Kinnisvara ja ehitus

BÜROODE ÜÜRITURG. LK 4–5

Tarvo Tamme jagab 10 soovitust, kuidas kinnisvara kiiremini müüa. lk 6 Ühistujuhi meelespea: korteriühistu aastaplaanid vajavad enne kevade tulekut selgust. lk 7

ELARI TAMM: «Kinnisvarasse investeerimisel tuleks jälgida kinnisvara põhitõde – kinnisvara asukohta – ning varuda kannatlikkust.» lk 2

6. MÄRTS 2013

2 || kinnisvara ja ehitus Kinnisvaratehingud Ost-müük (veebruar 2013) Harju maakond sh Tallinna linn Hiiu maakond Ida-Viru maakond Jõgeva maakond Järva maakond Lääne maakond Lääne-Viru maakond Põlva maakond Pärnu maakond Rapla maakond Saare maakond Tartu maakond Valga maakond Viljandi maakond Võru maakond

1286 871 43 260 95 74 58 143 47 154 84 123 291 55 98 92

(+273)* (-3)* (+23)* (+42)* (+25)* (+1)* (-18)* (+34)* (+4)* (+26)* (+8)* (-112)* (+99)* (-1)* (+34)* (+39)*

tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut

KOKKU

2903 (+477)* tehingut

*) Muutus tehingute arvus võrreldes 2012. aasta sama perioodiga

postimees, 6. mÄRts 2013

Tark kinnisvarainvesteering päästab raha inflatsiooni eest INVESTEERIMISNÕU. Sularaha kaotab aastatega oma väärtust, kinnisvara üldjuhul aga mitte, kinnitab Uus Maa Kinnisvarabüroo elamispindade tegevjuht ja kutseline maakler Elari Tamm. investorina käsitleda? Alates mingist summast …?

raiN UUseN teemalehe toimetaja

iNterVJUU

ALLIKAs: MAA-AMEtI tEHInGUtE AnDMEbAAs

Müügipakkumiste arv / korterid Portaal City24 Soov.ee Kv.ee

Harjumaa* 1486 598 1432

Tallinn 5071 1497 4249

Eesti kokku 11 595 5122 11 769

Müügipakkumiste arv / majad Portaal City24 Soov.ee Kv.ee

Harjumaa* 1511 617 1866

Tallinn 669 254 542

Eesti kokku 5611 2952 7058

*) Kogu Harjumaa = Harjumaa + Tallinn Andmed seisuga 4. märts 2013 kell 16.20

97,6

miljonit eurot oli ehitusmaterjalide ning aiakaupade müügiga tegeleva Bauhofi eelmise aasta käive, müük Eestis kasvas aastaga 10 protsenti.

Teemalehe toimetaja: Rain Uusen rain.uusen@postimees.ee; tel 666 2194 Kinnisvarareklaam ja kuulutused: Tallinn: Marianne Peep, marianne.peep@postimees.ee, tel 666 2188 Tartu: Mari-Liis Aasmäe, mariliis.aasmae@postimees.ee, tel 739 0395 Ehitusreklaam ja kuulutused: Tallinn: Jaanus Sarapuu, jaanus.sarapuu@postimees.ee, tel 666 2330 Tartu: Virge Lomp, virge.lomp@postimees.ee, tel 739 0391 Kujundaja/küljendaja: Andres Didrik

Soovitate vaba raha pangas hoiustamise asemel investeerida kinnisvarasse – millele tuginedes seda soovitate?

Esimene põhjus on inflatsioon.

Käesolevaks aastaks prognoositakse majanduskasvu ja inflatsiooni käsikäes kolme protsendi ümber. Seega – kui hoida raha sularahas või hoiusel, kaotab see iga aastaga oma väärtust.

Majandus võib kasvada ning seeläbi ka palgad ja sissetulekud, aga pelgalt raha hoidmine sukasääres on ebamõistlik.

Teiseks on kinnisvarasse investeerimine, mis on oma loomult pikaajaline tegevus, näidanud head teenimisvõimalust.

Kui kinnisvaraturg on madalseisus, on üürikortereid jätkuvalt vaja ning seetõttu on nõudlus olemas ka siis, kui näiteks börsil on vaikus. Muidugi on kinnisvara üüri- ja müügihinnad sõltuvad üldisest majandusest, aga seoses inimese loomuliku vajadusega omada katust peakohal, on kinnisvara tunduvalt stabiilsem investeering kui näiteks aktsiad.

Kui räägitakse investeerimisest, jäävad paljude (ka vaba raha omavate) inimeste kõrvad suletuks, sest arvatakse, et see on rikaste lõbu. Millal võin end potentsiaalse

Kinnisvarasse investeerimine eeldab tootluse ootust, mis tähendab soovi saada sellest tegevusest kasu. Üüritootlus on keskmiselt üle Eesti kuue protsendi juures aastas. Väikelinnad nagu Haapsalu ja Viljandi ning neist suurem Pärnu on üüritulu teenimise suhtes head asukohad.

Kinnisvarasse investeerimisel tuleks jälgida kinnisvara põhitõde – asukohta.

