Kinnisvara ja Ehitus november 2015

erinumbri teemad:

• Puit aitas ettevõttel tõusta parimaks. LK 2 • Büroo korteris toob kraesse maksunõude. LK 3 • Teistmoodi mõtlemine tõi auhinna. LK 8 • Kindlustusleping ehitusel ei pruugi anda kaitset. LK 10

Indrek Allmann: Kui näen odavhankes sündinud ehitisi, hakkan mõtlema, kas me rohkem ei suudagi.

Lk 4

TEEMALEHT 11. november 2015

2 || kinnisvara ja ehitus

postimees, 11. november 2015

5-korruseline maja Bodo linnas, kus ettevõte Norra teekonda alustas.

Bergenis valmiv maailma kõrgeim 14. korruseline puitmaja, kuhu elanikud Foto: Kodumaja AS juba jõuludeks sisse saavad kolida.

Foto: Kodumaja AS

teerajaja. Puitmaju ehitav Kodumaja AS ettevõttegrupp pälvis oktoobris maineka «Aasta ettevõte 2015» tiitli, mille andsid üle EAS, Eesti Kaubandus-Tööstuskoda ja Tööandjate Keskliit. Kodumaja sai võistlusel ka teises kategoorias auhinna – parim eksportöör 2015.

Puitmajade ehitus tõi edu juuli laanemets teemalehe toimetaja

puit

Puit on kapriisne materjal ja parima tulemuse annab kontrollitud keskkonnas ehitamine. Kodumaja AS tehases pannakse kokku järjekordset seina.

FOTOd: margus ansu

Ettevõtte turundus- ja müügidirektori Andrus Leppiku sõnul on Kodumaja tootearendust suuresti mõjutanud sihtkohariikide regulatsioonid ja normid, kuid paljuski on tulnud olla teenäitaja.

«Ehitus on suuresti kohalik äri, meie pole need, kes lähevad sihtriikidesse ja ütlevad, kuidas peab ehitama. Teeme enne selgeks sihtkohariigi ehitustavad ja kuidas ollakse harjunud ehitama – see on A ja O. Lisaks on tähtis ehitada efektiivselt ja kvaliteetsel moel. Meie sihtturud on Põhjamaad Norra, Rootsi, Soome, Taani – võiks arvata, et neil on sarnased normid ja tavad nagu meil, aga ei ole. Riigiti on erinevad tulepüsivus- ja mürapidavus ning energiatõhususe nõuded,» tõdes

Leppik. «Norras, kus puitmajade ehitamisel on pikk traditsioon, on Kodumaja olnud puitkarkassil toodetud korrusmajade ehitamisel teerajaja. Niisugune ehitusviis, kus maja valmib ehitusplatsist väga kaugel, sellisest lahendusest saame korrusmajade võtmes rääkida viimased viisteist-kakskümmend aastat. Loogiline on, et ehitusnormid ja regulatsioonid arenevad pidevalt.»

Hind otsustab Leppik tõi näiteks Rootsi, kus puidust korrusmajade ehitamine oli varasemalt ühe protsendi juures, nüüd saab rääkida juba kümnest protsendist ehitusmahust.

Kui ettevõtte 2008. aastal Taani turule sisenes, ei tahtnud keegi puidust kortermajast midagi kuulda. «Keerukaks tegi olukorra asjaolu, et isegi siis pidime regulatsioonidele vastama. Samas polnud korrusmaju taolises mahus varemalt ehitatud. Nii näiteks võeti Soomes alles 2011. aastal vastu regulatsioon, kus üldse lubati ehitada puidust korrus-

maju. Kui sihtkohariik on meile huvipakkuv, siis on kogu järgnev seaduste kadalipp järjekordne sisend tootearenduseks,» selgitas Leppik ettevõtte tegevussuundi ja valikuid.

Ehitusel räägib puidu eelistamise kasuks inimeste kasvav keskkonnateadlikkus, hinnatakse head elukeskkonda ja looduslike ehitusmaterjale. Leppiku sõnul on Norra kogemused kinnitanud, et puidust maja ehitamine ei anna võimalust kallimat hinda küsida. «Tore, et sa puidust ehitad, aga lõppkokkuvõttes on valikute tegemisel hind kõige tähtsam,» ütles Leppik. «Miks on Eestis tööstuslikul tasemel puitmajade ehitus kängu jäänud? Pigem kaldun arvama, et järsku on Eestis järjepidevus kadunud. Teadmine, kuidas puidust maju ehitada, on kadunud või kängunud. Ma ei tea, kui palju täna pannakse rõhku ametikoolides puidust majade ehitamise õpetamisele. Näiteks Norras paarkümmend aastat tagasi õpetati ehitusinseneridele marginaalsel tundide arvul puidust ehitamist. Kordades rohkem saadakse infot betooni kohta. Siin mängivad rolli ka tavad, kuidas on harjumused kujunenud – usun, et meid mõjutab vahepealne 50 aastat, kus puidutraditsioonid jäid tahaplaanile.»

Oskus ja teave määrab Puitmajade ehitamisel mängib rolli maksimaalne tehaseline valmidus. «Näiteks ehitusplatsil pole mõistlik puitmaju ehitada. Puit on väga hea materjal, sellest saab ehitada mastaapseid rajatisi, aga ta on küllaltki kapriisne. Pead täpselt teadma, kuidas ja miks teed, milliseid tehnoloogiaid kasutada. Hea on tegutseda kontrollitud kliimas, kus kõik on puhas ja kuiv. See mõ-

jutab otseselt ehituse kvaliteeti, millistes tingimustes töötada,» selgitas Leppik. «Kui räägime tehases tootmisest ja hiljem ehitamisest, siis on meil olemas erinevaid tehnoloogiaid, mida Eestis juba kasutatakse. Näiteks ruumilised 3Delemendid puitkarkassil, neidsamu elemente saab toota massiivpuidust, kus kandev konstruktsioon on läbinisti puidust – CLT (ristkihtliimpuit). Selliste ruumiliste elementide tootmisel saab saavutada maksimaalse tehaselise valmiduse. Tasaelemente saab ka tehases valmis ehitada ja toota liimpuidust elemente. Liimpuidu kasutamise eeliseks on võime taluda suuri koormuseid, samas on liimpuit nägus toode. Ilmselgelt on tegu keskkonnasõbraliku ja kohaliku tootega.»

Millal võiks Eestisse ehitada Bergeni korrusmaja teisiku?

Leppik selgitas, et ehitusregulatsioonid ei piira sellise maja ehitamist. «Küll võtab aega, et meie ametkonnad aktsepteeriksid korrusmaja kerkimist Eestisse, jõuame uuesti sinna, et loevad tavad ja harjumused. Näiteks Päästeamet areneb kiiresti ja loodame, et ühel päeval ollakse valmis aktsepteerima niisuguseid ehitisi. Loodame, et ühel päeval saabki taolist maja Eestis teha. Kindlasti kerkib küsimus: kes on arendaja, milline on meil puitkortermaja hind ja kes lõppkokkuvõttes on ostja?» arutles Leppik. «See on tänamatu prognoos ja ma ei oska vastata. Lõppkokkuvõttes peaks meie tegevus andma Eestis ehitajatele indu juurde. Selleks, et asi õnnestuks, peab olema soodne pinnas ja oskus asju teha – kvaliteet peab olema. Täna veel Eestis seda täit valmidust pole, aga me liigume sinnapoole.»

