Alternatieve financieringsvormen VvE’s

Alternatieve financieringsvormen VvE’s onderzoek

Alternatieve financieringsvormen VvE’s Onderzoek

Den Haag, juli 2013

Uitgave Platform31 Den Haag, juli 2013 Redactie: Ronald Nijboer, Platform31 Drukwerk: Digital4.nl Postbus 30833, 2500 GV Den Haag www.platform31.nl

Platform31 is de fusieorganisatie van KEI, Nicis Institute, Nirov en SEV

Voorwoord Achterstalling onderhoud en verduurzaming van oudere appartementen in het goedkopere segment van de particuliere woningmarkt is een zorgpunt voor veel eigenaar-bewoners, voor besturen van Verenigingen van Eigenaars (VvE) en van gemeenten.

In het Vlaardingse Westwijk leeft deze zorg. De Westwijk telt ruim 5.900 woningen, waarvan ongeveer de helft uit huur- en de andere helft uit koopwoningen bestaat. Zoals in veel naoorlogse wijken kent ook de Westwijk een eenzijdig aanbod met een overschot aan kleine woningen. In de achterliggende periode heeft de gemeente samen met de woningcorporaties de wijk opgeknapt. Een deel van de huurwoningen is gerenoveerd en er zijn 350 appartementen gesloopt ten behoeve van de bouw van eengezinswoningen. Ook is de openbare ruimte aangepakt.

De laatste jaren is er ook aandacht voor de particuliere woningen. De kwaliteit van appartementencomplexen is bouwkundig en woontechnisch gezien vaak van een matige kwaliteit. Er is spraken van flinke onderhoudsachterstanden, matig functionerende verenigingen van eigenaren, een weinig aantrekkelijke uitstraling. Bovendien hebben de appartementen een laag energielabel. De zorg leeft dat de uitstraling van de wijk leidt onder deze matige kwaliteit en uitstraling van de woningen en dat de woonkwaliteit van deze woningen snel achteruit gaat. Deze zorg van de gemeente wordt versterkt doordat zij weet dat de bewoners beperkte financiële middelen hebben om een inhaalslag te maken bij het wegwerken van achterstallig onderhoud.

Hoe kunnen VvE’s en individuele eigenaren hun achterstallig onderhoud en verduurzaming financieren?

Vanzelfsprekend door een reserve op te bouwen en soms wat meer geld in de onderhoudspot te leggen. Maar als het eigenaren niet lukt in korte tijd veel geld opzij te leggen, maar dit wel over een langere termijn kunnen doen, dan is het aantrekken van extra financiering een optie om toch de woningen aan te pakken. Subsidies en laagrentende leningen via gemeenten en het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) zijn lastig te krijgen vanwege bezuinigingen. Wat zijn alternatieve financieringsmogelijkheden?

Deze alternatieven zijn onderzocht door Companen in opdracht van Platform31 en de gemeente Vlaardingen. Daarnaast hebben SVn en VvE Belang dit onderzoek mogelijk gemaakt door cofinanciering. Het is een haalbaarheidsstudie waaraan de gemeente Vlaardingen, maar juist ook andere gemeenten vervolg kunnen geven. Bijvoorbeeld middels een praktijkexperiment als onderdeel van het Platform31 experiment Aanpak Goedkope Koop. Dit experiment heeft als doel innovatieve oplossingen te vinden en te testen in de praktijk voor drie deelproblemen van het goedkope segment van de particuliere woningvoorraad. Slecht onderhouden koopwoningen, slecht verkoopbare koopwoningen en restschuldproblematiek. Dit onderzoek is een start van een deeloplossing voor slecht onderhouden woningen.

Drie richtingen voor alternatieve financieringsvormen voor VvE’s: 1

De opzet van het Meerjaren Onderhoudsplan (MJOP) uitbreiden, zodat er voor meer activiteiten in een eerder stadium financiële middelen worden gereserveerd door de VvE.

2

Verstrekken van niet-hypothecaire leningen met marktconforme rente aan VvE´s door banken.

3

Opzetten van waarborgfonds voor VvE leningen door gemeenten en/of VvE’s.

De gemeente Vlaardingen en Schiedam gaan het gesprek aan met de Rabobank om de mogelijkheid voor niet-hypothecaire leningen met een marktconforme rente te bespreken. Ook is de Rabobank Amersfoort enthousiast om mogelijkheden te verkennen om een pilot te starten met niet-hypothecaire leningen met een marktconforme rente. Platform31 nodigt gemeenten, VvE besturen en betrokken partijen uit het gesprek aan te gaan met de banken.

De oplossingen ĂŠĂŠn en drie lijken op korte termijn nog niet realiseerbaar als uit te voeren praktijkexperiment, maar agendeert Platform31 in samenwerking met SVn, VvE belang en partners via dit rapport en op een gezamenlijke bijeenkomst in het najaar.

Hanneke Schreuders Projectleider Platform31

Inhoudsopgave Voorwoord

3

1 Inleiding en vraagstelling

7

1.1

Aanleiding

7

1.2

Onderzoeksvragen

7

1.3

Onderzoeksopzet

8

1.4

Opzet rapportage

8

2 Huidige financieringsmogelijkheden voor VvE’s

9

2.1

Juridische toelaatbaarheid van VvE-lening

2.2

Enkele algemene aspecten

10

2.3

Menukaart financieringsmogelijkheden VvE’s

13

2.4

Kredietverstrekking aan VvE’s voor duurzaamheidsmaatregelen

14

2.5

Kredietverstrekking aan VvE’s voor ingrijpende woningverbetering / verminderen achterstallig onderhoud

3 Huidige financieringsmogelijkheden voor VvE-leden

9

17

19

3.1

Menukaart financieringsmogelijkheden VvE-leden

19

3.2

Financiering van VvE-leden voor duurzaamheidsmaatregelen <= € 8.000

20

3.3

Financiering van VvE-leden voor duurzaamheidsmaatregelen > € 8.000 of woningverbetering / achterstallig onderhoud

4 Conclusies 4.1 4.2 4.3

Spoorboekje: financiering woningverbetering van appartementen-complexen

21

23 23

Spoorboekje: financiering energiebesparende maatregelen voor appartementencomplexen.

25

Mogelijke vervolgacties / experimenteerruimte

25

1 Inleiding en vraagstelling 1.1 Aanleiding In Nederland zijn ruim 124.000 Vereniging van Eigenaren (VvE’s) aanwezig met ongeveer 625.000 woningen van eigenaar-bewoners. Een groot aantal van deze VvE’s voert het onderhoud goed uit. Bij een aantal complexen is dat niet het geval, omdat: – de VvE onvoldoende geld heeft gereserveerd om adequaat onderhoud uit te voeren of – de eigenaren onvoldoende kapitaalkrachtig zijn of – de eigenaren niet bereid zijn meer uit te geven aan onderhoud omdat zij daar maar kort wonen en zij van oordeel zijn dat de extra kosten niet tot uitdrukking komen in de meerwaarde bij verkoop.

Dit probleem is hardnekkig en gemeenten hebben in de afgelopen decennia verschillende strategieën ingezet om de onderhoudssituatie te verbeteren: verleiden met subsidies, het uitbreiden van het juridische instrumentarium, het opzetten van informatiecampagnes, etc. Dat subsidietijdperk is voorbij.

Enkele gemeenten verstrekken nu nog slechts laagrentende leningen, maar ook die staan onder druk.

Particuliere woningverbetering met minder of geen subsidie is steeds meer aan de orde. Zeker bij VvE’s verwachten gemeenten problemen en zoeken zij naar alternatieve vormen om VvE’s te financieren.

Enerzijds wordt er gezocht naar nieuwe financieringsvormen, anderzijds naar manieren om zonder overheidsmiddelen eigenaar-bewoners een maximale investering in hun woning te laten doen.

