Kve20130911

HOOAJAD JA HINNAD. LK 2

Suurte kortermajade korrashoiu eest vastutavad liiga sagedasti soss-sepad. Lk 6 Kaasomaniku ostueesõigus tekitab kinnisvaratehingutes tihti segadust. Lk 8

LUGEJAD KÜSIVAD, EKSPERDID VASTAVAD

Intervjuu 1. osa. Lk 4

TEEMALEHT 11. september 2013

2 || kinnisvara ja ehitus

HOOAJALISUS. Aastast aastasse töötab kinnisvaraturul sama stsenaarium, sest tsüklilised muutused pole sedavõrd kiired, et aastaaegadest tingitud eripärasid kõrvale tõrjuda.

Kinnisvaratehingud Ost-müük (august 2013) Harju maakond sh Tallinna linn Hiiu maakond Ida-Viru maakond Jõgeva maakond Järva maakond Lääne maakond Lääne-Viru maakond Põlva maakond Pärnu maakond Rapla maakond Saare maakond Tartu maakond Valga maakond Viljandi maakond Võru maakond

1365 (+37)* tehingut 904 (-14)* tehingut 62 (+27)* tehingut 367 (+5)* tehingut 121 (+26)* tehingut 112 (+29)* tehingut 86 (-12)* tehingut 131 (-22)* tehingut 111 (+21)* tehingut 215 (-8)* tehingut 96 (+3)* tehingut 75 (-75)* tehingut 382 (+43)* tehingut 65 (-5)* tehingut 130 (+5)* tehingut 94 (0)* tehingut

KOKKU

3412

(+74)* tehingut

*) Muutus tehingute arvus võrreldes 2012. aasta sama perioodiga

ALLIKAS: MAA-AMEtI tEHINGUtE ANDMEBAAS

1251

eurot maksis augustis Tallinna korteri keskmine ruutmeeter, see on rekordilisest juulikuust 4,5 protsenti madalam.

Müügipakkumiste arv / korterid portaal City24 Soov.ee Kv.ee

Harjumaa* 1393 667 1423

tallinn 4699 1769 4260

eesti kokku 11 554 6320 12 138

Müügipakkumiste arv / majad portaal City24 Soov.ee Kv.ee

Harjumaa* 1525 713 2085

tallinn 669 361 626

eesti kokku 5828 3788 7746

*) Kogu Harjumaa = Harjumaa + Tallinn Andmed seisuga 19. septembril 2013 kell 11.30

teemalehe toimetaja: Rain Uusen rain.uusen@postimees.ee, tel 666 2194 Kinnisvarareklaam ja kuulutused: tallinn: Marianne Peep, marianne.peep@postimees.ee, tel 666 2188 tartu: Mari-Liis Aasmäe, mariliis.aasmae@postimees.ee, tel 739 0395 ehitusreklaam ja kuulutused: tallinn: Jaanus Sarapuu, jaanus.sarapuu@postimees.ee, tel 666 2330 tartu: Klaarika Karu, klaarika.karu@postimees.ee, tel 739 0391 Kujundaja/küljendaja: Andres Didrik

postimees, 11. september 2013

Turu aktiivsus mõjutab hindu vähe HINNATASE (eurot/m 2)

AIVAR TOMSON

1400

Selles, et kinnisvaraturg on oma olemuselt hooajaline, pole meie kultuuriruumis ja kliimavöötmes midagi üllatuslikku.

Siiski tekitasid buumiaja kiire hinnatõus ja sellele järgnenud kiire hinnalangus selles teatavaid kõrvalekaldeid.

Kas aga kinnisvaraostjad ja -müüjad peaksid hooajalisuse kõrval teadma midagi enamat ja kas seda teadmist on võimalik enda kasuks pöörata?

Kvartalistatistika Tavaliselt tehakse kinnisvaraturu kohta kvartalistatistikat. Selles on oma loogika, sest lühem periood on enam mõjutatud juhuslikkusest. Kui Tallinna ja selle linnaosade puhul võib teatavat analüüsi teha ka kuude lõikes, siis näiteks väiksemate linnade puhul pole sellel mõtet.

Kinnisvaraturg käitub enamikus sektorites suhteliselt sarnaselt, lisaks on turul toimunud tehingutest märkimisväärne hulk just korteritehingud – korteriturg on üle Eesti suhteliselt sarnane. Selgelt joonistub välja, et esimene kvartal on madalaima aktiivsusega.

Tehingute arv on kuude lõikes erinev. Kui kinnisvaraturu tsüklite kontekstis võib näiteks aastate lõikes täheldada selget sarnasust korterituru aktiivsuskõvera ja sama perioodi hinnamuutuste kõvera vahel, siis hooajalised muutused on pigem erinevad.

