Tijdschrift voor de Volkshuisvesting nr. 3, 2013

Diagnose en medicijnen voor de zieke Nederlandse woningmarkt

■ Wonen

is geen nationaal vraagstuk meer!

■ Langere verhuisketens? Het kan!

3

JAARGANG 19 JUNI 2013

TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING

Uitgave van

kennis van stad en regio

Nieuwe vragen, nieuwe kennis Platform31 organiseert cursussen, masterclasses en kort- en langlopende opleidingsprogramma’s over stedelijke en regionale vraagstukken.

Kijk voor ons actuele aanbod op www.platform31.nl/agenda Platform31 is de fusieorganisatie van KEI, Nicis Institute, Nirov en SEV

het opleidingsaanbod binnen de vakgebieden ruimtelijke ordening, bouwen en wonen Bent u op zoek naar een cursus, training of opleiding binnen het RO-vakgebied? Of wilt u uw opleidingsaanbod onder de aandacht brengen van RO-professionals? De cursuswijzer biedt een helder overzicht van het opleidingsaanbod uit de vakwereld.

carrierewijzer

cursuswijzer

alles voor je carriere in ro, bouwen en wonen

vacaturewijzer

TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 3 JUNI 2013

INHOUDSOPGAVE

3

INHOUDsopgave

Onafhankelijk Tijdschrift voor de Volkshuisvesting.

Bedoeld voor iedereen die actief is in en rond het werkveld van volkshuisvesting, bouwen en wonen in Nederland. Het tijdschrift verschijnt zes keer per jaar.

Redactie-adres Telefoon 070 - 302 84 84 E-mail: helen.vankan@platform31.nl Bezoekadres: Koningin Julianaplein 10, 2595 AA Den Haag www.platform31.nl Hoofdredacteur Marja Elsinga Eindredactie Eduard Herkes (eduard.herkes@platform31.nl) Redactie Marja Elsinga, Jan K ­ ammeyer, Keimpe Reitsma, Jeanet Kullberg, Martijn de JongTennekes, Gerrit van Vegchel, André Buys, Arjen Wolters, Manon van Middelkoop Redactie Onderzoeksdossiers Gideon Bolt, André Buys (voorzitter), Kees van der Flier, Marietta Haffner, Manuel Aalbers Secretariaat Helen van Kan Abonnementen De abonnementsprijs bedraagt € 91,80 per jaar excl BTW. Ga naar www.platform31.nl voor het afsluiten van een abonnement.

Personen woonachtig in het buitenland betalen extra administratiekosten. Losse nummers zijn via www.platform31.nl te bestellen voor € 21,90.

Leden en partners van Platform31 betalen € 16,80.

Alle prijzen zijn exclusief 6% btw.

Abonnementenadministratie Platform31, Annemiek Nieuwenhuis, Postbus 30833,2500 GV Den Haag, tel. 070 - 302 8484, annemiek.nieuwenhuis@platform31.nl Uitgever Platform31 Advertenties Platform31, Martin de Heer, tel. 070 - 3028484 martin.deheer@platform31.nl Vormgeving en opmaak John Dupuis (SD Communicatie) Drukwerkproductie Platform P, Rotterdam ISSN 1382-4112 © Platform31

05

redactioneel huren is in

06

Martijn de Jong-Tennekes

09

Arij Lans Bovenberg

14

Bouwe Kuik en Floris Mantz

15

Lex de Boer

21

Maarten de Laat

22

Eduard Herkes

26

Jeroen Frissen en Peter Ebbelinghaus

32

Wilma de Water en Albert Kerssies

33

Jan Willem van Beek

38

Hugo Priemus

44

Sjoerd Zeelenberg en Marrit van der Schaar

46

Hoe woont Nederland

Esther Havekes

analyse Diagnose en medicijnen voor de zieke Nederlandse woningmarkt analyse Radicale krimp hypotheekmarkt dwingt adviseur tot nieuwe positiebepaling column Wonen is geen nationaal vraagstuk meer!

06

achtergrond Solids: het huisvesten van de toekomst 8 vragen Blok-hypotheek achtergrond Vastgoedsturing met stakeholders achtergrond Corporatiesector: aan de slag met Governance!

15

de mening van Consumentenwantrouwen achtergrond Rijksbeleid heeft nauwelijks directe invloed op ontwikkeling huizenprijzen Analyse Langere verhuisketens? Het kan! fotorubriek Landzicht

26

onderzoeksdossier Waarom willen we weg uit een gemengde wijk?

54 57

netwerk Agenda

33 Coverfoto Flip Franssen / Hollandse Hoogte

Master City Developer is een universitaire opleiding stedelijke gebiedsontwikkeling en is erop gericht deelnemers te laten groeien in hun rol als leider van complexe en snel veranderende projecten. Nieuwe ontwikkelingen volgen we op de voet en met onze MCD'ers bouwen we aan oplossingen.

Welke rol speelt een moderne corporatie in stedelijke ontwikkeling? Hoe kunt u maatschappelijke doelen overeind houden en tegelijk continu誰teit waarborgen? Hoe houdt u grip op de ontwikkeling van gebieden die van invloed zijn op uw bezit? Bouw mee aan de antwoorden en meld u nu aan voor Master City Developer leergang 11 op www.mastercitydeveloper.nl/aanmelden.

Strategisch sturen in stedelijke gebiedsontwikkeling www.mastercitydeveloper.nl

TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 3 JUNI 2013

REDACTIONEEL

REDACTIONEEL DOOR Martijn de Jong-Tennekes, Redacteur

huren is in

R

ecent kwam WoON 2012 uit. Hiermee kwam een schat aan nieuwe data vrij over wonen en bouwen in Nederland. Dank minister Blok voor deze niet geringe bijdrage aan de kennis over deze markten. Hopelijk luistert u ook naar de analyses die gebaseerd zijn op deze bron.

Kijken we naar de markt voor Nederlandse koopwoningen, dan hunkert die naar kopers. Op Funda werden medio april 267.000 woningen aangeboden. Er is dus volop keus, maar het huidige adagium van woningbezitters luidt: eerst verkopen, dan kopen.

Er is maar één groep potentiële kopers die hier geen last van heeft. Dat zijn de starters Zij lijken de sleutel in handen te hebben om de vastgelopen markt voor Nederlandse koopwoningen van een nieuwe impuls te voorzien. Dit beeld wordt bevestigd door WoON 2012. Kijken we terug naar de verkopen in de laatste twee jaar, dan gaat meer dan de helft van de verkochte woningen naar een starter. De primaire dynamiek zit derhalve bij de starter, de doorstromer volgt. Kortom, de markt heeft de starter nodig en lonkt verliefd naar nieuwe jonge toetreders.

(Foto: Robert Jan Stokma)

En dan de starters zelf. Zij zitten bij hun ouders thuis aan de keukentafel of elders in onderhuur. Zij zien de verliefde blikken vanuit de woningmarkt op hen gericht en realiseren zich dat de beste jaren van deze partner reeds lang vervlogen zijn. Van een afstandje beschouwen ze de markt voor koopwoningen en zien de volgende ontwikkelingen: 1) de huizenprijzen dalen al vijf jaar; 2) volgens WoON 2012 staan 580.000 woningeigenaren “onder water” (een toename met 400% ten opzichte van 2002); 3) de meest recente prijsverwachting van de Rabobank bedraagt –7% voor 2013; 4) van de aandelenmarkt is het gezegde bekend: “never catch a falling knife”.

Dan is er nog de overheid, die hen als een waar koppelaarster met anticiperend (fiscaal) beleid mogelijk over de streep kan trekken. Bovendien draait die overheid flink aan de knoppen van de woningmarkt. De Loan To Value van nieuwe hypotheken daalt binnen een paar jaar naar 100%, volledig aflossen van een woning is inmiddels verplicht, de maandlasten van beschikbare hypotheken nemen hierdoor flink toe, de koopkracht in de komende jaren daalt en de Loan To Income beweegt naar alle waarschijnlijkheid mee (Nibud systematiek). Is dit echt het moment om een huis te kopen meneer Rutte?

In dit donderend geweld biedt de Nederlandse overheid starters twee strohalmen aan. De eerste halm is een potje van € 50 miljoen bij stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) voor de verstrekking van startersleningen. Volgens de website van deze organisatie kunnen daarvan 11.000 starters worden geholpen. Dat is nog geen € 5.000 per starter. Het lijkt een druppel op de gloeiende plaat tegenover de verwachtingen van de Rabobank. De tweede halm is de nieuwe Blokhypotheek. Voor een paar tientjes lagere maandlasten op korte termijn mogen starters in de toekomst tienduizenden euro’s extra gaan aflossen. En dat alles geheel mogelijk gemaakt door de Nederlandse overheid. Is de verleidingskracht van deze producten groot genoeg om starters over de streep trekken?

Aanvullend ben ik overigens erg benieuwd welke hypotheekadviseur de Blok-hypotheek durft te adviseren.

Gelukkig waakt de AFM in Nederland over de zorgplicht van de financiële adviseurs en neemt zij deze taak inmiddels ook serieuzer ter hand dan in het verleden.

Uit bovenstaande ontwikkelingen komt het beeld naar voren dat kopen even zijn tijd heeft gehad. Huren is in!

Dit blijkt ook uit WoON 2012. Voor het eerst in decennia is de verhouding tussen koop- en huurwoningen niet veranderd ten gunste van koopwoningen. Net als in het vorige WoON bedraagt het aandeel koopwoningen in de totale Nederlandse woningvoorraad 59%. Bovendien is het aantal huurwoningen voor het eerst in 18 jaar (WBO 1994) toegenomen en wel met 30.000 woningen. En last but not least: wij willen vaker huren! Dat geldt voor huurders (minder doorstroming naar koop), dat geldt voor kopers (toename doorstroming naar huur) en dat geldt ook voor starters (groter aandeel wil huren).

Resumerend lijkt het erop dat de Nederlandse koopwoningmarkt de starters hard nodig heeft. Maar helaas, de liefde is nog niet wederzijds. Mogelijk wel in 2017 als de LTV is gedaald tot 100% en de koopkracht hopelijk weer stijgt. Voorlopig is huren in: voor huurders, voor kopers en voor starters. Hoog tijd minister Blok voor een volgend woonakkoord dat wel rekening houdt met deze veranderde voorkeur van consumenten.

5

6

TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 3 JUNI 2013

ACHTERGROND

Diagnose en medicijnen Nederlandse woningma De Nederlandse economie is na de kredietcrisis toe aan een verbouwing. De twee belangrijkste kwetsbaarheden op de woningmarkt – hoge initiële loan-to-value ratio’s en grote herfinancieringrisico’s – vragen om nieuwe businessmodellen.

DOOR arij Lans Bovenberg, Tilburg University

T

wee karakteristieken van de Nederlandse woningmarkt hebben een destabiliserend effect – niet alleen op de woningmarkt zelf maar ook op de economie als geheel. n de eerste plaats zijn daar de hoge leningen ten opzichte van de waarde van het onderpand voor starters, als gevolg van fiscale prikkels, hoge verplichte pensioenbesparingen en een slecht functionerende huurmarkt. Door de hoge initiële loan-to-value ratio’s (LTV’s) kan de Nederlandse woningmarkt niet goed omgaan met dalende woningprijzen. Dalende woningprijzen resulteren direct in negatief eigen vermogen voor starters die net een huis hebben gekocht. Dat heeft vervelende macro-economische effecten: jonge gezinnen schroeven hun bestedingen terug en kunnen minder makkelijk verhuizen. De economie en de woningmarkt komen zo in een neerwaartse spiraal. Maar ook een stijgende markt versterkt zichzelf, omdat hogere woningprijzen direct resulteren in een grotere leencapaciteit.

Het tweede procyclische element is de hoge hypotheekschuld die het Nederlandse bankwezen afhankelijk heeft gemaakt van kapitaalmarktfinanciering. Deze financiering is volatiel. In goede tijden zien beleggers weinig risico’s en zijn financieringsmogelijkheden overvloedig, maar in slechte tijden stijgen risicopremies rap als beleggers nerveus worden.

Deze (her)financieringsrisico’s zijn een groot systeemrisico en maken onze economie kwetsbaar voor het volatiele sentiment op kapitaalmarkten.

Deze twee procyclische elementen – hoge LTV’s en afhankelijkheid van volatiele kapitaalmarktfinanciering - versterken elkaar. In goede tijden blazen ruime financieringsmogelijkheden de woningprijzen op. Dit maakt jonge huizenbezitters starters met hoge LTV’s kwetsbaar voor dalende prijzen als financieringsmogelijkheden verkrappen.

We zien nu waartoe dit alles heeft geleid. Het macro-economische beleid in Europa – een ruim monetair beleid om een krap budgettair beleid te compenseren - werkt niet in ons land, omdat de hypotheekren-

TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 3 JUNI 2013

ACHTERGROND

voor de zieke rkt De financiering van hypotheken zou losgekoppeld moeten worden van de ondoorzichtige bankbalansen en de risicopremies die daar bij horen (Foto Mariette Carstens / Hollandse Hoogte)

7

8

TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 3 JUNI 2013

ACHTERGROND

te hoog blijft door de risicopremies die banken moeten betalen voor hun kapitaalmarktfinanciering. De hypotheekrente ligt nu aanzienlijk hoger dan in de ons omringende landen. Dit legt een extra druk op niet alleen het budget van gezinnen en de overheidsbegroting (vanwege hoge hypotheekrenteaftrek), maar drukt de woningprijzen ook nog eens extra waardoor nog meer jonge gezinnen vast komen te zitten in hun woning.

De gebrekkige transmissie van het monetaire beleid resulteert ook in een uitermate volatiel financieringstekort. Hierdoor komt Nederland in conflict met de Brusselse begrotingsregels waardoor er nu een zeer procyclisch budgettair beleid wordt gevoerd. De budgettaire problemen van de overheid zijn niet de oorzaak van de economische problemen van ons land, maar het gevolg van de kwetsbare financiële structuur van ons land in het algemeen en de breekbare woningmarkt in het bijzonder.

Medicijnen: korte termijn Tot zover de diagnose. De medicijnen kunnen we onderverdelen in medicijnen voor de korte termijn –het opruimen van de rommel die we hebben gecreëerd - en voor de lange termijn – een duurzame woningmarkt met een duurzame financieringstructuur.

Eerst de korte termijn. Hier is het verbeteren van de transmissie van het ruime monetair beleid essentieel. Dit vereist dat we de financiering van hypotheken loskoppelen van de ondoorzichtige bankbalansen en de risicopremies die daar bij horen. Dat kan op korte termijn doordat de overheid conform het Canadese hypotheekmodel beleggers tegen een kostendekkende premie garandeert dat beloofde rente en aflossing op tijd worden voldaan. Zo kunnen pensioenfondsen worden geïnteresseerd om meer te beleggen in hypotheekpapier en kan de hypotheekrente aanzienlijk omlaag, zeker ook omdat dit de concurrentie op de hypotheekmarkt versterkt. De financieringskosten van hypotheken zijn op deze manier direct gerelateerd aan de rente op staatsleningen. Beleggers verstrekken hypotheekfinanciering namelijk op bijna dezelfde condities als financiering aan de overheid. De risico’s op beleggingen in hypotheken hangen immers direct af van de kredietwaardigheid van de overheid die garant staat voor de rente en aflossing.

Op de korte termijn zal het verlagen van de LTV’s voor jonge woningbezitters niet lukken. Integendeel. Ruimere mogelijkheden voor huishoudens om hun restschulden mee te financieren zijn gewenst. Hetzelfde geldt voor tijdelijke belastingfaciliteiten voor het aflossen van restschuld door jonge huizenbezitters. Initiële LTV’s kunnen pas omlaag zonder grote schade voor de economie, als de woningprijzen weer gaan stijgen. Net als in Duitsland zou de woningprijs bij het berekenen van LTV’s gebaseerd moeten worden op een voortschrijdend gemiddelde. Zo resulteren hogere huizenprijzen niet direct in meer leencapaciteit.

Medicijnen: lange termijn Dan de langetermijnagenda. Daar gaat het om het afbouwen van de fiscale arbitrage die de balansverlening op gang heeft gebracht van aan de ene kant een enorme hypotheekschuld en aan de andere kant hoge verplichte pensioenbesparingen. Het huidige fiscale stelsel moedigt de private sector aan om enerzijds de woning tot de nok toe vol te zuigen met hypotheekschuld en zo te profiteren van de riante fiscale hypotheekrenteaftrek en anderzijds de eigen middelen weg te zetten in pensioenfondsen die geen belasting betalen over hun rendementen.

Nederlandse huishoudens hebben daardoor een lange financiële balans met veel passiva (hypotheekschuld), maar ook veel activa (pensioenbesparingen). Het afbouwen van deze fiscale arbitrage vereist het dichter naar elkaar toebrengen van het tarief waartegen hypotheekrente aftrekbaar is en het tarief waartegen de vermogensopbrengsten op pensioenbesparingen worden belast. We moeten hierbij overigens niet doorschieten met verplichte aflossingsschema’s die mensen dwin-

gen al hun spaargeld in stenen in plaats van een goed pensioen te steken.

Verder is meer risicodragend vermogen voor jonge woningbezitters van belang, zodat deze groep een buffer heeft om prijsdalingen op te vangen en niet direct onder water komt te staan als huizenprijzen onverhoopt dalen. Dat vereist een beter functionerende huurmarkt, zodat jongeren eerst de tijd krijgen om eigen spaarmiddelen te kunnen accumuleren voordat ze een woning kopen. Door jonge huurders toe te staan een deel van hun verplichte pensioenbesparingen te benutten voor de aankoop van een eerste woning, wordt het jongeren makkelijker gemaakt om voldoende eigen middelen te vergaren voor het betreden van de koopmarkt.

Zo beschikken starters op de koopmarkt over een buffer van eigen risicodragend vermogen om prijsdalingen op te vangen, zonder vast te komen zitten in hun woning. Voor een beter functionerende huurmarkt is het van belang dat corporaties meer financiering aantrekken van pensioenfondsen.

Naast deze balansverkorting (lagere hypotheekschuld en lagere pensioenbesparingen) gaat het om het beter afstemmen van beide kanten van de nu zeer kwetsbare, lange balans van ons land. Nieuwe toezichteisen maken het voor banken terecht moeilijker om lange leningen met kort geld te financieren. Maar daardoor dreigen langetermijninvesteringen in de knel te komen. Gelukkig heeft juist Nederland veel langetermijnpensioenbesparingen. Daarom kan Nederland het voortouw nemen bij het ontwikkelen van een duurzamer financieel stelsel. Onze pensioenbesparingen kunnen een veel belangrijker rol spelen in een duurzame woningmarkt – zeker als banken en corporaties met inflatiegerelateerde beleggingen komen. Dat biedt ook mogelijkheden voor een stabielere, objectieve rekenrente in het nieuwe reële pensioenstelsel waardoor onze economie minder procyclisch wordt.

Denemarken laat zien dat een duurzamer financieel stelsel ook mogelijk is door de hypotheekbusiness te ontvlechten van de rest van de balans van banken. Afsplitsing van de hypotheekactiviteiten draagt bij aan de ontkoppeling van hypotheektarieven aan de risicopremies die banken nu betalen om marktfinanciering aan te trekken en die hypotheekfinanciering zo gevoelig maken voor veranderende risicopercepties over de soliditeit van het bankwezen. Hiertoe moeten banken, individueel of gezamenlijk, separate dochterentiteiten – hypotheekbanken - oprichten die hypotheken financieren middels de uitgifte van hypotheekobligaties waarvan de kasstromen de exacte spiegel zijn van de hypotheken. De hypotheekbanken hebben zo geen herfinancieringrisico’s meer. Het kredietrisico wordt afgedekt door de hypotheekbank, terwijl het marktrisico direct en volledig wordt overgedragen aan de beleggers in de hypotheekobligaties. Banken concentreren zich op hun kerntaak – het selecteren van kredietwaardige klanten – en speculeren niet langer op macrorisico’s met mooie winsten in goede tijden op kosten van de belastingbetaler in slechte tijden.

Conclusies De Nederlandse economie is na de kredietcrisis aan een verbouwing toe.

De twee belangrijkste kwetsbaarheden op de woningmarkt – hoge initiële LTV’s en grote herfinancieringrisico’s – vragen om nieuwe businessmodellen. Nederland heeft gelukkig de instituties die voor een duurzame, minder kwetsbare economie kunnen zorgen, maar corporaties, banken en pensioenfondsen zullen zich wel moeten heruitvinden. De winkel moet echter open blijven tijdens de verbouwing: de slechte transmissie van het monetaire beleid is de blinde vlek van het regeerakkoord. Op korte termijn is een actieve overheidsrol nodig om de rommel op te ruimen – maar zonder daarbij een heilloze jacht op zondebokken te ontketenen en zonder de langetermijnhervormingen in de weg te staan.

TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 3 JUNI 2013

analyse

Radicale krimp hypotheekmarkt dwingt adviseur tot nieuwe positiebepaling De hypotheekmarkt krimpt al zes jaar op rij. De bodem lijkt nu eindelijk in zicht, maar de markt zal nooit meer hetzelfde worden. De enorme veranderingen in de hypotheekmarkt, die zich niet beperken tot de krimp in volume, maar ook worden veroorzaakt door de opkomst van digitaal (ondersteunde) advisering, dwingen de hypotheekadviseur zich opnieuw uit te vinden.

Door automatisering en zelfbediening komt de nadruk en het onderscheidend vermogen van advies veel meer op het interessantere geven van advies in relatie met de klant.

(Foto Jan de Groen / Hollandse Hoogte)

9

10

TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 3 JUNI 2013

analyse

DOOR Bouwe Kuik, Director en Interim IG&H Consulting, Floris Mantz, Senior Consultant IG&H Consulting en Interim

S

inds het topjaar 2006, met een volume van € 126 miljard, is de hypotheekmarkt in rap tempo gekrompen. In 2012 werd nog maar voor € 45 miljard aan hypotheken ingeschreven bij het Kadaster, een afname van maar liefst 64%. De krimp wordt veroorzaakt door zowel het dalend aantal oversluiters (-81%) als een dalend aantal nieuwe hypotheken (-46%).

De aanzet voor deze grote krimp, zowel voor nieuwe hypotheken als voor oversluiters, was de kredietcrisis. Deze begon halverwege 2007 in de Amerikaanse hypotheekmarkt, escaleerde vanaf 2008 naar de grote financiële instellingen en breidde zich in 2010 uit naar overheden.

De crisis heeft wel de aanleiding gegeven, maar vormt geen directe aanjager voor de dalende hypotheekmarkt. Factoren die daar wel direct invloed op uitoefenen, zijn: de wetgever, de hypotheekverstrekker, de consument en de huizenprijzen. Elk is sterk verbonden met de crisis, maar kent ook een eigen dynamiek die de hypotheekmarkt sterk beïnvloedt. Hieronder bespreken we de voor elke factor de directe impact op de hypotheekmarkt, maar ook de onderlinge samenhang.

Omvang hypotheekmarkt

Bron: Kadaster, IG&H

Impact wetgevende maatregelen De overheid als wetgever heeft bijgedragen aan de grote groei van de hypotheekmarkt tot in 2006 en is met de strengere regelgeving en het inperken van fiscale maatregelen nu mede verantwoordelijk voor de krimp die plaatsvindt.

Vanuit het oogmerk om eigen woningbezit te stimuleren, heeft de overheid in het verleden gezocht naar maatregelen die de financieringsmogelijkheden van woningen / hypotheken verruimen. Gevolg hiervan was dat mensen een hypotheek konden afsluiten zonder die af te lossen.

Daarnaast werd ook meer geleend dan de woningwaarde, onder andere om de kosten koper mee te kunnen financieren. De ruime regelgeving had een opdrijvend effect op de huizenprijzen: kopers konden immers duurdere huizen betalen. Het gevolg van zoveel lenen was dat veel huizenbezitters meteen al een hogere schuld hadden dan hun woning waard was. Dit werd een probleem toen de huizenprijzen gingen dalen.

Om dit - deels zelf gecreëerde - probleem aan te pakken, (en ook om bezuinigingen te realiseren) heeft de overheid maatregelen getroffen.

• Beperken aflossingsvrije hypotheek: in augustus 2011 werd het aflossingsvrije deel van de hypotheek beperkt tot 50% van de woningwaarde voor nieuwe hypotheken. Vanaf 2013 is het, om in aanmerking te blijven komen voor de hypotheekrenteaftrek, zelfs verplicht de hypotheek in 30 jaar volledig af te lossen. Behalve een stimulans om af te lossen, is deze maatregel ook gunstig voor de staatskas: de fiscaal aantrekkelijke (bank)spaarhypotheek komt hiermee namelijk te vervallen.

• Bovendien wordt vanaf 2014 het maximale tarief waartegen de hypo-

theek kan worden afgetrokken, verlaagd.

• O ok worden de verstrekkingsnormen verder aangescherpt. In 2012 is het maximaal te lenen bedrag al beperkt van 112% tot 106% van de woningwaarde; deze ratio wordt stapsgewijs verder afgebouwd naar 100% in 2018. Behalve dat de norm omlaag gaat, wordt die ook strenger nageleefd; de normen zijn in 2012 immers wettelijk vastgelegd en banken mogen er niet zomaar van afwijken.

Het gevolg van deze maatregelen is dat de maandlasten van consumenten omhoog gaan en dat ze minder kunnen lenen: beide ‘drivers’ drukken de totale hypotheekmarkt naar beneden en zet ook een neerwaartse druk op de huizenprijzen. Hierbij moet overigens wel worden opgemerkt dat de overheid niet enkel maatregelen neemt die de hypotheekmarkt drukken: ze heeft immers ook de overdrachtsbelasting verlaagd en de NHG-grens verhoogd.

Verstrekkersproblematiek Ook de hypotheekverstrekker heeft een belangrijk aandeel in het krimpen van de markt. Sinds het uitbreken van de kredietcrisis komen banken moeilijker aan geld om hypotheken mee te financieren: het funding-probleem. Ze richten zich daarom niet meer (alleen) op groei van de hypotheekportefeuille, maar kijken ook kritisch(er) naar het risico dat ze lopen.

Dit wordt ook ingegeven door verscherpt toezicht van de AFM. Gaven verstrekkers in 2009 nog in één op de drie gevallen een hypotheek die de toenmalige leennormen overschreed, in 2011 gebeurde dit in nog maar 5% van de gevallen. Met een kritischere hypotheekverstrekker wordt het moeilijker voor consumenten om geld te lenen en een huis te kopen of kiezen ze gedwongen voor een goedkoper huis; Dit heeft indirect impact op de huizenprijzen en direct op de hypotheekmarkt.