Dit vraagstuk speelt onder meer in de gemeente Vlaardingen. Deze gemeente heeft het initiatief

7

genomen om in samenwerking met Platform31 een pilot uit te werken in de wijk Westwijk. In dat kader is besloten een vooronderzoek uit te voeren dat deel uitmaakt van het experimenteerprogramma Goedkope Koop. Naast Platform31 en de gemeente Vlaardingen, hebben het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) en VvE Belang een financiële bijdrage geleverd om dit vooronderzoek mogelijk te maken, omdat dit vraagstuk breed in Nederland speelt.

In dit vooronderzoek worden de alternatieve financieringsvormen voor VvE’s geïnventariseerd. Dit moet resulteren in een menukaart waar VvE-bestuurders en projectleiders van gemeenten mee uit de voeten kunnen.

1.2 Onderzoeksvragen Hoofdvraag Welke alternatieve financieringsvormen zijn er voor VvE’s als de subsidie voor particuliere woningverbetering vanuit de gemeente vermindert en afloopt?

Doel onderzoek Het opstellen van een menukaart van financieringsmogelijkheden (met criteria en omvang financiën) voor VvE’s waar projectleiders van gemeenten en VvE-besturen mee uit de voeten kunnen.

Onderzoeksvragen De onderzoeksvragen zijn uitgesplitst naar inventariserende en explorerende deelvragen.

Alternatieve financieringsvormen VvE’s

Inventariserende onderzoeksvragen (landelijk schaalniveau) 1 Wat zijn de criteria van banken om VvE’s (gezien als zakelijke entiteit) een lening te verstrekken?

2 Onder welke voorwaarden worden door gemeenten of Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WeW) garanties gegeven voor VvE-leningen? Hoe kunnen risico’s voor de garant staande partij zo klein mogelijk zijn? En is er een verlaagd rentepercentage mogelijk?

3 Wat zijn alternatieve vormen van garantie voor een VvE-lening? En wat zijn de criteria hiervoor?

4 Wat zijn de mogelijkheden van een VvE om een lening aan te gaan? Wat is hier voor nodig?

1

Explorerende onderzoeksvragen (landelijk schaalniveau) 1 Welke criteria van banken voor VvE-leningen zijn aan veranderingen onderhevig? Waar zit ruimte om te experimenteren?

2 Welke alternatieven van garantie van VvE-lening zijn mogelijk?

3 Wat is er voor nodig om in de toekomst vanuit gemeenten revolving funds voor particuliere woningverbetering te behouden of op te zetten? Waar zit de speelruimte?

1.3 Onderzoeksopzet De volgende activiteiten zijn uitgevoerd: – Gesprekken met banken. Met de ABN AMRO, Rabobank (hoofdkantoor en regio Amersfoort), ASN, ING en AFM is gesproken over de mogelijkheden en condities van kredietverstrekking aan VvE’s en VvE-leden.

– Gesprekken met andere organisaties. Met de SVn is gesproken over de leningen die zij verstrekken 8

aan VvE’s en VvE-leden. Tevens is gesproken met de gemeente Zaanstad, die verschillende financieringsarrangementen overweegt voor de aanpak van funderingsherstel in de gemeente.

– Internet. Op Internet is nagegaan of er voorbeelden zijn waarbij kredieten aan VvE’s zijn verstrekt, al of niet met borging van de overheid.

1.4 Opzet rapportage De opzet van de rapportage is als volgt: – In hoofdstuk 2 worden de huidige financieringsmogelijkheden beschreven voor VvE’s. Tevens wordt aandacht besteed aan de vraag of er juridische bezwaren zijn aan het verstrekken van een lening aan een VvE. – In hoofdstuk 3 worden de huidige financieringsmogelijkheden voor VvE-leden beschreven.

– In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de vraag of en onder welke condities alternatieve financieringsmogelijkheden kunnen worden geboden.

_________ 1

NB. De juridische aspecten van deze onderzoeksvraag zijn door VvE-Belang in beeld gebracht.

Alternatieve financieringsvormen VvE’s

2 Huidige financieringsmogelijkheden voor VvE’s VvE’s zijn verplicht om over een reservefonds te beschikken. Dat dient ‘ter bestrijding van andere dan de gewone jaarlijkse kosten’. In de praktijk blijkt dat het reservefonds lang niet altijd toereikend is, bijvoorbeeld omdat er geen maandelijkse bijdrage wordt gereserveerd, de maandelijkse bijdrage ontoereikend is om de werkelijke onderhoudskosten te dekken of in het meerjarenonderhoudsplan geen rekening gehouden is met de wens om energiebesparende maatregelen te treffen. Om deze redenen kan er bij een VvE behoefte bestaan voor aanvullende financiering.

De mogelijkheden om aanvullende financiering te krijgen worden in dit hoofdstuk beschreven. Eerst wordt ingegaan op de vraag onder welke voorwaarden een VvE een lening kan aantrekken. Tevens worden enkele algemene punten besproken.

2.1 Juridische toelaatbaarheid van VvE-lening Als er niet voldoende geld aanwezig is in de kas van de VvE, terwijl dringend achterstallig onderhoud moet plaatsvinden, biedt externe financiering soms een oplossing. De vraag rijst dan of dit mogelijk is.

2

Prof. Mr. A.A. van Velten heeft hierover diverse publicaties uitgebracht. De situatie verschilt al naar 3

gelang welk modelreglement , opgesteld door de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB), van 9

toepassing is.

Modelreglement 1973 Door de VvE kunnen met partijen overeenkomsten worden afgesloten over bijvoorbeeld uitvoering van onderhoud, maar daarvoor gelden beperkingen. Zo is in het Modelreglement 1973 het volgende opgenomen (artikel 38): “Tot het aangaan van overeenkomsten, waaruit regelmatig terugkerende verplichtingen, die zich over een langere periode dan een jaar uitstrekken, voortvloeien, met uitzondering van de contracten die betrekking hebben op het normale beheer, kan slechts door de vergadering worden besloten, voor zover de mogelijkheid hiertoe uit het reglement blijkt.” Van Velten is van oordeel dat onderhoud onder het begrip “normaal beheer” valt, zodat een meerjarige financieringsovereenkomst ter betaling van onderhoud mogelijk is. Deze zienswijze wordt door veel juristen gedeeld, waaronder Rijssenbeek Advocaten.

Modelreglement 1983 In dit modelreglement is een artikel (39) opgenomen waarin wordt gesteld dat er door de VvE geen langdurige overeenkomsten met andere partijen mogen worden afgesloten, maar hier wordt een uitzondering gemaakt voor het onderhoud.

_________ 2

Bron: Artikel “Financiering van VvE’s voor de bekostiging van achterstallig onderhoud”, VvE-Magazine, augustus 2009.

3

Het Reglement van Splitsing is aan te merken als de statuten van de VvE. Hierin zijn de rechten en plichten opgenomen voor de eigenaar/bewoner en de vereniging van eigenaren. Het Reglement van Splitsing bestaat uit een modelreglement (een groot aantal zaken geldt namelijk voor iedere VvE) en een door de notaris voor ieder appartementencomplex op te stellen splitsingsakte. In de afgelopen decennia zijn de modelreglementen diverse keren aangepast.

Alternatieve financieringsvormen VvE’s

Modelreglement 1992 In dit modelreglement is het verbod op meerjarige overeenkomsten gehandhaafd, maar een uitzondering geldt voor overeenkomsten die betrekking hebben op administratief beheer of technisch beheer en onderhoud.

Modelreglement 2006 Hierin komt het verbod op meerjarige overeenkomsten niet meer voor.

Afwijkende reglementen Soms komt in oudere (model)reglementen wel een absoluut verbod op langdurige overeenkomsten voor, dus zonder uitzondering voor normaal beheer/onderhoud. Als dat het geval is, zal een financieringsovereenkomst moeten worden aangegaan voor één jaar, waarbij kan worden overeengekomen dat deze kan worden verlengd. In de praktijk zal dit voor veel geldverstrekkers bezwaarlijk zijn.

