Kinnisvara ja ehitus by Postimees

ÜÜRITURU TOOTLUS. LK 2

Tallinna kesklinna üürikorteritest pea pooled on sisustatud – koli sisse, hakka elama. Lk 5 Nõuanne: lepingut sõlmides tuleb lähtuda kokkuleppe sisust ja eesmärgist. Lk 6

LUGEJAD KÜSIVAD, EKSPERDID VASTAVAD

Intervjuu 2. osa. Lk 4

«Investeeringute suhtes on Põhjamaade turg olnud viimastel aastatel stabiilne.»

TEEMALEHT 9. oktoober 2013

2 || kinnisvara ja ehitus

TURUKOMMENTAAR. Kui seni üüriti välja peamiselt pärandina saadud, kuid vabaks jäänud kortereid, siis nüüdseks on tegu massiliseks kippuva investeerimisviisiga.

Kinnisvaratehingud Ost-müük (september 2013) Harju maakond sh Tallinna linn Hiiu maakond Ida-Viru maakond Jõgeva maakond Järva maakond Lääne maakond Lääne-Viru maakond Põlva maakond Pärnu maakond Rapla maakond Saare maakond Tartu maakond Valga maakond Viljandi maakond Võru maakond

1411 969 56 343 109 131 125 184 118 282 134 242 384 114 159 119

KOKKU

3911 (+773)* tehingut

(+82)* (+43)* (+41)* (+44)* (+29)* (+75)* (+27)* (+53)* (+39)* (+44)* (+51)* (+119)* (+71)* (+46)* (+24)* (+28)*

tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut

*) Muutus tehingute arvus võrreldes 2012. aasta sama perioodiga

ALLIKAS: MAA-AMEtI tEHINGUtE ANDMEBAAS

uut korterit on aasta keskmisena kuus leidnud tänavu uue omaniku, mullu oli see samal perioodil 97 korterit kuus. Müügipakkumiste arv / korterid Portaal City24 Soov.ee Kv.ee

Harjumaa* 1323 646 1346

tallinn 4507 1747 4194

postimees, 9. oktoober 2013

eesti kokku 11 151 6176 11 710

Üürikorterite soetamine kogub populaarsust ANNE OJA

Arco Real Estate kinnisvara analüütik

ÜÜRITURG Üüriturul osalemise põhjusi pole küsitavale tootlusele vaatamata vaja kaugelt otsida – üürikorterite nappus ja kasvavad üürihinnad, inflatsioon, majanduse ebakindlus, inimeste usaldamatus pensionisammaste, pangahoiuste, aktsiate, võlakirjade ning fondide vastu. Majandusbuumi-järgselt siluti uuselamutes üürnike võtmisega kommunaalkulude tekitatud auku, õige müügiaja ootuses üürisid eluasemelaenuga ostetud kodusid välja ka lahku läinud pered. Viimase aasta jooksul on turg muutunud aktiivsemaks, kortereid on hakatud jälle müüma ning on tekkinud olukord, kus üürikortereid jääb arvuliselt üha vähemaks. Üürihinnad sihivad selles tuules uusi kõrgusi.

Viimase kolme aastaga on Tallinna korterite ruutmeetri üürihind kasvanud kolme euro võrra ehk umbes 60 protsenti. 2010. aasta septembris küsisid Tallinna korteriomanikud kinnisvaraportaali kv.ee andmetel ruutmeetri eest 5,1 eurot kuus. 2013. aasta augustis tuli üürnikul sama pinna eest välja käia juba 8,2 eurot. Eesti tavade kohaselt ei kajastu selles numbris elamisega seonduvad kõrvalkulud, mis tuleb maksta tegeliku tarbimise kohaselt. Arvestades viimase aasta rohkem kui 3-protsendilist inflatsiooni, on üürihindade enam kui 14-protsendiline kasv lausa muljet avaldav. Kinnisvara hinnatõusu jätkumise lootuses usuvad väikeinvestorid, et üürikorteri hinnatõus katab sisustuse kulumisega kaasnevad väljaminekud ning üürnike väljakolimise järgsest vakantsusest tekkivad augud. Samas võib oletada, et suur osa väikeinvestoreid ei arvesta üürikorteri tootluse kavandamisel neile tekkiva maksukohustusega.

Hinnatabel Tallinna ja Tartu üürikorterite hinnastatistika kv.ee põhjal septembrist 2010 kuni augustini 2013 Aastane kasv (2012–2013 juuli) • Inflatsioon 3,4% • Üürihind 1 m2 kohta Tallinnas 13,9% • Üürihind 1 m2 kohta Tartus 14,5% ALLIKAS: StAtIStIKAAMEt, KV.EE

Erinevalt Soomest pole Eesti üüriturg veel välja kujunenud. Kuigi soomlased teenivad kodumaal üürikorterilt vaid 3,5 protsenti tootlust, ei söan-

Samas võib oletada, et suur osa väikeinvestoreid ei arvesta üürikorteri tootluse kavandamisel neile tekkiva maksukohustusega.

da nad Eestisse ka 5,5-protsendilise tootlusega üürikortereid soetada. Välisinvestor oleks valmis ostma Eestisse sada ja rohkem üürikorterit, kuid ootab siinselt investeeringult vähemalt 7-protsendilist tootlust. Mõned ühiselamu tüüpi ja ka paremat pinda pakkuvad üürimajad Eestis siiski on. Nende majade omanikud – näiteks G4S – on üürimaja täitumuse ja tootlusega rahul.

