Kinnisvara ja ehitus

KORTeRiTuRG KOsuB. lK 4

Suuremates linnades on oodata hinnatõusu. lk 2 Ärilinnakud toetavad ettevõtjaid keskkonnaga. lk 3 Kuidas deklareerida kinnisvaratehinguid? lk 5 Oma vara pantimine on alati seotud riskidega. lk 7

TÕNu TOOMPARK: «üürituru arengut takistab ebaõiglane konkurents.

Võlaõigusseadus annab kõik õigused üürnikule.» lk 6

2 || kinnisvara ja ehitus

  RAIN UUSeN

teemalehe toimetaja

Kõik loksub paika Möödunud aasta oli kinnisvaraturul oluline, seda võis ise näha-kogeda ning seda kinnitavad ka spetsialistid, kes selleski, Postimehe põhilehe järgi uue kuue saanud Kinnisvara ja Ehituse teemalehes sõna võtavad. 2012. aasta oli igas mõttes selginemine – turul, inimeste mõtetes, aga ka soovides.

Pärast tormilist loksutamist hakkas kinnisvaraturg stabiilsemaks muutuma, tuletades veel kord meelde, et käsikäes käiakse üldise arenguga nii majanduses kui muudes eluvaldkondades.

Lohkuvajunud hinnad hakkasid tasapisi tõusma piirkondades, kus surve kinnisvarasektorile suurem, eriti muidugi Tallinnas ja selle lähiümbruses. Ääremaadel on olukord kehvem: kinnisvara on palju pakkumisel, raha liigub vähe ja hinnatase seetõttu tiheasustustest tagasihoidlikum veel aastaid.

Kui vahepeal tegi üürituru-statistikajoone siinusrütm ootamatu kõvera ülespoole, eelkõige hindades, mitte pakutavate korterite valikus või kvaliteedis, võis peagi täheldada kiiret normaliseerumist – kes ikka huvitus, et tema tühjalt seisvas korteris mõistlik üürnik sees püsiks ja tolmu pühiks, lasi hinna alla ning võib-olla maksis isegi pool vahendustasust kinni.

Turgu jälgides võib tajuda 300 euro suurust üüritasu valupiiri, kummalisel kombel sõltumata üüritavate ruutmeetrite arvust – nii mitmegi uhkelt letti löödud korteri üüritasu libistavad omanikud peale esimesi katsetusi seega targalt ja sujuvalt 290 eurole, ehk siis näkkab.

Mentaliteedi osas on kinnisvarasektoris veel arenguruumi ka alanud aastaks. Nii üürnikele-omanikele kui maakleritele. Küll kõik tasapisi paika loksub.

Ost-müük (detsember 2012) Harju maakond sh Tallinna linn Hiiu maakond Ida-Viru maakond Jõgeva maakond Järva maakond Lääne maakond Lääne-Viru maakond Põlva maakond Pärnu maakond Rapla maakond Saare maakond Tartu maakond Valga maakond Viljandi maakond Võru maakond

1090 726 48 228 102 74 84 140 86 240 87 160 302 60 137 94

KOKKU

2932 (-153)* tehingut

(-174)* (-186)* (+12)* (-36)* (-12)* (-9)* (+19)* (-16)* (+3)* (+58)* (-26)* (+11)* (-21)* (-10)* (+36)* (+12)*

tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut

*) Muutus tehingute arvus võrreldes 2011. aasta sama perioodiga

alliKaS: Maa-aMeti teHiNGute aNdMeBaaS

Müügipakkumiste arv / korterid Harjumaa* 1551 496 1466 414

Tallinn 5270 1376 4557 2561

Eesti kokku 11 977 4522 12 118 6214

Harjumaa* 1505 490 1880 769

Tallinn 662 211 564 474

Eesti kokku 5631 2430 7116 4098

*) Kogu Harjumaa = Harjumaa + Tallinn Andmed seisuga 11. jaanuar 2013 kell 15:45

Teemalehe toimetaja: Rain Uusen rain.uusen@postimees.ee; tel 666 2333 Kinnisvarareklaam ja kuulutused: Tallinn: Marianne Peep, marianne.peep@postimees.ee, tel 666 2188 Tartu: Merit Saaremets, merit.saaremets@postimees.ee, tel 739 0395 Ehitusreklaam ja kuulutused Tallinn: Jaanus Sarapuu, jaanus.sarapuu@postimees.ee, tel 666 2330 Tartu: Virge Lomp, virge.lomp@postimees.ee, tel 739 0391 Kujundaja/küljendaja: Andres Didrik

TURUKOMMENTAAR. Turu mullu alanud aktiveerumine tänavu jätkub, üha väheneva pakkumiste arvu valguses on suuremate linnade kinnisvara puhul oodata ka hinnatõusu.

SIIm SImSoN Pindi Kinnisvara analüütik

KINNISVARA Veel 2012. aasta algul oli Tallinnas enam kui 9000 korteripakkumist. Nüüdseks on see kahanenud ligi 6500-le. Kuna Tallinnas tehti mullu korteriomanditega 7055 tehingut, tähendab see, et kui uusi objekte ei lisandu, müüdaks olemasolev jääk maha vähem kui aastaga – selline olukord oli viimati 2007. aastal.

Kõik viitab sellele, et pakkumiste vähenemise jätkumisel tõuseb tänavu oluliselt surve hindadele. Kui võlakriisi lahtumine jätkub, Euribor jääb jätkuvalt madalaks ning ka elukvaliteet paraneb, räägime aastase perioodi puhul ikkagi kahekohalisest tõusuprotsendist.

Uute korterite turule jõudis hinnatõus aga juba mullu. Eelmise aasta algusest on Tallinna uute korterite hinnad kasvanud 19,4 protsenti, mis on märksa rohkem kui turu keskmine. Tallinnas oli korterite keskmiseks hinnatõusuks mõõdukad 5,2 protsenti.

Ei saa ka ära unustada, et see 5,2 protsenti sisaldab juba uute korterite hinnatõusu. Arvestades, et uute korteritega tehakse pea viiendik tehingutest, on tegelikult lihtne tuletada, et järelturutehingute keskmine väärtus aasta jooksul peaaegu ei kasvanudki.

Uute korterite tehinguaktiivsus oli 2012. aasta 11 kuu jooksul keskmiselt 97 eluruumi kuus, kõige aktiivsemad on kesklinn ja Põhja-Tallinn.

Tallinnas on detsembrilõpu seisuga kliendil võimalik valida 129 arendusprojekti vahel, milles on vaba peaaegu 1600 eluruumi. Nõudlus uute korterite järele ületab pakkumist, kuid peamiseks põhjuseks, miks ei pakuta, on ostjate hinnatundlikkus – see ei võimalda arendajatel uut vara peale toota, mis omakorda hinnatõusu võimendab.

