IDEID VALIMISTEKS:
• Peep Sooman viskab Kinnismõtte kolumnis poliitikutele järamiseks paar lennukat ideed. Lk 2 • Raul Reino analüüsib Kiyosaki-nimelise väikearendajate buumi levikut turul. Lk 3
Tiit Kuusik:
Kuna teame, et vaikus on inimestele väga oluline, siis pöörame kesklinna arendusprojektide puhul suurt tähelepanu sellele, et tagada hubane ja vaikne kodu. Lk 4
TEEMALEHT 11. veebruar 2015
2 || kinnisvara ja ehitus
postimees, 11. veebruar 2015 KINNISMÕTE
Peep Sooman:
Ideid valimisteks
E
rakondade valimiskampaania on täies hoos, kuid mõned head ideed on piisavalt kaua laagerdunud, et need poliitikutele järamiseks visata. Loomulikult kinnisvaravõtmes, loomulikult sama naeruväärselt, kui on tänavused sisutühjad valimisreklaamid.
Küttekulud nulli! (Ja Eesti Energia ka)
Kord aastas kõige külmemal kuul maksab riik teie küttekulud kinni, olgu selleks jaanuar, veebruar või aprill. Kust tuleb raha? Eesti Energia 2013. aasta kasum oli 160 miljonit eurot. Kui see jagada ümmarguselt 600 000 eluaseme peale, siis saaks selle eest maksta 266 eurot iga majapidamise kohta. Peaks välja tulema küll. Loomulikult tuleb kohendada mõnda seadusepügalat, et liigne (eri)maksukoormus summat ei kahandaks, kuid see on koalitsiooni jaoks vormistamise küsimus. Püsikulude langus suurendaks inimeste maksevõimet ja stimuleeriks kinnisvaraturgu.
Igaüks on oma laenu sepp! Põhiseaduse § 19 sätestab, et igaühel on õigus vabale eneseteostusele. Ei näe põhjust, miks erasektoris tegutsevad kommertspangad peaksid piirama inimeste laenuvõimalusi, võttes sellega neilt ära ka võimaluse elada unelmate kodus. Seega peaks igal perel olema võimalus võtta isiklik eluasemelaen talle sobivatel tingimustel. Eesrindliku e-riigina loodaks selleks eraldiseisev laenuportaal www.unelmatekodu.ee, kus saaks lihtsalt ja turvaliselt eluasemelaenu vormistada. Kui mõni üksik leibkond teeb ka valearvestuse, siis loomulikult lasub vastutus kohustuste ees ainult tal endal, samas suureneks hüppeliselt tööhõive laenude sissenõudmissektoris – juristid, advokaadid, inkassofirmad, kohtutäiturid ning pankrotihaldurid leiaksid vahepeal kiratsema läinud ärid jälle õilmitsemas ning ühiskondlik tasakaal säilib. Ajutisi võnkeid siluda ning pankade riske maandada aitab riiklik stabilisatsioonifond. Tarbijakeskne laenuturg stimuleeriks kinnisvaraturgu märkimisväärselt ning sellega kaasnev ülikiire hinnatõus suurendaks oluliselt nii riigi SKP-d kui ühiskonna jõukustaset.
Väikelinnad teemaparkideks! Nagu hirmu külvanud Pääsküla prügilast sai kaunis rohekuppel, nii muudame raskustesse jäänud väikelinnad rahvusvahelisteks teemaparkideks. Õhime väikelinnade unarusse jäänud kortermajad, kolime sealsed elanikud suurematesse linnadesse, kaotame sotsiaalse kihistumise ning tööpuuduse, samal ajal lahendame seeläbi tööjõupuuduse suuremates majanduslikes tõmbekeskustes.
KINNISMÕTE
Nagu hirmu külvanud Pääsküla prügilast sai kaunis rohekuppel, nii muudame raskustesse jäänud väikelinnad rahvusvahelisteks teemaparkideks. Läbirääkimisi rahvusvaheliste investoritega saab alustada juba päev pärast valimisi. Rääkimata kohalike probleemide lahendamisest, suurendaks projekt «Teemapark» oluliselt otseinvesteeringuid Eestisse, samuti välisturistide osakaalu ning nende poolt Eestis kulutatud raha hulka. Mõned teemapargiideed: • põhjapoolkera suurim loomaaed; • tippspordikeskus potentsiaaliga muutuda orgaaniliselt olümpiaküla mastaapidega sporditsentrumiks; • Baltimaade ja Lääne-Venemaa konverentsikeskus (vt ka Poznan Congress Center, pcc.mtp.pl/en); • hasartmängude- ja meelelahutuskeskus; • maksuparadiis. Maa väärtus neis piirkondades kasvaks kolossaalselt.
