Teisipäeval toimub Tallinnas korteriühistute innovatsioonikonverents «Elame maailmas, kus energia kallineb iga päevaga. Energiasäästust räägitakse üha enam ning igal aastal tulevad ettevõtted turule uute ja üha innovaatilisemate lahendustega,» teatab Eesti Korteriühistute Liit ning kutsub kõiki huvilisi osalema I Korteriühistute Innovatsioonikonverentsil, mis toimub 13. märtsil 2012 Tallinnas Clarion Hotel Euroopa konverentsikeskuses. Konverentsil otsitakse vastust küsimusele, millised on korteriühistute arenguvõimalused lähima kümnendi jooksul. Konverentsi ettekanded keskenduvad sellele, mis on innovatsioon nii riigi kui Euroopa tasandil, nii korteriühistu kui üksikisiku jaoks, millised on võimalused innovaatilise ja energiasäästliku elukeskkonna kujundamiseks, kuidas saaks korteriühistu oma tegevuses kasutada innovaatilisi lahendusi ja mis need lahendused on.
Korteriühistute erinumber
Kell 10.15 räägib Euroopa Komisjoni Eesti esinduse nõunik Heiki Linnamägi innovatsioonist Euroopas. Kell 10.50 võtab Tallinna Tehnikaülikooli lektor, Hevac OÜ juhataja Teet Tark kokku innovatsiooni korterelamutes projekteerija pilgu läbi. Kell 11.20 ja kell 14.10 tutvustatakse huvilistele uusi tooteid ja tehnilisi lahendusi, näiteks kauglugemisega kütte- ja veekulude arvestussüsteem kortermajadele ning energiatagastusega ventilatsioon. Kell 13.30 tutvustab Arengufondi energia ja rohemajanduse ekspert Madis Org moonete energiatõhususe ja jätkusuutlikkusega seotud trende ning kell 13.50 kõneleb arhitekt Margus Paut innovaatilisest renoveerimisest. Loe lähemalt: www.ekyl.ee (PM)
KINNISVARA
EHITUS KOLMAPÄEV, 7. MÄrTS 2012
2
7. märts 2012
online-küsitlus
TURUKOMMENTAAR
Kas oled oma korteriühistus igapäevaste küsimuste lahendamise ja juhtimisega rahul? Jah, olen igati rahul – 32,4% Olen vaid osaliselt rahul – 28,2% Ei, ma pole meie KÜ tegevusega üldse rahul – 32,4% Meie majas pole korteriühistut loodud – 7,0% 71 vastajat www.e24.ee
kinnisvaratehingud (ost-müük) jaanuar 2012 / TÄIENDATUD Harju maakond sh Tallinna linn Hiiu maakond Ida-Viru maakond Jõgeva maakond Järva maakond Lääne maakond Lääne-Viru maakond Põlva maakond Pärnu maakond Rapla maakond Saare maakond Tartu maakond Valga maakond Viljandi maakond Võru maakond KOKKU
1024 686 49 182 58 64 96 103 49 105 71 89 195 54 76 82 2297
(+299)* (+200)* (+30)* (+38)* (-6)* (+12)* (+39)* (+22)* (+5)* (-111)* (+28)* (-50)* (+43)* (+9)* (+7)* (+40)*
tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut
(+405)* tehingut
*) Muutus tehingute arvus võrreldes 2011. aasta sama perioodiga Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas
kinnisvaratehingud (ost-müük) veebruar 2012 / ESIALGNE * Tähelepanu! 2012. aasta veebruar oli liigkuu.
Harju maakond sh Tallinna linn Hiiu maakond Ida-Viru maakond Jõgeva maakond Järva maakond Lääne maakond Lääne-Viru maakond Põlva maakond Pärnu maakond Rapla maakond Saare maakond Tartu maakond Valga maakond Viljandi maakond Võru maakond KOKKU
1014 739 20 217 70 68 76 92 43 127 71 233 190 56 60 50 2387
(+149)* (+159)* (-3)* (+59)* (+18)* (+6)* (+1)* (0)* (-9)* (+14)* (+24)* (+23)* (+23)* (+14)* (-6)* (+12)*
tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut
(+325)* tehingut
*) Muutus tehingute arvus võrreldes 2011. aasta sama perioodiga Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas
Müügipakkumiste arv Müügipakkumiste arv / korterid
Portaal City24 Soov.ee Kv.ee
Harjumaa* Tallinn Eesti kokku 1809 6936 14 127 721 2582 6841 1821 6256 14 946
Müügipakkumiste arv / majad
Portaal City24 Soov.ee Kv.ee
Harjumaa* Tallinn Eesti 1557 691 5729 852 318 3463 1919 608 72311
*) Kogu Harjumaa = Harjumaa + Tallinn Andmed seisuga 5. märts 2012 kell 08:15
Toimetaja Rain Uusen, rain.uusen@postimees.ee, tel 666 2194 Kinnisvarareklaam ja kuulutused Tallinn Marianne Peep, marianne.peep@postimees.ee, tel 666 2188 Tartu Merit Saaremets, merit.saaremets@postimees.ee, tel 739 0395 Ehitusreklaam ja kuulutused Tallinn Jaanus Sarapuu, tel 666 2330, jaanus.sarapuu@postimees.ee Tartu Virge Lomp, virge.lomp@postimees.ee, tel 739 0391 Kujundaja/küljendaja Andres Didrik, andres.didrik@postimees.ee, tel 666 2313
uudised
Ülehinnatud objektid ja isemüüjad rikuvad Tallinna kinnisvaraturgu Müüjad ei tunneta täpselt praegust olukorda kinnisvaraturul, mistõttu on tekkinud nn rikutud turg, kus hinna määrajaks on kinnisvaraomanikud ise ja tehinguid ei toimu. M a r i ly n T a l b e r g - A i n s a m 1Partner Kinnisvara konsultant
P
ärast krahhi toimunud kinnisvara hinnatõus paistab olevat püsima jäänud – jaanuaris oli Tallinna korteri pinnaühiku maksumus kümnendat kuud samal stabiilsel tasemel. Detsembriga võrreldes langes Tallinnas sooritatud kinnis-
varatehingute arv jaanuaris neljandiku.
Ülehinnatud kinnisvara «Rikutud turu» taga on omanike surve, kes hindavad endale kuuluvat kinnisvara üle ega usu maaklerite professionaalseid soovitusi. Isemüüjatel puudub aga kogemus ja realistlik ülevaade turul toimuvast. Nad lähtuvad naabrimehe hinnast, mitte hindajate kasutuses olevast müügitehingute andmebaasist. Kui maakleri soovitatud hind erineb eraisiku kuulutusest, tekib usalduskriis. Sageli saab määravaks lihtlabane ahnus ja soov «kiiresti suurt raha» teenida.
Määra õige hind Kindel on see, et ülehinnatud kinnisvarale praegu Eestis
ostjat pole. Kui turuhinnast kõrgema hinnaga müük ei edene, jäädakse äraootavale, passiivsele seisukohale. Pikalt üleval olnud kuulutus tekitab aga hoopis vastupidise efekti – kas müüdaval varal on midagi viga? Reaalselt jõuavad keskmiselt pooled omal käel müüjatest nelja kuni kuue kuu möödumisel siiski maakleri juurde, kuna pimesi pakutud hind ja kogemuse puudumine pole tehingule kasuks tulnud. Kui määratud hind ja vara väärtus aga lähevad omavahel kokku, siis on praegu nii ostmiseks kui müümiseks hea aeg. Riskid on maandatud, sest hind on püsinud stabiilsena ning seda arvestavad ka pangad, andes julgemalt laenu. Seega ostjaid leidub, kui hind on õige.
Kinnisvara müümine nõuab ajaressurssi ja teadmisi Kodu vahetamine on alati väga personaalne ning vajadus suurema või väiksema elamispinna järele sõltub ikkagi peres toimuvatest muutustest, mitte turuseisust.