Toimetaja: Juuli Laanemets, juuli.laanemets@postimees.ee, tel 666 2194 Keeletoimetaja: Triin Ploom, triin.ploom@postimees.ee Küljendaja: Kristiina Sillandi, kristiina.sillandi@postimees.ee Kinnisvara- ja ehitusreklaam: Tallinn: Jaanus Sarapuu, jaanus.sarapuu@postimees.ee, tel 666 2330 Tartu: Klaarika Karu, klaarika.karu@postimees.ee, tel 739 0391

kinnisvara ja ehitus || 3

postimees, 11. november 2015

ERISOODUSTUS. Kontor kaksiktornides, lastehoid kesklinna kortermaja esimesel korrusel, kodukontor – need on vaid mõned näited, mis võivad kaasa tuua maksuhalduri soovimatu tähelepanu.

Korteri soetamine äripinnaks tekitab probleeme Kas sisu või vorm?

Priit Raudsepp Glinkman, Alvin & Partnerid vandeadvokaat

MAKSUD Üsna tavapärane on olukord, kus ettevõtja ostab oma äriühingule korteri värskelt valminud kortermajas. Kui ettevõtja kavatseb kasutada korterit oma ettevõtluses maksustatava käibe tarbeks – näiteks rentimine äripinnana, enda kontori sisseseadmine, majutusteenuse osutamine – peaks saama korteri seotusmaksumuselt tasutud käibemaksu riigilt sisendkäibemaksuna tagasi küsida.

Olgu rõhutatud, et maksustatavat käivet ei teki olukorras, kus korterit üüritakse välja üürikorterina. Eluruumi väljarentimine on maksuvaba käive ning sellisel juhul pole sisendkäibemaksu mahaarvamine lubatud.

Seega peaks sisendkäibemaksu mahaarvamise õigus sõltuma sellest, kuidas korterit kasutatakse.

Maksuõiguses peaks kehtima põhimõte, mille kohaselt toimub maksustamine sisu, mitte vormi järgi. Sisu tuvastamisel võib aga tõusetuda probleeme. Ei ole harvad juhtumid, kus maksumaksja ja maksuhalduri arusaam tehingu sisust kardinaalselt erineb. Korter, mis ettevõtja hinnangul on sobilik äripinnaks ja mida ta sellena ka kasutab, võib maksuhalduri silmas olla eluruum.

Veelgi enam, näib, et teatud juhtudel ei pöörata sisule üldse tähelepanu. Nii ei pea ametiasutused oluliseks, kas korteri kasutada andmine toimub ärilisel eesmärgil. Samuti ei peeta oluliseks, kuidas rentnik korterit kasutab.

Toon näite olukorrast, kus ettevõtja ostab korteri ja soovib sisendkäibemaksu maha arvata.

Ettevõtja sisustab korteri äriruumidele sobilikult ning rendib selle äripinnana teisele ettevõtjale välja. Teine ettevõtja kasutab korterit oma kontorina ning saab rendiarve koos käibemaksuga.

2015. aasta alguses muudetud käibemaksuseaduse kommentaaride kohaselt tuleb sellisel ju-

hul rendisummalt tasuda riigile käibemaks, kuid ometi puudub kummalgi ettevõtjal õigus korteriga seonduv sisendkäibemaks maha arvata – esimesel korteri soetusmaksumuselt ning teisel rendisummalt.

Tekib paratamatult küsimus, kas korter saab äriruumina kasutuses olla vaid juhul, kui muudetakse ära ka sihtotstarve? Seega vaadatakse sisu üksnes siis, kui ka vorm seda kinnitab?

täitmist kontrollida. Kontrollimiseks on aega 60 + 60 päeva.

Seetõttu satub maksuhaldur kortereid kontrollima olukorras, kus need võivad veel olla sisustamata. Paraku muudab see ettevõtja jaoks keeruliseks maksuhalduri veenmise, et korterit hakatakse kasutama äripinnana. Kindlasti mängib olulist rolli ka korteri sihtotstarve. Tihtipeale jääb maksumaksjal sisendkäibemaks tagasi saamata sõltumata sellest, et ta reaalselt kavatseb korterit kasutada maksustatava käibe tarbeks.

Ettevõtjal on keeruline kohe pärast korteri soetamist maksuhaldurit veenda, et seda hakatakse kasutama äripinnana.

Muutuste tuuled

Hindamine enne sisu On üsna tavapärane, et maksuhaldur alustab käibemaksu kontrolli üsna peatselt pärast korteri soetamist. Põhjuseks on käibemaksudeklaratsiooni esitamisega tekkiv tagastuskohustus, mida maksuhaldur soovib enne

Mitmed vaidlused on jõudnud kohtusse. Veel jõustumata lahendites on kohus selgitanud, et käibemaksu tagastus peaks toimuma koheselt ning see ei peaks ootama jääma korteri lõpliku valmimise ning näiteks maksustatava käibe tekkimise taha.

Samuti on kohus selgitanud, et oluline on siiski sisu – määrav ei saa olla sihtotstarve.

Jääb vaid oodata, kas lahendid sellisel kujul ka jõustuvad.

Seni peab aga arvestama kõrgendatud tähelepanu ning võimaliku maksumääramisega.

Ostetud korter võib ettevõttele kaasa tuua maksuameti teravdatud tähelepanu. Pahatihti võib kinnisvara ost vaatamata selgitusele päädida Foto: URMAS LUIK / PÄRNU POSTIMEES maksukohustusega.

Kliendile esitatud küsimused Millele on maksuhaldur kontrollide raames tähelepanu pööranud hindamaks, kas korteri soetusel on käibemaksu mahaarvamine õigustatud või mitte • Mis on kinnistusraamatust nähtuv sihtotstarve; • Kas on hakatud sihtotstarvet muutma; • Kas ehitisregistri andmetel on tegemist elamuga; • Mitmendal korrusel korter asub; • Kas korteris on kööginurk, saun, diivan/voodi, vann; • Kas korter on ümber ehitatud viisil, et selles elamine on välistatud; • Kas korteri uksel ja maja ees on äriühingu tutvustavad infosildid; • Kuidas on korteriostu rahastatud (nt omanikulaen); • Milles seisneb äriühingu muu tegevus.

ALLIKAS: autor

4 || kinnisvara ja ehitus

postimees, 11. november 2015

otsustusõigus. Tänasel päeval on mitmed linnad Eestis ilma peaarhitektita.

