Kinnisvara ja ehitus

Algas kinnisvarafirmade liidu kinnisvarateemaliste üliõpilastööde konkurss Eesti Kinnisvarafirmade Liit (EKFL) kuulutas 1. juunil esimest korda välja kinnisvarateemasid käsitlevate kõrgkoolide lõputööde konkursi. Liidu poolt välja antava preemia eesmärgiks on läbi tunnustuse juhtida tähelepanu kinnisvaramajandussektorile.

Preemia «Säravaim kinnisvaratäht» määratakse konkursile esitatud parima magistritöö autorile ja preemia «Tõusev kinnisvaratäht» määratakse konkursile esitatud parima bakalaureusetöö või rakenduskõrgharidusõppe lõputöö autorile.

Konkursile saab esitada kinnisvarateemalise (kinnisvaraarenduse, -vahenduse, -turunduse, -juriidika jms) magistritöö, bakalaureusetöö või rakenduskõrgharidusõppe lõputöö. Hindamiskriteeriumiteks on teema mõjukus, rakendus-

likkus ja uuenduslikkus Eesti kontekstis.

Preemiate nominendid tuleb Tallinna Tehnikaülikoolil, Eesti Maaülikoolil, Tallinna Ülikoolil, Estonian Business Schoolil ja Tartu Ülikoolil esitada EKFLi juhatusele hiljemalt 30. juuniks 2012. Iga kõrgkool saab esitada kuni kolm tööd, mis peavad olema kaitstud hindele A või B mitte enam kui aasta enne konkursile esitamist. Lisatud peab olema juhendaja soovitus.

Preemia suuruseks parima magistritöö autorile on viissada eurot ja parima bakalaureusetöö või rakenduskõrgharidusõppe lõputöö autorile kolmsada eurot.

Preemia antakse üle EKFLi sügisseminaril, kus üliõpilasel on võimalus esineda oma lõputööd tutvustava ettekandega. (PM)

KINNISVARA

EHITUS KOLMAPÄEV, 6. juuni 2012

2

6. juuni 2012

online-küsitlus

TURUKOMMENTAAR

uudised Energiatarve määrab kinnisvara väärtuse

Kas oled viimase poole aasta jooksul hakanud kodus energiat säästma?

Jah, vahetasime hiljuti välja valguspirnid säästupirnide vastu – 5,1%

Kinnisvara asukoht, kvaliteet ja energiatarve määravad inimeste heaolu. Ka Eestis peaksid kinnisvaraostjad ja -arendajad senisest enam pöörama tähelepanu energiasäästule, kirjutab A&A Kinnisvara tegevjuht Aivar Villemson Postimehe lisas Otsustaja.

Eelkõige tuleks mõelda oma elukorralduse peale, kirjutab Villemson. «Määrav on siin töökoha, laste kooli ja lasteaia asukoht. Skandinaavias peetakse mõistlikuks elukorralduseks, kui teekond kodu ja töökoha vahel on kuni 30 minuti pikkune.»

Väikeses Eestis on enamikus Tallinna eeslinnades ja valdades elavad ning südalinnas tööl käivad inimesed 30minutilise sõiduaja piiri peal või ületavad seda. (PM)

Jah, oleme õppinud perega ener giat vähem kasutama – 6,1% Säästsime perega energiat juba varem – 54,1% Vahel säästame, vahel jälle laristame – 13,3% Ei, meie peres pole energia sääst mine üldse teemaks – 10,2% Energia säästmise teema kajas tamine on meid ära tüüdanud – 11,2%

98 vastajat www.e24.ee

kinnisvaratehingud (ost-müük) aprill 2012 / TÄIENDATUD Harju maakond sh Tallinna linn Hiiu maakond Ida-Viru maakond Jõgeva maakond Järva maakond Lääne maakond Lääne-Viru maakond Põlva maakond Pärnu maakond Rapla maakond Saare maakond Tartu maakond Valga maakond Viljandi maakond Võru maakond KOKKU

1200 828 48 275 98 71 64 143 110 184 82 107 280 60 114 95 2931

(+126)* (+205)* (+27)* (+5)* (+28)* (-39)* (-33)* (+9)* (+30)* (0)* (+3)* (-57)* (+51)* (-34)* (+17)* (+4)*

tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut

(+137)* tehingut

*) Muutus tehingute arvus võrreldes 2011. aasta sama perioodiga Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

kinnisvaratehingud (ost-müük) mai 2012 / ESIALGNE Harju maakond sh Tallinna linn Hiiu maakond Ida-Viru maakond Jõgeva maakond Järva maakond Lääne maakond Lääne-Viru maakond Põlva maakond Pärnu maakond Rapla maakond Saare maakond Tartu maakond Valga maakond Viljandi maakond Võru maakond KOKKU

1285 893 60 372 143 106 61 243 86 171 112 148 360 94 107 90 3438

(+96)* (+172)* (+28)* (+73)* (+67)* (+43)* (-14)* (+116)* (+3)* (+7)* (+42)* (+25)* (+72)* (+42)* (+12)* (+14)*

tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut

(+626)* tehingut

*) Muutus tehingute arvus võrreldes 2011. aasta sama perioodiga Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Müügipakkumiste arv Müügipakkumiste arv / korterid

Portaal Harjumaa* Tallinn Eesti kokku City24 1825 6724 14 005 Soov.ee - 2144 6450 Kv.ee 1815 5863 14 652

Müügipakkumiste arv / majad

Portaal Harjumaa* Tallinn Eesti City24 1640 689 5860 Soov.ee - 281 3266 Kv.ee 2068 599 7789 *) Kogu Harjumaa = Harjumaa + Tallinn Andmed seisuga 4. juuni 2012 kell 10.20

