KORTERELAMUD KORDA:
• Peep Sooman tunneb väikelinnadele kaasa. Lk 2 • Kortermajade renoveerimisele avaldatakse jõuliselt toetust. Lk 4 • Kinnisvara pärimine polegi nii lihtne. Lk 7
Ülo Pärnits: Tahame Ülemiste linnakusse teha ühe wow-objekti, mida tullakse ka niisama vaatama. Lk 4
TEEMALEHT 13. mai 2015
2 || kinnisvara ja ehitus
postimees, 13. mai 2015 KINNISMÕTE
Peep Sooman:
Vaene-vaene Eesti
T
allinnas ja Tartus elab peaaegu pool Eesti elanikkonnast. Ja seal on ka kinnisvaraturg vilgas. Mujal aga on asjad väga halvad. Kohtla-Järve linn on 35 aastaga kaotanud 58% ehk 40 000 inimest oma elanikkonnast. Kõik on klaar, taasiseseisvumise ajal kolisid paljud sealsed elanikud idapiiri taha. Aga võrreldes 2000. aastaga on kadu olnud ikka 10 000 inimest! Valga linn, mille elanikud ei kolinud nii massiliselt Venemaale, on kaotanud sama ajaga kolmandiku oma elanikest. 18 000 elanikust on saanud 12 000. Teistes väiksemates linnades on pilt küll veidi parem, aga inimkaod on ikkagi mõõdetavad tuhandetes isikutes ja arvud kümnetes protsentides. Linnad on täis mahajäetud hooneid, kus 10-korterilises majas elab üksik memm, kellel pole enam kuskile minna. Ja kinnisva-
KINNISMÕTE
Kurat, minge paariks päevaks mõnda väikelinna, jooge kohalikega kaks kannu õlut ja siis saate teada, kui p….s seal elu tegelikult on. rahinnad kukuvad. Rusikareegel ütleb, et korteris saab remondi tehtud 200–300 euroga ruutmeetri kohta. Aga Valgas maksabki keskmine korter 91 eurot ruutmeetri kohta, Kohtla-Järvel 107 eurot. Mitte keegi ei taha sinna elamispinda soetada, sest tööd pole ja korteriostmine tähendab rahasedeli otsast põlema panemist. Tublid on linnaisad, kes tõsimeeli üritavad luua töökohti, meelitada oma imeilusasse, kuid poolenisti mahajäetud väikelinna noori peresid ja helgeid päid. Nende võimalused on piiratud, kui riik probleemi tervikuna lahendama ei hakka. Selle asemel tegeletakse lollustega, üürimajade püstipanekuga, veeretatakse aktsiisisente ühest taskust teise ja kiretakse säravate silmadega, kuidas Eestis elu paraneb. Meie väikese riigi väikesed linnad on täis imelisi linnaosasid, miljööväärtuslikke aguleid nagu meie Kalamaja, majesteetlikke villasid nagu Kadriorg või Pärnu rannarajoon. Seal pole umbe jooksnud liiklusega magistraale, paneme otsa puhtama õhu ja olemegi saanud ideaalse elukeskkonna, kuhu iga ületöötanud perepea oma pere viia tahaks. Kui seal ainult oleks kool, pood, apteek ja töökohad. Või vähemalt korralik ja kiire ühendus töökohaga. Aga neid jääb üksnes vähemaks. Ning agulid lagunevad, villade katused kukuvad kokku ja alleed on inimtühjad. Sellest on väga-väga kahju. Vaene Eesti. Peep Sooman on Eesti Kinnisvarafirmade Liidu juht ja Pindi Kinnisvara juhatuse liige. Kinnismõtte kolumnis esitab ta isiklikke vaateid.
Technopolis Ülemiste AS pälvis Eesti Kinnisvarafirmade Liidult (EKFL) auhinna – Kinnisvara tegu 2014. Mainor AS nõukogu esimees Ülo Pärnits, üks Technopolis Ülemiste omanikest ja nõukogu liikmetest, ütles, et auhind on pigem tunnustus Ülemiste City viimase kaheksa aasta tööle ja arengule.
Teistmoodi mõtlemine tõi auhinna juuli laanemets teemalehe toimetaja
edulugu Pärnitsa sõnul on Ülemiste Citys kaks arendajat: Mainor Ülemiste ja Technopolis Ülemiste (49% osalusega AS Mainor Ülemiste ja 51% osalusega Technopolis Baltic Holding OÜ) kaudu Soome börsifirma Technopolis Plc. «Alustasime 2005. aastal, põhiideeks oli luua teadmistel põhinev ärilinnak, kus leiaksid tööd noored andekad eestlased. Soovisin luua töökeskkonda andekatele noortele, et nad ei läheks Eestist ära Londonisse. Nüüd on Ülemiste City kujunenud suurimaks kontorilinnakuks Baltikumis. Soome partnerid väidavad, et see on suurim erakontorilinnak kogu Skandinaavias. Meie rendipindade hinnaskaala jääb hinnavahemikku 8–15 eurot ruutmeeter, sõltuvalt hinnaklassist ja ruumide vanusest,» tutvustas Pärnits.
