APARTMENT | No.1 - Không gian phát triển dự án by PMC WEB

Apartment Chuyên đề: Không gian phát triển dự án

KHÔNG GIAN PHÁT TRIỂN DỰ ÁN & ĐẶC ĐIỂM QUY HOẠCH

Lưu hành nội bộ

Hội đồng biên tập Nguyễn Danh Hải Nguyễn Hồng Minh Nguyễn Hoàng Thanh Nguyễn Quang Huy Lưu Hồng Hải Nguyễn Quốc Cương Nguyễn Cảnh Toàn Lê Tiến Trung Nguyễn Văn Thiệp Trương Minh Thắng Cam Văn Chương Đỗ Trung Hiếu Cao Tiến Trung

Trưởng ban biên tập Hoàng Minh Nguyễn Biên tập Lê Thanh Hiếu Đỗ Thị Hằng Nguyễn Ngọc Hà Nguyễn Trần Duy Nguyễn Tuấn Khôi Thiết kế Đặng Ngọc Anh Phạm Văn Hoàng Nguyễn Hữu Duy Website www.iirr.vn facebook.com/iirr.vn

MỤC LỤC

CÁC LOẠI HÌNH CHUNG CƯ Các căn hộ có thể chiếm vị trí các lô đất với kích thước khác nhau từ các khu vực tái phát triển lớn đến các vị trí xây dựng nhỏ và có thể bao gồm sự pha trộn các loại hình tòa nhà hoặc mục đích sử dụng.

NHỮNG YẾU TỐ NGOẠI VI ẢNH HƯỞNG ĐẾN THIẾT KẾ Khi một khu vực được lên kế hoạch thay đổi, dự án mới cần chú ý đến những đặc tính được mong muốn trong tương lai ở cả quy mô khu vực và khu lân cận.

39 BỐI CẢNH ĐỊA PHƯƠNG & ĐẶC ĐIỂM QUY HOẠCH Bối cảnh là tất cả mọi thứ có liên quan đến một khu vực bao gồm cả các đặc tính tự nhiên và nhân tạo.

THUẬT NGỮ Mục “Thuật ngữ” sẽ tóm lược cho quý độc giả một số thuật ngữ xây dựng quan trọng được đề cập trong chuyên đề số 1 lần này.

CÁC LOẠI HÌNH CHUNG CƯ

ỗi dự án căn hộ có thể được phát triển thành nhiều hình thức,cách bố trí, loại hình khác nhau. Các căn hộ có thể ở nằm ở các vị trí lô đất có kích thước khác nhau. Đây có thể là dự án tái định cư quy mô lớn, các dự án có quy mô nhỏ, dự án hỗn hợp hay tùy vào từng mục đích sử dụng. Dự án có thể nằm ở khu vực ngoại thành, nội thành, hay khu vực giao thoa giữa ngoại thành và trung tâm thành phố.

Trong phần này, các tiêu chuẩn thiết kế cho các loại hình chung cư đều có đặc điểm chung về không gian, cách bố trí, đồng thời mang đến bức tranh tổng quát khi phát triển dự án căn hộ. Các tiêu chuẩn về loại hình chung cư này có thể được sử dụng trong giao đoạn quy hoạch mang tính chiến lược nhằm: Xác định quy mô khi xây dựng dự án trong tương lai. Hiểu được đặc điểm mong muốn của khu vực. Hỗ trợ việc kiểm tra, thử nghiệm vỏ công trình và kiểm soát dự án nhằm mang lại hiệu quả về mặt tiện nghi cũng như đảm bảo yếu tố môi trường cho các tòa nhà được xây dựng trong tương lai.

Các loại hình tòa nhà có thể được điều chỉnh sao cho phù hợp với bối cảnh cụ thể của từng đô thị. Mỗi loại hình công trình cũng có thể phù hợp cho nhiều mục đích sử dụng. Đối với các dự án lớn hơn, những loại hình tòa nhà này có thể mang đến nhiều sự lựa chọn về thiết kế.

Các loại hình tòa nhà chung cư trong phần này bao gồm: Căn hộ tập thể Dãy chung cư Căn hộ phía trên cửa hàng Chung cư có sân trong Chung cư liền khối Tòa tháp chung cư Dự án kết hợp

Trong phần này chúng tôi xin giới thiệu chi tiết về đặc điểm thiết kế của từng loại hình chung cư theo tiêu chuẩn Úc.

CHUNG CƯ THẤP TẦNG

CHUNG CƯ THẤP TẦNG thường là các căn hộ từ hai đến ba tầng (chỉ có thang bộ) hoặc các tòa nhà có ba đến năm tầng và có một thang máy. Các chung cư thấp tầng thường đáp ứng được yêu cầu xây dựng tại các lô đất hẹp và sâu ở khu vực ngoại thành. Những lô đất này thường được bao quanh bởi các ngôi nhà biệt lập hoặc các tòa nhà được xây dựng từ thời kỳ trước.

Loại chung cư thấp tầng phù hợp với các lô đất hẹp và sâu. Việc thiết kế cần tính đến ảnh hưởng về quyền riêng tư đến hàng xóm. Cần xem xét cẩn thận những tác động đến sự riêng tư đối với các tòa nhà lân cận dọc theo ranh giới hai bên và phía sau, bởi vì sẽ rất khó để đáp ứng được khoảng cách tối thiểu giữa các tòa nhà. Loại hình chung cư thấp tầng nên được sử dụng tốt nhất khi: • Mặt tiền lô đất hẹp sẽ tạo được sự vuông góc với mặt tiền của khu phố. • Lô đất nằm ở khu vực khó hợp nhất với lô đất khác.

50m

Bối cảnh và khu vực xung quanh

Dự án này chia cấu trúc công trình thành hai phần, phần phía trước hướng mặt về mặt đường phía Nam và phần dài hơn ở phía sau vuông góc với trục đường.

Thường nằm ngoại thành, khu vực đang trong quá trình chuyển đổi từ nhà riêng thành chung cư, khu đất xây dựng nhà ở thấp tầng thường được hợp nhất từ hai lô đất tách biệt nhau.

Những điểm quan trọng

• Cần xem xét hướng nắng, tầm nhìn

Khối nhà phía trước giáp mặt đường phố, có tầm nhìn bao quát cả con đường, vì vậy lối ra vào tòa nhà khá thuận lợi. Từ ban công hoặc cửa sổ căn hộ, có thể nhìn thấy đường phố. Một trong những khoảng lùi công trình của tòa nhà phía trước có thể giảm tới 3 mét vì tường bên không có cửa sổ nào nhìn ra xung quanh. Tòa ở phía sau có thể tăng khoảng lùi để giải quyết vấn đề riêng tư và giảm ảnh hưởng giữa hai tòa nhà sát nhau. Tầng trệt của tòa nhà có 2 tầng và nối với một khoảng sân riêng. Chiều cao của tòa nhà còn phụ thuộc vào đặc điểm khu vực xung quanh. Chiều cao cũng được xác định bởi nhu cầu đón ánh nắng mặt trời và không gian riêng tư cho các căn hộ, các khu vực xung quanh và sự thay đổi từ 4 tầng ở tòa nhà phía trước đến tòa 3 tầng ở phía sau. Sự thay đổi về chiều cao này cũng tạo điều kiện để có một khu vườn ở trên mái. Những căn hộ hai hướng (có cửa sổ và/ hoặc ban công có ít nhất ở hai mặt) sẽ mang lại sự tiện nghi cho khu dân cư.

Ngoài ra khoảng lùi tòa nhà tạo nên không gian mở công cộng, khu đất trồng cây và có thể giữ lại những cây chính. Khu vực tầng hầm đỗ xe được bố trí phân tầng. Lối ra vào khu vực này thấp hơn so với mặt đường.

riêng đến căn hộ và các tòa nhà/ công trình liền kề. • Cần xem xét tầm nhìn, khả năng quan sát ảnh hưởng đến các phương tiện giao thông ra vào bãi đỗ xe.

Đặc điểm thiết kế • Tất cả căn hộ hai hướng đều có mặt

thoáng thông gió và lưu thông không khí tự nhiên. • Ánh sáng ban ngày có thể chiếu vào

Thông số kỹ thuật • Kích thước: 20m rộng x 50m sâu 30m

Loại hình chung cư này được thiết kế theo mô đun, phù hợp với vị trí lô đất có độ sâu. Ở ví dụ này, lô đất sâu 30m.