Consumentenvertrouwen De consument is terughoudend; hij is hard geraakt door de crisis. Het consumentenvertrouwen is sinds het begin van de crisis (augustus 2007) niet meer positief geweest. De koopkracht van de consument is gedaald en blijft dalen. De werkloosheid is sinds 2008 meer dan verdubbeld (tot bijna 600.000 werklozen). Voorwaarde om in te stappen in de woningmarkt is uiteraard: kunnen vertrouwen op een stabiel inkomen. Bij gebrek aan vertrouwen wordt het aangaan van een huizenkoop liever uitgesteld. Bij het ontbreken van middelen is de aankoop van een huis al helemaal geen keuze. Als minder consumenten een huis kopen heeft dat uiteraard zijn impact op de hypotheekmarkt (en op de huizenprijzen)

Bron: CPB, IG&H

TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 3 JUNI 2013

analyse 11

Dalende huizenprijzen Dalende huizenprijzen zijn niet enkel een resultante van de bovengenoemde drivers. Het feit dat huizenprijzen dalen, een fenomeen van lang geleden, heeft op zijn beurt weer veel impact op het koopgedrag van de consument. Deze consument is gewend dat huizenprijzen stijgen: de verkoopprijs van de gemiddelde woning in Nederland is vanaf 1985 tot aan het begin van de crisis in 2007 verviervoudigd: volgens de NVM van gemiddeld 60,3 naar 244 duizend euro. Ook gecorrigeerd voor een inflatie van 3% per jaar is dit een ruime verdubbeling van de prijs.

Een groot deel van de prijsstijging is gerealiseerd in de periode begin jaren negentig tot halverwege 2007.

Stijgende huizenprijzen waren lange tijd zo normaal dat dit al bij de koop van een huis werd ingecalculeerd: ‘binnen 2-3 jaar heb je de kosten koper terugverdiend’. Vanaf de top in het tweede kwartaal 2008 kregen we voor het eerst te maken met serieuze prijsdalingen; tot eind 2012 is ongeveer 17% van de gemiddelde prijs afgegaan, aldus de NVM. Dalende huizenprijzen hebben direct invloed op de hypotheekmarkt, omdat het leenbedrag voor eenzelfde huis lager komt te liggen. De indirecte impact is echter veel groter: niemand koopt graag een huis dat een jaar later veel minder waard zal zijn: consumenten stellen hun koop uit en de huizenmarkt stagneert dus.

Bron: Kadaster, IG&H

Voorzichtig herstel in aantocht Er zijn nog veel factoren die de hypotheekmarkt de komende tijd blijven drukken, zoals de verdere daling van de huizenprijzen, de afnemende leencapaciteit, het moeilijk op te lossen funding-probleem en de onderwaterproblematiek. Maar er zijn ook factoren die de markt de positieve kant op stuwen en waardoor het vertrouwen in de woningmarkt voorzichtig lijkt terug te keren.

Sentiment In Amerika trekt de huizenmarkt weer aan. Al is de situatie in Amerika niet een-op-een te vergelijken met die in Nederland omdat de correctie van de huizenprijzen daar veel forser is geweest, het feit dat na de nodige correctie de huizenmarkt weer kan aantrekken biedt op zijn minst een gunstig perspectief. Het Nederandse hypotheekbeleid is positief ontvangen door kredietbeoordelaar Moody’s en door economen, zoals RTL-nieuws econoom Mathijs Bouman. Al moet de kanttekening worden gemaakt dat het herstel heel broos is (de markt is nog erg nerveus), een kantelend sentiment is wel een belangrijke driver voor herstel.

Bron: NVM

Oversluitmarkt vrijwel verdampt De oversluitmarkt is met een krimp van 81% aanzienlijk veer harder geraakt dan de krimp bij nieuwe hypotheken. In 2006 bestond de helft van de gehele hypotheekmarkt nog uit oversluiters: mensen die hun bestaande hypotheek overzetten naar een andere bank. Dit deden ze na afloop van de rentevast-periode op zoek naar een betere rente, bijvoorbeeld om een spaarhypotheek om te zetten naar banksparen. Een oorzaak voor de krimp van de afsluitmarkt is te vinden in het gegeven dat de rentestanden al zo lang laag zijn, dat er voor consumenten minder reden is om op zoek te gaan naar een lagere rente. Dit is echter bij lange na niet de belangrijkste reden. De belangrijkste verklaring voor het instorten van de oversluitmarkt is bij de aanbieder te zoeken. Met het uitbreken van de crisis werd het moeilijker voor aanbieders om funding te vinden. Dit raakt de oversluitmarkt veel harder dan de markt voor nieuwe hypotheken. Bestaande hypotheken zijn namelijk veel minder interessant voor aanbieders dan nieuwe hypotheken door het ‘onder water’-probleem. Doordat mensen meer leenden dan de woningwaarde en de huizenprijzen vervolgens zijn gedaald, hebben steeds meer eigenaren een hypotheekschuld die groter is dan de waarde van hun huis: ze staan ‘onder water’. Mochten deze mensen in de financiële problemen komen en hun huis verplicht in de verkoop moeten zetten, dan blijven ze met een restschuld aan de bank zitten. Dit is een financieel risico dat banken uiteraard liever vermijden en daarom nemen ze een bestaande hypotheek niet graag over.

Lijn in woningmarktbeleid Er is nog wel een aantal hordes te nemen, zoals goedkeuring door de Eerste Kamer, maar er lijkt meer lijn te komen in het woningmarktbeleid van de overheid. Als maatregelen zoals het verplicht aflossen en het inperken van de hypotheekrenteaftrek worden doorgevoerd, kunnen de gevolgen worden ingecalculeerd in de huizenprijzen en is er minder reden om het kopen van een huis hierom uit te stellen.

Potentieel verhuizers stapelt Zeer belangrijk is ook het stapelend potentieel aan verhuizers. Door de kredietcrisis, het lage consumentvertrouwen en de dalende huizenprijzen stellen mensen de koop van een huis uit. Uit het WoonOnderzoek Nederland 2012 blijkt dat in 2011 nog maar 13% van de huishoudens verwachtte binnen een half jaar te verhuizen, waar dat percentage in 2009 nog op 22% lag. Het aantal mensen dat niet verhuist maar eigenlijk zou willen verhuizen, stapelt hierdoor steeds verder op: uit hetzelfde onderzoek blijkt dat er in 2011 maar liefst 440 duizend huishoudens zijn bijgekomen met een verhuiswens (zij het op langere termijn).

Als de huizenprijzen eenmaal stabiliseren en het vertrouwen weer herstelt, kan dit potentieel vrijkomen en kan de markt dus weer vlot op gang komen.

Voor de komende jaren verwacht IG&H dat het aantal oversluitingen op het huidige lage niveau zal blijven. Voor het aantal nieuwe hypotheken verwacht IG&H dat dit in 2013 bijna zal stabiliseren. Een (vrijwel) gelijk-

12

TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 3 JUNI 2013

analyse

adviseurs kunnen nu enkel nog verdienen aan de hypotheek als ze de kosten direct in rekening brengen bij de consument. Dit zorgt voor veel transparantie in de kosten voor advies, maar ook voor meer aandacht voor de prijs-kwaliteitverhouding. Een andere factor die de markt voor hypotheekadvies beïnvloedt, is dat voor nieuwe hypotheken de complexiteit is afgenomen. De mogelijkheid tot het afsluiten van de complexe (bank)spaarhypotheek is immers komen te vervallen, en ook de keuze voor aflossingsvrij vervalt. De starter kan nu nog maar kiezen uit twee smaken: de lineaire hypotheek en de annuïteitenhypotheek. Dit buiten de complexe blok-hypotheek, die vooralsnog door geen enkele bank wordt aangeboden.

blijvend aantal hypotheken leidt nog wel tot een krimp van de hypotheekmarkt: de gemiddelde hypotheeksom zal immers dalen door een verdere daling van de huizenprijzen (schatting -5%) en een afname van de betaalbaarheid (-1%). Dit resulteert in een schatting van de hypotheekmarkt over geheel 2013 van € 43 miljard. IG&H verwacht dat de huizenprijzen in 2014 zullen stabiliseren en in 2015 weer gaan aantrekken. Aangezien er dan geen reden meer is voor mensen om de koop van een huis langer uit te stellen, kan het aantal verkochte hypotheken weer snel groeien. In 2015 zou dit dan leiden tot een hypotheekmarkt van € 51 miljard. Dit is overigens nog wel ver onder het niveau van 2011 (€ 60 miljard).

Opkomst nieuwe (digitale) adviesvormen In 2012 sloot bijna 100% van de mensen nog een hypotheek na persoonlijk advies door een (on)afhankelijk adviseur. In de afgelopen maanden is ‘execution-only’ (de adviseur geeft geen hypotheekadvies, hij doet alleen de uitvoering, de administratieve afwikkeling) echter aantrekkelijker geworden. Daarnaast zijn twee compleet nieuwe adviesvormen ontstaan: volledig digitaal advies en cross-channel advies.

Prognose hypotheekmarkt

Bron: Kadaster, IG&H

Aanbieders richten zich op excellent beheer We hebben al laten zien dat aanbieders niet enkel worden getroffen door de krimp van de hypotheekmarkt, maar dat ze er zelf ook aanjager van zijn. Dit is niet enkel omdat het voor hen moeilijk is om aan funding te komen om meer hypotheken te financieren. Voor aanbieders is het thema ‘risico en kwaliteit van de portefeuille’ een belangrijk thema geworden. Dit is niet zonder reden: het aantal mensen met betalingsachterstanden loopt rap op. Bovendien hebben steeds meer mensen een woningwaarde die lager is dan de hypotheekschuld: het verwachte verlies op een hypotheek als die niet meer kan worden betaald en het huis gedwongen wordt verkocht, loopt daarmee fors op. Aanbieders verleggen hierom hun focus naar het excellent beheren van de bestaande portefeuille. Hen is er alles aan gelegen om het risico op de gehele portefeuille terug te brengen en de enige manier om dit te realiseren is door consumenten te bewegen een deel af te lossen. Hierbij is de voornaamste uitdaging om consumenten duidelijk te maken dat ze een zeker risico lopen, ook als ze nog geen betalingsproblemen hebben.

Adviseurs zien zich geconfronteerd met de opkomst van cross-channel De markt voor hypotheekadvies is fundamenteel aan het veranderen. De enorme krimp van de hypotheekmarkt is belangrijk, maar er zijn ook andere drivers. Ten eerste is daar het ingaan van het provisieverbod:

Execution-only De variant execution-only, waarbij de consument helemaal geen advies inwint, kan terrein winnen nu de eerste van de drie grootbanken (ABN AMRO) dit aanbiedt. Doordat het provisieverbod de kosten van persoonlijk advies transparant maakt, kunnen klanten die kiezen voor execution-only nu echt geld besparen. Ook de afnemende complexiteit in de keuze voor een hypotheekvorm voor starters zal de opkomst van execution-only stimuleren. Het is wel de vraag of dit een door de overheid gewenst effect is. Het provisieverbod is immers ingesteld om perverse prikkels te voorkomen en een onafhankelijk advies te waarborgen in het belang van de klant. Echter, bij execution-only krijgt de consument niet een beter advies, hij krijgt géén advies.

Digitaal advies Digitaal advies, zoals dat wordt ontwikkeld door EyeOpen, is een volledig geautomatiseerd advies tegen beperkte kosten. Uit het consumentenonderzoek dat onderdeel is van de IG&H Distributiemonitor blijkt dat maar liefst 51% van de consumenten de voorkeur geeft aan een variant zonder persoonlijk gesprek met een adviseur, als daarmee het merendeel van de advieskosten wordt bespaard. Dit biedt uiteraard goede perspectieven voor zowel het digitale advies en voor de executiononly variant.

Cross-channel advies Er is ook een tussenvorm ontstaan: cross-channel advies. Hierbij doet de consument meer zelf en meer online, maar een persoonlijk gesprek met

TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 3 JUNI 2013

analyse 13

een adviseur blijft onderdeel van het adviestraject. Rabobank, marktleider in Nederland, zet momenteel vol in op dit model. Uit de IG&H Distributiemonitor blijkt dat het persoonlijk gesprek in het adviestraject veel toegevoegde waarde heeft. De voornaamste reden om voor een duurdere vorm van advies te kiezen, is voor 43% van de mensen dat ze de belangrijke beslissing voor een hypotheek niet durven nemen zonder overleg vooraf met een expert. Daarnaast (voor 37%) is de belangrijkste reden dat men zelf niet genoeg kennis heeft. Beide zijn gegronde redenen om in het traject te kiezen voor een gesprek met een adviseur. Een belangrijke driver voor adviseurs om voor de cross-channel variant te kiezen, is dat het heel moeilijk blijkt om volledig digitaal advies aan te bieden dat voldoet aan de richtlijnen gesteld door de AFM als in het traject geen toets van het advies plaatsvindt door een erkend hypotheekadviseur.

Bron: IG&H distributiemonitor

Persoonlijk adviseur moet zich aanpassen aan de nieuwe realiteit.

IG&H verwacht dat het hard kan gaan met de nieuwe vormen van advies richting 2015 en dat volledig persoonlijk advies dan nog maar in 40% van de adviestrajecten wordt gevraagd. Aangezien de nieuwe alternatieven goedkoper zijn dan het traditionele persoonlijk advies, zal de totale markt voor hypotheekadvies tot 2015 nog verder krimpen. De bewegingen in de markt voor hypotheekadvies zijn onomkeerbaar en zo ingrijpend dat adviseurs hier niet omheen kunnen.

Met de opkomende alternatieven en met een consument die steeds kritischer wordt op wat hij krijgt voor zijn geld, wordt het belangrijker voor de adviseur om zijn meerwaarde aan de klant duidelijk te maken.

Dit vraagt om een ingrijpende transformatie van zowel de bestaande adviesorganisatie als van de competenties van de adviseur. De eerste te nemen horde in dit traject is het verkrijgen van een gestandaardiseerd advieskader: het kan immers niet zo zijn dat de route van advies die een klant bij 1 adviseur (bijvoorbeeld bij een bank) kiest, bepalend is voor het uiteindelijke advies dat hij krijgt.

Voor de adviseur zijn de ontwikkelingen echter niet enkel slecht nieuws.

Door de toegenomen automatisering en een klant die meer zelf gaat doen, ligt de toegevoegde waarde van de adviseur straks minder bij het administreren van hypotheken en het technische koppelen van een

hypotheekvorm aan de situatie van de klant. De nadruk komt meer te liggen op het gesprek met, meedenken met en begrijpen van de klant.

Hij moet de klant echt kunnen meenemen in waarom een bepaalde hypotheek passend voor hem is. Ook in deze cross-channel advieswereld kan een adviseur waarde toevoegen. De rol van de adviseur is dan veel meer om klanten te helpen grip te krijgen op een steeds complexere financiĂŤle context. Het aantal hypotheekvormen mag dan wel afnemen, daar tegenover staat wijziging op wijziging in het fiscale- pensioen- en sociale zekerheidsstelsel en een klant die steeds meer risicobewust is geworden de laatste jaren. In deze ingewikkelde context wil een klant, ook als hij zijn keuzes digitaal al bijna heeft gemaakt, graag de bevestiging van een professional.

Eindelijk licht aan het einde van de tunnel De hypotheekmarkt is enorm gekrompen en hoewel het begin van herstel in zicht is, zal deze niet snel meer in zijn oude staat herstellen.

Daarbij ondergaat het advieslandschap een verandering die zijn weerga niet kent. Dit brengt enorme uitdagingen met zich mee en zeker ook kansen. De adviseur moet de nodige veranderingen ondergaan, zoals advies geven volgens een gestandaardiseerd kader. Hij moet hierbij zijn toegevoegde waarde steeds meer duidelijk maken. Toch lonkt ook voor hen een goed perspectief: door automatisering en zelfbediening komt de nadruk en het onderscheidend vermogen van advies veel minder te liggen op het minder interessante administreren van hypotheken en veel meer op het (interessantere) geven van advies in relatie met de klant.

14

TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 3 JUNI 2013

column

COLUMN Wonen is geen nationaal vraagstuk meer!

O

oit speelde ik in een cabaretgroep, die de finale van het Leids Cabaretfestival verloor.

We zongen vals, maar waren wel geestig.

Ons programma opende met de zin “Crisis, wat crisis? Het is allemaal een excuus, voor een gebrek aan vitaliteit en intelligentie!”

Dat was de crisis van de jaren ’80. Wij waren sociologen in opleiding en dus gedoemd tot werkloosheid. We zijn allemaal goed terecht gekomen. Dat zinnetje ben ik nooit meer kwijtgeraakt. Ik kan het dan ook niet meer oneens zijn dan met Vincent Gruis, geciteerd in Aedesmagazine, dat “hij nooit commissaris zou willen zijn bij een corporatie in een krimpgebied: te zware omstandigheden.” Onbegrijpelijk, ik heb het nog nooit zo naar mijn zin gehad. In zware omstandigheden wordt het beste van je gevraagd.

Hier, in het Vitale Noorden, woont de doelgroep. In sommige gebieden is de werkloosheid 40% en is de Sociale Werkvoorziening de grootste werkgever. Ons woningbezit verliest al jaren zijn waarde. De stichtingkosten van nieuwe woningen overstijgen de marktwaarde, terwijl ons verkoopprogramma vrijwel volledig in elkaar is geklapt. Achter Emmen en Stadskanaal koop je volop woningen beneden de €70.000. Dat is de werkelijkheid in ons werkgebied. Het vraagt om maatschappelijk ondernemerschap avant la lettre.

Gewone marktpartijen zijn hier al lang voor 2008 van de woningmarkt vertrokken.

Ik ken de situatie in overspannen marktgebieden uit ervaring. De opgave voor mijn collega’s in de Randstad en langs de A2 is anders dan bij ons. Die moeten het voor de doelgroep mogelijk maken, dat die er met een laag inkomen kan blijven wonen. Als zij de markt zijn gang laten gaan, kan je het rijbewijs beter in het VMBOprogramma opnemen, want dan vind je in de stad straks geen betaalbare woning meer, zie Parijs of Londen.

Afstuderende Utrechtse en Amsterdamse studenten zullen eerst terug moeten naar Drenthe tot ze een baan in het westen vinden. Als mijn collega’s verkopen, komen de woonlasten van die verkochte sociale huurwoningen boven het niveau dat de doelgroep nog kan financieren.

Bouwen kunnen die collega’s misschien aan de markt overlaten, maar de huisvesting van mensen met lage inkomens in woningen met bescheiden prijzen, beslist niet.

Kortom, het verschil tussen sterke en zwakke markten, tussen centrum en periferie wordt steeds meer een onderscheid tussen betaalbaarheid in drukmarkten en (des)investeren in zwakkere markten. Voor ons werkgebied fungeert de Huurtoeslag nu als investeringssubsidie. Onze huren zijn relatief hoog ten opzichte van de koopmarkt, maar dat kan, omdat de inkomens laag zijn en de huurtoeslag dat oplost. Daarom kunnen wij blijven investeren in kwaliteit. Zodra de huurtoeslag wordt afgeknepen, en dat gaat natuurlijk gebeuren, moeten de huren omlaag. Ik zie dat als een reëel risico, dus ik durf mijn bedrijfsvoering niet op huurtoeslag te baseren. Verkopen zal in een markt met een lange termijnperspectief van verdere waardedaling moeilijk en maatschappelijk dubieus blijven. Wij gaan naar een investerings- en exploitatiestrategie, die intrinsiek tot voor onze huurders betaalbare prijzen leidt. Ook zonder huurtoeslag.

Daarom ben ik voor een snelle decentralisatie van de huurtoeslag en de hypotheeksteun aan de koopsector naar gemeenten. Op gemeentelijk niveau wordt de pijn gevoeld van de spanning tussen betaalbaarheid en investeringen. Hoe lager de huren, hoe minder investeringsruimte. Hoe meer woeste plannen, hoe hoger de risico-opslag. Dat zal in de drukke Randstad leiden tot handhaving van subjectsubsidies in het wonen.

In minder gespannen markten zullen gemeenten het deels omzetten in investeringssubsidies, ook voor de onderkant van de koopsector, die daar nu door de huursector kapot gedrukt wordt. Deze decentralisatie, ligt veel en veel meer voor de hand dan het monstrum aan bijbouwsels aan heffingen, inkomenshuren, gedetailleerde woningwaarderingen, labelverplichtingen en ga zo maar door. Ooit zal er een bestuurder opstaan, die ziet dat blijven verbouwen aan een beleidsgebouw dat voor de –nu toch echt voltooide- Wederopbouw is gebouwd tot onbegrijpelijke, niet-werkende en perverse constructies leidt, die op verschillende plekken in het land onbedoelde effecten heeft die vervolgens weer moeten worden gecorrigeerd. Deze keizer heeft teveel kleren aan. Soms is sloop-nieuwbouw gewoon beter. Crisis?

Wat crisis! Welkom in de nieuwe wereld.

NAAM Lex de Boer Functie Directeur-bestuurder Lefier

TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 3 JUNI 2013

ACHTERGROND 15

Solids: het huisvesten van de toekomst In 2011 werden in Amsterdam twee zeer vernieuwende gebouwen opgeleverd en verhuurd: Solids.

De ambities van ontwikkelaar en verhuurder Stadgenoot waren groot: gebouwen realiseren die รกlle soorten functies kunnen herbergen en die klanten zeggenschap bieden over metrage, indeling, inbouw en zelfs huurprijs. Is dit vergaande experiment voor herhaling vatbaar?

Het restaurant in de Solid op IJburg (Foto Alex Schrรถder)

16

TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 3 JUNI 2013

ACHTERGROND

DOOR Maarten de Laat, beleidsadviseur Strategie en Portefeuille Stadgenoot

S

inds 2004 heeft Stadgenoot (voor juli 2008 Het Oosten) gewerkt aan de ontwikkeling van een nieuw gebouwconcept: Solids. In 2011 werden Solid 11 in Oud-West en Solids 1 en 2 op IJburg opgeleverd .

De ontwikkeling van Solids ging dwars in tegen bestaande opvattingen en regelgeving en vroeg ook om vele bouwkundige innovaties. Ook de wijze waarop de Solids zijn verhuurd was nieuw: via een veiling. Kortom, volop aanleiding voor een uitgebreide evaluatie. Dit artikel is gebaseerd op een onderzoek dat INBO heeft uitgevoerd in opdracht van Stadgenoot en Platform 31: “De onbekende toekomst huisvesten” . In dit onderzoek komen zowel de verwachtingen en de waardering van de medewerkers van Stadgenoot, als die van de huurders van beide Solids aan bod. Ook afgehaakte belangstellenden voor Solids zijn in het onderzoek betrokken. Dit artikel gaat in op de belangrijkste uitkomsten van het onderzoek en de lessen van Stadgenoot.

De ideeën voor de bouw van Solids ontstonden zo’n tien jaar geleden bij Het Oosten. Het concept werd ontwikkeld door de toenmalige bestuurder Frank Bijdendijk tegen verschillende achtergronden : • De Amsterdamse grachtenpanden en de herstructurering: waarom lukt het panden van honderden jaren oud om zich aan te passen aan de veranderende vraag, terwijl veel naoorlogse woningen gesloopt moeten worden omdat ze dit niet kunnen?

• De kracht van een oude drukkerij in Amsterdam Oud-West (Tettenrode). Een pand dat gekraakt werd en waarvoor het toenmalige Oosten een bijzondere constructie trof: verhuur van het casco met de overdracht van de verantwoordelijkheid voor de inbouw aan de huurders die zelf aan de slag gingen en er een bonte mix van onder andere woningen, ateliers en culturele voorzieningen in realiseerden.

• De rellen in Parijs eind 2005 die mede voortkwamen uit onvrede met de leefomstandigheden in de banlieus: monofunctionele wijken met eenvormige flats van slechte kwaliteit.

Een Solid is een gebouw dat toegesneden is op een lange levensduur die stoelt op twee pijlers: een maximaal accommodatievermogen en een dierbaar ontwerp. Een gebouw dat bij oplevering en daarna (bijna) alle soorten functies - met verschillende afmetingen - kan huisvesten (maximale keuzevrijheid), zodat het kan meebewegen met een veranderende vraag. En een gebouw dat aan de buitenkant en in de collectieve ruimtes ontworpen is met de bedoeling dat de mensen ervan gaan houden. Een verbintenis die ook tot stand komt door de grote mate van keuzevrijheid ten aanzien van de inbouw van de huurruimtes. Solids zijn gebouwd volgens een ander financieel principe dan reguliere gebouwen en zijn gericht op een optimaal exploitatieresultaat voor de verhuurder. Tot slot is het bijzondere van een Solid dat deze is ontworpen zonder dat de gebruiker(s) bekend was/waren.

Uit deze omschrijving blijkt hoe veelzijdig het Solidsconcept is. Of anders gesteld: hoeveel met elkaar samenhangende doelstellingen achter dit concept schuil gaan. Tijdens de evaluatie bleek ook dat zowel de betrokken medewerkers van Stadgenoot, als huurders en externe experts hier soms heel anders over dachten.

De genoemde doelstellingen zijn als volgt verwezenlijkt: • Maximaal accommodatievermogen. Door een grote mate van juridische bestemmingsvrijheid en een collectief casco met bijzondere kwalitei-

Figuur 1

De doelstellingen van Solids

ten (onder andere overmaat in verdiepingsruimte, overspanning, vloersterkte, schachtruimte en ontsluitingsmogelijkheden) kan de Solid functioneren als volledig woongebouw en als volledig werkgebouw met uitgebreide mogelijkheden voor bijeenkomstfuncties.

• Dierbaarheid. Door veel aandacht te besteden aan de vormgeving van de gevels, een fraaie ontsluiting, zorgvuldige detaillering en afwerking, materialen die mooi verouderen en de overgang van privé naar openbaar is de Solid een gebouw waarmee huurders, bezoekers en omwonenden zich zullen identificeren en langdurig verbonden blijven.

