Financiële risico's van woningeigenaren in krimpregio's

Financiële risico’s van woningeigenaren in krimpregio’s

Financiële risico’s van woningeigenaren in krimpregio’s Analyse van ontwikkelingen en factoren op individueel, lokaal en regionaal niveau

Tineke Lupi en Koos van Dijken

Den Haag, juli 2013

Uitgave Platform31 Den Haag, juli 2013 Redactie: Willy van Riet Drukwerk: Digital4.nl Postbus 30833, 2500 GV Den Haag www.platform31.nl

Platform31 is de fusieorganisatie van KEI, Nicis Institute, Nirov en SEV

Voorwoord Al vele jaren is bekend dat de woningvoorraad in krimpregio’s zich ongunstig ontwikkeld, in het bijzonder onder het particulier bezit. De kans op financiële problemen van huiseigenaren in krimpregio’s is groter en de situatie op de woningmarkt is ernstiger, complexer en meer structureel. Door de zwakke sociaal-economische structuur en groeiend overaanbod van woningen, daalt zowel de loan to income als loan to value ratio in krimpgebieden. Dit maakt eigenwoningbezit kwetsbaar. Het eerste zorgt voor een toename van betalingsproblemen met de hypotheek en het tweede voor het moeilijk verkoopbaar worden van woningen.

Deze ongunstige ontwikkeling staat los van de huidige crisis, zo blijkt uit de reeks van verkenningen die Platform31 heeft laten uitvoeren naar financiële risico’s in krimpregio’s. In is 2010 door de Amsterdam School of Real Estate onderzoek naar krimp en woningprijzen verricht, gevolgd door een ASRE-studie in 2012 naar financiële risico’s op de woningmarkt in krimp en anticipeerregio’s. Nu sluiten wij met een derde onderzoek de reeks af. Onze laatste studie richt zich op de huiseigenaren in krimp en anticipeerregio’s. We hebben een analyse van ontwikkelingen en factoren gemaakt op individueel, lokaal en regionaal niveau. Eén van onze krimpexperimenten, de Heerlense wijk Vrieheide, hebben we in het bijzonder bekeken op het lokale schaalniveau.

Uit de analyse komt naar voren dat twee groepen in krimpgebieden extra kwetsbaar zijn. Het gaat enerzijds om relatief jonge huishoudens die recent een woning hebben gekocht en door de prijsdalingen en het overaanbod geen kant op kunnen. Anderzijds betreft het oudere huishoudens in perifere gebieden en wijken met goedkope, kwalitatief weinig aantrekkelijke woningen. In totaal gaat het op korte termijn om enkele duizenden huishoudens in de top-krimpregio’s die met problemen kampen als gevolg van hun eigenwoningbezit. Meer lokale onderzoeken zijn nodig om deze twee groepen, en de maatschappelijke gevolgen, verder in kaart te brengen.

Deze afsluitende studie laat zien dat de financiële en sociale problemen in krimpregio’s nauw samenhangen. Een oplossing op gebied van de particuliere woningmarkt is daarmee nog niet zo gemakkelijk gevonden, zo blijkt ook uit de eerste ronde krimpexperimenten (2009-2012). Daarom start Platform31 met medewerking van het ministerie van BZK nu in verschillende krimpregio’s (Parkstad Limburg, Zeeuws-Vlaanderen, Noord-Limburg en Oost-Groningen) met experimenten om woningeigenaren bewust te laten worden van hun probleem en om naar betaalbare oplossingen voor sloop en verbetering. In 2015, maar het liefst eerder, hopen we u een reëel en betaalbaar antwoord aan te dragen.

Anne-Jo Visser Platform31

Inhoudsopgave Voorwoord

3

1 Inleiding

5

1.1 Achtergrond

5

1.2 Leeswijzer

5

2 Algemene toename van financiële risico’s

7

2.1 Problemen op de Nederlandse woningmarkt

7

2.2 Risicofactoren en kwetsbare huishoudens

8

3 Risico’s op de woningmarkt in krimpgebieden

11

3.1 Regionale verschillen

11

3.2 De negatieve dynamiek van krimpregio’s

11

3.3 Lokale dynamiek

14

3.4 Toekomstperspectieven voor krimpregio’s

16

4 Conclusies

19

4.1 Resumé

19

4.2 Consequenties en aanbevelingen

21

Bronnen

23

1 Inleiding 1.1 Achtergrond In 2009 hebben het Rijk, IPO en de VNG het actieprogramma bevolkingsdaling vastgesteld rondom de lokale aanpak van de gevolgen van krimp. Een onderdeel bestond uit een interbestuurlijk experimentenprogramma met 24 praktijkexperimenten. De SEV, inmiddels onderdeel van Platform31, heeft in opdracht van het ministerie van BZK de experimenten op het gebied van wonen en woonomgeving begeleid. Een van de thema’s die hierin centraal stonden waren de financiële risico’s op de woningmarkt. De aandacht voor de situatie van particuliere huiseigenaren stond destijds in de kinderschoenen. Binnen een aantal experimenten is samen met overheden en private partijen gezocht naar oplossingen voor leegstand en waardedaling van woningen.

Gemeenten en corporaties hebben het voortouw genomen in de lokale aanpak op het gebied van wonen in de krimpregio’s. Alleen bij het experiment in de wijk Vrieheide te Heerlen was de Rabobank betrokken, maar deze rol is vooralsnog beperkt gebleven. Toch zijn er naast publieke ook marktbelangen bij de gevolgen van demografische krimp. De financiële sector loopt immers risico’s als woningen in deze regio’s sterk in waarde dalen, hypotheken onder water komen te staan en verkoop steeds meer per executieveiling verloopt. Deze problematiek is sinds de economische crisis, die ingrijpende invloed heeft op de woningmarkt, door heel Nederland meer urgent geworden, ook voor banken. In krimpgebieden was al sprake van een kwetsbare situatie en de vrees bij experts en vertegenwoordigers van de regio’s is dat huizenbezitters hierdoor extra hard getroffen worden.

5

Om de mogelijke rol van financiers duidelijker in beeld te krijgen, is meer inzicht nodig in het risicoprofiel van particuliere woningeigenaren in krimpgebieden. Diverse landelijke analyses van problemen op de woningmarkt geven geen eenduidig beeld en ook vergelijkingen op regionaal niveau laten weinig acute problemen zien. Op lokaal niveau doen zich echter, zo is de indruk uit de experimenten, wel degelijk zorgelijke situaties voor zoals betalingsproblemen, onder water staande hypotheken en onverkoopbare woningen in krimpgebieden. Bovendien is het belangrijk deze gegevens in een bredere maatschappelijke context te plaatsen. Daarom wordt in deze notitie nader ingezoomd op de sociaaleconomische factoren die zowel op individueel niveau als op de schaal van buurt, wijk en stad spelen.

Doel is in kaart te brengen welke risico’s woningeigenaren en banken in krimpgebieden lopen om zo het bewustwordingsproces omtrent dit vraagstuk te bevorderen en noodzakelijke vervolgstappen in beleid te ontwikkelen.

1.2 Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt eerst een algemeen beeld van de huidige situatie op de Nederlandse woningmarkt en het optreden van financiële risico’s bij eigenaren geschetst. Vervolgens zoomt hoofdstuk 3 in op de dynamiek in krimpregio’s. Op basis van statistische gegevens, lokaal onderzoek en secundaire literatuur wordt duidelijk gemaakt dat de kans op financiële problemen rondom eigenwoningbezit hoger is in krimpgebieden. De problematiek is echter geconcentreerd en treft specifieke individuele huishoudens, buurten, wijken en soms gemeenten. In hoofdstuk 4 worden de uitkomsten van de analyse samengevat en conclusies getrokken over de rol van financiers bij dit vraagstuk.