Müügipakkumiste arv / majad Portaal City24 Soov.ee Kv.ee

Harjumaa* 1443 703 1964

tallinn 643 370 624

eesti kokku 5539 3683 7376

kOMMentaariD

*) Kogu Harjumaa = Harjumaa + Tallinn Andmed seisuga 7. oktoober 2013 kell 13.00

Säravaima kinnisvaratähe tiitli sai Hardi Rikand Eesti Kinnisvarafirmade Liit (EKFL) andis 3. oktoobril toimunud kinnisvaraseminaril Hardi Rikandile (pildil) üle preemia «Säravaim kinnisvaratäht» parima kinnisvarateemalise magistritöö eest 2013. aastal. Rikandi töö uuris üürisuhete reguleerimist ja sisaldas mitmeid praktilisi ettepanekuid. PM

AGUR TAMMISTU

Arco Real Estate Tallinna elamispindade osakonna juht

Üürikorterite soetamiseks sobivad kõige paremini Lasnamäe, Mustamäe ja Õismäe. Nende piirkondadega

Kinnisvarakonverents toimub Tallinnas Kumus 8. novembril XII rahvusvaheline kinnisvarakonverents «Kinnisvaraturu tulevik – millised on ootused, mis on reaalsus?» toimub reedel, 8. novembril Tallinnas Kumu auditooriumis ja sinna on oodatud kinnisvarainvestorid, -ettevõtjad, -arendajad, -haldajad, -hooldajad, -hindajad, maaklerid, ehitajad, arhitektid jpt. Konverentsil osalemise tasu – 240 eurot, millele lisandub käibemaks – sisaldab konverentsimaterjale, lõunasööki ja kohvipause. PM

Ilmus käsiraamat «Kinnisvaraõiguse ABC» Pikaajalise kogemusega jurist ja koolitaja Evi Hindpere on kokku pannud kinnisvaraõiguse käsiraamatu, mis annab põhjaliku ülevaate kinnisvaravaldkonda reguleerivatest õigusaktidest. Raamat käsitleb kõiki olulisi valdkondi, mida maakler peab kinnisvaratehingute juures teadma. PM

PRIIT-MARTTI OJARI Arco Real Estate Tallinna äripindade osakonna juht

Eesti kinnisvaraarendaja tahab kortermaja ehitamisest ikka veel 20–30-protsendilist tootlust, ja kui veab, korterid aasta jooksul pärast maja valmimist

KAIDO LEMENDIK teemalehe toimetaja: Rain Uusen rain.uusen@postimees.ee, tel 666 2194 kinnisvarareklaam ja kuulutused: tallinn: Marianne Peep, marianne.peep@postimees.ee, tel 666 2188 tartu: Mari-Liis Aasmäe, mariliis.aasmae@postimees.ee, tel 739 0395 ehitusreklaam ja kuulutused: tallinn: Jaanus Sarapuu, jaanus.sarapuu@postimees.ee, tel 666 2330 tartu: Klaarika Karu, klaarika.karu@postimees.ee, tel 739 0391 kujundaja/küljendaja: Andres Didrik

Maksu- ja tolliameti kontrolliosakonna juhataja

Tühjaks jäänud või investeeringuks soetatud korteri või maja väljaüürimine on igati mõistlik, aga nagu iga tulu puhul, on ka üüri-

käib kaasas ajutise elamise maine. Kõige parem on 45-ruutmeetrine eraldi tubadega korter Mustamäel, kuhu mahuks elama kaks inimest. Sellise korteri eest makstakse Mustamäel umbes 50 000 eurot ja üüritakse kahele üliõpilasele välja 250– 300 euroga. Ülikooli juures asuv Mustamäe korter annab tootlu-

seks 5 protsenti. Üliõpilastele ostetakse ka tibatillukesi kortereid korda tehtud endistes ühiselamutes. 16-ruutmeetrine korter endises ühiselamus maksab keskeltläbi 22 000 eurot, üüri saab selle eest küsida 150 eurot kuus. Samas on neis majades keskkond suhteliselt kehv ning kommunaalkulud üsna kõrged.