Leanika Klaassen
RE/MAX Professionalsi juhatuse esimees
1. Otsusta, kumb on sinu jaoks olulisem – kas aeg või
hind? Ole enda ootustes realistlik. Müügihinna määramisel lähtu maa-ameti statistikast, mitte kinnisvara müügiportaalides olevatest hindadest. Vajadusel konsulteeri maakleriga, kes oskab anda head nõu. 2. Mõtle, kui palju aega ja raha oled nõus investeerima enda kodu müümisele? Kui soovid enda kodu eest võimalikult head hinda saada, pead arvestama, et tegemist on suure tööga. Müügikuulutuste portaalidesse üles riputamine on ainult üks väike osa kinnisvara põhjalikust müügiprotsessist. 3. Tööta nii nagu edukad kinnisvaramaakleridki: tee põhjalik turuanalüüs, sisesta müügikuulutus rahvusvahelistesse portaalidesse, leia professionaalne fotograaf, kes kodu üles pildistab, jaga infot sotsiaalmeedias, saada info enda kliendibaasile, tee koostööd teiste maakleritega – ja see on alles pika nimekirja algus. 4. Klassikaline soovitus –
korrasta enda kodu, paranda pisivead, korista toad ja vii üleliigsed asjad panipaika. Kehv esmamulje võib teie kinnisvara müügihinnast mitu tuhat eurot maha võtta ja seda te ju ei soovi. 5. Potentsiaalse ostjaga tuleb alati viisakalt käituda, isegi juhul, kui ta solvab teid oma käitumise või pakkumisega. Selle vältimiseks soovitavad maaklerid tihti omanikul endal objekti ülevaatamise ajaks ära minna. Kui võimalik, leia mõni tuttav või sugulane, kes on nõus sinu asemel korterit ostjatele tutvustama. Kokkuvõttes võib öelda, et kui sul on aega ja tahtmist, võid alguses ise müügiga katsetada, aga kindlasti soovitaks minna kõigepealt maakleri juurde konsultatsioonile. Nii saad hea ülevaate enda võimalustest ja konsultatsioon ei kohusta sind millekski. Kui sul on aga müügiga kiire, pöördu kindlasti maakleri poole ja ole tema vastu aus.
Üüritakse väiksemaid, ostetakse aga suuremaid pindu 1) Mis muutub teie arvates kinnisvara (müügi)turul 2012. aastal võrreldes 2011. aastaga? 2) Millise kinnisvara vastu on kõige suurem huvi? Kristiina Laas
RE/MAX Professionalsi maakler
1) Statistika põhjal tõusid 2011. aastal Harjumaa hinnad rohkem kui 10%. Praeguse seisuga tundub, et 2012. aasta tuleb suhteliselt sarnane võrreldes eelmisega. Märkimisväärset hinnalangust ega -tõusu ilmselt oodata pole, pigem eeldan stabiilsemat aastat. Kuid tõenäoliselt vähenevad sel aastal uusarenduste mahud. 2) Viimaste aastate jooksul on selgelt näha Kalamaja asumi muutumist trendikaks ja ihaldusväärseks elukeskkonnaks. Ostu puhul otsitakse enamasti renoveeritud majades 2- ja 3toalisi kortereid, mida on võimalik enda käe järgi kujundada, kuid kahjuks on selliseid müügipakkumisi vähe. Kalamajas on ka väga suur nõudlus üürikorterite järele, kaubaks läheb peaaegu kõik. Jüri Preobrazenski
RE/MAX Professionalsi maakler
1) Kui võrrelda praegust kinnisvaraturgu 2009. aasta «põhjaga», võib öelda, et tehingute arv on oluliselt suurenenud. Kolme aasta taguse ajaga võrreldes on ka hinnad olnud tõusutrendis. Võib öelda, et viimase kahe aasta jooksul on pangad oma laenudega kinnisvaratehingute turgutamisele oluliselt kaasa aidanud. 2) Kuna majanduskriisiga on keskmine elatustase langenud, lähevad kõige paremini kaubaks odavamad pinnad ja üürikorterid. Kõige suurem turg Pirital on kahetoalistele rõduga korteritele uutes kortermajades (suurem osa kortermajasid Pirital ongi uued). Ostjaks on enamasti kaheliikmeline perekond, kes finantseerib ostu laenuga.
Kinnisvara keskmine tehinguhind kasvas kuuga 2,1 protsenti 17 Eesti suurema linna tehingute kaalutud keskmist hinda kajastav Pindi Indeks tõusis veebruaris 2,1 protsendi võrra, andes ruutmeetri hinnaks 843 eurot. Jaanuaris oli antud suurus korrigeeritud andmetel 826 eurot/m². Võrreldes hinnatipuga aprillis 2007 on indeks languses 40 protsendiga. Kui võrrelda viimaste aastate madalaima punktiga juulis 2009. aastal (624,2 eurot/m²), siis on Pindi Indeks 35 protsendi võrra kõrgemal. (E24)
Uus Maa jätkab märtsist äritegevust ka Lätis Selle aasta märtsis alustab Uus Maa Property Advisorsi tütarfirma UMPALatvia tegevust Lätis. «Läti kinnisvaraturg sai kriisi käigus märksa raskema löögi kui Eesti oma ja näitab nüüd esimesi taastumise märke,» ütles UMPA Latvia juhatuse liige Ardi Roosimaa. Uus Maa lahkus Läti turult rahakriisi süvenedes 2008. aastal, kuna toona oli ettevõttel Eestis piisavalt tegemist, et uute tingimustega kohaneda. (E24)
Merko: huvi uute hoonete ehitamise vastu puudub Merko Ehitus märgib oma möödunud aasta konsolideeritud auditeerimata vahearuandes, et regiooni eratellijate kindlustunne tuleviku osas on võrreldes möödunud aasta algusega langenud ning seetõttu puudub huvi uute hoonete ehitamise vastu. Möödunud aasta esimesel poolel aktiviseerunud uute korterite ehitus Tallinnas ning Vilniuses on aasta teisel poolel selgelt pidurdunud. Ehituse sisendhindade kiire kasv võrreldes korterite müügihindadega saab oluliseks piiranguks uute elamuehitusprojektide käivitamisel lähitulevikus ning avaldab negatiivset mõju elamispindade pakkumisele, teatab ettevõte. (E24)
Ehitusmahud kasvasid mullu 27% Esialgsetel andmetel ehitasid Eesti ehitusettevõtted 2011. aastal omal jõul Eestis ja välisriikides kokku 1,7 miljardi euro eest, mis oli 27% rohkem kui aasta varem, teatab statistikaamet. 2008. aastal alanud ehitusmahtude vähenemine pöördus 2011. aastal taas kasvule. Hooneid ehitati 979 miljoni ja rajatisi 699 miljoni euro eest. Vaatamata tarbija hinnatundlikkusele kasvas teist aastat järjest nõudlus uute eluruumide järele. 2011. aastal väljastati ehitusluba 2830 eluruumi ehitamiseks, mis on ligi kümnendiku võrra rohkem kui aasta varem. (PM)
KredEx toetab ehitusprojektide koostamist 90% ulatuses KredEx avas veebruaris ehitusprojekti koostamise ja omanikujärelevalve teostamise toetusmeetme, mille eesmärk on toetada korterelamute kompleksset rekonstrueerimist. Toetus katab 90% ehitusprojekti koostamise ja omanikujärelevalve teostamise kuludest. Projekteerija ja omanikujärelevalve teostaja valib KredEx konkursi korras. Taotlusi võetakse vastu kuni 31. märtsini 2012. (PM)
7. m채rts 2012
3
4
7. märts 2012
Kinnisvara ostes väldi hilisemaid vaidlusi Seadus ei kohusta ostjat enne müügilepingu sõlmimist ostetavat eset üle vaatama ega üle vaadata laskma. Ometigi selleks, et vältida hilisemaid võimalikke (tihti keerulisi, ajaliselt ja rahaliselt kulukaid) vaidlusi eseme puuduste üle, on mõistlik ka kinnisvara omandades järgida vanarahva tarkust – «seitse korda mõõda ja üks kord lõika». Kirsty Laidvee Tallinna notar
I
nfotehnoloogilised arendused on teinud võimalikuks mõne klikiga ostetava kinnisvara kohta andmeid koguda, mis nõudis varem mitme ukse kulutamist.
Kahte liiki puudused Seadusega sätestatud üldpõhimõtte kohaselt on müügilepingu mittekohase täitmisega (müügilepingu rikkumisega, millega kaasneb müüja vastutus) tegemist siis, kui müüdud asi ei vasta lepingutingimustele kvaliteedi või muude omaduste poolest, eelkõige kui ostjale üleantud asja kvaliteet ei vasta lepingust või seadusest tulenevatele nõuetele. Müüdud asi ei vasta lepingutingimustele kahel juhul: • asjal on ettenähtust halvem kvaliteet – asjal olev puudus; • asja suhtes kehtib kolmanda isiku õigus – õiguslik puudus. Mittevastavuse esmaseks kontrollimise aluseks on müügileping. Kui müügilepingus pole ammendavalt reguleeritud küsimust asja omadustest, kohalduvad seaduses toodud täiendavad kriteeriumid – tuleb hinnata asja sobivust otstarbeks, milleks ostja seda vajas, kui müüja sellisest spetsii-
Oma uut kodu ostes tasub endiselt omanikult uurida infot võimalike puuduste kohta, omaniku kohustus on puudused paberil fikseerida ning sõlmida puuduste osas ostjatega erikokkulepe kas puuduste aktsepteerimise või nende likvideerimise kohta. Foto: Scanpix/CORBIS filisest kasutussoovist teadis ja kui ostja võis mõistlikult tugineda müüja erialastele teadmistele; muul juhul aga otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Asja tavalise kasutusviisi puhul on näiteks endastmõistetav, et korterit peab olema võimalik kütta ning ruumide soojapidavuse korral on kütmisega tagatud elamiseks vajalik normaalne temperatuur. Jättes kõrvale selle, et asja kasutussoovist oleks teadma pi-
danud ning võimaluse tugineda müüja erialastele teadmistele, peab näiteks mitteeluruumile eluruumi kohta käivate nõuete kohaldamiseks selles lepingus kokku leppima.