Korteri eest väikelinnas Viljandis tuleb välja käija 15 000 eurot ning üüri on võimalik teenida iga kuu 120–150 eurot, samad suurusjärgud on Haapsalus. Seega on võimalik oma investeeringult teenida kasu ning seda ka 15 000 euroga.

Inimesed koguvad, saavad pärandusi ja lotovõite ... Mida peaksin vaba raha olemasolul esimeste asjadena tegema? Kuhu minema?

Kellega rääkima?

Elu näitab, et vaba raha tekkimisel tehakse esimese asjana kulutused asjadele, mida sinnamaani ei ole saadud endale lubada. Hiljuti rääkisin ühe Eesti krooni ajal võidu saanud miljonäriga, et kuidas tal on läinud – tuli välja, et raha on otsas. Käidi reisimas, osteti auto, jalgrattad ja palju riideid.

Nagu näha, ei ole selline tarbimine jätkusuutlik, eriti arvestades kergesti tulnud raha kiiret kadu.

Praegu pakuvad investeerimisnõustamist nii pangad kui ka kinnisvarafirmad, Uus Maas tegeleme ka väikeinvestorite elamispindade teemal nõustamisega. Soovitan püüda säilitada mõistlik meel ning vaadata endale meelepärased investeerimisalad, et teha edaspidi need ostud juba võidetud või päranduseks saadud raha kaudu teenitud viisidel.

Soovitan investeerida kinnisvarasse, sest see on ka alustajale investorile kõige lihtsam mõista ning otse öeldes – ka käega katsutavam investeering.

Investeerimisvõimalusi on mitmeid ja inimeste valulävi, riskitaluvus ja isikuomadused erinevad. Millal ei tasu kinnisvarasse investeerimist valikuna kaaluda?

Kinnisvara investeeringud on pigem pikaajalised, seega – kui oodatakse kiiret tulu ja kasvu ning kui investeeritakse vaba raha, mida on elamiseks või ka muuks otstarbeks üsna kiiresti vaja, võiks otsida alternatiive.

Kuigi praegune kinnisvaraturg võimaldab korterite turust rääkides head likviidsust, on kinnisvara siiski pikaajaline investeering ning vajab kannatlikkust. Eraldi teema on spekulatiivsed tehingud, kus leitakse hea hinnaga vara, mis kohe ka müüki pannakse, kuid see on

Kuigi praegune kinnisvaraturg võimaldab head likviidsust, on kinnisvara siiski pikaajaline investeering ning vajab kannatlikkust.

spetsiifiline tegevus, mis nõuab teadmisi ja kogemusi ega pruugi soovitud kasu tuua.

Mida kinnisvarainvestorid üldjuhul valesti kipuvad tegema, kus libastuma, ja miks?

Kinnisvarasse investeerimisel tuleks jälgida kinnisvara põhitõde ja see on asukoha tähtsus.

Me ei investeeri kinnisvarasse ainult üüritulu eesmärgil, vaid ka eeldusel, et see on hea piirkond, hea maja.

Investorite peamine viga seisneb kärsituses – kannatlikkus on kindlasti voorus, mis peamiselt tuleneb asjaolust, et sul on aega oodata. Investeerimine on alati seotud riskidega, seega tuleks hinnata riskiastet, millised on kasvu-, tulu- ja võiduvõimalused, võrreldes sellega, kui kõik ei lähe plaanipäraselt.

Millise tiimi peaks värske väikeinvestor enda ümber koondama?

Selgeks tuleb teha, kui palju soovite investeerida. Välja tuleb valida piirkond, kuhu investeerida. Siin saab kaasa aidata maakler. Hea, kui valitakse maakler, kes elab samas piirkonnas, kus ta müüb, sest seda ala tunneb ta kõige paremini ning edaspidi on seeläbi ka lihtsam investeeringul silm peal hoida. Samuti aitab maakler leida üürniku.

Investeerimisnõustajaga tuleks aru pidada nii investeerimisobjekti asukoha kui investeeringute makse puudutavatel teemadel, aga ka peamisel teemal, milleks on tootlus – kas see investeering tasub end ära?

LAMMI KIVIMAJA Ehitus lihtne kui Lego kokkupanek LAMMI KIVIMAJAD – see on 50aastane kogemus. Ainulaadne plokiservade teemantlihv tagab veatu ja täpse ploki ühilduvuse koos ideaalse sise- ja välispinnaga, mis on kohe pärast paigaldust valmis viimistluseks.

Lammi plokkide tehniline lahenduss unagi välistab ehituslikud vead ega lase kunagi d tekkida külmasildasid. Patenteeritud avade tegemise süsteem lubab tehaa de kohapeal samadest plokkidest avade mmi ületusi pikkusega kuni 5 meetrit. Lammi tagab parima sisekliima, mis vastab klassile M1, heli isolatsiooni ja tuleb ohutuse, kuna Lammi süsteem loob nas. betoonpinna nii sise- kui ka välisseinas. ade Valides Lammi, ehitate te Põhjamaade parima võimaliku lahendusega.