Soovitan üürikorterit osta ka Tallinna kesklinna, sest kesklinna korterit saab alati müüa, kuid samas on need kallimad. 50 m2 korter sadama lähedal maksab umbes 80 000 eurot ja võimaldab küsida 400 eurot kuus – see tähendab 8-protsendilist tootlust. Kalamaja on tänapäeval pigem piirkond

maha müüa, uue kinnistu osta ning kohe uut maja arendama hakata. Hotell on kinnisvara rahavoo objektidest kõige keerukam – tavaline kinnisvarainvestor seda ei tahagi. Lääneriikides on hotelli omanik tavaliselt ka hotelli äripoolega seotud. Üüritulu moodustub fikseeritud baasist ja hotelli käibelt arvutatavast summast. Keskmine tootlus

peaks hotellil olema 6–8 protsenti. Üürimaja tootlus on ilmselt madalam, kui investorid seda sooviksid, sellepärast neid Eestis ei ehitata. Ärihoonete tootlus ulatub

6,5–7,5 protsendini. Lisaks on üürimaja pidamisega büroohoone haldamisest rohkem tööd. Võimalik, et üürimaju peljatakse ka konkurentsi pärast eraisikutega, kes kipuvad kortereid välja üürides maksudelt kokku hoidma.

tulu saamisel kohustus see deklareerida ja tasuda tulumaks. Eestis kehtib ühetaoline tulumaks – 21 protsenti. Siinjuures pole vahet, mis seisukorras või kui suur on korter või kas seda üüritakse välja paariks kuuks või mitmeks aastaks. Tähele tasub panna, et igal inimesel on õigus üldisele maksuvabale tulule suuruses 1728 eurot aastas ehk

peredele kui üürikorteritele – kunagised väikesed üürikorterid on praeguseks enamasti naaberkorteriga kokku ehitatud. Kui Kalamajja korter osta, pead seda väikeses majas kehtivate reeglitega kooskõlas kasutama. Suurtes majades on rohkem privaatsust. Arvan, et kui ehitada väga heasse piirkonda üürimaja, oleks seal

kahetoalise 45-ruutmeetrise korteri tootlus 3,5 protsenti. Seda on väikeinvestori jaoks liiga vähe. Eestlane tahab saada üürikorteri tootluseks vähemalt 10 protsenti. Lasnamäele praegu üürikortereid väga palju siiski ei osteta. Samuti ei osteta kolmetoalisi või suuremaid kortereid peredele üürimiseks.

Üürimaja tootlus on ilmselt madalam, kui investorid seda sooviksid, sellepärast neid Eestis ei ehitata.

Päevad on olnud väga tihedad, kuna iga päev saabuvad uued välistudengid. Maja täitumust peame heaks ning rõõm on tõdeda, et ühiselamu on populaarne ka välistudengi-

te seas – iga aasta on nende osakaal järk-järgult kasvanud, moodustades nüüdseks ligi 45 protsenti ühiselamu üürnikest. Aasta ringi on 192st G4Si ühiselamu kohast täidetud umbes 95 protsenti. Ühiselamu peamine eesmärk on pakkuda enda töötajatele soodsa hinnaga turvalist majutust ning seda ülesannet täidab Marsi tänava ühiselamu hästi.

144 eurot kuus. Pensionäridel on õigus saada täiendavalt maksuvaba pensioni kokku 2304 eurot aastas ehk 192 eurot kuus. Maksuvaba tulu kohaldub kõigile tuludele, mille hulka kuuluvad nii palga-, üüri-, ettevõtluse kui ka muud tulud. Maksu- ja tolliamet kontrollib maksumaksjaid riskianalüüsi põhjal. Maksuriskide hin-

mestele teavitusi edastades võimaluse ise oma maksudeklaratsioone parandada, kuid teeme siiski ka maksukontrolle koostöös kohalike omavalitsustega. Samuti informeerime inimesi üüritulu deklareerimise vajalikkusest, kui maksuhalduril on tekkinud kahtlus, et tulu ei deklareerita. Üüritulu kipubki tihti deklareerimata jääma

puht teadmatusest. Vajalik on inimeste üldise teadlikkuse suurendamine, aga ka meeldetuletused ja tähelepanu juhtimine konkreetsetel juhtudel, kui maksu- ja tolliametil on alust arvata, et üüritulu pole deklareeritud. Hea meel on tõdeda, et maksekäitumine muutub igal aastal paremaks – tänavu deklareeris üüritulu juba üle 23 000 inimese.

damisel võtame arvesse nii tema enda kui ka temaga seotud isikute ja äriühingute deklareeritud andmeid ning ka muudest allikatest saadavat infot. Vaadatakse rahvastikuregistrit, kinnistusregistrit, isiku deklareeritud postiaadressi, kohaliku omavalitsuse andmeid, deklareeritud eluasemelaenu intresse, kinnisvaraportaale jne. Eelkõige anname ini-

KALEV PÕLLUAAS G4S ühiselamu juhataja

postimees, 9. oktoober 2013

kinnisvara ja ehitus || 3

4 || kinnisvara ja ehitus

postimees, 9. oktoober 2013

LUGEJA KÜSIB 2. Eksperdid vastavad taas viiele kinnisvara-teemalisele küsimusele, mis on tekitanud lugejais segadust või meelehärmi.