Talukohad hinnas

Müügipakkumiste arv / majad Portaal City24 Soov.ee Kv.ee Estate24

Tõotab tulla aktiivne kinnisvara-aasta

1600 vaba eluruumi

Kinnisvaratehingud

Portaal City24 Soov.ee Kv.ee Estate24

postimees, 16. jaanuar 2013

Kui 2012. aastal kasvas Tallinnas tehingute arv korteriomanditega 23 protsenti, siis 2013. aastal on oodata aktiveerumist ka maade-majade turul.

Harjumaa eramute ja elamumaade tehingute arvus märkimisväärset muutust mullu ei olnud, küll aga annab suurenenud huvi ning kiirelt kerkinud tehingute arv korteritega tunnistust, et lähiajal aktiveerub ka eramuturg.

Mõnevõrra rahulikumalt kasvab tehingute maht elamumaadega, kuna ise eramu ehita-

Looduskaunis kohas paiknevad talukompleksid on jõukamale kinnisvaraostjale meeliskaubaks. Misso vald Võrumaal ootab avasüli sinna elama lastega peresid, kellele pakkuda eluaset, kooli- või lasteaiakohta ning tööd – näiteks pildil foto: KriStJaN teedeMa olevas Nopri talus.

mine ei ole turu praeguses seisus alati parim valik, sest häid eramupakkumisi on veel piisavalt. Tehingute arvu kasv 10– 15 protsenti on täiesti reaalne, iseasi, kas see kohe ka majademaade turul hinnamuutuses kajastub.

2011. aastal tehti Harjumaal hoonestatud elamumaadega 1146 ja hoonestatud elamumaade ehk eramutega 589 tehingut. Mullu olid arvud vastavalt 1224 ja 554.

Samas on turu aktiveerumine ja ka paljude varaomanike jaoks kauaoodatud hinnatõus eelkõige Harjumaa, vähemal määral ka teiste suuremate linnade pärusmaa.

Väiksemate maakonnakeskuste korteriturg on äärmiselt loid ja murettekitav ning kolimine suurematesse keskustesse ja välismaale viib meid mingi aja pärast olukorrani, kus osa eluruume seisab hoonetes omanikuta.

Tööpuudus väikelinnades ning väljaränne mõjuvad kinnisvaraturule laastavalt. Isegi enam kui 10 000 elanikuga linnades tehakse kuus vaid üksikud ostu-müügitehingud, samas on müüki pandud varade

hulk muljet avaldavalt suur – seetõttu ka surve hindade langusele jätkub.

Kardetavasti näeme väikelinnades juba harjumuspärast passiivsust ka 2013. aastal, teatav eelis on linnadel, millel on ka teistest linnadest tulijate silmis suurem väärtus, näiteks Haapsalu ja muud analoogsed kuurortpiirkonnad.

Tehingute arvu kasv 10–15 protsendi võrra on täiesti reaalne, iseasi, kas see kohe ka majade-maade turul hinnamuutuses kajastub.

Kindlasti areneb ka suvilaturg – nõutud kaubaks on mereäärsed maamajad ning looduskaunis kohas paiknevad talukompleksid, mida jõukam ühiskonnakiht tikutulega taga otsib. Viimaste varade puhul on eelkõige probleemiks omanike liiga kõrged hinnaootused.

Kaubanduses napib pindu Äripindade turg on viimase aasta jooksul samuti märkimisväärselt kosunud ning pealinnas on kasvanud jõudsalt nii

büroo-, kaubandus- kui ka laoja tootmispindade üürihinnad.

Tänavu on suurimaks probleemiks aga heade pakkumiste nappus. Ettevõtjate vajadus suuremate ja moodsamate büroopindade järele on tekitanud olukorra, et büroopindade hinnad on pidevalt tõusuteel ning uutes hoonetes broneeritakse pindu juba aasta enne maja valmimist.

Büroopindade hinnad on viimase kahe aasta jooksul kasvanud 20–30 protsenti, kuid nõudluse lõppu veel ei paista – ettevõtjad on mitu aastat kulusid kokku hoidnud ning püsinud pindadel, mis ammu enam nende vajadustele ei vasta.

Nüüdseks on piisavalt puhvrit kogutud, et võtta väikseid riske kätkev büroovahetus siiski ette. Sama kehtib lao- ja tootmispindade puhul.

Kaubanduses on defitsiit väldanud juba aastaid ning jätkuvalt püüavad kaupmehed end suuremate keskuste tulevaste üürnike nimekirja paigutada, mis pole aga üldse lihtne, sest kaubanduspindade omanikel on väga selge nägemus, millised kaupmehed nende keskuses üldse tegutsema peaksid.

kinnisvara ja ehitus || 3

postimees, 16. jaanuar 2013

Ärilinnakud pakuvad neljale seinale ja katusele lisaks julgustavaid saatusekaaslasi, ühiseid arutelusid, aga ka foto: teCHNoPoliS ÜleMiSte tugiteenuseid, mis aitavad alustavatel ettevõtetel hoogu koguda.

Ärilinnakus valmivad viljad KOOSTÖÖ. Kriis mõjus külma dušina, mis pesi meid puhtaks, lõi pildi selgeks ja andis värskust – paljudes inimestes tärkas nii ettevõtja vaim.

mARKo mADISmäe Technopolis Ülemiste müügidirektor

äRILINNAKUD Kriis oli tegelikult meile ilus kingitus. Viimaste aastatega on Eesti ettevõtlusaktiivsus aina kasvanud – SEB Panga andmeil luuakse iga 50 tööealise elaniku kohta Eestis üks ettevõte.

2012. aasta esimesel poolel loodi aasta varasemast 35 protsenti rohkem ettevõtteid teenusesektoris ja 15 protsenti info-sideteenusettevõtteid. Kinnisvaraarendajana tekib neid numbreid nähes küsimus: mida teha, et kasv ei kahaneks, et äsja sündinud ettevõtted ellu jääksid ja kasvaksid? Iga loodud firma on ju vesi meie veskile.

Teenindades ettevõtteid, töötades nendega koos, olles ettevõtete sünni, kasvu, languse ja viljalõikamise juures, oleme hakanud mõistma, et ainult moodne, hea vaatega büroo pole ettevõtete jaoks esmatähtis.

Olulisem on terviklik keskkond, mis soosib ettevõtlust ja võimaldab rahulikult oma põhitegevusele keskenduda, sest igal sammul on olemas tugiteenused. Tekib küsimus, mis teeb keskkonna terviklikuks?

Meie arvates koosneb tervikliku keskkonna vundament mitmest väärtusest.