• Diện tích: 1,000m2. • • •

• • •

Chiều cao tòa nhà: 3-4 tầng kể từ mặt đất. Hệ số sử dụng đất (FSR): 1.1:1. Độ sâu tòa nhà: 9.5-13m. Khoảng lùi tòa nhà: khoảng lùi phía trước phù hợp với bố cục con đường; khoảng bên 3-4m; khoảng lùi phía sau 6m. Đất trồng cây: 40%. Chỗ để xe: 15 chỗ (tầng hầm) Số lượng căn hộ và căn hộ hỗn hợp: 11 căn hộ với 1 căn hỗn hợp có 1 và 2 phòng ngủ

DÃY CHUNG CƯ Loại tòa nhà này được sử dụng tốt nhất khi:

Mong muốn xây dựng các tòa nhà có diện tích xây dựng nhỏ hơn. Bố trí căn hộ để ở/ làm việc hoặc dùng cho mục đích thương mại/ bán lẻ ở tầng trệt. Mong muốn lề đường kéo dài liên tục. Mong muốn duy trì sự đồng nhất theo chiều dọc giữa các phân khu hay khuôn mẫu xây dựng có sẵn. Mong muốn có khu vực cảnh quan để giữ lại các cây lớn đã trồng. Công trình được xây dựng phải thấp hơn mặt đường để phù hợp với độ dốc.

Dãy chung cư là một loại tòa nhà mô-đun, có khả năng thích ứng cao và có thể đáp ứng tốt với các vị trí dốc

Dãy chung cư phù hợp với cả khu vực đô thị lẫn ngoại thành. Loại hình này có đặc trưng đó là: các căn hộ được bố trí quanh lối đi vào trung tâm, cũng có thể là các tòa nhà đơn lẻ hoặc nhiều tòa nhà được xây 50m dựng thành mô đun.

DÃY CHUNG CƯ Dãy chung cư trong hình minh họa được thiết kế bao gồm hai lối ra đường phố, việc thiết kế này phù hợp với độ dốc của dự án cũng như độ cao của các tòa nhà xung quanh. Để tương thích với cảnh quan khu vực xung quanh, mặt trước của tòa nhà được bố trí thẳng hàng với các tòa lân cận để tạo ra khoảng lùi.

Loại hình chung cư này được thiết kế theo mô đun, có thể phù hợp với chiều rộng của nhiều dự án. Loại hình này cũng phù hợp với các mảnh đất rộng, nông và thường có 2-3 căn hộ sử dụng chung 1 lối ra vào.

Khoảng lùi rộng phía sau tạo nên tầm nhìn riêng và đảm bảo hướng nắng đến các không gian mở.

Các lối vào của tòa nhà, ban công và cửa sổ đối diện với đường phố tạo nên sự giám sát thụ động, trong khi đó, những phòng không để ở sẽ đối diện với đường biên ở mặt bên.

Tiện ích của dự án sẽ được tối đa hóa bằng cách thiết kế khu vực trồng cây kết hợp với thảm cỏ lớn ở cả khoảng lùi phía trước và phía sau dự án. Các phương tiện lưu thông bị hạn chế tại một lối đi riêng và diện tích đất xây dựng của tòa nhà bao gồm tầng hầm đỗ xe. 11

Bối cảnh và khu vực xung quanh

10m

Apartment building types Row Apartments Rear

Vị trí này được hợp nhất từ ba mảnh đất dân cư nhỏ, nằm ở vùng ngoại ô trải qua quá trình gia -tăng Example schemes mật độ bao gồm cả tòa nhà đơn, tòa nhà song lập, tâng thượng và tòa nhà chung cư.

Front

Street

Future development

Street frontage

Công trình đề xuất – Mặt cắt A

Những điểm quan trọng 3m

• Đặc điểm khu vực và cảnh quan đường phố

10m

Primary street

Future development

• Tầm nhìn riêng và độ che khuất của các công trình lân cận A

• Giữ nguyên hàng cây sẵn có.

Street frontage

Rear

Front

Street

Future development

10m

Công trình đề xuất - Độ cao khu phố

Primary street

Đặc điểm thiết kế A

Primary street

Future development

10m

• Các cán hộ có hai hướng để đón nắng, lưu thông không khí và đón gió tự nhiên.

Site boundary

Thông số kỹ thuật

Deep soil zone Walls with balconies or windows to habitable rooms Street frontage

Street

Pedestrian access

Future development

Significant tree to be retained

Site boundary Proposed development footprint

Vehicular access

Front

Proposed development footprint Pedestrian access

• Đảm bảo tầm nhìn riêng cho cư dân và khu 0 50m vực liền kề, từ ban công có thể nhìn ra đường phố và khu vườn phía sau. Rear

10m

• Quy mô xây dựng (3 tầng và tầng 4 lùi vào trong) liên quan mật thiết đến đặc điểm khu vực.

Công trình có từ trước và mặt bằng công trình đề xuất

Vehicular access

soil zone sâu • Kích thước: 33m rộng xDeep 33.5m

Significant tree to be retained

• DiệnPrimary tích:street1,100m2

Walls with balconies or windows to habitable rooms

Primary street

• Chiều cao tòa nhà: 3-4 tầng tính từ mặt đất

• Hệ số sử dụng đất (FSR): 1:1

• Độ sâu tòa nhà: 17m (bao gồm cả ban công)

50m

Future development

10m

• Khoảng lùi tòa nhà: khoảng lùi phía trước phù hợp với bố cục con đường; khoảng lùi mặt bên 3m; khoảng lùi mặt sau 10m

• Đất trồng cây: 35%

• Chỗ để xe ô tô: 17 chỗ (tầng hầm) • Tổng số lượng căn hộ: 12 căn hộ và chủ yếu có 2 phòng ngủ.

Công trình đề xuất – Điển hình kế hoạch tầng trệt N

Site boundary

Proposed development foo Pedestrian access

CĂN HỘ PHÍA TRÊN CỬA HÀNG

Căn hộ phía trên cửa hàng là các tòa nhà dân cư có mục đích sử dụng hỗn hợp thường nằm trong các trung tâm đã có, dọc theo các đường phố chính hoặc gần các trung tâm giao thông công cộng. Chúng có thể là các dự án nhỏ hoặc các dự án lớn hơn trong đó tầng trệt được sử dụng bởi các mục đích bán lẻ hoặc thương mại.

Căn hộ phía trên cửa hàng thường có khoảng từ hai đến sáu tầng và được sử dụng tốt nhất khi: • Gia tăng mục đích sử dụng cư trú trong các khu vực bán lẻ và thương mại đã thành lập. • Bối cảnh là một khu phố chính truyền thống.

Căn hộ phía trên cửa hàng phù hợp nhất với các đường phố và trung tâm chính đòi hỏi mặt tiền kinh doanh bán lẻ hoặc thương mại

• Không mong muốn có khoảng lùi xây dựng đối với các bức tường ranh giới hai bên. • Mong muốn các hoạt động ở mặt tiền như cho thuê mặt bằng bán lẻ ở tầng trệt. • Mong muốn có hoạt động đi bộ trên đường phố. • Có lối vào từ làn đường phía sau. 13

TRÊN CỬA HÀNG

CĂN HỘ PHÍA

Lối vào các căn hộ dân cư tách rời với lối vào khu bán lẻ ở tầng trệt để đảm Dự án trong ví dụ này được xây bảo an ninh. Tương tự với lối vào từ dựng dựa theo trục thẳng hàng của đường chính và lối phía sau, cũng các tòa nhà đã có, đáp ứng khuynh như hạ tầng hệ thống giám sát thụ hướng đô thị hóa building khả quantypes của các Apartment - Example động schemes của các căn hộ (camera, cửa con phố chính và tạo nên những Shop top sổ…) cho cả con phố chính và làn mái hiên liên tiếp nhau dọc theo đường phía sau, nhằm tăng cường mặt tiền con phố. tínn an toàn an ninh. 3m

Future development

Circulation and access to residential

Retail

Street

Rear lane

Phía trên các khu bán lẻ và phía sau địa điểm, 1 tổ hợp căn hộ đơn và đôi được đặt theo hình chữ T với 3 đến 4 tầng. Khối nhà phía trước mở rộng hết sang đường biên hai bên để tạo nên tường mặt tiền khu phố liên tục. Thiết kế căn hộ hai hướng đảm bảo ánh sáng ban ngày và lưu thông không khí tự nhiên.

Street frontage

Primary street

Đường phụ

Secondary street

Dự án tương lai

Đường chính

4.5m

Rear lane

Làn đường sau

Công trình đề xuất - Mặt bằng tầng điển hình N

Làn đường phía sau cung cấp một lối vào tầng hầm đỗ xe 1 tầng với cây cối phía trên tầng hầm. Ở những vị trí khả thi, cơ hội tạo ra hoặc giữ lại đất trồng cây ở khoảng lùi mặt bên và phía sau cần được khảo sát trong địa điểm tương tự như ví dụ này.

Future development

khu vực lưu thông và lối vào khu dân cư

khu bán lẻ

Đường

50m

Làn sau

Street frontage

Công trình đề xuất - Mặt cắt A

Khối nhà phía sau vuông góc con phố chính và lùi vào so với 2 bên và đường biên phía sau. Điều này tạo nên những tiện ích bao gồm: một khoảng sân nhỏ, sự riêng tư cho cư dân với nhà ở xung quanh và đón được ánh sáng tự nhiên. Các giải pháp như rèm cuốn có thể được yêu cầu ở các tầng cao phía bắc để đảm bảo quyền riêng tư.