Rentnikud tulevad välismaalt «Ärilinnaku projekt on hästi käivitunud, täna töötab siin 281 firmat ja üle kuue tuhande inimese, aga lähima kümne aastaga tõuseb arv 30 000 ligi,» prognoosis Pärnits. «Eesti IT-firmade kasumist 50% toodetakse Ülemiste Citys. Üürnike otsingul keskendume sellele, et tuua firmasid mujalt maailmast siia. Näiteks on meie klientideks rahvusvahelised ITfirmad, nende tugisüsteemid – finants-, raamatupidamise ja müügiosakonnad.» Pärnitsa hinnangul on Eesti majandusele kasulik, et välisettevõtted, kes asutavad siin kontoreid, toovad enda-
Toimetaja Juuli Laanemets, juuli.laanemets@postimees.ee, tel 666 2194 Kujundaja/küljendaja: Kristiina Sillandi
ga kaasa kõrge kvalifikatsiooni ja hea sissetulekuga tippspetsialiste. «Näen selles olulist päästeoperatsiooni Eesti demograafilise allakäigu peatamisel. Need andekad, hea haridusega tulijad asendaksid seniseid Eestist lahkujaid. Viimasel ajal on meie rentnikega liitunud kuus suurt rahvusvahelist ITfirmat, kes kavatsevad siin tugevalt laieneda ja Eesti arengusse panustada,» selgitas Pärnits. Näitena tõi ta välja Acronis International GmbH, Šveitsi firma, millel on maailmas 18 keskust ja nad tõid siia oma 30 tippspetsialisti. «Tulevikus soovitakse töötajate arvu suurendada 500 inimeseni. Parallels Inc, millel on üheksas riigis harukontorid, tõi Eestisse 20 tippspetsialisti ja soovib laieneda 200 töötajani. Hiljuti lepingu sõlminud India firma toob 25 tippspetsialisti siinse firma loomiseks ja tahab laiendada ettevõtet tuhande töötajani. Lisaks tegutseb linnakus Sweco, mille bürood asuvad kokku 13 riigis,» ütles Pärnits. «Hea näide laienemisest on Saksa ettevõte Kühne + Nagel, maailma üks suuremaid logistikafirmasid, mis tuli meie linnakusse mõni aasta tagasi koos kõrge kvalifikatsiooniga spetsialistidega, üürides vaid 300 m² pinda. Nüüdseks on nad laienenud 3000 m²-le ja soovivad üürida juurde täiendavalt 3000 m², jätkates laienemist ka edaspidi. Usun, et selline areng mõjutab Eesti majandust ja selle potentsiaali tublisti,» märkis Pärnits.
Edu tagab täisteenuse pakkumine Pärnitsa sõnul seisneb probleem pigem selles, et nad ei jõua nii palju ehitada, kui on soovijaid. «Meil on terve rida Ameerika firmasid, kes tahavad siia tulla, aga meil pole neile sobivaid ruume pakkuda. Nad kõik soovivad alustu-
seks rentida 300–500 ruutmeetrit kontoripinda ja hiljem laieneda 3000–5000 ruutmeetrile. Pakume võõrsilt tulijatele täisteenust, mis muu hulgas sisaldab nii migratsioonilubade vormistamist kui inglisekeelset lasteaeda töötajate lastele,» rääkis Pärnits. Pärnits ütles, et kui nad tegevusega alustasid ning kavandasid ehituse mahte, siis ei uskunud keegi nende prognoose. «Ehitame väga intensiivselt, aga ikka ei saa me rahuldada kõiki nõudmisi. Kui mõtleksime, et otsime kliente ainult Tallinnast, siis võiks teistel õiguski olla, aga otsime endale rentnike ka väljaspool Eestit. Näiteks PlayTech Iisraelist, Rootsist pärit Ramirent. Alles valmivasse Öpiku majja sõlmisid meiega lepingud norrakad ja indialased. Neile meeldib linnaku infrastruktuur ja meie pakutav teenindus. Ilma teeninduseta ei saaks me tagada niisugust haaret,» sõnas Pärnits.
Linnak vajab magnetit Pärnitsa sõnul plaanitakse linnakus alustada korterite ehitusega ja siseneda elukondliku kinnisvara turule. «Saabuvad välisspetsialistid, kes tulevad koos perede ja lastega, nüüd on küsimus sobivas elamispinnas. Paljud tahavad elada samas linnakus, kus päeval tööd tehakse. Kirjeldatud nüanss haakub meie visiooniga – hoida linnakut pidevalt töös, et linnak oleks avatud 24/7,» selgitas Pärnits. «Praegu valmib aadressil Lõõtsa 5 üks korrus, kuhu tulevad korterid. Sellele on lisandumas elamispindadega büroohooneid. Näiteks valmiv 13-korruseline Öpiku paaristorn on 44 000 ruutmeetrit suur. Sellest tuleb Eesti suurim kontormaja, kuid püüame sinna teha ka eksklusiivsemad korterid. Kaunite vaadetega nii merele, vanalin-
Kinnisvarareklaam: Tallinn: Jaanus Sarapuu, jaanus.sarapuu@postimees.ee, tel 666 2330 Tartu: Mari-Liis Aasmäe, mariliis.aasmae@postimees.ee, tel 739 0395
nale kui lennuväljale. Suur-Sõjamäe tänava äärde soovime ehitada 30-korruselised majad, nende ehitus seisab veel lubade taga. Tahame linnakusse teha ühe wow-objekti, mida tullakse ka niisama vaatama. See tuleb raudteeterminali kohale, kust sõidetakse eskalaatoriga esindusväljakule. Selle objektiga soovime välja ehitada Ülemiste terminali, andes kaubanduskeskusele imposantse vaate. Ilmselt tuleb väljakule ka hotell. Kui käisime Prantsusmaal messil, siis leidus mitmeid firmasid, kes olid huvitatud sinna hotelli tegemisest – tõsi küll, see võtab mõned head aastad aega.» Pärnitsa sõnul pandi nende äri püsti ilma toetuste ja abimeetmeteta. «Meil on põhimõte, et toetuste ja kingitustega rikkaks ei saa. Tahame, et kas või moraalselt riik toetaks meie tegemisi või vähemalt ei takistaks seda,» kommenteeris Pärnits riigiisade tegevust. «On tore, et siinne trammitee saab valmis 2017. aastal ja ka linnaga on koostöö hea. Samas tekib kasvades üks probleem veel – linnaku sisse- ja väljasõidutee on kitsaks jäämas. Parema läbilaske jaoks oleks vaja, et Suur-Sõjamäe tee läheks kohe Smuuli teeni 4-realiseks.» EKFL-i tegevdirektor Tõnis Rüütel ütles, et Technopolis Ülemiste AS pälvis žürii poolehoiu just pikaajalise, sihikindla, uuendusliku tegevuse, mitte üksnes 2014. aasta saavutuste eest. «Muljetavaldavateks projektideks möödunud aastal olid linnaku esimese 281-kohalise parkimismaja valmimine; Eesti suurima lõunatoidurestorani Dvigatel avamine, mis suudab teenindada kuni 3 000 inimest päevas, ning Lõõtsa 8a asuva Tallinna suurima büroohoone kolmanda korpuse valmimine, millega lisandus linnakusse 7500 m² uut büroopinda,» lisas Rüütel.