Conclusie: lening VvE juridisch toelaatbaar Van Velten concludeert dat het in vrijwel alle gevallen mogelijk is om een langdurige overeenkomst tot financiering voor noodzakelijk onderhoud af te sluiten, uiteraard aangenomen dat deze wordt aangegaan nadat de vergadering van eigenaren (VvE-vergadering) hiertoe rechtsgeldig heeft besloten.

In de meeste gevallen zal hiervoor een ‘gekwalificeerde meerderheid’ van stemmen nodig zijn.

Rijssenbeek wijst in dit verband nog wel op het belang van de hypotheekhouders. Zij kunnen er in de praktijk bezwaar tegen hebben dat, door het afsluiten van een al dan niet grote geldlening en dus een 10

negatief eigen vermogen van de VvE, hun zekerheid gedeeltelijk teniet wordt gedaan. Afhankelijk van de voorwaarden uit de hypotheekovereenkomst is een situatie denkbaar dat de appartementseigenaar ten opzichte van de hypotheekhouder niet bevoegd is om zo te handelen. Het is dus belangrijk dat appartementseigenaren vooraf contact opnemen met de hypotheekhouder, als de VvE een lening wil afsluiten.

2.2 Enkele algemene aspecten Besluitvorming VvE In het splitsingsreglement is vastgelegd welke vorm van meerderheid vereist is voor het nemen van een besluit in de VvE-vergadering. In algemene zin gelden de volgende regels: – Volstrekte (gewone) meerderheid van stemmen Algemene besluiten kunnen worden genomen met een volstrekte (gewone) meerderheid van het aantal uitgebrachte stemmen. Dit houdt in: “meer dan de helft”.

– Gekwalificeerde meerderheid In enkele in het reglement omschreven gevallen moet er een gekwalificeerde meerderheid zijn.

Tweederde van het totaal aantal stemmen in de vergadering moet aanwezig of vertegenwoordigd zijn én driekwart van het aantal uitgebrachte stemmen moet ‘voor’ zijn. Een gekwalificeerde meerderheid is bijvoorbeeld vereist als de VvE grote bedragen voor onderhoud moet betalen. De omvang van de meerderheid (tweederde, driekwart of viervijfde) is afhankelijk van hetgeen in het splitsingsreglement is beschreven.

Alternatieve financieringsvormen VvE’s

– Unanimiteit van stemmen Voor (zeer belangrijke) beslissingen die tot een goederenrechtelijke verandering leiden (wijziging van de splitsingsakte, sloop van het complex en/of het opheffen van de splitsing) is unanimiteit vereist.

Alle eigenaren moeten het er dus mee eens zijn.

De vereiste meerderheid voor het nemen van besluiten over onderhoud/het aangaan van een VvElening is afhankelijk van het splitsingsreglement (c.q. het van toepassing zijnde modelreglement). In algemene zin geldt dat voor regulier onderhoud een volstrekte meerderheid nodig is. Voor woningverbetering is een gekwalificeerde meerderheid nodig. Vaak is er aan de volstrekte meerderheid een grens gesteld in de hoogte van het bedrag, vastgesteld in de akte of door de vergadering.

Het treffen van energiebesparende maatregelen vergt een gekwalificeerde meerderheid.

Aansprakelijkheid bij achterstallige betalingen Bij overdracht van bezit geldt als algemene regel dat de koper en de vroegere appartementseigenaar in het geval van overdracht van een appartementsrecht hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de verschuldigde bijdragen die in het lopende (of het voorafgaande boekjaar) opeisbaar zijn geworden of nog zullen worden. Hoofdregel is: hoofdelijke aansprakelijkheid tot maximaal twee boekjaren.

Afhankelijk van het van toepassing zijnde modelreglement is een afwijkende regeling mogelijk met betrekking tot bijdragen, waar de vroegere eigenaar of alleen de verkrijger/koper voor aansprakelijk is, alsmede met betrekking tot bijdragen, die na datum overdracht opeisbaar worden, maar waarvoor slechts de vroegere appartementseigenaar en niet de verkrijger/koper is gebonden. Het is dus belangrijk om in het (model)splitsingsreglement na te gaan, of er afwijkende regelingen in het specifieke geval van toepassing zijn.

11

Het is van belang dat VvE’s een goed en strikt incassobeleid voeren. Zo kan worden voorkomen, dat de achterstallige bijdragen slechts na executieverkoop van het appartement kunnen worden geïnd.

Hierbij moet wel worden aangetekend dat de bank die een hypotheek heeft verstrekt het recht hefet van parate executie. De bank krijgt dan als eerste haar vordering betaald. Dit betekent dat een VvE achter het net vist als sprake is van een hypotheek die “onder water” staat. De nieuwe eigenaar dient wel de periodieke bijdragen uit het lopende en voorgaande boekjaar te voldoen aan de VvE.

Toezicht Autoriteit Financiële Markten (AFM) De verstrekking van een hypotheek of lening (consumptief krediet) aan een VvE-lid valt onder het toezicht van de AFM. Leningen aan VvE’s vallen onder de zakelijke kredietverlening. Dit valt niet onder de toezichtstaak van de AFM. Door de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) is een Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF) opgesteld waaraan de banken zijn gebonden. De AFM gebruikt de normen uit deze Gedragscode in haar toezicht om te beoordelen of de hypotheekverstrekking op een verantwoorde manier gebeurt.

Banken baseren zich bij het verstrekken van hypotheken op het principe van loan-to-income: de hoogte van de hypotheek is afhankelijk van het inkomen en ligt gemiddeld rond de 4,5 keer het jaarinkomen.

Daarnaast hangt de hypotheek ook af van de hoogte van de rente.

Het maximale hypotheekbedrag varieert tussen 3,5 en ruim 6 keer het jaarinkomen. Bij een lagere rente mag volgens de norm meer worden geleend dan bij een hogere hypotheekrente.

Alternatieve financieringsvormen VvE’s

Van deze norm (loan-to-income) kan worden afgeweken voor het treffen van energiebesparende maatregelen. De gedachte daarachter is dat de investering relatief snel wordt terugverdiend door lagere energielasten. De banken bepalen het extra leenbedrag in overleg met het NIBUD. Dit extra leenbedrag ligt momenteel op € 8.000.

Vanaf 1 augustus 2011 zijn de regels aangescherpt en moet de maximale hypotheek meer in verhouding staan tot de waarde van de woning. Dit wordt loan-to-value genoemd. Bij een nieuwbouwwoning mag maximaal 104% van de waarde van de woning geleend worden. Voor een bestaande woning mag de maximale hypotheek 106% (104% plus 2% overdrachtsbelasting) van de waarde van het huis bedragen. Dit percentage neemt sinds 1 januari 2013 jaarlijks met 1% af tot maximaal 100%.

Aftrekbaarheid rente bij lening VvE? Uitgangspunt voor de renteaftrek is een eigenwoningschuld die door de eigenaar van het appartement zelf is aangegaan.

Ook een VvE kan zelf een lening aangaan. De rente en aflossing daarvoor worden voldaan uit de bijdragen van de VvE-leden. Mede gelet op de hoofdelijke verbondenheid van de leden met de schuld van de VvE kunnen de lening en de rentebetaling door de VvE toch aan leden worden toegerekend. De rentebetaling is echter in principe niet aftrekbaar voor de belasting. Er zijn evenwel voorbeelden bekend dat een belastinginspecteur de renteaftrek gedoogt.

