Kinnisvara ja ehitus

Kinnisvara guru 2012 on Andrus Kõresaar ja Raivo Kotov

Aasta maakler 2012 on Ardo Lepp DTZ Kinnisvaraeksperdist

KOKO arhitektuuribüroo arhitektid Andrus Kõresaar ja Raivo Kotov pärjati Lennusadama rekonstrueerimise eest 9. novembril üheteistkümnendat korda toimunud rahvusvahelisel kinnisvarakonverentsil tiitliga kinnisvara guru 2012.

Eesti Kinnisvarafirmade Liidu tegevdirektori Tõnis Rüütli sõnul valisid kinnisvaraliidud kinnisvara guru 2012 sel aastal ühehäälselt. «Lennusadama lennuangaarid on Euroopas ja maailmas ainulaadsed ning suure ajaloolise ja arhitektuurilise väärtusega,» ütles Rüütel. «Žürii valik langes arhitektide kasuks, kelle silmapaistvat projekteerimistööd on saanud juba nautida sajad tuhanded inimesed.» (PM)

Eesti Kinnisvaramaaklerite Koda valib igal aastal traditsiooniliselt enda liikmete seast välja kinnisvaramaakleri, kes väärib tunnustust – lõppeva aasta eest kannab aasta maakleri tiitlit Ardo Lepp, kes on DTZ Kinnisvaraeksperdi elamispindade osakonna juhataja. Kinnisvaravaldkonnas on Lepp töötanud aastast 1999, samuti on ta Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja liige.

Ardo on andnud suure panuse ka Eesti maaklerikutse viimisse Euroopa tasemele, olles Euroopa Liidu standardi «EVS-EN 15733:2010 Kinnisvaramaaklerite teenused. Nõuded kinnisvaramaaklerite teenuste pakkumisele» tõlkimise töögrupi juhiks. Ardo kuulub ka kutseeksami hindamiskomisjoni. (PM)

KINNISVARA

Järgmine

Kinnisvara ja ehitus ilmub

16. jaanuaril

EHITUS KOLMAPÄEV, 12. detsember 2012

2

12. detsember 2012

online-küsitlus

TURUKOMMENTAAR

Kas oled oma korteriühistus igapäevaste küsimuste lahendamise ja juhtimisega rahul?

Jah, olen igati rahul – 25,9% Olen vaid osaliselt rahul – 25,4% Ei, ma pole meie KÜ tegevu sega üldse rahul – 33,6% Meie majas pole korteriühistut loodud – 15,1% 563 vastajat www.e24.ee

kinnisvaratehingud (ost-müük) oktoober 2012 / TÄIENDATUD Harju maakond sh Tallinna linn Hiiu maakond Ida-Viru maakond Jõgeva maakond Järva maakond Lääne maakond Lääne-Viru maakond Põlva maakond Pärnu maakond Rapla maakond Saare maakond Tartu maakond Valga maakond Viljandi maakond Võru maakond KOKKU

1412 959 46 341 96 88 122 162 94 216 88 175 345 81 164 84 3514

(+280)* (+154)* (+12)* (+95)* (-15)* (-21)* (+50)* (+50)* (+17)* (-72)* (-2)* (+27)* (+88)* (+9)* (-75)* (-14)*

tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut

(+429)* tehingut

*) Muutus tehingute arvus võrreldes 2011. aasta sama perioodiga Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

kinnisvaratehingud (ost-müük) november 2012 / ESIALGNE Harju maakond sh Tallinna linn Hiiu maakond Ida-Viru maakond Jõgeva maakond Järva maakond Lääne maakond Lääne-Viru maakond Põlva maakond Pärnu maakond Rapla maakond Saare maakond Tartu maakond Valga maakond Viljandi maakond Võru maakond

1424 937 34 256 105 98 87 131 69 207 85 135 290 75 114 62

(+108)* (+32)* (+3)* (-25)* (-30)* (-2)* (+15)* (-30)* (-4)* (+52)* (+7)* (-48)* (+25)* (+13)* (+12)* (-10)*

KOKKU

3172

(+86)* tehingut

tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut

*) Muutus tehingute arvus võrreldes 2011. aasta sama perioodiga Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Müügipakkumiste arv Müügipakkumiste arv / korterid

Portaal Harjumaa* Tallinn Eesti kokku City24 1568 5692 12 634 Soov.ee 511 1457 4968 Kv.ee 1516 4853 12 902

Müügipakkumiste arv / majad

Portaal Harjumaa* Tallinn Eesti City24 1510 668 5756 Soov.ee 479 197 2567 Kv.ee 1967 582 7470 *) Kogu Harjumaa = Harjumaa + Tallinn Andmed seisuga 6. detsember 2012 kell 20.30

Toimetaja Rain Uusen, rain.uusen@postimees.ee, tel 666 2194 Kinnisvarareklaam ja kuulutused Tallinn: Marianne Peep, marianne.peep@postimees.ee, tel 666 2188 Tartu: Merit Saaremets, merit.saaremets@postimees.ee, tel 739 0395 Ehitusreklaam ja kuulutused Tallinn: Jaanus Sarapuu, jaanus.sarapuu@postimees.ee, tel 666 2330 Tartu: Virge Lomp, virge.lomp@postimees.ee, tel 739 0391 Kujundaja/küljendaja Andres Didrik, andres.didrik@postimees.ee, tel 666 2313

Kuigi 2013 toob tarbijaile hinnatõusude kaudu juurde ilmselt rohkelt ebakindlust, on õige aeg mõelda siiski elamistingimuste parandamisele, kasvõi remondi kaudu, sest muidu võivad suurte kommunaalkuludega kortermajades hakata hinnad hoopis langema.

Foto: Mihkel Maripuu

Mis saab kinnisvaraturust aastal 2013?

Vaadates erinevaid graafikuid on näha, et alates 2009. aastast pole suuri tõuse ega langusi kinnisvarasektorit iseloomustavas statistikas toimunud.

