Kinnisvara ja Ehitus märts 2014

STOPP, KALAMAJA!

Maia Daljajeva Arco Varast võtab kokku Kalamaja ja teiste Eesti-aegsete puitasumitega seotud ohud, mis on jäänud tähelepanuta. Lk 2 Uus korteriühistuseadus võeti vastu. Lk 7

Mart Saa: Masujärgselt on ostjad hakanud rohkem uurima, mida osta soovitakse ja mis sellega kaasneb. Lk 4

TEEMALEHT 12. märts 2014

2 || kinnisvara ja ehitus

postimees, 12. MÄRTS 2014 KINNISMÕTE

Peep Sooman

Parim pakkumine, aga müümata

T

oodete pealetükkiv esitlemine on iseenesest juba häiriv nähtus, kuid mis veel hullem – hea tahte ja rumala pea kombinatsioonist saab tegelikult müügimehe maine hävitaja ning kinnisvaraostja õudusunenägu.

Kinnisvaraportaalid on paksult täis pakkumisi, mida nimetatakse soodsaimateks, linna parimateks, kõige sobivamaks investeeringuks jm. Need lööklaused ajavad südame pahaks, sest minul tekib alati küsimus – kui need pakkumised on nii head, siis miks suviste piltidega majanässakad ikka veel müügis on? Äkki need ikka nii head ei ole, kui maakler omanikule või iseendale meeldimise pärast kiidukõnes kuulutab.

Piltidest olen siin kolumnis juba rääkinud, aga mitte nende üle võlli keeramisest. Fish-eye ehk kalasilma-objektiivid ei sobi majade pildistamiseks, samuti ei tasu kinnisvarafotosid tugeva HDR-toonimisega ära rikkuda. Leidub ka kinnisvaramüüjaid, kel on rumal komme paneelmaja viieruutmeetrisest köögist nii laia vaatenurgaga foto võtta (tihti veel efekti suurendamiseks panoraamiks kokku kleebitult), et pildi järgi peaks seal köögis saama terve seltskond tantsu lüüa. Ma ikka imestan, et kas kliendid siis ei kurjusta, kui nad näiliselt avara magamistoaga korterit vaatama lähevad, aga kohapeal avastavad, et tuppa peale riidekapi ja voodi suurt ei mahugi?

KINNISMÕTE

Kui mälu mind ei peta, tegutseb see tõbras kinnisvaraturul siiani.

Märksa muret tekitavamad on need lood, kus moonduma hakkab strateegiliselt ülioluline info. Ilmselt ei lähe mul elu lõpuni meelest ära see, kuidas mu emale prooviti 90ndatel Nõmmel asuvat majaosa maha müüa ilma, et sellega oleks kaasnenud mõttelist osa kinnistust – väärinfo tuli välja alles eellepingu sõlmimisel notaris. Jumal tänatud, et mu emal endal mõistust oli, et dokumentatsiooniga tutvuda. Sinnapaika see tehing jäigi.

Iseäranis jube on see, et kui mälu mind ei peta, tegutseb see tõbras kinnisvaraturul siiani.

Kasutusload, -korrad, kaasomandid, eelisostuõigused, projektdokumentatsioonid, liitumislepingud – need on vaid osa teemaderägastikust, millega maakler peab end kurssi viima. Kui ta seda aga teinud pole, tuleb vastata ausalt: «Ma ei tea, aga uurin välja!»

Ja kes vastutab? Mitte keegi. Nagu masu ajal võlausaldajad võlgnikele armastasid öelda: «Ise olid loll, kui allkirja andsid, keegi ju ei sundinud».

Järgmises numbris kirjutab Peep Sooman maaklerilepingutest.

Peep Sooman on Eesti Kinnisvarafirmade Liidu juht ja Pindi Kinnisvara juhatuse liige. Kinnismõtte kolumnis esitab ta isiklikke vaateid.

Teemalehe toimetaja: Rain Uusen, rain.uusen@postimees.ee, tel 666 2194 Kinnisvarareklaam ja kuulutused: Tallinn: Marianne Peep, marianne.peep@postimees.ee, tel 666 2188 Tartu: Mari-Liis Aasmäe, mariliis.aasmae@postimees.ee, tel 739 0395 Ehitusreklaam ja kuulutused: Tallinn: Jaanus Sarapuu, jaanus.sarapuu@postimees.ee, tel 666 2330 Tartu: Klaarika Karu, klaarika.karu@postimees.ee, tel 739 0391 Kujundaja/küljendaja: Kristiina Sillandi

K

I

N

N

I

S

V

A

R

A

Pealtnäha trendikas Kalamaja peidab sajandeid vanade fassaadide taga mitmeid teadvustamist vajavaid probleeme.