Eesti Arhitektide Liidu presidendi Indrek Allmanni sõnul ei saa ainuüksi palk olla takistuseks. Pigem on põhjuseks positsioon, kuhu arhitekt omavalitsuses paigutub, kas tal on võimalik oma positsioonilt midagi korda saata või mitte.

Arhitekt mõjutab läbi keskkonna juuli laanemets teemalehe toimetaja

arhitektuur Allmanni sõnul peab linnaarhitekt lähtuma investorite soovist, avaliku arvamuse ootusest ja suutma silmas pidada suuremat tulevikupilti. Taoline kolme suure vaala jälgimine võib viia ka vastuoludeni, kuid pigem õpetab arhitektile läbirääkimise oskust, et jõuda erinevate sihtgruppideni. «Riigi tellimuse kvaliteet on paremaks läinud. Näiteks Riigi Kinnisvaraga on arhitektide liidul koostöö hakanud sujuma. Oleme avatud ka teistele. Tean, et keskkonnal on võime mõjutada inimest, odavhankest sündinud ehitisi nähes hakkad mõtlema, kas me rohkem ei suuda. Valminud on selgelt liiga palju jama. Hiljutine Harku valla Muraste kooli lahendus pani pead vangutama, aga näiteid on teisigi: Maarja kooli laiendus, Jõhvi politsei päästehoone, Kaagvere kooli eskiis. Riigigümnaasiumide rajamine on poole peal, varsti stardib Haridusministeerium põhikoolide programmiga. Kuskil võiks olla üks alapunkt, kus räägitakse keskkonnast, mis võiks koolis olla, tundub, et mujal on läbi saanud paindumatu lahendus: klass, klass, pime koridor,» kirjeldas Allmann ebaõnnestunud lahendusi.

«Kui riik paneb kuhugi meie raha, siis peaks tekkima keskkond, mis oleks kvaliteetne. Me pole varasemalt pidanud seda oluliseks.

Ei usu, et küsimus on rahas, innovaatilisus ja nutikad lahendused ei tähenda automaatselt rohkem raha kulutamist – väljamõtlemisele võib enam raha kuluda, kuid ehitis tervikuna ei pea sellest kallimaks minema.»

«Meil pole riigistruktuuris tehiskeskkonna mõiste just tihti jutuks tulnud. Kui vaatame, mida Eesti seadusandja hindab, siis olulisem on muinsuskaitse, keskkonnakaitse. Näiteks on võimalik ranna ehituskeeluala vähendada ainult ministri loaga. Ehitusseadus on taandunud üksnes ohutusseaduse tasemele. Seaduses pole reglementeeritud, milline tehiskeskkond peab olema või mida hea keskkonna saavutamiseks teha,» selgitas Allmann arhitektuuri vaeslapse ossa jäämist.

Kui vahetub kohalik võim, siis on esimesteks sammudeks varasemalt tehtud ruumiliste otsuste üle vaatamine.

«Kuniks meil säilivad mikroomavalitsused, ei näe ma võimalust, et nad suudavad vastava kompetentsusega kohti täita. Oleme rääkinud vähemalt seitse aastat Hollandi lahendusest, riigiarhitekti ametikohast, kes koondab nõuandva kogu mõtted ja edastab erinevatele ministritele ja kohalikele omavalitsustele. Ettepanek on olnud kahes koalitsioonikokkuleppes, aga ikka ei saada aru, miks peab linn ilus olema. Võib tekitada omajagu kartust, et keegi tuleb meile nõu andma, aga see võib olla ka ühiskonna küpsuse küsimus.» Kurioosumina paistab siinjuures ACE 2014 uuring, mis sedastab, et Eesti on üks kahest Euroopa riigist, kus omavalitsuste ja riigi tasandil arhitekti kompetents sisuliselt puudub.

Allmann tõi Rail Balticu näite, kus arhitektide nõu küsiti ruumilises planeerimises liiga hilja.

«Nüüd püüdsime ise preventiivselt korraldada Tallinn-Helsingi tunneli ideed kontrolliva töötoa.

Näiteks tunnelisuu viimine Viimsisse võib olla geoloogiliselt hästi põhjendatud, aga viia riburada pidi inimesed Viimsisse ei lõimi kuidagi Tallinnat Helsingiga. Suur eesmärk võib jääda täitmata.»

Linnaarhitekti tasandilt peab olema peegeldus riiklikule tasandile. «Kui seal on vaakum, siis on ka allpool vaakum. Hästi on linnas töötanud lahendus, kus arhitekt tegutseb abilinnapea tasandil. Täna on abilinnapea amet politiseerunud ja pigem näen, et arhitekt võiks olla otsene alluv abilinnapeale, et seal ei oleks enam vaheülemusi. Nii saab arhitekt reaalselt midagi ära teha,» kõneles Allmann. «Teine küsimus, mida oleme arutanud, et linnaarhitekt ei tohi kaotada sidet reaalse eluga – ei tohiks eemale jääda reaalsest arhitektitööst. Hea tava on, et vallaarhitekt, kes on praktikas töötav, oma valda ei projekteeri.»

Linnaarhitektidega rääkides on välja pakutud, et isegi päev nädalas, kus nad saaksid tegeleda enesetäiendamise või projekteerimisega, hoiaks neid rohkem kursis tegeliku eluga ja nad ei muutuks «ametnikuks». «Kui arhitekt on üks ehitusosakonna töötaja, siis ei muutu midagi, raske on sellelt positsioonilt midagi muuta,» ütles Allmann. «Komistuskiviks on veel järjepidevuse teema, kui vahetub kohalik võim, siis on pahatihti esimesteks sammudeks varasemalt tehtud ruumiliste otsuste üle vaatamine. Näiteks, kui eelmine valitsus otsustas allee linnas korda teha, siis nüüd deklareeritakse: «Seda rumalat otsust me ellu ei vii». Sellisel juhul peab olema arhitektil nii palju sirget selga, et öelda: «Ei, selle otsuse eest vastutan mina, siin on lähtutud linnaruumi hüvangust».

Poliitilise kultuuri küsimus paneb arhitekti tihti väga raskesse olukorda, kus otsused ei sünni professionaalsetel kaalutlustel, vaid teistsugustel põhjustel.»

Viimsi kooli aatrium on pilkupüüdev juba trepilt.

FOTO: marina pushkar

Muraste kooli väline lahendus pani Indrek Allmanni pead vangutama.

Foto: Indrek Allmann

Kaagvere uus erikool ja ehitatavad peremajad on oma lakoonilisuses lausa hirmutavad.

FOTO: MARGUS ANSU

Kaugküttetorud võimendavad niigi nukrat fassaadi. Renoveeritud Keila noortekeskus.