Büroost jääb väheseks Üks meie põhiväärtustest on paindlikkus. Praegune majandusruum muutub tohutu kiirusega – see, mis kehtis eile, ei pruugi kehtida enam täna, ja see, mis kehtib täna, ei pruugi kehtida homme. Samasuguse kiirusega muutuvad ka ettevõtte vajadused äriruumide järele. Üürileandjal lasub suur vastutus – ta peab olema valmis ja võimeline rahuldama kliendi ruumivajadusi, sest vastasel korral võib ta olla kasvupiduriks. Äri kasvades võetakse töötajaid juurde, mis omakorda tähendab, et vajatakse lisaruume.

Kui üürileandjal puuduvad võimalused, on ettevõte sunnitud otsima endale uue kodu.

See aga tähendab automaatselt kulusid, ja mitte väikseid, samuti nõuab kolimine tohutut energiat ning võtab tähelepanu põhitegevuselt. Ülemiste Citys kehtib reegel hoida vaba pinda vähemalt 5 protsendi juures, et kliendid saaksid vaevata laieneda. Kui meie büroohoonete täitumus jõuab 95 protsendini, alustame uue maja ehitamist.

Teiseks leiame, et üürnikust ettevõtjale on oluline toimiv tugiteenuste võrgustik ning igapäevaste teenuste olemasolu.

Näiteks Technopolis toetab Ülemistes äriarendusteenustega ettevõtete käivitamist, nende arengut ja kiiret kasvamist – viime ettevõtjad kokku potentsiaalsete klientide, uute strateegiliste partnerite ja investoritega.

Terviklik töökeskkond Samuti innustame uusi ettevõtteid, toetades ja tehes juba kuuendat aastat järjest tihedat koostööd Ajujahi programmiga. Oleme alustavate ettevõtete seas väga hästi vastu võetud üritustesarja «StartSmart!» üks elluviijatest ning korraldame Technopolis Ülemiste ettevõtete omavaheliseks kohtumiseks, kogemuste vahetamiseks ja uute teadmiste saamiseks mõeldud hommikusi Technopolis Business Breakfast’i seminare.

Alustava ettevõtte äriplaani elluviimiseks on võimalik nõu ja abi saada ka meie linnakus tegutsevast ettevõtlusinkubaatorist, kust saab ettevõte endale liitudes personaalse konsultandi, võimaluse konsulteerida erialaspetsialistidega, praktilisi koolitusi ja ekspordialast nõustamist.

Kasvuettevõtete kiire arenemise toetamiseks korraldame Soomest alguse saanud tunnustatud üritustesarja «MoneyTalks», mis viib kokku täiendavat rahastust vajavad ettevõtted ja rahvusvahelised investorid. Samuti pakume kapitali kaasamise alast nõustamist – Technopolisel on Soomes pikaajalise kogemusega riskikapitali kaasamise konsultantide meeskond, kes nõustab ka Ülemiste City idufirmasid ja kasvuettevõtteid.

Pakume ka võimalust olla osa Technopolise rahvusvahelisest teenuste ja ärikeskkonna võrgustikust, leida hõlpsamalt väliskontakte ning siseneda Soome ja Venemaa turgudele, kus Technopolis samuti tegutseb.

Kolmandaks, mis pole aga vähem tähtis, on mõista, et ettevõtted koosnevad inimestest, kelle rahulolule mõeldes tekitame rõõmsama ja lojaalsema töökeskkonna – ärilinnakus on inspiratsiooni ammutamiseks ja puhkamiseks kaunis roheala.

Eelmisel aastal avasime rattamaja, kuhu saab keskkonnasõbraliku liikumisvahendi turvaliselt parkida. Linnakus alustas tööd lasteaed, mis säästab lapsevanematele iga päev minimaalselt tund aega, mis kaugemal asuva lasteaia puhul kuluks lihtsalt sõidule. Riiete keemiline puhastus, autoteenindus ja -rent, toidutänav – kõik need on väikesed detailid, mis säästavad aega ning muudavad töökeskkonna mugavamaks.

Klastrikultuur Terviklik ja inspireeriv ärikeskkond ei tähenda mitte ainult juhuse tahtel ühte majja sattunud ärisid, vaid kooslust, kus ettevõtted suudavad vastastikku üksteisele kasulikud olla. Nii peavad suuremate bürookomplekside haldajad iga üürniku puhul järjest enam mõtlema, millist lisaväärtust pakub konkreetne ettevõte teistele ettevõtetele ja kuidas mõjub see bürookompleksi ettevõtluskeskkonnale tervikuna.

Technopolis Ülemistes asub kokku üle kahesaja ettevõtte rohkem kui kolme tuhande töötajaga. 80 protsenti neist ettevõtetest tegeleb teadmistemahuka ettevõtlusega, ligi 60 neist on IT- ja sidetelekommunikatsiooni ettevõtted, kes on moodustanud ka oma klastri.

Töökeskkonna arendaja edu sõltub sellest, kui hästi läheb klientidest ettevõtetel. Mida rohkem teeme koostööd kliendiga, mida rohkem mõtleme kliendi töötajatele, mida rohkem püüame tähelepanu suunata kliendi vajadustele, seda edukamad oleme.

4 || kinnisvara ja ehitus

postimees, 16. jaanuar 2013

Korteriturg Tallinnas kosub HOOGU JUURDE. Mullused kerkinud ehitushinnad tõid kaasa tõusu ka uusarenduste hindades, mis aga ei vähendanud huvi uute korterite vastu.

KINNISVARA

Info uutest korteritest koondub netti

Mullu oli Eesti kinnisvaraturul kindlasti üheks olulisemaks võtmesõnaks uute korteritega tehtavad tehingud, mis on omamoodi fenomen, sest ehitushinnad hakkasid ju tõusma.

Huvi uute korterite vastu kasvas sellisele tasemele, et möödunud aasta sügiskuudel hakati lausa rääkima uute korterite põuast.

Kindlasti tulenes selline olukord mitme arendusprojekti valmimisest, kus hinna ja kvaliteedi suhe oli väga hästi paigas. Oma mõju avaldas ka pankade laenuintresside langemine rekordiliselt madalale tasemele. 2012. aasta suvel langesid eluasemelaenude intressimäärad alla kolme protsendi, mis oli tingitud Euribori kiirest kukkumisest. Eluasemelaenude soodne intress tõi endaga kaasa kinnisvaraturu elavnemise, enamasti just uute korterite turul.

Uued hooned kerkivad Kuna Eesti uusarenduste turg on üldiselt koondunud suurematesse linnadesse, keskendun spetsiifiliselt just Tallinna uusarendustele. Toon välja, millised objektid said eelmise aasta jooksul müüdud, millised arendusobjektid on alanud aasta alguseks valminud või kohe valmimas ja kust on huvilistel kõige mugavam uusarenduste kohta infot leida.