• Maximale keuzevrijheid voor de huurder. Elke huurder - en niet de eigenaar, het gebouw of regels! - bepaalt zelf het aantal vierkante meters, het gebruik, de plek, de indeling, de inbouw en de prijs. In de Solid is vrijwel elk gebruik mogelijk. Stadgenoot stelt wel enkele voorwaarden. Zo zijn functies die overlast kunnen veroorzaken of aanstootgevend zijn (aan sex, drugs en rock ’n roll-gerelateerde functies) uitgesloten en wordt minimaal 15% van het oppervlak verhuurd als sociale huurwoning. De keuze is gemaakt om het eigendom van het casco en de inbouw te scheiden. Stadgenoot is casco-eigenaar en is hierdoor verhuurder. Cascohuurders zijn eigenaar van de inbouw. Ze kunnen zo naar eigen inzicht en voor eigen rekening en risico de Solidruimte indelen en inbouwen. Zij kunnen het eigendom ook vrij verhandelen via een zogenoemde indeplaatsstelling. Dat betekent dat de cascohuurders vergaande mogelijkheden hebben om een nieuwe huurder voor te dragen bij Stadgenoot.

• Optimaal exploitatieresultaat. Solids zijn duurder om te bouwen dan reguliere gebouwen door extra voorinvesteringen in de (bouw)kwaliteiten van het casco, bestemmingsvrijheid en dierbaarheid. Deze kosten zijn gedurende de exploitatie echter terug te verdienen. Zo zijn de kosten voor planmatig onderhoud naar verwachting laag, omdat er gebruik is gemaakt van duurzame materialen. De kosten voor mutatieonderhoud zijn ook laag aangezien de huurders zelf verantwoordelijk zijn voor de inbouw en de verhandeling ervan bij een verhuizing. Omdat het casco in de toekomst alle soorten functies kan herbergen, is afschrijving van de investering in het casco niet nodig. De opbrengsten zijn naar verwachting hoger door appreciatie van dierbaarheid door de markt en door minder leegstand (alle functies zijn mogelijk).

Bij de uitwerking van het Solidsconcept is er een generiek programma van eisen ontwikkeld. Toch zijn er ook kenmerkende verschillen ontstaan tussen de gerealiseerde Solidgebouwen. Die zijn met name veroorzaakt door contextafhankelijke aspecten, zoals stedenbouwkundige uitgangspunten.

TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 3 JUNI 2013

ACHTERGROND 17

Solid 11 is gelegen aan de Eerste Constatijn Huijgensstraat in Amsterdam Oud-West. Solid 11 heeft een vloeroppervlakte van 6.844 m2 (VVO). Het is een U-vormig gebouw van zeven verdiepingen. De voorkant is afgesloten door een glazen wand die via schuifdeuren toegang geeft tot een ruim binnenterrein. Het gebouw wordt ontsloten via galerij-ontsluiting met twee kernen/toegangsmogelijkheden aan weerszijden van het binnenplein waarin een dubbele lift en trappenhuis zijn opgenomen om de galerij te bereiken. Solid 11 beschikt over smalle en langgerekte vloervelden. De vloervelden kennen centrale en decentrale schachten. De centrale schachten worden gebruikt voor ventilatie van de parkeergarage en voor aantakmogelijkheden voor ventilatie voor horecavoorzieningen. De decentrale schachten zijn voor de overige functies en zijn voorzien van elektra, warmte/koude, water, kookgas etc.

De plint heeft een hoogte van 3,94 meter (netto). De daarboven gelegen verdiepingen zijn 3,05 meter hoog. De bovenste verdieping bestaat uit twee opbouwen van 3,93 meter hoog met daaromheen buitenruimte. Op de eerste verdieping is een grote gemeenschappelijke buitenruimte. De overspanningen bedragen 15,5 meter bij 41,25 meter.

Het ontwerp van Solid 11 wordt gekenmerkt door veel aandacht voor details, zowel aan de buitenkant als aan de binnenkant. Opvallend is het grote kunstwerk van kunstenaar Hans van Bentem, bomen in de glazen pui die beide gebouwdelen met elkaar verbindt. Bij de keuze van de gebruikte materialen is consequent gekozen voor mooi verouderende materialen die lang meegaan: aluminium kozijnen en deuren, baksteen, natuursteen en glas. Solid 11 is ontworpen door Tony Fretton Architecten.

Solids 1 en 2 liggen op de kop van Haveneiland aan de IJburglaan op IJburg. Het oorspronkelijk plan voorziet in de bouw van zeven tot negen Solids, waarvan Solids 1 en 2 de eerste zouden zijn. Als gevolg van de crisis gaat de bouw van de overige Solids niet door.

Solids 1 en 2 bestaat uit twee gebouwen die geschakeld zijn. Solids 1 en 2 hebben negen verdiepingen. De begane grond van Solid 1 en 2 hebben een hoogte van 5,60 meter (netto). De daarboven gelegen verdiepingen zijn anders bij Solid 1 en Solid 2. Ze variĂŤren tussen de 2,90 en 3,44 meter (netto). De afmetingen van de gebouwen zijn 21 meter bij 55 meter. De gebouwen tellen samen 7.287 m2 VVO. De ontsluiting van de gebouwen gaat via twee entrees aan de zijkant van het gebouw die allebei uitkomen bij een kern met een lift.

Het ontwerp wordt behalve door de ronde hoek ook gekenmerkt door een grote klok en door een arcade op de begane grond die alle bouwdelen verbindt. Ook de detaillering aan de buitenkant is opvallend. Zo kent de arcade op de begane grond een bijzonder ontwerp. Qua materiaalgebruik valt de hardstenen gevel op. Het ontwerp van Solids 1 en 2 is gemaakt door Baumschlager-Eberle Architecten.

18

TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 3 JUNI 2013

ACHTERGROND

Terugkijken Zijn de doelstellingen die Stadgenoot voor ogen had met Solids bereikt?

En wat vinden de huurders ervan?

Maximale keuzevrijheid Beide gerealiseerde Solids bieden heel veel keuzevrijheid aan de huurders.

Lange levensduur – accommodatievermogen - dierbaarheid Het is natuurlijk op dit moment niet met zekerheid te zeggen of de gebouwen een lange levensduur zullen hebben, maar de verwachting is dat dat wel het geval is. Ten eerste hebben allebei de Solids door hun bouwkundige eigenschappen en door grote juridische bestemmingsvrijheid een heel groot accommodatievermogen. Ten tweede is het gelukt om gebouwen te realiseren waarvan de kans groot is dat mensen ze gaan waarderen. De huurders van Solid 11 waarderen het exterieur en de meesten van hen ook het afwerkingsniveau van de collectieve ruimten binnen het gebouw. Deze kwaliteiten hebben echter maar beperkt meegespeeld bij de keuze voor Solid 11. Huurders denken bij dierbaarheid eerder aan een aantrekkelijke mix van kleinschalige functies dan aan esthetiek.

Bij het ontwerp van Solids 1 en 2 zijn fouten gemaakt die zowel de dierbaarheid als het accommodatievermogen schaden. Het voornaamste bezwaar is dat de ontsluiting en daarmee de overgang van openbaar naar privé niet goed is uitgevoerd (te klein, te weinig opvallend). Dit schaadt de beleving van het gebouw, maar ook het accommodatievermogen omdat de geslotenheid het gebouw niet aantrekkelijk maakt voor publieksgerichte functies.

Juridisch gezien zijn bijna alle functies toegestaan in de gerealiseerde Solids, met uitzondering van overlastgevende of aanstootgevende functies. Grootschalige winkels worden bij beide Solids uitgesloten. Bij Solid 11 gelden nog enkele beperkingen ten aanzien van horeca. Om dit voor elkaar te krijgen is er heel veel overleg geweest met de bevoegde instanties. Uiteindelijk is steeds gekozen voor pragmatische oplossingen. Zo is het niet gelukt om een heel ruim bestemmingsplan op te stellen, maar is er uiteindelijk voor gekozen om een speciale procedure rondom de omgevingsvergunningverlening in gang te zetten die - voor het Solidsgebied binnen het bestemmingsplan - voorziet in de bestemmingsvrijheid. Voor het plaatsen van unitscheidende wanden moet een vergunning worden aangevraagd. Het verder inbouwen is in de meeste situaties vergunningvrij. Alleen voor bedrijfsmatige functies waarvan de inbouw invloed heeft op de (sub)brand-compartimentering, bijvoorbeeld bij hotels, is een aanvullende vergunning nodig.

Vooral bij Solid 11 is heel bewust gekozen voor materialen die lang meegaan en die gemakkelijk vervangen kunnen worden. Verwacht wordt dat de materialen minder planmatig onderhoud vergen en langer meegaan.

Bij Solids 1 en 2 is de gevelbeplating in dit opzicht geslaagd, maar is er twijfel over de andere gebouwonderdelen.

Technisch gezien zijn bijna alle functies mogelijk op alle plekken in het gebouw. Er was ook erg veel vrijheid qua kavelgrootte, -vorm en indeling. De inbouw was geheel de verantwoordelijkheid van de huurders. In het ontwerp van beide Solids is uitgegaan van minimale kavelgroottes van 90 m2, wat achteraf gezien een verkeerde beslissing was: dit is te groot. In Solid 11 konden zonder aanpassingen kavels van 60 m² gemaakt worden. Voor Solids 1 en 2 waren aanpassingen nodig in de vorm van een ombouw om de kern.

De huurders van Solid 11 (Eerste Constatijn Huijgensstraat, Amsterdam Oud-West) waarderen het exterieur en de meesten van hen ook het afwerkingsniveau van de collectieve ruimten binnen het gebouw (Foto Alex Schröder)

TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 3 JUNI 2013

ACHTERGROND 19

Omdat een Solid vrijwel elke vraag zou moeten kunnen bedienen, leefden er bij Stadgenoot grote dromen over bijzondere huisvestingsvormen en over een geslaagde mix van wonen en kleinschalige bedrijvigheid. Deze verwachtingen zijn bij de eerste verhuur niet uitgekomen. De huidige huurders tonen een traditioneel beeld: vooral één- en tweepersoonshuishoudens, hotels en in Oud-West enige bedrijvigheid (aan huis). Toch blijken er ook bijzondere woonsituaties voor te komen en hebben de Solids aan een vraag kunnen beantwoorden die anders niet (of heel moeilijk) beantwoord had kunnen worden. Zo is er een gescheiden stel dat een Solidruimte zo heeft verbouwd dat vader en moeder apart van elkaar wonen, maar dat hun zoon via een tussengang makkelijk van de ene ‘woning’ naar de andere ‘woning’ kan. En er zijn drie woningen naast elkaar gerealiseerd voor zelfstandige woonruimte voor een vader en een moeder en twee volwassen dochters, waarbij één van hen gehandicapt is en dagelijks mantelzorg van haar familie nodig heeft. Dankzij de bestemmingsvrijheid van Solids hebben zich hotels en een short stay-facility in Oud-West en op IJburg kunnen vestigen.

Volgens de reguliere regelgeving was dit niet mogelijk geweest.

De verwachting over functiemenging is niet helemaal uitgekomen. Er is wel een mix van wonen en werken. Maar binnen wonen respectievelijk werken is er minder variatie dan verwacht: in Solids 1 en 2 is geen vrije sector huur terecht gekomen (met name door veel concurrerend aanbod) en binnen werken is de hotelfunctie dominant geworden (met name door de veiling die hotels in staat stelde om veel te bieden).

de aanwezigheid van enkele grote hotels en hotelgasten die weinig binding hebben met het gebouw .

De scheiding tussen het eigendom van het casco en de inbouw is door huurders van Solid 11 als voordeel en als nadeel ervaren. Het heeft sommige huurders in de gelegenheid gesteld hun droomhuis in te richten.

Voor andere huurders was het eerder een last. Nu iedereen zijn inbouw gerealiseerd heeft, overheerst tevredenheid en trots. Huurders hebben zich bij het bepalen van de inrichting van hun ruimte mede laten beïnvloeden door hun ideeën bij de verhandelbaarheid van hun inbouw.

De kosten voor de inbouw variëren van enkele duizenden euro’s tot een kleine tweehonderdduizend euro voor de woningen en een veelvoud voor de hotels. Dit moest gefinancierd worden uit eigen middelen of via persoonlijke leningen van familie en vrienden. Dit was voor de geïnterviewde huurders geen reden om af te zien van hun keuze, ook niet voor de sociale huurders . Nota bene: er zijn dus mensen met een laag inkomen én eigen geld (of de mogelijkheid om dat te lenen). Voor belangstellenden voor de Solid die later zijn afgehaakt, blijken de kosten van de inbouw – in combinatie met onzekerheid over de huurprijs en de verkoop van de inbouw – juist wel een factor van betekenis te zijn geweest.

Voor de huurders van Solid 11 waren de belangrijkste vestigingsredenen: de locatie, het vertrouwen in het rendement van investeringen op zo’n aantrekkelijke locatie, de vrijstelling op de reguliere huisvestingsregels (voor sociale huurders en de exploitanten van de hotels/short stay-facili-

Bij Solids 1 en 2 op IJburg is de gevelbeplating in dit opzicht geslaagd, maar is er twijfel over de andere gebouwonderdelen (Foto Alex Schröder)

ty) en de beoogde - maar uiteindelijk beperkt gerealiseerde - kleinschalige functiemenging in het gebouw.

Opvallend is dat andere typische Solidskwaliteiten van ondergeschikt belang zijn geweest bij de keuze. Dat de Solid een ruime mate van bestemmingsvrijheid heeft, wordt door vrijwel alle huurders als aantrekkelijk ervaren. Maar blijkbaar hadden de huurders daar ook een specifieke invulling voor in gedachten; een invulling die niet strookt met

■ ■ ■ ■ ■ ■

Sociale huurwoning VS huurwoning Tandarts Consultant Cateraar Hotels

■ ■ ■ ■

Sociale huur Winkel Hotel Nog niet verhuurd

Figuur 2

De gerealiseerde functies in Solid 11 en 1 + 2 naar gehuurd oppervlak

Bron: Stadgenoot

Bij Solid 1 en 2 op IJburg is voor sociale huurders de vrijstelling op de reguliere huisvestingsregels (geen woon- of inschrijfduur als rangordecriterium) een doorslaggevende vestigingsfactor geweest. Op de tweede plaats komt de kans om zelfstandig te kunnen wonen op IJburg. De specifieke kwaliteiten van de Solids hebben nauwelijks tot geen rol gespeeld in de keuze.

Opvallend bij Solid 1 en 2 is het ontbreken van vrije sectorhuur en het beperkte aantal bedrijven.

De afwezigheid van vrije sectorhuur is te verklaren door de huidige moeilijke marksituatie. Er is veel aanbod van vrije sectorhuurwoningen op IJburg. De prijs voor een Solidruimte in combinatie met de afbouwkosten (plus het met risico investeren hierin) en het ontbreken van buitenruimte blijken in het nadeel van de Solids te werken. Ook voor bedrijvigheid is de concurrentie stevig. In de directe omgeving van Solid 1 en 2 maar ook daarbuiten valt veel te kiezen, voor een lagere prijs en met een hoger afwerkingsniveau.

TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 3 JUNI 2013

20 ACHTERGROND

Een optimaal exploitatieresultaat Het bouwen van een Solid vergt hogere voorinvesteringen dan een regulier gebouw, maar het concept is erop gericht om de financiële middelen van tevoren zó in te zetten dat zij leiden tot een optimalisatie van het exploitatieresultaat. Dit is te bereiken door de exploitatiekosten te minimaliseren, de opbrengsten te maximaliseren en de stichtingskosten te beteugelen. In hoeverre is dit gelukt?

Aangezien de onderhouds- en beheerkosten nu nog niet bekend zijn, is het niet duidelijk of de exploitatiekosten lager zullen zijn dan gemiddeld. De verwachting is dat dit wel het geval zal zijn door lage mutatiekosten (omdat de huurders verantwoordelijk zijn voor de inbouw) en lage kosten voor planmatig onderhoud (vanwege de gekozen duurzame materialen).

De vraag of het gelukt is om de opbrengsten te maximaliseren is deels te beantwoorden. We kunnen op dit moment alleen iets zeggen over de opbrengsten bij aanvang van de verhuur. De conclusie is dat het bij Solid 11 met de veiling gelukt is om hoge opbrengsten te realiseren, maar niet de maximale.

De opbrengsten voor Solid 1 en 2 vallen erg tegen. Na de veiling werd 40% verhuurd en begin 2013 was er nog steeds sprake van een grote leegstand.

De stichtingskosten voor Solid 11 en Solids 1 en 2 zijn erg hoog opgelopen door extra investeringen in accommodatievermogen, dierbaarheid en hoge innovatiekosten. De stichtingskosten zijn ongeveer twee keer zo hoog uitgekomen als van een regulier gebouw. De evaluatie biedt echter vele aanknopingspunten om toekomstige Solids beter en goedkoper te bouwen.

Huurders van Solid 11 kijken met tevredenheid terug op de veiling. Zij vinden dat zij hierdoor invloed hebben kunnen uitoefenen op de plek in Solid 11, het aantal vierkante meters, de functie en de huurprijs. Dat de veiling huurprijsverhogend heeft gewerkt, nemen de huurders op de koop toe. Keerzijde van de veiling is dat bepaalde belangstellenden vanwege het prijsophogend effect en de onzekerheid over de locatie binnen het gebouw hebben afgezien van deelname aan de veiling.

Vooruitkijken Sinds de start van de bouw van de Solids in 2009 zijn de omstandigheden waarbinnen corporaties werken ingrijpend gewijzigd. Door de crisis en door de verhuurdersheffing zijn de investeringsmiddelen van Stadgenoot drastisch teruggelopen. Hierdoor richten we ons steeds meer op onze kerntaken: het huisvesten van huishoudens met een laag of middeninkomen. Gezien deze nieuwe context is het duidelijk dat Stadgenoot geen Solids meer gaat bouwen. Solids zijn te duur, te risicovol en passen niet meer binnen het takenpakket van nu. Wat hebben we geleerd?

Stadgenoot hecht aan duurzame wijken die veranderende huisvestingsvragen in de toekomst aankunnen. Dit vraagt onder andere om een goede aansluiting op de bestaande stad, een gemengd woningbestand qua prijs/kwaliteit, maar ook om een aantal gebouwen die veranderende huisvestingsvragen in grote mate te kunnen accommoderen.

Stadgenoot is op dit moment bezig met het formuleren van een aantal bouwtechnische eisen voor een “Solid light”, een gebouw dat op een aantal plekken (met name de plint) een grote mate van functievrijheid biedt. De verkavelings- en indelingsvrijheid worden vooral bepaald door de combinatie van het ontwerp van de plattegronden, het ontsluitingsprincipe en het installatieconcept.

Les 2: De Solidsprincipes zijn interessant voor de transformatie van bestaande gebouwen, met name de ervaringen ten aanzien van juridische bestemmingsvrijheid en de losse inbouw.

Les 3: Vrijheid van regelgeving is van belang voor doorbraken met betrekking tot de snelheid van ontwikkelen/transformeren van vastgoed en het creëren van mogelijkheden voor klanten (bijvoorbeeld naast elkaar kunnen wonen om mantelzorg te geven). Met name bestemmingsplannen en de woonruimteverdelingsregels zijn knellend. Van de Solids hebben we geleerd dat totale bestemmingsvrijheid (zeker in combinatie met een veiling) niet vanzelf leidt tot diversiteit. In plaats van totale vrijheid denken we daarom aan vrijheid binnen bepaalde marges en vrijheid in combinatie met regie (op het soort functies, op het aantal vierkante meters en op de plek in het gebouw).

Les 4. Bij Solids is gekozen voor een veiling, omdat er sprake was van ruimtelijk overlappende vragen en omdat het goed past bij het faciliteren van keuzevrijheid en het maximaliseren van de huuropbrengst. Les: een veiling kan goed werken als er meer vraag is dan aanbod. Maar het is ook duur en ingewikkeld en tijdrovend om uit te leggen. Tenslotte kan een veiling leiden tot een beperkt aantal functies.

Bovenstaande analyse en lessen gelden voor ons als woningcorporatie.

Voor een belegger kan het investeren in Solids (of een lichtere variant daarvan) heel interessant zijn. De evaluatie reikt verschillende besparingsmogelijkheden aan voor de bouw waardoor een goed rendement haalbaar is. In deze tijden van leegstand, zeker op de kantorenmarkt, is accommodatievermogen van vastgoed en functievrijheid een groot goed!

Noten 1 Dit onderzoek is te vinden op www.stadgenoot.nl en www.platform31.nl.

2 Zie o.a. “Met andere ogen”, Frank Bijdendijk, 2006.

3 Overigens blijkt dat de verwachte overlast van hotelgasten nauwelijks heeft plaats gevonden door de extra inzet door Stadgenoot van een huismeester en het aangescherpte management van de hotelexploitanten.

4 Rente-aftrek over een (hypothecaire) lening was en is niet mogelijk.

Les 1: het extreme accommodatievermogen van Solids is een grote kwaliteit, maar er hangt ook een fors prijskaartje aan. Bovendien is het maar zeer de vraag of een maximaal accommodatievermogen (alle functies mogelijk op elke plek, alle indelingen mogelijk met overal de mogelijkheid voor een natte cel) ook echt nodig is in de toekomst. Bij de gerealiseerde Solids is voor de hotels keuzevrijheid een doorslaggevende vestigingsreden geweest (het bestemmingsplan sloot hotels op andere plekken uit), maar voor veel bewoners was dit helemaal niet zo belangrijk.

5 Vanzelfsprekend zijn er wel bedrijfswaardecalculaties gemaakt. Hieruit komt naar voren dat het resultaat voor Solid 11 € 1,6 mln. negatief bedraagt en voor Solids 1 en 2 € 1,5 mln. positief. Bij deze uitkomsten zijn veel aannames gedaan en er is een groot aantal kanttekeningen bij te maken. Onderdeel van de evaluatie van het concept is een kwalitatieve financiële analyse op basis waarvan we uitspraken kunnen doen over het mogelijk financiële rendement van Solids.

TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 3 JUNI 2013

7 vragen 21

8 vragen...

DOOR EDUARD herkes, @herkestvdv

over de Blokhypotheek Het is een van de maatregelen in het Woonakkoord: een hypotheek die bestaat uit een 50% annuïteit en 50% aflossingsvrije lening, in de volksmond de Blokhypotheek. Het biedt de mogelijkheid om een tweede lening af te sluiten tot 50% van de waarde van de woning en is bedoeld om het starters makkelijker te maken een woning te kopen.

Was iedereen begin dit jaar niet blij met de maatregel? Starters worden tegemoet gekomen, dat is toch goed nieuws?

Dat zou je zeggen, maar de reacties waren al meteen niet bepaald lovend. ‘De koper leent daarmee extra geld om zijn hypotheeklasten te kunnen betalen.

Zo financiert hij niet zijn woning maar zijn hypotheek,’ reageerde Vereniging Eigen Huis. Peter Boelhouwer, hoogleraar housing systems, werd er ook niet enthousiast van. ‘Het betekent dat de lasten in de eerste jaren lager zijn, maar in de latere jaren fors hoger worden. In plaats van schuldafbouw is er in de vorm van een soort omgekeerde spaarhypotheek nu ook sprake van schuldopbouw die kan oplopen tot maximaal de helft van de oorspronkelijke hypotheek.’ Hoogleraar Edwin Heithuis (fiscale economie) was heel wat korter in zijn afwijzing: ‘Ik kan niet tot een andere conclusie komen dan dat het een fopspeen is’.

Minister Blok zal niet blij zijn geweest met de geringe bijval Ach, dit is natuurlijk wel Nederland. Wel eens een politicus of bestuurder enthousiast gehoord over een voorstel dat niet van hem/haar was? Blok wees erop dat hij de hypotheekvorm heeft bedacht op verzoek van de Tweede en Eerste Kamer. ‘Het gaat om maatwerk en het is nu verder aan de markt om te kijken in hoeverre er gebruik van wordt gemaakt’, zei hij.

En, wat deed de markt?

Nou, niet veel. Om te beginnen werd de Blokhypotheek afgeschoten als te ‘complex’. Rob Mulder (VEH): ‘Als acht pagina's 'verduidelijking' 'iets' aantonen, dan is het wel hoe ongelooflijk complex de Blokhypotheek is.’

Heeft Blok dan niet eerst de markt gepolst?

Nee dus, wel een beetje vreemd voor een iemand die jarenlang ABN Amro heeft gediend. ‘Dat moeten zij (de banken – eh) zelf beoordelen, net als aan welke groepen zij het product willen aanbieden’, vond de minister.

Zo krijg je die banken natuurlijk niet mee Klopt. En het ging van kwaad tot erger. ‘De Blokhypotheek moest dé manier worden om de woningmarkt vlot te trekken. Maar er is bijna geen bank die hem aan wil bieden, en hypotheekadviseurs weigeren hem te verkopen’, kopte RTL Nieuws. Kan het erger? Volgens RTLverslaggeefster Hella Hueck wel: ‘Voorstellen van Van Dijkhuizen zetten meer zoden aan de dijk dan die gekke Blokhypotheek’, twitterde ze.

Kan het nog erger?

Ja, als je de tweet van Teunis van Pruikem leest: ‘Dat je langs de Hypotheker loopt en info mbt die Blokhypotheek uit de papiercontainer ziet steken.’

Over en sluiten dus?

Dat mag je wel concluderen. Lees even mee op de site van Zicht, risico- en verzekeringsadviseurs: ‘Als u van de Blok-hypotheek gebruik wilt maken, is dat nu nog niet mogelijk. Banken en verzekeraars hebben deze hypotheekvorm nog niet. Wij adviseren u om u goed te laten informeren over deze hypotheekvorm. Er zitten naast de voordelen ook nadelen aan.’

In gewone-mensen-taal?

‘Blokhypotheek is gedrocht van de eerste orde!’, twittert liberaal Edwin Spijkers, een ‘zeer ervaren onafhankelijk pensioenbestuurder’. Anders verwoord: ‘Als ik het goed begrijp is die Blokhypotheek een soort pyramidespel met je eigen geld’, aldus Jan Hoedeman, van de Volkskrant.

22

TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 3 JUNI 2013

ACHTERGROND

Vastgoedsturing met stakeholders Vastgoed is voor woningcorporaties het belangrijkste instrument om de missie te verwezenlijken, maar welk vastgoed daaraan het meest bijdraagt is vaak niet duidelijk. Ymere combineert objectieve kennis met meer subjectieve aspecten en betrekt vooral stakeholders hierbij.

DOOR Jeroen Frissen, directeur Strategie en Beleid Ymere, Peter Ebbelinghaus, directeur Waardesturing Ymere

E

en van de belangrijkste opgaven voor een woningcorporatie is te bepalen in welk vastgoed geïnvesteerd moet worden en waarin niet. Woningcorporatie Ymere heeft voor haar vastgoedsturing een bijzondere methode ontwikkeld waarin zowel het financiële rendement als het maatschappelijk belang meewegen. Daarbij betrekt de corporatie wethouders bij haar vastgoedsturing. Deze unieke methode vergroot de efficiëntie en effectiviteit van de vastgoedsturing en draagt bij aan de legitimiteit van haar activiteiten.