Primary street

Secondary street

Future development

Primary street

4.5m

Rear lane

14 N

BỐI CẢNH VÀ KHU VỰC XUNG QUANH Đường phố chính của đô thị đang trong quá trình đổi mới; chiều cao trong khoảng từ 2 đến 3 tầng và các tòa nhà được xây dọc theo trục đường; khu đất của dự án xây dựng được hợp nhất từ ba khu đất mặt bằng bán lẻ có mặt tiền là đường phố nhộn nhịp ở hướng Tây Bắc và một làn đường ở hướng Tây Nam; công trình bên cạnh là tòa nhà 3 tầng với các căn hộ phía trên cửa hàng kinh doanh và tòa nhà 2 tầng làm khu bán lẻ.

NHỮNG ĐIỂM QUAN TRỌNG • Giá trị di sản văn hóa của những tòa nhà liền kề và bảo tồn đặc điểm cảnh quan của khu phố. • Nơi giao nhau giữa khu vực dân cư và khu vực khác. • Quyền riêng tư trực quan và ảnh hưởng của tiếng ồn.

Circulation and access to residential

Retail Street

Rear lane

THÔNG SỐ KỸ THUẬT Kích thước: 15m rộng x 30m sâu Diện tích: 450m2

Đường chính

Đường phụ

Chiều cao tòa nhà: 3-4 tầng tính từ mặt đất. Hệ số sử dụng đất (FSR): 1.8:1

- Example schemes

Độ sâu tòa nhà: 7.5-12m

Làn sau

Khoảng lùi tòa nhà: không có khoảng lùi phía trước để phù hợp với cảnh quan đường phố; không có khoảng lùi mặt bên; khoảng lùi mặt sau 3m. Đất trồng cây: 13% Bãi đỗ xe ô tô: 7 chỗ (tầng hầm) Diện tích sàn khu bán lẻ: 100m2 (tầng trệt) Tổng số lượng căn hộ: 9 căn hộ gồm cả căn có 1 và 2 phòng ngủ

Dự án tương lai

Mặt tiền

Công trình đề xuất - Độ cao khu phố

16 Primary street

4.5m

Công trình có từ trước và mặt bằng công trình đề xuất N

ĐẶC ĐIỂM THIẾT KẾ Có nhiều nhà ở hơn ở trung tâm với khoảng các có thể đi bộ 0 được đến các cơ sở và nơi cấp dịch vụ. Duy trì sự cân đối về chiều cao của các mặt tiền. Tăng cường giám sát làn đường phía sau.

50m

CHUNG CƯ CÓ SÂN TRONG Chung cư có sân trong (hình chữ U) mang đến không gian mở công cộng, thường có chiều cao từ ba tầng đến sáu tầng. Loại hình chung cư này phù hợp với cả khu vực thành phố và ngoại ô. Việc thiết kế loại hình chung cư này phụ thuộc vào bối cảnh và định hướng của khu đất. Chung cư có sân trong là một loại tòa nhà có khả năng thích ứng cao và được sử dụng tốt nhất khi:

• Nằm trên các khu đất trong góc hoặc các khu đất có hai hoặc nhiều mặt tiền công cộng.

• Mong muốn đặc tính của đường phố có cảnh quan (bằng cách hướng sân ra mặt đường). • Nằm trên các khu đất dốc.

Loại hình chung cư có sân trong phù hợp và đáp ứng được kích thước lô đất, độ dốc, định hướng và bối cảnh không gian khác nhau.

50m

• Mong muốn đường phố có đặc tính đô thị (bằng cách tạo một tường ngoài mặt tiền và hướng sân vào phía sau). • Mong muốn dự án có đặc trưng, tầm nhìn cảnh quan chiếm ưu thế.

Ví dụ này minh họa chung cư có sân trong hình chữ U giáp mặt với cả mặt tiền đường chính và mặt đường phía sau Việc thiết kế này giúp tăng cường sự an toàn cho chung cư bằng cách khuyến khích các hoạt động của cư dân cũng như khả năng giám sát.

Lối ra vào căn hộ được chia thành 3 lối nhằm phân chia tòa nhà thành nhiều khối nhỏ. Điều này góp phần tăng cường khả năng giám sát, đón nắng và thông gió tự nhiên.

Từ đường phố sẽ dễ dàng thu hút bới cảnh quan từ bên sân trong tòa nhà. Cư dân cũng dễ dàng quan sát và giám sát khu vực sân trong và các khu vực xung quanh từ ban công và cửa sổ căn hộ của mình.

Trong khu vực có đặc điểm tương tự, sự thay đổi từ không gian công cộng sang không gian riêng tư nên thận trọng.

Bối cảnh và khu vực xung quanh

Loại hình chung building cư có sân trong phù hợpscheme Apartment types - Example với khu vực ngoại ô, khu vực đang trong Courtyard (U-shape) quá trình chuyển đổi từ nhà ở riêng rẽ sang tòa nhà chung cư; hoặc phù hợp với công trình có hai mảnh đất được hợp nhất; hoặc dự án có hai mặt tiền là đường, phía sau có làn đường. Những điểm quan trọng • Đảm bảo tầm nhìn riêng cho những tòa nhà sát nhau. 3m

Example schemes

Lane

Street

• Có độ che khuất cho sân trong

Chung cư có sân trong

• Thiết kế đảm bảo hướng nắng đến căn hộ. Primary street

Tầm nhìn riêng và khả năng đón nắng của tòa nhà được có được nhờ vào chiều cao và khoảng cách phù hợp giữa các khối nhà.

Tiện ích của dự án có được nhờ có khoảng cách 12m giữa các khối nhà (sân trong). Hướng tòa nhà sẽ giúp tạo nên cảnh quan thu hút và khả năng đón nắng. Khoảng lùi công trình rộng sẽ tạo điều kiện cho việc bố trí cảnh quan (giữ lại các cây lớn) và ngăn xe cộ lưu thông ở làn đường sau.

Chất lượng thiết kế

• Thúc đẩy hoạt động của cả đường phố và làn đường phía sau 6m

• Khu vực sân trong chung tạo điều kiện cho cư dân tiếp xúc mở rộng mối quan hệ với nhau 3m

Rear lane

• Hài hòa với cảnh quan xung quanh bằng cách hướng những khối ngắn hay mặt tiền dài ra đường • Hài hòa với cảnh quan xung quanh bằng cách hướng những khối ngắn hay mặt tiền dài ra đường 0

Street frontage

50m

• Phù hợp với độ dốc và được định hướng để có cảnh quan thu hút, đón nắng và thích ứng được với gió mùa • Thích ứng được nhiều hình thái khác nhau.

Apartment building types - Example schemes Courtyard (U-shape)

THÔNG SỐ KỸ THUẬT Khoảng lùi tòa nhà: khoảng lùi phía trước phù hợp với cảnh quan đường phố; khoảng lùi mặt bên 6m; khoảng lùi phía sau 3m, sân nhỏ (ở giữa tòa nhà) 12m 3m

Bãi đỗ xe ô tô: 22 chỗ (tầng hầm) 6m

Khu vực buôn bán lẻ: 100m2 tầng trệt Lane

Street

Kích thước: 43m rộng x 35m sâu Diện tích: 1,470m2

Tổng số lượng các căn hộ: 19 căn hộ gồm các căn có 1,2 hoặc 3 phòng ngủ Street frontage

Chiều cao tòa nhà: 3-4 tầng tính từ mặt đất Hệ số sử dụng đất (FSR): 1:1 Primary street

Primary street

Đất trồng cây: 30% 6m

Rear lane

50m

Đồ án minh họa này sử dụng sân chung giữa 2 toà nhà thẳng hàng để tối ưu hóa sự phát triển của khu đất đồng thời đảm bảo sự tiện nghi. Bằng cách sử dụng mô hình này có thể cung cấp khoảng lùi nhất quán với đường phố và làn đường phụ, dễ quan sát các mặt và có thể theo dõi sát sao tài sản công cộng. Chiều cao tòa nhà nên tương quan với các công trình lân cận, độ rộng đường phố và hướng ánh sáng chiếu đến.

CÓ SÂN TRONG

CHUNG CƯ

Apartment building types - Examp

Trong ví dụ này, khối nhà cao hơn 4 tầng hướng về phía đường rộng trong khi khối nhà 3 tầng hướng về phía bắc trước đường ngách. Tòa nhà thấp hơn này cho phép ánh sáng lọt vào sân sau.