Puudustest teavitamine Kui asi ei sobi tavapäraseks kasutusviisiks (puudub erikokkulepe asja omaduste kohta), on alati tegemist lepingutingimustele mittevastavusega. Nii näiteks ka kasutatud asja ostmisel võib korteri küttekolle ol-
la küll vana ja kulunud, kuid mustele ka juhul, kui kolman- te alusel kehtivate riigi või kokorterit peab saama kütta. See- dal isikul on asja suhtes nõue haliku omavalitsusüksuste õitõttu, kui ainus küttekeha on või muu õigus, millest ostja ei gustega – avalik-õiguslikud oskatki ja kütta ei saa, on vaja le- teadnud või mille ostja suhtes tueesõigused või kasutusõigupingutingimustele vastavuseks kehtima jäämises kokku ei le- sed, talumiskohustused. erikokkulepet. Samuti on asjaga seotud pitud. Asja ülevaatamist ei saa kliSiin on olulised asja suhtes nõue see, mida saab ostja suhkiga internetilehel asendada. eksisteerivad õigused, mis jää- tes maksma panna, korteriühisSeejuures ei pea aga ostja eelda- vad püsima ka asja omaniku tu nõue müüja poolt tasumata ma, et talle antakse üle puu- vahetumise korral. Need on majandamiskulude ja muude dustega asi ega ramaksete kohta. Võimalike kendama erakorralinõuete kontrollimiseks saab si meetmeid ning Siinjuures ei pea aga ostja eeldanõuda müüjalt korteriühistu ma, et talle antakse üle puudustepuudusi ise otsima. tõendit. See, et müüja tea- ga asi ega rakendama erakorralisi Eeltooduga seoses peab novitab ostjat asja puutar kontrollima müüja käsutusmeetmeid ning puudusi ise otsima. õiguse olemasolu kinnistusredustest, on seaduse kohaselt müüja hugistrist, esmase kinnisasja võõvides, sest müüja vabaneb vas- eelkõige asjaõigused, mis kin- randamise puhul ehitisregisttutusest asja lepingutingimus- nisvara puhul nähtuvad kin- rist kolmandate isikute õigusi, tele mittevastavuse eest, kui nistusraamatust. Erandina jää- kas lepingu esemeks olev ehiostja puudusest teadis või pidi vad kinnisasja omandaja suh- tis, kinnistu või nende osa kuutes püsima kinnisasja (või selle lub vallas- või kinnismälestise teadma. Kui müügilepingus ei ole osa) üürniku või rentniku koosseisu või asub muinsuskonkreetse puuduse olemas- üüri- või rendilepingust tulene- kaitsealal ning kui tehingu puolule viidatud, on müüjal vas- vad õigused, mille tekkimine ja hul on võimalik teostada seatutusest vabanemise eelduste lõppemine ei ole seotud kanne- dusjärgset ostueesõigust, selgitõendamine keeruline. te tegemisega kinnistusraama- tama seda osalejatele. ÜlejääKui asja ülevaatamisel on tusse. nud asjaolude kontrolli teostaavastatud puudusi, tuleb kokSäärane olukord on ka mise osas on otsustusõigus ku leppida, kas asi müüakse müüdud asja suhtes eriseadus- müüjal ja ostjal endal. koos puudustega või peab müüja need kõrvaldama. Kui puuduste kõrvaldamises kokku Kasulik lingikogu ostjale ei lepita ja ostja võtab vastu puudustega asja, siis eeldatakEnne kinnisvara müügilepingu sõlmimist võib ostja ostetava se, et ta nõustus ostma asja eseme kohta andmeid uurida: koos ülevaatamisel avastatud puudustega ning ta ei saa enam • Kinnistusraamatust (https://kinnistusraamat.rik.ee/ esitada nende osas müüjale detailparing/avaleht.aspx) – saab kontrollida, kes on omanik, pretensioone. millega on kinnisasi koormatud (nt hüpoteegid, kasutusõigused), mis on kinnisasja pindala, maa sihtotstarve. Õiguslikud puudused Lepingutingimustele mittevastavuseks loetakse erikokkuleppe puudumisel ka seda, kui asja mis tahes eesmärgipärast kasutamist takistavad õigusakti sätted, mida müüja lepingu sõlmimisel teadis või pidi teadma. Eeldada saab müüjalt riigisiseste õigusaktide teadmist, kui müüja tegutseb oma majandus- või kutsetegevuse raames ning vähemalt siis, kui õigusakt välistab müüdud asja tavapärase kasutusviisi. Selliseks puuduseks on näiteks kasutusloa puudumine ehitisel. Asi ei vasta lepingutingi-
• Kinnistusraamatu päringu kaudu või eraldi on võimalik kontrollida maakatastri andmeid ning katastritunnuse alusel maa-ameti kodulehelt kasutamise suhtes kehtivaid kitsendusi, nt elektriliinide kaitsevööndid jms (http://geoportaal. maaamet.ee/). • Ehitisregistrist (http://www.ehr.ee/v12.aspx?loc=01) saab vaadata, millised ehitised asuvad sellel aadressil, kui suur on ehitisalune pind, elamispind, milliseid ehituslubasid ja kasutuslubasid on välja antud, mis materjalidest on maja ehitatud, mis tehnosüsteemid on olemas (elekter, küte, vesi jne), kontrollida energiamärgise olemasolu. • Kultuurimälestiste riiklikust registrist (http://register.muinas. ee/?menuID=monument) leiate informatsiooni Eestis riikliku kaitse all olevate mälestiste kohta.
Enne korteri ostu tunne huvi ühistu tegemiste vastu Korteriühistu tegevus elamu haldamisel ja hooldamisel on väga tähtis. Enamik tegevusi nõuab korralikku rahasummat ja tihti ka laenuvõtmist, mis tekitab elanikele rahalisi lisakohustusi. Enne ostuotsuse tegemist tasub olemasolevate ja eriti just tulevaste rahaliste lisakohustustega end kurssi viia.
Eleri Soonsein
Uus Maa Kinnisvarabüroo maakler
V
õimalusi maja olukorrast ning jooksvatest ja võimalikest perspektiivsetest kuludest ülevaate saamiseks on palju. Ostuhuvilised valivad endale välja meelepärased aspektid, mille põhjal teha järeldusi korteriühistu tegevuste ja rahapaigutuste kohta ning otsustada, kas korter osta või mitte.
Mis on tehtud?
kuid on ka ühistuid, kus enne tehakse ära kõik ilumeelele meeldivad parendused ning seejärel hakatakse alles otsima võimalusi suurte renoveerimistööde tegemiseks. Paraku ei tunne ostjad tihti huvi, kas peale välise ilu ka midagi enamat on tehtud – vuugivahed täidetud, katus remonditud ning küttesüsteem uuendatud? Enne ostu peaks uurima elamu kohta kõike, sest maja väärtus ja vastupidavus sõltuvad siiski kapitaalsetest töödest. Kui ühistul on laen kaelas
Märkimisväärne hulk korteriostjatest teeb ühistu kohta järeldused maja väljanägemise põhjal. Kui rõdupiirded on uued ja säravad, ot- Paraku ei tunne ostjad tihti huvi, saseinad soojustatud ning trepikojauksed va- kas peale välise ilu ka midagi hetatud, näitab see enamat on tehtud – vuugivahed nende jaoks ühistu ak- täidetud, katus remonditud ning tiivsust. On inimesi, kellele küttesüsteem uuendatud? imponeerib korras trepikoda ja kõrgemates majades juba maja ja koridoride iluravi ka renoveeritud lift. Just liftide tõttu, võib eeldada, et kapitaal uuendamine on kallis töö ning semate tööde tegemiseks võekorteriühistud on selleks võt- takse uus laen ning edasised nud laenu. Enamasti tehakse maksed pangale ja remondiliftiremont ära siis, kui muud fondi võivad märkimisväärselt pakilised tööd on juba tehtud, kasvada.