Toimetaja Rain Uusen, rain.uusen@postimees.ee, tel 666 2194 Kinnisvarareklaam ja kuulutused Tallinn: Marianne Peep, marianne.peep@postimees.ee, tel 666 2188 Tartu: Merit Saaremets, merit.saaremets@postimees.ee, tel 739 0395 Ehitusreklaam ja kuulutused Tallinn: Jaanus Sarapuu, jaanus.sarapuu@postimees.ee, tel 666 2330 Tartu: Virge Lomp, virge.lomp@postimees.ee, tel 739 0391 Kujundaja/küljendaja Andres Didrik, andres.didrik@postimees.ee, tel 666 2313

Lühike garantii on uute kortermajade suurim probleem

Soov veeta suve oma aias on läbi aja jäänud püsima paljudele eestlastele, kes nüüd oma suvemaju ka talveperioodiks elamiskõlblikuks renoveerivad.

Foto: Scanpix/CORBIS

Suvekodu on jätkuvalt eestlastel südames Suve saabudes ihkab eestimaalase hing lin­nast maale, loodusesse.

Kus ja kuidas seda kirge rahuldatakse, sõltub inimeste iseloomust ja sellestki, mida peetakse suve nautimiseks, ent paljuski ka rahalistest võimalustest.

odavalt pool- või täiesti lagunenud talukompleks, see renoveerida ja edasi müüa? Tõenäoliselt võiks sellisel projektil olla mõtet, kui see on väga hästi läbi mõeldud ning kvaliteetselt ja huvitavalt teostatud.

Siiski on viimasel ajal turule tulnud veidi liiga suuri hooneid, mida suvekoduks alati ei valita.

Tauno Pajuri

Talukohad on kättesaadavad ka keskmise sissetulekuga suvitajatele, kes on valmis ostma kehvemas seisukorras hooned või ainult krundi ning renoveerimistöödesse või ehitamisse ise panustama. Sageli leitakse tuttavate kaudu ehitusfirma või muidu tublid mehed, kes elamise korda teevad või nullist üles ehitavad.

Talukohtade eelis on kindlasti läbimõeldud asukoht ja planeering. Ajal, mil talusid rajati, pöörati nende asukohale ilmakaarte suhtes, aga ka veesoonte asetsemisele suurt tähelepanu.

Talud ei asu kunagi lihtsalt keset lagedat põldu, vaid on ümbritsetud puuhekkidega ning suure tõenäosusega leiab õuest veel elujõulisi puid-põõ-

Arco Vara Kinnisvarabüroo maakler

T

eine kodu – eemal töisest linnaelust – on siiani üks eelistatumaid lahendusi Eestimaa lühikese suve kõigi mõnude maksimaalseks ärakasutamiseks.

Laias laastus võib suvekodud jagada kahte: talud või talukohtadele ehitatud väiksemad suvilad ja nõukogude ajal rajatud suvilakooperatiivid.

Praamisõiduta puhkus

Mere või järve lähedus

Viimastel aastatel on selgelt kujunenud trend, et need, kelle sissetulekud on Eesti keskmisest märkimisväärselt üle, otsivad suvede veetmiseks renoveeritud talukomplekse, mis asuksid mere ääres.

Saaremaa, traditsioo- Suvekodu ostes peaks kindlasti niline unistuste suveko- kaaluma kaugemat perspektiidu asupaik number üks, vi, mida võiks suvilaga peale peab aina enam konkuhakata 10-15 aasta pärast. reerima Tallinnale lähemal asuvate mereäärsete said, mis haljastamise lihtsapiirkondadega, mis võimaldavad puhkamisega peale hakata maks ja põnevamaks teevad. ilma mitmetunnise kurnava Talukohti eelistatakse osta auto- ja praamisõiduta. mere äärde või vähemalt mere Talukompleks, kuhu kuulähedale. Jätkuvalt on populub mitmeid hooneid ja palju laarne Lõuna-Eesti kuppel­ maastik, kus maja peaks soovimaad, eeldab võimekust seda korras hoida, palgates kohaliktavalt järve ääres asuma. Hinke abilisi, või siis piisavalt aega natase on Lõuna-Eestis madaja entusiasmi, et oma jõududelam ning olenemata Eesti rega töödega hakkama saada. gioonist alaneb suvekodu hind suuremast linnast eemaldudes.

Kas oleks tulus plaan osta

Kõrgeimad hinnad on 20-30 km kaugusel – see on distants, mis annab «ärasõitmise» tunde, ent sõit pole liiga pikk.

Emotsionaalne ost Nõukogude ajal ehitatud suvilakooperatiivides käib vilgas elu. Kinnisvaraturul ei ole need nii nõutud kui kaunid talud, aga neile, kes soovivad linnast eemal aja maha võtta ja väiksemas formaadis aeda pidada, sobiks ka see lahendus väga hästi.

Paljudes kooperatiivides on arvukalt suvilaid elamuteks ümber ehitatud ja neis elatakse aasta ringi. Pensionile jäävatel inimestel on see ideaalne võimalus meeldivas keskkonnas vaba aega veeta.

Talveperioodiks suvilasse elama jäämise võimalikkus sõltub kindlasti kommunikatsioonide olemasolust. On valdasid, kus on ise või Euroopa Liidu finantseeringute toel investeeritud kõigi vajalike infrastruktuuride väljaehitamisse, et soosida inimeste valikut suvekodudesse elama jääda. Hea näide sellisest arengust on Muuga suvilapiirkond.

Suvekodu ostes peaks kindlasti kaaluma kaugemat perspektiivi, mida võiks suvilaga peale hakata 10-15 aasta pärast. Kas on võimalik, et soovitakse kunagi sinna päriselt elama asuda? Suvekodude hindade kohta üldistust teha on väga raske, sest tegemist on väga emotsionaalse valikuga.