Möödunud aasta jooksul särasid Tallinna kinnisvaraturul peamiselt Merko Ehitus, 1Partner Kinnisvara, Colonna Kinnisvara ja Endover Kinnisva-

Endover Kinnisvara müüs juba enne jaanuaris algava ehituse algust 60 protsenti Raua Residentside uutest, Illustratsioon: Endover suurte terrassidega korteritest Kadrioru-kesklinna piiril.

ra. Nelja peale suutsid need ettevõtted ära müüa üle kümne uusarendusobjekti Tallinnas. Arvestades kinnisvaraturu mahtu Eestis, on tegemist tõeliselt märkimisväärse saavutusega.

Võtsin vaatluse alla kahe suurema tegija, Merko Ehituse ja Endover Kinnisvara möödunud aasta edukamad objektid ning uurisin, millised on nende plaanid 2013. aastaks.

Merko Ehituse möödunud aasta edukamaid arendusi oli Hane tn 6 ja 8 valminud 42 korteriga uuselamud Kristiines. Kortermajade ehitus lõpetati 2012. aasta suve lõpus ning viimane korter müüdi vaid mõ-

ni kuu hiljem. Hoone projekteeris arhitektuuribüroo Kalle Rõõmus, mis lisas ehitistele kindlasti lisaväärtust.

«Ostjad pööravad suuremat tähelepanu kvaliteedile, planeeringutele ja eelistavad usaldusväärset ehitajat,» selgitas Merko Ehituse turundusjuht Simar Selezov, tutvustades ettevõtte plaane alanud aastaks. «Kokkuvõttes võib 2012. aastaga rahule jääda, kuna tulime turule Räägu tn 9 uue arendusprojektiga Kristiines, alustasime kesklinnas Eha tn 4 / Paldiski mnt 17 kahe kortermaja ehitust ning Paepargi teise etapi esimene maja on samuti kerkimas.» Merko lõpetas ka

Paepargi esimese etapi korterite müügi ja Tartu mnt 50a majas on müüdud ettevõttel pea 60 protsenti korteritest. «Sellel aastal alustasime Kristiines 47 korteriga maja ehitust aadressil Tedre 55, mis valmib 2014. aasta alguses ning loodame omaniku leida ka teistele ehitusjärgus olevatele korteritele,» selgitas Selezov.

Hind pole olulisim Endover Kinnisvara viimaste aegade edukaim projekt on 26 korteriga Raua Residentsid Kadriorus, mille puhul oli juba enne ehituse algust müüdud 60 protsenti korteritest. Raua 34 hoone projekt on moodne tõl-

Uutest Tallinna korteritest huvitunutel tasub kindlasti pilku peal hoida www.KinnisvaraTallinnas.ee veebilehel. See teemaleht valmis kinnisvaraportaali kv.ee algatusel mõni aasta tagasi ning seda hindavad kõrgelt nii kasutajad kui ka kinnisvaraarendajad. Leht loodi tänu uusarenduste mahu suurenemisele ja soovist muuta Tallinnas uusarendusi otsivate inimeste elu lihtsamaks.

Kui üldiselt on igal arendajal oma veebileht, kus on objekti või objektide info, siis sellele lehele on kv.ee koondanud enamiku Tallinna uusarendustest. Li-

saks saavad arendajad seal välja tuua värskemat infot näiteks kliendipäevade ja sooduspakkumiste kohta.

Kinnisvaraportaal kv.ee on uusarenduste info toonud ka sotsiaalmeediasse, täpsemalt Facebooki.

Kuna tegemist on veebikeskkonnaga, kus inimesed veedavad suure osa oma vabast ajast, otsustasime pakkuda kasutajatele kasulikku infot otse sellest keskkonnast. Nii saidki loodud www. facebook.com/UuedKorteridTallinnas ja www.facebook.com/ UuedKorteridTartus teemalehed, kuhu kuvatakse uusimaid pakkumisi vastava-

gendus Kadrioru soliidsetest kivimajadest.

Lisaväärtust loovad suured aknad, eksklusiivne avar fuajee ja katuseterrassid, millelt avaneb vaade nii Kadriorule, vanalinnale kui ka merele. Ehitus algab jaanuaris 2013.

Endoveri esindaja hinnangul on läbimõeldud arendusprojekte võimalik praeguses turusituatsioonis edukalt realiseerida. Ettevõte lõpetas 2012. aastal Nabermanni, Kassisaba, Telliskivi ja Adamsoni korterite müügi ning viis lõpule Nõmme Residentside ehituse, mis pakub populaarse Kalamajaga sarnast elukeskkonda.

Käesolev aasta on Endoveri

l BNS, delfi.ee

Kinnisvaraportaal kv.ee

lühiuudised

Urmas Uibomäe

test linnadest ja muidugi arendusobjektidega seotud infot.

Lehed on saanud heaks müügikanaliks ka korteriomanikele, sest neid jälgivad inimesed, kellel on soov endale soetada just seda tüüpi kinnisvara.

Kui eesmärgiks on leida endale uus korter, tasuks kindlasti vaadata kinnisvaraportaali kv.ee ja kinnisvarabüroode veebilehti, sest müüki on hakanud tulema ka viimaste aastate jooksul valminud elupinnad, mis on uuesti müüki paisatud ehk nn teise ringi korterid.

Veel kinnisvaraportaale: city24.ee, estate24.ee, soov.ee jt. Urmas Uibomäe

jaoks alanud taas nõudluse kasvuga. Katuseterrassidega avarate Lille 27 ja Raua 34 korterite vastu on suurt huvi näidatud juba enne ehituse algust. Raua Residentsides Kadrioru piiril on 2–3 kuuga müüdud 60 protsenti korteritest ning seda hoolimata keskmisest kõrgemast hinnast.

Endover toob 2013. aastal turule veel mitmeid projekte Tallinna kesklinna piirkonnas.

Kõik märgid näitavad, et 2013. aastal jätkub uute korteritega aktiivne kauplemine ning kindlasti on tulemas mitmeid väga põneva planeeringu ja asukohaga uusarendusi nii Tallinna, Tartusse kui ka teistesse linnadesse.

Korteri keskmine ruutmeetrihind Tallinnas 1129 eurot

Tallinn selgitas välja kolm parimat korterelamute hoovi

Maa-ameti statistika põhjal langes Tallinna korteri ruutmeetri keskmine hind lõppenud aasta detsembris toimunud tehingutes 1129 eurole.

Mullu novembris oli Tallinna korteri ruutmeetri keskmine hind 1149 eurot ja oktoobris 1101 eurot.

2011. aasta detsembris oli keskmine hind 1063 eurot ruutmeeter. 1Partner juhi Martin Vahteri sõnul oli detsembri languse peamine põhjus tööpäevadele sattunud pühad ja paanikaks põhjust pole.