Foto: Sirkel&Mall

postimees, 11. november 2015

kinnisvara ja ehitus || 5

6 || kinnisvara ja ehitus

postimees, 11. november 2015

Võetud kohustused. Sügisel ilmunud raamatus «Kuidas müüa kinnisvara?» tuuakse välja olulised nüansid, mida pote

Kinnistusraamatust saab ostja kinnisasi ehk maatükk

EVI hindpere Raid & Ko Kinnisvara- ja Õigusbüroo jurist

I jagu

• kinnistu koosseis

KINNISVARA Kinnisvaramüüja peab teadma, mis on müüdava vara juriidiline staatus, omanik peab suutma potentsiaalsele ostjale kohe esimesel kohtumisel selgitada objektiga seonduvat, sellel lasuvaid ostjale üleminevaid kohustusi või muid olulisi nüansse.

Kinnistusraamat on kohtu juures peetav juriidiline register kinnisasjade ja nendega seotud asjaõiguste kohta. Iga kinnistu kohta avatakse kinnistusregistris eraldi registriosa ja antakse eraldi number, kuhu tehakse kanded selle kinnistu kohta.

Kinnistu on: • kinnisasi (maatükk); • korteriomand; • hoonestusõigus; • korterihoonestusõigus.

Omanik saab portaali www. eesti.ee kaudu endale kuuluva kinnistusraamatu väljavõtte tasuta. Kinnisvaramüüjal on mõistlik see väljavõte võtta, siis on seda maaklerile või ostjale hea andmete kinnitamiseks näidata.

Kinnistusraamat on avalik.

Igaühel on õigus tutvuda kinnistusraamatu andmetega ja saada sellest väljavõtteid seaduses sätestatud korras.

Kinnistusregistriosad on jaotatud nelja jakku: • I jagu – kinnistu koosseis; • II jagu – omanik; • III jagu – koormatised ja kitsendused; • IV jagu – hüpoteegid.

Registriosa I jakku kantakse: kinnistu katastritunnus, sihtots-

korterihoonestusõigus

Kinnistu

II jagu

• omanik

III jagu

• koormatised ja kitsendused

IV jagu

• hüpoteegid

korteriomand

hoonestusõigus

tarve, asukoht, pindala, andmed kinnistute ühendamise ja jagamise, samuti kinnistuga kinnistu osa liitmine ja kinnistu osa eraldamine.

Registriosa II jakku kantakse andmed omaniku, ja kui kinnistu on ühises omandis, siis omanike kohta. Viimasel juhul märgitakse ka, kas kinnistu on ühis- või kaasomandis, ning kaasomandi korral tuuakse kaasomanike osade suurus.

Registriosa III jakku kantakse kinnistut koormavad piiratud asjaõigused (v.a hüpoteek), kinnisomandi kitsendused ja märked nende kohta, kinnistu omaniku käsutusõiguse kitsendused, samuti muud märked omandi kohta ning andmed nende piirangute ja kitsenduste muutuste ja kustutamiste kohta. Registriosa IV jakku kantakse andmed hüpoteegipidaja, hüpoteegi summa ja nimetatud kannete muudatuste ja kustumiste kohta.

Iga kinnistusregistri kanne sisaldab kande teksti, kande tege-

mise kuupäeva ja kande teinud isikute allkirja.

Kinnistu omandisuhted Kanded omaniku või omanike kohta tehakse kinnistusraamatu II jakku. Kinnistusraamatusse võib olla kantud üks isik või mitu isikut. Kui kinnistusraamatusse on kantud mitu omanikku, on tegemist ühise omandiga ja kinnistu kuulub omanikele kas: • kaasomandi alusel; • ühisomandi alusel.

Kaasomand on kahele või enamale isikule üheaegselt mõttelistes osades ühises asjas kuuluv omand. Kaasomandi puhul on kinnistusraamatusse kantud kaasomaniku mõttelise osa suurus murdosana.

Nii võivad elukaaslased omandada kinnisasja kaasomandisse. Siin sõltub kaasomaniku osa suurus ühises asjas nende panusest. Näiteks on elukaaslastest Jüri ja Mari omandanud maja kaasomandisse ja neile mõlemale kuulub ½ majast.

Ühisomand on kahele või enamale isikule üheaegselt kindlaksmääramata osades ühises asjas kuuluv omand. Ühisomanikeks võivad olla: • abikaasad; • pärijad.

Abikaasade korral sõltub kinnistusraamatu kanne ajast, millal kanne tehti. Enne 2010. aastat kanti kinnistusraamatusse omanikuna sisse tavaliselt vaid üks abikaasa, kes lepingu sõlmis.

Näiteks Jüri ja Mari olid abielus ja ostsid 2009. aastal korteri.

Tehingut käis vormistamas Jüri üksinda ja seetõttu kanti kinnistusraamatusse omanikuna ainult Jüri. Kuivõrd Jüri ja Mari olid vara omandamise ajal abielus, kuulub kinnisvara ühisomandina Jürile ja Marile mõlemale.

Alates 2010. aastast kantakse seaduslikud abikaasad kinnistusraamatusse omanikena ühiselt. Erand on juhul, kui abikaasad on valinud kas abiellumisavaldusega või abieluvaralepin-

guga varasuhte liigiks ühisvara asemel muu seadusega lubatud varasuhteliigi. Kui kinnistusraamatusse on omanikena kantud mõlemad abikaasad, on tegemist ühisvaraga ja tehingu saavad nad teha vaid ühiselt.

Ka pärijate kanded võivad kinnistusraamatus kajastuda erinevalt. Enne 2009. aastat omandasid pärijad pärandvara kaasomandisse. Sellisel juhul saab iga pärija enda osa pärandvarast vabalt võõrandada, teistel kaasomanikel tekib vaid ostueesõigus. Alates 2009. aastast kantakse pärijad kinnistusraamatusse ühisomanikena ehk varaühisusena.

Näiteks sai Jüri pärandusena korterist 1/3 osa. Kui see oleks toimunud näiteks 2007. aastal, oleks tegemist kaasomandiga.

Seega oleks Jüril võimalik iseseisvalt oma kaasomandi osa müüa.

Teistel kaasomanikel oleks vara ostueesõigus.

Kui pärimine oleks toimunud 2009. aastal või hiljem, oleks te-

gemist ühisomandiga. See tähendab, et Jüri saab korteri võõrandada teiste ühisomanikega ühiselt.

Koormatised ja kitsendused Kinnistusraamatu registriosa III jakku kantakse koormatistena eelkõige piiratud asjaõigused ehk õigused, mis annavad ühel või teisel viisil õiguse võõrale asjale, hõlmamata siiski omanikule kuuluvaid õigusi. Kolmandate isikute kasuks kinnistule seatud piiratud asjaõigused on: • kasutusõigus – annavad õigustatud isikule õiguse kasutada võõrast asja; • omandamisõigus – annavad õigustatud isikule teatud tingimustel õiguse omandada asja omand või muu õigus samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis; • tagatisõigused – finantstagatise kokkulepe, millega tagatakse võlausaldaja nõuded võlgniku vastu; • märked – tagatakse omandi ülekandmise nõuet.

kinnisvara ja ehitus || 7

postimees, 11. november 2015

tentsiaalne ostja kinnistusraamatu vahendusel teada saab.

ja vajaliku info Teeservituut Muud reaalservituudid

Liiniservituut

Kaitsevööndiservituut

Veejuhtimisservituut

Veevõtu- ja karjajootmisservituut

Väljavaateservituut

Reaalservituudid Valgusservituut

Karjatamisservituut

Kõrgusservituut

Toeservituut

Sademeservituut

Servituudid Võõra asja kasutusõigusteks on servituut ja hoonestusõigus. Servituudid jagunevad: • reaalservituutideks; • isiklikeks servituutideks.