Woningcorporatie Ymere is een maatschappelijk onderneming die werkt aan wijken waar mensen willen wonen, leven en groeien. In haar ondernemingsstrategie ‘Met ziel en zakelijkheid’ staat beschreven dat aantoonbaar toegevoegde waarde moet worden geboden: een bijdrage aan een betere samenleving.1 Vastgoed is daarbij het belangrijkste instrument. Een van de belangrijkste opgaven voor een corporatie is dan ook te bepalen welk vastgoed ‘het beste’ bijdraagt aan de missie.

Een corporatie wordt geacht maatschappelijk de juiste - vaak kostbare dingen te doen en tegelijkertijd financieel gezond te blijven. En niet alleen voor de klant van vandaag, maar ook voor die van morgen. De vastgoedportefeuille moet dus worden aangepast aan een veranderende vraag. Omdat het al knap is als jaarlijks 2 procent kan worden getransformeerd, vraagt dat een langetermijnstrategie.

Ondertussen wisselen op lokaal niveau de wethouders en op landelijk niveau de ministers elkaar in hoog tempo af. Daarmee veranderen ook het wettelijk kader en de verwachtingen die worden gesteld aan corporaties. Het ene jaar roept Winsemius2 de corporaties op zich breed in te spannen voor gemengde wijken. Het andere jaar moeten ze de inspanningen weer beperken tot woningen voor de primaire doelgroep. Wat ‘het beste’ is, verandert met het jaar.

Het antwoord op de vraag ‘welk vastgoed draagt het beste bij aan de missie?’ is afhankelijk van het niveau waarop je kijkt. Zo werkt Ymere in de metropoolregio Amsterdam aan wijken en steden die elkaar versterken door te verschillen. Vanuit het perspectief van de metropool is het logisch om grotere woningen vooral in de Haarlemmermeer te bouwen.

Maar wie kijkt vanuit het perspectief van de stad zou wel eens woningen willen samenvoegen. Afhankelijk van het niveau waarop je kijkt kom je tot andere keuzen.

Er was dan ook behoefte aan een dynamisch vastgoedsturingsmodel dat de kansen en bedreigingen beziet vanuit zowel de maatschappelijke als de financiële invalshoek en dat onderscheid maakt tussen het strategische, tactische en operationele niveau. Daarbij bestond de overtuiging dat een vastgoedsturingsmodel geen black box mocht zijn waar investeringsbesluiten uit komen rollen. Er moest bij vastgoedsturing ruimte blijven voor het gezonde verstand en de ziel van het bedrijf, maar er was toch ook ernstig behoefte aan rationalisering van besluiten door data en een methodiek.

Vastgoedsturing op drie niveaus Het in de laatste vier jaar ontwikkelde en beproefde vastgoedsturingsmodel van Ymere kent een strategisch, een tactisch en een operationeel niveau. Deze zijn in een vierjaarcyclus met elkaar verbonden, waardoor de vastgoedsturing dynamisch blijft. Op strategisch niveau wordt eens in de vier jaar besproken waar de grenzen van het werkgebied liggen, hoe de woningvoorraad zich ontwikkelt en hoe dat zich verhoudt met de streefportefeuille.

Waar het strategische niveau betrekking heeft op het concern, draait het op tactisch niveau om de vestiging.3 Eens in de twee jaar wordt op vestigingsniveau besproken welke autonome ontwikkelingen wijken doormaken of Ymere daar een rol in gaat spelen en zo ja welke. Meer specifiek gaat het om het bepalen van de doelgroep, de beoogde producten, de meest geschikte aanpak en de prioritering.

TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 3 JUNI 2013

ACHTERGROND 23

Vastgoedsturing op operationeel niveau heeft betrekking op complexen: welke beheerstrategie leent zich voor een complex gezien de staat van onderhoud, de betaalbaarheid, de bewoners, het rendement, het energielabel.

(Foto Werry Crone / Hollandse Hoogte)

24

TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 3 JUNI 2013

ACHTERGROND

De vastgoedsturing op operationeel niveau heeft betrekking op complexen. Welke beheerstrategie leent zich voor een complex gezien de staat van onderhoud, de betaalbaarheid, de bewoners, het rendement, het energielabel en nog veel meer. De uitkomst is dat per complex wordt gekozen voor ‘consolidatie’, ‘verkoop’, ‘sloop/nieuwbouw’, ‘renovatie’ of ‘mutatie-plus’. Daar horen het onderhoudsbeleid en de begroting bij. De vastgoedsturing op operationeel niveau wordt in dit artikel verder buiten beschouwing gelaten.

De kaarten worden gemaakt met behulp van GIS-toepassingen.

Hierdoor kunnen relevante specificaties of combinaties worden gemaakt van bepaalde aspecten. Met een paar drukken op de knop wordt bijvoorbeeld de leefbaarheid in gebieden zichtbaar gemaakt, al dan niet in combinatie met de conditie van het woningbezit van Ymere.

Of de woningen die op de nominatie staan te worden verkocht of wat de huren in het betreffende gebied zijn. Dikwijls geven deze analyses al veel richting voor de te maken keuzen.

Debatten rond kaarten assenstelsel De kern van de vastgoedsturing bij Ymere is een debat op basis van een aantal verhelderende kaarten en een assenstelsel dat het verwachte beleggingsresultaat combineert met de maatschappelijke urgentie van investeren in een gebied. Bij die debatten zitten de voor de deelbelangen van Ymere verantwoordelijke managers bijeen. Dit zijn de verantwoordelijken voor het gebied, de waardesturing, de bijzondere markten (commercieel vastgoed en maatschappelijk vastgoed), aangevuld met een ontwikkelaar van Ymere en een aantal andere relevante gebieds- en themadeskundigen. Zij krijgen gestructureerde informatie over de gebieden aangereikt. Ze verrijken deze informatie tijdens het gesprek met hun specialistische kennis en ervaringen. Het gaat er vervolgens om te beargumenteren welke rol Ymere in ieder gebied zou moeten nemen en waarom. Speciaal hiervoor gemaakte kaarten en een assenstelsel voeden en ordenen het debat.

Assenstelsel ‘Ziel en Zakelijkheid’ Het verwachte beleggingsresultaat (y-as) wordt in een assenstelsel afgezet tegen de maatschappelijke urgentie (x-as). Het beleggingsresultaat wordt voor een deel bepaald op basis van directe en indirecte rendementen die de laatste 8 jaar in het gebied zijn behaald. Deze feitelijke informatie wordt gecombineerd met kennis van trends en concrete ontwikkelingen in het gebied. Op basis van deze gegevens voeren medewerkers van de afdeling Waardesturing gesprekken met makelaars en taxateurs, wegen het geheel op de hand en ‘ranken’ de beleggingspotentie van de onderscheiden gebieden. Dit resulteert in een beredeneerd geloof in een gebied.

Kaarten als gemeenschappelijke taal Leg bij een corporatie een kaart van een gebied op tafel en binnen de kortste keren gaat het gesprek over gebouwen, buurten, projecten en ontwikkelingen. Iedereen spreekt ‘de taal van de kaart’; zowel de beheerder als de ontwikkelaar en zowel de financiële deskundige als de socioloog.

In het debat liggen niet zomaar topografische kaarten voor. De kaarten zijn verrijkt met allerlei data. Zo wordt inzichtelijk gemaakt waar de woningen van Ymere staan en desgewenst naar prijssegment, woningtype en bewonerskenmerken. Tevens zijn er kaarten die inzichtelijk maken wat de staat van onderhoud is of hoe het is gesteld met de leefbaarheid en de energetische prestaties. Ook het vigerende beleid wordt letterlijk en figuurlijk in kaart gebracht. Welke woningen zijn gelabeld voor verkoop, markthuur, renovatie, sloop/nieuwbouw en welke voor consolidatie? Ook de beoogde woningbouw- en infrastructurele projecten van Ymere staan erin.

Figuur 1

Voorbeeldkaart bezit Ymere naar PMC in Amsterdam West

Bron: Ymere

Voor het beoordelen van de maatschappelijke urgentie heeft RIGO voor Ymere een methodiek ontwikkeld. Deze maakt het mogelijk de gebieden te scoren op een viertal dimensies die indicatief zijn voor de aard van de maatschappelijke opgave. Het betreft de competenties van de mensen die in het gebied wonen, de leefomgeving, de mate waarin bewoners participeren en de mate van binding van de bewoners met het gebied (zie figuur 2). Op die vier dimensies zijn objectief meetbare indicatoren benoemd. De waarde op die indicatoren is indicatief voor de omvang van de maatschappelijke opgave. Een lage score is een indicatie voor een geringe maatschappelijke opgave (licht paars) en een hoge voor een forse (donker paars). Omdat ieder gebied op basis van dezelfde data in beeld wordt gebracht, zijn de gebieden met elkaar te vergelijken en op grond van de eindscore te ranken op de maatschappelijke urgentie-as.

Figuur 2

Voorbeeld presentatie maatschappelijke urgentie

Bron: Ymere/RIGO

De kwadranten ‘ziel en zakelijkheid’ Door ieder gebied te ranken op zowel de beleggers als de maatschappelijke urgentie-as, kan een matrix worden gevuld. Daarmee ontstaan vier kwadranten. Gebieden waar een hoog financieel rendement wordt verwacht en waar investeren maatschappelijk gezien urgent is, worden gecategoriseerd als ‘ziel en zakelijkheid’. Hier kan Ymere maatschappelijk gezien toegevoegde waarde hebben en als het goed is komen de geïnvesteerde euro’s op een dag weer terug.

Gebieden waar wel een hoog financieel rendement wordt verwacht,

TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 3 JUNI 2013

ACHTERGROND 25

maar waar een corporatie maatschappelijk gezien niet echt noodzakelijk is vallen in het kwadrant ‘zakelijkheid’. Gebieden waar het omgekeerde het geval is, vallen in het kwadrant ‘ziel’ en investeringen in gebieden waar geen maatschappelijke urgentie is en waar ook geen positief beleggersresultaat is te verwachten, mag een maatschappelijk ondernemer toch betitelen als ‘zonde’.

Beleggerspotentie hoog

Deze ‘ziel en zakelijkheidsmatrix’ geeft een stevige input voor het debat over de vastgoedstrategie. Op concernniveau wordt gestuurd op een balans tussen de ziel en de zakelijkheid. Investeringsvoorstellen in gebieden die rechtsboven in de matrix scoren, hebben vanzelfsprekend een streepje voor. Hier mag de brede taakopvatting van Ymere – wonen, leven en groeien – volop tot wasdom komen.

Zakelijkheid

Ziel en Zakelijkheid

Zonde

Ziel

den. Natuurlijk zijn zij achteraf wel geïnformeerd over de besluiten.

Het bleek nuttig en gewenst om wethouders volwaardig te betrekken bij de vastgoedsturing.8 Wethouders, huurders en collega corporaties zijn immers lokaal verankerd, kijken vanuit een breder perspectief en bovendien zijn ze partners in het bereiken van maatschappelijke doelen. Het is van onschatbare waarde dat aan beide kanten inzicht is verkregen in elkaars situatie en overwegingen.

Vastgoedsturing Voor woningcorporaties is vastgoed het belangrijkste instrument om de missie te verwezenlijken, maar welk vastgoed daaraan het meest bijdraagt is vaak niet duidelijk. Dit stelt corporaties voor complexe vraagstukken, waar geen rekenmodel een antwoord op heeft. Het vastgoedsturingsmodel van Ymere combineert objectieve kennis met meer subjectieve aspecten, zoals de potentie van een gebied en maatschappelijk toegevoegde waarde. Het model rationaliseert beslissingen, faciliteert het debat, maar is beslist geen vervanger voor het gezonde verstand.

Door stakeholders te betrekken wordt de kwaliteit van de vastgoedsturing nog beter, verhoogt de efficiëntie en effectiviteit van de investeringen en geeft Ymere concreet invulling aan maatschappelijk ondernemen.

laag

Noten laag

Maatschappelijke

hoog

1 Ymere, Met ziel en zakelijkheid, mei 2010, Amsterdam.

2 ‘Gij zult meewerken. Andere smaken zijn er niet.’ Op 16 november 2006 riep de VROM-minister op het Aedes-congres in Apeldoorn de woningcorporaties op om

Figuur 3

Assenstelssel ‘Met ziel en zakelijkheid’

Resultaat vastgoedsturing De conclusies van de debatten worden scherp geformuleerd en zijn daarna kaderstellend voor investeringsvoornemens en beheer. De resultaten worden rechtstreeks vertaald naar de begroting. De conclusies betreffen uitspraken over de situatie, de opgaven en de rol die Ymere daarin wil nemen. Dat laatste wordt concreet gemaakt naar het beoogde doel, bijvoorbeeld de doelgroep die we willen bereiken of het type investeringen waaraan wordt gedacht. Een en ander wordt geformuleerd in de vorm van een opdracht, zodat de verantwoordelijken op basis daarvan concrete plannen kunnen uitwerken en ter besluitvorming voorleggen. Het is een cyclisch model. Iedere ronde wordt “het net opgehaald” en gepresenteerd waar de conclusies uit de vorige cyclus zichtbaar zijn geworden.

een andere invulling te geven aan hun taakopvatting.

3 Ymere heeft circa 85.000 verhuureenheden, verdeeld over 8 vestigingen. Het betreft Haarlem, Haarlemmermeer, Almere, Alkmaar, Amsterdam Oost, Amsterdam West, Amsterdam-Noord en Amsterdam-Centrum.

4 Corporaties zijn verplicht gemeenten en huurders te betrekken bij het formuleren van beleidsvoornemens en ook achteraf te rapporteren wat er van gekomen is(bbsh). Dikwijls maken corporaties, gemeenten en huurders ook prestatieafspraken over de beoogde doelen en ieders bijdrage daaraan. Maar evaluaties hebben inmiddels geleerd dat deze vormen van samenwerken en legitimatie niet echt effectief zijn.

5 Woningwet, BBSH en Overlegwet 6 Bij wijze van experiment zijn in Almere ook de huurders en in Haarlem ook de collega corporaties betrokken 7 Alleen in Haarlemmermeer zagen de wethouders af van deelname en werd de gemeente alleen ambtelijk vertegenwoordigd.

8 Het betrekken van de stakeholders bij de vastgoedsturing is achteraf met alle deel-

Betrekken stakeholders Maatschappelijke relevantie is deels te objectiveren, maar het is voor een belangrijk deel subjectief en aan die maatschappij zelf. Om die reden staan maatschappelijk ondernemingen voor de opgave de maatschappij te betrekken bij wat ze willen bereiken en soms zelfs hoe dat te bereiken.4 Voor corporaties staat dat beschreven in de wetgeving5, maar voor Ymere is het ook zonder die wetten vanzelfsprekend. Mede daarom zijn in alle vestigingen de wethouders betrokken bij de vastgoedsturing.6, 7 Vooraf werden de bedoelingen van Ymere en de beoogde methode uitgebreid besproken. In een tweede en soms derde gesprek werden de visie en de lokale vraagstukken geïnventariseerd. In de debatten zelf zaten de wethouders aan tafel met een gelijkwaardige positie als de interne deelnemers. Niet zelden wisten zij doorslaggevende argumenten aan te dragen voor de vastgoedstrategie van Ymere. Maar Ymere is en blijft een zelfstandig bedrijf, met een eigen verantwoordelijkheid.

Alleen de Raad van Bestuur neemt besluiten en soms contrair aan wat in het debat de algemeen gedeelde opvatting was. Dat is vooraf duidelijk met de wethouders besproken, die dat overigens vanzelfsprekend von-

nemers en dus ook met de stakeholders zelf geëvalueerd.

26

TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 3 JUNI 2013

ACHTERGROND

Opvallend is dat driekwart van de corporaties de Governance onvoldoende op orde heeft (Foto Berry Stokvis / Hollandse Hoogte)

Corporatiesector: aan de slag met Governance!

Corporaties scoren op Governance gemiddeld lager dan op de andere onderdelen, blijkt uit de visitaties die in 2011 en 2012 plaatsvonden. Op het vlak van besturing, intern toezicht en externe legitimatie valt er een hoop te verbeteren.

TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 3 JUNI 2013

ACHTERGROND 27

Ambities/ Doelen

Governance

Vermogen

Maatschappelijke prestaties

Opgaven

Governance Belanghouders

Bron: Methodiek Maatschappelijke Visitatie versie 4.0, SVWN, 2010

gemiddelde visitatiescore is 6,9; voor Governance is dat maar 6,5. Voor de andere onderdelen van de visitatie zien we rapportcijfers tussen de 6,7 en 7,3.

Er zijn meer signalen dat corporaties hun governance niet altijd op orde hebben.

De verschillende incidenten bij woningcorporaties - en de diverse publicaties3 die daarover zijn verschenen - laten zien dat de kwaliteit van het intern toezicht, als spil in de interne governance, bij de betreffende corporaties soms flink te wensen overlaat. Het gaat in dergelijke gevallen bijvoorbeeld om niet-naleving van de Governancecode, afwezigheid van een adequaat toetsingskader, op cruciale momenten door de raad van commissarissen of raad van toezicht (hierna RvC) nalaten om juiste keuzes te maken en een ongezond vertrouwen van de interne toezichthouders in de bestuurder.

DOOR Wilma de Water, directeur visitatiebureau Raeflex Albert Kerssies, directeur Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties

S

inds 2007 moeten alle leden van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) of van Aedes zich eens in de vier jaar verplicht laten visiteren. Dit staat in de Governancecode Woningcorporaties1 en in de AedesCode.

Tijdens zo’n visitatie beoordeelt een onafhankelijke commissie de corporatie op een vijftal onderdelen: Prestaties naar Opgaven, Prestaties naar Ambities, Prestaties volgens Belanghebbenden, Prestaties naar Vermogen en Governance.

Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland leverde eind 2010 de meest recente visitatiemethodiek op: de 4.0 versie. Alle visitaties die in 2011 en 2012 hebben plaatsgevonden, zijn volgens deze methode uitgevoerd.

Corporaties scoren op het onderdeel Governance minder goed dan op de andere onderdelen, zo blijkt uit de visitaties. Het onderzoek ‘Vijf jaar corporatievisitaties’ signaleert dat de gemiddelde score voor Governance lager is dan op de andere onderdelen van de visitatiemethodiek2. De

Al in 2003 wees het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) op wat volgens hem de voornaamste belemmeringen zijn voor het realiseren van kwalitatief goed intern toezicht4, onder andere: de beperkte taak- en rolopvatting van interne toezichthouder voor wat betreft het volkshuisvestelijk toezicht, het tekortschieten van de volkshuisvestelijke informatievoorziening aan de RvC, het onvoldoende expliciet en transparant zijn door de RvC over het gehanteerde toetsingskader en het gebrek bij raden aan zelfkritisch vermogen.

De corporatiesector werkt sinds twee jaar met de nieuwste visitatiemethodiek. Een goed moment om terug te kijken en een aantal lessen te trekken op het gebied van governance. Waarom scoren sommige corporaties boven de norm, wat kunnen andere corporaties daarvan leren en welk advies kunnen we de sector als geheel meegeven? Visitatie is bedoeld om te verantwoorden, maar ook om van elkaar te leren.

Governance als onderdeel van visitatie De meeste definities van governance die in codes worden gehanteerd, zijn gebaseerd op de definitie van Corporate Governance van de Commissie Peters. Deze commissie hanteert de volgende definitie: “Met Corporate Governance wordt een stelsel van omgangsvormen bedoeld voor bij een onderneming betrokken direct belanghebbenden - met name bestuurders, commissarissen en kapitaalverschaffers - inhoudende een aantal regels voor goed bestuur en goed toezicht en regels voor de verdeling van taken, verant-

28

TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 3 JUNI 2013

ACHTERGROND

woordelijkheden en bevoegdheden die een evenwichtige invloed bewerkstellingen van bij de onderneming betrokkenen. Uitgangspunt daarbij is dat bestuurders en commissarissen over hun taakuitoefening - ook publiekelijk - verantwoording dienen af te leggen.”

Visitatie biedt corporaties de mogelijkheid zich op een gestructureerde en onafhankelijke manier te verantwoorden over hun volkshuisvestelijk en maatschappelijk presteren. Daarnaast helpt visitatie corporaties bij de verdere ontwikkeling van hun organisatie. Visitatie is een gezamenlijke verantwoordelijkheid van bestuur en RvC. De handleiding bij de meest recente visitatiemethode zegt over Governance:

Visitatiemethodiek 4.0 Gemiddeld cijfer op basis Gemiddeld cijfer op basis van 69 visitatierapporten1

van 130 visitatierapporten

Presteren naar Ambities

6,9

7,0

Presteren naar Opgaven

7,0

7,0

Presteren volgens

7,3

7,2

6,7

6,6

(norm is 7,0)

Belanghebbenden Presteren naar Vermogen

Governance 6,5

6,5

Totaalcijfer 6,9

6,9

Figuur 1 Visitatiescores 1 Bron: Vijf Jaar Corporatievisitaties, SVWN, Zeist, 2012

“Bij Governance vormt de visitatiecommissie zich een oordeel over de besturing, het interne toezicht en de externe legitimatie. Bij de externe legitimatie beoordeelt de commissie het belanghebbendenmanagement. Voor alle onderdelen geldt dat de corporatie dit zo veel mogelijk aantoont aan de hand van managementdocumenten, verslagen van vergaderingen van de RvC, van bijeenkomsten met belanghebbenden, relevante omgevingsrapporten en/of de verwerking daarvan in eigen documenten. Verder geldt dat de corporatie een en ander aantoonbaar, beredeneerd moet kunnen verantwoorden in de visitatiegesprekken.”

Het cijfer voor Governance is een gemiddeld cijfer dat is opgebouwd uit verschillende onder-delen. De spreiding over die onderdelen is zeer gering, maar in alle gevallen onder de norm.

Governance (norm is 7,0) Besturing Plan

6,4 6,5

Check 6,4 33% Act 6,6

Het onderdeel Governance bestaat uit deelgebieden die samen in gelijke mate het eindcijfer vormen. Dit zijn:

Intern toezicht

Functioneren RvC

6,5 6,5 6,5

Toetsingskader 6,3 Toepassing

1. Besturing: in hoeverre hanteert de corporatie de Plan-Do-Check-Act cyclus en zijn doelen SMART geformuleerd? Tijdens de visitatie wordt op elk onderdeel een cijfer toegekend.

2. Intern toezicht is gedetailleerd uitgewerkt. De volgende meetpunten worden gehanteerd5: a. Het functioneren van de RvC: i. Open Cultuur ii. Zelfreflectie iii. Rolopvatting iv. Samenstelling van de RvC b. Het toetsingskader c. Toepassen Governancecode.

3. Externe legitimatie. Hierbij draait het om de mate van beleidsbeïnvloeding door belanghebbenden en het naleven van de Governancecode op het punt van belanghebbendenoverleg en het naleven van de Overlegwet Huurders/Verhuurders.

De visitatiecommissie baseert zich op documenten en feiten en op de soft skills van de RvC, zoals de mate van zelfreflectie, een open cultuur waarin afwijkende meningen gehoord worden en de rolopvatting van de leden van de RvC6. Voor alle onderdelen van de visitatiemethodiek ligt de norm op een 7,0: de corporatie doet wat verwacht mag worden en doet dat goed. De vereisten om aan dit ijkpunt te voldoen zijn helder omschreven. Corporaties hebben daarmee een helder richtpunt.

33%

Governancecode 6,5 Externe legitimatie

6,6 6,6 33%

Figuur 2 Governance

Bron: BDO-Raeflex Visitatiebenchmark N.B. De voorlaatste kolom geeft de weging van de verschillende onderdelen aan.

De externe legitimatie is iets beter op orde dan de besturing en het interne toezicht. De grootste verbeteringen vallen te behalen met het op orde brengen van een goed toetsingskader (gemiddeld 6,3). Opvallend is dat in 2003 het CFV al signaleerde dat RvC’s bij woningcorporaties vaak geen adequaat toetsingskader gebruikten8.

Ruim 25 procent van de woningcorporaties scoort op het onderdeel Governance op of boven de norm, terwijl bijna driekwart van de corporaties onder de norm scoort.

Aantal

%

Boven de norm (hoger dan 7,0)

Totaal Governance

24

18

Op de norm (= 7,0)

10

8

Onder de norm (lager dan 7,0)

96

74

Figuur 3

Totaal governance

Bron: BDO-Raeflex Visitatiebenchmark

Visitatiescores De scores op het onderdeel Governance liggen lager dan voor de andere visitatie-onderdelen, zoals te zien is in onderstaande tabel. Dit beeld komt niet alleen naar voren uit de analyse door de Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland van de eerste bijna 70 visitaties die volgens de 4.0 versie zijn uitgevoerd. Voegen we de meest recente cijfers toe, dan blijkt uit in totaal 130 visitaties die zijn uitgevoerd in 2011 en 2012 een soortgelijk beeld7.

Het is opvallend dat driekwart van de corporaties de Governance onvoldoende op orde heeft. Tegelijkertijd valt dit te nuanceren. Feitelijk scoorden 9 corporaties volledig onvoldoende op Governance (gemiddeld 4,9). Er zijn wel meer corporaties die onderdelen van Governance niet op orde hebben: zo’n 8% scoort bij besturing een onvoldoende, 12% scoort bij intern toezicht een onvoldoende en 8% scoort een onvoldoende bij externe legitimatie.

TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 3 JUNI 2013

ACHTERGROND 29

Corporaties die het goed doen wat betreft Governance, hanteren een goed en professioneel planningsproces, inclusief risicomanagement.

Op de foto de wijk Mortiere in Middelburg (Foto Werry Crone / Hollandse Hoogte)

Oorzaken van onvoldoende scoren op Governance Wij hebben, op basis van 130 visitaties die zijn uitgevoerd volgens de versie 4.0 in 2011 en 2012, onderzocht waarom er bij visitatie onvoldoende wordt gescoord op het gebied van Governance. Daartoe hebben we de rapporten geanalyseerd van de corporaties die bij Besturing, Intern toezicht of Externe legitimatie een onvoldoende scoorden.

De opmerkingen in de visitatierapporten hebben betrekking op het functioneren van de RvC, het toetsingskader, de Governancecode Woningcorporaties en op externe legitimatie.