Seega võib järeldada, et Eesti kinnisvaraturg on jõudnud uude ajastusse, mida võikski nimetada uuel tasemel toimivaks kinnisvaraturuks.

de hinnatõusu ning mõistame, Hästi on ka see, et Euribor et elukalliduse kasv ootab meid on minu teada ajalooliselt maees ka 2013. aastal. dalaimal tasemel ning pankade intressimäärad on samuti Karta on, et Eesti inimeste mõistlikel tasemetel. Samas tukindlustunne tuleviku ees kaleb arvestada, et see nii igaveshaneb veelgi ning isiklikke reserve kogutakse nn mustadeks ti ei jää, kuigi 2013 võib see päevadeks. Samas räägib selle siiski veel nii jääda, kui uskuvastu pankade vilets, et mitte da pankurite prognoose. öelda olematu hoiuste intressitase.

Julgen siiski arvata, et 2013. aastal haka- 2012. aastal on kinnisvaraturg takse oma sääste taas olnud 2011. aastaga võrreldes aktiivsemalt kinnisva- märgatavalt aktiivsem ning rasse paigutama. Kehjulgen arvata, et aktiivsus vemaks lähevad lood Mart Saa aga ekspordiga, mis kasvab ka 2013. aastal.

Arco Real Estate ASi juhatuse näitab kahanemise liige märke. Siinkohal peaEesti Kinnisvarafirmade Liidu me hoidma pöialt meie eksTundub, nagu oleks õige aseesimees pordi peamistele partneritele, aeg parandada elamistingimusi, kuid teha võiks seda oma et nende majandus ei langeks ala spetsialistidega konsulteeliiga suurde madalseisu. Eestis toimuv sisetarbimine on praeis on kinnisvararides. turu aktiivsust pigu meid nn üleval hoidnud, On teada, et ettevõtete ja durdavad tegukuid kauaks seda veel jagub, ei eraisikute hoiuste maht on pärid? Eelkõige jätab soovida Eestea. ris suur – kokku üle kümne ti inimeste keskmine palgatamiljardi euro, mis tähendab, et Kinnisvaraturu lootus raha paljuski seisab, aga sobise. Samuti tundub, et ostujõuHästi on see, et kui jälgida vate investeerimisvõimaluste lise rahvastiku osakaal ja nenkeskmise palga ja korteritehinjuures võiks see liikuda ka kinde turuaktiivsus on Eestis kahanenud. Oluline põhjus on gute ruutmeetrihindu, võib nisvarasektorisse. ka eurotsoonis toimuv, mis võostja seisukohalt kindlalt väiKorteritehingute turul on tab Eesti inimeselt kindluse tuviimasel ajal märgata aktiivseta, et 2009–2010 oli korteriosleviku ees. Raha antakse palju mat tegutsemist ning väidan, tuks ilmselgelt parim aeg, sest hinnasuhe oli kõige rohkem et nõudlus on isegi suurem kui kaalutletumalt ja «raskemalt» palga poole kaldu. pakkumine, eriti järelturul. välja.

Ilmselt ei too uus aastagi Näha on, et ruutmeetriKüll ei kehti see aga «mägede» ohutust, kuna kallineb elekter hind liigub ülespoole ja palgad kohta – nii Lasnamäe, Mustailmselt nii kiiresti kaasa ei liija seda päris suures ulatuses – mäe kui Õismäe on hoidnud gu. Keskmiselt on hinnatõus oma hinda suhteliselt masuvõib järeldada, et tõusmas on enamik hindu. Lisame siia olnud 10–12%, rohkem on järgsel tasemel. Ei imestaks, juurde ka mootorikütuse ja seltõusnud väärtuslikuma kinniskui hinnad langevad – eelkõilest tuleneva esmatarbekaupavara hind. ge kortermajades, mida ei hoita korras ja kus on suured kommunaalkulud.

Kinnisvaraprognoosid aastaks 2013 Hoonestamata elamumaade osas on tehingute arv aasta• Korterite üüriturg on 2012. aastal olnud aktiivne, kuid arvan, aastalt vähenenud ning siin on et see siiski rahuneb, sest üürihinnad on oluliselt kasvanud. üks oluline põhjus ka pankades, kes ei rahasta meeleldi • 2013 võib tuua kaasa nn uute või renoveeritud ühiselamu nende oste. tüüpi kortermajade tuleku turule, et rahuldada vajadust Hoonestatud elamumaade odavamate üürikorterite järele. ehk rida-, paaris- ja eramajade turg on olnud natuke aktiiv• Büroopindade suhtes ennustaksin ettevõtete aktiivset huvi, sem, siin on pangad ka tunduent vähem aktiivselt tehtavaid otsuseid. valt lahkemad tehinguid ra• Huvi tõusu on märgata lao- ja tootmispindade osas. Selle hastama. aasta teises pooles on olnud nõudlus suur ja soovitakse pindu, Kui jälgida pankade väljasmida saaks paindlikult suurendada ja vajaduse korral koomale tatavaid laene, võib ennustada, et nad sooviksid praegu tõmmata. Märksõnaks on üürileandja paindlikkus. laene kindlasti rohkem välja • Kokkuvõtvalt arvan, et 2013. aastal võib kinnisvaraturgu anda. vaadata mõõduka optimismiga. Kindlasti on jätkuvalt oluline Hästi on tegelikult ka see, üldine säästlik mõtteviis ja läbimõeldud tegevus nii äri- kui ka et kinnisvaraettevõtted tegutisiklikus elus. sevad aktiivselt inimeste koolitamisega ja teenuse kvaliteeAllikas: Mart Saa di parandamisega. Ka maakleritele kutsetunnistuste andmi-

M

ne eksamineerimise kaudu tähendab seda, et järjest vähem on turul maaklereid, kes on selgelt ebapädevad ja kelle teadmisi pole keegi kontrollinud.

Siit võiks klientide tähelepanu juhtida omakorda asjaolule, et oma kinnisvaratehingute juurde maaklerit lubades võiks enne üle kontrollida tema kuuluvuse Eesti Kinnisvaramaaklerite Kotta, kutsetunnistuse olemasolu ning samuti uurida täpsemalt ettevõtte tausta, mida see maakler esindab – kas ettevõte on Eesti Kinnisvarafirmade Liidu liige?

Kõik see annab turvatunde edasiseks edukaks koostööks.

