ÄRI UUS KODU by Postimees

ÄRI UUS KODU KOOSTÖÖS

KINNISVARAPORTAALIGA

NR 1 • MAI 2018

ÄRIKINNISVARA

ÄRI UUS KODU • MAI 2018

Kinnisvaraettevõtja Guido Pärnits usub, et Tallinnas võib kontoripinda julgelt juurde ehitada. Foto: Mihkel Maripuu

Kas jagamismajandus ja e-kaubandus

TAPAVAD ÄRIKINNISVARATURGU? GUIDO PÄRNITS | kinnisvaraettevõtja

Rääkides ärikinnisvaraturu trendidest, küsitakse mult tihtipeale, kas kaug- ja kodutöö pealetung ning ühiskontorite laiem levik tähendab kontoripindade turu kokkukuivamist? Ning internetipoodide kiire kasv praeguste kaubanduskeskuste surma juba lähikümnendil? Vastus on selge – ei! Kuuldused ärikinnisvara peatsest surmast on liialdatud.

len 53-aastane ja võib-olla mõnes asjas ka liiga konservatiivne. Samas olen oma elu jooksul näinud omajagu neid asju, mida mõnel hetkel lihtsalt üle haibitakse. Teatud trendid muidugi tulevad ja levivad, aga kus on nende tipppunkt või arengu lõpp, seda ei kujuta keegi täpselt ette. Investori seisukohalt on ärikinnisvaras kaks peamist suunda – kontoripinnad ja kaubanduspinnad. Mõlemal on omad plussid ja omad ohud. Ühelt poolt räägivad kõik, et Tallinna kaubanduspindade turg on täis. On küll suhteliselt täis, raske on uusi megaarendusi teha ja neid täita rentnikega. Jaekaubandus, vähemalt Tallinna ja Eesti mastaapides, on siiski koduturule suunatud. Kontoripindade osas on natuke teine tera. Seal käib pigemini võitlus selle üle, kas saame kuskilt piiri tagant mõne ettevõtte siia meelitada. Näiteks juhul kui Aasia suurim veebikaubanduskonglomeraat Alibaba otsiks sobivat kohta oma Ida-Euroopa harukontorile, siis võiks temast saada üks Ülemiste City suuremaid ankurrentnikke. Ses mõttes on turud erinevad ja ei saa kaubanduspindu ja büroopindu ühte patta panna öeldes, et turg on täis. Rentnikule pinna osas suurt paindlikkust lubava kontorhotelli või meil Ülemiste Citys loodud värske kasvukontori kontseptsiooni kohta ütlen, et muidugi on seda mingile osale ettevõtetest vaja, kuid see ei ole miski,

mis minu meelest kontoripindade sektoris valdavaks muutuks. On teatud ettevõtted, mis on väga mobiilsed, on teatud ettevõtted, mis vajavad võib-olla vaid kahetunnist tööpäeva ja nende jaoks on selline mudel kontoripindade osas põhjendatud. Aga seda ma ei usu, et see suund kuidagi tavakontoripindade arendust ja turgu tapma hakkaks. Sisult on ju tegu sama teemaga, mille ümber arutatakse rääkides e-kaubanduse ja tavakaubanduse konkurentsist või koostööst ning sellest, kes kelle välja sööb. Tuleviku ennustamine on muidugi tänamatu töö, aga ühes on maailma suuremate uuringufirmade prognoosuuringud jõudnud ühisele järeldusele. Teatud ajal, 2025.–2030. aastate paiku jõuab e-kaubandus protsentuaalselt kogu kaubandusest mingile tasemele, mis on kuskil 20% ringis ja seal jääb ta seisma. Sealtpeale saavad liikumised tavakaubanduses ja e-kaubanduses olema seotud sama mustriga – mahud kasvad ja langevad vastavalt majandustsüklitele. E-kaubanduse praegune kasv on väga hea ja see mitmekesistab meie elu, kuid see ei tähenda klassikalise kaubandusmudeli ja ärikinnisvara selle segmendi jaoks kadu või totaalset transformatsiooni. Sama paralleel kehtib mu meelest ka kontoripindade puhul – jagatavad pinnad on lihtsalt üks tootetäien-

dus äripindade valikus. Arvan, et Tallinnas võib kontoripinda julgelt juurde ehitada – küsimus on lihtsalt selles, kes on selle turu suurimad võitjad. Konkurents büroopindade osas on teisenenud – 10 aastat tagasi oli nii, et kes suutis ehitada ilusama kontori, oli ka võidumees. Nüüd ehitavad väga paljud väga ilusaid hooneid – see ei ole enam konkurentsieelis. Ettevõtja ja eriti rahvusvahelise ettevõtja jaoks, kes teeb kõrgelt kvalifitseeritud tööd, on olulised muud argumendid. Kuidas on paika pandud kontoripinnaga kaasnevad pehmed teenused, kuidas saab landlord või campus’e arendaja aidata muude teenustega mis tahes valdkondades. Näiteks neis, mis puudutavad välisspetsialiste ja nende perede siia tuleku sujuvaks muutmist ja n-ö soft-landing’u korraldamist, mida me EASi ning ettevõtlus- ja innovatsiooniministri juhtimisel Ülemiste Citys praegu teeme. Mainor Grupis mõtleme täna väga tõsiselt sellele, kuidas Ülemistel arendatavat kinnisvara muuta rentnikele atraktiivseks mitte kontoripinna ühikuna, vaid ümbritseva keskkonna ja mugavalt kättesaadavate teenuste kaudu – seda rahvusvahelise ingliskeelse lastehoiu ja haridusteenusteni välja. Just see on innovatsioon, mis muudab nii ärikinnisvara sektorit kui avalikku sektorit. Ja ükskord tuleb ju kõik uus niikuinii, sest kindel on vaid pidev muutus. n

PERSOON

ÄRI UUS KODU • MAI 2018

Efteni juhi Viljar Arakase hinnangul on üks turvalisemaid investeeringuid kaubanduskinnisvaras lähipoed. Foto: Sander Ilvest

ARAKAS: enam kallimaks minna ei saa ANDRES REIMER

Kiire tõusu aeg kinnisvaras on läbi ning arendajad peavad olema valmis muutusega kaasa minema, sest seisma jäämine tähendab selles äris kaotust, rääkis Baltimaade juhtiva kinnisvarafondi Eften juht Viljar Arakas. Asjatundmatu pilgu lööb kirjuks vaadates, millise tempoga kerkib Tallinnasse uusi kaubanduskeskusi. Peterburi maanteele suure katlamaja ja maantee vahele tühermaale kerkib uus Rimi. Kes küll sinna ostma läheb, kui veidi varem asub Coop, T1, Ülemiste ja Sikupilli kaubanduskeskus? Turuosalised on samuti kõik segaduses. Kaubanduskeskuste omanikud on üksmeelselt veendunud kahes asjas: kaubanduspindasid on liiga palju, neid tuleb liiga palju juurde, aga nende endi kaubanduskeskus on edukas. Selles peitub selge vastuolu. Kaupmehi meil juurde tulnud ei ole, kes tahaksid pinda lisaks saada selles tempos, nagu ehitatakse. Rahvast tuleb Tallinnasse küll juurde, aga mitte nii palju, et peaks ehitama täiendavalt tuhandeid ruutmeetreid kaubanduspinda. Siin tuleb muidugi vahet teha selles, kas kaubanduskeskus toitub igapäevastest kodulähedastest ostudest, nagu näiteks Eftenile kuuluv Magistrali kaubanduskeskus, kus käib tänu ümbruskonna elanikele ligi 10 000 inimest päevas. Teise seltskonna moodustavad kaubanduskeskused, kes võistlevad üle terve linna saabuvate klientide pärast: Rocca al Mare, Kristiine, Ülemiste – need on täiesti erinevad kaalukategooriad. Sellised suured kaubanduskeskused tuleks ümber nimetada vaba aja keskusteks. Me panime Mustika keskuses osa kaubanduspindasid kinni ja tegime asemele fitness-keskuse, kus igal kuul käib paar tuhat inimest. Toome Mustikasse samuti laste mänguväljakuid, kuid seda teevad kõik. Levinud trend on

kinode rajamine. Samal ajal üürihinnad püsivad paigal. Turuosalistel pole selgeid vastuseid ja toimitakse katse-eksituse meetodil. Pannakse oma asi püsti ja vaadatakse siis, mis edasi saab. Kuna kinnisvarasse investeeritakse miljoneid ja miljardeid, siis kõik on väga enesekindlad oma projektis, kuid tasakaalupunkt pole veel saabunud. Me vaatame kaubanduspindasid investeeringuobjektina, aga ostuhind peab olema madal. Meie oleme Eftenis skeptilised pigem ülelinnaliste keskuste tuleviku osas. Kui me ostsime Riias Domina keskuse, siis meie võit tuli ostuhinnast. Saksa fond ostis selle 2007. aastal 150 miljoni euroga, siis meie ostsime 75 miljoni euroga. Reeglina sellistel tingimustel müüa ei taheta ja sellepärast praegu neid tehinguid ka väga palju ei toimu. Ühel keskpäeval sattusin Ülemiste keskusesse nii, et oli aega ringi vaadata ja mind tabas positiivne šokk: millised poed, kui kõrged laed, maast laeni reklaamid, popimad kaubamärgid – juskui oleks sattunud unenäos mõnda Dubai kaubanduskeskusesse. Kuid peale minu oli vaid paar klienti ringi uitamas. Kuidas see rendiraha tagasi teenitakse? Tipptunni välisel ajal on kõik kaubanduskeskused rahvast üpris hõredad. Selge on see, et kaupmees suudab maksta üüri 7–10 protsenti oma netokäibest. Kui üürisumma läheb suuremaks, siis varem või hiljem pannakse see pood kinni. Kõik keskuseomanikud pingutavad selle nimel, et inimesed nende juures käiksid. Ülemiste on linnas selgelt

tugev tõmbekeskus. Vilniuses on selleks Akropolised, Riiasse ehitatakse samuti uut Akropolist, mis hakkab mõjutama kogu kaubandusturgu. Üks turvalisemaid investeeringuid on kaubanduskinnisvaras just lähipoed, mis olulisel määral täidavad kogu turgu. Lõpuks paneb ikkagi looduslik valik ja turumajandus asjad paika. Kui asi ei toimi, siis kaupmehed panevad poode ka üpris agressiivselt kinni, sest kahjumit ei kannata mitte keegi. Kui tosin aastat tagasi oli jäme ots kaubanduskeskuste omanike käes, siis täna on vastupidi, kaupmeeste käes. Erandiks on näiteks vaid Viru Keskus, kus kõik tahavad olla. Kus ja millises järjekorras hakkavad kaubanduskeskused ostjatest ja kaupmeestest tühjaks jääma ja kinni minema? Mul ei ole nimekirja kaubanduskeskustest, mis näiteks viie aasta pärast ei toimi tänasega samamoodi. Kui me avasime Laagri Circle K kõrvale Selveri, siis Selver pani Pääsküla väikese poe kinni. Loomulikult sellised vangerdamised turul toimuvad, kuid seni ei määra need trendi. Kui ma käisin hiljuti Dubais, siis varem külastajaid vapustanud suusamäega kaubanduskeskus, mis kümme aastat tagasi oli kaubanduse arengu tipp, millest edasi areneda poleks justkui enam võimalik, siis see on nüüdseks juba eilne päev. Selle kõrvale on kerkinud Mall of Dubai, mis on umbes kümme korda suurem kui Ülemiste keskus. Tallinna turgu on väga palju aidanud laevadega saabuv Põhjala turism. Me võtame seda justkui iseenesest-