TURUKOMMENTAAR. Pakkumist tugevalt ületav nõudlus muudab Tallinna nostalgiahõngulistes asumites ringi vaatavad korteriostjad pimedaks ning oma tulevikuvõimaluste hindamisel hooletuks.

Stopp, Kalamaja!

Maia Daljajev

Arco Vara Eesti kinnisvarabüroode juht

NÕUANNE Teatud protestimeelsust kandva elustiili ihalus ja kogukonnatunnet idealiseeriv massimeedia on viinud olukorrani, kus varem või hiljem (aga pigem varem) tekib igale Kalamaja või Uue Maailma korterile ostja, kes nõustub selle eest mis tahes summa välja käima.

Niigi kõrgustesse lennanud hinnad ei arvesta seega näiteks väljast korras fassaadi ning kena siseviimistlusega korteri keldris olevat majavammi või omal käel naaberkorterisse ehitatud dušinurgast tekkinud niiskuskahjustust.

Isegi tõsiste ja silmanähtavate puuduste korral on raske korteri hinda alla kaubelda. Kui puithoonet hakati aga korrastama fassaadist ja trepikodade ülevärvimisest, on enamik tõsiseid puudusi varjatud ning ilmnevad alles hiljem. Kui kõik Kalamaja korterite arendusprojektid realiseeruvad, kahekordistub piirkonna elanikkond.

Kuna Kalamaja ja teiste Eesti-aegsete puitasumite korterite

www.tonisson.ee

Uus kodu kesklinna miljööväärtuslikus piirkonnas Kroonuaia tänavas Ilona tel 529 5618.

Agnes tel 508 2396.

Tule tutvuma!

Foto: ANDRES HAABU

hinnad järelturul on juba niigi mõistlikkuse taseme ületanud, mõelge nendesse piirkondadesse investeerimisel hoolega järele. Järelturult ostetava korteri tegelikku maksumust on keeruline ette näha, kuid päris kindlasti kujuneb see soetamishinnast tunduvalt kõrgemaks ega taga investeeringule oodatavat tulusust.

Erandina võib Kalamaja, Uue Maailma või näiteks Kadrioru korteri osta vaid siis, kui soovite järgnevad aastakümned just selles piirkonnas elada ning te ei pelga naabritevahelist sotsiaalset suhtlemist. Tasub mainida, et selliseks suhtluseks peab jätkuma ka aega ja närvi, sest aegajalt tuleb lahendada ootamatuid haldusprobleeme ja vajaliku tulemuse saavutamiseks klaarima ka varasemate omanike vahelisi aastatepikkusi konflikte.

Ohumärgid Kui olete noor ja tegus tööinimene, tasub hilisemate probleemide ja pidevate sekelduste vältimiseks eelistada kas uusarendusi või terviklikult renoveeritud vanu maju.

Sellistes hoonetes on ümberehituste käigus vormistatud ja kooskõlastatud kogu maja projektdokumentatsioon, üle vaadatud ning vajaduse korral juba uuendatud hoone vundament, kandvad konstruktsioonid, vee-

ja kanalisatsioonisüsteem, välja vahetatud elektrijuhtmestik, samuti lahendatud tuleohutuse, ventilatsiooni ja soojustuse küsimused.

Ei piisa sellest, kui korteri müüja kinnitab, et temal on dokumentide, projektide ja lubadega kõik korras. Kui majas tervikuna puudub selge ülevaade juba tehtud ja plaanitavatest remonttöödest ning ümberehitustest, on see tegelikult tõsine ohumärk omanikevahelise kokkuleppe puudumisest või vihje selle võimatusele.

Parima võimaluse ühiseks asjaajamiseks annab korteriühistu, mille tegevust reguleerib mittetulundusühingute ja korteriühistu seadus. Neis seadustes on vähemasti mingil moel määratletud, kuidas üldse asju aetakse, raha kogutakse ning enamuse heakskiidu saanud kokkulepete täitmist tagatakse.