Möödunud aasta kokkuvõttes tehti Tallinnas korteritega kokku 7036 tehingut. Keskmine hind oli 1103 eurot ruutmeeter ja tehingute rahaline kogumaht 436,8 miljonit eurot. Mullu tehti väljaspool Tallinna korteritega 8469 tehingut ja tehingute keskmine hind oli 475 eurot ruutmeeter. Tehingute rahaline maht oli 228,2 miljonit eurot.

Projektis «Hoovid korda» osalenutest hinnati auhinna väärilisteks korteriühistu Kivila 1 Lasnamäel, korteriühistu Kolde 88 PõhjaTallinnas ning Kaarli pst 9 korteriühistu Kesklinnas.

Konkursil osales 89 korteriühistut. Tunnustusauhinna väljaselgitamisel pidas ajutine komisjon arvestust kahes grupis – suure elanike arvuga ning väikese elanike arvuga korterelamute korrastatud hoovid.

Eri linnaosad esitasid komisjonile hindamiseks kümme parimat projektis «Hoovid korda» osalenud korrastatud hoovi.

Preemiasaajate väljaselgitamiseks moodustatud ajutine komisjon otsustas 9000-eurose preemia jagada kolme korteriühistu vahel järgmiselt: tunnustada korteriühistut Kivila 1 preemiaga summas 3500 eurot, korteriühistut Kolde 88 preemiaga summas 3500 eurot ja Kaarli pst 9 korteriühistut preemiaga summas 2000 eurot.

kinnisvara ja ehitus || 5

postimees, 16. jaanuar 2013

Alaline elukoht peab olema tõestatav DEKLAREERIMINE. Ettenägelikumad juba teavad, et peagi tuleb deklareerida möödunud aasta tulud ja kulud.

Tasub meelde tuletada, kuidas oma mullustele kinnisvaratehingutele läheneda maksustamise seisukohast.

LeNNe KoNToR Domus Kinnisvara maakler

mAKSUD Mitte kõik kinnisvaratehingud pole Eestis maksustatavad. On juhtunud, et inimene sõlmib näiteks mingi servituudi seadmise lepingu, mille peale maksuamet saadab talle viisaka meeldetuletuse maksude deklareerimise vajaduse kohta, sest arvutitarkvara viitab tehtud tehingule. Sel juhul tuleb saata viisakas ja põhjendatud vastus, et maksud sellesse tehingusse ei puutu.

Samuti ei maksustata pärandi või kinke vastuvõtmist (küll aga nende müümist). Põhiline – 21-protsendilist tulumaksu tuleb maksta üksnes saadud tulu pealt. Kui tegemist on üürituluga, siis mingit seaduslikku võimalust maksukohustusest mööda hiilida pole.

Seaduses mittekajastatud võimaluste kasutajatele tuletan igaks juhuks meelde, et maksuja tolliamet (MTA) on väga leidlik kahtluse korral kõikvõimalikke asjaolusid kontrollima ka kuni seitse aastat hiljem.

Kui oled sõlminud kinnisvara üürile andmiseks lepingu ja

saanud üüritulu, siis oma unerahu tagamiseks ning võimalike probleemide vältimiseks esita vastavad andmed ka maksudeklaratsioonis. Siiski on võimalik kinnisvara korrashoiuga seotud kulud tulust maha arvata juhul, kui eraisik on registreeritud füüsilisest isikust ettevõtjana (FIEna) ning renditulu on tema ettevõtlustuluks.

Muul juhul ei saa ka kulusid tulust maha arvata.

Kas tulu tekkis?

Kinnisvara müügitehingu puhul tuleb tasuda tulumaksu juhul, kui müügihind on kõrgem ostuhinna ja kaasnenud tehingukulude summade vahest ning puuduvad alused maksuvabastuseks. Seega ähvardab kõige suurem maksukohustus neid, kes on müüdava vara omandanud tasuta (nt pärimise teel või kinkelepinguga) ja maksuvabastust ei saa. Sel juhul tuleb tasuda tulumaks kogu summa pealt.

Kulude optimeerimise seisukohast tasub alati kaaluda, et ehk võiks pärandina või kinkena saadud eluruumi enne selle müüki sisse kolida ja kasutada seda oma alalise ja peamise elukohana.

Kuna Eesti seadused ei defineeri alalist ja peamist elukohta, on see fakti tuvastamise küsimus. Tasub meenutada,

et MTA on üsna leidlik fakte koguma ning neid tõlgendama.

Seetõttu ei tasu loota, et näiliselt alaline elukoht ka maksukontrolli käigus vettpidavaks osutub – näiteks sissekirjutusest üksi kindlasti ei piisa, kui ükski naaber teid seal kunagi näinud pole.

Enne maksuvabastuste juurde asumist juhin tähelepanu, et maksukohustust ei pruugi tekkida ka neil, kes omandasid oma kinnisvara näiteks kõrge hinnaga kinnisvarabuumi ajal ning müüsid selle mõnevõrra madalama hinnaga möödunud aastal. Sellisel juhul lihtsalt maksustatavat tulu ei teki.

Praegused kinnisvarahinnad kipuvad olema endiselt madalamad kui aastatel 2006– 2008. Maksustatava tulu olemasolu, suurust või selle puudumist tasub kindlasti kontrollida enne maksuvabastuse rakendamist, sest näiteks alalise või peamise elukoha võõrandamisest saadava tulu maksuva-

Kuna Eesti seadused ei defineeri alalist ja peamist elukohta, on see fakti tuvastamise küsimus.

bastusele seati 2011. aasta alguses piirang – kahe aasta jooksul ei saa maksuvabalt võõrandada üle ühe eluruumi.

Kui peaks tekkima vajadus mitme eluruumi võõrandamise järele (näiteks oled harjunud igal aastal kolima), tasub deklareerida väiksem maksutulu ning suurema tuluga tehingule (näiteks pärimise teel saadud varale) kohaldada maksuvabastust.

Millisel juhul on kinnisvara (sh elamuühistu liikmelisuse) võõrandamisest saadud tulu maksust vabastatud? Põhiliselt neljal juhul, mida alljärgnevalt veidi käsitlen.

Esimene levinuim maksuvabastuse alus on, kui maksumaksja kasutas võõrandatud eluruumi kuni võõrandamiseni oma elukohana. Nagu juba eelnevalt nimetasin, siis sellel alusel ei rakendata maksuvabastust rohkem kui ühe võõrandamise suhtes kahe aasta jooksul.