Ehitusreklaam: Tallinn: Jaanus Sarapuu, jaanus.sarapuu@postimees.ee, tel 666 2330 Tartu: Klaarika Karu, klaarika.karu@postimees.ee, tel 739 0391
postimees, 13. mai 2015
kinnisvara ja ehitus || 3
4 || kinnisvara ja ehitus
Mida saame lätlastelt õppida? Thomas Auväärt
Rahandusministeeriumi finantsturgude poliitika osakonna juhataja
Nn «võtmed panka ja võlast vabaks» võimalus on olnud kasutusel eelkõige erinevates USA osariikides. Sellise võla peatamise lepinguga garanteeritakse laenuvõtjale, et juhul, kui toimub hüpoteegiks seatud vara sundmüük, siis automaatselt toimub ka kogu tema võla kustutamine. Laenuvõtja jaoks tähendab see ühtlasi kohustust tasuda kõrgemaid laenuintresse. Lisaks tuleb laenuvõtjal arvestada, et võla kustutamisel sundmüügi tagajärjel on tal kohustus käsitleda kustutatud osa võlast brutosissetulekuna ja maksta riigile sellelt tulumaksu. Finantskriisi tulemusena on aga teadaolevalt hakatud eelnimetatud võimalust USA-s piirama ja sellest loobuma. «Võtmed panka ja võlast vabaks» võimaluse kasutamine eeldab tegelikult väga likviidse kinnisvaraturu olemasolu, mis tagab aktiivset tehingute tegemist ja vara realiseerimist. Kuigi Lätis võeti möödunud aastal vastu USA-ga sarnane regulatsioon, ei ole see siiski täies ulatuses võrreldav USA omaga. Seadusemuudatused laienevad ainult uutele eluasemelaenudele, mis on väljastatud alates 2015. aasta algusest. Seega on «võtmed panka ja võlast vabaks» põhimõtte kohaldamisala Lätis piiratud ulatusega. Teadaolevalt on niisuguse regulatsiooni rakendamine viinud olukorrani, kus pangad on piiranud laenude väljaandmist väljaspool pealinna. Põhjuseks on kinnisvaraturu vähene likviidsus maapiirkondades ning juhul, kui kinnisvara pangale tagastatakse, siis on pangal keeruline seda edasi müüa. Samuti on pangad suurendanud eluasemelaenude võtmisel omafinantseeringu osakaalu. Kuigi Lätis on elanikke ligi kaks korda rohkem kui Eestis, on neil uute eluasemelaenude käive viimastel aastatel olnud Eesti Panga andmetel väiksem kui Eestis. Üldiselt on Läti näitele vastavat õiguspraktikat Euroopas suhteliselt vähe kasutatud. Seega oleks mõnevõrra küsitav nn «võtmed panka ja võlast vabaks» printsiibi juurutamine Eestis. Tegelikult võiksid Eesti pangad lepinguvabaduse põhimõttest tulenevalt juba täna oma klientidele eluasemelaenu andmisel Läti õigusega sarnaseid kokkuleppeid pakkuda. Tõenäoliselt nad seda siiski erinevatel kaalutlustel teha ei soovi. Juba neli aastat tagasi jõustus Eestis võlgade ümberkujundamise ja võlakaitse seadus. Samas kohtutele esitatud avalduste arv näitab, et võlgade ümberkujundamise menetlust on kasutanud vähesed. Seega enne, kui tormata Läti teed, oleks pigem oluline välja selgitada, mis on olnud selle metoodika vähese kasutamise põhjused. Vajaduse ja põhjendatuse korral tuleks eelnimetatud seadust muuta.
postimees, 13. mai 2015
IDEE. Läti «eduloost» innustatuna sooviti kirjutada «võtmed tagasi» lahendus ka Eesti seadustesse.
Miks «võtmed tagasi» lahendus pole lahendus? Martin-Johannes Raude Advokaadibüroo Glinkman Alvin & Partnerid advokaat
selgitus
K
evadiste valimiste eel leidis «võtmed tagasi» põhimõte endale koha nii Keskerakonna, sotsiaaldemokraatide kui EKRE valimisprogrammis. Kolme peale said mainitud erakonnad riigikogus 49 kohta, mis tähendab, et teoreetiliselt lahutab Eestit «võtmed tagasi» lahendusest vaid kaks häält.
Jaagu näide 2007. aastal ostis Jaak endale Tallinnasse 50 ruutmeetri suuruse korteri. Hind oli tolle aja keskmine: 1620 eurot ruutmeeter ehk kokku 81 000 eurot. Jaagul oli kogutud sissemakseks 10% ehk 8100 eurot. Ülejäänud 90% ehk 72 900 euro peale võttis Jaak kolmekümneks aastaks kodulaenu. Igakuine põhiosa tagasimakse oli 202,50 eurot. Kaks aastat hiljem kaotas Jaak töö ega suutnud enam laenu tagasi maksta. Seetõttu oli pank sunnitud realiseerima Jaagu korterile seatud hüpoteegi. Ehkki kohtutäituril õnnestus müüa korter turu keskmise hinnaga, tähendas see Jaagu jaoks siiski majanduslikku hävingut. 2009. aastaks oli Tallinna korterite keskmine ruutmeetri hind langenud 46%, olles kõigest 871 eurot ruutmeeter. Jaagu korter maksis nüüd 43 550 eurot. Kahe aasta jooksul oli korteri hind langenud 37 450 eurot. Laenujääk oli aga vähenenud kõigest 4860 euro võrra. See tähendab, et 2009. aasta alguseks oli laenu jääk 24 490 eurot suurem kui seda tagava korteri väärtus. Nii jäigi Jaak pärast korteri sundmüüki ja täitemenetluse kulude katmist pangale ligikaudu 30 000 eurot võlgu. Kõigest kaks aastat tagasi ostetud korterist oli jäänud alles vaid võlg, mille tasumine võtnuks Jaagul tosin aastat. Poliitikud mõistsid, et Jaak ja teised temasarnased vajavad abikätt. 2010. aastal võeti vastu nn võlakaitseseadus, mis oma
Kommentaar
Tarmo KasE
Ober-Haus Kinnisvara juhatuse esimees
Mis juhtus Lätis? Läti eelmise valitsuse suurim viga oli, et enne seaduse vastuvõtmist jäeti tegemata mõjuanalüüs. Valimisteeelses võitluses on ka varasemalt loobitud populistlikke loosungeid. Iseenesest pole
nimest hoolimata pidi kaitsma mitte võlga, vaid võlgnikku. Seaduse eesmärk oli pakkuda inimestele võimalust makseraskuste ületamiseks ning pankrotimenetluse vältimiseks. See tähendab, et küll makseraskustes olevatele, kuid mitte päris maksejõuetutele inimestele tekkis võimalus paluda kohtul oma võlad ümber kujundada, nii et inimene võiks tasuda oma võlad hiljem, osadena või väiksemas ulatuses. Võlgade ümberkujundamise menetlus pidi andma makseraskustesse sattunud inimestele uue võimaluse. Veelgi enam, tulevaste makseraskuste ennetamiseks pandi pankadele kohustus hinnata, kas inimene on ikka võimeline laenu tagasi maksma ning ega talle laenust negatiivseid tagajärgi ei teki. Enam ei pidanud inimesed hindama, kas nad suudavad laenu võtta, vaid pank pidi hakkama hindama, kas nad võivad laenu anda. Juhul, kui pank vastutustundliku laenamise põhimõtet rikub, võib laenuvõtja nõuda sellega tekitatud kahju hüvitamist. Laenuvõtja peab tagastama pangale laenu üksnes ulatuses, millest on maha arvatud kõik laenu saamisest tekkinud negatiivsed tagajärjed (nt viivis, leppetrahv, vara vähenemine).