Kaasomandis korterite puhul ei saa korteriühistut moodustada ning kui üks omanikest pole nõus maja remonttööde eest maksma, peavad teised kaasomanikud kulud enda kanda võtma teadmata, kas nad saavad need hiljem kohtu abiga tagasi või mitte. Samas on kindel, et kohtuskäimine võtab aega ja on seotud täiendavate kuludega, mis muudab maja korrastamise oluliselt kallimaks.

Kinnisvara müük, üür hindamine, haldamine

MÜÜA 3-TOALINE KORTER

MÜÜA 4-TOALINE SAUNAGA KORTER

3-toal ahiküttega korter Kastani tn 2006. a. täielikult renoveeritud 4 korteriga majas.

(81 m², saun) 85 000 €. Tel 506 8707, Urmas.

Veeriku linnaosas Ilmatsalu tn (üp 90,6 m², 2/5, panipaik, rõdu 4,8 m², kõrghaljastusega krunt 3784 m²) 135 000 €. Tel 508 2396, Agnes.

MÜÜA KINNISTU

RENDILE ANDA

Vana–Ihastes Rukkilille tn 967 m², (kõrghaljastus, vundament, kaev, kõrvalhoone, viljapuuaed) 36 500 €. Tel 508 2396, Agnes.

Erineva suurusega (500–6000 m²) uued äripinnad Tartus Tehnika tn 5 Rendihind 4,1 € /m². Tel 529 5618, Ilona.

Kui müügikuulutuses öeldakse, et tegu on korteriga, siis tegelikult ei pruugi see nii olla.

Kinnisvaraportaalides avaldatud müügikuulutuste uurimisel selgub sageli, et korterina müüakse elamiseks kohandatud mitteeluruume. Selline eluase võib kasutajale olla küll õdus ja mugav, kuid seotud riskidega, kui vajate tasuta sõiduõiguse või mõne sotsiaaltoetuste saamiseks elukoha kandmist elanike registrisse.

Paberiteta eluruumid Eluruumina seadustamata soklikorrusele, äripinnale, pööningukorterisse või mõnda abiruumi rajatud korterisse saab sisse kirjutada vaid valuvõttega ehk paragrahvidega vehkides ja mitteeluruumis elamist ametnikele tõestades.

Mitteeluruumi saab eluruumiks ümber vormistada vaid teatud tingimustel. Ruumid peavad vastama eluruumidele esitatavatele nõuetele kõikide parameetrite lõikes ja otstarbe muutmisega peavad nõustuma ka kõigi teiste korterite omanikud.

Sageli on soklikorruse ruumid eluruumidena kasutuselevõtuks liiga madalad. Täiendavate korterite tekke eelduseks tiheasustusega piirkondades on seejuures Tallinna linnaplaneerimise ameti nõue, et kõigile maja korteritele tagatakse parkimiskoht.

Rebase 1, Tartu, E-R kl 9-17, tel 734 4888, 5666 4873, tartu@tonisson.ee

ASUME UUEL AADRESSIL TARTUS REBASE 1

4 || kinnisvara ja ehitus

postimees, 12. MÄRTS 2014

UUED TEENUSED. Kinnisvaraturul on tähtis olla pidevalt tegev, et osata teha järeldusi turul toimuvast, selgitab LAAM Kinnisvara partner ja Eesti Kinnisvarafirmade Liidu juhatuse aseesimees Mart Saa, kelle ettevõte tõi turule kinnisvara tervikteenuse – kinnisvaratehinguid ei pruugi elus olla palju, mistõttu tasuks neid teha targalt.

Maakleritest kujunevad personaalsed kliendihaldurid Rain Uusen

toimetaja

INTERVJUU Olete LAAM Kinnisvaras asunud pakkuma tervikteenust – millest lähtudes on see teenus tekkinud?

Tervikteenuse vajaduse tingis elu ise – meie kliendid olid tihtipeale murelikud, et kust nad saavad edaspidi abi tekkivatele probleemidele, kui kinnisvara soetatud ja see teema leidnud lahenduse. Tihti küsitakse mõnda teemat juba ette, näiteks maksustamise küsimusi või kuidas üürileandmist saaks mugavalt lahendada. Klassikaline maaklerifirma Eestis pole kinnisvara vahenduse kõrval selliste küsimustega siiani tegelenud.