Toome näiteks maatüki, millele puudub juurdepääs avalikult teelt.

Avalikule teele juurdepääsuks on naaberkinnistule seatud servituut.

Juurdepääsu võimaldav maatükk, millele servituut on seatud, on teeniv kinnisasi. Juurdepääsuta maatükk, mille kasuks servituut on seatud, on valitsev kinnisasi.

Reaalservituudiks võib olla näiteks: • teeservituut, mis annab kinnistu omanikule õiguse sõita läbi teise kinnistu; • veevõtuservituut, mis annab õiguse kasutada võõrast kinnistut veevõtukohana; • väljavaateservituut või ülesehitusservituut.

Selliseid servituudiliike võib olla erinevaid. Seadusega neile ammendavat loetelu antud ei ole.

Reaalservituudi sisu määratakse poolte kokkuleppega, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti, see võib olla kas tähtajaline või tähtajatu, sõltuvalt selle seadmise kokkuleppest.

Reaalservituut on kinnisasjaga lahutamatult seotud õigus ega lõpe kinnisasja omandi üleminekuga. Reaalservituudi olemasolu ei takista kinnisasja võõrandamist, see võib omandajale olla ka kasulik koormatis.

Kinnisvaramüüja peab arvestama, kas kolmandatel isikutel on müüdava vara kasutamiseks mingeid õigusi. Kui jah, siis kas need õigused muudavad kinnisvara väärtust koduostja silmis.

Kui tegemist on kinnisvara väärtust alandavate teguritega, kas kinnisvaramüüjal on võimalik neid õigusi kõrvaldada.

Piirangute teemat võib vaadata ka teise külje pealt. Oletame, et kinnisvaraomanik omab maja, mille krundile pääseb üle naaberkinnistu. Nüüd soovib majaomanik oma maja müüa. Potentsiaalse majaostja seisukohast võetu-

Üleehitamisservituut

Seinaservituut

na peaks hoonele vormistamata juurdepääsu puudumine olema ohumärk. Mis saab, kui ostja ostab maja ja läheb naabriga tülli? Mis siis, kui seni läbipääsu võimaldanud naaber müüb oma krundi inimesele, kes endisaegsest suulisest aumeeste kokkuleppest ei taha kinni pidada?

Potentsiaalse ostja jaoks tähendavad niisugused stsenaariumid riski. See vähendab ostja valmidust tehingut sõlmida või alandab vara väärtust ostja silmis. Seetõttu tasub kinnisvaramüüjal selletaolised võimalikud ohukohad kõrvaldada, et muuta vara potentsiaalsetele ostjatele atraktiivsemaks.

Isiklik servituut annab kindlale isikule õiguse kasutada võõrast asja kindlaksmääratud otstarbel. Isiklik servituut on: • kasutusvaldus; • isiklik kasutusõigus.

Isik, kelle kasuks kasutusvaldus on seatud, on õigustatud kasutama kinnisasja ja omandama selle vilju. Sisuliselt on kasutusvaldus asjaõiguslik rent, kuid erinevalt võlaõiguslikust rendist on kinnistatud õigus, mis garanteerib maa kasutaja õiguste püsima jäämise ka omandiõiguse üleminekul. Siit tulenevalt võib sellise kasutusvalduse olemasolu saada takistuseks kinnisasja võõrandamisel, kui kasutusvaldust ei ole võimalik lõpetada.

Isiklik kasutusõigus koormab kinnisasja selliselt, et isik, kelle kasuks see on seatud, on õigustatud kinnisasja teatud viisil kasutama või teostama kinnisasja suhtes teatud õigust.

Isiklik kasutusõigus seatakse: • füüsilise isiku kasuks; • juriidilise isiku kasuks.

Kõige enam võib kohata isiklikke kasutusõigusi just juriidilisest isikust võrguomanike kasuks, näiteks OÜ Jaotusvõrgu, Tallinna Vee, Elioni, Starmani või teiste taristuteenuste pakkujate kasuks. Selline kasutusõigus teenib ka kinnisasja omandaja huve, mistõttu ei ole reeglina käsutamise takistuseks.

Sageli seatakse isiklikke kasutusõigusi eraisikute kasuks. Enamasti sellistel juhtudel, kui eakad inimesed soovivad enda eluajal oma vara järeltulijatele üle anda, kuid jätta endale elamu või selle osa kasutusõiguse. Isiku surma korral ei lähe isiklik kasutusõigus üle tema pärijatele. Kasutusõiguse kustutamiseks piisab õigustatud isiku surma tõendamisest. Sellise kasutusõiguse olemasolu on võõrandamist takistavaks asjaoluks, kui õigustatud isik, kelle kasuks see on seatud, ei anna nõusolekut kasutusõiguse kustutamiseks.

Kui aga ühepereelamu krundist jookseb risti üle sidekaabel, mis teenindab naaberkinnistut, ja see takistab ühepereelamu ehitamist krundile, on tegemist kinnisvara väärtust vähendava teguriga.

Registriosa kajastab ainult servituudi olemasolu. Servituudi sisuga tutvumiseks on vaja servituudi seadmise lepingut, mis peab olemas olema servituudiga koormatud kinnisasja omanikul. Kui ta omandas kinnistu juba koormatud servituudiga, ei pruugi tal kokkulepet puudutava sisuga lepingut olla. Sellisel juhul saab vastava lepingu koopia kinnistusregistriosakonnast. Lepingu koopia väljastatakse õigustatud huvi omavale isikule. Ka võib paluda notaril selle sisu välja selgitada.

Servituut ei pruugi ostja jaoks kahjulik olla. Siiski otsustab iga ostja ise, kas ta soovib servituudiga koormatud kinnisasja omandada või mitte. Servituut on kinnitusraamatus nähtav koormatis, seetõttu ei saa ostja müüjale hiljem servituudiga seonduvalt pretensioone esitada.

Kinnisvaraomaniku ehk -müüja seisukohalt on oluline teada, millised isiklikud kasutusõigused on tema müüdaval kinnistul, et anda sellekohaseid selgitusi ostjale.

Artikkel on pärit 2015. aasta sügisel ilmunud Tõnu Toomparki raamatust «Kuidas müüa kinnisvara?».