Courtyard (lnear)

6m 3m

Street Rear lane

Proposed development - Section A

Sự tiện nghi với các công trình xung quanh cũng được tặng cường bằng việc đảm bảo sự riêng tư trực quan và cải thiện ánh sáng mặt trời chiếu đến hơn là khi tòa nhà vuông góc với trục đường. Tường đối diện với đường biên bên hầu hết trống với cửa sổ chỉ hướng ra hành lang chung và các phòng không ở được. Điều này tặng cường sự riêng tư cho các công trình lân cận có cửa sổ và ban công có người ở đối diện với đường biên bên. Rear lane

Rear lane

Primary street

Proposed development - Typical ground level plan

Sân chung tạo nên sự phân cách giữa các mặt tiền và không gian mở thoải mái cho các hoạt động giải trí tự do. Sân này cũng tạo điều kiện để giữ lại những thảm thực vật lớn và thay thế khu đất trồng cây bằng không gian mở chung. N

Street frontage

Proposed development - Street elevation

Rear lane

50m

Thêm nữa, trồng cây phía trên bãi đỗ xe giúp tăng sự thu hút và khả năng sử dụng của khu vực. Phương tiện giao thông đi vào từ làn đường tới các tầng đỗ xe riêng biệt được đặt chủ yếu dưới phần diện tích đất xây dựng.

BỐI CẢNH VÀ KHU VỰC XUNG QUANH Khu vực ngoại ô trong quá trình chuyển đổi tăng mật độ với hỗn hợp tòa nhà chung cư và nhà ở tách rời; vị trí xây dựng được hợp nhất từ 4 khu đất của nhà ở truyền thống với mặt tiền đường chính và làn phụ phía sau

Rear lane

Primary street

Existing site and proposed development footprint

NHỮNG ĐIỂM QUAN TRỌNG • Sự riêng tư trực quan đối với những tòa nhà sát cạnh nhau • Sự phân chia tòa nhà hợp lí để đảm bảo thu được năng lượng ánh sáng mặt trời và thông gió tự nhiên

THÔNG SỐ KỸ THUẬT ĐẶC ĐIỂM THIẾT KẾ

Kích thước: 45m rộng x 40m sâu Diện tích: 1,800m2

• Nhiều lối vào tòa nhà thúc đẩy hoạt động của đường phố và làn đường phía sau.

Chiều cao: 3-4 tầng tính từ mặt đất

• Khối nhà phía trước dự định tạo thành một phần của mặt phố.

Khoảng lùi tòa nhà: khoảng lùi phía trước phù hợp với cảnh quan đường phố; khoảng lùi mặt bên 3m

• Có thể phù hợp với những vị trí nhỏ hẹp và bao gồm văn phòng nhỏ/văn phòng tại gia hay các căn thương mại nhỏ cho thuê. • Phù hợp với khu đất dốc.

Hệ số sử dụng đất (FSR): 1.3:1 Chiều sâu: 7.8m - 16.2m

Đất trồng cây: 20% Bãi đỗ xe ô tô: 25 chỗ (tầng hầm) Tổng số lượng các căn hộ: 22 căn hộ gồm các căn có 1, 2 hoặc 3 phòng ngủ

CHUNG CƯ LIỀN KHỐI section

elevation

Chung cư liền khối phù hợp với khu vực đô thị và thường được tích hợp vào các khu phố. Với hình thức nhỏ gọn, loại hình chung cư này rất phổ biến tại hầu hết các thành phố ở châu Âu và giúp đạt được một mật độ đô thị tương đối cao.

Chung cư liền khối phù hợp với khu vực đô thị và thường được tích hợp vào các khu phố.

Các chung cư liền khối thường có mặt bằng kéo dài và các căn hộ được bố trí dọc theo một hành lang, với một hoặc nhiều trục lưu thông theo chiều dọc tùy thuộc vào chiều dài tòa nhà.

Chung cư liền khối thường bao gồm từ 4 - 9 tầng và sẽ đạt hiệu quả sử dụng cao nhất khi:

• Mong muốn tăng mật độ dân cư

plan 0

50m

• Mong muốn có một đường cạnh tường mặt tiền khu phố rõ ràng và kéo dài

• Mặt tiền kinh doanh với mục đích thương mại hoặc (và) bán lẻ được

• khuyến khích ở các tầng thấp hơn (xem lại Căn hộ phía trên cửa hàng) • Không mong muốn có các tòa tháp và nhà cao tầng.

CHUNG CƯ LIỀN KHỐI

Ví dụ này sử dụng một căn hộ liền khối để căn chỉnh công trình với cả lề đường và góc đường. Tòa nhà được xây dựng sát chỉ giới đường đỏ nhằm đáp ứng không gian cho những dự án trong tương lai lai với cao độ mong muốn của mặt tiền con phố. Những căn hộ được đặt phía trên để tránh tiếng ồn từ những con phố. Ảnh hưởng của tiếng ồn được giảm bớt bởi ban công và rèm cuốn cửa. Những căn hộ hai tầng nằm dọc theo hành lang mở để thu được tối đa ánh sáng mặt trời từ hướng bắc, trong khi những căn hộ một tầng nằm ở ngay góc thang máy. Một khoảng lùi xây dựng ở phía đằng sau sẽ tạo ra sự riêng tư trong khu vực và không gian dành cho các công trình khác trong tương lai. Khoảng lùi này đồng thời cũng tạo nên một khoảnh sân trên nền đất trồng cây và tạo nên một cảnh quan đẹp cho khu vực trên tầng hầm. Xe cô không được di chuyển trong khu vực này để giảm thiểu tai nạn cho người đi bộ.

Căn hộ liền khối có thể được xây dựng từng khối trong từng giai đoạn theo thời gian chúng thường được thiết kế thành một chuỗi các tòa nhà mà cùng chia sẻ một không gian mở chung và/hoặc sân đỗ xe.

Bối cảnh và khu vực xung quanh Chung cư liền khối thường nằm trong các khu đất công nghiệp cũ đang trong quá trình chuyển đổi thành khu đô thị; với vị trí nằm ở góc đường và được bao quanh bởi các xưởng công nghiệp và vài tòa chung cư. Những cân nhắc chính • Cần xem xét hướng nắng, tầm nhìn riêng đến các căn hộ và các tòa nhà/công trình liền kề • Mối tương quan và sự giao thoa giữa khu vực dân cư và các khu vực khác • Tầm quan trọng của việc thiết kế các góc của tòa nhà

Futu Future development

Retail

CHUNG CƯ LIỀN KHỐI

Primary street

Chất lượng thiết kế

Primary street

• Vạch rõ bố cục cảnh quan muốn có trong tương lai.

Secondary street

• Đem lại tiện ích cho cư dân bởi tòa nhà frontage không quá sâu và cácStreet căn hộ hai hướng

Future development • Hòa mình vào sự nhộn nhịp của khu vực xung quanh bằng cách tạo ra mặt tiền kinh doanh ở tầng trệt đnằm ở mặt đường

Secondary street

• Xác định rõ ràng các góc phố nổi bật

Công trình có từ trước và mặt bằng công trình đề xuất

Kích thước và số liệu Primary street

• Kích thước: 41m rộng x 23m sâu

• Diện tích: 950m2 • Chiều cao tòa nhà: 6-7 tầng tính từ mặt đất

Secondary street

• Hệ số sử dụng đất (FSR): 3.3:1 • Chiều sâu tòa nhà: 9.6m - 13.5m • Khoảng lùi xây dựng: không có khoảng lùi trước để phù hợp với bố cục đường phố đã quy định; không có khoảng lùi bên và có một khoảng lùi sau

Future development

• Đất trồng cây: 13% N

Công trình đề xuất – Mặt bằng tầng điển hình

• Bãi đỗ xe ô tô: 38 chỗ (tầng hầm) • Tổng số lượng căn hộ: 29 căn hộ gồm các căn hộ có 2 hoặc 3 phòng ngủ

TÒA THÁP CHUNG CƯ

“ CÓ KHỐI ĐẾ ”

Những tòa tháp phù hợp với các khu trung tâm thương mại, trung tâm lớn và khu đô thị mới.

Trong hầu hết các trung tâm thương mại, các loại tòa tháp chung cư thường được kết hợp với khối đế từ 4 đến 8 tầng.

Căn hộ tháp thường cao hơn chín tầng và được sử dụng tốt nhất khi: • Nằm trong khu vực đô thị dày đặc

Loại tòa nhà này có thể đứng một mình hoặc kết hợp với khối đế. Vị trí và địa điểm cần dựa trên các cân nhắc về môi trường như gió, sự che khuất và tác động trực quan đến các tài sản xung quanh và phạm vi công cộng.

section

• Có các tòa tháp khác trong khu vực xung quanh • Một khu vực yêu cầu mật độ lớn hơn những gì mà chung cư liền khối có thể đem lại • Muốn có những tòa nhà có hình dạng thiên về dạng thẳng đứng hoặc cao ốc.

elevation

Ví dụ này bao gồm ba thành phần với hình thức xây dựng riêng biệt: một tầng trệt làm mặt bằng bán lẻ bao phủ toàn bộ diện tích khu đất, một khối đế với các tầng thương mại và một tháp căn hộ.