Financiële risico’s van woningeigenaren in krimpregio’s

6

Financiële risico’s van woningeigenaren in krimpregio’s

2 Algemene toename van financiële risico’s 2.1 Problemen op de Nederlandse woningmarkt Nederland kampt sinds het intreden van de economische crisis in 2008 met ernstige problemen op de woningmarkt. In de afgelopen vier jaar is het aantal transacties gehalveerd en zijn de prijzen met ruim 20 procent gedaald. Volgens menig expert is het eind hiervan nog niet in zicht; er zou nog veel lucht in de Nederlandse huizenprijzen zitten. Het CPB houdt op basis van de laatste ramingen zelfs rekening met een daling van 36 procent ten opzichte van de top in het najaar van 2008 (CPB, 2013).

Gevolg van deze ontwikkeling is dat eind 2012 naar schatting 800.000 hypotheken in Nederland onder water staan (Schilder & Conijn, 2013). Het CBS komt zelfs op ruim een miljoen woningen waarvan de waarde lager is dan de hypotheekschuld, een kwart van het aantal huiseigenaren (CBS webmagazine 21 maart 2013). Feitelijk is dit financiële risico pas een reëel probleem als mensen hun huis willen of moeten verkopen. Dan krijgen ze te maken met een gat tussen de verkoopprijs en de aflossing van de hypotheek. Als gevolg van de dalende huizenprijzen ligt deze restschuld in Nederland volgens Schilder en Conijn inmiddels op gemiddeld bijna 40.000 euro per hypotheek. Het CBS komt echter op een gemiddeld bedrag van 13.000 euro, met uitschieters naar 30.000 euro onder jonge kopers.

Vooralsnog leidt de toenemende onderwaarde met name tot een gebrek aan doorstroming op de woningmarkt. Mensen verhuizen vanwege de restschuld minder snel en starters treden, ook door de

7

aangepaste hypotheekregels, minder makkelijk toe. Er doen zich dus voor banken op het gebied van restschulden nog geen grote, acute financiële vraagstukken met zittende particuliere woningeigenaren voor. De problemen liggen op het niveau van huishoudens die gevangen zitten in hun huidige woonsituatie en daarmee wellicht ook in hun maatschappelijke perspectieven worden beperkt. Ze kunnen bijvoorbeeld niet makkelijk werk accepteren waarvoor ze zouden moeten verhuizen, maar ook andere persoonlijke ontwikkelingen die investeringen vragen, worden moeilijker (Van Hoek & Koning, 2012).

Niettemin lijkt er als gevolg van de voortdurende economische recessie langzaamaan sprake van toenemende financiële problemen onder woningeigenaren. De BKR Hypotheekbarometer laat zien dat er in Nederland begin april 2013 bijna 82.000 huishoudens zijn met meer dan drie maanden betalingsachterstand op de hypotheek. In 2010 was dit nog 25.000 en maandelijks komen hier ruim 1500 huishoudens bij. Tevens is sinds 2008 het aantal executieveilingen met 30 procent gestegen. Uit een kamerbrief van minister Blok blijkt dat in 2012 ongeveer 3700 woningen zijn verkocht zonder dat de hypotheek volledig kon worden afgelost, waarvan de meeste gedwongen. De eigenaren bleven met een gemiddelde restschuld van 60.000 euro achter. Daarnaast hebben 3576 huishoudens in 2012 een beroep gedaan op de Nationale Hypotheek Garantie waardoor de onderwaarde is overgenomen door het Waarborgfonds Eigen Woning. Dit aantal is in twee jaar tijd bijna verdrievoudigd.

Het gaat hier weliswaar om een fractie van het totaal aantal huizenbezitters in Nederland. Toch is één op de zestig eigenaren met meer dan drie maanden betalingsachterstand en het hoge aandeel woningen dat met onderwaarde is verkocht niet gering.

Financiële risico’s van woningeigenaren in krimpregio’s

Bovendien is bekend dat vanaf het ontstaan van problemen met de hypotheek en uiteindelijke gedwongen verkoop vaak minimaal twee jaar verstrijkt. Veel mensen proberen het in eerste instantie zelf op te lossen, bijvoorbeeld door hun eigen vermogen aan te spreken, de woning (tijdelijk) onder te verhuren, elders bij te lenen of op andere uitgaven te bezuinigen. Pas als huizenbezitters geen andere uitweg meer hebben en het water hen aan de lippen staat, gaan ze over tot verkoop van hun woning met verlies.

Dit alles betekent dat de piek van de financiële malaise op de Nederlandse woningmarkt, en daarmee de risico’s voor banken, waarschijnlijk nog moet komen. De huizenprijzen zullen de komende tijd verder dalen en ook de werkloosheid loopt geleidelijk op. Mede hierdoor riep de Autoriteit Financiële Markten begin 2013 alle banken op om voorzorgsmaatregelen te treffen. Dit vooruitzicht is ook doorgedrongen tot woningeigenaren zelf. Een deel van hen is uit eigen beweging aan het aflossen op de hypotheek.

ING meldde eind 2012 een forse toename van tussentijdse aflossingen door hun klanten. Ook bouwen steeds meer eigenaren naast hun hypotheek vermogen op. Er is echter een aanzienlijke groep die niet in staat is een bedrag opzij te leggen om (potentiële) restschulden te voorkomen. Juist deze huishoudens lopen de meeste financiële risico’s.

2.2 Risicofactoren en kwetsbare huishoudens De mate van financiële risico’s die woningeigenaren lopen hangt in de eerste plaats af van de verhouding tussen de hoogte van de hypotheek, de hoogte van het inkomen en de waarde van het huis.

Dit wordt aangeduid als loan-to-income- en loan-to-valueratio.

8

Vanaf eind jaren negentig zijn met optimistische verwachtingen over economische groei en constante toename van de huizenprijzen steeds hogere hypotheken verstrekt in Nederland. Dit had een prijsopdrijvend effect op de woningmarkt, in het bijzonder in de Randstad maar in minder mate ook in andere regio’s (Van Dam en Eskinasi, 2013). Gevolgen van deze ontwikkeling zijn een zeer hoge collectieve hypotheekschuld én private schulden bij Nederlandse huishoudens. Nu de woningmarkt is ingestort, vallen de klappen vooral bij de eigenaren die relatief recent een huis kochten. Dit zijn overwegend jonge huishoudens die met oog op de toekomst tophypotheken hebben afgesloten waardoor hun loan-to-incomeratio ongunstig uitvalt. Daarnaast zijn hun huizen in tegenstelling tot de verwachting in prijs gedaald in plaats van gestegen en hebben ze, zowel binnen als buiten de hypotheek, nog weinig vermogen opgebouwd om de restschulden te kunnen dekken (Van Hoek & Koning, 2012) Van de huizenbezitters onder tweeverdieners en alleenstaanden tussen de 25 en 35 heeft ruim de helft te maken met een potentiële restschuld. Onder ouderen is nauwelijks onderwaarde. Tevens valt op dat het met name de middeninkomens zijn die met dit financiële risico kampen, zij hebben relatief hoge hypotheken afgesloten ten opzichte van zowel hun eigen inkomen als woningwaarde (Schilder & Conijn, 2012 & 2013, CBC webmagazine 21 maart 2013).

Onder water staande hypotheken worden pas restschulden als eigenaren echt van hun woning af willen of moeten. Verlies van werk, andere structurele inkomensdaling en relatiebreuk zijn doorgaans de redenen om tot verkoop over te gaan. De hypotheek kan niet meer worden opgebracht en men ziet geen andere uitweg. Door de crisis is de werkloosheid toegenomen, met name onder mensen aan de onderkant van de arbeidsmarkt en jongeren aan het begin van hun carrière.