Pensionäride küla! Kulud söövad pensioni? Sõbranna elab 20 kilomeetri kaugusel? Tunned, et oled noortele jalgu jäämas? Jõuaksid veel tööd teha, ent konkurents lämmatab? Lahenduseks on väikelinnade õhkimise ning tühjendamisega seotud teemaparkide kõrvale rajatavad pensionäride külad, mis luuakse olemasoleva elamufondi osalise säilitamisega ning energiasäästlikumaks muutmisega. Suurte tulude tagamiseks peab teemapargiga olema hõivatud igapäevaselt sadu, kui mitte tuhandeid inimesi – koristajad, valvurid, piletimüüjad, loomatalitajad, toolinihutajad jt. Seda kõike saavad teha pensionärid, kelle ootused sissetulekutele pole erinevalt noortest eriti agressiivsed. Pensionäride küla on all-in-one-lahenduseks nii noortele kui vanadele, nii riigile kui ettevõtjatele, rääkimata pensionäridest endist. Edumeelsed noored ei pea enam kortermajade renoveerimisel võitlema keskmisest madalama sissetulekuga pensionäride vastasseisuga. Pensionäridel tekib oma kommuun, kus nende sõna maksab! Riik saab pensionäride tööhõivet ja sissetulekuid suurendades külmutada pensionid ning suunata vaba raha teemaparkide arendamisesse, piirkonna ettevõtjatel oleks kasutada kontsentreeritud soodne tööjõud. Jõudu tööle! PS. Autor soovib toonitada, et antud artiklis tögati ainult poliitikuid ja nende mannetuid katseid inimesi lollitada. Peep Sooman on Eesti Kinnisvarafirmade Liidu juht ja Pindi Kinnisvara juhatuse liige. Kinnismõtte kolumnis esitab ta isiklikke vaateid. Teemalehe toimetaja: Rain Uusen, rain.uusen@postimees.ee, tel 666 2194 Kinnisvarareklaam: Tallinn: Jaanus Sarapuu, jaanus.sarapuu@postimees.ee, tel 666 2330 Tartu: Mari-Liis Aasmäe, mariliis.aasmae@postimees.ee, tel 739 0395
Ehitusreklaam: Tallinn: Jaanus Sarapuu, jaanus.sarapuu@postimees.ee, tel 666 2330 Tartu: Klaarika Karu, klaarika.karu@postimees.ee, tel 739 0391 Kujundaja/küljendaja: Kristiina Sillandi
Kuniks sissetulekud järele ei jõua, võib suurematest korteritest vaid aknast vaadates unistada.
foto: LIIS TREIMANN
RAHULIK STABIILSUS. Tallinna elamispindade turu suuremad tõusud on tänaseks selja taha jäänud. Alanud 2015. aastalt võib oodata stabiilset või pisut vähenevat elamispindade tehingute arvu ja survet hindadele.
Kinnisvaraturg ootab sissetulekute kasvu Elar Toomsalu RE/MAX Central kinnisvara müügipartner
PROGNOOS Tallinna korteritehingute arv on käinud üles-alla nagu Ameerika mägedel. Hinnad on kiirelt kasvanud ja see ei luba arvata, et tehingute arvul peaks olema põhjust järgmiseks spurdiks tõususuunas. Uute korterite turg on kasvava pakkumise valguses aktiivne, kuid siingi tuleb tegemist teha hinnasurvega – tehingute arv hoiab hindu kerkimast. Pigem võime oodata stabiilset või pisut vähenevat korteritehingute arvu.
Lisaväärtus müüb Kui nõudlust jääb vähemaks, ei saa hinnadki tõusuteed jätkata. Nii ootame 2015. aastalt stabiilseid hindu, kuid pole sugugi üllatav, kui üksikutes piirkondades või üksikute arendusprojektide lõikes tuleb kinnisvara müümisel teha olulisi hinnaalandusi. Konkurents uute korterite vahel tiheneb. Kiire hinnatõusu ajal ehk 2012.–2013. aastal tundus kinnisvaraarenduse perspektiiv lõputu. Paljud kinnisvaraarendajad alustasid siis projek-
tide ettevalmistamist, millega alles täna turule jõutakse. Nii on hinnatõusu perioodi lõpuks pakkumisse jõudnud hulk uute korterite projekte. Suur pakkumine on loonud uue keskkonna, kus juba täna näeme, et mitmete projektide korterite müük on vaatamata aktiivsele müügi- ja turundustööle praktiliselt seiskunud.