Tõhususest jõuab ka kokkuhoiuni INTERVJUU TOIMETANUD RAIN UUSEN rain.uusen@postimees.ee

Kust oleks võimalik näha avalikult müüdud majade hindu, müümise aega jms – iga maja eraldi tänaval, nagu zillow.com?

Vastab kv.ee saidijuht Tarvo Teslon: «On olemas selline leht nagu kodu.kv.ee, kust leiab müüdud korterite info majade kaupa. Eramute kohta sarnast lahendust ei ole. Müüdud ja väljaüüritud korterite täpset tehinguhinda pole märgitud – on näha hind, millega portaalis kuulutati.» Iga portaal püüab võimalikult palju kuulutusi näidata – kel rohkem, see on järelikult tegija, isegi kui kuulutused on vanad ja aegunud. Elementaarne oleks hoida ka kinnisvaraportaalid korras. Ajab ju närvi, kui helistad korduvalt vana kuulutuse peale.

Va s t a b portaali city24.ee toimetaja Margus Sanglepp: «Loomulikult on igale kinnisvaraportaalile oluline kuulutuste arv, kuid vanade kuulutuste aktiivsena hoidmist tegija staatuse saavutamiseks portaalidele süüks panna ei saa. Pigem on tegemist ikkagi olukorraga, kus aktiivseid kuulutusi, milles pakutav üüri- või müügiobjekt on kiiresti üürilevõtja või omaniku leidnud, pole jõutud andmebaasist kohe eemaldada. Tehniliselt näeb asi välja nii, et kinnisvaramüüja või -vahendaja paneb tasulise kuulutuse kindlaksmääratud perioodiks portaali üles. Kui kuulutuse näitamise aeg saab ümber, ar-

hiveeritakse see automaatselt ja portaali külastajaile enam ei näidata. Kuulutuse nähtavust saab müüja või üürileandja peatada ka varem, kui objekt on kliendi leidnud. Paraku tuleb siin mängu aja- ja inimfaktor. Kui omanik paneb kinnisvaraportaali näiteks üürikuulutuse, mis on atraktiivne ja leiab kiiresti üürilevõtja, ei eemalda ta oma kuulutust portaalist tavaliselt enne, kui on lepingu sõlminud ehk tehingus sada protsenti veendunud. Ja sedagi mitte kohe, vaid siis, kui jõuab tööaja sees kontorisse/arvuti taha, või hoopiski järgmisel päeval. Ühesõnaga – aegunud kinnisvarakuulutuse õigeaegne eemaldamine sõltub ennekõike kinnisvaramüüja või üürileandja korrektsusest, sest portaalide töötajatel pole infot selle kohta, milline konkreetne kinnisvaraobjekt kellele ja kui kiiresti on müüdud või välja üüritud. Loodame, et teatud ebamugavuse, mille tekitab nii-öelda kaubaks läinud kuulutustele helistamine, kompenseerib rikkalik andmebaas ja võimalus igas internetiühendusega paigas omale sobivat kinnisvara otsida. Tegelikult on ju kinnisvara ost-müük ja üürimine tänu kinnisvaraportaalidele märgatavalt hõlpsamaks läinud. Aega, mil oodati pikisilmi ajalehekioski luugi taga kuulutustelehe müügilejõudmist või käidi mööda linnaosade telefoniposte ja trepikodasid üüripakkumiste küljest telefoninumbreid rebimas, ei soovi ilmselt keegi tagasi.»

Miks pole passiivmaja norm kohustuslik eramaja ehituses?

Vastab majandusja kommunikatsiooniministeeriumi ehitus- ja elamuosakonna juhataja Margus Sarmet: «Tavakeelekasutuses mõistetakse sõna «passiivmaja» all tegelikult Saksamaal asuva Passiivmaja Instituudi poolt sertifitseeritavaid maju. Seega pole tegemist mingi kindla taseme või normiga, vaid ühe konkreetse kaubamärgiga, mida isegi kõige parema tahtmise korral ei saa kogu riigis kohustuslikuks teha. See on võrreldav näitega, et kipsplaat on materjali nimetus ja levinud nimi Gyproc on ühe kipsplaaditootja kaubamärk. Passiivmaja Instituudi standard on välja töötatud Kesk-Euroopa olude jaoks ning seda pole mõistlik Eestis rakendada, kuna see ei võta alati adekvaatselt ja dünaamiliselt arvesse hoone energiavajadusi.