Mõnele inimesele on oluline suvitada üksinduses paksus metsas, teine vajab enda lähedusse naabrite hääli, kauplust ja baari.

30 000 – 40 000 euro eest on turul saada enam-vähem korralik koht, millest saab mõningase tööga väga korraliku suvekodu luua. Väga ilusad mereäärsed suvekodud maksavad 200 000 – 300 000 eurot.

Tallinna Tehnikaülikooli tehtud uuringu kohaselt on uute korterelamute suurimaks probleemiks lühike garantiiaeg, mis ei ole piisav hoone kestvuse tagamiseks.

Uuring näitas, et ajavahemikus 1990–2010 kasutusele võetud korterelamute seas on palju hästi ehitatud ja kvaliteetseid hooneid, teatas uuringu tellinud KredEx. Uuringu põhjal võib järeldada, et kehtiva seadusandluse kohane kaheaastane garantiiaeg ei ole piisav, et tagada majale hea ehitustava järgset 50-aastast kestvust. (E24)

Kadrioru Tivoli kinnistule kerkib kuus korterelamut Arco Investeeringute ASi osalusega Tivoli Arendus OÜ ja Nordecon AS sõlmisid lepingu korterelamute projekteerimis- ja ehitustööde teostamiseks Kadriorgu, Kiikri ja Tuukri tänavate vahelisele maa-alale, mida tuntakse Tivoli kinnistuna.

Kokku projekteeritakse ning ehitatakse kuus viiekorruselist korterelamut 146 korteriga. Korterelamute suletud brutopind kokku on ligi 15 000 ruutmeetrit. (E24)

Maa-ametil valmis Eesti geoportaal Maa-ameti eestvõttel on värskelt valminud Eesti geoportaal, kuhu koondub olulisem info Eesti riiklikest ruumiehk kaardiandmetest. Eesti geoportaal asub aadressil inspire.maaamet.ee. Eesti geoportaalis olevaid ruumiandmeid töödeldakse nii, et need haakuksid Euroopa Liidu ruumiandmete infrastruktuuriga.

(PM)

Indoneesia magnaat kavandab 111-korruselist torni Indoneeslasest ärimees üritab heita väljakutse maailmamajanduse madalseisule ning panna Jakarta südalinna püsti kahe miljardi dollarilise ja 111-korruselise torni, kirjutab The Financial Times.

Tomy Winata, kelle Artha Graha grupp tegeleb kinnisvara, panganduse, logistika ja põllumajandusega, ütles, et Signature Tower’ist saab Jakarta kõrgeim hoone ning see hakkab kuuluma ühtlasi maailma kõrghoonete esiviisikusse.

Ehitus peaks algama juba tänavu, valmis peaks torn saama viie aastaga. (E24)

6. juuni 2012

3

4

6. juuni 2012

10 nõuannet, mida järgida uue korteri soetamisel Veel viis aastat tagasi oli päris uue korteri ostmine lihtne. Arhitektuuribüroodes valmisid paberil järjest uued projektid, ehitusplatsidel kõrgusid kraanad ning uuselamurajoonides sõitsid ringi mööblifirmade autod. Nüüd tehakse õnneks otsuseid oluliselt põhjalikumalt plusse ja miinuseid kaaludes.

Ingmar Saksing

LVM Kinnisvara juhatuse liige Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja juhatuse liige

P

aljud toonastest ostjatest on nüüd oma tehtud otsustega rahul, samas tuleb teistel leppida tehtud valede valikutega. Alljärgnevalt toon välja kümme nõuannet, kuidas osta uus korter nii, et samal ajal vältida kinnisvarabuumi ajal teiste poolt tehtud vigu.

1. Tutvu eelnevalt kõigi pakkumistega – veel enne, kui lähed erinevate projektidega kohapeale tutvuma, tasub üle vaadata pakkumised suuremates portaalides.

Seejuures ei tasu muretseda, et mõni projektidest jääb märkamata. Erinevalt aastate tagusest, kus paljud pakkumised liikusid tuttavate kaudu, leiab praegu need kõik üles avalikest infokanalitest.

Samas ei tähenda suurem reklaamiriba portaalis automaatselt paremat pakkumist – koostada tasub nimekiri erinevate projektide eelistest ja puudustest.

2. Tutvu piirkonnaga – seejuures tasub võtta aega ja saabuda kohale pisut varem. Samuti on mõistlik jalutada piirkonnas nii päeval kui õhtul, saamaks teada, mis keskkonnaga on tegemist.

Kindlasti ei tasu lasta end eksitada 3D-animatsioonidest – peab lihtsalt arvestama sellega, et ümbrus võib jääda pikaks ajaks just nimelt selliseks, nagu see praegu on.

3. Küsi pakkumine – paljud kodulehed sisaldavad piisavalt informatsiooni konkreetsete müüdavate korterite kohta. Kui see puudub, tasub küsida kirjalik pakkumine selle kohta, mida hind sisaldab. Üle tuleb küsida ja kirjalikult fikseerida ka kõik enesestmõistetavad detailid – kas tasutud on liitumiste eest?; mis number panipaik kuulub korteriomandi juurde?; kuidas toimub hinnaarvestus?

4. Tee selgeks erinevad paketid – harva on pakkuda täpselt ühesuguse viimistlusega kortereid. Seetõttu tasub süveneda, mille poolest variandid teineteisest erinevad. Tihti pole tegemist ainult erinevate värvidega. Kui on plaan tellida standardist erinevaid valikuid, ei piisa, kui sellest ehitusel vaid projektijuhiga rääkida. Kindlasti tuleb muutuste ja lisatööde kohta vormistada projekti lisa, leppida kokku lisatööde maksumus ning fikseerida see kirjalikult.