MAI 2018 • ÄRI UUS KODU

mõistetavat asja ja ei anna aru, kui positiivselt see Eesti majandusele on mõjunud. Kui me kanname selle nüüd üle näiteks aktsiisipoliitikale, siis näeme, kui kiiresti hakatakse vinti üle keerama. Eestis käiv soomlane muudab oma sihtkohta selle järgi, kus on odavam ja läheb meilt ära mujale. Kuidas praegu paistab konkurents kesklinna ja äärelinna kaubanduskeskuste vahel? Äärelinnas käib praegu ikkagi peamiselt igapäevaostude tegemine ning kesklinnas tehakse n-ö tippostusid. Siia kõrvale võime tuua näiteks Ülemiste keskuse koos Tehnopolise kvartaliga, mis on omavahelises koostöös kujundanud kesklinnalaadse südame. Vastab tõele, et meil on ühe elaniku kohta kaubanduspindasid palju, aga näiteks Riias on väga palju poode kortermajade esimestel korrustel, mis statistiliselt pole kaubanduspind. Selline asi viib ka statistika tegelikkusega võrreldes paigast ära. Eestis meil ei ole sellist kaubanduse suurtänavat, mis lükkab võrdluse suurlinnadega nihkesse. Igapäevasteks ostudeks pole suured keskused mugavad ja tipptunnivälisel ajal on kõik suured kaubanduskeskused inimtühjad. Väiksemad toidupoed on väga hea investeering, kui on tagatud igapäevane pidev külastajate voog. Näiteks Laagri Selveri sarnaseid toidupoode me ehitaks veel, kui leiaksime sobivas liiklussõlmes soodsa hinnaga maad. Kuidas hakkab toimuma ühe kaubanduskeskuse väljasuremine? Kaubanduskeskuse käekäigu kohta annab kindlasti äreva signaali üürnike kiire vahetumine. Keskus ehitatakse reeglina ühe suure toidupoe ümber. Kui toidupoodi ümbritsevate satelliitide seas hakkab toimuma kiire rotatsioon, siis see on märk, et asjad pole hästi. Siis ei meeldi see ka toidupoele, kuid satelliidid elavad peamiselt toidupoe külastajate pealt. Kui palju on Tallinnas selliseid kohti, kus ümbruskonna areng võib kaubandukeskuste arengut toetada? Valglinnastumine toob kaasa väga huvitavaid arenguid, mille parimaks näiteks on Viimsi. Viis aastat tagasi polnud seal midagi ja nüüd tundub, et ühe ringliikluse ümber on kõike üleliia palju. Seal leidub ka kohti, kuhu naljalt ei minda. See on tüüpiline valearvestus, et inimesed, kes elavad keskuse kõrval, lähevad sinna sisseoste tegema. Jüri, Rae vald, Peetri küla, Veskimöldre, Laagri keskuse areng – see mõjutab kaubanduse arengut palju ja väikesi poode tuleb sinna juurde. Kuid enne peavad tulema inimesed, siis tuleb pood järele. Selles mõttes asub Mustika keskus huvitavas kohas, sest naabriks olev Tallinna Aiand jõudis äsja järeldusele, et keset linna tasub majade ehitamine rohkem ära kui taimede kasvatamine? Kunagi oli ka Rocca al Mare keskuse alune aiandusmaa. Mustika väljakutse seisab nüüd selles, et kümne aasta pärast on meie keskuse tagaküljel ligi 700 korterit. Me peame tagakülje muutma samuti fassaadiks. Samas olukorras on ka Ülemiste keskus, mis seoses Ülemiste linnaku arenguga areneb tahapoole, kus varem oli teenindusmaa. Selliste muudatuste tegemine pole sugugi lihtne, kui sul on fassaadid ja kogu logistika juba püsti. Mustamäe keskusele tekkis pärast garaažide maha lammutamist samuti varasemale tagaküljele uus sissepääs, mis avaneb uude parklasse. Mustamäele mindi kino ehitama ja mulle kui Laagri elanikule on see kujunenud kohaks, kus käia. Kuid kõik on pidevas muutuses. Kui büroohooneid peab ka pidevalt värskendama, aga need püsivad ikka samadena, siis kaubanduskeskus-

PERSOON

tes peavad muutused toimuma kogu aeg. See on väga suur väljakutse keskuse omanikule, et nende muutustega kaasas käia. Näiteks Riia keskuste vahel käib terav konkurents avalike ürituste kaudu, mida Tallinnas ei toimu. Hea näite saan tuua Dubai Mallist, kus fassaadid on viie meetri kõrgused. Kui sul on lagi vaid nelja meetri kõrgusel, siis sa ei saa teha samu asju. Kui võrrelda seda keskust nüüd Mall of Emirates’iga, kus on see kuulus suusamägi, saab Dubai Mall tänu kõrgematele lagedele suure eelise. Kaubanduskeskustes kasutatakse väga palju mõistet look and feel. Seda on väga raske mõõta, aga tegemist on 2–3 sekundiga tekkiva esmamuljega. See on siis kas n-ö vau-efekt või siis mingi kodune tunne. Väga suur võitlus käib inimestes sellise hea emotsiooni tekitamise nimel. Kas see tähendab, et hakkate Mustika keskust laiendama? Laiendama me ei hakka, aga me peame aru saama, et kui kogu senine Tallinna Aiandi maa läheb elamute alla, siis kuidas tagantpoolt tulevale inimesele fassaad rajada, et aiandi poolt tulev inimene ei peaks ringiga tulema. Kuidas toimib Mustika keskus pärast konkureeriva Mustamäe keskuse avamist? Need keskused on küll väga lähestikku, aga kuna asuvad täiesti erinevate liiklusarterite ääres, siis nad ei konkureeri omavahel. Me eeldasime, et Mustamäe keskuse avamine jätab nii Magistralile kui ka Mustikale tugeva jälje, aga seda ei juhtunud. See näitab, et uue keskuse tarbijaskond on suunatud tänu kinole meelelahutusele ja lõi tüki küljest kusagilt mujalt linnast: nüüd tullakse Mustamäele filme vaatama ja sööma. Kui Tallinna elanikkond kasvab, siis kui kauged tagamaad suudavad pealinna kaubanduskeskusi toita? Minu ämm käib teinekord Väike-Maarjast Ülemiste keskuses poodlemas. Istub hommikul Tamsalus rongile ja õhtul sõidab rongiga tagasi. See näitab, kui väikeseks suudab rongiühendus Eesti muuta. Tallinna linn on surutud Ülemiste järve ja mere vahele ning on liblikakujuline. Seetõttu Ida- ja Lääne-Tallinn elavad mõnevõrra omaette elu. Kui Ülemiste kõrval saab ka T1 valmis, siis seda enam on maapiirkonnas elaval inimesel põhjust istuda hommikul rongi peale ja sõita Tallinnasse sisseoste tegema. Lääne-Tallinnas seda nii palju ei ole, sest piir läheb Saue ja Keila juurest. Ida-Tallinnal seevastu on potentsiaali haarata kaasa suurt osa Eestist. Millised on Lasnamäe kaubanduskinnisvara väljavaated, sest seal leidub veel päris palju vaba ruumi? Me plaanime ehitada Hortesele Tähesajusse uue poe, sest usume spetsialiseeritud poodide tulevikku. Riias oli Domina keskuses Prisma end sulgemas, kui me keskuse ostsime. Selle asemele panime palju väiksema Maxima ja 25 ülejäänud väikest poodi, efekt oli väga hea. Spetsialiseerunud poed avardasid tarbija jaoks valikut oluliselt, võrreldes ühe suure universaalpoega. Mida tähendab IKEA ja üpris väikeste poodidega tegutseva Lidli tulek? IKEA tegi esimese poe Vilniusesse, sest asudes lennujaama lähedal ja Minski trassi ääres, püüab see ka Valgevene liiklust. Teine tuleb Riiga, küllap tuleb ka Tallinnasse. Me saame Lidli tulekust seni rääkida vaid Leedu näitel, kus ta avas ühel päeval 20 poodi. Mõju oli nii suur, et põhjustas muutusi Maxima juhtkonnas. Praegu on Eestis odavpood puudu ja Lidli jaoks on turul kindel koht olemas. Küsimus seisneb nüüd selles, kas nad suudavad olukorda enda jaoks realiseerida, sest ühel

korral nad juba proovisid, aga tõmbusid tagasi. Lidli näol on tegemist suletud Saksa pereettevõttega, mille kohta meil kuigi palju infot ei ole. Nende tuleku kohta võib spekuleerida mida tahes, kuid minu arvates teeb Lidl ka Eestis valmis mingisuguse kriitilise hulga poode, on neid siis 15 või 20, ning avab ühekorraga. Kas Lidli puhul võib kõne alla tulla allüürniku staatus või ehitavad nad oma poed valmis ise ühe hooga, nagu Jehoova tunnistajad? Lidl on ikka Jehoova tunnistaja moodi, üürisuhteid nad ei taha, tahavad ise omada. Kunagi kui Maxima tuli Eestisse, arvati, et talle pole ruumi, aga täna on Maxima kõige suurema käibega jaekaupmees. Kuid erinevalt Maximast ei tule Lidliga kaasnev turu kasv enam läbi ostujõu suurenemise, vaid kellegi arvelt. Leedus andis Lidl väga valusa õppetunni kõigile varem kohal olnud kaupmeestele. Ma arvan, et Lätis ja Eestis läheb samamoodi ja tarbija võidab. Eestis oleme me sellegipoolest juba praegu palju õnnelikumad kui lätlased, kellel on praktiliselt vaid Maxima ja Rimi. Muud poed ei mõjuta mängu. Seetõttu on meie kaubavalik parem. Kui kiiresti Lidl suudab tegutseda? Leedus ehitas Lidl oma poode paar aastat enne, kui pauk ühekorraga tuli. Eelinfot selle kohta ei tule. Nad ostavad kinnistud ja hakkavad tööle. Kui pood on ehituslikult valmis, siis võib seista kuid või isegi aasta, enne kui avatakse. Büroopindasid tuleb samuti meeletu hooga üha juurde? Eftenile kuulub Tallinnas büroopindu mitmes hinnaklassis ja ma ei saa öelda, et meil oleks probleeme üürnike leidmisega. Kui su hinnaootus on õige, meie oleme positsioneerinud ennast hinnavahemiku alumisse otsa, siis me üürnikke leiame. Pigem seisneb häda selles, et ühte ja sama head pinda tahab üürida mitu ettevõtet või ettevõte soovib samas hoones laieneda. Seetõttu ma ei näe büroode sektoris muret. Kuid selge on, et kui su hoone on vana, siis ei saa tipphinda küsida. Paljud uued büroohooned on toitunud vanadelt nõukogudeaegsetelt pindadelt ära kolivatest üürnikest. Vanas euroremonditud hoones makstakse üüri 6–7 eurot ruutmeetrilt, uues aga 10 eurot. Hinnavahe on väike, aga tasemevahe samal ajal kolossaalne. Kuid büroopindade turul toimub huvitavaid arenguid, kus vanad bürood võivad leida täiesti uusi kasutusalasid. Me oleme maha müümas Eesti Energia vana hoonet Laki tänaval, sest uus omanik tahab sinna rajada hoopis üürikortereid. Mis on üürikorterite turul nüüd toimunud, sest varem ettevõtja ei tahtnud liigse peavalu tõttu selle teemaga tegeleda: rahutud üürnikud, probleemid maksetega? Üürikorterite puhul on tegemist mahuäriga. Väikeses mahus sellega tegeleda ei tasu. Oleme Eftenis seda arutanud ja leidnud, et meil ei maksa seda teha, sest ärikinnisvara on palju tulusam. Keskmine üürikorter on 40–50 m², mis tähendab, et pead tegema 20 korda rohkem tööd kui ühe 1000 m² büroo välja üürimisel. Võlgnevusi esineb ka äriettevõtetel, kuid üürikorterite puhul on võlgnevused natuke teistmoodi, lisaks veel tülikad naabrid. Samas nõudlus üürikorterite järele on väga tugev, sest Tallinnasse suunduv inimvool ei katke. Väiksemad esimesed elukohad linnas võivad toota väga head tulemit.