Läti eeskuju Kuna kolme ja poole aasta jooksul olid kohtud 114 lahendatud võlgade ümberkujundamise avaldusest rahuldanud vaid 15, leidsid osad poliitjõud, et senistest abinõudest makseraskustesse sattunud inimeste aitamiseks ei piisa ning eeskuju tuleb võtta Lätist. Nimelt otsustati Lätis kirjutada eelmise aasta sügisel (üheksa päeva enne valimisi) seadusesse «võtmed tagasi» lahendus (mitte ajada segi «võtmed kätte» lahendusega). Sisuliselt tähendab see, et inimene vastutab panga ees üksnes laenu eest ostetud eluasemega. Laenuvõtjal on võimalus saada korraga priiks nii eluasemest kui laenust. Pangad pidid hakkama arvestama, et kinnisvarahindade kõikumisest tuleneda võiv eluaseme hinna ja laenujäägi negatiivne vahe ei ole mitte enam laenuvõtja, vaid laenuandja rii-
selles midagi ebatavalist. Kuid lätlased läksid nii kaugele, et parlament saatis nimetatud eelnõu ka presidendile kinnitamiseks. Kuna president on pangandustaustaga inimene, siis säilis lootus, et antud jaburdust heaks ei kiideta. Seda suurem oli üllatus, et ka presidendilt tuli soosiv hoiak. Vaatamata sellele, et kommertspangad tegid tubli selgitustööd ning kirjeldasid põhjalikult, millise fiaskoga võib lugu pää-
dida. Kuna pankasid kuulda ei võetud, hakkasid viimased loomulikult tegema ettevalmistusi seaduse jõustumise ootuses. Peamine samm enda ja klientide kaitseks oli omafinantseeringumäära järsk suurendamine. Klientide kaitseks selles mõttes, et teatavasti ei tule panka raha iseenesest – see on ju heade klientide hoiustatud raha, millega tuleb hoolikalt ja arukalt ümber käia. Mis siis edasi juhtus?
siko. Sõltumata kinnisvarahindade võimalikust langusest, pidi eluaseme müügist saadav raha katma kogu laenujäägi. Tulemuseks oli nõutava sissemakse tõus ning eluasemelaenude arvu vähenemine. Kõigest kaks nädalat enne esialgset jõustumisaega otsustas Läti seim seaduse kehtima hakkamise kolme kuu võrra edasi lükata. Kümme päeva enne muudetud jõustumisaega tehti «võtmed tagasi» lahendus valikuliseks. See tähendab, et pank peab küll «võtmed tagasi» lahendust pakkuma, kuid klient ei pea seda valima. Need, kellel võiks laenu tagasimaksmisega probleeme tekkida ning lahendusest tõepoolest abi olla, ilmselt kaks korda kõrgemat sissemakset teha ei suuda ning «võtmed tagasi» laenu ei vali. Sestap on valikuline «võtmed tagasi» lahendus üksnes teoreetiline.
Võimalikud mõjud Ehkki erakondade lubadused olid tavapäraselt loosunglikud ja konkreetne info «võtmed tagasi» lahenduse detailide kohta puudus, võib selle realiseerumise mõjudest mõningaid prognoose siiski teha. Läti näitel võib eeldada, et kuna pank peaks hakkama lisaks laenuvõtja tagasimakse riskile kandma ka kinnisvaraturu languse riski, suureneks eluasemelaenude omafinantseeringu nõue. Kuna laenu saamine muutuks raskemaks, siis võiks oodata eluasemelaenude arvu ning sellest tulenevalt ka kinnisvaratehingute arvu vähenemist. Samuti võiks arvata, et kui nõutav minimaalne sissemakse tõuseks, siis pikeneks ka sissemakse kogumisele kuluv aeg. Seega tähendaks suurem omafinantseeringu nõue, et paljud esimest eluaset soetada soovivad inimesed peaksid koduostu edasi lükkama ning elama kauem üüripinnal. Paljukardetud võlaorjus asenduks üüriorjusega. Nii võikski oletada, et «võtmed tagasi» lahenduse suurimad võitjad oleksid üürileandjad. Pankadel ning koduostjatel (kellest valdav osa suudavad eluasemelaenu mitte ainult vastutustundlikult anda, vaid ka võtta) sellest tõenäoliselt kasu ei oleks.