Financiële risico’s van woningeigenaren in krimpregio’s

Weliswaar is het eigenwoningbezit bij deze groep relatief laag, maar het betreft ook jonge professionals die met hun eerste contract een huis op de toekomst hebben gekocht en nu moeilijk aan een nieuwe baan komen. De financiële risico’s voor deze groep huizenbezitters zijn extra groot omdat ze restschuld als baanzoekende of zzp-er nauwelijks op een reguliere wijze kunnen financieren.

De risico’s die eigenaren lopen hangen niet alleen af van de hoogte van hun hypotheken en individuele sociaal-economische positie. De vraag naar woningen in het algemeen en de aantrekkelijkheid van het eigen huis in het bijzonder spelen ook een belangrijke rol in de verkoopbaarheid en het ontstaan van onder- dan wel overwaarde. Zo is de huidige stagnatie niet alleen gevolg van de economische recessie; ook ingrepen op de hypotheekmarkt die financiering beperken, zorgen voor een daling van de huizenprijzen en gebrek aan doorstroming (Van Dam & Eskinasi, 2013). Zeker in grootstedelijke gebieden is eigenlijk geen sprake van vraaguitval of aanbodoverschot (Hoek & Koning, 2012). De steden trekken nog steeds nieuwe inwoners en de potentiële belangstelling er te blijven wonen is nog steeds hoog, hetgeen ook blijkt uit de interesse in particuliere huurwoningen. Met de onzekerheid op het gebied van financiering wordt kopen uitgesteld, maar is men wel bereid dezelfde woning voor een aanzienlijke prijs te huren.

Stedelijke regio’s in Nederland hebben, hoewel de meeste woningen van matige kwaliteit zijn, de hoogste WOZ-waarden. Hiernaast wordt de waarde van woningen bepaald door de bouwtechnische en architectonische staat waarin ze verkeren. De staat van onderhoud speelt daarbij een belangrijke rol.

Woningen met veel gebreken aan binnen- en buitenkant zijn moeilijker verkoopbaar dan woningen die weinig extra investeringen vergen. Dit hangt mede samen met de ouderdom van woningen, maar ook e

e

de bouwperiode. Lange tijd waren 19 -eeuwse en begin 20 -eeuwse woningen weinig in trek vanwege hun matige kwaliteit. Door ingrijpende herstructurering is dit inmiddels op veel plekken in Nederland

9

omgeslagen en stijgt dit segment in populariteit. Uit gegevens van het Kadaster en het CBS blijkt dat woningen gebouwd in de jaren vijftig momenteel de laagste WOZ-waarden in Nederland kennen en er is sprake van een daling onder woningen uit de jaren zestig, zeventig en tachtig. De prijsdalingen als gevolg van de economische crisis versterken dit effect en zorgen voor sterke uitsortering naar courante en zeer moeilijk verkoopbare woningen. Hierdoor lopen ook eigenaren die niet recent hun huis kochten en op papier nauwelijks restschuld hebben, risico omdat hun woning minder in trek is geraakt op de woningmarkt.

Financiële risico’s van woningeigenaren in krimpregio’s

10

Financiële risico’s van woningeigenaren in krimpregio’s

3 Risico’s op de woningmarkt in krimpgebieden 3.1 Regionale verschillen Uit de schets in het vorige hoofdstuk blijkt dat de problemen op de Nederlandse woningmarkt regionaal een sterk verschillende uitwerking hebben. In de grootstedelijke gebieden zijn de prijzen het sterkst gedaald, staan de meeste hypotheken onder water en bevinden zich de hoogste potentiële restschulden. In de krimpregio’s waren de huizenprijzen al laag en zijn er relatief minder jonge kopers.

Door de getemperde prijsontwikkeling en lage WOZ-waardes in deze gebieden, zijn de directe financiële risico’s als gevolg van de huidige crisis voor eigenaren in deze gebieden daarom relatief beperkt. De stagnatie van de woningmarkt was hier al aan de gang, terwijl in meer grootstedelijke regio’s sprake is van een acute instorting.

Als gevolg van deze ontwikkeling laten analyses nauwelijks verschil zien in de omvang van de potentiële restschuld tussen krimp- en niet-krimpgebieden (Francke, 2010; Van Iersel et al., 2011; Schilder et al., 2012). Toch is de situatie op de particuliere woningmarkt wellicht in de krimp- en anticipeerregio’s zorgelijker dan die in de centraal gelegen stedelijke gebieden. Onderzoekers van het PBL stelden in 2011 al dat de langertermijneffecten van de crisis op de regionale woningmarkt in krimpgebieden groter en meer persistent zullen zijn (Haffner & Van Dam, 2011). Ook recente gegevens bevestigen dat onder invloed van demografische ontwikkelingen en sociaal-economische factoren de regionale verschillen toenemen. Met name aan de onderkant van de woningmarkt lopen eigenaren in

11

gebieden waar sprake is van bevolkingsdaling meer risico’s.

Dit wordt duidelijk door niet alleen naar restschulden en betalingsproblemen op zich te kijken, maar de bredere maatschappelijke context waarin deze woningeigenaren zich bevinden in beschouwing te nemen. Zo zorgen niet zozeer de economische recessie en het gebrek aan doorstroming, maar meer de fundamentele processen van vergrijzing, ontgroening, een zwakke economische structuur en het ruime woningaanbod ervoor dat het evenwicht tussen de hoogte van hypotheken, waarde van woningen en de inkomens van eigenaren in krimpregio’s verstoord raakt. Dit proces verloopt geleidelijk, maar is onomkeerbaar. Zo wordt de loan-to-valueratio in krimpgebieden langzaam maar zeker steeds schever omdat de waardeontwikkeling van de woningen sterk achterblijft bij het landelijk gemiddelde.

De kans om ook daadwerkelijk met een restschuld te blijven zitten, is er daardoor aanzienlijk hoger dan in bijvoorbeeld Utrecht of Eindhoven (Schilder et al., 2012).

3.2 De negatieve dynamiek van krimpregio’s De kans dat woningeigenaren met financiële risico’s te maken krijgen, wordt bepaald door een combinatie van factoren op het niveau van individuele huishoudens. Onder andere hun sociaaleconomische status, financiële perspectieven en de staat van hun bezit op zich, en meer structurele factoren op het gebied van de regionale woningmarkt zoals economische groei, aanbod van woningen, bevolkingsdynamiek en prijsontwikkelingen. Hoe meer van deze determinanten ‘op rood’ staan, hoe hoger de kans dat financiële risico’s zich daadwerkelijk gaan voordoen.

Financiële risico’s van woningeigenaren in krimpregio’s

Daarbij is sprake van een zelfversterkend effect. Anderzijds kunnen bepaalde positieve factoren de meer negatieve (deels) compenseren.

Tabel 1: Vergelijking ontwikkeling van bevolking en woningwaarde krimpregio’s en krimpgemeenten met Nederland Nederland

Top-krimpregio’s

Top-krimpgemeenten

Variabele

(gemiddeld)

(gemiddeld)

∆ huishoudens 2005 – 2012 (in %)

+ 5,9

+ 2,2

+1,3

∆ inwoners 2005 – 2012 (in %)

+ 2,6

-/-2,6

-/-3,1

∆ woningen 2005 – 2011 (in %)

+ 5,2

+2,9%

+ 1,2%

Gemiddelde woningwaarde 2012

232

175

159

194

139

118

(x 1.000 euro) Toename gemiddelde woningwaarde 1997-2012 (in %) Bron: berekening Platform31 op basis van gegevens Statline CBS

Om meer inzicht te geven in de negatieve spiraal waarin woningeigenaren in krimpregio’s zich bevinden zijn bij het CBS enkele statistische gegevens omtrent de risicofactoren op individueel en collectief niveau verzameld. Gezocht is naar determinanten van de sociaal-economische positie van huishoudens en vraag en aanbod op de woningmarkt. Deze factoren zijn geanalyseerd op het niveau van heel Nederland, afgezet tegen de drie topkrimpregio’s Oost-Groningen, Zeeuws-Vlaanderen en Zuid12

Limburg. Binnen deze gebieden is gekeken naar de 22 gemeenten die te maken hebben met de 1

meeste bevolkingsdaling. Dit laatste is gedaan omdat er ook in krimpregio’s delen zijn die nog groei vertonen en daardoor het beeld vertekenen. In hieronder gepresenteerde analyses zijn alleen de factoren opgenomen waarover het CBS relevante data heeft. Zo ontbreken op regionaal en gemeentelijk niveau gegevens over echtscheidingen of relatie-beëindiging, hoewel dit een grote rol speelt bij problemen van woningeigenaren.