TÄHT ON O

SÜNDINUD! SÜNDI

M1 / FI – U U-väärtus väärtus 0 0,17 17 W/ W W/m m2K, K 2 tipptootel juba 0,11 W/m K; heliisolatsioon 51 dBA(Rw)

Küsi lisainfot: tel 641 5444, 509 2616, 503 4533 • www.mendali.ee

PARIM mis VÕIMALIK

kinnisvara ja ehitus || 3

postimees, 6. MÄRTS 2013

Neljas Eesti suuremas linnas jagub üürihuvi piisavalt TALLINN

ÜÜRI-

Peamine üüri- TOOTLUS 4–5% klientide sihtgrupp on kuni kümneaastase tööstaažiga spetsialistid vanuses umbes 30 eluaastat. Samuti on märkimisväärne osa üürihuvilistest välismaalased, kelle töökoht on Tallinnas. Kesklinna jääb ka enamik saatkondi, suurettevõtete peakortereid ja seeläbi hulk inimesi, kelle maksejõud on keskmisest tunduvalt suurem.

Kesklinnakorterite hinnad on kasvanud viimase kahe aastaga kuni 20% ning kasv jätkub ka üürihindades. Kui 2010. aastal sai üürida kahetoalist korterit uues majas 300–350 euro eest kuus, siis nüüd on sellise korteri üürihind alates 500 eurost kuus.

Nii müügi- kui ka üüritehingute hulk on Tallinna kesklinnas kõrgeim.

Möödunud aastal tehti Tallinna kesklinnas kokku 1591 korteritehingut, mis on 11% rohkem kui 2011. aastal ja 13% enam kui 2010. aastal.

Kesklinna investeerimine vajab küll suuremat kapitali, kuid vara väärtuse kasv on olnud muude piirkondadega võrreldes kõige kiirem. Üüritulu tootlus jääb kinnisvara kallima hinna tõttu 4–5% juurde, kuid kapitalikasv toetab aasta-aastalt jõudsalt vara väärtuse kasvu.

TARTU

Uus Maa Kinnisvarabüroo elamispindade tegevjuht ja kutseline maakler Elari Tamm tutvustas Postimehele eelmisel nädalal Tallinnas Kassisabas asuvat ehitusjärgus elamut, kuhu ta soovitab korteri soetada just nimelt Foto: MIHKEL MARIPUU pikaaegse investeerimise ja üüritulu teenimise eesmärgil.

ÜÜRI-

Tallinna süda- TOOTLUS 5–6% linnast põikame põgusalt Tartusse, mis on Eesti suuruselt teine linn – Tartus elab ligi 100 000 püsielanikku ja 17 000 tudengit.

Just üliõpilased on need, kes mõjutavad Tartu üüriturgu hoolimata sellest, et osa neist on kohalikud. Üüristatistikas on tudengid aga siiski märkimisväärne rühm inimesi, kes elamist vajavad.

Samas ei vaja Tartus üürikortereid pidevalt ainult üliõpilased. Üürikorterite järele tekitab vajadust ka ettevõtete laienemine ja esinduse avamine Tartus, mis toob kaasa tööjõu saabumist mujalt linnadest või maakohtadest.

Tartu kinnisvaraturg on pärast majandussurutist kasvanud sama aktiivselt kui pealinnas. Möödunud aastaga kerkis tehingute aktiivsus maa-ameti andmetel Tartus 14,4%.

Enim kaubeldakse Tartus korteritega ning kuus müüakse keskmiselt sada korterit. Üüriturg ootab uusi pakkumisi, sest head korterid lähevad kaubaks tundidega. Üüriturul valitseb pakkumiste vähesus ja suur nõudlus.

mis on linnas tõusnud viimase kolme aastaga kuni 10%.

Lisaks vanemale kinnisvarale ehitatakse igal aastal juurde ka uusi kortereid, mis on leidnud kiiresti ostjad isegi hinnaga kuni 1700 eurot/m2.

Investori vaatenurgast on parimad objektid just kesklinna uued korterid, kus üüritulu on äärelinna omast kõrgem, kuid suuremat kasu saab siiski alles tootluse kasvu järel.

Tartus on üürikorterite vajadus pigem kasvu näitamas ning kesklinna hinnatase on Tallinna hindadega võrreldav.

Pärnu

ÜÜRI-

Suvepealinna TOOTLUS 6–8% Pärnu kinnisvaraturg on hakanud aktiivselt kasvama. Näiteks jaanuaris oli suvepealinna kinnisvaraturg detsembrist mõneti aktiivsem – maa-ameti andmeil kerkis tehinguaktiivsus kuuga 7,1%, toimus 75 ostu-müügitehingut.

Tartu kinnisvaraturg on pärast majandussurutist kasvanud sama aktiivselt kui pealinnas. Ka Pärnus on hakatud ehitama uusi kortermaju.

See loob head eeldused leida ostetud korterisse lühikese ajaga uued elanikud.

Investori vaatenurgast on üüritootlus Tartus võrreldav Eesti suuremate linnadega nagu Tallinn ja Pärnu, jäädes keskmiselt 5–6% juurde aastas. Peale üüritootluse võiks arvestada ka vara väärtuse kasvuga,

Aastaga kerkis turg lausa 66,7%. Peamiselt suvituskohana tuntud Pärnu pakub tegelikult kinnisvarasse investeerijale võimalust üürida oma vara välja ka aasta ringi.