Tarbija jaoks tõusis omafinantseeringu osaprotsent pilvedesse ning laenamine jäi pigem jõukate inimeste rõõmuks. Jõukam seltskond soetas ka varasemalt kinnisvara ilma pangalaenuta. Euribor on küll väga madalal tasemel, kuid selle tõustes ajalooliselt normaalsele tasemele (4–5%-le), tõuseb pikaajalise laenu puhul tagasimakse u 50%. Tekkis ka ootus, et kuna suur osa väiksema
PANGA NÄGEMUS
Võtmed panka – pankade vastutus Jarmo Liiver
Nordea Pank Baltikumi laenutoodete üksuse juht
Lätis vastuvõetud seadus on ka Eestis üha enam aruteludesse toonud populistlikke väiteid, näiteks «pangad peaksid rohkem vastutama» ja «pangad kiusavad laenuvõtjaid». Samas unustatakse ära, et pangad vastutavad oma igapäevases tegevuses paljude osapoolte ees. Peamiselt kõigi inimeste ja firmade ees, kes oma raha meile usaldavad ehk siis tavaliste hoiustajate ees. Teiseks oluliseks grupiks, kelle ees pangad vastutavad, on aktsionärid, kes on oma raha investeerinud lootusega, et see vähemalt täiesti kaduma ei lähe. Kolmandaks ja mitte vähem tähtsana vastutavad pangad ka laenajate ees ehk peame täitma reegleid ja olema kindlad, et laenuvõtja teeks oma suured elulised otsused vastutustundlikult ja kaalutletult. Olime Lätis valmis kõigi laenajate eest välja astuma ja esitama kaebuse riigi vastu, et kaitsta tavalist inimest seaduse eest, mis oleks täiesti nullinud nende võimaluse uut kodu soetada. Nimelt oleks seadusest tingituna suurenenud omafinantseeringu nõue laenuvõtjate jaoks ligikaudu kahekordseks tavapärase 20% asemel. Mujal maailmas on sarnast lahendust, nagu Lätis prooviti rakendada, kasutatud peamiselt USA mõningates osariikides ja Kanadas. Kui süveneda detailidesse, kuidas seal süsteem toimib, siis ei pruugi see laenuvõtjale kõige parem lahendus olla. Nimelt on sarnase «võtmed pangale» laenuga reeglina kohustus sõlmida kindlustus, mis katab võimaliku kahju raskuste korral. Tegemist on kindlustuse liigiga, mida Eestis ega ka Lätis kindlustusseltsid ei paku ning ka mujal on see kindlustusliik tihti riigi enda poolt välja töötatud. Sellise kindlustuse kulu tuleb laenuvõtjal lisaks tavapärastele laenuga seotud väljaminekutele täiendavalt kinni maksta.
ja keskmise sissetulekuga inimesi ei saa enam endale laenuga kinnisvara soetamist lubada, hakkavad mingi aja pärast hinnad kinnisvaraturul langema. Nii kukkus tehingute arv esimestel kuudel 17–27% võrreldes aastatagusega. Möödunud aastal pandi ka piirangud venelastele, mis muutis nende elamislubade saamise kinnisvara soetamisel ebareaalseks. Seega kukkus ostjate hulgast ära
seltskond, kes ostis kallimaid ja eksklusiivsemaid varasid Riia vanalinnas ja Jurmalas, samuti uusarendusi. Selle tulemusena panid oma boutique’id kinni mitmed vahendusfirmad, kes olid keskendunud just vene klientidele. Ja riiki ning kinnisvarasektorisse jäi tulemata täiendav raha, mida ei saanud investeerida edasi näiteks uutesse arendustesse ja järelturu korteritesse-majadesse.
postimees, 13. mai 2015
kinnisvara ja ehitus || 5
6 || kinnisvara ja ehitus
postimees, 13. mai 2015
Kortermajade renoveerimiseks avas KredEx aprillis uue rekonstrueerimistoetuse. Projektide rahastamisperiood on 2015-2020 ning üle 15% toetusemäära taotlejal peab olema kaasatud töödesse pädev tehniline konsultant.
Uus toetus seab karmimad nõuded juuli laanemets teemalehe toimetaja
uus meede Kortermajade renoveerimisega tegelev Balti Vara Fassaadid juhatuse liige Aimar Unt ütles rekonstrueerimistoetus kommenteerides, et see on riigi poolt ainuõige lähenemine olemasoleva elamufondi korrastamiseks ja energiatõhususe saavutamiseks. „Oluliselt on laiendatud ka kulude abikõlblikkust. Nüüd saab toetust ka näiteks vee- ja kanalisatsioonisüsteemide ning elektrisüsteemide uuendamiseks ja päikesepaneelide paigaldamiseks. Lisaks on abikõlbulikud ka trepikodade renoveerimisega seotud kulutused,“ sõnas Unt.
Kvaliteet tõuseb Rekonstrueerimist toetatakse vastavalt 15%, 25% ja 40% (IdaVirumaal 50%) ulatuses. Kui varasemalt oli toetuse saamise eelduseks saavutatav energiasäästu protsent, mille arvutas ja kinnitas audiitor, siis nüüd on tarvis teha energiatõhususarvutus (ETA) ning saavutada vastavalt klass E, D või C. Kõik projektid läbivad KredEx´i ekspertiisi, kus
projekteeritud lahendused ja ETA üle kontrollitakse. KredEx´i eluaseme ja energiatõhususe divisjoni juht Triin Reinsalu sõnul on neil ekspertiisi tegemiseks 14 päeva. „Kontrollimata ei jää ükski projekt. Varasemalt olid projektid väga nõrgad, isegi korraliku projektiga tehti nii palju muudatusi, et olukord võis seejärel muutuda tugevalt. Nüüd on uues määruses nõue, et poole protsessi pealt muudatusi tehes peab ühistu uuesti, nüüd juba omavahenditest, projekti ekspertiisi esitama.“
Rõhk on korterite sisekliimal Unti sõnul on uues määruses oluline rõhk pandud sisekliima tagamisele. Põhjuseks peab ta Kredex´i tellimusel tehtud uuringut, kus mõõdeti eelmise toetusmeetme perioodil rekonstrueeritud hoonete sisekliimat. „Tulemused olid väga kehvad ega vastanud nõuetele. Nüüd on õhuvahetusele kehtestatud nõudeid karmistatud ja sätestatud täpsed õhuvooluhulgad ja õhuvahetuskordaja. Lisaks on vaja teha pärast tööde lõppu kõikides korterites mõõtmised, et määruses nõutud õhuvooluhulgad oleksid ka tagatud. Mõõtmisi tõendav mõõdistusprotokoll on ühtlasi üks toetuse väljamakse eeldustest,“ selgitas Unt.