PERSOON

ÄRI UUS KODU • MAI 2018

Viljar Arakas tunnistas, et kartis, et konkureeriva Mustamäe keskuse avamine annab Eftenile kuuluvale Magistrali keskusele tugeva löögi, kuid seda pole toimunud. Foto: Peeter Langovits

Kas see teema puudutab sihtgrupina peamiselt vaesemat keskklassi? Mina määratleksin üürikorterite sihtgrupina ennekõike maalt linna kolinud noori. Nad ei tea, milline nende elu viie aasta pärast on. Kes aastaid on üüri maksnud, küsib lõpuks enda käest, et miks ta ei võiks igakuise pangamaksega kodu endale välja osta. LHV pensionifondid on üüriärisse sisenemas. Suur institutsionaalne investor annab üürnikele kindluse, et maksavad kindlad reeglid ja üürileandja on stabiilne. Olen ise prooviks pidanud paari üürikorterit. Kui üürnik on aastaid sees, siis pole seal palju tegemist. Kui aga inimesed vahetuvad, siis pole see kaugeltki passiivne investeering. Sa pead kulutama palju aega tegevustele, mille asemel saaksid käia kinos või spordisaalis. Millist rolli mängivad üüriturul luksuskorterid? Rahvusvahelised ettevõtted ja saatkonnad annavad sellele nišile tööd, kui põhiturg asub väikestel pindadel, kus igakuine üürihind liigub vahemikus 250–350 eurot. Kas Tallinna kesklinna kerkivad uued kõrghooned, nagu näiteks Maakri tänavale ehitama hakatav Skyron, tõmbavad vanad büroohooned tühjaks? Päris nii see ka ei ole. Kesklinna kõrghoonete häda seisneb selles, et nende korruste pindala ligi 400 m² ei sobi paljudele ettevõtetele, nagu näiteks advokaadi- ja audiitorbürood, kes vajavad ligi 2000 m². Viiel erineval korrusel asumine ei pruugi nende korporatiivsele kultuurile hästi mõjuda. Kuidas saab kirjeldada Porto Franco ja Maakri kvartali kliente? Nende ühist nimetajat on raske leida, kuid üldiselt on see kõrgtasemel teenust pakkuv ettevõte: advokaadi-

või inseneribüroo. Neid ettevõtjaid pole palju ja ka nende üüritav pind pole suur – paarsada ruutmeetrit. Nende kulude-tulude seisukohalt pole ka oluline kõrgem üürihind, sest asukoht ja aknast avanevad vaated annavad neile eelise. Ettevõtete suurte tugiüksuste jaoks jäävad aga parimaks asukohaks äärelinna bürood. Kuidas mõjutab maksupoliitika muutmisega kaasnev segadus ärikinnisvara? Kui me vaatame numbreid, siis Eesti majandusel tervikuna läheb väga hästi. Erinevatel valdkondadel võivad asjad liikuda erinevalt, sest näiteks naftatransiidil pole enam need ajad, mis varem. Samas IT-sektor otsib inimesi taga tikutulega. Kui majandus ja palgad kasvavad, inflatsioon on mõõdukas, siis kui sa praegu ei saa hakkama, siis millal veel hakkama saada. Kuidas te tunnetate kriisi saabumise ohtu? Kriisi ei saa kogu aeg oodata. Meie turult on lahkunud kolm suurt panka: Danske, DNB ja Nordea. Nende lood kõlavad väga erinevalt, see ei tähenda, et nad oleksid ukse tagakätt kinni löönud. Kuid see muudab ettevõtjale laenu saamise keerulisemaks. Eraisikut see eriti ei puuduta, sest kodulaenu võttev eraisik on iga panga unistuste klient. Peaaegu kümne aasta pikkune periood, kus laenud üha odavnesid, on möödumas. See ei tähenda, et sama kiiresti läheb halvemaks. See tähendab, et sõita tuleb väga mõistliku võimendusega. Kui enne kriisi tundus, et laenu osatähtsus 75–80 protsenti on väga OK, siis täna öeldakse, et 60–65 protsenti – mitte rohkem. Kinnisvarasektoris saab sind kukutada ainult liigne võimendus olukorras, kui turg pöördub. Selles suhtes vaatan teatud murega ühisrahastuse projektide poole, kus alati ei aduta, milliseid riske võetakse.

Kuid nende mahud on üldisega võrreldes nii väikesed, et süsteemset riski ma siin ei adu. Kas ma saan õigesti aru, et elukondliku kinnisvara ja büroode arendamine on veidi kindlama jala peal? Elukondliku kinnisvara puhul on sinu jaoks suureks plussiks see, et kui sa oled selle ära müünud, on probleemid ka lõppenud. Kaubanduskeskust üürid aga terve igaviku. Elukondlik kinnisvara on kogu sektori jaoks kõige tähtsam, sest liigub kõige ees. Kui tänavu esimeses kvartalis tehti elukondliku kinnisvaraga vähem tehinguid kui aasta varem, siis ei maksa siin mingisugust kriisi otsida. Kuid see näitab ohumärki ja seda, et iga arendaja on püüdnud pärast kriisi jälle kallimalt müüa, aga kusagil hakkab turg vastupanu osutama. Tuleb punkt, kust sa enam kallimat hinda küsida ei saa. Kiire tõusu periood on kindlasti läbi. Suuremad raskused ootavad siis ees kaubanduspindade omanikke? Ma nimetaksin seda mitte raskusteks, vaid muutusteks, millega pead kaasas käima. Mida suurem keskus, seda rohkem muudatusi on vaja teha. Seisma jäämine tähendab selles äris kaotust. Aga ikkagi see üksik Rimi maantee ääres, kus ühel pool on tühermaa ja teisel pool maha jäetud karjääri põhjas seisab hiiglaslik katlamaja? Kuna minu head sõbrad seda arendavad, siis vaatan minagi seda objekti suure huviga. Kaubanduspindade analüüs algab peale liiklusvoost. Kui inimene elab Loo kandis, siis esmalt on T1, millele ligipääsetavus pole parim. Siis tuleb Coopi Maksimarket, see on suur pood. Võib-olla autodevoo tõttu see asukoht toimib, ehkki tavainimese jaoks mõjub asukoha valik üllatavalt.

SISUTURUNDUS

ÄRI UUS KODU • MAI 2018

MAI 2018 • ÄRI UUS KODU

SISUTURUNDUS

ÄRI UUS KODU • MAI 2018

MAI 2018 • ÄRI UUS KODU

TRENDID

Maakri Kvartal on büroopindade kompleks koos 110-meetrise ärihoonega, mis peagi Tallinna südalinna kerkib. Foto: Colliers

ANALÜÜTIKUD: ärikinnisvara arenguks veel ruumi küllaga AIVAR PAU

Uued kontorihooned on Tallinnas kohati lausa pilvelõhkuja mõõtu, kaubanduskeskusi kerkib jätkuvalt nagu seeni ning Tallinna lähiümbrus täitub kindlalt ja ühtlaselt suurte tootmis- ja laopindadega – kuid ekspertide hinnangul pole piir veel kaugeltki käes.

õib ju tõesti tekkida küsimus, kas meil ettevõtjaid ja nende kliente ikka jätkub kõigi nende hoonete jaoks. Või kas eestlaste ostujõud suudab ikka veel ära toita üha uusi kaubanduskeskusi? Millal saabub punane piir, mil ühel hetkel tekib pindade ülepakkumine mis iganes ärikinnisvara sektoris? Eksperdid räägivad kui üks mees, et see piir pole veel kaugeltki käes ning ärikinnisvara arenguks on ruumi küll.

TALLINN, TARTU JA KÕRB Uus Maa kinnisvarabüroo äripindade osakonna juhtiv konsultant Kristjan Ploompuu märkis, et kliendid küsivad talt tihti – kust tuleb jätkuv nõudlus ärikinnisvara järele? Igal pool on kraanad püsti ja sisuliselt kõik mõistlikud arendused leiavad omale ostja või üürniku. «Esimese asjana tuleb märkida, et eksisteerib geograafiline diferents – turg toimib ja on aktiivne seal, kus

on inimesi. Eestis on nendeks piirkondadeks Tallinn ja Harjumaa laiemalt ning Tartu. Need kaks piirkonda paistavad silma tugeva nõudluse olemasolu ja hinnatrendide poolest,» selgitas Ploompuu. Täpselt sama meelt on Arco Vara äripindade osakonna juht Reimo Simsalu, kes märkis samuti, et kui vaadata kogu Eestit, siis kaks kõige populaarsemat kohta on kahtlematult Tallinn ja Tartu, kus elanikkonna kasv on plussis. «Kõik teised linnad on paraku kahanevas trendis ja mina oma klientidele ei soovita neisse ärikinnisvara arendama minna,» ütles Simsalu. Küll aga on tema sõnul teine lugu nõudlusega Tallinna lähipiirkonnas – näiteks Viimsis, Rae vallas ja Tabasalus. «Need kasvavad nii hoogsalt, et ärikinnisvara lihtsalt on vaja ja igati mõistlik sinna rajada. Loomulikult tekib äri sinna, kus on elanikkond,» rääkis Simsalu. Kui Tallinn hakkas kunagi tugevalt kasvama, siis ehi-

tati esmalt suured tehased ja sinna tekkis elanikkond kõrvale, siis nüüd on trendid tema sõnul täpselt vastupidised – seal, kus on elanikud, sinna tuleb ka äri. «Kui te küsite mult, kuhu täna investeerida, siis esikohal on jätkuvalt kesk- ja südalinn, kusjuures sadamapiirkond on minu nägemuses kujunemas uueks südalinnaks. Kontorit ikka põllu peale ei ehita – peab olema väga hea ühistranspordiühendus ning elanikkond peab olema lähedal,» arvas Simsalu. Mis puutub uute hotellide kerkimisse, siis tõdes ta, et pooled maailma tugevamatest brändidest on siin juba olemas, aga Tallinna südalinnas elava liiklusega tänavate ääres pole nende jaoks lihtsalt enam ruumi. Samas on tekkimas hotelle, millel polegi enam retseptsiooni ja kliendid pääsevad ööbima ettemaksu teel koodi või kaardiga. Sama trend on jõudnud ka jõusaalide turule ning täielikult iseteenindusega on näiteks Tabasalu tennisehall.