5. Küsi kulude kohta – ostuhinna kõrval on olulised ka igakuised väljaminekud, mis halva kvaliteediga korterelamute puhul toovad kaasa laenumaksega võrdse kulu. Kui tegemist on päris uue

hoonega, mis eelnevalt pole kasutuses olnud, peaks küsima dokumenti energiaklassi kohta. Küsida võib ka infot piirkonnas asuvate analoogsete korterelamute kohta. Väheoluline pole ka see, kes korterelamut haldab – kindlasti on tuntud haldusfirma väike tagatis selles osas, et hoonega seotud dokumendid on korras.

6. Küsi sooduspakkumist – tihti on arendajatel projektide finantseerimiseks eripakkumisi.

Nii tasub külastada kliendipäevi, ühendust võtta pankadega, kes projekti finantseerimisega seotud on ning teha ka omapoolne pakkumine. Tuleks olla ettevaatlik väga suurte allahindluste või esimeste sissemaksete puhul. See võib viidata müüja makseraskustele.

7. Kontrolli müüja tausta – tavapärase krediidiinfo ja maksuvõlgade kõrval tuleks kulutada aega ja tutvuda ka arendaja eelnevate projektidega. Projektipõhiste ettevõtete puhul tuleks vaadata emaettevõtte tausta. Suurte ja tuntud arendajate korral on eriti olulised kirjalikud kokkulepped, kuna probleemide korral tegelevad küsimustega edasi juristid. Kui arendaja kasutab pangapoolset finantseerimist, on see teatud tagatis – projekti finantseerija on huvitatud selle valmimisest ning on enne rahastamist veendunud kõikide dokumentide ja tähtaegade kehtivuses.

8. Tutvu müügilepingu projektiga – peale hinna on oluline fikseerida müügilepingus ka paljud muud kokkulepped. Minimaalselt peaks lepingus olema fikseeritud ostuhinna tasumise

graafik, ehitusega seonduv ning valduse üleandmine. Finantseerimisega seonduvalt peaks leping sisaldama kokkulepet esimese sissemakse, vahepealsete maksete ja lõpliku tasumise kohta. Seejuures on oluline kooskõlastada graafik ka ostu finantseeriva pangaga.

Ehitusega seonduvalt oleks mõistlik lisada kogu projektdokumentatsioon ja plaanid. Valduse üleandmisega läheb üle kogu objektiga seonduv vastutus ning ainult võtmete üleandmisest ei piisa. Vormistada tuleks kindlasti dokument korteri üleandmise kohta ning kontrollida, kas kõik müüja võetud kohustused ja antud lubadused on täidetud. Näiteks tuleks kontrollida, kas võtmete üleandmise hetkel on olemas ka kasutusluba. Sellekohase kohustuse täitmise tagamiseks oleks hea, kui üks osa ostuhinnast oleks deponeeritud notari ametikontol.

9. Kas müüja pakub garantiid – päris uute korterite puhul on ehitusgarantii minimaalselt 24 kuud alates ehitise valmimisest. Ilma garantiita pakkumine peaks ostja tegema ettevaatlikuks.

10. Taotle eelmärget – seadus võimaldab kinnistusraamatusse kanda eelmärke, mis tagab omandi üleandmise nõude ehk eelmärge kaitseb tulevast omandamist.

Seega saab ostja eelmärke omanikuna kindluse, et juhul, kui müüja peakski lisaks temale tegema tehingu sama korteriga kellegi kolmanda osapoolega, on need tema kui eelmärke omaniku jaoks tühised.

KALKULATSIOON Üürimine ja ostmine maksavad kuus ühepalju Arvestades praegusi küllalt kõrgeid rendihindu, on tõenäoline, et igakuisel laenu- ja üürimaksel rahalist vahet polegi. Üürimisel on omad plussid, aga ostes jääb korter siiski lõpuks maksja omandisse.

Ken Tevet 1Partner Kinnisvara konsultant Teeme ligikaudsed üüri-pangalaenu kalkulatsioonid arvestusega, et tasuda tuleb ka kümneprotsendiline omafinantseering ning laenuperiood on kakskümmend aastat.

Näiteks maksab Lasnamäel korraliku kahetoalise korteri üürimine 200–300 eurot kuus. Sarnases seisukorras pindade müügihinnad algavad juba 30 000 – 35 000 eurost. 30 000 eurot maksva korteri omafinantseering on 3000 eurot ning järelejäänud 27 000-eurose laenusumma igakuine tagasimakse on 162 eurot. 40 000-eurose korteri tagasimakse on 216 eurot kuus.

Mustamäel Mäepealse tänaval asuvate kahetoaliste korterite üürihinnad algavad neljasajast eurost.

Sarnaseid pindu müüakse hinnavahemikus 58 000 – 77 000 eurot. Seega näiteks 70 000 eurot maksva korteri ostu korral on kümneprotsendiline omafinantseering 7000 eurot ning laenusumma 63 000 eurot igakuise tagasimaksega 377 eurot.

Kallimast hinnaklassist pakutakse Pirital Merivälja teel väga korralikke kahe- ja kolmetoalisi üürikortereid 650–850 euro eest kuus. Müügihinnad algavad sajast tuhandest eurost ning pärast vähemalt kümneprotsendilise omafinantseeringu tasumist on pangalaenu igakuine tagasimakse 538 eurot kuus.

Kõigile inimestele kinnisvara omamine ei sobi, aga praegust turuseisu – kõrget üüri- ning madalat ostu- ja laenuhinda arvestades on ostmine kasulikum. Kuigi pangalaen tundub pikaajaline, ei lähe igakuine makse raisku. Üürides aitab aga inimene maksta kinni kellegi teise pangalaenu.