Samuti peab maksuvabastuse rakendamisel jälgima, et elukoht oleks reaalne ja tõendatav, mitte näiline. Juhin tähelepanu ka sellele, et kui kinnisasja, ehitist või korterit kasutati samal ajal selle elukohana kasutamisega ka muul otstarbel (näiteks kodukontorina või muul viisil ettevõtluseks), rakendatakse maksuvabastust

proportsionaalselt elukohana ja muul otstarbel kasutatud ruumide pindala suhtele.

Teiseks levinud maksuvabastuse aluseks on kinnisvara omandamine omandireformi käigus – kui võõrandatud eluruum on läinud maksumaksja omandisse õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise teel või on eluruum ja selle juurde kuuluv maa läinud maksumaksja omandisse ostueesõigusega erastamise teel.

Registreering ehitisregistris Kui tagastamise korral on seis suhteliselt lihtne, siis erastamise puhul on asi keerulisem.

Esmalt on erastamise kaudu omandataval kinnistul suuruse piirang – maksuvabastusega kinnistu suurus ei ületa kahte hektarit. Teiseks peavad olema nii eluruum ise kui ka selle alune maa ostueesõigusega erastatud.

See tähendab, et kui elamu on soetatud enne omandireformi ostu-müügilepinguga ja hiljem on elamu juurde erastatud ostueesõigusega maad, kuulub kinnistu võõrandamisest saadud tulu ikkagi tulumaksuga maksustamisele. Omandireformi järelkajadena võib tehingutel olla ka mitmeid muid nüansse.

Viimaseks tulumaksuvabastuse juhtumiks on suvila või

aiamaja müük, mis on maksumaksja omandis olnud üle kahe aasta ning kinnistu suurus ei ületa 0,25 hektarit. Ka sellisel juhul tuleb arvestada mõne nüansiga.

Nimelt peab MTA tõlgenduse kohaselt kinnistul asuva hoonestuse vastavust seadusesättele (suvila või aiamaja) toetama ehitisregistri registreering. Suve- või maakoduna kasutatav, ent ehitisregistris elamuna registreeritud hoonega kinnistu sellist maksuvabastust ei saa.

Kuna «suvila» või «aiamaja» on pigem aastakümnete vanused terminid ning viimase kahekümne aasta jooksul on sellise nimega hooneid vähe ehitatud, hakkavad need kinnistud jagunema juba kaasomandina alanejate sugulaste vahel. See tekitab omakorda põnevaid küsimusi.

Näiteks kui suvila on olnud müüja omandis mõttelises osas osaliselt üle kahe aasta, kuid täies ulatuses (näiteks pärast kaasomanikelt väljaostmist) alla kahe aasta, loetakse nn kahe aasta tingimus siiski maksustamisel täidetuks.

Kahtluste korral tasub selgituste küsimiseks pöörduda MTA poole. Ka suurematel kinnisvarabüroodel on vastused paljudele küsimustele juba olemas.

6 || kinnisvara ja ehitus

postimees, 16. jaanuar 2013

Üürituru arengut pidurdavad seadused HARIDUS. Tehingute arv väheneb, üürikortereid lisandub ja maaklerid saavad targemaks, kinnitab Kinnisvarakooli eestvedaja ja Eesti Kinnisvarafirmade Liidu juhatuse liige Tõnu Toompark.

RAIN UUSeN teemalehe toimetaja

INTeRVJUU Eestis kinnisvara alal töötavatele ekspertidele ja muidu huvilistele koolitusi korraldav Kinnisvarakool, mida kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark juhib, alustas uut aastat uue koolitusloaga.

«Koolitusluba on riiklik tunnustus, et meie koolituskava on kvaliteetne ja aitab kinnisvaraturu osalistele jagada väärikaid teadmisi,» kommenteeris Toompark haridus- ja teadusministeeriumi väljastatud dokumenti. «Värskel koolitusloal olevast kuueteistkümnest koolitusest pakume sel talvelkevadel nelja koolitust esmakordselt.»

Mille osas vajavad Eesti kinnisvaraspetsialistid ja üldse kodanikud kõige enam teie hinnangul koolitamist?

Kinnisvaravaldkonnas on kõige suurem koolitusvajadus juriidiliste teemade osas ja müügikoolituse valdkonnas.

Juriidilised teadmised on üliolulised, et kinnisvaratehing turvaliselt tehtud saaks.

See on valdkond, kus maakleriteenuse tellijad kõige rohkem abi vajavad.

Teine valdkond, kus kõik maaklerid, aga ka paljud teised inimesed vajaksid koolitust, on müük – suhtlemine. Koolituste eesmärk on, et tehingud toimuks meeldivalt ja viisakalt.

Kuidas muutuv majandus ja kinnisvaraturg meie ümber on mõjutanud teie koolitusi, nende formaati vms?

Kinnisvarakool on arengu algfaasis ettevõte, tegeleme vajaduste kaardistamise ja koolituste väljatöötamisega, et selgitada välja, kus on suurimad valupunktid, mida suudame Kinnisvarakooliga ravida.

Need probleemid väga kiiresti ei muutu.

Alustasime koolitustega kinnisvarakriisi põhjas 2008. aastal, nüüd pakume juba 14 erinevat kinnisvaravaldkonna koolitust ning see nimekiri on veelgi pikenemas.

Koolitustel osalenuid jälgides – palju on nende inimeste hulgas teie jaoks üllatajaid?

Hea on mõnelt maakleribüroo juhilt kuulda, et meie koolitusel esimest korda kinnisvaravaldkonnaga kokkupuutunu on juba paari kuuga «tõsine tegija», kelle kohta kiitusi pillutakse. Teeb ikka südame alt soojaks küll. Selliseid positiivseid näiteid on olnud päris mitmeid.

Ette on aga tulnud sedagi, et esialgu maakleriametit proovida soovija leiab kursuse lõpus, et maakleriamet on viimane, mida ta teha sooviks – meie koolitus on avanud inimese silmad. Ilma koolituseta oleks inimene ehk pea eees tundmatus kohas vette hüpanud ja koolituselt saadud teadmised märksa kallimalt omandanud. Üllatusi on olnud ka selles vallas, et kinnisvarakoolitustele on tuldud lausa kambakesi kinnisvarakaugetelt tegevusaladelt – näiteks mobiilside või kütusemüügi valdkonnast. Paneb kukalt kratsima, miks neil inimestel just meie üürikoolitust vaja on, aga tammsaarelikult võib öelda, et härra Maurus on alati kodus, kui klient tuleb...

Sageli näeb Kinnisvarakoolis ka eraisikuid, kes oma vara

müümise või uue kodu ostmise eel n-ö eeltööd teevad ja end valdkonnaga kurssi viivad.

Kolm ennustust 2013. aastaks

Inimesi huvitab alati oma kinnisvara ehk kodu väärtus – on see teie hinnangul mõistlik?