Aktiivne arendustegevus Arendustegevus turul käib ja huvi uute elamispindade ostmise vastu kasvab. Samuti on rahavoogu pakkuvate objektide vastu ostuhuvi päris suur nii kohalike kui ka välisinvestorite hulgas. Võib uskuda, et paar mahukamat arendust on mitmel ettevõttel olnud ooterežiimil ning vähemalt mõned neist tuuakse järgmisel aastal turule. Palju sõltub muidugi ka ehitushinnast – tundub, et see pole veel päris selge. Õnneks on tunda, et optimism pole inimesi veel maha jätnud. Samas on eestimaalaste usk sellesse, et läheb paremaks, juba piiri peal. Seda näitab arstide streik ning pidev jõuetuse tunne hindade tõusu ees. Arvan siiski, et valitsus on kriisiajal hästi hakkama saanud, kuid eks alati leidub ka nende tegevuses nõrgemaid kohti.

2012. aastal on kinnisvaraturg 2011. aastaga võrreldes märgatavalt aktiivsem olnud ning julgen arvata, et see aktiivsus kasvab ka 2013. aastal.

Järgmise aasta jooksul võiks eurotsooni kriis hakata leebuma. Loodetavasti leitakse vähemalt lahendusi, millega edasi liikuda ning mis teeksid elu turvalisemaks. Kriisi järelmõjud kestavad kindlasti veel läbi aasta(te).

Tõenäoliselt väheneb lähiajal ka töötus, ent see toimub pigem madalapalgaliste kohtade arvelt, mistõttu need inimesed kinnisvaraturule erilist mõju kahjuks veel ei avalda. Küll on nad juba mõju avaldanud üüriturule.

3

12. detsember 2012

Väikeettevõtete vajadused büroo järele on erinevad 2012. aastal loodi Eestis üle 15 000 uue ettevõtte – kinnisvaraturu jaoks peaks nii suurel hulgal uute ettevõtete loomine tähendama seda, et vajatakse üha enam uusi büroopindu.

T a av i K ö h l e r

Uus Maa Kinnisvarabüroo maakler

M

ajandusele on olulised kiirele kasvule orienteeritud ettevõtted, millest saavad Eesti ekspordi kasvatajad – neid võiks palju enam tekkida.

Kiire kujunemisega ettevõtted saavad sündida keskkonnas, mis toetab ja soodustab nende kasvu. Selleks võib olla nii saavutamisele orienteeritud kultuur, hea elukeskkond kui ka toimiv taristu.

Kodust kontorisse 2012. aastal loodi Eestis üle 15 000 uue ettevõtte, mis on märkimisväärne kasv võrreldes varasemate aastatega. Enamik neist ei kasvagi kunagi suureks ja paljude kasv toimub tagasihoidliku tempoga.

Sellistel väikeettevõtetel on oma koht meie ühiskonnas täiesti olemas kas või endale ja lähedastele tööd andvate perefirmade või kohalikule turule orienteeritud ettevõtete näol.

Alustavad, kuid kiire kasvuga ettevõtted on majanduse veduriteks ning ühiskond peaks looma neile madalad barjäärid, võimaldades arendamiseks ja kasvamiseks finantsressursse.

Kinnisvaraturu jaoks peaks nii suurel hulgal uute ettevõtete loomine tähendama seda, et vajatakse üha enam uusi büroopindu. Reaalses tegevuses seda siiski märgata ei ole.

Büroopindade turul käib lahing olemasolevate üüriklientide pärast ja kontoriruume otsivad eelkõige paremaid tingimusi vajavad ja aastaid ärimaailmas tegutsenud ettevõtted.

Kuid siiski on ka üksikuid alustavaid firmasid, kes soovivad väljuda kodukontorist ja otsivad väikest büroopinda.

Väikeettevõtte investeeringute vajadus ning stardikapital on väike, seega on nad ka hinnatundlikumad. Samas annab ettevõtte väiksus võimaluse reageerida turu muutustele kiirelt ja operatiivselt.

Alustavas ettevõttes on töötajate arv üldjuhul väike ning ruumivajadus samuti

Kodukontorist liigutakse aina enam edasi ärilinnakutesse – Ülemiste City Tallinnas kasvab ja areneb, koondades väga erisuguse suunitluse ja suurusega ettevõtteid ning ametiasutusi.

Foto: Peeter Langovits minimaal­ne. Eesti keskmises ettevõttes töötab ligi 15 inimest, alustavas ettevõttes on tavaliselt 2–4 töötajat. Vajaminev ruum on maksimaalselt 10 m2 inimese kohta, seega on alustava ettevõtte keskmine büroovajadus 20–50 m2.

Enamik 2000. aastate algul ehitatud büroohooneid on tehtud «rätsepatööna» – konkreetse (suur)üürniku vajadusi arvestades –, seega leidub neis hoonetes pisibüroosid vähe.

Kuid turul on üsna palju vanemaid B- ja C-klassi ärihooneid, kus on ka odavama hinnaklassiga väiksemaid büroopindu ning uuemate ärihoonetega võrreldes madalam üüritase.

Selliseid ettevõtteid, kes tunnevad huvi madalama kvaliteediga büroo vastu ning kelle jaoks kontori esinduslikkus pole esmatähtis, ikka jagub.

Tegemist on firmadega, kelle kliendid kontoris ei käi ja kes on üsna pretensioonitud ja hinnatundlikud. Tihti on selliste ettevõtete büroo valikul määravaks teguriks töötajate enda elukoha lähedus.

Koostöö ärilinnakutes Muidugi oleneb äripinna vajadus ka ettevõtte tegevusvaldkonnast – tootmisettevõtte ja tavabüroo ruumivajadust tuleb vaadata eraldi, lähtudes nende tegevustest. Kui lao- ja tööstusettevõtted on koondunud tehnoparkidesse, saab ka büroo valikul üha olulisemaks sünergia naabruses asuvate ettevõtetega, kes sobivad kas siis

tegevusalalt või pakuvad muid lisaväärtusi.

Seega on ettevõtetel kasulik omada bürood ärilinnakus.

Näitena saab välja tuua Technopolis Ülemiste, mis on Eesti esimene innovaatiline ärilinnak, mis just rõhubki nendele samadele koostööd soodustavatele külgedele. Teine ärilinnak, kus on osavalt seotud büroo ning tööstus ja tootmine, on Tallinna Tehnikaülikooli Tehnopol.