Reinsalu sõnul tõi uuring välja 2 asja. „Seda, et ventilatsioonilahendusi ei viidud ellu lubatud mahus ja tingimustel ning isegi kui lahendus oli vormipärane, siis inimesed ei osanud kasutada süsteemi. Varasemast perioodist on ka täiesti ebaõnnestunud teostamisi ja hiljem tuleb elanikel seda ikka maksta pangale nagu surnud hobust. Ventilatsiooniteema on alati üleval, kui rääkida renoveerimistööde vajakajäämistest. Fassaadi- ja katusetööd on paremini teostatud aga neid on ka pikemalt tehtud.“ Kredex´i hoonete energiatõhususe projektijuht Kalle Kuusk selgitas, et varasemalt on tähelepanu alt välja jäänud sisekliima teema. „Hoone fassaad on soojustatud aga ventilatsiooni lahendus on jäänud tegemata – see annab suure soojuse kokkuhoiu aga elad nagu kotis, mis pikas perspektiivis mõjutab kindlasti inimeste tervist ja annab lisariski allergiatele,“ ütles Kuusk. «Korterite õhu eelsoojendamise nõue on uues meetmes sees ja ventilatsiooni müra on ka piiratud normidega. Kui inimest toas ventilatsiooni avast tulev hääl ei häiri , siis ta ei lähe seda ka kinni toppima. Samas ruumipõhist ventilatsiooniseadet ei saa enam kasutada,“ selgitas Kuusk.
„Arvestades olemasoleva elamufondi arhitektuurset eripära ja tehnosüsteemide olukorda, saab sisekliima tagamine olema üks keerukamaid väljakutseid. Samas, tuleb tõdeda, et vanemate kortermajade sisekliima olukord on halb ning selle parendamine ääretult oluline,“ sõnas Unt. Üle 15% toetusmääraga kortermajade renoveerimisel tuleb protsessi kaasata tehniline konsultant, kes on läbinud korterelamute rekonstrueerimise pädevuskoolituse. Konsultandi ülesanne on nõustada korteriühistu (KÜ) juhatust kogu protsessi vältel. „Mõistlik oleks konsultant kaasata protsessi päris alguses, veel täitsa idee faasis. KÜ ja tehnilise konsultandi koostöös tuleks esmalt paika panna eesmärgid, mida täpsemalt soovitakse rekonstrueerida, mis on eeldatavad tulemused ja seejärel juba kaaluda, kui suurt toetusmäära taotleda. Seeläbi on võimalik projekteerijale anda õige lähteülesanne ning ei kulutata asjatult aega ja raha,“ soovitas Unt. „Uus määrus on võrreldes eelmisega oluliselt keerukam. Oleks palju eeldada, et KÜ juhatus iseseisvalt uue määruse valguses ainuõigeid otsuseid teeks. Ehitaja seisukohalt vaadatuna on tehnilise konsultandi kaasamine uue meetme raames igati õigustatud.“
On õpitud eelmise perioodi KredEx´i toetusmeetme vigadest ja kitsaskohtadest ning uue määruse koostamisel on püütud neid vältida. Reinsalu selgitas täiendavalt, et omaniku järelevalve on eri asi võrreldes tehnilise konsultandi rolliga. „Kokkuvõttes ei peaks konsultandi palkamine korteriühistule kaasa tooma suurt kulu tõusu. Tehniline konsultant on uus hoob, et vähendada kõiki riske,“ sõnas Reinsalu. „Erinevatest vestlustest on välja pakutud, et tehnilise konsultandi töötasu suurus võib olla üks protsent ehitustööde maksumusest. Arvan, et tehnilise konsultandi hind võiks olla tunni-, mitte projektipõhine. Konsultandi töö hüvitatakse alles koos kogu projekti maksumusega, me ei tee vahepeal jooksvaid makset.“ Konsultandi vastutusest rääkides jäi Reinsalu napisõnaliseks. „Lepingu järgselt ta vastutab süülise tegevuse eest ühistu eest ja vastutab võlaõigusseaduse järgi. Seega eeldab nõude esitamine pikka kohtukäigu protsessi, kui vaidlus tekkib,“ ütles Reinsalu. „Tehniliste konsultantide nimekirjas olek on tähtajatu aga kui saame signaale, et konsultant on ebapädev, siis võime ta kustutada ka nimekirjast.“ Reinsalu ütles, et KredEx´il on uue võimalusena õigus teostada renoveeritavatel objektidel pistelist kontrolli. „Oleme varasemalt teinud küll pärast tööde teostamist paikvaatlusi, nüüd hakkame
kontrolli tegema ehitustööde kestel vältimaks hilisemaid üllatusi.“
Garantiitööde aeg pikenes Uue meetme valguses ei saa mainimata jätta teostatud töödele viie aasta pikkust garantii nõuet. Unti sõnul paneb see tugevalt proovile ka kõige võimekamad ja suurte kogemustega kortermajade renoveerijad. „KÜ´d peavad endale aru andma, et tegemist on suurte ehituslepingutega ning partneri valik on ülioluline. Veelgi enam, tuleb teostada põhjalik ettevõtte analüüs, mis peaks välja tooma võimekuse, kogemuse tehtud tööde näidetega ning andma kindluse, et valitud ehitusfirma suudab kortermaja terviklikult renoveerida ning viie aasta pärast veel ka turul püsida. Kui rääkida KÜ juhatuse panusest protsessi, siis ettevõtete taustaanalüüs ning nendega suhtlemine enne lepingu sõlmimist on kindlasti üks olulisemaid kohtusi ja ülesandeid. Ainult lõpphinda vaadates võidakse saada väga väheste kogemustega ehitusettevõte, kes pole teadlik kortermajade turu spetsiifikast ning samuti ei kasuta alltöövõtjate osas oma ala spetsialiste,“ oli Unt veendunud. „Õnneks pole KÜ´l kohustust valida hinnapakkumiste seast kõige odavamat. Suurte kortermajade eelarved on üks miljon eurot, millest siis 40% katab Kredex´i toestus. Arvestada tuleb seda, et ehitusettevõte saab selle 40% ehk miljoni euro suurusel projektil 400000 eurot Kredexilt kätte peale kõigi tööde lõppu. Senikaua peab ehitusettevõte majandama aga omakapitaliga. Kas ka väiksem ehitusettevõte tuleks selle ülesandega toime?“ Reinsalu sõnul on nõue loodud ühistu kaitseks. „Nemad teevad ju meeletult suure investeeringu. Ehitusseaduses on minimaalselt 2 aastat garantiinõude pikkus aga alati võib ju pikema aja kokku leppida,“ ütles Reinsalu. „Lihtsalt soovime, et olemasolev lepinguline töö tehtaks kvaliteetselt, see ei peaks eraldi ehitustööde hinda tõstma. Tegu pole siiski keeruliste objektidega. Arvan, et ehitajate pakutud, pikemast garantiiajast tingitud, hinnatõus kaks protsenti on siiski liiga suur. Sõltub muidugi konkreetsest ehitusettevõttest. Mina isiklikult ei usu, et see tõstab nii palju hindasid. Eks me uue meetme nõuetega viskasime tiiki väikese mürsu.“ Ehitusettevõtete nurina peale garantiiaja pikenemisest lisas Kuusk, et mugavusstoonist välja tulek on ikka ebamugav.