5

6. juuni 2012

Uute korterite valik väheneb Uusi arendusprojekte tuleb turule vähem, kui neid ostetakse – see on tõstnud uute korterite hinda aastaga 15 protsenti.

Siim Simson

Pindi Kinnisvara analüütik

T

allinna linna uute korterite esmamüügi tempo 2012. aasta neljal esimesel kuul oli 91 eluruumi kuus, eelmise aasta sama näitaja oli 49 eluruumi kuus, kusjuures 2012. aasta kolmel esimesel kuul oli see 98 ning viimane kuu 68. Meenutuseks: buumi ajal müüdi kolmsada eluruumi kuus ja masu ajal kõigest ligi nelikümmend.

Seega on müügitempo märkimisväärselt hoogustunud, kuid tasahilju on hakanud see kevadkuudega uuesti raugema.

Põhjusi on siin mitu.

Alles vaid riismed Esiteks nihkusid paljud detsembrisse planeeritud müügilepingud aasta algusesse, kuid olulisem on, et uusi arendusprojekte lisandus turule visalt ning ostjate valik kahaneb pidevalt.

Tallinna kortermajade nn laojääk on praegu ligi 1550 eluruumi, eelmise aasta mai alguse seisuga oli see 1725 eluruumi – seega on valik vähenenud reaalselt 175 pakkumise võrra, kusjuures suur osa jäägist on buumi lõpus ja kriisi alguses ehitatud majades, millest pare-

Hästi planeeritud uutesse korterelamutesse mahuvad lisaks korteritele ka parkla, äripinnad ja isegi minispaa majaelanike kasutamiseks, nagu selles Pirita tee 26c elamus.

Foto: Pindi

mad elamispinnad on ammu ära ostetud ning alles on jäänud kehvema planeeringu või majasisese asukohaga elamispinnad.

Oluline on märkida, et kui mullu toodeti aasta esimese nelja kuuga ligi kuussada uut elamispinda, siis tänavu vaid kakssada. Turule tuleb küll uusi väiksemate kortermajade projekte, kuid suurte linnakute arendamine on Kreeka kriisi valguses arendusi finantseerivate pankade ettevaatlikkuse tõttu pidevalt edasi lükatud.

Valik on väike Uute arendusprojektide vastu on huvi väga suur ning kuni 20 protsenti pakkumistest broneeritakse veel enne ehitustegevuse algust. See on loonud olukorra, kus paremate elamispindade hinnad tõusevad ning tihtipeale on maja paremate korterite kohta mitu ostjat.

Kõige kehvem seis uute korterite valikuga on Mustamäe, Pirita, Kristiine ja Nõmme linnaosas, kus on pakkumises alla saja eluruumi.

Lähivaldades on kõige aktiivsem müük ja uute korterite lisandumine Rae vallas, millele järgneb Viimsi valla uute korterite müük. Mujal on nii müük kui ka uute korterite lisandumine olematu.

Kõige paremini lähevad kaubaks korterid, mille tehinguhind on sama piirkonna koguturu hinnast ligi 30 protsenti kõrgem ehk näiteks Mustamäel on tänavu koguturu keskmine tehinguhind 900 eurot/m² ja uute korterite pakkumishind ligikaudu 1200 eurot/m².

Sellise müügihinna puhul ei soostu aga arendajad «koppa maasse lööma», sest ka surve ehitushinna kasvule on väga suur.

6

6. juuni 2012

Kuidas vabaneda pahatahtlikust üürnikust?

Kasutuna seisnud korteri väljaüürimine võib kujuneda tõeliseks õudusunenäoks, kui üürnik pidevalt võlgu jääb ning tagatipuks elamispinnalt lahkumast keeldub.

Kuidas siiski sellisest pahatahtlikust üürnikust vabaneda?

mis peaks sisaldama korteri seisukorra kirjeldust koos fotodega, sisustuse loetelu (mööbel, kodutehnika jne) ning mõõdikute näite.

Rahalised hoovad

M a i k o K a lv e t

D.A.S. Õigusabikulude Kindlustuse juhatuse liige

S

ageli tekivad probleemid siis, kui eeltöö korteri väljaüürimisel on jäetud tegemata ning üürisuhe korrektselt vormistamata.

See võtab küll aega ning võib tekitada lisakulusid, kui kasutatakse juristi või professionaalse kinnisvaramaakleri abi, ent on alati odavam kui probleemide tagantjärele lahendamine.

Enneta muresid Kui üürihuviline on leitud, tuleks enne lepingu vormistamist kontrollida tema tausta avalikust maksehäireregistrist.

Kroonilisele võlgnikule oma korteri väljaüürimine on selge õnnetuse väljakutsumine isegi siis, kui lubatakse maksta head üürihinda. Samuti tuleks kontrollida üürniku andmeid IDkaardi või passi alusel ning panna isikukood, dokumendi number ja muu info üürilepingusse kirja.

Pahatahtlikust üürnikust vabaneda polegi nii lihtne, kui võiks arvata, sest seadus kaitseb üldjuhul üürnikku.

Foto: Scanpix/CORBIS

Kindlasti tuleb alati sõlmida kirjalik üürileping, kuhu panna täpselt kirja poolte kohustused, üürimakse suurus ja maksetähtaeg, kommunaalmaksetega seonduv ning sanktsioonid. Leping on soovitav sõlmida tähtajalisena ilma au-

tomaatse pikenemiseta ning ühe sanktsioonina sätestada lisaks viivisele ka lepingu automaatne lõppemine üürimaksega viivitamise korral.