Tänane ettevaade ei näita, et euribor ehk sellest tulenevad intressimäärad peaksid kasvama hakkama. See teeb laenuvõtmise soodsaks. Konkurentsi tihenemise tõttu prognoosime uute korterite hindadele 2015. aastal seisakut. Hinnad saavad kerkida ainult selle arvelt, kui ostjatele pakutakse paremat asukohta või mingit lisaväärtust. Lisaväärtusteks võivad olla hoone parem energiaklass, köögimööbel ja muu sisustus või näiteks nutikad lahendused kodu juhtimiseks.
Üüriturg vajab uut pakkumist Korterite aeglustuv müük võib üüripakkumisse uusi kortereid juurde tuua. Üürikorterite nõudlus siiski ületab jätkuvalt pakkumist, seda eriti odavamate korterite sektoris. Seetõttu võib öelda, et üüripakkumiste lisandumine on igati tervitatav nähtus.
Kinnisvara ja Ehituse teemalehe naistele pühendatud number ilmub 11. märtsil
Pakkumise suurenemine võib avaldada üürihindadele survet languse suunas. Samas sunnib maksuameti töö üüritulu maksustamise nimel endise tulususe säilitamiseks üürileandjaid üürihindu kergitama. Prognoosime, et korterite üürihinnad püsivad 2015. aastal stabiilsed. Üürihindade langus saab toimuda siis, kui pakkumine peaks hakkama väga kiirelt suurenema, kuid seda hetkel ette ei näe. Finantseerimise turg toetab kinnisvarasektorit. Tänane ettevaade ei näita, et euribor ehk sellest tulenevad intressimäärad peaksid kasvama hakkama. See teeb laenuvõtmise soodsaks. Finantseerimise turgu toetavad pangad, kel on küllaga hoiuseid, mille arvelt laenu pakkuda. Prognoosime, et 2015. aasta finantseerimise turg ja intressimäärad on laenuvõtmist ja seeläbi kinnisvaraturgu toetav.
Suund edasi, kuid aeglasemalt Korterite hinnad on alates 2009. aastast kerkinud oluliselt kiiremini kui sissetulekud. Seetõttu ootame, et käimasoleval aastal toimub turu rahunemine ja loodetavasti jõuab sissetulekute kasv kinnisvarahindadele järele. Elamispindade turg rühib igal juhul positiivsete arengute suunas. Suuri tagasilööke või märgatavaid hinnalangusi ei peaks kinnisvaraturult ootama.
kinnisvara ja ehitus || 3
postimees, 11. veebruar 2015
SPEKULATSIOONID VÕI INVESTEERINGUD? Väikearendajate hulgas valitseb minibuum, mille vaibumise märke pole näha. Senikaua, kuni suurtel arendajatel pole ükski suurem projekt pauguga lõhki läinud ning turg püsib stabiilne, jätkub väikearendajate hulgas vilgas sebimine.
Kinnisvaraturul areneb Kiyosakinimeline väikearendajate buum Raul Reino
Domus Kinnisvara juhatuse liige
ARENDUSED Robert Kiyosaki Eestis tutvustamist ei vaja. Kuigi üks tema tuntumaid ettevõtteid Rich Global sattus juba mõni aasta tagasi pankrotiprotsessi ja tuntud bestsellerite autori maine on kõikima löönud, ei näita Eestis tema tähelend peatumise märke. Eesti keelde on tõlgitud kaugelt üle kümne Kiyosaki raamatu ja tema cashflow-klubid tegutsevad väga aktiivselt paljudes Eesti linnades. Kiyosakil on Eestis vähemalt sama palju järgijaid kui pühak Vissarionil jüngreid Siberis.
Rahamass tahab paigutamist Kiyosaki turundus on olnud hiilgav, mistõttu polegi imestada, et inimeste hulk, kes tahavad rikka isa kombel rikkaks saada, on märkimisväärne. Pas-
siivse tulu termini oskavad lahti seletada nii I kursuse majandusüliõpilane kui tema koduperenaisest ema. Iseenesest pole Kiyosaki järgijate põhiteesides midagi uut – osta kinnisvara ja üüri see välja või osta kehv kinnisvara, renoveeri ja müü kallimalt – see on Eesti väikeinvestorite poolt kasutuses olnud juba omandireformi aegadest 1990. aastatel. Paarkümmend aastat tagasi nimetati seda spekulatsiooniks, nüüd investeeringuks. Tänaseks on aga oluliselt muutunud mõõtmed ja mahud, millega väikearendajad kinnisvaraturul tegutsevad. Kui 1990-ndatel oli raha vähe ja investeeringute võimalused piiratud, siis passiivse tulu tagaajamine oli pigem väheste privileeg. Tänaseks püstitavad pankades hoiuste mahud järjest rekordeid ja seisev rahamass otsib paigutamiskohti. Osta üksik korter, see renoveerida ja hiljem maha müüa on paljude rahakotile praegu vastuvõetav. Nii ongi pärast majanduskriisi kasvanud kinnisvaraturul hüppeliselt väikearendajate tegutsemine.