Menetlemise kiirus KredExil on aega renoveerimistoetuse taotluse menetlemiseks 60 päeva. „Pigem on nii pikk periood erandlik. Usume, et koos ekspertiisiga on see siiski üks kuu. Kohe pärast heakskiitva ekspertiisi vastuse saabumist tuleb pangast saada positiivne laenuotsus. Meil ei lähe pärast panga otsust kauem aega kui 10 päeva. Oleme teinud kõik endast sõltuva, et need meetmed oleks toimivad; tehniline konsultant, ekspertiis ja meie õigus teha vahepeal vaatlusi - need kõik täidavad ühte ja sama eesmärki,“ selgitas Reinsalu.
Kommentaar
Tehniline konsultant annab lisaväärtust Tehniline konsultant Hendrik Kippar ütles, et korteriühistud pigem küsivad hinnapakkumist, kui sisu. „Kortermaja renoveerimisel on nii palju etappe, konsultandi töö hind sõltub sellest, kui palju soovib ühistu ise ära teha ja palju nad soovivad, et tehniline konsultant teeks. Ühistul on väga suur roll renoveerimisprotsessi läbiviimisel ja nad teevad oma otsuseid läbi üldkoosoleku. Seega, peaks konsultant ainult konsulteerima, erinevad versioonid läbi analüüsima - mitte ise otsustama. Tehtavad otsused puudutavad majaelanike elusid ja heaolu, nad peaks oma ohje ise hoidma. Näiteks kui tehniline konsultant võtab oma nägemuse ja ajab taga ainult raha kokkuhoidu. Samas võib olla veel muid kriteeriume, mida ühistu ise oluliseks peab,“ selgitas Kippar. „Osadel ühistutel on väga hea nägemus mida nemad peavad tegema ja konsultandilt soovitakse ainult erinevate lahenduste pakkumist. Näiteks ventilatsiooninõue on karmistunud ja ühistu ei pruugi uute lahendustega ise kursis olla.“ Kippari jutust selgubki, et enim kardavad ühistud renoveerimistöödele esitatud rangemaid nõudeid ja pelgavad kas suudetakse reaalselt neid ka täita. „Kardetakse tööde mahtu, nii korterite sees kui maja juures. Kõige hirmutavam on ventilatsioonitööde osa.“ Küsimusele, millist lisaväärtust saab tehniline konsultant ühistule pakkuda, vastas Kippar, et nüüd on olemas keegi, kes on selle meetme endale selgeks teinud ja oskab selle määruse raames anda ühistule nõu milliseid nõudeid tuleb täita. „Kindlasti on tehniliste konsultantide tase väga ebaühtlane, on inimesi, kes on lõpetanud ehitaja või projekteerija elukutse ja neid, kes ühistu sees on ise ennast vastavate teemadega kurssi viinud. Oluline on konsultandi varasemad teadmised, kuidas eesmärki saavutada ja milliste vahenditega seda teha - nii tulebki mängu varasem kogemus.“ Kippari arvates sujub ühistu töö tehnilise konsultandiga, kui pühendatakse aega olla kursis teineteise tegemistega. „Et asjad sujuks, tuleb hoida kätt pulsil. Konsultant, omalt poolt, peaks tingimata kõik protsessi võtmekohad ühistuga kooskõlastama. Ühistu peab ikka kontrollima ja kaasa mõtlema, mida talle pakutakse ja kas nende soove tegelikult ka realiseeritakse. Konsultandil jälle peaks olema valmidus esineda üldkoosolekutel, sellega võetakse hästi palju hirmusid maha ja antakse rohkelt selgitusi kogu protsessist,“ sõnas Kippar. Konsultandi teenuse tasust rääkides ütles Kippar, et ühistu jaoks peaks konsultandi teenus olema tükitöö, kus on algus ja lõpp. „Mina tunnitasu eest ei osutaks teenust. Lihtsam on rääkida konkreetsetest tööetappidest,“ sõnas lõpetuseks Kippar.
kinnisvara ja ehitus || 7
postimees, 13. mai 2015
mis saab pärast surma? Inimese surm on alati väga kurb sündmus, eriti, kui on tegemist lähedase inimesega. Pärast kadunukese viimsele teekonnale saatmist tõuseb paratamatult küsimus – mis saab tema maisest varast ehk kuidas toimub pärimine.
Pärandaja, testament ja pärijad seadus EVI hindpere
Raid & Ko Kinnisvara- ja Õigusbüroo jurist
Mis on pärimine? Seaduse tähenduses on pärimine isiku surma korral tema vara üleminek teisele isikule. Pärandaja on isik, kelle vara tema surma korral teisele isikule üle läheb. Seega oma eluajal on pärandaja pärandvara omanik ja naudib kõiki omanikuks olemisest tulenevaid eeliseid ja kannab vastutust. • Pärija jaoks omandavad pärimisõiguslikud normid tähenduse alles pärandi avanemisega, see tähendab pärandaja surmaga. • Enne pärandi avanemist pärijal subjektiivset õigust pärandvarale ei teki. • Pärandaja saab oma vara vabalt käsutada ja pärijal on õigus vaid sellele varale, mis pärandi avanemise hetkel pärandajale kuulub. Seega on pärand pärandaja vara, mida päritakse. Igal inimesel on õigus eluajal teha korraldusi enda vara käsutamiseks pärast tema surma. Selleks on võimalik teha testament või sõlmida pärimisleping. Sellise viimse tahtega näidatak-
Evi Hindpere.