Vaidluste vältimiseks tuleb võtmete üleandmisel sõlmida üleandmis-vastuvõtmisakt,

Kindlasti tuleks üürimakseid küsida igakuiselt ja ettemaksuna, vastasel juhul võib viimase kuu üür kergesti saamata jääda. Vältimaks vaidlusi korterile tekitatud kahjustuste ja kadunud sisustuse osas, tasuks üürnikult küsida tagatisraha näiteks ühe kuu üürisumma ulatuses.

Probleemide korral saab selle arvelt siis kahjustuste kõrvaldamist rahastada või uut sisustust soetada. Kui aga muresid pole, makstakse see üürnikule tagasi.

Kommunaalmaksete osas on mõistlik hoida jäme ots enda käes. Laske kõikvõimalikud arved saata enda e-posti aadressile ning tasuge need ise, lisades kommunaalmaksed üürisummale. Kui kommunaalmaksete tasumine on jäetud üürniku hooleks, pole harvad juhtumid, kus üürnik seda ei tee ning hiljem tuleb võlg koos viivistega tasuda omanikul. Üürnikult tagantjärele selle võla kättesaamine on võimalik, kuid tülikas ja ajamahukas.

Seadus on üürniku poolel Kui aga üürnik on tõeliselt pahatahtlik, keeldub vaatamata võlale lahkumast ning isegi vahetab korterilukud, tõotab temast vabanemine kujuneda tõeliseks odüsseiaks, sest Eesti

seadus on vägagi üürniku poolel.

Kindlasti ei soovita omakohtu teel asju lahendada: on ette tulnud juhuseid, kus liiga jõuline tegutsemine on päädinud üürileandja enda kriminaalkorras süüdimõistmisega ebaseadusliku väljatõstmise tunnustel.

Võimalused terroriseeriva üürniku vastu politsei abi otsida on suhteliselt piiratud, kuna enamasti on tegemist tsiviilvaidlusega, mille lahendamisega politsei tegeleda ei saa.

Tsiviilvaidlus eeldab, et võlga ja korteri vabastamist tuleb nõuda kohtus. Kui arvestada seda, et 2011. aasta esimesel poolel oli tsiviilmenetluse keskmine pikkus esimese astme kohtutes 160 päeva, siis ei tasu loota kiiret lahendust.

Ilma kehtiva õigusabikulude kindlustuse lepinguta tuleb lisaks tasuda sadu eurosid riigilõivu ning võib-olla palgata ka juriidiline esindaja, et dokumendid oleksid korrektselt koostatud ning kohtuvaidlus ei sumbuks. Üürivõla sissenõudmisel võib väiksemate kuludega ja kiiremini abi saada maksekäsu kiirmenetlusest, kuid pahatahtliku üürniku väljatõstmise vastu sellest rohtu pole.

Alles pärast jõustunud kohtuotsust saab kohtutäiturilt paluda abi üürnikust vabanemisel ja võla kättesaamisel, kui too kohtuotsuse kättesaamisel seda ise pole täitma asunud.

Kaheldav on, kas lõppkokkuvõttes tuhandeid eurosid

maksta võiv kolgata tee pahatahtliku võlglase väljasaamiseks teile kuuluvast korterist on õiglane. Seaduslik on see paraku küll.

Üürnikust vabanemine Kui tähtajaline üürileping on lõppenud või õnnestub tõendada selle automaatset lõppemist võla tõttu, võib siiski üritada politsei abil oma korterisse pääsemist ning üürnikust lahtisaamist.

Nimelt kirjeldab karistusseadustiku paragrahv 267 «võõrast hoonest, ruumist, sõidukist või piirdega alalt selle valdaja poolt esitatud lahkumise nõude ebaseadusliku täitmata jätmist». Kui õnnestub tõestada, et üürniku käitumisel on selle kuriteo koosseis olemas, võib teda oodata kuni 400-eurone trahv või arest.

Siiski võib kriminaalmenetluslike vahenditega üürniku terrorist vabanemine olla suhteliselt keerukas. Kindlasti tuleb enne politseisse pöördumist valmis panna korteri omandiõigust, üürisuhte lõppemist ja seadusliku lahkumisnõude eiramist käsitlev dokumentatsioon.

Paha ei tee ka mõnelt juristilt abi palumine kuriteoteate koostamisel ja politseiga suhtlemisel, sest vastasel juhul võidakse tegevusest keelduda ja väita, et tegemist on tsiviilvaidlusega.

Kui kriminaalasi siiski algatamata jäetakse, võib kaevata otsuse peale prokuratuuri, et loata teie korteris viibivast üürnikust lõpuks vabaneda.

7

6. juuni 2012

Lasnamäe kinnisvaraturg

tuksub majanduse tõusudest-langustest hoolimata Ta märgib, et korter ei vaja nii palju hoolt kui maja, millest ei saa näiteks mitmeks nädalaks eemale minna. Korter annab võimaluse käia komandeeringutes, teha pikki tööpäevi, nädalavahetuseti töötada jms.

Lisaks on korterile kergem pikemaks eemalolekuajaks üüriline leida ning vajadusel see hoopis suurema korteri või ridaelamuboksi/maja vastu vahetada. Veski lisab, et maja on pigem ikkagi pere jaoks mõeldud – üksikutele ja noorpaaridele on korter alustuseks ideaalne.

Lasnamäe areneb elukeskkonnana veel praegugi, olles koduotsinguil esimeseks valikuks tihti just noortele.

Foto: Raigo Pajula

Lasnamäe linnaosa oma ligikaudu saja tuhande elanikuga on Tallinna suurim. Hoolimata majanduse tõusudestlangustest on Lasnamäe kinnisvaraturg pidevalt aktiivne. Ü lv e V a a r m e ts

Uus Maa Kinnisvarabüroo maakler

O

stud, müügid ja üüritehingud toimuvad nii linnaosa-siseselt kui ka inimeste poolt, kes Lasnamäele kolivad või sealt lahkuvad. Uuselamute lisandumine Lasnamäe piirkonda avaldab vanematele kortermajadele tõenäoliselt mõju vähesel määral, kuna nende osakaal ei ole Lasnamäe suurust ja elanikkonda arvestades eriti suur.