Tabel 1 laat zien dat de waardeontwikkeling van woningen in de krimpgebieden al geruime tijd achterloopt op het Nederlands gemiddelde, maar deze wel de landelijke stijgende trend volgde. Het aantal inwoners nam in dezelfde periode gestaag af, vooral onder de categorie 15 tot 65 jaar. Net als elders in Nederland is er sprake van gezinsverdunning, waardoor het aantal huishoudens in topkrimpgebieden groeide. Niettemin is dit zeer beperkt en betreft het met name oudere eenpersoonshuishoudens. Bovendien is, in tegenstelling tot het Nederlands gemiddelde, de woningvoorraad in alle krimp- en anticipeergebieden de afgelopen jaren meer toegenomen dan op basis van de bevolkingsdynamiek noodzakelijk zou zijn. Mede om ontwikkelingen te stimuleren en inkomsten te genereren hebben de regio’s relatief veel nieuwbouw gepleegd. Daarnaast zijn er volop voormalige huurwoningen verkocht. Het gevolg is een zeer ruime woningmarkt in het particuliere segment, met name aan de onderkant. Dit overaanbod in krimpgebieden wordt groter naarmate de vergrijzing voortschrijdt (De Groot et al., 2013).

_________ 1

Dit zijn in Oost-Groningen/Eemsdelta de gemeenten: Appingedam, Bellingwedde, Delfzijl, Eemsmond, Loppersum, Menterwolde, Oldambt, Pekela, Stadskanaal, Veendam en Vlagtwedde. In Zeeuws-Vlaanderen de gemeenten: Hulst, Sluis en Terneuzen, En in Zuid-Limburg de gemeenten: Brunssum, Heerlen, Kerkrade, Landgraaf, Nuth, Onderbanken, Simpelveld en Voerendaal.

Financiële risico’s van woningeigenaren in krimpregio’s

Tabel 2: Vergelijking sociaal-economische situatie krimpregio’s en krimpgemeenten met Nederland Nederland Variabele

Top-krimpregio’s

Top-krimpgemeenten

(gemiddeld)

(gemiddeld)

Netto-arbeidsparticipatie (in %)

67,4

61,6

61,4

Niet-werkende werkzoekenden 2012

4,3%

5,5%

n.a.

23

27

30

34

27

22

24,0

22,1

21,6

23

n.a.

30

Economische groei 1995-2010 (in %)

193

170

n.a.

Economische groei per hoofd 1995-

180

167

n.a.

(in % van beroepsbevolking) Laag opleidingsniveau in % beroepsbevolking 2011 Hoog opleidingsniveau in % beroepsbevolking 2011 Gestandaardiseerd inkomen huishoudens 2010 (x 1000 €) Aandeel lage inkomens in % van de beroepsbevolking 2011

2010 (in %) Bron: berekening Platform31 op basis van gegevens Statline CBS

Niet alleen aan de aanbodkant is de ontwikkeling in de krimpgebieden ongunstig, ook aan de vraagkant staan de regio’s er slecht voor. Zoals blijkt uit tabel 2 is de financiële positie van veel huishoudens in krimpgebieden relatief zwak. Inkomens zijn laag, het opleidingsniveau blijft achter en door het wegtrekken van functies en bedrijvigheid ligt de werkloosheid ruim boven het landelijk gemiddelde.

13

Daarnaast ontvangt ruim 20 procent een AOW-uitkering, tegen 16 procent in heel Nederland, en ligt ook het aantal arbeidsongeschiktheidsuitkeringen 40% boven het landelijk gemiddelde.

Deze situatie beïnvloedt de bestedingsruimte van huishoudens en daarmee de vraag naar woningen sterk. In krimpregio’s is ten opzichte van de rest van Nederland minder doorstroming op de woningmarkt omdat huishoudens minder verhuisgeneigd zijn. Tevens zorgt de zwakke sociaaleconomische positie van huishoudens en beperkte vraag ervoor dat eigenaren minder investeren in het onderhoud van hun bezit. Niet alleen hebben ze daar weinig ruimte voor, ook betaalt het zich nauwelijks terug in stijging van de waarde en verkoopbaarheid van de woning.

Er is kortom sprake van een structurele mismatch op de woningmarkt in krimpgebieden. Dit gegeven is niet nieuw, al geruime tijd wijzen analyses op deze dynamiek. Wel wordt steeds duidelijker dat krimp grote impact heeft op de maatschappelijke perspectieven van huizenbezitters en de leefbaarheid in wijken. Uit een studie die onderzoeksbureau RIGO in het kader van de krimpexperimenten heeft verricht, blijkt dat lage inkomensontwikkeling in combinatie met bevolkingsafname en leegstand samenhangt met prijsdalingen (Van Iersel et al., 2011). Er is kortom sprake van een vicieuze cirkel, los van het effect van de economische crisis en beperking van de hypotheekmogelijkheden. Een deel van de woningvoorraad in krimpgebieden is vanwege het overaanbod minder in trek en eigenaren kunnen hun woning moeilijker verkopen. Dit leidt tot prijsdalingen en het wegtrekken van jonge, kansrijke bewoners naar betere plekken, waardoor sociaal-economisch zwakke groepen en ouderen overblijven.

Financiële risico’s van woningeigenaren in krimpregio’s

Naast de waardevermindering van het bezit komen betalingsachterstanden op de hypotheek en aanverwante leningen in krimpgebieden vaker voor dan in andere regio’s. Bij dalende inkomens raakt immers niet alleen de loan-to-valueratio, maar ook de loan-to-incomeratio verstoord.

Gedwongen verkopen komen daarom relatief vaak voor. Al geruime tijd is het aantal schadedeclaraties uit de NHG het hoogst in de meest perifere gebieden van Nederland: Limburg, Oost-Groningen, Drenthe, de Achterhoek en Zeeuws-Vlaanderen (Schilder et al., 2012).

Dit alles betekent dat een deel van de particuliere eigenaren in krimpgebieden gevangen zit in een neerwaartse spiraal. Hun woning is steeds minder courant, door dalende inkomens kunnen ze de hypotheek steeds moeilijker opbrengen en voor noodzakelijke kwaliteitsinvesteringen is geen geld.

Langdurige leegstand, verkrotting, faillissementen en het opkopen van panden door dubieuze eigenaren zijn een reëel gevaar.

3.3 Lokale dynamiek Omdat ontwikkelingen op de benoemde determinanten in krimpgebieden niet overal negatief zijn sommige delen blijven populair of weten zich gunstig te ontwikkelen - is de ernst en omvang van financiële risico’s onder woningeigenaren uit algemene statistieken niet goed op te maken. Duidelijk is dat de problematiek momenteel voornamelijk groepen aan de onderkant van de woningmarkt treft. De effecten van de verstoorde verhouding tussen vraag en aanbod slaan als eerste neer in de minst aantrekkelijke gebieden van krimpregio’s, plekken met veel goedkope, slecht onderhouden woningen, weinig voorzieningen en een zwakke sociaal economische structuur (Haffner & Van Dam, 2011; 14

Noordhoff & Nieuwenhuizen, 2012). De ernstige financiële risico’s onder woningeigenaren concentreren zich kortom op wijk-, buurt- en zelfs complexniveau.