Kui kinnisvaratehing sõlmitud, tekivad ju kohe uued vajadused – kust leida kolijaid, kust saada abi uue kodu sisustamiseks, kes aitaks värskendavat remonti teha, kust saada mööblit ja vajalikku kodutehnikat, kelle kaudu leida kardinaid ja garderoobe, kas ja kus kodu kindlustada, sauna või mullivanni paigalduse soovid vms.

Tervikteenuse vajaduse tekitasid ka väljastpoolt tulevad kliendid, kes soovivad Eestisse investeerida ja vajavad nõuandeid juba enne kinnisvara soetamist ehk kuidas luua ettevõte

Eestisse, milline on meie maksusüsteem ning kes aitaks tegeleda soetatud vara haldamisega. Samuti juhul, kui ostetakse üürimise eesmärgil – kes aitaks korteri või maja selleks ette valmistada ja ära sisustada ning kes jälgiks üüriraha laekumist ja tegeleks üürnike pisiküsimustega.

Lisaks aitame müüjatel eelnevalt korda ajada oma dokumentatsiooni, mis nii mõnelgi vanemal ehitisel ei vasta enam ostjate nõudmistele. Tihti on puudu energiamärgis, mille saamisel pakume meelsasti abi. Samuti korraldame hindamised pangalaenude taotlemiseks ning anname nõu lähtudes turuolukorrast. Ühesõnaga soovime pakkuda kliendile komplektset teenust.

Arvestades, kuivõrd pealiskaudset teenust pakuvad ikka veel paljud maaklerid, siis tervikteenus on ilmselt väga kulukas ja mõeldud vaid rikastele? Kas tervikteenuse hind ei söö ära võimalikku saadavat kasu?

Kindlasti on aina suurema tähtsusega üld- ehk kommunaalkulud ja muud võimalikud püsikulud, mis kaasnevad objektiga.

Mida pakub tervikteenus?

• Dokumentatsiooni korraldamine (ehitus- ja kasutusload, energiamärgised, projektid) • Ostu ja müügi korraldamine ning hindamine • Ehituse korraldamine või valmislahenduse pakkumine • Arhitektide ja sisekujundajate teenused • Kardina- ja garderoobisüsteemid • Kolimine, kindlustamine, finantseerimine, valveteenused • Mööbel kööki ja eluruumidesse, saunad (keristest pisitarvikuteni), erinevad vannilahendused • Kaminad, küttekolded, korstnad ja tarvikud • Kodumasinad kööki ja mujale, video- ja audiotehnika • Raamatupidamisteenused alates ettevõtete loomisest ALLIKAS: laam.ee

Vastupidi – tervikteenus ei maksa meie klientidele midagi lisaks. Pigem on meie huvi olla oma klientidele enamaks kui maakleriteks ja kinnisvaratehingute vahendajateks. Selle eesmärgi selgitamiseks nimetasime ka omad müügiinimesed ümber kliendihalduriteks, sest nende tööülesanded on märksa laiemad, kui vaid kinnisvarateenuste vahendus ja n-ö kliendile objektil ukse avamine. Pigem saavad kliendid meie kaudu teenuseid tellides lisasoodustusi.

Samuti oskame abistada ning olla nn vahemeesteks läbirääkimistel erinevate teenuste pakkujatega. Usun, et enamik inimesi ei pea pidevalt tegelema kõikvõimalike kinnisvaraga kaasnevate teenustega, seega pole neil ka turutunne-

tust, kust ja mida ning mis kvaliteediga saab. Oleme tõhusateks abilisteks aja ja raha kokkuhoiul. Eesmärk on ju pakkuda kliendile sama summa eest enamat ehk mõnusat ja mugavat teenust.

Millised on need kinnisvara ostumüügi nüansid, mis tavajuhul kipuvad tervikteenuse potentsiaalsetel klientidel ikka ja jälle piisava tähelepanuta jääma või ootamatult päevakorda tõusevad?

Tegelikult on nüansse palju, aga siinkohal tooksin välja mõned lihtsamad, mis samas tihti ununevad. Tasuks alati uurida kortermaja üldist heakorda ja korteriühistu tehtud või tehtavaid plaane. Juba enne notari juurde minekut võiks üle kontrollida täpsed ruutmeetrid, majade puhul ka krundi suuruse.