TRENDID

ÄRI UUS KODU • MAI 2018

Kontoripinnad Ülemiste Citys võivad tulevikule mõeldes olla potentsiaalikamad kui Tallinna kesklinna omad. Foto: Konstantin Sednev

ÄRIHOONED LIIGUVAD SIISKI LINNAKESKUSEST VÄLJA Bigbanki äri- ja kinnisvaralaenude üksuse juht Aimar Roosalu märkis samas, et oleme seisus, kus turg on tegemas oma korrektuure ning kontoripinnad hakkavad vähehaaval keskustest välja liikuma. «Näiteks Viimsi Äritare sai kevadel valmis ning nagu näha, siis rendipinnad on seal suures osas välja müüdud. Ka äärelinnade kaubanduskeskused on rahvast täis, mis näitab, et vajadus linnaäärsetes asumites olevate pindade järele on täiesti olemas. Selline trend on jätkuv nii Viimsis, Laagris, Tabasalus, Jüris ja miks mitte ka Sakus,» kõneles Roosalu. Aga sellistes arengutes on tema hinnangul palju süüdi ka Tallinn ise, kes mitte ainult ei olnud suuteline kesklinna infrastruktuuri arendama, vaid surub teadlikult kontoriinimese kesklinnast välja. «On raske ette kujutada, milline näeb Tallinna kesklinn 10 aasta pärast välja. Kui võtta aluseks avalikkuse ette jõudvad suuremad visioonid ja arhitektuursed lahendused, siis tõenäoliselt suletakse sisuliselt kogu Tallinna südalinn autotranspordile,» arvas Roosalu ja lisas, et Ülemiste ja Mustamäe kontoripindade projektid on pikemas perspektiivis potentsiaalikamad kui need, mis asuvad kesklinnas või isegi Tallinna vanalinna läheduses. Neid projekte, mis asuvad täna südalinnas, sadamate läheduses ja Liivalaia ääres, müüakse hetkel Roosalu hinnangul valede argumentidega – milleks on hea asukoht, hea ühendus äärelinnaga, laiad võimalused parkimiseks ja head võimalused lõunatada ja ostelda. «Tegelikult on olukord otse vastupidi. Kinnisvara hinnad on Tallinna kesklinnas väga kiiresti tõusnud. Ka teenuste hinnad on Tallinnas kallid – lõunatamine, parkimine ja igapäevaste ostude tegemine on väga ebamugav, kuna vahemaad on suured ning Tallinnas tööl käiv inimene tahab siit õhtusel ajal kiiresti välja saada,» rääkis ta. «Väiksemates Eesti linnades ei ole see nii terav probleem, kuid Tallinnas kindlasti.»

Seega leidis Roosalu, et Tallinna kesklinn kujuneb veel rohkem turistide piirkonnaks, mis seab ka piirangud kaubavalikule, mida siin pakkuda. See omakorda seab piirid ka kaubanduspindade pakkujatele. Äärelinna projektid võidavad täna kindlasti kliente kesklinna inimeste arvelt. Kui teha just linna lähedastes asumites elavate inimeste elu mugavaks, siis on raske leida argumente, miks peaks Tallinna kesklinnas nõudlus kasvama või hinnad tõusma. Seda nii kaubanduse kui kontoripindade segmendis.

Kui te küsite mult, kuhu täna investeerida, siis esikohal on jätkuvalt kesk- ja südalinn, kusjuures sadamapiirkond on minu nägemuses kujunemas uueks südalinnaks. Arco Vara äripindade osakonna juht

REIMO SIMSALU «Nüüd sõltub juba palju sellest, kas linn soovib konkureerida lähiasumitega või peaksid nad panema pead kokku, kuidas teha kõigile elu mugavaks ning luua kiired ja mugavad ühendused nii turistidele, kohalikule tarbijale kui tööinimesele,» ütles Roosalu. Võtmeroll on siiski kohalikul omavalitsusel ja infrastruktuuri rajamisel. See ei puuduta ainult Tallinna, vaid kõiki Eesti piirkondi. Euroopa struktuurifondide infrastruktuuritoetuste praegusest perioodist saab toetusi kuni aastani 2023, mis tähendab, et on üsna tõenäoline, et me peame pärast seda ise oma vahenditega hakkama saama. «Kas oleme senimaani õigeid otsuseid teinud ning praeguseid keskusi õigesti arendanud? Elu ei saa seisma jääda, kinnisvaraarendus ei jää seisma. Kuid vigade parandusi me hiljem enam teha ei saa, kuna planeeringuid muuta ja infra ümber planeerida on väga kallis. Pean

silmas planeeringuid, kuhu me tahame, et tekiks elamiskõlblikud uusarendused, kuhu oleks planeeritud kaubandus- ja kuhu tööstusrajatised ja tootmine,» märkis Roosalu ja lisas, et pikaajalisi muutusi võib küll ette näha, kuid mis tegelikult toimub, on raske prognoosida. Mis puudutab tootmispindasid, siis need on Reimo Simsalu sõnul selgelt liikumas tehnoparkidesse. Kesklinnas ja Koplis ei ole mõistlik enam neid pidada, kuna rekkaga neile naljalt enam ligi ei pääse. «Kui kunagi oli Koplis hästi palju tootmispinda, siis täna arenevad need kõik kaubanduspindadeks elamurajoonide kõrval. Tänassilma ja Peetri – need on õiged kohad, kuhu täna tootmine kolida,» arvas Simsalu.

MIS HOIAB NÕUDLUST ÜLEVAL? Mis Eestis aga jätkuvalt nii kõrget ärikinnisvara nõudlust üleval hoiab? Kristjan Ploompuu toob välja neli põhilist sammast, mis kannavad seda jätkuvat nõudlust: Esiteks elanikkonna kasv – elementaarne kasvumootor. Tallinnas kasvab elanikkond u 4500 inimest aastas, mis on koguni üks protsent juurdekasvu aastas. Eestis oli aastal 2017 üle mitmete aastate positiivne rändesaldo, seda nii tagasipöörduvate eestlaste kui ka siia elama ja töötama asuvate välismaalaste näol. Kõik need uued inimesed vajavad elukohta, tarbivad kaupu ja teenuseid, kasutavad infrastruktuuri ja tihtipeale toovad endaga kaasa hoopis uusi ärimudeleid, mis omakorda vajavad füüsilist ruumi, kus eksisteerida – kinnisvara. Teiseks majanduskasv – seda nii Eestis kui Euroopas. Eestil oli aastal 2016 ja 2017 positiivne jooksevkonto bilanss ehk ülejääk, mis akumuleerub ja kapitaliseerub meie riigis. Eestis võib täheldada tööstusettevõtete ekspordimahu kasvu ja teenust pakkuvate ettevõtete käibete kasvu. Tootmist laiendatakse, arendatakse ja tootmine muutub tehnoloogilisemaks ehk toodangule antakse suurem lisandväärtus. Teenuste osas on viimastel aastatel toimunud tõeline hüpe. Oluline on ära märkida, et

MAI 2018 • ÄRI UUS KODU

SISUTURUNDUS

TRENDID

ÄRI UUS KODU • MAI 2018

2015. aastal avatud Viimsi Keskus. Kinnisvaraekspertide sõnul liiguvad nii büroo- kui kaubanduspinnad viimastel aastatel aina enam Tallinna kesklinnast välja. Foto: Liis Treimann

majanduskasv ei tulene laenude mahu kasvust, vaid reaalsest majandusest – toodetest ja teenustest. Kolmandaks elatustaseme tõus – sissetulekute kasv, eelkõige stabiilne palgakasv. Tänu palkade kasvule jääb inimestel rohkem raha erinevate teenuste ja toodete tarbimiseks, mis ei ole esmavajadustaseme kaubad ja teenused. Neljandaks soodne intressikeskkond – jätkuvalt. Juba pikemat aega, tänu Euroopa Keskpanga rahapoliitikale, on meie äridel võimalus areneda väga soodsa krediidi abil. Ei ole harv juhus, kui ärikinnisvara investeeringuteks saadakse pankadelt rahastust 2–2,5% krediidikulukuse määraga. Seda tingimustes, kus prime-varade tootlused püsivad vahemikus 6,5–7,5% aastas ja paljude varade puhul tasemel kuni 9% aastas. «Nõudlus tekitab pakkumist. Aga mitte ainult!» rääkis Ploompuu. Ta viitas arendajatele, kes on ise oma projektidega suunamas nõudlust uutele horisontidele. Julged arendajad loovad tema sõnul uusi trende ja kehtestavad uusi kvaliteedistandardeid. Reimo Simsalu sõnul on samuti ärikinnisvara nõudluse taga jätkuvalt täispööretel tegutsev majandus ja suur tööjõu vajadus. Rääkides veel nõudlusest, siis see tekib enamasti ettevõtetel, kes tegutsevad vanemates B- ja C-klassi hoonetes olukorras, kus nende kõrvale rajatakse uued modernsed ärimajad ja ärikeskkonnad. Selleks, et püsida konkurentsis, peavad selliste äride omanikud ümber hindama oma väljavaated välise ilme ja sisemiste tööruumide funktsionaalsuse mõttes. «Kes jääb seisma – on määratud kahanemisele ja lõpuks surmale. Enamik äride omanikke mõistavad seda ja reageerivad õigeaegselt. Siinkohal julgustaks ettevõtjaid uurima tulevikuprojektide kohta. Aegsasti planeeritud kolimine võimaldab tihtipeale saada parimad lahendused või lausa build-to-suit-lahenduse,» arvas Kristjan Ploompuu. Reimo Simsalu hinnangul ei vasta vanemad ärihooned aga lihtsalt enam tänapäeva nõudmistele – ventilatsioon pole õige ja töökeskkond ei ole sobiv – eriti just nooremate jaoks.

LÄHIAJAL ON KÕIK HÄSTI Aimar Roosalu hinnangul on kokkuvõttes lühiajalises plaanis ärikinnisvaras kõik hästi. Kui ettevõtted teenivad kasumit ning finantsnäitajad paranevad, teevad ettevõtete juhid ja omanikud kasvule orienteeritud investeerimisotsuseid. «Nii on näiteks tagasi ajad, kus ettevõtted, kes kinnisvaraga ise ei tegele, soetavad korruste kaupa büroopindasid. Samas, selline tegevus on õigustatud juhul, kui ärikinnisvara vastu oleks üle tsüklite pidev nõudlus ning see ei korreleeruks ettevõtte enda finantsseisundiga,» rääkis ta.

Ka äärelinnade kaubanduskeskused on rahvast täis, mis näitab, et vajadus linnaäärsetes asumites olevate pindade järele on täiesti olemas. Bigbanki äri- ja kinnisvaralaenude üksuse juht

AIMAR ROOSALU Majandustsükli langusfaasis kipub tema sõnul olema aga nii, et langeb nii nõudlus ärikinnisvara järele ning ka äripinna omaniku enda finantsseisund muutub nõrgemaks ning soetatud äripind võib sootuks tühjaks jääda. Riskantsete investeeringute tegemiseks peaks ettevõttel olema väga hea ärimudel ning tugev kapitalibaas. Kui finantseeritakse investeeringuid laenu abil, siis tuleb jätkuvalt rõhutada seda, et tuleb mõelda, kas intressimäärade tõustes on ettevõte võimeline ka suuremaid laenukulusid teenindama. Või tuleks mõelda intressi baasmäära fikseerimise peale.

