ciento de su población total.

Para sustentar esa afirmación, a través del Coeficiente de Correlación de Pearson se relacionó a las viviendas deshabitadas con las personas que recibieron ingresos de dos a cinco salarios mínimos y las que percibieron más de cinco en 2010 (inegi, 2010). Mediante el cuestionario base se obtuvo información sobre la población ocupada, los datos fueron estandarizados y calculados para las ageb que no disponían de datos de la tasa de crecimiento geométrico (inegi, 1997). Los resultados se presentan a continuación.

Se confirma que la vivienda deshabitada se vincula a la población con ingresos mayores a dos salarios mínimos. Concretamente, inf luyeron más las personas con dos a cinco salarios mínimos, lo cual se debe a que en ese año el 40 por ciento de la población ocupada se encontraba en esa categoría. Para conocer la magnitud de la determinación se aplicó la técnica de re-

gresión no lineal, a través del método de curva de estimación, con el mismo fin; se arrojó el siguiente modelo: vivsola = 48.5 + 0.237 logy 25sm+ 0.203 log ym 5sm+e El ajuste del modelo no es tan alto pues hay una r 2 con valor de 0.124. No obstante, el modelo fue estadísticamente significativo al obtener un valor de f a 15.279 (con una significancia de 0.000), comparada con el valor de tablas. No existen problemas de colinealidad porque el valor de tolerancia es cercano a 1 (0.971), es decir las variables no están relacionadas. La prueba t que mide la relevancia de los estimadores de las variables también fue notable, ya que tuvo valores de 0.00 para las variables de ingreso entre dos y cinco salarios mínimos e ingreso mayor a cinco salarios mínimos. Los valores de t de cada uno de los valores fueron mayores a los de tablas. Finalmente, el valor de la prueba Durbin Watson (1.446) es mayor a los valores límites de tablas, por lo que los términos del error no están correlacionados. Ello sustenta la idea de que los residentes de la czg con ingresos mayores a dos salarios mínimos fomentaron la abundancia de viviendas deshabitadas, gracias a su facilidad para obtener créditos hipotecarios durante el 2010.

La ciudad capital concentra un importante conglomerado de empleados burocráticos y privados que, bajo la ley de trabajo constantemente reformulada, otorga prestaciones sociales como la del derecho a la vivienda. Sin embargo, no ocurre lo mismo con la mayoría de los municipios de la entidad; a sus pobladores les es impo-

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Investigación

CIENTIFICA

sible utilizar un crédito a la vivienda como derecho laboral debido a su orientación económica (economía campesina de subsistencia, ganadería, minería, comercio al por menor) y su pobre capacidad receptora de ingresos. Según conavi (2012), la czg demandó 2 mil 252 viviendas nuevas en 2006, 2 mil 215 en 2007, 2 mil 205 en 2008, 2 mil 291 en 2009 y 2 mil 173 en 2010. Una demanda que por mucho ha sido superada con 11 mil 791 créditos autorizados en 2006, 11 mil 869 en 2007, 15 mil 319 en 2008, 13 mil 585 en 2009 y 9 mil 711 en 2010 (conavi, 2013) en todo el estado; bajo proyecciones estimadas, el 70 por ciento de esos créditos fueron destinados a la czg.

Aunque la demanda continúa calculándose con el esquema del derecho a la vivienda, el destino de los créditos tiene objetivos diferentes: rentabilidad, estabilidad y seguridad que proporciona el derechohabiente localizado principalmente en la czg. La demanda de vivienda mantendrá su curso, uno muy distinto al de la construcción y el financiamiento de la vivienda. Los demandantes de vivienda digna, los pobladores con ingresos precarios, seguirán solicitando programas de fomento a la vivienda acordes con sus posibilidades (el fonhapo apenas cubrió el 0.006 por ciento de los créditos otorgados de 1990 a 2010 en el estado). Mientras, las instituciones privadas y públicas hipotecarias difundirán sus desarrollos habitacionales y sus políticas de financiamiento sobre los pobladores que no las demandan, pero sí las pueden adquirir.

Conclusiones El exceso de viviendas no se debe al mal cálculo en proyecciones de financiamiento, en realidad se trata de inversiones de capital excedente que busca rentabilizarse. La abundancia de casas nuevas deshabitadas corresponde a la liberalización del crédito desde el cambio de dirección en la política de vivienda, ya que por medio de la shf los derechohabientes pueden acceder a una casa de

acuerdo con un crédito estipulado a las normas laborales, mientras que anteriormente el infonavit y el fovissste proveían la vivienda en físico.

La política de fomento no corresponde al derecho a la vivienda, sino al capital inmobiliario; con ello se busca, a través de la gestión y regularización del Estado, rentabilizar en el mercado del suelo bajo la tutela de la vivienda. Esto no es novedoso, Engels (1873) recalcaba que la buena voluntad de los capitalistas industriales de proveerles una vivienda cercana a los trabajadores no era por ser personajes de alta moral, sino porque era un negocio muy rentable. Por tanto, el derecho a la vivienda es un problema político más que un valor universal de bienestar. Es una disputa acerca de la apropiación de beneficios de un derecho establecido por la democracia liberal. Proveer vivienda a los trabajadores con cierta seguridad laboral, sin considerar si le es necesaria o útil, responde a la necesidad de rentabilizar capitales que buscan donde reproducirse.

Si bien no existe evidencia de una crisis inmobiliaria, el exceso de viviendas en la mayoría de las ciudades mexicanas ha causado estragos. Hay referencias que señalan al 2008 como un punto de quiebre debido a la caída en la dotación de créditos, símbolo de una posible saturación del mercado. Aunque el objetivo de esta investigación no es analizar las consecuencias del excedente de viviendas, es necesario por lo menos enunciar el desperdicio de recursos de todo tipo (ambiental, económico, material); la expansión de la ciudad sin regulación, control ni planeación, algo poco probable en una sociedad capitalista; la generación de fenómenos que aluden a la criminalidad, violencia y abuso (robos, creación de bandas o pandillas); los focos de infección.

Todos ellos son fenómenos que en la actual dinámica socioeconómica mundial tendrá que atender la institución estatal y la sociedad bajo la socialización de costos, en tanto que los beneficios son privatizados por el capital inmobiliario.

volumen 7, número 2

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