Alati on hea võimalus kasutada ka büroohotellide teenust, mille tulek turule oli vaevarikas, kuid nüüdseks on nad end hästi positsioneerinud just tänu alustavatele ettevõtetele, kes on lühiajaliselt kohalikul turul ning ei vaja esialgu enam kui ühte kuni kolme töökohta ega saa ette prognoosida oma arengupotentsiaali.

Teenus annab võimaluse vältida üürilepinguga kaasnevaid kohustusi: lepingu pikkus, lõpetamine, töötajate vähenemisest või suurenemisest sõltuvalt vajamineva büroo otsimine. Üürileandjate suhtumine alustavatesse ettevõtetesse on muutunud mõistvamaks. Näiteks pakutakse ajutist üürisoodustust, samuti võivad paindlikumad olla lepingu lõpetamise tähtajad. Kuid arusaadavalt on ka üürileandja ootused üürnikele kõrged, näiteks eelkõige lepingus toodud kohustuste korrektse täitmise osas. Üürileandja soov on siiski alati näha ettevõtet arenemas ja lõpptulemusena hoones laienemas.

Kinnisvaraprognoosid aastaks 2013 1. Reaalne ruumivajadus – mitu inimest äripinnal tööle hakkab ja missugune on kasvuperspektiiv?

2. Asukoht – kas ruume on vaja kesklinna kallisse büroohoonesse või sobib hoopis äärelinna väiksema hoone märkimisväärselt soodsam büroo? Kuidas kliendid ettevõtte üles leiavad?

Kuidas töötajad tööl saavad käia?

3. Parkimine – sõltuvalt asukohast on parkimisvõimalused väga erineva kulutasemega; peale selle tuleb arvestada ka ühistranspordi lähedusega.

4. Äripinna üürimise kulu – hilisemate segaduste vältimiseks tuleb kohe lepingu sõlmimisel selgeks teha, millest koosnevad üürihinnale lisanduvad kulud (näiteks kommunaalkulud, parkimiskulud, iga-aastane hinnatõus).

5. Büroohotell – alustaval ettevõttel on võimalus üürida endale ruum büroohotellis, kus ei kaasne siduvaid lepinguid ja kus on olemas kõik vajalik.

Kui ettevõte suudab läbi kaaluda need küsimused ja ennetada probleeme, on lootust, et alustatakse elujõulise ja kasumliku ettevõttena.

Allikas: Taavi Köhler, Uus Maa Kinnisvarabüroo

4

12. detsember 2012

Laenude tagamisel küsi nõu, kaalutle ja keskendu Kehtiva Eesti õiguse kohaselt sõlmitakse laenu saamiseks ning selle tagamiseks mitmeid lepinguid, millest notariaalse tõestamise vorminõue on kehtestatud vaid hüpoteegi seadmise lepingu suhtes.

Eve Strang

Notarite Koja tegevdirektor

N

otari juurde tullakse hüpoteegilepingut sõlmima siis, kui laenulepingu tingimustes on panga või mõne teise laenuandjaga kokku lepitud ning kirjalik leping mõlema poolt allkirjastatud. Kuna üldjuhul toimub laenusumma väljamaksmine alles pärast selle tagamiseks vajalike lepingute sõlmimist, võib täheldada, et nn viimast etappi võidakse teinekord alahinnata.

Mis on hüpoteek?

Hüpoteek on kinnisasja pant. Kui sõlmitakse hüpoteegileping, siis on selle poolteks kinnisasja omanik ja laenuandjast hüpoteegipidaja, kes saab sellega õiguse tagatud nõuete rahuldamiseks hüpoteegisumma ulatuses panditud kinnisasja arvel.

Seega seatakse pant juhuks, kui laenusaaja ei suuda oma kohustusi panga ees täita. Hüpoteegi seadmise ajaks ei pea laenuleping olema tingimata sõlmitud. Kui laenulepingut ei

sõlmitagi, kuid hüpoteek juba seatud ja kinnistusraamatusse kantud, ei ole pangal tekkinud õigust nõuda selle kinnisasja müüki.

Lepingus on oluline osa tagatiskokkulepe, milles lepitakse kokku, milliseid konkreetseid laene ja muid kohustusi just selle hüpoteegiga tagatakse. Tagatise võib anda laenusaaja ise või muu isik.

Kinnisasja omanikule, kes laenu tagamiseks kinnisasja hüpoteegiga koormab, on oluline tagatiskokkuleppe ulatus, mis eri vajaduste korral võib olla väga erinev. Eriti oluline on see nn täiendava tagatise andjale, kes ise pole laenuvõtja, kuid on valmis oma kinnis­ asjaga tagama mõne teise isiku võetud laenu.

Täiendava tagatise andjale on oluline, kas ta nõustub tagama vaid ühte konkreetset laenu, või on nõus, et laenusaaja võib ka tulevikus täiendavaid laene võtta ilma, et sellest eraldi tagatise andjale teataks.

Kui hüpoteegileping sisaldab sundtäitmisele allumise kokkulepet, on see ühtlasi täitedokumendiks, mille alusel saab hüpoteegipidaja nõuda panditud kinnisasja sundmüüki kohtutäituri poolt, kui laenulepinguga võetud kohustusi ei täideta.

Samas tuleb nõude tegelikku suurust sundtäitmisel tõendada ning hüpoteegipidajal ei ole alati õigus nõuda maksimaalset summat.

Kui laenusaaja ei suuda oma kohustusi laenuandja ees täita ja näiteks pank tahab

sundtäimisel müüa lisatagatist, siis on võimalus tagatist n-ö päästa, kui tagatise andja ise tasub võla. Kui võla on tasunud hüpoteegiga koormatud kinnisasja omanik, kes ei ole võlgnik, läheb nõue rahuldatud ulatuses talle üle.

poteegi seadmise leping, kus tagatise andja ei ole ise laenusaaja, vaid soovib tagada lapse, lapselapse, sõbra, tuttava vm isiku võetud laenu, peab notar sellise lepingu tõestama, kui tagatiseks oleva vara omanik seda soovib. Ainult asjaolu, et tagatakse võõrast laenu, ei saa iseenesest olla põhjuseks, et tehingut mitte tõestada.