Tehtu kajastub arvel
tavas korteris on plaanis reÜha enam räägitakse ener- monti teha. giasäästust, küttesüsteemide Püstikute hilisem vahetus kapitaalremondist ning korra- tähendab torušahti seinte lamliku ventilatsioonisüsteemi pai- mutamist ning läbijooksev kagaldamisest vanematesse kor- tus rikub viimistlust. termajadesse. Kuigi selliste tööÜsna harva soovivad ostude jaoks saab taotleda toetusi, huvilised astuda kontakti ühistähendab see suurt väljamine- tuga, et saada aimu, mis majas kut ka elanikele, mis kajastub igakuistel arTihti kirtsutavad ostuhuvilised vetel. Tihti kirtsutavad os- suurte arvete peale nina, saamatuhuvilised suurte arve- ta aru, et kui ühistu neid väljate peale nina, saamata minekuid ei tee, pole võimalik aru, et kui ühistu neid väljaminekuid ei tee, saada ka soojapidavat elamut. pole võimalik saada ka soojapidavat elamut. Enamas- täpselt tehtud ja mis plaanis. ti ei jää korteriost suurema ar- Kuigi hea kinnisvaramaakler ve tõttu ära, kuid samas on ini- uurib põhilised asjad ise järele, mesi, kes eelistavad elada pi- tasub korteriühistu esimehega gem nigelama seisukorraga ma- siiski ühendust võtta, et vabas jas ja seeläbi maksta vähem. vestluses saada aimu kas või ühistu meelsusest maja eest Suhtle ühistuga hoolitsemisel. Kuigi enamikus majades on Kokkuvõttes soovitan enne nüüdseks juba veetorude püs- korteri ostuotsuse tegemist tikud vahetatud ning katused- ühistu tegevuse vastu enam ki parandatud ja seda peetakse huvi tunda, sest nii on võimaenesestmõistetavaks, tasub lik paremini aimu saada, miks nende tööde puhul siiski järele on kulutused elamule just nii uurida, eriti just siis, kui oste- suured ning veel enam, milli-
sed kulutused on plaanis tulevikus ja kui suureks võivad seetõttu kujuneda igakuised kommunaalarved. Oluline on mõista, et kena välimusega maja ei tähenda tingimata veel soojapidavust ja kõiki vahetatud kommunikatsioone.
KÜSI JULGELT! Enne korteri ostu küsi ühistust järele: • Millised välistööd on tehtud? • Millised kapitaalsed restaureerimistööd on tehtud hoone «ilukesta» all? • Kui suur on ühistu võlakoorem ja kui pikaks ajaks? • Millised (juba otsustatud) remonditööd ootavad lähiajal ees ja kui palju need maksavad? • Milline on majaelanike rahulolu ühistu tegevusega?
6
7. märts 2012
Korteriühistu juhi amet paelub noori ja hakkajaid Teadmisi tarvis
Korteriühistu juhi ametisse asub järjest enam noori ja hakkajaid omanikke – nad soovivad oma elukeskkonna heaks midagi ära teha, kinnitab Eesti Korteriühistute Liit. Kristel Kossar
«
Paistab küll, et korteriühistu juhi amet kogub populaarsust,» kinnitab Eesti Korteriühistute Liidu nõukogu juht Marit Otsing. Tema sõnul kohtab koolitustel järjest enam korteriühistu juhi ametisse asunud noori hakkajaid mehi ja naisi. «Nad on mõistnud, et ühistu juhtimiseks on vajalik omandada teadmisi ning nad tahavad õppida, samuti teiste ühistujuhtidega kogemusi vahetada. Nad soovivad midagi oma elukeskkonna heaks ära teha – on näiteks altimad kaaluma ka suuremahulisi kompleksseid renoveerimisprojekte, mis kokkuvõttes majaelanike elu paremaks teevad,» räägib Otsing. «Kuid nad mõistavad ka vastutust nii teiste ühistuliikmete kui kalli kinnisvaraobjekti ees, mida üks kortermaja kahtlemata on.»
Ühised eesmärgid Tallinna kesklinna suure kortermaja Paldiski mnt 16 ühistu esimees Jüri Niitepõld asus ametisse aastal 2008 koos uue juhatusega, tagasi on ta ametisse valitud kahel korral. Mehe sõnul on muutunud nii mõndagi – inimesed on haka-
Paldiski mnt 16 korteriühistu juhi Jüri Niitepõllu sõnul on ühistu naabruses asuvale Kelmiküla lasteaiale heaks naabriks – koos toimetatakse naabrivalvet. Foto: Kristel Kossar nud koosolekutest osa võtma ning oma kodumaja käekäigu vastu huvi tundma. «Kindlasti on meie maja paremas olukorras kui mõnedki korrusmajad n-ö mägedel – küljed on soojustatud, küttesüsteem renoveeritud, paigal-
datud uus katus, nii et üht-teist on ikka ära tehtud,» tunneb Niitepõld heameelt. «Siia on kolinud palju peresid. Meil kõigil on ühine eesmärk – oma kodu korras hoida,» räägib mees. Kevaditi peetakse talguid, samuti ollakse
heaks naabriks maja taga asuvale Kelmiküla lasteaiale – naabrivalve korras jälgitakse, et pätid laste mänguplatsi lagastama ei pääseks. Lahendamist vajavaid probleeme tuleb aga siingi ette – näiteks parkimine, milleks ma-
ja juures ruumi pole. Niitepõld näeb ühistut ennekõike korteriomaniku huvide kaitsjana, tuues välja näiteks võimalikult soodsad kommunaalteenused. «Ühistu eesmärk ongi tagada selle ühise kommuuni inimväärne elu,» leiab ta.
Ühistujuhi amet on keeruline ja vastutusrikas, kinnitab Lasnamäel Koorti 18 asuva ühistu juht Igor Andrejev, kes peab ametit viiendat aastat. «Eks alguses oli ametisse valimine ikka nii, et keegi pidi selle koha vastu võtma, mina see siis olin,» meenutab Andrejev. «Alguses oli ikka väga raske, asusin tutvuma seadusandlusega ning sellega, mis korteriühistute valdkonnas üldse toimub.» Ühistujuhi tööst hakkas mees aga enda sõnul täielikult aru saama alles kaks aastat pärast tööleasumist – siis hakkas ta ka mõistma, et seda ametit on tarvis tõsiselt õppida. Nii asuski mees end koolitama, ennekõike Eesti Korteriühistute Liidus. Mis selle töö juures kõige enam raskusi valmistab? «Inimesed,» ohkab mees. «Pead olema ühtaegu nii jurist, ehitaja, psühholoog kui ka diplomaat. Inimesed on erinevad, kõigiga on tarvis suhelda.» Temagi töös tuleb ette, et osa inimesi ei taha muutustega kaasa tulla ega ka millestki aru saada – konfliktiolukordi peab aga tark ühistujuht oskama vältida. Kõike seda saab õnneks õppida. «Selleks peabki ühistujuht ennast võimalikult palju koolitama,» räägib Andrejev. «Igaühele selline töö muidugi ei sobigi, sest see nõuab väga palju. Ühistujuht peab sisuliselt 24/7 korteriomanike jaoks olemas olema, teisiti pole see mõeldav.»