Linnas tegutseb Mainori kõrgkool, Tartu ülikooli Pärnu kolledž, Academia Grata ja Pärnumaa kutsehariduskeskus, kus õppivad üliõpilased pi-

devalt eluaset vajavad. Üüritootlus on sarnaselt muude linnadega 6–8% juures.

Tasapisi on hakatud taas ehitama uusi kortermaju, mis on investeeringu kontekstis taas hea ost.

Ennekõike soovitakse üürida kortereid uutesse majadesse ning eelistatud on 2–3-toalised korterid.

Turismindus näitab masujärgse kosumise märke. Lisaks on LääneEesti tähtsaim tööstuskeskus pakkumas tööd suurele hulgale inimestele. Ligi 40% kogu maakonna töötleva tööstuse käibest annavad metallitöötlus ning masina- ja elektroonikatööstus.

Rakvere

ÜÜRI-

TOOTLUS Lääne-Virumaa keskuses 6–8% on investori üüritootlus 6–8% juures. Üüriturg on aktiivne, eelkõige soovitakse heas seisus 1–3-toalisi kortereid hinnaklassiga 130–200 eurot kuus.

Kuna linnas praegu uusi kortermaju ei ehitata, on nii üüritootluse vaatenurgast kui ka vara kasvu perspektiivist parimad just uusehitised ja renoveeritud kortermajad. Rakvere tähtsaimad tööstusharud on toiduaine- ja puidutööstus, mille käekäik annab tunda ka üüriturul. Üüriturgu mõjutavad veel tudengid, sest Rakveres tegutseb nii Tallinna ülikooli Rakvere kolledž kui ka Mainori kõrgkooli Rakvere õppekeskus. Kinnisvaraturg üldiselt on väikelinnas kasvutempos ning tehingute arv on tõusuteel. Elari Tamm

4 || kinnisvara ja ehitus

postimees, 6. mÄRts 2013

Hästi läheb eelkõige uutel büroohoonetel VANA VERSUS UUS. Ehkki büroopindade turg on märgatavalt aktiveerunud, on suurimad võitjad siiani vaid uued hooned, kus vakantsus on vähenenud ja hinnad tõusnud. aNDres teDer ERI Kinnisvara tegevjuht

BÜrooHooNeD Vanemate büroopindade hinnavakantsuse osas pole eelmise aasta kevadest olulisi muudatusi toimunud. Olukord on võrreldav korterituruga, kus aktiivseim on uute korterite turg, järelturul on konkurents pakkujate vahel jätkuvalt suur ning hinnatase püsib stabiilsena.

Suurem muutus Tallinna büroopindade turul toimus 2011. aasta sügisest 2012. aasta kevadeni, kus nõudlus uue büroopinna järele suurenes ning kuna viimase aastaga uusi büroohooneid pole juurde ehitatud, siis A-klassi büroomajade vakantsus langes kiirelt. Madal vakants võimaldas omakorda nõutud büroomajade omanikel üüri tõsta.

A-kvaliteediklassi büroopinda otsivad praegu IT- ja reklaamifirmad, advokaadibü-

rood ja meditsiiniettevõtted.

Tavapärane pind on seejuures 150–200 m². B-klassi üüripinda on otsimas raamatupidamis-, ehitus- ja projekteerimisfirmad, ka müügiesindust otsivad firmad.

Lisaks muidugi olemasolevad üürnikud, kellel büroomajade omanikud võimaldasid masu tingimustes pinda vähendada ja kes nüüd tingimuste paranedes on taas suuremale pinnale laienemas.

Endiselt on oluline ja jääb tähtsaks kõrvalkulude suurus.

Orienteerumist büroohoonete üüriturul raskendab asjaolu, et tihti pole kõrvalkulude suurus üheselt mõõdetav.

See tähendab, et kulude koosseis, milline osa jääb üürniku ja mis majaomaniku kanda, võib olla büroomajades erinev. Samuti pole meie büroohoonete üüriturul veel eriti levinud praktika, et üüripakkumistes tuuakse välja ka kõrvalkulude suurus.

Suurt tähelepanu pööratakse parkimisvõimalusele.

Kui kesklinnas on tihti paratamatu, et pole võimalik saa-

da majas asuvasse parklasse parkimiskohti ning üürnikud aktsepteerivad seda, siis teatava konkurentsieelise annab tasulise suurema parkimisala (nt Europark) olemasolu läheduses.

Sama kehtib ka kesklinna äärealal asuvate büroohoonete kohta, kus on küll võimalik saada teatav arv kohti maja parklas, kuid võimalus saada lisakohti kasvõi tasulises parklas on eeliseks.

Endisest enam pööratakse tähelepanu ka büroode projektlahendusele, nt loomuliku valguse osakaalule ning kütteja ventilatsioonilahendustele.

2013. aastal jõuavad turule esimesed pärast masuaega ehitatud büroohooned, nt Sakala 10 / Kentmanni 4 büroohoone, Ülemiste Tehnopolise kolmiktorn Lõõtsa tn 8 ning ärimaja Navigator aadressil Laeva 2.