Käendusest Käenduse puhul võtab käendaja endale kohustuse vastutada laenusaaja kohustuse eest juhul, kui laenusaaja ise laenu tagasi ei maksa. See tähendab sisuliselt, et käendajal võib tekkida reaalne raha maksmise kohustus.

Erinevalt hüpoteegist on käenduse puhul võimalik kokku leppida, mis summa ulatuses ja mis aja jooksul käendaja vastutab. Samuti on võimalik kokku leppida, et pank saab käendajalt nõuda võla tasumist vaid juhul, kui ta laenusaajalt seda sisse nõuda ei saa.

Käendusleping ei pea olema notariaalselt tõestatud. Kui tegemist on tarbijast eraisiku antava käendusega, peab see leping olema kirjalikus vormis.

Teatud juhtudel võib käendus olla ka tühine, kui sisaldab käendajale kahjulikke kokkuleppeid, mida seaduse kohaselt sõlmida ei saa.

Muidugi võivad käendaja ja laenuandja sõlmida soovi korral käenduslepingu ka notari juures, kuid seda esineb praktikas siiski harva.

Notariaalne tõestus Miks on seaduses ette nähtud, et teatud lepingud peavad olema notariaalselt tõestatud?

Üheksa korda mõõda...

Notaribüroos on küsimine – juhul kui mõni punkt ajab segadusse või vajab selgitust – au sees. Kui aga notar on oma pitseri kokkuleppele stantsinud, pole enam taganeda kuskile.

Foto: Marina Pushkar

Notariaalselt peavad olema gitustööd» tehtud selles osas, tõestatud eelkõige sellised leet tegelikult kehtib see, mis pingud, mille osas vajavad osaomavahel juba kokku lepitud. lejad rohkem nõustamist ja Paraku võib hiljem saabunud hoiatamist. tõehetke ajal olla juba liiga hilja.

Notar peab välja selgitama kõik olulised tingimused ja Notar ei saa valida, kas ta nende põhjal andma nõu, kuitõestab lepingu või mitte – ta das oleks kõige parem leping on kohustatud seda osapoolte soovil tegema. Tehingu tõestasõlmida ja millised kokkulepped sinna kirjutada. Teisalt on misest keelduda saab notar teatud juhtudel notaril ka kohustus hoiatada osa- Täiendava tagatise andjale on olulilejaid mõtlematu ne, kas ta nõustub tagama vaid ühte tegevuse eest – konkreetset laenu, või on nõus, et millised tagajärjed võivad saabu- laenusaaja võib ka tulevikus täiendavaid laene võtta ilma, et sellest da, kui...

Paraku ei saa eraldi tagatise andjale teataks. notar anda parimat nõu, kui osalejad varjavad või ei julge avalvaid seaduses ette nähtud juhdada, et tegelikult on omavatudel. hel midagi muud kokku lepiKui notar on lepingu tõestud. Samuti on keeruline nõustamisel märkinud sellesse kõik tada kliente, kes ei anna notapoolte kokkulepped ja samuti rile tagasisidet, kui nad mõnest selgitanud, millised tagajärjed lepingu punktist või seadusevõivad saabuda ning tehingu osapooled on sellega nõus, sättest aru ei saa.

Esinenud on ka juhtumeid, kinnitades, et neile on kõik kus pärast tehingu tõestamist arusaadav, ei saa notar keelduilmneb, et üks osapool on keeda tehingu tõestamisest, kui litanud teisi osalejaid notari ühtegi seaduses nimetatud juures küsimusi mitte esitama keeldumise põhjust ei esine. või on eelnevalt piisavat «selNäiteks kui sõlmitakse hü-

Nagu igasuguste kokkulepete puhul, kehtib ka hüpoteegi seadmise lepingute või laenu- ja käenduslepingute puhul sama reegel – enne allkirjastamist kaalu tehingu tingimustega nõustumist hoolikalt ning selgita välja kõik võimalikud asjaolud ja riskid.

Notariaalselt tõestatavate lepingute puhul on just notar see, kelle poole kõikides selgusetuks jäänud küsimustes abi saamiseks pöörduda.

Juhul kui klient ei saa notari juures allkirjastatava tehingu sisust ja tagajärgedest aru, tuleks kõigepealt juba enne allkirjastamist anda notarile aktiivset tagasisidet, kasutades võimalust ja õigust selgusetute asjaolude kohta küsimusi esitada ning vajadusel teha seda kasvõi korduvalt.

Väga tähtis on notari antud selgitusi tähele panna, kuna keskendudes ainult allkirjastamise soovile ning sõlmitava lepingu esmasele positiivsele tagajärjele, võivad selgitused tehinguga kaasnevate võimalike ohtude ja riskide kohta jääda tähelepanuta.

Kõigi kliendi jaoks keerulisemate tehingute puhul on võimalik notariga konsulteerida enne selle tõestamiseks kokkulepitud aega, milleks võiks eelnevalt sama notaribürooga ühendust võtta ning konsultatsiooniaeg kokku leppida.

Selliseid, enda koostatava ja tõestatava tehingu erinevaid võimalusi ning tagajärgi selgitavaid konsultatsioone annavad notarid tasuta. Samuti on notar kliendi soovil kohustatud vähemalt kaks päeva enne tehingu tõestamist saatma kliendile notaribüroos koostatud lepingu projekti, et klient saaks sellega põhjalikult tutvuda ning vajadusel teha oma tähelepanekuid.

Kuna nendele kahele päevale eelneb ka lepingu teksti ettevalmistamine notaribüroos, tähendab see, et tehingu tegemiseks vajalik info peab olema notarile teada aegsasti.

Juhul kui konsultatsiooniks või tutvumiseks jääb aeg liiga napiks, on võimalik tehingu tõestamine edasi lükata, et klient saaks asjaoludega end piisavalt kurssi viia ning põhjalikult järele mõelda.

Hea teada!

Kui mitmele kinnisasjale on seatud ühine pant ehk ühishüpoteek, peab arvestama järgmiste asjaoludega: 1. Laenuandjast hüpoteegipidajal on õigus sellisel juhul ise otsustada, kas nõuab ühe, teise või kõigi tagatiste müüki. Laenusaaja ja tagatise omaniku kokkulepe selle kohta, et kõigepealt pannakse müüki laenusaaja vara siin ei kehti ja panga jaoks siduv ei ole.