Domus Kinnisvara analüütikud on viimases turuanalüüsis välja toonud, et varasemate aastatega võrreldes tekkis 2014. aastal kinnisvaraturule üsna palju n-ö väikearendajaid, kes ostsid soodsalt 1- või 2-toalise korteri, mis renoveerimise järel võõrandati. Kuna selliste tegijate vahel konkurents tihenes, tõusid ka remontivajavate korterite hinnad. Näiteks 2012. aasta lõpus võis Mustamäel osta kapitaalremonti vajava 1-toalise korteri hinnaga alla 30 000 eurot, siis 2013. aasta kevadeks olid selliste korterite hinnad kasvanud üle 30 000 piiri. 2014. aasta IV kvartali seisuga maksis Mustamäel kapitaalremonti vajav 1-toaline korter juba keskmiselt 38 000 eurot. Seega võib teha järelduse, et väikearendajate aktiivne tegutsemine on aidanud kaasa kinnisvaraturu taastumisele ja hindade kasvule. Nende arv on niisugune, mis suudab teataval määral mõjutada kogu nõudlust turul. Väikearendajate hulka võib klassifitseerida ka need investorid, kes ehitavad ja renoveerivaid väiksemaid, maksimaalselt kümne elamispinnaga kor-
terelamuid. Need on keskmisest jõukamad inimesed, kel rahalisi vahendeid rohkem ja kes julgevad võtta suuremaid riske, kuid ka mitte niipalju, et üritada ehitada mitu maja korraga. Kinnisvarakrahh on jätnud oma pitseri ja ettevaatlikkust jagub turul piisavalt. See investorite ring ehitab rahulikus tempos ühe maja valmis, müüb korterid maha ning alustab seejärel uue hoonega. Ühelt poolt ollakse ettevaatlikud, kuid teisalt on rahalised võimalused siiski piiratud, mis sageli ei võimaldagi suuremaid projekte ette võtta. Enamuse investoritest moodustavad aga isikud, kes ostavad kortereid ühekaupa. Nende hul-
gas on nii 20-ndates valgekraesid kui ka 60-ndates pensionäre, kes investeerivad oma sääste eriti alalhoidlikult. Investeeringud väljaüürimise eesmärgil on levinumad, seda hinnatakse n-ö kindlaks raha paigutamise viisiks, kuigi tulu teenitakse reeglina mõõdukalt, tootlus jääb suurusjärku 5–7 protsenti. Julgemad ja aktiivsemad ostavad kortereid renoveerimise eesmärgil, kus tootlus jääb tavaliselt 15–25 protsendi vahemikku. Suuremate investeeringute puhul kasutatakse usinalt ka võõrfinantseerimist pangalaenude abil, väiksemate summade ja üksikute korterite puhul saadakse hakkama tavaliselt oma vahenditega.
Kaine matemaatika
Iseenesest pole Kiyosaki järgijate põhiteesides midagi uut – osta kinnisvara ja üüri see välja või osta kehv kinnisvara, renoveeri ja müü kallimalt.
Väikearendajad on keskmise buumi tekitanud just 1- ja 2-toaliste korterite osas. Hinnad on madalamad kui suurtel korteritel ja nõudlus väiksema pindala ning väiksemate kommunaalkuludega korterite osas püsib stabiilselt kõrgel tasemel. Kõige rohkem tehinguid tehakse kinnisvaraturul just 1- ja 2-toaliste korteritega, näiteks
Tallinnas tehti 2014. aastal kuni 55 m² suuruste korteritega 4450 tehingut, suuremate korteritega 3090 tehingut. Keskmine ruutmeetrite arv leibkonna kohta on viimastel aastakümnetel küll näidanud kasvutendentsi, kuid reaalsuses domineerivad turul ikkagi väiksema pindalaga korterid. Uusarendusi ei ole tehtud veel piisavalt, turul valitsevad nõukogudeaegsed paneelmajad väikeste korteritega. Iga kehvas seisus, kuid mõistlikus asukohas ja mõistliku hinnaga korter saab kindlasti mitu ostupakkumist. Eufooriale annab täiendavalt hoogu juurde tõsiasi, et suur osa väikearendajatest arvestab tulude-kulude kokkulöömisel vaid otsekuludega ja ei võta reeglina arvesse kaudseid kulusid. Sellise must-valge eelarvestamise abil püsivad kasuminumbrid suured ja kinnisvara investeeringud korteritesse tunduvad ahvatlevad. Siiski tasuks kõigile investoritele soovitada kaine meele säilitamist ning rohkem avatud ja majandusmatemaatilist mõtlemist. Rääkimata sellest, et juba Kukerpillide laulusalm ütles, et kord iga pidu saab otsa.