Governancecode Woningcorporaties - Overschrijden van de zittingsduur van leden van de RvC; - Afwijkingen op het naleven van de Governancecode die niet openbaar worden gemaakt in het jaarverslag; - Niet openbaar maken van de beloning van de bestuurder; - Onvoldoende transparantie doordat diverse documenten niet openbaar worden gemaakt via de website van de corporatie; - Statuten of eigen reglement voor RvC wijken af van de Governancecode en er is geen voornemen dit in overeenstemming te brengen met de principes van de Governancecode.

Functioneren RvC - Geen Zelfevaluatie onder begeleiding van een derde uitgevoerd in de visitatieperiode, gecombineerd met het ontbreken van verslaglegging van zelfevaluaties.

- Geen integriteitscode in combinatie met rolvermenging, dubbelfuncties van bestuur en RvC, ongewenste samenloop van verantwoordelijkheden, de schijn van belangenverstrengeling of zeer langdurige relaties met een leverancier of aannemer, geen klokkenluidersregeling.

- Geen open werving van nieuwe leden voor RvC, geen profielschetsen of eenzijdig opgestelde profielschetsen waarbij er geen aandacht is voor financieel-economische en juridische kennis.

- Geen open cultuur binnen de RvC. - RvC stelt zich niet kritisch op naar het bestuur en houdt geen toezicht.

- RvC wordt te laat of niet geĂŻnformeerd over belangrijke zaken die het toezicht aangaan en de RvC stelt daar zelf geen vragen over.

Externe legitimatie - Weinig aandacht voor belanghebbenden of participatie van huurders, er is geen huurdersorganisatie en geen jaarlijkse bijeenkomst voor belanghebbenden, er wordt geen verantwoording afgelegd aan de huurders over het gevoerde beleid.

Toetsingskader - Er is geen toetsingskader doordat essentiĂŤle documenten ontbreken, zoals financiĂŤle meerjarenraming, meerjarenperspectief, visie of vastgelegde beleidskeuzes, geen risicoanalyses beschikbaar.

In 2011 had 89% van de gevisiteerde corporaties een 2-lagenstructuur, in 2012 was dat 72%.

Merk op dat bij corporaties die onder de norm scoren, maar geen onvoldoende hebben op Governance, in mindere mate soortgelijke opmerkingen worden gemaakt.

Meestal hebben de gevisiteerde corporaties een 2-lagenstructuur van een directeur/ bestuurder en een RvC. Bij een 3-lagenstructuur is er een werkorganisatie soms met een directeur, een bestuur bestaande uit meerdere personen die al dan niet een vergoeding ontvangen en een RvC. Gemiddeld scoren de corporaties met een 2-lagenstructuur beter op Governance dan corporaties met een 3-lagenstructuur. Dit geldt voor alle onderdelen van Governance.

30

TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 3 JUNI 2013

ACHTERGROND

Waarom scoren corporaties beter op het onderdeel Governance?

Corporaties die boven de norm scoren zijn best practices voor die corporaties die nog stappen te zetten hebben. Wat trof de visitatiecommissie daar aan?

1. Een optimale koppeling van alle beleids- en sturingsdocumenten (zie paragraaf 6).

2. Professioneel, open en zelfkritisch intern toezicht (zie paragraaf 7).

3. Mensen en organisaties zodanig binden dat gezamenlijk meer doelen bereikt worden (zie paragraaf 8).

Optimale koppeling beleids- en sturingsdocumenten Corporaties die boven de norm scoren op besturing hebben een uitstekend functionerende Plan-Do-Check-Act cyclus ingebouwd. Alle beleidsdocumenten, strategische visies, meerjarenramingen, begrotingen, jaarplannen en kwartaalrapportages, jaarverslagen en dergelijke zijn aantoonbaar aan elkaar gekoppeld.

Corporaties die voldoen aan de norm hanteren een goed en professioneel planningsproces, inclusief risicomanagement (PLAN). Volgens de visitatierapporten vertaalt deze eerste stap in de cyclus zich in de praktijk bijvoorbeeld naar: een professioneel planningsproces waarbij doelen concreet (SMART) zijn gemaakt; het vastleggen van externe ontwikkelingen in een koersdocument dat de basis is voor alle beleidsplannen, zoals ondernemingsplan en strategisch voorraadbeleid en de integratie van planningsproces, externe analyses, klantenonderzoeken, gemeentelijke doelstellingen, ondernemingsplan, jaarplannen en kwartaalrapportages.

Ook dient volgens de norm sprake te zijn van een periodieke monitoring van de voorgenomen prestaties - zowel naar opgaven als bedrijfsvoering - en een jaarlijkse verantwoording van het presteren - inclusief afwijkingen - in een openbare publicatie. In de visitatierapporten vallen voor de stap CHECK de volgende beschrijvingen op: er is een compact “dashboard” samengesteld van de belangrijkste doelen waarop de corporatie stuurt; de doelen worden duidelijk gemonitord en zijn gekoppeld aan prestaties in kwartaalrapportages en in jaarverslagen; per doelstelling wordt de realisatie nauwkeurig gevolgd in kwartaal- en maandrapportages; de corporatie legt jaarlijks verantwoording af in het jaarverslag van alle wel/niet gehaalde prestaties en het jaarverslag is ook uitstekend leesbaar.

Tot slot stuurt de corporatie die aan de norm voldoet actief bij, indien zich afwijkingen ten opzichte van het plan voordoen of stelt ze beredeneerd de plannen bij (ACT). In de visitatierapporten zien we een positieve waardering door de commissies van de corporatie die: actief bijstuurt indien zich afwijkingen voordoen ten opzichte van de planning; de plannen beredeneerd bijstelt; het koersdocument jaarlijks vertaalt in plannen, waarbij de eventuele bijstellingen zichtbaar zijn en zijn goedgekeurd door de RvC; tussentijdse bijstellingen van plannen in managementrapportages tot uitdrukking brengt en toelicht en aan alle ijkpunten van het visitatiekader ruimschoots voldoet. Ook de corporatie die de plannen bijstuurt op basis van voortschrijdend inzicht of door veranderende marktomstandigheden en de externe verantwoording over het uitgevoerde beleid, de gerealiseerde prestaties en de achterblijvende prestaties transparant weergeeft in het jaarverslag, wordt positief gewaardeerd. Evenals de corporatie die nadrukkelijk en aantoonbaar aandacht geeft aan leren en de in de projectplanningen gemaakte fouten nadrukkelijk bespreekt, zodat deze niet opnieuw worden gemaakt.

Professioneel, open en zelfkritisch intern toezicht Het normenkader voor visitatie stelt voor wat betreft het interne toezicht eisen aan het functioneren, het toetsingskader en het toepassen van de Goverancecode Woningcorporaties. Aan welke eisen moet het functioneren van een RvC voldoen? Een open cultuur binnen de RvC, waarbij kritische vragen gesteld kunnen worden. Jaarlijkse zelfreflectie door de RvC, waarvan eens per twee jaar met externe begeleiding.

Actieve behandeling van het thema integriteit tijdens vergaderingen van de RvC. De RvC is zich, blijkend uit de verslagen van de RvC, bewust is van de verschillende rollen - toezichthouder, werkgever en sparring partner - waarbij de nadruk ligt op de eerste twee. Nieuwe leden van de raad worden, blijkend uit de samenstelling van de RvC, buiten de eigen kring geworven. Er zijn profielschetsen bij de werving die passend zijn bij de aard en de activiteiten van de corporatie. De samenstelling van de RvC voldoet aan de opgestelde profielschetsen.

Uit de visitatierapporten van goed presterende corporaties blijken de volgende bevindingen. Er is sprake van een open en constructieve werkwijze van de RvC, waarbij afwijkende meningen worden gehoord. Het thema integriteit maakt nadrukkelijk deel uit van allerlei activiteiten van de RvC. De RvC houdt ook aantoonbaar toezicht op alle verbindingen van de corporatie. Er zijn prestatieafspraken met het bestuur, waardoor de RvC zijn werkgeversrol serieus invult. Er is er veel aandacht voor de kwaliteit van de RvC, wat onder meer blijkt uit het feit dat: binnen de RvC sprake is van een duidelijke rolverdeling waarbij alle kwaliteiten aanwezig zijn om toezicht te houden op een woningcorporatie; de RvC zich bewust is van de verschillende rollen als toezichthouder, werkgever en sparring partner voor het bestuur; nieuwe leden een introductieprogramma krijgen en er veel mogelijkheden zijn voor deskundigheidsbevordering; er goede inhoudelijke en kritische debatten zijn tijdens de vergaderingen van de RvC; er sprake is van kritische zelfreflectie; de houding van de leden van de RvC voortvarend, betrokken en professioneel is.

Voor veel RvC’s is het toetsingskader een onderdeel waar ruimte is voor verbetering. Hierop worden de laagste scores genoteerd. De paar corporaties die boven de norm scoren, beschikken volgens de visitatiecommissies over een actueel en helder toetsingskader, bestaande uit verschillende samenhangende documenten: strategische visie; strategisch voorraadbeleid; meerjareninvesteringsplan; jaarplan en (meerjaren)begroting; treasury en financieringsstatuut; risicobeheersingsysteem; belanghebbendendefinities en afspraken met belanghebbenden; prestatieafspraken met gemeenten. Ook kijkt de RvC bij alle besluiten of het past binnen het toetsingskader en wordt van afwijkingen verslag gedaan.

Er zijn slechts twee corporaties die boven de norm scoren voor het onderdeel toepassen van de Governancecode Woningcorporaties. Wat doen deze corporaties extra waardoor de visitatiecommissies tot een hoger oordeel komen? De Governancecode wordt niet alleen op papier nageleefd maar is echt “doorleefd”. De corporatie licht alle afwijkingen op naleving helder toe in het jaarverslag. De afwijkingen worden goed gemotiveerd en zijn openbaar via jaarverslag en website toegankelijk.

Op de website van de corporatie en in het jaarverslag is op een heldere wijze informatie verschaft over maatschappelijke verantwoording en toezicht. Beloning van bestuur en RvC is in lijn met de kaders van de Governancecode. Het functioneren van het bestuur wordt jaarlijks beoordeeld door de Remuneratiecommissies en besproken met de voltallige RvC. Het remuneratieverslag maakt deel uit van het jaarverslag en is daarmee openbaar toegankelijk.

Behalve dat de Governancecode in de praktijk goed wordt toegepast, blijkt het extra te bestaan uit de volledige transparantie waarmee ver-

TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 3 JUNI 2013

ACHTERGROND 31

antwoording wordt afgelegd op de website en in het jaarverslag en de heldere taal waarmee dat gebeurt. Ook de kwalitatief goede inhoudelijke motivatie van de afwijkingen op de Governancecode speelt een rol bij het toekennen van een hoger cijfer dan de norm.

Mensen en organisaties binden om gezamenlijk meer doelen te bereiken Het normenkader voor visitatie sluit voor wat betreft de externe legitimatie aan bij hoofdstuk V (Maatschappelijke verantwoording en beleidsbeïnvloeding door belanghebbenden) van de Governancecode Woningcorporaties9 en de Overlegwet. De Goverancecode bepaalt dat de corporatie relevante belanghebbenden bij het beleid betrekt, met hen in dialoog gaat over de uitvoering ervan en het visitatierapport bespreekt in het belanghebbendenoverleg op basis van het standpunt van bestuur en de RvC. Ook moet invulling worden gegeven aan het overleg tussen verhuurders en huurder, zoals vastgelegd in de Overlegwet.

Visitatiecommissies signaleren dat corporaties die boven de norm scoren, mensen en organisaties weten te binden. De corporaties presteren daardoor duidelijk beter. In die visitatierapporten lezen we onder andere: - De relatie met de huurdersorganisatie is uitstekend en Huurdersorganisatie wordt optimaal betrokken bij nieuw beleid.

Huurdersorganisatie levert input voor nieuw ondernemingsplan, de corporatie leeft de Overlegwet uitstekend na en adviezen van huurders worden ook daadwerkelijk in de praktijk gebracht.

- De RvC wordt prima op de hoogte gehouden van de contacten met de belanghebbenden.

- Formele en informele contacten met de belanghebbenden zijn frequent, prettig en hebben aantoonbaar invloed op het beleid. De belanghebbenden worden aan de voorkant van het beleidsproces al betrokken. De corporatie is een open organisatie waar (afwijkende) meningen gehoord worden.

- Belanghebbenden geven in de gesprekken weer dat zij een duidelijk beeld hebben van het beleid van de corporatie, de belanghebbenden vertrouwen de corporatie.

- De corporatie zoekt naar nieuwe manieren van participatie om de directe zeggenschap van de belanghebbenden te vergroten.

- De verantwoording naar de belanghebbenden toe is open, ook over ingewikkelde onderwerpen, zoals de financiering van de corporatie.

De corporatie zoekt actief naar goede verantwoordingsdocumenten voor de belanghebbenden, bijvoorbeeld in de vorm van “opbrengstendocumenten”.

Bestuurders: Zorg voor een volledige koppeling van alle beleidsdocumenten van de organisatie en hanteer de Plan-Do-Check-Act cyclus serieus en systematisch.

Interne toezichthouders: Stel het toetsingskader vast, maak dat transparant en gebruik het toetsingskader daadwerkelijk voor alle besluiten die u neemt. Voer de Governancecode volledig in en wees zelfkritisch. Maak gebruik van de door de VTW opgestelde criteria voor goed intern toezicht11.

Voor beide groepen geldt dat zij de externe belanghebbenden serieus bij de bedrijfsvoering moeten betrekken, om gezamenlijk meer doelen te bereiken.

Voor dit artikel is de BDO-Raeflex Visiatiebenchmark gebruikt. Daarnaast zijn de betreffende visitatierapporten die over 2011 en 2012 door SVWN op haar website zijn geplaatst, inhoudelijk bestudeerd. Dit zijn visitatierapporten van toegelaten instellingen en leden van Aedes. Sommige leden van Aedes hebben zich laten visiteren terwijl zij geen toegelaten instelling zijn. Het gaat dan om gemeentelijk woningbedrijven of zorginstellingen. Hoewel deze rapporten wel op de website van SVWN zijn opgenomen, zijn deze visitaties niet meegenomen in dit artikel omdat deze organisaties qua structuur, missie, interne en externe toezichtstructuur en opgaven niet vergeleken kunnen worden met de corporaties die wel als toegelaten instelling staan geregistreerd.

Noten 1 Governancecode Woningcorporaties 2011, Aedes Vereniging Woningcorporaties en VTW. Elke corporatie die is aangesloten bij Aedes en/of de VTW moet de Governancecode naleven. Drie bepalingen van de Governancecode zijn dwingend: de maximale zittingstermijn van acht jaar voor commissarissen (Uitwerking III.3.5) en de beloning van bestuurders (Principe II.2) en commissarissen (Principe III.7).

Voor de overige bepalingen geldt dat corporaties deze moeten naleven of anders uitleggen waarom zij hiervan afwijken.

2 Vijf Jaar Corporatievisitaties, balanceren tussen verantwoorden en leren, Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland, Zeist, augustus 2012.

3 Onder andere gebruikt: Ongezond vertrouwen, een extern evaluatieonderzoek naar de kwaliteit van het interne toezicht bij Rochdale 2004/2009, VLUG adviseurs voor economisch, organisatie en sociaal beleid, Rotterdam, mei 2009.

4 Tussen Regels en Rolopvatting: het invullen van professioneel intern toezicht bij woningcorporaties, CFV, Naarden, oktober 2003.

5 Het interne toezicht wordt in de visitatiemethodiek 4.0 beoordeeld in het licht van de criteria die door de VTW worden gehanteerd voor goed toezicht door de RvC, op

Sleutelwoorden om te komen tot een goede beoordeling zijn optimale transparantie naar belanghebbenden toe en belanghebbenden echt serieus betrekken bij beleidsformulering. Verder is het voor sommige corporaties mogelijk om diverse mensen en organisaties zodanig te betrekken bij de doelen, dat er betere prestaties worden gehaald, dan wanneer de corporatie hierin individueel zou optreden.

het hanteren van een toetsingskader en op het toepassen van de Governancecode.

Bron: Intern toezicht: het team en de spelers, VTW, Utrecht, 2009.

6 Intern Toezicht: Het team en de spelers, VTW, Utrecht 2009.

7 Op de VTW website (http://www.vtw.nl/15/509/overzicht-visitatiescores-corporatiesgovernance-gemiddeld-6-5.html) zijn alle scores op het gebied van Governance van deze 130 visitaties terug te vinden.

8 Tussen Regels en Rolopvatting, CFV, Naarden, 2003.

Corporatiesector, aan de slag met Governance!

Het is ongelofelijk belangrijk dat de corporatiesector de Governance met de grootste spoed op orde brengt. Arnoud Boot, hoogleraar Ondernemingsfinanciering en Financiële Markten aan de UvA, noemt in een recent interview in Aedes Magazine de gebrekkige governance als één van de oorzaken van de vertrouwenscrisis tussen Den Haag en de corporatiesector10.

9 De visitaties die in 2010 en 2011 zijn uitgevoerd kijken terug naar een periode waarop grotendeels de Governancecode Woningcorporaties van toepassing was die gold van 1 januari 2007 tot 1 juli 2011. Vanaf 1 juli 2011 geldt de nieuwe Goverancecode Woningcorporaties waarin de uitwerkingsbepalingen van hoofdstuk V (Maatschappelijke verantwoording en beleidsbeïnvloeding door belanghebbenden) zijn gewijzigd.

10 Arnoud Boot. Kabinetsbeleid: dit is de grootste crisis in de geschiedenis van de

Wij roepen bestuurders en interne toezichthouders op om de volgende stap in goed bestuur te maken en op korte termijn aan de visitatienorm te voldoen. Ons advies komt kort gezegd op het volgende neer:

corporatiesector, Aedes Magazine, januari 2013.

11 'Intern toezicht. Het team en de spelers', VTW, 2009.

32

TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 3 JUNI 2013

DE MENING VAN

DE MENING VAN DOOR Jan Willem van Beek, Directeur stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten

Consumentenwantrouwen

A

lleen voor wie dacht dat de koopwoningmarkt in 2012 wel zo ongeveer op de bodem van de put was beland, valt 2013 tot nu toe tegen. Het aantal transacties per maand is een bruikbare maatstaf en in april 2013 bleef de teller ruim onder de 7.000 steken. In betere tijden, tot 2008, was het vergelijkbare getal 16.000 transacties of meer. In deze onzekere tijden blijven zitten waar je zit, lijkt voor steeds meer potentiële kopers het motto te worden.

Kennelijk is het nog niet gelukt om het vertrouwen van consumenten terug te winnen. Sterker nog, kijkend naar de steeds verder dalende indicator van het aantal transacties per maand, zakt het vertrouwen alleen maar verder in. En overal wordt diep nagedacht en gedreven gedebatteerd over nieuwe oplossingen, nieuwe maatregelen, nieuwe stimuleringsinstrumenten die het tij moeten keren.

Maar misschien zit daar wel een deel van het probleem.

Sinds 1 januari 2013 is de jarenlange strijd over handhaving van de hypotheekrenteaftrek beslecht en alle onzekerheid daarover verleden tijd.

Ergens tussen het ongemoeid laten van de aftrek en het afschaffen ervan kreeg het compromis gestalte: als je inkomen daarvoor toereikend is kun je nog steeds de woningaankoop volledig financieren, maar dan moet je wel vanaf de eerste dag beginnen met aflossen op die schuld. Eén uitzondering bleef overeind, de starterslening die de eerste drie jaar rente- en aflossingsvrij is.

Al met al ontstond op 1 januari 2013 een bijzonder helder beeld van de mogelijkheden en onmogelijkheden voor woningfinanciering. Het is een sober perspectief, maar wel duidelijk. Na enige gewenning had dat sobere perspectief de basis kunnen vormen voor herstel van vertrouwen: de financieringscondities worden in de nabije toekomst niet slechter, maar ook niet beter. Wie kan kopen en wil kopen hoeft niet te vrezen dat de financieringslasten door wijzigingen in de regelgeving onvoorzien zwaarder worden, en het heeft evenmin zin te wachten op gunstigere condities.

Dat had het resultaat moeten zijn van de fundamentele begrenzing van de renteaftrek vanaf 2013.

Helaas, het heeft niet zo mogen zijn.

De financieringsvariant uit het Lente-akkoord die onder de naam Blokhypotheek bekend is geworden, was natuurlijk lang niet zo slecht als de criticasters beweerden. Maar ongeacht de intrinsieke kwaliteit van het idee (wel iets te ingewikkeld voor de consumentenmarkt) is het signaal aan de markt afgegeven dat er wordt geprobeerd om het financieren van je nieuwe woning weer net een stukje mooier, aantrekkelijker en lichter te maken. En dan blijven de potentiële kopers toch nog steeds de kat uit de boom kijken, tot er misschien iets uit een hoge hoed komt waar ze wel of nog meer brood in zien.

Op zoek naar herstel van consumentenvertrouwen zit er maar één ding op: maak een foto van de woningfinancieringscondities op 1 januari 2013 en wijzig die de eerste jaren niet. De stelselwijziging was ingrijpend, er is gewenningstijd nodig, maar daarna zal blijken dat de potentiële kopers kunnen leven met de aflossingsplicht. Als ze er maar op kunnen rekenen dat het zo blijft. Goed beschouwd is het heel eenvoudig om de consument van wantrouwen in de koopwoningmarkt af te helpen: niets meer aan de woningfinanciering doen.

Natuurlijk betekent dat niet dat we moeten stoppen met nadenken over verdere verbeteringen op de woningmarkt.

Zo zie ik bijvoorbeeld mogelijkheden om naast de instroombevordering (starters) iets te doen aan doorstroombevordering. Aanknopingspunten vormen daarbij de onderwaterhypotheken – een groot probleem - en de fiscale aftrekbaarheid van restschulden.

Waarom niet de afzonderlijke financiering van een restschuld mogelijk maken naast de financiering van de opvolgende woning voor de potentiële doorstromer, wanneer althans zijn inkomen (loan to income) dat zonder problemen toelaat? Dat is verantwoord, vraagt niet om wijziging van de regelgeving, maar gebeurt desondanks niet of nauwelijks.

Uiteraard behoeft dit idee nog enige uitwerking, maar het zou weer een beetje extra dynamiek op de woningmarkt genereren.

TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 3 JUNI 2013

ACHTERGROND 33

‘Het idee dat de Tweede Kamer grip zou kunnen krijgen op de woningprijzen getuigt van een ernstige overschatting van het vermogen van de overheid om de prijsontwikkeling van huizen te managen’ (Foto Mariette Carstens / Hollandse Hoogte)

Rijksbeleid heeft nauwelijks directe invloed op ontwikkeling huizenprijzen

34

TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 3 JUNI 2013

ACHTERGROND

De analyse van de Tijdelijke Commissie Huizenprijzen is doorwrochter dan velen hadden verwacht en de aanbevelingen bieden veel stof voor discussie. Waar de Tijdelijke Commissie Huizenprijzen eindigt, zou een volgende Werkgroep ‘Nieuw grondbeleid’ kunnen starten om de door de commissie aangegeven richting uit te werken en te operationaliseren.

DOOR Hugo Priemus, Onderzoeksinstituut OTB, TU Delft

O

p 10 april 2013 publiceerde de Tijdelijke Commissie Huizenprijzen haar eindrapport ‘Kosten Koper. Een reconstructie van 20 jaar stijgende huizenprijzen’. De hoofdtitel (‘Kosten Koper’) van het rapport is mooi gevonden. Maar de ondertitel is opmerkelijk want sinds 2008 dalen de huizenprijzen, zoals de commissie in het rapport zelf ook constateert. De door de commissie beschouwde periode 1990-2010 bevat ook het eerste deel van de thans nog plaatsvindende periode van prijsdalingen.

De Tijdelijke Commissie Huizenprijzen beschrijft de aanleiding voor haar onderzoek zelf als volgt (p. 17): ‘Na drie decennia van onafgebroken stijging van huizenprijzen’ (dit is onjuist: het gaat om een periode van 25 jaar onafgebroken toenemende huizenprijzen; HP) ‘… (tussen 1995 en 2008 zelfs met circa 250%) is vanaf 2008 een gestage prijsdaling ingezet (circa 18% op het moment van schrijven)’ (d.i. 21 maart 2013). ‘Deze prijsontwikkelingen hebben grote gevolgen’. De Nederlandse hypotheekschuld nam sterk toe, veel potentiële kopers wachten af. Circa 1 miljoen huishoudens met een hypotheek staan onder water (volgens het WOON 2012 gaat het om 570.000 huishoudens onder water; HP). De woningmarkt is een bijzonder complexe markt. Veel partijen spelen een rol bij de kostenontwikkeling en prijsvorming.

De Tijdelijke Commissie Huizenprijzen heeft zich ten doel gesteld ‘ … in totaliteit te analyseren hoe kosten en prijzen van huizen de afgelopen twee decennia tot stand zijn gekomen en hoe ze zich hebben ontwikkeld. Dit met de nodige afstand van actuele politieke discussies over hervormingen op de woningmarkt, zoals in het regeerakkoord en in het woonakkoord’.

De centrale vraag voor het parlementaire onderzoek luidt als volgt: ‘Hoe komen prijzen en kosten van woningen in Nederland tot stand en wat zijn de oorzaken voor het (eventueel) uiteenlopen van kosten en prijzen?’.

De commissie wil vooral lessen leren voor de toekomst en een richting aangeven voor toekomstig beleid.

Qua analyse is het rapport van de Tijdelijke Commissie Huizenprijzen alleszins verdienstelijk. De ontwikkeling van kosten en prijzen van woningen en grond wordt adequaat beschreven in een aantal deelstudies, in opdracht van de commissie uitgevoerd door RIGO Research en Advies, Brink Groep en het Planbureau voor de Leefomgeving. Maar een parlementaire commissie is geen academisch onderzoeksinstituut. Op basis van de uitgevoerde analyse worden aanbevelingen geformuleerd die politiek relevant zouden kunnen zijn, met name als de Tweede Kamer en het kabinet de aanbevelingen van de commissie zouden opvolgen.

In deze bijdrage loop ik alle 19 aanbevelingen na en probeer uit te vinden of deze aanbevelingen werkelijk – conform de doelstelling van de com-

missie – een richting aangeven voor toekomstig beleid.

Rijksbeleid overschat Allereerst moet worden vastgesteld dat de commissie de reikwijdte van rijksbeleid overschat. Een aantal aanbevelingen is gebaseerd op de impliciete veronderstelling dat de rijksoverheid de ontwikkeling van huizenprijzen effectief kan bepalen.