Mặt giao của tầng trệt cân bằng các nhu cầu sử dụng không gian khác nhau với diện tích cho thuê đa dạng, thúc đẩy cácApartment hoạt động và sự building types - Example s nhộn nhịp của con phố. Tower apartments (podium)

Những tầng thương mại phía trên đóng vai trò che chắn và ngăn cản những tiếng ồn từ khu vực bên dưới đến các tầng căn hộ dân cư phía trên.

Retail

Podium

Lối vào sảnh của khu vực dân cư nối liền trực tiếp với con đường, tách biệt hoàn toàn khỏi lối vào của khu bán lẻ và trung tâm thương mại. Secondary setback (tower)

Secondary street

Primary street

Secondary street

Primary street

Tòa nhà hài hòa với không gian xung quanh bằng cách xây dựng dọc theo con phố và tạo nên chiều cao đồng nhất ở mặt tiền con phố trong khu vực.

Commercial

Future development

Apartment building types -

Trong khi tòa tháp có bố cục mặt sàn lặp đi lặp lại, các đặc điểm mặt tiền tạo điều kiện để nhóm các tầng lại với nhau và đa dạng hóa các kiểu mặt tiền để tăng tính thu hút Example schemes

dary et

Future development

Tower apartments (podium)

Secondary street

Street frontage

Mỗi tầng dân cư có tám căn hộ có lối đi vào từ thang máy, với cửa sổ ở cuối mỗi hành lang chung. Các căn hộ góc đượcbuilding thông giótypes chéo. -Ban Apartment Example schemes Tower apartments (podium) công của các tầng cao hơn có thể cần được che chắn để tránh ảnh hưởng của sức gió, ví dụ như thiết kế cửa chớp hay lồng kính (wintergarden). Commercial

Podium roof

Retail

Car park roof

Secondary street

Street frontage

Future development

Primary street

A Secondary street

Primary street

Future development

Podium

Primary street

Podium roof Car park roof

Secondary setback (tower)

75m

Commercial

Secondary street

Retail

Secondary street

Ở khu vực tốc độ đô thị hóa cao, có thể không thực tế để bổ sung thêm các khoảnh đất trồng cây.

75m

Primary street

Podium

Primary street

Ví dụ này bù đắp cho sự thiếu hụt đất trồng cây bằng cách thêm cảnh quan trên khu vực mái của khối đế, cung cấp một không gian mở chung cho cư dân và góp phần bảo vệ môi trường thông qua việc cải thiện vi khí hậu. Lối vào tầng hầm đỗ xe từ mặt tiền phụ và hợp nhất vào tổng thể thiết kế công trình.

Secondary street

Street frontage

Future development

Podium roof Car park roof

Secondary setback (tower)

A Secondary street

Secondary street

Future development

75m

BỐI CẢNH VÀ KHU VỰC XUNG QUANH Các tòa tháp chung cư có khối đế nằm ở vị trí trung tâm thành phố với sự kết hợp của những tòa cao ốc và tường của các tòa nhà trên đường phố; chiều cao của tường chủ yếu trong khoảng 20m đến 45m; các khối đế được xây dựng thẳng theo trục đường và không có khoảng lùi ở ranh giới biên.

NHỮNG ĐIỂM QUAN TRỌNG • Tầm nhìn riêng đến tòa nhà. • Đảm bảo tầm nhìn cho các công trình lân cận. • Tạo bóng mát cho không gian chung, không gian công cộng và các công trình xung quanh.

THÔNG SỐ KỸ THUẬT Kích thước: 46m rộng x 38m sâu Diện tích: 1,750m2 Chiều cao tòa nhà: 4 tới 25 tầng tính từ mặt đất Hệ số sử dụng đất cho khu bán lẻ: 2.8:1; khu dân cư: 8.4:1 Chiều sâu tòa nhà (buôn bán/ thương mại): 25m Chiều sâu tòa nhà (khu dân cư): 18m Khoảng lùi xây dựng: không có khoảng lùi trước phù hợp với bố cục đường phố; không có khoảng lùi bên và sau. Đất trồng cây: 0%, Đất trồng cây trong công trình: 24% Bãi đỗ xe ô tô: 110 chỗ (tầng hầm) Số lượng căn hộ nhà ở và căn hộ hỗn hợp: 150 căn hộ với một căn hỗn hợp studio, 1, 2 & 3 phòng ngủ

ĐẶC ĐIỂM THIẾT KẾ • Cung cấp nhà ở nằm trong một tổ hợp trung tâm thương mại hoặc một khu trung tâm buôn bán • Có cơ hội trở thành một công trình cửa ngõ hoặc một tòa cao ốc

• Khối đế tạo nên một khu vực không gian mở chung cho cư dân. Nó cũng hợp nhất tòa nhà với cảnh quan đường phố xung quanh với dãy tường cao liên tiếp nhau trên trục đường

• Nhu cầu của dân cư có thể khiến cho khu vực hoạt động ngoài giờ kinh doanh (áp dụng cho nội thành hoặc các khu trung tâm buôn bán)

TÒA THÁP CHUNG CƯ ĐỨNG TÁCH RIÊNG

Công trình này hài hòa với cảnh quan xung quanh bởi có vị trí thẳng hàng với khoảng lùi công trình của các tòa nhà lân cận và giáp mặt với các con phố xung quanh. Vị trí của tòa nhà giảm thiếu mức độ che khuất của không gian mở công cộng và những công trình xung quanh. Tòa nhà nằm dọc theo hướng Bắc-Nam tối đa hóa cảnh quan và có khả năng thu được năng lượng mặt trời cho tất cả các căn hộ. Lối đi bộ vào tiền sảnh nằm dọc theo mặt đường. Lối đi phụ được đặt ở phía trước công viên công cộng về phía bắc và cách biệt với sân trong chung.

Không gian mở chung cho các cư dân được đặt ở trung tâm khu đất này, đối diện với công viên công cộng. Tầng hầm để xe ô tô có mặt bằng hình chữ U, với 2 tầng hầm và bao bọc xung quanh phần đất trồng cây ở phía dưới sân trong chung. Xe cộ lưu thông ở đường phụ ở hướng Nam. Ở tầng trệt, khối căn hộ có lối đi trực tiếp từ mặt phố hay sân trong và được thiết kế tạo điều kiện cho các căn hộ vừa có chức năng để ở và có chức năng văn phòng cũng như các khu bán lẻ nằm ở mặt đường. Tòa nhà có phần lõi với 8 căn hộ mỗi tầng.Tất cả các hành lang lưu thông đều thu được ánh sáng mặt trời và gió tự nhiên.

Apartment building types - Example schemes Tower apartments (freestanding)

BỐI CẢNH &

KHU VỰC XUNG QUANH Courtyard

Rail

Street

Vị trí có bối cảnh xung quanh chủ yếu là khu dân cư, ở rìa của trung tâm thị trấn giáp với đường ray (khá ồn) ở phía Đông và được xác định bởi ngã 3 và một công viên công cộng ở phía Bắc.

Street

Public park

Rail line

5m noise setback

Public park

Rail

Street frontage

Primary street

NHỮNG ĐIỂM QUAN TRỌNG 100m

• Tầm nhìn riêng đến tòa nhà. • Đảm bảo tầm nhìn cho các công trình lân cận.

Đường ray Mặt tiền

Đường

• Tạo bóng mát cho không gian chung, không gian công cộng và các công trình lân cận. • Mối tương quan với đường phố.

Courtyard

Rail

Street

THÔNG SỐ KỸ THUẬT Public park

Rail line

5m noise setback

Kích thước: 95m rộng x 62m sâu Diện tích: 5,890m2 5m

Chiều cao tòa nhà: 25 tầng tính từ mặt đất. Primary street

Hệ số sử dụng đất (FSR): 4.4:1

Chiều sâu tòa nhà: 15.5m - 21.5m Khoảng lùi xây dựng: khoảng lùi không gian trồng cây, phù hợp với bối cảnh xung quanh. 8m

• Có thể là một công trình cửa ngõ hoặc một cao ốc.

Rail line

• Tách rời khỏi những nơi ồn ào như những con phố đông đúng hay đường ray xe lửa.

Public park

• Tầm nhìn đẹp, ban ngày có thể đón được ánh sáng mặt trời và lưu thông không khí tự nhiên.

Tổng số lượng căn hộ: 314 căn hộ gồm các căn có 1, 2 hoặc 3 phòng ngủ.

5m noise setback

• Diện tích xây dựng nhỏ và tối giản, đồng thời giảm hiệu ứng đảo nhiệt đô thị.