INVESTORID HOIAVAD TURU TERVENA Väljavaade ärikinnisvara tootlusele sõltub Aimar Roosalu sõnul väga palju ka oodatavast inflatsioonist ning intressimääradest. Kuna intressid on pikemas perspektiivis

tõusmas, siis tõenäoliselt on ka investorid tulevikus mõnevõrra nõudlikumad, mis tähendab, et oodata on pigem hindade stabiilsust. Mis puutub näiteks laopindade turgu, siis seal toimunud ruutmeetrihinna kasv on toonud juurde arendajaid ning juba mõne uue logistikapargi või suurema logistikakeskuse rajamisega on võimalik stabiilsus tekitada. Reimo Simsalu hinnangul on Eestis valdav trend see, et laopinnad kerkivad Tallinna ringtee ümbrusesse ja rekad linnad ei jõuagi. Valdavaks trendiks on ka, et laopinnale leitakse esmalt ankurüürnik ja kinnisvara müüakse mõnele fondile maha. «Seda võib oodata, et stock-office-tüüpi projektid, mis on juba mõnda aega olnud populaarsed Tallinna lähiümbruses asuvates tehnoparkides, saavad populaarseks ka teiste Eesti suurimate keskuste läheduses. Vajadus selliste pindade järele on jätkuvalt olemas, kus saab ühendada müügi, kontoripinna ja laoteenuse,» lisas Ainar Roosalu. Laopindade turul oli tema sõnul mõnda aega suhteliselt rahulik ning ehitati peamiselt oma tarbeks. Kuid juba kriisi järgselt oli turul suuri ja aktiivseid fonde, kes tegid headele objektidele väljaostupakkumisi. Need samad fondid on täna jätkuvalt aktiivsed ning teevad pakkumisi äripindade, sh näiteks logistikakeskuste ostmiseks. «Nii et on üsna tõenäoline, et äriobjekti valmimise järel, kus on olemas rentnikud ja millel on mõistlik asukoht, tehakse sellele investorite poolt ostupakkumine. Investorite aktiivsus hoiab igal juhul turu tervena,» arvas ta.

PUNASEST JOONEST PÄÄSU POLE Millal tuleb ette punane joon, kus Eestis lihtsalt ei ole enam piisavalt ettevõtjaid, kaupmehi ja kliente, kes äripinnad ära täidaksid? «Kahtlematult see aeg saabub. Teame ju kõik, et majandus on tsükliline ja nii liigub ka kinnisvaraturg üles-alla. Pole lihtsalt võimalik, et see ainult üles liigub. Aga kui maailmas senine seis jätkub ja ka Eestis tehakse mõistlikke otsuseid, siis ei näe ma lähiaastatel küll märke sellest, et kriis võiks tekkida,» arvas Reimo Simsalu.

ÄRILAENUD

ÄRI UUS KODU • MAI 2018

wedbank Eesti kinnisvara ja ehituse osakonna juhi Ero Viigi kinnitusel on kinnisvaraturg praegu väga aktiivne, mis on otseses seoses üldise hea majanduskeskkonna ja soodsate laenuintressidega. Aktiivsus on järjest kasvanud viimased seitse aastat, räägime me siis büroodest, korteritest või kaubanduspindadest, märkis Viik. «Nõudlus on järele tulnud. Ja kui need kaks asja on omavahel kooskõlas, siis on väga hea,» ütles ta. «Siiani on ehitatud täpselt nii palju, kui on ära ostetud.» Luminor Eesti korporatiivpanganduse juhi Silver Kuusi sõnul on ärikinnisvara uute finantseerimiste maht viimase kümne aastaga läbi teinud arenguspiraali. Aastased tippmahud olid enne eelmist majanduskriisi 2008. aastal kogumahus ligi 600 miljonit eurot, vahepeal käidi 2010. aastal all 165 miljoni eurose aastamahu peal ning tänaseks on ärikinnisvaraarenduste uute finantseeringute aastane maht pankade poolt taastunud tasemel ligi 660 miljoni eurot. Kümne aastaga on uute ärikinnisvara laenude väljastamise aastane maht kasvanud igati jätkusuutliku 9% võrra, märkis Kuus. LHV ettevõtete panganduse juht Indrek Nuume ütles, et ärikinnisvara ostu-müügi tehingute mahud olid 2017. aastal väiksemad kui kahel eelmisel aastal ehk teisisõnu: valmis büroohooneid osteti-müüdi 2017. aastal vähem. «Lõviosa turul toimunud tehingutest tehti viis miljonit eurot maksvate hoonetega ehk enamiku tehingutest moodustavad väikesed tehingud,» tõdes Nuume. Nuume sõnul on praegu ärikinnisvara rentnike tingimuste poole kaldu ehk täna on tegemist rentnike turuga. Selle tõttu jäävad tänavu keskmised rendimäärad stabiilseks ning rentnike survel tehakse rendilepinguid ilmselt järjest lühemate tähtaegadega ning pindasid vahetatakse kvaliteetsemate vastu välja, ütles Nuume. «Samas A-kategooria pindade hinnavahe C-kategooria pindadega jätkuvalt suureneb ning seda eriti hoonete puhul, mille ehituslik vanus hakkab ületama 15 aastat,» rääkis Nuume. «Madalama kategooria vakants hakkab samuti vaikselt kasvama. Büroopindadest ligikaudu neljandik on vanemad kui 15 aastat.» SEB Korporatiivklientide osakonna juhataja asetäitja Priit Seeman ütles, et nende kinnisvaraportfell on kasvanud mõõdukalt ja suhteliselt sarnases tempos kogu ettevõtluslaenude portfelliga. «Konkreetselt arenduslaenude mahud on kõikuvamad, kuna sõltuvad hetkel töös olevate ehitusprojektide mahust,» märkis Seeman.

Swedbank Eesti kinnisvara ja ehituse osakonna juhi Ero Viigi sõnul on ärikinnisvara arendamiseks laenu taotlemisel oluline välja tuua, milles seisneb konkreetse projekti konkurentsieelis. Foto Mihkel Maripuu

KES SAAB LAENU, KES MITTE?

ÄRIKINNISVARA ARENDAMISEL

tuleb arvestada suurema omafinantseeringuga KRISTI MALMBERG

Pankade eksperdid nendivad, et ärikinnisvaraturg on praegu väga aktiivne ning soovitavad laenutaotluste puhul arvestada, et omafinantseeringu nõue on praegu suurem kui veel mõned aastad tagasi.

Ero Viik ütles, et üheks oluliseks kriteeriumiks ärikinnisvaralaenude andmise juures on arendaja kogemus ning samuti projekti originaalsus. «Arendaja peaks endale hästi selgeks tegema, mis on tema projekti konkurentsieelis teiste ees,» rääkis Viik. «Kas on see asukoht, hea ligipääsetavus ühistranspordiga, palju parkimiskohti, madalad halduskulud või muu.» Viigi sõnul on keskmine äriarendusprojekt, millele laenu taotletakse, läinud mõnevõrra suuremaks nii ruutmeetritelt kui hinna poolest. Ärikinnisvaraarendustes on ehitushinna kasvu tõttu läinud algne investeering suuremaks, seega ootab pank Viigi sõnul ka suuremat omafinantseeringut. Kui mõned aastad tagasi soovis Swedbank ärikinnisvaraarenduste puhul 30-protsendilist omafinantseeringut, siis nüüd 40–45-protsendilist omafinantseeringut. «Ent jällegi oleneb kõik projektist,» rõhutas Viik. «Kui tahetakse teha toidukauplust kahe olemasoleva toidukaupluse vahele, siis on omafinantseering kõrge.» Viik tõi välja, et sageli küsitakse laenu palju rohkem, kui sellel ettevõttel võiks keskpikas perspektiivis olla mõttekas võtta. «Nähakse kõige optimistlikumat võimalust ja plaani B peale väga palju ei mõelda,» nentis Viik. à

ÄRILAENUD

ÄRI UUS KODU • MAI 2018

AASTAGA ON ARENDAJATELE ANTUD LAENUDE JÄÄK VEIDI VÄHENENUD Kinnisvaraarendajatele antud laenude jääk (mld eurodes) seisuga 31. märts 2018 31. märts

2,8

28. veebr

2,74

31. jaan

2,72

31. dets

2,7

30. nov

2,7

MILLE VASTU EKSIB ÄRIKINNISVARAARENDUSELE LAENU TAOTLEJA?

31. okt

2,67

30. sep

2,62

• Pole piisavas mahus ja piisava pikkusega pangale vastuvõetavate rentnikega rendilepinguid.

31. aug

3,03

• Kliendil pole pakkuda nõutus mahus omafinantseeringut.

31. juuli

3,04

• Pole väga selge, kellele uut hoonet ehitatakse.

30. juuni

3,05

31. mai

3,04

• Arendaja arvab, et saab sarnaselt eluasemelaenudega väga pikki laenu tagastamise graafikuid, kuid see ei ole nii.

30. apr

3,01

• Sage on paari korteri väljarentimiseks küsitud laenutaotlused. Nende puhul ei tule rent korterite väärtusele järele, mistõttu panga nõutav omafinantseering on keskmisest kõrgem.

Allikas: Eesti Pank

à Silver Kuus ütles, et laenusaajate ring on läinud mõnevõrra kitsamaks, arendajad ja laenuvõtjad on muutunud märkimisväärselt professionaalsemaks. «Laenude tingimused ja nõuded on läinud detailsemaks ja veelgi täpsemaks. Keskmiste laenusummade kohta täpsemat statistikat ei ole, kuid oma panga kogemuste pealt ütleksin, et keskmised laenutehingute väärtused on kasvanud tulenevalt objektide väärtuste kasvust. Rahastamise hind on viimase viie aastaga mõnevõrra kasvanud,» kirjeldas Kuus. Kuusi sõnul on pankade esitatavad ärikinnisvara laenude nõuete baaspõhimõtted suures plaanis jäänud samaks. «Muudatused on olnud detailides. Näiteks on tõstetud kindlasti pankade poolt nõudlikkuse taset, mis puudutab arendusprojektide sisulist kvaliteeti nagu energiatõhusust, kõrvalkulude taset, ruumiplaane, asukohta ja ligipääsetavust, parkimisvõimalusi, objekti rentnike kvaliteeti ning rendilepingute tingimusi. Mõnevõrra on ajateljel kasvanud nõuded objektide omafinantseeringutele ja siduvate rendilepingute eelnõuetele. Kasvanud on ka pangalaenude keskmine riskimarginaal,» rääkis Kuus. Kuusi sõnul tuleb ette eitavaid vastuseid ärikinnisvaraarendustele laenutaotlejatele, kuid tehinguteni mittejõudmine on seotud rohkem veel klientide mittenõustumisega karmistunud tingimustega ehk lihtsamalt öeldes lootusega kuskilt soodsamalt saada. Nuume ütles, et praeguseks on pangad muutunud kinnisvara finantseerimisel konservatiivsemaks. «Turg tundub olevat eriti küllastunud kaubanduskinnisvara osas, kus uued kaubanduspinnad meelitavad endale üle vanemate pindade rentnikke,» rääkis Nuume. «Täna eelistavad pangad finantseerida pika lepinguga ja tugevate rentnikega rahavooga kinnisvaraprojekte. LHV ettevõtete laenuportfellis on kinnisvaraga seotud laenude osakaal kõikunud vahemikus 30–40%. Ei saaks öelda, et tegemist on buumiga.»