Waardebepaling appartement met VvE-schuld Een nieuwe eigenaar die een appartement koopt waarop nog een VvE-schuld rust, lijkt een te hoge 12

koopprijs te betalen. Dat is een onjuiste veronderstelling. In principe is bij het bepalen van de verkoopprijs rekening gehouden met zowel de reserve die is opgebouwd in het onderhoudsfonds als met een mogelijk nog resterende schuld van de VvE. In artikel 5:122 lid 6 Burgerlijk Wetboek is bepaald dat de notaris bij overdracht van een appartementsrecht aan de transportakte een verklaring moet hechten met een opgave van de omvang van het reservefonds van de VvE. Dit zou kunnen betekenen dat de notaris de schuld van de VvE aan een financier niet hoeft te melden. Rijssenbeek Advocaten is echter van oordeel dat de wetgever bij het wijzigen van dit artikel in 2005 onvoldoende acht heeft geslagen op de mogelijkheid van het sluiten van een financieringsovereenkomst. Rijssenbeek is dan ook van oordeel dat de schuld van de VvE bij overdracht van het appartementsrecht aan een derde door de notaris in de akte van levering moet worden vermeld.

Zekerheid en risico VvE-lening Uit het vervolg van dit hoofdstuk blijkt dat banken tot nu toe nauwelijks kredieten aan VvE’s hebben verstrekt. Alleen de SVn heeft dit op ruime schaal gedaan en de ervaringen wijzen uit dat het risico op het niet (geheel) terug betalen van een lening door de VvE nihil is. In de afgelopen jaren heeft de SVn aan 191 VvE’s een niet-hypothecaire lening verstrekt. Daarmee was een totaalbedrag gemoeid van ruim € 30 miljoen en de lening en verschuldigde rente is voor 100% door de VvE’s terug betaald. Wel is gedurende de looptijd van de lening sprake geweest van enige betalingsachterstand, maar uiteindelijk hebben alle VvE’s aan hun financiële verplichtingen voldaan.

Artikel 5:113 van het Burgerlijk Wetboek regelt interne en externe de bijdrageregeling van de appartementseigenaren voor schulden die voor de gezamenlijke appartementseigenaren komen. Als er

Alternatieve financieringsvormen VvE’s

sprake is van een ondeelbare schuld of vordering dan zijn alle appartementseigenaren hoofdelijk aansprakelijk voor het geheel. Is er sprake van een deelbare vordering dan is iedere appartementseigenaar hoofdelijk aansprakelijk ter hoogte van zijn breukdeel. Hieruit blijkt dat de 4

financier in feite geen, dan wel weinig risico heeft bij het verstrekken van de financiering aan de VvE .

In dit artikel is immers, zoals hierboven gesteld, vastgelegd dat de individuele appartementseigenaren voor ondeelbare schulden, zoals een geldlening, extern voor het geheel aansprakelijk zijn. Bij eventuele tekorten in de exploitatie zullen dus de individuele appartementseigenaren die tekorten ten opzichte van elkaar moeten aanvullen. Bovendien geldt dat de appartementseigenaren die ten tijde van het ontstaan van een bepaalde schuld eigenaar zijn, naast de VvE, hoofdelijk aansprakelijk zijn voor deze schuld. Dit artikel heeft twee kanten: – Enerzijds is dit in de praktijk een belemmering voor individuele VvE-leden om akkoord te gaan met het aantrekken van een lening door de VvE. Immers, zij moeten bijpassen als niet alle VvE-leden aan hun financiële verplichtingen voldoen.

– Anderzijds loopt de financier een minimaal risico. De financier kan immers niet alleen op de kas van de VvE, maar altijd op het vermogen van de individuele appartementseigenaren terug vallen.

2.3 Menukaart financieringsmogelijkheden VvE’s Bijgaand schema is de menukaart van financieringsmogelijkheden voor VvE’s. In de volgende paragrafen wordt dit nader toegelicht.

13

_________ 4

Bron: Rijssenbeek Advocaten. Notitie “De inning van voorschot en andere bijdragen”.

Alternatieve financieringsvormen VvE’s

Actieve VvE

Duurzaamheid

>= 5 leden

Borging

Geen borging

Niet-actieve VvE

< 5 leden

14

>= 5 leden

Actieve VvE

Borging

Vaak rentekorting tot 3%

ASN-bank

> € 1 miljoen, rentetarief = ca. hypotheekrente

Rabobank

Rentetarief iets hoger dan hypotheekrente

ASN-bank

> € 1 miljoen, rentetarief = ca. hypotheekrente

Kleine kredietverstrekkers

> € 25.000, rentetarief ca. 7,9%

Kleine kredietverstrekkers

> € 25.000, rentetarief ca. 7,9%

Gemeenten / SVn

Vaak rentekorting tot 3%

ASN-bank, pilot

> € 1 miljoen

Kleine kredietverstrekkers

> € 25.000, rentetarief ca. 7,9%

X

Geen borging

< 5 leden

Kleine kredietverstrekkers

X

Buiten AFM-normen

Alternatieve financieringsvormen VvE’s

Gemeenten / SVn

X

< 5 leden

Niet-actieve VvE

Ingrijpende woningverbetering / achterstallig onderhoud

Geen borging

Geen borging

>= 5 leden

Voorwaarden

X

< 5 leden

>= 5 leden

Financier

Kredietbank

> € 25.000, rentetarief ca. 7,9%

2.4 Kredietverstrekking aan VvE’s voor duurzaamheidsmaatregelen Hierbij gaat het om het treffen van duurzaamheidsmaatregelen die resulteren in een verlaging van de energiekosten.

Gemeenten / SVn Het is mogelijk dat een enkele gemeente zelf een duurzaamheidslening verstrekt aan een VvE, maar vrijwel altijd is de uitvoering hiervan ondergebracht bij de SVn. De criteria die de SVn hanteert worden bepaald door de betreffende gemeente, waarbij de toetsing op kredietwaardigheid door de SVn gebeurt. Die toetsing is een kwestie van maatwerk, waarbij onder meer op het volgende wordt gelet: – De bestuurlijke kracht van de VvE. – De reserveringen in het onderhoudsfonds.

– De kredietwaardigheid: goed incassobeleid van de VvE en geen achterstand in betaling servicekosten.

De lening heeft een looptijd van 10 tot 15 jaar. De gemeente bepaalt of er korting op de rente wordt gegeven, die in de praktijk kan oplopen tot 3% onder de geldende marktrente voor hypothecaire leningen.

ASN-bank De ASN-bank heeft in het VvE-Magazine van mei 2012 en in andere media een uitnodiging gedaan aan VvE’s om zich te melden als zij krediet wensen voor het treffen van duurzaamheidsmaatregelen. De belangstelling bleef beperkt tot enkele VvE’s en de ASN voert met één VvE overleg over een eventueel 15

kredietarrangement. De ASN stelt onder meer de volgende voorwaarden: – Het te leveren krediet aan de VvE moet gebruikt worden voor het treffen van duurzaamheidsmaatregelen.

– Het benodigde krediet moet minimaal € 1.000.000 betreffen (beperking handelingskosten).

– De kredietverstrekking gebeurt op basis van de kasstroom van de VvE. De duurzaamheidsmaatregelen leiden tot energiebesparing en uit de vrijvallende kasstroom (NB er is sprake van een collectief verwarmingssysteem, waarvoor de leden maandelijks servicekosten betalen aan de VvE) kan de aflossing en rente worden betaald. Hierbij geldt de volgende beperking: 2/3 van de vrijvallende kasstroom kan worden benut voor de duurzaamheidsinvestering en 1/3 geldt als risicodekking (minder sterke stijging van energieprijzen dan aangenomen, wanbetaling individuele VvE-leden, etcetera).

– Het beheer moet worden uitgevoerd door een professionele VvE-beheerder.

– Goede betaaldiscipline van de VvE-leden (geen noemenswaardige achterstand in betalingen) en een goed incassobeleid.

– Er moet sprake zijn van een goed functionerende vereniging die daadkrachtig besluiten kan nemen.

– Aan alle juridische voorwaarden moet voldaan zijn, zodat het krediet niet door nieuwe kopers kan worden aangevochten (besluit met gekwalificeerde meerderheid maar liever nog een akkoord van minimaal 80% van de leden, Reglement van splitsing moet het afsluiten van een meerjarige overeenkomst met de bank toelaten).