200

1349

DTZ Kinnisvaraeksperdi juhatuse liige, kutseline hindaja

KINNISVARA

TEHINGUTE ARV

170

161

1171 150

1050

927 700

767 847

110

105 Korterite keskmised hinnad ja korterituru aktiivsus Lasnamäel

48

350

100

50

Lasnamäe korterituru aktiivsust ja sama perioodi hinnamuutuste kõveraid kõrvutades võib kinnisvaraturu tsükli kontekstis täheldada aastate lõikes selget sarnasust, hooajalised muudatused on aga pigem erinevad.

0

Allikas: maa-amet; graafika: Alari Paluots

2008

2009

Loomulikult on selles oma loogika, sest hooajaliselt muutub just turu aktiivsus, kuid otsene mõju hindadele nendel muutustel puudub.

Selgelt eristub jaanuar, mis on tavaliselt aasta madalaima aktiivsusega kuu. Jaanuari madal aktiivsus on suuresti põhjustatud sellest, et jõulude ajal pole inimestel tahtmist kinnisvaratehingutega tegeleda, st tehingu ettevalmistamine nõuab tavaliselt aega ja see aeg jääb suures osas just detsembrisse, mil pooleliolevad ettevõtmised viiakse lõpuni, aga uutega pigem ei alustata.

Tavaliselt on madal aktiivsus ka kesksuvel, kuid kvartali lõikes tõstavad seda oluliselt aktiivsemad kuud, mis sellele vahetult eelnevad või järgnevad. Müügimõtteid mõlgutades tuleb sestap jälgida küll

2010

2011

turu üldist arengut, kuid hooajalisusest ei saa end eriti segada lasta.

Müügivõimalusi võib aasta alguses ja suvekuudel pidada kasinamateks, kuid tehingu õnnestumise tõenäosus sõltub ka pakkumise suurusest ja muudest asjaoludest.

pakkumised ja tehingud Pakkumise ja tehingute arvu kõverad võivad teatud perioodidel sarnased olla, kuid see ei pruugi olla alati nii. Tuleb silmas pidada, et ükski kinnisvaraportaal ei oma sajaprotsendilist turuosa – tegelikku pakku-

Müügivõimalusi võib aasta alguses ja suvekuudel pidada kasinamateks, kuid tehingu õnnestumise tõenäosus sõltub ka pakkumise suurusest.

2012

2013

0

mist saab väljendada, kui võtta aluseks kõik erinevad turunduskanalid, kusjuures meeles tuleb pidada sedagi, et nii mõnegi kinnisvara kohta leidub mitmeid müügikuulutusi.

Kinnisvaraturu hooajalisuse ilmingutega pole korteriturul väga palju peale hakata, sest tavaliselt nõuab nii turustamine kui tehingu ettevalmistamine aega ning parimadki plaanid turu aktiivsemate hetkede leidmiseks ei pruugi vilja kanda.

Selle otstarbekust vähendab ka asjaolu, et hooajalised muutused turu aktiivsuses ei mõjuta otseselt hinnataset. Pigem tuleb jälgida pikemaajalisi tsükleid, mis on nii turu aktiivsuse kui hindade kontekstis vägagi olulised. Kogu eelnev jutt puudutas korteriturgu, olukord on erinev, kui vaadelda näiteks suvilaid või krunte.

D NU I ND 2K SÜ w/m n o 1 HT - 0,1 Ä T U

UUDIS: avatud uus LAMMI ehitusplokkide NÄIDISSAAL

kinnisvara ja ehitus || 3

postimees, 11. september 2013

K

I

N

N

I

S

V

A

R

A

www.tonisson.ee

Uus kodu kesklinna miljööväärtuslikus piirkonnas kroonuaia 29. ilona, tel 529 5618.

Agnes, tel 508 2396.

Kinnisvara müük, üür hindamine, haldamine

Riia 2, Tartu, E-R kl 9-17, tel 734 4888, 5666 4873, tartu@tonisson.ee

MÜÜA korter

MÜÜA 2-3 toAlised korterid

MÜÜA korter

MÜÜA korter

Veeriku linnaosas Nisu tn soodsate maksetega 1-toal korter (üp 21 m², 1/2, dušinurk, boiler, 2 keldriboksi), 31 500 €. Tel 508 2396, Agnes.

Emajõe kaldal Siili tn 6 uues majas viimased korterid (uudne planeering 46–100 m², rõdu, panipaik, parkimiskoht). Tel 508 2396, Agnes.

4-toal mugavustega korter Ilmatsalu alevikus renoveeritud majas (üp 69,3 m², 1/3, ruumikas kelder), 39 000 €. Tel 508 2396, Agnes.