Kinnisvaraspetsialist ja -analüütik Tõnu Toompark jälgib Eesti elamispindade turgu üsna põhjalikult. «Mul on pideva vaatluse all üle 300 majandusnäitaja, mis on huvilistele täiesti tasuta ka Adaur.ee blogis nähtaval-saadaval,» viitab ta. «Nende andmete alusel võiks tõepoolest olla julgust üht-teist ennustada.»

Tema kolm prognoosi käsitlevad elamispindade ostu-müügitehingute arvu ja nende hindu, üüriturgu ja kinnisvarateenuste kvaliteeti.

Üldjuhul ei peaks kodu väärtus inimese jaoks igapäevaelus ülioluline teema olema.

Meil ei saa koduvõtmeid panka saata, kui koduostuks võetud laen on «vee all» ehk laenujäägi väärtus kinnisvara hinnalanguse tõttu kodu turuväärtusest kõrgemal. Kodulaen tuleb tagasi maksta igal juhul ja täies ulatuses.

Siiski soovitan igal koduostjal mõelda sellele, kas soetatav uus eluase oma väärtust viiekümne aasta perspektiivis säilitab ja turuga samas taktis tõuseb. Kes teab, mis elu selle ajaga tuua võib – kui peaks tekkima äkiline vajadus kodu siiski müüa, pole ju väga tore, kui müügihind ostuhinnale alla jääb.

Ostja seisukohast pole väga ratsionaalne, kui kodu ostetakse emotsiooni ajel ja turuväärtust ületava hinnaga, kuid müüakse vajadusest ja turuväärtusele allajääva hinnaga.

Kas hästi koolitatud ja kõrgete teenindusstandarditega maaklerid on juba ebapädevaid ja petturlikke maaklereid turult välja tõrjumas või on siin veel suur töö ees ootamas?

Tahaksin, et olukord oleks märksa parem, kui see on. Kinnisvarakooliga anname endast kõik, et professionaale oleks kinnisvaraturul märksa enam.

Just seepärast oleme sõnastanud, et Kinnisvarakooli missioon on tõsta kinnisvaraturuosaliste professionaalsust.

Seda võime aga igal juhul öelda, et häid maaklereid on

Kuu MÕTe

Ilma koolituseta oleks inimene ehk pea ees tundmatus kohas vette hüpanud ja koolituselt saadud teadmised märksa kallimalt omandanud.

Kinnisvaraspetsialist Tõnu Toompark

turul märksa enam, kui näiteks viis või ammugi siis kümme aastat tagasi. Inimesel, kes soovib head maakleriteenust saada, on see võimalus täiesti olemas.

Iseasi on see, kas kinnisvaraostja põkkub maakleriga omast tahtest või paratamatusest, sest soovitud kaupa müüb maakler. Sellisel juhul on potentsiaalsel kinnisvaraostjal võimalus palgata end esindama oma maakler, praktika, mis pole Eestis veel levinud.

Igal juhul võib julgelt öelda, et Eesti kinnisvaraturul on hulk suurepäraseid maaklereid, kellest rääkides võib uhkust tunda, sest neil on mitmekülgsed teadmised, nad on orienteeritud kliendile ning peavad lubadustest kinni.

Mis jäi teile eelmisest aastast kinnisvaraturult enim silma?

Elamispindade turu arengud on olnud osalt lihtsalt prognoositavad, osalt täiesti ootamatud. Turuliikumiste lihtsam osa on olnud hinnatõusuprognoosid – kriisi ajal põhja

• Elamispindade tehingute arv väheneb. Mitte oluliselt, aga siiski.

Senine elamispindade tehingute arv on olnud üksjagu kõrge ja raske on uskuda, et see peaks eelmise aasta eeskujul veel kasvama.

Elamispindade väärtus jätkab vaikset, inflatsiooni ületavat kasvu.

10-protsendilist hinnakasvu me Tallinnas loodetavasti ei näe – see oleks ostjate jaoks pisut palju.

• Üürituru arengud jätkuvad takistavate seaduste kiuste. Turule lisandub jätkuvalt väikeinvestoreid, kes soetavad eluruumi või mitu eesmärgiga need välja üürida. Aasta lõpuks on turul üüripindu ja üürnikke rohkem kui praegu.

• Vähenevate tehingute tingimustes suureneb maakleritevaheline konkurents. Konkurentsieelise saamiseks on oluline end harida.

Olen kindel, et enesetäiendamine tõuseb kinnisvaramaaklerite seas järjest rohkem ausse ning see parandab kindlasti maakleriteenuste kvaliteeti.

alliKaS: tÕNu tooMParK

tambitud hinnad ei saanud sinna pidama jääda ja pidid kasvama. Nii on ka pealinnas juhtunud.

Küll ei oleks mina julgenud oodata sellist elamispindade tehingute arvu, nagu me kogu 2012. aasta jooksul Tallinnas nägime. Niivõrd suur tehingute arv kummutab kõik väited, et inimestel ei ole kindlustunnet.

Kui eespool oli juttu kodu väärtusest, siis siin on õige koht mainida, et kinnisvaraturu arengute osas on väärtusest märksa olulisem tegur just kinnisvaratehingute arv.

Elamispindade rohkearvuliste tehingute kõrval oli möödunud aastal üksjagu aktiivne ka üüriturg. Arvan, et see on üks põhilisim suundumus –

Järgmine

KINNISVARA JA EHITUS ilmub 13. veebruaril

üüriturg laieneb. Annaks kõigevägevam riigijuhtidele mõistust senised elamispindade üürituru takistused sellelt teelt ära veeretada ...

Takistusteks on ebaõiglane konkurents üüriturul, kuid eelkõige võlaõigusseadus, mis annab kõik õigused üürnikule ja paneb kõik kohustused üürileandjale.

Aasta tähtsamatest kinnisvaraturu sündmustest rääkides tuleb kindlasti veel mainida just 2012. aasta lõpus palju kõneainet pakkunud maakleriteenuste standardit, mille püüd teenuste kvaliteeti edendada on igal juhul kiiduväärt. Kinnisvarakoolis anname endast parima, et maaklerid oleksid piisavalt tasemel, et standardi täitmisega hakkama saada.

kinnisvara ja ehitus || 7

postimees, 16. jaanuar 2013

Vara pantimine on seotud riskidega LAENUDE TAGAMINE. Kinnisvarale seatud panti nimetatakse ladinapäraselt hüpoteegiks.

Kinnisvara pantimine on seotud aga riskiga, et sellest varast võidakse ka ilma jääda.