4 || kinnisvara ja ehitus
postimees, 11. veebruar 2015
ARENDUS. AS Merko Ehituse Eesti elamuehitusdivisjoni direktor Tiit Kuusik annab intervjuu Kinnisvara ja Ehituse uues rubriigis, kus jälgime suurte kinnisvaraarenduste arengut, õnnestumisi ja väljakutseid läbi aasta.
Kuiva jalaga vaiksesse tuppa – kesklinnas RAIN UUSEN teemalehe toimetaja
intervjuu Olete planeerinud Tartu maanteele bussijaama vahetusse lähedusse uue elamukompleksi, mis kannab kvaliteetse linnaelu pitserit – on sellel asupaigal konkreetselt kvaliteetse linnaelu eeldusi või muudab selle elamukvartali kvaliteetseks hoonestus ise?
Mõlemat. Tartu maantee 52 on Tallinna mõistes vaieldamatult väga hea asukoht linna südames ja sõlmpunktis – lähedal asuvad nii äri- ja kaubanduskeskused, kultuuri- ja haridusasutused, samas on väga hea ligipääs nii jalgsi, ühistranspordi kui autoga. Hea ühendus Tartu maantee ja Peterburi teega tagavad kiire liikumise pealinnast välja. Kuna teame, et vaikus on inimestele väga oluline, siis pöörame kesklinna arendusprojektide puhul suurt tähelepanu sellele, et tagada hubane ja vaikne kodu. Suurema helikindluse tagamiseks tulevad korterite vahelised ning korteri ja trepikoja vahelised seinad monteeritavatest raudbetoonpaneelidest. Tänava pool kasutame kõrgendatud helipidavusega kaheraamilisi puitraamides aknaid ning kõik rõdud on klaasitud. Lisaks aitab privaatsust tagada kahekorruseline maa-alune köetud parkla, kus asuvad panipaigad ja parkimiskohad ning mis ühendab kõiki viit kortermaja. Lisaks tagab see iga ilmaga mugava liikumise otse koju, samuti saavad elani-
kud soovi korral liigelda sealtkaudu näiteks Lastekodu tänavalt Tartu maanteele. Majade vahele oleme kavandanud valgustatud ja mitmekesise haljastusega sisehoovi, kus astmelised pinnad loovad soovitud mängu- ja puhkeala nii täiskasvanutele kui lastele. Mida ei hakka südalinna elamukvartal kunagi elanikele tagama? Või on kõik võimalik?
Päris kõike ei ole südalinna elamukvartalis tõesti võimalik pakkuda – männimetsa ja rannaliiva maja kõrval ei ole, samas avaneb ülemiste korruste korteritest merevaade ning Tallinna kesklinnas ja selle läheduses on õnneks kenasid parke, kus rohelust nautida. Soovid ja nõudmised elukeskkonnale on inimestel erinevad ning muutuvad vanusest ja eluetapist tulenevalt. Tartu mnt 52 on atraktiivne linnaliku elustiiliga noortele, tööinimestele ja peredele, tänu heale asukohale sobib see ideaalselt ka n-ö linnakorteriks. Kauni, tänavamüra hülgava fassaadi taga hakkab end peitma haljastusega sisehoov.
Kuna teame, et vaikus on inimestele väga oluline, siis pöörame kesklinna arendusprojektide puhul suurt tähelepanu sellele, et tagada hubane ja vaikne kodu. Tooge välja neli-viis kõige märkimisväärsemat ja südamelähedasemat kontseptuaalset uuendust, mida saab hakata Tartu mnt 52 elamus nautima?
Eelkõige keskendume kvaliteetsele ehitusele – maja konstruktsioonid, energiasäästlikkus ja hea sisekliima, et kodu püsiks ka aastate pärast. Kesklinnas on alati nõudlust ka väiksemate 1- ja 2-toaliste korterite järele, mida oleme Tartu mnt 52 projekti kavandanud omajagu. Väikesed korterid on tänu põhjalikule planeerimisele kompaktsed ja funktsionaalsed, et ruumi efektiivselt ära kasutada. Lisaks on enamik kortereid varustatud klaasitud rõduga, mis annab korterile lisapinda nii
eluruumi laienduse kui asjade paigutamise kohana. B-energiaklassiga hoones kasutame vesipõrandakütet, mis tagab mugavad soojad põrandad ning tänu sellele ei ole korterites radiaatoreid, mis piiraksid kaunist vaadet suurtest akendest. Ülemiste korruste korterid varustame jahutusseadmega. Soojustagastusega ventilatsioon võtab värske õhu katuselt, et vältida tänavaõhu sattumist korteritesse. Kindlasti on lisaväärtus maa-alused köetud korrused, kus asuvad parkimiskohad ja panipaigad.