Tellijal on soovi korral alati võimalik (rahaliste vahendite olemasolul) projekteerida ja ehitada energiatõhusam hoone, kui seda eeldavad vastavad miinimumnõuded. Kõikidele hoonetüüpidele (nii uutele kui rekonstrueeritavatele), sh üksikelamutele on Eestis kehtestatud energiatõhususe miinimumnõuded Vabariigi Valitsuse määrusega nr 68 «Energiatõhususe miinimumnõuded». Metoodika, kuidas arvutuskäiku teha, on kehtestatud MKMi määrusega nr 63 «Hoonete energiatõhususe arvutamise metoodika». Arvutusmetoodika ja miinimumnõuete piirmäärad on

välja töötatud koostöös Tallinna Tehnikaülikooli ja Soome teadlastega, arvestades Eesti kliimaolusid kuluefektiivset energiatõhususe taset, ehk taset, kus see oleks veel majanduslikult tasuv. Kuluefektiivsuse põhimõte oli läbiv energiatõhususe miinimumnõuete piirmäärade kehtestamisel. Tellijal on soovi korral alati võimalik (rahaliste vahendite olemasolul) projekteerida ja ehitada energiatõhusam hoone, kui seda eeldavad vastavad miinimumnõuded.» Kommenteerige lühidalt ärikinnisvaraturu suundi Baltikumis, Soomes, Rootsis ning nende omavahelisi seoseid.

Vastab Colliers International Advisorsi ärikinnisvara osakonna juht Tarmo Kalviste: «Kui Baltimaades toimub kinnisvaraturul aktiivne arendus ja turg on tõusuteel (Läti, Leedu) või kiire tõus stabiliseerub (Eesti), siis Põhjamaades on olukord vastupidine – turg jaheneb ja arendustegevus aeglustub. Investeeringute suhtes on Põhjamaade turg olnud viimastel aastatel stabiilne. Märkimisväärse osa investeeringutest on teinud välisinvestorid (Inglismaa, Norra ja Ameerika). Investeeringute maht on olnud aastate jooksul kerges kasvus, Baltimaades mõõdukalt kiires kasvus. Bürood: Põhjamaade turg on jahenemas. Kuigi nii Helsingis kui Stockholmis jätkub arendustegevus, peavad arendajad üürnike meelitamiseks tegema pingutusi. Liikumine toimub vanemalt üüripinnalt uuemale, mis suurendab va-

kantsust just madalama kvaliteediga hoonetes. Põhjamaades on majandus aeglustunud ja kiiret suunamuutust ei ennustata. Baltimaades on majanduskasvuga seoses nõudlus kasvanud, seega vabu pindu jääb vähemaks. Kaubandus: Põhjamaades olulist muutust käibes pole täheldatud, aga seoses majanduse jahenemisega ollakse ettevaatlikud. Nii investorite kui kaupmeeste usk kasvavatesse mahtudesse on löönud kõikuma. Baltimaade kaubanduses on käibed tõusnud, uute kaubanduspindade projektid on arendajate laual ja lähiaastatel planeeritakse regiooni uusi keskusi. Kaubanduskeskuste vakantsus Baltimaades on minimaalne ja nõudlus uue pinna järele kasvab. Ladu, logistika: Põhjamaade ettevõtted otsivad väljundeid kulude kokkuhoiuks, osa firmasid on kolinud pealinnadest eemale, kus üüritase ja tööjõukulud on madalamad. Soome ettevõtted näevad Eestit arvestatava alternatiivina. Põhjamaadele vastuoksa on Baltikumis vakantsid vähenemas. Meie põhiliste kaubanduspartnerite Põhjamaade turgude jahenemisega seoses on ettevaatlikumad ka kohalikud tootjad. Põhjanaabrid on efektiivsed lahenduste leidmisel büroopinna säästlikumas kasutamises. Näiteks on Soomes asuv emaettevõte määranud selged piirid büroopinna suuruse osas – üks töökoht hõlmab 9 m2. Kasutatakse uudseid siselahendusi, otsitakse hooneid, kus näiteks nõupidamisruumid on võimalik üürida hoone omanikult, et mitte maksta ruumide

Ühistöökontorid ja büroohoonete kompleksid, kus on multifunktsionaalsed, mitme ettevõtte peale kasutatavad koosolekuruumid, toetavad nii ideede vaba vahetamist kui ka kokkuhoidu kontorikuludelt. Foto: SCANPIX/CORBIS

* Valisime üleskutse peale esitatud küsimustest vastamiseks välja kümme parimat – eelmised viis vastust avaldasime Kinnisvara ja Ehituse septembrinumbris.

D NU I ND 2K SÜ w/m n o 1 HT - 0,1 Ä T U

UUDIS: avatud uus LAMMI ehitusplokkide NÄIDISSAAL

kinnisvara ja ehitus || 5

postimees, 9. oktoober 2013 1 kÜsiMus

Milline on seis Tallinna kesklinna üüriturul, mida prognoosite?

ANDRES TEDER

ERI Kinnisvara tegevjuht

eest, mis pole pidevalt kasutuses jms. Selliselt saavutatakse märkimisväärne kokkuhoid bürookuludelt. Märksõnadeks on ka energiasäästlik ehitus ning ökonoomsete kütte- ja kliimasüsteemide juurutamine. Järjest rohkem juhitakse tähelepanu lisaks üüritasemele kõrvalkulude suurusele.» kui palju maksab ärikinnisvara tallinnas, kus on head üürnikud ja puhas aastatulu 120 000 eurot?