4-toal väga heas korras korter Kannikese tn 6 (üp 84,9 m²), 92 000 €.

Tel 529 5618, Ilona.

MÜÜA 2-toAline korter

MÜÜA MAJA

MÜÜA kinnistU

rendile AndA

2-toal korter Veeriku linnaosas Ilmatsalu tn 26 A (üp 51,6 m², panipaik, parkimiskoht),

Maja Nõo alevikus A. Lätte tn 10 (renoveeritud, suur kinnistu 2500 m²), 115 000 €.

Tel 529 5618, Ilona.

Vana–Ihastes Rukkilille tn (967 m² suurune kinnistu, kõrghaljastus, vundament, kaev, kõrvalhoone,

Erineva suurusega (500–6000 m²) uued äripinnad Tartus Tehnika tn 5. Rendihind 4,1 € / m².

Tel 529 5618, Ilona.

79 800 €. Tel 529 5618, Ilona.

viljapuuaed), 40 000 €. Tel 508 2396, Agnes.

4 || kinnisvara ja ehitus

postimees, 11. september 2013

LUGEJA KÜSIB. Andsime augustikuus lugejaile võimaluse esitada kinnisvarateemalisi küsimusi, millele nad pole meie teemalehtedest veel vastust saanud ja valisime välja paremad*, millele palusime asjatundjatel vastata.

Lugejaid puudutavad eelkõige õiglustunne INTERVJUU TOIMETANUD RAIN UUSEN rain.uusen@postimees.ee

Võlaõigusseaduse (VÕS) peatüki 37 § 658 lõike 1 alusel peab maakleritasu maksma inimene, kes maakleri palkab (enamasti siis üürileandja). Niimoodi on asi ka mujal Euroopas. Kuidas on siis võimalik, et praktikas võetakse Eestis maakleritasu ikkagi üürilevõtja käest? Kuidas saab selline olukord igapäevaelus üldse tekkida, kui VÕS ütleb selgelt, et maakleritasu maksab maakleri palkaja? Selles seaduses ei ole midagi arusaamatut ning pole võimalik udujutuga lükata see kohustus üürnikule, näiteks põhjendusel, et see on kokkuleppeline, kes maksab, või et hoopiski tegutsetakse üürilevõtja huvides (teenuse tellijaks üürnik).

Vastab LVM Kinnisvara juhatuse liige, Eesti kinnisvaramaaklerite koja liige Ingmar Saksing: «Maakleritasu peab maksma vastavalt VÕS § 658 lg 1 teenuse tellija ehk käsundiandja. Samas võimaldab seaduse dispositiivsuse põhimõte lepingupooltel (üürnik ja üürileandja) sellest kokkuleppel kõrvale kalduda.

Eestis pikka aega valitsev turuolukord, kus üürikorterite nõudlus ületab mitu korda pakkumist, võimaldab üürileandjatel seada üürilepingu sõlmimise üheks tingimuseks maakleritasu maksmise kohustuse üürniku poolt, seda aga ainult juhul, kui kinnisvaramaakler esindab üürileandjat kirjaliku lepingu alusel, kus vastav kokkulepe on fikseeritud.

Seega, kui üürikuulutuses on märgitud, et üürnikul on kohustus maksta ka maakleritasu, on see seadusega kooskõlas ja igaühel on õigus otsustada, kas ta sellistel tingimustel korterit üürida soovib või mitte.»

Kas maaklerid on kindlustatud juhuks, kui müüdud objektil ilmnevad varjatud puudused ja inimene tahab oma raha tagasi? Näiteks kui ilmnevad ehitusvead, mille parandamine maksab kümneid tuhandeid eurosid.

Norras näiteks lasub vastutus maakleril, mitte müüjal, ja selline kindlustus on elementaarne.

Vastab LVM Kinnisvara juhatuse liige, Eesti kinnisvaramaaklerite koja liige Ingmar Saksing: «Tulenevalt VÕS § 658 lg 1 on maakleri ülesandeks vahendada müüjale ostjaga müügilepingu sõlmimist või osutada selle sõlmimise võimalusele. Lihtsamalt öel-

des – leida ostuhuviline müüja varale ja vahendada müügilepingu sõlmimiseks vajaminevat infot müüja ja ostja vahel.

Maakler tulenevalt VÕS § 669 lg 1 ei vastuta tema vahendatud või osutatud lepingu täitmise eest, küll aga on maakleril lepingu puhul tegemist käsunduslepinguga, mis paneb VÕS § 620 kohaselt maaklerile hoolsuskohustuse käsundi täitmisel, kohustuse toimida üldiselt tunnustatud kutseoskuste tasemel ning ära hoida kahju tekkimise käsundiandja varale.