Đất trồng cây: 14% Bãi đỗ xe ô tô: 340 chỗ (tầng hầm)

ĐẶC ĐIỂM THIẾT KẾ

Primary street

DỰ ÁN HỖN HỢP Loại hình dự án hỗn hợp phối hợp các mục đích sử dụng khác nhau hoặc các loại hình xây dựng trong cùng một dự án. Chúng có thể kết hợp các hạ tầng công cộng với các thành phần thương mại hoặc bán lẻ lớn hơn, chẳng hạn như văn phòng hoặc siêu thị.

Loại hình dự án hỗn hợp đạt hiệu quả sử dụng cao nhất khi: • Nằm trên các vị trí lớn và có hình dạng không đều nhau. • Kết hợp các mục đích sử dụng với mong muốn hỗ trợ các khu vực hay trung tâm đô thị tấp nập. • Mong muốn sự đa dạng về các loại căn hộ. • Một dự án cần có hai hoặc nhiều mặt tiền với quy mô và đặc tính riêng biệt.

Các loại dự án hỗn hợp có thể đáp ứng với các điều kiện công trình khác nhau và đạt được kết quả về giao diện và đặc tính trong tương lai. Các dự án hỗn hợp đặc biệt thích hợp cho những khu đất lớn mà cần đáp ứng với những sự thay đổi về hình thức và quy mô xây dựng trong bối cảnh có các công trình xây dựng liền kề.

Apartment building types - Example schemes

DỰ ÁN KẾT HỢP

‘’HỖN Hybrid (mixed) developments HỢP”

Dự án kết hợp này được hợp nhất từ bốn mảnh đất và nằm ở góc nhọn của đường. Nó gồm một khối đế phục vụ mục đích thương mại toàn bộ diện tích có các căn hộ cư dân ở những tầng trên. 3m

Những cây lớn và thiết kế tòa nhà tách biệt giúp tối ưu hóa tiện nghi dân cư. 3m

Street

Proposed development - Section A

Góc phố này được xác định và mỗi mặt phố đều được sử dụng làm mặt tiền thương mại (cửa sổ và lối vào) và một mái hiên có thể xoay góc liên tục. Thang máy đi lên khu nhà ở phía trên nằm ở cạnh đường.

tree

ary s Prim

treet

ary s Prim

Không gian mở chung frontage được đặt ở khốiStreetđế với cấu trúc nhiều cây xanh (khu vườn trên mái).

Tích hợp các căn hộ dân cư với những loại hình thương mại quy môApartment lớn đòi hỏi building types - Example schemes phải xem xét một cách kỹ lưỡng để giải Hybrid (mixed) developments quyết những xung đột tiềm ẩn giữa các mục đích sử dụng 3m

Apartment building types - Exampleschemes schemes Apartment building types - Example

Street frontage Hybrid (mixed) developments Hybrid (mixed) developments

Proposed development - Street elevation

Một số ví dụ có thể kể đến như vị trí đặt lối vào giữa những khu bán lẻ và khu vực dân cư, sự sắp xếp của các khu vực bốc dỡ hàng hóa và hầm gửi xe cũng như sự ảnh hưởng của những tiếng ồn gây ra bởi các hoạt động thương mại và cách để giảm thiểu chúng.

3m 3m

Street

Street frontage

Bối cảnh và khu vực xung quanh

Prim tr ary s

Những dự án hỗn hợp có phần góc nhọn là điểm giao thoa giữa 2 con đường với cảnh trí khác nhau những tòa nhà xung quanh đang chuẩn bị được quy hoạch với mật độ và chiều cao tương tự những đặc điểm mong muốn trong tương lai của khu vực bao gồm con phố nhộn nhịp, mái hiên liên tiếp nhau, không bố trí các tòa nhà bằng nhau và chiều cao mặt tiền giáp đường từ 17-24m. eet

tr ary s Prim

Street

Street frontage Street frontage

Prim

ary s

eet

treet

A Site boundary

Proposed upper level footprint Pedestrian access Prim

Công trình đề xuất – Điển hình dựa theo kế hoạch trên

treet

Walls with balconies or windows to habitable rooms

ary s

e ry stre

ary s

Significant tree to be retained

Prim

a Prim

Công trình có từ trước và mặt bằng công trình đề xuất

Planting on structure Prim

treet

ree ary st

treet

ary s

Prim

Vehicular access

Công trình đề xuất – Kế hoạch tầng trệt

NHỮNG ĐIỂM QUAN TRỌNG • Mối tương quan và hoạt động của đường phố xung quanh

• Mối tương quan và sự giao thoa giữa khu dân cư và khu phi dân cư, giảm thiểu những mâu thuẫn tiềm tàng giữa chúng. • Nhấn mạnh vào thiết kế của những yếu tố góc nổi bật

ĐẶC ĐIỂM THIẾT KẾ • Đường phố sạch sẽ với mặt tiền nhộn nhịp • Khu vườn trên mái thêm phần tiện nghi

• Sự lựa chọn vật liệu cho mặt tiền chắc chắn

• Tích hợp năng lượng quang điện (PV) trên mái nhà và mái hiên

THÔNG SỐ KỸ THUẬT • Kích thước: 80 x 45m (bất quy tắc) • Diện tích: 2,840m2

• Chiều cao tòa nhà: 5-7 tầng kể từ mặt đất • Hệ số sử dụng đất (FSR): 2.8:1 khu dân cư and 0.8:1 mặt bằng bán lẻ

• Chiều sâu tòa nhà (khu dân cư): 10.2 17m • Khoảng lùi tòa nhà: không có khoảng lùi trước với khối đế, lùi 2,4m với các tầng trên; không có khoảng lùi bên với khối đế, lùi 3m với các tầng trên; không có khoảng lùi sau, lùi 9m với các tầng trên.

• Khu đất trồng cây: 0%, trồng cây trên kết cấu: 10%

• Bãi đỗ xe: 210 chỗ (tầng hầm) sử dụng cho cả khu dân cư và những khu khác • Diện tích khu bán lẻ: 2,270m2 (tầng trệt) • Tổng số lượng căn hộ:

64 căn hộ gồm các căn hộ có 1, 2 hoặc 3 phòng ngủ.

BỐI CẢNH & ĐẶC TÍNH ĐỊA PHƯƠNG

Những bức ảnh giúp truyền đạt các đặc tính mong muốn hay tầm nhìn và cảm nhận kỳ vọng trong tương lai của dự án.

Một thiết kế tốt sẽ đáp ứng và góp phần vào bối cảnh xung quanh nó. Bối cảnh là tất cả mọi thứ có liên quan đến một khu vực bao gồm cả các đặc tính tự nhiên và nhân tạo. Bối cảnh cũng bao gồm các yếu tố xã hội, kinh tế và môi trường. Hiểu được bối cảnh có nghĩa là hiểu các mối quan hệ giữa tất cả các yếu tố trên bao gồm cả giữa khu vực địa phương và khu vực vùng sẽ tác động đến khu vực chung như thế nào trong tương lai. Quá trình xác định bối cảnh và quy mô của bối cảnh có ý nghĩa trực tiếp đến chất lượng thiết kế căn hộ. Nó tạo nên thước đo cho các dự án riêng lẻ và cách các tòa nhà mới nên đáp ứng và nâng cao đặc tính và đặc trưng của khu vực.

Đặc điểm được mong muốn trong tương lai Đặc điểm được mong muốn trong tương lai có thể thay đổi từ việc duy trì giao diện hiện tại của một khu vực để tạo ra một đặc điểm hoàn toàn mới dựa trên các mục đích sử dụng, mô hình đường phố, phân khu, mật độ và các loại hình khác nhau. Thiết lập đặc điểm được mong muốn trong tương lai được xác định thông qua quy trình hoạch định chiến lược với sự tham khảo ý kiến của cộng đồng, ngành công nghiệp và các bên liên quan quan trọng khác. Hiểu bối cảnh trong quá trình này là rất quan trọng để hỗ trợ thay đổi và xác định các loại tòa nhà và kiểm soát quy hoạch phù hợp.

Thiết lập chung Quá trình quy hoạch thiết lập vị trí thích hợp cho các dự án căn hộ bằng cách xác định mục đích sử dụng đất và mật độ phù hợp với các yếu tố giao thông, việc làm, dịch vụ, địa hình và môi trường. Trong khuân khổ hướng dẫn này, những đặc tính cụ thể hay những thiết lập của một địa điểm sẽ quyết định đến thiết kế của nó.

B Trung tâm địa phương C Khu đô thị lân cận D Khu ngoại ô xung quanh

A D

Trung tâm tài chính B

Đặc trưng của các trung tâm tài chính là một hạt nhân thương mại được thiết lập với đầy đủ dịch vụ, các tòa nhà cao tầng và một mạng lưới bán lẻ và kinh doanh tấp nập trên mặt tiền các con phố. Cần cân nhắc khi đặt các dự án căn hộ dân cư tại các trung tâm tài chính phụ thuộc vào mối tương quan phức tạp với các tòa nhà lân cận, tác động từ các tòa nhà cao tầng, sự riêng tư giữa khu thương mại và dân cư, nhu cầu đỗ xe, khu có độ phủ cao, diện tích đất trồng cây hạn chế, tính chất của phu phố, địa điểm và độ che khuất.