7
7. märts 2012
Tark juht ennetab korteriühistu koosolekul konflikte Korteriühistute esimehed on muutunud – ühistu edukat juhti iseloomustavad hea suhtlemis- ja läbirääkimisoskus, nendib Eesti Korteriühistute Liidu Tallinna ja Harjumaa büroo juht Raimo Jõgeva, kes on aastate jooksul korraldanud sadu ühistute üldkoosolekuid ning tihti olnud ka ühistutes lepitajaks.
osalenud spetsialistina nii mit- juhte kamandada,» räägib Seli- kõige tähtsam. Igaühe jaoks tumelgi tulisel arutelul. «Kui juht rand. «Raske on selgitada, et leb aega leida,» ütleb naine. ei võta aega inimestega rääki- kinnisasja omamine toob kaaEesti Korteriühistute Liidu miseks, on tüli kohe majas,» sa kulusid ja viib raha välja, koolitusjuhi Ave Uustali hinkinnitab Jõgeva. «Kornangul aitab aga konflikte ära teriühistu juht ei saa hoida ka asjaolu, et korteriühismängida suurt direk- «Kompromissideni jõuame ainult tu juhil on ametis hakkamasaatorit, kes alluvatega juhul, kui kuulame iga inimese miseks vajalikud teadmised. vaid sekretäri vahen- ära ja anname selgitusi.» «Koolitatud juht viib ühistu tööd jõudsalt edasi ning hoiab dusel suhtleb. Ühistu tegevust tuleks küll ära suure hulga konflikte – tihselgitada iga-aastasel üldkoos- mitte ei suurenda rikkust,» li- ti tulenevad arusaamatused ju teadmiste puudumisest,» kõneolekul, kuid mina soovitan se- sab mees. Tema sõnul napib omanikel leb Uustal. «Korteriühistu juhi da teha ka koosolekute-vahelika raha – järjekordne konflikti- töö spetsiifikast lähtuvalt on sel perioodil,» räägib ta. Jõgeva sõnul võiks juhatus oht. «Kui rahakott pole väga tarvis suurt hulka teadmisi mittehtud töödest vahekokkuvõt- priske, aga soovid see-eest suu- mest valdkonnast.» krisTel kossar teid teha ja vastavasisulised kir- red, tundub igaühele, et just tejad teadetetahvlile või kõigile ma trepikoda tuleks selle raha Rohkem infot ja rääkimist Raimo Jõgeva sõnul aitaks postkasti panna. eest korda teha, aga mitte reUue põlvkonna ühistumontida soojatrasse või isolee- eksiarvamusi kummutada ja juhid on muutunud, Väljateenitud usaldus rida keldrit. Sageli need rahul- konfliktiolukorda ennetada ka nad püüavad konflikte Korteriühistute lepitaja rol- olematused kulmineeruennetada,» nendib Jõgeva. lis olnud Enno Seliranna mee- vad ja eskaleeruvad korte«Need, kes alustasid konflikt- lest tekitab probleeme ka asja- riühistu koosolekul,» rää- «Suur hulk korteriomanikke selt, on suures osas sunnitud olu, et erastamise kaudu oma- gib Selirand. arvavad, et neil on õigus ameti maha panema. Head esi- nikeks saanud ei mõista, kuidas Rääkida, rääkida ja nõuda ning rumalaid ja laisku mehed püüavad konfliktidest kinnisvara omamine toob kaa- veel kord rääkida, toonihoiduda ning selliseid juhte os- sa teatavaid kulutusi. «Suur tab ka KÜ Puhangu 55 korteriühistu juhte kab ühistu liikmeskond ka hoi- hulk korteriomanikke arvavad, juht Valentina Valtson. kamandada,» räägib Selirand. da ja hinnata.» et neil on õigus nõuda ning ru- «Inimeste usalduse võitAastate jooksul on Jõgeva malaid ja laisku korteriühistu mine korteriühistus on see, kui ühistu liikmeid koosolekul rohkem informeerida – Kuidas ennetada Korteriühistus KonFliKte? näiteks renoveerimise alustamise juures selgitada planeeri• Jaga liikmetele võimalikult palju informatsiooni. tavaid töid ning nende maksumust. «Siis kutsutakse kokku • Loo võimalused ühistu juhatusega probleeme arutada ka väljaspool koosolekut, näiteks seades üldkoosolek, et need hinnasisse juhatuse liikmete vastuvõtuajad. pakkumised ja plaanid vastu • Korteriühistu koosolek peaks olema reglementeeritud, vältimaks selle muutumist võtta,» räägib Jõgeva. emotsionaalseks. Päevakorrast tuleks kinni pidada. Tema sõnul tuleb inimestel lihtsalt võimaldada enne koos• Ühistu juht peaks omandama töös vajalikke teadmisi olemasolevate erialaste koolituste kaudu, olekut vastuvõetavate otsuste samuti suhtlema heade praktikate vahetamise eesmärgil teiste ühistujuhtidega. materjalidega tutvuda ning vajadusel iga korteriomanikuga Allikas: Eesti Korteriühistute Liit, Kristel Kossar personaalselt vestelda. «Samuti võib mingi planeeritava töö
«
Üldkoosoleku juhataja ei tohiks enda väljendamisel emotsioonidesse laskuda, sest muidu muutub emotsionaalseks protestiks koosolek tervikuna. Illustratsioon: Scanpix/CORBIS kohta eelnevalt korteriomanike seas küsitluse läbi viia,» soovitab Jõgeva. «Kompromissideni jõuame ainult juhul, kui kuulame iga inimese ära ja anname selgitusi.» Raimo Jõgeva soovitab koosolekut juhtida üldkoosoleku poolt kinnitatud reglemen-
di ja päevakorra järgi. «Küsimused tuleb esitada pärast päevakorrapunkti ettekannet, mitte vahele karjudes. Koosolekul osalevatel ühistu liikmetel tuleb kuuletuda koosoleku juhatajale, kes annab luba sõnavõttudeks ja küsimuste esitamiseks,» räägib spetsialist.
8
7. märts 2012
Soome korteriühistud Üürnikul on omanikuga hoiavad oma vara hoolega sarnased õigused Samamoodi nagu Eestis on korteriühistu vorm ka Soomes mugav ja tõhus viis hoolitseda oma kinnisvara eest. Võrreldes Eesti ühistutega torkab meie põhjanaabrite juhtimismudelis aga silma just väljastpoolt palgatud kinnisvarahaldusteenuse sage kaasamine.
Soome ühistutest veidi üle poole (ehk peaaegu 45 000 ühistut) on väikesed, alla kümne korteriga. «Seadusandlus seab väikestele vähem seadusandlikke kohustusi ning väikesele ühistule on suureks väljakutseks tegeleda kõigi küsimustega professionaalsel tasemel,» räägib Kero.
Läbipaistvus ja avatus
Margus Paut
arhitekt, arhitektuuribüroo MOI
S
elle nähtuse algsed juured peituvad kaugel ajaloos, kus Soome tööstuslinnaku (soome k ruukki) majapidaja hoolitses lisaks kinnisvarale ka tööliste elamistingimuste, tervishoiu ja laste koolihariduse eest. 1990ndate «lama» sundis juba niigi hästi organiseerunud valdkonda tunduvalt tõhusamaks, käesoleva sajandi kommunikatsiooni tähtsustav teenindusühiskond on suunanud avatusele.
Teenused ostetakse sisse Haldusteenusest on põhjanaabrite juures saanud majandustegevuse professionaalne haru. Kui enne teenindas ühistut üks inimene, siis tänapäeval võib teenust pakkuvasse ettevõttesse kuuluda lisaks raa-
Kero Jukka
Foto erakogust
matupidaja, sekretär, klienditeenindaja ja tehnik, kes kõik üheskoos moodustavad toimiva terviku. Jukka Kero, Suomen Kiinteistöliitto esindaja sõnul toob halduriteenuse sisseostmine ka kasuliku võrdlusmomendi kõigis kinnistu haldamisega seotud küsimustes: nii tehnilistes, majanduslikus tegevuses kui ka juhtimisvaldkonnas. Kui haldamisülesanded organiseeritakse ainult korteriühistu liikmete/osanike jõul, on Kero hinnangul suur risk, et olulistes küsimustes jääb palju tähtsat teavet kättesaamatuks. «Mida väiksem ühistu, seda tõenäolisem on, et toimitakse pelgalt oma tarkuse najal. Väljastpoolt tulev ja ennekõike erapooletu abi on väga juhuslik,» räägib ta.
Jukka Kero sõnul on pikaajaline ja ennetav hooldus ja remont maja korrashoiu A ja O. «Kui reageerida vaid avariidele ja probleemidele, siis pole garantiid, et olukord rahuldavalt lahendatakse. Selliste kinnistute väärtus (oletusena, et kinnisvaraturg allub mingis mõttes turumajanduse reeglitele, nõudluse ja pakkumise põhimõttel) on kahtlemata madalam, kui korralikult hooldatud juhtumitel,» räägib Kero. Teisisõnu, omanik peab nõudma, et tema vara hoitakse korralikult. «Ka uue korteri soetajal tuleb nendele seikadele pöörata tähelepanu.» Kero sõnul tuleks halduri teenust sisse ostes analüüsida kindlasti muidki seiku kui lepingupakkumistel olevaid hindu. «Teenusepaketid peaksid olema vabalt kombineeritavad vastavalt vajadustele ja ebavajalike teenuste eest ei peaks maksma. Läbipaistev ja avalik kokkulepe on alati mõlema osapoole huvides,» sõnab Kero.