Müügilepinguga seonduvat reguleerib VÕS 11 ptk, sealhulgas müüja vastutust asja puuduste eest § 218 ja järgnevad.

Seega vastutab müüdud objektil ilmnevate puuduste ehk asja lepingutingimustele mittevastavuse eest müüja, ehitusvigade eest aga ka ehitusseaduse § 4-st tulenevalt ehitusettevõtja.»

Kindel soovitus üürileandjale on musta äriga mitte tegeleda.

Maksude eiramine toob üürileandjale varem või hiljem tagasilöögi, kui ta peaks näiteks kriimustada saanud köögikapi üle üürnikuga vaidlustesse laskuma.

On avalik saladus, et korteriühistud (KÜ) majandavad riigi toel n-ö ümbrikupalga alustel. Valitud funktsionäridele makstakse isiklike vahendite (telefon, arvuti, auto, kontoripind...) kasutamise kompensatsiooni või antakse juhatuse liikmele käsunduslepinguga kohustus korraldada KÜ majandamist. Reaalselt jäetakse sageli pooled hoone korrashoiuks vajalikud teenused tegemata. Kui nüüd juhtub «ime» ja KÜ küsib normaalset teenust pakkuvalt haldusfirmalt pakkumist, hakatakse sisuliselt mõnitama, et firmas on muidusööjad, kes tahavad mitte millegi eest saada suurt tasu.

Milline võiks/peaks olema (tüüpilise kortermaja) korrashoiu maht ja maksumus ning millist pädevust (kutsetunnistust) võiks töö tegijalt eeldada?

Vastab Eesti korteriühistute liidu juhatuse liige Urmas Mardi: «Eesti Korteriühistute Liit teie poolt püstitatud küsimuse osas ei ole täheldanud avalikku saladust.

Korteriühistu oma majandustegevuses lähtub peaasjalikult korteriühistuseadusest ja mittetulundusühingute seadusest.

Konkreetsed tööd ja tegevused, mida ühistu plaanib teha ja vahendid selleks otsustatakse eelarve kinnitamisega üldkoosoleku poolt. Korrashoiu maht ja maksumus on

iga ühistu enda otsustada ja nii see peabki olema.

Keegi ei saa ühistule peale sundida oma teenuseid – ühistu ise otsustab, milliseid konkreetseid teenuseid vajatakse ja kui palju nende eest makstakse.»

Paljud üürileandjad ei maksa tulumaksu. Millal hakatakse Eestis üüritulu deklareerima ja sellelt makse maksma? Kuidas oleks õige käituda?

Vastab Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige Tõnu Toompark: «Elamispindade üürisektori korrastumine nii maksude kui ka näiteks üürilepingute kvaliteedi osas on aja küsimus.

Maksuameti andmed üüritulu deklareerimise kohta tõendavad, et üha enam üürileandjaid on valinud ausa tee.

Kindel soovitus üürileandjale on musta äriga mitte tegeleda. Maksude eiramine toob üürileandjale varem või hiljem tagasilöögi, kui ta peaks näiteks kriimustada saanud köögikapi üle üürnikuga vaidlustesse laskuma.

Lauseke «Ma teatan maksuametisse!» on väga hõlpsalt üle üürniku huulte tulemas.

Eraisikuna üürileandjaks olemisest mõistlikum tee on

Millised on maakleri ausad töövõtted ja kes peaks siiski tasuma tema töötasu – üürileandja või üürilevõtja –, tekitab lugejais jätkuvalt suurt segadust.

Foto: SCANPIX/CORBIS

* Valisime üleskutse peale esitatud küsimustest vastamiseks välja kümme parimat – ülejäänud viiele avaldame vastused Kinnisvara ja Ehituse oktoobrinumbris.

kinnisvara ja ehitus || 5

postimees, 11. september 2013

ne ja rahaline kasu

toimetada üüriäri läbi ettevõtte. See annab võimaluse probleemideta arvestada üürikorteriga seotud kulud tuludest maha. Puudub ka kohustus avansiliste maksude maksmiseks, nagu füüsilisest isikust ettevõtjatel.»

Kui palju tõuseksid eestis üürihinnad, kui üürnikud hakkaksid tulumaksu pärast omanike peale massiliselt kaebama ja tulumaksu maksmist nõudma?

Vastab Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige Tõnu Toompark: «Tulumaksu tasumine kindlas-

ti mõjutab üürihindu, kuid veerandi võrra kasvu sellest vaevalt tuleb. Ausad maksumaksjad või ettevõtte alt tegutsevad üürileandjad pakuvad üüripindu ju makse makstes samuti praeguste hindadega.