Allikas: Pangad

OMAMISE ASEMEL TASUB RENTIDA Sageli on mõistlikum mitte endale ise oma kontorihoone ehitada, vaid hakata rentnikuks. Viigi sõnul on juba alates 2010. aastast jälgitav trend, et ettevõtted ei ehita enam ise endale büroohoonet, vaid rendivad pinda ning büroohoonete ehitamiseks küsivad laenu eelkõige ärikinnisvaraarendajad. «Pole ju mõtet näiteks tootmisettevõttel koormata oma bilanssi pikaajalise kinnisvaralaenuga, mõttekam on läbi rääkida üürileandjaga,» selgitas Viik.

Turg tundub olevat eriti küllastunud kaubanduskinnisvara osas, kus uued kaubanduspinnad meelitavad endale üle vanemate pindade rentnikke. LHV ettevõtete panganduse juht INDREK NUUME Ka Silver Kuusi sõnul on ettevõtted loobunud oma majandustegevuseks ise endale kinnisvara soetamisest ja järjest enam majandavad ettevõtted renditud kinnisvarapindadel. Sellest tulenevalt on kümne aastaga drastiliselt ehk neli korda kukkunud oma tarbeks soetatud ja pankade poolt finantseeritud kinnisvara mahud. Samal ajal on professionaalseks väljarentimiseks finantseeritud ärikinnisvara pindade rahastamismahud kasvanud proportsionaalselt kogu kinnisvara finantseerimismahust 40% pealt 65% peale. «Turg on liikunud professionaalse ja väljarentimiseks arendatava ärikinnisvara kontsentratsiooni suunas, mis pankade poolt vaadates on väga tervitatav protsess,» ütles Kuus.

Kui vaadata ärikinnisvara portfelli jääke, siis Luminoris on mitte oma tarbeks finantseeritud ärikinnisvara maht kümne aastaga tulenevalt eelpool mainitud arengust kaks korda kasvanud 1,1 miljardilt eurolt 2,26 miljardile eurole.

POEARENDUSE PUHUL TÄHTIS TEADA KONKURENTSIEELIST Viigi sõnul on huvitav jälgida kaubanduskinnisvaras toimuvat, kus võib küsida, kas meil ikka on nii palju kaubanduspinda vaja. Samas on tema kinnitusel pank valmis ka kaubanduskinnisvaraprojekte arutama. «Meie huvi on teada saada, mis on selle projekti eelis teiste ees,» ütles Viik, lisades, et kui projektil on selge konkurentsieelis olemas, võib tulla ka positiivne laenuotsus. Kuusi sõnul on kaubanduspindade turul võtmeküsimuseks nõudluse edasine kujunemine, eelkõige tarbijate ostuharjumuste edasine areng ja tarbijate liikumisharjumuste/logistikaga seotud teemad. «Hetkel on turul hea tasakaal nõudluse ja pakkumise vahel. Toetava faktorina toimib kaubanduse arengule eraisikute sissetulekute kasv lähiaastatel,» märkis Kuus. Ka Priit Seeman ütles, et teatud segmentides, nagu näiteks kaubanduskinnisvara, on turuküllastumise märke. «Samas turul üldiselt on küll märgata kasvumärke,» lisas Seeman. Ka Silver Kuus nentis, et ta ei tahaks öelda, et tegu on buumiga, kuid sektor on hetkel väga aktiivne. «Vaadates kommertspankade soovi laenata ärikinnisvara sektorile, on kasvuvõimalused piiratud. Samas vaadates väljastatud ehituslubade ja ehitust alustanud projektide mahtu, siis ilmselt mõningates ärikinnisvara segmentides on ülepakkumise märgid ilmnemas,» nentis Kuus. «Eelkõige puudutab ülepakkumine Tallinna piirkonnas kontoripindasid. Tänaste projektide realiseerumise korral on oodata mõningast vakantside kasvu ja rendihindade stabiliseerumist.»

KAUBANDUS

ÄRI UUS KODU • MAI 2018

Ülemiste keskus laienes võimsalt 2014. aastal ning on praegu Tallinna suurim. Foto: Liis Treimann

Kaubanduskeskuste võidurelvastumine

KÄRBIB RENDIHINDU

ui varasemate tühermaade täitumine uute kaubanduskeskustega võib tekitada aimdust buumist ja seejärel saabuva kriisi hirmu, siis Veiderpassi magistritöö mõjub optimistlikult, sest ka pessimistliku stsenaariumi juures jäävad kõik ellu. Just kaubanduskeskused määravad kinnisvarafirmade liidu poolt mullu säravaima kinnisvaratähe tiitliga pärjatud Veiderpassi hinnangul kaubanduskinnisvara käekäigu, sest ühe sammuga kapitalismi astudes jättis Eesti tänavakaubanduse areguetapi vahele. Kohalikud arendajad võtsid kohe iseseisvumise järel eeskujuks lääneriikides 1990. aastatel domineerima hakanud kaubanduskeskused, mis sobisid Eesti viletsasse kliimasse suurepäraselt. Selle asemel, et kott näpus, läbi lörtsi ja soolaseguse lumesulbi leivapoest kingapoodi vantsida, tundus mõistlik kogu kauplemine ühe katuse alla tuua. Sellepärast on Tallinnas suhteliselt vähe väikesi otse tänavalt sissepääsuga poode, milliseid võib igal sammul leida Londonis, aga kasvõi ka Riias. Ober-Hausi kinnisvarabüroo tänavuse turu-uuringu kohaselt võib tallinlasi pidada Balti riikide kaubanduskinnisvara tšempionideks, sest iga Eesti pealinna elaniku kohta tuleb 1,43 m² poepinda. Riias on see number 1,01 ja Vilniuses 0,83 m². Selline edumaa tundub ka loogiline, kui uskuda statistikat, mille kohaselt saavad eestlased oma lõunanaabritest ligi veerandi võrra rohkem palka. Ober-Haus hindas kaubanduspindade mulluseks kogumahuks Tallinnas ligi 610 300 m², mis moodustab hinnanguliselt ligi kaks kolmandikku kogu Eesti kaubanduspindade mahust. Veiderpass juhib tähelepanu asjaolule, et Tallinna suuremad kaubanduskeskused on välja arendatud etapiviisiliselt, neid järk-järgult laiendades. Selline asjade käik on sundinud arendajaid kasutusele võtma tarbijale ebamugavaid laialivalguvaid ja sopilisi lahendusi, mis kujuneb nõrgaks kohaks võistluses uute ja tänapäevaste vabaajakeskustega. Samas täheldab Veiderpass, et kolm Tallinna kaubanduses suunda näitavat kaubanduskeskust kuuluvad kahele mõjukale rahvusvahelisele kinnisvaraettevõttele, millel jätkub oma turuosa eest seismiseks piisavalt vahendeid. Kristiine ja Rocca al Mare kuuluvad Cityconile, Ülemiste aga Norra Linstow ASile. Kui järgmise kolme aasta jooksul, kui valmivad lisaks hiiglaslikule Peterburi maantee äärsele kaubandus- ja meelelahutuskeskusele T1 ka Porto Franco ja Tallink City, saavutab Tallinna kaubanduspindade maht taseme, millest suuremaks kasvamist enam keegi prognoosida ei julge. Senine ajalugu on aga näidanud hoogsat kasvu igal aastal nii kaubanduspindade mahu kui ka ettevõtete müügitulu poolest. Kaubandusettevõtete müügitulu on Veiderpassi magistritöö kohaselt kasvanud alates 2009. aastast 5,3 miljardilt eurolt 8,5 miljardile eurole 2015. aastal ehk 60 protsenti kuue aasta jooksul. Ehkki 2009. aastat iseloomustas majanduskriis, ületas kaubandusettevõtete müügitulu 2013. aastal eelmise buumi tipu ja edaspidi on kasvamist 4–6 protsenti aastas. Prognoosides baasstsenaariumis Tallinna kaubanduskinnisvara arenguid aastani 2021, võttis Veiderpass oma arvutuste aluseks kaubanduskeskuste jaekäibe ja kaubanduskeskuste koondrenditulu hinnangulise taseme.

T1 LISAB PINDA HÜPPELISELT ANDRES REIMER

Tallinnasse peadpööritava tempoga uute kaubanduskeskuste rajamine toob kaupmeestele kuldaja, sest kinnisvaraarendajad peavad oma majade täitmiseks rendihindasid hoogsalt allapoole tooma, näitab Risto Veiderpassi Tartu Ülikoolis kaitstud magistritöö.

Kui tänavu siseneb Tallinna kaubanduskinnisvara turule T1 kaubanduskeskus 55 000 m² renditava pinnaga, siis suureneb kogu turu maht ligi kümnendiku. Samal ajal toob see kaasa vabade kaubanduspindade arvu suurenemise. Kui tänavu vakantsete pindade osatähtsus püsis mitu aastat 3,5 protsendi juures, siis nüüd toimub hüpe kuni 5-protsendilise tasemeni.

KAUBANDUS

ÄRI UUS KODU • MAI 2018

Balti Jaama turu avamine 2017. aasta kevadel on juba jätnud märkimisväärse jälje Tallinna kaubandusturule. Foto: Toni Läänsalu

Vabade pindade osatähtsus jääb Veiderpassi nägemuses samasugusele viieprotsendilise taseme juurde ka siis, kui Porto Franco Ärikeskus valmib aastal 2019 ja Tallink City 2021. Rendihind aga teeb seejärel läbi väikese languse, tänavu 4,4 protsenti, järgnevatel aastatel langeb paari protsendi võrra. 2021. aastal aga ulatub keskmine ruutmeetri rendihind pärast 7,1 protsendilist langust 15,1 euroni ruutmeetrilt. Kaubanduskeskuste renditulu aga jätkab mõõdukat paari-kolme protsendi suurust kasvu igal aastal. Veiderpassi optimistlik stsenaarium kirjeldab jaekaubanduse kiiret kasvu, mis toetub rentnike maksevõi-

Uute pindade tulek võib kaubandust isegi elavdada, sest pakub ostlejatele rohkelt vaba aja veetmise võimalusi. RISTO VEIDERPASS, magister me paranemisele. Täitmata kaubanduspindade osatähtsus ei suurene, kõik uued kaubanduspinnad võetakse kasutusele ja ainukesteks langejateks kujunevad rendihinnad. Kaupmeeste kulud poodide üürile võivad prae-

gusega võrreldes väheneda rohkem kui viis protsenti. Keskmine rendihind langeb 4–5 protsenti aastas, kuid kaubanduskeskuste renditulu suureneb sama protsendipunkti võrra. Rendihind aga jääb vahemikku 17,7–16,7 eurot ruutmeetrilt. Uute pindade tulek võib kaubandust isegi elavdada, sest pakub ostlejatele rohkelt vaba aja veetmiste võimalusi. Pessimistliku stsenaariumi järgi suureneb kaubanduspindade pakkumine vaadeldava seitsme aasta jooksul 39 protsendi võrra, kuid nõudluse kasv jääb seitsme protsendi piiridesse. Kasutuseta võib jääda isegi iga kümnes müügikoht, sest vabade pindade osatähtsus võib kõikuda 5–10 protsendi vahel. Rendihinnad elavad