Foto: merko
Kopp on maasse löödud – millised väljakutsed teid nüüd ees ootavad?
Tõepoolest on kopp maasse löödud. Merkol on põhimõte, et alustame korterite müüki siis, kui kõik vajalikud dokumendid on korras ning hakkame ehitusega reaalselt pihta. Nüüd jätkub paralleelselt müügi- ja ehitusprotsess. Kõigepealt teeme ära n-ö nulletapi ehitustööd ehk ehitame valmis kogu elamukvartalit ühendava maa-aluse parkla. Esimese etapina ehitame kolm kortermaja: Tartu maanteepoolne 8-korruseline hoone-
osa ning Tartu maantee 50a ja 52 kinnistute vahelise sisetänava äärsed 5- ja 13-korruselised hooned (A, B ja C) kokku 103 korteriga. Selle etapi majad valmivad 2016. aasta teises pooles. Arendusprojekti teise etapi ehk järgmise kahe maja ehituse otsustame esimese etapi müügitempost tulenevalt. Kindlasti moodustab Tartu maantee 52 elamukvartal terviku ja sobib väga hästi meie enda arendatud ja 2012. aastal valminud Tartu maantee 50a äri- ja eluhoone kõrvale.
Kommentaar
Martin Aunin arhitekt
Tartu mnt 52 on väljakutse arhitektile – ko-
gu kvartali suurune hoone mõjutab oluliselt antud piirkonna linnaruumi. Vastavalt korruselisusele on ehitis «tükeldatud» viieks selgelt eristuvaks majaks. Samas moodustavad erineva kõrgusega elamud
tervikliku perimeetri ümber mitmele tasapinnale laotunud siseõue. Maa-alused parkimiskorrused jäävad sisehoovi alla. Tartu mnt 52 esindab kvartaalset hoonestust uues võtmes – samal ajal
sulandub linnapilti ja tõuseb sellest esile. Ühtne visuaal on loodud ajatu tellismustriga fassaadidel. Avaratel, suurte akendega korteritel on erineva iseloomuga klaasitud rõdud ja erkerid, millel piir sise- ja välis-
ruumi vahel kaob. Majade paigutus võtab arvesse nende maksimaalse kauguse teineteisest, nii et korteritel on tagatud head valgustingimused ja vaated siseruumidest. Autovaba sisehoov on kavandatud haljasta-
da ja sillutada erinevate pinnakatetega – sillutustellis, sügavimmutatud laudis, kummimatid, graniitsõelmed. Tartu mnt 52 elamukvartali arhitektid on Martin Aunin ja Marti Kahu.
postimees, 11. veebruar 2015
kinnisvara ja ehitus || 5
6 || kinnisvara ja ehitus
postimees, 11. veebruar 2015
AJA LUGU. Hiljuti valmis Ülemiste Citys parkimismaja, millist mujal naljalt ei leia – miljööväärtuslik hoone muudeti endist fassaadi säilitades ja täiendades autode päevakoduks. Miks on oluline omavahel ühendada vana ja uut aega ning miks meie seda teeme?
Väärikad, kuid väsinud hooned tuleb uuesti ellu äratada vahur tippo
AS Technopolis Ülemiste haldusjuht
ARHITEKTUUR Arhitektuuril ja linnakeskkonna loomisel on läbi aegade olnud märgiline roll sõna otseses mõttes – rajatakse hooneid ja objekte, mis jäävad püsima tihti aastasadadeks, ise seejuures aeg-ajalt nii sisu kui ka vormi muutes või vahetades. Mõnikord mõjutab seda loomeprotsessi erinevate maailmakordade ja ühiskonnasüsteemide ideoloogiline võitlus või püstitab keegi endale kangekaelselt üha uusi monumente, mõnikord aga on kümnendid äratuntavalt ühe inimese nägu – olgu see siis Otto Wagneri Viin või Olev Siinmaa Pärnu.
Tänapäeval on sageli suurimaks küsimuseks, kuidas siduda vana ja uut nii, et see sobiks omavahel kokku, oleks huvitav vaadata ning mugav kasutada ehk toimiks sobiva keskkonnana elamiseks või töötamiseks. Reeglina on tegemist eesmärgistatud tegevusega, mis arvestab kogu tervikpildiga.