Kui maksude mittetasumisest tulenev konkurentsieelis üüriturult kaob – mida oleks tegelikult väga idealistlik oodata –, võiksid üürihinnad selle mõjul kerkida hinnanguliselt 5–10%.

Eesti Kinnisvarafirmade Liit on välja pakkunud, et eraisiku üüritulu võiks olla sootuks maksuvaba. See suurendaks elu-

ruumide kättesaadavust ja annaks seni makse mittemaksnud üürileandjatele võimaluse «põranda alt välja tulla».

Maksuvabastus kõrvaldaks ebaõiglase konkurentsi nende vahel, kes makse ei maksa ja kes makse maksavad. Mustade üürileandjate valgeks muutumine tekitaks üürileandjate vahel konkurentsi, mis sunniks üürileandjaid investeerima üüripindade parendamisse.

See tõstaks üüripindade kvaliteeti ja aitaks kaasa Eesti vananeva elamufondi kvaliteedi parandamisele.»

6 || kinnisvara ja ehitus

postimees, 11. september 2013

KOONERDAMINE VÕI KOKKUHOID? Analüüsides suurte kortermajade ja avaliku sektori hoonete korrashoiu korraldust, leiab mitmeid nüansse, millest talupojamõistus üle ei käi.

Kinnisvara eest hoolitsevad ebaprofessionaa MEElIS PääRO

Kinnisvarakeskkonna Ekspert OÜ juhataja

KORRASHOID Suurte kortermajade juhtimiseks annab seadus kaks võimalust – kas leida valitsejaks pädev haldusfirma või püüda valitseda oma jõududega läbi korteriühistu (KÜ). Statistikaameti andmetel oli 2011. aastal lepingute alusel kinnisvarateenuseid pakkuvaid äriühinguid ligi 1200, liikmete otsuste alusel tegutsevaid mittetulundusühinguid aga ligi 12 000.

Kumb mudel on kinnisvara kvaliteetse korrashoiu seisukohalt kaugemas perspektiivis majanduslikult kasulikum?

planeerimisvead Kindlasti ei saa siin välja tuua n-ö mustvalget tulemust, sest turuanalüüs näitab, et üle poole KÜdest ostab enamiku teenuseid äriühingutelt sisse. Samas jäetakse sageli enda teha olulised majandusotsused (näiteks laenuvõtmine) ja lihtsamad hooldustööd (näiteks koristamine). Pikaajaliste majandusotsuste tegemine ei ole praeguses keerulises maailmas sugugi lihtne ülesanne – see vajab

erialast pädevust ja pikaajalisi praktilisi kogemusi.

Eestis rakendatakse juba üle kümne aasta kinnisvara korrashoiu alal kutsepädevuse kutsestandardite põhist tõendamise süsteemi. Kutsekoja (www.kutsekoda.ee) kodulehelt saab teada, kui paljud spetsialistid on oma kutsepädevust tõendanud – info kutsepädevuse tasemete kohta on välja toodud personaalselt.

Seega – kui mõni isik pakub oma teenust, on võimalik kontrollida, kas teenuse osutajal on ka piisav pädevus teenuse kvaliteedi tagamiseks. Kutsetunnistuste registrist saame näha, et kinnisvara korrashoiu alal on oma pädevust tõendanud ligi viissada inimest.

Kahjuks on nende hulgas vaid kaks tosinat korteriühistu juhti. Julgelt saab väita, et KÜde juhtimisel võidakse oma teadmatusest/oskamatusest vastu võtta perspektiivis halbu otsuseid.

Vaadates kohtulahendeid, leiab rohkem kui ühe korteriühistu pankrotimenetluse. Üldjuhul on makseraskuste põhjuseks tehtud vead elamute re-

Sageli vahetatakse koos fassaadi soojustamisega ka puitaknad nn plastakende vastu ja rikutakse õhuvahetus.

noveerimistööde rahastamise kavandamisel. Lootuses saada suurt kokkuhoidu renoveeritud elamu korrashoiult, võetakse laenu julgelt 10–20 aastaks, aga pikaajalise ärimudeli paikapidavust ei ole sisuliselt analüüsitud.

Insenerina olen püüdnud mõista põhjuseid (leida vigu), miks pärast kallist remonti pole korterelamu korrashoiukulud märgatavalt vähenenud. Üheks laialt levinud tehniliselt ebaloogiliseks lahenduseks on elamute osaline soojustamine.

Kuna suhteliselt amortiseerunud küttesüsteem ei tööta korralikult, tekib probleeme soojussõlmest kaugemate korterite kütmisega. Selle asemel et korrastada (tasakaalustada) küttesüsteemi, otsustab KÜ üldkoosolek soojustada otsaseinad või kogu fassaadi.