A TT chiến lược

B D

Vị trí của các tòa chung cư được xác định bởi các yếu tố như đặc tính của khu phố, khả năng tiếp cận giao thông, những sự cân nhắc về việc làm, dịch vụ và môi trường

Trung tâm địa phương

Đặc trưng của các khu trung tâm thường là các con phố chính đã có. Trong các khu trung tâm lớn, hoạt động bán lẻ và thương mại được phân bố xung quanh các con phố chính hay trên một mạng lưới nhỏ các con phố tạo nên một trung tâm. Trong các khu trung tâm nhỏ hơn, các con phố chính hay các dãy phố mua sắm được bao quanh bởi các khu dân cư. Những điều cần cân nhắc khi đặt các dự án căn hộ chung cư tại các khu trung tâm gồm các yếu tố như shophouse, khu có độ phủ cao, khu mặt tiền hẹp, di sản văn hóa, mối tương quan với khu dân cư mật độ thấp liền kề với dự án và nhiều lô đất nhỏ cần hợp nhất để thay đổi mục đích sử dụng và mật độ. 41

Khu đô thị lân cận

Các khu đô thị lân cận thường nằm trong khoảng cách có thể đi bộ được tới các khu trung tâm. Các khu đô thị lân cận có thể được định rõ các đặc tính bởi các tòa chung cư loại tháp hay liền khối từ 3 đến 8 tầng. Các khu đô thị lân cận khác có thể chuyển đổi từ khu dân cư mật độ thấp và/hoặc một tổ hợp khu thương mại quy mô lớn hơn và công nghiệp nhẹ. Những điều cân nhắc khi đặt các dự án căn hộ chung cư tại đây bao gồm độ che khuất, sự tiện nghi và riêng tư giữa các tòa nhà hiện hữu và tương lai, kiểu không gian mở thảm thực vật hiện hữu, nhu cầu về các khu công cộng mới, sự đa dạng của kích cỡ lẫn hình dáng các lô đất và sự thay đổi cảnh quan đường phố và phạm vi.

Khu ngoại ô

Đặc trưng của các khu ngoại ô thường là cảnh quan nhà ở riêng lẻ. Những điều cân nhắc khi đặt các dự án căn hộ chung cư tại các khu vực ngoại ô bao gồm các mối quan hệ tương quan và sự giao thoa với những ngôi nhà hiện hữu, sự phù hợp của các tòa nhà chung cư so với các hình thức nhà ở mật độ trung bình khác( như nhà liền kề), bố cục cảnh quan, cây lớn cũng như kiểu vườn phía trước và sau.

ĐẶC TÍNH VÀ BỐI CẢNH ĐỊA PHƯƠNG

Chiều cao đề xuất

Các tòa nhà có sẵn

Các dự án căn hộ cần xem xét một loạt các quy mô trong giai đoạn lập kế hoạch và thiết kế.

Quy mô rộng:

Quy mô khu vực:

Quy mô rộng bao gồm kết cấu đô thị, bố cục cảnh quan đồng thời bao gồm những kiểu hình sử dụng đất trên phạm vi lớn và xác định khả năng tiếp cận của dự án với khu trung tâm, giao thông và các không gian mở công cộng lớn. Nó cũng làm rõ mật độ trong tương lai và những thay đổi được đề xuất của khu vực (nếu biết hoặc khả thi) và làm nổi bật cơ sở hạ tầng thiết yếu như bệnh viện, trường học và cơ sở giáo dục trọng điểm. Việc tiếp cận quy mô này rất quan trọng đối với các khu vực lớn cụ thể như khu vực ngoại vi và khu vực tái phát triển. Khuyến nghị xem xét quy mô bán kính từ 1 đến 5km quanh khu đất dự án.

Quy mô khu vực chỉ rõ kết cấu đô thị bao gồm các con phố và không gian mở. Nó cũng có thể bao gồm các đường bình độ, hệ thống cấp thoát nước và kiểu hình thảm thực vật, hạ tầng dịch vụ cần thiết trong tương lai (nếu biết), loại hình sử dụng đất (chia đất thành các khu với mục đích sử dụng khác nhau), ranh giới địa chính và xác định các hạng mục di sản và các địa danh khác. Việc tiếp cận quy mô này thích hợp khi lập mặt bằng cho các dự án tòa nhà chung cư đơn lẻ hoặc theo nhóm nhỏ. Khuyến nghị xem xét quy mô bán kính từ 400m đến 1km quanh khu đất dự án.

Quy mô khu phố: Quy mô khu phố nói đến đặc tính của các con phố mà dự án đề xuất tiếp cận và sự bao quanh bởi các tòa nhà và các yếu tố cảnh quan xung quanh dự án. Nó làm rõ mục đích sử dụng và chiều cao của các tòa nhà xung quanh, khoảng lùi xây dựng, lối đi bộ, mái hiên, đường giao thông và các yếu tố thuộc phạm vi công cộng bao gồm cây xanh, ven đường và lối nhỏ. Tất cả các dự án tòa nhà chung cư nên xem xét đến quy mô này. Quy mô khu đất: Quy mô khu đất liên quan đến việc xem xét chi tiết cá thể khu đất dự án với mối tương quan tới các công trình lân cận, các tòa nhà bên kia đường và khu công cộng. Nó hướng cảnh vật xung quanh, các khu đất trồng cây và không gian mở, thảm thực vật hiện hữu, hàng rào, tường chắn, ảnh hưởng của độ che khuất và những cân nhắc về quyền riêng tư. Quy mô này cũng cần nêu bật bất kỳ yếu tố cụ thể nào khác của công trình như hướng, độ dốc, địa chất, cơ sở hạ tầng, quyền địa dịch và hệ thống xử lý nước mưa.

Quy mô rộng sẽ giúp phân tích sự bố trí kết cấu đô thị và cảnh quan vùng và xác định khả năng tiếp cận với khu trung tâm, giao thông và những không gian mở công cộng quan trọng. Các khu ngoại vi lớn và những khu đất tái phát triển nên sử dụng loại quy mô này. Quy mô khu vực chỉ rõ mạng lưới và các khối kiến trúc đô thị bao gồm đường phố và không gian mở, địa hình nổi bật, di sản văn hóa và công trình cộng đồng và khu công cộng. Được đề xuất cho những tòa nhà chung cư riêng lẻ hay theo nhóm nhỏ nên sử dụng quy mô này.

Quy mô khu phố giúp ta hiểu được ảnh hưởng của dự án được đề xuất lên đặc tích cảnh quan khu phố và chỉ ra chiều cao, khoảng lùi, đường xe chạy và cây cối trên phố. Tất cả các dự án đề xuất đều nên sử dụng quy mô này.

Quy mô khu đất là một bản phác thảo chi tiết về bối cảnh trước mắt của dự án và bao gồm cả của khu đất, con phố nó tiếp giáp và cảnh vật xung quanh nói chung. Tất cả các dự án đề xuất đều nên sử dụng quy mô này.

CÁC YẾU TỐ NGOẠI VI ẢNH HƯỞNG ĐẾN THIẾT KẾ Những dự án căn hộ chung cư thường được phát triển trên những khu đất riêng lẻ hay trong những khu ngoại vi.

Khu đất riêng lẻ Một khu đất riêng lẻ là một hoặc một tập hợp của vài lô đất đủ cho một hoặc nhiều tòa nhà chung cư. Kích thước, hình dạng và hướng của khu đất riêng lẻ trực tiếp cho biết các loại hình công trình và tính hiệu quả khả thi của dự án.

Khu đất riêng lẻ: Dự án này bao gồm hai tòa nhà chung cư với không gian mở chung và giao thoa giữa khu nhà ở mật độ thấp với khu trung tâm ở phía bắc. phương ở phía bắc.

Khi một khu vực được lên kế hoạch thay đổi, dự án mới cần chú ý đến những đặc tính được mong muốn trong tương lai ở cả quy mô khu vực và khu phố. Ở những khu vực đã được thành lập từ trước, dự án mới cần phản ứng thận trọng với các dự án lân cận.

Sự thay đổi dần dần thường xảy ra ở từng lô một trong những khu vực đã được lập nên từ trước và có thể bị hạn chế bởi những dự án đã hình thành xung quanh. Việc quản lý quy hoạch và thiết kế cần cân nhắc về những thay đổi này bao gồm:

01 Yêu cầu hợp nhất khu đất chỉ phù hơp khi khu đất hợp nhất có mặt tiền tối thiểu hoặc có hình dạng hợp nhất cụ thể trong bản vẽ mặt bằng dự án.