De situatie in de dertig zwakkere wijken van de krimpgemeenten met meer dan 20.000 inwoners

2

illustreert dit. Zo is het aantal bijstandgerechtigden hier 160 procent hoger en ligt het aantal huishoudens met een laag inkomen ruim eenderde boven het niveau in de gemeente als geheel, hetgeen al negatief afwijkt van het landelijk gemiddelde. In de zwakke wijken heeft maar liefst 80 procent een inkomen onder of rond het sociaal minimum. Niettemin is bijna 40 procent van de huishoudens in particulier eigendom. De gemiddelde WOZ-waarde van deze dertig zwakkere wijken ligt op 124.000 euro, 20 procent onder het gemeentelijk niveau en bijna de helft van de gemiddelde WOZwaarde in Nederland. De financiële risico’s onder deze eigenaar-bewoners zijn kortom nog groter dan in de krimpregio’s als totaal.

In een verkenning van krimpregio Oost-Groningen in het kader van het experimentenprogramma werd in 2009 al duidelijk wat de maatschappelijke gevolgen zijn van bevolkingdaling in combinatie met sociaal-economische stagnatie en mismatch op de woningmarkt (SEV, 2009). Het gebied kent een overaanbod aan goedkope koopwoningen, met een WOZ-waarde tot 150.000 euro. In het bijzonder vroeg-naoorlogse gestapelde rijtjeshuizen, zogeheten tussenwoningen, waren destijds, voor de economische crisis en huidige prijsdalingen, al moeilijk verkoopbaar. Hun kwaliteit is laag en door het overschot aan woningen in de regio vallen ze vrijwel buiten de markt.

_________ 2

Brunssum, Delfzijl, Heerlen, Hulst, Kerkrade, Landgraaf, Oldambt, Sluis, Stadskanaal, Terneuzen en Veendam

Financiële risico’s van woningeigenaren in krimpregio’s

Gevolg is dat de bewoners, overwegend jonge huishoudens in de gezinsvormende fase en oudere huishoudens (55+) waarvoor de woning niet meer geschikt is, vast zitten in hun situatie. Met name de laatste groep is kwetsbaar omdat ze overwegend een laag inkomen hebben en vaker met lichamelijke gebreken kampen. Op basis van onderzoek is de schatting dat het om 600 tot 800 huishoudens gaat.

Dit is weliswaar slechts één procent van alle huishoudens in de regio. De financiële risico’s van deze eigenaren hebben een ernstige sociale dimensie.

Ook gegevens uit de wijk Vrieheide in Heerlen laten zien dat een klein aantal huizenbezitters in krimpregio’s het water aan de lippen staat. De wijk bestaat uit 730 relatief grote woningen waarvan tweederde in particulier bezit en veelal in de laagste prijscategorieën. De gemiddelde WOZ-waarde lag in 2012 op 94.000 euro, ver onder zowel het landelijk gemiddelde als het niveau in de regio als geheel.

Omdat verloedering en afname van de leefbaarheid op de loer liggen, heeft de gemeente Heerlen Vrieheide enige jaren geleden al benoemd tot prioritaire herstructureringswijk. In het kader van het experimentenprogramma bevolkingsdaling is vervolgens een aanpak ontwikkeld. Focus lag aanvankelijk op verdunning van het particuliere woningbezit als onderdeel van de sloopopgave van de regio Parkstad Limburg. Gedurende het experiment is de strategie verbreed naar een integrale wijkaanpak waarbij onder andere de financiële problemen en woonwensen van huishoudens zijn meegenomen.

In het kader van de wijkaanpak zijn bij een kleine 100 huishoudens zogenoemde keukentafelgesprekken gevoerd waarin gevraagd is naar zowel hun sociaal-economische situatie als woonomstandigheden. Onder hen waren 65 huizenbezitters, 13 procent van het totaal aantal kopers in Vrieheide. Ze geven een goed beeld van de situatie onder de particuliere eigenaren binnen de wijk. Uit CBS-gegevens blijkt dat Vrieheide in het algemeen een zwakke sociaal-economische structuur kent.

15

Van de inwoners had in 2012 bijna de helft een laag inkomen en was ruim eenderde werkloos. De inkomenspositie van de respondenten is net onder modaal, maar iets beter dan de situatie in de wijk als geheel hetgeen waarschijnlijk samenhangt met het eigenwoningbezit.

Tabel 3: Hypotheekschuld onder respondenten Vrieheide, in % Hypotheekvrij, inmiddels helemaal afgelost

10

Tussen de 0 en 50% van de WOZ-waarde

15

Tussen de 50 en 100% van de WOZ-waarde

28

Meer dan 100% van de WOZ-waarde

47

Bron: enquête Vrieheide

De meeste respondenten maken zich zorgen over de nabije toekomst en één op de vijf verwacht in de komende jaren financieel in de problemen te komen. Dit hangt sterk samen met hun koopwoning. Zo loopt een deel van de eigenaren een aanzienlijke risico op restschulden en betalingsproblemen. Bijna de helft van de respondenten heeft een hypotheek die hoger is dan de huidige WOZ-waarde, zoals blijkt uit tabel. Van de kopers tot 35 jaar geldt dit zelfs voor ruim 80%. Daarbij overheerst de aflossingsvrije hypotheek als financieringsvorm, voor een deel in combinatie met een spaar- of beleggingshypotheek.

Het betekent evenwel dat een deel van de eigenaren nauwelijks eigen vermogen heeft opgebouwd in de woning of hypotheek. Naar de hoogte van de potentiële restschuld is niet gevraagd, maar bekend is dat de gemiddelde WOZ-waarde van de woningen in Vrieheide sinds 2009 met ongeveer tien procent is gedaald. Dit betekent dat de onderwaarde kan oplopen tot meer dan een 10.000 euro per huishouden.

Financiële risico’s van woningeigenaren in krimpregio’s

Tabel 4: Investeringen in de eigen woning de afgelopen jaren, in % Niet

8

Minder dan 10.000 euro

30

Tussen de 10.000 en 25.000 euro

45

Meer dan 25.000

17

Bron: Enquête Vrieheide

Tot voor kort zagen de respondenten hun woning als een goede aankoop, en in geval van de oudere bewoners als een appeltje voor de dorst. Mede daarom zijn er flinke investeringen gedaan in onder andere keukens, badkamers, ramen en kozijnen, het dak en de tuin, zo laat ook tabel 4 zien. Voor de komende tijd hebben slechts enkele eigenaren plannen voor verbouwingen of ingrepen. De helft van de respondenten is van plan alleen noodzakelijk onderhoud te plegen en ruim 40 procent zegt helemaal niet te zullen investeren. Dit heeft mede te maken met de eigen financiële situatie en stand van de woningmarkt in de regio. Tevens geven een aantal respondenten aan te willen verhuizen mochten ze daar de kans voor krijgen, en daarom geen nut in nieuwe investeringen te zien.

Met name de groep jonge kopers, vaak in de gezinsvormende fase, maken zich zorgen over hun toekomstige financiële positie in relatie tot de woonsituatie. Het huishoudinkomen is maar net toereikend om de maandelijkse lasten te dragen. Verkoop van de woning is vrijwel onmogelijk vanwege de moeilijke marktpositie en de vaak forse restschuld die dit zal opleveren. Ook kampt een aantal jonge kopers met werkloosheid of vrezen ze hun baan te verliezen, hetgeen hun perspectief verder vermindert. De oudere respondenten daarentegen hebben hun hypotheek grotendeels afgelost en 16

zitten dus nauwelijks met een potentiële schuld. Wel ziet een deel pensionering en inkomensdaling als een aankomend probleem om rond te komen. Daarnaast zijn ze zich bewust van het feit dat verhuizen naar een andere woning lastig zal worden, evenals aanpassen van de woning als zich lichamelijke gebreken gaan voordoen.