Otsuse aluseks on laialt levinud «reklaam», et soojustamine annab energia 40-protsendilise kokkuhoiu. Kui kainelt analüüsida, haihtub läbi välisseinte kuni 20 protsenti kütteenergiast.

Eeldades, et lisasoojustusega saame seinad kaks korda paremaks, saab teoreetiline kütteenergia kokkuhoid olla kuni 10 protsenti. Ainult otsaseinu soojustades on teoreetiliselt võimalik kokku hoida 2–3 protsenti kütteenergiast.

Hooldamata kortermajad jäävad lõpuks tühjaks.

Foto: MARIANNE LooRENtS / VIRUMAA tEAtAJA

kinnisvara ja ehitus || 7

postimees, 11. SEPTEMBER 2013 1 küsimus

alsed inimesed Analüüsides renoveerimistööde maksumust ja saavutatud rahalise kokkuhoiu suhet, selgub, et tehtud kulutused ei tasu majanduslikult kunagi ära.

Arvesse tuleks võtta ka täiendavad hoolduskulud. Näiteks betoonpaneel seisab ilma hooldamata vähemalt 50 aastat, aga krohvitud soojustusega fassaad vajaks iga viie aasta tagant korrastamist. Krohvipragudest soojustusse tungiv vesi suurendab soojuskadusid ja vee jäätudes võib soojustus seinast irduda.

Ebaaus konkurents Paljude korterelamute viga on see, et soojustamise järel küttesüsteemi korrastamiseks enam raha ei jätku. Kuna majad on projekteeritud selliselt, et ülemiste korruste ja otsakorterite soojakadu korvatakse täiendava küttega, siis on sellistes korterites lisaradiaatorid. Pärast maja soojustamist jäetakse aga lisaradiaatorid maha võtmata (see eeldaks kogu küttesüsteemi ümberprojekteerimist).

Sageli vahetatakse koos fassaadi soojustamisega ka puitaknad nn plastakende (tegelikult metallraamis hermeetiline klaaspakett) vastu ja rikutakse eluruumide loomulikul ventilatsioonil põhinev õhuvahetus.

Normaalsete elutingimuste tagamiseks tuleb selliselt renoveeritud majades elada pidevalt avatud akendega, et tagada liigsoojuse väljajuhtimine ja värske õhu sissepääs. Kõva häälega ei julge tavaliselt keegi tunnistada, et plaaniti head (energiasäästu), aga välja tuli nagu alati (küttekulud suurenesid).

Praktikas on väga harv juhus, kui KÜ juhatus vahetatakse ebamajanduslike otsuste pärast välja. Samas saab aga tuua korduvaid näiteid, kus valitse-

mine läbi pädeva haldusfirma asendatakse isemajandamisega KÜ kaudu. Üldkoosolekul on sageli põhjuseks haldusfirma liiga kallis teenus.

KÜ juhatus lubab töötada tasuta ja palub kinnitada ainult mõned jooksvate kulude hüvitised. Kui kokku liita isikliku auto, telefoni, arvuti, kontoriruumi jms kulud, on summaarne korrashoiu juhtimine haldusfirma pakutud teenusest kallim.

Sellist varjatud töö eest tasu saamist toetab – kas teadlikult või ametnike teadmatusest – ka riik. Igale turumajanduse reeglitega kursis olevale inimesele on selge, et kui ausalt maksta 60 (maksuvaba autokompensatsioon) eurot palgaraha, on ettevõtja kulud koos kõigi riigimaksudega üle saja euro. Seega peavad äriühingud riigi kehtestatud «ausas» turukonkurentsis võitlema kortermajade juhtimiseks asutatud MTÜdega.

Lisades sellele ka töötajate koolituskulud (mida KÜd üldjuhul ei tee), erineb ühe ja sama teenuse hind (erineva suhtumise tõttu) lausa kolm korda. Kui vaadata kinnisvara alal kutsepädevust tõendanud inimeste nimesid, näeb vaid üksikuid avaliku sektori kinnisvara korrashoiu eest vastutavaid töötajaid.

Kinnisvara on väga pikaajaliselt kasutatav (paneelmajad kuni sada aastat) ja ühe päeva / aasta otsused viivad sageli loodetust vastupidise tulemuseni. Seega kokkuvõtteks – kas poleks aeg nii avalikus kui kolmandas sektoris hakata mõtlema sellele, et kinnisasja korrashoiu tellimise eest vastutavad isikud peaksid enne pikaajaliste rahastamisotsuste tegemist tundma vähemalt korrashoiu teoreetilisi aluseid (näiteks olema kursis riiklike standardite EVS 807, 910, 914 ... sisuga)?

Mida silmas pidada tudengisõbraliku üürikorteri otsimisel?