Lisaks hakatakse lähiaastatel konkurentsis püsimiseks üha enam rekonstrueerima B-klassi büroohooneid, aga ka juba vananevaid ja B-klassi tasemele langevaid A-klassi büroopindu.

eurot ruutmeeter (lisanduvad käibemaks ja kõrvalkulud)

A-klassi büroopindade keskmised üürihinnad A-asukoht 17

17

20

kõrgeim/madalaim hind

18

B-asukoht

18 14 11

11

2005

10

2006

kõrgeim/madalaim hind

10

2007

11

11

2008

13 12

10

10 7

7

2009

2010

8

2011

2012

2005

14

11 9

2006

9

2007

13 11

10

10

6

6

6

2009

2010

2011

10 8

2008

2012

Allikas: Andres Teder, ERI Kinnisvara

Olulisemad trendid büroohoonetes 2011. aasta lõpul alustas ERI Kinnisvara / Pindi Kinnisvara mõjukamate büroomajade pakkumishindade ja vakantsuse monitoorimist. Valim hõlmas 15 büroomaja, väljaüüritavat pinda on majades kokku 121 527 m2 (A-kvaliteediklass, A ja B asukohas).

Monitooringu põhjal saame välja tuua järgmised trendid: • 15 büroomaja pakkumiste arv on aastaga (võrreldes 2012. ja 2011. aasta detsembrit) langenud 35 protsenti – 42 pakkumiselt 28 pakkumisele. Pakkumiste arvu vähenemine toimus peamiselt 2012. aasta varakevadel, alates eelmise aasta kevadest kuni aasta lõpuni püsis pakkumiste arv suhteliselt stabiilsena, näiteks aprillis 2012 oli pakkumisi 31.

• Aastaga on valitud büroomajade keskmine vakantsus langenud 38 protsenti, vastavalt 9,97 protsendilt 6,18 protsendile. Vakantsuse vähenemine toimus peamiselt 2012. aasta varakevadel, alates eelmise aasta kevadest kuni aasta lõpuni on pakkumiste arv püsinud suhteliselt stabiilsena, näiteks aprillis 2012 oli keskmine vakantsus 6,17 protsenti.

• Pakkumishinnad on käesoleval aastal suurema vakantsusega büroomajades jäänud samaks, väiksema vakantsusega hoonetes tõusid üürihinnad 10–15 protsenti peamiselt 2012. aasta varakevadel, kuid vaadeldud büroomajadest kahes on ka sel aastal õnnestunud pakkumishindu ligi 5–10 protsenti tõsta.

• Mitmes monitooritavas büroohoones puuduvad praegu avalikud üüripakkumised (nt Al Mare, Marienthali Keskus, Kawe Plaza).

• A-kvaliteediklassi büroo keskmine pakkumishind A-asukohas on 12–18,6 eurot/m2, neist kallim on Metro Plaza (Viru Väljak 2, Tallinn).

• A-kvaliteediklassi büroo keskmine pakkumishind B-asukohas on 8,5–13 eurot/m2.

• Kuigi 2012. aasta kevadest keskmine vakantsus ei muutunud, on projektide sees teatavad muutused toimunud. Nii on vakantsus natuke suurenenud südalinna vanemates büroohoonetes ja B-asukohaga vähem atraktiivsetes hoonetes.

• Paljudes büroomajades esineb nn varjatud pakkumist, mis tähendab, et pakkumisel on mõned pinnad, mis on veel üürilepingutega kaetud, aga sisuliselt juba vabad, kuid mida avalikult veel üüripakkumistena ei pakuta.

ALLIKAs: AnDREs tEDER, ERI KInnIsvARA

kinnisvara ja ehitus || 5

postimees, 6. mÄRts 2013

Büroohoonete uus aeg TULEB LISAPINDA. Tallinnas võime rääkida kolmandast suuremast büroopindade rajamise lainest.

BÜrooHooNeD Gert JostoV

Technopolis Ülemiste juhatuse esimees

Kui büroopindade ehitamise esimene laine, mis toimus 1990ndate lõpus ja 2000ndate alguses, tõi turule esimesed moodsad hooned ning teine laine, mis leidis aset buumiaastatel, tõi turule kvantiteedi, siis kolmas laine on toomas turule eelkõige kvaliteeti.

Praegusel ajal on nii arendajate kui ka kasutajate ilmselge rõhuasetus eelkõige kvaliteetse töökeskkonna loomisel. See on enamat kui kaheksast viieni kohustus, pigem on see kujunemas koduks väljaspool kodu.

Ilmekaimalt nähtub see noore(meelse)s ettevõttes, kus töötajate töö ja vaba aja segunenud harjumused loovad kardinaalselt erineva keskkonna.

Kuluefektiivsus Kuigi inimeste mobiilsus on kasvanud, tingib kiirenenud elutempo büroopinna valikul siiski head juurdepääsu ja parkimisvõimalusi. Vähem tähtsad pole ka muud asjaolud, mis aitavad töötajal aega kokku hoida, olgu selleks siis naabruses asuvad teenusepakkujad (lasteaed, kauplus, spordiklubi jm).

Tänapäeva ettevõtted on

dünaamilised – kord laienetakse, kord tõmmatakse kokku –, seega väärtustatakse võimalust vajadusel kiirelt üüripinna osas kohaneda. Seda võimalust suudavad pakkuda eelkõige suure pinnamahuga omanikud.