2. Kõik ühe pandiga koormatud kinnisasjad vastutavad kogu pandisumma ulatuses – st juhul kui kahele korterile on seatud ühishüpoteek summas 30 000 eurot, kuid laenusaaja ja tagatise andja on omavahel kokku leppinud, et lisatagatise müügist saab nõuda maksimaalselt 5000 euro ulatuses võla kustutamist, siis ka see kokkulepe panga suhtes ei kehti.

Eeltoodud näited eksiarvamuste kohta on tüüpilisemad, mis hüpoteegi seadmise ajal notari juures selguvad.

Allikas: Eve Strang, Notarite Koda

5

12. detsember 2012

Vanem eluase vajab enne ostu pingsat kontrolli Kinnisvaraturul ringi vaadates ning vanemat ja odavamat kinnisvara otsides tuleks enne ostulepingu sõlmimist selgeks teha ostuga kaasneva vara tõeline olukord, et hiljem ostu kahetsema ei peaks.

KaDri PenJaM

V

anema korteri või maja ostul tuleks silmad-kõrvad lahti hoida, küsida ohtralt vajalikke küsimusi ning võimalusel ka naabritega tutvuma minna, soovitab Realis Kinnisvara kinnisvaraspetsialist Liis Antons.

Enneta probleeme «Vanade majade ja korterite ostmisel võivad objektid peita endas hulgaliselt ehitusvigu ning samuti on oht, et puudub näiteks ehitusluba või pangalaenutaotlejate puhul oluline kasutusluba,» loetleb Liis Antons asjaolusid, millest tuleks enne ostu kindlasti teadlik olla.

«Juhtuda võib ka nii, et maja registrist otsimisel ilmneb, et juurdeehituse jaoks ei olegi vastavat luba taotletud või et tehtu ei vasta tänapäevastele nõuetele ning tuleks hoopis lammutada või siis ümber ehitada,» kirjeldab Antons.

«Seejärel on vaja koostada rekonstrueerimise projekt, mis on kulukas ja aeganõudev.»

Kinnisvaraspetsialist paneb südamele, et kunagi ei tohiks ühtki korteri või maja juures esinevat probleemi vähetähtsaks pidada. «Üldjuhul on vanade majade puhul kõige nõrgem koht akende ja uste ümbrus ning sinna tekkinud praod, mis näitavad, et maja on vajunud, mis omakorda näitab maja konstruktsiooni tegelikku tugevust ning olukorda,» õpetab kinnisvaraspetsialist.

«Praod võivad alguse saada ka vundamendist – sel juhul on vundament ilmselt kehvasti ehitatud,» toob ta näite.

«Kindlasti tuleb tähelepanu pöörata ning täpsemalt selgeks teha elektrijuhtmestiku, vaheseinte, soojustuse ning põrandate olukord.» Kõik eelmainitud võivad vajada väljavahetamist, mis on ostjale kulukas lõbu.

da, kuidas sellises situatsioonis käituda ning kuhu võiks pöörduda spetsiifiliste küsimuste puhul, kuid maakler ise on pigem abiks kliendile sobiva objekti leidmisel ning edasise dokumentatsiooni koostamisel.

Korrektsed lepingud

Spetsialiste ära pelga Liis Antons möönab, et ka maakler ei saa anda päris eksperthinnangut objekti olukorra kohta, kuid mõningaid asju oskab maakleri vilunud silm siiski hinnata. Samas julgustab kinnisvaraspetsialist ostjat juhul, kui ostetav objekt kahtlusi tekitab, appi kutsuma ehitusekspertiisi.

Ekspertiisile kuluv summa on kindlasti mõttekam kulutus kui hilisem kahetsemine. «Selliste hoonete ostmise puhul paneb muidugi kõik paika hind, ümbrus, loodus, maatükk, millel ehitis asub, lähedal olev hoonestus ja seegi, kui kaugel asub lähim keskus või

Kopli liinidelt Tallinnas leiab autentseid ja soodsaid hooneid, kuhu kolimine nõuab aga kindlasti eelnevat pikka kaalutlemist ja ekspertide kaasamist.

Foto: Mihkel Maripuu mõni muu põhjus, miks konkreetset objekti soovitakse osta,» teab Antons rääkida.

«Tähtis on teha endale sel-

geks, kas kasulikum on osta vana objekt ning asuda seda taastama või oleks mõttekam otsida midagi, mis on sellises

seisukorras, et ei vaja enam täiendavaid parandusi või ümberehitamist,» soovitab ta.

Maaklerid oskavad nõu an-

Kinnisvaraturul liigub igasuguses olukorras objekte ning põhjuseid, miks neid müüakse, on samuti erinevaid. «Vanem objekt pannakse tavaliselt müüki kas siis põhjusel, et see jääb tühjaks – näiteks, et tuua abi vajavad vanemad enda juurde linna elama – või on saadud päranduseks juba tühi hoone, kuhu kellelgi pole soovi elama minna,» selgitab Antons, lisades, et tavaliselt ei müü inimene kinnisvara soovist sellest lahti saada, vaid vajadusest midagi oma elukorralduse juures muuta.

«Hingerahu tagamiseks on aga võimalik alati ostu-müügilepingus kokkuleppeliselt ära märkida omaniku vastutus likvideerida objektil ilmsiks tulevad varjatud puudused mingi kindla ajavahemiku jooksul, näiteks 6–12 kuud.

Pärast ostu ilmsiks tulnud probleemide korral on ostjal võimalik pöörduda õigusabi pakkuvate isikute ja kohtu poole, kui ei suudeta leida kohtuvälist lahendit või sõlmida mõlemaid osapooli rahuldavat kokkulepet, selgitab Antons – sekelduste vältimiseks on alati targem uurida enne ostu objekti kohta pigem rohkem kui vähem.

6

12. detsember 2012

MINU ESIMENE TÖÖKUU MAAKLERINA

Pühendunud maakler otsib klienti kasvõi maa alt Üllatusin, et kõik kinnisvaraga tegelevad ettevõtted ei koolitagi oma töötajaid, ja olen õnnelik, et minu tööandja seda teeb. Samuti pani mind esimesel töökuul imestama, et turul tegutsevad jätkuvalt maaklerid, kes ei tee kunagi koostööd teiste maakleritega või kes jätavad jagamata tasu kolleegiga, kes tõi kliendi, käitudes nii mitte kliendi, vaid enda teenistuse huvides. Sellistes olukordades jääb kaotajaks alati klient.