Helen Lainjärv

maakler, Ühinenud Maaklerid

Sellel sügisel korterit otsivad tudengid ei pea enam muretsema hinnataseme pärast – parima ja tudengisõbralikuma tulemuse saavutamiseks võiksid nad aga üürisuhet alustades olla teadlikumad oma

võimalustest, õigustest ja kohustustest.

Tudengi jaoks on ilmselgelt tähtsaimateks kriteeriumiteks üürihind ja kõrvalkulude suurus.

Viimane sõltub paljuski sellest, millises seisukorras on korterelamu tervikuna. Lisaks on mitmeid asjaolusid, mille järgimine vähendab võimalikke väljaminekuid.

Küsi näha eelnevate ja ka talvekuude arveid ning tee kindlaks see, kas üürileandja eeldab, et sinu kanda jäävad

kõik kõrvalkulud või tasud vaid tavalise kasutamisega seotud kulud ning üürileandja tasub igakuised remondifondi ja võimalikud ühistu laenumaksed ise.

Kui üüritavas korteris või selle sisustuses on puudusi või on mõni mööblitükk juba katkine, palu, et see saaks üürilepingu lisaks olevas aktis fikseeritud – see välistab hilisemad vaidlused. Aktis peaks olema kirjas kogu üleantavate esemete loetelu, võtmed, samuti

mõõdikute näidud.

Kindlasti sõlmi kirjalik üürileping – see välistab möödarääkimised ja arusaamatused, enne seda otsi ise või palu maakleri käest infot üürileandja kohta, võimaluse korral suhtle temaga edaspidi alati kirjalikult.

Kaalu mitmekesi korteri üürimist – kahekesi kahetoalise üürimine võib olla soodsam kui mõlemale ühetoaline korter. Kui üürite korterit mitmekesi, märkige lepingusse kõikide üüri-

levõtjate nimed ja kontaktid.

Rahaliste (eriti pikemaajaliste) kohustuste võtmisel on hea, kui tehingut vahendab ja protsessi suunab spetsialist, kes oskab vastata küsimustele ja lahendada esilekerkivaid probleeme. Nii astud üürisuhtesse, mis sind üleliigselt ei koorma ega too kaasa ootamatuid lisakohustusi. Üürniku kohustuste hulka kuulub muidugi kokkulepitud üüri ja muude maksete tasumine.

8 || kinnisvara ja ehitus

postimees, 11. september 2013

KAASOMANIKU OSTUEESÕIGUS on õigus, mille teostamise korral loetakse ostueesõigust omava isiku ja müüja vahel müügileping sõlmituks samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis.

Kasutuskorra kokkulepe on kaasomandis oluline lIIVI lAOS Tallinna notar

NOTARI NÕU Asjaõigusseaduse kohaselt on ühine omand kaasomand või ühisomand. Kaasomandi puhul on ära määratud mõttelised osad, ühise omandi puhul ei ole need määratud. Vahetegemine on üsna lihtne – mõtteline osa väljendatakse murruna ning omanikud on kantud kinnistusraamatusse mõtteliste osade omanikena, nt kuulub igale omanikule 1/3 kinnistust. Ühisomand on perekonnasuhetes abikaasade ühine omand, kus kinnistusraamatusse on kantud mõlemad ühisomanikena, või pärimise puhul pärijad, kes ei ole soovinud kinnisasju jagada kaasomandisse ning on kantud kinnistusraamatusse ühisomanikena.

Kui ühise omandi puhul saab ühisomandis olevat asja müüa või kinkida ainult tervikuna ning sellega peavad nõus olema mõlemad või kõik ühisomanikud, siis kaasomandi puhul on osad kindlaks määratud ning iga kaasomanik saab müüa või kinkida temale kuuluvat mõttelist osa.

Mis just kaasomanikule reaalselt kuulub, kui nt kaasomandis on kinnistu, mille peal kahekordne elumaja, on raske kindlaks määrata, kui kaasomanike vahel ei ole sõlmitud kasutuskorra kokkulepet.

selgus kasutuskorras Kui kasutuskorra kokkulepet pole, on võimalikul ostjal väga raske selgeks teha, milline osa asjast jääb tema valdusse ja kasutusse. Seega soovitame kaasomanikel sõlmida võimalusel notariaalselt tõestatud kasutuskorra kokkulepe ning kanda see märkusena kinnistusraamatusse – siis saab asja müügi puhul kindel olla, et uuel omanikul on asja kasutamise osas samad õigused ning see on ka kindlalt kirjas.