Samuti on paindlikkust füüsilises võtmes raske saavutada vanemates, tugevate ehitustehniliste piirangutega hoonetes, kus põrandaplaani joonistamisel põrkutakse järjekindlalt erinevate kandvate elementide otsa.

Kuluefektiivsus on element, mis on kujunemas järjest enam peamiseks kriteeriumiks büroopinna valikul. Eeldusel, et ettevõte on üürnikuna saavutanud optimaalse pinnakasutuse efektiivsuse, on endiselt kaks olulist komponenti, millel on märkimisväärne osa üüripinna kogukulus – büroopinna kõrvalkulud ning parkimiskulu.

Ekstreemsematel juhtudel on ettevõtted sunnitud parkimise eest maksma teist samapalju või rohkemgi kui büroopinna enda eest. Üürikulu ei vaadata pelgalt pinnaüüri kontekstis, vaid pigem kogukulu kontekstis, milles sisalduvad ka kõrvalkulud.

Kui parkimise osas on üürnikel võimalik midagi ise mõjutada, siis kõrvalkulude osas paraku mitte.

Siinkohal mängib rolli pal-

ju räägitud hoonete energiatõhusus, aga ka efektiivne haldamine. Praktika näitab, et juba kümmekond aastat vanad hooned jäävad uutele energiatõhususe osas alla, nende kõrvalkulude tase on kuni kaks korda kõrgem. Ebaprofessionaalne haldus lisab siia veel oma. Kõrvalkulude heaks tasemeks võib praegu pidada 2-3 eurot ruutmeetri kohta kuus.

Juba praegu näeme Tallinnas mitmeid hoonekomplekse, kus on olemas nii paindlikkus kui ka kuluefektiivsus ning tänapäevane töökeskkond – turg areneb õiges suunas.

Kas turg toetab plaanitavaid arenguid ja nägemusi?

Selle aasta algus ja lõpp saavad eeldatavasti olema erineva varjundiga.

Kui aasta alguses on võimalused tingimusi seada pakkumise vähesusest tingituna selgelt pakkuja poolel, siis aasta teine pool võib kalduda juba rohkem üürniku kasuks. Samas sõltub kõik sellest, kui edukalt suudetakse teha eelmüüki arendamisel olevates projektides.

2013. aasta tuleb üle pi-

Juba praegu näeme Tallinnas mitmeid hoonekomplekse, kus on olemas nii paindlikkus kui ka kuluefektiivsus ning tänapäevane töökeskkond.

ka aja taas märkimisväärne uute büroopindade lisandumise aasta – valmima peaks kuni 40 000 m² uut büroopinda.

Madalama kvaliteediga pindade osas näeme jätkuvat trendi, kus pinnad kaotavad järjest enam turgu ning osa langeb üldse turult välja.

Üürihind tõusutuules Tulenevalt madalast vakantsusest ja suurte pindade puudusest on vähemalt aasta esimeses pooles surve üürihinna tõusule jätkuvalt olemas. Eriti problemaatiline on olukord suure pinnavajadusega (alates tuhandest ruutmeetrist) ettevõtetel, kelle jaoks võib reaalseim lahendus olla uue pinna arendamine.

Samas ei usu, et üüritõus väga suur on, pigem mõõdukas, 5–10%. Ülemine piir A-klassil jääb 14–15 euro kanti ruutmeetri kohta kuus ja B1-klassil

12 eurot ruutmeetri kohta kuus.

Kuigi uute arenduste puhul on taustal buumiajaga võrreldav arendusmaksumus (eelkõige ehitushinna kaudu), siis ettevõtete tervis ei ole veel taastunud tasemele, mis lubaks maksta kõrgemaid üüre.

Edukuse, st rahavoo ja vakantsuse võtmes on järjest enam tähtis hoonete professionaalne juhtimine ning kuluefektiivsus. Üürnikud ootavad lisaks tänapäevaseid ja funktsionaalseid lahendusi, mis büroopinna omanikule tähendavad aga täiendavaid investeeringuid.

Näeme sel aastal kindlasti ka kesklinna büroohoonete ostu-müügitehinguid, mida pärast buumi on toimunud üksikuid. Büroohooned kui investeerimisobjektid on jätkuvalt peamised huviobjektid investoritele.

Ülemiste Citys Lõõtsa 8 valmivatel kolmiktornidel on energiakasutuse klass C, samuti on olemas tasuta parkimine, lisateenuste mitmekülgne valik ja paranev transpordiühendus.

Foto: ÜLEMIstE CItY

AS Technopolis Ülemiste arendab Ülemiste City ärilinnakut Tallinnas.

6 || kinnisvara ja ehitus

postimees, 6. MÄRTS 2013 10 soovitust

Kuidas kinnisvara kiiremini müüa?

1. Põhiliseks probleemiks, miks müük venib, on sobimatu müügihind müüjale ja sobimatu ostuhind ostjale.

2. Enne kinnisvara müüki panemist on soovitav tutvuda kinnisvaraportaalides olevate pakkumistega ning arvestada, et sealsed müügihinnad sisaldavad maakleritasu ja hindadest saab üldjuhul umbes 10 protsenti alla kaubelda. Õiglase hinna väljaselgitamiseks võib alati konsulteerida hindajatega, kes tegelevad pidevalt kinnisvaraga ning on seega kursis reaalsete tehinguhindadega.