Mõistlik müügiperiood Lasnamäe on alati olnud tuntud kui magalapiirkond, mille juures nn getostumise ohtu karta siiski pole. Sealsed pikaajalised elanikud tahavad järjepidevalt piirkonnasiseselt oma elamistingimusi parendada. Lasnamäed hindavad jätkuvalt nooremad ning ka hinnatundlikumad inimesed, kelle jaoks jääb esimese kodu ost tihti just sellesse piirkonda. Ühe- ja kahetoaliste korterite puhul pakkumismahu suurenemist märgata ei ole, ka müügiperioodid on realistlikult määratud müügihinna puhul suhteliselt lühikesed. Samas on Lasnamäe korteriturul ülekaalus kolmetoaliste korterite pakkumised.

Aina enam eelistatakse Lasnamäel täielikult renoveeritud kortereid, mis on sissekolimisvalmis. Eriti hinnatud on olemasolevad, muudetud planeeringuga korterid, sest inimesed

soovivad oma kodu juures näha võimalikult palju eripära.

Hea transpordiühendus ja väljakujunenud infrastruktuur muudavad piirkonna ühtseks tervikuks.

Tegus linnaosa Paari viimase aastaga on Lasnamäel hoogu kogumas ka uute korterelamute arendamine. Tänu moodsatele ja inimsõbralikele uuselamuprojektidele suureneb Lasnamäe atraktiivsus hinnatud elukeskkonnana veelgi. Teisalt on uute elamute rajamise eesmärgiks parandada linnaosa kvaliteeti, tuues piirkonda uusi maksejõulisi ja kõrge sotsiaalse staatusega Tallinna elanikke.

Lasnamäe elanike omavaheline positiivne sotsiaalne sünergia on olnud järjepidevalt hea elukeskkonna arengu näitajaks.

Lasnamäel toimuvad juba pikaajalise traditsiooniga linnaosa päevad, töötavad turud ning toimuvad spordiüritused.

Kõik see näitab, et piirkond ei ole ainult magala. Kogu aktiivne tegevus lisab linnaosale väärtust, turvalisust ning loob meeldiva koduse miljöö.

Lasnamäe elamispindade turule on positiivset mõju avaldanud viimastel aastatel hoogsalt kerkinud kaubanduskeskused, samuti on paranemas Lasnamäe haljastus. Vanemates majades on hästi toimivad korteriühistud ning korterid ja majad on enamjaolt kvaliteetselt remonditud.

Korter sobib noortele Laulja Anne Veski kommenteerib, et noortele, kes alustavad oma iseseisvat elu ja karjääri, on kahetoaline korter väljakujunenud infrastruktuuriga äärelinnarajoonis parim stardipaik. Anne Veski on ka ise oma karjääri alguses kümme aastat äärelinna kahetoalises korteris elanud.

8

6. juuni 2012

Ärikinnisvara kasumlikkus on sattunud surve alla Kapitalistliku maailmakorralduse peamine reegel on, et igasugune ettevõtlik tegevus peab olema kasumlik. On küll erinevaid võimalusi kasumlikkuse mõõtmiseks, kuid üldjoontes jääb siiski kõlama küsimus, et mida pakub investorile iga investeeritud euro.

Elukondlike ning ärikinnisvara arendusprojektide kasumlikkus on praegusel ajal küllaltki erinev.

I n g va r A l l e k a n d

Domus Kinnisvara juhatuse liige

K

onsulteerides üht keskmise suurusega büroohoone arendusprojekti Tallinnas selgus, et kulusid arvestades muutub arendusprojekt atraktiivseks vaid klientidele, kellel on ootus tootlusele madal (alla 7%).

Sellise kasumlikkusega pole aga investorid valmis Eesti kinnisvaraturule oma raha paigutama (kui ehk paar suurimat Tallinna kaubanduskeskust, mida loetakse suhteliselt riskivabaks, välja arvata). Kinnisvara hind ja tootlus on omavahel pöördvõrdelises seoses, st ooda­ tava tootluse (kapitalisatsioonimäära) suurendamisel kinnisvara hind langeb.

Nii selguski, et potentsiaalset üüritulu ning investorite poolt oodatavat tootlust arves-

tades on selle büroohoone maksumus tublisti madalam tema rajamiseks vajaminevatest reaalsetest kuludest. Seejuures tuleb märkida, et arendusprojektiga kaasnevad reaalsed kulud (ehitushinnad, maa maksumus, kommunikatsioonidega liitumine, projektijuhtimine, finantseerimine jne) ei erine oluliselt ärikinnisvara ja elukondliku kinnisvara puhul.

Erinev tululoogika Üheks lähtekohaks probleemi mõistmisel on metoodiliste küsimuste selgitamine. Nimelt hinnatakse kortermajade arendusprojektidel valmivate korterite väärtuseid üldjuhul võrdlustehingute meetodil, sest projektid on enamasti lühiajalised (1-2 aastat) ning sissetulevad rahavood ühekordsed (müügitulu). Ärikinnisvara puhul hinnatakse loodava vara väärtust tulumeetodil läbi tulevaste regulaarsete üüritulude diskonteerimise.