Vastab EfTEN Capitali kaubanduspindade äriüksuse juht Toomas Õun: «Eeldame, et tegemist on üüri-

tuluga, millele lisaks tasub üürnik kõik kommunaal- ja halduskulud. Oletame, et omanikul endal ei ole äripinna pisiremondi kohustust, vaid seda teeb üürnik. Eeldame, et üürihind ühes kuus vastab praegusele turutasemele ja üürileping kestab veel vähemalt viis aastat. Väga oluline eeldus on lisaks see, et äripind pole üürnikuspetsiifiline – kui üürnik lahkub, sobib pind kasutamiseks ka mõnele teisele sama valdkonna ettevõttele. Kõigi nende eelduste juures on antud äripinna väärtus vahemikus 1,3 kuni 1,5 miljonit eurot.»

Kesklinna üürikorterid moodustavad pea 45 protsenti ehk peaaegu poole Tallinna avalikus pakkumises olevatest üürikorteritest, millest lõviosa on täielikult sisustatud. Kesklinnas on kinnisvaraportaalides pakkumisel umbes 250–320 korterit, neist lühiajaliseks üürimiseks (alates ühest päevast) pakutakse umbes 40 korterit. Asumite kaupa jaguneb pakkumine kesklinnas vastavalt asumite suurusele ja korterelamute arvule. Suurim on pakkumiste arv (umbes 100 korterit) vanalinnas, aga näiteks Kadrioru piirkonnas on pakkumisel vaid 30 korterit. Kesklinna piirkond on enim investeerimisele suunatud piirkond, mida näitab ka üüripakkumiste suhe võrreldes kinnisvara müügipakkumistega – nii moodustab kesklinna üüripakkumiste arv ligi 20 prot-

senti kogupakkumisest. Võrdluseks: näiteks tüüpelamurajoonides on see 10 protsendi piires. Kesklinna korterite üüripakkumiste hinnavahemik on analoogselt müügituruga väga lai. See on tingitud nii piirkondade suurest hinnaerinevusest (kõige kallimad südalinna ja vanalinna piirkond ning odavaim kesklinna ääreala), kui ka elamute erinevusest (alates kallimatest uuselamutest, kõrghoonetest ja vanalinna keskaegsetest elamutest ja lõpetades madalaima hinnaklassi 20. sajandi alguses ehitatud mugavusteta puitmajadega). Kesklinna piirkonna pakkumishind on püsinud suhteliselt stabiilsena, kuid sel aastal saab siiski täheldada kuni 10-protsendilist hinnatõusu. Keskmine pakkumishind ühikuhinnana on praegu 9 eurot/m², millele lisanduvad kommunaalmaksed. Teostatud üüritehingute põhjal võib väita, et olulist hinnamuutust (v.a hooajalisus) kesklinnas pole toimunud, kuigi survet hinnatõusule on olnud uuselamute puhul. Samas on aastaga tõusnud tehin-

Üürikorterite turu märksõnad ja trendid Keskmine kuuüür Tallinna kesklinnas (eurodes) Lisanduvad kommunaalmaksed Tubade arv

1 tuba

2 tuba

3 tuba

Kesklinn

244

431

563

• Erinevus uuselamu ja koguturu keskmise korteri üürihinnas (15–20 protsenti) on Tallinna kesklinnas väiksem kui näiteks tüüpelamurajoonides, kus erinevus ulatub kuni 30 protsendini. • Lühiajalise üüri pakkumise trend on Tallinn kesklinnas suurenemas, see omakorda toob turule järjest enam täielikult sisustatud üürikortereid. • Kinnisvaraportaalide pakkumistest kesklinnas moodustavad otse omanikelt pakkumised 13 protsenti (võrdluseks – näiteks tüüpelamurajoonides on see vaid ligi 5 protsenti). See on tingitud kesklinna lühiajalise üüripakkumise suuremast osakaalust, mida on omanikul lihtsam korraldada. • Uuselamute korterite osakaal pakkumistest on pea veerandi jagu. Võrdluseks – näiteks tüüpelamurajoonides on see 10–15 protsenti. • Suurenenud on võimaliku üürilesoovija taustauuring nii omanike kui maakleri poolt. • Üürikorteri viimase aasta keskmine realiseerimisperiood Tallinna kesklinnas on olnud 31 päeva (pikim 87 päeva ja lühim 3 päeva).

ALLIKAS: ERI KINNISVARA

gute arv kinnisvarabüroode vahendusel teostatud tehingutes ligi 20 protsenti. Kalleimad üüritehingud sel aastal on teostatud Tornimäe 5/7 kõrghoones südalinnas. Kuigi hindade ja palkade tõus avaldab survet ka üürihinnale, siis

teiselt poolt on soodne ostukliima juurde toonud investeeringuna mõeldud korterioste, mis seeläbi jõuavad üüriturule ja suurendavad pakkumist. Seega ei saa aasta vältel suurt muutust üüriturul prognoosida ja toimuda võivad pigem

väiksed muutused hooaegade arvestuses (nt nõudluse tavapärane suurenemine hilissuvel enne kooli algust). Hinnatõusu võib aga põhjustada jätkuv uute korterite lisandumine, tulenevalt uute korterelamutega kaasnevast kvaliteedi tõusust.