3.4 Toekomstperspectieven voor krimpregio’s Zoals het Planbureau voor de Leefomgeving in 2011 al constateerde liggen de grote problemen op de woningmarkt in krimpgebieden nog in het verschiet (Haffner & Van Dam, 2011). Door het geleidelijke karakter van economische stagnatie, ontgroening en bevolkingsdaling stapelen de financiële risico’s zich langzaam op. Waar financiële risico’s nu nog beperkt zijn tot eigenaren van goedkope, kwalitatief matige en relatief kleine koopwoningen, zal op den duur ook het middensegment in de krimpgebieden getroffen gaan worden. Dit effect zal versterkt optreden als de babyboomgeneratie zijn woningen gaat achterlaten (Ritsema van Eck, 2013).

Uit ramingen over toekomstige sociaal-economische ontwikkelingen in krimpregio’s blijkt dat de komende drie decennia de vraag naar koopwoningen sterk zal dalen waardoor er steeds minder mensen zijn die een eigen huis kunnen betalen. Dit is een groot verschil met de rest van Nederland.

Zoals in hoofdstuk 2 geschetst, zetten de economische crisis en aanscherping van de hypotheekregels op dit moment de woningmarkt op slot. Met name in grootstedelijke gebieden zijn er zeer weinig transacties en lopen de potentiële restschulden op. Niettemin is er nog altijd veel bedrijvigheid en meer vraag naar woningen dan waar het huidige aanbod aan kan voldoen. Tabel 5 laat zien dat volgens de prognoses het aantal huishoudens landelijk gezien tot 2040 met bijna 13% zal toenemen.

Financiële risico’s van woningeigenaren in krimpregio’s

Ook de beroepsbevolking en de werkgelegenheid blijven de komende 30 jaar, aldus de ramingen van het CBS, redelijk op peil. Vergrijzing zal in de regio’s waar druk is op de woningmarkt eerder lucht brengen en de doorstroming op gang helpen, dan een negatief effect hebben zoals in de krimp- en anticipeerregio’s, zo concludeert het PBL (De Groot et al, 2013).

Tabel 5: Vergelijking prognoses sociaal-economische ontwikkelingen in krimpregio’s en krimpgemeenten met Nederland Variabele

Nederland

Top-krimpregio’s

Top-krimpgemeenten

(gemiddeld)

(gemiddeld)

∆ aantal huishoudens 2012-2040 (in %)

+ 12,9

-/- 1,7

-/- 3,9

∆ aantal eenpersoonshuishoudens

+ 32,1

+ 19,5

-/- 20,7

+ 0,7

-/- 15,6

-/- 18,5

∆ beroepsbevolking 2012-2040 (in %)

-/- 7,3

-/- 20,6

-/- 25,6

∆ jongeren 2012-2040 (in %)

-/- 1,6

-/- 12,8

-/- 20,9

∆ 65+ 2012-2040 (in %)

+ 70,4

+ 37,6

+ 40,8

2012-2040 (in %) ∆ aantal paarhuishoudens 2012-2040 (in %)

Bron: berekening Platform31 op basis van gegevens Statline CBS

Verwachting alom is dat op de middellange termijn de woningmarkt op de meeste plaatsen in Nederland een nieuw evenwicht zal bereiken, zij het met enigszins lagere prijzen dan voorheen. In de regio’s Amsterdam en Utrecht lijkt de daling inmiddels te stabiliseren, zo signaleert het CBS aan het eind van het eerste kwartaal van 2013. Door toename van het aantal eenpersoonshuishoudens

17

verandert de vraag de komende decennia wel iets van karakter, maar het merendeel van de woningen blijft voor de toekomst redelijk in trek. Oplossingen zitten in het op gang brengen van de doorstroom op de woningmarkt door de drempel voor toetreding te verlagen en de financiering van mogelijke restschulden van huidige kopers te regelen (Hoek en Koning, 2012).

Ook in de krimpregio’s zal op den duur een eind komen aan de prijsdalingen en mismatch tussen vraag en aanbod. Ervaringen uit Oost-Duitsland en Noord-West Engeland leren dat incourante woningen uiteindelijk uit de markt vallen. Ze worden simpelweg niet meer te koop aangeboden, waardoor ze geen invloed meer hebben op de rest van het aanbod (Koopman, 2010). Dit effect zal echter veel later optreden dan het herstel van de woningmarkt in de rest van het land. Zoals tabel 5 laat zien, geven de prognoses van het CBS aan dat het aantal inwoners in krimpgebieden de komende decennia verder daalt, wat zich in het bijzonder manifesteert in een afname van paarhuishoudens. Naast de gezinsverdunning loop de beroepsbevolking met ruim 20 procent terug en in de krimpsteden zelfs met een kwart. Als proces treft de vergrijzing andere delen van Nederland sterker, maar in krimpregio’s zullen ouderen in 2040 ruim eenderde van de bevolking uitmaken tegenover een kwart landelijk.

Bovendien hebben de werkzamen in de krimpregio’s een gemiddeld lagere opleiding en daarmee ook een lager huishoudinkomen dan de rest van Nederland. In combinatie met de weinig rooskleurige economische situatie in krimpgebieden betekent dit dat op den duur een aanzienlijk deel van de huishoudens er uit mensen aan de onderkant van de arbeidsmarkt en oudere alleenstaanden zal bestaan. Beiden zijn maatschappelijk kwetsbaar (Mulder et al., 2012).

Zowel wat betreft economische als sociale ontwikkeling staan de seinen in krimpregio’s kortom op rood, hetgeen negatieve invloed heeft op de woningmarkt.

Financiële risico’s van woningeigenaren in krimpregio’s

Bij afnemende vraag, dalende prijzen en zwakke financiële draagkracht zullen de minst aantrekkelijke delen van de woningvoorraad in krimpgebieden hun waarde verliezen. Leegstand is vooral te verwachten in de oudere en perifeer gelegen buurten en kernen waar investeringen niet meer lonen.

Vroeg-naoorlogse wijken met kwalitatief matige woningen, maar ook kleine dorpen met nauwelijks voorzieningen zijn hiervoor gevoelig. De eigenaren krijgen hier te kampen met restschulden en betalingsproblemen, evenals gebrek aan perspectief en afnemende leefbaarheid. In andere delen van de voorraad zal de verkoopbaarheid moeilijker worden. Met de woningen is weinig mis, maar de vraag is zo gering dat eigenaren die willen verhuizen jaren kunnen wachten voordat zich een geïnteresseerde koper aandient. Doordat ouderen langer thuiswonen in hun bestaande woning, ook in krimpgebieden, en ze een hogere leeftijd bereiken, is het effect van de vergrijzing hierop nog relatief gering.

Onderzoekers van het PBL kwamen onlangs tot de conclusie dat pas na 2035, als de vergrijzing over haar hoogtepunt heen is, grote aantallen woningen in het midden- en hogere segment vrijkomen (De Groot et al, 2013). Welk uitwerking dat zal hebben is sterk afhankelijk van de strategie die de komende jaren voor de woningmarkt in krimp- en anticipeerregio’s ingezet zal worden. Als de ontwikkelingen op hun beloop worden gelaten, zal het overaanbod nog verder oplopen en worden meer woningen uit de markt gestoten.