Kindlasti on aina suurema tähtsusega üld- ehk kommunaalkulud ja muud võimalikud püsikulud. Kliendid ei pruugi sageli osata määratleda kinnisvaraga kaasnevat vara väärtust (näiteks köögimööbel).

Millest tervikteenuse pakkumine algab?

Tervikteenus saabki tegelikult alguse kinnisvarateemadest. Jutuajamisest kliendi vajaduste ja soovide üle tekib selgus, milliseid teenuseid oleks kliendile veel tarvis ja kuidas saaksime talle abiks olla.

Kuidas teie arvates Eesti turg tervikuna tehtavatesse või planeeritavatesse kinnisvaratehingutesse üldse suhtub? Milliseid probleeme olete tähele pannud?

Pärast masu on ostjate seas toimunud päris oluline muutus – täpsemalt on hakatud uurima, mida siiski ostetakse ja mis selle ostuga kaasneb. Uuritakse püsikulusid, ümbruskonna arenguplaane ja võimalikke turuprognoose. Ühesõnaga on hakatud tegema arukamaid oste.

See omakorda põhjustab suuremaid hinnalõhesid erinevate objektide vahel. Suurte kulude ja kehvemate asukohtadega objektid, kus ka taristu arengut pole ette näha, jäävad vähem soosituks.

Kliendid on saanud targemaks, kuid siiski pole turule siseneval kliendil sellist infot nagu sellega päevast päeva tegeleval isikul, mistõttu julgen

soovitada kasutada alati asjatundja abi. Kinnisvaratehinguid ei pruugi elus olla palju ja seega tasuks neid teha mõistlikult.

Kui olen ühe korteri või maja juba ostnud-müünud, kas olen siis järgmisel korral juba ekspert-asjatundja?

Kindlasti mitte, kuid siiski palju targem, kui enne seda. Kinnisvaraturul on tähtis olla pidevalt tegev, et osata teha järeldusi turul toimuvast. Tuleb osata vaadata suuremat pilti kui vaid ühe objektiga seonduv ost. Tihtipeale jäetakse üldfoon tähelepanuta ja hiljem ollakse pahased. Aga kelle peale? Seepärast tasub asjalikke ning põhjendatud nõuandeid oma ala asjatundjatelt kuulata.

Kas tervikteenus sisaldab ka selliseid nüansse-alateenuseid, mida käsitlete Eesti kontekstis uudsetena?

Uudne ongi tervikteenuse kontseptsioon tervikuna – kui siiani pakkusid vaid mõned kinnisvarabürood kolimisteenust ja abi pankades asjaajamisel, siis kogu kinnisvaraga kaasnevat tugiteenuste paketti pole siiani keegi pakkunud.

Mugavus, aja kokkuhoid, soodsamad ja asjatundlikumad tehingud on selle teenuse sisuline mõte. Loomulikult ka kogu asjaajamise mugavus, aga seda pole Eesti tarbija veel harjunud saama. Üritame teha inimeste elu lihtsamaks.

postimees, 12. MÄRTS 2014

Tervikteenuse vajaduse tekitasid ka väljastpoolt tulevad kliendid, kes soovivad Eestisse investeerida ja vajavad nõuandeid juba enne kinnisvara soetamist.

LAAM Kinnisvara partner ja Eesti Kinnisvarafirmade Liidu juhatuse aseesimees Mart Saa näeb, et kliendid on hakanud tegema arukamaid oste, kuid mugava tervikteenusega pole Eesti tarbijad veel harjunud.

Foto: LIIS TREIMANN

kinnisvara ja ehitus || 5

6 || kinnisvara ja ehitus

postimees, 12. märts 2014

KUJUNDAME VANAST UUE. Projekteerime kesklinnas Uus-Tatari tänaval asuva väikemaja ümber kohvikuks, millel on ristmikule suunatud vaateplatvorm.

Vertikaalne kohvik kogukonnakeskusena Arhitekt Must

INSPIRATSIOON Tegemist on keerulise objektiga – maja parameetrid on väga tagasihoidlikud. Majas on üks 16-ruutmeetrine tuba, mille all on väike kelder; aed puudub. Kunagi kingsepatöökoja ja lillepoena teeninud hoone on esmapilgul uue funktsiooni jaoks liiga väike.