Esteetika ja praktilisus Täpselt nii on see ka Ülemiste City linnaku arendamisel – omaette eesmärgiks on säilitada piirkonnas võimalikult palju vana arhitektuuri ning maitsekalt sobitada sinna juurde uut. Tegemist on enam kui saja-aastase ajalooga tööstuspiirkonnaga, kus arhitektuurimälestiste säilitamine pole ainult arendajale riigi poolt peale pandud kohustus, vaid see aitab säilitada ajaloolist mälu. See on üks osa meie ärilinnaku loost ja identiteedist – juurtest, kui soovite.
Teisalt jälle on renoveerimistegevuse käigus tekkinud tulemus niisugune, mis valmistab rõõmu nii endale kui ka teistele. Need on lihtsalt nii lahedad majad. Vana fassaaditagune peidab endas moodsat ja modernset keskkonda, mis mõnikord tänavalt vaadates välja ei paistagi. Tulles tagasi valminud parkimismaja juurde, pidime arvestama sellega, et eelmise sajandi 1950. aastatel rajatud punane telliskivihoone oli ehituslikult väga halvas seisus, kuid tema peamist väärtust – omanäolist telliskivifassaadi – oli siiski võimalik renoveerida ja säilitada. Majale ehitati juurde veel mitu korrust, mis kaeti nüüdisaegse metalliga. Märkimisväärne oli ehitaja – Nordecon Betooni – innukus lahenduste loomisel miljööväärtusliku hoone kaasajastamiseks, mis kindlasti aitas tulemusele kaasa. Praegu julgeksin
väita, et tegemist on Eesti ilusaima parkimismajaga, mis on esteetiliselt kõnekas vaatamisväärsus. Ülemiste Cityl on omamoodi õnn olla taolises unikaalses seisus, kus linnaku piires on veel säilinud ajaloolisi hooneid, ühendamaks erinevaid ajastuid nii tehnoloogia, inseneritarkuse kui ettevõtluse arengus. Paljudes kohtades üle Euroopa sellist võimalust enam pole – II maailmasõja pommitamiste ja tulekahjude tõttu tekkis kümnetes linnades kvartalite viisi ahervaremeid. Sel puhul on kasutatud linnaruumi taastamiseks erinevaid võimalusi. Näiteks lätlased ehitasid Riia linna 800. aastapäevaks oma esindusväljakul nullist uuesti üles raekoja ja Mustpeade vennaskonna maja. See oli ühele rahvale nii olulise ja sümboolse tähendusega akt, et sisuliselt tehti neist purukspommitatud hoonetest aastakümneid hiljem täpne koopia.
Teisalt ehitati Berliinis 1990. aastatel Euroopa suurimaks ehitusplatsiks kujunenud Potsdami väljakul Saksamaa taasühinemise järel kümnekonna aastaga üles väga nüüdisaegne äri-, kontori- ja ka elamispindadest koosnev kompleks. Potsdami väljaku – nagu Riia raekojagi – puhul on tegemist olulise turistiatraktsiooniga.
Ruumi uuele ja huvitavale Kui hoone otstarve on kadunud ja selle taastamine ei ole ratsionaalne, võib leida alati uue funktsiooni. Nii on arhitektuurimälestistega enamasti – hoonet kohandatakse vajadustega ja täidetakse värske sisuga. Sepapaja tn 6 asuv Artur Lindi nimeline maja näiteks oli esialgselt ehitatud aidaks, millest läks läbi kitsarööpaline raudtee. Hiljem asus hoones Dvigateli tehase kesklabor. Nüüd on vanade aidamüüride sees peidus moodne kontoripind.
Need kõik on huvitavad muundumised, kuid nad ei toimu juhuslikult. Samas pole iga vana hoone väärtuslik – kaugeltki mitte – ja iga vana tellismüür ei vääri säilitamist. Sedalaadi kogemusi oleme saanud Ülemiste City arendamise käigus, kui eelmisel aastal lammutasime kunagise Dvigateli hiiglasliku metallitootmiskompleksi Suur-Sõjamäe tänava ääres. See oli asjade loomulik käik. Emotsioon seejuures oli täpselt samasugune nagu mõne kolhoosiaegse, kokku kukkunud laudahoone lammutamisel – ei mingit kahjutunnet. See andis ruumi uuele ja huvitavale. Eestis tervikuna on väga palju miljööväärtuslikke hooneid, mis on oma funktsiooni kaotanud. Peame neile andma uue sisu ja elu. Avaralt mõeldes võib funktsioon algsest erineda isegi väga palju, kuid vorm jääda peaaegu samaks ja väärikaks.
kinnisvara ja ehitus || 7
postimees, 11. veebruar 2015
VIRU RISTMIK MÕNUSAKS VÄLJAKUKS. Viru väljakut ümbritsevad linna kolm kõige intensiivsema kasutusega jalakäijate ristmikku – Mere puiestee, Viru ning Hobujaama trammipeatuste juures. Ainult väljak ise on puudu, selle asemel laiutab ikka veel ristmik.