Tallinna notar

NoTARI NÕU Pankadel on keelatud anda laenu tagatiseta. Garanteerimata krediidid võivad seada ohtu riigi rahanduse vereringe, kui välja antud laenud tagasi ei laeku ning krediidiasutustel võivad seetõttu tekkida likviidsusprobleemid. Nii koormavad pandiõigused tuhandeid laenuga ostetud kodusid. Täitemenetlusse jõuavad siiski vaid mõned protsendid panditud objektidest.

Sageli jääb mulje, et vara pantinud isik pole riske teadvustanud või on neid alahinnanud. Kõige probleemsemad on tagatised, kus pantija ise pole laenulepingujärgne võlgnik.

Inimesed tõttavad heas usus aitama lähedasi ja tuttavaid, kes laenu vajavad, kuid kellel pole laenule piisavat garantiid.

Seejuures lastakse uinutada ennast jutust, et ära muretse, küll ma laenu tagasi maksan.

Nii jääb mulje, et ollakse nn lisatagatise andjad ja otsene oht käendajat justkui ei ähvarda.

Pandipidaja seisukohalt lubab seadus siiski realiseeri-

Lähemalt pandist Ei tohi unustada, et vara pantija pole automaatselt veel võlgnik – pant ei tähenda, et panditud vara omanik on kohustatud laenulepingujärgset võlga tasuma. Ta üksnes võib seda teha, et ära hoida sundmüüki. Panti ja laenu tuleb seega täiesti lahus hoida.

Laenuleping sõlmitakse pangas, laenu tagav pandileping notari juures. Vara pantimisega seotud riskide kirjeldamine inimesele ongi notari ülesanne.

Kuna laen ja pant on eri ooperid, võibki juhtuda, et tagatise realiseerimisel ei saada müügist niipalju raha, et kogu võlgnevust kustutada ning võlg jääb osaliselt ülesse. Kuigi pank vaatab laenu andes, et tagatise väärtus ületaks laenu vähemalt kolmandiku võrra, võib sundmüügi ajaks olla kinnisvarahind langenud või puuduvad algse hinnaga ostjad.

Samuti ei pruugi kinnistusraamatusse kantud pandi summa ja laenusumma kokku langeda – pandi järgi ei saa uudishimulikud veel hinnata, palju naaber laenu võttis. Pant pannakse tavaliselt kolmandiku

võrra laenust suurem, et see kataks ära ka kõrvalnõuded – laenuintressid, leppetrahvid, kohtukulud –, või siis suisa varuga, et sama pandi tagatisel võiks hiljem juurde laenata.

Pandisumma kaitseb tegelikult omanikku, kuna näitab seda, kui palju kohtutäitur selle kinnisvara realiseerimisel maksimaalselt raha laenu katteks ära saab võtta. Kui vara müügist saadi suurem summa kui hüpoteegisumma, peab täitur jäägi omanikule tagastama ning seda isegi juhul, kui nõue võlgniku vastu oli hüpoteegisummast suurem. See kehtib vaid juhul, kui pantija ja võlgnik on erinevad isikud.

Kohene sundtäitmine Pandi puhul kehtib olulise pandilepingu tingimusena omaniku nõusolek alluda kohesele sundtäitmisele. Mida see raskepärane ülioluline klausel tegelikkuses tähendab?

Sisuliselt annab omanik õiguse pöörduda kohe kohtutäituri poole vara müügiks, kui laenuvõtjal tekivad raskused laenu teenindamisel ja laenuandja ei pea nõude tunnustamiseks pöörduma kohtu poole. Praktikas kasutavad pangad täitemenetluse alustamist siiski viimase sammuna, kuid omanik ei saa kunagi väita, et ta ei teadnud selle riski olemasolust.

Kui võlgniku hinnangul pole laenuandja sundmüügi ärahoidmiseks käitunud piisavalt paindlikult, on isikul õigus pöörduda kohtu poole ja taotleda võlakaitset ehk võlgade ajatamist.

Head kombed Hüpoteegi seadmise lepingu juures on omanikul oluline järgida, milliste kohustuste tagamises oma kinnisvaraga kokku lepitakse. Tavaliselt peab pant tagama laenu, mida võeti. Kuid pandi (st panditud kinnisvara) võib panna tagama ka tulevasi kohustusi.

Buumiajal oligi selline läbimõtlematult lai kokkulepe väga sage. Iseenesest võib see olla omanikule ökonoomne, et ta saab senise laenu tagasimaksmisel sama tagatise kaudu võtta uusi laene hüpoteegisumma ulatuses ning pole vaja teha enam kulutusi hüpoteegi muutmiseks.

Pandi puhul kehtib olulise pandilepingu tingimusena omaniku nõusolek alluda kohesele sundtäitmisele.

Pantimine või käendamine?

Inimesed ajavad segamini kellegi teise isiku laenu katteks vara pantimise ja laenu käendamise, mis on sisult erinevad asjad.

• Pantimisel on pantija ainus risk, et täitur võib tema kinnisvara laenu katteks ära müüa.

• Käendamise korral võtab isik aga kohustuse võlgniku asemel ise laen tagasi maksta.

• Käendusleping sõlmitakse pangas, pandileping notari juures.

Seadus lubab realiseerida kõik pandid üheaegselt või pandipidaja enda valikul; tagatisi ei tohi aga müüa rohkem kui vajalik. alliKaS: Notar Priidu PÄrNa

Samas peab inimene aru andma, et sellise laia tagatiskokkuleppe alusel võib ta oma koduga vastutada ka krediit- ja järelmaksukaartide ning liisingute jms võlgnevuste eest.

Eriti ohtlik võib see olla isikule, kes tagab oma korteriga selliselt teiste isikute kohustusi.

Pole harvad näited, kus vanaema tagab korteri ostnud tütrepoja ja selle elukaaslase kõiki olemasolevaid ja ka tulevasi kohustusi panga ees ning selline hirmutav olukord jätkub ka juhul, kui tütrepoeg ja tolle elukaaslane näiteks aastate pärast lahku lähevad.

Notari selgitustöö on selle lepingupunkti juures ülioluline – keegi ei sunni ju sellisele lepingule alla kirjutama. Lisaks

on selliste laiade tagatiskokkulepete osas appi tõtanud riigikohus, kes mitmetes kohtulahendites on sellised abstraktsed kokkulepped eraisiku kui tarbija ja laenuandja vahel tunnistanud heade kommete vastasteks või välistanud nende laienemise näiteks käenduslepingutele.

Kõige kindlam on notari käest julgelt nõu ja selgitusi küsida.

tÄheLePanu!

Küsi NÕu!

PRIIDU PäRNA

da kõik pandid üheaegselt või pandipidaja enda valikul. Siiski ei tohi tagatisi müüa rohkem kui vajalik.

Kui sul on notarile kinnisvara omamise, ostu, müügi, vahetamise või kinkimisega seoses küsimusi, saada need aadressil kinnisvara@postimees.ee