8 || kinnisvara ja ehitus

postimees, 11. november 2015

õiged võtted. Koristamise eesmärk on puhtus. Efektiivseks võib lugeda koristamist, mille puhul iga sooritus võtab kaasa minimaalselt tegutsedes maksimaalse koguse mustust.

Kui vaadata tähelepanelikult, mis koristamisel toimub, siis on just siin kõige suurem potentsiaal – koristada nii, et maha jääb puhas pind ning see saavutatakse minimaalse panusega.

Jaanus Jussi võtab auhinna vastu Eesti Kinnisvarafirmade Liidu tegevdirektori Tõnis Rüütli käest.

Foto: corpore

kinnisvara guru 2015. Telliskivi Loomelinnaku asutaja ja tegevjuht Jaanus Jussi pärjati väärika auhinnaga, millega tunnustatakse neid, kes aasta jooksul silmnähtavalt ja positiivselt on mõjutanud kinnisvarasektori arengut.

Telliskivi Loomelinnak pälvis Kinnisvara Liidu tuunustuse juuli laanemets teemalehe toimetaja

arendus Telliskivi Loomelinnaku tegevjuht Jaanus Juss ütles saadud auhinda kommenteerides, et nad pole klassikalises võtmes kinnisvaraarendajad. «Tore, et keegi märkas meie tege-

misi. Oma tegevusi planeerides pole me püüdnud midagi saada, pigem ajame oma asja, nina maas, sooviga oma visiooni ellu viia. Oleme justkui aedniku rollis, see aed sirgub ise, püüame kõrvalt lihtsalt kobestada ja väetada, et keskkond võiks edasi kasvada,» kirjeldas Juss linnaku arengut. «Teenuste arendamise poolelt püüame rohkem meelelahutust pakkuda. Oleme aastatega õppinud, et see, mis meile väärtust toob, on loov kogukond, mitte keskkond ise. Nõnda kes-

kendume kogukonna loomisele, seega lähteülesanne on teistmoodi – lähtume soodsate tingimuste loomisest ja jääme lootma, et see kogukond siia tekiks.

Loomelinnak on elav organism, ta areneb orgaaniliselt ning milliseks see muutub näiteks viie aasta jooksul, seda suunavad linnaku kliendid.»

Eesti Kinnisvarafirmade Liidu tegevdirektor Tõnis Rüütli sõnul leidis žürii, et Telliskivi Loomelinnak on ära teeninud väärika kinnisvara guru tiitli, kuna on

suutnud vana, inetu ja lagunenud nõukogudeaegse tootmiskompleksi muuta atraktiivseks keskkonnaks, kus on võimalik meeldivalt aega veeta ning toimub nii äri- kui ka loometegevus. «Kõnealune piirkond on tuntud ja armastatud nii kohalike kui ka välismaalaste seas. Telliskivi Loomelinnak paistab silma sellegi poolest, et 2014. aasta lõpus avati linnakus Vaba Lava, mis on Tallinna esimene uus teatrihoone pärast Eesti Vabariigi taasiseseisvumist,» lisas Rüütel.

Koristusvigadel on enamasti sama põhjus Helge Alt

Puhastusekspert tegevjuht

koristamine Koristustööde auditite kogemus näitab, et tavapäraselt on töö efektiivsuse tõstmiseks potentsiaali vähemalt 30–40%. Sageli kohtame põrandatel ja klaaspindadel nii-öelda lapijälgi ehk halli kihti. Mõnes kohal võetakse seda kui paratamatust ja ei loetagi koristuspraagiks. Esineb ka teisi probleeme – koristatakse küll, nähakse vaeva, kulutatakse ressurssi, aga tulemus jääb kesiseks.

Millest tekib «hall kiht»?

Puhastades pindu märjalt, jääb vee aurudes pinnale lahuses sisalduv puhastusaine ja mustuse jäägid. Kui taolist tegevust jätkata igapäevaselt, siis ühtlustame mustuse ja puhastusaine jääkide kihti pinnal ning neis kohtades, kus inimesed käivad vähem, see aina kasvab. Niisugune kiht kinnitab hästi enda külge erinevat mustust ehk sellised pinnad määrduvad väga kiiresti. Tekib «nõiaring» – põrandaid pestakse järjepidevalt märja meetodiga, kuid olukord aina süveneb. See on tavaline põrandate puhul, aga halli kihti leidub ka klaaspindadel, mööblil, sel juhul on näha lapijäljed, eriti päikesepaistelistel päevadel. See on ebaefektiivne koristus – ma lasen oma raha eest põrandad ära määrida?

Mida ette võtta «halli kihiga»?

Kõige tõhusam on teha suurpuhastus – põrandahooldusmasinaga põrand puhtaks pesta ja veeimuriga mustus kokku imeda. Seejärel alustada koristamist mustusele vastavate meetoditega ehk kuiva lahtist igapäevast mustust on mugav eemaldada osaliselt niiske ja niiske meetodiga. Kui mustus on kinnine, siis on igati asjakohane märg meetod, aga oluline on seejärel kuivatada.

Kui puudub võimalus masinate kasutamiseks, võib võtta töö ette osade kaupa ehk pesta käsimeetodil. Näiteks pesta hõõrukiga teatud osa pinnast puhtaks, seejärel tõmmata põ-

randakuivatajaga ala kuivaks, pühkida vedelik kühvlile ning seejärel puhastada pind niiske mikrokiust mopi või lapiga.

Kui jätta hall kiht eemaldamata ja minna päevapealt üle väheniiskele või niiskele koristusmeetodile, siis esialgu jääb pind väga kirju – kuivem meetod kohati eemaldab mustust ja kohati mitte. Sellise meetodiga on vaja kannatust, kulub umbes kaks kuni kolm nädalat, kui sobivalt niisutatud mikrokiust koristustekstiil jõuab pinnalt kõik mustuse üles korjata ja pind jääb ühtlaselt puhas. Seda on kerge sellisena hoida, sest puhtad pinnad ei määrdu.

Ma ju pesin, see ei lähe puhtaks?

Tavapärane puhastusteenindaja vastus on, et ma ju pesin! Miks siis ei lähe puhtaks, kui pesti?

Nii nagu on meditsiinis, et esialgu tuleb panna diagnoos ja siis hakata ravima, nii on ka koristamisel. Esmalt tuleb vaadata, millise mustusega, millisel pinnal on tegu ja alles siis hakata seda eemaldama, valides vastavalt mustusele koristustekstiili niiskusastme ja kasutatava koristusaine. Sageli seda ei tehta ja nii juhtubki, et tehakse rasket tööd, kasutatakse mõtlematult aineid ja vett, aga mis pinnale jääb, on mustus. Hullemal juhul saavad ka pinnad kahjustatud.

Pea kõigil juhtudel on tegemist samade põhjustega, milleks on: • valesti valitud puhastusmeetod – on oluline vahe, kas koristustekstiil on kuiv, väheniiske, niiske või märg; • koristusaine vale kasutamine – ebasobiv aine, vale doseering, vale mõjuaeg jne; • kasutatakse musti koristustekstiile – puhtust saab luua vaid puhta tarvikuga.