Üürnike ja korteriühistute vahelised suhted on palju kirgi kütnud, kuna nendevahelised rollid on väga hägusalt reguleeritud. Proovimegi siinkohal veidi erinevate osapoolte õiguste ja kohustuste suhtes selgust tuua. Heliis Anto
Pindi Kinnisvarahalduse atesteeritud vanemhaldur
E
elkõige on kitsaskohad tõstatatud ühistute poolt, mille esindajad ei pea õiglaseks ja vajalikuks jagada üürnikega üldkasutatavaid parkimiskohti või kõrvalruume (nt saun), samuti peavad üürnikud elementaarseks, et nemad ei pea erinevalt omanikest panustama maja heakorda, nt osalema graafikujärgsetel hoovikoristamisaktsioonidel.
Üürnikul ka kohustused Väga lühidalt kokku võttes on üürnik nagu iga teine omaniku loal pinda kasutav elanik, kellele laienevad kõik elamu kasutamisega seotud õigused ja kohustused. Seda ei tasu segamini ajada elamispinna omaniku õigustega nagu objekti müük vabalt valitud hetkel või hääleõigus ühistu
üldkoosolekutel, ega ka ko- sed juba üürilepingusse – see hustustega nagu maamaksu on ka heaks dokumendiks tasumise kohustus. ühistule esitamiseks, kui vaidEnt kui ühistu üldkoosolek lused tekkima hakkavad. on langetanud otsuse, et igale Näiteks vaidlustab ühistu korterile kuulub kasutamiseks esimees parkimiskoha kasutaüks parkimiskoht, siis omani- mise üürniku poolt, ent kui kul on õigus vabalt valida ja omanik selleks loa annab ning otsustada, kas seda kasutab te- üürnik kasutab kohta koduma, mõni tema pereliige või hoopis üürnik. Sama kehtib ka näiteks Seadusandjad on üürisuhetele sauna-pesuruumide ka- pööranud Eestis vähe sutamise kohta. tähelepanu, seetõttu tuleb Küll pole kohustustevaba ka üürnikuelu. paljudes olukordades Üürnik peab alluma tugineda kainele mõistusele. maja üldisele kodukorrale, sh osalema näiteks ühistel koristustalgutel, mis korra järgi, siis ühistu jurison kokku lepitud eluruumi-, diktsioonist on antud küsimitte omandipõhiselt. mus väljas. Teoreetiliselt saab ühistu Seega – põhimõtteliselt poka reguleerida ja piirata õigus- le vahet, kas eluruumi kasutab te volitamist, kuid mis tahes üürnik või omanik või tema piirangu õiguspädevus on kü- leibkonnaliige ning ühistul sitav, kuna igal vara omanikul pole õigust üürnikku kohelda on õigus oma õigusi ja ka ko- vara omanikust erinevalt. Eestis on seadusandjad hustusi edasi volitada, kui ta seda vajalikuks peab ning sel- üürisuhetele väga vähe tähelega teiste huvisid ei kahjusta lepanu pööranud, seetõttu tu– ühistul peaks sellise võima- leb paljude olukordade lahenluse kitsendamine olema vä- damiseks tugineda üldisemahemalt õigusteoreetiliselt kee- tele õigusaktidele ja kainele latud. mõistusele. Selge on aga see, et mida Täienda lepingut rohkem omanik ja üürnik Et lahendada tihtipeale omavahel kokku lepitud tinmõttetuks kujunevate vaidlus- gimusi kirjalikult vormistavad te teket, oleks omanikul ja ja neid ka ühistule tutvustaüürnikul otstarbekas kirjutada vad, seda vähem hakkab tulekõik omanikult üürnikule üle- vikus osapoolte vahel tekkima antavad õigused ja kohustu- probleeme ja vaidlusi.
9
7. märts 2012
Koguriskikindlustus aitab raske talve üle elada Krõbe külm on põhjustanud ka sellel talvel päris palju torude külmumisi ja lõhkemist. Eelmine lumerohke talv oli ühistutele samuti tõeliseks katsumuseks: rohke lumi vajas koristamist ning mitmedki katused said seetõttu kannatada – kas siis valede võtete tõttu katuse koristamisel või lume raskusest tingitult. Sven Freiberg
ERGO Kindlustuse korporatiivkindlustusdirektor
K
ahetsusväärselt juhtub talviti mitmeid õnnetusi autode ja inimestega just jääpurikate sulamise aegu. Paremas olukorras olid ja on need ühistud, kellel on sõlmitud koguriskikindlustus ja vastutuskindlustus. Sel juhul kannab ootamatud kahjud kindlustusselts.
Koguriskikindlustus Sulalume tekitatud üleujutuse kahjud keldrites, vandaalide vägiteod või trepikoja siseviimistlust kahjustanud veeavarii – olukorra ennistamiseks tarvilikud remonditööd saavad koguriskikindlustuse abil hüvitatud. Iga ühistu vaatab väga hoolikalt oma eelarve vahendeid ning kindlustus saab siin aidata ettenägematute sündmuste
Katusele ootamatult kogunev raske lumi võib rikkuda nii katuse, tänavale vajudes aga teha Foto: Margus Ansu liiga kas maja ees parkivatele autodele või mööduvatele jalakäijatele. korral tasakaalu säilitada – kõige laiem kindlustuskaitse on hea tagatis, et ka suuremahulised ja kallid parandustööd alati, ilma täiendavalt rihma pingutamata ära teha. Sealjuures tuleb ka ise hoolas olla – näiteks lume raskuse
tõttu tekitatud kahju hüvitatakse siis, kui paari päevaga sajab maha väga palju lund. Kui lund sajab mitu nädalat järjest ja seda on võimalik koristada, pole see üldjuhul ootamatu sündmus. Kui aga lumi katuselt näi-
teks trepikoja katusele või autole kukub ja purustab selle, siis on tegu kahjujuhtumiga.
Vastutuskindlustus Korteriühistu tegevus või tegevusetus võib kaasa tuua olukordi, kus kolmandad isi-
kud või hoopis ühistu enda liikmed esitavad ühistule kahjunõude. Näiteks võib see päevakorrale kerkida hooldamata tsentraalse veetoru lekkest tekkinud kahjude korral, samuti maja katuselt korteriomanike või teiste inimeste autodele varisenud lumest põhjustatud kahju hüvitamiseks. Sellistel juhtudel on ühistul abi vastutuskindlustusest, mis hõlmab ka ühistu liikmetele tekitatud kahju. Uuri, kas sinu sõlmitud vastutuskindlustus hüvitab lisaks ka korteriühistute liikmetele põhjustatud kahju ja võimalikud teiste kindlustusseltside kahjunõuded ning pakub õigusabi aluseta nõuete korral. Teiste seltside kahjunõuetest korteriühistule saab rääkida näiteks siis, kui korteriühistu pööningul kaasomandis oleva toru lekke tõttu ujutatakse üle teises kindlustusseltsis kindlustatud korter. Vastutuskindlustusega ühistu saab edastada nõude oma kindlustusseltsile, ilma vastutuskindlustuseta ühistu peab aga nõutud summa oma taskust leidma. Vastutuskindlustus ei kata kannatanule saamata jäänud tulu ega ka emotsionaalset kahju. Lisaks pole vastutuskindlustusega kaetud korteriühistu poolt lepinguga võetud kohustused, mis tekivad seoses kahjujuhtumiga (näiteks leppetrahvid vm).
Sama hind, rohkem kaitset Meie andmetel on enamik ühistuid kindlustanud end vaid
mõne riski – tulest, tormist või hoonesisesest torustikuveest tekkinud kahjude vastu. Vastutuse kindlustamine on pigem erand kui reegel. Möödunud talvel pidid näiteks paljud ühistud jääpurikate põhjustatud või lume sulamisest tekkinud kahjud veel oma eelarvest tasuma, sest selliste kahjude vastu lihtsalt ei osatud end kindlustada. Järjest rohkem on ka hooneväliste magistraaltorude purunemisi. Sellest tekkinud kahju vastu pakub kaitset ainult koguriskikindlustus. Kuna õnnetus ei hüüa tulles, julgustab ERGO Kindlustuse kindlustusdirektor Sven Freiberg ühistuid küsima pigem koguriskikindlustust, kus on kaitse palju laiem, ja seda sageli sama suure kindlustusmakse eest, mida on varem tasutud vaid mõne üksiku riski vastu kindlustamisel. ERGO varakahjude osakonna juhataja Erko Makienko sõnul saab ERGOst abi keskmiselt 20 ühistut kuus. Peamised kahjud korteriühistutele ongi magistraaltorude purunemine ja sellega kaasnevad kahjud, lume kukkumine hoonele endale või siis sõidukitele, on ka tulekahjusid üldkoridorides, millega kaasnevad korterikahjustused. Viimane torm kahjustas näiteks ühel ühistul hoone katust, nelja sõidukit ning lisaks jõudis vesi mõnesse korterisse. «Poleks neil olnud kindlustust koos vastutusega, oleks ühistu eelarves olnud märkimisväärne auk,» sõnab Makienko.