Linlaste plats Arhitekt Must
LINNA ARENG Viru väljak on Tallinna absoluutne keskpunkt, siit liiguvad läbi kõik Tallinna trammiliinid ja saavad alguse bussiliinid. Viru väljak on linnast välja liikuvate tähtsamate teede alguspunkt ning siit mõõdetakse nende maanteede kilometraaži. Viru väljak on aegade jooksul paiknenud erinevates kohtades – nii Viru hotelli kui Viru keskuse koha peal, kuid täna on ainukeseks kohaks, mida väljakuks nimetada saab, Viru ristmik. Linnalise väljaku kõige tähtsamad elemendid on väljaku servad – väljak peab olema kindlalt piiritletud, et oleks võimalik aru saada, millal paikned platsil, millal mitte. Tänu selgetele piiridele on platsid headeks kohtumispunktideks – kõik platsil toimuv on hästi jälgitav.
Viru väljaku servad on defineeritud läbi hoonestuse: vanalinna poolt piirab väljakut vana tuletõrjehoone (nüüdne Venus Club), Rotermanni kvartali poolt piiravad väljakut Metro Plaza ning Nordic Forum hotellihoone, city poolt ääristavad väljakut Viru hotell ja Viru keskus. Väljaku osadena tuleks arvestada lisaks tänasele Viru ristmiku alale ka Viru hotelli esist ala.
Lihtsad muudatused Tallinna kesklinna läbivad magistraalid on muutunud järjest vähem oluliseks – juba täna on enamik liiklusest suunatud kesklinnast mööda, Liivalaia ja Ahtri tänavale. Planeerimisel on ka «Tallinna peatänava» projekt, mille käigus Pärnu ja Narva maantee Vabaduse väljakust Jõe tänavani muudetakse jalakäijasõbralikuks linnaruumiks. Taoliste arengute kontekstis mõjub hiiglaslik ringristmik linna absoluutses südames täieliku raiskamisena. Viru väljakult võiksid läbi sõita vaid ühistranspor-
diliinid ning ümbritsevaid kvartaleid teenindav autotransport. Viru hotelli esine parkla kuulub samuti aegunud lahenduste hulka – hoonete peauste ees saaksid ruumi raiskavate parklate asemel olla pisikesed «Kiss & Fly» stiilis taksopeatused. Selleks, et anda linlastele tagasi selgelt tajutav väljakuruum, polegi üleliia palju tarvis teha. Tähtsaima asjana tuleks teede katendid vahetada väljakule sobivamate vastu – täis joonitud asfaldi asemel oleksid paslikumad kiviplaadid nagu Vabaduse väljakul või vanalinnas. Transport saab suurepäraselt toimida ka ilma maha joonitud teedeta, õueala reeglite järgi. Väljakult läbikihutamise asemel olgu soositud kergliiklus, ühistransport ja jalakäijad.
Sahisevad ideed Väljakuruumi peamiseks tugevuseks on paindlikkus ning palju võimalikke kasutusviise võrreldes tavalise ristmiku või tänavaruumiga. Ühel heal linnaväljakul on tänavamööbel inimestele puhkamiseks –
Praegune seis Viru väljakul sunnib inimesi sealt läbi ruttama – aega seal maha ei võta.
fotoD: MUST
Arhitekt Musta nägemuses võiks Viru väljak Tallinnas joonistuda selgelt ja loogiliselt välja.
väljaku servades paiknevad tänavakohvikud ning väljakul on võimalik korraldada üritusi. Turg, spordivõistlused ja kontserdid on vaid mõned tegevused, mis Viru väljakul ilmselt üsna ruttu toimima hakkaksid. Praeguse tiheda ristmiku ääres olevatel hoonetel on uuest si-
tuatsioonist ilmselt kõige rohkem võita. Linna peaväljakule saavad ennast avada hotellide terrassid, kohvikud ja ärid. Uut pääsu otse väljakule võiks kaaluda ka Viru keskus. Pole teada, miks Viru väljak nii pikaks ajaks ära on unustatud, kuid viimane aeg on seda muuta.
Arhitektuurimaastikul üht-teist ka sahiseb ning 2015. aasta jooksul on oodata suurt kogust visioone Viru väljakule. Arhitekt Must on väljamõeldud tegelaskuju. Pseudonüümi taga tegutsevad kolm noort arhitekti: Ott Alver, Alvin Järving ja Mari Rass.