– Bij voorkeur geen sprake zijn van achterstallig onderhoud.

– Het krediet, met aflossingsverplichting, kan worden aangeboden voor 15 jaar, tegen een rentetarief dat iets lager of gelijk is aan het hypotheektarief. NB. De rente is aftrekbaar voor de inkomstenbelasting van de individuele leden.

Alternatieve financieringsvormen VvE’s

Er is altijd sprake van een individuele beoordeling van de kredietwaardigheid van de VvE. Als sprake is van een collectief verwarmingssysteem (met maandelijkse afdracht van kosten aan de VvE) kan krediet op de vrijvallende kasstroom worden gegeven, zonder borging door bijvoorbeeld de overheid. In andere gevallen wordt aan de VvE slechts krediet verstrekt als een substantieel deel van het krediet geborgd wordt door de overheid.

Rabobank Bij de Rabobank hebben de regiokantoren een grote mate van beleidsvrijheid bij de kredietverstrekking.

Rabobank Amersfoort heeft aan vijf VvE’s aan de Surinamelaan in Amersfoort, voormalig bezit van woningcorporatie De Alliantie, een duurzaamheidslening verstrekt. Daarbij zijn de volgende voorwaarden aangehouden: – In de VvE moet ook een corporatie nog bezit hebben. Dit geeft al enige zekerheid over het goed functioneren van de VvE. – Het beheer moet zijn ondergebracht bij een professionele VvE-beheerder die SKW is gecertificeerd.

– De gemeente moet op enige manier participeren in het project, bijvoorbeeld door het verstrekken van een subsidie.

– Er moet sprake zijn van een stabiel / professioneel bestuur, in de zin van niet teveel bestuurswisselingen in de afgelopen jaren.

– Als één VvE-lid meer dan 30% van de appartementsrechten heeft, wordt ook de kredietwaardigheid van dat VvE-lid beoordeeld en moet minimaal 70% van de huurders akkoord gaan met de plannen.

– Voor het uitvoeren van de investeringen moet een substantieel deel uit VvE-middelen worden gefinancierd. In het voorbeeld van de Surinamelaan is bijna 40% gefinancierd met eigen middelen en subsidie; dit dekt bij benadering de kosten voor de renovatieactiviteiten die niet direct aangemerkt 16

kunnen worden als duurzaamheidsmaatregelen, zoals het vervangen van het dak en de gevelrenovatie.

– Minimaal 70% van het te verstrekken krediet moet door de overheid worden geborgd. In het geval van de Surinamelaan is de borging door de provincie Utrecht geboden.

– Goede betalingsmoraal van de leden, dat wil zeggen geen betalingsachterstanden en annex een goed incassobeleid.

– Rabobank Amersfoort heeft een 20-jarige annuïtaire lening geboden tegen een rente van 5,6% (2011; iets hoger dan de geldende hypotheekrente, maar lager dan gebruikelijk voor de zakelijke markt).

Tevens is een voorbeeld bekend van een collectieve lening die door de Rabobank is verstrekt aan een VvE. Dit betrof echter woningen die door Woonbron met een terugkoopgarantie zijn verkocht. De leningsom wordt op het moment van terugkoop verrekend met de eigenaar.

De Rabobank is ook partner in het collectief 033Energie: een initiatief van bedrijfsleven en overheid om gezamenlijk woningen in Amersfoort energiezuiniger te maken. Daaruit kunnen nieuw VvE-projecten naar voren gekomen. Inmiddels is de provincie Utrecht niet meer bereid om voor 70% borg te staan en overweegt de Rabobank welk borgingspercentage als een minimumeis nog aanvaardbaar is.

ABN AMRO / ING De ABN AMRO is over het algemeen huiverig om leningen aan VvE’s te verstrekken. In dat geval is sprake van het verstrekken van een zakelijk krediet zonder een onderpand. Als de lening geborgd wordt door de overheid, zou in principe een krediet verstrekt kunnen worden, maar voor zover bekend heeft

Alternatieve financieringsvormen VvE’s

een dergelijke situatie zich nog niet bij de ABN AMRO voorgedaan. De voorwaarden bij verstrekking van een zakelijk krediet worden van geval tot geval bepaald (maatwerk).

De ING registreert niet of kredieten zijn verstrekt aan VvE’s.

Kleine kredietverstrekkers Er is een aantal kleine kredietverstrekkers (bijvoorbeeld VvE Finance en Spuybroek Advies) die aan VvE’s kredieten verstrekken. Die kredieten kunnen ingezet worden voor het uitvoeren van achterstallig onderhoud, ingrijpende woningverbetering of het treffen van duurzaamheidsmaatregelen. Ter beperking van de handelingskosten stellen ook deze organisaties meestal een minimumeis aan het benodigde krediet van € 25.000 en / of de eis dat de VvE minimaal 5 appartementsrechten moet omvatten. Een borging wordt niet verlangd.

Deze kredietverstrekkers beroepen zich op een gemakkelijker kredietacceptatie dan de standaard geldverstrekkers, zodat tot 95% van de VvE’s een krediet zou kunnen krijgen. Dit betekent dat ook minder actieve VvE’s, die hun onderhoudssituatie niet op orde hebben, in aanmerking kunnen komen voor een krediet.

Het verstrekken van een krediet aan deze groep VvE’s is risicovoller. Dit komt tot uitdrukking in de kosten. Zo hanteert VvE Finance voor een kredietarrangement een rentetarief van 7,9% (januari 2013) en wordt het krediet verstrekt voor een termijn van zes tot tien jaar. Dit rentetarief ligt ongeveer 3% hoger dan de rente voor een hypotheek.

2.5 Kredietverstrekking aan VvE’s voor ingrijpende woningverbetering/ verminderen achterstallig onderhoud 17

VvE’s kunnen behoefte hebben aan financieringsmiddelen voor het uitvoeren van de volgende investeringen: – Ingrijpende woningverbetering (vernieuwen entrees, buitenschil, etc.); – Funderingsherstel (speelt in een enkele gemeente op grote schaal); – Uitvoeren van achterstallig onderhoud.

Geregeld komt het voor dat deze maatregelen gecombineerd worden met het treffen van duurzaamheidsmaatregelen.

Gemeenten Gemeenten kunnen in theorie zelf een lening aan VvE’s verstrekken. Er zijn echter geen voorbeelden bekend dat gemeenten dit daadwerkelijk doen.

De gemeente Zaanstad overweegt om aan individuele eigenaar-bewoners, voor het uitvoeren van funderingsherstel, een erfpachtconstructie aan te bieden. Die constructie is als volgt: De gemeente koopt de grond onder de woning waar funderingsherstel moet plaatsvinden en geeft deze direct in erfpacht uit. De eigenaar van de woning is verplicht met de grondwaarde funderingsherstel uit te voeren en gaat jaarlijks een canon betalen. Binnen twintig jaar heeft de eigenaar de mogelijkheid om de grond tegen hetzelfde bedrag als waarvoor hij het verkocht heeft weer terug te kopen. De erfpachtregeling is bedoeld voor mensen die niet op de commerciële markt terecht kunnen voor een lening, maar tegelijkertijd kunnen aantonen de lasten te kunnen betalen. Aan deze constructie kleeft een belangrijk nadeel: het Ministerie van Economische Zaken heeft laten weten dat de hypotheekrente in deze constructie niet aftrekbaar is.

Alternatieve financieringsvormen VvE’s

Gemeenten / SVn Het is mogelijk dat een enkele gemeente zelf een lening verstrekt aan een VvE voor het uitvoeren van groot onderhoud, maar vrijwel altijd is de uitvoering hiervan ondergebracht bij de SVn. De SVn verstrekt leningen aan VvE’s in het kader van de volgende vier stimuleringsregelingen: – Funderingsherstel, voor de gemeenten Schiedam, Weesp, Bunschoten, Rotterdam en Dordrecht.