Edasi tuleks vaadata veidi statistikat: • Tallinna uutes (mitte vanemad kui kümme aastat) kortermajades müüdavate korterite keskmine hind on veidi üle 1400 euro/m2 kohta (kesklinnas, kus tehakse ligi 40% uute korterite tehingutest, on hind üle 1600 euro/m2 kohta); • Tallinna kesklinnas ning teistes kõrge nõudlusega ärikinnisvara piirkondades on B-klassi bürooruumide üürihinnad ligi 6-8 eurot/m2 ning turupõhine kapitalisatsioonimäär

umbes 7,2–8,7%. Kehvematel hoonetel/asukohtades on üürihinnad ka vastavalt madalamad (3,5–4,5 eurot/m2) ning kapitalisatsioonimäär kõrgem (10–11%).

Ülehinnatud äripinnad Hakates neid fakte omavahel kõrvutama, saan tulemuseks, et investorid oleks valmis turu keskmistel tingimustel (nt üür 7 eurot/m2, kapitalisatsioonimäär 8% jne) mõningaid kulusid ning üürihinna kasvu arvestades maksma Tallinna B-klassi büroopindade eest alla 1100 eurot/m2. Seda on ligi 23% vähem, kui ollakse valmis maksma analoogilise kvaliteediga elamispindade eest.

Kontrollimaks oma kahtlusi, otsisin Tallinnast välja mõned konkreetsed arendusprojektid, mille esimestel korrustel on äripinnad ning ülemistel korrustel korterid. Seejuures pakuvad arendajad klientidele võimalust äripindade ostmiseks ja ka üürimiseks.

Kõrvutades samade pindade müügihindu ning üürihindu, saan kapitalisatsioonimääraks ligi 6,6%, mis on küll sarnane tavaliste üürikorterite poolt omanikule pakutava tootlusega, kuid ei rahulda kindlasti kinnisvarainvestorite ootuseid.

Nimetatud projektide asukohta (st madalamat nõudlust, seega kõrgemat riski ja kõrge-

mat diskontomäära) arvestades saan, et nimetatud äripinnad on vähemalt 25% ülehinnatud.

See peaks justkui seletama ka nende kehva müügiedu.

Järeldused Alustame lihtsast tõdemusest – äripindadega opereerimine on praegusel turul elamispindadega võrreldes riskantsem ja vähem eelistatud, st elamispindade madalam kapitalisatsioonimäär väljendab investeeritud kapitali väiksemat riskisuhet.

Samuti viitab sellele maaameti tehingute statistika, kust ilmneb, et hoonestamata elamumaadega tehakse oluliselt rohkem tehinguid kui ärimaa-

Edasised suundumused 1. Üldise majanduskeskkonna järjepidev paranemine (konvergents Skandinaaviaga) võimaldab meie turul tegutseda pikema ajalise perspektiivi ning väiksema kasumlikkusega rahulduvatel investoritel. Esmapilgul võib tunduda ükskõik, kes ühe või teise arendusprojekti ellu viib, kuid mida pikaajalisema perspektiiviga on investori tegevus ning mida odavamaid finantse ta saab kasutada, seda kvaliteetsem/läbimõeldum on lõpptulemus ja seda mugavam on meil kõigil siin edaspidi elada.

2. Loomulikult toimub muudatusi ka elukondliku kinnisvara turul, mis vähendab ajapikku kasumlikkust ning sunnib vaatama ärikinnisvara arendamise võimaluste poole. Nii juhtus see möödunud kümnendi kinnisvaramulli raames ja juhtub ilmselt ka tulevikus. Siiski läheb sinna veel aega ning lähiaastatel keskenduvad arendajad jätkuvalt eelkõige elukondlikule kinnisvarale. Ärikinnisvara arendusprojektid on üksikute spetsialiseerunud arendajate pärusmaa.

3. Kindlasti kogub kõlapinda kogukondlik investeeringute juhtimine. St selliste arendusprojektide tegemine, kus kinnisvarainvesteeringu tegemisel ei ole määrav mitte selle konkreetse projekti kasumlikkus, vaid ümbritseva keskkonna üldine elukvaliteedi tõus. Kasumlikkus peegeldub kogukonnaliikmete suuremas heaolus ja kas või selle kogukonna kinnisvara väärtuse tõusus. Nii ei ole ka investoriks mitte äriettevõtted, vaid kohaliku kogukonna liikmed.

Allikas: Ingvar Allekand, Domus Kinnisvara

dega. Nii ongi meie kinnisvaraturg taas veidi elukondliku kinnisvara poole kaldu.

Arvestades seda, et näiteks Tallinnas ehitatakse igal aastal võrreldes olemasoleva elamufondiga juurde vaid ligi 0,5% jagu uusi eluruume, siis pole sellest hullu midagi. Samas ei saa unustada, et ka ärikinnisvara amortiseerub ning kvaliteetse ärikinnisvara vähesus võib millalgi hakata pärssima meie majandust. Praegust nõudluse ja pakkumise suhet vaadates seda muret veel tunda ei ole.

Teiseks mõjutab selline olukord otseselt linnaruumi planeerimist. Tihti on kvaliteetse linnaruumi loomiseks otstarbekas äri- ja elukondliku kinnisvara koosarendamine (nt siinseal tõstatatud probleem: kaubanduskeskused versus kohalikud väikepoed/teenindusasutused).

Kui tarbijad ei väärtusta ärikinnisvara elukondlikuga samaväärselt, siis sunnib see arendajaid projekteerima eluruume ka sinna, kus muidu võiks olla mitteeluruumid (nt soklikorrused jm). Sellele on muidugi olemas ka vastukaal – nimelt on null- ja esimesele korrusele elamispinnana raskem huvilisi leida, küll aga meeldivad sellised kohad kaupmeestele.

Kolmandaks tuleb tõdeda, et selline olukord suunab kinnisvaraturu toimimist. Kuigi äripinnad ei kipu kõrge hinna tõttu eriti kergelt ostjaid leidma ning omanikud pole altid hinda langetama, leidub üürnikke alati.