10
7. märts 2012
Kinnisvara korrashoius võidutseb asjatundlikkus Kinnisvaraomanikel ja nende esindajatel on korrashoiuteenuste turul hankeid korraldades ja teenuseid ostes mõistlik lähtuda juurdunud headest tavadest ja arusaamadest, eelkõige standarditest. Jüri Kröönström
Eesti Kinnisvara Haldajate ja Hooldajate Liidu juhatuse esimees
K
orrashoiuteenuseid hankides soovitame läbi töötada Eesti standardi EVS 807:2010 «Kinnisvara korrashoid», millest leiate korrashoiu mõisted, olemuse, kirjeldused ja korraldamise alused ehk kujundlikult «keele», mida mõistavad ka asjatundjad. Alles seejärel asuge korrashoiuhanke ettevalmistamisele, milles kindlasti on suureks abiks ja heaks soovituseks Eesti standardi EVS 910:2011 «Kinnisvara korrashoiu hanke dokumendid ja nende koostamise juhend» sisu ja lisad. Nimetatud standardeid on võimalik soetada Eesti Standardikeskuse (www.evs.ee) internetipoest.
Planeeri ja prognoosi Kulukast ja närvesöövast isetegemisest loobumisel tuleks alustada hoonega seonduvate andmete ja dokumentide põhjalikust korrastamisest (hoone
ja kinnistu pass, ehitusprojekt le asjatundlikkuse ja kvaliteedija joonised, seadmete passid kriteeriumid, näiteks nõuda jms) ja puuduolevate doku- teenust pakkuvalt firmalt Eesti mentide hankimisest. Kinnisvara Haldajate ja HoolSamuti on soovitav teha dajate Liidu (EKHHL) väljastakinnistul asuva hoone ja krun- tud, kehtiva halduse või hooldi tehniline ülevaatus ning sel- duse sertifikaadi ja firma töötagitada küsitluse kaudu kinnis- jatel halduri või hooldaja kutvaraomanike ja -kasutajate va- setunnistuste olemasolu (vasjadused vähemalt kolme kuni tavad registrid www.ekhhl.ee). viie aasta perspektiivis. Kõige Pakkumisdokumentides tuselle põhjal saab koostada kinnisvara kasutuse Valikul on oluline veenduda, et ja arendamise pikaajalitulevasel partneril on vajalik ja se strateegia. Edasi tuleb sisustada tõendatud kogemus ning strateegia tellitavate kindlus ja usaldusväärsus korrashoiutegevusteteenuste kirjeldusega, pikaajaliseks koostööks. määrata iga vajaliku teenuse puhul eelkõige selle soo- leb selgelt ja täpselt esitada vitav maht, sagedused, ulatus pakkumise ja selle objekti kinnistul, soovitav kvaliteedi- üldandmed, kvalifitseerimistase, poolte vastutuspiirid ning nõuded ning pakkumiste hinmuud teenuse osutamisega damise ja võrdlemise kriteeriuseonduvad nõuded ja tingimu- mid. sed. Eelnevalt tuleb analüüsida Tuleb osata ka prognoosida korrashoiuteenuste turgu ja soovitavate teenuste maksu- hangitavate teenuste komplekmust, et planeerida hankeks õi- si ning valida õige ja sobiv hanges mahus rahalisi vahendeid keviis ja pakkujate valik (soovining koostada adekvaatne kor- tav vähemalt 3–5 pakkujat/korrashoiuteenuste hankedoku- rashoiufirmat). mentatsioon. Avalikus sektoris tuleb järKui selleks kõigeks puudu- gida riigihangete seadusega vad ettevalmistus ja kogemu- kehtestatud nõudeid, erasektosed, tuleb kindlasti kasutada ris tuleks toimida ratsionaalselt kogenud asjatundja-konsultan- ja mõistlikult, lähtudes eelkõidi abi, sest hanke ettevalmista- ge hea hinna (tihtipeale mitte mise faasis tehtud vead ja puu- kõige odavama) ja kvaliteedi dused maksavad end mitme- suhtega teenuse hankimise eeskordselt kätte hilisemas teenus- märgist, et vältida edasisel korte osutamise faasis. rashoiul tarbetuid pingeid. On oluline, et poolte koostöö suPõhjalikud dokumendid juks, mis tagab kvaliteedi. Edasi on mõistlik määratleValikul on ka oluline veenda korrashoiuteenuste osutaja- duda, et tulevasel partneril on
vajalik ja tõendatud kogemus ning kindlus ja usaldusväärsus pikaajaliseks koostööks. Tark on pakkumisdokumentides esitada eduka pakkujaga sõlmitava lepingu projekt ning selle juurde ka tööde aruandlust, järelevalvet, hindamist, motiveerimist ja vastuvõtmist käsitlevad tüüpvormid. Üldine soovitus on, et pigem kirjutada pakkumisdokumentides rohkem ja selgemalt lahti, mida soovitakse ning tagada sellega mõlema poole parem arusaamine saavutatavatest eesmärkidest. Korrashoiuteenuse lepingu sõlmimise järel ei tohiks unustada ka selle regulaarset ajakohastamist (soovitavalt kord aastas) ja töökoosolekuid (soovitavalt 2–3 korda aastas).
Usalda asjatundjaid Kindlasti peaksid kinnisvaraomanikud Eestis selgemini teadvustama korrashoiuvaldkonnas tavainimeste ja asjatundjate professionaalsete pädevuste erinevusi. Arenenud ühiskonnas on tavapärane ja mõistlik, et kinnisvaraomanik keskendub oma põhitegevusele ega raiska põhjendamatult raha ja aega kohmakale isetegemisele või nullist alustavatele korrashoiuvaldkonna õpingutele. Selle asemel on kinnisvaraomanik valmis tegema kinnisvarakorrashoiuga seonduvaid kvaliteetseid strateegilisi otsuseid, täitma omanikukohustusi, korraldama korrashoiuteenuste järelevalvet ja ajakohastamist.
Samas on igati kohane ja teretulnud korteriomanike vahel sotsiaalse suhtluse ja huviringide tegevuse korraldamine oma jõududega. Korterelamu korrashoidu korraldades on kindlasti mõttekas hoida kokku tarbetuid kulusid ja leida asjatundja, õige ja sobiv koostööpartner ning usaldada haldus, hooldus, heakord, remondid ning tarbimis- ja tugiteenused
korrashoiufirmale, kuhu on koondunud valdkonna kõrgvõi kutsehariduslike spetsialistide pikaajalised teadmised ja tegutsemiskogemus. Eespool toodud juhised on korterelamute puhul abiks ka korteriühistu juhtidele ja valitseja nimetamisel korteriomanikele ning ärisektoris kinnisvarakeskkonna juhtimisega tegelevatele omanike esindajatele.
Kinnisvara korrashoiu hankeprotsess HANKE KORRALDAMISE ALUSED, ERISUSED JA ARENDUSPÕHIMÕTTED • Hanke korraldamise alused • Hanke korraldamise erisused • Kinnisvara korrashoiu hankeprotsessi arenduspõhimõtted KINNISVARA KORRASHOIU HANKE ETTEVALMISTAMINE • Lähteandmete ja algtaseme väljaselgitamine • Kinnisvara omaniku eesmärkide ja kasutajate vajaduste väljaselgitamine • Kinnisvara korrashoiustrateegia koostamine KINNISVARA KORRASHOIU HANKE KAVANDAMINE • Korraldusmeetodi ja eesmärgitaseme kavandamine • Kvaliteeditaseme määramine • Hankedokumentide koostamine KINNISVARA KORRASHOIU HANKE LÄBIVIIMINE • Pakkujate kvalifitseerimine • Pakkumuste vastavuse kontrollimine ja pakkumuste võrdlemine • Lepinguläbirääkimised ja lepingu sõlmimine KINNISVARA KORRASHOIU HANKE LEPINGU TÄITMINE JA AJAKOHASTAMINE • Kinnisvara korrashoiu lepingute käivitamine • Kinnisvara korrashoiu lepingu struktuur, järelevalve ja ajakohastamine Allikas: Väljavõte EVS 807:2010
11
7. märts 2012
Lemmiklooma pidamist kortermajas kaalu hoolega Kuigi korterelamus keegi kodulooma pidamist keelata ei saa, tuleb lemmik valida eluruumi suuruse ja oma elulaadiga sobituvalt. Kinni tuleb pidada ka korteriühistu heakorrareeglitest ning arvestada naabrite heaolu ja turvalisusega.