S i i m S a at

EPICENTER Kinnisvara kinnisvaramaakler

M

õistan hästi inimeste negatiivse suhtumise tagamaid maakleritesse: olen ka ise kokku puutunud isikutega, kes vägisi panevad mõtlema, et antud valdkonda tuleks rangemalt reglementeerida.

Sel teemal ma pikemalt ei peatu, sest kui pole midagi head öelda, on targem vaikida – ärapanemist on meedia vahendusel juba niigi palju. Seda enam ei vahenda ma lihtsalt objekti, vaid kellegi kallimat vara, kellegi uut kodu. Tegemist pole pelgalt kinnisvara ostu-müügiga, vaid võimalusega aidata inimestel täita nende unistusi.

Kolleegid kui õpetajad Tõe huvides tuleb märkida, et kinnisvarasektor pole mu jaoks päris võõras valdkond. Olen episoodiliselt selles sektoris tegutsenud ka varem, enamasti küll teinud otseinvesteeringuid äripindadesse, esindades korporatsioone või investorite gruppe – eluasemeturg on mulle ametialaselt aga uus väljakutse.

Varasem kogemus polegi nii oluline ja kas see tuleb kasuks või kahjuks, selgitab ainult aeg. Uue valdkonnaga ajendas mind tegelema soov turgu paremini mõista. Kuna minu kliendibaas on alles loomisel, ei kaalunud ma pikalt, kui avanes võimalus kirjutada oma esimesest kuust maaklerina.

Pärast mitmeid koolitusi oli käes potentsiaalsete klientidega kontakteerumise aeg.

Just sellega harjumine on mulle kõige keerulisem olnud – enam ei astu keegi uksest sisse ega helista, et aega kokku leppida, vaid peab ise helistama, kirjutama ning kui tarvis, siis ka joonistama.

See kõik asus väljaspool minu mugavustsooni, kuigi tean, et tunnen valdkonda, ja inimene, keda esindan, saab positiivse kogemuse osaliseks.

Ma ei kiitnud siin ennast, vaid imetlusväärseid inimesi, keda mul on au kolleegideks pidada – meeskonda minu ümber ja kõrval.

Nad õpetasid mulle, et tippmaakler pole see, kellel on kõige rohkem tehinguid või suurim teenistus, vaid see, kellel kõige rohkem rahulolevaid kliente. Nende pühendumus ja siiras soov inimesi aidata on mulle eeskujuks.

Olen neilt juba palju õppinud. Näiteks seda, et suhe kliendiga ei lõppegi peale tehingu edukat sooritamist – rangelt soovitatav on tulevikus uurida, kuidas neil elu uues kodus kulgeb ja kas nad on endiselt rahul. Ka minu valik liituda just EPICENTERi meeskonnaga oli läbi mõeldud samm.

Isemüüjate kaotused Igasugune suhe peab põhinema usaldusel, sest muidu on võimatu ühiselt seatud eesmärke saavutada. Paraku olen juba kokku puutunud inimestega, kes kas tahtlikult või teadmatusest varjavad ja tõlgendavad infot nii, nagu neile kasulikum. See aga teeb maakleri ülesande võimatuks.

Huvitav on olnud näha eluasemekuulutuses märget «otse omanikult», nagu oleks tegemist millegi positiivsega.

Just need objektid on tihti ülehinnatud, mis tähendab, et valdav osa ostjaid jääb kohe kõrvale, kuna pank selle ostu ei rahasta ning kui kunagi peakski turg hinnatasemele järele jõudma, on see kuulutus oma uudsuse juba minetanud.

Turg pole kunagi süüdi.

Olen juba kuulnud tohutul hulgal argumente, miks soovitakse ise proovida. Olgu selleks tuttavate kiitvad hinnangud sotsiaalmeedias piltide jagamisel või suur vaatamiste

arv esimesel nädalal. Kõik huvilised, kes ühendust võtavad, pole aga potentsiaalsed ostjad.

Maakleri üks ülesanne ongi huviliste selekteerimine.

Ajalugu on näidanud, et sul võib olla kümneid sõpru, kes kõik kiidavad otsust ise müüa, aga reaalsus on objekt müügis ka peale seitsmendat kuud ja seda oluliselt soodsamalt või lausa alla turuhinna, kuid huvilisi enam pole.

Minu jäme arvutus näitab, et ise majandades on inimene juba kaotanud 9% ja ilmselt kaotab veel. Klient, kes püüab ise objekti turustada, kaotab keskmiselt 20% maksimaalsest võimalikust tehinguväärtusest.

Isegi väga võimekal maakleril on keeruline esindada klienti, kes on püüdnud pikalt ise edutult müüa ning hinnaga üles ja alla liikunud. Kui ma ei suuda piisavalt hästi selgitada, miks on tarvis maakleriteenust ja sõlmida ainuesinduslepingut, olen järelikult teinud oma tööd kehvasti.

Maakler pole varuvariant Miks on siis üldse tarvis ainuesinduslepingut?

Mitte ühelgi maakleril pole huvi kulutada oma aega ja ressursse, kui puudub kindlus, et tema vaev ka tasutud saab. Halvimatest halvim valik on lubada kõigil huvilistel ilma lepinguta end esindada.

Sõlmides ainuesinduslepingu, võtan maaklerina vastutuse tagada parim tulemus.

Mõnda korterit aga esindab mitu maaklerit. Tean juhtumit, kus üks ja sama korter on portfellis lausa kuuel maakleril, aga lepingut pole neist kellelgi.