6 || kinnisvara ja ehitus

postimees, 9. oktoober 2013

BRONEERIMISLEPING. Elamuotstarbelise kinnisvara müügipraktikas on broneerimislepinguid sõlmitud juba üle 10 aasta. Sellele vaatamata eksitakse selle lepingu olemuses endiselt.

Lepingut sõlmides tuleb lähtuda kokkuleppe PILLE PETTAI

advokaadibüroo Glikman Alvin & Partnerid advokaat

TÕNIS RÜÜTEL

Eesti Kinnisvarafirmade Liidu tegevdirektor

KASULIK TEADA: JURIIDILINE NÕU Broneerimislepingu nime all sõlmitakse valdavalt lihtkirjalikke eellepinguid. Sellise praktika kujunemine võib olla seotud teadmatusega või ka sooviga kiiresti mingi paber ära vormistada lootuses, et kõik laabub. Esineb ka käitumist, kus teadvalt sõlmitaksegi lihtkirjalik eelleping, kuivõrd see nagunii mingeid kohustusi kaasa ei too. Kuna valdavalt sõlmitakse kinnisvaratehinguid kinnisvarabüroode vahendusel, tuleb broneerimislepingu ja eellepingu vahel erisuste mõistmine kasuks ka kinnisvarabüroode kaudu tegutsevatele maakleritele.

erinevad lepingud Et paremini mõista erinevust broneerimislepingu ja eellepingu vahel, on oluline ennekõike teada, mida kujutab endast eelleping. Viimane on seaduse järgi kokkulepe, millega pooled kohustuvad tulevikus sõlmima lepingu eellepingus kokkulepitud tingimustel. Eelleping peab

olema sõlmitud samas vormis nagu leping, mille sõlmimiseks pooled kohustusi võtavad. Näiteks tavapärase korteri soetamise korral tähendab eellepingu sõlmimine seda, et müüja ja ostja võtavad kumbki endale kohustuse sõlmida korteriomandi müügilepingu ja korteriomandi üleandmise lepingu ehk asjaõiguslepingu. Nendele lepingutele kehtestab seadus kohustusliku notariaalse tõestamise vorminõude. Kui aga eelleping sõlmitakse sellele vaatamata lihtkirjalikult, saabub tagajärjena eellepingu õigustühisus. Lihtsustatult tähendab see, et eellepingut ei loeta sõlmituks, mistõttu selle alusel saadu tuleb teisele poolele tagastada ning mingeid leppetrahve ei ole kumbki pool kohustatud maksma.

Määravaks saab sisu Broneerimislepingu definitsiooni seadusest ei tulene. Samuti ei näe seadus sellisele lepingule ette kohustuslikku vorminõuet. Broneerimislepingu ole-

must on riigikohus selgitanud selliselt, et broneerimislepingu sisu all tuleb mõista müüja kohustust jätta teatud ajavahemiku vältel broneerija kasuks kinnisasi võõrandamata. Lepingust peab aga selgelt tulenema, et tasu makstakse ainuüksi kinnisasja broneerimise eest. Broneerimislepingus ei tohi sisalduda mitte ühelgi viisil müüjale ega broneerijale kohustust müügilepingut sõlmida, sest siis ei ole enam tegemist broneerimislepinguga. Seega seisneb broneerimislepingu mõte selles, et konkreetne objekt broneeritakse või reserveeritakse võimaliku ostja kasuks teatud kokkulepitud ajaks, ent muid kohustusi pooltele sellega ei kaasne.

Broneerimislepingus ei tohi sisalduda mitte ühelgi viisil müüjale ega broneerijale kohustust müügilepingut sõlmida, sest siis pole enam tegemist broneerimislepinguga. Vaidluse korral lepingu olemuse hindamisel on tähtis kriteerium ka broneerimistasu suurus. Riigikohus on märkinud, et kui broneerimistasu suurus ületab ainuüksi broneerimise eest mõistlikult makstava summa ja kokku on lepi-

Juba lepingut koostades tuleb teada, kas tegu on broneerimise või müügiga. Foto: SCANPIX/CoRBIS

kinnisvara ja ehitus || 7

postimees, 9. oktoober 2013

e sisust ja eesmärgist tud näiteks selle jäämine teisele poolele müügilepingu sõlmimata jäämisel, viitab see, et tegemist on kinnisasja müügi eellepingu või juba müügilepinguga, mis peab aga olema notariaalselt tõestatud. Isegi kui leping on pealkirjastatud kui broneerimisleping, taandub lepingu olemuse hindamine lepingu sisule, mitte pealkirjale.