3. Objekti tasub müüma võtta üks maakler korraga, sõlmida maaklerileping ja leppida kokku täpsetes müügitingimustes. Leping on alati kahepoolne ja müüja saab maaklerilt nõuda lepingus kokku lepitud tegevuste elluviimist.

Suurel hulgal maakleritel puudub motivatsioon samal ajal ühe ja sama objektiga tegeleda. Iga päev võib näha olukordi, kus ühte objekti pakuvad mitmed bürood – info on puudulik ja isegi müügihinnad pakkumiste juures erinevad. Ostuhuvilisel tekib selliseid pakkumisi nähes vaid hulk küsimusi, mis pole müügi seisukohalt olulised.

4. Osa kinnisvarafirmasid kasutab ebaausat taktikat, lubades müüjale esialgu ebareaalset müügihinda, sõlmides nii müüjaga esinduslepingu ning pärast seda survestavad müüjat hinda alla laskma. Kui miski tundub liiga hea olevat, et

K

I

N

N

I

S

V

A

R

A

www.tonisson.ee

tõsi olla, siis enamasti nii ka on.

5. Järjest olulisemaks on muutunud kommunaalkulud. Otsige välja viimase kuue kuu arved. Kui need puuduvad, küsige neid maja haldavast ühistust.

6. Korteri/maja võiks enne huviliste saabumist koristada, võimalusel tõsta silma alt ära isiklikud esemed. Kontrolli kodutehnika ja mööbli korrasolekut (eriti oluline juhul, kui need kuuluvad müügihinna sisse) – pole mõtet müüa sisustusega, kui uus omanik peaks selle kohe välja vahetama.

7. Kui korter on juba vanem ja kulunud, soovitan võimalusel teha iluremonti. Ka hinna poolest soodsaim tapeet seintel annab korterile puhtama ja uuema välimuse – see ei pruugi kergitada küll korteri hinda, kuid tõstab kindlasti objekti väärtust ostja silmis. Kui kiireks remondiks võimalusi pole, tuleks eemaldada üleliigne ja aegunud mööbel. Tühi korter/maja annab huvilisele parema ülevaate ning tekitab avarama mulje.

8. Korteri või maja reklaamimisel on üliolulised professionaalselt tehtud fotod. Üldjuhul teevad maaklerid korteritest-majadest pilte nii, et see paistab ostjale atraktiivne juba esmapilgul, kuid kindlasti ei tohi reklaamides objekti paremana näidata, kui see tegelikult on.

Juhul kui ostuhuvilisele lubatakse kuulutuses häid tingimusi ja kohapeal selgub, et see ei vasta päriselt tõele, siis müügitehingut kindlasti ei sõlmita.

Kinnisvara müük, üür hindamine, haldamine

MÜÜA MAJAOSA

MÜÜA 3-TOAline kOrTer

Maja ülemine korrus Nigula tänaval. Kolm tuba.

Heas korras, vaikne piirkond. Notariaalne kasutuskord (hind 61 500 €). Tel 506 8707, Urmas.

Kaminaga mug korter Kalevi 60/62 (üp 64,3 m², 2/4, rõdu, hinna sees köögimööbel- ja tehnika, parkimiskoht, (108 500 €). Tel 508 2396, Agnes.

MÜÜA 3-TOAline kOrTer

MÜÜA MAJA

uuS kOdu keSklinnA MilJööväärTuSlikuS piirkOnnAS krOOnuAiA TänAvAS

FOTO: RAIGO PAJULA

Kinnisvaramüügiga seoses tekib tihtipeale palju küsimusi: mis mu kinnisvara väärt on, kas müüa ise või võtta appi maakler, mida saan ära teha, et kinnisvara oleks rohkem väärt või müük kiiremini toimuks ...

Kuna enamasti juhtub seda vaid korra-paar elu jooksul, siis ei saagi kõike kohe teada. Järgnevad kümme soovitust aitavad kaasa kinnisvara kiiremale müügile.

Kui objekt on pikemat aega müügis olnud, tasub hooajati pilte värskendada – lumised pildid südasuvel ei tule just kasuks ning igasugused parendused korteris/ majas annavad hoolimata eelnevast müügiperioodist alati juurde.

9. Kinnistu müümisel tasuks reklaamida ülevaadet olemasolevatest kommunikatsioonidest või nende võimalustest. Samuti seda, millistel tingimustel ja mida saab kinnistule ehitada.

10. Soovitan korteri- ja majaomanikele ühte head ja alati toimivat võtet: laske oma tuttaval korter või maja üle vaadata ja küsige, kas tema oleks nõus sellist ostma? Kui ei, siis paluge ausalt välja tuua puudused.