Aanbeveling nr. 1 houdt in dat de Tweede Kamer en het kabinet jaarlijks spreken over de ontwikkeling van huizenprijzen. Aan dit jaarlijkse huizenprijzendebat dient een kabinetsrapportage vooraf te gaan die een feitelijk inzicht biedt in de prijsontwikkeling en de dominante factoren die vraag en aanbod bepalen. En dat alles “… om grip op de huizenprijzen te houden”.

Echter, uit het rapport van de commissie wordt duidelijk dat in de afgelopen decennia Kamer noch kabinet grip hebben gehad op de huizenprijzen en niets wijst erop dat dit de komende jaren zal veranderen. Het is veel logischer dat kabinet en Kamer jaarlijks de woningmarkt bespreken (= vraag, respectievelijk aanbod van woonruimte via voorraad en nieuwbouw), inclusief volume- en prijsontwikkelingen en de achterliggende factoren, als de financiering, de financiële markten, de grondvoorziening, de bouwmarkt en de arbeidsmarkt. Het idee dat de Tweede Kamer grip zou kunnen krijgen op de woningprijzen getuigt van een ernstige overschatting van het vermogen van de overheid om de prijsontwikkeling van huizen te managen.

Aanbeveling nr. 2. stelt een maximum vast voor de loan-to-income ratio (relatie hypotheek – inkomen) en loan-to-value ratio (relatie hypotheekgeschatte woningwaarde). Dit is inmiddels vigerend beleid: het eerste kengetal is maximaal 4 à 4,5, het tweede getal loopt nu geleidelijk af van 106 naar 100%. Maar de commissie wil verder: als de kredietverlening sneller zou stijgen dan de inkomensontwikkeling, zou de overheid actief moeten kunnen bijsturen door kredietmogelijkheden te beperken in tijden van prijsstijging. De Autoriteit Consument en Markt moet signaleren en optreden als grenswaarden worden overschreden. In tijden van een prijsdaling zou een verantwoorde verruiming moeten worden overwogen. De overheid zou dus een stabiliserend beleid moeten voeren.

Hier wordt de mogelijkheid van de overheid om een anticyclisch beleid te voeren en daarbij goed te timen opnieuw flink overschat. We weten wel dat huizenprijzen in een reeks van jaren op en neer gaan, maar tevoren kennen we de omslagmomenten niet.

Aanbeveling nr. 18 slaat alles. Er moet worden gestreefd naar een vereveningssysteem tussen hogedrukgebieden, stagnatiegebieden en krimpgebieden, waarbij de baten in regio’s met veel schaarste ingezet kunnen worden voor de tijdelijke transitie in krimpgebieden.

Met andere woorden: de markt moet worden uitgeschakeld en vervangen door centrale overheidssturing. Hier overspeelt de commissie haar hand volledig.

Rijksbeleid onderschat Anderzijds onderschat de commissie de rol die de overheid kan en moet spelen op het terrein van het bouw- en woningtoezicht.

TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 3 JUNI 2013

ACHTERGROND 35

Aanbeveling nr. 14. Volgens de commissie kunnen experimenten met regelvrij bouwen, zoals in Almere nieuwe inzichten opleveren. Er zou meer kunnen worden gewerkt op basis van de stelling dat vertrouwen beter is dan controle. Als het om welstandscontrole gaat, zou deze aanbeveling kunnen worden overwogen. Het is echter een levensgevaarlijke aanbeveling, als het om bouw- en woningtoezicht gaat. In de praktijk blijkt te vaak dat er zaken misgaan (bijvoorbeeld het Bos- en Lommerplein Amsterdam) door een tekortschietende bouw- en woningtoezicht. Er zijn tal van platte daken ingestort door regen of sneeuw (parkeerdek Tiel), er vielen galerijen van een hoogbouwflat in Leeuwarden en op verschillende plaatsen lieten betonelementen los van de gevel en stortten neer. Juist in de bouw is controle onmisbaar. Wel kan worden geprobeerd die controle anders en effectiever te organiseren, eventueel met inzet van private partijen. Op dit punt maakt de commissie zich te gemakkelijk af van de regelgevingskwestie. Het tijdperk van door de commissie genoemde ‘inspectievakanties’ is gelukkig nog niet aangebroken.

Pensioenfondsen en financiering van hypotheken De commissie is kennelijk zeer te spreken over het gedachtengoed van de Commissie Van Dijkhuizen die pleit voor een grotere rol van pensioenfondsen in de financiering van hypotheken. Hierop sluiten de aanbevelingen nr. 4 en 5 van de commissie naadloos aan. Deze aanbevelingen verdienen te worden opgevolgd. Minister Blok heeft inmiddels de Commissie-Kroes ingesteld om dit idee uit te werken en te concretiseren. De invloed van deze materie op woningprijzen is overigens allesbehalve duidelijk.

Revolutie Pikant zijn enkele aanbevelingen van de commissie, die op gespannen voet staan met het vigerende woningmarktbeleid van het kabinet.

Aanbeveling nr. 3. Toekomstig overheidsbeleid zou bij voorkeur moeten worden gebaseerd op een neutrale, woonvorm onafhankelijke benadering. De commissie doelt met name op de afweging tussen huren en kopen.

Aanbeveling nr. 16. De prijs-kwaliteitsafstand tussen de huursector en de koopsector, de value gap, moet kleiner worden.

Beide aanbevelingen vergen een hervorming van de woningmarkt langs lijnen van een eigendomsneutrale aanpak. De commissie volgt hier feitelijk Wonen 4.0 van Nederlandse Woonbond, Vereniging Eigen Huis, Aedes en NVM. Zo’n beleid ontbreekt thans in de praktijk en wijkt in hoge mate af van het vigerende Woonakkoord van het kabinet, D66, ChristenUnie en SGP. Met name de aangekondigde verhuurderheffing gooit roet in het eten.

Ook aanbeveling nr. 17 is, in vergelijking met het vigerende kabinetsbeleid, revolutionair te noemen. Volgens aanbeveling nr. 17 wordt de onderkant van de huurmarkt niet genoeg bediend. De corporaties moeten zich richten op hun kerntaak: het aanbieden van betaalbare huurwoningen aan huishoudens met lagere inkomens. Hiermee moeten het verdienmodel van woningcorporaties, het huurprijsbeleid en de afspraken over de huurwoningproductie in overeenstemming worden gebracht.

De commissie zegt het niet expliciet, maar dit vergt tenminste het terugtrekken van het idee om een omvangrijke verhuurdersheffing te introduceren.

Transparantie, concurrentie, democratie De aanbevelingen 6, 12 en 7 pleiten voor meer transparantie, meer concurrentie en een versterking van de positie van de consument. Daar kan niemand tegen zijn. Maar deze aanbevelingen worden niet geconcreti-

seerd en zien er uit als bezwerende formules. Een concrete aanbeveling, die erop gericht is de positie van bewoners te versterken is aanbeveling nr. 13: De commissie beveelt aan dat het in elke Nederlandse gemeente mogelijk moet zijn om particulier opdrachtgeverschap toe te passen, tenzij er een zwaarwegende contra-indicatie is. Nu zijn de resultaten met het particuliere opdrachtgeverschap bescheiden te noemen, zoals een SEV-evaluatie ons leert. Het gaat hier om een nichemarkt die slechts in speciale gevallen kan worden bediend.

De overheadkosten van gemeenten bij particulier opdrachtgeverschap zijn onbekend en vermoedelijk hoog. Gedacht zou kunnen worden aan samenwerking tussen kleine gemeenten in de regio om te vermijden dat de overheadkosten per gemeente teveel oplopen en om te bevorderen dat kennis op dit terrein wordt gedeeld. Opvolging van deze aanbeveling gaat niet vanzelf. Een landelijke coördinatie en selectieve stimulering zijn nodig, bijvoorbeeld onder regie van Platform 31.

Energiekosten Aanbeveling nr. 19 is zeer zinnig: Beschouw de energiekosten als een integraal onderdeel van de totale woonlasten en zorg voor energiebesparende investeringen in de koop- en huursector.

Naast energiebesparing verdient ook de transitie naar hernieuwbare energiebronnen alle aandacht (zonnepanelen, wind, geothermie, biomassa).

Ruimtelijk beleid Aanbeveling nr. 8 heeft betrekking op het restrictieve ruimtelijk beleid en de gewijzigde marktordening en luidt: Er moet meer en beter gebouwd worden naar de reële lokale behoefte. Publieke afspraken over tijdige en voldoende plan- en bouwcapaciteit voor woningen moeten bindend zijn.

De ruimtelijke ordening wordt vaak opgevoerd als verklaring voor een achterblijvend woningaanbod. Het Financieele Dagblad noemt restrictieve ruimtelijke ordening zelfs de belangrijkste factor ter verklaring van de stijging van huizenprijzen (Hinrichs, 2013). Echter, de Nota Ruimte van minister Dekker was gericht op ontwikkelingsplanologie en legde nauwelijks belemmeringen in de weg. De problemen liggen nu vooral in de sfeer van de financiering (hypotheekvoorwaarden, verhuurderheffing) en de tekortschietende vraag op de woningbouwmarkt, met name de markt van koopwoningen.

Overigens ligt het meer voor de hand om de nadruk te leggen op de regionale in plaats van de lokale schaal. Juist aan de regionale informatievoorziening, planning en coördinatie mankeert nog veel. Het zou goed zijn om de regionale woningbouwprogrammering beter van de grond te tillen: overigens gemakkelijker gezegd dan gedaan. Tenslotte: bindende publieke afspraken over de woningbouwcapaciteit passen niet goed bij de huidige onzekerheden op de woningbouwmarkt. Adaptieve planning is hier meer op z’n plaats.

Grond Tenslotte legt de commissie, zeer terecht, relaties tussen de grondvoorziening en de huizenprijzen. Een hoge woningprijs leidt via de residuele grondwaardebepaling tot een hoge grondprijs. Als er, anticiperend op een verwachte waardecreatie, veel is betaald voor een grondpositie, zal door de grondeigenaar alles in het werk worden gesteld om de verwachte huizenprijzen te realiseren, zo mogelijk te overtreffen. Blijkens de aanbevelingen 15, 9, 10 en 11 is de commissie hier iets op het spoor.

Aanbeveling nr. 15 De commissie acht het van belang dat keuzen tussen actief of passief grondbeleid, de waardering en het afboeken van grondopbrengsten en de incidentele dan wel structurele inzet van grondopbrengsten binnen de gemeentebegroting zorgvuldig tot stand komen en

36

TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 3 JUNI 2013

ACHTERGROND

goed gecontroleerd kunnen worden door gemeenteraden.

De moraal voor gemeenten in de nabije toekomst is: calculeer niet tevoren positieve resultaten op de grondexploitatie in en reken niet op structurele bijdragen van woningcorporaties aan de leefbaarheid van buurt en wijk. Een realistische benadering is inderdaad geĂŻndiceerd. Dat geldt zeker voor het reĂŤel waarderen of herwaarderen van grondposities en voor de keuze tussen actief of passief grondbeleid.

Aanbeveling nr. 9. houdt in dat de bestaande instrumenten van gemeenten om baten van bestemmingswijziging te incasseren tegen het licht worden gehouden en beter worden benut. Mogelijk moeten ten opzichte van de Grondexploitatiewet aanvullende maatregelen worden gemobiliseerd. Het gaat hier om een al jaren bekend regelgevingstraject met vele haken en ogen.

De commissie stipt hier een essentieel punt aan dat raakt aan de geloofwaardigheid van het verdienmodel voor gemeenten bij gebiedsontwikkeling. In elk geval moet de gemeente niet rekenen op de warme douche van grondexploitatieoverschotten of royale bijdragen van woningcorporaties aan de leefbaarheid van buurt en wijk.

Aanbeveling nr. 10. De commissie acht het noodzakelijk dat de effecten van zelfrealisatie op de concurrentie in de bouwmarkt grondig worden onderzocht.

De commissie raakt hier de kern van de problematiek van oplopende woningprijzen en afnemende concurrentie, maar levert zelf helaas geen bijdrage aan de oplossing van dit probleem.

Aanbeveling nr. 11. Als de gemeente zeggenschap heeft over de grond, dienen bouwopdrachten in principe openbaar te worden aanbesteed.

TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 3 JUNI 2013

ACHTERGROND 37

Dit is een verstandige aanbeveling, maar het probleem zit nu juist in de gronden waar private partijen een grondpositie hebben of waar de gemeente een bouwclaim van een of meer partijen erkent. Bovendien is het van belang dat de aanbesteding plaatsvindt op basis van een concreet functioneel programma van eisen en een specificatie van te borgen publieke waarden en in het algemeen niet op basis van gedetailleerde bestemmingsplannen en projectomschrijvingen die in de praktijk eigenlijk alleen maar concurrentie op prijs uitlokken. Gegadigden moeten kunnen concurreren op prijs, kwaliteit èn creativiteit.

Conclusie Het rapport ‘Kosten Koper’ presenteert een overzicht van de ontwikkeling van huizenprijzen, stichtingskosten en grondprijzen in de afgelo-

pen twintig jaar. De deelstudies die de commissie liet verrichten zijn informatief. Op een aantal plaatsen zijn de beschouwingen van de commissie interessant. Over de verschillende verklaringen voor de huizenprijzen is het laatste woord nog niet gesproken. De ontwikkeling van de huizenprijzen hangt samen met de verandering in de economische groei (van groei via kredietcrisis naar triple dip). De wisselwerking tussen huizenprijzen, grondposities, grondbeleid, veranderingen in de financiële markten, overheidssubsidies en bezuinigingen is groot. Dat in de afgelopen twintig jaar het overheidsbeleid inzake de woningmarkt om de haverklap is veranderd, wordt in het rapport onderbelicht.

Bewoner-eigenaren, huurders, woningcorporaties en vastgoedbeleggers werden er (tot en met de dag van vandaag) horendol van. De aanbevelingen van de commissie vloeien niet altijd direct voort uit de gepresenteerde analyse, maar zijn in een aantal gevallen het overwegen waard.

Dat geldt met name de relatie tussen grondbeleid, ruimtelijke ontwikkeling en woningbouw. Op de mogelijkheden en beperkingen van overheidsbeleid blijkt de commissie een weinig consistente visie te hebben.

Nader onderzoek Voor een groot deel moet de conclusie worden getrokken dat rijksbeleid nauwelijks directe invloed heeft op de ontwikkeling van huizenprijzen.

Dat was in het verleden zo en dat zal in de toekomst niet anders zijn. Via het grondbeleid hebben overheden (meestal decentrale overheden) wèl invloed op de huizenprijzen en de woningdifferentiatie. Het zelfrealisatiebeginsel schakelt effectief alle concurrentie tussen bouwconcerns uit.

Grondeigenaren hebben, dankzij het residuele denken, alle belang bij dure woningen en hoge huizenprijzen. Als er een effectieve vraag kan worden aangeboord, komen die dure huizen er meestal ook. Impliciet of expliciet worden huishoudens met een modaal inkomen of lager naar de voorraad verwezen. De financieel-economische crisis heeft de effectieve vraag naar duurdere woningen sterk gereduceerd. Private en publieke actoren zitten nu met hun grondposities in de maag. Dit is dan ook hèt moment om aandacht te besteden aan de aanbevelingen 15, 9, 10 en 11: anders omgaan met grondeigendom, meer werken met functionele, programmatische bestemmingsplannen die public values borgen, maar verder veel openlaten, het bevorderen van creatieve concurrentie en het inperken van het nu bijkans absolute zelfrealisatiebeginsel.

De analyse van de Tijdelijke Commissie Huizenprijzen is al met al doorwrochter dan velen hadden verwacht. De aanbevelingen kunnen niet worden geïnterpreteerd als aanduidingen van een richting voor toekomstig beleid. Daarvoor zijn de aanbeveling te divers en in veel gevallen te vaag. De aanbevelingen bieden in elk geval veel stof voor discussie. Dat is geen geringe verdienste van de commissie.

Waar de Tijdelijke Commissie Huizenprijzen eindigt, zou een volgende Werkgroep ‘Nieuw grondbeleid’ kunnen starten om de door de commissie aangegeven richting uit te werken en te operationaliseren.

Literatuur Hinrichs, Jule, 2013, Commissie trekt eenzijdige conclusie. Restrictief ruimtelijke ordeningsbeleid was belangrijke verklaring voor tekortschietende woningbouw, Het Financieele Dagblad, 12 april.

De corporaties moeten zich volgens de commissie richten op hun kerntaak: het aanbieden van betaalbare huurwoningen aan huishoudens met lagere inkomens. Op de foto het aanbieden van de petitie aan de Tweede Kamer door corporaties om aandacht te vragen voor het huurbeleid (Foto Peter Hilz / Hollandse Hoogte)

38

TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 3 JUNI 2013

analyse

Langere verhuisketens?

Het kan!

Ouderen zijn bereid naar een kleinere woning te verhuizen als het verschil in huurprijs niet te groot is en als de corporatie ze begeleidt bij de verhuizing (Foto Inge van Mill / Hollandse Hoogte)

TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 3 JUNI 2013

analyse 39

40

TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 3 JUNI 2013

analyse

Ouderen zijn bereid naar een kleinere woning te verhuizen als het verschil in huurprijs niet te groot is en als de corporatie ze begeleidt bij de verhuizing. De combinatie van huurkorting, voorrang op de wachtlijst en ondersteuning blijkt succesvol. Zo komen eengezinswoningen vrij voor jonge gezinnen. En het levert nog geld op ook.

DOOR Sjoerd Zeelenberg, senior onderzoeker bij RIGO Research en Advies, Marrit van der Schaar, projectleider bij Platform31

D

oorstroming, beweging in de woningmarkt, de juiste bewoner in de juiste woning, grote eengezinswoningen vrijmaken voor jonge gezinnen: het zijn momenteel belangrijke onderwerpen voor woningcorporaties. Daarom startte de SEV|Platform31 in 2011 het experiment Verlengde verhuisketens, met als doel te onderzoeken welke prikkels nodig zijn om de verhuisketen te verlengen. Uitgangspunt: door ouderen in eengezinswoningen te verleiden een verhuisstap te zetten, komen aantrekkelijke woningen vrij die relatief lange verhuisketens tot gevolg hebben.

Ouderen van wie de kinderen de deur uit zijn, bewonen vaak (te) grote woningen. Als zij verhuizen naar beter passende woningen komen die grote huizen vrij voor jonge gezinnen, de oorspronkelijke doelgroep voor die woningen. En zo ontstaat hopelijk een langere verhuisketen en dus meer doorstroming op de woningmarkt.

De afgelopen jaren is veelvuldig geëxperimenteerd met het verleiden van oudere huishoudens om te verhuizen: verhuismakelaars, 65+-loketten, doorstroom- of seniorenmakelaars. De ervaringen zijn wisselend, maar laten telkens zien dat deze doelgroep (pas) met veel aandacht en toewijding in beweging is te krijgen. Dat is ook niet verwonderlijk, gelet op het feit dat ze vaak lang in hun woning wonen en hieraan gehecht zijn en vaak een gunstige prijs-kwaliteitverhouding hebben. Het bijzondere van het experiment Verlengde verhuisketens zit in de combinatie van prikkels: verleiden met bemiddelingen en begeleiding, en met een korting op de huurprijs.

In 2011 en 2012 hebben 8 corporaties deelgenomen aan het experiment, dat continu werd gemonitord. Begin 2013 rondde RIGO de eindevaluatie af1. In dit artikel presenteren we de belangrijkste uitkomsten.

Experiment ‘Verlengde verhuisketens’ De aanleiding voor het experiment ligt in het stroeve functioneren van de woningmarkt en de motie van Agnes Kant2, inhoudende ouderen te stimuleren om te verhuizen naar aangepaste woonvormen.

Woonconsumenten kunnen als gevolg van de gebrekkige dynamiek niet altijd hun wooncarrière makkelijk stap voor stap vormgeven. De druk op de sociale huursector blijft onverminderd hoog. Dit geldt in het bijzonder voor populaire en ‘schaarse’ (eengezins)woningen. Gezinnen kunnen hierdoor worden belemmerd een volgende stap te zetten.

De theorie van verhuisketens3 heeft een centrale plaats in het experiment. In een notendop is de logica van ‘Verlengde verhuisketens’ als volgt. Een aanzienlijk deel van de grote sociale huurwoningen wordt bewoond door kleine huishoudens van ouderen. Zij huren die woning al lang en dus tegen een relatief lage huur. Mede als gevolg van de veronderstelde gunstige prijs-kwaliteitverhouding hebben zij vaak geen direct belang bij een stap naar een kleinere woning. Een andere belemmering is dat oudere huurders opzien tegen een verhuizing; verhuizen is veel werk en brengt rompslomp met zich mee. Door financiële belemmeringen te verkleinen en/of extra ondersteuning te bieden hopen corporaties deze huurders sneller te bewegen om te verhuizen. Hierdoor komen meer grote, aantrekkelijke woningen vrij. Dat leidt, op zijn beurt, tot langere verhuisketens, een betere benutting van de voorraad én dat op een financieel houdbare wijze.

Het doel van het experiment is om, aansluitend op de theorie van de verhuisketen, te kijken hoe deze grote woningen vrijgemaakt kunnen worden door ouderen te verleiden naar een beter passende woning te laten verhuizen. Er is geëxperimenteerd met een combinatie van drie prikkels. De eerste prikkel is het aanbieden van een korting op de huurprijs van de nieuwe woning. Hiermee wordt het verschil tussen de huidige en de nieuwe huurprijs verkleind. De tweede prikkel is het creëren van een voorrangspositie; de deelnemers hebben voorrang op andere woningzoekenden. De derde prikkel is het aanbieden van ondersteuning bij het vinden van een passende nieuwe woning, waarmee de vermeende rompslomp wordt beperkt. Dit gebeurde in de vorm van bemiddeling, wat de facto ook een voorrangspositie oplevert.

Evaluatie en monitoring De vorderingen en resultaten van het experiment zijn gedurende anderhalf jaar gemonitord en geëvalueerd door RIGO Research en Advies. Aan de hand van een registratietool hielden de corporaties bij welke experimentverhuizingen plaatsvonden (kenmerken van deelnemers, kenmerken van de vrijkomende woning en de experimentwoning). Het merendeel van de deelnemers is na de verhuizing door de woonconsulenten gevraagd naar hun beweegredenen en welke rol de korting en/of andere prikkels speelden. Op basis hiervan en aan de hand van de waarnemingen en ervaringen van de uitvoerende woonconsulenten en beleidsadviseurs is het evaluatierapport opgesteld. De consequentie van deze werkwijze is wel dat alleen de deelnemers aan het experiment zijn ondervraagd; we weten vrij weinig van de mensen die niet mee wilden of konden doen.

TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 3 JUNI 2013

analyse 41

Figuur 1

Overzicht van soort en combinatie van prikkels per experimentgebied Bron: Verlengde verhuisketens – evaluatie, RIGO 2013

Figuur 2

Acht corporaties Acht corporaties hebben aan het experiment Verlengde verhuisketens deelgenomen.

In Apeldoorn hebben De Goede Woning, Woonmensen en Ons Huis gezamenlijk geëxperimenteerd onder de noemer ‘Kleiner wonen naar wens’.

Huurders (65 of ouder) die een eengezinswoning achterlaten en naar een seniorenwoning verhuizen, komen in aanmerking voor een korting van maximaal €100 op de huurprijs. Via bemiddeling krijgen zij een nieuwe woning aangeboden, die past bij hun wensen. Normaal gesproken worden sociale huurwoningen in Apeldoorn verdeeld via een aanbodmodel4 en moet deze groep dus zelf op vrijkomende woningen reageren.

KleurrijkWonen experimenteerde met het ‘Doorstroomexperiment’ in Geldermalsen, Culemborg, Lingewaal, Leerdam en Giessenlanden.

Huurders die een grote woning5 verruilen voor een aangewezen experimentwoning nemen hun percentage maximaal redelijk6 mee. Omdat de verdeelsystemen in die vijf gemeenten niet gelijk zijn, verschilt de opzet van de experimenten voor wat betreft de voorrangspositie en/of bemiddeling. In Geldermalsen, Culemborg en Lingewaal worden sociale huurwoningen normaal gesproken verdeeld via Woongaard: het combinatiemodel van aanbod, loting en opties. In deze gemeenten bemiddelt KleurrijkWonen voor de deelnemers. In Leerdam en Giessenlanden krijgen deelnemers doorstroomurgentie en moeten zij zelf op vrijkomende woningen reageren via de lokale aanbodmodellen.

Portaal, De Sleutels en Ons Doel hebben in Leiden geëxperimenteerd met ‘Kleiner wonen met korting’. Huurders die naar een kleinere woning7 verhuizen, mogen hun percentage maximaal redelijk8 meenemen. In Leiden wordt alleen met de prijsprikkel geëxperimenteerd; woningzoekenden reageren gewoon via het regionale aanbodmodel Woonzicht.

De achtste corporatie, de Noordwijkse Woningstichting (NWS), experimenteerde onder de noemer ‘Horizontale doorstroming’. Huurders die verhuizen naar een woning met minder WWS-punten, mogen hun huidige huurprijs meenemen. NWS is ook onderdeel van Woonzicht; deelnemers reageerden dan ook via reguliere regionale aanbodmodel.

3 varianten De acht experimenterende corporaties hebben dus op verschillende manieren hun experimenten uitgevoerd. Terugkijkend, kunnen we drie varianten onderscheiden, zoals in figuur 1 is weergegeven.

De eerste is de variant van het aanbieden van alleen korting op de nieuwe huurprijs. Deze variant is toegepast in Noordwijk en door de

De belangrijkste uitkomsten samengevat Bron: Verlengde verhuisketens - evaluatie, RIGO 2013

Leidse corporaties. In de tweede variant wordt korting aangeboden in combinatie met voorrang. In aanvulling op de eerste variant gaat de deelnemer dus voor op andere woningzoekenden. Deze variant werd toegepast door KleurrijkWonen in Leerdam en Giessenlanden. De derde variant is die van het aanbieden van korting in combinatie met voorrang en bemiddeling (waardoor de deelnemers voorgaan op andere woningzoekenden). Deze variant is toegepast door de Apeldoornse corporaties en door KleurrijkWonen in Culemborg, Geldermalsen en Lingewaal.