Tekstiilid on piisavalt puhtad vaid juhul, kui neid pestakse iga kasutuskorra järel pesumasinas.

Need põhjused võivad esineda kas ühe-, kahekaupa või kõik korraga. Ei aita uute ja paremate tarvikute, ainete ja muude vahendite ostmine, kui eeltoodu ei ole korras. Tähtis on pöörata igapäevatöös tähelepanu varem mainitud põhjustele, seda nii koristustööde juhtimisel kui koristusteenuse sisseostmisel.

postimees, 11. november 2015

kinnisvara ja ehitus / reklaam || 9

10 || kinnisvara ja ehitus

postimees, 11. november 2015

Vali põhjalikult. Ehitamisega seondub palju erinevaid kindlustuslepinguid. On ka üks kindlustustoode, mis vähemalt nime poolest võiks olla universaalne lahendus paljudele või isegi kõigile ehitaja muredele, ehitusriskide kindlustus – CAR. Kasutatakse ka inglisekeelset nimetust construction all risk insurance.

Kindlustusleping ei pruugi klienti kaitsta alar urm

LEXTAL vandeadvokaat

KINDLUSTUS «Ehitamine on riskantne ettevõtmine. Ehituses liigub palju raha, aga ka riskid on kõrged. Näiteks ohud seoses hindade ja maksude muutumisega, partneri maksejõuetusega, tööliste vigastamise, ebakvaliteetsete seadmete või -materjali risk, seadmete või materjali varguse risk, ebakvaliteetse töö risk, ehitamise käigus kahju tekitamise risk.

Tea täpselt, mida soovid Kindlustustooted ei ole reeglina seadustes piiritletud. Nii ei sätesta seadus, mis tähendab, kui hoone on kindlustatud. Ka ei ole seadustes sätet selle kohta, mida peab hüvitama, kui sõlmiti sõidukikindlustuse leping. Kindlustuslepingu sisu määravad kindlustuslepingu tüüptingimused. Seega, soovides enda riske maandada, peab kindlustusvõtja teadma, mida tal täpselt vaja on. Teiseks peab kindlustusvõtja alati kontrollima, kas kindlustusandja pakutav poliis tagab niisuguse kaitse, mida kindlustusvõtja soovis.

Kui kindlustusvõtja ei kontrolli, kas lepingu sõnastus ning tingimused talle sobivad, ei ole tegelikult teada, kas selle lepingu sõlmimisel oli mõtet või mitte.

Ehitusriskide kindlustuslepingusse on koondatud erinevad kindlustuslepingud. Levinud on väärarusaam, et ehitusriskide kindlustusleping on universaalse sisuga ja ei ole vahet, mis kindlustusandjalt see osta. See ei ole nii. Lepingutingimused erinevad omavahel sama palju nagu rula ja traktor. Sageli nõuavad tellijad ehitajalt, et peab olema CARkindlustus. Selline nõue on äärmiselt ebamäärane ja niisugusel kujul selle nõudmine peegeldab, et tellija ei ole asja läbi mõelnud.

Kui isegi CAR-poliis esitatakse, tekib ju kohe küsimus, mida tellija selle teadmisega teeb, nõuet kindlustusandja vastu tellija ikka esitada ei saa, kuigi ehitaja on talle CAR-poliisi esitanud.

Enamik kindlustusvõtjatest terves maailmas ei tutvu kunagi kindlustuslepingu tingimustega ja üksnes loodavad, et need on õiged. See on väga riskantne, sama nagu kiirlaenu võtmine eelmise laenu tagasimaksmiseks.

Kaasa eksperte Riskide hindamiseks ja sobiva kindlustuslepingu välja selgitamiseks tuleks kasutada kogenud asjatundjat, kes ei ole huvitatud ühegi konkreetse kindlustusandja kasutamisest. Kui riskid on kaardistatud, võib need lasta üle kontrollida näiteks kindlustusmaakleril ja paluda maaklerilt pakku-

musi antud riskide kindlustamiseks. Maaklerile võiks anda juhise, missuguseid kindlustusandjaid eelistada. Näiteks tuleks võimaluse korral vältida kindlustusandjaid, kellel puudub vara Eestis või muus kindlustusvõtja asukohas.

Välismaal asuva kindlustusandjaga vaidlemine ja kohtuvaidlus välismaal on ajamahukam ning kulukam. Kui kindlustusandjal ei ole Eestis vara, on saavutatud kohtuotsust raskem täita. Loomulikult on see võimalik, kuid praktikas tekib täiendav ajakulu vähemalt kuudes, isegi aastates.

Teiseks võiks pingereas tahapoole jääda kindlustusandjad, kellel on proportsioonis kogutud kindlustusmaksetega palju kohtuvaidlusi. Vaidlushimuline kindlustusandja tähendab, et hüvitise võib kätte saada pärast pikka ja kulukat kohtuvaidlust. Kohtuvaidluste kulude hüvitamiseks pakutakse ka õigusabikulude kindlustust.

Eesti üks tuntuim õigusabikulude kindlustust pakkuv kindlustusselts on praktikas oma kliendile kirjutanud, et hüvitise maksmise eeldus on kindlustusandjale jõustunud positiivse kohtulahendi esitamine. Jõustunud positiivse kohtulahendi puhul on õigusabikulud välja mõistetud vastaspoolelt. Tundub, et see on kindlustusanekdoot? Ei ole, see on Eesti kindlustuspraktika 2015.

Kindlustusseltsi valik olgu põhjalik Seega, kui riskid on selgeks tehtud ja kaardistatud, on pakkumiste saamiseks mõistlik kasutada kindlustusmaaklerit, mis on ajasäästlikum kui seltsidest otsepakkumiste võtmine. Tuleb meeles pidada, et praktikas on kindlustusmaakler sageli muutunud vahendajaks, kes keskendub müügile, mitte nõuandmisele. Seega peab enne kindlustuspoliisi allkirjastamist kontrollima, kas pakutu on nõuetekohane. Kui kindlustusmaaklerile on riskid kirjalikult teatatud ja sõlmitud kindlustusleping ei vasta nõuetele, siis on hiljem võimalik nõuda maaklerilt kahju hüvitamist. Kindlustusmaakleritel on kohustuslik vastutuskindlustus, mille kindlustussumma on üle ühe miljoni euro.