Päris lootusetu asi siiski pole – kõrgusesse minnes võiks sinna mahtuda «vertikaalne kohvik», mis suudaks ära kasutada head asukohta: objekt paikneb väikeste tänavate ristmikul kesklinnas.

Ambitsiooniks oli teha sellest naabruskonna fokaalpunkt, lõbus kohtumispaik, kust saaks kaasa haarata hommikul kohvi ja lõuna ajal sooje pirukaid. Õhtul võiks hoone toimida n-ö kogukonna seltsimajana, kus naabritega koos õlut juua ning Eurovisiooni vaadata.

Maja asub Uus-Tatari ja Ravi tänava ristmikul ning kuulub Veerenni asumisse. Seda ümbritsevad kõrged linnahooned, kuid piki tänavaid jõuab päike majani nii hommikul, päeval kui ka õhtul. Piirkond on mõnusalt tihe ja linnalik – palju on rohelust, ent

puudu on tõmbepunkt, milleks võikski too kohvik saada. Selle tarvis on maja juurdeehitus nurgeline ja silmatorkav. Niisugune geomeetria teeb kohvikust maamärgi, mis võiks meelde jääda ka inimestele, kes hoonest sageli ei möödu. Sel viisil on arhitektuuri võimalik tööle rakendada kohviku reklaamijana.

Hoone kuulub miljööalade planeeringu kohaselt säilitamisele. Kivist kehand on restaureeritud, ainukese muudatusena on kolm akent ühendatud üheks suuremaks aknaavaks. Katus on asendatud kõrgusesse tõusva terrassimaastikuga. Juurdeehitus on «külm konstruktsioon», mis võimaldab kohvikut kasutada suvehooajal või gaasilaternate intensiivkütte abil aasta ringi.

Majas on praegu ahi- ja elektriküte, kuid puudub veevärk.

Kohviku rajamiseks tuleks maja ühendada krundil asuvate kortermajadega samasse veevõrku.

Kohviku esimene korrus on maksimaalselt avatud tänavale.

Siin asub aknalauaga ühendatud baarilett. Leti ääres on tahvel menüü või kohalike teadete jaoks.

Keldrisse paigutub WC ning pisike hoiuruum. Esimeselt korruselt viib trepp üles terrassidele, mis on suunatud maja erinevatele pooltele.

Terrassidel on ruumi paari laudkonna jaoks. Vertikaalses kohvikus on treppidel edasi-taga-

si jooksmise asemel võimalik toit ja joogid lauda tuua piknikukorvi üles-alla vinnates.

Teisel tasandil paikneb terrass, mis avaneb roheliste hoovide poole Veerenni miljööalal. Kolmandal tasandil paikneb vaateplatvorm, mis asub viie meetri kõrgusel. Sellelt terrassilt avanevad vaated piki tänavaid. Suured puud kohviku ümber muudavad meeleolu looduslähedaseks – ülemisel terrassil kohvi juues on võimalik olla lausa ümbritsevate puude võrade vahel.

Vaatamata näilisele keerukusele on juurdeehitus üsna soodsalt teostatav. Konstruktsiooniks on puitsõrestik, mille seovad kokku OSB-plaadid. Trepp, baarilett ja muud sisekujunduselemendid on samuti OSB-plaadist, mis on üks soodsamaid ehitusmaterjale. Hoone restaureerimine ning juurdeehituse lisamine on võimalik ellu viia 12 000 euroga. Pakutud materjalid ei ole küll väga ilmastikukindlad, kuid äri edukaks osutumisel on neid võimalik kvaliteetsemate vastu välja vahetada.

Niisugune geomeetria teeb kohvikust maamärgi, mis võiks meelde jääda ka inimestele, kes hoonest sageli ei möödu.

Arhitekt Must on väljamõeldud tegelaskuju, kes annab kujutluspiltidele hagu ja ammutab inspiratsiooni meid ümbritsevast lagunevast, mahajäetud linnaruumist, julgustades teisigi tegudele.

Pseudonüümi taga tegutsevad neli noort arhitekti: Ott Alver, Alvin Järving, Larissa Kondina ja Mari Rass.