– Particuliere woningverbetering, voor de gemeenten Schiedam, Utrecht, Leidschendam Voorburg, Enschede, Vlaardingen, Almelo, Enkhuizen en Urk. – Groot onderhoud VvE’s, voor de gemeenten Deventer, Enschede, Hengelo en Apeldoorn.

– Duurzaamheidsleningen (zie paragraaf 2.4.).

ASN-bank De ASN-bank is in principe niet bereid om aan VvE’s krediet te verstrekken voor het uitvoeren van ingrijpende woningverbetering. Met de gemeente Zaanstad worden oriënterende gesprekken gevoerd om funderingsherstel te financieren, niet een gebruikelijke hypothecaire lening aan individuele bewoners, maar financiering van het project woningverbetering aan een groep bewoners. Voorwaarde is dat een groep eigenaren zich verenigt in een coöperatie. De verwachting is dat eigenaren door gezamenlijke opdrachtverlening tot renovatie een aanzienlijke kostenbesparing kunnen realiseren. De borgstelling moet worden geleverd door de individuele eigenaren en door de gemeente. De ASN-bank is bereid een proef te financieren.

Rabobank / ABN AMRO / ING Er zijn geen voorbeelden bekend van krediet dat door deze banken is verstrekt aan VvE’s voor het uitvoeren van ingrijpende woningverbetering.

18

Kleine kredietverstrekkers Er is een aantal kleine kredietverstrekkers (bijvoorbeeld VvE Finance en Spuybroek Advies) die aan VvE’s kredieten verstrekken. VvE’s kunnen die kredieten inzetten voor het uitvoeren van achterstallig onderhoud, ingrijpende woningverbetering of het treffen van duurzaamheidsmaatregelen (zie de beschrijving in de paragraaf duurzaamheidsmaatregelen).

Alternatieve financieringsvormen VvE’s

3 Huidige financieringsmogelijkheden voor VvE-leden Als een VvE maatregelen wil treffen voor het wegwerken van achterstallig onderhoud, woningverbetering of energetische maatregelen, kunnen de kosten op de volgende wijze worden afgedekt: – De kosten worden betaald uit het reservefonds: de VvE heeft ervoor gespaard.

– De kosten worden betaald uit een lening aan de VvE (zie hoofdstuk 2). Dit komt in de praktijk zeer incidenteel voor.

– De kosten worden betaald door een eenmalige, extra bijdrage van de VvE-leden aan het reservefonds. De betreffende VvE-leden kunnen dit bedrag betalen uit spaargeld of een aanvullende hypotheek / persoonlijk krediet. Dit is in de praktijk de meest gebruikelijke gang van zaken.

De mogelijkheden voor een VvE-lid om een aanvullende hypotheek / krediet aan te trekken worden in dit hoofdstuk beschreven.

3.1 Menukaart financieringsmogelijkheden VvE-leden Bijgaand schema is de menukaart van financieringsmogelijkheden voor VvE-leden. In de volgende paragrafen wordt dit nader toegelicht.

19

Alternatieve financieringsvormen VvE’s

Duurzaamheid <= € 8.000DuurzaamheidDuurzaamheid Duurzaamheid > € 8.000 / ingrijpende woningverbetering / achterstallig onderhoudIngrijpende woningverbetering / achterstallig onderhoudIngrijpende woningverbetering / achterstallig onderhoud

20

Financier

VoorwaardenVoorwaar denVoorwaarden Valt onder NHG

Hypotheek>= 5 leden>= 5 leden

Binnen eis loan-tovalueBorgingBorgi ng

BankenGemeente n / SVnGemeenten / SVn

Persoonlijk krediet< 5 leden< 5 leden

Binnen AFMnormGeen borgingGeen borging

Gemeenten / SVnKleine kredietverstrekker sKleine kredietverstrekkers Banken / kleine kredietverstrekkers

Vaak rentekorting> € 25.000, rentetarief ca. 7,9%> € 25.000, rentetarief ca. 7,9%

Binnen GHF-normenGeen borgingGeen borging

BankenKleine kredietverstrekker sKleine kredietverstrekkers

Valt onder NHG> € 25.000, rentetarief ca. 7,9%> € 25.000, rentetarief ca. 7,9%

Buiten GHF-normen

Gemeentelijke Kredietbank

Binnen AFM-norm

Gemeenten / SVn

Vaak rentekorting

Banken / kleine kredietverstrekkers

Relatief hoge rente

Hypotheek>= 5 leden>= 5 leden

Persoonlijk krediet< 5 leden< 5 leden

Buiten AFM-normenGeen borgingGeen borging

Relatief hoge rente

Gemeentelijke KredietbankKleine kredietverstrekker sKleine kredietverstrekkers

3.2 Financiering van VvE-leden voor duurzaamheidsmaatregelen <= € 8.000 Gemeenten / SVn Het is mogelijk dat een enkele gemeente zelf een lening verstrekt aan een VvE-lid voor het treffen van duurzaamheidsmaatregelen, maar vrijwel altijd is de uitvoering hiervan ondergebracht bij de SVn. In dat geval kan de SVn aan VvE-leden in de betreffende gemeente een duurzaamheidslening verstrekken.

Vaak wordt een zekere rentekorting verstrekt.

Banken In de Gedragscode Hypothecaire Financieringen is vastgelegd dat de loan-to-income-norm niet hoeft te worden toegepast als een extra hypotheekbedrag wordt ingezet voor energiebesparende maatregelen.

Dit extra leenbedrag is in overleg met het NIBUD momenteel bepaald op € 8.000.

Alternatieve financieringsvormen VvE’s

Tot 2012 kon dit extra leenbedrag volledig gefinancierd worden met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Sinds 2012 is de nieuwe Gedragscode Hypothecaire Financieringen van toepassing en is bepaald dat de som van de restantschuld en de aanvullende lening voor het treffen van energiebesparende maatregelen niet meer mag bedragen dan 106% van de marktwaarde van de woning na verbouwing.

Voorts kunnen VvE-leden een persoonlijk krediet krijgen bij banken / kleine kredietverstrekkers; de rentekosten voor een dergelijke lening zijn veelal flink hoger in vergelijking tot de hypotheekrente.

Kleine kredietverstrekkers VvE-leden kunnen ook bij kleine kredietverstrekkers een persoonlijk krediet krijgen; de rentekosten voor een dergelijke lening zijn veelal flink hoger in vergelijking tot de hypotheekrente.

3.3 Financiering van VvE-leden voor duurzaamheidsmaatregelen > € 8.000 of woningverbetering / achterstallig onderhoud Gemeenten / SVn Het is mogelijk dat een enkele gemeente zelf een lening verstrekt aan een VvE-lid voor het treffen van duurzaamheidsmaatregelen, maar vrijwel altijd is de uitvoering hiervan ondergebracht bij de SVn. In dat geval kan de SVn aan VvE-leden in de betreffende gemeente leningen verstrekken in het kader van de volgende vier stimuleringsregelingen: – Funderingsherstel, voor de gemeenten Schiedam, Weesp, Bunschoten, Rotterdam en Dordrecht.

– Particuliere woningverbetering, voor de gemeenten Schiedam, Utrecht, Leidschendam Voorburg, 21

Enschede, Vlaardingen, Almelo, Enkhuizen en Urk. – Groot onderhoud VvE’s, voor de gemeenten Deventer, Enschede, Hengelo en Apeldoorn.

– Duurzaamheidsleningen in circa 60 gemeenten.