Kolmas osapool Tavapraktikas sõlmitakse veel selliseid broneerimislepinguid, mille kolmandaks osapooleks on kinnisvarabüroo, kes osaleb tavaliselt lepingus vahendajana ning kelle arvelduskontole kantakse müügihinna ettemaksu osa. Sellistes lepingutes lepitakse sageli kokku, et kui müügitehingut ei toimu, jääb vastav osa kinnisvarabüroole maakleritasuna. Siinkohal tuleb tähele panna, et kui sellises lepingus kinnisvara ostmist puudutavad kokkulepped on vaadeldavad tühise eellepinguna, võib see olenevalt konkreetsetest asjaoludest ja lepingu muudest tingimustest tähendada ka kinnisvarabüroo kaasamist õigusvaidlusse, tuvastamaks seda, mille eest, kelle poolt või kelle palvel raha kinnisvarabüroole kanti. Praktikas on kasutusel ka

Ahtri 6a-B2, Tallinn Tel 600 3737

Isegi kui leping on pealkirjastatud kui broneerimisleping, taandub lepingu olemuse hindamine lepingu sisule, mitte pealkirjale. lepingud, kus ühes dokumendis sisalduvad nii broneerimislepingule kui eellepingule omased kokkulepped. Riigikohus on küll võimalikuks pidanud, et ühes lepingudokumendis võib põhimõtteliselt olla nii broneerimisleping kui eelleping, ent rõhutanud seejuures, et kinnisasja omandamisele suunatud kokkuleppe tühisus toob üldjuhul kaasa ka kõrvalkokkulepete (nt broneerimise, ehitamise või kinnisasja jagamise) tühisuse. Vaid väga loetletud juhtudel on võimalik väita, et tühise eellepinguga samas dokumendis sisalduva broneerimislepingu oleksid pooled sõlminud ka ilma eellepinguta.

ja otsustusaeg on lühiajaline ning siduvaid kohustusi tehinguni jõudmiseks võtta ei soovita. Kui aga poolte tahe on kindlalt suunatud müügitehingu tegemisele, pole mõtet broneerimislepingu pealkirja all eellepingule viitavat dokumenti alla kirjutada. Kui mõlemad osapooled on valmis konkreetse objekti osas end siduma ja ootavad ka teise poole kohustuste kehtimist ja täitmist, on mõistlik sõlmida kohe võlaõiguslik notariaalne müügileping, mille alusel on kõigi osapoolte huvid paremini kaitstud. Broneerimislepingu sõlmimine ei pea kõne alla tulema vaid kinnisvara müügi korral, seda võib sõlmida ka üüripinna broneerimiseks. Kuivõrd kinnisasja üürileping ei pea olema sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis, ei teki korteri üürimiseks sõlmitud broneerimislepingu puhul vorminõudega seotud õiguslikke probleeme isegi siis, kui broneerimisleping pole korrektselt koostatud.

Millal sõlmida? Kinnisasja ostmisel on mõtet broneerimislepingut sõlmida pigem siis, kui valitakse mitme huvipakkuva objekti vahel

KÜSI NÕU!

Kui sul on kinnisvara omamise, ostu ja müügi või kinkimisega seoses küsimusi, saada need e-posti aadressil: kinnisvara@ postimees.ee

KAMIN SALVESTAMA!? Süütate tule ja kamin annab kohe sooja, tule kustudes jahtub aga kiiresti. Selle põhjuseks on kaminal puuduv soojasalvestusvõime, mistõttu läheb suurem osa sooja korstnasse. Sisse peaks vaatama ka õhurestiavadest, veendumaks, et kamina soojakapist ei paista ilma fooliumita villa. Juhul kui seda näha on, peate kindlasti mõtlema kamina ümberehitamisele, sest iga kütmisega lendleb tuppa villakiude, mida inimene endale sisse hingab. Ja see on ka põhjus, miks selline tehnoloogia Kesk-Euroopas juba keelatud on.

TANU UUTELE TEHNOLOOGIATELE ON

Selleks tuleb kamin lahti võtta, kuid üldjuhul piisab ainult soojakapi lammutamisest. Pärast seda saab kaminasüdamiku kohale paigaldada soojasalvestavad moodulid (CMA moodulid). Uue soojakapi ehitamisel kasutame soojasalvestavat plaati (CPA plaati). Sellega saavutame kaminal pea 90% kasuteguri ja 8–12tunnise salvestusaja ning seda kahe koldetäie (7+7 kg) kuivade puudega kütmise korral. Lühikese põlemisaja (1–2 tunni) jooksul koldes toodetud väga suur hulk energiat juhitakse otse läbi soojasalvestavate moodulite, mis selle enne korstnasse suundumist salvestab. Suitsugaasid jahutatakse temperatuurini suurusjärgus 130– 200 kraadi, soojasalvestavates moodulites olev soojus aga kiiratakse välja pika aja (8–12 tunni) jooksul. Tänu sellele suureneb kamina võimsus 30–40 kW-ni.