K at r i n N o pp e l
Uus Maa Tartu büroo maakler
L
ähen külla oma korter elamus elavatele vanematele. Nappidel haljasaladel avaneb igakevadine pilt – ettenähtud kõnniteid eiravate poriste käiguradade vahelised hallid lumeriismed on pikitud pruunide mügarikega… Trepikojas segunevad koristajatädi kloorilõhnalise põrandapesuvahendi ja esimese korruse «kassitädi» korterist leviv vänge aroom. Astun lifti – jälle on üks vaene koer viimasel minutil välja lastud... Võib-olla on tegemist sellesama kolmanda korruse koeraga, kes siis, kui ma vahel ei suuda reostatud lifti siiski astuda ja treppi pidi liigun, minu möödudes innukalt seestpoolt korteriust kraabib ja lootusrikkalt klähvib.
Rõõm ja vastutus Usun, et paljud suures kortermajas elavad inimesed puutuvad aeg-ajalt kokku lemmikloomapidamise pahupoolega, seda nii ise looma pidades kui loomapidaja naabrina. Nagu me ei tea esimest last saades, kui palju vastutust, kohustusi ja loobumisi see suure rõõmu kõrval kaasa toob, ei oska me ka looma perre võttes alati hilisemat reaalsust ette kujutada.
Looma toidu ja hoolduse pidada järgib ka sellega kaasnekulud, katki kraabitud mööbli- vaid kohustusi. Naabritel on riie, äranäritud kingad, loigud õigus kaevata, kui nad näevad/ vaibal, äestatud parkett ning kuulevad, et loomaomanik kokarvad igal pool – see on vaid hustusi ei täida. Lühidalt koküks ja asisem pool kooselust ku võttes on omaniku kohulemmikuga. Teine pool seisneb looma emotsionaalses Kui istute harilikult kaheksast heaolus, mille eest loomaomanik vastutama viieni kontorilaua taga ja viiest peab. Eelkõige puudu- seitsmeni fitness-klubis, siis tab see muidugi koera- valige parem kass või kilpkonn, pidajaid, sest koer on nagu laps, kes vajab ae- kes saavad suure osa ajast ga, tähelepanu, armas- kenasti ka ise hakkama. tust ja järjekindlat arendamist. Selle vahega, et lapsed muu- seks tagada loomale vajalikud tuvad vanuse kasvades üha osa- ja tervislikud elutingimused vamaks ja iseseisvamaks, koer ning jälgida, et looma pidamituleb aga kümme-viisteist aas- ne ei häiriks avalikku korda, tat järjepanu viia igal hommi- kaaskodanikke ega teisi lookul ja õhtul (ning ideaalis ka mi. päeva jooksul) jalutama. Iga omavalitsuse kodulehel Põllumajandusministri on olemas kasside ja koerte pipoolt välja antud määruse damise eeskiri, mis sätestab «Lemmikloomade pidamise muu hulgas, et loomaomanik nõuded» § 9 ütleb, et «koerale peab järgima sanitaar- ja hütuleb tagada võimalus rahulda- gieeninõudeid, sh koristama da liikumisvajadust, arvestades oma looma väljaheited. tema suurust ja temperamenSamuti on loomaomanik ti». Nii et enne koera korteris- kohustatud kinni pidama korse toomist tuleks oma elustiili teriühistu avaliku korra reeglitest, mis ilmselt ei sisalda klausausalt analüüsida. Kui istute harilikult kahek- lit «lubatud reostada trepikoda sast viieni kontorilaua taga ja ja lifti». viiest seitsmeni fitness-klubis, Järelevalvet koduloomadesiis valige parem kass või kilp- ga seotud seaduste ja eeskirjakonn, kes saavad suure osa ajast kenasti ka ise hakkama. Samuti on loomaomanik Ja kui teie lapsed manguvad lemmikloo- kohustatud kinni pidama ma, mõelge sügavalt jä- korteriühistu avaliku korra rele, kas te ikka olete reeglitest, mis ilmselt ei valmis edaspidi lisaks olemasolevatele kohus- sisalda klauslit «lubatud tustele oma lapse koera reostada trepikoda ja lifti». jalutama või tema ülimalt hea seedesüsteemiga merisea puuri puhastama. de üle peavad ja kaebusi meLastel on pärast esimese tuhi- netlevad munitsipaalpolitsei, na möödumist tihti miljon keskkonnaamet ja linnaosavamuud asja peas ning põhivas- litsused. Seaduste rikkujaile tutajaks jääb ikka lapsevanem. saab määrata päris kopsaka raSamuti oleks tark kindlusta- hatrahvi, looma eriti julma da tagala tugiisikute näol, kel- kohtlemise puhul ka kriminaalle hoolde saab oma lemmiku karistuse. mõneks ajaks usaldada, kui Mul oleks täitsa hea meel, lõunamaa kuurort kutsub või kui igal kortermajade vahelisel tervis alt veab. haljasalal seisaks politseinik ja trahviks koeraomanikke, kes Õigused ja kohustused oma lemmiku väljaheidetega Loomadel pole kohustusi, muru väetavad. Aga seaduseainult õigused, mis on sätesta- silm kõikjale ei jõua, jääb vaid tud loomakaitseseaduses ja ees- loota inimeste kultuursuse pool mainitud lemmiklooma- arengule. de pidamise nõuete määruses. Õigused ei tähenda ilmtingi- Loomad ja kindlustus mata õnne, sest koduloom sõlLemmikloomade tekitatud tub täielikult oma pereme- varaline kahju kuulub kindlushest. tuslepingutes punkti «välistuÕnn on see, kui peremees sed» alla. Erandkorras tuleb lisaks oma õigusele kodulooma vastutuskindlustuse puhul kõ-
Koer korterelamus vajab treenimist, hoolt ja pidevat tähelepanu, et lemmikloom teiste Foto: Scanpix/CORBIS majaelanike rahu ei häiriks ja turvalisust ei ohustaks. ne alla kahju hüvitamine kolmandale isikule, näiteks kui teie koer naabrinaist näksab.
Loomad kinnisvaraturul Teil on kolm lustakat last ja armas kuldne retriiver ning soovite korterit üürida? Kui retriiver maha tõmmata, on see isegi hea õnne korral võimalik. Aga kui väiksemaid puuriloomi ja isegi madusid veel kuidagi aktsepteeritakse, siis koerte ja kassidega üürnikud satuvad sageli ühte kampa nendega, kes «heade elukommetega korralike» inimeste gruppi ei kuulu. Suurem lootus korterit leida on juhul, kui üürileandja ka ise lemmikloomi on pidanud
või tal on meeldivaid kogemusi. Samuti siis, kui korter on juba nii halvas seisus, et enam halvemaks nagunii minna ei saa. Sest mida muud üürileandjad kardavad kui seda, et mõne aastaga närivad üürniku lemmikloomad sisustuse ribadeks ja katavad kõikmõeldavad pinnad igasuguste eritistega. Tegelikult sõltub kõik ikkagi looma omanikust, kuid mõistan ka üürileandjate tõrksust. Korteri remontimine iga üürniku lahkumise järel on kallis lõbu. Kahtlemata saab üürnikuga teha kokkuleppeid võimaliku tekitatud kahju korvamiseks, aga lepetest kinnipidamises ei saa alati kindel olla. Ja nagu öeldud, kindlustus siin ei aita.
Koduloomade olemasolu võib olla oluliseks mõjutavaks faktoriks ka oma korteri müügiedu juures. Koerte ja kassidega kaasnevad spetsiifilised lõhnad pole kõigile meeltmööda. Lenduvad kassikarvad panevad allergiku lävelt ümber pöörama. Korteriga tutvumise ajal aktiivselt ja häälekalt jalgade ümber hüplevad koerad ei lase keskenduda. Enne «käpajälgedega» korteri müükipanekut tasub nendele asjadele tähelepanu pöörata. Lõpetuseks – valige endale korteri tingimuste ja oma elulaadiga sobituv lemmik, siis toob ta kaasa palju rõõmu teile ja vähe tüli naabritele.
Soovite oma rõdu kaitsta tuule, vihma ja tolmu eest? Tundke ennast oma rõdul mõnusalt!
www.malmerkfassaadid.ee AS Malmerk Fassaadid Valdeku 132, Tallinn tel 659 9247, 504 1744 rodu@malmerk.ee
Pakume karastatud klaasidega raamideta täielikult avatavaid rõduklaasisüsteeme.