Resultaten Gedurende de evaluatieperiode zijn in totaal 121 huurders met het experiment verhuisd. De meeste verhuizingen vonden plaats in de regio Apeldoorn (36) en bij woningcorporatie KleurrijkWonen (38), zie ook figuur 2. 121 is een behoorlijk aantal, maar minder dan verwacht (waarover later meer) De 121 huishoudens waren bijna allemaal oudere echtparen of alleenstaanden die een eengezinswoning inruilden voor een kleinere grondgebonden woning of appartement met minder slaapkamers. Op zichzelf dus de verhuisstap zoals beoogd; dat was een logisch gevolg van de experimentvoorwaarden. Maar wat was de betekenis van de prikkels van het experiment? Zouden de deelnemers anders niet zijn verhuisd? Het antwoord op die vraag is ook in figuur 2 samengevat.

Meer verhuizingen: Apeldoorn en KleurrijkWonen Voor KleurrijkWonen en de Apeldoornse corporaties is het antwoord positief. Het ‘Doorstroomexperiment’ van KleurrijkWonen en ‘Kleiner wonen naar wens’ in Apeldoorn zorgden voor meer verhuizingen, zo blijkt uit de evaluatie9.

Door het experiment kwamen woningen vrij die anders niet zouden zijn vrijgekomen. Het experiment heeft hierdoor een positief effect op de woningmarkt; de doorstroming werd bevorderd. Dit komt in de eerste plaats doordat alle experimentwoningen aan doorstromers worden toegewezen. Normaal gesproken is dat zeker niet het geval.

De veronderstelling dat de vrijkomende woning tot langere gemiddelde verhuisketens leidt, hebben we onvoldoende kunnen toetsen vanwege de kleine aantallen en korte looptijd van het experiment. Maar voor de lengte van de verhuisketen – en dus het effect op de doorstroming – is het feit dat alle vrijkomende woningen aan doorstromers zijn toegewezen, van veel groter belang dan de gemiddelde verhuisketenlengte van het woningtype dat wordt vrijgemaakt10.

42

TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 3 JUNI 2013

analyse

“Zo’n prachtige kans krijgen we niet meer.

KleurrijkWonen goed gedaan, het is een prima project!”

De belangrijkste conclusie is dat de combinatie van prikkels doorslaggevend is voor de deelnemers – en niet enkel de lagere huurprijs, de voorrangspositie of de persoonlijke begeleiding. Over het algemeen werd de persoonlijke benadering en begeleiding als positief ervaren. Daarnaast is in het ene geval het verschil in huurprijs een drempel en dus de huurkorting de belangrijkste prikkel. In een ander geval werd de woningzoekende belemmerd door lange wachttijden en betekende het experiment dat hij ‘ineens’ een goede uitgangpositie kreeg doordat hij voorging op andere woningzoekenden.

Niet meer verhuizingen: Leiden en NWS Het resultaat van ‘Kleiner wonen met korting’ (Leiden) en ‘Horizontale doorstroming’ (NWS) was minder positief. De aangeboden korting in Leiden en Noordwijk heeft er niet voor gezorgd dat meer huishoudens zijn verhuisd. De deelnemers zouden – de uitzondering daargelaten – ook zijn verhuisd zonder korting. Omdat die woningen zonder experiment naar alle waarschijnlijkheid ook waren vrijgekomen, is er nauwelijks sprake van meer dynamiek op de woningmarkt.

Het meest in het oog springende verschil tussen de experimenten in Leiden en Noordwijk aan de ene kant en die van KleurrijkWonen en Apeldoorn aan de andere, is dat in Noordwijk en Leiden alleen met een prijsprikkel is gewerkt. De deelnemers moesten dus in het reguliere aanbodmodel concurreren met andere woningzoekenden. Van de deelnemers weten we dat – een uitzondering daargelaten – de korting geen doorslaggevende rol heeft gespeeld bij hun afweging te reageren.

Klaarblijkelijk is de huurkorting alleen onvoldoende prikkel.

Dit is een belangrijke verklaring voor het beperkte aantal experimentverhuizingen – maar er zijn ook andere. Zo bleek (de kwaliteit van) het aanbod minder groot dan vooraf gedacht. In Leiden waren de experimentvoorwaarden bovendien te gedetailleerd, waardoor maar weinig huurders in aanmerking kwamen. Ook hadden de uitvoering van en communicatie over de experiment in Leiden en Noordwijk beter gekund. Zo waren verhuurmedewerkers onvoldoende op de hoogte van het bestaan van het experiment en werden huurder maar beperkt op het experiment gewezen.

Financiële en woningmarkteffecten Heeft het experiment daadwerkelijk effecten gehad op de woningmarkt? Bij de experimenten van KleurrijkWonen en in Apeldoorn is zeker sprake van een positief effect op de dynamiek op de woningmarkt; daar hebben immers verhuizingen plaatsgevonden die er zonder experiment niet waren geweest. In Leiden en Noordwijk lijkt van dit effect nauwelijks sprake.

Kijken we naar de financiële effecten voor de corporatie, dan wordt duidelijk dat de experimenten van KleurrijkWonen en in Apeldoorn positief uitpakken. Het experiment loont dus ook in financiële zin.

In alle experimenten lag de gemiddelde korting op de nieuwe huurprijs lager dan de gemiddelde opbrengst bij de vrijkomende woning. Zo beschouwd pakken de experimenten voor alle corporaties positief uit.

Voor de verhuizingen die zonder experiment ook hadden plaatsgevonden, gaat deze redenering echter niet op; daar laten de corporaties de facto huurinkomsten liggen. Dit geldt dus voor de Leidse corporaties en NWS – en een klein deel van de verhuizingen in de andere experimenten.

Als voorbeeld gaan we hier in op het financiële plaatje bij KleurrijkWonen tijdens het experiment. De huurkorting van de 38 ouderen die verhuizen, leidt tot een huurderving van ongeveer € 64.000 op jaarbasis. Daar staat tegenover dat de harmonisatiewinst van de vrijkomende woningen jaarlijks zo’n € 81.000 bedraagt.

Hierbij moet wel worden aangetekend dat we ons hier beperken tot de verhouding tussen huurkorting en harmonisatiewinst11. Zo wordt bijvoorbeeld geen rekening gehouden met harmonisatiesprongen die al zijn opgenomen in de meerjarenbegroting (en dus niet als ‘extra’ te beschouwen zijn), de extra kosten die deze werkwijze met zich meebrengt of de hoge kosten omdat relatief veel mutatieonderhoud moet worden uitgevoerd.

De meeste corporaties zijn overtuigd van het nut van de aanpak en van de financiële houdbaarheid ervan. KleurrijkWonen heeft als enige deelnemer de financiële consequenties van het hele experiment in kaart gebracht en komt tot de slotsom dat het Doorstroomexperiment financieel positief uitpakt.

Ei van Columbus?

Is Verlengde verhuisketens het Ei van Columbus? Je zou zeggen van wel, gelet op de uitkomsten in Apeldoorn en van KleurrijkWonen: meer verhuizingen, meer aantrekkelijke woningen die vrijkomen en dat op een financieel houdbare wijze. Toch is de werkwijze niet zonder meer overal toe te passen en maken de ervaringen in Leiden en Noordwijk duidelijk dat communicatie intern en extern van groot belang is.

Zo blijkt uit de evaluatie dat het woningaanbod van groot belang is voor het slagen van het experiment, maar tegelijkertijd een beperkende factor is. Experimenterende corporaties zijn afhankelijk van de geschikte (senioren)woningen die vrijkomen. Bovendien blijken empty nesters kritisch. Zonder een kwalitatief goed en passend woningaanbod zullen ze niet snel geneigd zijn te verhuizen.

Een andere les is dat teveel regels en voorwaarden aan het experiment beperkend kunnen werken op het moment dat ze niet goed aansluiten bij de lokale woningmarktsituatie. In het Leidse experiment heeft dit zeker een rol gespeeld.

Tot slot moet over de uitvoering niet lichtvaardig gedacht worden.

Goede interne voorbereiding en afstemming en externe communicatie zijn ook in dit experiment weer cruciaal gebleken. Het experiment vroeg behoorlijk wat van de corporaties.

Meer schakels in de keten Het doel van ‘Verlengde verhuisketens’ is om populaire woningen versneld vrij te maken, die relatief lange verhuisketens tot gevolg hebben en dat op een financieel houdbare wijze. Met andere woorden: meer verhuizingen door meer schakels in de verhuisketen.

“We worden nu een dagje ouder, dus het mag allemaal wel een beetje kleiner” In het experiment is duidelijk geworden dat dit kan. De kans op succes is het grootst als corporaties gebruikmaken van een combinatie van twee prikkels. Enerzijds een korting op de huurprijs van de nieuwe woning. Anderzijds het verbeteren van de positie van de beoogde verhuizers. Dat laatste kan door voor deze huurders gericht te bemiddelen of door ze een voorrangspositie te geven op bepaalde woningen. Het bevoordelen van de zittende huurders (de ‘insiders’) valt te billijken,

TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 3 JUNI 2013

analyse 43

doordat de facto meer woningen vrijkomen en de voorraad beter wordt benut – daar profiteert iedereen van.

De combinatie van die maatregelen en de juiste benadering prikkelt huurders om sneller te verhuizen. En, als je de juiste voorwaarden stelt en doelgroep bereikt, leiden die verhuizingen tot langere verhuisketens en dus meer dynamiek. Het experiment heeft bovendien laten zien dat het nog financieel voordeel oplevert ook. Aantrekkelijk voor corporaties in deze tijd, zou je zeggen.

Noten 1 Verlengde verhuisketens – evaluatie, Sjoerd Zeelenberg en Elien Smeulders, RIGO, 2013. Te vinden op http://www.rigo.nl/nl-NL/Publicaties/Publicatie/_p/itemID/1463/ Evaluatie-Verlengde-verhuisketens.aspx.

2 Motie Kant, Kamerstukken II, 2008–2009, 29 549, nr. 32) 3 Voor meer informatie, zie Doorstroming bevorderen via de woonruimteverdeling, Steven Kromhout, Tijdschrift voor de Volkshuisvesting, 2006/4. Te vinden op http:// www.rigo.nl/nl-NL/Publicaties/Publicatie/_p/itemID/2367/Doorstroming-bevorderenvia-de-woonruimteverdeling.aspx.

4 Regionaal aanbodmodel www.woonkeus-stedendriehoek.nl.

5 Gedefinieerd als minimaal 150 WWS-punten en minimaal 3 slaapkamers.

6 Het percentage van de maximale huurprijs dat de corporatie voor de huidige woning vraagt.

7 Om precies te zijn: van een eengezinswoning naar een appartement met minder oppervlakte of naar woning van hetzelfde type die ten minste 10% kleiner is.

8 Zie noot 5.

9 Hierbij baseren we ons op de antwoorden die de deelnemers gaven bij deelname aan het experiment en de ervaringen van de betrokken corporatiemedewerkers.

Hoeveel van de 38 (KleurrijkWonen) en 36 (Apeldoorn) verhuizingen er precies door de experimenten zijn gestimuleerd (en anders dus niet hadden plaatsgehad) valt niet met zekerheid te zeggen.

10 En, in het geval van KleurrijkWonen, speelde de aanvullende voorwaarde die de corporatie stelde aan de nieuwe huurders van de vrijkomende woningen (zij moesten een woning van KleurrijkWonen achterlaten) een belangrijke rol.

11 De huurprijs van de vrijkomende woning wordt geharmoniseerd; dat wil zeggen opgetrokken naar een hoger niveau volgens het volgens het huurprijsbeleid van de corporatie.

TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 3 JUNI 2013

44 FOTORUBRIEK

landzicht

HOE WOONT NEDERLAND? DOOR Eduard Herkes fotografie Arenda Oomen

A

ls je het over Landzicht hebt, kun je niet om de oorlog heen.

De Tweede Wereldoorlog om precies te zijn. In een kwartier tijd werden tachtigduizend Rotterdammers dakloos door het Duitse bombardement. Landzicht is een kleine wijk met semipermanente woningen in de Rotterdamse deelgemeente Overschie. Het is in 1941 gebouwd om de woningnood te verminderen en werd toen Nooddorp genoemd. Nu heet het vooral ‘Het Dorp’. Landzicht ligt tussen Overschie en de luchthaven Rotterdam Airport en telt vijf straten met in totaal 200 woningen met één woonlaag. Ten oosten ervan werd in de jaren zestig een complex gebouwd van 120 woningen voor gezinnen die elders niet te handhaven waren. Het was opgezet volgens het concept van de Woonschool en in de eerste jaren omheind. In de volksmond heette dit wijkje het Indianendorp. De grotendeels autochtone bevolking – 93 procent - heeft relatief lage inkomens. De sociale samenhang in de wijk is groot te noemen, want de meeste mensen wonen er al tientallen jaren. De aanhang van Pim Fortuyn was er groot.

TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 3 JUNI 2013

FOTORUBRIEK 45

46

TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 3 JUNI 2013

ONDERZOEKSDOSSIER

Waarom willen we gemengde wijk?

Autochtone en allochtone bewoners van zwarte buurten geven vaker aan de wens te hebben om te verhuizen dan bewoners van witte buurten. Voor autochtonen geldt dat naast kenmerken van het huishouden, de woning en de buurt, ook het gebrek aan ervaren sociale cohesie de positieve samenhang tussen het percentage allochtonen in de buurt en verhuiswensen voor een deel kan verklaren. Voor allochtonen blijkt dat het verband tussen het aandeel allochtonen en de wens om te verhuizen wegvalt als we rekening houden met kenmerken van het huishouden en de woning.

TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 3 JUNI 2013

ONDERZOEKSDOSSIER 47

weg uit een

Alleen voor autochtonen de etnische samenstelling van de buurt een invloed heeft op de wens om te verhuizen (Foto Mariette Carstens / Hollandse Hoogte)

48

TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 3 JUNI 2013

ONDERZOEKSDOSSIER

DOOR Esther Havekes, Departement Sociologie/ICS, Universiteit Utrecht

T

ot voor kort kreeg de problematiek van segregatie en ruimtelijke concentratie uitgebreide beleidsaandacht. Vooral de etnische segregatie van allochtone en autochtone bewoners in ‘zwarte’ en ‘witte’ wijken wordt problematisch bevonden.

In een brief waarschuwt de minister van Wonen Wijken en Integratie voor het ontstaan van “parallelle gemeenschapen” (VROM/ WWI 2009, p.2); etnische segregatie zou onder andere de contactmogelijkheden tussen allochtonen en autochtonen beperken en de integratie van allochtonen verhinderen.

Wetenschappelijk onderzoek richt zich op de factoren die bijdragen aan het ontstaan van etnische segregatie. Er staan hierbij drie verklaringen centraal. Etnische segregatie zou allereerst ontstaan door sociaal-economische verschillen tussen huishoudens van allochtonen en autochtone afkomst. Uit onderzoek blijkt echter dat de etnische segregatie in Nederland groter is dan we op basis van individuele inkomensverschillen tussen allochtonen en autochtonen zouden mogen verwachten (Zorlu en Latten, 2010). Een tweede verklaring richt zich op etnische discriminatie op de huizenmarkt. Hoewel lastig te onderzoeken, is er enig bewijs dat allochtonen nog altijd niet op een gelijke manier behandeld worden wanneer zij op zoek zijn naar een woning (Aalbers, 2002).

Meer recent is er aandacht voor de preferenties van bewoners. Etnische segregatie zou ontstaan, omdat bewoners simpelweg een voorkeur hebben om in een buurt te wonen met voldoende anderen van dezelfde etnische groep. Buurtvoorkeuren worden vaak indirect afgeleid uit de buurttevredenheid en de verhuiswensen van bewoners. De stelling dat mensen graag bij hun eigen etnische groep wonen, wordt empirisch ondersteund door de literatuur naar verhuiswensen: autochtonen die in een zwarte wijk wonen, hebben vaker een verhuiswens (Van Ham en Feijten, 2008).

De vraag blijft echter waarom autochtonen liever niet in een zwarte wijk willen wonen. In deze bijdrage wil ik meer inzicht geven in de motieven van bewoners wanneer zij aangeven weg te willen uit een etnisch gemende buurt. Vorig onderzoek richtte zich bij de verklaring vaak op de slechte sociaal-economische omstandigheden in zwarte buurten, maar ook wanneer rekening wordt gehouden met de structurele kenmerken van buurten (zoals het gemiddelde inkomen van bewoners) laat onderzoek een positieve relatie zien tussen het aandeel allochtonen in een buurt en de verhuiswensen van autochtonen (Van Ham en Feijten, 2008). Naast de sociaal-economische omstandigheden houd ik daarom in dit onderzoek ook rekening met de kwaliteit van de sociale relaties tussen bewoners. Meer specifiek heb ik onderzocht in hoeverre (het ontbreken van) ervaren sociale cohesie en negatieve opvattingen over allochtonen een aanvullende verklaring kunnen bieden voor de verhuiswensen van autochtone buurtbewoners. Om te begrijpen hoe voorkeuren van bewoners een invloed zouden kunnen hebben op het ontstaan van etnische segregatie is het echter ook van belang het perspectief van allochtone bewoners mee te nemen. In dit onderzoek vergelijk ik daarom de verhuiswensen (evenals de motieven daarachter) van autochtone bewoners met die van de twee grootste niet-westerse migrantengroepen in Nederland, namelijk Turken en Marokkanen.

Opzet van het onderzoek Voor dit onderzoek maak ik gebruik van de Netherlands Longitudinal Lifecourse Study (NELLS 2009). Dit is een grootschalig enquêteonderzoek onder de Nederlandse bevolking tussen de 15 en 45 jaar met een oververtegenwoordiging van Turkse en Marokkaanse respondenten1. Het

onderzoek is uitgevoerd in 2009 in 35 gemeenten in Nederland. Naast Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht, zijn er 31 gemeenten geselecteerd uit verschillende regio’s (West, Noord/Oost en Zuid) en met een verschillende mate van urbanisatie. Voor het doel van deze studie heb ik 2.098 autochtone en 1.684 Turkse en Marokkaanse respondenten van 18 jaar en ouder geselecteerd. Zij wonen in 630 verschillende buurten in Nederland, variërend van geheel witte buurten tot zwarte buurten. De geografische afbakening van de verschillende buurten is gebaseerd op de wijk-buurt classificatie zoals die gehanteerd wordt bij het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Binnen een gemeente maakt het CBS onderscheid tussen wijken en buurten. Buurten worden ingedeeld op basis van bouwstijl en tijdsperiode en zijn sociaal-economisch homogene gebieden met gemiddeld 1.400 inwoners (zie ook: Gijsberts e.a., 2010).

Aan alle respondenten is gevraagd of ze over twee jaar in een andere buurt zouden willen wonen (in dezelfde plaats). Zij konden aangeven of ze dat “graag zouden willen”, “misschien zouden willen”, “niet zouden willen” of “helemaal niet zouden willen”. Ik ga ervan uit dat iemand een verhuiswens heeft wanneer hij of zij aangeeft over twee jaar graag of misschien te willen wonen in een andere buurt.

Belangrijk om hier te vermelden is dat ik verhuiswensen onderzoek en niet het werkelijke verhuisgedrag van bewoners. Echter, niet iedereen heeft de mogelijkheid om zijn of haar verhuiswens te realiseren. De Groot en collega’s (2011) laten zien dat in Nederland van alle mensen met een verhuiswens, ongeveer één derde ook daadwerkelijk verhuist in een periode van twee jaar. Toch heeft het bestuderen van verhuiswensen een voordeel in het licht van mijn onderzoeksvraag. Ook de bewoners die graag weg zouden willen uit een etnisch gemengde wijk maar dit niet lukt vanwege bijvoorbeeld financiële redenen, worden op deze wijze meegenomen in het onderzoek (Van Ham en Feijten, 2008). Op deze manier kun je verhuiswensen zien als de preferentie voor en/of tevredenheid met een bepaalde buurtsamenstelling (zonder dat bewoners hun beperkingen in overweging nemen) en kunnen we de motieven achter deze voorkeuren achterhalen. Daarnaast is er ook een praktische overweging. Registratiebestanden waarin de wooncarrières van personen kunnen worden gevolgd, bevatten vaak geen informatie over attituden en opvattingen van bewoners (zoals ten aanzien van andere etnische groepen en ervaren sociale cohesie), waardoor de motieven van bewoners vaak onderbelicht blijven.

De rol van de buurt in de keuze om te verhuizen Alles samengenomen geeft 38 procent van de autochtone en 47 procent van de allochtone respondenten in mijn onderzoek aan over twee jaar in een andere buurt te willen wonen (zie de rode lijn in figuur 1 en 2). De algemene gedachte in de literatuur is dat mensen willen verhuizen wanneer de huidige woonsituatie niet meer voldoet aan de wensen en eisen van dat moment (De Groot e.a., 2011). Voorgaand onderzoek laat zien dat vooral veranderingen in de gezinssituatie (zoals het krijgen van een kind of een echtscheiding) vaak aanleiding geven om te verhuizen, omdat op die momenten de huidige woonsituatie niet meer overeenkomt met de nieuwe wensen en behoeften. Daarnaast spelen ook de kenmerken van de woning (zoals de grootte en het type woning) een belangrijke rol bij het verklaren van verhuiswensen.

Als een reactie op het onderzoek dat zich met name richtte op veranderingen in de levensloop en kenmerken van de woning, is er een tweede onderzoekslijn die zich concentreert op de invloed van de buurt op de beslissing om te verhuizen (zie bijvoorbeeld Lee e.a., 1994). Binnen deze benadering fungeren kenmerken van de buurt als belangrijke ‘pull’ en ‘push’ factoren. Wanneer mensen verhuizen zullen zij zich beperken tot die buurten waarvan zij denken dat ze een positieve bijdrage zullen leve-

TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 3 JUNI 2013

ONDERZOEKSDOSSIER 49

ren aan hun woonsituatie. Daarnaast hebben veranderingen in de levensloop niet alleen invloed op de tevredenheid met de huidige woning, ook de kenmerken van de buurt kunnen niet meer voldoen aan de nieuwe wensen. De Engelse onderzoekers Kearns en Parkes (2003) laten in hun studie naar verhuismotivaties zien dat de buurt inderdaad kan fungeren als een push factor. Na een betere woning, komt de wens om te wonen in een betere omgeving op de tweede plaats.

Ook mijn onderzoek laat zien dat de buurt een rol speelt bij de verhuiswensen van zowel autochtone als allochtone bewoners. Statistische (multiniveau) modellen geven aan dat verhuiswensen van bewoners verschillen tussen verschillende buurten. De rol van de buurt is echter veel minder belangrijk dan de rol van individuele kenmerken van bewoners (zie ook Pinkster, 2011). Een zogenaamde decompositie-analyse laat zien dat 88 procent van de verschillen in verhuiswensen tussen autochtone bewoners kan worden toegeschreven aan kenmerken van het individu of het huishouden, de overige 12 procent van de verschillen is te verklaren door de kenmerken van de buurt waarin iemand woont. Voor allochtonen is de buurt een minder belangrijke factor in het verklaren van verhuiswensen dan voor autochtonen: slechts 4 procent van de variantie in verhuiswensen is toe te schrijven aan de buurt. Belangrijke individuele kenmerken die samenhangen met de wens om te verhuizen voor zowel autochtonen als allochtonen zijn: kenmerken van het huishouden (jongeren en respondenten met een kinderwens hebben vaker een verhuiswens, terwijl gezinnen met kinderen gemiddeld minder vaak willen verhuizen) en kenmerken van de woning (bewoners van een flat en een huurwoning willen vaker verhuizen).

De relatie tussen de etnische samenstelling van de buurt en verhuiswensen Hoewel individuele kenmerken van bewoners belangrijker zijn, bestaat er een duidelijke relatie tussen het aandeel allochtonen in een buurt en verhuiswensen van autochtonen. Figuur 1 laat zien dat ruim 30 procent van de autochtonen in buurten met minder dan 5 procent allochtonen een verhuiswens heeft, terwijl in buurten met meer dan 40 procent allochtonen, ruim 60 procent van de autochtone bewoners aangeeft te willen verhuizen. Meer uitgebreide statistische (logistische multiniveau) analyses bevestigen dit beeld en laten zien dat de kans om te willen verhuizen (ten opzichte van de kans om niet te willen verhuizen) groter is in wijken met meer allochtonen dan in wijken met minder allochtonen. Deze bevinding blijft bestaan als we rekening houden met het feit dat verschillen in verhuiswensen veroorzaakt kunnen worden doordat bewoners van witte en zwarte buurten nu eenmaal verschillen in demografische en huishoudenskenmerken (zoals geslacht, leeftijd, opleidingsniveau, gezinssamenstelling, arbeidspositie en gemiddelde woonduur) en woningkenmerken (zoals het type woning, bijvoorbeeld een flat, en of het een huur- of koopwoning is).

Figuur 2 laat zien dat er ook voor allochtonen een relatie bestaat tussen de etnische buurtsamenstelling en verhuiswensen, hoewel minder consistent. Statistische analyses bevestigen dat er een positieve relatie bestaat voor allochtonen tussen het aandeel allochtonen in de buurt en de wens om te verhuizen, maar laten ook zien dat dit verband significant minder sterk is dan voor autochtonen2. Daarnaast blijkt dat wanneer we rekening houden met verschillen in de demografische en woningkenmerken van allochtone respondenten tussen verschillende buurten, het verband wegvalt. Mijn analyses laten zien dat de verhoogde kans op het hebben van een verhuiswens in buurten met een relatief hoog aandeel allochtonen kan worden toegeschreven aan het feit dat allochtone bewoners van deze wijken vaker in een flat of (kwalitatief mindere) huurwoning wonen. Additionele analyses laten geen bewijs zien voor het idee dat juist allochtonen behorende tot de hogere sociaal-

economische klassen weg willen uit buurten met veel andere allochtonen (de zogenaamde braindrain). Hierbij moet worden opgemerkt dat ik verhuiswensen bekijk: dat hoger opgeleide allochtonen niet vaker willen verhuizen dan lager opgeleide allochtonen, wil niet zeggen dat ze niet vaker daadwerkelijk verhuizen uit etnische geconcentreerde buurten. Uit onderzoek weten we namelijk dat achterstandswijken kunnen fungeren als een “roltrap”: naarmate het inkomen van huishoudens stijgt, zullen zij vaker dit soort wijken verlaten (Planbureau voor de Leefomgeving, 2010).

Figuur 1 Percentage autochtone bewoners met een verhuiswens naar

percentage allochtonen in de buurt (n=2.098).

Noot: De categorie >40 % bevat een relatief klein aantal respondenten (n=72). Het verder onderscheiden van buurten met hogere percentages allochtonen was daarom niet mogelijk.

Bron: NELLS 2009.

Figuur 2 Percentage allochtone bewoners met een verhuiswens naar

percentage allochtonen in de buurt (n=1.684).