Arhitekt Musta visioon Uus-Tatari ja Ravi tänava ristmikul asuvast 16-ruutmeetrisest kasutult seisvast hooFoto: INTERNET/REPRO nest kui Veerenni asumi kogukondlikust tõmbepunktist-kohvikust.

kinnisvara ja ehitus || 7

postimees, 12. märts 2014

VÕLAST VABAKS. Riigikogu võttis vastu uue korteriomandi- ja korteriühistuseaduse, mis hakkab asendama kaht varasemat kehtivat seadust – korteriomandiseadust ja korteriühistuseadust.

Korteriühistu nõudeid korteriomanike vastu hakkab tagama seaduslik pandiõigus Ksenija Liss BLS Estonia advokaat

SEADUSANDLUS Uue korteriomandi- ja korteriühistuseadusega (KOS) on muudatusi kehtivasse korda tulemas palju, kuid nendest silmapaistvamateks ja senist olukorda märgatavalt muutvateks võib pidada korteriühistutele sätestatud õigust tagada ühistu nõudeid korteriomanike vastu seadusjärgse pandiõigusega ning täite- ja pankrotimenetluses korteriomandi müügi korral omandaja poolt n-ö võlavaba korteriomandi ostmine.

Kõige põhimõttelisem muudatus võrreldes kehtiva õigusega seisneb selles, et korteriühistu nõuded korteriomaniku vastu rahuldatakse täite- või pankrotimenetluse käigus ja ostja omandab n-ö võlavaba korteriomandi.

Oluliseks erinevuseks võrreldes praegu kehtiva korraga on see, et korteriomandi võõrandamisel pankrotimenetluses ei vastuta omandaja enam korteriomandi eelmise omaniku kohustuste eest. Enne pankroti väljakuulutamist sissenõutavaks muutunud majandamiskulude võlgnevuse tagamiseks näeb KOS ette korteriühistu pandiõiguse korteriomandile.

Seega rahuldatakse korteriühistu nõue eelisjärjekorras, st enne hüpoteegiga tagatud nõuet, kuid seda piiratud ulatuses.

Praegu veel kehtiva korra järgi, kus korteriomanditele on juba eelnevalt seatud hüpoteegid, mis oma summas ületavad korteri väärtust, on korteriühistute nõuete rahuldamine korteriomanike vastu üpris keeruline, et mitte öelda võimatu. Seega toob seadusjärgse pandiõiguse kehtestamine korteriühistule kaasa senisest tõenäoliselt märksa efektiivsema nõuete rahuldamise.

Nimelt antakse uue KOSiga korteriühistutele õigus seada korteriomandi majandamiskulude nõuete tagamiseks pandiõigus korteriomandile. Pandiga on võimalik tagada sh selliseid korteriomandist tulenevaid nõudeid, mis muutuvad sissenõutavaks pärast korteriomandi arestimist täitemenetluses.

Korteriühistu eesõigus Kuidas hakkab pandiõiguse seadmine nägema välja praktikas? KOSi eelnõus on selgitatud, et korteriühistute pandiõigusele hakatakse kohaldama esimese järjekoha hüpoteegi õigust. See tähendab, et nii täitekui ka pankrotimenetluses rahuldatakse korteriomandi müügist saadud rahast kõigepealt

korteriühistu pandiga tagatud nõue ja alles seejärel n-ö tavalised hüpoteegiga tagatud nõuded. Piltlikult öeldes tõstetakse korteriühistu pandiõigusega tagatud nõue koormatiste pingereas kõige esimeseks.

KOSi kohaselt jaguneb korteriühistu pandiõigus varasema hüpoteegi olemasolul kaheks – üks osa on esimesel järjekohal ja teine osa (kui esimesel järjekohal olev osa pole piisavalt suur) on esimesel vabal järjekohal, st pärast seda hüpoteeki, mis viimasena kinnistusraamatusse kantud.

Põhimõtteliselt fikseeritakse uue KOSiga korteriühistu pandiõigusega tagatud nõude piirang seni piiramatule korteriühistute nõude suurusele.

Nimelt seatakse korteriühistu esimesel järjekohal paikneva pandiõiguse suurus sõltuvusse täite- või pankrotimenetluses korteriomandi müügist saadud summast, moodustades sellest viis protsenti, kuid mitte rohkem, kui oleks korteriühistu pandiõiguse suurus, st ühe aasta majandamiskulud.