Kindlustuslepingu puhul ei ole tähtis kõige odavam hind, vaid et sõlmitud kindlustusleping vastaks täpselt vajadustele. Lisaks peab valitud kindlustusandja olema usaldusväärne – kindlustusjuhtumi toimumise järel makstakse kiiresti kõik kokkulepitud hüvitised. Vajadusel saab kindlustusandja kindlustusjuhtumi korral anda üsna palju teavet ja abi, hea kindlustusandja pakub sellist abi küsimata ja teatab pärast kindlustusjuhtumit mõne päeva või nädala jooksul, kas ta kahju hüvitab või mitte ning kui kaua hüvitise summa täpsustamine aega võtab ja millal hüvita-

mine toimuma saab. Kui kindlustusandja võtab pärast kindlustusjuhtumit kõigepealt pikalt mõtlemisaega ja ei anna mingeid kinnitusi hüvitamise kohta ning seejärel asub ka kindlustusmaakler, kes peaks olema kindlustusvõtja esindaja ja konsultant, koos kindlustusandjaga otsima võimalusi hüvitamiskohustusest kõrvalehoidmiseks, on kindlustusmakseteks kulutatud raha tuulde läinud. Ei ole mingit mõtet kindlustada end suurimas ja tuntuimas kindlustusseltsis, kui selle praktika on, et suur kindlustushüvitis makstakse kõige varem kuus kuud pärast juhtumit või ainult kohtuotsuse alusel.

Käitumine kahju korral Kindlustusvõtja peab kohe kindlustusjuhtumi toimumise järel võtma tarvitusele abinõud, et toimunud sündmust ja selle asjaolusid saaks hiljem tõendada.

Juhtum tuleb fikseerida ja dokumenteerida, teada saada võimalike tunnistajate nimed ja kontaktid. Näiteks tulekahju tekkepõhjusi dokumenteerides tuleb kindlasti fikseerida sellised asjaolud nagu tulekahju häiresüs-

Halvimal juhul on müügile keskendumine sidunud kindlustusmaakleri kindlustusandjaga sedavõrd, et maakler asub vaidlusolukorras aktiivselt toetama seltsi. teemi rakendumine, sprinklerite töölehakkamine ning valvekaamerate salvestused, tuletõrje saabumisaeg ja -tegevus. Tulekahju kustutamise järel tuleb täpselt fikseerida kahjustatud asjad ja kahjusumma. Ka kindlustusandja teeb seda, kuid peab arvestama, et kindlustusselts võib enda kogutud teavet kasutada vaid oma huvides ja ei pruugi kogu infot hiljem kahjukannatanule avaldada. Seega, kindlustusvõtja huvi on ise kindlustusjuhtumi ning tekkinud kahju kohta tõendeid koguda.

Kõiges eelnevas saaks olla abiks kindlustusmaakler. Kahetsusväärne on ka praktika, kus kindlustusmaakler on keskendunud müügile ja tal ei ole võimekust kliendi tõhusaks toetamiseks kahjukäsitluses. Halvimal juhul on müügile keskendumine sidunud kindlustusmaakleri kindlustusandjaga sedavõrd, et kindlustusmaakler asub vaidlusolukorras aktiivselt toetama kindlustusandjat. See on absurd. On ju ennekuulmatu, kui teid esindanud advokaat asub samas asjas, milles ta on lepingu sõlmimisel esindanud teid, vaidluse tekkimise korral hoopis vastase poolele?

Vaidlus, mis jõudis kohtusse Allpool kirjeldatud loos sõlmis ehitusettevõtja ehitusriskide

kindlustuslepingu (CAR) ja sai ehmatava kogemuse. Kindlustusandja keeldus kahju hüvitamisest. Kindlustuslepingu sõlmimist vahendanud maakler asus kohtumenetluses kindlustusseltsi poolele.

Ehitusettevõttelt telliti merekonteinerisse ehitatud seadme tõstmine kraanaga. Tõstetud seade pääses lahti ja kukkus, tekkis kahju summas 100 000 eurot. Pooltel ei tekkinud vaidlust, et kukkumine kui juhtum oleks sõlmitud kindlustuslepingu alusel kindlustusjuhtum.

CAR-lepingutes on varakindlustuse osa ja vastutuskindlustuse osa. Varakindlustuse osas on sätted, et kui ehitaja alustab tööd uuel ehitusobjektil, peab ta selle kohta esitama deklaratsiooni.

Kindlustusandja teatab seejärel, et kindlustuskaitse on ehitusobjektile laienenud.

Kindlustusandja keeldus kahju hüvitamisest, sest deklaratsiooni ei esitatud. Kindlustusvõtja selgitas kindlustusandjale, et deklareerimise kohustus on vaid varakindlustuses ja tema soovib hüvitist CAR-lepingu vastutuskindlustuse osa alusel, kus sellist nõuet ei ole sätestatud.

Kindlustusmaakler, kes oli kõnealuse kindlustuslepingu sõlminud, tuli kohtusse ning teatas, et antud kindlustusleping ei kata kraanaga tehtavaid tõstetöid ja see olevat kindlustusvõtjale teada. Samas antud firma töö sisu ongi põhiliselt kraanatööd. Seega, millise töö tegemist siis maakler ja kindlustusandja ootasid? Kohtumenetlus oli pikk. Kindlustusselts keeldus oma kliendiga sõlmimast mistahes kompromissi.

Selts kaotas vaidluse nii maakohtus kui ringkonnakohtus ja vaidlustas ringkonnakohtu otsuse isegi riigikohtus. Riigikohus ei võtnud kindlustusseltsi kassatsiooni menetlusse.

Ettevõtja huvi ei ole kohtus vaielda. Ettevõtja sõlmib kindlustuslepinguid, et õnnetusjuhtumi korral saada kindlustusseltsilt kiiresti hüvitis. Õiguslik vaidlus poolte vahel oli kindlustusandja jaoks kahtlemata huvitav, sest kaalul oli põhimõtteline küsimus, kas CAR-tüüptingimused on vigased või mitte. Selgus, et tingimused või kindlustusseltsi tõlgendus nendest oli vale. Kindlustusandja näitab pärast juhtumit kliendi suhtes üles solvumist ega sõlmi selle ettevõttega enam kindlustuslepinguid.

Poliisi vahendanud kindlustusmaakler on Eesti suurimaid ja nimekamaid. Maakler teadis aastaid, mis tööd see ehitusettevõte teeb. Ja siiski müüs talle kindlustuslepingu, millest ei ole mingit kasu? Maakler müüs tõstetööde tegijale vastutuskindlustuse, mis ei kata tõstetöid?

Kui maakler sõlmis kindlustuslepingu, mis ei ole asjakohane, on tegemist ebaprofessionaalse maakleriga ja maakleril lasub kohustus kahju hüvitada. Kui maakler selle asemel, et enda eksimust tunnistada ja teha kõik võimalik kahju heastamiseks, asub tegutsema kliendi vastu, on tegemist suurema probleemiga. Maakleritel on lepingusuhted kindlustusseltsidega ning selline pikaajaline partnerlus töötab kliendi kahjuks. Kirjeldatud kaasus on hoiatus kõigile kindlustusmaaklerite klientidele.

Ebatäpne kindlustusleping võib tuua kaasa olukorra, kus ettevõte jääb kahjujuhtumi korral hoopis kaitseta. Nii juhtus kraanatöid teostava ettevõttega, kelle kindlustusleping välistas kraanatööde kahjujuhtumid.

Foto: margus ansu