Banken VvE-leden kunnen een extra hypotheekbedrag aantrekken voor woningverbetering of het treffen van duurzaamheidsmaatregelen. Tot 2012 kon dit extra leenbedrag volledig gefinancierd worden met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Sinds 2012 is de nieuwe Gedragscode Hypothecaire Financieringen van toepassing en is bepaald dat de som van de restantschuld en de aanvullende lening in het kader van kwaliteitsverbetering niet meer mag bedragen dan 105% van de marktwaarde van de woning na verbouwing. Bij energiebesparende voorzieningen geldt als percentage 106% van de marktwaarde van de woning na verbouwing.

Voorts kunnen VvE-leden een persoonlijk krediet krijgen bij banken / kleine kredietverstrekkers; de rentekosten voor een dergelijke lening zijn veelal flink hoger in vergelijking tot de hypotheekrente.

Kleine kredietverstrekkers VvE-leden kunnen ook bij kleine kredietverstrekkers een persoonlijk krediet krijgen; de rentekosten voor een dergelijke lening zijn veelal flink hoger in vergelijking tot de hypotheekrente.

Kredietbank VvE-leden met voldoende financiële draagkracht, maar die niet voldoen aan de AFM-normen, kunnen onder zeer strikte voorwaarden in finale zin bij de Kredietbank terecht voor een aanvullende lening.

Kredietverstrekking vindt in de praktijk slechts incidenteel plaats.

Alternatieve financieringsvormen VvE’s

22

Alternatieve financieringsvormen VvEâ&#x20AC;&#x2122;s

4 Conclusies In de voorgaande hoofdstukken zijn de financieringsmogelijkheden voor VvE’s en VvE-leden beschreven. Hier worden die mogelijkheden samengevat tot een spoorboekje dat inzichtelijk maakt hoe woningverbetering en het treffen van duurzaamheidsmaatregelen gefinancierd kunnen worden.

Tevens wordt een aantal voorstellen gedaan voor vervolgacties c.q. het opzetten van experimenten.

4.1 Spoorboekje: financiering woningverbetering van appartementencomplexen Menig huiseigenaar dacht dat de waardestijging van onroerend goed eindeloos zou doorgaan. Vanuit die gedachte lag het voor de hand om woningverbetering (inclusief het treffen van energiebesparende maatregelen), als dat niet betaald kon worden uit spaargeld, te financieren met een lening.

Inmiddels is die situatie geheel veranderd en ervaart elke huiseigenaar dat de marktwaarde van een woning ook kan dalen. Het aantal huiseigenaren dat met de hypotheek “onder water staat” stijgt en lag eind 2012 al rond de 700.000. Bekend is dat VvE-leden hier relatief vaker mee te maken hebben, onder meer door de zeer ruime financieringsmogelijkheden die bepaalde banken voorheen boden. VvE-leden die onder water staan kunnen zelf geen aanvullende hypotheek aantrekken, mogelijk nog wel persoonlijk krediet. Mede om deze reden is de afgelopen tijd de gedachte opgekomen leningen te verstrekken aan de gehele VvE. De VvE-lening is een bruikbaar instrument om de problematiek van appartementencomplexen met achterstallig onderhoud aan te pakken. Er is in Nederland tal van

23

complexen waarbij sprake is van een dringende noodzaak tot woningverbetering of het aanpakken van achterstallig onderhoud (denk aan funderingsproblemen, betonrot / herstel van galerijen, etcetera). Dan is niets doen vaak geen optie. Door de problematiek niet aan te pakken, ontstaat veelal vervolgschade.

Dit heeft een nog groter negatief effect op de waardeontwikkeling van het complex. Als financiering via de weg van de individuele VvE-leden niet mogelijk is, dan is het verstrekken van een niet-hypothecaire lening aan een VvE een goede optie.

Hier werken wij een spoorboekje uit hoe woningverbetering (inclusief achterstallig onderhoud) van appartementencomplexen gefinancierd zou kunnen worden.

1

Zorgen voor een toereikend reservefonds.

In eerste instantie is het wenselijk om woningverbetering tijdig te voorzien en op te nemen in het meerjarenonderhoudsplan (mjop). Zodoende wordt er gespaard en is het op enig moment mogelijk om de woningverbetering te betalen uit de beschikbare middelen.

Met deze benadering weet ook een nieuwe eigenaar waar hij aan toe is. Hij kan bij de aankoop van de woning bepalen of hij de maandelijkse lasten voor het reservefonds kan betalen.

Zittende eigenaren die niet in staat zijn een tussentijdse verhoging van de bijdrage voor het reservefonds te betalen kunnen dit vooraf kenbaar maken aan de VvE. In de praktijk kan dit er dan toe leiden dat het investeringstempo wordt vertraagd en de maandelijkse bijdrage wordt getemperd.

2

Ontoereikend reservefonds: eenmalige extra bijdrage uit spaargeld / hypotheek / krediet door VvEleden.

Als het reservefonds ontoereikend is, kan aan de VvE-leden gevraagd worden om een eenmalige extra bijdrage te leveren. Daarbij kan het gaan om de inzet van spaargeld of het afsluiten van een aanvullende hypotheek / krediet door de VvE-leden die voldoet aan de AFM-normen.

Alternatieve financieringsvormen VvE’s

3

Ontoereikend reservefonds en VvE-leden hebben voldoende financieel draagkracht: VvE-lening.

Als het reservefonds ontoereikend is en een deel van de VvE-leden geen eigen financiering kan aantrekken (bijvoorbeeld omdat de woning onder water staat), kan overwogen worden om als VvE een lening aan te trekken. Duidelijk moet dan wel zijn dat de VvE-leden over voldoende financieel draagkracht beschikken om de hogere maandelijkse bijdrage voor het reservefonds zelf te betalen.

4

Ontoereikend reservefonds en VvE-leden hebben onvoldoende financieel draagkracht: (executie)verkoop.

Als het reservefonds ontoereikend is en een deel van de VvE-leden over onvoldoende financieel draagkracht beschikt, dan is woningverbetering niet mogelijk. De woningkwaliteit zal achteruit gaan, tot de bouwtechnische kwaliteit zodanig slecht is dat de gemeente de eigenaar via aanschrijving kan dwingen om de kwaliteit te verbeteren. Eventueel kan de gemeente de herstelwerkzaamheden zelf uitvoeren en de kosten op de eigenaar verhalen en zonodig verkoop afdwingen.

Hierbij kunnen de volgende kanttekeningen worden geplaatst.

VvE-lening: juridisch toelaatbaar Van Velten concludeert dat het in vrijwel alle gevallen mogelijk is om als VvE een langdurige overeenkomst tot financiering van noodzakelijk onderhoud af te sluiten, uiteraard aangenomen dat deze wordt aangegaan nadat de vergadering van eigenaren hiertoe rechtsgeldig heeft besloten. Meerdere juristen onderschrijven deze zienswijze. In de meeste gevallen zal hiervoor een ‘gekwalificeerde meerderheid’ van stemmen nodig zijn.

24

VvE-lening: is bijna risicoloos Banken hebben nog vrijwel geen ervaring opgedaan met het verstrekken van leningen aan VvE’s. In de praktijk zijn dergelijke niet-hypothecaire leningen aan VvE’s nog nauwelijks verstrekt door banken. De SVn heeft hiermee wel ruime ervaring opgedaan. Zij hebben in de afgelopen jaren voor ongeveer € 30 miljoen leningen verstrekt aan 191 VvE’s en ervaren dat alle VvE’s volledig aan hun verplichtingen hebben voldaan. De financier loopt een minimaal risico dat de lening en rente niet wordt terugbetaald door een VvE.

VvE-lening: koudwatervrees banken Banken zijn niet erg willig om aan VvE’s kredieten te verstrekken, zo blijkt uit deze verkenning. Als argument voeren de banken aan dat zij geen zekerheid kunnen stellen. Pas bij borging door de overheid van (een deel) van de lening zijn enkele banken bereid tot het verstrekken van een krediet.

Het is moeilijk te verklaren waarom banken nauwelijks bereid zijn leningen aan VvE’s te verstrekken.