Lihtsustatuna öeldes – kui korteriomandil on olemas juba hüpoteek, siis uue KOSi kohaselt saab korteriühistu pöörata enda majanduskulude võlgnevuse sissenõude korteriomandile selliselt, et eelnev hüpoteek n-ö kustutatakse (st hüpoteegiga tagatud nõue rahuldatakse alles pärast korteriühistu nõude rahuldamist).

Kui korteriomand pannakse müügile ning müügist laekub tulem, saab eelisjärjekorras oma nõude fikseeritud viie protsendi ulatuses rahuldatud korteriühistu ning alles seejärel hüpoteegipidaja.

Selleks et korteriühistud saaksid täite- või pankrotimenetluses teostada pandiõigust, tuleb neil oma sissenõude pööramiseks esitada täitedokument ehk kohtulahend, millega oleks korteriomandi majandamiskulud korteriühistu kasuks välja mõistetud. Ilma kohtulahendita saab korteriühistu pöörata sissenõude korteriomandile ainult juhul, kui ta on sõlminud kinnisasja omanikuga notariaalselt tõestatud kokkuleppe, mis näeb ette kinnisasja omaniku kohustuse alluda viivitamatule sundtäitmisele.

Samas jääb muutumatuks põhimõte, et kui täidetakse kohtulahendit, millega korteriomanikult on välja mõistetud majandamiskulude võlgnevus, üritatakse seda kõigepealt täita korteriomaniku muu vara arvel. Olukorras, kus näiteks korteriomand arestitakse mõne muu sissenõudja nõude täitmiseks, on kohtutäitur kohustatud sellest ka korteriühistut teavitama ning korteriühistu esitama tõendi majanduskulude võlgnevuse kohta, kui selline eksisteerib.

Eelnõu seletuskiri • Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse eelnõuga toimub korteriomandiõiguse kodifitseerimine, mille raames kaks praegu kehtivat seadust – korteriomandiseadus ja korteriühistuseadus – asendatakse ühe seadusega, milles on reguleeritud kõik korteriomandiga seotud õigussuhted.

• Eelnõu kohaselt hakkab kõigi korteriomandite majandamine toimuma iseseisva juriidilise isiku – korteriühistu – vormis, mis seaduse jõustumisel tekib koos korteriomandite loomisega. Olemasolevatele korteriomanditele, mille majandamine toimub uue seaduse jõustumiseni korteriomanike ühisuse vormis, loob riik ise korteriühistu.

• Kavandatava reformi tulemusena kaovad need segadused, mis praegu on tekkinud seoses korteriomanike ühisuse ja selle valitsejaga. /... / Eelnõuga välja pakutav automaatselt moodustuv korteriühistu on oluliselt arusaadavam lepingupartner.

ALLIKAS: EELNÕU SELETUSKIRI

Sissenõude pööramine kinnisasjale on rahalise nõude täitmisel siiski viimane abinõu, mis võetakse kasutusele alles siis, kui võlgnikku vähem koormavad täitmise viisid ei ole olnud tulemuslikud. Seega pole põhjust karta, et uue KOSi jõustumisel muutub korteriomandi võõrandamine majandamiskulude võlgnevuse tõttu liiga hõlpsaks ja korteriomaniku õigustatud huve kahjustavaks.

Jõustumine tulevikus Kuivõrd korteriühistute pandiõiguse puhul on KOSi järgi tegemist kinnisomandi seadusjärgse kitsendusega, ei hakata seda kinnistusraamatusse eraldi kandma. Sellist regulatsiooni võib pidada üsna oluliseks kinnistusraamatu usaldatavuse põhimõtte riiveks, kuivõrd kinnistusraamat ei hakka

kajastama korteriomandi tegelikke koormatisi.

Eeltoodut kokku võttes tuleneb peamine positiivne mõju korteriühistutele (ja seega enamikule korteriomanikele) võimalusest realiseerida korteriühistu nõue ka juhul, kui korteriomand on hüpoteegiga koormatud ja hüpoteegipidaja täitemenetlusega ühineda ei soovi ning uutele korteriomandi soetajatele asjaolu, et korteriomand omandatakse ilma võlgnevusteta.

Seaduse jõustumise ajaks on märgitud 1. jaanuar 2018 ning rakenduslike muudatuste ajaks 1. jaanuar 2016. Kuivõrd seaduse jõustumine on lükatud võrdlemisi kaugesse tulevikku, tähendab see, et seaduse vastuvõtmisega algab alles seaduse rakendamise ettevalmistus.