KAUBAKESKUSTE RENDITULU JÄÄB PROGNOOSI JÄRGI KORRALIKUKS Renditav pind m2

2018

2019

2020

2021

658 420

693 420

763 420

Keskmine renditulu mln./€ Baasstsenaarium

123 126 129 132

Optimistlik stsenaarium

130

136

142

148

Pessimistlik stsenaarium

116

117

Allikas: Risto Veiderpassi magistritöö

TALLINN ON TÄIS SUURI KAUBAKESKUSI * VALMIVAD KESKUSED PIRITA KESKUS

ARSENAL

STROOMI NAUTICA PORTO FRANCO*

MUSTAKIVI LASNAMÄE CENTRUM

POSTIMAJA ROTERMANNI FOORUM SOLARIS

ROCCA AL MARE KRISTIINE KESKUS

SIKUPILLI

T1*

ÜLEMISTE

MUSTIKA MUSTAMÄE KESKUS

JÄRVEVANA KESKUS

MAGISTRALI

aga üle dramaatilise languse, jäädes pidama tasemele 14,1 eurot ruutmeetri eest. Nii valus hinnalangus kutsub esile suuremate kaubanduskeskuste agressiivse käitumise, kõrge täituvuse nimel peetava hinnasõja. Samas avaldasid Veiderpassi küsitletud allikad, et pessimistliku stsenaariumi tõeks saamiseks peaks majandust tervikuna tabama tugev šokk, mis lööb paigast ära kogu turu. Tõenäoliselt on suuremad kaubanduskeskused valmis muutuva olukorraga paremini kohanema ning uute kaubanduskeskuste avamine mõjutab rohkem just väikeseid kaubanduskeskuseid ja müügipindasid. Uute kaubanduskeskuste tulek Tallinnasse ongi käivitanud juba tegutsevate suuremate keskuste laienemise ja renoveerimise. Samuti võtab hoogu kinode ja meelelahutuskeskuste avamine. Näiteks Ülemiste keskus avas alles äsja oma laienduse, kuid just tõenäoliselt vahetusse lähedusse kerkiv T1 on sundinud ettevõtet alustama uue laiendusega, mis valmib juba 2019. aastal just vaba aja ja meelelahutuse pakkumiseks. Samuti võib Vanasadamas asuva Nautica keskuse laienemist pidada reaktsiooniks kõrvale kerkiva Porto Franco ehitustööde algusele. Kaubanduskeskuste laienemine mõjub hästi jaekaupmeestele, kes on aasta aastalt omandamas üha

Kaubanduspindade mulluseks kogumahuks Tallinnas on ligi 610 300 m², mis moodustab hinnanguliselt ligi kaks kolmandikku kogu Eesti kaubanduspindade mahust. Ober-Hausi turu-uuring tugevamaid positsioone renditingimuste üle läbirääkimistel ning kes kindlasti võidavad varasemast soodsama rendihinna. Kaubanduspindade pakkumine on Veiderpassi nägemuses Tallinnas küll suur, kuid keskused ise on vananenud, mis annab uutele tegijatele turule sisenemiseks hea platvormi.

IGA UUS SUUR KESKUS MÕJUTAB TURGU Tallinna suurim kaubanduskeskus on Ülemiste Keskus, mille üldpind kasvas 2014. aasta laiendusega 78 500 ruutmeetrini, kaubanduspind aga 59 200 ruutmeetrini. Keskuses tegutseb 210 rentnikku ning ankurrentnikuks

on Rimi hüpermarket. Ülemiste Keskusel on 1700 parkimiskohta, millest 1050 asuvad maja ees väliparklas. Ülemiste Keskuse omanik ja arendaja on Norra kinnisvaraettevõte Linstow AS. Kristiine Keskus avati 1999. aastal ja sai esimese juurdeehituse juba kolm aastat hiljem. Praeguseks 43 700 ruutmeetrini kasvanud keskuses tegutseb 170 kauplust, millest 100 on moepoed ja 18 söögikohad. Kristiinet külastab päevas ligikaudu 20 000 inimest. 2011. aastal omandas Kristiine Keskuse kaubanduskinnisvara ettevõte Citycon Oy. 1998. aastal avatud Rocca al Mare Kaubanduskeskus oli sel ajal esimene suurem kaubanduskeskus Eestis. 2005. aastal omandas keskuse Citycon. Peale keskuse laiendamist 2009. aastal on seal äripinda üle 57 000 ruutmeetri, 170 rentnikku aja 1300 parkimiskohta. Helsingi börsil noteeritud Citycon omab Soomes 51 kaubanduskeskust, tegutsedes aktiivselt ka Norras, Rootsis ja Taanis. Ober-Hausi arvestuse kohaselt oli eelmise aasta seisuga Tallinnas 41 kaubanduskeskust, mille äripind ületas 5000 m² piiri ja kus rentnikke oli rohkem kui kümme. Bauhausi ehituspoe avamine Haaberstis, Nautica keskuse laiendamine ja Maxima XXX kaupluse rajamine loomaaia kõrvale viis Tallinna kaubanduspinna mahu

RENDIHIND ENAM OLULISELT EI TÕUSE Renditav pind m2

2018

2019

2020

2021

658 420

693 420

763 420

Keskuste rendihind m2/€ Baasstsenaarium

16,3 15,9 16,3 15,1

Optimistlik stsenaarium

16,9

17,6

16,7

Pessimistlik stsenaarium

15,5

15,1

14,1 Allikas: Risto Veiderpass

MAI 2018 • ÄRI UUS KODU

UUSARENDUSED

IGAL TALLINNLASEL ON NAABRITEST ROHKEM KAUBANDUSPINDA (2017) elanikke

SKP kasv %

SKP elaniku kohta

Keskmine palk

Jaemüügi kasv %

Kaubanduskeskuste Pind 2 pind m elaniku kohta

Tallinn

426 500

4,9

17 475

1 221

1,5

610 300

1,43

Riia

640 319

3,7

12 595

929

4,9

649 000

1,01

Vilnius

546 526

3,8

14 800

848

4,6

453 000

0,830 Allikas: Ober-Haus

610 300 ruutmeetrini, millega saavutasime Balti riikide seas esikoha 1,43 ruutmeetri kaubanduspinnaga iga elaniku kohta. Selle tulemusega paistab Eesti silma ka Ida-Euroopa kontekstis, sest CBRE Balticsi arvestuste kohaselt edestab kaubanduspinna tiheduse poolest vaid Bratislava, kuid tahapoole jäävad näiteks nii Praha kui ka Moskva. Märkimisväärse jälje jättis samuti Balti Jaama turu avamine 19 500 ruutmeetrise kaubanduskeskusena, kus hinnanguliselt tegutseb ligi 300 kauplust ja müügipunkti. Järgmise aasta lõpuks tuleb kaubanduspindasid juurde 160 000 ruutmeetri võrra. Selver, Maxima ja Rimi arendavad jõuliselt omaenda kaubanduskeskusi, kuid

valdavaks trendiks kujuneb kinode, restoranide ja spordisaalide rajamine kaubanduskeskustesse.

MIS SAAB EDASI? Lähitulevikku hakkavad määrama juba alustatud ehitustöödega Porto Franco Vanasadamas, tänavu valmiv T1 Ülemistel. Olulist keskuse ümber ehitamist ja laiendamist kavandavad samuti Tallinna Kaubamaja omanikud, mis lisab vürtsi äärelinnades asuvate suurte kaubanduskeskuste ja südalinna äride omavahelisse võistlusesse. Ehkki omanikud pole Tallink City vabaajakeskuse ehituse aega veel teatavaks teinud, arvestavad juhtivad kinnisvarafirmad oma prognoosides juba praegu ka selle rajatisega. Julgemad prognoosijad väidavad, et tänavu

ja tuleval aastal alustab oma kaupluste ehitamisega Saksamaa päritolu odavkaupluste kett Lidl ning oma silma on Tallinnale peale pannud ka IKEA. Ehkki turgude jälgijad täheldavad mõningaid riski märke, ei ole keegi praegu täheldanud majanduses ülekuumenemise ohtu, mis viis majanduse kümmekond aastat tagasi järsku langusesse. Kaubanduskinnisvarale panustajad arvestavad samal ajal ka üha suureneva palgasurvega, mis toob kaasa elanike ostujõu kasvu. Ehkki palkade kasvu puhul on praegu tunda mõningast pidurdumist, peavad kinnisvaraarendajad seda ajutiseks, sest ennekõike elanikkonna vananemine ja Euroopa Liidu vaba tööjõuturg sunnivad ettevõtjaid ka edaspidi palkasid tõstma.

SISUTURUNDUS

ÄRI UUS KODU • MAI 2018

MAI 2018 • ÄRI UUS KODU

SISUTURUNDUS

HALDUS

ÄRI UUS KODU • MAI 2018

BPT Real Estate Eesti üksuse juhi Ülari Niinemägi sõnul on ärikinnisvara haldaja üks ülesanne mõelda ka seda, kuidas hoonet edasi arendada. Foto: Mihkel Maripuu

ÄRIKINNISVARA HALDUS aitab hoone väärtust hoida MARIA JOOST

Oma kinnisvarale haldajaid otsides on võimalik leida nii teenusepakkujaid, kes vajalikud tööd ära teevad, kui ka strateegilisi partnereid, kes lisaks haldustöödega tegelemisele ka suhtluse üürnikega enda peale võtavad.

innisvara haldamine on oma olemuselt kinnisvara olemasolu säilitamine. BPT Real Estate Eesti üksuse juhi Ülari Niinemägi sõnul on nende ettevõte viimased 15 aastat keskendunud puhtalt ärikinnisvara teenindamisele- säilitamisele, toimimisele, korrashoiule ja rahavoo tagamisele. «Meie jaoks on ärikinnisvara haldamine natukene laiem mõiste. Kuna paljud investorid asuvad välisriikides, siis oleme me sisuliselt omanike esindajad,» rääkis Niinemägi. «Me ei tegele ainult sellega, et kõik oleks koristatud ja hooldatud, vaid tegeleme hästi palju üürnikega, üürilepingutega, mõtleme, kuidas hoonet edasi arendada.»