Những khu đất nằm ở góc hoặc có nhiều mặt tiền có thể tạo ra nguồn thu từ dự án hiệu quả hơn so với các khu đất nằm giữa lô và chỉ có duy nhất một mặt tiền.

Bảo toàn tiềm năng phát triền của khu đất lân cận nếu sự phân vùng cho phép

Tránh việc các khu đất sót lại và bị cô lập không thể thấy được tiềm năng và kiểu hình phát triển

Điều quan trọng cần lưu ý là giá gửi xe có thể là một tác nhân lớn đối với khu đất hợp nhất. Trên các khu đất dễ tiếp cận giao thông công cộng và hạn chế cơ hội hợp nhất, cần cân nhắc việc giảm giá đỗ xe. .

Khu ngoại vi Các khu ngoại vi có đặc trưng là các lô đất lớn hoặc một nhóm các khu đất lớn đang trải qua thay đổi tổng thể. Những khu đất này thường cần được tái cơ cấu để hỗ trợ việc thay đổi mục đích sử dụng đất hỗn hợp, chiều cao các công trình cũng mật độ xay dựng. Quy hoạch khu ngoại vi thường kết hợp các đường phố và cơ sở hạ tầng mới, các lối đi cắt ngang khu đất và không gian mở công cộng tương quan với quy mô, vị trí và đặc tính bối cảnh địa phương.

Khu ngoại vi: khu vực này dùng để tái phát triển và đem đến một cấu trúc mới rõ ràng của đường phố, công viên cộng, ga xe điện tái sử dụng và các không gian mở chung ở trung tâm.

Quy hoạch khu ngoại vi cung cấp nhiều cơ hội bao gồm: Kết nối lại các phần từng bị cách biệt của thành phố (hay thị trấn). Cải thiện mạng lưới khu vực công cộng và cung cấp thêm không gian mở công cộng. Kết hợp các loại mục đích sử dụng để giúp các khu vực mới giàu sức sống hơn. Kết hợp di sản văn hóa và cảnh quan quan trọng ở trong khu đất hoặc bối cảnh xung quanh. Đa dạng hóa nhà ở. Cung cấp không gian cho các công trình cộng đồng mới như trung tâm giải trí, thư viện và trung tâm chăm sóc trẻ em. Tận dụng sự hiệu quả quy mô để mang lại các biện pháp môi trường hiệu quả hơn như hệ thống tái tạo năng lượng sạch, xử lý nước mưa tích hợp và tái xử lý nước thải. Hỗ trợ linh hoạt hơn trong việc bố trí công trình để cung cấp tiện nghi tốt hơn cho các căn hộ riêng lẻ và không gian mở.

Quy hoạch khu ngoại vi sẽ tạo thành các vỏ bọc tòa nhà và thiết lập sự kiểm soát trong phạm vi quy hoạch môi trường địa phương và quy hoạch phát triển dự án. Đơn đăng ký dự án trong tương lai sẽ đánh giá dựa trên đó. Các mặt bằng chỉ dẫn quy hoạch ở cả mặt đất và các tầng trên có thể hỗ trợ nhằm miêu tả các loại hình dự án hình thành trong tương lai, dựa trên những vỏ bọc tòa nhà, qua đó mang lại lòng tin cho chính quyền địa phương, nhà đầu tư và cả cộng đồng. Diện tích sàn xây dựng của một dự án ngoại vi được tính trên toàn bộ khu vực công trình bao gồm cả các đường phố và không gian mở. Diện tích này sẽ nhỏ hơn đáng kể so với diện tích mặt sàn xây dựng của từng phần riêng lẻ nằm trong dự án của khu ngoại vi (xem thêm phần Hệ số sử dụng đất).

“Việc phân chia các lô đất lớn thành các

mảnh nhỏ hơn hỗ trợ tạo ra hạt đô thị tốt hơn và đạt được sự đa dạng hơn trong thiết kế tòa nhà. Nó cũng có thể hỗ trợ việc xây dựng

”

tái phát triển.

Các giải pháp thay thế cho một số tiêu chí thiết kế có thể phù hợp thông qua quá trình thiết kế mặt bằng khu ngoại vi và thử nghiệm các vỏ bọc công trình được đề xuất để giảm thiểu các hạn chế của khu đất.

Một số tiêu chí thiết kế có thể được tối ưu cho toàn bộ khu vực ngoại vi hoặc cho từng giai đoạn thi công trong khu đất,ví dụ như đất trồng cây và không gian mở chung có thể được củng cố và tiếp cận từ một số tòa nhà. Các tiêu chí thiết kế khác liên quan đến tiện nghi của từng căn hộ,ví dụ như tầm nhìn riêng,khả năng nhận ánh sáng mặt trời và thông gió thường được áp dụng cho từng tòa nhà trong khu ngoại vi.

THUẬT NGỮ Tiện nghi

Khả năng sống tiện lợi hay chất lượng sống của một nơi, khiến nó thoải mái, dễ chịu cho một cá nhân hay một nhóm người ở. Sự tiện nghi rất quan trọng ở công cộng, khu vực chung hay khu vực riêng tư, nó bao gồm cả sự hài lòng về ánh sáng tự nhiên, cảnh quan, sự riêng tư và yên tĩnh. Nó cũng bao gồm cả sự bảo vệ khỏi ô nhiễm và mùi.

Chiều cao tòa nhà

(a) Là chiều cao của tòa nhà được tính theo mét - khoảng cách thẳng đứng từ mặt đất (hiện tại) đến điểm cao nhất của tòa nhà, hoặc (b) Là cao trình chuẩn của tòa nhà – khoảng cách thẳng đứng tính từ “mực chuẩn 0 về độ cao của lưới độ cao quốc gia” theo Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về xây dựng lưới độ cao.

Bản đồ địa chính

Các phần của khu đất được chia ra trong khu vực hiện tại. Ví dụ: chỉ giới, con đường, mương rãnh, lô đất và số hiệu các lô đất.

Trục lưu thông theo chiều dọc

Thiết bị lưu thông lên xuống (thang máy hay cầu thang bộ) trong một tòa nhà. Một trục lưu thông theo chiều dọc đơn có thể bao gồm nhiều cầu thang trong một khu vực.

Hệ số sử dụng đất

Là tỷ lệ của tổng diện tích sàn của tất cả các công trình trong khu đất với diện tích khu đất.

Không gian mở chung

Không gian ngoài trời nằm ở trên mặt đất hoặc trong công trình thuộc sở hữu chung và được sử dụng cho mục đích giải trí cho cư dân trong tòa nhà. Không gian mở chung có thể chỉ có dân cư ra vào hoặc là khu vực công cộng.

Sân trong

Không gian chung ở tầng trệt hay trong công trình (gác lửng hay mái) không có mái che trong tòa nhà và được vây quanh bởi ít nhất ba mặt.

Khu vực đất trồng cây

Khu vực có đất màu ở trong công trình không bị ngăn trở bởi tòa nhà hay các kết cấu phía trên hay phía dưới mặt đất và có kích thước tối thiểu một chiều là 6 mét. Khu vực đất trồng cây không bao gồm tầng hầm đỗ xe, hạ tầng dịch vụ, bể bơi, sân tennis, và các bề mặt không thấm nước bao gồm cả bãi đỗ xe, đường xe chạy và khu vực mái.

Khu đô thị đông đúc

khu vực cho phép hệ số sử dụng đất cho công trình là 2:5:1 hoặc lớn hơn.

Khối căn hộ

Công trình mà các tòa nhà được xác định bởi lề đường và bao quanh toàn bộ hoặc bao quanh một phần khu vực ở giữa khối

Khối đế

Căn hộ phía trên cửa hàng

Phần đế của một tòa nhà mà đặt ở phía trên là phần cao hơn (phần tháp).

Là một hoặc nhiều căn hộ nằm phía trên mặt bằng bán lẻ hoặc cơ sở kinh doanh ở tầng trệt.

Không gian mở công cộng

Khả năng tiếp cận ánh sáng mặt trời

Khu vực công cộng cho mục đích làm không gian mở và nằm trong quyền kiểm soát của các cơ quan công quyền

Tòa chung cư

Là một tòa nhà gồm ba căn để ở trở lên nhưng không bao gồm phần cơi nới thêm hay nhà ở nhiều buồng

Khu đất dốc

Khu đất có độ dốc lớn hơn hoặc bằng 15%

Sân hiên

Khu vực ngoài trời được lát nền và không có mái che, được kết nối với một căn hộ và có thể đi đến từ ít nhất một phòng. Có thể trên mặt đất hoặc trên một kết cấu (khối đế hoặc mái)

Khả năng tòa nhà nhận được ánh sáng trực tiếp từ mặt trời không có cản trở từ các tòa nhà hay các vật cản ngoại trừ cây xanh.

Ánh sáng mặt trời

Chùm tia bức xạ trực tiếp từ mặt trời