Wellicht benaderen de banken de kredietverstrekking aan VvE’s vanuit een verkeerde invalshoek.

Momenteel wordt bij het verstrekken van een lening gedacht aan een zekerheid op basis van onderpand. De benadering zou moeten zijn dat de VvE als een debiteur gezien wordt, die weliswaar geen onderpand heeft te bieden maar wel over een uitstekend trackrecord beschikt. De praktijk leert dat lening en rente nagenoeg altijd door VvE’s worden terug betaald. Gebeurt dit niet door de VvE, dan kan de kredietverstrekker de individuele VvE-leden benaderen aangezien die hoofdelijk aansprakelijk zijn.

Alternatieve financieringsvormen VvE’s

4.2 Spoorboekje: financiering energiebesparende maatregelen voor appartementencomplexen.

Het spoorboekje ter financiering van energiebesparende maatregelen voor appartementencomplexen is als volgt.

1

Zorgen voor een toereikend reservefonds.

Het is wenselijk om het treffen van energiebesparende maatregelen tijdig te voorzien en op te nemen in het meerjarenonderhoudsplan (mjop). Zodoende wordt er tijdig gespaard en is het op enig moment mogelijk om de duurzaamheidsmaatregelen te betalen uit de beschikbare middelen.

2

Ontoereikend reservefonds: eenmalige extra bijdrage uit spaargeld / hypotheek / krediet door VvEleden of VvE-lening op basis van kasstroomfinanciering.

Als het reservefonds ontoereikend is, kan aan de VvE-leden gevraagd worden om een eenmalige extra bijdrage te leveren. Daarbij kan het gaan om de inzet van spaargeld of het afsluiten van een aanvullende hypotheek / krediet door de VvE-leden die voldoet aan de AFM-normen.

NB. In de Gedragscode Hypothecaire Financieringen wordt het loan-to-income principe niet toegepast bij de financiering van duurzaamheidsmaatregelen tot € 8.000.

Een alternatief is het verstrekken van een VvE-lening op basis van kasstroomfinanciering. Door het treffen van energiebesparende maatregelen worden de energiekosten verlaagd en dit kan worden ingezet voor het afsluiten van een VvE-lening.

4.3 Mogelijke vervolgacties / experimenteerruimte Dit onderzoek geeft een aantal richtingen om de huidige financieringsruimte voor VvE´s en VvE-leden

25

op te rekken. Afsluitend geeft dit onderzoek een aantal richtingen. Enkele punten zijn agenderend van aard, andere richtingen lenen zich voor mogelijke praktijkexperimenten.

1

Communicatie om koudwatervrees banken te verminderen.

In dit vooronderzoek is onder meer nagegaan welke alternatieve financieringsmogelijkheden kunnen worden ingezet om woningverbetering / achterstallig onderhoud / duurzaamheidsmaatregelen door VvE’s te laten treffen. Gebleken is dat het er niet zo zeer om gaat welke alternatieven kunnen worden gevonden, maar veel hoe de bestaande financieringsmogelijkheden intensiever kunnen worden ingezet.

Nu hebben banken een vrees om leningen te verstrekken aan VvE’s en blijkbaar zijn zij onvoldoende op de hoogte van het feit dat de risico’s zeer klein zijn. In de afgelopen jaren heeft de SVn aan 191 VvE’s een niet-hypothecaire lening verstrekt. Daarmee was een totaalbedrag gemoeid van ruim €30 miljoen en de lening en verschuldigde rente is voor 100% door de VvE’s terug betaald.

Het is gewenst hierover met banken en andere betrokken partijen te overleggen. Daarbij moet ook het punt borging aan de orde komen. Gelet op het beperkte financiële risico is er geen reden om aan eventuele VvE-leningen de eis van borging te stellen.

2

Experiment met VvE-lening zonder borging.

Het risico op wanbetaling bij een VvE-lening is minimaal. Borging van een VvE-lening is feitelijk overbodig. Het is nuttig om een experiment op te zetten waarin dit zichtbaar wordt, hieraan publiciteit wordt gegeven en dit breed kan worden uitgerold.

Alternatieve financieringsvormen VvE’s

Gedacht kan worden aan een experiment waarin de SVn (die heeft een ruime ervaring met het verstrekken van VvE-leningen) en één of meerdere banken de handen ineen slaan. Gezamenlijk kunnen zij overgaan tot het verstrekken van een niet-hypothecaire lening met een marktconforme rente.

3

Opzetten van een waarborgfonds voor VvE-leningen.

Primair is de lijn dat het verantwoord is om leningen te verstrekken aan goed functionerende VvE’s.

Dat moet breed worden uitgedragen, onder meer richting de banken. Als blijkt dat dit niet het gewenste effect heeft, dan kan worden overwogen om een waarborgfonds te creëren, waaruit de borging van VvE-leningen wordt geregeld. Verkend kan worden hoe een dergelijk waarborgfonds wordt opgezet en welke partijen (gemeenten, VvE’s, marktpartijen, NHG, Rijk) hierbij betrokken worden.

4

Lobby: VvE-lening aftrekbaar maken.

Een niet-hypothecaire lening van een VvE is niet aftrekbaar; in de praktijk wordt die aftrek door een aantal inspecteurs wel gedoogd. VvE-leden die hun hypotheek verhogen voor het uitvoeren van woningverbetering, onderhoudswerkzaamheden of het treffen van duurzaamheidsmaatregelen, kunnen de rente wel aftrekken voor de belasting. De aftrekbaarheid van een VvE-lening zou bij de overheid moeten worden bepleit.

5

Investeringsfonds energiebesparende maatregelen ook openstellen voor VvE’s.

Het Rijk zal een investeringsfonds creëren voor verhuurders en woningbezitters voor energiebesparende maatregelen (één van de maatregelen uit het Woonakkoord voorjaar 2013). Dit fonds wordt door het Rijk gevoed met €150 miljoen en moet worden aangevuld met middelen uit de

26

markt tot een totaalbudget van €600 miljoen. Het is gewenst bij het Rijk te bepleiten dat een deel van dit fonds specifiek wordt ingezet voor VvE’s.

6

Opzet / inhoud van mjop ’s verbreden.

Primair ligt er bij de VvE’s een verantwoordelijkheid om voldoende te reserveren, zo nodig ook voor het uitvoeren van woningverbetering, onderhoudswerkzaamheden of het treffen van duurzaamheidsmaatregelen. Dit lijkt vanzelfsprekend, maar gebeurt in de praktijk niet.

Idealiter baseren VvE’s zich op een meerjarenonderhoudsplan (mjop), maar dat heeft in de praktijk meestal maar een looptijd van 10 tot 15 jaar. Daarin wordt geen rekening gehouden met woningverbetering en of het treffen van duurzaamheidsmaatregelen. Dit zou moeten veranderen, bijvoorbeeld door de looptijd van een mjop te verlengen en dan ook rekening te houden met de kosten voor woningverbetering. Onderzoek en overleg met de branche is vereist om te bepalen hoe hierin verandering gebracht kan worden.

Alternatieve financieringsvormen VvE’s

27

Een uitgave in opdracht van Platform31 (co-financiers: Gemeente Vlaardingen, VvE Belang en Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten) Uitgave Platform31 Auteur

: Theo van der Waals, Companen

Redactie

: Ronald Nijboer, Platform31

Drukwerk : Digital4.nl Opmaak

: FMZ Tekstverwerking, Vlaardingen

Hoewel grote zorgvuldigheid is betracht bij het samenstellen van dit rapport, aanvaarden Platform31 en de betrokkenen geen enkele aansprakelijkheid uit welke hoofde dan ook voor het gebruik van de in deze publicatie vermelde gegevens.

Alles uit deze uitgave mag worden vermenigvuldigd en/of openbaar worden gemaakt mits de bron wordt vermeld.

Den Haag, juli 2013

Alternatieve financieringsvormen VvEâ&#x20AC;&#x2122;s