18

Financiële risico’s van woningeigenaren in krimpregio’s

4 Conclusies 4.1 Resumé Deze rapportage is opgesteld om de risico’s die woningeigenaren en daarmee ook financiers in krimpregio’s lopen, beter in beeld te brengen dan eerdere bestudering van de problematiek. Daarvoor is niet alleen gekeken naar feitelijke restschulden en betalingsachterstanden, maar is de bredere sociaalmaatschappelijke context van woningbezit in ogenschouw genomen. Op basis van bestaande studies, analyse van statistische gegevens en lokaal onderzoek is de situatie in de krimpregio’s afgezet tegenover de problemen op de woningmarkt in de rest van Nederland. Ook de prognoses voor de toekomst zijn erbij betrokken.

Al vele jaren is bekend dat de woningvoorraad in krimpregio’s zich ongunstig ontwikkelt, in het bijzonder onder het particulier bezit. Zoals in hoofdstuk 2 beschreven, verkeert echter de gehele Nederlandse woningmarkt nu in crisis. Overal is sprake van dalende prijzen, oplopende onderwaarde van woningen en toename van betalingsachterstanden op de hypotheek. Omdat woningmarkten in ons land regionaal functioneren, heeft de crisis een verschillende uitwerking. Uit verschillende onderzoeken blijkt dat de financiële risico’s op dit moment het grootst zijn in de centraal-stedelijke gebieden. In krimpregio’s waren de prijzen al laag waardoor de potentiële restschuld minder hoog is dan de tienduizenden euro’s waar sommige huishoudens in Amsterdam en Utrecht mee kampen. Ook de hypotheken zijn in de laatste gebieden aanmerkelijk hoger, waardoor achterstanden op de betaling al snel oplopen tot hoge schulden.

19

Niettemin is de kans op financiële problemen van huiseigenaren in krimpregio’s groter en is de situatie op de woningmarkt ernstiger, complexer en meer structureel. Door de ongunstige economische ontwikkeling, die los staat van de huidige crisis, zwakke sociaal-economische structuur en groeiend overaanbod van woningen, daalt zowel de loan-to-income- als loan-to-valueratio in krimpgebieden. Dit maakt eigenwoningbezit kwetsbaar. Het eerste zorgt voor een toename van betalingsproblemen met de hypotheek en het tweede voor het moeilijk verkoopbaar worden van woningen. Met name aan de onderkant van de woningmarkt in krimpregio’s ontstaat een groep eigenaren die gevangen zit in een bezit dat ze met moeite kunnen betalen, waar investeringen niet meer lonen en dat steeds minder waard wordt. Elders in Nederland overstijgt de potentiële vraag nog altijd het aanbod en zal, als eigenaren hun verlies gaan nemen, de doorstroming weer op gang komen. Door de druk op de markt zullen prijzen hier ook weer gaan stijgen, eventueel na een kwaliteitsimpuls in de minst courante gebieden. Voor een groot deel van de woningmarkt in krimpgebieden is dit geen oplossing. De problemen zijn blijvend en niet met enkele eenvoudige ingrepen te verhelpen.

De financiële risico’s liggen in de eerste plaats bij individuele woningeigenaren. Twee groepen zijn extra kwetsbaar: – Relatief jonge huishoudens die recent een woning hebben gekocht en door de prijsdalingen en het overaanbod geen kant op kunnen. Hun aantal zal naar de toekomst redelijk stabiel blijven, maar hun financiële problematiek in ernst toenemen als ze geconfronteerd worden met werkloosheid, relatiebreuk en andere vormen van inkomensdaling. Verhuizen wordt haast onmogelijk en daarmee hebben ze ook minder perspectief op bijvoorbeeld een goede baan. Hiermee vormen ze een aandachtsgroep.

Financiële risico’s van woningeigenaren in krimpregio’s

– Oudere huishoudens in perifere gebieden en wijken met goedkope, kwalitatief weinig aantrekkelijke woningen. Ze zullen langer thuis blijven wonen, maar de huidige woonsituatie past vaak niet meer bij hun behoeften. Ook zij zitten vanwege de moeilijke verkoopbaarheid vast. Ze lopen door lage woonlasten weinig risico op restschulden en betalingsachterstanden. Wel dreigt verarming, vereenzaming en vroegtijdige opname in een verzorgingsinstelling. Op den duur is dit ook de groep die zal zorgen voor toenemende leegstand van incourante woningen.

Meer lokale onderzoeken zijn nodig om deze twee groepen in kaart te brengen. In totaal gaat het op korte termijn om enkele duizenden huishoudens in de top-krimpregio’s die met problemen kampen als gevolg van hun eigenwoningbezit. Naast financiële risico’s heeft dit vraagstuk een sociale dimensie omdat het de bewoners perspectief ontneemt. De woning wordt voor hen steeds meer een loden last en ontneemt hen vooruitzicht in het leven. In andere woorden remt het hun participatie in de samenleving.

Niet alleen individuele huishoudens, maar ook wijken, buurten en dorpen worden getroffen. Risico’s liggen tevens op het collectieve niveau, met publiek belang. Zo slaan de effecten van prijsdalingen en onverkoopbaarheid van woningen neer in de minst aantrekkelijke delen van krimpregio’s, in het bijzonder perifere gebieden en plekken met oudere, kwalitatief matige woningen. Dit creëert een negatieve spiraal waarin de leefbaarheid van deze gebieden onder druk komt te staan, mensen wegtrekken en woningen steeds minder waard worden. In de top-krimpregio’s Oost-Groningen, ZuidLimburg en Zeeuws-Vlaanderen zijn reeds plekken die kampen met structurele leegstand en verloedering. Op den duur zullen woningen hier volledig buiten de markt vallen. Deze ontwikkelingen houden sterk verband met de economische en maatschappelijke dynamiek van de krimpgebieden. De regio’s vergrijzen, bedrijven en voorzieningen trekken weg, de werkloosheid loopt op en meer 20

huishoudens moeten rondkomen van een laag inkomen. Echter, ook als de economie in de topkrimpregio’s sterk zou aantrekken, is er nog steeds sprake van een overaanbod van woningen en uitval aan de onderkant van de markt. Nieuwe groepen zullen zich weinig in deze minst aantrekkelijke delen vestigen, ondanks dat het er goedkoop wonen is.

Ten slotte treft deze problematiek de positie van banken, in het bijzonder hypotheekverstrekkers. Deels is dit direct doordat woningen hun waarde verliezen en de eigenaren met een restschuld overblijven.

Financiers lijden hierdoor verlies. Dit wordt versterkt door het feit dat relatief veel woningen in krimpgebieden via executieveilingen verkocht worden. Dit laatste redmiddel nog iets van de hypotheek terug te krijgen, proberen banken zo veel mogelijk te voorkomen omdat de verkoopprijzen hier veel lager zijn dan op de reguliere woningmarkt. Het heeft bovendien een negatief effect op het imago van een buurt, waarmee het prijsdalingen verder in de hand werkt. Het is met name dit risico waardoor banken belang hebben bij het aanpakken van restschulden en betalingsachterstanden in krimpregio’s.

De feitelijke verliezen die ze lopen zijn er door de structureel lage hypotheken en woningwaarden gering als ze vergeleken worden met gebieden elders in Nederland. In krimpgebieden is de loan-tovalueratio immers minder scheef gegroeid. Problematischer voor banken is de loan-to-incomeratio die door de zwakke sociaal-economische structuur veel klanten en daarmee ook hele gebieden zal treffen.

Het is in het belang van banken enige vitaliteit te behouden waarin bedrijven zich kunnen handhaven en particulieren bestedingsruimte hebben. Tot nu toe werd dit vraagstuk vooral door gemeenten en corporaties opgepakt. Omdat een belangrijk deel van het probleem bij de particuliere woningvoorraad zit, ligt voor financiers hier ook een duidelijke rol. Eigenaren dienen niet alleen voor de risico’s op te draaien.