Loomulikult saab kasutuskorra kokkulepet muuta, aga seda ainult kõigi kaasomanike nõusolekul. Tihti satutakse notari juurde kasutuskorra kokkuleppe sõlmimise sooviga alles siis, kui keegi kaasomanikest soovib pangast laenu võtta ning pank seda nõuab. Panga nõudmine on igati põhjendatud, sest võimaliku sundmüügi puhul tahab ostja teada, mis hakkab olema tema reaalses kasutuses.

Näide elust enesest – kinnistu on kolme isiku kaasomandis, aga kinnistul on kaks elamut.

Kuidas neid kasutatakse?

Hea, kui omanikud on kenad ja sõbralikud, aga inimfaktor on inimfaktor ja paraku ettearvamatu.

Kaasomaniku teavitamine Kuigi n-ö uus võlaõigusseadus jõustus juba 1. juulil 2002 ning muutis kõige levinuma ostueesõiguse – kaasomaniku ostueesõiguse – olemust, on teema kohati ikka veel vanamoodi meeles ning «uut» süsteemi tuleb endiselt selgitada. Tihti kuuleme tehingutes n-ö teadjate selgitusi sellest, kuidas ostueesõigusega isik ostja asemele astub ning mis siin ikka muretseda – müüja rääkis kaasomanikele, et tahab müüa.

Mingit «ostja asemele astumist» ei ole ja kui müüja ka teisi kaasomanikke eelnevalt müügisoovist teavitas, on see lihtsalt tore tegu. Õiguskindluse tagamiseks tuleb aga vaadata kehtivat seadusandlust. Kui n-ö vana süsteemi järgi astus kaasomanik ostja asemele, siis nüüd on olukord keerulisem. Süsteem toimib alljärgnevalt: müüja ja ostja sõlmivad kaasomandis oleva asja suhtes notariaalse müügilepingu, lepitakse kokku rahade liikumises ning notar edastab lepingu kinnistusosakonnale. Raha liigub ja kanded tehakse sõltumata ostueesõigusest, sest kunagi ei tea, kas ostuees-

õigust soovitakse kasutada või mitte, ja sellest muid asju sõltuma panna ei saa.

Kui ostueesõiguse teostamise risk on suur, saab notar soovitada osapooltele, et esmalt sõlmitaks võlaõiguslik müügileping, mille alusel ei liigu palju raha (ostuhind) ning ei anta üle asja omandit – enamik rahast ja omand liiguvad alles asjaõiguslepinguga, mis sõlmitakse pärast seda, kui ostueesõiguse teostamise tähtaeg – kaks kuud – on möödas.

Soovitame kaasomanikel sõlmida võimaluse korral notariaalselt tõestatud kasutuskorra kokkulepe ning kanda see märkusena kinnistusraamatusse.

Loomulikult tuleb kontrollida, kas müüja, või kui lepiti kokku, et ostueesõigusega isikut pidi teavitama ostja, on ikka oma kohustust täitnud. Kui on, saab olla kindel, et ostueesõigust ei kasutata või pole selle kasutamine enam võimalik – siis saab sõlmida asjaõiguslepingu, anda üle asja omandi ning ostja saab rahulikult müüjale ostuhinna tasuda.

Siinkohal süüdistatakse ahnuses notarit, kes tahab kaks korda kliente näha ja notaritasu kasseerida. Nii see ei ole.

Notaritasu arvestatakse tehinguväärtuse pealt võlaõigusliku ehk siis esimese lepingu sõlmimisel ning kui samade poolte vahel sõlmitakse samadel tingimustel asjaõigusleping, on ainult asjaõiguslepingu sõlmimise notaritasu 19.10 eurot pluss käibemaks.

Koos notarisse Ostueesõiguse teostamine ei muuda kehtetuks müügilepingut ostjaga ega sellest tulenevaid õigusi. Seega tekib müüjal kaks lepingut, üks n-ö vana ostjaga ja teine ostueesõigust omava isikuga.

Suhete klaarimiseks tuleb kõigil tulla koos notari juurde, kes valmistab ette lepingu, mis olukorra lahendab. Seda saab teha muidugi eeldusel, et vaidlusi ei ole või on need mõistlikult lahendatavad.

Kuna olukord pole kellelegi meeldiv, tasuks tegelikult kaasomandis olevat asja müüa soovivatel isikutel rääkida müügisoovist esmalt ikkagi kaasomanikega, ning kui ei soovita osta, võtta teine kaasomanik notari juurde müügilepingu sõlmimiseks kaasa – kaasomanik saab lepingus osalejana teada lepingu sisust ja tingimustest ning kinnitada, et ta ostueesõigust teostada ei soovi.

See on muidugi ideaalvariant, aga vahel täiesti toimib.

küsi nÕu!

Kui sul on notarile kinnisvara omamise, ostu ja müügi või kinkimisega seoses küsimusi, saada need kinnisvara@ postimees.ee