Noot: Als gevolg van een te klein aantal allochtone respondenten in de categorie <5% (n=35) zijn de eerste twee categorieën samengenomen tot de categorie ≤10%.

Bron: NELLS 2009.

Drie motieven achter buurtvoorkeuren Het blijkt dus dat alleen voor autochtonen de etnische samenstelling van de buurt een invloed heeft op de wens om te verhuizen als we rekening houden met relevante demografische- en woningkenmerken (die zowel samenhangen met het wonen in een zwarte wijk als met verhuiswensen). De motieven achter de voorkeuren voor een bepaalde etnische

50

TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 3 JUNI 2013

ONDERZOEKSDOSSIER

De etnische samenstelling van de buurt heeft als zodanig voor allochtonen geen zelfstandige invloed op de wens om te verhuizen (Foto Marco Bakker / Hollandse Hoogte)

TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 3 JUNI 2013

ONDERZOEKSDOSSIER 51

52

TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 3 JUNI 2013

ONDERZOEKSDOSSIER

buurtsamenstelling worden veelvuldig bediscussieerd. Vanuit de Amerikaanse literatuur naar buurtvoorkeuren staan twee benaderingen centraal: de zogenaamde racial-proxy benadering en de pure-race benadering (Swaarop en Krysan, 2011). De eerste benadering gaat er vanuit dat de etnische samenstelling van een buurt op zichzelf helemaal geen rol speelt in de buurtvoorkeuren van bewoners. Autochtonen willen niet in een zwarte wijk wonen, omdat ze de sociaal-economische problemen die vaak voorkomen in deze buurten willen vermijden. De voorkeur voor een witte wijk is dus eigenlijk een voorkeur voor een wijk zonder criminaliteit, met goede voorzieningen en weinig overlast. Onder de assumptie dat autochtonen en allochtonen in gelijke mate sociaal-economische problemen in de buurt afwijzen, wordt de racial-proxy benadering in de literatuur ook toegepast op de buurtvoorkeuren van allochtonen.

De pure-race benadering stelt echter dat de etnische samenstelling van de buurt wel degelijk van invloed is op de voorkeuren van bewoners, ook als we rekening houden met de samenhang met de sociaal-economische status van de buurt. Binnen deze benadering wordt verwacht dat autochtonen en allochtonen een voorkeur hebben voor het wonen met de eigen groep, en wel om twee verschillende redenen. Aan de ene kant zouden mensen nu eenmaal behoefte hebben aan de sociale cohesie binnen de eigen groep. Onderzoek laat bijvoorbeeld zien dat gemeenschap en familiariteit in een buurt bijdragen aan de tevredenheid van bewoners met hun buurt (Parkes e.a., 2005). Juist in etnische gemengde buurten kunnen verschillen in etniciteit leiden tot verschillende voorkeuren en verwachtingen over het dagelijks leven in de buurt. Aan de andere kant wordt gesteld dat buurtvoorkeuren niet zozeer worden veroorzaakt door een voorkeur voor de eigen groep, maar juist door een weerstand ten aanzien van andere etnische groepen.

Uit mijn onderzoek blijkt dat – in lijn met de racial-proxy benadering – de verschillen in verhuiswensen van autochtonen tussen witte en zwarte buurten voor een deel kunnen worden toegeschreven aan de slechtere kwaliteit van de woonomgeving. Autochtone bewoners van buurten met een relatief hoog percentage allochtonen ervaren meer sociale en fysieke problemen in hun wijk (gemeten op een betrouwbare schaal (= 0,75), bestaande uit de volgende indicatoren: bekladding van muren en gebouwen, beschadiging of vernieling in de openbare ruime, overlast van groepen jongeren, geluidsoverlast van omwonenden, zwerfvuil en overlast van alcohol en drugsgebruik). Ik vind echter geen effect van de sociaal-economische samenstelling van de buurt: het gemiddelde inkomen per huishouden in de buurt heeft geen significante invloed op de verhuiswensen van autochtone bewoners. In tegenstelling tot wat de racial-proxy benadering stelt, is er nog steeds een positieve relatie tussen het aandeel allochtonen in de buurt en verhuiswensen van autochtonen als we rekening houden met sociaal-economische status van de buurt en de ervaren problemen.

Daarnaast speelt de kwaliteit van de relaties tussen bewoners ook een rol in het verklaren van verhuiswensen. Om de eerste verwachting van de pure-race benadering te toetsen is respondenten gevraagd naar de mate waarin zij sociale cohesie ervaren in hun buurt aan de hand van de volgende stellingen: “mensen in deze buurt groeten elkaar”, “de mensen in deze buurt kan men vertrouwen”, “de mensen in deze buurt kunnen over het algemeen goed met elkaar opschieten”, “veel mensen kennen elkaar in deze buurt”, “de mensen hier willen elkaar graag helpen”, “de mensen in de buurt zouden er iets van zeggen als jongeren overlast bezorgen” (betrouwbare 4-puntsschaal = 0,86). Verdiepende analyses laten vervolgens zien dat een deel van de verschillen in verhuiswensen tussen witte en zwarte buurten kunnen worden verklaard, doordat autochtonen in zwarte wijken minder sociale cohesie ervaren. In mijn studie vind ik geen bewijs voor de alternatieve stelling van de pure-race benadering dat negatieve opvattingen ten aanzien van het hebben van

allochtone buren een rol spelen in de verklaring waarom autochtonen in zwarte buurten vaker willen verhuizen.

Wanneer we rekening houden met zowel kenmerken van huishoudens, de slechtere kwaliteit van de woning en de woonomgeving, als het gebrek aan ervaren sociale cohesie in de wijk, is er geen significantie relatie meer tussen het aandeel allochtonen in de buurt en de verhuiswensen van autochtonen.

Conclusie: wat weten we nu en wat weten we (nog) niet?

Eén van de in de literatuur centraal staande verklaringen voor het ontstaan van etnische segregatie richt zich op buurtpreferenties: etnische segregatie zou ontstaan, omdat bewoners simpelweg een voorkeur hebben om in een buurt te wonen met voldoende anderen van dezelfde etnische groep. In mijn onderzoek heb ik de motieven achter deze voorkeuren proberen te achterhalen via het analyseren van verhuiswensen van zowel autochtonen als allochtonen.

Autochtonen die wonen in zwarte buurten geven vaker aan de wens te hebben om te verhuizen dan bewoners van witte buurten. De motieven van autochtone bewoners achter deze verhuiswensen vallen zowel binnen de racial-proxy benadering als onder de pure-race benadering. Een substantieel deel van deze relatie kan worden verklaard, doordat bewoners van witte en zwarte wijken nu eenmaal verschillen in demografische kenmerken (zoals leeftijd en gezinssamenstelling) en in kenmerken van de woning (vaker een flat en/of huurwoning). Deze effecten worden in de literatuur vaak aangeduid als compositie-effecten (zie Gijsberts e.a., 201).

Aanvullende verklaringen laten zien dat autochtonen woonachtig in buurten met relatief veel allochtonen vaker sociale en fysieke problemen rapporteren en minder sociale cohesie ervaren in de buurt. Deze buurtproblemen en het gebrek aan sociale cohesie kan vervolgens voor een deel de positieve samenhang tussen het percentage allochtonen in de buurt en verhuiswensen van autochtonen verklaren. De voorkeur voor een witte wijk is dus aan de ene kant een keuze voor een kwalitatief goede woning en woonomgeving. Aan de andere kant hechten bewoners aan sociale cohesie in hun buurt en autochtone bewoners ervaren dit sterker in buurten waar ook veel andere autochtonen wonen. Voor allochtone bewoners laten mijn analyses zien dat de verhoogde kans op het hebben van een verhuiswens in buurten met een relatief hoog aandeel allochtonen volledig kan worden toegeschreven aan het feit dat bewoners van deze wijken vaker in een flat of (kwalitatief mindere) huurwoning wonen. De etnische samenstelling van de buurt heeft als zodanig voor hen geen zelfstandige invloed op de wens om te verhuizen.

Wat betekenen deze uitkomsten nu voor het beleid? Verhuiswensen van autochtonen in zwarte wijken baart beleidsmakers zorgen. Selectief verhuisgedrag van autochtonen kan immers het ontstaan van etnische concentratie in de hand werken, zeker als de oorspronkelijke autochtone bewoners worden vervangen door bewoners van allochtone afkomst.

Volgens beleidsmakers zou de concentratie van etnische bevolkingsgroepen nadelige effecten hebben voor de leefbaarheid in de wijk en de sociaal-economische kansen voor haar bewoners. De uitkomsten van deze studie laten zien dat het voorkomen van verhuiswensen bij autochtonen vraagt om maatregelen die zich niet alleen maar richten op het verbeteren van de kwaliteit van de woonomgeving, maar ook om het investeren in de kwaliteit van sociale relaties tussen bewoners in etnische gemengde wijken. Bewoners vinden buurtgemeenschap prettig en juist in etnische gemengde buurten kunnen verschillen in etniciteit leiden tot verschillende voorkeuren en verwachtingen over het dagelijks leven in de buurt en het minder verbonden voelen met elkaar. Het stimuleren van sociale contacten tussen bewoners, wederzijds begrip en vertrouwen in de dagelijkse omgang in de buurt dragen bij aan de tevredenheid van bewoners.

TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 3 JUNI 2013

ONDERZOEKSDOSSIER 53

Maatregelen specifiek gericht op de etnische buurtsamenstelling, de omgevingskwaliteit en de kwaliteit van sociale relaties tussen bewoners moeten echter niet worden overschat. Veel verhuiswensen worden veroorzaakt op individueel niveau, bijvoorbeeld door veranderingen in de gezinssituatie en dat blijkt opnieuw uit mijn studie (zie ook Pinkster, 2011). Toch zien we dat ook wanneer we rekening houden met het feit dat bewoners van witte en zwarte buurten nu eenmaal verschillen in bepaalde individuele kenmerken (zoals opleiding en gezinssamenstelling en type woning), de buurt wel degelijk ook een zelfstandige invloed heeft op de verhuiswensen van autochtone bewoners.

Daarnaast zouden data, verzameld over een langere tijdsperiode, uitsluitsel moeten geven over de precieze samenhang tussen verhuiswensen en bijvoorbeeld ervaren sociale cohesie. Op basis van de pure-race benadering lijkt het aannemelijk dat autochtonen in wijken met een relatief hoog aandeel allochtonen minder sociale cohesie ervaren en daardoor weg willen verhuizen uit de wijk. Het kan echter ook zo zijn dat autochtonen die hebben besloten te willen verhuizen zich minder oriënteren op de buurt en dus minder sociale cohesie ervaren.

Tot slot, de redenen om te willen verhuizen en de redenen om daadwerkelijk te verhuizen kunnen van elkaar verschillen. Mijn onderzoek geeft een eerste inzicht in de motivaties achter de verhuiswensen van autochtone en allochtone buurtbewoners en draagt daamee bij aan de discussie over op welke manier voorkeuren van bewoners een invloed hebben op het ontstaan van etnische concentratie. In de toekomst zou het echter interessant zijn om informatie over de attituden, voorkeuren en motivaties van bewoners uit enquêteonderzoek te kunnen koppelen aan registratiebestanden (zoals het Sociaal Statistisch Bestand van het CBS) waarin de wooncarrières van personen kunnen worden gevolgd. Deze analyses geven de mogelijkheid om op lokaal niveau specifiek inzicht te krijgen in de motivaties achter daadwerkelijke verhuisstromen in en uit witte en zwarte wijken.

Deze bijdrage is gebaseerd op een onderzoek dat ik samen met Marcel Coenders en Tanja van der Lippe uitvoerde in het kader van mijn promotieonderzoek naar de oorzaken en gevolgen van negatieve interetnische beeldvorming in etnisch gemengde buurten. Het onderzoek ligt ter beoordeling voor publicatie bij het tijdschrift Housing Studies als: Havekes, E., M. Coenders en T. van der Lippe (2013). Leaving ethnically concentrated neighbourhoods: the role of perceived social cohesion and interethnic attitudes.

Noten 1 De Graaf, P., Kalmijn, M., Kraaykamp, G. en Monden, C.W.S. (2010). The Netherlands Longitudinal Lifecourse study (NELLS). Dataset. Tilburg University & Radbout University Nijmegen.

2 Additionele analyses laten geen verschillen zien tussen Turken en Marokkanen in de relatie tussen het aandeel allochtonen in de buurt en verhuiswensen.

Literatuur Aalbers, M. B. (2002). The neglected evidence of housing market discrimination in the Netherlands. In: Radical Statistics Journal, 79/80, p. 161-169.

De Groot, C., C.H. Mulder, en D. Manting (2011). Intentions to move and actual moving behaviour in the Netherlands. In: Housing Studies, 26(3), p.307-328.

Gijsberts, M., M. Vervoort, E. Havekes, en J. Dagevos (2010). Maakt de buurt verschil?

De relatie tussen etnische samenstelling van de buurt, interetnisch contact en wederzijdse beeldvorming. Den Haag: Sociaal en Cultureel Planbureau.

Kearns, A., en A. Parkes (2003). Living in and leaving poor neighbourhood conditions in England. In: Housing Studies, 18(6), p.827-851.

Lee, B. A., R.S., Oropesa, en J.W. Kanan (1994). Neighborhood context and residential

mobility. In: Demography, 31(2), p.249-270.

Parkes, A., A. Kearns, en R. Atkinson (2002). What makes people dissatisfied with their neighbourhoods? In: Urban Studies, 39 (13), p.2413-2438.

Pinkster, F. (2011). Buurtbinding en verhuismotieven. In: Wittebrood, K. en M. Permenier (eds), Wonen, wijken en integratie. Krachtenwijkenbeleid in perspectief (p.

73-95). Den Haag: Sociaal en Cultureel Planbureau.

Planbureau voor de Leefomgeving (2010). Nieuwbouw, verhuizingen en segregatie.

Effecten van nieuwbouw op de bevolkingssamenstelling van stadswijken. Den Haag/ Bilthoven: Planbureau voor de Leefomgeving.

Swaarop, S. en M. Krysan (2011). The determinants of neighbourhood satisfaction: Racial proxy revisited. In: Demography, 48, p.1203-1229.

Van Ham, M., en P. Feijten (2008). Who wants to leave the neighbourhood? The effect of being different from the neighbourhood population on wishes to move. In: Environment and Planning A, 40 (5), p.1151-1170.

Zorlu, A. en J. Latten (2010). Selectieve verhuispatronen van autochtonen en allochtonen en de rol van voorkeuren. Bevolkingstrends, 1e kwartaal 2010. Centraal Bureau voor de Statistiek.

TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 3 JUNI 2013

54 HET NETWERK

HET NETWERK adviseurs bouwen en wonen Op deze pagina’s vindt u een selectie van adviseurs en organisaties binnen de marktgebieden bouwen en wonen.

Deze selectie bevat onder ­andere de Sectie Adviesbureaus van het Nirov | Platform31 (SAN). Dit is een snelgroeiend kwaliteitsnetwerk van onderzoeks- en adviesbureaus op het brede terrein van bouwen en wonen. Wilt u uw organisatie kenbaar maken in het netwerk bouwen en wonen, dan kunt u contact opnemen met het Nirov | Platform31, Martin de Heer, 070 - 344 09 55, martin.deheer@platform31.nl.

APPM Management Consultants Spicalaan 8 2132 JG Hoofddorp www.appm.nl T 023 562 16 30 E secretariaat@appm.nl

Van den Berg adviseurs Postbus 337 8260 AH Kampen www.vandenberggroep.nl T 038 331 80 22 E info@vandenberggroep.nl

Cleton & Com Westersingel 109 3015 LD Rotterdam www.cleton-com.nl 010 249 22 88 info@cleton-com.nl

Fund’m BV Bramenberg 1 3755 BT Eemnes www.fundm.nl 035 646 30 00 ej@fundm.nl

Contactpersoon

Contactpersoon

contactpersoon

contactpersoon

ir. F.W.J. van Vliet

ing. P. den Hartog MScRE

mw. A. van Dongeren

ing. E.J. Bronda

Arcadis Nederland BV postbus 673 7300 AR Apeldoorn www.arcadis.nl T 055 5815 662 E bert.vanogtrop@arcadis.nl

BRO Postbus 4 5280 AA Boxtel www.bro.nl T 0411 850 400 E info@bro.nl

Companen BV postbus 1174 6801 BD Arnhem www.companen.nl T 026 351 25 32 E info@companen.nl

Kuiper Compagnons Postbus 13060 3004 HB Rotterdam www.kuiper.nl T 010 433 00 99 E kuiper@kuiper.nl

Contactpersoon

Contactpersoon

Contactpersoon

Contactpersoon

de heer B. van Ogtrop

mr. G.J.M. Kersten

drs. A.F. Klouwen

Els Kwaks

beeckk adviseurs Postbus 1113 5602 BC Eindhoven www.beeckk.nl 040 255 63 55 info@beeckk.nl

Bureau Mercado Dorpsstraat 61 3732 HH De Bilt www.bureaumercado.nl T 030 252 30 71 E info@bureaumercado.nl

DHV BV postbus 1132 3800 BC Amersfoort www.dhv.nl T 033 468 33 60 E info@dhv.com

Linssen en Van Asseldonk v. B. Bastiaanseweg 8 1054 RX Amsterdam www.lenva.nl T 020 618 7866 E mechtild@lenva.nl

contactpersoon

Contactpersoon

Contactpersoon

Contactpersoon

dhr. H. van den Biggelaar

mw. ir. A. Eggink

Bart Humblet

mw. ir. M.J.M. Linssen

TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 3 JUNI 2013

HET NETWERK 55

Markum Stedelijke Ontwikkeling Postbus 6202 3002 AE Rotterdam www.markum.nl T 06 511 218 13 E info@markum.nl

Nieman Raadgevende Ingenieurs B.V. Postbus 40217 3504 AA Utrecht T 030 - 241 34 27 E info@nieman.nl I www.nieman.nl

RBOI adviseurs ruimtelijke ordening Postbus 150 3000 AD Rotterdam www.rboi.nl T 010 201 8555 E info@rboi.nl

SOAB Postbus 2210 4800 CE Breda www.soab.nl T 076 521 3080 E info@soab.nl

Contactpersoon

Contactpersoon:

Contactpersoon

Contactpersoon

mw. P. de Mare

ir. Harm Valk

ing. J. Jansen

H.W.M. van Rooijen

Metafoor Postbus 22032 1302 CA Almere www.metafoor.nl T 036 530 0211 E info@metafoor.nl

Onderzoeksinstituut OTB: TU Delft postbus 5030 2600 GA Delft www.otb.delft.nl T 015 278 3005 E mailbox@otb.tudelft.nl

RIGO Research en Advies Postbus 2805 1000 CV Amsterdam www.rigo.nl T 020 522 1111 E info@rigo.nl

SPIN gebiedsontwikkelaars BV Postbus 1459 300 BL Rotterdam www.spinontwikkelaars.nl T 06 44 02 82 88 E spin@spinontwikkelaars.nl

Contactpersoon

Contactpersoon

Contactpersoon

Contactpersoon

drs. H.G.J. Berkelmans

prof. dr. P.J. (Peter) Boelhouwer

A. Zandstra

Arno van der Laan

NGNB De Boelelaan 7 1083 HJ Amsterdam www.ngnb.nl 020 301 66 55 info@ngnb.nl

Adviseurs- en ingenieursbureau Oranjewoud Postbus 40 4900 AA Oosterhout www.oranjewoud.nl T 0162 48 70 00 E info@oranjewoud.nl

SAB Adviesgroep Postbus 479 6800 AL Arnhem www.sab.nl T 026 357 69 11 E info@sab.nl

Tonnaer Adviseurs in Omgevingsrecht BV Amerikalaan 70c 6199 AE Maastricht Airport www.tonnaer.nl T 043 326 16 60 info@tonnaer.nl

Contactpersoon

mr. T.A. Nieuwenhuijsen

Contactpersoon Contactpersoon

ir. H.D. Deelstra

C.W.H.J. (Carla) Mollenhof

contactpersoon

drs. G.S.C. Peeters

TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 3 JUNI 2013

56 HET NETWERK

Twynstra Gudde Postbus 907 3800 AX Amersfoort www.twynstragudde.nl T 033 467 7777 E info@tg.nl

Weusthuis en partners Postbus 1040 9701 BA Groningen www.weusthuis.nl T 050 526 86 63 E info@weusthuis.nl

Contactpersoon

Contactpersoon

ir. P.J. van Ruler

Mevr. H.P. Holkema

Urbannerdam Postbus 21002 3001 AA Rotterdam www.urbannerdam.nl T 010 280 6444 E info@urbannerdam.nl

Wissing stedebouw en ruimtelijke vormgeving BV Postbus 37 2990 AA Barendrecht www.wissing.nl T 0180 61 31 44 E info@wissing.nl

Contactpersoon

Frans van Hulten

Contactpersoon

Jacco van Leeuwen

Vlug Adviseurs Walenburgerweg 47 3039 AC Rotterdam www.vlugadviseurs.nl 010 466 05 00 info@vlug.nl

Woonbond Kennis- en Adviescentrum Nieuwe Achtergracht 17 1018 XV Amsterdam www.woonbond.nl T 020 551 77 00 E info@woonbond.nl

contactpersoon

de heer P. Vlug

Contactpersoon

Mw. A.M.H. Schulte

TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 3 JUNI 2013

Agenda 59

AGENDA VINEX in teken van economische groei Excursie 18 juni 2013 De economische zwaartepunten verschuiven in de wereld. Welke gevolgen heeft dit voor de Rotterdamse haven en hoe kan de Tweede Maasvlakte inspringen op de huidige en toekomstige dynamiek? De totstandkoming van het project, het achterliggende proces en de toekomstige ontwikkelingen worden uit de doeken gedaan.

Info: Willem Heessen, willem.heesen@platform31.nl, Tel: 06 579 43 645 Privaat initiatief in sociaal wonen - Symposium 27 juni 2013 De Koninklijke Haagse Woningvereniging van 1854 is een van de oudste private sociale huisvesters van Nederland. Tijdens het symposium vestigen we de aandacht op de rol en meerwaarde van private vormen van volkshuisvesting binnen de Nederlandse woningmarkt. We gaan dieper in op het verleden en de toekomst van private initiatieven in de sociale sector en destilleren leerpunten van deze alternatieve vormen van wonen voor institutionele partijen binnen de woningmarkt, zoals woningcorporaties, beleggers en gemeenten.

Info: Arjan Raatgever, arjan.raatgever@platform31.nl, Tel: 06 579 43 938 Congres Buurt- en wijkgericht werken 27 juni 2013 Buurt- en wijkgericht werken is inmiddels een vanzelfsprekendheid geworden. De ‘recepten’ voor de meest effectieve manier van werken in buurten en wijken blijven belangrijk bij de verschillende opgaven waar de lokale professional de komende tijd voor staat. Denk bijvoorbeeld aan de opgave die er ligt in het sociale domein, de decentralisaties.

Info: Annemiek Lucas, annemiek.lucas@platform31.nl, Tel: 06 579 41 866 Cursus ‘Inleiding Planologie en Ruimtelijke Ordening’ (IPRO) 12 september - 28 november 2013 In een veranderende samenleving, waar de tijden van groeidenken achter ons liggen, is het belangrijk om up-to-date te blijven. De IPROcursus biedt een stevige basis en kennis van meest recente ontwikkelingen in ruimtelijke thema’s als water, wonen, cultuurhistorie, mobiliteit, economie, gebiedsontwikkeling, beleid en samenwerking in de ruimtelijke ordening. De IPRO-cursus bestaat uit negen interactieve studiemiddagen (de eerste op 12 september 2013) met ieder twee inhoudelijke ruimtelijke onderwerpen en één afsluitende excursiedag.

Info: Willem Heessen, willem.heesen@platform31.nl, Tel: 06 579 43 645

platform31 Postbus 30833, 2500 GV Den Haag tel: (070) 302 84 84, fax: (070) 361 74 22 e-mail: info@platform.nl, internet: www.platform.nl

Masterclass ‘De provincie als regisseur’ 1 - 15 november 2013 Hoe vul je de rol van gebiedsregisseur goed in? Dat is één van de grootste uitdagingen van deze tijd. Zeker voor de provincie. Hoe kom je tot integrale, afgewogen keuzes? Regievoeren is meer dan coördineren, beheren, voorzitten, enzovoort. Provincies hebben onmiskenbaar de opdracht hun rol als gebiedsregisseur waar te maken. Partners en partijen verwachten dat de provincie de regierol zichtbaar oppakt en waarmaakt. Deze masterclass levert praktische bouwstenen voor het tot stand brengen van een duurzame effectieve samenwerking en het omgaan met dilemma’s.

Info: Wendy van Schie, wendy.vanschie@platform31.nl, Tel: 06 351 15 806 Basiscursus ‘Ruimtelijke Ordening voor waterschappen’ 1 oktober 2013 Waterschappen spelen een steeds belangrijkere rol in gebiedsontwikkeling. Meer proactief aan de voorkant van een planproces aan tafel zorgt ervoor dat het waterbelang beter wordt geborgd en dat het beheer op langere termijn ruimtelijk beter is ingepast. Het doel van de cursus is inzicht te krijgen op de omvangrijke ruimtelijke ordeningswetgeving, vanzelfsprekend in relatie tot het thema water. Dit inzicht helpt bij de proactieve opstelling en begrip voor de RO-praktijk.

Info: Willem Heessen, willem.heesen@platform31.nl, Tel: 06 579 43 645 Masterclass ‘Stedelijke trends en beleidsuitdagingen’ 7 en 8 november 2013 De masterclass geeft een volledig overzicht van de stedelijke trends en actuele beleidsuitdagingen op de belangrijkste beleidsterreinen.

Dit is Een uitstekende basis om een toekomstvisie, structuurvisie of sectorale nota voor stad, gemeente of regio te maken. De inzichten uit de masterclass kunnen ook gebruikt worden voor politieke programma’s, overdrachtdossiers en de vorming van nieuwe Colleges in 2014.

Er wordt ingegaan op kennisvragen, -behoeften, eigen casussen en cijfermateriaal. De masterclass biedt ruime gelegenheid om te leren van ervaringen van anderen.

Info: Wendy van Schie, wendy.vanschie@platform31.nl, Tel: 06 351 15 806

Companen

Waar wonen beweegt www.companen.nl info@companen.nl (026) 351 25 32

Advies • Onderzoek • Projectmanagement • Communicatie

Onderzoek Woonbeleid WWZ / Woonservice Wijken en dorpen Corporaties