HALDAJA KUI KINNISVARA JUHT Niinemägi sõnul on turul küll palju heakorra- ja hooldustöid pakkuvaid ettevõtteid, kuid laiapõhjalisemat haldamist pakuvad vaid vähesed. «Kui Inglismaal on 95 protsenti ärikinnisvarast hallatud sõltumatute osapoolte poolt, siis meie hindasime mõned aastad tagasi, et Baltikumis on vaid umbes kolmandik,» sõnas Niinemägi ja lisas, et strateegilist partnerit otsivad siiski pigem finants- ja institutsionaalsed investorid. Arendajad ja eraomanikud soovivad pigem ise enda vara juhtida ja leida lihtsamaks tehniliseks halduseks teenusepakkujaid. «Nad ei julge või ei näe vajadust ära andmaks kin-

nisvara juhtimise funktsiooni. Jah, nad võivad sisse osta korrashoiu teenuseid ja kõike seda, aga kuna meie tööst sõltub, mis on selle hoone väärtus ka homme või ülehomme või viie aasta pärast, siis ei julge nad tihtipeale neid otsuseid käest ära anda.» Strateegiline partnerlus tähendab Niinemägi sõnul ärikinnisvara juhtimise ja haldamise üksipulgi lahti võtmist. «Vaatame kogu objekti – kuidas see toimib täna, kes seal kasutajad on, millised on üürilepingud, kas potentsiaal on maksimaalselt realiseeritud. Võib-olla vahetame üürnikke välja või räägime lepingud läbi – see on siis see töö, mis me teeme juba olemasoleva rahavooga,»

HALDUS

ÄRI UUS KODU • MAI 2018

Postimaja ja Coca-Cola Plaza hooned kuuluvad ühele omanikule ning tulevikus on plaanis teha neile ühishoonestus ruumi paremaks kasutamiseks. Foto: Mihkel Maripuu

kirjeldas Niinemägi. «Teine pool on see, et me vaatame, kas hoone on hästi kasutatud, äkki seal on juurdeehituse võimalus jne.» Ühe näitena tõi Niinemägi CocaCola Plaza ja Postimaja hooned, mis kuuluvad mõlemad ühele omanikule. Tulevikus on neil plaanis teha neile ühishoonestus, et ruumi paremini ära kasutada ja muuta selliselt hoonestuse funktsionaalsust, et võidavad kõik osapooled, seehulgas linnaruumi kasutajad.

KINNISVARA ARENDAMISEST SÕLTUB VÕIMALIK TULU Erinevalt elukinnisvarast maksab ärikinnisvara üldiselt üksikobjekti kohta rohkem ning ka selle haldamine on objekti suurusest või keerukusest tulenevalt kallim. «Ütleme, et korterit saab pea iga inimene osta, mis tähendab, et elukondliku kinnisvara investoriks on võimalik saada suhteliselt lihtsalt,» märkis Niinemägi. «Ärikinnisvara puhul algavad need objektid ikkagi mitmest miljonist eurost ning tegijaid on vähe.» Kui elukondliku kinnisvara omanikel on oluline hoida kulud võimalikult madalal, mis võimaldab ka kvaliteedis natukene järele anda, siis ärikinnisvaras tegutseval investoril tuleb mõelda, kas kulude madalal hoidmine ei pärsi tulude laekumist. Ärikinnisvara tuleb erinevalt elamukinnisvarast ka arendada. «Korterelamus ei ole vaja ega võimalikki midagi olulist edasi arendada, sest sa proovidki hoida hoonet nii, et ta eluiga oleks võimalikult pikk. Ärikinnisvaras tuleb aga igapäevaselt palju teha, sest iga mõne aasta tagant tulevad uued üürnikud peale ja tegelikult tuleb sellest olukorrast välja tulla nii, et kogu aeg läheb maja järjest paremaks, mitte kehvemaks,» rääkis Niinemägi. Atraktiivsemad büroo-, kaubandus- ja teeninduspinnad ahvatlevad rohkem üürnikke. Kuid ei ole ka ärikinnisvara haldurite taevas pilvedeta. Kuna nii büroo- kui ka kaubanduspinda ehitatakse järjest rohkem juurde, siis vajavad vanemad hooned kõvasti investeeringuid, et neid kaasajastada. «Tihtipeale on meie investorid ostnud hooned, mis on näiteks

20 aastat vanad. Nii vana hoone aga vajab juba teatud määral investeeringuid ja kaasajastamist, sest tulevad uued hooned peale, millel on väiksemad kulud ja mis on paremini planeeritud,» sõnas Niinemägi. Seega tulebki nii omanikul kui ka haldusfirmal koos maha istuda ja välja mõelda, kuidas muuta paremaks hoonet, mille keegi teine on arendanud. Vahel tuleb jõudu katsuda objektidega, millel on raha kokkuhoiu mõttes tegemata jäetud töid. «Näiteks on läbipääsusüsteem valesti, ventilatsioonisüsteem on kuidagi halvasti lahendatud või automaatika ära jäetud, et ehituskulusid kokku hoida. Tööd on iga objektiga, sellist asja nagu ideaalne objekt ei ole olemas, või vähemalt pole meie sellist asja näinud.»

Kui Inglismaal on 95 protsenti ärikinnisvarast sõltumatute osapoolte hallata, siis meie hindasime mõned aastad tagasi, et Baltikumis on vaid umbes kolmandik. BPT Real Estate Eesti üksuse juht

ÜLARI NIINEMÄGI Ärikinnisvara puhul on ajaga kaasas käimine üsna oluline. Näiteks on büroopindade planeerimisel hakatud järjest rohkem vaatama töö iseloomu ja töötajate heaolu. «Vahepeal läks kabinetisüsteem avatud kontoriks ja nüüd on viimase aja trend tegevuspõhise kontori proovimine,» sõnas Niinemägi ja lisas, et paljud ettevõtted testivad praegu just tegevuspõhist kontorimudelit, et proovida, kuidas panna rohkem inimesi samale ruutmeetrile töötama nii, et oleks tagatud ka töötajate heaolu. «Uus generatsioon ei seo enam end ettevõttega kümneks aastaks ja nad tahavad hoopis teisi tingimusi ja olusid.»

JAGAMISMAJANDUS ÄRIKINNISVARAS Kui suuremad ettevõtted on haldusteenuseid pakkuvatele firmadele atraktiivsemad, sest üldjuhul on nad ka stabiilsemad, siis väiksematel ettevõtetel võib tihti olla raske sobivat büroopinda leida. Lisaks sellele võib eraldi büroopinna ja seal vaja minevate asjade ostmine liialt kulukaks minna, mistõttu on mõttekam üürida ruumi ning vajaminevaid vahendeid rentida. Jagamismajanduse põhimõttel on välja töötatud näiteks Tallinnas Hobujaamas asuv täisteenusbüroo Workland, kus väikesed, aga kasvavad ettevõtted saavad üürida endale tööruumi ning kasutada samal ajal ka üldkasutatavaid ruume, professionaalseid tugiteenuseid ning töövahendeid. Igapäevased haldusprobleemid jäävad Worklandi kanda. Niinemägi sõnul on Eestis väga palju väikeseid ettevõtjaid, kuid kuna büroopindade operaatorid eelistavad suuri ettevõtteid, siis on väiksematel raske endale pinda leida. «Suurem ettevõte võimaldab efektiivsemat pinnakasutust, rohkem üüritavaid ruutmeetreid, kindlamat partnerit jne, aga täisteenusbüroo jagamismajandus on ka selline kontseptsioon, mis siin üha jõulisemalt peale tuleb,» sõnas ta. Muret valmistab ka innovatsiooni puudus ehitus- ja kinnisvarasektoris. «Ehituses ja kinnisvaras on innovatsioon suhteliselt väike – kas betoon või kivi,» naljatas Niinemägi ja lisas tõsisemal toonil, et tegelikult on puudujääke palju ja tervet sektorit saaks palju efektiivsemaks muuta. «Paljud halduri tegevused on tehnilised ja lihtsad. Ütleme, sul on toruummistus mõnel üürnikul ja tegelikult maja teises otsas on keegi, kes selle ummistuse likvideerib. Täna on haldur see vahendaja – keegi helistab ja kirjutab, keegi järgmine helistab ja kirjutab ja haldur peab kontrollima, kas töö sai tehtud. See on ajaraiskamine, mille võiks tegelikult tarkvaraga ära lahendada.» Niinemägi loodab, et nullenergianõue hoonetele paneb arendajad natukene rohkem pingutama ja kinnisvara hakatakse tulevikus innovaatilisemalt arendama.

ÜÜRITURG

ÄRI UUS KODU • MAI 2018

Foto: Maakri Kvartal

NELI SUUREMAT BÜROOHOONETE ARENDUST, MIS TÄNAVU VALMIVAD

•

1Partner tegevdirektori Martin Vahteri sõnul oleneb üürimise või ostmise erinevus puhtalt ettevõtte enda soovidest ja võimalustest. «See on puhas ettevõttesisene rahade juhtimine,» sõnas ta ja lisas, et suurem osa ettevõtetest siiski üürib pinda. Kui inimese elus toimuvad suured muutused suhteliselt harva, siis ettevõte peab olema pidevalt valmis uuteks muutusteks, sestap on ettevõttel mõislikum pinda üürida. Kui ärikinnisvara üürimise ja müümise juures üldse mingeid muutusi võib täheldada, siis see on kindlasti hind. «Hooneid tuleb parasjagu juurde ja pigem on võimalik üürida sama raha eest paremat pinda,» märkis Vahter. Ettevõtjad sõlmivad üürileandjaga enamasti viieaastased lepingud, millel on hind fikseeritud. See tähendab, et vahepeal võib ärikinnisvara hind nii tõusta kui ka langeda, kuid ettevõte maksab siiski lepingus kokkulepitud hinda. Tihti võib ka juhtuda, et üürilepingu lõppedes avastab ettevõte, et hinnad on vahepeal nii palju muutunud, et sama raha eest on võimalik saada hoopis uuem ja ägedam pind. Et oma kinnisvara väärtust tõsta, peavad ka vanema kinnisvara omanikud vaeva nägema. «Hooneid remonditakse, tehakse kapitaalremonte, palju uusi tuleb juurde,» sõnas Vahter ning lisas, et selle tulemuseks on aga, et mingid nõukogudeaegsed pinnad kannatavad selle all, sest ettevõtted kolivad järjest uuematele ja suurematele pindadele. «Samas kui peaks kriis tulema, siis tahavad jälle kõik pinda ära anda.»

Väljaandja: AS Eesti Meedia Vastutav toimetaja: Johanna Vahuri, johanna.vahuri@postimees.ee Projektijuht: Rainer Verner Samolberg, rainer.samolberg@postimees.ee Reklaamitoimetaja: Jelena Bazanova, jelena.bazanova@eestimeedia.ee Kujundaja/küljendaja: Kristiina Sillandi, kristiina.sillandi@eestimeedia.ee Keeletoimetaja: Triin Ploom-Niitra, triin.ploom-niitra@eestimeedia.ee

•

Ülemiste City`s Valukoja 8 paiknev Öpiku Maja 2. bürootorn, mis toob turule u 14 755 m² üüritavat büroopinda ning on jätkuks 2016. aasta sügisel valminud 1. bürootornile, milles asuvad äriruumid on tänaseks kõik üürile antud.

Telliskivi 60 kinnistul käivitunud vana tööstushoone renoveerimine, mis toob Telliskivi Loomelinnaku ja Balti Jaama turu vahelisel alal pakkumisele industriaalse välimusega I-hoone, kus on u 10 840 m² tavapärasest erinevat büroopinda, mille kõrged laed, tööstuslik sisekujundus ja asukoht meelitavad esmajärjekorras loomemajanduse ja meelelahutuse valdkonnas tegutsevaid ettevõtteid. Foto: Ülemiste City

Ärikinnisvara PIGEM ÜÜRITAKSE

u 18 700 m² büroopinda pakkuv Maakri 19/21 asuv Maakri Kvartal, mis sisaldab muuhulgas 30-korruselist tornmaja.

Foto: Mainor Ülemiste

1Partner tegevdirektori Martin Vahteri sõnul tahavad heal ajal ettevõtted kolida järjest suurematele ja uuematele pindadele. Foto: Tairo Lutter

Foto: Telliskivi Keskus

•

Ülemiste City`s Lõõtsa 12 asuv Alexandre Liwentaali büroohoone (suletud netopind 10 809 m²)

Allikas: Re Kinnisvara