Financiële risico’s van woningeigenaren in krimpregio’s

4.2 Consequenties en aanbevelingen De problemen op de woningmarkt in krimpregio’s zijn structureel en hangen sterk samen met bevolkingsdaling en overaanbod van woningen. Ook als de economie in Nederland weer aantrekt blijven de huishoudens kwetsbaar en zullen delen van de voorraad geleidelijk aan hun waarde verliezen.

Aanpak van de problematiek dient zich zowel op het individuele niveau van eigenaren als op het niveau van buurten én de regionale woningmarkt als geheel te richten. Zowel het afdekken van de particuliere risico’s als versterken van het publieke belang en marktposities zijn belangrijk. Al een paar jaar wijzen experts op de behoefte aan gecontroleerde sloop in krimpregio’s gecombineerd met een aanpak van nog courante gebieden waarin alle lokale partijen samenwerken (Haffner & Van Dam, 2011; Francke, 2010, Poulus, 2009). Vooralsnog is deze oplossing zeer sporadisch toegepast. Verdunning van het woningaanbod in krimpgebieden blijkt lastig, zo tonen de gevoerde experimenten bevolkingsdaling aan.

In de eerste plaats kunnen gemeenten en provincies de kosten voor verwerving, sloop en herinrichting nauwelijks dragen. Daarnaast stuit het bij bewoners vaak op verzet en is het lastig private partijen te betrekken. Gevolg is dat doorgaans gekozen wordt voor een integrale wijkaanpak waarbij de bestaande woningen worden opgeknapt. Voor een duurzaam antwoord op de toekomstige ontwikkelingen is dit echter onvoldoende. Alleen op de korte termijn stagneert de waardedaling. Gezien de huidige financiële positie van gemeenten en corporaties, is een dergelijke kostbare strategie gericht op behoud bovendien nauwelijks meer haalbaar.

Belangrijk is dat alle partijen in krimpregio’s tot een gezamenlijke strategie gaan komen die inspeelt op de interne dynamiek van de regio. Mede door de crisis vindt nieuwbouw al in zeer beperkte mate en op

21

enkel strategisch aangewezen plekken plaats. Hierdoor loopt het aanbod niet verder op, maar is er nog steeds sprake van een overschot. Het proberen aan te trekken van nieuwe inwoners van buiten het gebied is in het licht van de problemen op de woningmarkt een weinig kansrijke strategie. Omdat juist de minst aantrekkelijke en perifere gebieden getroffen worden, is het niet aannemelijk dat kansrijke nieuwkomers zich hier zullen vestigen. Oplossingen gericht op toename van bewustzijn en verlichting van de kwetsbaarheid zijn meer realistisch voor waardebehoud.

Mogelijke nieuwe invalshoeken: – Het onderzoeken van de mogelijkheden voor het oprichten van een sloopfonds waarin niet alleen gemeenten, maar ook banken en particuliere eigenaren participeren. Doel is het gezamenlijk dragen van de pijn. Instrument is bijvoorbeeld een slooppremie op een koopwoning of het opkopen van woningen van eigenaren met ernstige onderwaarde.

– Het openbreken van de hypotheken van kwetsbare huishoudens. Verkopen van de grond aan gemeenten, waarna men het gebruiksrecht in erfpacht betaalt. Met het opgebrachte geld kan deels de hypotheekschuld worden afgelost en blijven lagere woonlasten achter. Een andere optie is deze constructie toepassen om particuliere woningverbetering te financieren.

– In Frankrijk bestaan arrangementen om de verkoopwaarde van woningen van oudere huishoudens naar voren te trekken. Ze verkopen hun woning aan een geïnteresseerde partij, waarna ze er tot hun dood tegen een huurprijs kunnen blijven wonen. Deze partij is in principe een particulier, maar kan ook een corporatie zijn.

– Instrumenten om woningaanpassing te faciliteren onder langer thuiswonende ouderen. Bijvoorbeeld via het pensioen.

Financiële risico’s van woningeigenaren in krimpregio’s

22

Financiële risico’s van woningeigenaren in krimpregio’s

Bronnen CPB. Centraal Economisch Plan 2013. Den Haag: Sdu Uitgevers (2013).

Dam, F. van & M. Eskinasi. Woningprijzen: bepalende factoren en actoren Een overzicht van bevindingen uit studies van het PBL. Den Haag: Planbureau voor de Leefomgeving (2013).

Francke, M. Krimp en woningprijzen. De invloed van demografische krimp op de woningprijs.

Rotterdam: SEV (2010).

Groot, C. de, F. van Dam & F. Daalhuizen. Vergrijzing en woningmarkt. Den Haag: Planbureau voor de Leefomgeving (2013).

Haffner, M. & F. van Dam. Langetermijneffecten van de kredietcrisis op de regionale woningmarkt. Den Haag: Planbureau voor de Leefomgeving (2011).

Hoek, T. Van & M. Koning. Situatie op de Nederlandse hypotheekmarkt. Gevolgen voor de woningmarkt. Amsterdam: EIB (2012).

Iersel, J. van., A. Buys, J. Scheele & E. Smeulders. De woningmarkt in krimpgebieden. Amsterdam: RIGO Research en Advies (2011).

23

Knol, F., J. Boelhouwer & V. Veldheer. Statusontwikkeling van wijken in Nederland 1998-2010. Den Haag: SCP (2012).

Koopman, M. Krimp en woningmarktbeleid. In: Tijdschrift voor de Volkshuisvesting, 00. 11-16 (2010).

Mulder, M., M.J. van der Schaaf, R. Saitua Nistal. Gemeentefinanciën, voorzieningen en ruimtelijke investeringen in krimpgebieden Ontwikkelingen tot 2040 en kansrijke strategieën. Amsterdam: EIB (2012).

Noordhoff, M. & C. Nieuwenhuizen. Aanpak Rotte Kiezen. Een onderzoek naar de inzet van instrumenten. Rotterdam: SEV-Platform31 (2012).

Poulus, C. Het geld geteld. Investeringen tegen de achtergrond van de Krimp en de Goedkope Koopproblematiek in Oost-Groningen. Rotterdam: SEV (2009).

Ritsema van Eck, J., F. van Dam, C. de Groot & A. de Jong. Demografische ontwikkelingen 20102040. Ruimtelijke effecten en regionale diversiteit. Den Haag: Planbureau voor de Leefomgeving (2013).

Schilder, F. & J. Conijn. Restschuld in Nederland: omvang en consequenties. Amsterdam: Amsterdam School of Real Estate (2012).

Schilder, F. & J. Conijn. Financierbaarheid van de restschuld. Amsterdam: Amsterdam School of Real Estate (2013).

Financiële risico’s van woningeigenaren in krimpregio’s

Schilder, F., J. Conijn & M. de Jong-Tennekes. Financiële risico’s op de woningmarkt. Een verkenning in krimp- en anticipeerregio’s. Rotterdam: SEV-Platform31 (2012).

SEV. Eindnotitie Goedkope Koop. Samenvattingen en discussiepunten onderzoek goedkope koop Oldambt en Pekela. Rotterdam: SEV (2009).

24

Financiële risico’s van woningeigenaren in krimpregio’s

25

Een uitgave in opdracht van Platform31.

Uitgave Platform31 Auteurs

: Tineke Lupi en Koos van Dijken

Redactie

: Willy van Riet

Drukwerk : Digital4.nl Opmaak

: FMZ Tekstverwerking, Vlaardingen

Hoewel grote zorgvuldigheid is betracht bij het samenstellen van dit rapport, aanvaarden Platform31 en de betrokkenen geen enkele aansprakelijkheid uit welke hoofde dan ook voor het gebruik van de in deze publicatie vermelde gegevens.

Alles uit deze uitgave mag worden vermenigvuldigd en/of openbaar worden gemaakt mits de bron wordt vermeld.

Den Haag, juli 2013

Financiële risico’s van woningeigenaren in krimpregio’s