Kliendi jaoks tähendab selline olukord, et tema välja­ üüritav korter võib jääda hinnasurve alla, maaklerid aga liigselt ei pinguta, vaid pildistavad ja palvetavad, et just neile potentsiaalne üürnik helistaks. Taas kaotab klient. Üllatusin, kui kuulsin esimest korda, kuidas üks üürikorterist huvitatud isik väitis omanikule, et leidis selle korteri ise ja keeldub maakleritasu tasumast, mõistmata maakleritöö olemust. Kui omanik ise proovis tulutult korterit välja üürida, siis nelja kuu jooksul oli huvilisi ei rohkem ega vähem kui kuus. Viimases hädas pöörduti lõpuks maak-

EPICENTER Kinnisvara värske maakler Siim Saat tahab oma töö kaudu tõestada, et valitud elukutse on vajalik ning lähtub professionaalsetest tõekspidamistest ja inimlikest väärtustest.

Foto: Peeter Langovits leri poole, kes koostas põhjalikku teavet sisaldava korraliku kuulutuse, soovitas, kuidas koristada, mida vahetada, osales müügikomisjonides, suhtles ka teiste kinnisvarabüroode esindajatega, tellis elukutseliselt fotograafilt pildid ning jagas korteri ümbruses ka voldikuid.

Esimesel nädalal oli täpselt kakskümmend kolm huvilist. Neist neli arvas, et oleksid leidnud selle korteri ka ilma maaklerita, aga ometi ei leidnud. Omanikul jäi saamata mitme kuu üür ning aja eest, mil korter tühjana seisis, tuli omanikul maksta kommunaalkulusid. Omanik raiskas korterit näidates väärtuslikku aega, mida ta oleks võinud veeta koos oma perega.

See ongi suurim erinevus võrreldes minu varasema tööga, sest kui varem sain keskenduda kliendi esindamisele, siis nüüd kulub palju aega selleks, et oma vajalikkust põhjendada.

Usaldus on hindamatu Kinnisvara müümine/ostmine/üürimine/rentimine pole oma olemuselt keeruline protsess, aga nõuab aega ja põhjalikkust. Tuleb kontrollida, kas paberid on korras (load väljastatud, kanded tehtud), teha teiste maakleritega koos-

tööd, reklaamida portaalides, klassifitseerida huvilised, määrata õige hind, jagada lendlehti, koostada turundusplaane, õppida ümbrust tundma ning kui tegemist on eksklusiivse objektiga, külastada vajadusel sigaribaare või jahtklubisid, et leida just see õige klient.

Pole oluline, kas tegemist on sada eurot kuus maksva üürikorteriga Koplis või 600 000 euro väärtuses korteriga vanalinnas – kõik kliendid on võrdsed, sest usaldusele ei saa panna hinda. Hea maakler julgeb kliendile öelda, kui tema soovitud hind on liiga kõrge ja suudab seda põhjendada.

Alati peab uurima, mis on müügipõhjus, sest on ka juhuseid, kus müümine pole kliendile parim lahendus.

Mul on veel palju õppida, sest ükski tehing pole sarnane eelmise ega järgmisega. Minu kolleeg on tabavalt öelnud, et müük on numbritemäng ja ükski üksiküritaja ei suuda kunagi konkureerida terve meeskonnaga, kus töötatakse ühise eesmärgi nimel süstematiseeritult.

Soovitan kõigile siiralt hoida kinni maaklerist, keda usaldate ja teda ka teistele soovitada, sest ainult nii saad olla kindel, et teenuse kvaliteet aastatega paraneb.

1Partner värbab täiendavalt 25 maaklerit Kinnisvaravahendusega tegelev 1Partner Tallinnas teatas, et on valmis kohe juurde võtma 25 maaklerit. 1Partner Kinnisvara tegevdirektori Martin Vahteri sõnul on suurenenud nii igakuine üldine kinnisvaratehingute arv kui ettevõtte turuosa.

«Praegu töötab 1Partneris üle 60 inimese ja see on pea kaks korda rohkem kui buumiaja tipus,» ütles Vahter ning lisas, et iga inimene toob äri juurde ja laienemine on end seni ära tasunud.

«Vaikselt otsivad inimesi praegu pea kõik suuremad kinnisvarabürood,» lisas ta. «Meile tulevad töötajad peamiselt väiksematest ettevõtetest, samuti sõelume ja koolitame ise välja erialase kogemuseta inimesi, kelle puhul on esmaseks hindamiskriteeriumiks töötahe ja õige suhtumine.»

Kümmekond uutest töötajatest loodab ettevõte leida venekeelseteks konsultantideks.

Vahteri sõnul on ettevõttes täiskohaga tööl ka kolm soomlast.

Ettevõtte juhi kinnitusel ei langenud tippmaaklerite palk ja käive ka masuajal – kinnisvaramaaklerid teenivad kuus keskmiselt paar tuhat eurot. (PM)

7

12. detsember 2012

Fotogalerii

Eesti katusemeistrid tõestasid Šveitsis kutseoskusi

N

oorte katusemeistrite 24. maailmameistrivõistlused toimusid Šveitsis Luzernis 14.–16. novembril. Eesti meeskonnad võitsid metallkatuste (OÜ Knoobus) ja lamekatuste (OÜ Brikks Baltic) kategoorias kolmandad kohad, lisaks võitis lamekatuse võistkond võistluse vabakavas esikoha. Kõikide võistluskategooriate esikohad läksid Šveitsi.

Võistlus koosnes kolmest võistluspäevast ja ülesandest. Kahel esimesel päeval lahendati kohustuslikud ülesanded, kolmas päev jäeti loominguliste lahendustega töötamiseks. Eestlaste jaoks oli võistlus parajaks pähkliks, kuna kasutatavaid materjale ja tooteid kasutatakse meie turul väga vähe.

(PM)

Loe võistlusest: www.katuseliit.ee/ eestile-mm-lt-korged-kohad

Eesti kivikatuse meeskond (Liiwimaa Katusemeister ja Tallinna Tehnikaülikool) Šveitsis esimese päeva ülesannet lahendamas.

Fotod: Katuseliit

Eesti lamekatuse meeskond osaühingust Brikks Baltic võistluse esimese päeva ülesannet lahendamas.

Eesti metallimeeskonna Knoobus OÜ esindaja Rainer Räis ja juhendaja Meelis Viese.

Lamekatuse vabakavas valminud töö – Brikks Baltic OÜ (kuldmedal).

Vabakavas valminud töö Hollandi meeskonna esituses – kiltkivi.

Võistlusel valminud metallkatus, Knoobus OÜ Eestist (kolmas koht).

8

12. detsember 2012