FOTO: SCANPIX
se üles vastutustunnet, jätmata vara jagamist lähedaste õlule ning vähendades nõnda pingeid vara jagamisel. Eriti oluline on see abielus olevate isikute korral. Väär on laialt levinud arusaam, et surma korral on pärijaks vaid kauem elav abikaasa. Kui testamenti tehtud ei ole, on pärijateks abikaasa kõrval ka lapsed ja lapselapsed ning nende puudumisel vanemad ja õedvennad. Niisuguse olukorra vältimiseks on abikaasadel võima-
lik teha vastastikune testament. Kui aga lahkunu eluaja jooksul oma viimset tahet ei avalda, toimub pärimine seaduse järgi. Seadusega on pärijad liigitatud hierarhiliselt lähedastest sugulastest kaugemate sugulasteni. Seadusejärgsed pärijad pärivad kolmes järjekorras: • I jrk on pärima õigustatud kadunukese alanejad sugulased; • II jrk vanemad ja nende alanejad sugulased; • III jrk vanavanemad ja nende alanejad sugulased. Alanejad sugulased on lapsed ja lapselapsed. Seega pärivad kõigepealt kadunukese lapsed. Kui laps on pärandi avanemise (surmapäev) ajaks samuti surnud, pärivad tema alanejad sugulased (kadunukese lapselapsed). Lapsed pärivad pärandvara võrdsetes osades. Surnud vanema asemele astunud lapsed pärivad võrdsetes osades selle osa pärandist, millele olnuks õigus nende surnud vanemal. Kui esimese järjekorra pärijaid ei ole, saavad pärimisõiguse teise järjekorra pärijad ehk kadunukese vanemad võrdsetes osades. Ka siin on analoog esimese järjekorra pärijatega. Nimelt, kui ühte vanemat enam elavate kirjas ei ole, pärivad tema alanejad sugulased (kadunu-
kese õed-vennad). Surnud vanema asemele astunud lapsed pärivad võrdsetes osades selle osa pärandist, millele olnuks õigus nende surnud vanemal. Kui ka teise järjekorra pärijaid ei ole, pärivad kolmanda järjekorra pärijad ehk kadunukese vanavanemad. Kui pärandi avanemise ajal on elus kõik vanavanemad, pärivad nad kogu pärandi võrdsetes osades. Kui isa- või emapoolne vanavanem on surnud, astuvad tema asemele tema alanejad sugulased (kadunukese tädid-onud). Kui tal alanejaid sugulasi ei ole, pärib tema osa sama poole teine vanavanem. Kui ka teine vanavanem on surnud, pärivad tema alanejad sugulased. Kui pärandi avanemise ajaks on surnud mõlemad isa- või emapoolsed vanavanemad ning neil ei ole alanejaid sugulasi, pärivad teise poole vanavanemad või nende alanejad sugulased. Nagu eelpool kirjeldatust nähtub, ei kuulu leseks jäänud üleelanud abikaasa ühegi järjekoha juurde. Tema pärib koos pärandaja sugulastega. Abikaasa pärandiosa suurus sõltub sellest, millise järjekorra pärijate kõrval ta pärib. Mida kaugema järjekorra pärijad pärimas on, seda suurem on abikaasa pärandiosa.
Seaduse kohaselt pärib abikaasa: • I jrk pärijate kõrval võrdselt pärandaja lapse/laste osaga, kuid mitte vähem kui 1/4 pärandvarast. • II jrk pärijate kõrval 1/2 pärandvarast. Kui ei ole sugulasi esimesest ega teisest järjekorrast, pärib pärandaja abikaasa kogu pärandi ehk vanavanemad pärida ei saa. Abikaasa pärimisõiguse juures tuleb kindlasti arvestada asjaoluga, kas pärandaja oli oma surmahetkel või enne seda abielus ja milline oli abikaasade varasuhe vara omandamise ajal. Kui abikaasade vahel kehtis abielu kestel ühisvararežiim ehk varaühisus, siis kõik asjad ja õigused, mis sel ajal omandati, on abikaasade ühisvara. Lahusvaraks loetakse abikaasa poolt enne abiellumist omandatud vara ning vara, mille abikaasa on abielu kestel omandanud kas kinke- või pärimise teel. Pärida saab vaid pärandaja vara. Seega läheb pärijatele üle surnud abikaasa lahusvara ja tema osa ühisvarast. Üleelanud abikaasa osa ühisvarast kuulub temale perekonnaõiguse alusel. Seega, kui pärandvara hulgas on abikaasade ühisvara, saab üleelanud abikaasa nõuda pärimismenetluse käigus talle omandi-
õiguse alusel kuuluva osa eraldamist ühisvarast. Lisaks pärandi osale on üleelanud abikaasal õigus nõuda isikliku kasutusõiguse seadmist kinnisasjale, mis oli abikaasade ühine kodu. See säte teenib pärandaja abikaasa sotsiaalse kaitse tõhustamise eesmärki ehk annab üleelanud abikaasale õiguse eluga edasi minna elukohta vahetamata või seda jagamata teiste pärijatega. Kui aga kadunukesel ei ole esimese, teise ega ka kolmanda järjekorra pärijaid ja testament jäi tegemata, on pärijaks pärandi avanemise koha kohalik omavalitsusüksus. Kui pärand on avanenud välisriigis ja pärimisele kohaldatakse Eesti õigust, on pärijaks Eesti Vabariik. Kui pärijaid on mitu, moodustavad nad pärandvara ühisuse. See tähendab, et pärijad käsutavad pärandvara vaid ühiselt. Ükski pärija enda osa pärandvarast vabalt käsutada ei saa, selleks on vajalik kõigi kaaspärijate konsensus. Järgmises osas käsitleme testamendiga tehtavaid korraldusi. Pärimisest loe lähemalt käsiraamatust «Pärimine. Pärandaja, testament ja pärimine ehk mis saab peale surma?», Evi Hindpere, Kinnisvarakool 2015