Tarvo Tamme, Arco Real Estate Tartu ja Tartumaa piirkonna juht

Riia 2, Tartu, E-R kl 9-17, tel 734 4888, 5666 4873, tartu@tonisson.ee

Meie AbigA kinniSvArA MÜÜk JA ÜÜriMine kiirelT JA kASuMlikulT. kOnSulTATSiOOn TASuTA! kiire JA SOOdne HindAMiSTeenuS

elamispinnad äripinnad eriotstarbeline kinnisvara krediidiasutustele, finantsaruandluseks ja muudel eesmärkidel Vaatega Emajõele korter uues majas Siili tn 6 (üp 68,8 m², 3/7, rõdu 6,9 m², panipaik, parkimiskoht, 119 900 €). Tel 508 2396, Agnes.

2-korruseline maja Nõo alevikus (kinnistu 2500 m², 115 000 €).

Tel 529 5618, Ilona.

Aivar kõiv, tel 501 2477 Ailen kuusik, tel 5373 0096 (võrumaa)

kinnisvara ja ehitus || 7

postimees, 6. MÄRTS 2013

Ühistu aastaplaanid vajavad enne kevade tulekut selgust Kristel Kossar

kinnisvara@postimees.ee

Eesti Korteriühistute Liidu hinnangul tuleks korteriühistul uue aasta hakul esmalt läbi vaadata möödunud aastal tehtu ning seejärel panna paika aastaplaan.

«Just praegu on hea aeg hakata üle vaatama tehtut ning teha plaane kevadeks,» rääkis Eesti Korteriühistute Liidu (EKÜL) juhatuse liige Urmas Mardi. «Kui ühistul on plaanis ette võtta renoveerimine, peaks kindlasti praegu eeltöödega juba alustama, et siis kevadisel üldkoosolekul juba renoveerimisotsus vastu võtta,» soovitas ta. «Üldkoosolek on tarvis hästi ette valmistada, kõik lahti kirjutada – milliseid töid tuleks teha, mis see võiks maksma minna, millised toetusvõimalused on,» selgitas Mardi. Tema sõnul peab arvestama, et küsimusi tekib palju ning kindlasti on vaja neile kõigile ka vastata.

Majale tuleb teha energiaaudit, see on tarvilik, et maja seisukorrast üldse ülevaadet saada, sellele saab toetuda ka üldkoosolekul. «Kõigepealt tuleb juhatuse, siis üldkoosoleku otsus,» õpetas Mardi. «Pärast üldkoosoleku otsust tuleb asuda ette valmistama ka pangalaenu võtmist ning hakata renoveerimist juba konkreetsemalt paika panema ja projekti tegema.»

Ühistujuhi meelespea • Esita raamatupidajale alusdokumendid aastaaruande koostamiseks.

• Koosta majanduskava ja võta hinnapakkumised planeeritud töödele.

• Kinnita korralise üldkoosoleku päevakord, arvesta ettepanekutega.

• Teavitada KÜ liikmeid üldkoosoleku ajast ja päevakorrast.

Allikas: Raimo Jõgeva, EKÜL Tallinna ja Harjumaa büroo juhataja

Samuti tuleks Mardi hinnangul panna aasta alguses paika majanduskava. Tema sõnul võiksid ühistud oma olemasolevad lepingud tähelepanelikult läbi vaadata – võimalik, et turule on saabunud teenusepakkujaid, kes osutavad teenuseid märksa odavamalt.

Aasta algus on hea ka läbirääkimisteks seniste teenusepakkujatega lepingutingimuste muutmise osas. «Ühistutele siinkohal kõige olulisemaks võiduks on ikkagi mullu EKÜLi ja MTÜ Riigihangete Keskuse koostöös 23. oktoobrist kuni 26. novembrini 2012 läbi viidud elektrienergia ühisost, pidades silmas avanevat elektriturgu, eesmärgiga leida korteriühistutele usaldusväärne koostööpartner, kes avatud elektrituru tingimustes müüks ühistutele elektrit parima hinnaga.» Ühisostul pakkus parima hinna kõige soodsamatel tingimustel Elektrimüügi AS ning soovijatel oli kuni 10. detsembrini 2012 võimalus ka neil tingimustel lepinguid sõlmida.

Mardi sõnul oli lõppenud 2012. aasta Eesti korteriühistutele edukas. «Koostegutsemise tulemusena ollakse tugevamad kui iial varem ning aasta teisel poolel sündis ka ühine elektriost,» võttis Mardi kokku.

Mardi sõnul tasub koostegutsemist meelde tuletada just seetõttu, et 2012 oli kogu maailmas tähistatud kui ühistegevuse aasta. «Eestis on ühistuliikumine heas seisus – meie korteriühistud on tegusad ja tublid,» väljendas Mardi heameelt.

Mehe sõnul ollakse võrdväärseks partneriks ka seadusloomes – ühistute ettepanekul on tehtud mitmeid muudatusi ettevalmistamisel olevasse korteriomandi ja -ühistu seadusse. «Igal juhul soovitan ühistutel astuda EKÜLi liikmeks, sest koos suudame rohkem, oleme tugevamad,» kõneles ta. Ühistute juhid saavad liidu vahendusel pidevalt koolitusi, samuti tegutsetakse Euroopa sõsarorganisatsioonides, et viimaste arengutega ühistute elu korraldamisel ka Euroopa tasandil kursis olla.

8 || kinnisvara ja ehitus

postimees, 6. m채rts 2013

Ahtri 6a-B2, Tallinn Tel 600 3737